N° 02 • Février 2015 • Numéro Gratuit • www.apanews.net

PÔLES URBAINS

Entre confort et social

FATOU TAMBEDOUMinistre délégué :"…les pôles urbains visent le réequilibrage de l'armature urbaine…"

EditoRendez-vous en 2017Par Omar FAYE

Dakar étouffe sous la pression de ses trois mil-lions d’habitants. Dakar et ses réserves fon-cières s’amenuisent de jour en jour, sous la forte poussée des Sénégalais de plus en plus nom-breux à vouloir acquérir un toit dans la capitale sénégalaise.

L’espoir est désormais permis depuis que de gi-gantesques chantiers se sont ouverts à Diam-niadio (34 km de Dakar), suite à la décision des pouvoirs publics de créer, dans un avenir proche, deux pôles urbains, à Diamniadio et au Lac Rose, censés donner un souffle nouveau à la capitale. Et, par rico-chet, désengorger Dakar qui a fini de donner au Sénégal l’image d’un être atteint d’hypertrophie céphalique

Au surplus, les pôles urbains au-ront le don de freiner la surenchère sur la location qui étouffe les Dakarois.En posant, le 24 Mai 2014, la première pierre du pôle urbain de Diamniadio, le Président Macky Sall avait fait le pari de bâtir dans les deux sites identifiés des " villes nouvelles répondant à toutes les exigences de modernité et de qualité de vie ".

A Diamniadio, le projet, qui s’étend sur une su-perficie de 1 946 hectares, comporte une zone résidentielle de 40 000 logements dont 15 000 seront réalisés dans les trois prochaines an-nées, sur la base d’un partenariat public-privé, aux côtés de 10 grands hôtels dont un de cinq étoiles, un pôle industriel et commercial et un pôle Sport et Loisirs.

Outre Diamniadio, la localité du Lac Rose, située dans la commune de Niague-Tivaouane Peulh (département de Rufisque), devra accueillir le deuxième pôle du genre.

L’Etat, à travers ces projets, entend toucher toutes les couches sociales de la population, en faisant le pari audacieux d’allier le social au confort dans les différents logements proposés.Mais l’option du gouvernement laisse quelque peu dubitatifs certains analystes qui, évaluant les prix auxquels ces logements seront cédés, sont fondés à croire qu’ils " seront tout, sauf so-ciaux ". Ils tirent ainsi la sonnette sur le risque

qu’il y aurait à créer sur un même pôle deux villes à deux vitesses, abandonnant à sa précarité l’an-cienne agglomération.

D’autres encore redoutent une simple reproduction, dans les deux nouveaux pôles urbains, des pro-blèmes d’encombrement, d’inonda-tion et de promiscuité qui étouffent aujourd’hui certains quartiers de Dakar, ainsi que sa proche banlieue

autrefois créés avec la même intention de désen-gorger le centre-ville de la capitale.

Le Directeur de l’Urbanisme et de l’Architecture au ministère du Renouveau urbain, de l’Habitat et du Cadre de vie du Sénégal, aussi bien que le directeur général de la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS) rassurent les Sénégalais et leur donnent rendez-vous dans trois ans, pour éva-luer  l’objet du pari.

"On doit anticiper pour éviter les erreurs de construction des anciennes villes", affirme le premier, Oumar Sow, tandis que le second, Ma-madou Bocar Sy, apaise au sujet des conditions, irrémédiablement alléchantes, d’accès des Sé-négalais à la location et à l’acquisition des loge-ments prévus dans ces pôles urbains.

