profacility magazine #42- fr

Effi ciency in building, workplace, facility and mobility management

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Directeur Services Facilitaires, Hôpital AZ Alma Eeklo

Assumer la responsabilité environnementale et sociétale en entreprise

Henk Vincent est élu Facility Manager de l’année

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PROFACILITY MAGAZINE N° 42 juin 2014 3

édito

Ne pas perdre de vue l’objectif !

Durable », tel semble bien être le mot magique du moment. évidemment, personne ne peut être contre la durabilité, ni l’individu, ni l’entreprise. Hélas, l’idée directrice positive s’est déjà fortement vidée de sa substance alors que la notion elle-même

n’est pas encore totalement entrée dans nos mœurs. La « durabilité » n’est jamais qu’un mot, mais il porte en lui une charge énorme et il désigne une notion très vaste qui englobe tout. Elle est aussi et surtout délicate car tout ce que nous faisons – professionnellement et en privé – influence la durabilité réelle.

La vraie « durabilité » exige une vision, sincère et détachée de toute couleur partisane. Aujourd’hui, nous sommes trop souvent confrontés à des constatations isolées et des pseudo-solutions, des déclarations tapageuses qui s’avèrent être sans fondement.Le trafic routier est pointé du doigt et doit se « durabiliser », mais les solutions technologiques proposées – par exemple les voitures hybrides – sont fiscalement pénalisées. Le secteur de la construction, qui subit aussi la pression de la « durabilité », connaît un scénario similaire. Les prestations énergétiques des bâtiments doivent s’améliorer, à juste titre, mais ceci met en péril l’accessibilité des jeunes au logement. Ils cherchent alors une issue dans la rénovation, mais une partie non négligeable de notre vieux patrimoine habitable ne peut atteindre le niveau de « durabilité » exigé. Certains spécialistes se demandent même s’il ne vaudrait pas mieux démolir un grand nombre de bâtiments. Mais qui va annoncer au propriétaire que son bien est sans valeur ?

Le développement personnel et l’individualisme se sont imposés dans notre société, mais vont de pair avec davantage de déplacements et de besoins de transport. Vivre en dehors de la ville, un petit week-end à Barcelone, les vacances de neige annuelles… qui va y renoncer dans l’intérêt de la « durabilité » ? Une télévision moderne consomme nettement moins qu’un appareil d’il y a dix ans, mais les statistiques montrent que nous la regardons plus longtemps et qu’il y a plus d’appareils par famille. Notre société compte toujours plus de familles monoparentales avec, chacune, leur frigo, TV, etc. Pas très durable, mais pouvons-nous obliger les gens à vivre ensemble ?Nombreux sont ceux qui veulent la « durabilité », mais attendent que les autres s’y attellent. Nous devons être conscients de l’impact inévitable que les actions et décisions ont sur des aspects tels que l’économie, la prospérité et l’environnement.

Bien que les petits ruisseaux fassent les grandes rivières, la durabilité ne peut vraiment fonctionner qu’avec une vision globale, une véritable vision « macro », pas seulement nationale mais au moins européenne et, de préférence, mondiale. La durabilité est bien plus que la somme de nombreux éléments – c’est surtout leur combinaison et l’interaction qui en découle qui sont déterminantes pour les réalisations concrètes.

C’est pourquoi pour y contribuer, la « durabilité » constitue le fil rouge de cette édition du magazine Profacility. Les considérations et les études concernant la durabilité, les best practices dans des domaines très variés tels que le catering, la construction, le nettoyage, la mobilité, le transport et même l’urbanisme, éclairent la diversité de ce thème et son impact sur les activités du Facility Manager.

Eduard CODDé, Rédacteur en chef

Profacility Magazine [email protected]

4 PROFACILITY MAGAZINE N° 42 juin 2014

Les médias Profacility sont des publications de

éditeur : Business Interactive Media sprl

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Directeur de la publication Didier VAN DEN EYNDE - [email protected]

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réDactiOnrédacteur en chef

Eduard CODDé - [email protected]

journalistes Patrick Bartholomé, Bénédicte Delloye, Benoît Dorthu,

Tim harrup, Kim Verhegge, Jean-Claude Verset

traducteurs

Michel BUCKINX, Annelies VERBIEST

PhotographesBernard DE KEYZER, Marc DETIFFE, Geoffrey FRITSCh,

Adressez vos communiqués de presse à

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éditeur responsable:Didier VAN DEN EYNDE,

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auteur pour leur libre publication.

inDeX Des PubLicitesA&h MEYER 49AREMIS 13ASSA ABLOY 45BIMEDIA 25BRUXELLES ENVIRONNEMENT 31IFMA - FORMATIONS 17KI’COMMUNICATIONS 06ISS 56MOZER 06PAN-ALL 45PURO 21TRIGION 02

Sustainable management & CSR best practices

07 gOm goes for zero

08 inauguration du premier Lidl ecO2logique

12 bien choisir ses fournisseurs parmi les entreprises les plus éthiques

20 rôle clé de la restauration collective pour une alimentation durable

28 green building i Le monnoyer 10.000 m² de bureaux écologiques classifiés Zéro énergie

52 mObiLitY management i Hr POLicY Plan cafétéria, aubaine ou souci ?

© M

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Detiff

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Sommaire

14 Fm eXceLLence Les lauréats des Facility awards mis à l’honneur

40 reaL estate i tOWnPLanning i smart cities Développement durable des villes aussi par l’intégration de fermes urbaines

agenDa8 évènements Fm & reaL estate à ne pas manquer

→ 10/06 Formation IBGE suivi et monitoring des bâtiments durables Bruxelles, Mundo-B

→ 12/06IFMA AV Toolevent Les besoins de réunion à l’avenir Kontich, Club house Aurelium

→ 18/06 Formation IFMA Outsourcing des services Diegem, Regus Business Center

→ 19/06 Congrès « Zorgvastgoed » Anvers, Grand Café horta→ 24-26/06 Formation BREEAM blue Planet academyBruxelles

→ 10/09 6e Facility cycling tourDilbeek

→ 25/09 mcs inspiration DayBruxelles

→ 10/2014 7e congrès Fm interactifOrganisé par KI Communications

Plus d’informations sur ces événements : www.profacility.be/agenda

34 energY eFFiciencY approche pragmatique pour l’optimisation énergétique des bâtiments

© B

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yzer

6th ‘ABB Facility Cycling Tour’FM - networking on bike

10 September 2014,DilbeekOrganised by KI’Communications

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‘Go for Zero’GOM, la division nettoyage du spécialiste facilitaire Facilicom, prend particulièrement à cœur la responsabilité sociétale d’entreprise. La RSE se trouve au centre de sa politique stratégique. Avec son projet environnemental « Go for Zero », GOM s’engage pour la neutralité-CO2 sur le lieu de travail et souligne ainsi son engagement pour l’environnement.

FM i SuSTAinABiLiTY MAnAGEMEnT i BuSinESS CASE 1 - GOM

Avec son projet environnemental « Go for Zero », GOM s’engage pour la neutralité-CO2 sur le lieu de travail.

A fin de réduire les émissions de CO

2, GOM a

mis en place un plan d’action concret lui

permettant d’agir avec ses clients. Tout

d’abord, l’entreprise fait relever l’empreinte carbone

résultant de ses activités chez un client.

En collaboration avec le bureau de conseil

indépendant ZES (Zero Emission Solutions), cette

empreinte est ensuite mesurée et comparée selon

les lignes directrices du « Greenhouse Gas

Protocol ». Ce protocole est l’outil international le

plus répandu permettant de comprendre, quantifier

et gérer les émissions de gaz à effet de serre.

Résultant d’un partenariat entre le « World

Resources Institute » et le « World Business Council

for Sustainable Development », il travaille avec les

entreprises, gouvernements et groupes environ-

nementaux à travers le monde afin de développer

une nouvelle génération de programmes crédibles

et efficaces pour contrer l’impact climatique.

Gold Standard label

Ce label initié en 2003 par un

groupement d’ONG dont le WWF,

est le standard le plus respecté en

matière d’émission de CO2. Il s’assure

que les projets d’amélioration de

l’efficience énergétique et d’énergie

renouvelable réduisent effectivement

les émissions de dioxyde de carbone

et soient réellement bénéfiques

à la population dans les pays en

développement.

Défini par le protocole de Kyoto, le

Mécanisme pour un Développement

Propre (MDP) permet d’évaluer

des réductions d’émission de

CO2 obtenues grâce à des projets

conduits dans des pays en

développement. Les réductions

d’émissions sont vérifiées par un

auditeur indépendant et validées

par les Nations Unies. Les crédits,

appelés URCE (unités de réduction

certifiée des émissions) ou CER

(Certified Emissions Reductions),

correspondent à l’économie

d’émissions réalisée grâce au

projet par rapport à un scénario de

référence.

www.goldstandard.org

un but, plusieurs moyensRéduire la consommation de produits ou de

transports, augmenter la proportion de produits

écologiques, utiliser des machines à faible

consommation énergétique… les solutions pour

réduire les émissions de CO2 sont recherchées en

collaboration avec le client et peuvent être très

diverses. Par exemple la décision de nettoyer les

bureaux pendant les heures de travail, et non avant

ou après. Cette mesure en apparence anodine

permet pourtant d’annuler la consommation de

chauffage et d’électricité qui résulte d’horaires de

travail différents. GOM met également l’accent sur

la sensibilisation et le changement de comportement

au sein de son personnel, que ce soit pour le dosage

de produits, la consommation de papier et de

carton ou encore les déplacements respectueux

de l’environnement (transports en commun,

covoiturage et vélo).

Pour compenser la valeur résiduelle de CO2, des

certificats de réduction d’émissions de CO2

appartenant au Gold Standard Label sont achetés

en accord avec le client. Le Label MDP (Mécanisme

pour un Développement Propre)

qui fait partie du protocole

international de Kyoto est

également pris en compte.

just do itNike European Logistics

Campus, une société très

engagée dans la RSE, est

le premier client chez

lequel GOM a déployé ce

projet. Bart Michiels, General

Services Director : « En tant que Nike ELC,

nous portons haut la RSE dans tous nos partenariats.

Nous trouvons très plaisant l’énorme engagement

de GOM à ce sujet. Travaillons ensemble pour un

monde meilleur… just do it ! ». GOM travaille

actuellement sur un deuxième projet de la sorte au

Maasmechelen Village.

Kim VERhEGGE n


Inauguration du premier magasin Lidl ECO2logique« En route vers demain », telle est la stratégie de la chaîne de supermarchés Lidl. Minimiser l’impact sur l’environnement dans toutes ses enseignes est au cœur des préoccupations du groupe. La filiale d’Ixelles se trouve désormais en tête de classement puisqu’il s’agit du tout premier magasin neutre en CO2 de Belgique.

FM i SuSTAinABiLiTY MAnAGEMEnT | BuSinESS CASE 2 - LiDL

La filiale d’Ixelles rassemble les techniques de construction écologique les plus performantes afin de rendre le bâtiment le plus économe possible en énergie.

S ituée dans le quartier Européen, la filiale

Lidl existait depuis 1997 sur ce site.

La rénovation du magasin a été une

opportunité pour donner une dimension écolo-

gique au bâtiment. Les travaux ont permis

d’augmenter de près de 20% la surface utile tout

abaissant au maximum le besoin en chaleur et

électricité. Cet effort particulier a valu au groupe

de recevoir le certificat « Green Buildings », lancé

en 2005 par la Commission Européenne. Il s’agit

d’une initiative volontaire visant à améliorer

l’efficience énergétique de bâtiments non-

résidentiels en Europe, qu’ils soient neufs ou

existants.

éclairage intelligentLa consommation d’électricité a baissé de 27%

depuis la rénovation du bâtiment. Des coupoles

intelligentes – LightCatchers – intégrées dans le

toit permettent d’optimiser l’éclairage naturel du

magasin. Situés dans la zone des caisses, l’entrepôt,

le réfectoire mais aussi la boulangerie, ces

« LightCathchers » détectent la lumière au moyen

d’un panneau solaire, le miroir intégré pivote alors

selon le meilleur angle pour maximiser l’apport de

lumière. Pour pallier les éventuels manques de

luminosité, des éclairages LED ont été installés,

aussi bien pour l’éclairage intérieur qu’extérieur.

Des capteurs à l’intérieur du magasin mesurent les

besoins en lumière, et la luminosité de cet éclairage

est automatiquement ajustée si nécessaire.

Autoconsommation d’énergie renouvelableTout l’espace disponible sur le toit du magasin est

équipé de panneaux solaires qui produisent au

minimum 15% des besoins en électricité. Ces

panneaux alimentent aussi les deux bornes de


Inauguration du premier magasin Lidl ECO2logique

FM i SuSTAinABiLiTY MAnAGEMEnT | BuSinESS CASE 2 - LiDL

rechargement pour voitures et vélos électriques

situées sur le parking. Le reste des besoins

électriques est couvert par l’utilisation d’électricité

verte. La totalité de l’installation technique a

également été pourvue d’un système de gestion et

de monitoring avancé, développé par Lidl, afin

que la prestation énergétique mais aussi le niveau

de confort puissent être suivis avec précision.

Des standards passifsAfin de réduire les besoins énergétiques du

bâtiment ixellois, une isolation répondant aux

normes passives a été installée lors de la rénovation

du bâtiment. Tant le sol que les murs et le toit ont

été dotés d’une couche d’isolation supplé-

mentaire, et le magasin est entièrement équipé de

triple vitrage. De plus, la partie du toit ne pouvant

pas être équipée de panneaux solaires a été

aménagée comme un toit végétal. Outre les

avantages en termes d’isolation, cela permet aussi

de créér un tampon naturel en cas de forte pluie,

lorsque l’évacuation naturelle ne suffit plus.

Apprivoiser la lumière avec le « LightCatcher »

Economic Forum de Davos, mais aussi « Bloomberg

New Energy Pioneer » à New York ou encore « Gazelles

- Starter » par le Trends… l’entreprise belge EcoNation,

créatrice du « LightCatcher », semble avoir un avenir brillant

devant elle. Constituée d’un groupe d’experts dans le

domaine de la lumière, l’entreprise souhaite contribuer aux

innovations recourant à la lumière naturelle de l’avenir

« LightCatcher » ? Grâce à un système ingénieux de miroirs, ces coupoles

intelligentes amènent plus de luminosité à l’intérieur des

bâtiments. Le fonctionnement de base : un miroir, qui se

dirige vers le point lumineux le plus puissant, est intégré à une coupole en polycarbonate. La source lumineuse

est le plus souvent le soleil, mais en cas de nuages ou tout autre obstacle, le miroir cherchera un autre point

lumineux. Le miroir renvoie alors la lumière vers l’intérieur où elle est d’abord filtrée et ensuite renforcée dans

un puits de lumière avant d’être répartie de façon uniforme à l’intérieur du bâtiment. Grâce aux LightCatchers,

il est possible de se passer de lumière artificielle en moyenne 10 h par jour. Tout ceci se passe sans produire

la moindre dépense énergétique puisque le LightCatcher fonctionne au moyen d’un système de capteurs

alimenté par un petit panneau solaire intégré. Les coupoles intelligentes, développées en partenariat avec

l’Université de Gand, offre donc une alternative des plus vertes puisqu’elles sont tout à fait autonomes de tout

circuit électrique.

www.econation.be.

La consommation de gaz naturel a complètement

disparu. Le chauffage du magasin est assuré par un

système de pompes à chaleur unique – également

appelé « Integralanlage » ou « ECO2Pack » – par

lequel la chaleur produite par les frigos et les

cellules froides est récupérée afin de faire

fonctionner le chauffage par le sol intégré dans le

magasin. Grâce à un réfrigérant naturel, cette

chaleur résiduelle est envoyée vers l’ECO2Pack,

qui est installé à l’extérieur. Le dispositif transfère

cette chaleur à l’eau qui est ensuite injectée dans le

système de chauffage central. En été, ce système

permet également de rafraîchir le bâtiment.

Tous ces efforts mis ensemble permettent de

diminuer de 38% la quantité d’énergie nécessaire

par rapport à l’ancien magasin, ce qui représente

une économie de 58 tonnes de CO2. Avec ce

bâtiment exemplaire, le groupe allemand s’inscrit

dans le futur et établit un nouveau standard pour

le secteur de la grande distribution.

Kim VErhEGGE n


Vers une logistique neutre pour le climatChez Office Depot comme dans bien d’autres entreprises, la RSE – Responsabilité Sociétale de l’Entreprise – est au cœur des préoccupations. Ce fournisseur mondial d’articles de bureaux et de services, a accentué le volet environnemental de la RSE puisque l’entreprise assure désormais ses livraisons en Belgique, Allemagne, Autriche, Suisse et aux Pays-Bas avec un impact neutre sur le climat.

FM I SUSTAINABILITY MANAGEMENT I BUSINESS CASE 3 – OFFICE DEPOT

E n 2009 déjà, Office Depot lançait « Trouver

notre propre chemin vers un bureau plus

vert », le premier guide pour un bureau plus

écologique. Le fournisseur mondial d‘articles de

bureau et de services semble vouloir se poser en

exemple pour d’autres entreprises. Aujourd’hui, il

prend le parti de compenser les émissions de CO2

de chaque livraison à ses clients. « La durabilité est

un de nos piliers principaux », affirme Holger

Bahlke, Senior Quality and Compliance Manager

chez Office Depot. « En plus d’une gamme

croissante de produits écologiques, nous cherchons

constamment de nouvelles initiatives pour accroître

la durabilité et la pousser à un niveau toujours plus

haut. Livrer avec un impact neutre pour le climat

est une étape cruciale pour améliorer notre

empreinte carbone. De plus, nous offrons aux

clients une solution encore plus durable pour

l’achat d’articles de bureau ».

Malgré des plans de route réfléchis et des voitures économiques, la livraison de nos produits génèrera toujours

l’émission de grandes quantités de CO2. C’est pourquoi, nous soutenons financièrement des projets

pour compenser notre impact environnemental.

Opter pour le principe de compensationQuotidiennement, des milliers de commandes sont

livrées par Office Depot à ses clients. Ce qui

engendre inévitablement des émissions de CO2.

C’est pourquoi l’entreprise a fait calculer, sur la base

des mesures standardisées de CO2 pour la logistique,

les émissions attendues pour 2014 afin de pouvoir

contrebalancer ces résultats par certaines

démarches. « Malgré des plans de route réfléchis et

des voitures économiques, la livraison de nos

produits génèrera toujours l’émission de grandes

quantités de gaz à effet de serre. C’est pourquoi,

nous soutenons financièrement un certain nombre

de projets pour compenser notre impact

environnemental », explique Holger Bahlke.

Gestion forestière et exploitation éolienneEn partenariat avec First Climate, Office Depot a

choisi de soutenir deux projets. Le premier est un

projet « Gold Standard » – ce label, initié en 2003

par un groupement d’ONG s’assure que les projets

visant à améliorer l’efficience énergétique et

l’utilisation d’énergie renouvelable réduisent non

seulement de manière effective les émissions de

dioxyde de carbone mais soient réellement

bénéfiques à la population dans les pays en voie de

développement. Ce premier projet touche donc à

l’énergie verte et consiste en la construction et

l’exploitation du parc éolien Yuntdag en Turquie.

Le second a trait à la gestion forestière améliorée.

Office Depot soutient un projet à Bornéo, une

région malaisienne fortement touchée par la

déforestation. Le but du projet est de restaurer l’état

originel d’une forêt de quelques 25.000 ha.

Ce faisant, l’opération permet non seulement de

ralentir le changement climatique mais comporte

également des avantages sociaux et favorise la

biodiversité de la forêt.

Kim VErHEGGE n

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Six leaders en compétition pour le titre de Facility Manager de l’année

Partenariat Public-Privé Une révolution FM derrière les murs de la prison

Christine D’Hont, Directrice de la prison de Leuze en Hainaut

12 PROFACILITY MAGAZINE N° 42 JUIN 2014

Bien choisir ses fournis seurs parmi les entreprises les plus éthiquesPour mener une politique RSE (Responsabilité Sociétale de l’Entreprise), qui intègre les préoccupations sociales, environnementales et économiques des activités d’une entreprise et des interactions avec ses fournisseurs, il est important de pouvoir identifi er des partenaires éthiques. Depuis huit ans l’institut américain de recherche Ethisphere analyse le marché au niveau mondial pour identifi er secteur par secteur, les entreprises les plus à la pointe dans ce domaine.

FM I PROCUREMENT

C omment savoir si un fournisseur respecte

l’éthique du travail ? Le magazine

américain Ethisphere, publication du

think thank new-yorkais du même nom, a

dressé une liste des entreprises les plus

éthiques du monde. Pour établir cette

sélection – car il ne s’agit pas d’un

classement au sens strict ; toutes les

entreprises retenues sont présentées

sur un pied d’égalité –, Ethisphere a

passé au crible plusieurs milliers

d’entreprises issues de plus de 40

secteurs d’activité. Signe que les

choses évoluent dans le bon sens, le

nombre d’entreprises sélectionnées

est en bonne progression depuis le

lancement de cette évaluation : d’un

peu moins de 100 en 2007, lors du

premier bilan, elles sont à présent 144 dans

l’édition 2014.

