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PROPERTY REPORTEL MERCADO DE OFICINASEN MADRID Y BARCELONA

SEGUNDO TRIMESTRE 2013

2

PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - SEGUNDO TRIMESTRE 2013

CONTACTOS

MADRIDMaría de Molina, 54 28006 MadridTél. : +34 914 549 600

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RESEARCH

Emilie GRADASSIDirectora Research, marketingy comunicació[email protected]

Ramiro J. RODRÍGUEZDirector adjunto Research - Economista [email protected]

OFICINAS

MADRID

Ilán DALVADirector Transacción - Oficinas [email protected]

BARCELONA

Inés BORDÁSTransacción - Oficinas Cataluñ[email protected]

INVERSIÓN

Francisco Manchón Director Nacional de Inversión [email protected]

Contratación en armonía con los fundamentales económicosLa contratación del segundo cuarto del año ha regresado a niveles tímidos, siguiendo el ritmo de la producción y el mercado de trabajo. Tanto en Barcelona como en Madrid se registraron niveles de contratación menores que en el T2 de 2012. En cuanto a las tasas de disponibilidad se observaron incrementos en las dos principales plazas de España, con especial crecimiento en Madrid, donde se llegó a una tasa de vacío del 15,6%, máximo histórico.

Las grandes demandas en Madrid: agotadas por el momento• Lacontratacióndeoficinasfuesensiblementemenoraladel primer trimestre• Lasgrandesdemandassepodríanactivarhaciafindeaño• Lareduccióndeltake-upfuenotableconrespectoalprimer trimestre (-65%)• Lasnuevassuperficiesdisponiblesllevaronlatasade disponibilidad hasta el 15,6%• LarentamediadeMadriddescontóun3%frentealadehaceunaño• Lasmejoresoficinasmantuvieronestablessuspreciosdealquiler en 24 €/m²/mes• Noseregistraronniiniciosnientregasdeobranueva,aunque algunos edificios del CBD están en renovación

Tal como se anticipaba en Barcelona: contratación en 2013 marcando el ritmo de 2012• Latomadeespacioshasidode71.500m²enlaprimeramitadde 2013, 3.000 m² por debajo del S1 2012• Eltake-updelsegundotrimestre(36.700m²)hasidomuysimilar aldelmismotrimestrede2012(37.500m²)• Lacontrataciónsiguedominadaporrelocalizacionesconreducción de superficie• Latasadedisponibilidadsiguealalza,nutridaporoficinasde segunda mano• Lasrentasprimeresistenelalzadeladisponibilidaddebidoala escasez de producto de buena calidad bien ubicado

La inversión en inmobiliario comercial sí que mejora en términos anuales• Laanticipacióndelosinversoresala(suave)recuperaciónhacia 2014 les impulsa a hacer adquisiciones• Loscapital values siguen bajos en respuesta a las dificultades del mercado de ocupación y la limitada demanda• Sedetectainterésporactivosfueradezonaprimeyconalguna desocupación• Lasrentabilidadesprimesiguenenzonademáximos

Segundo Trimestre 2013

SUMARIO

Síntesis 03

MADRID

Zonificación 05

Contratación 06

Oferta 07

Rentas 08

BARCELONA

Zonificación 09

Contratación 10

Oferta 11

Rentas 12

Inversión 13

Glosario 14

Productos destacados 15

Fotografía de portada: Parque Empresarial Las Mercedes (Madrid), propiedad de Standard Life Investments.

