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POLIS
(in liquidazione) Fondo di investimento alternativo
immobiliare di tipo chiuso
RELAZIONE DI GESTIONE AL 30 GIUGNO 2019
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
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SOCIETÀ DI GESTIONE
Polis Fondi S.G.R. Via Solferino, n. 7 - MILANO Capitale sociale € 5.200.000 i.v. Cod. Fisc. e Partita IVA 12512480158
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Roberto Ruozi Presidente
Paolo Berlanda Amministratore Delegato
Franco Boni Consigliere
Claudio Devecchi Consigliere Indipendente
Tonino Fornari Roberto Frigerio Paolo Mazza
Consigliere Consigliere Indipendente Consigliere
Giorgio Pedrazzi Consigliere
Giorgio Ricchebuono Stefano Zorzoli
Consigliere Consigliere Indipendente
COLLEGIO SINDACALE
Angelo Faccioli Presidente
Sergio Brancato Sindaco Effettivo
Claudio Guagliani Pio Bersani Roberto Geronimi
Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente
SOCIETÀ DI REVISIONE
KPMG S.p.A.
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
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INDICE
01. Nota illustrativa Pag. 4
02. Situazione patrimoniale Pag. 21
01. NOTA ILLUSTRATIVA
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
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Il mercato immobiliare italiano nel primo semestre
Premessa
Nel corso dei primi mesi del 2019 l’andamento dell’economia internazionale ha mostrato
segnali di incertezza dovuti, in particolare, alle politiche di protezionismo delle principali
economie mondiali.
Nel primo trimestre dell’anno l’andamento del PIL, a livello globale, ha registrato una ulteriore
crescita rispetto al precedente trimestre. Tutte le principali economie hanno fatto registrare
segnali di ripresa. Tale risultato è stato determinato, in particolare, dalla ripresa delle
economie sviluppate (crescita del PIL americano su tutti) e dalla stabilizzazione economica
della Cina.
Per contro, risulta sostanzialmente stabile l’andamento dell’economia nell’area Euro, nella
quale l’incremento del PIL si è collocato allo 0,50%.
Le stime più aggiornate elaborate dall’OCSE sull’andamento dell’economia mondiale nel
biennio 2019/2020 prevedono una crescita annua del PIL pari al 3,20% per il 2019 e al 3,40%
per il 2020. Con riferimento all’Europa si prevede una crescita dell’1,20% nel 2019 e dell’1,40%
nel 2020, in contrazione rispetto alle stime precedenti.
La stabilizzazione dal 2019 al 2020 è anche conseguenza delle attese di ulteriori stimoli
monetari da parte delle banche centrali finalizzate ad arrestare la deflazione e dare slancio
all’economia reale e che avevano comportato un forte aumento della liquidità. I suddetti
stimoli monetari dovrebbero produrre l’effetto di mantenere i tassi di interesse su livelli
minimi.
In Italia i leggeri segnali di miglioramento manifestatisi nella prima parte del 2019 non sono
sufficienti per poter affermare di essere in presenza di una stabile e sostenibile ripresa e le
incertezze politiche rischiano di minare sostanzialmente il futuro sviluppo del paese.
Secondo le previsioni dell’UE, l’Italia crescerà dello 0,10% nel 2019 e dello 0,70% nel 2020.
Per quanto concerne il settore immobiliare, le aspettative di una prosecuzione del trend
positivo manifestatosi nel 2018 - alimentate dalla crescita dell’interesse degli investitori esteri,
dal miglioramento delle condizioni di accesso al credito concesso dalle banche e dal
mantenimento dei tassi di interesse su livelli molto contenuti - sono state in parte confermate,
sia pure in misura diversa per i singoli comparti. Secondo l’indagine di Banca d’Italia i prezzi
degli immobili in termini reali si sono stabilizzati ma rimangono inferiori al potenziale di lungo
periodo.
Secondo i dati di Colliers International relativi al primo trimestre 2019, gli investimenti
immobiliari in Italia hanno raggiunto un importo complessivo di circa € 1,7 miliardi, in aumento
dell’8% rispetto all’analogo periodo del 2018, in linea con la media quinquennale, e superiori
del 35% circa rispetto la media decennale dei primi trimestri dell’anno. La gran parte degli
investimenti del primo trimestre (circa € 1,3 miliardi), pari ad oltre il 70% del totale, è stata
effettuata da investitori esteri sebbene prosegua la crescita della componente domestica del
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capitale investito (circa € 500 milioni). La crescita del volume degli investimenti del primo
trimestre è comunque stata influenzata da tre grandi transazioni che da sole hanno
rappresentato circa il 40% del volume investito.
La distribuzione degli investimenti immobiliari per destinazione d’uso mostra una
concentrazione sugli immobili a destinazione ufficio (60%) ed alberghiero (19%). In calo e
sottodimensionato rispetto al passato, è il settore retail (9%) che non ha visto nel periodo
realizzarsi alcuna operazione nel comparto dei Centri Commerciali. Al quarto posto si posiziona
il settore logistico (8%) mentre il settore degli investimenti alternativi (RSA, Student/Social
Housing e asset da riposizionare…) ha rappresentato circa il 3% del totale degli investimenti.
Dal punto di vista geografico Milano si è confermata la location più attraente per gli investitori
con circa il 54% del totale investito del trimestre. Roma in contropartita ha visto investimenti
pari a solo il 13% del totale e concentrati in prodotto direzionale.
Le location secondarie hanno contribuito per il restante 33% agli investimenti di periodo.
(fonte: Italia Investimenti – Colliers International).
Nel primo trimestre del 2019 si registra, tuttavia, un calo delle nuove richieste di mutui per
l’acquisto di immobili pari al 7,9% rispetto al 2018. In forte calo è il numero di erogazioni di
mutui con finalità di surroga mentre in crescita è il numero delle erogazioni con finalità di
acquisto prima casa. Il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni,
dall’ultima rilevazione disponibile (maggio 2018), si è confermato pari all’1,85%, tra i valori più
bassi dal settembre del 2010 (fonte: ABI).
Per quanto concerne l’andamento delle compravendite, nel primo trimestre del 2019 il
mercato immobiliare nazionale – sulla base dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
(OMI) dell’Agenzia delle Entrate - ha registrato una crescita complessiva su tutti i comparti pari
al 7,92% rispetto allo stesso periodo del 2018, con un incremento dell’8,80% per il segmento
residenziale e del 5,90% per il commerciale. Il segmento produttivo registra la sostanziale
stabilità delle compravendite (+0,30%).
Particolarmente rilevante il trend di crescita degli investimenti del settore alberghiero che con
320 milioni/€ fa registrare il migliore trimestre degli ultimi dieci anni.
Nel primo trimestre dell’anno, le principali piazze di investimento rimangono Milano e Roma.
Gli investimenti concentrati a Milano hanno rappresentato oltre il 50% del totale degli
investimenti in Italia confermando Milano quale mercato più liquido italiano. La gran parte
degli investimenti a Milano ha riguardato il settore uffici. A Roma si sono concentrati
investimenti nel solo comparto direzionale, per un controvalore di € 225 milioni, pari a circa il
13% del totale degli investimenti del trimestre in Italia.
Con riferimento all’andamento dei fondi immobiliari le stime di Scenari Immobiliari prevedono
una crescita del NAV dell’aggregato dei fondi immobiliari italiani per il 2019 di circa Euro 67,0
miliardi (+11,7%). A fine 2019 il numero dei fondi dovrebbe superare quota 470 mentre la
dimensione media dei fondi italiani, anche in conseguenza dell’elevata numerosità di SGR, è
attesa in crescita a circa Euro 140 milioni.
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Mercato Terziario
Nel primo trimestre del 2019 il numero delle transazioni del settore terziario in Italia, secondo i
dati dell’OMI, ha registrato un incremento dell’8,8 % rispetto allo stesso periodo del 2018,
sebbene in calo del 24% rispetto al trimestre precedente. La crescita complessiva delle
transazioni, con particolare riferimento al terziario commerciale, continua ad essere
influenzata dalla performance positiva del Nord (+7,80%), che da solo rappresenta circa il 50%
del mercato, del Centro (+6,3%) e delle regioni del Sud (+2,8%).
I rendimenti sono stabili al 3,40% per Milano ed in calo al 3,75% per Roma.
A Milano il volume complessivo degli investimenti si è attestato a 757 mil/€, in incremento di
circa il 370% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
I rendimenti netti sono stabili rispetto a quelli del 2018 sia per gli immobili prime (3,40%), sia
per i good secondary assets (5,00%). I canoni prime nel Central Business District sono stabili nel
primo trimestre del 2019, attestandosi sui 550 €/mq/anno; il canone medio ponderato
registrato è pari a 290 €/mq/anno, in calo rispetto al canone dell’analogo trimestre precedente
(313 €/mq/anno).
L’assorbimento degli spazi ad uso ufficio nel primo trimestre del 2019 è stato pari a circa
121.000 mq, in aumento del 45% rispetto allo stesso periodo del 2018 ed in crescita (+62%)
anche rispetto al trimestre precedente. Il dato è influenzato da un contratto di pre-let in zona
Milanofiori da parte di Accenture ed ha riguardato circa 30.000 mq. Il settore più dinamico è
stato quello del Manufacturing & Energy seguito da quello del Business service. Circa il 50%
dell’assorbimento ha riguardato superfici medie (tra i 1.000 e i 5.000 mq).
Il tasso di spazi vacant a Milano registrato nel primo trimestre si è attestato al 10,50%, in
leggera diminuzione rispetto al trimestre precedente.
Con riferimento ai nuovi sviluppi, l’attività per il 2019 è in calo rispetto all’analogo periodo
dello scorso anno con 232.000 mq in costruzione e con consegna prevista nel 2021. Per oltre il
55% si tratta di operazioni di natura speculativa (fonte: CBRE, Milan Office Market Review).
Con riferimento al mercato immobiliare di Roma, l’attività di investimento nel settore
direzionale è in calo rispetto al trimestre precedente e in crescita di 4,5 volte rispetto
all’analogo periodo del 2018. Gli investimenti del primo trimestre sono stati pari a circa 308,5
mil/€, in calo del 60% rispetto all’analogo periodo dell’esercizio precedente. I canoni prime
sono risultati stabili a 420 €/mq/anno nel Central Business District e in leggero aumento a 350
€/mq/anno nella zona Eur. I rendimenti prime netti sono in calo rispetto al trimestre
precedente (3,75%).
Il vacancy rate è in crescita al 12,8% rispetto al trimestre precedente e l’assorbimento di spazi
ad uffici si è attestato nel primo trimestre 2019 a 82.695 mq, in crescita di circa il 53% rispetto
al trimestre precedente e del 358% rispetto al I° trimestre dell’anno precedente.
Il numero delle unità assorbite è stato pari a 40, in crescita rispetto alle 25 dell’analogo
periodo dell’esercizio precedente (fonte: CBRE, Rome Office Market Review).
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Mercato Commerciale
Gli investimenti nel settore retail in Italia nel primo trimestre del 2019 si sono collocati
all’ammontare di 176 mln/€, in significativo calo rispetto al trimestre precedente (-58%) ed in
calo di circa il 78% sul volume dello stesso periodo dello scorso anno. L’andamento delle
vendite si è rivelato debole con la quasi totale assenza di transazioni nel comparto dei
shopping center. Il primo trimestre dell’anno è stato prevalentemente guidato dall’high street.
In particolare gli investimenti sono stati concentrati per il 75% nel settore dell’high street, per
il 15% nei retail park e per il 10% nei centri commerciali.
Il settore retail ha assorbito nel trimestre circa il 10% del totale dei capitali complessivi investiti
nel nostro paese.
I rendimenti nel primo trimestre del 2019 sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto al
trimestre precedente. In particolare, i rendimenti netti high street prime, high street secondary
sono stabili rispettivamente al 3,00%, al 4,50% mentre i rendimenti dei shopping center sono
in leggera crescita al 5,15% rispetto al trimestre precedente.
Nel dettaglio, i canoni prime di Milano e Roma sono stabili a 940 €/mq/anno. Prosegue la
crescita dei canoni del settore high street con Milano, che raggiunge i 10.300 €/mq/anno, e
Roma, che si attesta a 7.200 €/mq/anno.
La pipeline degli immobili in costruzione che potrebbe essere completata nel 2019 è molto
densa sebbene vi sia da parte dei committenti una maggiore selettività dei nuovi progetti
retail.
(fonte: CBRE – Italy, Retail Market view).
Mercato Logistico
Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti nel comparto della logistica hanno raggiunto
l’ammontare di circa 87 mln/€, con una contrazione dell’83% rispetto al trimestre precedente,
e del 62% rispetto all’analogo periodo del 2018.
La pipeline è molto densa e ciò dovrebbe confermare la natura transitoria di questa
contrazione.
L’interesse degli investitori comprime ulteriormente i rendimenti che si attestano al 5,3%, in
calo con i rendimenti del trimestre precedente e rispetto al dato complessivo del 2018 (5,4%).
