praktik value engineering pada pekerjaan mekanikal...

Konferensi Nasional Teknik Sipil 2 (KoNTekS 2) – Universitas Atma Jaya Yogyakarta Yogyakarta, 6 – 7 Juni 2008

ISBN: 978-979-1317-98-6 319

PRAKTIK VALUE ENGINEERING PADA PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL

Peter F. Kaming1, FX. Siswojo2

1Dosen Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Atma Jaya Yogyakarta,

2Mahasiswa Program Doktor Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara

ABSTRAK Makalah ini menyajikan teori value engineering (VE) dan praktiknya pada proyek konstruksi, khususnya pada perencanaan mekanikal dan elektrikal pada bangunan gedung komersial di Jakarta. Makalah ini pertama-tama memaparkan teori VE pada umumnya, dan penerapan pada kasus perencanaan mekanikal dan elektrikal khususnya pada sebuah gedung komersial di Jakarta. Hasil studi menunjukkan bahwa dalam melakukan kegiatan bisnis pengelolaan pembangunan proyek gedung terdapat tiga apek penting, yaitu: 1) desain suatu elemen bangunan dengan biaya awal yang besar biasanya menghasilkan biaya operasi rendah namun tidak menjamin life cycle cost dari elemen tersebut bernilai optimum. 2) Agar penerapan VE bisa efektif diperlukan peninjauan kondisi lapangan dan penyesuaian penerapan metodologi standar VE. 3) Pemilik aset hendaknya selalu terlibat baik langsung maupun mewakilkan kepada manajer proyek yang terpercaya dalam penerapan VE pada setiap proses pelaksanaan pembangunan proyek, sehingga didapat desain yang menjamin life cycle cost yang optimal.

Kata kunci: Pengelolaan proyek, value engineering, life cycle costing, mekanikal dan elektrikal.

A. PENDAHULUAN Melaksanakan pembangunan gedung dengan kecukupan biaya dan ketepatan waktu saja, tidaklah cukup. Sebagai pelaksana proyek gedung, kebanyakan dari mereka hanya berorientasi pada kedua hal di atas. Mereka berpendapat bahwa proyek akan mengalami kegagalan apabila pekerjaan penyelesaiannya dilaksanakan tidak tepat waktu atau munculnya pembengkakan biaya. Akan tetapi, hendaknya perlu diperhatikan bahwa kedua hal itu hanya merupakan titik awal dari suksesnya proyek yang sedang dilaksanakan.

Permasalahan adalah bagaimana proyek yang dilaksanakan mampu menciptakan kondisi yang mendorong perkembangan bisnis pemilik aset menjadi lebih maju dan berkembang Engineering untuk Pengelolaan Konstruksi tanpa melupakan standar proses yang berlaku di negara.

Pemilik aset hendaknya berperan aktif dalam perencanaan dan konstruksi proyek dapat dilihat pada gambar 1, serta tidak menyerahkan begitu saja semua permasalahan kepada pihak konsultan. Melalui pendekatan ini, proyek gedung yang akan dibangun secara dinamis mampu merefleksikan misi dan citra perusahaan, serta membuat suasana menjadi lebih inovatif, dan menciptakan lingkungan kerja yang lebih energik. Untuk itu, sebagai pemilik aset diharapkan selalu berada bersama dalam tim untuk mengikuti proses pelaksanaan dan mengartikulasikan visi ke depan dalam konsep ruang kerja yang diinginkan. Di samping itu, ia dapat memberikan motivasi juga harus dapat merealisasikan visi yang diinginkan. Dengan kata lain, pemilik aset hendaknya turut terlibat dalam pembangunan dan bukan sekedar sebagai pemilik saja.

Kita dapat memahami bahwa tidak banyak orang yang berani melakukan pendekatan ini, karena hanya beberapa yang memiliki pemahaman di bidang konstruksi dan

Peter F. Kaming, F.X Siswojo

320 ISBN: 978-979-1317-98-6

desain. Selain itu, tidak banyak pelaku bisnis di bidang ini, karena trauma dengan melihat pengusaha jenis ini, sekali mengalami kegagalan mereka sulit untuk melupakannya.

