projektseminar 2011 abschlusspräsentation gruppe 4 susanne fiddeke, nils johannsen, marcel wolter
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Projektseminar 2011 Abschlusspräsentation Gruppe 4 Susanne Fiddeke, Nils Johannsen, Marcel Wolter Evaggelos Melachrinos, Morteza Mojahed. Gliederung. Standort- und Marktanalyse Neues Nutzungskonzept Vermarktungskonzept Wettbewerbsanalyse Wirtschaftlichkeitsanalyse 6.Fazit. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Projektseminar 2011
Abschlusspräsentation
Gruppe 4Susanne Fiddeke, Nils Johannsen, Marcel Wolter
Evaggelos Melachrinos, Morteza Mojahed
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1.Standort- und Marktanalyse
2.Neues Nutzungskonzept
3.Vermarktungskonzept
4.Wettbewerbsanalyse
5.Wirtschaftlichkeitsanalyse
6.Fazit
Gliederung
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• Topmanager aus aller Welt schätzen Berlin "enorm„ (Berliner Morgenpost 30.05.11)
• Berliner Immobilienmarkt "stand noch nie so gut da wie jetzt, hier expandieren die
Unternehmen„ (Christoph Reschke, Geschäftsführer Hines Deutschland, ImmobilienZeitung vom 10.03.11)
Standort und MarktBerliner Büroimmobilienmarkt
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• „Das ehemalige Hertie-Haus an der Turmstraße ist an die MIB AG verkauft.“ (Thomas Daily vom 05.05.11 )
• „MOABIT - Schultheiss-Brauerei wird zum Shoppingcenter“(Berliner Morgenpost vom 27.05.11 )
• „Huber und Partner kauft Wohngebäude in Berlin-Moabit“ (ImmobilienZeitung vom 26.06.11 )
Standort und MarktMikrostandort
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Sanierungsgebiet Turmstraße
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Neues Nutzungskonzept
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• Bestehendes Image ausbauen
• Moderneres Logo spiegelt neue
Gebäudestruktur und Spree wider
• Vermarktung beginnt mit Baubeginn
Vermarktungskonzept
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Wettbewerbsanalyse
• Verknappung hochwertiger Flächen in 1A-Lagen
→ Potenzial für 2A-2B-Lagen (innerhalb Berliner S-Bahn-Ring)
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Ablaufplanung
• Beginn umfassende Modernisierungsphase mit Auszug des Innenministerium (BIM) 2016
• Vollvermietung bis zweite Halbjahr 2018
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Akquisition - Marktwert
• Kaufpreisfindung komplex aufgrund hohen Leerständen und angekündigte Auszug (BIM)
• Marktmiete mit durchschnittlich 12,35 €/m² plausibel
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Akquisition - Marktwert
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Baukosten
Brutto ohne MwSt. - nicht indexiert EUR/m² BGF Fläche m² BGF Summe €
modernes Büro 611 48.035 29,5 Mio.
neue „kulinarische“ EG 826 5.412 4,5 Mio.
Abrisskosten (Öffnungen) 5 Mio.
Projektmanagement 1,5 Mio.
Gesamt 757 53.447 40,5 Mio.
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Ertragsparameter und zukünftige Marktentwicklung
Miete fiktiv heute: 15,75 €/m² und 17 €/m²
Inflation 1,8%
Mietwachstum 2%
Alterswertminderung 1,7%
Incentives 3 MM
Makler 3 MM
Exit NIY 5,9% / 6,1%
Exit Bewk. 9% vom JRohE
Finanzierungskonditionen 5,6% p.a. (bei 35% FK)
Steuersatz 30%
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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse
Rentabilität und Finanzkennzahlen (10-Jahreshorizont)
EK nach St./Finanz. GesamtkapitalIRR p.a. 5,77% 7,65%Nettobarwert (DR 15%) -31.501.931 Equity Multiple 1,48 Zielbruttokaufpreis bei DR 15% 55.060.257
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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse
Rentabilität und Finanzkennzahlen (Verkauf nach Vollvermietung)
EK nach St./Finanz. GesamtkapitalIRR p.a. 5,99% 8,18%Nettobarwert (DR 15%) -21.010.989 Equity Multiple 1,33 Zielbruttokaufpreis bei DR 15% 65.364.156
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Rentabilität und Finanzierungsstruktur
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• zeitgemäßes, flexibles und nutzerfreundliches Büro
• Ergänzung der bisherigen Nutzung um ansprechende
Gastronomiekonzepte und Nahversorgungsangebote
isolierte Areal beleben
• Marktsituation = Aufbruchsstimmung
• wirtschaftlich bedingt attraktiv
Fazit