predavanje_2_1381150447197_opt

ODRAVANJE OBEJAKTAODRAVANJE OBEJAKTASTANOVANJE U SRBIJISTANOVANJE U SRBIJI

Asist. Zorana Petojevi

DEFINICIJA FMDEFINICIJA FM--aa

Disciplina koja obuhvata mnoge profesije

sa ciljem da ouva funkcionalnost

FM je meunarodno prihvaen naziv za upravljanje

objektima u eksploataciji..

Prema definiciji Medjunarodne asocijacije FM menadera

(IFMA-International Association of Facility Managers) to je:

sa ciljem da ouva funkcionalnost

izgradjenog okruenja, integriui ljude,

mesta procese i tehnologije.

Slobodno se moe rei da je skup

univerzalnih, dobro osmiljenih operacija

koje imaju za cilj da zatite i ouvaju resurse

i omogue upravljanje i planiranje integriui

sve relevantne i neophodne informacije.

2

CILJEVI PRIMENE FMCILJEVI PRIMENE FM--aa

Primena FM-a ima za cilj da omogui:

o strateko, efikasno i precizno upravljanje izgraenim

okruenjem,

o optimiziranje performansi,

poboljanje kvaliteta, o poboljanje kvaliteta,

o smanjenje trokova, kontrolu i transparentnost budeta,

o kontrola statusa procesa u bilo koje vreme i bilo kada

Primena FM-a se odraava na efikasnije odvijanje ne samo

poslovnih procesa, nego i razliitih segmenata urbanog ivota.

3Graevinski fakultet, Beograd 3

CILJEVI PRIMENE FMCILJEVI PRIMENE FM--aa

4

ZaZato se uvodi Facility Management? to se uvodi Facility Management?

Integrisano upravljanje podacima o nekretninama i opremi

Efikasnije korienje resursa Efikasnije korienje resursa

Praenje trokova

Utede (do 30% operacionih trokova)

Transparentnost poslovanja

Mogunost komparativne analize podataka benchmarking

5

ivotni ciklus objekataivotni ciklus objekata

Zbog dodatnih ulaganja i nakon izgradnje objekata, potrebno je definisati celokupan ivotni vek objekta.

Razlog su velika sredstva uloena u izgradnju samog objekta, pa je u interesu investitora racionalno upravljanje eksploatacijom kako bi bre povratio upravljanje eksploatacijom kako bi bre povratio uloena sredstva.

6

Facility management

Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6

Definisanje

potreba

Planiranje i

projektovanje

Izgradnja Useljenje i

poetak

korienja

Eksploatacija Ruenje, ukla-

njanje i

recikliranje

1 godina 1-2 godine 1-2 godine 1 godina 30-50 godina 1 godina

FM FM imperativ dananjiceimperativ dananjice

FM ili upravljanje i odravanje objekata, to bi bio najpribliniji prevod na srpski jezik, polako ali sigurno se utemeljuje i u zemljama u tranziciji, jer sama promenaoblika svojine nad nekretninama sa stroijimoblika svojine nad nekretninama sa stroijimpropisima i standardima korienja, primoravaju novevlasnike na bolje i organizovanije odravanje objekta.

Iza svega stoji ekonomski interes, tj. vei profit,

ouvanje vrednosti i

dua eksploatacija izgradjenih resursa.

7

Zar se svim objektima ne upravlja na Zar se svim objektima ne upravlja na isti nain i zar svi ne podrazumevaju isti nain i zar svi ne podrazumevaju odravanje?odravanje?

Odgovor je manje-vie potvrdan. Ali rezultatiupravljanja i odravanja mogu biti vrlo razliiti i davariraju od objekta: optimalno osvetljenih i provetrenih, optimalno osvetljenih i provetrenih,

prijatno zagrejanih, odnosno rashladjenim,

sa umivenim blistavim fasadama,

odravanim travnjacima,

besprekornim toaletima;

do primera objekata kod kojih:

ve na fasadi prepoznajemo znake neodravanja i

zaputenosti,

koje se potvrdjuju pogledom na pohaban nametaj i enterijere,

a sanitarne vorove ni da ne pominjemo. 8

Da li je FM privilegija bogatih?Da li je FM privilegija bogatih?

esto smo skloni da pomenemo da su oni dobri primerikarakteristini za razvijene i bogate koji mogu dainvestiraju u izgled, to u ovom trenutku nije nasluaj

Na sreu nije tako.

