НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВАМИР ИНДУСТРИИ

№3/106/2013

18 19

Географическое положение и формат отеляПокупая отель за пределами РФ* многие потенциальные покупатели преследу-

ют две основных цели: размещение капиталов в более спокойной и надежной юрисдикции, где приобретение объекта недвижимости не заставит волноваться о возможных «наездах» на бизнес и где практика «рейдерских захватов» осталась в далеком прошлом; создание не-коего индивидуального «пенсионного фонда», способного приносить относительно неболь-шой, но стабильный доход.

Итак, предположим, что со страной вы определились, и эта страна близка вам по духу, культуре, образу жизни. Переходим к формату отеля. Первый вопрос, на который нуж-но ответить: город или курорт? С точки зрения логики покупки наиболее правильной будет оценка гостевых потоков, их стабильности и оценка сезонного фактора. В данном случае у бизнес-городов всегда есть преимущества, поскольку фактор сезонности в них если не от-сутствует совсем, то связан с определенными периодами большей или меньшей активности. Как правило, речь идет о выставках, которые проводятся в этом городе; наиболее активное время для проведения выставок, за редким исключением, это весна и осень. Также необхо-димо заранее понять, насколько стабильны туристский и бизнес потоки в выбранный город, как часто в нем проводятся крупные деловые и культурные мероприятия, насколько вели-ка конкуренция.

Если мы говорим о курортном отеле, то основным фактором, влияющим на его экономику, является фактор сезонности. К примеру, Греция находится гораздо южнее Рос-сии, но и там летний сезон продолжается, в зависимости от местонахождения отеля на севере или юге Греции, от 3 до 6 месяцев. А если вы рассматриваете горнолыжные курорты, коими богата Европа (Австрия, Швейцария, Франция, Италия и т.д.), необходимо понимать, что се-зон комфортного катания ограничен максимум 5 месяцами. Нельзя утверждать, что вне сезо-на территории пустеют абсолютно, но существенное падение турпотоков приводит к столь же

Покупка отеляпроблемы и задачиГеография покупок делится на два направления:покупка отеля в России и покупка за отеля за ее пределами.

Вадим ПРАСОВ

Продолжим разговор о рынке продажи и

покупки гостиничной недвижимости, начатый

в прошлом номере, и поговорим на этот раз

о том, почему и как покупают отели.

существенному падению стоимости проживания во всех отелях города/региона, что очевид-но поставит перед вами вопрос о целесообразности работы в период низкого спроса, а этот вопрос, прежде всего, упирается в проблему сезонной работы персонала. В целом доходность отелей в Европе невелика, рентабельность низка, и с точки зрения доходности на вложенный капитал вы можете рассчитывать на 3–8 процентов годовых. Разлет довольно большой, но он вызван тем, что и территория, которую мы рассматриваем, отнюдь не маленькая, а оценка дается исходя из наблюдений за гостиничными объектами разных стран на протяжении последних 10 лет. В Европе гостиничный бизнес довольно стабилен, он всегда считался надежным и спокойным вложением капитала, его охотно кредитуют банки, во многих странах в него разрешено вкладывать деньги пенсионным фондам.

Разумеется, когда мы говорим о доходности на вложенный капитал, мы не можем не сказать о том, что эти цифры вам отнюдь не гарантированы, они зависят от массы факто-ров, основные из которых мы постараемся рассмотреть.

Персонал в отелеНе секрет, что многие страны Ев-

ропы в плане социальной политики превос-ходят Советский Союз с его бесплатной ме-дициной, образованием, стабильными зар-платами и относительно спокойной жиз-нью. Покупая отель в Европе, будьте готовы к тому, что количество рабочих часов в не-делю, которые ваши сотрудники будут рабо-тать на вас, будете определять не вы, а го-сударство. А объем зарплатных налогов бу-дет существенно отличаться от того, к кото-рому вы привыкли в России. Оптимизиро-вать налоговые платежи при этом вам едва ли удастся, поскольку во многих странах на-логи не просто принято платить полностью, но и вести вашу бухгалтерию штатными со-трудниками вы не сможете, поскольку госу-дарство обяжет вас нанять компанию, кото-рая будет вести ваш бухгалтерский и нало-говый учет на аутсорсинге.

Помимо всего прочего, нельзя не отметить, что вы столкнетесь с менталь-ностью местного населения, которая, скорее всего, повергнет вас в некоторое изумле-ние: лентяйство, безразличие и бестолко-вость там, зачастую, присутствует в не мень-шей степени, чем в России, но при этом лю-бая попытка наказать, уволить или баналь-но повысить голос на нерадивого работни-ка будет не просто воспринята в штыки, но и сопряжена с кляузами, привлечением юри-стов и взыванием к местным органам вла-сти, которые наверняка окажутся не на ва-шей стороне.

