Rapport wooncontainers

Namen: Robin Drager 601620Brendan Hoogervorst 609035Kevin de Hoop 601625Linda Schouten 607451

Klas: 2BE3Docente: Mevrouw AriensDatum: 18 mei 2011

Inhoudsopgave

Bladzijde

Inleiding 3

1. De economische levensduur 1.1 Toelichting bij het rekenmodel van de economische levensduur 4 1.2 Toelichting bij de grafieken 6 1.3 Toelichting bij de rekenmodellen van de verschillen in economische levensduur 7 1.4 Conclusie 8

2. Afschrijvingsmethoden 2.1 Toelichting bij het rekenmodel van de afschrijvingskosten 9 2.2 Conclusie 10

3. Investeringsselectie op basis van de Netto Contante Waarde (NCW) 3.1 Toelichting bij het rekenmodel van de Netto Contante Waarde (NCW) 11 3.2 Toelichting bij het rekenmodel van de interne rentevoet 13 3.3 Conclusie 13

4. Gevoeligheidsanalyse 4.1 Toelichting op de margins of safety 14 4.2 Toelichting bij het rekenmodel 14 4.3 Conclusie 16

Conclusie 17

Literatuurlijst 19

2

Inleiding

Dit rapport gaat over een investeringsproject in containerwoningen ten behoeve van studentenhuisvesting. In Amsterdam is er al jaren een tekort aan studentenkamers doordat het aantal studenten sneller groeit dan het aantal beschikbare kamers. De gemeente Amsterdam heeft enkele jaren geleden een prijsvraag uitgeschreven waarin ondernemingen met een creatief idee konden komen om studenten snel en goedkoop aan huisvesting te helpen. Het winnende idee was het huisvesten van studenten in containers die omgebouwd zouden moeten worden tot studentenwoningen.

De investering, die in 2006 zal plaatsvinden, betreft de plaatsing van 1.000 containerwoningen voor studenten op een braakliggende locatie in Amsterdam. Op deze locatie zal waarschijnlijk over 5 jaar gebouwd gaan worden waardoor de containerwoningen in 2011 naar een andere plek verplaatst zullen moeten worden.

De centrale vraag die in dit rapport gesteld wordt is:

Op welke manier wordt bepaald of de investering in wooncontainers een goede investering is?

De volgende deelvragen zullen hierbij aan de orde komen:

Wat wordt er onder de economische levensduur verstaan en wat is de economische levensduur van dit project?

Wat houden de afschrijvingskosten in en hoeveel bedragen de afschrijvingskosten van dit project?

Wat houdt de netto contante waarde in en wat is de netto contante waarde van dit project?

Hoe wordt de interne rentevoet bepaald en hoeveel bedraagt de interne rentevoet in dit project?

Welke verschillende scenario’s kunnen worden onderzocht bij een gevoeligheidsanalyse en welke waarden hebben de margins of safety?

Er is sprake van een kwantitatief onderzoek. Hierbij wordt cijfermatig inzicht gegeven en worden de resultaten in tabellen en grafieken verwerkt. Door gebruik te maken van kwantitatief onderzoek worden diepgaande analyses uitgevoerd. Er worden verbanden gelegd tussen de verschillende cijfers, waardoor er duidelijkere conclusies getrokken worden.

3

1. De economische levensduur

Om de economische levensduur te kunnen bepalen, moet men eerst weten wat het begrip inhoudt. Een duurzaam productiemiddel kent een technische en een economische levensduur. De technische levensduur is de periode waarover een productiemiddel in staat is om prestaties te leveren. Aan het einde van deze periode functioneert het duurzame productiemiddel niet meer zoals het hoort te functioneren. De economische levensduur is korter dan de technische levensduur. Op een gegeven moment wordt het in gebruik houden van het productiemiddel te duur en is de economische levensduur verstreken. Het duurzame productiemiddel is op dat moment nog wel in staat om prestaties te leveren, maar de kosten die hiervoor gemaakt moeten worden zijn hoger dan het voordeel dat hiermee behaald wordt. De economische levensduur wordt in deze situatie bepaald aan de hand van de kostprijs per wooncontainer per jaar. Het jaar waarin de kostprijs het laagst is, is bepalend. De periode van het jaar waarin de investering plaatsvindt tot en met het bepalende jaar wordt de economische levensduur genoemd. (Liethof, 2008)

1.1 Toelichting bij het rekenmodel van de economische levensduurIn het jaar 2006 zal er een investering plaatsvinden voor het plaatsen van 1000 containerwoningen. Dit project zal naar schatting worden gesloopt in 2016. Hieruit blijkt dat de levensduur geschat wordt op 10 jaar. In de tabel zijn deze jaren onder elkaar vermeld.

Tabel 1

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kostprijs, 2011)

In de tabel staat naast de kolom met de jaren, de kolom met de cumulatieve afschrijving vermeld. Een afschrijving is het tot uitdrukking brengen van een waardedaling van het productiemiddel in de boekhouding. Cumulatief betekent dat de afschrijving van het betreffende jaar bij de afschrijving van het voorgaande jaar of de voorgaande jaren wordt opgeteld. In deze situatie bedragen de totale afschrijvingskosten €13.000.000. Dit bedrag is bepaald door de restwaarde van de containerwoningen (€1.000.000) in mindering te brengen op de totale aanschafprijs (1.000 x €14.000). De kosten moeten al meteen in het eerste jaar voor het gehele bedrag worden afgeschreven omdat er besloten kan worden om het complex op elk moment te slopen.