Il mercato delle locazioni invece ha registrato un assorbimento di circa 382.458 mq, con un
calo del 44% rispetto al trimestre precedente e in crescita del 60% rispetto allo stesso periodo
dello scorso anno. Milano si conferma la città di maggiore interesse degli operatori con circa il
70% dei volumi assorbiti. Il Veneto e la macroarea di Bologna rappresentano le aree di
maggiore interesse dopo quella di Milano. Gli operatori più attivi nel settore si confermano
quelli del mercato del 3PL (Third Party Logistic), che hanno concorso per il 60%
all’assorbimento del trimestre. Il built to suit con circa 242.000 mq di take up guida
l’assorbimento del trimestre con circa il 63% dell’assorbito. Si rilevano tanti progetti in
costruzione compresi quelli di natura speculativa. Con riferimento alle superfici le transazioni
si sono distribuite in maniera omogenea.
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In generale i canoni prime sono in leggero aumento nel primo trimestre rispetto all’ultimo
trimestre del 2019. In particolare i canoni prime registrati a Milano e Roma sono attestati a
56€/mq/anno, mentre i canoni secondary medi sono anch'essi in leggero aumento a
46€/mq/anno. I rendimenti del trimestre sono in leggero calo al 5,3% rispetto al trimestre
precedente.
Il vacancy rate registrato nel periodo è stabile rispetto a quello del trimestre precedente ed è
pari al 2,6% attestandosi a livelli molto bassi.
(fonte: CBRE – Italy, Retail Market view).
Mercato Residenziale
Nel primo trimestre del 2019 il mercato residenziale ha mostrato un sostanziale aumento del
numero delle transazioni, pari a circa 138.525, in crescita dell’8,80% rispetto allo stesso
trimestre del 2018, in gran parte sostenuto dal livello dei tassi di interesse e dal permanere di
una situazione di facilità di accesso al credito. Le transazioni sono avvenute per circa il 53% al
Nord, per il 21% al Centro e per il 26% al Sud e Isole (fonte: Osservatorio mercato immobiliare
- Nomisma).
Secondo le previsioni elaborate da Nomisma, il 2019 sarà caratterizzato da un andamento
meno dinamico rispetto al 2018, con un numero delle compravendite atteso in crescita tra il
2% ed il 3% per il 2019 (contro il 6,5% del 2018), a livello nazionale, e una leggera contrazione
dei prezzi nell’intorno dello 0,90% per il 2019 con la sola eccezione delle grandi città (Milano la
più performante).
Le previsioni confermano che le maggiori transazioni saranno concentrate prevalentemente
sugli acquisti di abitazioni ad uso prima casa, mentre sono attesi su livelli meno sostenuti gli
investimenti finalizzati alla messa a reddito, per i quali permane il disincentivo dell’elevata
fiscalità che grava sugli immobili.
Il mercato residenziale a Milano, nel primo trimestre del 2019, ha riguardato 6.119 unità
abitative, in calo di circa il 13% rispetto al trimestre precedente, e in rialzo dell’11,3% rispetto
all’analogo trimestre dello scorso anno. L’attuale contesto permane caratterizzato da elevati
elementi di incertezza sia a livello nazionale sia internazionale con particolare riferimento alla
situazione politica italiana e agli esiti del referendum sulla permanenza dell’Inghilterra
nell’Aera Euro nonché alle decisioni della Banca Centrale Europea.
Anche il mercato residenziale a Roma – che ha riguardato nel primo trimestre del 2019 n.
7.921 unità abitative – ha denotato una riduzione del 15,0% rispetto al trimestre precedente e
una crescita del 12,0% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso. I tempi medi di vendita si
sono attestati sui 7 mesi.
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Il Fondo POLIS in liquidazione
L’attività di gestione del Fondo Polis ha preso avvio in data 18 giugno 2000 con un patrimonio
pari ad Euro 258.000.000 suddiviso in 129.000 quote del valore di Euro 2.000 ciascuna.
Si rammenta che il termine della durata del Fondo, originariamente stabilito al 31 dicembre
2012, era stato successivamente prorogato:
al 31 dicembre 2015 (la "Prima Proroga"), con delibera assunta dal Consiglio di
Amministrazione della Società in data 28 dicembre 2011, ai sensi di quanto previsto dall'art. 2,
par. 2, del Regolamento di gestione del Fondo. L’obiettivo del ricorso a tale proroga risiedeva
nello scopo di proseguire, nell’interesse dei partecipanti, nell’attività di valorizzazione di taluni
cespiti in portafoglio procedendo alla relativa dismissione a condizioni più vantaggiose rispetto
a quelle a suo tempo prefigurabili, stante la criticità della situazione di mercato determinatasi
a seguito della grave crisi economica generale;
al 31 dicembre 2018 (il "Periodo di Grazia"), con delibera assunta dal Consiglio di
Amministrazione della Società in data 23 settembre 2015, ai sensi di quanto previsto dall'art.
2, par. 3, del Regolamento del Fondo. La suddetta delibera è stata assunta ai fini del
completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio, tenuto conto delle oggettive
condizioni di mercato.
In data 25 ottobre 2018, preso atto della circostanza che l'attività di smobilizzo dei rimanenti
quattro cespiti non si sarebbe potuta proficuamente completare, a prezzi in linea con i valori
attesi, entro il termine di durata del Fondo, il Consiglio di Amministrazione della Società ha
deliberato, nell'esclusivo interesse dei partecipanti, una proroga straordinaria della durata del
Fondo non superiore a 2 anni per il completamento dello smobilizzo degli investimenti in
portafoglio (la "Proroga Straordinaria"), ai sensi di quanto previsto dall'art. 2-bis del
Regolamento del Fondo.
Il ricorso alla Proroga Straordinaria, a decorrere dal corrente esercizio, comporta quanto
segue:
la provvigione di gestione a favore della SGR è determinata nella misura di un terzo
rispetto all’importo previsto dal Regolamento (art. 9.1.1);
il divieto di prelevare dal Fondo le provvigioni di incentivo di cui all'art. 13.5 del
Regolamento;
la distribuzione ai partecipanti, con cadenza semestrale, del 100% dei proventi netti
realizzati nella gestione, fermo restando il rispetto delle obbligazioni assunte dal
Fondo.
Si rammenta, che in data 16 dicembre 2014 l’Assemblea dei Partecipanti del Fondo aveva
espresso voto favorevole alla proposta di modifica del Regolamento di gestione del Fondo
finalizzata a recepire, ai sensi dell’art. 22, commi 5-bis e seguenti del Decreto Legge 24 giugno
2014 n. 91 (convertito con modificazioni con Legge 11 agosto 2014, n. 116), la facoltà per la
SGR, prima dello scadere del “periodo di grazia” deliberato ai sensi e per gli effetti di cui all’art.
14, comma 6, del D.M. 228/1999 e dell’art. 2, paragrafo 3 del Regolamento stesso,
nell’esclusivo interesse dei partecipanti, di prorogare la durata del Fondo per un periodo non
superiore a due anni al solo fine di condurre a termine lo smobilizzo delle residue attività del
Fondo.
A fronte dei disinvestimenti finalizzati a far data dall’anno 2010, il Consiglio d’Amministrazione
della SGR ha provveduto a deliberare, nell’esclusivo interesse dei partecipanti, i seguenti
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rimborsi anticipati di capitale pro-quota:
Nel mese di agosto del 2010, a seguito dell’alienazione degli immobili a destinazione
turistico-alberghiera ubicati nel Comune di Sesto Fiorentino, la SGR ha effettuato un primo
rimborso di capitale, pro quota, per un ammontare complessivo di Euro 4.515.000,
corrispondente ad Euro 35 per ciascuna delle n. 129.000 quote.
Nel corso del 2015, a seguito della finalizzazione dello smobilizzo del cespite ad uso uffici
sito in Assago – Milanofiori Nord, denominato “U4”, ceduto ad un corrispettivo di Euro
38.530.760, il Consiglio d’Amministrazione di Polis Fondi SGR ha deliberato, in data 27 ottobre
2015, di procedere ad un rimborso di capitale anticipato di Euro 155 per ciascuna delle n.
129.000 quote del Fondo, pari ad un importo complessivo di Euro 19.995.000, ai sensi di
quanto previsto all’art. 8, comma 11 del Regolamento di gestione, con pagamento a favore
degli aventi diritto con valuta 25 novembre 2015.
In relazione alla liquidità generata dalle dismissioni finalizzate nel corso del 2016 aventi
ad oggetto i cespiti ubicati a Gorgonzola, Roma (via Costi) ed Assago (immobile U7), la SGR, a
seguito di apposita delibera da parte del proprio CdA, ha provveduto ad effettuare tre rimborsi
anticipati di capitale pro-quota, per un ammontare complessivo pari ad Euro 81.915.000. Più
precisamente: a) in data 14 settembre 2016 è stato corrisposto un rimborso anticipato
dell’importo di Euro 34.830.000, corrispondente ad Euro 270 per ciascuna delle n. 129.000
quote; b) in data 12 ottobre 2016 è stato corrisposto un rimborso anticipato dell’importo di
Euro 8.385.000, corrispondente ad Euro 65 per ciascuna delle n. 129.000 quote; c) in data 22
marzo 2017 è stato corrisposto un rimborso anticipato dell’importo di Euro 38.700.000,
corrispondente ad Euro 300 per ciascuna delle n. 129.000 quote.
A seguito delle dismissioni dei cespiti siti in Cagliari e Sassari, oltre all’incasso
dell’acconto del 25% per la vendita dei cespiti ubicati a Milano (via Romagnoli) e Cernusco sul
Naviglio (via Grandi), il Consiglio d’Amministrazione della Società ha deliberato, in data 25
ottobre 2018, la distribuzione di un rimborso di capitale pro quota pari ad Euro 125 per
ciascuna quota (ammontare complessivo pari ad Euro 16.125.000), corrisposto con valuta 14
novembre 2018.
A seguito delle dismissioni finalizzate in data successiva al 25 ottobre 2018 (relative agli
immobili di Catania, Crespellano e Santa Maria di Sala) e dell’incasso del saldo della vendita dei
due cespiti siti in Milano (via Romagnoli) e Cernusco sul Naviglio (via Grandi), pari al 75% del
corrispettivo, in data 31 gennaio 2019 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato
di procedere ad un rimborso di capitale pro quota pari ad Euro 200,00 per ciascuna quota, per
un ammontare totale di Euro 25.800.000. Il suddetto importo è stato corrisposto ai
partecipanti con valuta al 13 febbraio 2019.
Per effetto delle citate distribuzioni, l’ammontare dei rimborsi di capitale corrisposti pro quota
a ciascun partecipante risulta complessivamente pari ad Euro 1.150. Il valore nominale di
ciascuna quota risulta pertanto ridotto, dall’importo originario di Euro 2.000, all’importo di
Euro 850.
L’ammontare dei proventi complessivamente corrisposti ai partecipanti alla data odierna
risulta invece pari ad Euro 735,90 per ciascuna delle n. 129.000 quote del Fondo, al lordo della
ritenuta di legge.
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Gestione immobiliare
Il portafoglio immobiliare del Fondo Polis in liquidazione, alla data del 30 giugno 2019, è
composto da quattro asset con destinazione d’uso direzionale, commerciale e logistica. Si
riporta la suddivisione dell’asset allocation del portafoglio suddiviso in base alla destinazione
d’uso, con riferimento al valore di mercato:
Terziario direzionale: 68,06%;
Logistico: 10,48%;
Commerciale: 21,46%.
In considerazione dello stato di liquidazione del Fondo, nel corso del semestre appena
concluso la SGR ha proseguito la propria attività volta allo smobilizzo degli asset in portafoglio
ed al rafforzamento della redditività dello stesso mediante la locazione di nuovi spazi sfitti,
coerentemente alle strategie di dismissione.
In relazione all’attività di dismissione, si segnala quanto segue:
a) Immobile in Trieste (via Pascoli 9) – Nel corso del primo semestre 2019 è stato
perfezionato un contratto preliminare di locazione avente ad oggetto gli spazi al piano
terra dell’edificio pari a circa 2.200 mq, ad un canone di Euro 171.000. Per i primi due
anni è prevista una riduzione ad Euro 161.000. Al riguardo, si conferma che nel corso
del mese di maggio sono stati avviati i necessari lavori di riqualificazione finalizzati al
cambio di destinazione d’uso, ai fini dell’utilizzo della porzione di immobile per lo
svolgimento dell’attività commerciale.
Nel corso del mese di maggio 2019 la società AL.PE INVEST SRL, in esito al
completamento della Due Diligence, ha formulato alla SGR un’offerta vincolante per
l’acquisizione dell’immobile ad un corrispettivo di Euro 6.100.000, subordinando
l’acquisizione alle seguenti garanzie: (a) completa e corretta esecuzione dei lavori, (b)
ottenimento del cambio di destinazione, (c) completo adempimento da parte del
Fondo degli impegni contrattuali assunti in relazione al preliminare di locazione del
piano terra, (d) garanzia di redditività del piano terra a partire dal mese di luglio 2019 e
sino alla data di effettiva decorrenza della locazione.
La predetta proposta è stata accettata dal Consiglio d’Amministrazione della SGR alla
fine del mese di maggio.
In relazione alla stipula del rogito di vendita si faccia riferimento al paragrafo “eventi
successivi alla chiusura dell’esercizio”.
b) Immobile in Bologna (via Aldo Moro n. 21) – Si rammenta preliminarmente che il
cespite è adibito ad uffici e risulta interamente locato alla Regione Emilia Romagna,
con contratto di locazione in scadenza nel mese di novembre 2019.