9

Operacioni trokoviOperacioni trokovi

U strukturi trokova jedne organizacije, operacioni trokovi

su na drugom mestu, odmah posle plaanja zaposlenih.

Operacioni trokovi obuhvataju:

odravanje objekta,

ienje,

izdatke za vodu, izdatke za vodu,

elektrinu energiju, gas i druge energente,

razliiti potroni materijal,

izdatke za telefon,

nabavku i odravanje raunarske opreme,

obezbedjenje objekta i dr.

Savremena iskustva pokazuju da se uvodjenjem FM-a u

postojei koncept poslovanja moe postii i do 30% uteda u

operacionim trokovima. 10

Facility Management u Srbiji Facility Management u Srbiji

Prvu grupu ine objekti koje su izgradili i iji su vlasnici

internacionalne kompanije kao to su hoteli, veliki trgovaki

lanci, banke i restorani brze hrane - ve uspostavljen i

isproban FM standard

Drugu grupu predstavljaju objekti kod kojih je FM

tehnologija primenjena, a o kojoj se razmiljalo jo u fazitehnologija primenjena, a o kojoj se razmiljalo jo u fazi

projektovanja i gradnje. Ovu grupu reprezentuje zgrada

poslovnog centra Ue.

Treoj i najveoj grupi pripadaju administrativni, kolski,

poslovni, industrijski i mnogi drugi objekti u upotrebi, gde se

oekuje vrlo intenzivna primena FM tehnologije.

Ogromni operacioni trokovi; Potreba za ozbiljnom rekonstrukcijom i

renoviranjem, kako samih prostora tako opreme i instalacija;

Privatizacija/promena vlasnitva; Promena namene; Zahtevi za

funkcionalnim promenama; Prilagoavanje modernim oblicima

poslovanja. 11

Primena Facility ManagementPrimena Facility Management--a u a u oblasti stanovanjaoblasti stanovanja Fasility management se uspeno primenjuje u svim domenima

upravljanja izgraenim okruenjem, ukljuujui stanovanje.

Savremeno stanovanje, meutim, ima razliite oblike i

neprekidno se menja i prilagoava uslovima ivota i rada, kao i

raspoloivoj tehnologiji.

Oblici kolektivnog stanovanja koji su zanimljivi sa aspekta Oblici kolektivnog stanovanja koji su zanimljivi sa aspekta

facility management-a:

Kolektivno stanovanje u stanovima koji se nalaze u privatnom

vlasnitvu (condominium,condo)

Kolektivno stanovanje u drutvenim stanovima (social housing)

Kolektivno stanovanje u zgradama koje su u vlasnitvu stambenih

fondova

Stanovanje starih (assisted housing, retirement housing)

Studentsko stanovanje

Stanovanje za ugroene (supportive housing, homeless housing,

refugees housing) 12

Vlasnike strukture Vlasnike strukture

Prema studiji stambenog sektora Srbije iz 2006 godine, vie

od 90% stambenog fonda u naoj zemlji je u privatnom

vlasnitvu.

Sa prelaskom imovine u privatno vlasnitvo poslovi

odravanja i upravljanja su postali kompleksniji, jer su

vlasnici (pojedinci) preuzeli obavezu odravanja svihvlasnici (pojedinci) preuzeli obavezu odravanja svih

zajednikih prostorija i delova zgrade (krov, fasada

itd.).

Novi vlasnici na naim prostorima nisu bili adekvatno

pripremljeni na znaajnija ulaganja koja e u narednom

periodu svakako uslediti, samo to e zbog nemara biti

znaajno vea.

Sa druge strane, ni samo drutvo nema razraene mehanizme

kojima bi nove vlasnike nekretnina stimulisalo da investiraju u

poveanje kvaliteta stambenog fonda. 13

Trenutna situacija u oblasti stanovanja Trenutna situacija u oblasti stanovanja u Srbijiu Srbiji

Mali broj stanova u javnom sektoru 1.5% (posledica politike

SFRJ i otkupa stanova koji su bili u drutvenom vlasnitvu).

Veliki broj viegeneracijskih domainstava.

Mala uestalost preseljenja.

Ogromna pojava bespravne izgradnje (min 500 000 bespravnih Ogromna pojava bespravne izgradnje (min 500 000 bespravnih

objekata u Srbiji).

Nepovoljni krediti za kupovinu stanova.