Méthodologie et critères d’analysePlus de 100 critères sont pris en compte, parmi

lesquels les plus importants sont la responsabilité

sociétale, la bonne gouvernance, l’impact environ-

nemental, la mise en place de codes de bonne

conduite, l’engagement de la direction sur des

questions d’éthique et de RSE, la mise en place

d’indicateurs de suivi internes, l’investissement

citoyen... Ethisphere tient également compte

d’éventuels critères négatifs, tels que l’existence de

litiges ou d’infractions à des règlements du secteur.

Même si le magazine est américain, son analyse est

mondiale et la liste des élus révèle une vraie

diversité géographique avec 38 sociétés situées en

dehors des États-Unis : on en retrouve ainsi dans

21 pays aussi différents que l’Irlande, le Royaume-

Uni, l’Australie, la Suède, l’Allemagne, l’Inde, le

Guatemala, la Pologne, la Suisse, l’Arabie Saoudite,

le Portugal ou encore la... Belgique.

Bonne nouvelle, parmi les sociétés qui se sont

distinguées, plusieurs relèvent du domaine du

service aux entreprises. C’est le cas notamment de

Johnson Controls (Integrated FM – bâtiments :

gestion multi-techniques & energy management),

Aramark (restauration collective), Xerox (solutions

d’impression), SCA (hygiène), Rezidor group –

hôtels Radisson, Park Inn,… – et Mariott Hotels

(travel, meeting & seminars), Manpower Group

(recrutement & interim management), CBRE &

En 2014, 144 entreprises fi gurent dans la liste des sociétés les plus éthiques du monde

2014 World’s Most Ethical Companies

Plus d’informations sur la

méthodologie et les critères

de sélection, la composition

du comité de recherches et

d’analyses, ainsi que la liste

complète des entreprises les

plus éthiques via

http://ethisphere.com/

worlds-most-ethical/

PROFACILITY MAGAZINE N° 42 JUIN 2014 13

Bien choisir ses fournis seurs parmi les entreprises les plus éthiques

FM I PROCUREMENT

Reconnaissance de JLL par l’institut Etisphere

JLL, le leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, fi gure

parmi les entreprises les plus éthiques au monde pour la 7e année

consécutive. L’entreprise a récemment changé son nom de Jones

Lang LaSalle en JLL. Un nom plus court qui traduit la réalité d’une

entreprise mondiale présente dans de très nombreux marchés et

offrant une large gamme de services et de compétences.

JLL possède plus de 200 bureaux et opère dans 75 pays à travers le

monde. Au nom de ses clients, l’entreprise propose l’externalisation

de services immobiliers et assure la gestion d’un portefeuille de

3 milliards de mètres carré. JLL a également réalisé un chiffre de

quelque 99 milliards de dollars au travers de ventes, acquisitions et

transactions fi nancières.

Pour en savoir plus sur la stratégie et politique RSE de JLL,

consultez la section de leur site web qui y est consacrée :

www.jll.com/about/sustainability

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Fort de 20 ans d’expériencedans la gestion de l’environnement de travail

et de l’immobilier d’entreprise, AREMIS a élaboré la stratégie OxSxEpour les grands occupants tertiaires.

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L’optimisation combinée de ces 3 axes(Occupation-Surfaces-Energie) résulte en :

-30%

une réduction indolore de 30% du COÛT D’OCCUPATION

(équivalent à 5-10% de la masse salariale concernée)

-70%

une réduction de près de 70%de l’EMPREINTE ÉCOLOGIQUE

un accroissement de la FLEXIBILITÉ et de l’EFFICACITÉ

de l’ensemble de l’organisation

JLL (conseils en immobilier), UPS (transport courrier

international) ou Cisco (équipement réseaux, téléphonie et télé-

présence).

Figurer dans ce classement donne aux entreprises un avantage

compétitif certain, comme le souligne le Président et CEO de

JLL, Colin Dyer: « Comme le refl ète cette belle reconnaissance,

une des valeurs clés de notre entreprise a toujours été de

respecter une certaine éthique et de faire les choses correctement.

Nous savons que cela nous amène les meilleurs clients, que cela

créé les opportunités de carrière les plus intéressantes pour nos

équipes et que cela contribue à augmenter de façon importante

la valeur de l’investissement de nos actionnaires. » C’est sans

doute la plus belle conclusion de ce tour d’horizon: le palmarès

démontre qu’une pratique éthique des affaires est déterminante,

aussi bien pour l’image de marque de l’entreprise que pour sa

rentabilité.

Axelle DEMOULIN & Kim VERHEGGE ■


Célébration des lauréats des Facility AwardsLe 29 avril, des centaines de professionnels du monde FM ont répondu présent pour la soirée de gala iFMA révélant le vainqueur du prestigieux prix du « Facility Manager of the Year 2014 ». jean Morren, président d’iFMA Belgium Chapter, a accueilli les personnes présentes en soulignant l’importance de l’événement, véritable point culminant de l’année FM.

FM EXCELLEnCE i FACiLitY AwArds

L es six nominés pour le titre de « Facility

Manager of the Year » ont été largement

présentés dans la précédente édition du

magazine Profacility. Lors de de la cérémonie de

remise des trophées, ils ont été appelés un par un

sur le podium pour une brève interview menée

par Mieke Loncke, directrice d’IFMA Belgium

Chapter et le présentateur Christophe Deborsu.

Force est de constater au travers de leur interview

que les chemins les plus divers les ont amenés à

exercer le métier de Facility Manager.

Guy Eeckhout,

Facility & Maintenance Manager de Barco, a

bénéficié d’une formation de chimiste à laquelle il

doit son esprit analytique indispensable dans le

facility management. Il souligne l’importance de

l’écoute du client. Les limites dans lesquelles le

Facility Manager peut travailler et la recherche de

solutions créatives sur mesure constituent pour

lui les standards de la discipline.

jean Morren, président iFMA Belgium Chapter Mieke Loncke, directeur iFMA & le présentateur Christophe deborsuAxel schoups, Lauréat KAHO « Best FM thesis 2014 » & Cliff Mostien

Henk Vincent, directeur des services Facilitaires, hôpital AZ Alma Eeklo, élu Facility Manager de l’Année 2014

de gauche à droite : Guy Eeckhout, Barco - Michel van dongen, usG People - Henk Vincent, AZ Alma Eeklo - Ann troch, d.E Master Blenders 1753 - Guy Vanhoorde, Ville de Gand - Koen Vergauwen

Germain Verbeemen & Erwin Hermans, lauréat du ‘Best FM thesis 2014’ pour la Haute école Erasmus


Célébration des lauréats des Facility Awards

Axel schoups, Lauréat KAHO « Best FM thesis 2014 » & Cliff Mostien

de gauche à droite : Guy Eeckhout, Barco - Michel van dongen, usG People - Henk Vincent, AZ Alma Eeklo - Ann troch, d.E Master Blenders 1753 - Guy Vanhoorde, Ville de Gand - Koen Vergauwen

Ann Troch,

Facility Manager D.E. Master Blenders 1753,

revient sur une carrière FM de deux décennies et

constate que la discipline se professionnalise de

plus en plus. Le facility management s’impose

clairement en Belgique. Elle-même a été à la base

de l’organisation des procédures de l’élection des

IFMA Facility Awards telle qu’elle se déroule

aujourd’hui

Michel van Dongen,

Real Estate & Facility Manager d’USG People

Belgium, a évolué au sein du facility management

avec une formation comptable à laquelle il doit sa

vision critique sur les coûts. Il insiste sur

l’importance de la formation permanente et

considère le Facility Manager comme un éternel

étudiant. Le management est pour lui au centre de

la fonction.

Guy Vanhoorde,

Responsable du département Facility Mana-

gement – Staff – de la ville de Gand, a une

formation d’officier-ingénieur à l’École Royale

Militaire. Il se passionne pour cette zone de

tension entre le collège des échevins et les

managers des différents services, une particularité

propre au secteur public. Il constate avec satis-

faction que la discipline du facility management

conquiert sa place dans les grands centres urbains.

Koen Vergauwen a rejoint le monde facilitaire

après une formation en chimie. Il est passionné

par la gestion énergétique et souligne le danger

réel des pannes de courant dans un avenir proche.

Ses conseils : veiller au déploiement d’un smart

grid et s’efforcer d’assurer ses propres besoins en

énergie.

Henk Vincent,

Directeur des Services Facilitaires et du

Masterplan AZ Alma Eeklo, s’intéressait, quand

il était jeune, à la technique mais aussi aux

soins. Sa philosophie : concevoir un bâtiment en

fonction des processus logistiques et pas l’inverse.

Les processus de soins et du FM doivent

s’imbriquer précisément pour atteindre une

efficacité maximale. « Je n’ai pas de MBA mais

bien un bon sens paysan », conclut-il en boutade.

Et le vainqueur est… La détermination du lauréat du « Facility Manager

of the Year 2014 » a été fonction du jury composé

de 14 professionnels du monde du Facility

Management et des votes du public. L’opinion du

jury pesait pour 70 % dans le résultat final ; le vote

du public comptait pour 30 %. Pas moins de

2.657 sympathisants ont voté en ligne via

www.facility-awards.be/le-public-vote.

Ce fut un coude-à-coude passionnant entre les

deux premiers candidats, remporté finalement par

Henk Vincent. Arlette Verleyen, Directrice du

Service Facilitaire de l’Hôpital Universitaire de

Bruxelles et lauréate de la précédente élection du

« Facility Manager of the Year », lui a remis le

trophée tant convoité. Henk Vincent : « Il s’agit

d’une reconnaissance inattendue et particulière-

ment agréable pour toute l’équipe facilitaire de

l’AZ Alma qui travaille la plupart du temps dans

l’ombre du corps médical. » Le secteur des soins a

su remarquablement se profiler dans le monde

facilitaire !

talent FM futur à l’honneur Cet événement fut un moment spécial. Non

seulement par la révélation du « Facility Manager

of the Year 2014 », mais aussi pour ceux qui

terminent une formation post-graduat en Facility

Management dans un des trois instituts belges

délivrant ces formations. IFMA a en effet couronné

les « Meilleures Thèses ».

La KaHo Sint-Lieven Sint-Niklaas/Gent a organisé

pour 13e fois déjà une formation post-graduat en

facility management. Parmi les trois candidats

sélectionnés, c’est Axel Schoups qui a remporté le

prix « Best FM Thesis 2014 ». Il travaille à la

Régie des Bâtiments et a intitulé son travail :

« Établissement d’un nouveau modèle pour un

devis particulier dans le cadre d’une commande

HVAC ».

La Haute École de la Province de Liège (HEPL)

achève elle une 11e année académique. Trois

candidats ont là aussi été nominés et c’est Jean-

Louis Andres, actif chez Tractebel Engineering,

qui a empoché le prix pour sa thèse « Préparation

d’un projet d’extension d’un contrat de Facility

Management et de sa mise en place chez Tractebel

Engineering suite à l’intégration de sa filiale

Technum-SSI ». Pour la formation post-graduat en

FM Stratégique organisé par la Haute École

Erasmus Bruxelles, un candidat s’est clairement

distingué : Erwin Hermans. Il a obtenu le prix

de la « Meilleure Thèse 2014 » pour son travail

« Plus-value d’un service FM central chez ONS »

(un collectif d’ASBL actif dans les soins à domicile).

Eduard CODDÉ n

Photos : Bernard DE KEYZER n


FM EXCELLEnCE i FACiLitY MAnAGEMEnt PrOjECt OF tHE YEAr 2015

Appel à candidature pour la prochaine élection

L’élection du « Facility Manager of the Year » se déroule en alternance, une année sur deux, avec celle du

« Facility Management Project of the Year ». En 2015 ce seront donc les meilleurs projets facilitaires qui seront

mis à l’honneur. Le « Facility Management Project of the Year » récompense une personne – ou une équipe

– qui contribue au succès de l’entreprise ou de l’organisme qui l’emploie, par la mise en place d’un projet

relatif à l’optimisation de la gestion de l’immobilier, des bâtiments, environnements de travail, services

facilitaires et mobilité.

Un jury composé de professionnels du Facility Management récompense les meilleurs projets et réalisations.

Pour l’attribution de ce prix, les projets de petites et moyennes entreprises ont des chances égales à celles

de grandes entreprises et d’institutions publiques, le jury examinant la valeur ajoutée du projet mis en regard

avec la taille de l’entreprise et la nature de ses activités.

Lors de la précédente élection du FM Project of the Year, tant le monde de l’entreprise, de l’industrie et de la

logistique que celui des soins de santé ont brillé par leurs bonnes pratiques. AZ Jan Portaels a obtenu le

trophée du Facility Management Project 2013. La 2e place est revenue à AW Europe et ENECO a décroché

la 3e. Eneco a eu les faveurs du public en recevant également le trophée du Prix du Public.

Vous êtes invité à participer à l’élection du Facility Management Project 2015Mettez votre savoir-faire du Facility Management en lumière en présentant un de vos projets FM à cette

élection. L’appel à projets débutera le 1er septembre. Posez la candidature de votre entreprise en complétant

le formulaire d’inscription qui sera téléchargeable via www.facility-awards.be. L’IFMA vous enverra alors les

informations et les « guidelines » pour la constitution de votre dossier de candidature. Ce dossier devra

comporter maximum 20 pages et sera à fournir à l’IFMA pour le 15 décembre au plus tard.

Ces dossiers de candidature seront alors transmis au jury qui sélectionnera les 7 fi nalistes pour le 15 janvier

2015. Fin mars, un reportage des projets fi nalistes sera publié dans l’e-magazine des Facility Awards et dans

le magazine Profacility. Les noms des trois gagnants pour le prix du jury (1er, 2e et 3e place) et le gagnant du

Prix Spécial du Public, seront dévoilés lors de la cérémonie de remise des trophées qui aura lieu début mai.

www.ifma.be

de gauche à droite :

Catherine de Buysere, Eneco Hr & Project manager

Grégory declercq, Manager Loss Prevention, Facilities & Maintenance, Aw Europe

wim Van doorsselaere, iCt manager, AZ jan Portaels - Vilvorde

Franck deckmyn, directeur Facilitaire, AZ jan Portaels - Vilvorde

LAURÉATS FM PROJECT OF THE YEAR 2013

TrainingsThe cross-disciplinary side of Facility Management is continuously evolving. IFMA off ers trainings in order to professionalise the facility fi eld even more. New subject areas are constantly included in FM, which implies a certain sensibility and a great capacity to integrate new knowledge. In addition, the usual fi elds become deeper, much more complex and new aspects appear. The Facility Manager has to renew himself over and over again.

Postgraduat FM - HEPLCe post-graduat est une façon idéale de construire des réseaux entre tous les domaines du FM. Les participants ont l’occasion d’échanger des conseils concrets, des solutions, des opportunités, des pièges à éviter… Bref, de partager leurs bonnes pratiques. La formation s’agence autour de 3 axes théoriques : l’organisation des services facilitaires et les services associés aux bâtiments et aux personnes. Lieu : Haute Ecole de la Province de Liège, site du Campus 2000Rue de la Meuse, Jemeppe-sur-MeuseLa formation commence en octobre 2014& se poursuit jusqu’en juin 2015Contact : Alain DELAHAUT - [email protected]

→ “Maîtrisez les meilleures pratiques du métier”

Posthogeschoolopleiding FM - KAHO Sint-LievenDe posthogeschoolopleiding is een must voor iedereen actief binnen het vakdomein FM. De laatste jaren is de scope van de moderne Facility Manager zeer breed geworden. De opleiding wandelt met je door alle mogelijke facetten van de “Facility wereld”. De opleiding is rond 3 theoretische punten gestructureerd: de organisatie van facilitaire diensten en gebouw- of persoonsgebonden diensten.

Locatie: KAHO Sint-LievenHospitaalstraat 23, Sint-NiklaasDe posthogeschoolopleiding start in oktober 2014 & loopt tot juni 2015 Contact: Cliff MOSTIEN - cliff [email protected]

→ “Hands on Facility Management”

Postgraduat Strategic FM - Erasmus University College Brussels The postgraduate Strategic Facility Management guides you in developing a well-thought-out policy for the facility services in your organisation. The curriculum is unique, of high quality and based on current research into the developments in the fi eld and their signifi cance for the knowledge and skills of the Facility Manager.

Location: Dansaert CampusZespenningenstraat 70, BrusselsPostgraduate starts in October 2014& ends in June 2015Contact: Germain VERBEEMEN - [email protected]

→ “Become the strategic services partner of the business”


BREAAM, le meilleur choix ?Le nombre de certifications environnementales d’immeubles de bureaux à connu une croissance exponentielle en Belgique depuis ses débuts il y a six ans. Cette volonté de certification volontaire est née d’une part de la volonté de promoteurs qui, dans un marché de bureaux en suroffre, veulent faire reconnaître le bon grain de l’ivraie c’est-à-dire les bâtiments les plus écologiques et d’autre part de l’encouragement des pouvoir publics à développer et réhabiliter durablement les villes et ses quartiers. De multiples systèmes d’évaluation de la durabilité des bâtiments se sont développés tant au niveau régional, national qu’international. Pour garantir la pérennité de ces démarches volontaristes, une harmonisation et simplification devient indispensable et, pour l’instant, c’est BREEAM qui semble s’imposer comme la méthode de référence pour certifier de la durabilité d’immeubles de bureaux.

REAL ESTATE I CERTIFICATION DE LA DURABILITÉ DES BÂTIMENTS

P our mieux comprendre les avantages de la

certification BREEAM (Building Research

Establishment Environmental Assessment

Method) nous avons interviewé Frank Delattin, CEO

de Blue Planet, un organisme de formation et de

consultance qui est, à ce jour, le seul organisme

dispensateur en Belgique de formation pour agréer

des professionnels assesseurs pour la certification

BREEAM.

En préambule, Frank Delattin, nous explique en

quoi la certification volontaire d’un bâtiment est

importante : « Si vous construisez un bâtiment et que

vous voulez garantir de bonnes performances en

termes d’énergie, de confort et de durabilité, il est

nécessaire de faire évaluer le résultat final et confir-

mer que les plans ont été respectés, sans quoi, vous

n’aurez aucune garantie que la réalité correspond

effective-ment à la théorie. »

La certification des bâtiments offre donc une notation

neutre évaluant divers éléments. Une bonne notation

garantit les performances du bâtiment en termes de

confort pour ses utilisateurs. Elle signifie également

que le bâtiment en question a été construit d’une

manière durable et sera performant sur le plan

énergétique.

Bien plus qu’une évaluation des performances énergétiquesLa valeur de la notation BREEAM est due à la

multiplicité des composantes qui sont évaluées dont

bien entendu la performance énergétique du

bâtiment mais cela va bien au-delà. L’évaluation

BREEAM porte également sur la gestion des déchets

pendant et après la construction, sur l’utilisation de

matériaux recyclables, sur la consommation et le

recyclage de l’eau, sur l’assainissement de sols

pollués ou la conservation de la valeur d’un site au

niveau de sa biodiversité, sur le confort intérieur

des occupants (éclairage, acoustique, qualité de

l’air intérieur, …), sur la mobilité et accessibilité

du bâtiment - et les émissions de CO2 liées aux

transports-. Il n’est pas possible de ne se limiter à un

ou deux éléments pour obtenir un bon score

BREEAM - c’est pourquoi cette méthode est aussi

performante et conforme à ses objectifs.

Besoin de reconnaissanceLe besoin de certifier « la valeur verte » d’un bâtiment

est indéniable pour les professionnels de l’immobilier

d’entreprise : promoteurs, investisseurs, courtiers et

occupants. A moyen et long terme, un bâtiment qui

ne serait pas conforme aux dernières normes perdrait

plus de valeur qu’une construction qui le serait, ce

qui crée « un risque de durabilité ». A court terme,

dans un marché de bureaux saturé, la certification

BREEAM permet de distinguer les bâtiments les plus

écologiques. Ils se trouvent alors souvent en tête de

liste des bâtiments sélectionnés par une entreprise en

quête de bureaux confortables et performants.

Compromis à la belge et alternative avec Ref-BDans la poursuite de l’objectif de développer

durablement villes et régions, des méthodes ont été

élaborées par les régions pour évaluer la durabilité

des bâtiments et favoriser les écoconstructions. C’est

le cas pour Bruxelles avec le concours et élection des

« Bâtiments Exemplaires » et également en Flandres

avec d’une part le ‘Maastaf durzaam bouwen en

wonen’, le référentiel des autorités flamandes pour la

construction de logements ainsi que le guide

« Waardering van kantoorgebouwen - Op weg

naar een duurzame huisvesting voor de Vlaamse

overheid » pour la construction de bureaux. Une

harmonisation pour l’élaboration d’un référentiel

suprarégional est devenu souhaitable. Aussi parce

Formation professionnelle agréée BREEAM

Blue Planet, à l’origine un spin

off de l’ULB, est un organisme

de formation et de consultance

centré sur trois domaines :

le développement durable,

les énergies renouvelables

et l’efficience énergétique.

L’entreprise dispense des

formations sur la certification

sous la supervision de Bruxelles

Environnement (anciennement

IBGE). Blue Planet a récemment

ajouté une nouvelle formation à

son programme, la « BREEAM

Accredited Professional

Training ». Il y a environ dix huit

mois, Blue Planet a contacté

BREEAM parce qu’aucun

organisme en Belgique ne

dispensait de formations

débouchant sur l’obtention

de la certification BREEAM.