3


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5


Zonificación

El mercado de oficinas en Madrid

CBD

Centro

Descentralizada

Periferia

Datos clave

Parque de Oficinas (m²)

Disponibilidad (m²)

Tasa de disponibilidad (%)

Contratación 1º Trim. 2013 (m²)*

Contratación acumulada del año (m²)*

Rentas máximas 1º Trim. (€/m²/año)

Rentas medias 1º Trim. (€/m²/año)

Superficie entregada 2013 (m²)

Superficie a entregar 2013 (m²)


* Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones

3.452.500

246.400

7,1%

6.900

30.200

23,5

19,9

0

0

39.000

CBD

2.679.100

386.200

14,4%

9.500

37.700

18,0

12,6

4.200

0

8.800

Centro

2.902.900

655.600

22,6%

20.700

102.900

18,0

12,5

0

11.700

22.300

Descentralizada

2.813.300

558.500

19,9%

13.900

13.900

13,5

10,7

0

0

6.000

Periferia

11.847.800

1.846.700

15,6%

51.000

184.700

-

12,9

4.200

11.700

76.100

Total

6


MADRID

Contratación

El pico de contratación del T1 2013 ha catapultado la contratación acumulada del primer semestre hasta los 196.000 m²; un incremento anual del 61%.

No obstante, la contratación de oficinas del T2 2013 se ha ajustado más a la senda de la economía nacional y ha llagado solo a 51.000 m². Este valor se queda por debajo del de T2 2012 (67.000m²)yesunatercerapartedelocontratadoenelT12013.Los motivos de los bajos niveles de absorción bruta (84.000 m² de media trimestral entre 2008 y 2013) siguen siendo la falta de fuelle en la actividad y la continuada liberación de puestos de trabajo.

El número de transacciones también ha sido reducido en la primera mitad de 2013, descontando 19 frente al primer semestre del año pasado. Como referencia añadida, la cifra registrada del semestre (149) es menor a la de algunos trimestres del periodo de expansión 2003-2008.

Las oficinas contratadas en edificios de alta calidad han alcanzado una cuota del 9% en el total de las operaciones. Esto destaca daba la escasez de este tipo de edificios. El grueso de la contrataciónserealizóenespaciosdecalidadestándar(75%).

La contratación en el CBD ha alcanzado una cuota del 14%, por debajo de los registros de los últimos 5 trimestres, lo cual está relacionado con la escasez de espacios prime en Madrid. Las oficinas en zona Descentralizada acapararon una cuota del 40% del take-up, impulsadas por las dos operaciones más grandes del trimestre, localizadas en las sub-zonas de Campo de las Naciones y Julián Camarillo.

En cuanto a la tipología del edificio, la demanda ha estado bastante activa en oficinas High Tech (oficinas en suelos de uso industrial) y edificios de uso mixto (residencial y oficinas). La cuota en las operaciones cerradas en edificios no exclusivos ha sido del 26% denotando la búsqueda de ahorros de costes de las empresas.

El tamaño medio de la oficina demandada está en torno a los 600 m², aunque la dispersión alrededor de este valor es alta. En cualquier caso, el 60% (tres de cada cinco) de las oficinas contratadas tuvo superficie inferior a los 500 m².

La previsión del take-up para la segunda mitad de 2013 no depara sorpresas. El entorno económico hacia fin de año propiciará un bajo ritmo de contratación, por debajo de la cota de los 100.000 m² al trimestre.

Ciclo económico y de contratación

1.000.000 16

12

%Take up (m2)

0 -4

400.000

0200.000

800.000

8600.000

4

2003200220012000199919981995 1996 1997 20052004 2008 2013201220112010200920072006

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

T1 T2 T3 T4 Tasa de disponibilidad (%) Var. PIB (%)

Media de contratación

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

CBD Centro Descentralizada Periferia

Reparto de operaciones por zona

29%

29%

17%25%

350.000

m2

0

50.000

100.000

200.000

150.000

300.000

250.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II I III IIIII

Contratación trimestral por superficie

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

> 10.000 m2 5.001-10.000 m2 3.001-5.000 m2

1.001-3.000 m2 501-1.000 m2 < 500 m2

IV

7


MADRID

Oferta

Las oficinas de segunda mano liberadas entre abril y junio de 2013 rozaron los 180.000 m². Esto ha catapultado la tasa de disponibilidad hasta el 15,6% desandando la reducción, de un punto, del T1 2013. De esta forma Madrid alcanza un nuevo record de oferta disponible que afectará las rentas efectivas de alquiler hacia cierre de año.