SommairePôle urbain de Diamniadio 7A l'épreuve de la mixité "Confort - Social"

Diamniadio 11Passage douloureux à un pôle urbain

Le C.I.C.A.D. 15Prémisses de la première ville moderne du Programme "Pôles urbains"

Oumar Sow : Directeur de l’Urbanisme et de l’Architecture 19"Eviter les erreurs de construction des anciennes villes"

Routes, chemin de fer, électricité… 23Pas de pôles urbains sans infrastructures performantes

Pôle urbain de Diamniadio 27Les laissés-pour-compte : Entre frustrations et mauvais augures

UNIDAK II 31Dakar étrenne sa deuxième université en 2017

Mamadou Bocar Sy : Directeur Général de la BHS 35"Un système attractif pour les projets des Pôles urbains"

" Cité de l’Emergence " et " Cité de l’Avenir " : 41Dakar gratte le ciel

Pôle urbain du lac Rose : 45Les autorités peu loquaces sur le contenu du projet

Reportage : 49La ruée vers ‘’l’or blanc’’ du Lac rose Diamniadio et Lac Rose : 51Promesses de modernité et de qualité de vie

Fatou Tambedou, 55"La création des pôles urbains vise à juguler la macrocéphalie de Dakar"

Cité des fonctionnaires de Diamniadio

En Couverture

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Comme pour répondre à la défiance des pro-priétaires d’immeubles, prêts à tout pour de-meurer les maîtres du jeu de l’offre et de la de-mande, et leur couper l’herbe sous les pieds, le chef de l’Etat sort le projet des "Pôles urbains" à la périphérie de la capitale sénégalaise.

Les villes de Diamniadio et du Lac Rose ont été choisies pour accueillir ces pôles essentielle-ment destinés à désengorger Dakar et, par ri-cochet, à maîtriser le coût des loyers dans ces zones où les travaux de construction de 40 000 logements sociaux ont démarré depuis peu, dans un cadre qui devra accueillir également des structures administratives et sociales à côté d’une plateforme industrielle et économique. On comprend mieux pourquoi le gouverne-ment a choisi de confier un important lot de construction de ces logements sociaux à des entreprises étrangères. Ces dernières ont en ef-fet cet avantage qu’il bénéfi-cie du soutien des bailleurs de fonds leur offrant un sta-tut fiscal de nature à pouvoir entrainer une baisse des coûts de construction.

Mais d’ores et déjà, le concept "logements so-ciaux", visé par le programme de logements dans ces pôles urbains, fait débat. D’abord, la fourchette de prix dans laquelle ces logements sont estimés laisse sceptiques certains spécia-listes du secteur qui trouvent qu’ils "seront tout, sauf sociaux".

Le Délégué général aux Pôles urbains, M. Sey-dou Sy Sall, avait été très clair sur le sujet  : "Il s’agit de réaliser pas moins de 40  000 loge-ments dont  un programme prioritaire portant sur 15 000 logements, avec en moyenne 4000 à 5000 logements par an. Un important volet logement social sera dans ce programme dont les prix de cession ne dépasseront pas 20 mil-lions de FCFA. Tandis que le logement le moins cher coûtera pas moins de 12 millions de FCFA et comportera deux chambres et un salon sur une surface habitable de 65 à 70 m²", affirmait-il, lors de la présentation du Programme.

Seydou Sy Sall justifiait la fourchette de prix par les facilités accordées aux entreprises par l’Etat qui "offre gracieusement les terres, sous forme de bail aux promoteurs" qui bénéficient égale-ment d’un "régime foncier incitatif" pour leur permettre de "vendre les logements à des prix accessibles aux ménages sénégalais". 

Il donne également des dé-tails sur le mode d’accès à ces logements, indiquant qu’un client intéressé par ces logements "devra s’adresser

à un développeur ou un promoteur immobi-lier qui va l’assister pour l’obtention d’un prêt".

Mais ces détails ne suffisent pas pour convaincre Moustapha Mbodj, socio-économiste et expert consultant en politique sociale, pour qui l’Etat ne devrait pas employer le terme "logements sociaux" pour désigner ces appartements."