Quiconque désirait les suivre

devait se rendre au Royaume

Uni ou à Paris. Aujourd’hui, Blue

Planet est le seul organisme

dispensateur de formation

pour agréer des professionnels

assesseurs pour la certification

BREEAM. Toutefois, le BREEAM

ayant choisi un « opérateur

national de programme » pour la

Belgique, la donne pourrait être

quelque peu modifiée.

www.blue-planet.be


BREAAM, le meilleur choix ?

REAL ESTATE I CERTIFICATION DE LA DURABILITÉ DES BÂTIMENTS

que BREEAM étant d’origine anglo-saxonne, ce

système d’évaluation n’est pas totalement adapté aux

réglementations régionales et fédérales belges, aux

méthodes de construction usuelles en Belgique et au

climat. De plus, ce système doit être flexible et

pouvoir convenir à un éventail variés de bâtiments :

logements, écoles, crèches, hôpitaux, centres sportifs,

centres culturels,… et ce aussi bien pour de grands

immeubles que pour de plus petites entités.

Ismaël Daoud, ancien conseiller politique pour la

construction durable et l’énergie pour le ministre

bruxellois de l’Environnement, nous a expliqué le

processus d’adoption d’un système de certification

unique des bâtiments durables en Belgique, en

remplacement des différents systèmes appliqués

dans les trois régions. Le groupe de travail qui a

présidé à ce système – connu désormais sous le

nom de Ref-B (Référentiel Bâtiment Durable) – a

rassemblé des représentants des pouvoirs politiques

et organismes de gestion de l’environnement des trois

régions, ainsi qu’au niveau fédéral, le SPF santé, des

fédérations professionnelles et le ‘Core Fouding

group Belgian Sustainable Building Council. Pour

l’élaboration de la méthodologie, ils ont analysé et

comparé en profondeurs les systèmes régionaux cités

ci-avant, ainsi que le système national de certification

belge VALIDEO et le système international BREEAM.

Dans un premier temps les labels existants en

Belgique ont donc été ‘fusionnés’ et sur l’avis d’ex-

perts, une nouvelle version a été élaborée avant d’être

évaluée sur des bâtiments situés dans les Régions

wallonne, flamande et bruxelloise. Selon Ismaël

Daoud, les résultats de ces évaluations ont alors

permis de rédiger la 3e version. Celle-ci a à son tour

été évaluée sur les mêmes bâtiments et a permis

d’élaborer la 4e version, disponible depuis septembre

dernier. Une association à but non lucratif devrait

être créée cette année pour gérer le processus de

certification en Belgique. Il s’agira d’une coopération

entre toutes les Régions du pays, la fédération

professionnelle et les principaux acteurs du secteur.

Breeam.be ?Un des principaux avantages du système BREEAM

par rapport aux autres programmes de certification

réside dans le fait qu’il est reconnu internationale-

ment. C’est une des raisons majeures pour laquelle

est préféré par nombre de promoteurs immobiliers

en Belgique et défendu notamment par leur

fédération (UPSI). Il est plus difficile de convaincre

un investisseur étranger qu’une nouvelle certification

belge est aussi bonne, voire meilleure, que BREEAM,

même si elle l’est. BREEAM poursuit son expansion

en Europe et gagne du terrain par rapport à d’autres

programmes de certification comme le système

français HQE ou le système américain LEED.

Un autre avantage du BREEAM, est qu’il émane de

BRE, un organisme à but non lucratif britannique qui

réinvesti ses revenus dans la recherche et le dévelop-

pement de nouvelles méthodes de construction.

A l’heure actuelle, la méthodologie d’évaluation du

BREEAM utilisée en Belgique est en tout point

identique à celle qui est employée dans d’autres pays,

mais c’est ici qu’entre en jeu l’opérateur national du

programme récemment sélectionné pour la Belgique:

l’entreprise BOPRO. Elle va examiner le programme

et la méthodologie BREEAM et proposer de l’adapter

aux circonstances et à la situation qu’on connaît en

Belgique, mais selon Frank Delattin : « Pour la con-

struction de bureaux peu de modifications seront à

apporter aux échelles de notation et à la méthodologie

d’évaluation. »

Didier VAN DEN EYNDE

& Tim HARRUP n

Pour la construction du nouveau siège de Bruxelles Environnement à Bruxelles sur le site de Tour & Taxis, des techniques spéciales ont été mises en œuvre afin de le rendre hautement durable et d’obtenir le certificat BREEAM EXCELLENT. Ce bâtiment passif et zéro énergie de 16.250 m² utilise des sources d’énergie renouvelables, des panneaux photovoltaïques installés sur le toit et une pompe à chaleur géothermique. En ce qui concerne la qualité de vie, Bruxelles Environnement a effectué de nombreuses simulations portant notamment sur la lumière naturelle, le chauffage excessif, la qualité de l’air, etc. Les matériaux susceptibles de polluer l’intérieur ont été évités.

© M

arc

Detiff

e


Initiative européennecontre le gaspillageallimentaireIdentifi er les principales causes du gaspillage alimentaire et proposer aux acteurs des outils pratiques, des exemples concrets ainsi qu’un ensemble de recommandations à mettre en œuvre pour que, au sein de la société de surconsommation qu’est la nôtre, chacun, à chaque stade de la chaîne alimentaire, réapprenne à respecter la nourriture : voilà le principal objectif de l’ambitieux projet européen Green Cook, qui a rassemblé 12 partenaires de 5 pays de la zone Nord-Ouest de l’Europe.

FM I SUSTAINABLE CATERING MANAGEMENT

C es dernières décennies, le système agro-

alimentaire s’est fortement industrialisé à

toutes les étapes de la chaîne, de la

production à la distribution en passant par la

transformation. Cette industrie est désormais, à

elle seule, responsable d’un tiers de notre

empreinte écologique et contribue à aggraver de

nombreux problèmes environnementaux que

nous connaissons aujourd’hui : érosion et

pollution des sols, pollution de l’eau, déforestation,

épuisement des énergies non renouvelables et des

nappes phréatiques, perte de biodiversité et bien

entendu émissions de gaz à effet de serre. Il devient

donc urgent de défi nir et d’adopter les principes

d’une alimentation durable. C’était le but poursuivi

par le projet européen Green Cook cofi nancé par

des fonds FEDER. En février, plus de 200

personnes se sont retrouvées à l’Hôtel Bloom à

Bruxelles lors de l’événement de clôture. L’occasion

de dresser le bilan de quatre années d’initiatives et

de projets-pilotes menés au sein d’entreprises,

d’établissements scolaires et d’acteurs de la grande

distribution.

Un rôle clé pour la restauration collectiveCoacher les chefs de cuisine, comprendre le public

que l’on nourrit, mesurer les quantités achetées,

préparées, cuites, servies et consommées,

développer des réseaux d’échanges, modifi er

les comportements, voici quelques-unes des

pistes recommandées aux professionnels de la

restauration.

Rien qu’à Bruxelles, plus de 70 millions de repas

sont pris chaque année en restauration collective.

Elle a donc un rôle déterminant à jouer dans le

développement d’un système alimentaire durable

et ce par un double effet de levier. Primo, en

Guide Pratique cantine durable

Pour épauler les gestionnaires

de restaurants de collectivités,

Bruxelles-Environnement, un

des partenaires clés du projet

Green Cook a publié, en

collaboration avec l’association

Simply Food, un guide pratique

des cantines durables. Ce guide

a pour vocation d’aider les

professionnels de la restauration

collective à intégrer les principes

de l’alimentation durable dans

leurs pratiques quotidiennes.

Il intègre et s’appuie les quatre

piliers d’un modèle alimentaire

durable : économique, social,

environnemental et de santé.

À télécharger via

www.profacility.be/references

contribuant à la structuration des fi lières de

production durables et à l’abaissement des prix de

revient des produits par l’augmentation des

volumes consommés. Secundo, en informant et en

sensibilisant les nombreux publics qui fréquentent

les restaurants de collectivités et sont ensuite

susceptibles d’introduire des changements de

comportement alimentaire dans leur vie privée.

De plus, une part importante de la consommation

en restauration collective est fi nancée par des

fonds publics : écoles, crèches, hôpitaux,

administrations, maisons de repos, etc. Les

montants attribués au secteur sont considérables

et offrent aux pouvoirs publics l’opportunité de

l’effet levier évoqué, mais également de

l’exemplarité dans l’engagement vers un dévelop-

pement durable.

Au niveau corporate, les grandes entreprises sont

désormais tenues de prendre des mesures pour

assumer leur responsabilité sociétale. Un projet

d’alimentation durable s’intègre dès lors

parfaitement dans cette optique.

Le projet Green Cook a participé activement à

éveiller les consciences citoyennes sur les pratiques

et les responsabilités de chacun dans le domaine

de l’alimentation. L’aborder dans le secteur de la

restauration collective n’est qu’un premier pas –

mais une étape clé – vers une approche plus vaste

et intégrée de l’alimentation durable au sein de

notre société : sécurité et souveraineté alimen-

taires, santé, pratiques agricoles, développement

de l’agriculture urbaine. Autant d’enjeux et de

défi s à relever dans le futur.

Bénédicte DELLOYE ■

Lire à ce sujet l’article :

« Du champ à... la poubelle.

Est-ce une gestion responsable ? »

Article à télécharger sur

www.profacility.be/biblio > 28/01/13

Puro is committed to protecting the rainforests. We are working alongside World Land Trust and for every cup of coffee sold money is given to buy and protect areas of rainforest in South America.

We believe in paying fair wages to the farmers who grow our coffee. All Puro coffee is certified Fairtrade.

www.purocoffee.com - 0800/44 0 88


La mobilité est aussi l’affaire des entreprisesDeux impératifs en matière de mobilité se profilent en 2014 : l’une en Région Bruxelloise, l’autre au niveau fédéral. Plus que de simples obligations, le plan de déplacement d’entreprise et le diagnostic fédéral de mobilité devraient être des opportunités pour améliorer la mobilité d’aujourd’hui et de demain.

MoBility i Diagnostic

E ntre bouchons record et trains surpeuplés,

personne n’ignore les travers de la mobilité

tels que nous les subissons aujourd’hui. Actif

dans le secteur depuis une quinzaine d’années, le

directeur de Traject, Vincent Meerschaert, est

convaincu que les solutions pour la mobilité ne

doivent pas seulement émaner des instances

publiques mais aussi des entreprises. Traject se

positionne comme le spécialiste en gestion du trafic

et de la mobilité des entreprises depuis 1992.

Un diagnostic fédéral Tous les 3 ans, et cela depuis 2005, les entreprises et

organismes publics belges employant plus de 100

personnes sont dans l’obligation de soumettre aux

autorités des informations relatives à la mobilité de

leurs employés. Ces données sont répercutées dans

un « diagnostic fédéral de mobilité ». L’enquête est

envoyée dans le courant du mois de juin et les

réponses doivent l’être au plus tard pour le 31 janvier

suivant.

Afin de pouvoir noter une évolution, la base de ce

questionnaire est restée semblable depuis 2005 bien

que l’enquête s’inscrive dans son temps. Une

question sur le télétravail et le budget mobilité sont

ainsi venues rejoindre les questions concernant le

nombre de places de parking, le lieu de résidence des

employés, les types d’indemnités de déplacements

ou encore les problématiques auxquelles les

entreprises sont confrontées.

Jusqu’à présent, les entreprises recevaient suite à

l’enquête un rapport reprenant les résultats des

entreprises et les tendances par région. Le SPF

Mobilité et Transport travaille actuellement à la mise

en place d’un site web sur lequel les entreprises

pourront retrouver des conseils suite à leur

participation au diagnostic fédéral. Selon Peter

Andries, attaché du SPF Mobilité et Transport,

l’ambition est de finaliser cette boîte à outils virtuelle

pour l’été 2014 afin qu’elle puisse profiter aux

entreprises pour remplir le questionnaire du

diagnostic fédéral.

Plan de déplacement d’entrepriseTous les trois ans, toute entreprise ou organisme

public employant plus de 100 personnes sur un

même site en région bruxelloise doit mettre à jour

son plan de déplacement d’entreprise. L’échéance

pour l’envoi du formulaire PDE à l’IBGE est fixée au

15 octobre 2014 pour les sites de plus de 200

travailleurs, et pour les autres entreprises (de 100 à

200 personnes) au 15 janvier 2015.

Le but du plan de déplacement d’entreprise est de

rendre la mobilité plus efficace, et l’efficacité est

souvent synonyme de durabilité, selon Vincent

Meerschaert.

informations utiles

Des informations

complémentaires sont

disponibles sur les sites de

l’iBgE http://goo.gl/4007mA et

du sPF Mobilité et transport (http://mobilit.belgium.be/fr/

mobilite/domiciletravail/)

Vincent Meerschaertgeneral Managertraject - Mobility Management


La mobilité est aussi l’affaire des entreprises

MoBility i Diagnostic

En fonctionnant avec un budget mobilité, l’employé peut choisir de conserver une voiture de société plus petite, moins équipée ou consommant moins, et consacrer le reste

de son budget à un abonnement de transports en commun ou encore au leasing d’un bon vélo.

Cette stratégie de mobilité comporte 3 étapes et

rapports à établir :

• unprofil de mobilité basé sur les horaires des

employés et la flexibilité de ceux-ci, mais

aussi sur leur domicile

• unprofil d’accessibilité sur la base des

disponibilités en matière de parking, de la

proximité des transports en commun ou encore

de l’importance de l’infrastructure cycliste.

• unplan d’action concret.

« En confrontant la demande générée par l’entreprise

à son offre en matière de mobilité, les problèmes et

opportunités propres à chaque entrepris peuvent être

identifiées » explique Vincent Meerschaert.

En installant plus de parkings pour vélos, en offrant

un remboursement pour les déplacements à vélo ou

encore en instaurant un budget mobilité, les

entreprises peuvent influencer fortement les

habitudes de leurs employés et donc avoir un impact

positif sur les pénuries de parking ou l’augmentation

incessante des bouchons.

« En allouant un budget mobilité, l’employé peut

choisir de garder la voiture de société, qui une partie

très intéressante du package salarial, mais d’y ajouter

d’autres options afin de ne pas employer la voiture

pour tous ses déplacements domicile-travail »

explique le General manager de Traject, avant de

continuer : « si l’on opte pour une voiture plus petite

ou moins équipée, ou si on réduit son budget

carburant en l’employant moins souvent, on peut

consacrer le reste de son budget à un abonnement de

transports en commun ou encore au leasing d’un

bon vélo ».

« Les personnes n’habitant pas à Bruxelles préfèrent

souvent opter pour un travail dans leur région,

même avec un salaire légèrement moindre que pour

un travail à Bruxelles, qui rémunérerait un peu plus,

mais pour lequel il faudrait affronter quotidiennement

les désastres des bouchons ou encore les transports

surpeuplés ». Un indice concret que les entreprises

en milieu urbain doivent prendre à cœur l’amé-

lioration de la mobilité de notre pays.

Kim VErhEGGE n


Protection : entrave ou sou rce d’efficacité ?Les Facility Managers sont confrontés au défi permanent consistant à réduire les coûts. Pour travailler de manière plus efficace, ils souhaitent pouvoir gérer divers processus d’entreprise de manière centrale. La protection n’est qu’un de ces processus et elle est souvent considérée comme un mal nécessaire. « Un processus cher et sans résultat mesurable », estime-t-on. Mais de nouvelles opportunités voient le jour. Peter VAN BOCKSTAL, Business Development Manager chez NEDAP, met en exergue qu’une approche intégrée de certains processus permet de transformer ce qui pourrait apparaître comme un mal nécessaire en une opportunité pour gagner en efficacité.

BUILDINGS i Sécurité

Une bonne solution de protection apporte un surcroît d’efficacité tout en conservant un caractère convivial.

Peter VAN BOCKSTAL, Business Development Manager chez NEDAP

La sécurité est généralement vue comme un

must qui coûte cher et qui ne génère que

peu de résultats mesurables. Il existe

pourtant des exemples d’entreprises où une bonne

solution de protection apporte un surcroît

d’efficacité tout en conservant un caractère

convivial. Ainsi l’exemple d’un site d’événements,

où le sol en béton avait été coulé peu de temps

avant la date d’ouverture et où il fallait encore

régler pas mal de choses pour que le bâtiment soit

prêt le jour de son inauguration solennelle : de

l’acquisition du mobilier au choix du système de

contrôle d’accès et de détection d’intrusion.

Le Facility Manager responsable avait posé un

certain nombre d’exigences spécifiques. Le

système devait tout d’abord veiller à ce que le

public reste dans les zones autorisées et que le

personnel puisse accéder avec ses badges là où il

devait se trouver. Au moment des répétitions, les

artistes devaient pouvoir accéder aisément aux

espaces qui leur étaient réservés avec un code

d’accès temporaire. La protection des instruments

et dispositifs musicaux onéreux devait en outre

être garantie à tout moment. L’annulation d’un

concert à cause du vol de la guitare de l’artiste est

inacceptable dans un lieu de spectacle. L’entreprise

a choisi une solution de protection qui réunit en

une seule plate-forme la détection d’intrusion et le

contrôle d’accès. Elle est en outre associée à

d’autres techniques liées au bâtiment, comme le

chauffage, le refroidissement de la bière, et les

casiers pour les visiteurs.

Contrôle d’accès aux casiersUne société média et académique internationale a

utilisé son système de contrôle d’accès depuis plus

de dix ans dans ses implantations néerlandaises et

belges. Avec un seul badge d’accès, il était possible

d’entrer dans le bâtiment et le parking, mais aussi

de payer à la cantine et d’imprimer en follow-me.

Pour un nouveau bureau, la société cherchait une

solution similaire. Mais il y avait une différence

importante. Pour réduire les coûts, le nouveau

bureau ne recensait plus que 550 postes de travail

pour 700 collaborateurs. Conséquence : des

bureaux personnels et des blocs de tiroirs ont été

bannis. C’est pourquoi la société a choisi des

« flexlockers » permettant aux collaborateurs de

ranger leurs effets personnels et portables onéreux

en toute sécurité.

© N

EDAP

© N

EDAP


Protection : entrave ou sou rce d’efficacité ?

BUILDINGS i Sécurité

La société a opté finalement pour des systèmes de verrouillage

électronique pour les 550 flexlockers. Aucun des 700

collaborateurs ne disposait donc de son casier attitré et

pourtant il y en avait suffisamment pour tout le monde.

Simplement parce que quand quelqu’un vide son casier,

quelqu’un d’autre peut l’utiliser. Il a ainsi été possible

d’économiser tant sur l’espace que sur les coûts.

En intégrant les casiers dans son système de sécurité, la

société a encore pu accroître l’efficacité. En une seule

application, il est possible de créer facilement des badges

d’accès et de déterminer qui peut utiliser quels espaces et

quand. De plus, le Facility Manager a pu épargner un temps

précieux dans la gestion des clés par rapport aux casiers

« ordinaires ».

Diffusion efficace des badges d’accèsDernier exemple de la manière dont une solution de

protection peut soutenir un processus d’entreprise, celui d’un

établissement scolaire à l’étranger. Une solution y a été

trouvée pour réduire le pic administratif du début d’année.

Pour régler l’accès au bâtiment (et aux casiers), le Facility

Manager de l’école devait délivrer 1.500 nouveaux badges

d’accès aux nouveaux étudiants au début de chaque année

scolaire. Avant que le collège implémente le système de

sécurité pour le contrôle d’accès, cela se passait manuellement.

Aujourd’hui, un lien a été établi entre l’intranet et le système

de sécurité. Avant le début de l’année scolaire, les étudiants

téléchargent leurs données personnelles via l’intranet ainsi

qu’une photo d’identité, des données qui sont

automatiquement importées dans le système de protection.

Il ne reste alors plus qu’à imprimer le badge que les étu-

diants vont retirer le premier jour de l’année académique.

Aujourd’hui, environ 80 % des badges d’accès sont ainsi créés

automatiquement, ce qui laisse du temps pour les nombreuses

autres tâches du Facility Manager. Bref, une solution de

protection n’est pas seulement un poste de coût. Si elle est

bien utilisée, elle peut même faciliter le quotidien d’un

Facility Manager et être au service de l’entreprise de manière

rentable. n

© N

EDAP

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Le Monnoyer:10.000 m² de bureaux classifiés Zéro Énergie Élu Bâtiment exemplaire par Bruxelles Environnement, conforme aux standards nZEB et BREEAM, le « Monnoyer » est l’illustration la plus spacieuse de ce que peut être une solution architecturale respectueuse de l’environnement. Cette réalisation du bureau Architectes Associés dépasse le simple cadre de la performance énergétique.




I déalement situé le long du canal face au

Brussels Royal Yacht club et aux jardins du

Palais de Laeken, le bâtiment a dû fi xer ses

racines dans un chancre rendu insalubre par un

sol pollué. « Avec pour mission de créer un

ensemble paysager harmonieux. Et les autres défi s,

explique l’architecte Matthias D’Hooghe, étaient

de veiller au bien-être des occupants, de trouver

des matériaux labellisés, recyclables et indigènes,

d’assurer le traitement des eaux sur un site ne

disposant pas d’égouts et de réintroduire la

biodiversité. Pour satisfaire aux exigences

BREAAM, l’ensemble du processus de construction

devait, en outre, être réalisé avec un impact

minimum sur l’environnement. Le tout dans un

délai particulièrement serré, puisque le projet ne

pouvait excéder 3 ans à partir de 2010. » Bref, un

challenge d’envergure. Défi relevé car depuis

novembre dernier « Le Monnoyer » héberge 350

employés du gestionnaire de réseau de transport

d’électricité à haute tension ELIA.