Todas las zonas incrementaron su disponibilidad, destacando el CBDquehallegadoal7,1%(desdeunamediadelosúltimos5años de 4,5%). Gran parte del incremento ha provenido algunas liberaciones de antiguas sedes corporativas. No obstante, las ofertas de edificios de calidad bien posicionados en la zona (como el CTBA, Castellana 200 o Torre Titania) enfrentan una demanda activa que permitirá reducir esta oferta en el corto plazo, hasta su media de los últimos cinco años.

No se han incorporado al parque entregas de obra nueva en el T2 2013, tal como se había previsto. Tampoco se han detectado inicios representativos de obra nueva, que entren a engrosar y mejorar el parque hacia 2014 ó 2015. Tal como ha sido la tendencia reciente, la renovación del parque viene por la vía de las renovaciones.

Frente al cierre del primer semestre de 2012, la superficie disponible en Madrid ha crecido casi 150.000 m², con una cuota importante de edificios se calidad estándar y muy escasos aquellos de alta calidad. Esto como corolario al proceso de obsolescencia de los edificios. En síntesis, es cada vez más evidente el cuello de botella que se presentará en 2014 y 2015 en la oferta de oficinas de alta calidad en Madrid, en zonas como CBD y aquellas alternativas como primer tramo de la carretera de Burgos, la Moraleja y Campo de las Naciones. La oferta también tiene bastante margen de mejora en los distritos tradicionales como Retiro, Chamberí, Salamanca y Chamartín.

Las previsiones de BNP Paribas Real Estate señalan un cierre de 2013 con crecimiento en la disponibilidad frente a 2012. Esta absorción neta negativa se corregirá ligeramente en 2014, cuando se espera reducción en la tasa de disponibilidad. No obstante, mayores disminuciones en la oferta disponible se verán cuando haya mayor dinamismo en la economía hacia 2015 en adelante.

30

%

0

15

5

10

25

20

PeriferiaCBD Centro Descentralizada

Tasa de disponibilidad por zona

2012 II 2012 III 2012 IV 2013 I 2013 II

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

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sear

chFu

ente

: BN

P Pa

ribas

Rea

l Est

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8

10

12

14

16

18

%

4

6

Tasa de disponibilidad

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IIIVIIII I

8


MADRID

Rentas

La renta media del segundo trimestre para las transacciones registradas ha sido de 12,9 €/m²/mes, situándose ligeramente por encima del primer trimestre aunque 0,5 euros por debajo del dato de hace un año. No es de extrañar este descenso debido a la difícil comercialización de los espacios y la alta tasa de vacío vigente en la capital española.

La renta prime se registra en 24 €/m²/mes, para los mejores edificios del eje Recoletos/Castellana. Hace un año, en el T2 de 2012, esta renta era de 25,5 €, con lo que aún no es posible decir que la tendencia negativa ha mermado. Sin embargo se prevén dos circunstancias que pondrían suelo a la renta prime hacia cierre de año:

• Laescasezdeoficinasdealtacalidad• Lamayoractividadeconómicaenelúltimotrimestredelaño

De confirmarse este escenario, será posible registrar una recuperación vigorosa de las rentas de las mejores oficinas.

Los periodos de carencia siguen acompañando los contratos y siguen siendo el principal incentivo. Algunos propietarios utilizan esta herramienta para evitar mayores gastos en el acondicionamiento de las oficinas, con tal de que sean asumidos por el nuevo inquilino. No existe evidencia de mayores periodos de carencia en 2013 que en 2012. Sin embargo, existen mayores periodos en las áreas más descentralizadas y en propiedades de menor calidad.