Tujuan paper adalah 1) memaparkan teori value engineering dan praktiknya terhadap proyek konstruksi; dan 2) menyajikan sebuah studi kasus praktik Value Engineering di bidang Mekanikal dan elektrikal pada sebuah gedung komersial di Indonesia

Gambar 1. Tingkat Pengaruh Pengambil Keputusan Terhadap Biaya Bangunan.

(Dell'Isola, A., 1982)

B. PENTINGNYA DESAIN DAN INOVASI BERNILAI TINGGI Seorang arsitek menceritakan tentang pengalamannya setelah membangun sebuah gedung di kawasan perumahan suatu kota. Gedung ini tampak berdiri dengan arsitektur yang megah dan indah, namun karena lokasinya tidak strategis, keindahan arsitektur itu sama sekali tidak menunjukkan VE. Hal ini disebabkan akses untuk menuju ke lokasi tersebut harus melewati sebuah gedung perbankan yang lebih memiliki popularitas di masyarakat. Akibatnya perusahaan yang berarsitektur megah ini terkesan tidak menunjukkan adanya VE. Suka atau tak suka, gedung yang kita gunakan akan merefleksikan identitas bisnis sehingga perlu adanya sikap konsistensi terhadap hal ini. Dalam korporasi bisnis, penampilan gedung harus diserasikan dengan jenis serta kegiatan usahanya. Dalam hal ini kita tidak perlu berpegang pada konsep konvensional yaitu bahwa desain gedung yang megah, menarik, dan elegan akan membangun citra perusahaan. Padahal kondisi yang demikian itu justru mengeluarkan biaya lebih besar daripada konsep desain gedung biasa.

Desain yang megah tidak hanya bergantung pada material semata Oleh sebab itu, desain dan perencanaan awal harus dibuat dan dicermati kesesuaiannya dengan visi perusahaan. Visi yang dimiliki perusahaan berfungsi sebagai filter untuk menyeleksi desainer dalam membuat rancang bangun gedung. Visi tersebut muncul di luar inti VE. Sebagai contoh, apabila bisnis kita di bidang advertising, desain gedung harus mampu mengakomodasikan berbagai kegiatan yang mendukung pekerjaan itu, misalnya menciptakan lingkungan kerja yang dinamis dan dapat merefleksikan peruntukan ruangan perusahaan dengan sempurna. Desain gedung dengan rancangan banyak penyekatan tidak akan mengekspresikan transparansi terhadap inti peruntukannya. Konsep desain yang diajukan oleh para desainer dalam rangka membangun gedung ini hendaknya merupakan kombinasi dari visi perusahaan.

Praktik Value Engineering Pada Pekerjaan Mekanikal Dan Elektrikal

ISBN: 978-979-1317-98-6 321

C. PENERAPAN VALUE ENGINEERING SECARA UMUM Secara umum VE adalah kegiatan yang menyangkut usaha untuk mengoptimalkan kualitas ataupun kuantitas material yang digunakan dalam kegiatan projek konstruksi. Dengan kata lain, VE adalah suatu upaya agar proyek pembangunan gedung dapat diselesaikan dengan metode yang paling murah, mudah pelaksanaannya, dan cepat waktunya. Untuk mencapai VE yang baik dan memuaskan, hendaknya jangan terpengaruh hanya pada elemen atau perlengkapan yang besar dan mewah, namun yang dapat merefleksikan filosofi dan desain secara fisik sebagai peralatan yang penting sesuai dengan misi kegiatan usahanya.

Untuk merealisasikan VE, kita akan menghadapi tantangan berat karena biasanya proyek pembangunan itu telah dirancang dan diperhitungkan perkiraan biaya pembangunannya secara matang. Akan tetapi, untuk merealisasikan VE, pemilik aset memerlukan minimal enam langkah yang dapat dilakukan, yaitu (1) melibatkan semua pihak terkait; (2) memonitor penggunaan uang; (3) perencanaan yang baik; (4) menghindari spekulasi; (5) mengintegrasi detail sistem; (6) Timbulnya harga baru.

Melibatkan Semua Pihak. Dalam pembangunan sebuah proyek, pemilik aset harus menjalin kerja sama dengan pihak terkait lainnya sehingga dapat menekan biaya dan memenuhi sasaran estetika. Agar diperoleh efisiensi, baik biaya maupun material, harus dibentuk tim yang terdiri atas para ahli yang berkaitan dengan proyek pembangunan gedung.

Memonitor Penggunaan Uang.

