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Seite 1Medien- und Analystenkonferenz 01.03.2017

Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG

2016


Inhaltsverzeichnis Seite

Wichtige Ereignisse 2016 3

Reingewinn aus Vermietung unverändert deutlich über Dividendensumme 4

Eigenkapitalrentabilität ohne Bewertungsveränderungen erneut über 10% 5

Net Asset Value pro Aktie deutlich gesteigert 6

Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende 7

Breite Aktionärsstruktur 8

Stabiles Kernaktionariat 9

Referenzindex SXI Swiss Real Estate Shares erneut deutlich übertroffen 10

Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich 11

Nettorendite der Renditeliegenschaften mit 5.6% unverändert hoch 12

Erwarteter Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften 13

Diversifikation bezüglich Nutzungsart: WTCL erhöht Büroanteil 14

Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern 15

Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil 16

Entwicklungen und Transaktionen 17

Erfolgsrechnung 24

Positive Bewertungsveränderungen von 0.3% 25

Bilanz 30

Highlights aus finanzieller Sicht 35

Ausblick 2017 36

54. ordentliche Generalversammlung 37

Ihre Ansprechpartner 38


Wichtige Ereignisse 2016

2016

Verkauf «Zuchwilerhof» in Zuchwil

Verkauf Stockwerk-einheiten in Widnau

Verkauf Beteiligung anCorestateCapitalHoldingS.A.

Verkauf letzte Wohnung der «Résidence Bel-Orne»in Lausanne

Mehrfamilienhäuser in Kilchberg planmässig fertiggestellt

Baustart Promotionsprojekt «eden7» in Zürich

Erwerb des «World Trade Center Lausanne»


Reingewinn aus Vermietung unverändert deutlich über Dividendensumme

* Latenter Steueraufwand zum durchschnittlichen Steuersatz

Mio. CHF

44.048.5

43.8 43.9 46.2

6.3

6.912.9

9.3 3.0

4.8

1.9 1.11.9

2.7

0.80.2 4.0

1.07.6

0

10

20

30

40

50

60

2012 2013 2014 2015 2016

Vermietung Verkauf* Bewertungsveränderungen* a.o. Erträge / assoz. Ges. (ab 2013)


Ziel im Mehrjahresdurchschnitt

10.3% 10.4%

11.6%

10.4% 10.7%

9.4%10.0%

11.4%

10.1% 10.2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2012 2013 2014 2015 2016

EK-Rendite EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen)

Eigenkapitalrentabilität ohne Bewertungsveränderungen erneut über 10%


264 270 272 279 295

2040

60

80

0

60

120

180

240

300

360

2012 2013 2014 2015 2016

Net Asset Value Dividende (kumuliert)

Net Asset Value pro Aktie deutlich gesteigert

CHF


0

5

10

15

20

25

30

35

2012 2013 2014 2015 2016

Reingewinn Reingewinn (exkl. Marktwertveränderungen) Dividende (2016: Antrag VR)

CHF

Reingewinn pro Aktie substanziell über Dividende


* stichtagsbezogen

Breite Aktionärsstruktur

43%

30%

13%

8%5%

1%

31.12.2016*

Family Offices, sonstige juristische Personen

Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen

Dispo-Bestand

Banken, Fonds, Investmentgesellschaften

Natürliche Personen

Verwaltungsrat / Management

Rund 1’100 eingetragene Aktionäre

95% der eingetragenen Aktien werden von Aktionären mit Domizil in der Schweiz gehalten


Beteiligung gemäss Aktienregister per 31.12.2016 oder letzter Meldung gemäss Börsengesetz (BEHG)

Meldepflichtige Transaktionen (nach Bilanzstichtag):24.01.2017 CPV/CAP Pensionskasse Coop unterschritt 10%

Stabiles Kernaktionariat

Beteiligung

Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner) 33.4%

CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 10.5%

AXA Leben AG, Winterthur 6.6%

General Oriental Investments SA, Genf* 3.4%

Relag Holding AG, Hergiswil 3.3%

* Meldung vom 17.08.2011 Basis des Stimmrechtanteils ist die Anzahl ausstehender Aktien per Datum der Meldung.