PÔLE URBAIN DE DIAMNIADIOA l'épreuve de la mixité "Confort - Social"Par Aïssatou Konaté et Edouard Touré

Lorsque le chef de l’Etat sénégalais, Macky Sall, est monté au créneau pour dénoncer la surenchère dans le secteur de l’immobilier, notamment à Dakar, et a pris un décret, au début de l’année en cours pour forcer les bailleurs à la baisse des tarifs de location, il s’attendait certainement à la résistance des propriétaires. En effet, ces derniers n’ont pas manqué de reprocher à l’Etat l’ " incon-gruité " de la décision de baisser les prix de location de logements qu’il n’a pas construits.

Logement social :un concept,

différentes acceptions

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En CouverturePour que ces appartements puissent vraiment être des logements sociaux, il aurait fallu que leurs prix varient entre 3 000 000 et 5 000 000 de francs CFA, et que la moitié de la somme soit subventionnée par l’Etat. C’est dans une pa-reille situation que le commun des Sénégalais pourrait prétendre à un logement dans la nou-velle ville ", explique-t-il.

En guise de subvention, l’expert, qui estime que "faire des logements sociaux aurait été très facile pour l’Etat ", suggère d’ "exonérer les matériaux qui doivent servir à la construction et constituer la main d’œuvre, à moitié voire plus, d’éléments du génie civil du corps mili-taire. "Cela aurait pu influer sur les prix des lo-gements, et permettre au gouvernement de mieux asseoir sa politique de protection sociale et lutter ainsi contre la pauvre-té qui ne peut être combattue de manière efficace sans des logements pour mettre à l’abri les familles démunies", soutient Moustapha Mbodj.

Autre son de cloche, celui du président du Re-groupement des promoteurs immobiliers pri-vés du Sénégal  (RPPIS), Babacar Souleymane Faye, qui définit le logement social comme "un logement qui coûte entre zéro et 20 millions de francs CFA" et estime qu’il faut "construire des maisons qu’on peut acquérir en location-vente entre 60 000 et 75 000 francs CFA par mois".

Au-delà du niveau de prix auquel seront propo-sés les appartements en construction au Pôle urbain de Diamniadio, s’instaure une véritable guéguerre sémantique autour de la possibilité pour ces logements de réunir à la fois les condi-tions d’un produit social et le confort.

Certains soutiennent que l’une des conditions devrait absolu-ment sacrifier l’autre sur l’autel du coût de l’opération. A l’image de Pierre Mendy, un habitant de Diamniadio, qui recommande

de choisir de réaliser dans cette ville, soit le confort soit le social et non les deux. M. Mendy se fonde sur les expériences acquises au niveau des nouvelles villes créées dans certains pays dont le Mali avec "Hamdallaye ACI 2000" à Ba-mako et le Burkina Faso avec "Ouaga 2000" à Ouagadougou. " Dans l’une ou l’autre des op-tions, on réussira. Mais on échouera en voulant combiner les deux. Chaque option a un prix à payer ", affirme-t-il.

Quand le Social se le dispute au

Confort

Babacar Souleymane FayePrésident du Regroupement des promoteurs immobiliers privés du Sénégal

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En Couverture

Alpha Mamadou Ba, expert environnementa-liste, se veut plus explicite, en soulignant que le confort et le social ne sauraient aller de pair. " Allier ces deux concepts signifierait qu’il y aurait un quartier exclusivement réservé aux gens aisés, et un autre aux habitants de classe moyenne.

Mais, l’Agence pour la Promotion des Investis-sements et des Grands travaux (APIX) ne par-tage pas ces analyses. Son directeur général, Mountaga Sy, se veut rassurant sur la capacité du pôle urbain de Diamniadio à offrir toutes les commodités d’une mixité urbaine.