De cumulatieve bijkomende kosten staan in de volgende kolom. Net als bij de afschrijvingen worden de bijkomende kosten in het betreffende jaar opgeteld bij de bijkomende kosten in

4

het voorgaande jaar of de voorgaande jaren. De eerste bijkomende kosten zijn de exploitatiekosten. Onder de exploitatiekosten vallen bijvoorbeeld de energiekosten en de onderhoudskosten. In 2006 bedragen de exploitatiekosten per containerwoning per maand €50, totaal komt dit in 2006 uit op een bedrag van €600.000 (€50 x 1.000 x 12). De exploitatiekosten stijgen ieder jaar met 2,5%. In 2007 bedragen de exploitatiekosten €615.000 (€600.000 x 1,025). Op deze manier worden ook de exploitatiekosten voor 2008 tot en met 2015 berekend. De jaarlijkse grondhuur zijn de volgende bijkomende kosten. De containerwoningen kunnen niet zomaar ergens neergezet worden. De grond waarop de woningen geplaatst worden, moet gehuurd worden. In 2006 bedraagt de jaarlijkse grondhuur €170.000. Deze kosten stijgen ieder jaar met 3,5%. De grondhuur bedraagt in 2007 €175.950 (€170.000 x 1,035). Op deze manier wordt ook de huurprijs voor 2008 tot en met 2015 bepaald. In 2006 zijn er nog extra bijkomende kosten, namelijk de kosten voor het gereedmaken van het project (€2.000.000) en de sloopkosten (€800.000). De sloopkosten worden al meteen in 2006 meegenomen in de berekening, omdat het complex op elk eerder moment dan 2016 gesloopt kan worden. In 2011 zijn er ook nog extra bijkomende kosten, namelijk de kosten voor het verplaatsen van de containerwoningen (€2.000.000).

In de vierde kolom staan de cumulatieve interestkosten vermeld. De interest bedraagt 6,5% over het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Dit komt uit op een interestbedrag van €455.000 per jaar (€14.000.000/2 x 0,065). Ook hier gaat het om cumulatieve kosten, waardoor het bedrag ieder jaar met €455.000 toeneemt.

De cumulatieve totale kosten staan in de vijfde kolom en worden berekend door de cumulatieve afschrijving, de cumulatieve bijkomende kosten en de cumulatieve interestkosten bij elkaar op te tellen. In 2006 bedragen de cumulatieve totale kosten €17.025.000 (€13.000.000 + €3.570.000 + €455.000). Voor de jaren 2007 tot en met 2015 geldt dezelfde berekening.

In de kolom naast de cumulatieve totale kosten staat de cumulatieve productie. Het totale aantal containerwoningen bedraagt 1.000. Er worden geen woningen bijgeplaatst, maar er worden ook geen woningen weggehaald. Hierdoor neemt de cumulatieve productie in jaren 2007, 2008 en 2009 met 1.000 toe. De productie wordt gecumuleerd om de gemiddelde kostprijs per jaar te kunnen bepalen. Het jaar 2010 vormt een uitzondering op deze berekening doordat de containerwoningen in dat jaar maar 9 maanden in plaats van 12 maanden bewoond worden. De productie in 2010 bedraagt hierdoor 750 (9/12 x 1000). In de jaren 2011 tot en met 2015 worden de containerwoningen wel weer 12 maanden per jaar bewoond en is de productie 1000 per jaar. Hierdoor neemt de cumulatieve productie weer ieder jaar met 1000 toe.

De kostprijs per wooncontainer per jaar staat in de laatste kolom. Door de cumulatieve totale kosten te delen door de cumulatieve productie wordt de kostprijs per wooncontainer per jaar bepaald. In 2006 bedraagt de kostprijs €17.025 (€17.025.000/1.000). Ook hier geldt voor de jaren 2007 tot en met 2015 dezelfde berekening om de kostprijs per wooncontainer per jaar te kunnen bepalen. De kostprijs per wooncontainer per jaar is het laagst in 2015, namelijk €3.186. De economische levensduur bedraagt dus 10 jaar, dit komt overeen met de geschatte levensduur.

5

Figuur 1

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Grafiek, 2011)

1.2 Toelichting bij de grafiekIn de grafiek is het verloop van de kostprijs per wooncontainer, het verloop van de totale kosten en het verloop van de productie per jaar uitgebeeld.

De grafiek van de kostprijs per wooncontainer vertoont een dalende lijn. De kostprijs per wooncontainer is in het eerste jaar erg hoog en neemt daarna ieder jaar af. De lijn daalt in de eerste jaren sneller dan in de laatste jaren. Dit komt doordat de totale kosten aan het begin hoger zijn dan aan het einde.

In de grafiek is te zien dat de totale kosten lineair stijgen. Het jaar 2011 vormt hier een uitzondering op doordat de totale kosten in dat jaar sneller stijgen dan in de voorgaande jaren. Dit komt doordat de kosten voor het verplaatsen van de containerwoningen in 2011 bij de totale kosten moeten worden opgenomen. In de jaren 2012 tot en met 2015 vertoont de grafiek weer een lineair lijn net als in de jaren voor 2011.