Memonitor penggunaan uang merupakan sebuah permasalahan yang elementer dan sangat penting, misalnya pengurangan kuantitas penggunaan material, sudah pasti akan mengurangi biaya, dan perubahan ini sepintas tidak tampak dengan jelas pada awalnya namun menjadi besar pada rincian akhirnya. Sebagai pemilik aset, kita berkewajiban mendesak kontraktor dan menanyakan RAB (Rencana Anggaran Bangunan) yang memuat perkiraan biaya yang besar dan menyarankan untuk mencari material dan metode alternatif yang lebih mudah dan murah tanpa menghilangkan kualitas bangunan.

Sebagai contoh, penggunaan baut pada sambungan akan lebih murah dibanding pengelasan. Contoh lainnya adalah mendesak engineer yang mendesain ruangan langit-langit sedemikian rupa sehingga tidak terlalu besar untuk pemasangan pipa-pipa dan saluran kabel listrik. Satu hal yang dapat dicatat bahwa dalam ilmu arsitektur, falsafah dan perincian pelaksanaan pembangunan gedung sangat erat hubungannya dengan integritas dan kesatuan desain sehingga pemilik aset harus memastikan dan menjamin realisasi-nya.

Perencanaan yang Baik. Studi value engineering tidak boleh dilaksanakan terburu-buru namun harus mengikuti urutan jadwal terlebih dalam menangani proyek yang besar dan kompleks. Peninjauan jadual akan dilakukan secara sistematis dan disertai redesain hal-hal yang mungkin diperlukan sebelum proyek dilaksanakan sehingga biaya yang dikeluarkan tetap sesuai dengan alokasi anggaran yang telah ditentukan.


322 ISBN: 978-979-1317-98-6

Hindarkan Spekulasi. Pemilik aset hendaknya selalu mengingatkan kepada kontraktor dan konsultan bahwa harga yang diajukan dalam proses pembangunan dijabarkan secara rinci dan jelas di dalam pengajuan perencanaannya. Membuat perkiraan merupakan ilmu noneksakta dan sangat riskan yang dapat berpengaruh terhadap pengurangan peralatan khusus pada bangunan gedung karena estimasi yang terlalu dini. Apabila dihadapkan pada pilihan yang sulit, kita dapat meminta arsitek untuk membuat daftar peralatan gedung yang sesuai dengan ketersediaan atau kecukupan dana. Kita harus memberikan prioritas realisasipenyelesaian menurut daftar, dan yang lebih penting lagi adalah rincian jadual waktu pengerjaan, umpamanya diawali dengan penyelesaian atap, kemudian dilanjutkan dengan pengerjaan lantai kamar mandi yang dijadualkan setelah selesai pekerjaan atap. Kita harus menjalin kerja sama dengan kontraktor untuk membuat alternatif pilihan harga material dan membuat keputusan yang tidak mengikat terhadap sub kontrak.

Mengintegrasikan Sistem Terinci. Kita harus banyak bertanya kepada arsitek tentang pengintegrasi-an sistem yang digunakan, misalnya desain sistem penerangan (Lighting Design), mengapa sistem penerangan gedung tidak dibuat fleksibel dengan menyesuaikan dan memanfaatkan sinar matahari yang masuk ke lantai hingga jendela langit-langit. Terciptanya integrasi sistem secara rinci yang berterkaitan dengan penerangan yang dinamis akan memungkinkan tiap departemen secara otomatis menyesuaikan kebutuhan penerangan yang memanfaatkan sinar matahari. Hal itu tentunya dapat menekan biaya lebih rendah dengan tanpa mengurangi lingkungan kerja yang nyaman bagi karyawan.

Timbulnya harga baru.

Setiap perubahan atas perencanaan awal memiliki konsekuensi terhadap timbulnya harga baru. Perhitungan untuk material baru yang dikeluarkan dapat kita ketahui sangat mudah, yaitu rumus: harga premium sama dengan desain baru ditambah dengan perkiraan pertambahan nilai.