" Le pôle urbain de Diamniadio, c’est une nou-velle ville qui mettra à la disposition des Séné-galais 40 000 logements sociaux et qui va assu-rer les deux composantes d’une mixité urbaine et d’une mixité sociale. La mixité urbaine veut dire simplement que cette ville regorgera de l’ensemble des infrastructures nécessaires pour une ville de ce type. Il y aura des universités, des hôpitaux, des ministères, des dispositifs admi-nistratifs pour gérer la ville du point de vue de la mixité urbaine ", précise Mountaga Sy.

Quant à la mixité sociale, elle offre l’opportuni-té à toutes les catégories de la population séné-galaise de se retrouver dans cette ville où il n’y aura pas que des logements sociaux.

" C’est pour cela que le Président Macky Sall a décidé de la connectivité du pôle de Diamnia-dio aux autres pôles du Lac Rose, Yenne et Daga Kholpa ", poursuit le Dg de l’APIX, qui prend à contre-pied la certitude de l’architecte Oussey-nou Faye selon laquelle aucune connectivité n’est possible entre Diamniadio et le Lac Rose.

REPORTAGE

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Déjà, le pôle urbain, prévu sur 1 946 hectares, et dont les travaux d’édification d’une bonne moi-tié des 40 000 logements sociaux, est gagné par la fièvre de l’immobilier, témoignant d’un réel besoin d’expansion de la population de la capitale vers d’autres agglomérations de la ré-gion. Pour peu que les projets de l’Etat laissent présager d’un minimum d’urbanisation.

Promoteurs immobiliers, industriels, ou simples citoyens en quête d’un logement s’y bous-culent, faisant ainsi renchérir le prix des par-celles habitables, ainsi que ceux des loyers, à la surprise de la commission domaniale de la mai-rie de cette ville.

" Ici, le foncier attire davantage de gens. Le prix de la parcelle est passé du simple au triple ", ren-seigne Ibrahima Bèye, chargé des habitats et lotissements, et vice-président de la Commission domaniale de la mairie de Diam-niadio, pour qui la priorité, dans le programme de la mairie, demeure la satisfaction de la de-mande des populations locales en parcelles d’habitation, sans ignorer celle des nouveaux

venus. " C’est bien d’installer des entreprises, de construire des infrastructures, mais il est éga-lement un impératif de loger les populations. C’est une demande forte. Il ne faut pas qu’il y ait une ville de Diamniadio émergente et une autre laissée à elle-même, face aux problèmes d’assainissement, de logements et de voierie. Pour l’éviter, il faut loger les populations de Diamniadio  d’abord. C’est devenu une ques-tion urgente, car la population s’accroit ", in-dique Ibrahima Bèye.

Face à cette forte pression foncière, la munici-palité de Diamniadio sollicite l’assistance des services étatiques afin d’éviter de dénuer la ville de tout espace vital. " Si l’Etat ne nous soutient

pas, si l’Etat ne nous accompagne pas, si les services déconcentrés n’assistent pas Diamniadio, notre ville aura des problèmes d’espace

vital pour sa population. Il faut faire bénéficier les populations de leur droit au logement. Il faut un plaidoyer pour Diamniadio devenue la cible de tous les demandeurs de parcelles ", poursuivit-il.

Pour Alioune Sané, premier adjoint au maire de la ville, sa localité est heureuse d’accueillir ce " grand projet du chef de l’Etat " qui, à sa lecture, " vise d’abord à développer la commune, à offrir des opportunités d’emplois pour les jeunes et changer l’image de Diamniadio ". Aussi, espère-t-il que les réalisations qui y seront faites pro-fiteront aux populations, notamment l’équi-pement du village traditionnel en système d’évacuation des eaux dont il ne dispose pas et se trouve constamment " menacé pendant la saison des pluies, à cause du sol argileux  ", et

DIAMNIADIOPassage douloureux à un pôle urbainPar Aïssatou Konaté et Edouard Touré

Situé à une trentaine de kilomètres et à 25 minutes de Dakar,  la capitale sénégalaise, Diamniadio, ville-carrefour située à la croisée des routes nationales 1 et 2 qui donnent accès à l’intérieur du pays, vit une ère d’intenses mutations, depuis qu’elle a été désignée pour accueillir le premier pôle urbain destiné à accueillir le trop-plein de la population dakaroise, ainsi que les prémices écono-miques du " Programme Sénégal Emergent " (PSE).

