Spis treści

1. Wstęp…………………………………………………………….……………………. 3

2. Podstawy rynku………………………………………………….…………………… 4

2.1. Definicje rynku………………………………………………...…………………… 4

2.2. Znaczenie nieruchomości w gospodarce…………………………………………….. 5

3. Charakterystyka nieruchomości…………………………………………………….... 6

3.1. Definicje nieruchomości….………………………………………………………….. 6

3.2. Cechy nieruchomości………………………………………………………………... 7

..3.3.Rodzajenieruchomości……………………………………………………………… ..8

3.4. Funkcje nieruchomości……………………………………………………………… 9

4. Charakterystyka rynku nieruchomości……………………………………..……… 10

4.1. Określenie rynku nieruchomości……………………………………………............10

4.2. Analiza cech charakteryzujących rynek nieruchomości…………………….………11

4.3. Specyfika rynku nieruchomości…………………………………………….……… 14

4.4. Uczestnicy rynku nieruchomości…………………………………………............... 16.

4.5. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości….......................... 18.

5. Podsumowanie………………………………………………………………………... 20

6. Literatura………………………………………………………………………………21

2

1.Wstęp

Przedmiotem badań niniejszej pracy jest rynek nieruchomości w Polsce raz specyficzne

cechy, które go charakteryzują. Specyfika tego rynku wynika ze szczególnych cech

opisujących kategorię „nieruchomość”, a podstawowymi są: nieprzenaszalność nieruchomości

oraz występowanie różnych praw do nieruchomości. Nieruchomość znacznie się różni od dóbr

masowych, które można w ogromnej ilości wyprodukować i sprzedać w obojętnie którym

miejscu na świecie.

Na podstawie dostępnej literatury wynika, że wielu autorów do tej pory zajmowało się tą

problematyką. Nie wszyscy jednak wskazywali na potrzebę indywidualnego w kontekście

ogółu stosunków gospodarczych traktowania rynku nieruchomości jako specyficznego rynku

zawierającego w swojej definicji elementy wyłącznie mu typowe.

Celem pracy jest wykazanie, iż ze specyficznych cech nieruchomości i praw z nią

związanych wynika odmienność rynku nieruchomości, który jednak w kwestiach zasadniczych,

dotyczących mechanizmu rynkowego i praw nim rządzących jak: popyt, podaż i cena

zachowuje się tak samo jak inne rynki.

3

2. Podstawy rynku

2.1. Definicje rynku

Kategoria rynku należy do podstawowych i najczęściej omawianych kategorii

ekonomicznych, z tego względu doczekała się wielu definicji. Najbardziej klasycznym

traktowaniem rynku jest założenie, że jest to „miejsce dokonywania transakcji kupna -

sprzedaży dóbr oraz usług”. Ze względu na postępujący rozwój bardzo różnych form

sprzedaży, w tym również internetowej, pojęcie miejsca należy traktować szeroko bez

podawania szczegółowych cech i właściwości. Definicja ta jednak ma szczególny sens w

przypadku nieruchomości, ponieważ jest to jedyny przedmiot transakcji przywiązany do

konkretnego miejsca.

Inną trafną definicje obejmującą wszystkie istotne kwestie formułuje W. Wrzosek, który

stwierdza, że „rynek może być określony jako ogół stosunków zachodzących między

podmiotami uczestniczącymi w procesie wymiany”1. Najważniejszymi elementami rynku są:

występowanie wymiany, uczestnicy rynku oraz różnorodne stosunki zachodzące na rynku.

Najprostszą klasyfikacją uczestników rynku jest podział ich na dwie grupy.

Sprzedawców, zwanych czasami dostawcami, posiadających towar i zamierzających

go sprzedać.

Nabywców, zwanych też odbiorcami, którzy oprócz chęci nabycia danego dobra

dysponują też zdolnościami do zapłaty za to dobro.

Cechami charakterystycznymi rynku i procesów rynkowych są ich nieograniczoność,

żywiołowość oraz samoregulacyjne działanie. Podmioty rynku maja swobodę działania oraz

podejmowania decyzji w tym wyboru czasu i miejsca sprzedaży-zakupu, określenia ilości i

jakości dóbr oraz usług będących przedmiotem transakcji. W mechanizmie rynkowym poza

sprzedającym i kupującym występują jeszcze takie elementy jak: popyt, podaż i cena.