Plus encore que l’immeuble, la construction de ce

nouveau bâtiment a suscité un intérêt hors du

commun. Il a fait l’objet de dizaines de demandes

de visites, émanant de l’étranger et d’institutions

européennes et bruxelloises. « Notre bâtiment est

une vitrine, assure Michel Nederlandt, Manager

Methods & Support manager chez Elia, qui fut le

maître d’œuvre du projet. « Si nous ne le faisions

pas, peu d’autres l’auraient fait ».

Bâtiment exemplaire

Présente à la conférence de

presse d’inauguration qui a

eu lieu en février, la ministre

bruxelloise de l’environnement

Evelyne Huytebroeck a décrit

le bâtiment Monnoyer comme

le 246è Bâtiment Exemplaire de

la Région bruxelloise. Ce label

de Bâtiment Exemplaire impose

certains critères comme l’usage

de matériaux d’éco-construction

mais aussi le respect d’une

qualité architecturale. Le résultat

est ici d’autant plus stratégique

que le Monnoyer est situé près

du canal, dans une zone de

revitalisation avec transition

économique.

Lire à ce sujet l’article

‘Bâtiments exemplaires

Politique de gestion durable

dans la région de

Bruxelles-Capitale’. Article à

télécharger sur www.profacility.be/biblio > 05/03/2012.

Le Monnoyer est aujourd’hui le premier bâtiment

de cette taille classifi é Zéro Énergie (NZEB- Nearly

Zero-Energy Building) à Bruxelles. Il fait suite au

premier bâtiment passif de 7.500 m2 - Aéropolis -

conçu par le même bureau d’architecture pour le

groupe Arco.

un bâtiment «plus que nZEB»Au niveau de la conception, le maitre d’ouvrage

Elia a établi un cahier de charges précis, explique

l’architecte Marc Lacour : « Le site était pollué.

Nous avons dû travailler sur un minimum d’épais-

seur en posant la chape de béton étanche

demandée par Bruxelles Environnement. Nous

avons ensuite ajouté sur le sol de la terre permettant

d’y placer des plantes indigènes ».

Grâce entre autres à une isolation thermique

hautement performante (K18), la demande

annuelle en chaleur de 14 kWh/m2 est entièrement

prise en charge par les panneaux voltaïques qui

recouvrent le parking extérieur sur 2.900 m².

Leur production de 357 MWh suffi t à assurer les

besoins en énergie électrique du bâtiment passif

estimés à 340 MWh annuels. Ce qui rend le

bâtiment «plus que NZEB», insiste Marc Lacour.

Des façades modulaires révolutionnairesLa principale originalité du « Monnoyer » réside

dans l’usage d’un mur-rideau composé de modules

de façade préfabriqués en bois à l’intérieur et en

tôles en aluminium anodisé recyclé à l’exté-


➊ La demande annuelle en chaleur pour le bâtiment Le Monnoyer est entièrement prise en charge par les panneaux photovoltaïques qui recouvrent le parking extérieur sur 2.900 m².

➋ Faute d’un réseau d’égouttage, les eaux usées sont filtrées par lagunage dans des bassins d’eau et un lit de roseaux. L’eau une fois purifiée est rejetée dans la Senne.

Ce projet de bâtiment « incubateur » pour jeunes

entrepreneurs utilisera également des panneaux

préfabriqués mais plus grands (3x9 mètres) et les

travaux seront encore plus rapides. Greenbizz

devrait être livré dans deux ans.

Faute d’un réseau d’égouttage mais aussi et surtout

par volonté d’autonomie, les eaux usées sont

filtrées dans des bassins d’eau et un lit de roseaux.

Et les eaux de toiture sont mises à contribution

pour le nettoyage. Une fois épurées, les eaux

rejoignent la Senne. « L’eau déversée est plus

propre que celle de la Senne » argumente Mathias

D’Hooghe.

Breeam, mais pas tropPour ce bâtiment, le bureau d’architecture a fait

l’exercice de la norme Breeam qui va bien au-delà

de l’aspect énergétique. Elle prend en compte les

matériaux, leur mise en œuvre, le kilométrage

parcouru par les camions de chantier et même la

conception des passages pour piétons au sein des

parkings. Mais le Breeam n’est pas toujours

pertinent dans le cadre du passif. Pour preuve,

la volonté d’obtenir le point Breeam « User

control » a entraîné l’installation de convecteurs,

alors que le passif les rends superflus ! Coùt :

300.000 Euros !

C’est la raison pour laquelle nous ne serons pas

conformes Breeam dans le projet Brussels Green-

bizz, conclut Sabine Leribaux.

rieur qui lui confèrent son aspect métallique.

Cette technique de panneaux préfabriqués passifs

a permis d’accélérer la construction sans être

tributaire des intempéries. La fermeture du

bâtiment n’a pas pris plus d’un trimestre,

argumente l’architecte Sabine Leribaux.

« Les façades sont ici vitrées à 45%, contre 30%

dans le bâtiment passif d’Aéropolis. Les modules

standardisés de 5,4 mètres renferment toute

l’intelligence du bâtiment : de l’isolation jusqu’aux

réseaux électriques et des stores automatiques à la

finition extérieure. Une fois les modules fixés,

seuls les habillages intérieurs ont dû être ajoutés.

Des habillages en lamelles de bois lazurées plutôt

que vernies pour favoriser les échanges d’humidité.

Le bois utilisé en terrasse est la seule essence

européenne certifiée aux normes belges pour un

usage extérieur.

Cette pratique innovante explique que la façade

pèse pour un tiers dans le coût total du bâtiment.

Selon le bureau d’architecture, le surcoût est

toutefois absorbé en 5 ou 8 ans sous forme

d’économie d’énergie. Sabine Leribaux explique

partiellement le prix des modules par le manque

de concurrence lors de la recherche d’un

partenaire. « Pour Greenbizz le nouveau projet en

cours porté par l’organisme public citydev.brussels

- nous avons pu mettre plusieurs fabricants en

compétition et agir sur le coût de production ».

➊ ➋



Aménagement durable des espaces de travailLes bureaux et espaces de réception du Monnoyer

ont été aménagés selon les principes du « Smart

Way of Working ». Elia a opté pour la solution de

Flexdesk : pas de bureau attitré. Au sein de

chaque département chacun s’assied où il veut.

Les 350 postes de travail disponibles tiennent

compte de l’absence moyenne de 10% du

personnel pour maladie, télétravail, formations ou

réunion dans l’un des autres bâtiments de

l’entreprise. Le choix de bureaux partagés en open

space au lieu de postes de travail fi xes et de

bureaux fermés a permis de repenser et aménager

les espaces de travail autrement en optimisant

l’utilisation des postes de travails mais aussi en

créant des espaces additionnels pour des tâches

qui exigent de la concentration, des espaces de

réunions des coffee corners et zones de détente;

espaces de rencontres qui stimulent la

communication naturelle et informelle.

La certifi cation environnementale selon la

méthode BREEAM a aussi joué un rôle important

dans l’aménagement des postes de travail car elle

imposait le respect de certaines normes et des

contraintes supplémentaires. Entre autres des

normes en matière d’ergonomie du mobilier, de

l’acoustique; des contraintes liées à l’utilisation de

matériaux recyclables ou par exemple à l’orien-

tation des bureaux par rapport à l’éclairage et

sources de lumière naturelle.(1)

Jean-Claude VERSET ■

Photos : Marc DETIFFE ■

(1) Lire à ce sujet l’article ‘Le nouvel immeuble d’Elia invite à la co-création’ publié précédemment dans le magazine Profacility. Article à télécharger sur www.profacility.be/biblio > 25/03/2013.

Mixité pour un développement urbain durable

Le projet immobilier ‘Brussels Greenbizz’ fait partie intégrante du projet de requalifi cation urbaine ‘Tivoli Quartier

Durable’ : tout le site fait bien plus que 4 hectares situé dans la zone du canal près du site de Tours & Taxis.

Ce futur quartier comprendra à la fois des fonctions économiques créatrices d’emplois et un nouveau quartier

de logements, ainsi que des espaces verts et des équipements collectifs (crèche, commerces,…).

Le premier bâtiment de la partie économique du projet, abritera le projet Brussels Greenbizz : un incubateur

d’entreprises à vocation environnementale et des ateliers de production. La construction de ce bâtiment est

en grande partie subsidiée par le fonds européen FEDER. Les premiers coups de pelle ont été donnés en

décembre 2013 et le bâtiment devrait être mis en service en mai 2015. Un second bâtiment abritera sur

plusieurs niveaux des ateliers et des bureaux.

Entre la rue du Tivoli et la future rue qui longera le bâtiment de Brussels Greenbizz, de nouvelles rues seront

aménagées pour permettre la création d’un nouveau quartier de logements. 7 îlots mêlant des commerces de

proximité, un parc, deux crèches et des commerces complèteront ce quartier qui comptera ± 450 logements.

Tous les logements réalisés seront passifs ce qui signifi e que leurs besoins en énergie seront limités et le quartier

sera vraisemblablement pourvu d’un système de chauffage urbain.

Le développement de ce quartier est orchestré par l’opérateur public citydev.brussels. Ce nouveau quartier

sera un modèle de de développement urbain durable qui favorise l’expansion économique de Bruxelles en y

accueillant et en y maintenant des entreprises mais aussi en créant du logement pour les ménages à revenus

moyens.

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Tivoli Quartier Durbale - Brussels Greenbizz

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• Passif et (très) basse énergie // 7 j

• Les techniques (chaleur, ventilation et ECS) : conception et régulation // 3 j

• Suivi et monitoring des bâtiments durables // 1 j

• Polluants intérieurs : comment les limiter // 2 j

• Matériaux d’isolation : comment choisir // 1 j

• Mobilité : impact dans la conception du projet // 1 j

• Rénovation à haute performance énergétique : détails techniques // 3,5 j

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Optimisation énergéti que : instaurer un cercle vertueux Aller à l’essentiel et laisser les détails de côté dans un premier temps, éviter les investissements peu rentables, accompagner dans le long terme un processus d’amélioration continue et financer sa poursuite par les premières économies obtenues : telle est en deux mots la démarche originale et pragmatique d’optimisation énergétique avec ROi rapide que propose l’entreprise AREMiS.

PROPERTY MAnAGEMEnT i EnERGY EFFiCiEnCY i

A ux entreprises qui cherchent à optimiser la

performance énergétique de leur parc

immobilier AREMIS propose une

méthodologie à la fois originale et pétrie de bon

sens. Elle tranche avec les interventions reposant

en priorité sur des investissements lourds et les

approches « totalisantes » qui consistent à réaliser

à grands frais un examen minutieux de chaque

système jusqu’à la dernière ampoule, à équiper de

compteurs chaque point de consommation d’un

bâtiment, et à établir un volumineux catalogue de

mesures correctrices, dont peu seront mises en

œuvre. « Notamment parce qu’elles n’ont pas de

cohérence économique », explique Xavier Orts,

administrateur délégué d’AREMIS. « Et sur ce

point, chaque entreprise a ses propres critères.

Certaines ne financeront pas une mesure

d’économie si le temps de retour dépasse 3 ans, et

la plupart ont comme horizon la durée du bail

restant à courir. Il est évident qu’elles ne vont pas

investir pour générer des économies d’énergie qui

bénéficieront surtout à l’occupant suivant. »

Avec la méthode qu’AREMIS propose, les temps

de retour annoncés peuvent être de quelques

mois, notamment parce qu’elle applique le

proverbe « first things first ». « Des gains de 10 à

50% de consommation sans remplacement des

équipements peuvent être obtenus, principalement

en optimisant les régulations des systèmes »,

précise Jérémie Le Mayeur, energy & sustainability

manager.

La mémoire perdue du bâtimentJérémie Le Mayeur va plus loin dans son constat :

« Avec la généralisation de la sous-traitance

technique, les changements de société prestataire

au gré des appels d’offre et la mobilité interne du

personnel de maintenance, il arrive qu’un donneur

d’ordres se retrouve à occuper et même à posséder

un bâtiment dont l’histoire technique est perdue

ou mal connue. Ce qui amène à des situations où

des régulations sont outrepassées manuellement

quand c’est nécessaire ou se contredisent parce

qu’elles ne communiquent pas (les immeubles où

climatisation et chauffage fonctionnent en même

temps ne sont pas si rares), où les débits de

circulation d’air sont excessifs par rapport au

nombre d’occupants, où des systèmes fonctionnent

inutilement… »

D’après AREMIS, le rôle des équipes techniques de

maintenance est d’assurer le fonctionnement des

installations. « Et ces techniciens font bien leur

travail, mais ils n’ont pas le temps et le recul pour

repenser le fonctionnement des systèmes de façon

générale. C’est un des problèmes que l’intervention

d’AREMIS peut résoudre. »

une démarche en 4 étapesLa première démarche d’AREMIS consiste à

analyser globalement les consommations des

bâtiments. Et cela sans placement de compteurs

spéciaux, uniquement sur la base des factures

issues des fournisseurs d’énergie. On obtient ainsi

une consommation totale et une consommation

par mètre carré pour chaque site. Ces données

permettront de prioriser les actions : les sites

responsables de gaspillages, même importants sur

un plan relatif, seront traités néanmoins dans un

second temps, au profit de site où le potentiel

d’économies est supérieur en valeur absolue, à

cause de leur taille.

L’étape numéro 2 consiste donc à réaliser une visite

des bâtiments priorisés pour analyser les causes de

dysfonctionnements. « La première rencontre avec

les équipes de maintenance est délicate, explique

Jérémie Le Mayeur. Nous ne devons pas être

perçus comme des contrôleurs, mais en faire des

alliés et leur démontrer qu’eux aussi ont un intérêt

à mettre en œuvre les mesures que nous

recommanderons dans la phase suivante. »


Optimisation énergéti que : instaurer un cercle vertueux


Cercle vertueux

L’approche proposée repose sur un certain bon sens économique et technique qui doit autofinancer son action.

Première étape, l’état des lieux : collecter, comparer les mesures et prioriser les interventions là où le bât blesse.

L’étape suivante consiste à visiter les bâtiments priorisés pour analyser les causes de dysfonctionnements.

Ensuite l’EnergyRoadMap qui établit une liste importante de points de remédiation est le départ du processus

d’amélioration continue. Un suivi et un bilan régulier des résultats obtenus sont mis en place avec identification

des actions correctrices nécessaires. Le cercle vertueux d’économies de fonctionnement s’installe et permet

de mettre en œuvre par la suite des actions moins prioritaires.

Un exemple chiffré de la méthode du cercle vertueux telle qu’elle s’est appliquée récemment à un client belge

disposant d’une dizaine de bâtiments à optimaliser : pour 1,35 € dépensé en conseil et mesures correctives en

2012 et 2013, ce sont 2,62 € d’économies d’énergie qui ont été engrangés fin 2013.

L’étape 3 est celle de la remise au client de

l’EnergyRoadMap, point de départ d’un processus

d’amélioration continue. Ce document ouvert,

évolutif, où chacun peut apporter sa contribution

en cours d’utilisation consiste d’abord en un

schéma des flux HVAC et de leurs interconnexions.

« Les plans par système dont disposent

généralement les techniciens (un plan pour le

chauffage, un plan pour la climatisation et un

autre pour l’électricité) ne donnent pas une vue

d’ensemble des relations entre les systèmes.

De plus, les gestionnaires ou les propriétaires ne

disposent souvent que de plans anciens, remontant

à la construction et qui n’ont pas toujours été

actualisés suite aux modifications du bâtiment.



Pour Xavier Orts, Administrateur délégué d’Aremis et jérémie Le Mayeur, Energy & sustainability Manager, obtenir des résultats significatifs et rapide en termes d’économie d’énergie ne passe pas d’abord par des investissements mais par une optimalisation de l’existant.

Aremis : à la recherche d’un triple impact

Occupant une centaine d’équivalents temps plein sur 4 pays (Belgique, Luxembourg, France, Suisse)

AREMIS développe depuis le début des années 90 une expertise à part dans le secteur de la consultance

immobilière. Trois types de services sont proposés aux clients : Conseils et projets, Gestion et sourcing et

Systèmes d’information, avec pour objectif d’impacter les coûts, l’empreinte écologique (footprint) et le confort

des occupants en tant que base du bien-être et de l’efficacité au travail. L’expertise d’AREMIS embrasse les

domaines de la performance énergétique (objet de notre article) de la gestion des bâtiments et services ainsi

que de la gestion et des espaces et de l’occupation, et enfin de l’immobilier d’entreprise.

Mais AREMIS ne prend pas part aux transactions en tant que tennant representative. Son action se situe

ailleurs, au niveau d’un accompagnement, par exemple vers le NWOW ou vers une optimisation via la stratégie

OxSxE (Occupation x Surfaces x Energie), à découvrir en vidéo sur http://goo.gl/BtcCaf (version en français) et

http://goo.gl/DJf5us (version en anglais). La clientèle d’AREMIS relève essentiellement du secteur tertiaire privé

(banque et assurances) mais aussi public, voire supranational comme le Consilium européen. Au total ce sont

45 millions de mètres carrés qui sont gérés par les experts et les systèmes d’AREMIS.

www.profacility.be/aremis

Le schéma des flux que nous établissons va aider

les techniciens à entrer dans “l’intelligence fine” du

bâtiment et il pourra servir à leurs successeurs ou

nouveaux collègues à comprendre rapidement

comment fonctionne le bâtiment. »

Ce dossier inclut ensuite un inventaire simplifié

des équipements présentant les consommations

les plus significatives et une analyse des paramètres

et principes des régulations régissant les

équipements. « Les capacités des systèmes de

régulation présents sur place sont souvent sous-

exploitées ou alors ils n’interagissent pas assez

entre eux. Rien qu’en optimisant cet aspect, on

peut gagner de 10 à 50% de consommation, et

toujours sans investissement en matériel », assure

Jérémie Le Mayeur.

Enfin l’EnergyRoadMap contient une liste

importante de points de remédiation : réglages,

réparations, remplacement. « Mais guère d’inves-

tissements », insiste Xavier Orts, pour qui la

démarche d’AREMIS se différencie nettement des

entreprises de consultance énergétique qui incitent

– à leur profit – leurs clients à réaliser des

investissements pas nécessairement rentables ou à

trop long terme.

Cette liste d’action est donc une série de

recommandations priorisées qui sont proposées

aux exploitants techniques. Leur suivi et le bilan

des résultats obtenus (étape 4) est assuré par des

réunions organisées régulièrement dans les mois

puis les trimestres qui suivent. « Généralement, la

bonne relation qui s’installe est telle que ce sont les

exploitants techniques qui se mettent à nous

remonter des constats qu’ils ont faits sur des

dysfonctionnements ou des solutions qu’ils

proposent », observe Jérémie Le Mayeur.

Rapidement, le cercle vertueux d’économies de

fonctionnement qui s’installe permet de mettre en

œuvre par la suite des actions moins prioritaires.

La loi de Pareto s’applique ici également : 20% des

équipements produisent 80% des gaspillages.

S’attaquer en priorité à cette minorité permet

d’obtenir rapidement des résultats significatifs.

D’après nos interlocuteurs, ce processus continu

d’amélioration a un coût qui est amorti sur une

période de 3 mois à 2 ans, selon la situation

envisagée. Un dernier point important est le

confort des occupants : les mesures de rationa-

lisation proposées par AREMIS se traduisent le

plus souvent par un surcroit d’agrément à vivre

dans le bâtiment, elles ne reposent jamais sur des

compromis avec le confort.

Patrick BARTHOLOMÉ n

Belgium Real Estate Showcase 2014

VITRINE → Projets majeurs d’urbanisme assurant la mixité des zones en développement et intégrant de façon durable des immeubles de bureaux, rues commerçantes et shopping centres, projets résidentiels,

bâtiments et infrastructures publiques ainsi que des zones pour activités logistiques et activités de productionBAROMÈTRE → Tendances des marchés immobiliers pour la location et l’investissementRÉFÉRENCE → Bonnes pratiques au niveau property, workplace et facility management

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Fire Safety Engineering, un défi multifacette et complexeLes incendies qui réduisent totalement les entreprises en cendres font malheureusement régulièrement la une des journaux. En plus de l’immense perte financière causée par ce type de catastrophe, toutes les activités de la société sont paralysées pendant une longue période, avec pour conséquence un nouvel impact financier mais aussi social. Assurer la continuité de l’organisation est une des nombreuses responsabilités qui relèvent du facility management. Le Fire Engineering mérite dès lors davantage d’attention car il dépasse la protection anti-incendie.

BuiLdings i protEction Anti incEndiE

L’étude et la simulation des voies et des plans d’évacuation ainsi que les temps d’évacuation sont déterminants dans une étude Fire safety Engineering.

V K Architects & Engineers est un bureau

d’étude interdisciplinaire qui repose sur

trois piliers : architecture, stabilité et

techniques. Les architectes de VK se concentrent

totalement sur le secteur des soins. Les ingénieurs

proposent aussi leurs services à des architectes

externes. Parmi les projets de référence, citons

notamment les quartiers généraux de l’OTAN, la

tour KBC Artevelde, VAC Gent et Leuven, et Infrax.