Adanya perhitungan ini disebabkan oleh kurang pemahaman secara pasti bagi kontraktor terhadap konsep desain baru tersebut. Para kontraktor menempuh jalan aman dalam penawarannya sehingga dapat menutup timbulnya biaya-biaya tak terduga. Dalam kondisi semacam ini, apabila kita menggunakan perhitungan sesuai dengan metode harga premium di atas akan mengakibatkan krisis keuangan sehingga akan lebih baik apabila pihak pemilik aset memutuskan untuk mencoba melakukan pembelian secara langsung. Dengan begitu kita dapat memperoleh desain yang tepat sekaligus mendapatkan kepastian harga, dan terhindar dari mahalnya harga yang berpatokan pada estimasi semata.

D. TEKNIK VALUE ENGINEERING VE adalah suatu metodologi yang telah lama diketahui dan diterapkan dalam sektor industri. VE adalah proses mengidentifikasi kesempatan untuk menghilangkan biaya yang tidak perlu (unnecessary cost) dengan tetap menjamin mutu, kehandalan, kinerja dan faktor-faktor penting lainnya untuk memenuhi harapan customer. Improvement


ISBN: 978-979-1317-98-6 323

yang dihasilkan merupakan rekomendasi yang dibuat oleh sebuah tim multidisiplin yang mewakili berbagai pihak yang terlibat. VE adalah usaha yang sistematis untuk meningkatkan nilai (value) serta mengoptimalkan life-cycle cost and energy.

Teknik VE dapat digunakan untuk mencapai beberapa tujuan, seperti penghematan biaya, mempersingkat waktu pelaksanaan serta meningkatkan mutu, kehandalan dan kinerja. VE juga dapat mengoptimalkan penggunaan sumber daya uang, tenaga kerja dan material dengan menghilangkan biaya yang tidak perlu tanpa mengorbankan mutu ataupun performance.

Penerapan VE sedapat mungkin dilaksanakan pada awal pekerjaan/proyek. Semakin awal proses VE dilakukan, semakin besar potensi penghematan yang dapat dicapai. Hubungan antara waktu pelaksanaan VE dengan penghematan biaya dapat dilihat pada Gambar 2., idealnya penerapan VE dapat dilakukan pada tahap planning and analysis sampai working drawings .

Gambar 2. Optimasi faktor yang mempengaruhi prraktik Value Engineering.

(Dell'Isola, A., 1982)

Kunci utama dalam melakukan VE adalah dengan menggunakan VE Job Plan. VE Job Plan adalah sebuah pendekatan untuk memecahkan masalah, dan bukan hanya sekedar mencari pengurangan biaya dapat dilihat pada Gambar 3 , detail setiap tahap dapat dilihat pada Gambar 4 dan untuk menganalisis fungsi dapat dilihat pada Gambar 5 serta untuk mengkaji masalah dapat digunakan diagram tulang ikan yang dapat dilihat pada Gambar 6

Secara skematis VE Job plan dapat digambarkan seperti dibawah ini .

Gambar 3. Sketmatik VE Job Plan (Dell'Isola, A., 1982)


324 ISBN: 978-979-1317-98-6

VE Job Plan terdiri dari 5 tahap, yaitu :

Tahap I : Pengumpulan Informasi

Tahap II : Tahap Kreatif dan Pengumpulan Ide

Tahap III : Tahap Analisa/ Evaluasi & Seleksi

Tahap IV : Pembuatan Proposal

Tahap V : Presentasi

Gambar 4. Urutan Kerja Tahapan Pelaksanaan VE (Dell'Isola, A., 1982)

Tahap Informasi meliputi pengumpulan informasi dan analisis fungsi

Pengumpulan informasi dari permasalahan, tujuan sampai ke potensi penghematan. Pengumpulan informasi khususnya untuk mengali masalah dapat mengunakan konsep tulang ikan pada Gambar 5. Analysis fungsi terdiri dari FAST diagram sampai seleksi fungsi untuk menjadi obyek studi . Sebagai konsep diagram FAST dapat dilihat pada Gambar 6.

Tahap Kreatif meliputi Pemunculan ide kreatif dengan teknik kreatif.

Tahap Analisis meliputi pengkajian sejumlah ide yang muncul pada tahap sebelumnya sampai pemilihan yang terbaik dari sejumlah ide.

Tahap Proposal meliputi penjelasan perubahan sampai dengan membuat gambar.

Tahap Presentasi meliputi laporan yang siap dipresentasikan.


ISBN: 978-979-1317-98-6 325

Gambar 5. Diagram Tulang Ikan untuk Mengkaji Masalah.