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

10

15

20

25

30

35

40

45

€/m2/mes

0

5

Evolución de la renta prime

20062005 2007 2008 2009 2010 2012 20132011

II II II II II II II II IIIV IV IV IV IV IV IV IVIII III III III III III III IIII I I I I I I I I

€/m2/mes

Evolución de rentas medias

CBD Centro Descentralizada Periferia Madrid

40

35

30

0

10

5

15

25

20

20062005 2007 2008 2009 2010 2012 20132011

II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IIIVIIII I

Fuen

te: B

NP

Parib

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eal E

stat

e Re

sear

ch

© V

ince

nt F

illon

9


Zonificación

El mercado de oficinas en Barcelona

CBD

Centro

Descentralizada

Periferia

Datos clave

Parque de Oficinas (m²)

Disponibilidad (m²)

Tasa de disponibilidad (%)

Contratación 1º Trim. 2013 (m²)*

Contratación acumulada del año (m²)*

Rentas máximas 1º Trim. (€/m²/año)

Rentas medias 1º Trim. (€/m²/año)

Superficie entregada 2013 (m²)



* Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones

871.800

85.800

9,8%

4.900

9.500

17,5

14,9

0

0

0

CBD

2.480.000

297.000

12,0%

11.700

21.400

15,5

9,9

0

0

0

Centro

1.153.500

249.200

21,6%

16.200

33.800

15,5

10,9

0

44.500

0

Descentralizada

1.092.500

313.700

28,7%

3.900

6.700

10,0

8,6

0

0

0

Periferia

5.597.800

945.700

16,9%

36.700

71.400

-

10,7

0

44.500

0

Total

10


BARCELONA

Contratación

EnelT22013Barcelonaalcanzó36.700m²realesdecontratación,sin incluir renegociaciones. El acumulado del primer semestre de 2013 fue de 71.400m², lamenor cifra de absorción brutadesde el inicio de la crisis. Una vez más la contratación ha sido guiada por la racionalización de espacios. Adicionalmente, no se realizaron operaciones en grandes superficies, siendo las mayores de 5.400 m² (Torraspapel en 22@) y 2.500 m² (Olympus Iberia en Plaza de Europa).

Se ha observado crecimiento en el número de transacciones (65), tanto en términos anuales como trimestrales, aunque no es señal de recuperación, sino de muy bajas cotas en los trimestres precedentes. Casi la mitad de las transacciones se localizaron en la zona Centro, destacando la sub-zona del Eixample. Un 25% de las transacciones se realizó en zonas descentralizadas, sobresaliendo las del 22@. Esta zona, a su vez, fue la de mayor cuota en el take-up con un 45%. El CBD (eje Gracia-Diagonal) y Periferia fueron las de menor cuota en transacciones.

El tamaño medio de la oficina contratada ha sido de 460 m² en línea con las condiciones actuales del mercado aunque es reducida en función del histórico de la ciudad.

Para el cierre de 2013 se espera una contratación en el mismo tono que lo visto en el primer semestre, aunque podrían salir a la luz algunas grandes operaciones que han implicado largos procesos de negociación. No obstante, la mejora en los indicadores de sentimiento, junto al buen comportamiento del sector externo, podrían dar un inicio de 2014 con incrementos en la contratación de oficinas de Barcelona.

Ciclo económico y de contratación

500.000 20

15

%Take up (m2)

0 -5

200.000

0100.000

400.000

10300.000

5

200320022001200019991998199519961997 20052004 2008 2013201220112010200920072006

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

T1 T2 T3 T4 Tasa de disponibilidad (%) Var. PIB (%)

Media de contratación

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

CBD Centro Descentralizada Periferia

Reparto de operaciones por zona

46%

25%

15%14%

140.000

m2

0

20.000

40.000

80.000

60.000

120.000

100.000

20082007IVIV IIIIII IIII II

2009IVIIIIII

2010IV IV IVIII III IIIII II II III I I I

2011 2012 2013

Contratación trimestral por superficie

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

e Re

sear

ch

<300 m2 301-1.000 m2 1.001-3.000 m2 >3.000 m2

11


BARCELONA

Oferta

La falta de vigor en la demanda se ha reflejado en crecimiento de la tasa de disponibilidad que ha llegado a 16,9%, 0,4 puntos por encima del trimestre anterior. Los mayores aportes han provenido de oficinas en la zona Centro, que creció en su tasa de vacío hasta el 12%.