Le pilier « Technology » a été créé il y a deux ans au

sein de l’entreprise. Cette équipe d’hyper experts

s’est fixé comme objectif de relever le niveau des

projets et épaule les maîtres d’œuvre et architectes

lorsque des questions techniques complexes se

posant sur le plan de l’acoustique, de l’ingénierie

énergétique, de la protection anti-incendie et de

l’ingénierie liée à la façade. En effet, de plus en plus

de spécialisations se bousculent dans un projet de

construction. Par le passé, on suivait principalement

les prescriptions alors qu’une approche plus

proactive était nécessaire pour assister les architectes

et maîtres d’œuvre dans la réalisation de leurs

projets. Les exigences énergétiques élevées ont eu

un effet moteur dans une approche intégrée de

toutes ces sous-disciplines.

L’équipe Fire Safety Engineering de VK s’engage à

protéger les gens, les structures et les biens contre

les conséquences dévastatrices de la fumée et du

feu, à un coût aussi faible que possible et en

conservant la vision architecturale. « Nos ingénieurs

ont une connaissance accrue de l’application tant

théorique que pratique de tous les aspects relatifs


Fire Safety Engineering, un défi multifacette et complexe


Erwin theuns, ingénieur civil et Fire safety Expert chez VK : « un immeuble réaménagé pour le nWoW répond rarement à la législation sur la protection anti-incendie ».

au fire engineering. Notre but est d’offrir des

solutions innovantes, basées sur une vaste

connaissance académique de la dynamique du

feu », explique Erwin Theuns, ingénieur civil et

Fire Safety Expert de VK. « Qu’il s’agisse d’un

hôpital, d’une maison de repos, d’un immeuble

d’appartements, d’un immeuble de bureaux ou

d’un site industriel, la question de la protection

anti-incendie se pose toujours et une approche

spécifique est exigée. »

sur mesureLa protection anti-incendie peut être envisagée par

le biais d’un certain nombre de solutions techniques

de construction au sein même de l’architecture (par

ex. compartimentage incendie, voies d’évacuation,

escaliers avec sas, etc.), en prévoyant une détection

et une alarme incendie et en dotant les structures de

la stabilité au feu nécessaire.

Idéalement, le développement du concept archi-

tectural et l’étude de stabilité sont étroitement liés

afin d’intégrer le meilleur système anti-incendie

possible. Étant donné que le Fire Safety Engineering

opère physiquement entre les acteurs, il peut

intervenir à un stade précoce, au moment de

l’élaboration du concept de bâtiment. Certaines

interventions créatives, architecturales peuvent en

effet avoir un impact négatif sur la protection contre

l’incendie, d’où l’importance d’une étroite

collaboration, de préférence dans une phase aussi

précoce que possible.

Erwin Theuns : « Évidemment, il faut tenir compte

de la législation concernant la protection contre le

feu. Au moment de la conception des bâtiments,

elle peut être strictement observée, avec les

conséquences qui en découlent pour l’architecture.

Nous inversons le processus et examinons

ensemble, avec l’architecte et le maître de l’ouvrage,

la faisabilité du concept créatif. Ce qui nous permet

d’évaluer à l’avance quels conflits peuvent naître par

rapport à la législation. Dans ce cas, une dérogation

fondée peut être demandée auprès de la commission

de dérogation tandis que nos Fire Safety Engineers

fournissent la preuve scientifique au moyen de

simulations et d’études. »

Une dérogation comporte toujours le risque de

retard dans l’attribution du permis de construire et,

par conséquent, un retard dans l’exécution du

projet. Il existe pourtant aujourd’hui suffisamment

d’expertise pour intégrer des dérogations dans un

concept avec un minimum de risques. Les solutions

possibles comportent un large éventail de mesures

comme l’extraction de fumée, les installations

d’évacuation à commande vocale, le réaménagement

des voies d’évacuation, l’implantation d’écrans de

fumée, la protection anti-incendie active comme

des sprinklers, la vaporisation d’eau, l’extinction

des feux à gaz, etc.

La protection anti-incendie n’est pas une donnée statiqueLa législation concernant la protection anti-incendie

est de plus en plus stricte. De grandes catastrophes,

comme l’incendie de l’Innovation à Bruxelles (mai

1967), du Switel (réveillon de Nouvel An 1994), de

RVT Melle (août 2009), débouchent toujours sur

un renforcement de la législation. Inévitablement,

l’Europe marquera toujours plus de son empreinte

la législation nationale relative à la protection anti-

incendie. Parfois, cela se déroule aussi à l’envers : la



Focus sur le secteur des soins

C’est notamment le secteur des soins qui montre un grand intérêt pour la protection anti-incendie. Ce n’est

pas étonnant compte tenu de la présence diversifiée (patients, visiteurs, personnel) et du fait que la propagation

de fumée en cas d’incendie est très souvent mortelle. Citons quelques projets actuels impliquant VK Fire

Engineering : AZ Alma Eeklo, AZ Sint-Maarten Mechelen, ZNA Kop Spoor Noord Antwerpen.

Chez AZ Alma Eeklo, un grand atrium a fait l’objet d’une attention spécifique en termes de protection anti-

incendie. On y a opté pour une approche basée sur la performance apportant des ajustements qui ont même

entraîné une économie. Grâce à l’étude, il a en effet été possible de montrer que la structure de toit ne nécessitait

pas de peinture ignifuge, ce qui a eu une influence favorable sur le coût de l’atrium.

norme belge pour l’évacuation de la fumée et de la

chaleur dans les parkings (2006) était à ce point en

avance qu’elle a été reprise au niveau européen.

Malheureusement, tous les parkings construits

avant l’ont été sans tenir compte de cette norme.

L’implication précoce d’un Fire Safety Engineer

permet aussi d’économiser pas mal d’argent en

apportant des corrections au projet de construction

de manière sûre et sans perte de temps. Erwin

Theuns : « Dans un grand nombre de projets, les

problèmes liés à la protection anti-incendie

apparaissent tardivement. Le plus souvent, il s’agit

d’un refus de la part du commandant des pompiers

locaux. Dans de telles situations, il s’agit de trouver

une solution adéquate qui entraîne un minimum de

perte de temps et d’argent. Du travail pour le fire

safety engineer ! »

Tout le monde est conscient que la protection

contre le feu est importante et trouve évident qu’un

bâtiment soit protégé, mais souvent aucun budget

n’est prévu pour un Fire Safety Engineer !

La division Fire Safety Engineering essaie pourtant

toujours de solutionner les problèmes sans dépen-

ser trop avec une valeur ajoutée manifeste pour le

projet et en évitant les coûts supplémentaires

pendant et après la réception du projet.

C’est précisément là que se situe le gain ! Il s’agit

d’avoir une vision large et de présenter la solution

adéquate.

L’expertise d’un Fire Safety Engineer ne concerne

pas seulement les projets de nouvelles constructions,

mais aussi les audits de bâtiments existants avec

une adaptation à la législation actuelle.

« Les bâtiments mènent leur propre vie, avec un

impact sur la protection anti-incendie », affirme

Erwin Theuns. « Un immeuble de bureaux

réaménagé pour le nouveau travail (NWOW), avec

une organisation open space et tout ce que cela

suppose, répond rarement à la législation sur la

protection anti-incendie parce qu’à l’origine cela

avait été conçu autrement. Il est d’ailleurs tout à fait

normal que l’aménagement des bâtiments à des

fins professionnelles évolue constamment. Hélas,

on ne se soucie pas de la protection anti-incendie.

Le compartimentage, les matériaux traités, les

couloirs, tout cela a une influence. »

Un grand nombre de bâtiments semblent aussi

échapper aux contrôles, de sorte que des situations

dangereuses peuvent apparaître. Le Ministère de

l’Intérieur travaille actuellement à une législation

« performancielle » qui devrait améliorer la situation

dans le domaine de la protection anti-incendie dans

les bâtiments existants.

Eduard CODDÉ n

www.vkgroup.be/fr/services/ingenierie-incendie

Le grand atrium du nouveau bâtiment de l’hôpital AZ Alma Eeklo a fait l’objet d’une attention particulière au niveau de la protection anti-incendie. ©

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8 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 9

Market still restructuring

Offices i Market trends i BrUsseLs

T he considerable decrease in take-up is essentially translated by a decrease in the average surface area taken up (around

845 m²), while the number of transactions remained stable compared with 2012. The lack of activity from the public sector also needs pointing out here, as it decreased by almost 35% compared to the previous year. A few sizeable transactions enabled take-up to be less disastrous than it might have been. Among these are 40,500 m² in the Square de Meeus by the European Parliament, 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in Marnix 1.

Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.

There are many signs which appear to point to an improvement in vacancy for 2014: an improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along with the low level of new buildings set to come to the market in 2014 (just 39,000 m² which is not yet pre-let). Quality buildings remain the most sought-after by occupants and investors but they are few and far between and this situation is not expected to improve until after 2016.

transactions in view for the public authoritiesPublic demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

This demand, however, will be counter-balanced by the space (often obsolete as is the case for a good number of buildings occupied by the European Commission) which these occupants will vacate in favour of more modern and rational space. The choice of certain buildings seems to have already been fixed. Actiris is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou and the Flemish Community is believed to have put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

structural vacancyThese forecasts need to be seen in context, however: of the 10% of vacancy, 7% can be considered as structural because it involves buildings which have been on the market for more than three years (and of which 20% have been on the market for over seven years!). And although the vacancy level in the central districts is low, the structural vacancy here is more substantial – 63% – than in the decentralised districts where it stands at 56%. This situation explains among other things why the incentives offered by owners (rent free periods or rent reductions, participation in tenant fit-out works etc…) are still so common. And the average rental level for the region has also decreased, moving down from €160 /m²/year in 2012 to €150 /m²/year in 2013.

721,000 m2 of offices transformed – mostly into housingConverting office buildings to other uses represents an alternative and this trend has been observed to be on the increase since 2007, as the annual average virtually doubled between 2007 and 2012, with some 128,000 m² of buildings transformed in 2012 alone!. The Office Property Observatory published by Citydev.Brussels estimates that from 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding 2013). Not all obsolete buildings can be converted however, and their location also plays a part in this. Such conversion would be difficult to imagine for buildings located in peripheral business parks, for example.

A noticeable decrease in take-up characterised 2013, with a total of some 330,000 m² in Brussels and its periphery, down by 17.5% compared to the previous year and substan-tially below the ten year average of around 500,000 m² annually. Despite the decrease in take-up, the vacancy level has stabilised at around 10%. Various factors appear to indicate an improvement in the vacancy situation for 2014.

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the workspace management and inside fit out

Patrizia Tortolani,Economist - MRICSde Crombrugghe & Partners

Guibert de Crombrugghe, Managing Director - FRICSde Crombrugghe & Partners

economic impact of the cOBraceAlongside the growing trend for rationalisation and reduction of office space per employee, the office market is having to face up to a new threat. Since January 1st 2014, the new regulation relating to the number of parking spaces authorised when urban permits are renewed has been in force. In order to eliminate the distortion between the car parking spaces of new and existing buildings, the law of May 2nd 2013 involving ‘the Brussels Air, Climate and Energy Use Code’ (known as COBRACE) allows for an extension of the RRU charter. This authorises a certain number of parking spaces depending on floor space, accessibility by public transport and location, for existing buildings via environmental permits. In other words, each time an environmental permit is prolonged, if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and pay an annual environmental charge which will depend on the zone where the office building is located, for each supplementary space. It is clear that this measure will have a not inconsiderable economic impact.

Faced with these numerous changes, it is hardly surprising that the other market segments are nibbling away and gaining extra market share every year and are positioning themselves as an interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

increase in investmentsBy contrast with the previous year, the investment market is showing signs of the beginnings of a recovery, especially on the office market which recorded an increase of almost 43 %, with almost € 1,248,000.000 invested in offices, while the retail and residential markets fell back in terms of investment. Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has been finalized begin 2014 when the building has been delivered.

Guibert de CrombruggheManaging Director, FRICS n

Patrizia TortolaniEconomist, MRICS n

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BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014

tially below the ten year average of around 500,000 m² annually. Despite the decrease in take-up, the vacancy level has stabilised at around 10%. Various factors appear to indicate an improvement in the vacancy situation for 2014.

Patrizia Tortolani,Economist - MRICSde Crombrugghe & Partners

Guibert de Crombrugghe, Managing Director - FRICSde Crombrugghe & Partners

office space per employee, the office market is having to face up to a new threat. Since January 1st 2014, the new regulation relating to the number of parking spaces authorised when urban permits are renewed has been in force. In order to eliminate the distortion between the car parking spaces of new and existing buildings,

T he considerable decrease in take-up is essentially translated by a decrease in the average surface area taken up (around

845 m²), while the number of transactions remained stable compared with 2012. The lack of activity from the public sector also needs pointing out here, as it decreased by almost 35% compared to the previous year. A few sizeable transactions enabled take-up to be less disastrous than it might have been. Among these are 40,500 m² in the Square de Meeus by the European Parliament, 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in Marnix 1.

Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.


transactions in view transactions in view tfor the public authoritiesPublic demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

This demand, however, will be counter-balanced by the space (often obsolete as is the case for a good number of buildings occupied by the European Commission) which these occupants will vacate in favour of more modern and rational space. The choice of certain buildings seems to have already

put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

These forecasts need to be seen in context, however:

the law of May 2nd 2013 involving ‘the Brussels Air, Climate and Energy Use Code’ (known as COBRACE) allows for an extension of the RRU charter. This authorises a certain number of parking spaces depending on floor space, accessibility by public transport and location, for existing buildings via environmental permits. In other words, each time an environmental permit is prolonged, if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and pay an annual environmental charge which will depend on the zone where the office building is located, for each supplementary space. It is clear that this measure will have a not inconsiderable

In other words, each time an environmental permit is prolonged, if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and pay an annual environmental charge which will depend on the zone where the office building is located, for each supplementary space. It is clear that this measure will have a not inconsiderable

An excellent vintage out here, as it decreased by almost 35% compared An excellent vintage out here, as it decreased by almost 35% compared to the previous year. A few sizeable transactions An excellent vintage to the previous year. A few sizeable transactions enabled take-up to be less disastrous than it An excellent vintage enabled take-up to be less disastrous than it might have been. Among these are 40,500 m² in

An excellent vintage might have been. Among these are 40,500 m² in

been fixed. Actiris is thought to have already An excellent vintage been fixed. Actiris is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou An excellent vintage selected the Astro Tower close to the Place Madou and the Flemish Community is believed to have An excellent vintage and the Flemish Community is believed to have put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

An excellent vintage put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, An excellent vintage if the number of parking spaces exceeds the permitted threshold, the holder of the permit has to eliminate some parking spaces An excellent vintage the holder of the permit has to eliminate some parking spaces and allocate the space to other uses: either make the parking An excellent vintage and allocate the space to other uses: either make the parking spaces available to the public, or keep the excess spaces and

An excellent vintage spaces available to the public, or keep the excess spaces and

for investments in might have been. Among these are 40,500 m² in

for investments in might have been. Among these are 40,500 m² in the Square de Meeus by the European Parliament, for investments in the Square de Meeus by the European Parliament, 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport for investments in 34,000 m² by Deloitte in Gateway at the airport in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in

for investments in in Zaventem, 17,600 m² by Axa Belgium in

put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

for investments in put its faith in the Meander project at Tour & Taxis.

sfor investments in structural vacancyfor investments in tructural vacancyThese forecasts need to be seen in context, however:

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RETAIL TRETAIL T average surface area taken up (around RETAIL average surface area taken up (around I INVESTMENT & DEVELOPMENT average surface area taken up (around I INVESTMENT & DEVELOPMENT average surface area taken up (around number of buildings occupied by the European I INVESTMENT & DEVELOPMENT number of buildings occupied by the European

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expected to improve until after 2016.Jef Van Doorslaer, expected to improve until after 2016.Head of Research & Marketing Cushman & Wakefi eld

central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.

There are many signs which appear to point to an improvement in vacancy for 2014: an improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along with the low level of new buildings set to come to the market in 2014 (just 39,000 m² which is not yet pre-let). Quality buildings remain the most sought-after by occupants and investors but they

between the car parking spaces of new and existing buildings,

Marnix 1.

Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some


ransactions in view for the public authoritiesPublic demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

of the 10% of vacancy, 7% can be considered as

of which 20% have been on the market for over seven years!). And although the vacancy level in

economic impact.

Faced with these numerous changes, it is hardly surprising that the other market segments are nibbling away and gaining extra market share every year and are positioning themselves as an

Faced with these numerous changes, it is hardly surprising that the other market segments are nibbling away and gaining extra market share every year and are positioning themselves as an

retail property Despite this decrease in take-up, vacancy has retail property Despite this decrease in take-up, vacancy has stabilised at around 10% for the whole of the

retail property stabilised at around 10% for the whole of the

of the 10% of vacancy, 7% can be considered as retail property of the 10% of vacancy, 7% can be considered as structural because it involves buildings which have retail property structural because it involves buildings which have been on the market for more than three years (and retail property been on the market for more than three years (and of which 20% have been on the market for over

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central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some 22% – on the periphery.

There are many signs which appear to point to an improvement in vacancy for 2014: an improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along with the low level of new buildings set to come to the market in 2014 (just 39,000 m² which is not yet pre-let). Quality buildings remain the most sought-after by occupants and investors but they

Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some


Public demand is a reality as demonstrated by the office needs recently announced by the European Commission. These are set to total almost 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. And the needs of the Flemish Commu-nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

seven years!). And although the vacancy level in the central districts is low, the structural vacancy here is more substantial – 63% – than in the decentralised districts where it stands at 56%. This situation explains among other things why the incentives offered by owners (rent free periods or rent reductions, participation in tenant fit-out works etc…) are still so common. And the average rental level for the region has also decreased, moving down from €160 /m²/year in 2012 to €150 /m²/year in 2013.

721,000 m2 of offices transformed – mostly into housingConverting office buildings to other uses represents an alternative and this trend has been observed to be on the increase since 2007, as the annual average virtually doubled between 2007 and 2012, with some 128,000 m² of buildings transformed in 2012 alone!. The Office Property Observatory published by Citydev.Brussels estimates that from 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding 2013). Not all obsolete buildings can be converted

market share every year and are positioning themselves as an interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

ncrease in investmentsBy contrast with the previous year, the investment market is showing signs of the beginnings of a recovery, especially on the office market which recorded an increase of almost 43 %, with almost € 1,248,000.000 invested in offices, while the retail and residential markets fell back in terms of investment. Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has been finalized begin 2014 when the building has been delivered.

Guibert de Crombrugghe

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market share every year and are positioning themselves as an interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

By contrast with the previous year, the investment market is showing signs of the beginnings of a recovery, especially on the office market which recorded an increase of almost 43 %, with almost € 1,248,000.000 invested in offices, while the retail and residential markets fell back in terms of investment. Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared

2improvement in the economic situation, even

2improvement in the economic situation, even if it remains fragile, greater demand from the 2if it remains fragile, greater demand from the national and international public sectors, along 2national and international public sectors, along

012 was a record year for retail property, improvement in the economic situation, even 012 was a record year for retail property, improvement in the economic situation, even moving down from €160 /m²/year in 2012 to 012 was a record year for retail property, moving down from €160 /m²/year in 2012 to

although even more sales were recorded if it remains fragile, greater demand from the although even more sales were recorded if it remains fragile, greater demand from the €150 /m²/year in 2013.although even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.

for high street stores in 2013: 374 million national and international public sectors, along for high street stores in 2013: 374 million national and international public sectors, along

Euros was an absolute investment record for this with the low level of new buildings set to come to Euros was an absolute investment record for this with the low level of new buildings set to come to 721,000 mEuros was an absolute investment record for this 721,000 m2Euros was an absolute investment record for this 2 of offices transformed – Euros was an absolute investment record for this of offices transformed – sub-sector. The total volume for out of town the market in 2014 (just 39,000 m² which is not sub-sector. The total volume for out of town the market in 2014 (just 39,000 m² which is not mostly into housingsub-sector. The total volume for out of town mostly into housingstores and retail parks was 320 million Euros; in yet pre-let). Quality buildings remain the most stores and retail parks was 320 million Euros; in yet pre-let). Quality buildings remain the most Converting office buildings to other uses represents stores and retail parks was 320 million Euros; in Converting office buildings to other uses represents

December last year, this segment saw the largest sought-after by occupants and investors but they December last year, this segment saw the largest sought-after by occupants and investors but they an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed

retail transaction of the year, with the sale of a are few and far between and this situation is not retail transaction of the year, with the sale of a are few and far between and this situation is not to be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual

portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012,

property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed

The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from

market was 756 million Euros; the 2012 record Public demand is a reality as demonstrated by the market was 756 million Euros; the 2012 record Public demand is a reality as demonstrated by the 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have

(889 million Euros) was not surpassed because office needs recently announced by the European (889 million Euros) was not surpassed because office needs recently announced by the European been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to

no major shopping centre deals were fi nalised Commission. These are set to total almost no major shopping centre deals were fi nalised Commission. These are set to total almost housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some

in 2013. More than half of the retail property 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in in 2013. More than half of the retail property 200,000 m² by 2020 (of which 50.000 m² in 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding in 2013. More than half of the retail property 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding

in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2014 and 2015). Actiris is looking for 25,000 m² 2013). Not all obsolete buildings can be converted in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2013). Not all obsolete buildings can be converted

went to private investors. This meant that retail in order to bring a maximum of its services went to private investors. This meant that retail in order to bring a maximum of its services

property in 2013 was again viewed as the ideal moving down from €160 /m²/year in 2012 to property in 2013 was again viewed as the ideal moving down from €160 /m²/year in 2012 to retail and residential markets fell back in terms of investment. property in 2013 was again viewed as the ideal retail and residential markets fell back in terms of investment.

fallback for investors looking for an alternative to Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested fallback for investors looking for an alternative to Nevertheless, the positive figures with regard to amounts invested

the volatile stock markets.

Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market

In terms of rental yields, much higher prices are an alternative and this trend has been observed In terms of rental yields, much higher prices are an alternative and this trend has been observed involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the

than in neighbouring countries. Yet most owners average virtually doubled between 2007 and 2012, than in neighbouring countries. Yet most owners average virtually doubled between 2007 and 2012, taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which

continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and

investments and are not inclined to sell. in 2012 alone!. The Office Property Observatory investments and are not inclined to sell. in 2012 alone!. The Office Property Observatory

The main factor holding this market back is now, 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have The main factor holding this market back is now, 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high central districts (6.4%) – which is a positive factor The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high in view of the fact that these districts account

the central districts is low, the structural vacancy The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high the central districts is low, the structural vacancy here is more substantial – 63% – than in the

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high here is more substantial – 63% – than in the

interesting alternative for investors. But quality buildings offering The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high interesting alternative for investors. But quality buildings offering high revenue security still remain highly sought-after.

The healthy balance in the Belgian retail market between the three main segments (high high revenue security still remain highly sought-after.

street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract for almost three quarters of the stock – vacancy

street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract for almost three quarters of the stock – vacancy decentralised districts where it stands at 56%.

street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract decentralised districts where it stands at 56%.

high revenue security still remain highly sought-after. street stores, shopping centres and out of town stores/retail parks) continues to attract

high revenue security still remain highly sought-after.

an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in continues to hover around very high levels – some an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in continues to hover around very high levels – some This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in increase in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and the incentives offered by owners (rent free periods particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and the incentives offered by owners (rent free periods By contrast with the previous year, the investment market is particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and By contrast with the previous year, the investment market is

even a complete standstill in certain areas. or rent reductions, participation in tenant fit-out even a complete standstill in certain areas. or rent reductions, participation in tenant fit-out

Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and

As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium (‘socio-economic permits’) will change from been finalized begin 2014 when the building has been delivered.(‘socio-economic permits’) will change from been finalized begin 2014 when the building has been delivered.(‘socio-economic permits’) will change from federal to regional legislation. Flanders and federal to regional legislation. Flanders and

Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will

centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis

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multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the

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multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park

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Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park dedicated to the universe of Spirou, dedicated to the universe of Spirou, dedicated to the universe of Spirou,

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New retail developments competing for shoppers in BrusselsThere are several projects for shopping centre developments, especially in the northern periphery of Brussels, but only one project is currently fully ready to start construction: Docks Bruxsel

nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

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nity amount to some 30,000 to 40,000 m².

Sources: Cushman & wakefield, 2013.

town planningThis situation explains among other things why town planningThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in town planningan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why town planningThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and town planningparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iThis situation explains among other things why iThis situation explains among other things why This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why iThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and BRUSSEThis situation explains among other things why BRUSSEThis situation explains among other things why This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why BRUSSEThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and BRUSSEparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and lThis situation explains among other things why lThis situation explains among other things why This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why lThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and lparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and SThis situation explains among other things why SThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in San unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why SThis situation explains among other things why an unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in This situation explains among other things why particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Sparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and EURan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in EURan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and EURparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and opan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in opan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and opparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Ean unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in Ean unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Eparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and anan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in anan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and anparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Dan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in Dan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Dparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in particular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and SiSincrease in investmentsSncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in San unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in iSian unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in increase in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsSncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Sparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and tncrease in investmentstncrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentstncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and tparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Rncrease in investmentsRncrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsRncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Rparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and i

ncrease in investmentsincrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsincrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and iparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and C

ncrease in investmentsCncrease in investmentsncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsCncrease in investmentsan unprecedented number of investors. But this delicate balance is under threat. And in ncrease in investmentsparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and Cparticular, the new regional retail permit legislation may result in a lack of dynamism and tncrease in investmentstncrease in investments BRUSSEBRUSSEBRUSSEllS SoUtH i Canalanal Sanal Sanal iDEDE

Converting office buildings to other uses represents stores and retail parks was 320 million Euros; in Converting office buildings to other uses represents stores and retail parks was 320 million Euros; in Converting office buildings to other uses represents property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents property investors in the coming years, too. Converting office buildings to other uses represents

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to

Belviewalthough even more sales were recorded Belviewalthough even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.although even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.

Belview€150 /m²/year in 2013.although even more sales were recorded €150 /m²/year in 2013.

for high street stores in 2013: 374 million Belviewfor high street stores in 2013: 374 million

Mixed use in the European District of offices transformed –

Mixed use in the European District of offices transformed –

mostly into housingMixed use in the European Districtmostly into housingEuros was an absolute investment record for this Mixed use in the European DistrictEuros was an absolute investment record for this 721,000 mEuros was an absolute investment record for this 721,000 m

Mixed use in the European District721,000 mEuros was an absolute investment record for this 721,000 m of offices transformed – Euros was an absolute investment record for this of offices transformed –

Mixed use in the European District of offices transformed – Euros was an absolute investment record for this of offices transformed –

sub-sector. The total volume for out of town Mixed use in the European Districtsub-sector. The total volume for out of town mostly into housingsub-sector. The total volume for out of town mostly into housingMixed use in the European Districtmostly into housingsub-sector. The total volume for out of town mostly into housing Retail property will remain high on the list of Mixed use in the European DistrictRetail property will remain high on the list of

Developers an alternative and this trend has been observed Developers an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest Developers December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Developers an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Allfin / BPIan alternative and this trend has been observed Allfin / BPIan alternative and this trend has been observed an alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Allfin / BPIan alternative and this trend has been observed December last year, this segment saw the largest an alternative and this trend has been observed Architectsto be on the increase since 2007, as the annual Architectsto be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a Architectsretail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual Architectsto be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual to be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual retail transaction of the year, with the sale of a to be on the increase since 2007, as the annual to be on the increase since 2007, as the annual being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual A2RC / Jaspers-Eyers Architectsto be on the increase since 2007, as the annual being offered for good retail property in Belgium to be on the increase since 2007, as the annual Office spaceaverage virtually doubled between 2007 and 2012, Office spaceaverage virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio Office spaceportfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, Office spaceaverage virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, average virtually doubled between 2007 and 2012, 5,000 m²average virtually doubled between 2007 and 2012, average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, 5,000 m²average virtually doubled between 2007 and 2012, portfolio of 5 Cora sites by Cora to the Ascencio average virtually doubled between 2007 and 2012, Residentialwith some 128,000 m² of buildings transformed Residentialwith some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. Residentialproperty trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed Residentialwith some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed with some 128,000 m² of buildings transformed 29,000 m² (272 units, 10 buildings)with some 128,000 m² of buildings transformed with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed 29,000 m² (272 units, 10 buildings)with some 128,000 m² of buildings transformed property trust for around 85 million Euros. with some 128,000 m² of buildings transformed with some 128,000 m² of buildings transformed continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed 29,000 m² (272 units, 10 buildings)with some 128,000 m² of buildings transformed continue to opt for the security of their retail with some 128,000 m² of buildings transformed

Retail/services in 2012 alone!. The Office Property Observatory Retail/services in 2012 alone!. The Office Property Observatory in 2012 alone!. The Office Property Observatory 1.700 m²in 2012 alone!. The Office Property Observatory

ParkingThe total volume for the whole retail property ParkingThe total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from Parkingpublished by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from 196 spacesThe total volume for the whole retail property 196 spacesThe total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from 196 spacespublished by Citydev.Brussels estimates that from The total volume for the whole retail property published by Citydev.Brussels estimates that from

Deliverymarket was 756 million Euros; the 2012 record Deliverymarket was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have Delivery1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have 2014market was 756 million Euros; the 2012 record 2014market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have 20141997 to 2012, around 721,000 m² of offices have market was 756 million Euros; the 2012 record 1997 to 2012, around 721,000 m² of offices have

City DocksThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit requestThe PRASD is approved, enabling a move to the permit request

City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Europea, phase 1 of Neo project, will City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the City Docks, a project of the real estate developer Atenor, is located in Anderlecht, on the banks of the Willebroek Canal and close to the Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its see the construction of a large shopping Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its Brussels Ring – E40 junction. While just outside of the city centre, City Docks is nevertheless relatively close to South Station with its national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of centre of some 81,000 m². The Mall of national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become centre of some 81,000 m². The Mall of

Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units Europe is set to include 200 retail units national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become Europe is set to include 200 retail units New retail developments competing national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become New retail developments competing national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become national and international rail links. The project is fully in line with a dynamic of sustainable urban development and will soon become

one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

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ctsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

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ctsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis

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ctsand 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis and 30 restaurants. A new Kinepolis one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, and 30 restaurants. A new Kinepolis for shoppers in Brusselsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, for shoppers in Brusselsone of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices, one of Atenor’s major mixed use urban projects. The master plan for City Docks includes a wide variety of functions: housing, offices,

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

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retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

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retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the

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multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the multiplex cinema will be built and the retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.multiplex cinema will be built and the Spirouland, an indoor amusement park

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park

retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.Spirouland, an indoor amusement park

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Spirouland, an indoor amusement park retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

Spirouland, an indoor amusement park Spirouland, an indoor amusement park retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.

Spirouland, an indoor amusement park There are several projects for shopping centre retail, school, nursery, sports centre, polyclinic and rest home, public areas and infrastructure.There are several projects for shopping centre

Rehabilitation of a former industrial site(‘socio-economic permits’) will change from Rehabilitation of a former industrial site(‘socio-economic permits’) will change from of Brussels, but only one project is currently fully Rehabilitation of a former industrial siteof Brussels, but only one project is currently fully The entire area has been taken into consideration federal to regional legislation. Flanders and The entire area has been taken into consideration federal to regional legislation. Flanders and ready to start construction: The entire area has been taken into consideration ready to start construction: Docks BruxselThe entire area has been taken into consideration Docks Bruxselin the new ‘PRASD (Regional Demographic

Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of in offices are above all due to a number of large transactions of fallback for investors looking for an alternative to

Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of fallback for investors looking for an alternative to the volatile stock markets.

Belview is one of the projects which most reflects the thinking of the Brussels Region in terms of the volatile stock markets.

new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of

new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which over € 100,000,000 rather than to an increase in the number new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of

new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which in offices are above all due to a number of large transactions of over € 100,000,000 rather than to an increase in the number new building developments. The philosophy is to bring a mixture of functions into districts which over € 100,000,000 rather than to an increase in the number

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already over € 100,000,000 rather than to an increase in the number of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

were previously extremely office-based. While the immediate surroundings of Belview are already of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

residential in nature on one side, on the other side is that most ‘office ghetto’ of districts – the of transactions (which remained more or less stable compared Retail property will remain high on the list of of transactions (which remained more or less stable compared

European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

property investors in the coming years, too. European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market European district. It is precisely here that the Region is putting much of its development attention. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market property investors in the coming years, too. to 2012). In 2013, the star transactions on the Brussels market

Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first Belview will offer around 5,000 m² of office space but also 272 residential units and a number of involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first In terms of rental yields, much higher prices are involved the transfer of the shares of RAC I (owner of the first

shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the being offered for good retail property in Belgium phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the shop units. The project also has the advantage of being located alongside the largest green area in phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the Impact on project development of retail phase of Belair) to Hannover Leasing and its Chinese partner, the

the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which than in neighbouring countries. Yet most owners taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which the district, the Leopold Park, and thus offers a genuinely attractive location within a few minutes taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which permit law being transferred from taking of a stake by Belfius Insurance in the companies which walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and continue to opt for the security of their retail hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and walk of both the European Parliament and the European Commission, with the lively Place Jourdan hold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and federal to regional levelhold the Pole Star and North Light towers (GDF Suez Towers) and just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has investments and are not inclined to sell. just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the investments and are not inclined to sell. the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has just around the corner. During last December, Belview was elected ‘Best Mixed Use Building in the the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has As of July 2014 the retail permits law in Belgium the acquisition by Befimmo of the Blue Tower.This transaction has World’ at the International Property Awards.been finalized begin 2014 when the building has been delivered.World’ at the International Property Awards.been finalized begin 2014 when the building has been delivered.

however, and their location also plays a part in this. Such conversion would be difficult to imagine for buildings located in peripheral business parks,

went to private investors. This meant that retail however, and their location also plays a part in went to private investors. This meant that retail however, and their location also plays a part in

for buildings located in peripheral business parks, for example.

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for buildings located in peripheral business parks,

Sources: Cushman & wakefield, 2013.

45,000 m²/year over the past 16 years (excluding 2013). Not all obsolete buildings can be converted however, and their location also plays a part in this. Such conversion would be difficult to imagine for buildings located in peripheral business parks,

in 2013. More than half of the retail property 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding in 2013. More than half of the retail property 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding

in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2013). Not all obsolete buildings can be converted in Belgium sold in 2013 – 57% to be precise – 2013). Not all obsolete buildings can be converted


for buildings located in peripheral business parks, for example.

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for buildings located in peripheral business parks, for example. RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (


no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some




for buildings located in peripheral business parks, for example.for buildings located in peripheral business parks,

aaat the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, 339 t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, 339 233 t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, 233 at the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, aat the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, aat the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, a

Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.

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Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some



seven years!). And although the vacancy level in market share every year and are positioning themselves as an market share every year and are positioning themselves as an Brussels market. While it has remained low in the central districts (6.4%) – which is a positive factor in view of the fact that these districts account for almost three quarters of the stock – vacancy continues to hover around very high levels – some



seven years!). And although the vacancy level in market share every year and are positioning themselves as an market share every year and are positioning themselves as an

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the workspace management and inside fit out

Managing Director, FRICS n

Patrizia TortolaniEconomist, MRICS n

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some

and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to

opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some

market in the coming years can be said to be moderate: it will not be easy to exceed the fi gures

Wallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which will probably be in place by July 2014. Managing Director, FRICS will probably be in place by July 2014. Managing Director, FRICS nwill probably be in place by July 2014. nwill probably be in place by July 2014.

Flanders is clearly opting for legislation that Patrizia TortolaniFlanders is clearly opting for legislation that Patrizia Tortolani

supports the development of city centre locations Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking

supports the development of city centre locations Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Economist, MRICS supports the development of city centre locations Economist, MRICS nsupports the development of city centre locations n

fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook

‘Winkelnota’ strategy.

The Walloon decree project is quite different: it would, according to the current project texts, only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for a maximum of 20 years. If this 20-years rule is adopted it will probably mean a complete standstill for retail development above 400 m2 in Wallonia. Owner and developers may be put off building shops knowing that they have a permit for only say 15 or 20 years – and already from the start or after 10 years the project would become totally unleasable. Such a standstill would also mean that Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on the map, would not fi nd investors for this.

41,000 m development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 mUplaceUplace project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several years; it has all the permits but is awaiting the

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking years; it has all the permits but is awaiting the

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought

result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook

by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

large area around the current Heysel national workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national workspace management and inside fit out

football stadium and the Atomium; the fi rst phase including the 81,000 m²

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEincluding the 81,000 m²

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE‘Mall of Europe’

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE‘Mall of Europe’

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASErecently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised in the 2018-2021 timeframe.

If the demographic development in Brussels continues at its current pace the Brussels market can certainly support new shopping centre space; the question is whether three large centres would

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEBELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 6565

been converted to other uses, of which 65% to been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which 41,000 min the new ‘PRASD (Regional Demographic 41,000 m2in the new ‘PRASD (Regional Demographic 2 development by Equilis near Pont in the new ‘PRASD (Regional Demographic development by Equilis near Pont Ground Use Plan) which takes into consideration

Wallonia have regional laws in the making which Ground Use Plan) which takes into consideration

Wallonia have regional laws in the making which 41,000 mGround Use Plan) which takes into consideration

41,000 m development by Equilis near Pont Ground Use Plan) which takes into consideration

development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 mGround Use Plan) which takes into consideration Van Praet is starting construction. The 79,500 m

the needs of the Brussels’ Region in terms Van Praet is starting construction. The 79,500 m

the needs of the Brussels’ Region in terms Van Praet is starting construction. The 79,500 mUplace

the needs of the Brussels’ Region in terms Uplace project in Machelen (near Vilvoorde north

the needs of the Brussels’ Region in terms project in Machelen (near Vilvoorde north

of residential and urban industrial activities. Uplace

of residential and urban industrial activities. Uplace project in Machelen (near Vilvoorde north

of residential and urban industrial activities. project in Machelen (near Vilvoorde north

The PRASD was approved by the Brussels Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking The PRASD was approved by the Brussels Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking Flanders is clearly opting for legislation that The PRASD was approved by the Brussels Flanders is clearly opting for legislation that

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking supports the development of city centre locations

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking The PRASD was approved by the Brussels Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking supports the development of city centre locations

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking of Brussels) has been a political issue for several The PRASD was approved by the Brussels of Brussels) has been a political issue for several

Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations Government towards the end of last year. supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought supports the development of city centre locations for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the Government towards the end of last year. years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought Government towards the end of last year. for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought years; it has all the permits but is awaiting the for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought

With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

With its strong urban planning approach, of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

fully in line with the previously published With its strong urban planning approach, fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook fully in line with the previously published to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The With its strong urban planning approach, result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook With its strong urban planning approach, to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook

Atenor Group is pursuing a constructive and of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

Atenor Group is pursuing a constructive and of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the Atenor Group is pursuing a constructive and from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a Atenor Group is pursuing a constructive and by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela


Atenor Group is pursuing a constructive and of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela

by the city of Brussels is a redevelopment of a of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the Atenor Group is pursuing a constructive and from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the by the city of Brussels is a redevelopment of a from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

transparent dialogue with the local and regional workspace management and inside fit outtransparent dialogue with the local and regional workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national transparent dialogue with the local and regional large area around the current Heysel national workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national workspace management and inside fit outtransparent dialogue with the local and regional workspace management and inside fit outlarge area around the current Heysel national workspace management and inside fit out

authorities. One of the major objectives of both The Walloon decree project is quite different: authorities. One of the major objectives of both The Walloon decree project is quite different: football stadium and the Atomium; the fi rst phase authorities. One of the major objectives of both football stadium and the Atomium; the fi rst phase Atenor and the public authorities is to clean up it would, according to the current project texts, Atenor and the public authorities is to clean up it would, according to the current project texts, including the 81,000 m² Atenor and the public authorities is to clean up including the 81,000 m² ‘Mall of Europe’Atenor and the public authorities is to clean up ‘Mall of Europe’and reconvert this 5.4-hectare area within a BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEand reconvert this 5.4-hectare area within a BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

only give urban planning and retail permits for and reconvert this 5.4-hectare area within a only give urban planning and retail permits for recently attributed to a consortium with Unibail-and reconvert this 5.4-hectare area within a recently attributed to a consortium with Unibail-coherent urban planning programme, in line with a maximum of 20 years. If this 20-years rule is coherent urban planning programme, in line with a maximum of 20 years. If this 20-years rule is Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised coherent urban planning programme, in line with Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised the future needs of a metropolis concerned with

a maximum of 20 years. If this 20-years rule is the future needs of a metropolis concerned with

a maximum of 20 years. If this 20-years rule is adopted it will probably mean a complete standstill the future needs of a metropolis concerned with adopted it will probably mean a complete standstill

Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised the future needs of a metropolis concerned with

Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised in the 2018-2021 timeframe.the future needs of a metropolis concerned with in the 2018-2021 timeframe.

sustainable development. As a first move, Atenor adopted it will probably mean a complete standstill

sustainable development. As a first move, Atenor adopted it will probably mean a complete standstill

in Wallonia. sustainable development. As a first move, Atenor

in Wallonia. Group scheduled the lodging of a permit request

in Wallonia. Group scheduled the lodging of a permit request

in Wallonia. Owner and developers may be put off building

Group scheduled the lodging of a permit request Owner and developers may be put off building If the demographic development in Brussels

Group scheduled the lodging of a permit request If the demographic development in Brussels for a rest home, serviced apartments, housing Owner and developers may be put off building for a rest home, serviced apartments, housing Owner and developers may be put off building

shops knowing that they have a permit for only for a rest home, serviced apartments, housing

shops knowing that they have a permit for only If the demographic development in Brussels for a rest home, serviced apartments, housing If the demographic development in Brussels

and shops this year. shops knowing that they have a permit for only and shops this year. shops knowing that they have a permit for only continues at its current pace the Brussels market and shops this year. continues at its current pace the Brussels market

Economist, MRICS supports the development of city centre locations Economist, MRICS supports the development of city centre locations Economist, MRICS

fully in line with the previously published ‘Winkelnota’ strategy. ‘Winkelnota’ strategy.