Referenzindex SXI Swiss Real Estate Shares erneut deutlich übertroffen

Quelle: Bloomberg

Dividenden reinvestiert, indexiert

250

300

350

400

450

500

01.01.2016 01.04.2016 01.07.2016 01.10.2016 01.01.2017

IS (TR) SPI (TR) SXI Swiss Real Estate Shares (TR)


Wert des Immobilienportfolios in Mio. CHF per 31.12.2016

Diversifiziertes Schweizer Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich

Leman

Bern/Mittelland

Basel

114

81 83736

294

OstschweizZürich


Nettorendite der Renditeliegenschaften mit 5.6% unverändert hoch

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

2012 2013 2014 2015 2016

Leer

stan

d

Bru

tto-/N

etto

rend

ite

11.0%10.6%

9.1%

11.3%

12.5%

Bruttorendite Nettorendite Leerstand


Erwarteter Anstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften

Zürich, Uetlibergstrasse: Vermietungserfolg wird Leerstandsquote ab 2018 reduzieren

Zürich, Edenstrasse 20: Liegenschaft per Ende 2017 nahezu voll vermietet

Lyss, Industriering 43: Kündigung Hauptmieter; erste Vermietungserfolge von Teilflächen

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

31.12.2015 31.12.2016

Zürich, Uetlibergstrasse 130-134

Zürich, Edenstrasse 20

Belp, Airport Business Center

Lyss, Industriering 43

Dielsdorf, Honeywellplatz 1

Zürich, Media Campus

Reinach, Sternenhofstrasse 15/15a

Winterthur, Zürcherstrasse 15-21

übrige Leerstände


* stichtagsbezogen

Diversifikation bezüglich Nutzungsart: WTCL erhöht Büroanteil

45%

7%

29%

6%

6%7%

31.12.2016*

Büro Bildungswesen Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie Wohnen Parking

Strategiekonforme Diversifikation der Erträge

Gewerbe und Logistik als stabiles Element

Bildungswesen als zukunftsweisendes Segment

Detailhandel keine Shopping-Center ausschliesslich Erdgeschoss-Nutzungen


Diversifizierter Mietermix mit bonitätsstarken Hauptmietern

* stichtagsbezogen

6.5%5.7%

3.9%

3.8%2.7%

10.0%

67.4%

31.12.2016*

Kanton Zürich Kanton Waadt Migros Sauvin Schmidt Sulzer Chemtech Mieter 6 - 10 restl. Mieter

Total öffentliche Hand: 15.2%

Kanton Zürich und Kanton Waadt mit stabilen Anteilen

Kanton Zürich: ein Mieter – verschiedene Nutzer

KV Business School Kantonsarchäologie und Denkmalpflege Amt für Wirtschaft und Arbeit: RAV Berufsfachschule Winterthur weitere


Ausgeglichenes Mietvertragsfälligkeitsprofil

Mietvertragsfälligkeiten in % des Mietertrags

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Wohnen ohne festenVerfall

< 1 Jahr 1 - 2 Jahre 2 - 3 Jahre 3 - 4 Jahre 4 - 5 Jahre > 5 Jahre

31.12.2015 31.12.2016

2015 2016Ø Laufzeit aller Verträge Jahre 3.5 3.5

Ø Laufzeit der befristeten Verträge Jahre 4.4 4.5


Erarbeitung von Mehrwerten durch Entwicklungen und Transaktionen

Geschäftsliegenschaft, Widnau

Wohnliegenschaft «Schlossmatt»,Kilchberg«World Trade Center Lausanne»«Résidence Bel Orne», Lausanne

Geschäftsliegenschaft, Zuchwil


Zukauf – World Trade Center Lausanne

Attraktiver Bürokomplex mit knapp 19’000 m2 Mietfläche, 600 Tiefgaragenplätzen und moderner Infrastruktur

Verkehrsgünstige Lage: Kurze Distanzen zur Autobahn, dem Flughafen und in die City von Lausanne


Zukauf – World Trade Center Lausanne

Die miterworbene WTCL Services SA zeichnet vor Ort mit 11 Mitarbeitern für Vermietung, Verwaltung, Facility-Management und den hohen Qualitätsstandard verantwortlich

1’200 m2 komplett ausgestattete Büros und Konferenzräume sind auch kurzfristig anmietbar


Entwicklung – Kilchberg

Nach knapp zweijähriger Bauphase wurden die Wohnliegenschaften zeit- und kostengerecht fertiggestellt

Vermietung sämtlicher Wohnungen vor Bauvollendung; die letzte Wohnung wurde Anfang September bezogen


Entwicklung – Zürich

Auf der letzten Entwicklungsparzelle des «Giesshübel-Areals» entstehen 17 Wohnungen und 3 Ateliers