Des jeunesdésabusés

Ibrahima Bèye,Vice-président de la Commission domaniale de la mairie de Diamniadio

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REPORTAGE

de la situation géographique de la ville deve-nue " le versant naturel des eaux provenant de la ville voisine de Sébikotane.

Mais d’ores et déjà, l’espoir fondé sur l’emploi des jeunes de Diamniadio sur les chan-tiers ouverts dans le pôle urbain s’effondre. En tout cas pour ce qui est du chantier de construc-tion du Centre international de conférence Ab-dou Diouf (CICAD) qui a transformé bien d’es-poirs en illusion. El Hadj Malick Bâ, un jeune de Diamniadio, qui compte parmi ceux qui n’ont pas réussi à décrocher un emploi sur les chan-tiers du centre de conférence se défausse sur les autorités pour n’avoir traduit les discours en réalités. " J’y allais tous les jours, mais je ne dé-crochais rien ", fulmine Malick Bâ qui jure pour-tant avoir tout tenté pour mettre la chance de son côté.

Pour sa part, Babacar Bèye, son cohabitant, pointe du doigt plutôt les entreprises qui opèrent en sous-traitance sur le chantier, comme étant la cause de leurs déboires sur les chantiers du centre de conférence. Etant pour la plupart basée à Dakar, ces entreprises se dé-placent avec leurs ouvriers, au détriment d’un recrutement dans le voisinage du site. Une si-tuation contraire aux espoirs suscités par les discours officiels qui liaient la construction du pôle urbain de Diamniadio à 40 000 opportuni-tés d’emplois offertes aux jeunes.

Mais avec la construction du centre de confé-rence, les jeunes demandeurs d’emplois de Diamniadio ont vite déchanté. Certains, pessi-

mistes pour le reste des chantiers, estiment que " si la mairie n’a pas été capable de faire embau-cher des jeunes de la localité pour la construc-tion du centre, il ne pourra pas le faire pour les autres chantiers ".

Personne ne s’en doute plus. Tout est mis en œuvre pour faire de Diamniadio une nouvelle ville. Rien qu’à observer les gigantesques grues et autres bulldozers s’activer dans les périmètres réservés pour accueillir les logements sociaux, et le Centre international de conférence Abdou Diouf (CICAD) inauguré le 23 octobre dernier, le premier pôle urbain ne laisse pas les promo-teurs immobiliers indifférents, décidés à mettre

la main sur la moindre parcelle de terre. Soumettant ainsi la zone à une forte pression fon-cière, qui ne manque pas, à son tour, de favoriser la surenchère.

Le prix de vente des parcelles grimpe en flèche en un temps record, passant du simple au double, voire au triple, dans cette zone où Ibrahima Dial-lo, un habitant de la localité nous informe que "180 mètres carrés de terre, acquis autrefois à un million de francs Cfa, se vendent aujourd’hui à pas moins de quatre millions de francs ". Il ré-vèle aussi qu’une parcelle de 100 mètres carrés coûtait entre 400 et 600 mille francs, alors que " désormais, elle se négocie à 2,5 millions FCFA, et passe au double de ce prix lorsqu’elle se situe à proximité de l’autoroute à péage ".

L’avenir appartenant plutôt à ceux qui se lèvent tôt, bien des visionnaires se frottent aujourd’hui les mains, à l’instar d’Albert Ndécky, qui s’était procuré ses parcelles à une époque où Diam-

Bonjour les enchères et les litiges

Alioune Sané, Premier adjoint au maire de Diamniadio

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REPORTAGEniadio ne connaissait pas de spéculation fon-cière. " En 2011, j’avais acheté deux parcelles de 200 mètres carrés à 600 mille francs Cfa cha-cune. Aujourd’hui, le courtier qui m’avait vendu ces terrains me propose sept millions de francs CFA pour les reprendre ", confie Albert, appa-remment pas prêt à céder à l’appât du courtier, contrairement à bien d’autres " lève-tôt " de son genre, qui ne se sont pas fait prier pour tirer un prix fort des parcelles qu’ils avaient acquises à moindre coût.