Mali broj stanova na tritu i visoke cene.

Ne postoji fond za novu stambenu izgradnju.

Odravanje:

Opta kultura stanovanjaOpta kultura stanovanja

Stambena kultura moe da se posmatra na mikro i makro nivou i razlikuje se od oveka do oveka, kao iizmeu pojedinanih stambenih zgrada, ali postoje nekekarakteristike koje su prilino este na naempodneblju.podneblju.

15


Deficit stambenog prostora zahteva este prepravke prostorija (npr. zastakljivanje terasa)

Sklonost ka prikupljanju i skladitenju starih i dotrajalih upotrebnih predmeta

16


Klima ureaji postaju nezaobilazni na fasadama, kako stambenih tako i poslovnih objekata

Ugradnja satelitskih antena bez prethodne strategije montiranja

17


Loe odravanje stanova koji se

koriste za izdavanje

Demonstriranje individualnosti u

kolektivnom stanovanju

Nadograivanje zgrada je takoe

izraena pojava u naim uslovimaizraena pojava u naim uslovima

18


Nerazumno odlaganje ubreta na prvo pogodno mesto

stvaranje deponija.

19


Oplemenjivanje betona bojenjem, oblaganjem raznim

materijalima, dogradnjom raznih elemenata itd...

20

FM u oblasti kolektivnog stanovanja FM u oblasti kolektivnog stanovanja

Upravljanje savremenim stambeniom resursimapodrazumeva multidisciplinarnu strunost kojaobuhvata:

Poznavanje relevantne pravne regulative

Poznavanje tehnikog dela funkcionisanja stambenih Poznavanje tehnikog dela funkcionisanja stambenihobjekata i njihovog odravanja

Upravljanje finansijama vezanim za funkcionisanjestambenih objekata.

21

FM model u oblasti stanovanjaFM model u oblasti stanovanja

Imajui u vidu kompleksnost upravljanja stambenim fondom i

sloenost vievlasnikog odnosa u stambenim zgradama, kao i

kulturu stanovanja u naoj zemlji, predlae se model FM

koncepta koji je prilagoen lokalnom kontekstu.Predloeni

model bi podrazumevao dva nivoa upravljanja:

Upravljanje pojedinanim

zgradama ili grupama zgrada

menader zgrade

Upravljanje stambenim

celinama koje ine stambeno

okruenje specijalizovan

FM menader za odreeno

stambeno okruenje

22

postoji i zajedniki

interes drutvene

zajednice

Uvodjenje FM koncepta u oblast Uvodjenje FM koncepta u oblast stanovanjastanovanjaPodrazumevao bi najpre:

snimak postojeeg stanja

auriranje tehnike dokumentacije o objektu saprecizno definisanim stanjem pojedinih elemenata zgrade(fasada, krov, stolarija, sama konstrukcija...). (fasada, krov, stolarija, sama konstrukcija...).

identifikaciju kljunih problema i formiranjestrategije za njihovo reavanje uskladjena sa planovima gradskih, tj. optinskih uprava koje su deo stambene politike (tehnologija gradnje,

korienje tipske stolarije i bravarije, arhitektonske karakteristik i sl.).

Podaci o pojedinanim zgradama, snimci postojeeg stanja, strategija

odravanja i izvetaji o odravanju, nainu i kvalitetu izvedenih radova,

bili bi objedinjeni i njima bi upravljao facility menader stambenog

okruenja.

Posledica: stimulativne mere i represivne mere23

Primenom FMPrimenom FM--a na nivou jedne stambene a na nivou jedne stambene

jedinice, dobijaju se sledei korisni podaci: jedinice, dobijaju se sledei korisni podaci:

Ukupni operativni trokovi na mesenom ili godinjem nivou

(izraeni najee po kvadratu korisne povrine)

Detaljniju analizu pojedinanih trokova (trokovi za grejanje,

struju, zajedniku struju, vodu, kablovsku televiziju, ienje zgrade...)

Specifikacija pojedinih trokova za redovno odravanje stana

(preventivno, korektivno i hitno) (preventivno, korektivno i hitno)

Definisanje koliina razliitih povrina za odravanje

Podaci o ugraenoj opremi, njihovoj nabavci i opravci u toku jedne

godine sa podacima o tome ko ih je izvio, o garantnom roku, kao i o

tome kada je predvidjena kontrola i servisiranje.