Покупка отеляза рубежом

Наличие огромного количества объектов на продажу как в старушке Европе, так и в Новом Свете приводит, разумеется,

к тому, что перед потенциальным покупателем встает проблема выбора как

страны, так и формата отеля.

Поводом для написания этого материала стало

резко возросшее количество желающих вложить деньги в гостиничный бизнес путем

строительства нового или покупки действующего

отеля. Тему новой стройки мы сейчас затрагивать не будем, остановимся

на теме покупки действующего отеля.

* Страны третьего мира не бу-дут рассматриваться, посколь-ку проблемы сохранения бизнеса там зачастую столь же, а иногда и более масштабны, чем в России.

В принципе, все эти проблемы могут оказаться не вашими, а проблемами управляющего или управляющей компании, но и тут есть свои «но»: наличие управляю-щей компании возможно на объектах от 100 номеров; найти хорошего, умелого и честно-го управляющего в Европе не менее сложно, чем сделать то же самое в России.

Покупая небольшой отель (до 40 номеров) вы должны понимать, что при-влечение профессионального управляюще-го как минимум увеличит фонд заработных плат объекта. К тому же и на западе «один в поле – не воин», так что он наверняка по-требует от вас заполнения ряда позиций ру-ководителей среднего звена адекватными и квалифицированными кадрами, чей уро-вень оплаты также негативно повлияет как на платежную ведомость, так и на финансо-вое состояние всего проекта.

Малые отели на Западе хоро-шо функционируют в формате «мама, папа, я – отельная семья», такие отели передают-ся от поколения к поколению, там принято все делать своими руками, и никто не гну-шается грязной работы. Но едва ли вы, по-тратив даже 3–5 миллиона евро на покуп-ку отеля, готовы встать за стойку или к пли-те на кухне, ваша жена наверняка без вос-торга примерит на себя костюм горничной, а ваши дети с очень малой вероятностью за-хотят поработать руками на благо семейно-го бизнеса… А наемный персонал во главе с генеральным менеджером сильно ухудшат экономику отеля. Но давайте, оставив проблемы с персоналом в стороне, перейдем к самому отелю.

Помимо уже обозначенной проблемы сезонности необходимо сказать о

проблеме персонала в целом, а также о том, во сколько

вам может обойтись данный персонал.

номерной фонд

пер с о н а л д о х о д н о ст ь

стран

а отель налоги

НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВАМИР ИНДУСТРИИ

№3/106/2013

20 21

{

Причины продажи объектаВо-первых, вы должны понять, что хорошие объекты продают редко, причем именно потому, что они хорошие. Если они приносят стабильный доход, мотивацией продать могут выступать:

кредитная нагрузка и необходимость в скором времени возвращать кредит; общая усталость от этого бизнеса, желание выйти в кэш и наслаждаться жизнью

и свободой перемещения вкупе с неплохим финансовым состоянием после продажи актива;

наследственные споры. К примеру, у предыдущего владельца было три наследника, договориться они не смогли, либо гостиничный бизнес их не привлекает, и потому созрело решение продать объект;

желание вложить деньги в какой-то более доходный проект.

В любой из данных ситуаций продаваемый объект может быть вполне успешным (хотя эта успешность на Западе лежит в плоскости тех самых 3–8 процентов годовых на вложенный ка-питал), а на итоговую цену сделки будет влиять наличие или отсутствие временного цейтнота и понимание скорости, с какой предыдущий владелец хочет расстаться с объектом. Если «над ним не каплет», ваши обоюдные представления о разумном торге едва ли совпадут.

Крайне внимательно отнеситесь к объявленным вам перспективам по расши-рению бизнеса, номерного фонда и обще-ственных зон. Даже наличие территории ря-дом с объектом под такое развитие не всег-да подкрепляется желанием властей согла-совать вам новое строительство, наличием коммуникаций или в целом сроком согла-сования такого рода активности. При суще-ственно более коротком сроке согласования в целом, срок согласования строительства в историческом центре города в Европе может занять не один год и будет сопряжен с не-обходимостью согласования не только с му-ниципалитетом, но и с владельцами сосед-них зданий.

Далее необходимо оценить фи-нансовую отчетность объекта за последние несколько лет. Необходимо понимать, что, во-первых, такого рода отчетность не всегда ведется грамотно с точки зрения именно го-стиничной специфики, так что запросив от-чет о прибылях и убытках (Profit & Losses), а также отчет о движении денежных средств (Cashflow), не факт что вы получите иско-мое. А во-вторых, будьте готовы к тому, что для понимания данной отчетности вам пона-добится помощь специалиста. Я не раз стал-кивался с ситуацией, когда представленные в отчете данные о доходности заканчивают-

Оценка объектаПерейдем к оценке непосред-

ственно объекта. Начало анализа отеля бу-дущим владельцем начинается, как правило, с оценки локации, в которой он расположен, как с точки зрения текущей ситуации и пото-ка туристов, так и с точки зрения перспекти-вы развития данного региона.