1 W. Wrzosek, Funkcjonowanie rynku , PWN, Warszawa, 2002, s.13.

4

2.2. Znaczenie rynku nieruchomości dla gospodarki

Rynek nieruchomości ma podstawowe znaczenie w rozwoju gospodarki na szczeblach :

krajowym i lokalnym. Wiąże on stronę popytową ze stroną podażową i bilansuje te dwie

kategorie. Z jednej strony dostarcza konsumentom dobra (mieszkania, biura, magazyny), a z

drugiej daje producentom (deweloperom) możliwość zaoferowania i sprzedaży czy

wynajmowania ich produktów.

Na znaczeniu nieruchomości w gospodarce wskazuje:

-udział nieruchomości w tworzeniu produktu krajowego brutto,

-udział nakładów inwestycyjnych na budynki i budowle w wydatkowanych nakładach

inwestycyjnych.

Dla przykładu w 2004 roku udział nakładów na budynki i budowle w nakładach

inwestycyjnych wynosił w procentach 52,9 (Rocznik Statystyczny, GUS). Potwierdza to fakt,

iż państwo nie może być obojętne na problemy inwestycji rzeczowych i funkcjonowania rynku

nieruchomości. W tym celu powinny być stworzone regulacje prawne zapewniające

maksymalnie korzystne i jak najdłuższe użytkowanie istniejącego zasobu.

5

3. Charakterystyka nieruchomości

3.1. Definicja nieruchomości

Pojecie nieruchomości może być w różny sposób definiowane w zależności od

przyjętych kryteriów np. prawnych czy ekonomicznych. Jednak zawsze łączy się ściśle z

pojęciem własności i charakteryzuje ją stałość zajmowanego miejsca w przestrzeni.

Podstawowym elementem pojęcia „nieruchomość” jest pewien wycinek powierzchni ziemi.

Powinien on być oznaczony w sposób dający możliwość precyzyjnego określenia jego kształtu

i granic.

Status prawny nieruchomości jest regulowany przez przepisy prawa cywilnego.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 46): „ Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej

stanowiące odrębny przedmiot własności , jak również budynki trwale z gruntem związane lub

części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności”.

Poza tym kategoria „nieruchomość” obejmuje wszystko to, co jest trwale z tym

fragmentem gruntu związane. Można w tym miejscu przywołać stara zasadę rzymską, która

mówi, ze właścicielem wszystkich naniesień na gruncie jest właściciel, ma to swoje odniesienie

również w polskim Kodeksie Cywilnym (art. 191), stwierdzającym, że „Własność

nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w

taki sposób, ze stała się jej częścią składową”.

Do właściciela gruntu należy wszystko, co jest z tym gruntem związane, a więc

budynki, budowle, rośliny i uprawy. Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość złamania tej

zasady, pod warunkiem wydania przepisu szczegółowego, który by na nowy rodzaj własności

pozwalał.

6

3.2. Cechy nieruchomości

Według 2wyróżnia się następujące cechy nieruchomości.

Każda nieruchomość jest nieprzenaszalna, raz zlokalizowana nie ulega zmianie. Można ja

jednak dzielić na części mniejsze albo łączyć mniejsze nieruchomości w jedna całość.

Wartość nieruchomości można zwiększać poprzez tzw. naniesienia czyli zlokalizowane na

niej budynki i budowle.

Kolejną charakterystyczną cechą jest to, że posiada ona właściciela.

Konieczność założenia księgi wieczystej dla potwierdzenia praw własności i innych praw

dotyczących nieruchomości.

Specyficzna forma sprzedaży (nabycia) wymagająca przeprowadzenia transakcji przez

notariusza.

Jedną z najważniejszych cech nieruchomości jest jej różnorodność. Nawet pozornie dwie

identyczne nieruchomości różnią się miedzy sobą lokalizacją, położeniem czy materiałem, z

którego są wykonane.

Ostatnią wyróżnioną cechą nieruchomości jest trudność podziału nieruchomości

zabudowanej. Wynika to z ograniczeń technicznych budynku lub budowli, jednak na potrzeby

dzisiejszych czasów udało się rozwiązać ten problem poprzez rozdzielanie prawa własności od

prawa użytkowania, lub też stosując rozdzielanie własności naniesień na gruncie od własności

samego gruntu dokonując podziału na nieruchomości lokalowe.

Powyżej zostały wymienione najważniejsze cechy nieruchomości świadczące o ich

specyfice.

2 M. Bryx, Rynek nieruchomości, system i funkcjonowanie, POLTEX, Warszawa, 2006.

7

3.3. Rodzaje nieruchomości

Najczęściej spotykanym podziałem nieruchomości wyróżnienie ich na następujące rodzaje:

gruntową,

zabudowaną,

budynkową,

lokalową.

Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni ziemskiej jako

przedmiotu osobnej własności. Jest ona oznaczona wycinkiem powierzchni ziemi i prawo

własności tej nieruchomości, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze

przeznaczenie gruntów, rozciąga się na przestrzeń, zarówno ponad, jak i pod powierzchnią tego

gruntu.

Nieruchomość zabudowana jest to również wycinek powierzchni ziemi, na którym

zrealizowano proces inwestycyjny, w wyniku którego powstały naniesienia trwale z gruntem

związane.

Nieruchomość budynkowa występuje wtedy kiedy właściciel gruntów nie jest właścicielem

budynków, gdyż zostały one za zgodą właściciela wzniesione przez inne osoby. Sytuacja taka

występuje, gdy właścicielem gruntu jest skarb państwa lub gmina, który to właściciel przekazał

swoją własność w wieczyste użytkowanie innej osobie.

Z kolei nieruchomość lokalowa jest tworem stosunkowo młodym, bo opisała go Ustawa z

dnia 25 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stanowi to o tym, że samodzielny lokal mieszkalny

może być przedmiotem odrębnej własności. Wydzielony trwałymi ścianami zespół izb (lub

izba) przeznaczony na stały pobyt ludzi, zaspokajający ich potrzeby mieszkaniowe musi mieć

założoną odrębną księgę wieczystą . Do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia jak

piwnica, strych czy garaż nawet jeżeli nie stanowią z nim zwartej całości ani do niego nie

przylegają.

8

3.4. Funkcje nieruchomości

Funkcje nieruchomości wynikają z posiadanej przez nie wartości użytkowej, która jest

obiektywnie mierzalna np. wielkością powierzchni użytkowej mieszkania czy liczbą miejsc

parkingowych. Wysoka na ogół wartość jednostkowa nieruchomości oraz jej trwałość

powodują, że oprócz podstawowej funkcji wynikającej z samej istoty nieruchomości czyli

zaspokajania popytu lub potrzeb na powierzchnię nieruchomości spełniają jeszcze inne funkcje

takie jak:

Funkcja dochodowa. Związane jest to z pozyskiwaniem dla właściciela różnego

rodzaju pożytków. Wyróżnia się pożytki rzeczy naturalne jak np. płody rolne czy

pożytki rzeczy cywilne czyli dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku

prawnego jak np. dzierżawa przynosząca czynsz pieniężny.

Funkcja zastawu. Nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem kredytów i pożyczek.

Funkcja lokacyjna. Nieruchomości wykazują tendencje wzrostu wartości i z tego tez

powodu są traktowane jako sposób lokowania środków finansowych.

Funkcja spekulacyjna. Nabycie nieruchomości w celach spekulacyjnych wymaga

rozpoznania rynku i przewidywanego wzrostu cen jak i wiążę się z

zainwestowaniem większych środków finansowych i dłuższym okresem trwania

takiej inwestycji.

Funkcja fiskalna. Nieruchomości stanowią majątek osób prawnych i fizycznych i są

wykorzystywane jako podstawa naliczania podatku majątkowego przeznaczonego w

całości lub w podstawowej części na przychody samorządów lokalnych.

9

4. Charakterystyka rynku nieruchomości

4.1. Określenie rynku nieruchomości

Wykorzystując podział rynku w ogóle na rynki poszczególnych branż czy grup towarowych

można określić, że rynek nieruchomości należy do przedmiotowych, sektorowych segmentów

rynku3, wyodrębnionych ze względu na specyficzne cechy i właściwości tego rynku czyli

nieruchomości oraz inne właściwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne czy funkcjonalne.

Według definicji4 „rynek nieruchomości to pewna struktura, obejmująca ukształtowany zbiór

wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników procesu oferowania i wymiany nieruchomości,

polegających na przekazywaniu praw własności lub prawa do korzystania z nieruchomości,

oraz warunków w których realizowane są te procesy”. W podanej definicji wskazuje się na

poszczególne elementy:

rynek nie obejmuje przypadkowo dobranych elementów,

rynek składa się ze spójnego zbioru uczestników,

uczestnicy rynku mogą oferować lub tez wymieniać przedmioty transakcji,

przedmiotem transakcji są prawa własności lub/i prawa użytkowania nieruchomości,

w transakcjach tych istotne znaczenie ma stan prawny przedmiotu i charakter

wymiany,

w skład rynku wchodzą także szeroko rozumiane uwarunkowania procesów.