Voenje rauna o tehnikoj dokumentaciji svih ureaja i opreme.

Podaci koji omoguavaju potpuno auriranje celokupne tehnike

dokumentacije o stanovima i zgradi uopte.

Podaci o trokovima osiguranja stanova i eventualno realizovanim

odtetama. 24

Ovi podaci, kada se posmatraju na nivou jednog

stana, daju korisniku jasnu sliku o trokovima

stanovanja u jednom odredjenom stanu, ali kada se

posmatraju na nivou vie stambenih jedinica, onda

predstavljaju pokazatelje znaajnih uteda ilipredstavljaju pokazatelje znaajnih uteda ili

prekomernog troenja u pojedinim stavkama

vezanim za stanovanje.

25

Nadlenosti menadera zgradeNadlenosti menadera zgrade

Facility menader u oblasti stanovanja zaduen je

za:

jasno definisano stambeno okruenje,

za njegovu elementarnu funkcionalnost, kao i

za ukupan kvalitet stambene sredine (ouvanje i unapreenje za ukupan kvalitet stambene sredine (ouvanje i unapreenje

ambijentalnih vrednosti, energetska efikasnost, odgovoran

odnos prema prirodnom okruenju, usklaivanje mogunosti

okruenja sa potrebama savremenog stanovanja itd.).

Dobar facility menader mora poznavati:

svu potrebnu stambenu regulativu,

sve principe FM-a,

da ima odreena znanja iz oblasti arhitekture i urbanizma,

graevinarstva, menadenta, sociologije i sl. 26

Dunosti facility menader u oblasti Dunosti facility menader u oblasti stanovanja stanovanja Koordinira i kontrolie rad menadera koji su angaovani u

stambenim zgradama i preduzima aktivnosti na njihovom stalnom

usavravanju i edukaciji.

Prati promene u strukturi korisnika jednog stambenog okruenja,

promene njihove kulture stanovanja i njihove rezidencijalne

pokretljivosti.

Aurira dokumentaciju u vezi sa stambenim i drugim objektima Aurira dokumentaciju u vezi sa stambenim i drugim objektima

podzemnim i nadzemnim) u stambenom okruenju za koje je nadlean.

Aurira podatke o vlasnicima zgrada, menaderima koji su

angaovani u pojedinim zgradama njihovim dnevnim aktivnostima.

Odobrava intervencije na zgradama uz prethodnu ocenu i

proveru njihovog uticaja na stambeno okruenje.

Prati kretanje cena nekretnina i zakupa stanova.

Usklauje aktivnosti na odravanju pojedinih zgrada sa zahtevima

i preporukama gradske, tj. optinske uprave.

Radi na stalnom informisanju i edukaciji korisnika i vlasnika u

oblasti stanovanja. 27

Menader zgradeMenader zgrade

Menader zgrade ili menader na terenu, je

strunjak koga angauje savet stanara pojedinanih

zgrada ili grupacije zgrada ija znanja i kompetencije

bi bila u saglasnosti i sprezi sa znanjima facility

menadera u oblasti stanovanja (koji je po rangumenadera u oblasti stanovanja (koji je po rangu

iznad menadera zgrade).

U nadlenosti jednog menaderazgrade bilo bi upravljanje zgradomkao celinom.

28

Nadlenost menadera zgradeNadlenost menadera zgrade

Pravljenje periodinih planova tekueg (preventivnog,

korektivnog i urgentnog) i investicionog odravanja.

Auriranje spiskova stanara i organizacija redovnih

sastanaka saveta stanara.

Kontrola preseljenja stanara i adaptacija stambenog

prostora od strane novih stanara. prostora od strane novih stanara.

Voenje finansija koje su u vezi sa funkcionisanjem zgrade.

Kontrola obavljanja svih servisa (ienje, iznoenje

smea, odravanje na dnevnom/mesenom/godinjem nivou).

Kontrola funkcionisanja instalacija i obavljanje sitnih

popravki ili posredovanje u angaovanju servisa za popravke

u zgradi i stanovima.