Si rammenta, inoltre, che nel corso del secondo semestre del 2018 il Conduttore ha
formalizzato la disdetta dal contratto di locazione, manifestando contestualmente alla
SGR la propria disponibilità a rinnovare il contratto a condizioni meno onerose,
specificando altresì che l’eventuale nuova proposta di canone di locazione avanzata
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
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dal Fondo sarebbe stata oggetto di preventivo parere di congruità da parte
dell’Agenzia del Demanio, conformemente a quanto previsto dal DPR 138/98.
Con la collaborazione di una società di consulenza, incaricata ai fini del supporto nella
commercializzazione e ricontrattazione del canone di locazione, la SGR ha inviato al
Conduttore una proposta di locazione che prevedeva (i) la corresponsione di un
canone di locazione annuo pari ad Euro 1.950.000 oltre IVA, con riduzione di circa il
7,7% rispetto al canone di locazione vigente (Euro 2.112.284 oltre IVA), nonché (ii)
l’esecuzione da parte del Fondo di alcune attività di natura straordinaria, il cui costo a
carico del Fondo era stimato in circa Euro 100.000, derivanti da alcune necessità
rappresentate dal Conduttore in relazione alla sostituzione dei condizionatori posti
negli archivi al piano interrato dell’immobile.
Lo scorso 31 maggio la Regione Emilia Romagna ha comunicato alla SGR la contrarietà
da parte dell’Agenzia del Demanio al rilascio del nulla osta relativo alla proposta di
nuovo canone di locazione avanzata dalla SGR, in considerazione dell’applicazione di
criteri che rideterminano l’entità delle superfici locabili.
La SGR, tenendo in considerazione il fattore di superficie che l’Agenzia del Demanio
applicherebbe e, quale moltiplicatore, il valore OMI relativo ad uffici direzionali in
ottimo stato manutentivo, ha provveduto pertanto a rideterminare il canone di
locazione annuo dell'immobile in Euro 1.700.000 oltre IVA (con una riduzione pari a
circa il 20 % rispetto al canone di locazione vigente).
Nel corso del mese di giugno 2019, la SGR ha conseguentemente presentato una
nuova proposta di locazione alla Regione, recante le medesime condizioni contrattuali
di cui alla precedente proposta.
Alla data di approvazione della presente Relazione, la nuova proposta di locazione
presentata dalla SGR non è stata ancora oggetto del parere di congruità dell'Agenzia
del Demanio e, conseguentemente, non è ancora stato sottoscritto il nuovo contratto
di locazione con la Regione Emilia Romagna.
Per quanto attiene all'attività di commercializzazione del cespite, si evidenzia che, nel
corso del mese di marzo 2019, la Lepanto S.r.l., società integralmente partecipata da
Olympia Capital Management S.A., intermediario finanziario di diritto francese, ha
manifestato alla SGR il proprio interesse all’acquisizione dell’immobile.
Lo scorso 12 aprile è stato pertanto sottoscritto un contratto preliminare di
compravendita ad un corrispettivo di riferimento pari ad Euro 24.000.000, oltre tasse e
imposte di legge, con versamento, in data 14 maggio u.s., di una caparra pari ad Euro
3.500.000.
Nel corso del mese di giugno u.s. in esito alla ridefinizione della proposta di canone di
locazione alla Regione Emilia Romagna, le parti hanno quindi ridefinito il corrispettivo
per la cessione del cespite nell’importo di Euro 21.000.000 oltre tasse e imposte di
legge, in applicazione del medesimo yield negoziato in precedenza.
Si evidenzia, in ogni caso, che la cessione dell’immobile risulta subordinata al verificarsi
di alcune condizioni sospensive, tra le quali: (i) l'ottenimento di un finanziamento da
parte del promissario acquirente; (ii) il rilascio del parere di congruità del nuovo
canone di locazione da parte dell’Agenzia del Demanio (canone annuo pari a Euro
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
14
1.700.000); (iii) la sottoscrizione del nuovo contratto di locazione con la Regione Emilia
Romagna.
Per quanto concerne la gestione degli altri cespiti, in portafoglio alla data del 30 giugno 2019,
si riporta quanto segue:
b) Immobile in Domodossola – Nel corso del semestre appena concluso la SGR ha
finalizzato le proprie attività connesse alla valorizzazione della media superficie di
vendita, il cui iter autorizzativo, come riportato nella precedente Relazione, è stato
approvato nel corso del mese di novembre 2018.
A tal proposito, si segnala che è stato sottoscritto un contratto di locazione con la
società TEDÌ Commercio S.r.l. (marchio TEDì) con decorrenza 1 ottobre 2019. La data di
decorrenza contrattuale dell’affitto è stata definita sulla base della necessità di
eseguire preventivamente alcune opere edili ed impiantistiche atte a rendere l’attuale
superficie coerente con il progetto della media superficie di vendita autorizzato.
A tal proposito, si segnala che si è reso altresì necessario lo spostamento degli attuali
occupanti di parte della media superficie (nello specifico due conduttori) in altri spazi
liberi del Centro Commerciale.
Si rappresenta che la valorizzazione della media superficie ha la funzione, tra l’altro, di
costituire elemento di attrazione finalizzato all'incremento del flusso di visitatori su
tutto il Centro Commerciale.
Alla data di approvazione della presente Relazione è stato altresì concluso l’accordo
per la locazione di un ulteriore spazio a favore di un potenziale conduttore.
Alla luce dell’attività di valorizzazione di cui sopra, è stato prorogato – alla medesima
società - sino alla data del 31 dicembre 2019 l’incarico professionale di
commercializzazione dell’immobile, già assegnato nel corso dell’anno 2018.
In relazione alla commercializzazione del cespite, si segnala che l’offerta non
vincolante (NBO) ricevuta dalla SGR nel corso del mese di dicembre 2018, da parte di
un soggetto privato interessato all’acquisizione, non è stata confermata.
Nel corso del secondo trimestre 2019 la SGR, nell’ottica di valorizzare il cespite sia da
un punto di vista reddituale sia da quello puramente strutturale/immobiliare, ha
avviato una serie di attività tecniche finalizzate all’analisi e valutazione di rifacimento
completo della copertura del Centro Commerciale (circa 9.000 mq), stante anche la
necessità di intervenire ai vari solleciti e reclami operati da alcuni principali conduttori
(es. Carrefour).
Come rappresentato, la SGR si è attivata per porre in essere una serie di attività
finalizzate ad una preliminare valutazione, di carattere economico e, soprattutto, di
carattere tecnico/ingegneristico, che le consenta di poter appurare quale sia la
migliore soluzione adottabile per risolvere la problematica di cui sopra, tenuto altresì
conto che sulla copertura insistono tutti i macchinari relativi agli impianti di
climatizzazione in uso sia ai singoli conduttori che alle parti comuni.
In esito alla conclusione delle attività preliminari, la SGR valuterà, compatibilmente con
gli obiettivi di dismissione dell’immobile, l’opportunità di porre in essere l’attività di
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
15
rifacimento della copertura che potrebbe favorire la dismissione dell’immobile in
tempi più rapidi e con una migliore redditività.
c) Immobile in Trezzano sul Naviglio – In relazione al suddetto cespite, attualmente
utilizzato quale magazzino refrigerato ed interamente locato alla società Vercelli
S.p.A., la SGR ha avviato una serie di attività volte alla dismissione che hanno generato
interessi nel corso del semestre da parte di potenziali acquirenti i quali, peraltro,
ancorché non abbiano formalizzato offerte di acquisto, hanno richiesto una serie di
informazioni al fine di poter valutare la possibilità di avanzare una proposta di
acquisto.
Al fine di poter commercializzare l’immobile velocemente, la SGR ha affidato un
incarico ad una società di commercializzazione che, tuttavia, non ha sodisfatto gli
obiettivi richiesti dalla SGR. Pertanto, la SGR prevede di affidare nel corso del mese di
luglio l’attività di commercializzazione ad altro soggetto professionale che potrebbe
individuare un potenziale acquirente che soddisfi le esigenze rappresentate dalla SGR
in relazione alla dismissione dell’immobile di cui trattasi.
Per quanto concerne l’attività svolta dalla SGR in relazione agli accertamenti tributari, si
segnala quanto segue:
- per l’immobile di Trezzano sul Naviglio, l’avvenuta notifica alla SGR di accertamenti
catastali volti alla revisione delle rendite, con la conseguenza di rettifiche incrementative
delle imposte IMU e TASI.
In particolare, a seguito all’avviso di regolarizzazione catastale notificato alla SGR in data
8/06/2018, in data 5/07/2018, in contradditorio con il Funzionario Responsabile dell’Ufficio
Tributi del Comune di Trezzano S.N., è stato rappresentato, per tramite dello studio legale e
tributario incaricato, che non sono ancora terminati i lavori di ampliamento ad opera del
conduttore. Alla luce delle predette motivazioni, lo studio legale incaricato dalla SGR ha
avanzato al Responsabile dell’Ufficio la richiesta di revoca della procedura di cui trattasi, ai
sensi dell’art. 1, comma 366 della legge 311/2004. Il Funzionario Comunale, convenendo
sulle motivazioni della richiesta, ha previsto che fino al termine dei lavori di cui alla SCIA n.
8-17 prot. 2776 del 6 febbraio 2017, non sarà necessario procedere all’aggiornamento
catastale.
Pertanto, è stato redatto un apposito verbale in contraddittorio (Trezzano sul Naviglio,
5/07/2018- prot. 17592) da cui si attesta la chiusura del procedimento;
- per l’immobile di Assago edificio U7, in data 30 novembre 2018 la SGR ha ricevuto un
avviso di accertamento riferito alla compravendita dell’immobile, perfezionata nel
dicembre 2016, in cui il Fondo Polis, parte venditrice, risulta coobbligata in via solidale con
la parte acquirente, AXA REIM SGR, obbligato principale nei confronti del Fisco.
Oggetto dell’accertamento è in tale caso il valore di compravendita dell’immobile che è
stato rideterminato da parte dell’Ufficio Territoriale di Milano 6 sulla base della
documentazione acquisita (perizie di parte, valori OMI e del Borsino Immobiliare per la
superficie ragguagliata).
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
16
Fermo restando che le imposte richieste sono a carico di AXA, quale soggetto acquirente, e
che possedendo il medesimo un profilo istituzionale offre idonee garanzie di solvibilità nei
confronti dell’Ente, la SGR ha comunque affidato incarico ad uno studio tributario per: (i)
rappresentare la proprietà negli incontri e negli atti eventualmente ritenuti idonei da porre
in essere con l’Ufficio Territoriale, (ii) coordinarsi con i fiscalisti nominati da AXA, al fine di
indentificare il miglior approccio a tutela degli interessi del Fondo.
Infine, si riporta di seguito l’aggiornamento relativo all’attività di interlocuzione posta in essere
dalla SGR con la società AXA REIM SGR, acquirente degli immobili di Gorgonzola (MI) ed
Assago U7 (MI), al fine di poter addivenire in tempi ragionevolmente rapidi ad un accordo che
eviti l’insorgere di potenziali contenziosi.
Al riguardo si riporta che:
- Con riferimento all’immobile in Gorgonzola (MI), ceduto in data 19 maggio 2016 ad
AXA REIM SGR, si rammenta che in data 11 gennaio 2017 la parte acquirente ha
segnalato alla SGR che, a eseguito di un’indagine visiva sullo stato di conservazione
della copertura, si rendeva necessario eseguire degli approfondimenti su alcuni
componenti strutturali (elementi di copertura in calcestruzzo precompresso di circa 21
metri lineari) che presentavano deformazioni anomale.
In data 22 maggio 2017 AXA ha presentato ricorso presso il Tribunale di Milano per
accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c.. A seguito di quanto sopra, in data
30 maggio 2018 sono iniziate le attività di verifica peritale sui componenti della
copertura (prove di carico), a seguito delle quali si è evidenziata la staticità degli
elementi strutturali.
Le attività peritali si sono concluse nel corso del secondo semestre 2018 con la
trasmissione, nel corso del mese di gennaio 2019, alle parti della relazione di CTU
(Consulenza Tecnica d’Ufficio) e dalla quale emerge che all’esito delle prove eseguite,
peraltro condivise tra le parti, la verifica degli standard di sicurezza del tegolo
sottoposto a prova può ritenersi conclusa con esito positivo. Inoltre, i risultati della
prova di carico eseguita possono ritenersi estensibili ai tegoli deformati, già richiamati
nel ricorso.
- Con la cessione dell’immobile di Assago U7 (MI) alla società AXA REIM SGR, avvenuta
nel mese di dicembre 2016, le parti avevano altresì sottoscritto un “Indemnity
Agreement” che disciplinava una serie di obblighi reciproci a garanzia dell’operazione
e, tra questi, anche la garanzia di redditività dell’immobile, nel periodo compreso tra il
01/01/2017 al 31/03/2019, a fronte di un deposito fiduciario costituito presso il
Notaio rogante e il cui svincolo degli importi - a favore dell’acquirente o del Fondo
“Polis” - era subordinato al reale stato di occupancy dell’immobile.
Nello specifico, una delle condizioni previste nel richiamato “Indemnity Agreement”
prevede: “(..) che a fronte della stipula di contratti di locazione da parte
dell’Acquirente relativamente alle Porzioni Vacant la Venditrice avrà diritto di ottenere
la riduzione dell’Importo Vincolato”.