De grafiek van de productie per jaar vertoont, net als de grafiek van de totale kosten, een lineair stijgende lijn. Het jaar 2010 zorgt voor een kleine verspringing doordat de containerwoningen in dat jaar maar 9 maanden in plaats van 12 maanden verhuurd kunnen worden. In de jaren na 2010 vertoont de grafiek weer een lineaire lijn.

6

1.3 Toelichting bij de rekenmodellen van de verschillen in economische levensduurBij het bepalen van de economische levensduur spelen veel variabelen een rol. Variabelen als bijvoorbeeld de jaarlijkse bezetting en de bijkomende kosten. Met het bepalen van de economische levensduur kijkt men in de toekomst. Begrijpelijk is dan ook dat variabelen die men op enig moment bepaald, een half jaar later andere waardes kunnen aannemen. De economische levensduur staat aan de basis van vele gegevens. Het bepaald de kostprijs die opgenomen wordt en vervolgens ook de afschrijving die meegenomen gaat worden in het bepalen van de netto boekwaarde van de investeringen op de balans. Om binnen het project van WoonBlik enkele risico’s te kunnen beperken hebben wij een aantal pessimistischere scenario’s doorgerekend.

In het eerste scenario wordt uitgegaan van een bezetting van slechts tien maanden per jaar. Dit verschilt met de eerder berekende economische levensduur, gezien daar werd uitgegaan van een volledige bezetting van twaalf maanden per jaar. Zoals al eerder is vermeld, wordt de economische levensduur bepaald door de cumulatieve totale kosten te delen door de productie. In feite wat verandert in deze situatie is dat productie wordt vermenigvuldigt met een factor 0,833 (10 maanden/12 maanden). Dit heeft tot gevolg dat jaarlijks een lagere productie ontstaat. Het verschil in bezetting heeft geen gevolgen voor de totale kosten. Deze zijn hetzelfde als bij een volledige bezetting. Een gelijkblijvende cumulatieve totale kosten en een lagere productie heeft als gevolg een hogere kostprijs per wooncontainer per jaar. Waaruit een kortere economische levensduur voortvloeit. Dit is de rekenkundige benadering van dit scenario. In de praktijk is het op te vatten als minder studenten die jaarlijks in de containers komen te wonen. Waarbij de verschillende kosten als exploitatiekosten en kosten voor de grondhuur gelijk blijven. Hierdoor moeten de niet gedekte kosten voor het project, door minder opbrengst uit de huur, gedragen worden door de woningcorporatie. Waardoor de economische levensduur van het project langer wordt.

Tabel 2

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kostprijs bij lagere bezetting, 2011)

In het tweede scenario is een situatie doorgerekend waarin de totale bijkomende kosten in zijn geheel gemiddeld jaarlijks met vijf procent toenemen. De bijkomende kosten zijn een onderdeel van de totale kosten. Zoals in het vorig scenario al is medegedeeld, spelen de totale kosten een belangrijke rol in het bepalen van de economische levensduur. Wanneer de totale bijkomende kosten jaarlijks vijf procent hoger zullen liggen als in het scenario bij A, zal dit een stijging van de totale kosten tot gevolg hebben. Binnen dit scenario wordt, net als in het scenario bij A, uitgegaan van een volledige bezetting van twaalf maanden per jaar. Een situatie is ontstaan waarin de totale kosten van het project stijgen en de productie gelijk

7

blijft. Dit heeft een hogere jaarlijkse kostprijs per container tot gevolg en uiteindelijk dus ook een economische levensduur die korter is als in het scenario bij A. In de praktijk zal de woningcorporatie, mocht dit scenario zich voordoen, de stijging van de bijkomende kosten uit haar eigen portemonnee moeten betalen. Gezien andere variabelen als de maandelijkse huurprijs in dit scenario niet meestijgen. Immers betalen de studenten maandelijks dezelfde huur als in scenario A. Voor de woningcorporatie wordt het duurder om het project te runnen, dus zal de economische levensduur van het project langer liggen.

Tabel 3

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kostprijs bij hogere bijkomende kosten, 2011)

Binnen het analyseren van deze investering is het van essentieel belang zoveel mogelijk risico’s door te rekenen en de gevolgen hiervan in kaart te brengen. Hierboven zijn slechts twee van de vele scenario’s doorgerekend. Verderop in het rapport zijn met behulp van een gevoeligheidsanalyse meer scenario’s in kaart gebracht.

1.4 ConclusieDe economische levensduur wordt in dit project bepaald aan de hand van de kostprijs per wooncontainer per jaar. De economische levensduur is verstreken als de kosten van het productiemiddel hoger zijn dan de baten die het productiemiddel levert. De kostprijs per wooncontainer per jaar is in 2015 €3.186, dit is het laagste bedrag. De investering vindt plaats in 2006 dus de economische levensduur bedraagt 10 jaar. Vervolgens zijn de totale kosten, de kostprijs per container en de productie in een grafiek weergegeven. Als laatste zijn er twee verschillende scenario’s in het model doorberekend. In het eerste scenario is uitgegaan van een bezetting van 10 maanden in plaats van een bezetting van 12 maanden. In het tweede scenario nemen de cumulatieve bijkomende kosten ieder jaar met gemiddeld vijf procent toe. Het belang van het doorrekenen van verschillende scenario’s is groot bij het doen van een investering.