Predlaganje savetu stanara razliitih unapreenja kvaliteta

stanovanja (uvodjenje kablovske televizije, interneta, video

nadzora, alarma, sistema za gaenje poara i sl.). 29

Edukacija korisnikaEdukacija korisnika

Jedan od preduslova koji je u naoj praksi potpuno zanemaren

Savremeno stanovanje podrazumeva odreena pravila

Neophodan odgovoran odnos prema stambenom okruenju Neophodan odgovoran odnos prema stambenom okruenju

Mala ulaganja u ovu vrstu obrazovanja

Zadatak facility menadera je informisanje korisnika

Potrebna predavanja i prezentacije iz oblasti savremene stambene problematike

30

Implementacija FMImplementacija FM--aa

Pri implementaciji FM koncepata treba imati u vidu

da svaka organizacija ima svoje osobenosti, pa ne

postoji univerzalni recept za integrisanje upravljanja

i odrzavanja objekata u postojee organizacione i odrzavanja objekata u postojee organizacione

kontekste.

Ipak, postoje neki standardni koraci koji su

definisani u dosadanjoj praksi.

31

1. Identifikacija osnovnih ciljeva pri uvodjenju FM-a (redukcija operacionih trokova, uteda energije, optimizacija korienja prostornih resursa, ouvanjevrednosti nekretnina, unapredjenje radnog okruenja, promena imida kompanije...).

2. Formiranje FM tima koji ukljuuje i angaovanjeeksternih konsultanata, identifikovanje subjekata izsame organizacije, kao i obezbedjenje povezanosti saizvrnim rukovodstvom i nesmetan pristupsame organizacije, kao i obezbedjenje povezanosti saizvrnim rukovodstvom i nesmetan pristupinformacijama.

3. Pravljenje organizacione strategije za FM idefinisanje metoda i dinamike implementacije.

4. Snimanje postojeceg stanja objekata, opreme, postrojenja i procesa.

5. Poetak korienja sistema FM-a i povratakinicijalnih ulaganja. 32

PRAVNA REGULATIVA U PRAVNA REGULATIVA U OBLASTI STANOVANJAOBLASTI STANOVANJAOBLASTI STANOVANJAOBLASTI STANOVANJA

33

ZAKON O PLANIRANJU I ZAKON O PLANIRANJU I IZGRADNJI IZGRADNJI IZGRADNJI IZGRADNJI ("SL. GLASNIK RS", BR. 47/2003 I 34/2006)("SL. GLASNIK RS", BR. 47/2003 I 34/2006)

34

lan 2 ( deo lana ):

21) "projekat izvedenog objekta" jeste projekat koji prikazuje izvedeno stanje objekta i izrauje se za potrebe

korienja i odravanja objekta

35

lan 97( deo lana ):

Izgradnja pomonih objekata, izvoenje radova na investicionom odravanju objekta i radova na uklanjanju prepreka za invalidna lica, vre se na osnovu idejnog projekta.

Adaptacija i sanacija objekta vri se na osnovu glavnog projekta.

Izgradnja objekata i izvoenje radova iz st. 1. i 2. ovog lana vri Izgradnja objekata i izvoenje radova iz st. 1. i 2. ovog lana vri se na osnovu prijave.

Tekue odravanje objekta vri se na osnovu prijave, uz koju se podnosi popis radova.

Uz prijavu iz stava 3. ovog lana podnosi se idejni, odnosno glavni projekat i dokaz o pravu svojine, odnosno pravu korienja objekta.

36

lan 105 ( ceo lan ):

Projekat izvedenog objekta izrauje se za potrebe pribavljanja

upotrebne dozvole, korienja i odravanja objekta.

Projekat izvedenog objekta izrauje se za sve objekte za koje

se po odredbama ovog zakona pribavlja odobrenje za

izgradnju.izgradnju.

Projekat izvedenog objekta je glavni projekat sa izmenama

nastalim u toku graenja objekta, a koje su u saglasnosti sa

izdatim odobrenjem za izgradnju.

U sluaju da u toku graenja objekta nije odstupljeno od

glavnog projekta, investitor I izvoa radova potvruju i

overavaju na glavnom projektu da je izvedeno stanje jednako

projektovanom stanju.37

lan 126 ( ceo lan ):

Vlasnik objekta za koji je izdata upotrebna dozvola obezbeuje

izvoenje radova na

investicionom i investicionom i

tekuem odravanju objekta kao i

redovne,

vanredne i

specijalistike preglede objekta, u skladu sa posebnim propisima.

38

ZAKON O ODRAVANJU ZAKON O ODRAVANJU STAMBENIH ZGRADASTAMBENIH ZGRADASTAMBENIH ZGRADASTAMBENIH ZGRADASLUBENI GLASNIK RS, BR. 44 OD 27. H SLUBENI GLASNIK RS, BR. 44 OD 27. H

1995, 46 OD 29. HII 1998, 1 OD 3. I 2001.1995, 46 OD 29. HII 1998, 1 OD 3. I 2001.