En el CBD la oferta se incrementó de forma sensible por la comercialización de un solo edificio de 3.600 m² en la zona de la Av. Diagonal/Ronda de Dalt. Por su parte, las zonas Descentralizada y Periferia lograron reducir ligeramente su tasa de vacío en 0,2 puntos.

Los desarrollos de proyectos oficinas siguen mermados y no se registraron inicios de obra nueva durante el T2 de 2013. No obstante, los dos principales desarrollos de la ciudad (ver tabla) están en su etapa final y se proyecta su comercialización durante la segunda mitad de 2013. También finalizaron durante el segundo trimestre algunas renovaciones de edificios emblemáticos en el CBD, destacando las de Diagonal 601 y Diagonal 640.

Para cierre de año se esperan ligeros incrementos en la oferta de oficinas, debido a la permanencia de las reagrupaciones de espacios como principal motivación de la absorción. En este sentido, la tasa de disponibilidad llegaría hasta el 17%, sinperspectiva de nuevos incrementos en 2014.

35

30

%

0

15

5

10

25

20

PeriferiaCBD Centro Descentralizada

Tasa de disponibilidad por zona

2012 II 2012 III 2012 IV 2013 I 2013 II

Fuen

te: B

NP

Parib

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stat

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ch

Ed. Porta FiralCam Antic Valencia

Diagonal 601Diagonal 610

Obra NuevaObra NuevaRenovaciónRenovación

Pl. Europa22@CBDCBD

23.500 m2

21.000 m2

9.400 m2

28.400 m2

Proyecto Tipo Zona Superficie

Fuen

te: B

NP

Parib

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ch

8

10

12

14

16

18

%

4

0

6

2

Tasa de disponibilidad

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IIIVIIII I

12


BARCELONA

Rentas

La débil demanda y el notable nivel de oferta siguen presionando las rentas medias a la baja. Estas llegaron a los 10,7 €/m²/mes en el mes de junio, registrando un mínimo histórico. La variación anual en la media ha sido de -6,5% viniendo desde 11,4 €/m²/mes. En el CBD la renta media se incrementó en términos anuales y trimestrales. Este podría ser el reflejo de:

• La escasez de oficinas de calidad en el centro de negocios de Barcelona• Laanticipacióndelasempresasalfindelciclobajistaenrentas

No obstante, aunque estos factores tienen una influencia real en las rentas, aun hay que esperar los trimestres venideros para confirmar una tendencia.

La renta prime de Barcelona es de 17,5 €/m²/mes y es 0,5 €menor a la de hace un año. La poca disponibilidad de edificios prime y la alta competencia de los usuarios por edificios modernos y eficientes en buenas zonas, hacen prever la estabilidad de la renta prime hasta fin de año y posibles crecimientos en 2014.

Aislando el efecto de la inflación, el valor de los alquileres se ha reducido una media del 43% en Barcelona. Las mayores depreciaciones, frente a los máximos de 2008, han sido en la zona Centro, 50%, mientras los menores descuentos corresponden al CBDconun37%.

Las rentas efectivas mantienen su distancia con respecto a las faciales al permanecer activos los esquemas de incentivos como escalonados y principalmente carencias. Estos ayudan a mantener el valor de tasación de las propiedades al evitar reducciones en las rentas faciales.