8

2. De afschrijvingsmethoden

De afschrijvingskosten worden in dit project bepaald door de totale jaarlijkse kosten te verminderen met de bijkomende kosten en de interestkosten. De totale jaarlijkse kosten worden berekend met behulp van de kosten van de productie. De kosten van de productie worden bepaald door het aantal containers te vermenigvuldigen met de kostprijs.

2.1 Toelichting bij het rekenmodel van de afschrijvingskosten

Tabel 4

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Afschrijvingskosten per jaar, 2011)

In de tabel zijn vijf kolommen te zien. De jaren 2006-2015 staan in de eerste kolom. In de tweede kolom staan de kosten van de productie. In 2006 bedraagt de productie 1000 containers. De kostprijs per wooncontainer per jaar is in het voorgaande hoofdstuk bepaald en draagt €3.186,29. De kosten van de productie bedragen in 2006 €3.186.294 (1000 x €3.186,29). In de jaren tot 2010 blijft de productie gelijk, waardoor de kosten van de productie ook gelijk zijn aan het bedrag in 2006. In 2010 bedraagt de productie 750 containers (9/12 x 1.000). Hierdoor worden de kosten van de productie €2.389.720 (750 x €3.186,29) in 2010. In de jaren na 2010 geldt dat de productie weer gelijk is aan 1.000 containers. Hierdoor bedragen de kosten van de productie in 2011 tot en met 2015 weer €3.186.294 (1000 x €3.186,29).

De bijkomende kosten staan in de derde kolom weergegeven. In 2006 bedragen de bijkomende kosten de totale exploitatiekosten per jaar, de jaarlijkse grondhuur en de kosten voor het gereedmaken van het project. Dit bedrag bedraagt €2.770.000 (€600.000 + €170.000 + €2.000.000). Voor de jaren 2007 tot en met 2010 geldt dat de bijkomende kosten uit de totale exploitatiekosten per jaar en de jaarlijkse grondhuur bestaan. In 2007 bedragen de bijkomende kosten €790.950 (€615.000 + €175.950). Voor 2008, 2009 en 2010 wordt dezelfde berekening toegepast. In 2011 komen de kosten voor het verplaatsen van de containerwoningen bij de totale exploitatiekosten en de jaarlijkse grondhuur. De bijkomende kosten bedragen in 2011 €2.880.752 (€678.845 + €201.907 + €2.000.000). Voor de jaren 2012 tot en met 2014 geldt weer dezelfde berekening als voor de jaren 2007 tot en met 2010. In deze jaren bestaan de bijkomende kosten alleen uit de totale exploitatiekosten per jaar en de jaarlijkse grondhuur. In 2015 worden de sloopkosten bij de totale exploitatiekosten per jaar en de jaarlijkse grondhuur opgeteld. Hierdoor bedragen de bijkomende kosten in 2015 €1.781.011 (€749.318 + €231.693 + €800.000).

9

In de vierde kolom staan de interestkosten vermeld. De berekening van de interestkosten is in het voorgaande hoofdstuk ook al aan de orde geweest. De interest bedraagt 6,5% over het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Dit komt uit op een interestbedrag van €455.000 per jaar (€14.000.000/2 x 0,065).

De jaarlijkse afschrijvingskosten worden in de laatste kolom weergegeven. De afschrijvingskosten worden in dit project bepaald door de totale jaarlijkse kosten te verminderen met de bijkomende kosten en de interestkosten. In 2006 bedragen de afschrijvingskosten €-38.706 (€3.186.294 - €2.770.000 - €455.000). Voor de jaren 2007 tot en met 2015 geldt dezelfde berekening om de jaarlijkse afschrijvingskosten te bepalen. In 2006 en 2011 komt er een negatief getal. Dit komt doordat de bijkomende kosten en de interestkosten hoger zijn dan de kosten van de productie.

2.2 ConclusieDoor de kosten van de productie te verminderen met de bijkomende kosten en de interestkosten, worden de jaarlijkse afschrijvingskosten bepaald. Als men alle jaarlijkse afschrijvingskosten bij elkaar optelt, vindt men de totale afschrijvingskosten. Dit komt uit op een bedrag van €13.000.000, wat weer overeenkomt met de cumulatieve afschrijving uit het voorgaande hoofdstuk.

10

3. De Netto Contante Waarde

Een methode van investeringsselectie die rekening houdt met de tijdsvoorkeur, bestaat uit het berekenen van de netto contante waarde van het investeringsproject (de netto contante waarde-methode). Bij toepassing van deze methode worden de cashflows van het investeringsproject contant gemaakt tegen een door de ondernemingsleiding minimaal gewenste redrendementspercentage. Op deze contante waarde van de cashflows wordt vervolgens het investeringsbedrag van het project in vermindering gebracht. Het antwoord dat dan verkregen wordt, is de netto contante waarde van het project.

3.1 Toelichting bij het rekenmodel van de Netto contante waardeVoordat men gaat investeren, moet men eerst bekijken of een investering financieel gezien, wel verstandig is. Investeringen gaan gepaard met een hoop uitgaven en er moet gekeken worden of de uitgaven terugverdiend worden of niet. In het begin is het dan ook belangrijk om het verschil tussen de uitgaven en ontvangsten te bekijken. Dit heet de netto kasstroom ofwel de netto cashflow.