Bau wurde im Herbst 2016 gestartet, Bauvollendung ist im Sommer 2018 vorgesehen

Für alle Stockwerkeinheiten liegen beurkundete Kaufverträge vor


Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark»

Gestaltungsplan und Teilzonenplanänderung wurden den neuen Anforderungen der Mittelschule angepasst

Mit dem Kanton laufen Gespräche bezüglich des Standorts der geplanten Mittelschule «Zimmerberg»

Baufeld Mittelschule


Entwicklung – Genf, Rue de Lausanne 42 + 44

Urteil der ersten Gerichtsinstanz von der Stadt Genf nicht weitergezogen

Planungsarbeiten wieder gestartet; Beginn der Bauarbeiten im Jahr 2018 vorgesehen


Nettoliegenschaftsertrag gesteigert

2015 2016 ∆

Liegenschaftsertrag Mio. CHF 83.9 84.0 +0.1%

Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 12.4 4.0

Übriger Erfolg Mio. CHF 2.8 2.9

Total betrieblicher Ertrag Mio. CHF 99.2 90.9

Liegenschaftsaufwand Mio. CHF 9.1 8.9 -2.6%

Personal- und Administrationsaufwand Mio. CHF 11.3 11.2

Total betrieblicher Aufwand Mio. CHF 20.5 20.1

Bewertungsveränderungen Mio. CHF 2.6 3.6

Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 81.3 74.4


2015 2016

Höherbewertung Renditeliegenschaften Mio. CHF 17.1 19.8

Tieferbewertung Renditeliegenschaften Mio. CHF -13.9 -13.8Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF 0.9 0.4

Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF -1.5 -4.1

Total Mio. CHF 2.6 3.6

Ø kapitalgewichteterDiskontierungszinssatz Renditeobjekte 5.38% 5.29%

Ø kapitalgewichteterDiskontierungszinssatz Entwicklungsobjekte 5.74% 5.89%

Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften Mio. CHF 0.0 1.3

Positive Bewertungsveränderungen von 0.3%


Mio. CHF

Unterschiede in der Bewertung nach Nutzungsart

-6

-4

-2

0

2

4

6

Zürich Leman Basel, Bern,Mittelland

übrigeRegionen

Geschäfts-liegensch.

Gewerbe-liegensch.

Wohn-liegensch.

Entwicklungs-liegensch.

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

Geschäfts-liegensch.

Gewerbe-liegensch.

Wohn-liegensch.

Entwicklungs-liegensch.

Zürich Leman Basel, Bern,Mittelland

übrigeRegionen


2015 2016 ∆

Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 81.3 74.4

Finanzertrag Mio. CHF 3.0 2.3

Finanzaufwand Mio. CHF -16.2 -15.9

Ergebnis assoziierte Gesellschaft Mio. CHF 1.0 7.6

Ertragssteuern Mio. CHF -12.9 -8.9

Reingewinn Mio. CHF 56.2 59.5 +5.9%

Reingewinn (exkl. Bewertungsveränderungen 1)) Mio. CHF 54.3 56.8 +4.6%

Gewinn pro Aktie CHF 28.11 29.77

Gewinn pro Aktie (exkl. Bewertungsveränderungen 1)) CHF 27.14 28.42

1) Unter Berücksichtigung latenter Steuern

Reingewinn von CHF 29.77 pro Aktie


Gewinn aus Verkauf Corestate Capital Holding S.A. von CHF 7.6 Mio.

31.12.2016

Beteiligung per 01.01.2016 Mio. CHF 11.5

Verkaufserlös Mio. CHF -31.0

Ausbuchung Goodwill Mio. CHF 11.9

Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Mio. CHF 7.6

Beteiligung per 31.12.2016 Mio. CHF 0.0

Goodwill wurde zulasten des Verkaufserlöses ausgebucht

Beim Eintreten gewisser Bedingungen kann sich der Verkaufspreis noch um rund 5% erhöhen

Investition in Corestate erzielte in Schweizer Franken einen IRR von rund 18%

Nach Rückführung Darlehen und Verkauf der Beteiligung keine Investitionen im Ausland mehr