3 Za L. Kałkowski i inni, Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, Warszawa 2004 Tamże, s.15.

10

4.2. Analiza cech charakteryzujących rynek nieruchomości

Wykorzystując podział rynku w ogóle na rynki poszczególnych branż czy grup towarowych

można określić, że rynek nieruchomości należy do przedmiotowych, sektorowych segmentów

rynku5, wyodrębnionych ze względu na specyficzne cechy i właściwości tego rynku czyli

nieruchomości oraz inne właściwe tylko temu rynkowi cechy strukturalne czy funkcjonalne.

Rynek pozostający w związkach z rynkiem kapitałowym w różny sposób jest definiowany.

Najczęściej jest określany jako:

suma wszystkich transakcji nieruchomościami w kraju,

określony typ umowy, dzięki której sprzedający i kupujący spotykają się w celu

ustalenia ceny i stworzenia warunków do przeprowadzenia wymiany przedmiotu własności.

Rynek nieruchomości można traktować jako całokształt transakcji dotyczących

nieruchomości w skali kraju lub odpowiedniej jednostki terytorialnej. Szerzej go definiując

można stwierdzić, że jest to pewna struktura, obejmująca ukształtowany zbiór wzajemnie ze

sobą powiązanych uczestników procesów oferowania wymiany nieruchomości, polegających

na przekazywaniu praw własności lub praw do korzystania z nieruchomości.

Podstawową charakterystyką rynku nieruchomości lub jego części jest jego wielkość,

określona prze sumę wartości wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości zawartych

w skali roku lub mniejszej jednostki czasu w ramach przyjętego obszaru (jednostki

terytorialnej). Wielkość rynku nieruchomości jest najbardziej ogólną miarą skali rozwoju tego

rynku.

Drugą charakterystyką ogólną rynku nieruchomości jest zakres tego rynku. Oznacza on

łączną liczbę zawartych transakcji kupna-sprzedaży w ramach ustalonej jednostki przestrzenno-

administracyjnej. Charakterystyka ta w przybliżeniu może również określać także liczbę:

podmiotów sprzedających, podmiotów kupujących, aktów prawnych (umów notarialnych),

zapisów hipotecznych i obiektów -nieruchomości, które zmieniły właściciela w

rozpatrywanym przedziale czasowym.

5 Za L. Kałkowski i inni. Rynek nieruchomości Polsce, Twigger, Warszawa 2003.……………

11

Powyżej wymienione są kategorie ilościowe do określania parametrów rynku, do

charakterystyki jakościowej rynku zaliczamy jego chłonność. Oznacza on stan natężenia

potrzeb w odniesieniu di nieruchomości w porównaniu z aktualnym stanem ich zaspokojenia

inaczej mówiąc jest to różnica między pojemnością rynku a stopniem zaspokojenia potrzeb i

popytu.

Ostatnią stosowaną ogólną charakterystyką rynku jest jego potencjał. W przeciwieństwie do

wielkości rynku wyraża się go nie rzeczywistą wartością zrealizowanych transakcji

wymiennych, których przedmiotem są nieruchomości, lecz ich wielkością potencjalną na

danym rynku, a więc wartością możliwych do zrealizowania transakcji przy istniejących

warunkach przy pełnym zaangażowaniu środków marketingowych. Potencjał rynku

nieruchomości opiera się nie tylko na liczbie potrzeb zdefiniowanych i zgłoszonych, lecz także

na liczbie potrzeb ukrytych i nieuświadomionych. Dzięki działaniom marketingowym można je

pobudzić i uświadomić.

Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, a o jego charakterze w tym wypadku decyduje

przede wszystkim podaż. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych źródłem podaży jest

pewien stały zasób ziemi, podzielonej na działki, których właściciele podejmują decyzje o

zbyciu ich w całości lub w częściach. Wzrost liczby nieruchomości, a w konsekwencji wzrost

ich podaży występuje zatem stosunkowo rzadko. Jeżeli chodzi o źródła podaży nieruchomości

obiektowych w tym wypadku może być również istniejący już zasób obiektów, a także

rozbudowa obiektów istniejących lub też proces powstawania obiektów nowych na gruntach

dotąd niezabudowanych. Znaczna część inwestorów kupujących działki, budujących bądź

rozbudowujących obiekty już istniejące czyni to dla zaspokojenia własnych potrzeb, ponadto

obrót nieruchomościami istniejącymi zasobami ma w znacznej części charakter pozarynkowy

powoduje to, że podaż nieruchomości jest generalnie ograniczona. Jeżeli dodamy do tego fakt,

że transakcje związane z nieruchomościami dokonywane są sporadycznie zarówno przez

nabywających jak i sprzedających, ponieważ nie jest to towar masowo produkowany i masowo

sprzedawany, a przy tym charakteryzuje się długowiecznością, to stwierdzimy, iż transakcje na

rynku nieruchomości charakteryzują się relatywną rzadkością.