Cette flambée des prix ne se limite pas malheu-reusement à la commune de Diamniadio. Ses voisines, telles Sébycotane, Ponty et plus loin Diass où se construit le nouvel aéroport du Sé-négal, sont prises dans cette fièvre du foncier qui, outre la spéculation, génère également des litiges.

Certes, cette région a toujours été secouée par des conflits liés à la terre, mais avec la construc-tion du pôle, ces démêlés vont crescendo. C’est du moins l’avis du professeur Gorgui Ciss, maire de Yenne, une commune située à 25 km plus loin en bordure de mer. " Cela est évident, car la zone est très convoitée. Mais on tente toujours de les régler ", dit-il, sollicitant un plaidoyer en faveur de la commune qui est la cible de tous les demandeurs de parcelles.

L’envol des coûts des parcelles est suivi de très près par celui du loyer. A peine les Dakarois ont-ils poussé un ouf de soulagement avec l’appli-cation de la loi sur la baisse du prix de la loca-tion, que les habitants de Diamniadio prennent le relai des complaintes sur les coûts de plus en plus élevés du loyer. Dans la commune, la loca-tion d’une chambre, auparavant à 10 mille francs CFA, est passée à 15 ou 20 mille francs CFA, selon Ahmet Sy. " C’est le prix à payer pour habiter la ville de Diamniadio promise à une urbanisation spectaculaire ", dit-il un tantinet ironique.

Un appartement d’une chambre et un salon ri-valise, en tarif, avec certains quartiers de Dakar. Il se négocie autour de 65 000 francs CFA, alors qu’à Rufisque (28 km de Dakar) une maison en-tière peut être louée à la modique somme de 55 mille FCFA. 

Zoom sur

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Le Centre International de Conférence "Abdou Diouf " (C.I.C.A.D.)Prémisses de la première ville moderne du Programme " Pôles urbains "Par Aïssatou Konaté et Edouard Touré

Présentée comme la " pierre maîtresse du pôle urbain de Diamniadio ", une ville nouvelle en voie d’édification à la périphérie de Dakar, le " Centre international de conférences Abdou Diouf " (CI-CAD), du nom du Secrétaire général sortant de l’Organisation international de la Francophonie (OIF) ambitionne de placer le Sénégal dans ce qu’on appelle " l’industrie mondiale des conférences.

Désigné pour abriter, en mars 2008, la onzième session de l’Organisation de la Conférence Isla-mique (OCI), le régime du Président Abdoulaye Wade fut obligé de réquisitionner les jardins de l’hôtel King FAHD de Dakar pour les besoins de l’organisation de cet évènement mondial. Un immense chapiteau avait été installé pour contenir la foule de participants venus ré-pondre à l’invitation des autorités du pays et dont le nombre ne pouvait tenir dans l’amphi-théâtre de cet hôtel haut de gamme.

Pareil scénario a été aussi vécu en avril 2002, lorsque Dakar fut choisie pour accueillir le pre-mier sommet sur le Nouveau partenariat pour le développement de l’Afrique (NEPAD). L’ancien Président Abdoulaye Wade avait été obligé de réquisitionner, pour le rénover, le Centre Inter-national pour le Commerce extérieur du Séné-gal (CICES), plus connu sous le nom de Foire de Dakar, afin de tenir dans des conditions idéales ce sommet.