A tal proposito, nel corso del mesi di ottobre 2017 la società AXA ha sottoscritto un
contratto di locazione, con un soggetto terzo, avente ad oggetto l’occupazione degli
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
17
spazi vacant identificati come “L07”, pattuendo con il conduttore, tuttavia, un periodo
di “free rent” di circa 18 mesi ovvero sino al 31 marzo 2019.
A tal proposito la SGR ha formalmente contestato ad AXA le pattuizioni contrattuali
relative al periodo di “free rent”, sostenendo quanto segue:
(i) nell’Indemnity Agreement si riportavano valori minimi di riferimento del canone
escludendo, pertanto, concettualmente la possibilità che la garanzia potesse
coprire un’ipotesi di free rent,
(ii) è stato altresì contestato che il testo del contratto di locazione dalla stessa
fornito, recita che “a fronte dei lavori di cui al precedente art. 2.6 (…) la
locatrice riconosce alla locatrice un periodo di free rent”. In sostanza,
nonostante il tenore testuale della clausola, l’ipotesi ivi disciplinata non ha ad
oggetto un periodo di godimento gratuito, quanto piuttosto la compensazione
volontaria tra i canoni e l’importo per lavori.
Nel corso del secondo trimestre del 2019, la SGR ha incontrato i referenti di AXA, al fine di
poter addivenire ad un accordo comune evitando l’insorgere di azioni legali.
Al momento, tuttavia, le parti non hanno individuato un’intesa che possa soddisfare le
reciproche esigenze.
Valore di mercato e valore di borsa
Al 30 giugno 2019 il valore complessivo netto del Fondo è pari ad Euro 42.519.561 ed il valore
di ciascuna delle 129.000 quote è pari ad Euro 329,609 con un decremento di Euro 277,903 a
quota, di cui Euro 200,00 connesso al rimborso di capitale corrisposto in data 13 febbraio
2019, rispetto al valore al 31 dicembre 2018 di Euro 607,512.
La performance negativa del primo semestre è stata pari al 17,08%.
Il tasso interno di rendimento dall’inizio dell’attività, alla data del 30 giugno 2019 risulta
positivo e pari allo 0,76%.
Gli immobili di proprietà del Fondo sono stati oggetto di stima da parte dell’esperto
indipendente CBRE VALUATION S.p.A., che ha attribuito al portafoglio immobiliare del Fondo il
valore di Euro 41.940.000.
Il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto di discostarsi dalle risultanze di tale stima alla data
del 30 giugno 2019, assumendo quale valore del portafoglio immobiliare del Fondo l’importo
di Euro 39.270.000 (scostamento di - Euro 2.670.000).
I motivi che hanno indotto la SGR ad attribuire tale diverso valore sono i seguenti:
al cespite sito in Bologna, in luogo del valore stimato dall’esperto indipendente pari ad
Euro 23.200.000, è stato attribuito il valore di Euro 21.000.000. Il motivo risiede nella
circostanza che per tale cespite risulta stipulato un contratto preliminare di
compravendita ad un corrispettivo originariamente fissato in Euro 24.000.000 e
successivamente ridefinito in Euro 21.000.000 in esito alla rideterminazione della
proposta di canone di locazione alla Regione Emilia Romagna, conduttrice
dell’immobile;
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
18
al cespite sito in Trieste (TS), Via G. Pascoli, è stato attribuito il valore di Euro
6.100.000 in luogo del valore stimato dall’esperto in Euro 6.570.000, in conseguenza
dell’accettazione della proposta d’acquisto per tale corrispettivo da parte della SGR e
della successiva stipula contratto di compravendita (si faccia riferimento a tal
proposito al paragrafo “Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio”).
In conseguenza della valutazione del portafoglio immobiliare al 30 giugno 2019, si è proceduto
alla svalutazione degli immobili per complessivi Euro 10.751.692.
La gestione del primo semestre 2019 ha evidenziato un risultato negativo pari ad Euro
10.049.521, determinato dalla citata svalutazione del portafoglio immobiliare, dai costi relativi
alla gestione dei beni immobili (Euro 746.019), dalle imposte sugli immobili (Euro 272.961),
dagli oneri di gestione (Euro 347.369), e da altri oneri (Euro 4.277).
Per effetto della prevista riduzione delle commissioni di gestione a favore della SGR nella
misura di due terzi, i costi aventi tale natura di competenza del primo semestre 2019
ammontano ad Euro 106.565.
Tra i componenti positivi del risultato economico si rilevano i ricavi da locazione, comprensivi
degli oneri rivalsabili, pari ad Euro 1.989.505, in decremento rispetto ad analogo periodo del
precedente esercizio a fronte dell’avanzamento del processo di dismissione dei cespiti, ed altri
ricavi per Euro 83.292.
La liquidità disponibile alla fine del semestre ammonta ad Euro 8.863.010.
Alla data di chiusura della presente Relazione Semestrale non sussistono linee di
indebitamento bancario.
Al 30 giugno 2019 la quotazione delle quote del Fondo Polis sul Mercato Telematico Azionario
è pari ad Euro 309, con uno sconto del 6,26% rispetto al NAV.
La media degli scambi giornalieri è risultata pari a n. 129 quote, in forte incremento rispetto
alla media registrata nel corso del 2018 (48,30 quote).
Operazioni in strumenti finanziari
La politica di investimento della liquidità del Fondo resta caratterizzata da un approccio
prudenziale che prevede l’impiego delle risorse esclusivamente in operazioni di tesoreria con
scadenze differenziate tra brevissimo e breve termine, nel rispetto delle linee dettate dal
Consiglio di Amministrazione di Polis Fondi SGR.
I tassi di mercato vigenti nel corso del 2019 non hanno tuttavia consentito di cogliere
opportunità e pertanto non si sono registrate operazioni di tesoreria.
Operatività in strumenti derivati
Nel corso dell’esercizio appena concluso non sono state poste in essere operazioni in
strumenti derivati.
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
19
Operazioni in conflitto di interesse
Nel corso del periodo non si sono registrate operazioni in conflitto di interesse.
Evoluzione prevedibile della gestione
Come fatto cenno in precedenza, in considerazione della circostanza che l'attività di smobilizzo
dei rimanenti quattro cespiti non si sarebbe potuta proficuamente completare, a prezzi in linea
con i valori attesi, entro il termine di durata del Fondo, in data 25 ottobre 2018 il Consiglio di
Amministrazione della Società ha deliberato, nell'esclusivo interesse dei partecipanti, una
proroga straordinaria della durata del Fondo non superiore a 2 anni per il completamento
dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio (la "Proroga Straordinaria"), ai sensi di quanto
previsto dall'art. 2-bis del Regolamento del Fondo.
Per effetto di tale delibera, il termine per la chiusura della liquidazione e della relativa
scadenza del Fondo è fissata al 31 dicembre 2020.
In considerazione della nuova scadenza del Fondo, a seguito della finalizzazione della cessione
dell’immobile in Trieste (si faccia riferimento al paragrafo “eventi successivi alla chiusura
dell’esercizio”) la SGR intende proseguire nell’attività volta alla completa alienazione del
portafoglio residuo che, confidando nel buon esito della cessione dell’immobile in Bologna,
può interessare i soli seguenti immobili:
Centro commerciale sito in Domodossola (VB);
Magazzino di logistica del freddo sito in Trezzano sul Naviglio (MI);
In relazione ai suddetti cespiti, la SGR considera le seguenti strategie alternative per
l’alienazione:
cessione "asset by asset";
cessione in blocco.
Più in particolare, la SGR ritiene opportuno perseguire nel corso del II° semestre 2019 una
strategia di vendita "asset by asset" volta a consentire, a fronte di un maggior impegno
gestorio, la possibilità di massimizzare il prezzo di cessione dei singoli cespiti, evitando la
componente di sconto tipicamente insita nelle cessioni in blocco.
La SGR valuterà, parallelamente, se procedere alla dismissione del portafoglio residuo del
Fondo avviando una o più procedure competitive per la cessione.
Parallelamente alla dismissione del patrimonio immobiliare residuo, la SGR sta procedendo
alla liquidazione di tutte le ulteriori poste attive del patrimonio del Fondo. Trattasi, in
particolare, del recupero dei crediti insoluti, maturati in relazione alla fatturazione dei canoni
previsti dai contratti di locazione dei cespiti del Fondo.
Mentre per alcune posizioni sono attualmente in corso procedure esecutive individuali, in altri
casi il recupero del credito è connesso alla definizione di procedure concorsuali la cui durata
non è di facile stima.
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
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Eventi successivi alla data del 30 giugno 2019
In data 2 luglio 2019 è stato sottoscritto il rogito di vendita dell’immobile sito in Trieste
ad un corrispettivo di Euro 6.100.000. Contestualmente alla stipula del rogito è stato
altresì sottoscritto tra le parti un “Escrow Agreement”, in relazione al deposito della
somma pari a complessivi Euro 1.679.767 su un “Escrow Account”, che regolamenta
termini e condizioni relativi alle modalità di custodia e rilascio delle somme al
verificarsi dell’adempimento e/o esecuzione da parte del Fondo delle garanzie sopra
richiamate entro il termine del 31 dicembre 2019. In relazione alla cessione del
cespite, si segnala che la SGR si è avvalsa dell’operato di un mediatore immobiliare.
A seguito della dismissione immobiliare di cui sopra, in data 24 luglio 2019 il Consiglio
d’Amministrazione della SGR ha deliberato un rimborso anticipato di capitale, a favore
dei partecipanti, pari ad Euro 50,00 per ciascuna delle n. 129.000 quote, per un
controvalore complessivo di Euro 6.450.000. Il rimborso sarà messo in pagamento con
data di stacco al 5 agosto, record date 6 agosto e data valuta 7 agosto.
Il Consiglio di Amministrazione
Milano, 30 luglio 2019
02. SITUAZIONE PATRIMONIALE CONTABILI
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
22
ATTIVITA' Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 39.270.000 79,73% 48.470.000 59,20%
B1. Immobili dati in locazione 39.270.000 79,73% 48.470.000 59,20%
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione
C2. Altri crediti
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
(da specificare)
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 8.863.010 18,00% 30.854.826 37,69%
F1. Liquidità disponibile 8.863.010 18,00% 30.854.826 37,69%
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
G. ALTRE ATTIVITA' 1.117.776 2,27% 2.546.238 3,11%
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi 50.178 0,10% 31.048 0,04%
G3. Risparmi di imposta
G4. Altre 1.067.598 2,17% 2.414.268 2,95%
G5. Credito Iva 100.922 0,12%
TOTALE ATTIVITA' 49.250.786 100,00% 81.871.064 100,00%
PASSIVITA' E NETTO
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1. Finanziamenti ipotecari
H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
H3. Altri
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire
L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITA' 6.731.225 3.501.982
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
M3. Ratei e risconti passivi 139.386 790.163
M4. Altre 6.550.564 2.705.560
M5. Debiti per cauzioni ricevute 41.275 6.259
TOTALE PASSIVITA' 6.731.225 3.501.982
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero complessivo delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Proventi distribuiti per quota
Rimborsi distribuiti per quota
Situazione a fine esercizio precedenteSituazione al 30 giugno 2019
129.000
42.519.561
200,000 125,000
RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO POLIS (in liquidazione) AL 30 GIUGNO 2019
gestito da Polis Fondi S.G.R.p.A.
SITUAZIONE PATRIMONIALE (in Euro)
129.000
78.369.082
Situazione a fine esercizio precedente
607,512329,609
Situazione al 30 giugno 2019
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
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TAVOLA B
PROSPETTO DEI CESPITI DISINVESTITI DAL FONDO
(dall’avvio operativo alla data della Relazione semestrale al 30 giugno 2019)
Come previsto nel Provvedimento Banca di Italia del 19 gennaio 2015 e successive modifiche (in
particolare quelle dettate dal Provvedimento del 23 dicembre 2016), Istruzioni di Compilazione
Tavola B di cui in prosieguo, nel “costo di acquisto” sono inclusi il prezzo e tutti gli oneri e le
spese incrementative patrimonializzate; nei “proventi generati” tutti i proventi netti generati
dalle attività disinvestite nel corso del periodo di detenzione del Fondo; tra gli “oneri sostenuti”
tutte le spese di pertinenza diretta dei cespiti.
Il “risultato dell’investimento” è quindi da considerarsi al lordo delle commissioni di gestione e
delle commissioni del Depositario.
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
24
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
25
(*) trattasi di vendite frazionate
POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione
20
n. Ubicazione immobileDestinazione
d'uso
Anno
costruzione
S.L.P.
(mq)Tipo contratto
Scadenza
contratto Locatario Costo storico Ipoteche
Ulteriori
informazioni
1BOLOGNA,
Viale Aldo Moro n. 21Uffici 2001 21.992 96,09
Locazione non
finanziaria30/11/2025 Regione Emilia Romagna 29.943.209 Nessuna
Ricevuta
disdetta con
decorrenza 30
novembre 2019
2TRIESTE,
Via Pascoli, 9Uffici 1968 14.625 31,26
(1) Locazione non
finanziaria31/08/2033 Telecom Italia S.p.A. 16.506.827 Nessuna -
3
DOMODOSSOLA (VB),
Regione delle Nosere, C.C.