Met de contante waarde wordt in feite berekend wat de huidige waarde is van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven. Door de som van te verwachten, contant gemaakte inkomsten te verminderen met de som van de te verwachten, contant gemaakte uitgaven kan de netto contante waarde worden berekend. In de praktijk wordt dit ook wel de netto contante waarde van de cashflows genoemd. Door de netto contante waarde van de cashflows af te zetten tegen het bedrag dat op het moment van beslissen moet worden uitgegeven wordt de netto contante waarde van de investering berekend.

Om de kasstroom te berekenen moet het volgende worden gedaan: als eerste wordt de omzet vermeldt, daaronder de bijkomende kosten (denk hierbij aan exploitatiekosten e.a.) daaronder komen de afschrijvingskosten. Als je dit onder elkaar hebt gezet dan verminder je de omzet met de bijkomende kosten en de afschrijvingskosten, en dan hou je de winst voor belasting over. Over het bedrag ‘winst voor belasting’ moet belasting worden betaald, dit is een percentage van 30 procent, daaronder komt het bedrag winst na belasting (de winst voor belasting wordt vermindert met het belasting tarief van 30%). Daaronder komen weer de afschrijvingskosten deze worden er nu bij gedaan vanwege het belastingvoordeel voor de ondernemer. Afschrijvingskosten zijn kosten maar geen uitgaven. Uitgaven is datgene wat je daadwerkelijk betaald, kosten zijn datgene van je verbruik of afschrijving wat je onder de naam kosten aan het lopende bedrijfsgebeuren toerekent. Als dit alles is gebeurd, dan hou je de Cashflow (kasstroom) over.

Vooral de eerste periodes zal de uitkomst negatief zijn (denk maar aan de uitdrukking: de kosten gaan voor de baten uit); na verloop van tijd moet deze echter positief worden. Voordat we kunnen investeren, moeten we eerst kijken welke investering het meest rendabel is. Meestal kunnen we namelijk kiezen uit verschillende projecten, we moeten dus selecteren welk project de voorkeur verdient. Om wel inzicht te krijgen in het behaalde rendement berekenen we de contante waarde van de in de toekomst te behalen cashflows (over de gehele periode). Als we dat berekend hebben, halen we het bedrag van de investering eraf. We kiezen dan de investering waarvan het meeste geld overblijft.

11

Contant maken van ongelijke cashflows (NCW) Contant maken van cashflows betekent, dat van de cashflows bepaald wordt welke waarde ze hebben op een moment, dat de uitgave voor de aanschaf van het investeringsproject wordt gedaan.

CF1 CF2 CF3 CF4 CFn

- I0 + ------ + ------- + ------- + ------- + …. + ------- = +/-NCW (1+i) (1+i)2 (1+i)3 (1+i)4 (1+i)n

* -I0 staat voor de aanvangsinvestering* CF 1..n staat voor de jaarlijkse cashflows (= kasstromen) van het project* i staat voor (interestperunage) p/100

* n staat voor aantal

Is het project wel of niet aanvaardbaar op basis van de Netto Contante Waarde (NCW)?Het project is niet aanvaardbaar, omdat de NCW negatief is. Het is belangrijk dat de waarde in ieder geval boven de o uitkomt, want dan is het gunstig om het project uit te gaan voeren. Mocht het zo zijn dat de NCW negatief uitkomt (wat hier het geval is), dan is het niet verstandig om dit project uit te voeren.

De NCW is berekend in Excel met de functie NHW = Netto Huidige Waarde (in het Engels de functie NPV). Deze functie werkt als volgt: Als eerste vul je het Rentepercentage in van in dit geval 0.065, daarachter komen alle Cashflows (kasstromen) die berekend zijn, dan berekend Excel voor je uit wat de Contante waarde is. Dan wordt de Contante waarde in mindering gebracht met de investering (dat is dus € 10.392.853,79 - €14.000.000 = € 3.607.146,21- ) en dan hou je een Netto Contante Waarde van negatief € 3.607.146,21- over. (Liethof, 2008)

Tabel 5

12

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Netto contante waarde, 2011)

3.2 Toelichting bij het rekenmodel van de interne rentevoetDe interne rentevoet is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is. Een project is aantrekkelijk als de IRR hoog is.

Om te bepalen of een bepaald investeringsproject uitgevoerd kan worden, kan ook de methode van de interne rentevoet worden gebruikt. Deze methode werkt ook met de contante waarde van de cashflows van investeringsproject. Bij toepassing van de interne rentevoetmethode, moet het percentage worden gezocht waarbij de netto contante waarde van het project nul is.