C’est sans doute pour éviter pareilles déci-sions exceptionnelles que le Président Macky Sall, au pouvoir depuis avril 2012, a décidé de construire à 30 kilomètres de Dakar un Centre international de conférences qui répond aux besoins des grandes rencontres internationales. Profitant de la tenue du 15ème Sommet de l’OIF, le Président Sall a réalisé ce rêve en inaugurant, le 23 octobre dernier, le Centre international de conférences de Dakar (CICD) à Diamniadio. Présentée comme la " pierre maîtresse du pôle urbain de Diamniadio  ", une ville nouvelle en voie d’édification à la périphérie de la capitale sénégalaise, l’infrastructure a coûté 60 milliards FCFA (derniers chiffres annoncés par le ministre de l’Économie et des Finances) dont près de 26 milliards FCFA fournis sur fonds propres par l’Etat sénégalais et un prêt de 32 milliards FCFA accordé par la Turquie. Ainsi, le 15ème Sommet de la Francophonie que Dakar a accueilli pour la deuxième fois, après celui de 1989, a pu se tenir dans les nouveaux locaux du CICD.

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Zoom sur

L’ouvrage a été réalisé en 11 mois et 19 jours par l’entreprise turque Summa Turizm Ya Ti-rimciligi A.S. filiale. Complexe futuriste, il est construit sur une surface de 58 hectares avec les aménagements nécessaires à sa fonctionna-lité, à savoir la bretelle d’accès à partir de l’au-toroute, la connectivité, l’assainissement, l’eau et l’électricité. Il est doté d’un amphithéâtre de 1 500 places, de plusieurs salles de réunion et d’autres commodités, dont une unité d’alimen-tation en énergie solaire, grâce à une centrale solaire d’une puissance de 2 Mégawatts.

Baptisé par le Président Macky Sall de "  Mi-roir des Baobabs  ", le Centre international de conférences de Dakar s’inspire, selon lui, de la " beauté de cet arbre majestueux, sa puissance, ses mystères qui se dégagent à travers la beau-té de ces feuilles digitées ". " C’est au milieu du Baobab et du dialogue entre ces cours d’eau

(Lac de Dény Malick Guèye) que nous avons pu réaliser et créer cette harmonie architecturale ", a expliqué le Président Sall à l’inauguration du bijou. Il le rebaptisera à l’ouverture du 15ème Sommet de l’Organisation internationale de la Francophonie, le samedi 29 novembre, " Centre international de conférences Abdou Diouf ", du nom du Secrétaire général sortant de l’OIF. " Ce centre de conférences n’a pas été conçu uni-quement pour la Francophonie. Il va au-delà ", a indiqué, pour sa part, le Délégué général à la Francophonie, Jacques Habib Sy, selon qui l’in-frastructure place désormais le Sénégal dans ce qu’on appelle " l’industrie mondiale des confé-rences ". " Le marché mondial des conférences draine des centaines et des milliers de milliards de dollars chaque année ; des pays comme le Maroc et l’Afrique du Sud en bénéficient ", se-lon l’officiel sénégalais. Jacques Habib Sy justi-fie l’opportunité de l’édification du CICAD par

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Zoom surle fait que les réceptifs en place dans le pays ne sont pas " performants " ou sont dans un état ne répondant pas aux normes requises pour abri-ter des rencontres internationales d’envergure.

Faisant remarquer que le Sénégal était devenu absent de la compétition internationale pour la tenue des conférences, les autorités ont alors estimé qu’il valait mieux prendre les devants et construire un Centre international apte à drai-ner vers Dakar les conférences internationales. Sa position géographique aidant, la capitale sé-négalaise dispose avec la création du CICAD de réels atouts pour se positionner dans ce créneau.