Ważną cechą rynku opisującą jego strukturę jest jego przejrzystość. Pełna przejrzystość

rynku występuje wówczas, gdy zarówno sprzedający jak i kupujący nieruchomości posiadają

dostateczne informacje o sobie, warunkach cenowych i pozostałych ważnych

charakterystykach wpływających na ewentualną decyzję o kupnie. Natomiast rynek taje się

12

nieprzejrzysty, kiedy potencjalni partnerzy nie mają możliwości poznania swoich zamiarów

dotyczących kupna lub sprzedaży nieruchomości. Sytuacja taka zachodzi gdy uczestnicy rynku

nieruchomości nie posiadają bliskich kontaktów i gdy występuje trudna dostępność i

ograniczona wiarygodność informacji. W Polsce często ma to, co jest spowodowane brakiem

dostępnych baz danych oraz jeszcze wciąż słabo rozwiniętą współpracą specjalistów na rynku

nieruchomości. Decyzje rynkowe podmiotów rynku podejmowane w warunkach słabej

przejrzystości obarczone mogą być dużym błędem i łatwo wtedy o zachowania nieracjonalne i

spekulacyjne, sprzeczne ze wskazaniami prawa popytu i podaży.

Cechą rynku nieruchomości jest właśnie pewna jego podatność na zachowania spekulacyjne.

Nieruchomości zaspokajają nie tylko podstawowe potrzeby konsumpcyjne (mieszkaniowe) i

gospodarcze (ziemia i budynki jako miejsce procesów wytwórczych), ale także mogą stanowić

bezpieczną formę lokowania kapitału. Spełnia wtedy ona funkcje lokacyjne i spekulacyjne,

ponieważ stanowi dobre zabezpieczenie kapitału przed inflacją i złą koniunkturą, może

stanowić źródło dodatkowego dochodu z najmu i w razie potrzeby można zmieniać jej funkcje.

Przyczynkiem do lokowania kapitału w nieruchomości może być uzasadnione oczekiwanie

wzrostu ich cen na rynku. Niewielkie ryzyko może się wiązać z niestabilnością uregulowań

prawnych, a także niską płynnością tej formy aktywów.

13

4.3. Specyfika rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości charakteryzuje się cechami ogólnymi, które występują na każdym

rynku oraz cechami specyficznymi. Do cech ogólnych rynku nieruchomości można zaliczyć:

dobrowolność obrotu, brak dominacji jednego uczestnika (monopolisty) oraz ekwiwalentność

rynku.

Najważniejszymi cechami nieruchomości są.

Nieprzenaszalność nieruchomości, co powoduje iż przedmiotem obrotu jest nie tyle

sama nieruchomość, ponieważ pozostaje ona w tym samym miejscu niezależnie od tego

kto jest właścicielem co prawa do tej nieruchomości.

Występowanie różnych praw do nieruchomości, co powoduje, że będąc właścicielem

można czerpać zyski nie tylko ze sprzedaży prawa do nieruchomości, ale również ze

sprzedaży innych praw związanych z tą nieruchomością.

Prawa rzeczowe odnoszące się do wszystkich nieruchomości zostały skatalogowane w

Kodeksie cywilnym. Wyróżnia się następujące prawa:

prawo własności,

prawo użytkowania wieczystego

ograniczone prawa rzeczowe, do których zaliczamy: użytkowanie, służebność,

zastaw

własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

hipoteka.

Ze specyficznych cech nieruchomości i praw z nią związanych wynika odmienność tego

rynku, który w zasadniczych kwestiach dotyczących mechanizmu rynkowego zachowuje się

jak każdy rynek. Zwiększenie podaży powoduje obniżenie ceny, a wzrost popytu wywołuje

wzrost ceny, a przez to wpływa na wzrost podaży. Jednak w sytuacji nieruchomości zmiana

podaży nie jest możliwa w szybkim tempie, ponieważ wymaga to inwestycji, które występują

na rynku często w jednym okresie co powoduje, że oddawane są do użytku nowe powierzchnie

mniej więcej w tym samym czasie.