Gambar 6. Diagram FAST

E. PRAKTIK VALUE ENGINEERING PADA SISTEM TATA UDARA

Analisis Value Engineering (Job Plan) adalah sebuah pendekatan untuk memecahkan masalah, dan bukan hanya sekedar mencari pengurangan biaya.

Tahap Informasi Pada desain awal, sistem AC yang digunakan untuk proyek mall tersebut adalah Water Cooled Chiller. Sistem tersebut dipilih karena water cooled chiller memenuhi kreteria sebagai berikut yaitu: 1) bentuk bangunan yang sangat besar dan dapat melayani ruang yang cukup jauh.; 2) penempatan AHU cukup jauh; 3) umur peralatan cukup panjang; dan 4) kapasitas AHU bisa disesuaikan dengan kebutuhan ruangan.

Permasalahan yang ditimbulkan dari penggunaan sistem water cooled tersebut adalah: initial investment relatif besar dibandingkan dengan Air Cooled karena memerlukan condensing water pipe; condensing pump; dan cooling tower tetapi pemakaian energi lebih effisien; biaya perawatan lebih murah; kapasitas relatif konstan; refrigerant piping sederhana.Lihat Gambar 7 .


326 ISBN: 978-979-1317-98-6

Gambar 7 : Water Cooler Chiller

Simple Cost Worth Analysis : Cost Model Worhsheet pada desain awal sebagai berikut:

Tabel 1. Cost Model Worhsheet Biaya Elemen Bangunan RP %

Pekerjaan Struktur 34.245.000.000 33,59 Pekerjaan Arsitektur 31.235.000.000 30,64 Pekerjaan M & E 36.465.000.000 35,77 Total Biaya 101.945.000.000 100,00

Berdasarkan hukum distribusi pareto semua lebih 20 % dan dapat di ambil yang paling besar dan secara umum potensial saving lebih besar yaitu pekerjaan Mekanekal dan Elektrikal.

Cost Model Breakdown Worksheet

Desain awal dari Cost Model Breakdown Worksheet seperti pada table 2.

Tabel 2. Cost Model Breakdown Worksheet Pekerjaan M & E RP %

Sistem Catu Daya Listrik dan Distribusi 12.762.750.000 35,00 Sistem Tata Udara 12.398.100.000 34,00 Sistem Pemadam Api dari Alarm 4.011.150.000 11,00 Sistem Instalasi Air Bersih&Air Kotor 4.922.775.000 13,50 Sistem Tata Suara 922.775.000 1,00 Sistem Transportasi Vertikal 1.093.950.000 3,00 Telekomunikasi 729.300.000 2,00 Sistem Instalasi Penangkal Petir 182.325.000 0,50 Total Biaya Pekerjaan M&E 36.465.000.000 100,00

Analisa Fungsi dapat diambil berdasarkan pada prosentase biaya, dan dari hukum distribusi Pareto mengatakan 20 % bagian akan mewakili 80 % dan berdasarkan cost model yang di VE item no. 1 & 2


ISBN: 978-979-1317-98-6 327

Simple Cost Worth vs Functional Analysis

Simple Cost Worth

Desain awal Cost Worth seperti pada Tabel 3. Tabel 3. Simple Cost Worth

Cost RP Worth RP Cost/worth Pekerjaan Struktur 34.245.000.000 33.950.000.000 1,009 Pekerjaan Arsitektur 31.235.000.000 30.840.000.000 1,013 Pekerjaan M & E 36.465.000.000 32.600.000.000 1,119 Total Biaya 101.945.000.000 97.390.000.000 1,047

Cost per Worth berdasarkan harga pasar yang berlaku, maka cost per worth pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal mempunyai kesempatan Value Engineering besar.

Simple Cost Worth vs Functional Analysis Desain awal Simple Cost Worth vs Functional Analysis seperti pada Tabel 4.