39

Osnovne odredbe ( lanovi ) zakonaOsnovne odredbe ( lanovi ) zakona

lan 1.

Ovim zakonom se utvruju prava i obaveze vlasnika stanova

i drugih posebnih delova zgrade u pogledu odravanja i korienja stambene zgrade i stanova i drugih posebnih delova u zgradi, odreuju radovi na odravanju kojima se delova u zgradi, odreuju radovi na odravanju kojima se spreava ili otklanja opasnost po ivot i zdravlje ljudi,

odnosno kojima se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i

okoline i ureuje nain upravljanja stambenom zgradom.

40

lan 3.

Stambena zgrada se odrava na nain kojim se obezbeuje upotrebljivost i ispravnost zajednikih ureaja i

opreme, zajednikih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao

celine i bezbednost njenog korienja.celine i bezbednost njenog korienja.

Odravanjem stambene zgrade, u smislu stava 1. ovog lana, smatra se i izvoenje radova u stanu ili drugom

posebnom delu zgrade ako su od uticaja na odravanje,

bezbedno korienje zgrade i bezbednost zgrade kao celine.

41

Radovi na odravanjuRadovi na odravanju

lan 5.

Radovi na odravanju stambene zgrade prema prirodi, obimu i dinamici izvoenja jesu:

1) radovi na investicionom odravanju i

2) radovi na tekuem odravanju.

Ministar nadlean za stambene poslove blie e odrediti

vrste radova na odravanju stambenih zgrada,dinamiku i

rokove njihovog izvoenja.

42

lan 6.

Radovi na odravanju stambene zgrade ijim izvoenjem se spreava ili otklanja opasnost po ivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima

se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline jesu:

1. popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivaa i

drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni

otvori);

2. popravka ili zamena lifta sa pripadajuim delovima (kuica,

liftovsko okno sa instalacijama i ureajima),kao i ispitivanje liftovsko okno sa instalacijama i ureajima),kao i ispitivanje

ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema vaeim

propisima o liftovima;

3. popravka ili zamena protivpoarnog stepenita i instalacija i

ureaja za zatitu od poara;

4. popravka ili zamena gromobrana;

5. popravka ili zamena oteenih i dotrajalih fasada, stepenita i

drugih zajednikih delova zgrade, koje predstavljaju opasnost po

ivot i zdravlje ljudi. 43

lan 7.

Radovi na odravanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po ivot i zdravlje ljudi ili za

okolinu (poar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji,

zaglavljenje u liftu i sl.) jesu radovi hitnih intervencija u zaglavljenje u liftu i sl.) jesu radovi hitnih intervencija u smislu ovog zakona i izvode se bez odlaganja.

Vlasnik, odnosno korisnik stana ili drugog posebnog dela

zgrade, obavetava odmah po saznanju organizaciju kojoj su

povereni poslovi odravanja, odnosno koja odrava ureaje i instalacije, o potrebi preduzimanja radova koji se

izvode kao hitne intervencije i druge nadlene organizacije, odnosno slube.

44

lan 8.

Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade

obezbeuju redovno ienje stambene zgrade i preduzimaju druge mere na odravanju higijene u skladu sa sanitarnim propisima i propisima o odravanju stambene zgrade.stambene zgrade.

lan 9.

Radovi na odravanju stambene zgrade izvode se na osnovu odluke organa upravljanja stambenom zgradom donete u skladu sa ovim zakonom.

Sredstva za odravanje stambene zgrade obezbeuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, na nain i

pod uslovima utvrenim ovim zakonom.45

Upravljanje stambenom zgradomUpravljanje stambenom zgradom

lan 10. Upravljanje stambenom zgradom, u smislu ovog

zakona, jeste staranje o odravanju stambene zgrade kao celine i zajednikih delova u zgradi, odluivanje o obezbeivanju i korienju finansijskih sredstava za odravanje, o nainu korienja zajednikih delova zgrade i o drugim pitanjima od znaaja za odravanje zgrade i o drugim pitanjima od znaaja za odravanje stambene zgrade.

lan 11. Stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica u pravnim

poslovima koji se odnose na odravanje i korienje stambene zgrade.