Do specyficznych cech nieruchomości wywołujących specyficzne rozwiązania na rynku

nieruchomości należą następujące zbiory cech.

14

Rynek nieruchomości ma lokalny charakter. Decyduje o tym głównie podstawowa

cecha nieruchomości fizyczna, czyli brak możliwości przemieszczenia w przestrzeni.

Jest to rynek ograniczony co wynika z faktu, że nieruchomości nie można przenieść

na inny rynek, gdzie są wyższe ceny.

Na rynku nieruchomości występuje mało czytelny, trudny do przewidzenia

interwencjonizm publiczny. Ma on za zadanie zmniejszać ryzyko m.in. taką rolę

pełnią miejscowe plany przestrzennego zagospodarowania, jednak ponieważ jest

trudny do przewidzenia czasami jest czynnikiem zwiększającym to ryzyko.

Decyzje podejmowane na tym rynku mają szczególne znaczenie, ponieważ cena

nieruchomości jest relatywnie wysoka, a okres użytkowania długi. Podlegają one

zarówno oddziaływaniu czynników obiektywnych jak i subiektywnych nabywcy.

Subiektywność ocen na tym rynku odgrywa bardzo ważną rolę, tym bardziej decyzja

o zakupie powinna być poparta przesłankami ekonomicznymi.

Indywidualność nieruchomości pogłębia subiektywność dokonywanych ocen. Każda

nieruchomość jest inna, ponieważ zabudowana jest różnego rodzaju obiektami

powstałymi na konkretne zapotrzebowanie nabywcy. Może to powodować kłopoty

ze zbyciem gdyż sprzedający musi natrafić na nabywcę o podobnych gustach, który

zaakceptuje istniejące już rozwiązania. Jednak w ostatnich czasach pojawiła się

tendencja do oferowania przez developerów typowych domów i mieszkań na

sprzedaż. Wycena takich obiektów jest dużo łatwiejsza, a obrót prawami do nich

prostszy i znacznie szybszy od sprzedaży projektów indywidualnych.

Rzadkość transakcji (mała porównywalność) i duży rozrzut cen, co z jednej strony

utrudnia czytelność tego rynku, a z drugiej nie stwarza możliwości substytutywnych.

Rynek nieruchomości jest mało elastyczny. Nie występuje tutaj cecha, która

powoduje, że można wystawić na sprzedaż każdy rodzaj towaru lub szeroki

asortyment jednego dobra. Ponadto najbardziej potrzebna w nieruchomościach

podaż powierzchni zabudowanej, w krótkim czasie jest stała ze względu na długość

cyklu budowlanego. Można więc użyć stwierdzenia, że rynek nieruchomości jest

rynkiem wolno zmieniającym się.

15

4.4. Uczestnicy ryku nieruchomości

Podstawowymi uczestnikami na rynku nieruchomości są inwestorzy związani z rynkiem

inwestycyjnym i użytkownicy związani z rynkiem użytkowym. Generalnie jednak uczestników

nieruchomości dzieli się na dwie grupy: decydentów, czyli tych którzy podejmują decyzje i

specjalistów, czyli tych, którzy wspierają decydentów w podejmowaniu i realizacji decyzji.

Do grupy decydentów zaliczają się:

-Developerzy. Kierują ono procesem pierwotnego lub wtórnego zagospodarowania

nieruchomości. Proces developerski ma na celu podniesienie wartości gruntu poprzez nową

zabudowę, odbudowę lub zmianę funkcji pełnioną przez określoną nieruchomość, a następnie

sprzedanie nieruchomości z zyskiem. Decyzje developerów są najbardziej ryzykowne w

stosunku do decyzji innych uczestników rynku nieruchomości, ponieważ muszą oni podjąć

właściwą decyzję inwestycyjną z wyprzedzeniem czasowym. Spodziewana wartość

nieruchomości przeprowadzeniu procesu developerskiego powinna przewyższać koszt nabycia

gruntu oraz wszystkie koszty poniesione na realizację projektu łącznie z wymaganym przez

developera poziomem zysku.

-Sprzedający i kupujący. Pierwsi upłynniają, a drudzy likują kapitał. Ponoszą mniejsze ryzyko

niż developerzy, ponieważ podejmowane przez nich decyzje dotyczą aktualnego stanu rynku.

-Wynajmujący i najemcy. Pierwsi udostępniają kapitał ulokowany w nieruchomości, a drudzy

nie wiążąc swego kapitału korzystają z nieruchomości. Mogą oni na bieżąco zależnie od

sytuacji rynkowej dostosowywać swoje decyzje dotyczące danej nieruchomości.