€/m2/mes

Evolución de rentas medias

CBD Centro Descentralizada Periferia Barcelona

Fuen

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ch

30

0

10

5

15

25

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2007 2008 2009 2010 2012 20132011

II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IIIVIIII I

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NP

Parib

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stat

e Re

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ch

10

15

20

25

30

€/m2/mes

0

5

Evolución de la renta prime

20062005 2007 2008 2009 2010 2012 20132011

II II II II II II II II IIIV IV IV IV IV IV IV IVIII III III III III III III IIII I I I I I I I I

13


INVERSIÓN

La primera mitad de 2013 no ha sido tan espectacular como el cierre de 2012 en el mercado de inversión inmobiliaria comercial. Sin embargo, el volumen del S1 2013 en España ha superado eldelañoanterioren550millonesdeeurosyalcanzando987millones de euros. Este incremento se explica por:

• Unamejorperspectivadeevoluciónlaeconomíaespañola• Enestecontexto,elinterésreforzadodeinversores con estrategias oportunistas y value-added• Lazonademínimosenlaqueencuentranloscapital-values

De esta forma, nuevos actores tanto nacionales como internacionales han tomado posiciones y otros tantos están demostrando interés, principalmente en Madrid y Barcelona. A las ya tradicionales fortunas privadas de origen nacional se han unido compradores internacionales dentro de los que destacan los de origen francés y norteamericano. En cuanto a los que están explorando el mercado, se pueden mencionar alemanes, ingleses y latinoamericanos.

En cuanto a las desinversiones cabe destacar las ventas por parte de entidades públicas, en particular las de Madrid y Barcelona. Una de cada 5 operaciones tuvo como vendedor algún organismo gubernamental, denotando las estrategias ligadas a la reducción del déficit público.

Los activos más demandados por los inversores en España durante 2013 han sido las oficinas, con casi la mitad de las transacciones, seguidas por las unidades de retal high-street y, finalmente, hoteles. El volumen de inversión en oficinas en el S1 2013 ha sido de 430 millones de euros, alcanzando un crecimiento anual del 180%.

La rentabilidad prime de oficinas ha permanecido invariada en el 6,2% con perspectiva estabilidad gracias al mejor clima económico esperado para cierre de año, que actuaría como suelo para los descuentos en capital-values.

5.000

4.500

0

2.000

1.500

1.000

500

2.500

4.000

3.500

3.000

mill. €

Volumen de inversión en España

2007 2008 2009 2010 2012 20132011

II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII II IVIIII III

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

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sear

ch

2007 2008 2009 2010 2012 20132011


2.500

mill. €

0

2.000

1.500

1.000

500

Volumen de inversión en oficinas Madrid

Fuen

te: B

NP

Parib

as R

eal E

stat

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sear

ch

2007 2008 2009 2010 2012 20132011


700

600

mill. €

0

500

400

300

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Volumen de inversión en oficinas Barcelona

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Rentabilidad prime vs rentabilidad bono del Estado y tipos de interés

Rentabilidad Prime de oficinas en Madrid Rentabilidad Prime de oficinas en Barcelona Obligaciones del Estado a 10 años (TIR) Euribor (12)

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GLOSARIO

Definiciones de A a Z…

BNP Paribas Real Estate Research busca producir indicadores comparables y homogéneos, tanto como sea posible. Intentamos contribuir a la transparencia del mercado consignando las definiciones de conceptos e indicadores utilizados en nuestros informes, de forma que nuestros lectores puedan comprender claramente qué significa cada uno de ellos.