"Sempione"
Commerciale 1983 14.753 38,28
(1)Locazione non
finanziaria
Scadenza
media
2021
S.S.C. srl (Carrefour) + 11
Conduttori + 3 locazione
temporanea
16.110.578 Nessuna -
4TREZZANO SUL NAVIGLIO (MI),
Via Cellini, 4/6/8Logistico 1975 13.560 24,12
Locazione non
finanziaria31/03/2026 Vercelli SpA 12.074.460 Nessuna -
Nota (1) Immobile parzialmente locato
REDDITIVITA' DEI BENI LOCATI
Tavola C - ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO
Canone mq
POLIS FONDI SGR.p.A.
Via Solferino, 7 20121 Milano t. +39 02 3206001 f. +39 02 32060033
[email protected] www.polisfondi.it
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Relativo a:
Determinazione del Valore di mercato degli immobili facenti parte del Fondo in liquidazione denominato “Polis”
Per conto di: Polis Fondi SGR.p.A. | CBRE Project Reference 19-64VAL-0072
Data di Valutazione: 30 giugno 2019
C CBRE VALUATION S.p.A.
Piazza degli Affari 2 20121 Milano
Centralino +39 02 9974 6000 Fax +39 02 9974 6950
www.cbre.it
CBRE VALUATION S.p.A. piazza degli Affari 2 20123 Milano C.F./P. I.V.A. n. 04319600153 - cap. soc. € 500.000 i.v.
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CBRE Ltd Regulated by RICS
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Data del Rapporto 11 luglio 2019
Destinatario (o Cliente) Polis Fondi SGR.p.A.
Via Solferino, 7
20121 Milano (MI) – Italia
quale società di gestione del Fondo immobiliare in liquidazione denominato
“Polis”
Alla cortese attenzione del: Dott. Pasquale Maranò
Le Proprietà Proprietà immobiliari a destinazione mista poste in Italia.
Descrizione della Proprietà
Oggetto della presente valutazione sono n.4 immobili cielo terra a destinazione
mista (direzionale, commerciale e logistica) ubicati nel nord Italia.
Scopo della Titolarità Investimento.
Incarico Valutare sulla base del Valore di Mercato la piena titolarità delle Proprietà,
interamente alienabili e libere da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o
condizione, alla Data di Valutazione e conformemente ai termini di incarico
sottoscritti tra CBRE e il Destinatario in data 01 febbraio 2019.
Data di Valutazione 30 giugno 2019
Capacità del Valutatore Valutatore Indipendente, come definito nel nostro incarico.
Scopo della Valutazione Prima stima.
Valore di Mercato Valore di Mercato al 30 giugno 2019:
€41.940.000,00 (EURO QUARANTUNOMILIONINOVECENTOQUARANTA
MILA/00) al netto di I.V.A.
Contratto di Servizio La nostra opinione di valore è basata sugli Ambiti della Valutazione e le Assunzioni
di Stima allegate.
Tuttavia, per chiarezza, confermiamo che le nostre valutazioni sono state redatte
in conformità ai criteri indicati al Titolo V, Capitolo IV, alla Sezione II, Paragrafi
2.4.5, 2.4.6, e 2.5 del Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015
[il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio"], e a quanto indicato nelle
Linee Guida di Assogestioni e nella comunicazione congiunta Banca d’Italia –
Consob del 29 luglio 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili
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RAPPORTO DI VALUTAZIONE 5 C
dei Fondi Comuni di Investimento, nonché in applicazione al DM 30/2015 del 05
marzo 2015.
Assunzioni Speciali Il Valore di Mercato da noi definito per l’immobile di Bologna è stato determinato
con l’assunzione speciale che il contratto di locazione, attualmente disdettato,
venga rinnovato per un periodo di 6+6 anni a un canone minimo di euro
1.700.000 e che la Proprietà eseguirà opere di ristrutturazione e restyling per un
importo pari a €150.000 (di cui €63.000 già spesati alla data di stima).
Conformità agli Standard Valutativi
La valutazione è stata redatta in accordo con il RICS Valuation – Global Standards
2017 che incorpora gli International Valuation Standards (“il Red Book”).
Si dichiara che possediamo una sufficiente conoscenza, nazionale e locale,
dell’attuale e specifico mercato in questione, inoltre, possediamo le capacità e le
conoscenze necessarie per poter effettuare l’analisi in modo competente.
Dove i requisiti di conoscenza e capacità richiesti dal Red Book siano stati
soddisfatti complessivamente da più di un Valutatore in CBRE, Vi confermiamo
che un elenco dei soggetti coinvolti è stato indicato nel presente documento di
lavoro e che ciascuno di essi risponde ai requisiti richiesti dal Red Book.
La presente Valutazione è un parere professionale ed è espressamente non
destinata a servire come garanzia, assicurazione o a garantire qualsiasi
particolare valore della proprietà in esame. Altri periti potrebbero giungere a
conclusioni diverse riguardo al valore di detta Proprietà. La presente Valutazione
ha il solo scopo di fornire al Destinatario un parere professionale indipendente
circa il valore della proprietà in oggetto alla Data di Valutazione.
Assunzioni Le specificità delle Proprietà considerate, utilizzate come base di ogni valutazione,
sono quelle indicate nel presente Rapporto. Come indicato a seguire, abbiamo
utilizzato diverse assunzioni riguardanti la titolarità, lo stato locativo, la tassazione,
l'urbanistica, nonché le condizioni e lo stato manutentivo degli edifici e delle aree
- tra cui lo stato dei suoli e dei sottosuoli -.
Nel caso in cui, una o più, delle informazioni ricevute o delle assunzioni fatte, su
cui si è basata ogni valutazione, non sia corretta, i valori finali potrebbero essere
di conseguenza non corretti e potrebbero richiedere di essere rivisti.
Deroghe dalle Assunzioni Standard
Nessuna.
Attività Commerciale La definizione di ‘Valore di Mercato’, oltre che i nostri commenti e le assunzioni
adottate per la stima – incluse le valutazioni relative alla commerciabilità – sono
dettagliate nelle Assunzioni di Stima a seguire.
Nel fornire valutazioni di Proprietà adibite ad attività commerciali, il RICS
Valuation – Professional Standards [in Italia Standard professionali di valutazione
– RICS] richiede al valutatore di fornire una indicazione degli effetti della chiusura
dell’attività commerciale sulla Proprietà. Nel caso in cui la Proprietà a cui si
riferisce il Rapporto risultasse chiusa e le autorizzazioni commerciali non
risultassero presenti, il valore si baserebbe sulle proiezioni che un potenziale
acquirente del settore commerciale potrebbe ottenere. Tali aspettative potrebbero
differire sostanzialmente rispetto alle aspettative correnti del mercato o dal valore
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RAPPORTO DI VALUTAZIONE 6 C
derivante da un uso alternativo della Proprietà. Conseguentemente, ci potrebbe
essere una differenza sostanziale tra i valori espressi nel Rapporto e quelli che si
avrebbero in caso di fallimento dell’attività commerciale.
Valutatore Le Proprietà sono state valutate da tecnici qualificati ai fini della valutazione in
accordo con il Red Book. Vi confermiamo che la stessa è stata redatta in
conformità ai criteri indicati al Titolo V, Capitolo IV, alla Sezione II, Paragrafi
2.4.5, 2.4.6, e 2.5 del Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015
[il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio"], e a quanto indicato nelle
Linee Guida di Assogestioni e nella comunicazione congiunta Banca d’Italia –
Consob del 29 luglio 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili
dei Fondi Comuni di Investimento, nonché in applicazione al DM 30/2015 del 05
marzo 2015.
Conflitto di Interesse Vi confermiamo che non abbiamo avuto alcun coinvolgimento passato con alcuna
delle Proprietà e che copia della nostra verifica circa i conflitti d’interesse è
conservata tra la documentazione in nostro possesso.
Reliance Questo Rapporto è a uso esclusivo della parte a cui è indirizzato per lo specifico
scopo indicato nel medesimo Rapporto. Alcuna responsabilità viene da noi
accettata nei confronti di terzi in relazione a tutto o a parte dei suoi contenuti.
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RAPPORTO DI VALUTAZIONE 7 C
Pubblicazione Il Rapporto non può essere citato, pubblicato o riprodotto in qualsiasi modo né
integralmente né in parte, senza la nostra approvazione scritta del contesto e delle
modalità relative; il medesimo trattamento andrà applicato per qualsiasi
riferimento al Rapporto stesso.
In fede In fede
Laura Mauri MRICS Consigliere RICS Registered Valuer
In nome e per conto di
CBRE Valuation S.p.A.
Manuel Messaggi Executive Director
In nome e per conto di
CBRE Valuation S.p.A.
+39 02 9974 6928
+39 02 9974 6907
CBRE Valuation S.p.A.
Valuation & Advisory Services
Piazza degli Affari, 2
20123 Milano
Project reference: 19-64VAL-0072
CBRE – Valuation & Advisory Services
T: +39 02 9974 6000
F: +39 02 9974 6950
W: www.cbre.it
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RIEPILOGO DEI VALORI 8 C
RIEPILOGO DEI VALORI
Proprietà detenute in via di dismissione
Indirizzo Piena titolarità * Diritto di proprietà
Totale (€)
Bologna (BO) via Aldo Moro, 21 X 23.200.000
Trieste (TS) via Giovanni Pascoli, 9 X 6.570.000
Domodossola (VB) Regione alle Nosere, 31/33 X 7.740.000
Trezzano sul Naviglio (MI) via Cellini, 4-6-8 X 4.430.000
Totale 41.940.000
* Eventuale diritto di superficie / usufrutto / nuda proprietà / sale & lease back
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FONTI E AMBITI DELLA VALUTAZIONE 9 C
FONTI E AMBITI DELLA VALUTAZIONE
Fonti Abbiamo eseguito l’Incarico sulla base della documentazione fornitaci dal Cliente
che, nei limiti evidenziati nel presente Rapporto, abbiamo assunto essere completa
e corretta.
• Superfici suddivise per piano e destinazione d’uso;
• Dati Catastali;
• Tenancy schedule aggiornata alla data di stima;
• Planimetrie in formato elettronico;
• Contratti di locazione in essere;
• Morosità;
• Costi a carico della Proprietà (I.M.U., TA.S.I., TA.RI., Assicurazione fabbricati,
Assicurazione per danni ambientali).
La Proprietà Il nostro Rapporto contiene un breve riassunto delle caratteristiche della proprietà sui
cui si basa la nostra valutazione.
Sopralluogo Le Proprietà sono state oggetto di un sopralluogo interno da parte di:
Giorgio Gamna MRICS, RICS Registered Valuer (Bologna)
Mirko Giustizieri (Trieste)
Luca Minola (Domodossola)
Francesco Porro (Trezzano sul Naviglio)
Consistenze Non abbiamo misurato la Proprietà ma abbiamo fatto affidamento sulla superficie
fornitaci dal Cliente, come indicato [in questo Rapporto], che abbiamo assunto
essere completa e corretta. Ci è stato, inoltre, comunicato che la superficie è stata
calcolata utilizzando le più comuni prassi del mercato italiano i cui metodi di
misurazione sono indicati a seguire.
In Italia il mercato esprime valori riferibili alla Superficie Commerciale [o GLA].
La Superficie Commerciale [o GLA] è l’area, tipicamente non pesata, calcolata
sottraendo alla Superficie Lorda tutte le parti della Proprietà che non concorrono
direttamente a determinare alcun valore/canone, con esclusione delle superfici a
parcheggio. A esempio, per gli uffici le seguenti superfici vengono di solito sottratte:
il blocco di risalita verticale [scale, ascensori e loro sbarchi], i vani tecnologici, i
cavedi, le aree comuni [hall d’ingresso, sale riunioni]. In casi di locazione secondo
la logica monotenant è possibile conteggiare la superficie avente destinazione
comune ma effettivamente utilizzate esclusivamente dall’unico Conduttore presente.
Le superfici a parcheggio, escluse dalla GLA, concorrono invece alla determinazione
del canone/valore [numero totale di posti auto coperti e/o scoperti].
Aspetti Ambientali Non abbiamo svolto, ne siamo a conoscenza del contenuto di qualsiasi analisi
ambientale, o altre indagini ambientali o del terreno, che possano essere state svolte
sulle Proprietà e che possano contenere riferimenti a eventuali e/o accertate
contaminazioni.
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FONTI E AMBITI DELLA VALUTAZIONE 10 C
Non abbiamo svolto alcuna indagine circa gli usi passati o presenti delle Proprietà,
né dei terreni limitrofi, al fine di stabilire se vi siano potenziali passività ambientali e,
pertanto, si è assunto che non ve ne siano.
Dotazioni e Servizi Abbiamo inteso che le Proprietà sono servite dalle abituali reti e sottoservizi, quali a
esempio le reti elettriche, del gas, di adduzione e scarico dell’acqua e fognaria.
Nessuno degli impianti è stato da noi verificato.
Condizioni e Stato Manutentivo
Non abbiamo condotto indagini strutturali, edilizie, verifiche sugli impianti presenti,
o eseguito indagini autonome sul sito, rilievi su parti esposte della struttura, che siano
state coperte o rese inaccessibili, né istruito indagini volte a individuare la presenza
e l’utilizzo di materiali e tecniche costruttive pericolose in alcuna parte delle Proprietà.