-Kredytodawcy i kredytobiorcy. Pierwsi udostępniają kapitał za opłatą, drudzy korzystają z

tego kapitału. Ryzyko jest tu rozłożone poprzez wykorzystywanie różnego rodzaju

instrumentów zabezpieczających spłatę kredytu.

Do grupy specjalistów zaliczają się:

-Pośrednicy. Ich zadaniem skojarzenie jest kontrahentów i w tym celu dotarcie do najszerszego

rynku lub największej oferty nieruchomości. Obowiązkiem pośrednika jest sprawdzenie stanu

technicznego i prawnego nieruchomości, a także obecnie pomaga on klientowi w uzyskaniu

dogodnego kredytu hipotecznego, ubezpieczenia nieruchomości, świadczy ponadto doradztwo

prawne.

16

-Rzeczoznawcy majątkowi. Ich zadaniem jest dokonanie oszacowania nieruchomości, a także

maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych.

-Zarządcy. Ich zadanie polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na

celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz

zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym

bieżącego administrowania nieruchomością.

-Doradcy. Zajmują się oni zbieraniem i analizą informacji z rynku nieruchomości oraz

udzielaniem rad przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych i remontowych.

-Notariusze. Sporządzają akt transakcji nieruchomościowej, a więc np. umowę kupna i

sprzedaży, akt darowizny, umowę zamiany. Powinni dbać o dobre sformułowanie warunków

oraz sprawdzić zgodność aktu transakcji z przepisami obowiązującego prawa.

Ważną rolę na rynku nieruchomości pełnią także inne podmioty, które wspomagają proces

wznoszenia nowych naniesień np. pracownie architektoniczne zajmujące się projektowaniem

budynków, a także kierownicy budowy, inspektorzy nadzoru, producenci i dostawcy

materiałów budowlanych.

Uczestników sektora nieruchomości można rozpatrywać tez jako podmioty kreujące podaż

nieruchomości (właściciele nieruchomości, developerzy) oraz zgłaszający popyt na

nieruchomości.

17

4.5. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości

Funkcjonowanie rynku nieruchomości jest ograniczone tymi samymi cechami, które

ograniczają funkcjonowanie rynku w ogóle oraz cechami specyficznymi nieruchomości jako

przedmiotu obrotu rynkowego. Podstawowym elementem prawidłowego funkcjonowania

rynku jest prawo własności, które ma szczególne znacznie na ryku nieruchomości, ponieważ

dotyczy transakcji o dużej wartości. Przedmiot transakcji charakteryzuje się dużymi

rozmiarami, nie może zostać ukryty, a upublicznienie transakcji dokonuje się poprzez zapis w

księdze wieczystej i swobodny do niej dostęp.

Uwarunkowania rozwoju sektora nieruchomości zależą od wielu czynników

ekonomicznych, prawnych, demograficznych, zasobowych i lokalnych. Do najważniejszych

ekonomicznych zalicza się: poziom wzrostu gospodarczego i poziom zamożności

społeczeństwa, poziom inflacji, oprocentowanie i dostępność kredytów, poziom oszczędzania,

sytuacja i jakość rynku pracy, rozwój postępu technicznego, otwartość rynku oraz konkurencja

innych opcji inwestycyjnych.

Jeśli gospodarka jest w fazie wzrostu, to skutkuje to ożywieniem na rynku nieruchomości, co

przekłada się z kolei na rozwój rynku budowlanego. Rozwój gospodarki powoduje wzrost

zatrudnienia, produkcji, dochodów ludności, co powoduje wzrost popytu, co w konsekwencji

staje się sygnałem dla developerów do rozpoczęcia inwestycji. Niska inflacja i jej stabilny

poziom sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości, gdyż maleje oprocentowanie kredytów, w

tym także mieszkaniowych i stają się one bardziej dostępne dla inwestorów. Z drugiej strony

wysoka inflacja paradoksalnie również może wpływać na rozwój sektora nieruchomości, gdyż

są wykorzystywane one jako długoterminowa, bezpieczna lokata kapitału, chroniąca zasoby

gotówki przed utratą wartości.

Wysokość oszczędności w gospodarce wpływa na cenę pieniądza, co z kolei sprzyja nowym

inwestycją rzeczowym, więc zwiększeniu podaży nieruchomości. Wpływ na rozwój sektora

nieruchomości ma konkurencyjność innych opcji inwestycyjnych np. lokat bankowych,

obligacji, funduszy inwestycyjnych, ponieważ dla inwestora liczy się poziom ryzyka,

oczekiwany zwrot z inwestycji i czas.