Om de interne rentevoet te berekenen heb je de volgende gegevens nodig: het investeringsbedrag, dat bedraagt hier €14.000.000. Verder heb je de kasstromen van alle jaren, in dit geval zijn dat 10 kasstromen, van jaar 1 t/m 10 nodig. (jaar1: €215.000, jaar2: €1.653.255, jaar3: €1.692.689, jaar4: €1.733.339, jaar5: €1.278.892, jaar6: €418.433, jaar7: €1.862.956, jaar8: €1.908.848, jaar 9: €1.956.153, jaar 10: €2.444.913). Met deze gegevens kan men vervolgens bepalen wat het interne rendement (in het engels de term IRR Internal rate of return) wordt, hier blijkt uit te komen 1,297%. Dit betekent dat bij dit percentage de Netto Contante Waarde 0 is. (Liethof, 2008)

Tabel 6

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Interestvoet, 2011)

3.3 ConclusieUit de bovenstaande gegevens kan worden geconcludeerd dat de Netto Contante Waarde een handige manier is om uit te rekenen of je een project wel of niet aanvaardbaar is.Het is belangrijk dat de waarde in ieder geval boven de o uitkomt, want dan is het gunstig om het project uit te gaan voeren. Uit de bovenstaande gegevens blijkt dat het niet verstandig is om het project uit te voeren, omdat de Netto Contante Waarde van dit project €10.392.853,79 (berekend door de functie NHW) - €14.000.000 (aanschafwaarde) € 3.607.146,21- is.

13

4. De gevoeligheidsanalyse

4.1 Toelichting op de margins of safety in het voorbeeldIn het voorbeeld worden de margins of safety bepaald met behulp van de kritieke contributiemarge. Door onderstaande formule in te vullen, wordt de kritieke contributiemarge berekend. 1 – (1 + i)-n

- I0 + ((CM – CK – AFS) * (1 – b) + AFS) * -------------- = 0

i

Onderstaande gegevens zijn gegeven in het voorbeeld:

- I0 staat voor het investeringsbedrag (hier €4.000.000)CM staat voor de jaarlijkse kritieke contributiemarge (hier dus te bepalen)CK staat voor de jaarlijkse overige vaste kosten (hier €1.000.000)AFS staat voor de jaarlijkse afschrijvingskosten (hier €1.000.000)(1-b) staat voor de jaarlijkse belasting die over de winst betaald moet worden (hier 1-0,30)i staat voor de vermogenskostenvoet (hier 10% oftewel 0,10)-n staat voor het aantal perioden (hier 4 perioden)

Na het oplossen van de vergelijking, komt er een bedrag van €2.374.099 uit als jaarlijkse kritieke contributiemarge.

Vervolgens kunnen de margins of safety voor de verkoopprijs, de grondstofkosten en de loonkosten worden bepaald. De verwachte afzet bedraagt 1.000.000. De kritieke contributiemarge per product bedraagt dus €2,374 (€2.374.099/1.000.000). De variabele kosten per product bedragen €7, de verkoopprijs bedraagt €9,374 (€2,374 + €7). De margin of safety voor de verkoopprijs wordt bepaald door de nieuwe prijs te verminderen met de oude prijs van €10 en vervolgens te delen door de oude prijs van €10. Hier komt een waarde uit van -6,26% (9,374-10/10). De verkoopprijs kan dus 6,26% lager zijn voordat de NCW op nul uitkomt. De grondstofkosten bedragen €4 per product, dit komt neer op een bedrag van €6,374 (€2,374 + €4). De totale variabele kosten bedragen €7. De margin of safety voor de grondstofkosten wordt weer op dezelfde manier bepaald als de margin of safety voor de verkoopprijs, namelijk -8,94% (6,374-7/7). De grondstofkosten moeten dus met 8,94% dalen zodat de NCW op nul uitkomt. De loonkosten bedragen €3 per product, dit komt neer op een bedrag van €5,374 (€2,374 + €3). De margin of safety bedraagt -23,23%. (5,374-7/7). De loonkosten moeten dus met 23,23% dalen zodat de NCW op nul uitkomt.

4.2 Toelichting bij het rekenmodelDe gevoeligheidsanalyse is een methode om de onzekerheid die de toekomst biedt, in praktische, bruikbare termen te vertalen. Met behulp van het onderstaande schema wordt eerst de kritieke contributiemarge uitgerekend. Alle stappen worden ingevuld en als laatste wordt de netto contante waarde op 0 gesteld door de gemiddelde contributiemarge te veranderen. Dit wordt met behulp van de solver gedaan.

14

De eerste stap is het berekenen van de gemiddelde omzet. De omzetten van de jaren 2006 tot en met 2015 worden bij elkaar opgeteld en vervolgens gedeeld door het aantal jaar (10 jaar). Dit komt uit op een bedrag van €2.817.991. De tweede stap is het bepalen van de gemiddelde bijkomende kosten. Dit wordt op dezelfde manier gegaan als bij het uitrekenen van de gemiddelde omzet. De gemiddelde bijkomende kosten bedragen €1.351.637. Als men de gemiddelde bijkomende kosten in mindering brengt op de gemiddelde omzet, vind men de gemiddelde contributiemarge. De afschrijvingen bedragen €1.300.000. De gemiddelde winst voor belasting is het verschil tussen de gemiddelde contributiemarge en de afschrijvingen. Het belastingpercentage is 30% en wordt berekend over de gemiddelde winst voor belasting. De winst na belasting is de winst voor belasting verminderd met de belasting. Bij het bedrag aan afschrijven van €1.300.000 moet een bedrag van €100.000 aan restwaarde worden opgeteld. De totale restwaarde bedraagt €1.000.000, verdeeld over 10 jaar is dit €100.000 per jaar (€1.000.000/10). Dit totale bedrag van €1.400.000 moet bij de winst na belasting worden opgeteld. Deze uitkomst is de gemiddelde kasstroom.