Второй момент, на который име-ет смысл обратить внимание, это текущее со-стояние объекта. По приезде на объект вы можете быть неприятно удивлены, что со-стояние объекта в настоящий момент смени-ло статус «хорошее» или «состояние ново-го объекта» на «требует косметического ре-монта» или «требует реконструкции».

После тщательного осмотра ВСЕ-ГО номерного фонда и ВСЕХ обществен-ных зон (желательно в сопровождении, во-первых, технического специалиста, который в состоянии оценить состояние здания, стен, перекрытий, кровли и коммуникаций, а во-вторых, в сопровождении специалиста, кото-рый сможет оценить текущий уровень осна-щения гостиничных и ресторанных помеще-ний, а также дать заключение по их состо-янию и прикинуть бюджет и срок возмож-ных вложений), целесообразно сделать для себя ведомость по проблемным зонам, тре-бующим вмешательства и финансирования.

ся валовой операционной прибылью (Gross Operating Profit), без упоминаний EBITDA и, что еще более важно, NOI (Net Operating Income). Причем важно понимать, что имен-но NOI является базовым расчетным показа-телем при оценке бизнеса «доходным» спо-собом (см.также журнал «Гостиница и ре-сторан: бизнес и управление» № 2 за 2013 год). И если в российской практике коэф-фициент, применяемый при оценке стоимо-сти актива, составляет от 8–10 до 15 NOI, то в западной практике этот показатель редко опускается ниже 12, а может доходить и до 20. Особенно это важно в ситуации, когда на объекте есть управляющая компания, по-скольку ее вознаграждение, как правило, ис-числяется определенным процентом от обо-рота и определенным процентом от GOP и, соответственно, в рамках финансового отче-та находится «ниже» этого показателя. И по-ложительный GOP вполне может превратить-ся в отрицательный NOI. И даже если лавры

Характерные отличия в ряде моментов: рентабельность отелей в России, как правило, выше, чем в Европе, и доходность на

вложенный капитал может колебаться от 10 до 15 процентов годовых, правда при одном очень существенном «но», – искомый объект должен быть правильно построен в правильном месте. Турпотоки в России в целом менее объемны, чем турпотоки в Европе, качественных объектов немного и потому, еще в большей степени, чем на Западе, нужно учитывать тот фак-тор, что успешные объекты продаются редко, поскольку «такая корова нужна самому»;

управленческая отчетность на 90% объектов практически отсутствует, учет ведется «котловым» кассовым методом, поэтому оценка прибыльности объекта и его потенциала сильно затруднена. Составление и восстановление управленческой отчетности в таком слу-чае, при всей очевидной необходимости и важности данной отчетности, кропотливый и трудо-емкий процесс, который может быть затруднен отсутствием ряда первичных данных и который, возможно, вам придется организовать силами опытных гостиничных управленцев за ваш счет;

Теперь немного о приятном: во многих странах Европы при покупке объекта вы сможете рассчитывать на привлечение банковского финансирования (обычно в размере 50% от общей суммы покупки) на долгий срок (15-20 лет) и по комфортной ставке (3-5% годовых). Вообще продажа бизнеса в Европе и переход действующих объектов к новым собственникам весьма неплохо стимулируется, в некоторых странах существует целая система льгот и грантов для новых собственников.

Полученную вами от риэлторов или непосредственного

владельца презентацию можно рассматривать как

некий справочный материал и не более того. Скорее всего,

состояние объекта в ней будет преувеличено, а представленные

фотоматериалы были сделаны несколько лет назад. Не

обольщайтесь также, что в презентации вы увидите весь

номерной фонд, в лучшем случае это некий срез или выборка, причем запечатлены будут, скорее всего, самые лучшие

номера и общественные зоны.

управленца вам не чужды, отнюдь не факт, что у вас будет возможность расторгнуть контракт на управление без потерь.

Если в целом и состояние объек-та, и его отчетность, и финансовые показате-ли вас устраивают, уточните структуру сдел-ки и расходы по ее совершению, поскольку законодательства разных стран могут тре-бовать участия в сделке юриста и/или нота-риуса, которые не работают бесплатно, как, кстати, и риэлторы, которые выступают по-средниками в сделке.

Также получите полную инфор-мацию по налоговым и иным платежам в казну того государства, в котором вы поку-паете объект, как налоги и комиссии при по-купке, так и в процессе операционной дея-тельности отеля, уточните наличие необхо-димости застраховать объект и вашу ответ-ственность перед третьими лицами – все эти расходы вкупе могут составить немалень-кую сумму.