Rozwój postępu technicznego i kreowanie przez niego substycyjnosci innych dóbr wobec

nieruchomości może wpłynąć na obniżenie się popytu na nieruchomości. Oprócz jednak

18

tendencji zmniejszających zapotrzebowanie na określony typ nieruchomości, występują także

zjawiska odwrotne powodujące np., że systematycznie rośnie potrzeba poprawiania warunków

mieszkaniowych.

Ostatnim opisywanym czynnikiem ekonomicznym jest otwartość rynku. Ma on duży wpływ

na skalę transakcji i dzięki wejściu Polski do Unii Europejskiej zwiększyła się otwartość rynku.

Do czynników prawnych mających ogromny wpływ na rozwój rynku nieruchomości należą

przede wszystkim:

-długotrwałe procedury uzyskiwania zgody na budowę (długie czekanie zniechęca część

inwestorów na lokowanie kapitału w nieruchomości),

-interwencjonizm publiczny (nadmierna publiczna regulacja sektora mieszkaniowego może

spowodować zakłócenia na rynku budowlanym i nieruchomości),

-opodatkowanie nieruchomości i poziom stawki podatku VAT

-pokrycie miast planami zagospodarowana przestrzennego ( brak planów w większości gmin

rodzi wiele utrudnień w procesie inwestycyjnym),

-czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej (długi czas oczekiwania w przeszłości

utrudniał sprawny obrót nieruchomościami),

-koszty, bezpieczeństwo i szybkość transakcji (wysokie koszty powodują obniżenie potu na

nieruchomości).

Do czynników demograficznych wpływających na rozwój nieruchomości należą: liczba

ludności, liczba gospodarstw domowych, migracje zewnętrzne i wewnętrzne. Przyrost liczby

gospodarstw domowych oraz zmiana ich struktury ilościowej (wzrost gospodarstw jedno i

dwuosobowych) powoduje wzrost zapotrzebowania na powierzchnię lokalną. Napływ ludności

na określony obszar przyczynia się do rozwoju rynku nieruchomości, z kolei odpływ np. z

powodu likwidacji stanowisk pracy powoduje zahamowanie rozwoju rynku nieruchomości.

19

5. Podsumowanie

Wśród najważniejszych cech rynku nieruchomości wyróżnia sie:

-rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym,

-widoczny interwencjonizm publiczny,

-nierównowaga podaży i popytu,

-wysoka kapitałochłonność i długi cykl inwestycyjny,

-trudna dostępność i ograniczona wiarygodność informacji,

-wyjątkowe znaczenie decyzji podejmowanych na rynku spowodowane tym, iż cena

nieruchomości jest wysoka, a jej czas użytkowania długi,

-indywidualność podejmowanych decyzji pogłębia subiektywność dokonywanych ocen,

-rynek nieruchomości jest mało elastyczny.

Do innych charakterystycznych elementów rynku nieruchomości należą jeszcze: brak

rzetelnych danych do wnioskowania, nieformalny charakter oraz wymóg fachowej obsługi.

Wymienione cechy są niezbitym dowodem na niepowtarzalność rynku nieruchomości i

konieczności innego podejścia badawczego w przeciwieństwie do innych bardziej

uporządkowanych i formalnych rynków. Ma to zwłaszcza znaczenie w dzisiejszych czasach w

Polsce gdzie ten rynek jest jeszcze rynkiem dojrzewającym, i ze szczególną uwagą trzeba

zwrócić na wielkość i dynamikę obrotu nieruchomościami, poziomy i trendy cen.

Mimo tego nieformalnego charakteru rynek ten wymaga stosowania bardzo dokładnych

procedur związanych z inwestowaniem i finansowaniem oraz zastosowania specyficznych

licencjonowanych zawodów charakteryzujących się wysokim standardem obsługi.

20

6. Literatura

1. Brzeski J. i inni, Nieruchomości w Polsce, pośrednictwo i zarządzane, Europejski

Instytut Nieruchomości< Warszawa-Kraków, 2007.

2. Bryx M., Rynek nieruchomości, system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa, 2006.

3. Kałkowski L. i inni, Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, 2003.

4. Kucharska-Stasiak E, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 1999.

5. Wrzosek W., Funkcjonowanie rynku, PWN, Warszawa, 2002.

Czasopisma:

-Świat nieruchomości- Krakowski instytut Nieruchomości.

-Nieruchomości -C.H. Beck

21