De netto contante waarde wordt bepaald door de gemiddelde kasstroom te vermenigvuldigen met de formule (1-1,065 ^-10)/0,065. Het bedrag aan investering moet hierop nog in mindering worden gebracht.

Als het hele schema is ingevuld wordt de solver toegepast. De cel van de netto contante waarde moet veranderen in een waarde van 0 door de cel van de gemiddelde contributiemarge te veranderen. Hierdoor veranderd de waarde van de gemiddelde contributiemarge in een bedrag van €2.082.094. Vervolgens veranderen de gemiddelde winst voor belasting, de belasting, de gemiddelde winst na belasting en de kasstroom ook.

Tabel 7

(Hoogervorst, Schouten, Drager, & de Hoop, Kritieke contributiemarge, 2011)

Met behulp van de kritieke contributiemarge kunnen de margins of safety worden bepaald. De margins of safety moeten worden bepaald voor het aantal verhuurde containers, de verhuurprijs van een container en de exploitatiekosten per verhuurd container. De volgende gegevens zijn hierbij ook nodig: het aantal containers, namelijk 1000 stuks, de gemiddelde omzet per container, namelijk €2.818 (€2.817991/1.000) en de gemiddelde bijkomende kosten per container, namelijk €1.352 (€1.351.637/1.000).

De volgende formule moet toegepast worden om de waardes te kunnen bepalen: h x (p-k) = CM. h staat voor het aantal containers, p voor de verkoopprijs, k voor de bijkomende kosten en CM voor de contributiemarge.

15

De eerste veiligheidsmarge is die van het aantal verhuurde containers. Hierin is h de onbekende en staan p en k vast. h x (2818-1352) = 2.082094, dit leidt tot een waarde van 1.420 voor h. Deze waarde is nog geen percentage, maar door deze waarde te verminderen met de oude waarde van 1.000 en dit vervolgens te delen door de oude waarde van 1.000, komt er een percentage van 41,99 uit als margin of safety voor het aantal verhuurde containers. Het aantal verhuurde containers moet dus met 41,99% stijgen zodat de NCW op nul uitkomt.

De tweede veiligheidsmarge is die van de verhuurprijs van een container. In deze formule is p de onbekende en staan h en k vast. 1000 x (p-1352) = 2.082094, hier komt een waarde van 3.434 voor p uit. Om hier een percentage van te maken, moet de hiervoor berekende waarde van p verminderd worden met de oude waarde van 2.818 voor p en dit moet vervolgens weer gedeeld worden door de oude waarde van 2.818. Hieruit volgt een percentage van 21,85 als veiligheidsmarge voor de verhuurprijs van een container. De verhuurprijs van een container moet met 21,85% stijgen zodat de NCW op nul uitkomt.

De derde veiligheidsmarge is die van de exploitatiekosten per verhuurd container. Hierin is k de onbekende en staan h en p vast. 1000 x (2818-k) = 2.082.094, dit leidt tot een waarde van 736 voor k. Ook deze waarde is nog geen percentage, maar door de oude waarde van k van 1.352 in mindering te brengen op de nieuwe waarde van 736 en dit vervolgens te delen door de oude waarde van 1.352, komt er een percentage van -45,56 uit als margin of safety voor de exploitatiekosten per verhuurd container. De exploitatiekosten moeten met 45,56% dalen zodat de NCW waarde op nul uitkomt.

4.3 ConclusieDe gevoeligheidsanalyse biedt uitkomst voor het vertalen van toekomstige gebeurtenissen in bruikbare termen. Om de margins of safety te kunnen bepalen, moet eerst de kritieke contributiemarge worden uitgerekend. Door een schema in te vullen en vervolgens de netto contante waarde op nul te stellen, wordt de kritieke contributiemarge bepaald. Dit wordt gedaan met behulp van de solver. In het voorbeeld is de kritieke contributiemarge bepaald door gebruik te maken van een formule. De margins of safety zijn uitgerekend voor het aantal verhuurde containers, de verhuurprijs van een container en de exploitatiekosten per verhuurd container. De uitkomsten zijn vertaald in bruikbare informatie.

16

Conclusie

In het jaar 2006 worden in opdracht van de woningcorporatie 1000 containerwoningen geplaatst. Deze containerwoningen dienen als oplossing voor het tekort aan studentenkamers in Amsterdam. Wegens bouwplannen zullen de containerwoningen na 5 jaar verplaatst worden naar een andere locatie. De containerwoningen zullen 10 jaar bewoonbaar blijven voor ze gesloopt zullen worden. Een aanvangsinvestering van €14.000.000 is geplaatst om het project van de grond te krijgen. Vooraf aan het project is een inschatting van de te maken kosten tijdens het gehele proces gemaakt. Aan ons is gevraagd een investeringsanalyse uit te voeren en hierover verslag uit te doen aan de woningcorporatie. Om aan het einde van het onderzoek een degelijk en nuttig rapport uit te kunnen brengen aan de woningcorporatie is bij aanvang de volgende centrale vraag gesteld:

Op welke manier wordt bepaald of de investering in wooncontainers een goede investering is?