Если мы говорим о торге, необходимо отметить еще одну важную деталь: после кризиса на рынке появилось много как жилой, так и коммерческой недвижимости, которую продают банки. Обратив взыскание на предмет залога, банки не заинтересованы, как правило, во владении и потому продают недвижимость с существенным дисконтом, доходящим до 50%.

Покупка отеляв России

Переходя к российским реалиям, необходимо признать, что при оценке

привлекательного для вас объекта нужно руководствоваться теми же

показателями, что приведены выше для зарубежной недвижимости.

отель

[>>отель

НОВОСТИ ТУРИЗМА И ГОСТЕПРИИМСТВАМИР ИНДУСТРИИ

№3/106/2013

22 23

в России в большей степени, чем в Европе, бизнес зависит от местных властей, по-этому сразу постарайтесь понять свои возможности по переговорам с данными властя-ми. Наличие у текущего собственника «административного ресурса» после покупки вами объ-екта, скорее всего, ничего не будет значить, поскольку интерес к решению уже ваших проблем у него пропадет, по всей видимости, сразу после продажи вам бизнеса. При этом натянутые от-ношения с администрацией у предыдущего собственника после его смены отнюдь не означают «потепление» отношений. А «покусать» вас в обоих случаях есть кому: это и СЭС, и пожарные, и налоговая служба, и иные местные органы власти;

наличие на объекте действующих кредитных обязательств может привести к тому, что после покупки объекта и оформления необходимых документов вы получите от банка-кредитора извещение о необходимости досрочного погашения кредита, поскольку смена соб-ственника бизнеса зафиксирована как фактор существенного риска в договоре, при насту-плении которого банк вправе потребовать возврата кредитных средств;

в России никто не хочет платить «лишние» налоги, а потому будьте готовы к тому, что структура сделки будет включать в себя разнородные платежи;

опытных и грамотных управленцев в России совсем немного, чего не скажешь о лю-дях, необоснованно считающих себя таковыми. И, поскольку гостиничное сообщество не яв-ляется очень уж общительным, выяснить, насколько человек действительно опытен и профес-сионален – не так просто. Не поленитесь и потратьте время на несколько телефонных звонков;

рынок управляющих компаний не столь широк и разнообразен, как на Западе, зато российские компании несколько более сговорчивы и вполне адекватны в понимании специфики рынка;

перед покупкой куда более тщательно изучайте юридические аспекты оформления не-движимости предыдущим собственником, а также формат работы отеля в текущем формате – избегайте неоформленных отношений и «черных» схем, поскольку приход налоговых или иму-щественных органов может доставить вашему свежекупленному бизнесу массу проблем.

Ну и последняя рекомендация. Все знают, что в отельном бизнесемелочей не бывает. Тем не менее, отель состоит из массы мелочей, гостиничный бизнес весьма технологичен, а самый главный в отеле – Гость, и все, что происходит в отеле, делается в конечном счете ради Гостя.Ну и денег, разумеется. Удачи!

Здесь уместно будет вспомнить еще об одном методе оценки бизнеса и еще об одном формате покупки отеля: эмоцио-нальном. Такой формат приобретения гости-ничной недвижимости применяется и в Рос-сии (причем довольно часто), и за ее преде-лами. Он не несет в себе логики или попыт-ки оценить бизнес, он позволяет собствен-никам расставаться с симпатичными, но не-функциональными объектами, он не связан с оценкой прошлого и будущего отеля (если только «на глазок»), он встречается зача-стую столь же часто, как и осознанная по-купка бизнеса. Необходимо признать, что далеко не все эмоциональные покупки бы-

вают неудачными, но практически все обой-дутся на этапе приобретения или последу-ющей реконструкции дороже, чем могли бы при четкой оценке бизнеса «доходным» спо-собом. А спустя некоторое время, после того как эмоции поутихнут, либо безуспешные по-пытки извлечь из отеля доход начнут вам на-доедать, вы постараетесь продать объект и выйти из этой сделки хотя бы без потерь, а это означает, что вам необходимо найти столь же эмоционального контрагента. По-лагаю, что оценку перспектив его дальней-шей продажи вы можете оценить самостоя-тельно.

При покупке объекта задумывайтесь о его продаже

Ничего вечного не бывает, рано или поздно вы захотите его

продавать, а цена покупки будет напрямую зависеть в первую очередь от показателей его

операционной деятельности, поэтому, даже если вы выбираете объект «для души», помните, что

обстоятельства и настроение могут измениться, вам

неизбежно нужно будет объект «упаковывать» и продавать.

>>

есливы выбираете объект«для души», помните,что обстоятельства и настроение могут измениться, вам неизбежнонужно будет объект «упаковывать»и продавать.