Tabel 4. Simple Cost Worth vs Functional Analysis Pekerjaan M & E Cost Rp Worth Rp Cost/worth

Sistem Catu Daya Listrik & Distribusi 12.762.750.000 12.095.000.000 1,06 Sistem Tata Udara 12.398.100.000 9.275.000.000 1,34 Sistem Pemadam Api dari Alarm 4.011.150.000 3.990.000.000 1,01 Sistem Instalasi Air Bersih & Kotor 4.922.775.000 4.862.000.000 1,01 Sistem Tata Suara 364.650.000 383.000.000 0,95 Sistem Transportasi Vertikal 1.093.950.000 1.075.000.000 1,02 Telekomunikasi 729.300.000 740.000.000 0,99 Sistem Instalasi Penangkal Petir 182.325.000 180.000.000 1,01 Total Biaya Pekerjaan M&E 36.465.000.000 32.600.000.000 1,12

Simple Cost Worth vs Functional Analysis Chiller. Desain awal dari Simple Cost Worth vs Functional Analysis Chiller seperti pada Tabel 5. Terlihat pada tablel nilai C/W untuk Peralatan Chiller besar (1,95).

Tabel 5. Simple CostWorth vs Fungtional Analysis Chiller. Cost Worth Cost/worth

System Tata Udara K. Kerja K. Benda P/S RP RatioPeralatan Chiller Mendinginkan Pendinginan P 6.157.850.000 3.150.000.000 1,95

instalasi lainnya 6.240.250.000 6.125.000.000 1,02

System Tata Udara 12.398.100.000 9.275.000.000 1. 33

Fungsi

Tahap Kreatif :

Pada tahap kreatif dapat ditemukan 4 alternatif sebagai berikut: Alternative Awal mengunakan Water Cooled Chiller York; Alternatif I Water Cooled Chiller Carrier; Alternatif II Air Cooled Chiller Carrier; Alternatif III Air Cooled Chiller York, yang kemudian akan dianalisis pada tahap selanjutnya.


328 ISBN: 978-979-1317-98-6

Tahap Penentuan Assesment awal

Tujuan tahap ini mengenevaluasi alternatif-alternatif yang dihasilkan tahap kreatif; dan mengkaji keuntungan dan kelemahan. Berikut ini disajikan Simple T – Chart keuntungan dan kerugian aktivitas ME dari gedung tesebut.

Assesment kedua

Tujuan tahap ini mengevaluasi alternatif-alternatif yang dihasilkan pada tahap kreatif; dan mengkaji kriteria yang seperti pada pada Tabel 7.

Berdasarkan kreteria diatas dapat dibuatkan Relative Weight Worksheet dan Feasibility Ranking Format

Relative Weight Worksheet

Hasil hitungan Relative weight worksheet ditunjukkan pada Tabel 8.

Feasibility Ranking Format

Feasibility Ranking Format untuk menghitung total weight dari masing-masing alternatif dapat dilihat pada Tabel 9.

Tabel 6. Simple T – Chart Keuntungan dan Kerugian Bobot

Keuntungan KerugianDesain Awal Keawetan Jangka Panjang Teknologi tdk Sederhana 1,0Water Cooled Chiller Biaya pemeliharaan rendah Biaya relatif mahal 2,0(Screw Compresor) Penghematan Wkt Petaka 2,0Jumlah 5,0Alternatif I Keawetan Jangka Panjang Teknologi tdk Sederhana 1,0Water Cooled Chiller Biaya pemeliharaan rendah Biaya relatif mahal 2,0(Recip Compresor) Penghematan Wkt Petaka 2,0Jumlah 5,0Alternatif II Penghematan Wkt Petaka Keawetan Jangka panjang 2,0Air Cooled Chiller Teknologi Sederhana Lama Waktu Petaka 0,5Carrier Biaya Relatif Murah 3,5Jumlah 6,0Alternatif III Penghematan Wkt Petaka Lama Waktu Petaka 2,0Air Cooled Chiller Mudah Dilaksanakan Keawetan Jangka panjang 1,0York Biaya Relatif Murah 3,5Jumlah 6,5

Analisis (Perbandingan Ide)

Tabel 7. Kriteria Biaya Relatif Murah 3,5 Mudah Dilaksanakan 1,0 Penghematan waktu Petaka 2,0 Teknologi Sederhana 0,5 Keawetan jangka Panjang 1,0 Biaya Pemeliharaan rendah 2,0 Total Nilai 10,0


ISBN: 978-979-1317-98-6 329

Tabel 8. Relative Weight Worksheet Kriteria

1 2 3 4 5 6 JmlA Desain Awal 5 5 5 15 A = State of art

Alt I 5 5 5 15 10 - Off the shelfAlt II 5 5 5 15 0 - New TechnologyAlt III 5 5 5 15