Cálculo de superficie: Los datos de contratación, disponibilidad, parque y oferta futura, son de superficie bruta, expresados en metros cuadrados. Para cifras comparables internacionalmente BNP Paribas Real Estate multiplica las cifras de España por 0,82.CBD: Es la zona de mayor actividad de negocios del sector terciario de la cuidad. Por esta razón es la de mayor interés inmobiliario.Contratación (Take-up): Representa el total de superficie alquilada pre-alquilada, vendida o pre-vendida detectada durante el periodo de análisis.- No incluye superficie disponible para alquiler.- Una superficie se considera ‘contratada’ cuando se ha firmado el contrato o se ha llegado a un acuerdo vinculante. - Se considera pre-alquiler a la contratación realizada sobre planos o durante el periodo de construcción.- Las operaciones (deals) son el número de transacciones cuyo contrato se firmó en el periodo de análisis.- Los datos de contratación están sujetos a cambio. El desglose de la contratación por sectores es compatible con código de actividad europeo NACE.Disponibilidad: Superficie de oficinas total, que a fecha de elaboración del informe está:- Físicamente desocupada.- Lista para ocupación inmediatamente.- Activamente comercializada. Incluye superficie sub-alquilada y se menciona separadamente cuando es posible.- Tasa de disponibilidad: Superficie total disponible dividida por el parque a fecha de elaboración del informe.Nueva oferta entregada: Suma de superficie de oficinas que han alcanzado su terminación técnica en el periodo de análisis. Pueden estar preasignadas o disponibles para ocupación. Oferta Futura: Superficie en propiedades donde se han iniciado obras de un nuevo desarrollo o reformas significativas a fecha de elaboración del informe. Incluye proyectos para ocupación por parte del propietario (llave en mano). No incluye obras de adecuación de suelo. Parque: Suma total de superficie para uso de oficinas, ya sea ocupada o disponible, a fecha de cierre del informe.Renta media: Es el promedio de rentas del último trimestre, ponderadas por la superficie de cada contrato de alquiler del periodo, ya sea, de obra nueva o usada.Rentabilidad bruta: Ingreso bruto anual (antes de costes y gastos de propiedad) sobre el precio de adquisición, excluyendo costes de traspaso.Rentabilidad neta: Ingreso neto sobre el precio de compra más todos los gastos de adquisición.Renta/Rentabilidad prime: Representa las mayores rentas/rentabilidades, en la fecha de realización del informe, de una unidad:- De tamaño estándar proporcional a la demanda de cada ubicación.- De altas calidades y especificaciones.- En la zona de oficinas mejor ubicadas en el mercado.Se utilizan las transacciones del periodo para determinar la renta y la rentabilidad prime. En caso de no existir transacciones prime en el periodo de análisis, se publica una renta/rentabilidad hipotética, basada en una opinión experta de las condiciones del mercado.Oferta futura: Suma de superficie de todos los proyectos en construcción. Incluye reformas de edificios en proceso de reconversión a oficinas.Volumen de inversión: Agrega el precio de venta de todos los activos inmobiliarios no residenciales en los que BNP Paribas Real Estate ha identificado cambio de propietario. Incluye edificios de oficinas, Retail, Naves industriales y logísticas, y hoteles. Los niveles reportados en los informes no son definitivos y están sujetos a cambio.Tipos de inversores:- Seguros - Sector público - Property Companies - Fondos - Inversores privados y Family Office - Corporaciones - Consorcios - OtrosVehículos de inversión oportunistas:Inversoresquebuscanunarentabilidaddemásdel17%connivelesdeapalancamientoporencimael60%delvalorbrutodel activo.Vehículos de inversión Value-added:Inversoresquebuscanunarentabilidaddeentre11,5%y17%connivelesdeapalancamientoentre30%y70%delvalorbruto del activo.

2013 BNP Paribas Real Estate Cláusula de ResponsabilidadBNP Paribas Real Estate no puede hacerse responsable, a pesar de sus esfuerzos, de que los datos contenidos en este informe pierdan vigencia o estén incompletos. Este estudio es una recopilación de BNP Paribas Real Estate y la información volcada en él es de uso exclusivo de sus clientes. El informe y la información contenida en él no deben ser copiados o reproducidos sin el previo permiso de BNP Paribas Real Estate. Si no estuviera interesado en recibir esta información o quisiera cambiar las condiciones de recepción, por favor le rogamos ponerse en contacto con nosotros, enviándonos un mail a: [email protected]

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JERSEY 3 Floor, Dialogue House 2 - 6 Anley Street St Helier, Jersey JE4 8RD Tel.: +44 (0)1 534 629 001 Fax: +44 (0)1 534 629 011

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