CHF

Steigerung des NAV pro Aktie trotz Ausschüttung von CHF 20

278.76295.47

1.00 5.94 29.77 -20.00

31.12.2015 Derivate /Verschiedene

Goodwill Gewinn Dividende 31.12.2016


Portfolio um 9% vergrössert

1'114 1'239

126

115 6 8

11 148

35

-

250

500

750

1'000

1'250

1'500

2015 2016

Liquidität und übrige AktivenBeteiligung an assoz. GesellschaftPromotionsliegenschaftenEntwicklungsliegenschaftenRenditeliegenschaften

558 591

64 62

662 620

121 124

-

250

500

750

1'000

1'250

1'500

2015 2016

Rückstellungen und latente SteuerverbindlichkeitenFinanzverbindlichkeitenübrige VerbindlichkeitenEigenkapital

PassivenAktivenMio. CHF


Diversifizierte Finanzierung

0

100

200

300

400

500

600

700

31.12.2015 31.12.2016

Anleihen

Festhypotheken

Roll-over Hypotheken mit Swaps

Roll-over Hypotheken

Nicht genutzte Kreditlinien von CHF 103 Mio.

Nicht belehnte Liegenschaften von CHF 528 Mio.

Alle Covenants eingehalten

Mio. CHF


EK-Quote auf 42.3%; LTV bei 45.5%

44% 44%41% 40%

42%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2012 2013 2014 2015 2016

Eige

nkap

italq

uote

45% 45%48%

53%

46%43% 41% 42% 41% 43%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

2012 2013 2014 2015 2016

LTV

LTV brutto

LTV netto


inkl. Anschlussfinanzierungen 2015 2016Ø Zinssatz am Bilanzstichtag % 2.43 2.18

Ø Zinsbindungsdauer Jahre 5.6 6.8

Mio. CHF

Zinsbindung von 6.8 Jahren; Ø Zinssatz um 25 Basispunkte gesenkt

78

24 30 5

114

14-

68 62

125

100

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

AnleihenHypothekenZinssatz


Zinsspread auf 340 Basispunkte gesteigert

2.8% 2.7% 2.5% 2.4% 2.2%

3.1% 3.2%3.1% 3.3%

3.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

2012 2013 2014 2015 2016

Net

tore

ndite

Ø Finanzierungskosten Zinsspread

5.6%5.9% 5.9%

5.6% 5.7%


Highlights aus finanzieller Sicht

10.2% Eigenkapitalrendite ohne Bewertungsveränderungen10.7% mit Bewertungsveränderungen

5.6% NettorenditeBasis für die Ausschüttung

4.0% DividendenrenditeBasis: CHF 20 Dividende pro Aktie

42.3% Eigenkapitalquote45.5% LTV

29.4% Total Return der Intershop-AktieSXI Swiss Real Estate Shares 11.4%


Unverändert anspruchsvoller Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen; Anstiegder Mieterträge im mittleren einstelligen Prozentbereich erwartet

Leerstandsquote der Renditeliegenschaften per 31.12.2017 auf Niveau Ende 2016 erwartet

Es wird kein Promotionsprojekt abgeschlossen; sich bietende Gelegenheiten für attraktive Verkäufe werden wahrgenommen; für Moosseedorf wurde ein Kaufrecht gewährt

Voraussichtlich geringere Finanzierungskosten und tiefere Zinserträge

Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften sind nicht prognostizierbar

Gelegenheiten für interessante Akquisitionen werden weiterhin wahrgenommen

Im Mehrjahresdurchschnitt geht Intershop unverändert von einer Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8% p. a. aus

Ausblick 2017


Donnerstag, 30. März 2017 / 16.00 Uhr

Cigarettenfabrik, Eventhalle 268, Sihlquai 268, 8005 Zürich

Ausgewählte Traktanden

Ausschüttungsantrag: CHF 20.00 pro Aktie

Wiederwahl als Verwaltungsrat sowie Wahl in den Vergütungsausschuss von Dieter Marmet Charles Stettler Michael Dober

Wiederwahl von Dieter Marmet als Präsident

Unveränderte maximale Entschädigungen für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung beantragt

54. ordentliche Generalversammlung


Dieter MarmetPräsident des VerwaltungsratesTelefon: +41 44 544 10 00E-Mail: [email protected]

Cyrill SchneuwlyChief Executive OfficerTelefon: + 41 44 544 10 00E-Mail: [email protected]

Thomas Kaul Chief Financial OfficerTelefon: +41 44 544 10 00E-Mail: [email protected]

Ihre Ansprechpartner

mailto:[email protected]



präsentation des geschäftsergebnisses der intershop ... · sulzer chemtech. mieter 6 - 10. restl....

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