The Walloon decree project is quite different: it would, according to the current project texts, only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for only give urban planning and retail permits for a maximum of 20 years. If this 20-years rule is adopted it will probably mean a complete standstill for retail development above 400 mOwner and developers may be put off building shops knowing that they have a permit for only say 15 or 20 years – and already from the start or after 10 years the project would become totally unleasable. Such a standstill would also mean that Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on the map, would not fi nd investors for this.

164 229

179

374

188

178 325 325 0 0 0

2010 2011 2012 2013

Shopping Centre

Retail Warehouse

Main Street





market in the coming years can be said to be 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding market in the coming years can be said to be 45,000 m²/year over the past 16 years (excluding

moderate: it will not be easy to exceed the fi gures 2013). Not all obsolete buildings can be converted moderate: it will not be easy to exceed the fi gures 2013). Not all obsolete buildings can be converted

achieved in 2012 and 2013.however, and their location also plays a part in achieved in 2012 and 2013.however, and their location also plays a part in

for buildings located in peripheral business parks,

320

135

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for buildings located in peripheral business parks, RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (€ M)

housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some opportunities. As a result, the outlook for this housing. This represents an annual average of some

market in the coming years can be said to be moderate: it will not be easy to exceed the fi gures

the main residential tower constructed on the site will face he main residential tower constructed on the site will face ‘Winkelnota’ strategy. he main residential tower constructed on the site will face ‘Winkelnota’ strategy. ‘Winkelnota’ strategy. he main residential tower constructed on the site will face ‘Winkelnota’ strategy. llleopold eopold eopold park on one side and the place Jean Rey on the other.lace Jean Rey on the other.lace Jean Rey on the other.‘Winkelnota’ strategy. lace Jean Rey on the other.‘Winkelnota’ strategy.

t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, Belview offers around 5,000 m² of office space.Belview offers around 5,000 m² of office space.188 Belview offers around 5,000 m² of office space.188

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BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 49

or after 10 years the project would become totally unleasable. Such a standstill would also mean that Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on

the question is whether three large centres would be too much, or as they say in Brussels ‘trop is teveel’.

Jef Van Doorslaer, Head of Research & Marketing

Cushman & Wakefi eld ■© im

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Walloon city centres like Charleroi, which clearly

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Walloon city centres like Charleroi, which clearly need new retail development to put them back on

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need new retail development to put them back on

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 9

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

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development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 m2

project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several years; it has all the permits but is awaiting the



result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook Neoto have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook Neoto have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook project to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook project to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook



large area around the current Heysel national football stadium and the Atomium; the fi rst phase

‘Mall of Europe’BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

‘Mall of Europe’BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014

‘Mall of Europe’2014

was recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised

If the demographic development in Brussels continues at its current pace the Brussels market can certainly support new shopping centre space; the question is whether three large centres would be too much, or as they say in Brussels ‘trop is

Jef Van Doorslaer,

BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE

Upcoming public demand is a reality as demonstrated by Actiris which is looking for 25,000 m² in order to bring a maximum of its services together. It is thought

of the Astro tower will be redesigned by Altiplan Architects and Estudio Lamela from Madrid. Art & Build Architects together with Global will take care of the

development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 m

project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several years; it has all the permits but is awaiting the



result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook result of an appeal procedure. The to have already selected the Astro Tower close to the Place Madou. The outlook



large area around the current Heysel national football stadium and the Atomium; the fi rst phase



recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-recently attributed to a consortium with Unibail-Rodamco, CFE and Besix and is set to be realised

If the demographic development in Brussels continues at its current pace the Brussels market can certainly support new shopping centre space; the question is whether three large centres would be too much, or as they say in Brussels ‘trop is

Jef Van Doorslaer,

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development by Equilis near Pont

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development by Equilis near Pont Van Praet is starting construction. The 79,500 m

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Van Praet is starting construction. The 79,500 m project in Machelen (near Vilvoorde north

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project in Machelen (near Vilvoorde north project in Machelen (near Vilvoorde north

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project in Machelen (near Vilvoorde north of Brussels) has been a political issue for several

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of Brussels) has been a political issue for several

been converted to other uses, of which 65% to Guibert de Crombrugghebeen converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to in the new ‘PRASD (Regional Demographic





for buildings located in peripheral business parks, for buildings located in peripheral business parks, RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (


t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, Belview offers around 5,000 m² of office space.

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development by Equilis near Pont been converted to other uses, of which 65% to Guibert de Crombrugghebeen converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to and will remain, the lack of quality investment been converted to other uses, of which 65% to Wallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which Guibert de CrombruggheWallonia have regional laws in the making which housing. This represents an annual average of some

(889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to housing. This represents an annual average of some no major shopping centre deals were fi nalised housing. This represents an annual average of some been converted to other uses, of which 65% to (889 million Euros) was not surpassed because been converted to other uses, of which 65% to in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which in the new ‘PRASD (Regional Demographic Wallonia have regional laws in the making which 41,000 min the new ‘PRASD (Regional Demographic 41,000 m2in the new ‘PRASD (Regional Demographic 2 development by Equilis near Pont in the new ‘PRASD (Regional Demographic development by Equilis near Pont





for buildings located in peripheral business parks, for buildings located in peripheral business parks, RETAIL INVESTMENT VOLUME BELGIUM (


t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, t the crossing of rue Belliard and rue van Maerlant, Belview offers around 5,000 m² of office space.

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development by Equilis near Pont development by Equilis near Pont development by Equilis near Pont

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48 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASEBELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014201420142014

64 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014

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2014

TOWN PLANNING I ANTWERP NORTH I ANTWERP NORTH

EilandjeThe multi-faceted new Antwerp

The master-plan for Eilandje was drawn up by the City Master Architect and The master-plan for Eilandje was drawn up by the City Master Architect and

involves a zone of some 172 hectares stretching from the city centre in the south to involves a zone of some 172 hectares stretching from the city centre in the south to

the seaport in the north. ‘Mexico-eiland’, which is the northernmost part of Eilandje, the seaport in the north. ‘Mexico-eiland’, which is the northernmost part of Eilandje,

is set to represent the last part of the puzzle in the 2030 to 2035 period. Today most is set to represent the last part of the puzzle in the 2030 to 2035 period. Today most

of the visible construction activity is concentrated around the ‘Waterwijk’, and more of the visible construction activity is concentrated around the ‘Waterwijk’, and more

specifi cally the Cadixwijk, on the Westkaai, which is located opposite the Waterwijk specifi cally the Cadixwijk, on the Westkaai, which is located opposite the Waterwijk

and on the northern part of Eilandje, where the new Port House is located.

Westkaai opts for variation

The Westkaai project is one of the largest urban development projects in Antwerp. The Westkaai project is one of the largest urban development projects in Antwerp.

On the Westkaai part of the Kattendijdok six residential towers will eventually On the Westkaai part of the Kattendijdok six residential towers will eventually

emerge within a limited ground area. This will give them exceptional views over the emerge within a limited ground area. This will give them exceptional views over the

historic city, the MAS and the dry docks with the new Port House. The choice has historic city, the MAS and the dry docks with the new Port House. The choice has

been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground, been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground, been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground, been made for a vertical structure similar to the typical warehouses. Underground,

the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the the two parking levels and a substantial bicycle parking facility will mean that the

area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area area around the towers at ground level is largely left free for the public. This area

is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a is to be the work of Paris landscape architect Michel Desvigne, who is planning a

wide public walkway among others.wide public walkway among others.wide public walkway among others.wide public walkway among others.

The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality The Westkaai project complies with the Eilandje Masterplan, the Aesthetic Quality

plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan. plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan. plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan. plan for exterior spaces, the Green plan, the Water plan and the Eilandje Urban plan.

The project plans were also put before the Wellbeing commission.The project plans were also put before the Wellbeing commission.The project plans were also put before the Wellbeing commission.The project plans were also put before the Wellbeing commission.

The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural The towers, in pairs, will bear the signatures of three exceptional architectural

bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener bureaux. The design for the fi rst two, entirely residential, is by Swiss bureau Diener

& Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third & Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third & Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third & Diener Architects. They will have a glazed façade. Building works on the third

tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers tower began in the summer of 2012, followed by the fourth, fi fth and sixth towers

in the latter part of 2013.

70 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 BELGIUM REAL ESTATE SHOWCASE 2014 71

Towers 3 and 4 have been mandated to top British architect David Chipperfi eld.

Sanded white prefabricated concrete and light grey aluminium with steel parapets

mark out the buildings with their imposing corner terraces. Tower 4 is to be 56

meters high with fi fteen storeys. This tower will offer a total of 60 apartments of

various categories.

The last pair of towers is designed by British bureau Tony Fretton Architects.

The choice of materials is allied to the history of the Kattendijkdok and in particular

the Montevideo warehouses: light grey and red brick architecture with exterior

fi ttings in bronze coloured aluminium. Both towers number fi fteen storeys but

with differing heights. Tower 5 is scheduled to accommodate retail units and 105

apartments over two ground fl oor levels. Tower 6 will offer retail space at the lower

level and 60 residential units with large surface areas.

‘Cadiz’ in the Cadixwijk

On the Oostkaai of the Kattendijkdok the temporary association of Besix-Vanhout

is building, on behalf of project developer Cores Development, the ‘Cadiz’ project,

designed by POLO Architects and Meta Architect bureau. The administrative

building of the customs service previously stood here. Cadiz is composed of a

podium unit with three building levels, upon which four towers of nine storeys each

can be erected. Within these will be offi ces on the 1st and 2nd fl oors, a residential

care centre, shops, a supermarket along with cafe and restaurant facilities.

A central garden adds to the attractiveness of the ensemble. Green roofi ng and

tanks for the collection of rainwater contribute to the environmentally friendly

nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces. nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces. nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces. nature of the project. There are scheduled to be 471 underground parking spaces.

The offi ce space is divided into 18 units with surface areas of 149 to 439 m².

They will be delivered ‘bare’ and can easily be connected. The residential care

centre is integrated into the podium unit and extends to two building levels.

The 116 bedrooms will be operated by GZA (GasthuisZusters Antwerpen).

The demolition works on the former customs building were completed in the

middle of 2013, following which 250 foundation posts were driven into the ground.

Completion is scheduled for the end of 2015.

Diamond for Eilandje

For the construction of the new Port House – the headquarters of the Antwerp

Port Authority which is scheduled to accommodate 500 employees – a budget

of a little over 50 million Euros has been allocated. The project by Zaha Hadid

Architects (London), selected at the beginning of 2009 from the fi ve candidates

who had responded to the public call for tenders from the Antwerp Master Architect

launched in 2007, stands out like a diamond to be constructed above the old fi re

station at the corner of Mexicostraat and Siberiastraat.

During the development phase the new building was rated BREEAM ‘Very Good’,

and has a north-south orientation parallel to the Kattendijkdok. The top of the

building at the south side is a window on the city and marks out the beginning

of the port zone. The specifi c shape, the façade architecture with glazed triangles

(transparent and shining), along with a height of 46 meters, will make the Port

House an eye-catcher for the most northerly part of Eilandje from a wide variety

of places.

More detailed and updated information via www.pro-realestate.be/eilandjewww.pro-realestate.be/eilandje

Post House

Eilandje

Cadiz-Project

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www.pro-realestate.be


Développement durable des villes aussi par l’intégration de ferm es urbaines

THINK TANK I TOWN PLANNING I SMART CITIES

Découvrez la « success story » du la ferme urbaine Lufa à Montréal présentée par son fondateur Mohamed Hage > www.youtube.com/watch?v=kSQm09twKEE©

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Agriculture urbaine : cela peut sonner comme un oxymore et pourtant, loin d’être un concept de doux rêveur, dans le cadre d’un développement durable des villes et de notre société, cette activité suscite de plus en plus d’intérêt auprès des pouvoirs publics, urbanistes, architectes et entreprises. Ce développement est porteur de sens au niveau environ-nemental et sociétal. Une production agricole faite en cycles courts au cœur des villes, sur les toits de bâtiments, s’inscrit dans la perspective d’une alimentation durable mais aussi rejoint l’objectif de densifi cation raisonnée des villes prônée par de nombreux d’urbanistes. Utopie ? Pari fou ? Pas vraiment puisque des fermes urbaines existent déjà au Canada, aux États-Unis… et bientôt à Bruxelles.

La croissance continue de la population dans les villes et ses conséquences représentent un défi majeur en matière d’urbanisme et de développement durable des villes. En 2050, près de 70% des 9 milliards d’habitants attendus vivront dans les villes avec tout ce que cela signifi e comme impacts sur la mobilité, la pollution et le changement climatique, l’accès et l’approvisionnement en ressources, y compris alimen-taires. Avec d’une part la croissance démographique et d’autre part la diminution importante des terres disponibles pour l’agriculture, l’alimentation durable des populations est un enjeu planétaire de ce siècle. D’autant que beaucoup de terres ont déjà été polluées par des activités industrielles ou agricoles intensives, voire allouées à une urbanisation sauvage.



L’éco-bénéfi cience d’une économie circulaire

Éviter de produire des déchets non recyclables mais à l’inverse dès la conception d’un

bâtiment, d’une activité de production, prévoir que les matériaux qui interviennent

dans la construction et la production puissent être recyclés et, à leur tour, devenir

matière première. La notion de déchet est bannie au profi t de cycles continus. Telle

est l’essence du modèle économique Cradle to Cradle (C2C) développé par Michael

Braungart et William McDonough. Il s’agit d’un cercle vertueux qui s’oppose au

fonctionnement actuel de notre industrie « Cradle to Grave », du berceau à la tombe, de la collecte de matières

premières au déchet jeté ou brûlé. Le concept C2C rejoint la loi de Lavoisier : « Rien ne se perd, rien ne se

crée, tout se transforme ». Ses défenseurs plaident pour un modèle économique où croissance et écologie ne

seraient plus opposées mais s’alimenteraient mutuellement.

Lisez notre interview de Steven Beckers, architecte engagé et visionnaire, fervent défenseur du C2C

et fondateur du bureau d’architecture, de conseil et de recherche « Lateral Thinking Factory ».

Article à télécharger sur www.profacility.be/biblio > 30/04/2012

À découvrir également, la présentation et notre interview de Michael Braungart, fondateur du C2C.

Article à télécharger sur www.profacility.be/biblio > 22/08/2011

priorité à la construction de logements et au

développement d’infrastructures (crèches, écoles,

maisons de repos, etc.) pour faire face à la

croissance démographique, une production

agricole urbaine est-elle réaliste ? Oui, si elle est

conçue intelligemment notamment dans le cadre

de la réhabilitation et de la revitalisation de

certains quartiers des villes. L’intégration urbaine

d’activités agricoles de proximité créera une

biodiversité à la fois sociale et environnementale.

Le toit, ce nouvel espace productifSi nous survolons une ville comme Bruxelles,

que constatons-nous ? Certes, beaucoup d’espaces

verts, de jardins individuels mais aussi de nom-

breuses toitures plates – environ 6 millions de m².

Loin de vouloir installer des fermes urbaines sur la

totalité d’une telle surface, l’objectif serait de

développer une activité de production agricole à

grande échelle, propre à la ville et à son parc

immobilier, en imaginant des solutions techniques

intégrées aux bâtiments, qu’ils soient existants ou

à venir.

L’intégration de serres de cultures sur les toitures

plates de certains bâtiments est une des solutions.

La serre entre en symbiose avec le bâtiment, celui-

ci fournissant les « nutriments » indispensables à

son fonctionnement : les pertes d’énergie du

bâtiment deviennent source d’énergie pour la

serre, les eaux grises sont recyclées afi n d’irriguer

les cultures, les émissions de CO2 sont utilisées

par les plantes dans le cycle de la photosynthèse.

Bref, une approche qui s’inscrit totalement dans le

concept d’économie circulaire prônée par la

philosophie du « Cradle to Cradle ». Surtout si la

mise en place des infrastructures pour une telle

L e succès commercial, environnemental et

humain d’une des premières fermes

urbaines de grande ampleur (près de de

3.000 m2) inaugurée il y a trois ans au Québec sur

les toits d’un bâtiment industriel démontre le futur

possible et porteur de sens de l’agriculture urbaine.

La ferme Lufa de Montréal produit 700 kilos de

légumes par jour qui sont vendus sous la forme de

paniers à plus de 3.000 personnes du quartier !

En plus des éco-bénéfi ces, le bénéfi ce social de

cette activité de production est important.

Le citadin est aujourd’hui déconnecté de la

campagne. Il est en quelque sorte devenu un être

« hors-sol » bien éloigné des savoir-faire agricoles

et des cycles naturels. Paradoxalement, cet

éloignement recrée un besoin de reconnexion à la

terre, une envie de nature et de présence végétale

dont les bienfaits sur l’organisme et le psychisme

ne sont plus à démontrer.

De plus, les derniers scandales alimentaires, les

pratiques de l’industrie agro-alimentaire et les

méfaits de la nourriture industrielle ont également

sérieusement entamé la confi ance des citoyens

dans ce qu’ils trouvent dans leur assiette. Ils sont

aujourd’hui à la recherche de produits goûteux,

meilleurs pour la santé et dont ils connaissent

l’origine.

La ville peut dès lors devenir une véritable alliée et

partenaire dans le développement d’une agri-

culture alternative.

La ville, nouvelle terre agricole ?À l’heure où les terrains disponibles dans les villes

se raréfi ent de plus en plus, où ces terrains font

l’objet de convoitises de la part des promoteurs

immobiliers mais aussi doivent être alloués en


Références

Consultez ces études et

recherches via

www.profacility.be/references• Système d’alimentation

durable – Potentiel d’emplois

en Région de Bruxelles-

Capitale

Étude des Facultés

universitaires Saint-Louis,

Bruxelles - juin 2012

• European Green City Index.

Analyse de l’Economist

Intelligence Unit / SIEMENS

52 pages – 2009

Projet de ferme urbaine de 3.000 m2 sur les toits de la nouvelle halle alimentaire en construction sur le site des abattoirs de Cureghem à Anderlecht.

Projets pilotes à BruxellesLa ville de Bruxelles est bon élève dans la classe

des villes les plus vertes et durables en Europe.

Elle est 9e au classement établi par le « European

Green City Index », étude comparative réalisée il

y a cinq ans par l’Economist Intelligence Unit à

la demande du groupe Siemens. Cet index

évalue les politiques environnementales de 30

villes européennes en se basant sur une trentaine

d’indicateurs.

Il n’est donc pas surprenant de voir émerger

plusieurs initiatives de développement agricole

urbain à Bruxelles. En novembre dernier la

ministre bruxelloise de l’environnement Evelyne

Huytebroeck posait la première pierre – ou plutôt

plantait le premier arbre – d’une ferme urbaine de

3.000 m2 qui verra le jour sur les toits de la

nouvelle halle alimentaire à Anderlecht. Cette

ferme urbaine s’intègre dans le projet de

développement et de repositionnement du site des

abattoirs de Cureghem porté par la société Abatan,

propriétaire du site. Ce projet est fi nancé en partie

par la région de Bruxelles-capitale et par le fonds

européen FEDER à concurrence de 6 millions

d’euros.

production intègre l’utilisation de matériaux

recyclés et recyclables (verres, métaux, éclairage,

substrats de culture, etc.).

Amélioration de la qualité de l’air, économies

d’eau et d’énergie, meilleure isolation, revenu

additionnel généré par la location du toit, valeur

ajoutée intangible liée au bien-être et au lien

social que crée une activité de production et de

vente de légumes en circuit court, coût de mise en

place réduit : autant d’arguments incontesta-

blement positifs et qui offrent des nouvelles pistes

encourageantes aux pouvoirs publics pour

développer une agriculture urbaine.

D’autant que cette activité de production serait

aussi créatrice d’emplois. Une étude menée par les

Facultés universitaires Saint-Louis de Bruxelles

indique un potentiel de création de 6.000 emplois

dans le secteur de la production agricole urbaine.

Maraîchers, jardiniers, cuisiniers, autant de

métiers peu qualifi és à revaloriser dans le cadre de

tels projets.

Et le citoyen ne sera pas en reste : produits locaux

et originaux – les légumes anciens et oubliés

supportent très mal le voyage – création d’une

communauté autour d’échanges d’un nouveau

type lui offrent un environnement urbain plus

sain et convivial et procure une amélioration de

la qualité de vie en ville.

Références

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La création d’une ferme urbaine est également

intégrée dans les projets de redéploiement de la

zone de logistique urbaine initiée par les autorités

de gestion du Port de Bruxelles en collaboration

avec Citydev.brussels. Cette zone de 8,6 hectares

située le long de l’avenue du Port, entre le centre

TIR et Tour & Taxis, et à proximité quartier Tivoli

en développement, inclut la création d’une plate-

forme logistique de distribution urbaine devant

permettre de rationaliser la distribution des

marchandises à Bruxelles depuis le centre TIR en

utilisant des véhicules non polluants. Une zone de

26.800 m2 est destinée à la construction d’un

entrepôt logistique de nouvelle génération, en

complément au centre TIR actuel. Les plans de

développement prévoient d’utiliser les toitures

des nouveaux bâtiments construits pour y

développer des activités de production de type

fermes urbaines. Ce projet préfi gure une

orientation nouvelle dans le développement des

zones économiques en centre-ville, avec une

optimalisation des superfi cies limitées disponibles

à Bruxelles, donc un meilleur retour en termes

de création d’emplois, et une valorisation de

l’espace environnant.