B Desain Awal 5 3 4 12 B = Cost of DevelopmentAlt I 5 4 5 14 10 - No costAlt II 7 6 5 18 0 - High costAlt III 6 5 5 16

C Desain Awal 5 5 5 15 C = Time to implementAlt I 5 4 4 13 10 - Extremely shortAlt II 5 6 4 15 0 - Extremely longAlt III 5 6 6 17

D Desain Awal 5 4 3 12 D = Prob ImplementAlt I 5 4 4 13 10 - excelent changeAlt II 6 6 6 18 0 - no changeAlt III 7 6 4 17

E Desain Awal 3 5 2 10 E = Potential savingAlt I 7 6 4 17 10 - Large savingsAlt II 5 4 6 15 0 - No saving

Bobot RelatifNo Alternatif ide

Tabel 9. Feasibility Ranking Format

KRITERIA ALT A B C D E TOTAL WEIGHT1 Desain Awal 15 12 15 12 10 642 Alt I 15 14 13 13 17 723 Alt II 15 18 15 18 15 814 Alt III 15 16 17 17 18 83

Assesment ketiga

Tujuan tahap ini mengenevaluasi alternatif-alternatif yang dihasilkan tahap kreatif; dan mengkaji yang diambil dari rumus sebagai berikut :

• Dt = jml keputusan utk perbandingan Bobot relatif

• N = jumlah alternatif yang dihasilkan dari fase kreatif

Dt = (N x (N-1) ) / 2

Dt = (6 x (6-1) ) / 2

Dt = 15

Format Matrik

Penentuan Bobot dapat dilihat pada Tabel 10.


330 ISBN: 978-979-1317-98-6

Tabel 10 : Format Matrik - Penentuan Bobot

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 151 Biaya Relatif Murah 7 6 5 6 5 29 102 Mudah Dilaksanakan 3 4 4 5 4 20 6,93 Penghematan Waktu Petaka 4 6 5 7 4 26 9,04 Teknologi Sederhana 5 6 5 7 4 27 9,35 Keawetan Jangka Panjang 4 5 3 3 4 19 6,6

Bobot yg diberikanNo KriteriaBobot Relatif utk pemilihan keputusan

Analisis Matrik

Hasil analisis matriks dapat dilihat pada Table 11.

Tabel 11. Analisis Matrik

No

10 = Bobot sangat Pen

Tertinggi1 - Poor; 2 - Fair, 3 - Good; 4 - Excelent

1 = Bobot tdk. Penting1

A B C D E F

6,1 9,4

12,3 9,41 2 2

10 13,5 16,8 17,42

220 13,5 16,8 26,1 18,4 18,7

2 2 2

330 20,3 25,2 17,4 18,4 28,1

3 3 3

430 20,3 25,2 26,1 18,4 37,4

3 3 3

Mud

ah d

ilaks

anka

n

Peng

hem

atan

Wkt

Pel

aks

Tekn

olog

i Sed

erha

na

33

32

33

2

Keaw

etan

Jan

gka

Panj

ang

Biay

a pe

mel

ihar

an re

ndah

KRITERIA

1

ALT

10 6,8 8,4 8,7

Biay

a Re

latif

Mur

ah

2

3

4

Desain Awal

Alt I

Alt II

Alt III157,4

79,4

113,5

Ket

139,4

Total

Tahap Pengembangan : Pada tahap ini bertujuan: Mengembangkan alternatif terbaik dari sisi ekonomi; dan Mengetahui Life Cycle Cost

Proposal Cost Model Alt. III VS Desain Awal

Proposal Cost Model tersebut dapat dilihat pada Tabel 12.

Tabel 12. Proposal Cost Model Alt. III VS Desain Awal No Air Cooled Water Cooled

Alt. III Desain AwalI. MECHANICAL INVESTMENT

1 Unit Chiller USD 350.000,00 USD 522.000,002 Unit Cooling Tower (USD 35/TR) USD - USD 94.500,003 CHW Pump (USD 4.5/GPM) USD 9.271,50 USD 9.450,004 Condensate Pump (USD 4.5/GPM) USD - USD 14.437,505 CT Make up Water Pump (USD 4,5/GPM) USD - USD 144,386 CHW Pipe Installation USD - USD -7 Water Pipe Installation for CT USD - USD 28.800,00

SUB TOTAL MECHANICAL INVESMENT USD 359.271,50 USD 699.331,88


ISBN: 978-979-1317-98-6 331

Life Cycle Cost Worksheet Alt.III VS Desain Awal

Life cycle Worksheet Alternative III versus Desiain Awal dapat dilihat pada Tabel 13 dan Table 14.