Non siamo in grado, quindi, di dare alcuna garanzia che le Proprietà siano esenti
da difetti.
Urbanistica Abbiamo svolto indagini, presso la Pubblica Amministrazione, in merito allo stato
urbanistico della Proprietà. Le informazioni riportate nel presente Rapporto sono
riconducibili agli atti resi disponibili dalla stessa sul suo sito internet istituzionale. Non
ci riteniamo pertanto responsabili di eventuali conseguenze derivanti da informazioni
scorrette e/o omissioni.
Titolarità e Stato Locativo
Dettagli del diritto reale, con cui sono detenute le Proprietà, e dell’eventuale
situazione locativa ci sono stati forniti dal Cliente. In generale non abbiamo
analizzato né avuto copia di tutti gli atti recanti i diritti di proprietà, i contratti di
locazione o gli altri documenti relativi alle Proprietà. Informazioni da atti, contratti o
altri documenti riportati nel Rapporto derivano dalla nostra comprensione dei
documenti pertinenti visionati. Sottolineiamo in ogni caso che l’interpretazione dei
documenti riguardanti il titolo di proprietà/possesso [inclusi i pertinenti atti, contratti
e autorizzazioni] è responsabilità del Vostro consulente legale. Non sono state
condotte indagini sullo stato patrimoniale di alcun eventuale conduttore. La
valutazione, in ogni caso, riflette la nostra comprensione generale di come potenziali
acquirenti potrebbero percepire lo stato finanziario dei conduttori.
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ASSUNZIONI DI STIMA 11 C
ASSUNZIONI DI STIMA
Base del Valore La valutazione è stata eseguita sulla base del "Valore di Mercato”, che è definito nel
Red Book come:
"L’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e
acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami
particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo
un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, consapevole e senza coercizioni.”
La valutazione rappresenta il valore che sarebbe espresso da un ipotetico contratto
di vendita alla Data di Valutazione. Nessun ulteriore deduzione o aggiustamento è
richiesto per le spese di realizzazione o acquisizione - né per tassazioni che
potrebbero sorgere nel caso di vendita.
Non sono stati considerati eventuali contratti, accordi inter-company, finanziamenti,
obbligazioni, altri eventuali diritti sulla Proprietà da parte di terzi.
Non è stata considerata la disponibilità o meno di accesso a sovvenzioni statali o
della Comunità Europea.
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ASSUNZIONI DI STIMA 12 C
Valutazioni di Proprietà Adibite ad Attività Commerciale
Abbiamo tenuto in considerazione le Linee Guida Applicative [VPGA] 4 di RICS
relative alla valutazione di singole proprietà adibite ad attività commerciali. Le
principali considerazioni sono riportate a seguire.
La caratteristica fondamentale di questo tipo di proprietà consiste nel fatto di essere
stata progettata o adattata per un uso specifico, e la conseguente mancanza di
flessibilità comporta che il valore della proprietà sia di norma intrinsecamente
correlato ai profitti che il proprietario può conseguire da tale uso. Il valore riflette
quindi il potenziale commerciale della proprietà.
La valutazione dell’entità operativa solitamente include:
[a] il diritto/titolo reale di godimento del terreno e dei fabbricati;
[b] l’inventario, solitamente costituito dagli impianti specifici, gli arredi, i mobili e le
attrezzature, e
[c] la percezione del mercato riguardo al potenziale commerciale, insieme alla
presunta capacità di ottenere/rinnovare le licenze esistenti, le concessioni, i certificati
e i permessi.
Sono esclusi dalla valutazione i beni di consumo, le scorte di magazzino e gli
eventuali oggetti d’antiquariato e/o artistici.
Sono inclusi nella valutazione i beni di consumo le attrezzature e i macchinari
essenziali per il funzionamento dell’entità operativa, ma che sono di proprietà di un
soggetto differente rispetto al proprietario del terreno e dell’edificio o sono in
locazione/leasing/ecc.... – vedere quanto compreso sotto l’intestazione Proprietà
Adibite ad Attività Commerciale a seguire.
Salvo diversa indicazione, la nostra valutazione si basa su una stima del livello di
attività commerciale sostenibile [volume d’affari sostenibile] e della redditività futura
[utile operativo sostenibile] che un operatore competente si aspetterebbe di
conseguire, dall’attività commerciale svolta all’interno dei locali, a fronte di una sua
conduzione efficiente.
Tutto questo si differenzia dall’avviamento personale, che è generato direttamente
dall’operatore attuale ed è un profitto che va oltre le aspettative del mercato, e che
si perderebbe con la cessione della proprietà ad attività commerciale insieme agli
aspetti finanziari legati allo specifico operatore dell’attività commerciale in essere.
L’avviamento personale non dovrebbe essere considerato nell’attività commerciale
nel caso in cui la proprietà sia ceduta, ma si dovrebbe estinguere nel momento della
vendita. L’avviamento personale è escluso dalla nostra valutazione della Proprietà.
Un nuovo proprietario si aspetta di assumere il beneficio dei ricavi derivanti dagli
attuali titolari della proprietà commerciale e dalle prenotazioni future, che sono una
parte importante dell’attività commerciale in corso. In generale, l’acquirente sarà
obbligato a mantenere il personale esistente, i cui diritti di legge saranno mantenuti.
Alcune attività possono essere svolte solo in presenza di licenze commerciali o altri
consensi di legge, approvazioni o certificati, e la loro esistenza, mantenimento o
rinnovo alla data della cessione della proprietà è un presupposto esplicito della
nostra valutazione.
Le valutazioni delle proprietà che si riferiscono alla loro potenziale attività
commerciale sono esposte a influenze esterne e a variazioni dello scenario
competitivo. La valutazione legata all’attività commerciale è indissolubilmente legata
agli andamenti dell’economia nazionale.
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ASSUNZIONI DI STIMA 13 C
Se non diversamente specificato nel presente Rapporto, la nostra stima assume che
alla Data di Valutazione la Proprietà sia attiva e operativa. La valutazione della
Proprietà è stata eseguita considerando l’entità operativa completamente attrezzata,
ponendo particolare attenzione al suo potenziale commerciale presupponendone la
continuità. Nel caso in cui la Proprietà sia vuota, per cessazione dell’attività
insediatavi o perché sia una nuova proprietà ancora priva di un’attività da trasferire
e/o non vi sia alcun magazzino commerciale, verranno utilizzate assunzioni differenti
e/o Assunzioni Speciali come indicato nel presente Rapporto. La valutazione sarà
quindi svolta relativamente alla Proprietà vuota ponendo particolare attenzione al
suo potenziale commerciale, ferme restando queste assunzioni/assunzioni Speciali.
Salvo quanto specificatamente indicato nel presente Rapporto, ove previsto, le
valutazioni di Proprietà libere e disponibili [‘vacant possession’] si basano
sull’assunto che vi sia continuità dell’attività commerciale, fatto salvo che l’attuale
operatore non sia più coinvolto.
Valori Locativi Salvo diversa indicazione, i valori locativi, eventualmente indicati nel Rapporto, sono
quelli che sono stati da noi ritenuti appropriati per determinare i relativi valori di
vendita e non sono necessariamente appropriati ad altri fini né essi necessariamente
corrispondono alla definizione di Canone di Mercato [Market Rent] indicata nel Red
Book, che è la seguente:
"L’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere locata, alla data di
valutazione, da un locatore a un conduttore privi di legami particolari, entrambi
interessati alla transazione, sulla base di termini contrattuali adeguati e a condizioni
concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito
entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni".
Proprietà Adibite ad Attività Commerciale
Gli impianti e i macchinari quali gli ascensori, le scale mobili, l’impianto dell’aria
condizionata, la centrale termica e gli altri tradizionali impianti di servizio,
usualmente installati dal proprietario, sono stati considerati come facenti parte del
bene immobiliare e dunque inclusi nella nostra valutazione.
Inoltre, alcuni elementi che normalmente potrebbero essere considerati specifici dei
conduttori - come a esempio gli impianti commerciali, gli arredi e le attrezzature -
così come i beni merce ritenuti necessari per generare il fatturato e l’utile dell’attività
commerciale, sono inclusi nella nostra valutazione della Proprietà. La valutazione
della Proprietà come libera e disponibile assume che la stessa, inclusi gli arredi e le
attrezzature, possa essere disponibile per la vendita. Abbiamo compreso che gli
impianti commerciali, gli arredi e le attrezzature sono in piena proprietà,
locazione/leasing o oggetto di separato contratto.
Non abbiamo fatto alcun aggiustamento in modo da riflettere il valore netto attuale
[net present value] derivante da eventuali contratti di locazione in essere e relativi
alle apparecchiature. Se non diversamente indicato nel presente Rapporto, abbiamo
assunto che tali costi di locazione sono considerati nei dati commerciali che ci sono
stati forniti e che tutti gli impianti commerciali, gli arredi, le attrezzature e le eventuali
autorizzazioni ottenute da terzi, essenziali per il funzionamento della Proprietà come
una entità operativa, possano essere trasferiti come parte della vendita del bene
immobiliare.
Nel caso di Valutazioni con finalità di investimento queste non includono arredi e
corredi e i beni inventariati anche qualora il conduttore le possegga.
Tutti i riferimenti dimensionali e le citazioni dell’epoca costruttiva/d’installazione
definiti nel Rapporto sono approssimati.
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ASSUNZIONI DI STIMA 14 C
La Proprietà Dove appropriato, abbiamo considerato le vetrine commerciali delle unità retail e gli
spazi espositivi come parte integrante della Proprietà.
Gli impianti e i macchinari quali gli ascensori, le scale mobili, l’impianto dell’aria
condizionata, la centrale termica e gli altri tradizionali impianti di servizio,
usualmente installati dal proprietario, sono stati considerati come facenti parte del
bene immobiliare e dunque inclusi nella nostra valutazione.
Gli impianti e i macchinari industriali, le attrezzature del conduttore e le finiture
commerciali personalizzate sono state escluse dalla nostra valutazione.
Tutti i riferimenti dimensionali e le citazioni dell’epoca costruttiva/d’installazione
presenti nel Rapporto sono approssimati.
Aspetti Ambientali In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:
[a] le Proprietà non siano contaminate e non siano soggette a leggi ambientali, o
proposte di legge, che possano influenzarle negativamente;
[b] le Proprietà e le attività in esse svolte siano allineate alle vigenti normative in
campo ambientale;
[c] le Proprietà posseggano o possiederanno, conformemente alle diposizioni
nazionali in materia di trasferimento e locazione immobiliare, l’Attestato di
Prestazione Energetica (A.P.E.) o equivalente;
[d] le Proprietà non siano soggette ad alcun rischio di inondazione o, se lo siano,
posseggano delle difese adeguate. Inoltre, un’appropriata polizza assicurativa
potrebbe essere ottenuta senza che questa influenzi effettivamente la base del valore
utilizzata nel presente Rapporto;
[e] le Proprietà non siano soggette ad alcun rischio sismico o, se lo siano,
posseggano delle caratteristiche costruttive in linea con la normativa di riferimento.
Inoltre, un’appropriata polizza assicurativa potrebbe essere ottenuta senza che
questa influenzi effettivamente la Base del Valore utilizzata nel presente Rapporto.
Condizioni e Stato Manutentivo
In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:
[a] non siano presenti condizioni anomale del terreno o reperti archeologici che
possano influire negativamente sulla presente o futura occupazione, sviluppo o
valore delle Proprietà;
[b] le Proprietà non siano in uno stato di decadimento, infestate o abbiano difetti
strutturali latenti;
[c] non siano stati usati durante la costruzione, o per le eventuali successive addizioni
o migliorie, delle Proprietà materiali, che ad oggi siano riconosciuti come dannosi o
pericolosi o tecniche sospette, inclusi ma non limitati a materiali compositi; e
[d] i servizi, tutti i controlli e gli impianti ad essi associati, siano funzionanti e senza
difetti.
Abbiamo altrimenti tenuto conto dell’età e delle apparenti condizioni generali delle
Proprietà. I commenti fatti sui dettagli delle stesse non hanno lo scopo di esprimere
opinioni o di dare suggerimenti sulle condizioni di parti non ispezionate e non
devono essere interpretate, nemmeno implicitamente, con valenza certificativa.