In eerste instantie is de economische levensduur van het wooncontainer project berekend. Dit is op basis van de kostprijs per wooncontainer per jaar gedaan. De kostprijs per wooncontainer per jaar is in 2015 €3.186, dit is het laagste bedrag. De investering vindt plaats in 2006 dus de economische levensduur bedraagt 10 jaar. Hierop volgend zijn er twee verschillende scenario’s in het model doorberekend. In het eerste scenario is uitgegaan van een bezetting van 10 maanden in plaats van een bezetting van 12 maanden. In het tweede scenario nemen de cumulatieve bijkomende kosten ieder jaar met gemiddeld vijf procent toe. Het belang van het doorrekenen van verschillende scenario’s is groot bij het doen van een investering. In beide scenario’s leverde het een kortere duur van het project op. Echter met het berekenen van de economische levensduur en de mogelijke scenario’s bestaat er nog geen antwoord op de centrale vraag.

Vervolgens zijn de totale afschrijvingskosten van het project berekend. Dit is op de volgende manier bewerkstelligd. De kosten van de productie worden verminderd met de bijkomende kosten en de interestkosten, op deze manier zijn de jaarlijkse afschrijvingskosten bepaald. Als men alle jaarlijkse afschrijvingskosten bij elkaar optelt, vindt men de totale afschrijvingskosten. Dit komt neer op een totaal af te schrijven bedrag van €13.000.000.Met het bekend worden van het totaal af te schrijven bedrag ontstaat er een duidelijker beeld over het verloop van de afschrijvingen, echter zorgt het niet voor een antwoord op de centrale vraag. Hiervoor was het noodzakelijk nog een aantal factoren te analyseren.

Vervolgens is de Netto Contante Waarde van het project berekend. Dit is een aanvaardbare graadmeter om te bepalen of de investering de juiste is geweest. Als de Netto Contante Waarde van het project een waarde aanneemt van boven de nul, blijkt het gunstig het project uit te voeren. Hieruit valt te concluderen dat wanneer de waarde negatief uitvalt, het onverstandig is het project te starten. Uit de bovenstaande gegevens blijkt dat het niet rendabel is om het project uit te voeren, omdat de Netto Contante Waarde van dit project €10.392.853,79 (berekend door de functie NHW) - €14.000.000 (aanschafwaarde) € 3.607.146,21 (negatief) is. Het project zal op den duur verliesgevend zijn. Hieruit is een groot deel van de centrale vraag beantwoord. Echter bestaat er nog enige onzekerheid over mogelijke toekomstige gebeurtenissen binnen het project.

17

De gevoeligheidsanalyse biedt uitkomst voor het vertalen van toekomstige gebeurtenissen in bruikbare termen. Om de margins of safety te kunnen bepalen, moet eerst de kritieke contributiemarge worden uitgerekend. De margins of safety zijn uitgerekend voor het aantal verhuurde containers, de verhuurprijs van een container en de exploitatiekosten per verhuurd container. Bij de margins of safety wordt uitgegaan van een situatie waarbij de Netto Contante Waarde van het project exact op nul uitkomt. In feite wordt berekend hoeveel containers er verhuurd moeten worden om het project rendabel te maken. De uitkomsten van de margins of safety worden vertaald in bruikbare informatie. Met het berekenen van de margins of safety kwamen de volgende uitkomsten:

Het aantal verhuurde containers moet met 41,99% stijgen om het rendabel te maken De hoogte van de verhuurprijs moet met 21,85% stijgen om het rendabel te maken De exploitatiekosten moeten met 45,56% dalen om het rendabel te maken

Hierbij geldt een of/of relatie. Of het aantal verhuurde containers moet omhoog of de hoogte van de verhuurprijs moet omhoog of de exploitatiekosten moeten dalen. Deze gegevens geven ons inzicht of het project in de toekomst nog mogelijk rendabel gemaakt kan worden.

Aan het eind van het onderzoek valt te concluderen dat het project verre van rendabel is. Het project is tijdens zijn normale verloop verliesgevend. Dit duidt uit de berekende Netto Contante Waarde. Mocht het project winstgevend gemaakt willen worden vergt dit zoveel meer kapitaal dat het haast onmogelijk wordt het project rendabel te maken. Dit duidt uit de berekende margins of safety. Onze advies op basis van financiele berekeningen luidt dan ook niet te investeren in het wooncontainerproject. Echter kan verdergaand onderzoek op maatschappelijke factoren een andere kijk geven op de haalbaarheid van het project. Wij adviseren nader onderzoek naar onder andere de volgende maatschappelijke factoren:

Draagvlak onder studenten voor verhoging van de huurprijs Invloed van plaatsen wooncontainers op kamertekort in Amsterdam

In het algemeen kan nader onderzoek worden gedaan naar het gehele draagvlak onder studenten voor het wooncontainerproject.

18

Literatuurlijst

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Afschrijvingskosten per jaar.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Grafiek.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Interestvoet.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Maart 23). Kostprijs.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Kostprijs bij hogere bijkomende kosten.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Kostprijs bij lagere bezetting.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Kritieke contributiemarge.

Hoogervorst, B., Schouten, L., Drager, R., & de Hoop, K. (2011, Mei 3). Netto contante waarde.

Liethof, R. (2008). Bedrijfseconomie, Theorie & Praktijk. 's-Gravenhage: Reed Business.

19

20