Tabel 13 . Life Cycle Cost Worksheet Alt.III VS Desain Awal (1) No Air Cooled Water Cooled

Alt. III Desain Awal

II. OPERATING COSTPower Consumption at Spesific Load (KW) 509 KW 480 KWTotal KVA 636 KVA 600 KVA

TOTAL ELECTRICITY COST/DAY USD 979,60 USD 924,37SUB TOTAL COST/YEAR (356 days) USD 348.737,98 USD 329.076,53maintenance cost/year USD 35.927,15 USD 33.466,59

TOTAL OPERATION COST/YEAR (356 days) USD 384.665,13 USD 362.543,13SAVING OPERATIONAL COST PER YEARS

Tabel 14. Life Cycle Cost Worksheet Alt.III VS Desain Awal (2) No Air Cooled Water Cooled

Alt III Desain AwalSUB TOTAL MECHANICAL INVESMENT USD 359.272 USD 669.332TOTAL OPERATION COST/YEAR (356 days) USD 384.665 USD 362.543Dalam Juta RpSUB TOTAL MECHANICAL INVESMENT 3.305 6.158TOTAL OPERATION COST/YEAR (356 days) 3.539 3.335PVIFA (12,40) 6,7 6,7NPV 27.016,06 28.505,01PVIFA (20,40) 4,9 4,9NPV 20.646,00 22.501,30

Tahap Rekomendasi Kesimpulan: Berdasarkan analisis Value Engineriing, maka dipilih alternatif III yaitu Air Cooled Chiller dengan merk York.

Saran:: Sebelum menentukan kapasitas Chiller perlu menghitung perkiraan beban pendinginan, yang sesuai dengan bangunan Pulogadung Trade Centre , sehingga konsumsi listrik untuk sistem tata udara dapat optimal.; Pengunaan Air Cooled Chiller dengan merk York. adalah tepat dan dapat diterapkan.

F. KESIMPULAN Kesimpulan dari tulisan ini adalah bahwa dalam melakukan kegiatan bisnis pengelolaan pembangunan proyek gedung terdapat beberapa isu penting (lihat tabel 12 dan 13) , yaitu: 1) Desain dengan biaya awal biasanya menghasilkan biaya operasi yang rendah namun tidak menjamin life cycle cost yang optimum. 2) Agar penerapan VE bisa efektif diperlukan peninjauan kondisi lapangan dan penyesuaian penerapan metodologi standar VE. 3) Pemilik aset hendaknya selalu terlibat baik langsung maupun mewakilkan manajer proyek yang terpercaya dalam penerapan VE agar setiap


332 ISBN: 978-979-1317-98-6

proses pelaksanaan pembangunan proyek, sehingga didapat desain yang menjamin life cycle cost yang optimal.

G. DAFTAR PUSTAKA 1) Back WE and Boles, WW, 1992,Defining Triangular Probability Distribution

From. Historical Cost Date, Journal of Construction Engineering and Management.

2) Brown J.A, 1998, 15 Keys for Successful Construction, Estimating and Bidding Transaction of AACE Internasional, AACE International.

3) Clarke, DE, 2001, Monte Carlo Analysis = Ten Years of Experience, Technical Article-Roll of RiskSeries 43.

4) Chandra, S., 1986, Introduction and The Application of Value Engineering for Efficiency, Jakarta.

5) Dell'Isola, A., 1982, Value Engineering in the Construction Industry, 3th, Van Nostrand Reinhold, New York.

6) Kelly, J. and S. Male, 1993, Value Management in Design and Construction, E&FN Spoon, London.

7) O'Brian, Value Analysis in Design and Construction, McGraw-Hill.

8) Yuan, LL and Pheng, LS, 1992, Just-in-Time Productivity for Construction, National Prints, Singapore.

9) Zimmerman, Larry W. and D.H. Glen, 1982, Value Engineering a Practical Approach for Owners Designer and Contractors, Van Nostrand Reinhold,

praktik value engineering pada pekerjaan mekanikal...

Documents