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ASSUNZIONI DI STIMA 15 C
Titolarità, Stato Locativo, Titoli Edilizi/Pianificazione Urbanistica, Fiscalità, Requisiti di Legge e delle Autorità Locali
Se non diversamente indicato nel Rapporto, e in assenza d’informazioni contrarie,
abbiamo considerato che:
[a] le Proprietà siano pienamente alienabili e libere da qualsiasi onerosa o limitante
restrizione o condizione;
[b] i beni immobiliari siano stati costruiti prima dell’entrata in vigore o in conformità
alle disposizioni urbanistiche vigenti, ovvero saranno costruiti in conformità ai
disposti urbanistici ed edilizi vigenti alla Data di Valutazione, e siano oggetto di
permessi permanenti che ne consentano l’uso attuale/considerato;
[c] le Proprietà non siano influenzate negativamente dallo strumento urbanistico
vigente o da proposte di nuove infrastrutture;
[d] i beni immobiliari siano conformi, ovvero saranno pienamente conformi, a tutti i
requisiti generali e/o dettati dalle autorità locali concernenti costruzione, prevenzione
incendi, sanità e sicurezza e sia pertanto pienamente agibile;
[e] sia possibile, qualora si rendessero necessarie modifiche per rispettare le
disposizioni relative al superamento delle barriere architettoniche, effettuare
interventi sulle Proprietà solo attraverso costi marginali e occasionali;
[f] non ci siano miglioramenti contrattuali, ottenibili in sede di revisione o rinnovo,
che avranno un impatto diretto sulla nostra opinione dei canoni di mercato;
[g] gli eventuali inquilini presenti adempiano, ovvero gli eventuali inquilini futuri
adempieranno, ai loro obblighi nel quadro dei contratti di locazione considerati;
[h] non esistano restrizioni o limitazioni all’uso che possano influire negativamente
sul valore espresso;
[i] ove pertinente, il proprietario, qualora richiesto, non negherà il permesso
all’alienazione delle Proprietà;
[j] è concessa la piena e libera disponibilità di quegli spazi sfitti oppure utilizzati a
fini strumentali; e
[k] in Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che
trasferimenti di immobili avvengano tramite cessioni del capitale di società
immobiliari: pertanto, in sede di valutazioni immobiliari, non è definibile a priori il
livello di tassazione applicato per il trasferimento. Per definire il prezzo di
transazione, se richiesto, saranno da aggiungere i costi professionali di acquisto,
quali a esempio le consulenze tecniche e legali, e le più appropriate imposte in vigore
per il suo trasferimento alla Data di Valutazione. Tutti gli importi relativi ai costi e/o
ai ricavi espressi nel presente Rapporto, così come i valori da essi derivanti, sono da
considerarsi al netto di I.V.A.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 19 C
QUADRO SINTETICO DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
TIPOLOGIA E UBICAZIONE
Schede descrittive di valutazione dei singoli asset, costituenti il portafoglio immobiliare, sono riportate
nell’Allegato [B].
Il Fondo Immobiliare in oggetto è costituito da n.4 immobili cielo terra a destinazione mista (direzionale,
commerciale e logistica) ubicati nel nord Italia.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 20 C
VALUTAZIONE
INTRODUZIONE
Riassumiamo a seguire l’approccio che abbiamo utilizzato nell’intraprendere le valutazioni. Le valutazioni sono
state redatte sulla base del ‘Valore di Mercato’ che è definito come:
“L’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di
valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla
compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito
entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni”.
METODO DI VALUTAZIONE
In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale accettazione.
Considerata la finalità della perizia e le specificità del portafoglio immobiliare, le metodologie valutative da noi
ritenute più appropriate, anche combinate tra loro, sono state individuate nell’applicazione del Metodo
Comparativo e del Metodo Reddituale dei “Flussi di Cassa Scontati” (o Discounted Cash Flow).
Metodo Comparativo o del Mercato
Il metodo comparativo (o del mercato) è basato sul confronto fra il bene in esame e altri simili recentemente
oggetto di compravendita, o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.
Il suddetto criterio si basa sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul
libero mercato e, possibilmente, aventi le medesime caratteristiche. In mancanza di osservazioni direttamente
riferibili alla proprietà in esame si ricorre a casistiche il più possibile assimilabili alla stessa, apportando le
necessarie correzioni.
I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo stato di manutenzione e
l'ubicazione, in rapporto alle esperienze di mercato recepite.
Inoltre, nello stabilire i valori unitari finali, abbiamo considerato altri fattori che potevano influire sui valori stessi
e in modo particolare:
¾ la distribuzione delle superfici;
¾ la consistenza edilizia;
¾ il tipo di costruzione;
¾ la prevedibile durata;
¾ le caratteristiche particolari nella sua attuale destinazione.
Tale metodologia, utilizzata nella valutazione di porzioni immobiliari e cespiti cielo terra immediatamente liberi
e disponibili, usa lo strumento del DCF per l’attualizzazione dei ricavi da vendita (desunti attraverso opportune
indagini di mercato) per il periodo necessario all’alienazione del bene presupponendo l’applicazione di un
tasso di interesse sufficiente ad esprimere il rischio commerciale del bene.
Metodo Reddituale – Finanziario (o dei Flussi di Cassa Attualizzati)
Il metodo reddituale – finanziario (o dei flussi di cassa attualizzati) è basato sull’attualizzazione (per un periodo
variabile in riferimento all’operazione immobiliare sottostante) dei futuri ricavi netti derivanti della proprietà; al
termine degli eventuali contratti in essere, o tempi di locazione contrattuali, si è previsto, dove necessario, di
intervenire con opere di ristrutturazione per riconvertire l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e
locare o vendere, successivamente, a valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato è stato
capitalizzato.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 21 C
Dove opportuno, si considera la rilocazione all’attuale Conduttore applicando condizioni di mercato standard,
utilizzando gli incentivi del caso che, tra l’altro, possono prevedere l’esecuzione delle capex direttamente dal
Conduttore.
Sia i costi di riconversione che il valore finale sono stati attualizzati a tassi che considerino i rischi derivanti dalla
specifica casistica esaminata.
In particolare gli elementi considerati sono, tutti o in parte, quelli riportati a seguire:
¾ reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione in essere;
¾ ricavi da vendite;
¾ indicizzazione dei canoni attuali;
¾ tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di utilizzo);
¾ costi di gestione degli immobili locati (IMU, amministrazione, assicurazione, riserve per manutenzione
straordinaria, tassa di registro);
¾ uso alternativo ottimale (Highest & Best Use);
¾ eventuali investimenti necessari all’ottimizzazione d’uso;
¾ tempi di ottimizzazione e di messa a reddito, considerando, dove necessario, le situazioni urbanistiche
attuali ed i relativi vincoli;
¾ previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital Gain);
¾ canoni di locazione di mercato;
¾ tassi di attualizzazione e capitalizzazione.
METODOLOGIE OPERATIVE
Consistenze
Non abbiamo eseguito alcuna misurazione della Proprietà, in conformità all’Incarico ricevuto, ma abbiamo
fatto affidamento sulla superficie fornitaci dal Cliente, che abbiamo assunto essere completa e corretta, e che
ci è stato comunicato essere stata calcolata in accordo con le più comuni prassi del mercato italiano i cui metodi
di misurazione sono indicati a seguire.
In Italia il mercato esprime valori riferibili alla Superficie Commerciale (o GLA).
La Superficie Commerciale (o GLA) è l’area, tipicamente non pesata, calcolata sottraendo alla Superficie Lorda
tutte le parti della Proprietà che non concorrono direttamente a determinare alcun valore/canone, con
esclusione delle superfici a parcheggio. Ad esempio, le seguenti superfici vengono di solito sottratte: il blocco
di risalita verticale (scale, ascensori e loro sbarchi), i vani tecnologici, i cavedi, le aree comuni (hall d’ingresso,
sale riunioni). In casi di locazione secondo la logica monotenant è possibile conteggiare la superficie avente
destinazione comune ma effettivamente utilizzate esclusivamente dall’unico Conduttore presente.
Le superfici a parcheggio, escluse dalla GLA, concorrono invece alla determinazione del canone/valore (numero
totale di posti auto coperti e/o scoperti).]
Il dettaglio della superficie delle Proprietà è riportato nelle singole schede valutative.
Stato Locativo
Abbiamo recepito quanto indicato dal Cliente.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 22 C
Stato Manutentivo
CBRE non ha svolto alcuna indagine, né di tipo strutturale né sugli impianti presenti. Non ci è stata fornita
alcuna relazione preparata da terzi. Abbiamo effettuato esclusivamente una limitata indagine visiva ai fini
valutativi.
Nei casi in cui avessimo riscontrato carenze nello stato manutentivo degli immobili, nel formare la nostra
opinione di valore, abbiamo considerati opportuni costi (capex) in linea con gli usi e consuetudini del mercato
immobiliare di riferimento.
Verifiche Normative
Abbiamo effettuato la valutazione sull’assunto che tutti gli immobili (edificati o in via di costruzione) siano
perfettamente rispondenti ed in linea con le normative vigenti per l’uso cui gli immobili stessi sono destinati alla
data della valutazione. Nessuna verifica di rispondenza urbanistica ed amministrativa è stata da noi fatta.
Informazioni
Abbiamo fatto affidamento sui dati fornitici dal Cliente, relativamente alle Proprietà valutate. Abbiamo pertanto
dato per scontato che tutte le informazioni forniteci siano esatte e complete in ogni aspetto.
Valutazione di Portafoglio, Cessioni di Società, Pagamenti Differiti
Ogni immobile è stato valutato individualmente e non come facente parte di un portafoglio immobiliare.
In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano
tramite cessione del capitale di società immobiliari. Le nostre valutazioni non tengono conto di tale possibilità,
ove questa esista.
È spesso riscontrato nella pratica che si verifichino pagamenti differiti nel tempo, con evidenti effetti sull’effettivo prezzo di cessione. La nostra valutazione dà per assunto il pagamento completo per contanti, o equivalente, alla data della valutazione.
Pertanto, anche nei casi in cui è stato da noi ipotizzato il frazionamento quale migliore metodologia di vendita, non si è tenuto conto dell’effetto finanziario derivante dai pagamenti dei prezzi delle singole unità.
Ipoteche, Servitù, Gravami
Non abbiamo preso in considerazione l’eventuale esistenza di ipoteche od altri gravami di qualsiasi natura che
possano essere collegate agli immobili e generare limitazioni per l’effettivo trasferimento degli stessi.
COMMENTO ALLA VALUTAZIONE
In accordo con il Cliente, al fine di accertare il valore, CBRE ha effettuato un sopralluogo ai cespiti della Proprietà
per meglio comprendere, oltre alle informazioni ricevute (consistenze, destinazioni d’uso), la situazione
immobiliare alla data attuale (qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.).
Le proprietà immobiliari oggetto di sopralluogo sono le seguenti.
ID CITTÀ INDIRIZZO DATA DEL
SOPRALLUOGO TIPO DI
SOPRALLUOGO
01 Bologna Via Aldo Moro, 21 02 luglio 2019 Interno
02 Trieste Via Giovanni Pascoli, 9 24 giugno 2019 Interno
03 Domodossola Regione alle Nosere, 31/33 04 luglio 2019 Interno
04 Trezzano sul Naviglio Via Cellini, 4-6-8 24 maggio 2019 Interno
Contestualmente, per tutti gli asset, si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter
determinare i dati (canone locativo e prezzi correnti, livelli di domanda e offerta, attese degli operatori) necessari
per lo sviluppo della stima e delle relative considerazioni.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 23 C
Tali dati sono stati riferiti alle diverse destinazioni funzionali degli immobili, sia attuali, per determinarne un
congruo canone/prezzo, sia future, per redigere la massima valorizzazione degli asset sulla base del massimo
e miglior utilizzo.
Uso Ottimale (Highest & Best Use)
Il massimo e migliore utilizzo viene definito come la condizione che, tra tutti gli usi ragionevoli, probabili e
legali, fisicamente possibili e finanziariamente fattibili, è in grado di conferire il massimo valore alla proprietà.
Indicatori Monetari
Gli indicatori monetari utilizzati (prezzi, costi, canoni) derivano dalle indagini di mercato effettuate sia
direttamente in loco, sia con il supporto della nostra banca dati che di pubblicazioni del settore, e sono riferibili
alla data della presente valutazione.
Si tenga conto che le considerazioni sopra riportate sviluppano ipotesi di flussi (costi-ricavi) computati, a seconda
del metodo di valutazione adottato, a valore corrente (o nominale) o a valore costante (o reale).
Tempi
Nello sviluppo delle considerazioni valutative, oltre al periodo di reddito garantito dagli eventuali contratti di
locazione vigenti alla Data di Valutazione, si sono considerati i tempi di ristrutturazione, se necessari, rimessa a
reddito e alienazione, ipotizzando l’intervento di soggetti operatori, finalizzato alla ricerca della massima
valorizzazione delle Proprietà
Dove applicabile abbiamo anche considerato lo stato dei luoghi e del cantiere, in funzione dei tempi
ragionevolmente ipotizzabili per il completamento dell’iter urbanistico (laddove esso non risultasse ancora
ultimato).
Ne discende, conseguentemente, che ogni singolo intervento presenta un diverso periodo di messa a regime.
Costi
Le seguenti macro voci di tipologia di costo sono state adottate, completamente o solo parzialmente, asset by
asset in funzione della relativa tipologia immobiliare.
Costi Preliminari
Dove pertinente, come costi preliminari vengono considerati i costi preparatori dell’area all’operazione di
sviluppo vera e propria come, per esempio, lo smaltimento di MCA, la demolizione dell’esistente, la bonifica
del terreno, ecc.
Dove non espressamente comunicatici dalla Committente, tali costi, sono stati da noi stimati sulla base delle
indagini visive svolte, in relazione all’esperienza da noi maturata in contesti simili e con quanto indicato nei più
diffusi manuali del settore (quali ad esempio i prezziari per tipologie edilizie editi dalle varie Camere di
Commercio).
Nella determinazione dei costi preliminari residui alla data di stima, abbiamo tenuto in considerazione lo Stato
Avanzamento Lavori, comunicatoci dal Cliente alla Data di Valutazione.