Stambena zgrada ima raun i peat.

46

lan 12.

U stambenoj zgradi obrazuje se skuptina zgrade koju ine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Skuptina zgrade moe se obrazovati i za deo zgrade koji ini graevinsku i funkcionalnu celinu (lamela,ulaz i sl.).

Skuptina zgrade se moe obrazovati ako je prisutno vie od polovine vlasnika stanova ili drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika.odnosno njihovih predstavnika.

Ako vlasnik stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, na dve

uzastopne sednice za konstituisanje skuptine zgrade ne odredi svog

predstavnika u skuptini zgrade, svojstvo lana skuptine zgrade ima nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana ili drugog posebnog dela zgrade, sa pravom odluivanja o izvoenju radova na

tekuem odravanju stambene zgrade dok vlasnik ne odredi

predstavnika.U zgradi u kojoj su obrazovane skuptine vlasnika po

delovima zgrade, meusobne odnose u pogledu odravanja zgrade

kao celine i zajednikih delova zgrade skuptine ureuju ugovorom. 47

lan 14.

Skuptina zgrade obavlja sledee poslove:1. donosi program odravanja zgrade;

2. odluuje o nainu organizovanja radova na odravanju zgrade;

3. donosi odluke o izvoenju radova na odravanju zgrade;

4. usvaja godinji izvetaj o realizaciji programa odravanja zgrade;

5. utvruje visinu i nain obezbeivanja sredstava za odravanje

zgrade;zgrade;

6. odreuje uslove i nain odravanja reda u zgradi;

7. odluuje o osiguranju zgrade;

8. ureuje nain korienja zajednikih delova zgrade;

9. odluuje o poboljanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima

u vezi sa odravanjem i upravljanjem zgradom, u skladu sa

zakonom.Skuptina zgrade na pogodan nain obavetava lanove

skuptine zgrade o realizovanom programu odravanja zgrade i o

troenju sredstava za odravanje

48

lan 15.

Predsednik skuptine zgrade:

rukovodi radom skuptine;

predstavlja i zastupa stambenu zgradu pred treim licima;

predlae godinji program odravanja zgrade;

stara se o realizaciji programa odravanja i o tome podnosi izvetaj;

vri druge poslove za koje ga ovlasti skuptina zgrade

.Predsednik skuptine zgrade bira se veinom glasova

lanova skuptine zgrade.

49

lan 17.

Skuptina zgrade moe punovano odluivati ako je prisutno

vie od polovine lanova skuptine.

Skuptina zgrade veinom glasova prisutnih lanova skuptine

zgrade donosi odluke koje se odnose na tekue odravanje zgrade.

Skuptina zgrade, saglasnou lanova skuptine kojima pripada

vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih

Skuptina zgrade, saglasnou lanova skuptine kojima pripada

vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih

delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono odravanje zgrade.

Smatra se da je glasanje obavljeno i u sluaju kada vlasnici

stanova i drugih posebnih delova u zgradi daju pismenu

saglasnost, a prema kriterijumima za donoenje odluka

utvrenim ovim zakonom.

50

lan 19.

Investitor iz lana 18. stav 2. duan je da:

1. o svom troku otklanja kvarove i oteenja koja nastanu na

postojeem delu zgrade usled izvoenja radova;

2. u sluaju neophodne potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku,

odnosno korisniku stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, dok

traju radovi obezbedi na privremeno korienje drugi stan koji mu ne

pogorava uslove stanovanja, snosi trokove njegovog preseljenja u pogorava uslove stanovanja, snosi trokove njegovog preseljenja u

stan koji se daje na privremeno korienje i trokove ponovnog

preseljenja u njegov stan, kao i snosi trokove koji su uveani zbog

privremenog smetaja. Vlasnik, odnosno korisnik stana privremeno se

iseljava iz stana u privremeni smetaj, samo ako je za to dao

saglasnost;

3. na pogodan nain obavetava vlasnike, odnosno korisnike stanova,

odnosno drugih posebnih delova zgrade, o pripremi i poetku

izvoenja radova, najkasnije 30 dana pre zapoinjanja radova51

Organizovanje poslova odravanja Organizovanje poslova odravanja

lan 26.

O nainu organizovanja poslova odravanja odluuje skuptina zgrade saglasnou vlasnika stanova i drugih

posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine

ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade.ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade.