La commune de Molenbeek relève aussi le défi du

développement de l’agriculture urbaine à

Bruxelles dans le cadre d’un projet piloté par

Bruxelles Environnement. Un état des lieux et un

inventaire des toits susceptibles d’accueillir des

fermes urbaines sont en train d’être fi nalisés.

Loin de vouloir se substituer à l’agriculture telle

qu’on la connaît, avec semelles de labour et mains

dans la terre, l’agriculture urbaine se veut

complémentaire et visionnaire face aux grands

défi s de la réalité de nos villes de demain.

L’installation de serres sur les toits offrira un

nouveau visage à nos cités, un visage plus serein,

convivial, dynamique et où mixité et autonomie

seront au cœur de la communauté urbaine. Osons

redessiner la ville. Architectes, chercheurs,

urbanistes, politiciens, agriculteurs, chefs

d’entreprises et citoyens, nous sommes chacun, à

notre façon, acteurs et responsables de la ville

dans laquelle la majorité d’entre nous vivront

demain.

Bénédicte DELLOYE ■

VERDIR à Liège

« Valorisation de l’Environnement

par la Réhabilitation Durable

et l’Innovation Responsable »,

tel est le sens de l’acronyme

« VERDIR » qui désigne un

ambitieux projet d’agriculture

péri-urbaine porté par l’Université

de Liège. Il s’agit de reconvertir

des friches industrielles (de plus

en plus nombreuses en région

liégeoise) en sites de production

agricole. Le projet prévoit

la réutilisation de bâtiments

industriels existants, le transport

par péniches, le recours à

des techniques de culture

d’avant-garde : hydroponiques

et aquaponiques. L’étude de

faisabilité est terminée. Un

premier projet pilote doit être

lancé d’ici à 2015.

À découvrir en détail sur

www.pro-realestate.be/verdir

Projet de ferme urbaine intégrée dans le développement de la zone portuaire TIR située à Bruxelles le long du canal. Perspective et vision dessinée par le bureau d’architecture ADE dans le cadre de la compétition architecturale organisée par les autorités du Port de Bruxelles en collaboration avec citydev.brussels.©

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Consilier ouverture et confi dentialitéLe bureau d’avocats Gómez-Acebo & Pombo à récemment jeté son dévolu sur de nouveaux bureaux dans l’emblématique Tour ITT de l’avenue Louise à Bruxelles. Ce fut l’occasion de repenser l’agencement et la décoration de leurs bureaux pour qu’ils reflètent au mieux l’esprit et la culture d’entreprise. Nous avons demandé à Miguel Troncoso Ferrer, associé du bureau Gómez-Acebo & Pombo, de nous expliquer pourquoi un bureau d’avocats, profession traditionnelle par excellence, souhaitait s’engager dans une direction aussi résolument moderne pour l’agencement des lieux.

WORKPLACE I CASE STUDY I GÓMEZ-ACEBO & POMBO

PROFACILITY MAGAZINE N° 42 jUIN 2014 47

Consilier ouverture et confi dentialité

P ouvez-vous nous expliquer votre réflexion à la base de cet aménagement ?Nous sommes un bureau d’avocats ibérique installé à

Bruxelles depuis 1985. Notre équipe est jeune et nous traitons

ensemble les affaires de nos clients. Dans cette optique, nous

souhaitons disposer d’un espace dans lequel la communication

informelle est facilitée. Mais dans le même temps, vu la nature de

notre travail, nous devons assurer la confidentialité à nos clients.

D’un côté, il se peut qu’ils ne souhaitent pas rencontrer d’autres

personnes lorsqu’ils s’adressent à leur avocat, mais d’un autre côté,

les avocats veulent se voir lorsqu’ils travaillent en équipe.

Nous occupions auparavant une maison de trois étages dans

laquelle ce type de communication était difficile. Maintenant, notre

bureau ne s’étend plus que sur un seul étage. J’ai donc demandé à

ROSESTUDIO de concevoir un espace qui pouvait répondre à ces

besoins apparemment contradictoires : ouverture et confidentialité.

Quelles lignes conductrices avez-vous établies ?Je leur ai expliqué ce que nous souhaitions et cet échange a fait

émergé de nouvelles idées et propositions. Le travail de modélisation

des espaces a pu commencer. ROSESTUDIO a créé une sorte de

plan de scène, comme au théâtre, afin de tenir compte des

déplacements de chaque personne et d’organiser ces flux

naturellement. Lorsque le client entre dans nos bureaux, il est face

à la lumière naturelle. L’espace d’accueil est confortable et ne

ressemble en rien à une salle d’attente traditionnelle. En face de cet

espace se situe le bureau de l’avocat : le client sait donc qu’il va être

Les nouveaux bureaux de Gómez-Acebo & Pombo sont idéalement situés avenue Louise dans l’emblématique Tour ITT.

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48 PROFACILITY MAGAZINE N° 42 jUIN 2014

WORKPLACE I CASE STUDY I GÓMEZ-ACEBO & POMBO

Un design créatif mais abordable et maîtrisé au niveau réalisation

ROSESTUDIO a apporté son expertise à Gómez-

Acebo & Pombo pour le design d’un environnement

de travail qui reflète leur culture d’entreprise et leur

mode de travail. Pour intégrer la modernité dans le

design des espaces, Julie van de Put, co-fondatrice

du bureau d’architecture, nous a expliqué qu’un des

objectifs du design a été d’introduire des courbes

dans l’ensemble des espaces y compris au niveau du

mobilier et des encadrements de portes. Ce défi a pu

être réalisé car ils disposent de leur propre atelier de

fabrication. De cette manière, leurs idées créatives au

niveau design sont aussi réalistes et abordables au

niveau budgétaire. Grâce à une parfaite maîtrise de

ce design, des coûts et du timing pour la réalisation,

ROSESTUDIO est à même de garantir le résultat

attendu par leur client.

www.profacility.be/rosestudio

accueilli par l’avocat lui-même. La salle de réunion

se trouve à proximité. Aussi évident que cela

puisse paraître, cela n’a pas toujours été le cas dans

les bureaux d’avocat traditionnels. Cette

disposition assure la transparence dans une

profession qui n’a pas toujours été considérée

comme un exemple en la matière.

Quelle est la réaction et la perception de vos clients ? Je pensais que la plupart d’entre eux seraient

surpris parce que nous n’apparaissons plus comme

un bureau d’avocats classique avec des meubles

anciens et un cloisonnement traditionnel des

espaces.

Les clients apprécient nos nouveaux bureaux : ils

les trouvent agréables, originaux et en apprécient

l’élégance et aussi le fait que nous n’avons pas

engagé de dépenses somptuaires dans cette

période économique difficile.

L’agencement ingénieux a permis d’optimiser

l’espace disponible. Nous continuons à recevoir

les clients individuellement dans des espaces

privés qui assure la confidentialité requise pour les

échanges et discussions. Grâce à la transparence

des parois vitrées utilisées pour cloisonner certains

bureaux et espaces de réunion, les lieux restent

cependant baignés par la lumière naturelle et

n’apparaissent nullement confinés. De plus dans

les salles de réunions, les visiteurs jouissent d’une

vue magnifique sur le grand Bruxelles.

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Workplace Showcase 2014Au travers de multiples reportages et études de cas,le WORKPLACE SHOWCASE est une véritable vitrine de concepts,

technologies et savoir-faire relatif au space planning, design et aménagement intérieur des bureaux et lieux de travail.

Les postes de travail évoluent. Ils sont partagés, ‘activity based’, fl exibles, interconnectés, ludiques, recyclables, design, paperless, ergonomiques, peu énergivores. La section ‘Show-room’ de cette édition présentera

les dernières tendances au niveau mobilier et équipements.

© Le ‘Workplace Showcase’ est une publication de Business Interactive Media (Bimedia)www.profacility.be I [email protected] I tél. +32(0)2 669 77 65


Une édition ‘collector’ à ne pas manquer. Inscrivez-vous pour la recevoir. → www.profacility.be/workplace-showcase

parution > 26/09/2014

Feuilletez l’édition précédente du Workplace Showcase

www.profacility.be/mag/39_fr/Feuilletez l’édition précédente du Workplace Showcase

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WORKPLACE i nEWs i

Depuis plus de 50 ans, Pami étudie la façon dont les personnes travaillent et collaborent. Les résultats de leurs recherches et observations sont exprimés dans les meubles qu’ils créent et fabriquent ainsi que dans les aménagements de bureaux conçus par leurs architectes d’intérieur. Après Bruxelles (Tour & Taxis) et Overpelt (usine avec salle d’exposition), Pami a inauguré le 23 mai un nouveau showroom à Gand. A l’occasion de cette ouverture, Pami veut gâter ses visiteurs en leur offrant une réduction exclusive de 20% dès 5000 euros d’achat. Une opportunité à ne pas manquer pour faire connaissance avec les solutions Pami et se laisser inspirer. L’offre est valable jusqu’au 30 juin 2014.

Pami showroom Overzet 16A, 9000 Gent www.pami.be

Le respect de l’environnement est dans l’ADN de NNOF (Nearly New Office Furniture), le spécialiste des produits et services B2B en matière de revalorisation écologique de mobilier de bureau existant. En plus de projets d’aménagements sur-mesure qui peuvent être réalisés en collaboration avec D&C services, entreprise faisant partie du même groupe, NNOF devient fabriquant de mobilier de bureau contemporain en recyclant et utilisant comme matière première les pièces et matériaux d’anciens meubles de bureau. L’offre de mobilier s’inscrit dans la tendance des nouveaux modes de travail collaboratifs où modularité et flexibilité font loi.Pour chaque meuble ‘NNOFé’, l’émission de CO

2 évitée, ou réduite, est calculée de façon précise grâce à l’outil « Life Cycle Assesment tool ». De la réutilisation des matières premières à la logistique et la production en passant par sa fin de vie, ce dispositif permet de calculer l’émission de CO2 générée par un meuble tout au long de son cycle de vie. Les réductions d’émission de CO2 sont exprimées en termes de masse et de kilomètres gagnés. Ces informations sont reprises sur le certificat LCA remis aux acheteurs.

Découvrez le catalogue nnOF via www.nnof.be

PAMI S’EXPOSE À GAND

‘GREEN OFFICE FURNITURE’

52 PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 juni 2014

Plan cafétéria, au baine ou souci ?La « voiture de société » est une valeur sûre depuis des décennies déjà dans la culture d’entreprise belge. Elle a évolué, passant du statut d’outil indispensable au collaborateur en service extérieur à une composante importante du salaire d’un grand nombre de collaborateurs. La soif fiscale de nos pouvoirs publics, impossible à étancher, a fait souffler un vent de panique, fin 2011, sur tous les « bénéficiaires » d’un véhicule de société qui, soudainement, devaient subir une taxe supplémentaire via l’ATN (avantage de toute nature). Et ceci a changé le regard sur la voiture de société.

HR poLicy & MobiLiTy

E n 2012, la publication par le SPF Finances

de quatre listes successives de FAQ relatives

à la fiscalité des voitures de société et, en

particulier, à l’ATN, ont bien montré à quel point la

recherche d’argent constituait le seul motif du

gouvernement Di Rupo. Ces tentatives répétées

visaient à clarifier les choses, mais n’ont jamais

vraiment atteint leur but.

L’écologisation visée du parc a toutefois réussi en

partie, même si elle est essentiellement due à la

bonne volonté des entreprises et des sociétés de

leasing. Le parc de société a toujours été plus

« vert » que le parc particulier et représente environ

22 % du parc automobile total belge. Les émissions

moyennes de CO2 de ces véhicules de société

sont aujourd’hui inférieures à celles de la flotte

particulière.

Conséquence du « poids » de l’ATN, certains

travailleurs ont aussitôt trouvé la voiture de société

moins attractive. Mais compte tenu du fait qu’il

s’agit d’une composante du salaire, il n’est pas

question d’y renoncer. La demande pour d’autres

« produits » que la voiture a débouché sur un

intérêt croissant pour ce qui relève du « plan

cafétéria », une espèce de menu d’avantages pour le

travailleur. Mais attention : ici aussi, le fisc peut

étancher sa soif d’argent via le principe de l’ATN

Budget mobilitéTravailler avec un « budget mobilité » au lieu de

l’attribution classique d’une voiture de société n’est

pas neuf. De grandes entreprises y sont habituées

depuis longtemps ; les plus petites sont intéressées

mais ne savent pas bien comme s’y prendre. Alexis

Ceuterick, avocat spécialisé dans le droit social,

auparavant directeur chez KPMG Tax & Advisory,

déclarait lors du KBC Autolease Fleet Eco Day :

« Le budget mobilité peut être mis à disposition tant

physiquement que virtuellement par l’employeur et

sert, stricto sensu, à couvrir tous les coûts relatifs au

transport. Il peut cependant être interprété plus

largement et étendu à la mobilité. Ceci permet

d’inclure les coûts liés à l’aménagement d’un poste

de travail mobile : accès internet, tablette,

smartphone et autres produits IT. »

Avec une mise à disposition physique, l’employé

gère le budget comme faisant partie de son salaire

brut ou comme un budget séparé. Dans le cas d’une

mise à disposition virtuelle, c’est l’employeur qui

gère le budget.

La voiture de société a longtemps été une « arme »

importante dans la « chasse aux talents ».

Aujourd’hui, les voitures sont toujours attractives

mais ne sont plus le seul facteur déterminant. Les

utilisateurs font davantage valoir leurs besoins

individuels.

Il est par exemple possible d’attribuer à un employé

A une voiture et un budget annuel pour les frais liés

aux déplacements domicile/lieu de travail et

professionnels. Le budget éventuellement restant

peut être versé comme bonus. L’employé B opte

pour un budget qu’il peut dépenser librement, ce

qui lui permet à certaines périodes de l’année de

disposer d’une moto ou d’un MPV(1) spacieux au

lieu d’une voiture de société standard.

« Sur le plan de la législation sociale et fiscale, la

question est de savoir si le budget mobilité doit être

considéré comme un coût salarial ou comme des

coûts propres à l’employeur », remarque Alexis

Ceuterick. « De plus, le budget mobilité n’est pas

monobloc, mais chacune de ses composantes fait

l’objet d’un régime spécifique sur le plan du droit

du travail, de la sécurité sociale et de la fiscalité.

Ceci entraîne une charge administrative non

négligeable. »

Il convient par exemple de faire attention aux

incompatibilités : allouer un remboursement

forfaitaire des frais n’est pas compatible avec le (1) MPV: Multi Purpose Vehicle

PROFACILITY MAGAZINE NR. 42 juni 2014 53

Plan cafétéria, au baine ou souci ?


paiement d’un budget mobilité. Lorsqu’en fin

d’année le budget mobilité n’est pas épuisé et que le

restant est versé comme bonus, l’employé sera

imposé fiscalement sur ce montant et devra payer

des cotisations sociales.

Lorsqu’un employeur opte unilatéralement pour

une petite auto plus un budget mobilité, celle-ci

pourrait ne pas suffire à certains employés dans le

cadre d’une mobilité familiale. La voiture plus

spacieuse qui était mise à disposition avant cette

décision unilatérale constituait une composante

salariale et, en poussant le bouchon très loin, la

décision de privilégier une petite voiture pourrait

être considérée comme une rupture du contrat de

travail !

Plan cafétéria« Le plan cafétéria offre à l’employé le choix

conditionnel entre différentes composantes

salariales au sein d’un budget fixé au préalable »,

définit Joris De Wortelaer, avocat Partner VBV

Partners et assistant à la Faculté de Droit & de

Criminologie de la VUB, au cours d’un premier

workshop de la Fédération Belge « Fleet & Mobility

Management » (FBFMM). « L’employé peut, en

partie, composer librement son pack salarial. »

Une distinction est opérée entre un plan cafétéria

vertical et horizontal. Le premier laisse des

possibilités de choix entre différentes composantes

salariales (par ex. entre une voiture de société et/ou

un gsm, et/ou une assurance groupe, et/ou des jours

de vacances). Dans le second cas, le choix est

possible au sein d’une même composante salariale

(par ex. voiture de société avec possibilité de choisir

la catégorie, les couleurs, les options, un investis-

sement personnel complémentaire, la limitation

de la carte carburant).

Le plan cafétéria est très large, avec une grande

variété de composantes au sein desquelles des choix

très différents sont possibles. C’est ainsi qu’on voit

des composantes mobilité, assurances complé-

mentaires, avantages cash, avantages en nature et

vacances... Au sein de la composante « mobilité »,

nous retrouvons évidemment la voiture de société,

mais aussi des éléments tels qu’un abonnement de

train avec un choix possible entre la 1re et la 2e

classe, la limitation au déplacement domicile/lieu

de travail ou l’extension à tout le réseau.

La « mobilité » peut aussi comprendre d’autres

modes de transport public, un vélo, une indemnité

vélo, des facilités pour le télétravail…

Au sein de la composante « assurances complé-

mentaires », l’employé peut choisir notamment une

pension complémentaire avec modification des

montants et/ou la méthode d’investissement

appliquée, ou encore une assurance hospitalisa-

tion et décès. Les « avantages cash » comprennent

des possibilités telles que la rémunération complé-

mentaire, les warrants, les Fund options ou encore

les allocations familiales complémentaires.

« L’avantage en nature » est sans conteste la

composante la plus élastique, avec des éléments



Déduction de la TVA

L’ATN n’est pas le seul sujet de préoccupation dans la problématique des voitures de société. Il existe aussi

une aggravation de la pression sur la voiture en termes de TVA. Auparavant, une déductibilité moyenne de

50 % sur la TVA était prévue plus une taxation pour l’usage privé de la voiture de société. Aujourd’hui, en

principe, la TVA ne peut être déduite que pour les kilomètres professionnels à moins qu’une contribution

de l’employé ne soit appliquée. Dans ce cas, la déduction de maximum 50 % de la TVA est en vigueur

mais avec, en plus, une perception TVA sur cette contribution de l’employé. Dans les deux cas, ceci inclut

une charge administrative complémentaire considérable pour la documentation et le calcul des montants

déductibles.

Bert Derez, Deloitte, pendant le KBC Autolease Fleet Eco Day : « L’administration de la TVA permet

aussi une échappatoire, une “solution de facilité” qui consiste en une déduction forfaitaire de la TVA de

35 % appliquée à l’ensemble du parc. Comme si ce n’était pas suffisamment alambiqué, l’entreprise doit

elle-même choisir la formule qu’elle souhaite appliquer et se tenir à ce choix pendant 4 ans. » Les experts

affirment que plus la flotte est écologique, plus l’impact de la différence entre la « vieille » déduction de

50 % maximum et le nouveau forfait de 35 % est petit. De plus, le choix en faveur de la déduction forfaitaire

de 35 % est avantageux pour celui qui utilise beaucoup la voiture de société en privé. Mais était-ce là

l’objectif des autorités ?

comme les smartphones, les PC, les tablettes, la

connexion internet, l’équipement de bureau à

domicile, les installations sportives, les formations,

un budget technologie… La composante « jours de

vacances » permet à l’employé de prendre des jours

de vacances au détriment du salaire ou, inverse-

ment, de renoncer à des jours de vacances pour

davantage de cash. Selon SD Worx, un tiers des

employés ne seraient pas satisfaits de la composition

salariale actuelle et la moitié d’entre eux

demanderaient du sur mesure, en d’autres termes,

un plan cafétéria vertical. Du côté des employeurs,

1 sur 10 envisagerait de lancer un plan cafétéria

dans les 3 ans.

une nouvelle mode après le nouveau travail ?Proposer un plan cafétéria rend l’employeur plus

attractif et favorise la quête de talents. Il a un impact

positif sur l’image de la société, augmente la satis-

faction par rapport au salaire et permet de

rémunérer en fonction des besoins. Un plan

cafétéria génère une grande diversification, et doit

en principe refléter l’effectif. Il accroît l’indépendance

des travailleurs et leur engagement. Si l’approche

est bien réfléchie, il est même possible pour

l’employeur de réaliser des économies salariales et,

en tout cas, de mieux maîtriser les coûts salariaux.

Hélas, le plan cafétéria va aussi de pair avec une

administration accrue, un surcoût du support IT,

l’abandon de « l’uniformité de l’entreprise » (par ex.

un choix standard pour la voiture), jusqu’à

l’incertitude juridique à long terme. Une masse

critique est nécessaire pour qu’un plan cafétéria

réussisse. C’est probablement l’avenir pour de

nombreuses grandes entreprises, mais le cadre

social et fiscal actuel n’est pas (encore) en accord.

Eduard CODDé n

Bert Derez, Deloitte: « Comme si ce n’était pas déjà assez alambiqué l’entreprise doit se tenir à son choix pendant 4 ans. »

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« Cette usine produit jour et nuit. Il est absolument indispensable que les lignes de

production continuent à tourner. C’est pourquoi nous dépoussiérons minutieusement car

autrement, les lignes peuvent subir une avarie et tout s’arrête. On peut dire que je main-

tiens la ligne en forme. Même si nous travaillons en arrière-plan, nous avons une grande

responsabilité. » C’est ce qui rend l’esprit d’ISS unique au monde : un demi-million de

collègues dévoués au service de vos collaborateurs. Avec des solutions sur mesure et

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« Je maintiens la ligne en forme. » Renate Monnissen, chef de chantier d’ISS Cleaning chez Celanese, Lanaken

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