Costi Diretti
Dove pertinente, per costi diretti sono definiti i puri costi di costruzione: laddove non fossero presenti contratti
validi tra la Committente e ditte appaltanti per la realizzazione delle opere edilizie (anche come general
contractor), abbiamo applicato costi di costruzione unitari ripartiti per destinazione d’uso. Tali costi sono frutto
dell’esperienza maturata e di quanto indicato nei più diffusi manuali del settore (quali ad esempio i prezziari
per tipologie edilizie editi dalle varie Camere di Commercio). Nella determinazione dei costi diretti residui alla
data di stima, abbiamo tenuto in considerazione lo Stato Avanzamento Lavori, comunicatoci dal Cliente alla
Data di Valutazione.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 24 C
Costi Indiretti
Dove pertinente, come costi indiretti vengono definiti tutti quei costi non ricompresi nella sola attività di
costruzione, ma che concorrono alla riuscita del cantiere, quali ad esempio progettazione, direzione lavori,
sicurezza, ecc.
Nella determinazione dei costi indiretti residui alla data di stima, abbiamo tenuto in considerazione lo Stato
Avanzamento Lavori, comunicatoci dal Cliente alla Data di Valutazione, scontando di fatto quanto già
effettivamente sostenuto a tale data.
Costi di Gestione
Dove pertinente, i costi a carico del Proprietario considerati sono i seguenti:
¾ Spese di Amministrazione: stimate da CBRE come incidenza percentuale del monte canoni. Tale percentuale varia da asset ad asset in relazione alle caratteristiche locative (monotenant o multitenant)];
¾ Riserve per manutenzione straordinaria: stimate da CBRE come incidenza del Costo di Ricostruzione a Nuovo (CRN) dell’immobile. Tale percentuale varia da asset ad asset in relazione alle caratteristiche tipologiche
dell’asset e al suo stato manutentivo;
¾ Assicurazione: comunicata dal Cliente;
¾ Tassa di Proprietà: Imposta Municipale Unica Comunale (I.M.U.), Tassa sui Servizi Indivisibili (TA.S.I.), ecc. comunicata dal Cliente;
¾ Imposta di Registro: pari allo 0,50%, o 1,00% per le residenze, dei canoni percepiti;
¾ Agency / Letting fees: stimate da CBRE come incidenza percentuale del valore di vendita o dei canoni di mercato.
Spese in Conto Capitale
Diversamente dalle Riserve per manutenzione straordinaria le Spese in Conto Capitale (“Capital Expenditure”
o “CapEx”) sono costi puntuali che si rendono necessarie per ottimizzare e/o riconvertire le Proprietà prima di
re-immetterle sul mercato.
Gli importi indicati nel report sono riferiti alla Data di Valutazione e vengono inflazionati a seconda del modello
valutativo adottato (ossia se esso sia a moneta corrente o costante).
Redditi Lordi da Locazione
Canoni di Locazione
I dati locativi necessari allo svolgimento della stima (individuati per Conduttore, canone aggiornato e scadenza
contrattuale) ci sono stati forniti dal Cliente.
Nelle schede valutative, dove pertinente, viene riportato il canone base alla Data di Valutazione, le relative
scalettature sino alla sua messa a regime.
Canoni di Mercato
I canoni di mercato, da assumersi al termine delle locazioni in corso o da imputare alle parti sfitte, sono stati
determinati in base ai dati di mercato rilevati.
Ricavi da Vendita
Ricavi da Preliminari
I ricavi da preliminari si riferiscono a quelle unità immobiliari oggetto di compromesso d’acquisto e recepiscono
quanto in esso indicato, così come comunicatoci dal Cliente, alla Data di Valutazione.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 25 C
Ricavi di Mercato
I ricavi di mercato si riferiscono alle unità immobiliari invendute e sono stati determinati in base ai dati di
mercato rilevati.
Inflazione Attesa
Se pertinente, si è ipotizzata un’inflazione tendenziale annua pari al 1,47% per tutto il flusso temporale
considerato.
Il dato relativo all’inflazione tendenziale corrisponde alla media degli ultimi tre mesi di osservazione. Il dato
considera, per ogni mese di analisi, la media mobile a 10 anni che comprende per i primi 2 anni, 2017-2018,
il dato storico fornito da ISTAT1, mentre, per i restanti 8 anni, 2019-2026, le relative previsioni dell’andamento
dell’indice dei prezzi al consumo elaborate da Oxford Economics2. Si è deciso di considerare una media degli
ultimi tre mesi del dato così costruito per poter meglio circostanziare eventuali elementi di volatilità contingenti
ma non strutturali nel medio/lungo periodo, mentre, il periodo ‘finestra’ di osservazione del dato è stato definito
in coerenza con le tempistiche medie di durata di un investimento immobiliare da parte di operatori qualificati.
Crescita del Mercato
Se pertinente, è stata assunta una crescita di mercato pari al 1,47% (ossia in linea con l’inflazione tendenziale)
per tutti i flussi temporali considerati.
Tassi e Rendimenti
I tassi e/rendimenti presi a base delle valutazioni, a seconda del modello utilizzato, sono i seguenti:
¾ tasso di attualizzazione del canone percepito;
¾ tasso di attualizzazione della rimessa a reddito;
¾ tasso di capitalizzazione del reddito netto finale dopo la messa a regime;
¾ profitto sui costi dello sviluppatore e rendimento equivalente.
Tasso di attualizzazione (discount rate)
Il parametro utilizzato per ricondurre all’attualità i flussi di cassa attesi è stato definito attraverso il Costo Medio
Ponderato del Capitale d’impresa (WACC o Weighted Average Cost of Capital).
Il costo medio ponderato del capitale di un’impresa è il tasso di rendimento minimo che un fornitore di risorse
richiede come compensazione per il proprio contributo di capitale. I pesi della formula del WACC sono relativi
all’incidenza delle singole fonti di finanziamento sul capitale totale investito nell’impresa, ovvero dipendono dal
rapporto d’indebitamento e dall’incidenza del capitale proprio sul capitale totale. La struttura finanziaria
dell’impresa incide fortemente sul calcolo del costo del capitale.3
Per la stima del costo del capitale proprio (mezzi propri o equity) abbiamo considerato quanto segue.
1 http://www4.istat.it/it/congiuntura
2 https://www.oxfordeconomics.com/my-oxford/country-economic-forecasts/europe/italy
3 Fonte: Borsaitaliana
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RAPPORTO DESCRITTIVO 26 C
¾ Risk free: tasso d'interesse proprio di un'attività priva di rischio da noi considerato pari all’Indice Rendistato4
(fonte: Banca d’Italia).
¾ Illiquidità: parametro che esprime la difficoltà di convertire in tempi brevi il valore di un investimento
immobiliare in denaro, legato sia ai tempi di transazione che alle caratteristiche dell’asset in oggetto.
¾ Rischio Urbanistico: elemento specifico per attività di sviluppo immobiliare. Riflette la difficoltà e/o
l’incertezza temporale per l’ottenimento dei titoli concessori necessari ad intraprendere l’operazione
immobiliare che si sta esaminando.
¾ Rischio Settore: rischio strettamente legato alle caratteristiche specifiche dell’investimento immobiliare;
maggiore è la possibilità che un risultato atteso non venga conseguito, maggiore è il rischio di
quell’investimento.
L’indebitamento (capitale di terzi o debt) è stato definito sulla base di quanto segue.
¾ Interest Rate Swap (I.R.S.): è il tasso di riferimento, calcolato dalla European Banking Federation, che indica
il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio
di interesse. L’I.R.S. viene utilizzato come parametro di indicizzazione nei mercati finanziari e per la stipula
di finanziamenti bancari (fonte: CBRE EMEA Research su dati Macrobond).
¾ Estimated Spread: delta aggiuntivo che le banche sommano all’indice sopra definito per determinare il tasso
a cui concedono dei prestiti. Questo parametro dipende dalle garanzie che l’investitore può fornite e dal
rischio specifico dell’investimento.
Il tasso di attualizzazione utilizzato è da noi ritenuto congruo con gli attuali tassi di mercato e con le prospettive
sia inflazionistiche che del mercato immobiliare. Il WACC è stato determinato presupponendo una struttura
finanziaria che, con riferimento all’operazione economica a esse legata, faccia riferimento a un operatore
“ordinario”.
Tasso di capitalizzazione netto
Il tasso di capitalizzazione rappresenta il fattore “sintetico” che permette di convertire una indicazione di reddito
atteso in una indicazione di valore attuale: è un tasso che viene dedotto dal mercato in quanto rappresenta il
rapporto tra canone netto e valore netto riscontrabile, utilizzato come base per la definizione del prezzo nelle
transazioni immobiliari.
Nel dettaglio il tasso di capitalizzazione netto utilizzato in sede di stima riflette i seguenti parametri.
¾ Canone stabilizzato: canone percepibile all’anno successivo dalla vendita dell’asset in oggetto.
¾ Costi non recuperabili: costi di amministrazione per i contratti attivi, assicurazione, tasse di proprietà e
imposta di registro.
¾ Riserve per accantonamento: somme accantonate per manutenzione straordinaria.
Per un maggior confronto con il mercato si è definito ex-post anche un tasso c.d. ‘property investment yield’.
Questo tasso a differenza di quanto sopra mette a confronto il canone netto direttamente con il prezzo
riscontrabile nelle transazioni immobiliari.
¾ Canone stabilizzato: canone percepibile all’anno successivo della vendita dell’asset.
4 L’Indice Rendistato indica il rendimento annuo lordo di un paniere di titoli di stato calcolato mensilmente dalla Banca
d’Italia e usato come indice di referenza per numerosi calcoli attuariali.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 27 C
¾ Costi non recuperabili: amministrazione dei contratti attivi, assicurazione, tasse di proprietà e imposta di
registro.
¾ Prezzo di acquisto: composto dal valore netto atteso a cui sono stati sommati i costi di acquisizione e le
relative tasse.
Dati Fondamentali dei Tassi Utilizzati
Al fine di epurare i valori dalle fluttuazioni di breve periodo, nell’acquisizione dei dati fondamentali (Indice
Rendistato lordo e tasso IRS), si sono considerate, in luogo dei dati puntuali, le relative medie mobili riferite ai
12 mesi precedenti la data di stima. Alla Data di Valutazione i dati fondamentali considerati sono stati i seguenti:
¾ Mezzi propri (equity): 50% del capitale investito
¾ Mezzi propri - Media mobile su 12 mesi Rendistato lordo: 2,19%
¾ Mezzi di terzi (debt): 50% del capitale investito
¾ Mezzi di terzi - Media mobile su 12 mesi I.R.S. a 15 anni: 1,13%
VARIAZIONI RISPETTO ALLA SCORSA VALUTAZIONE
ID CITTÀ INDIRIZZO
* VALORE DI MERCATO
@ 31-12-2018
VALORE DI MERCATO
@ 30-06-2019
DIFFERENZA
%
01 Bologna Via Aldo Moro, 21 26.250.000 23.200.000 -11,62%
02 Trieste Via Giovanni Pascoli, 9 6.960.000 6.570.000 -5,6%
03 Domodossola Regione alle Nosere, 31/33 10.400.000 7.740.000 -25,28%
04 Trezzano sul Naviglio Via Cellini, 4-6-8 5.260.000 4.430.000 -15,78%
TOTALE 48.870.000 41.940.000 -14,18%
* Valori forniti dalla Proprietà e determinati dal precedente esperto indipendente.
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RAPPORTO DESCRITTIVO 28 C
ASPETTI LEGALI
TITOLARITÀ
Abbiamo inteso che le Proprietà sono nella titolarità di Polis Fondi Immobiliari S.G.R.p.A. secondo un diritto di
proprietà per tutti gli immobili.
TASSE E ALTRI COSTI DI TRANSAZIONE
Il Valore di Mercato rappresenta l’importo che comparirebbe in ipotetico contratto di compravendita, o
documento giuridico equivalente, alla Data di Valutazione (Red Book VPS4.1.2.2). Nella nostra valutazione i
costi di acquisizione (professionali e tasse) sono già stati presi in considerazione, sia in maniera esplicita che
implicita, e quindi in tal senso nessuna ulteriore deduzione o aggiustamento è richiesto.
Per definire il prezzo di transazione, se richiesto, saranno da aggiungere al Valore di Mercato della Proprietà, i
costi professionali di acquisto, quali a esempio le consulenze tecniche e legali, e le più appropriate imposte in
vigore per il suo trasferimento alla Data di Valutazione. Si ricorda che in Italia non è definibile a priori il livello
di tassazione applicato per il trasferimento di beni immobiliari.
I.V.A.
Non siamo a conoscenza se la Proprietà sia soggetta a I.V.A.
Tutti gli importi relativi ai costi e/o ai ricavi espressi nel Rapporto, così come i valori da essi derivanti, sono da
considerarsi al netto di I.V.A.
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LETTERA DI INCARICO 42 C
LETTERA DI INCARICO
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LETTERA DI INCARICO 43 C
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LETTERA DI INCARICO 44 C
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LETTERA DI INCARICO 45 C
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LETTERA DI INCARICO 46 C
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LETTERA DI INCARICO 47 C
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LETTERA DI INCARICO 48 C
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LETTERA DI INCARICO 49 C
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LETTERA DI INCARICO 50 C
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LETTERA DI INCARICO 52 C
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LETTERA DI INCARICO 53 C