Akt skuptine zgrade o nainu organizovanja poslova odravanja dostavlja se optinskoj, odnosno gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana njegovog donoenja.

52

lan 27.

Skuptina zgrade moe organizovati obavljanje poslova na odravanju zgrade, tako da obavljanje svih ili pojedinih poslova ustupi javnom preduzeu za stambene

usluge, drugom preduzeu ili preduzetniku ili na drugi nain usluge, drugom preduzeu ili preduzetniku ili na drugi nain

kojim se obezbeuje njihovo organizovano izvoenje.Dve ili

vie stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove

na odravanju.

U sluaju iz stava 2. ovog lana, stambene zgrade

meusobne odnose ureuju ugovorom koji sadri naroito:

nain obavljanja poslova na odravanju stambene zgrade;

nain i rokove obezbeivanja sredstava za odravanje; nain

korienja i kontrole troenja sredstava za odravanje53

lan 28.

Stambena zgrada i preduzee, odnosno preduzetnik kome

se ustupaju poslovi na odravanju stambene zgrade zakljuuju ugovor, koji sadri naroito:

1. vrste radova, uslove i nain njihovog obavljanja;1. vrste radova, uslove i nain njihovog obavljanja;

2. cenu, nain i uslove plaanja za obavljanje poslova na

odravanju;

3. nain izvetavanja skuptine zgrade o izvrenim poslovima

na odravanju;

4. meusobna prava i obaveze u sluaju neizvrenja ili

neblagovremenog izvrenja radova na odravanju.54

lan 29.

Ako stambena zgrada ne obezbedi izvoenje radova na odravanju stambene zgrade iz lana 6. ovog zakona, po nalogu lica koje vri nadzor nad primenom

odredaba ovog zakona, nadleni organ optine e izvoenje ovih radova obezbediti

preko javnog preduzea za stambene usluge, odnosno drugog preduzea ili

preduzetnika, a na teret stambene zgrade.

Stambena zgrada u sluaju iz stava 1. ovog lana trokove za izvedene radove na odravanju stambene zgrade naknauje optini, u rokovima i na nain koji odredi optina.

Skuptina optine, odnosno grada, odnosno grada Beograda (u daljem tekstu: optina)

moe osnovati javno preduzee za stambene usluge radi izvoenja radova na odravanju stambenih zgrada kojima raspolae,radova na odravanju odravanju stambenih zgrada kojima raspolae,radova na odravanju stambenih zgrada ije je odravanje povereno javnom preduzeu za stambene usluge, kao i radova iz lana 6. ovog zakona.

Optina utvruje visinu naknade za izvoenje radova na odravanju stambene zgrade u drutvenoj svojini kojima raspolae.

Optina i javno preduzee za stambene usluge, odnosno drugo preduzee, odnosno

preduzetnik, svoje meusobne odnose ureuju ugovorom.

U sluaju da stambena zgrada u utvrenom roku ne isplati optini naknadu trokova

za izvedene radove na odravanju stambene zgrade, optina pravo na naknadu

ostvaruje na osnovu rauna o isplaenim radovima, koji ima snagu verodostojne

isprave.55

lan 30.

Vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade,

odnosno korisnici omoguie obavljanje neophodnih radova

na odravanju stambene zgrade u meri koja je potrebna za otklanjanje neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i za otklanjanje neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i

materijalna dobra.

56

Nadzor nad odravanjem zgradeNadzor nad odravanjem zgrade

lan 31.

Nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i propisa donetih

na osnovu njega vri optinska, odnosno gradska uprava.

U postupku nadzora stambenoj zgradi, odnosno javnom

preduzeu za stambene usluge, odnosno drugom preduzeu kome

su povereni poslovi odravanja stambene zgrade, naloie se su povereni poslovi odravanja stambene zgrade, naloie se reenjem bez odlaganja da u ostavljenom roku izvre radove na

odravanju kojima se spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi i

bezbednosti okoline.

Ako stambena zgrada ne izvri radove iz stava 2. ovog lana lice

koje vri nadzor e o tome obavestiti optinsku odnosno gradsku

upravu.

U sluaju iz stava 3. ovog lana optinska odnosno gradska

uprava e izvrenje radova obezbediti preko drugog lica, a na

teret stambene zgrade. 57

HVALA NA PANJIHVALA NA PANJI

Beograd, mart 2012

. ...

[email protected] 58

predavanje_2_1381150447197_opt

Documents