Certes, ce Centre de conférences, trônant en-core au milieu des chantiers de réalisation de la nouvelle ville de Diamniadio, a le mérite de convaincre les plus sceptiques de la certitude que la promesse de cette ville moderne devien-dra réalité, avec ses ministères, son université, son parc industriel, ses voies de communica-tion, ainsi que le tout nouvel aéroport interna-tional en phase d’achèvement. Reste à s’interroger sur la rentabilité de ce centre, eu égard notamment à son éloigne-ment par rapport à la capitale, à l’inachèvement des projets hôteliers prévus sur le site du pôle urbain et au nombre et rythme de rencontres internationales que le pays va pouvoir abriter les années à venir. Il est à craindre, en effet, que ce centre ne puise pas assurer au Sénégal un retour sur investissement, si les infrastructures d’accompagnement et une bonne campagne de marketing ne suivent pas.

Au niveau de la délégation générale des pôles urbains (Dgpu), maître d’ouvrage du CICAD, le délégué général, Seydou Sy Sall, rassure  : "  au-delà du sommet de la francophonie, le centre sera inséré dans un dispositif qui lui per-mettra d’être rentabilisé une fois que les hôtels prévus sur le site seront fonctionnels ". Ainsi, ré-vèle-t-il, le CICAD sera donné en gérance à un promoteur hôtelier pour qu’il en assure la gestion.

éclairage

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APAMAG  :  En créant un pôle à  Diamniadio, l’Etat vise à désengorger Dakar, la capitale. Toutefois, beaucoup craignent que l’on repro-duise ici les mêmes erreurs  d’urbanisation, de planification,  etc.  commises dans les an-ciennes villes du Sénégal, notamment dans la banlieue dakaroise. Quelles sont les mesures à prendre pour allier le social et le confort dans le nouveau pôle urbain ?

Oumar Sow : Il faut avoir une approche globale du pôle de Diamniadio. C’est une politique de pôles urbains que le gouvernement est en train de mettre en œuvre, et qui ne se limite pas seu-lement à la région de Dakar, ou bien au triangle Dakar-Thiès-Mbour. C’est une zone prioritaire évidemment, mais c’est une politique qui va se faire sur l’ensemble du territoire. 

Et cette politique urbaine est arrivée à son heure, parce que l’Acte III de la Décentralisation veut promouvoir le développement à partir des territoires qui portent de réelles potentiali-tés de développement. C’est pour cela que l’on parle de " pôles-territoires ". 

Sous ce rapport, le projet de  Diamniadio  est un projet pilote. Nous sommes en train d’amé-nager la ville autrement par rapport à ce qui a été fait jusqu’à présent. Le développement de la ville de Dakar a été fait de façon très anar-chique. En dehors de Dakar intra muros (quar-tier du Plateau appelé centre-ville, ndlr), qui est

plus ou moins bien structuré.  Cette anarchie urbaine de Dakar est l’héritage du dévelop-pement urbain qu’on n’a pas encore corrigé. Mais, une bonne partie de la région a été sou-mise à la mal urbanisation. D’où la prolifération des quartiers et des bidonvilles. Comme vous l’avez constaté, il y a un programme important d’infrastructures et d’équipements qui est en train d’être mis en place, de Dakar jusqu’à l’in-térieur du pays, notamment dans la zone-tam-pon de  Diamniadio, de Mbour, et de Thiès (le " triangle Dakar-Mbour-Thiès ", ndlr). 

On est en train de partir de ces équipements structurants pour anticiper le devenir de cette zone du pôle urbain de  Diamniadio. Et l’anti-ciper, c’est créer des zones économiques. Les pôles urbains, ne sont pas des cités-dortoirs, qui sont   des lieux d’habitation où des gens vont dormir, se lever le matin, aller à Dakar pour travailler et revenir le soir. 

Les pôles urbains seront plutôt des zones où il y aura une bonne fonctionnalité entre les acti-vités, l’habitat, le cadre de vie, l’environnement etc., pour que les gens ne puissent plus se dé-placer dans un sens unique et générer tout ce problème de congestion qui a un impact néga-tif sur la croissance économique.

Ces  aménagements  sont de nature à valo-riser l’espace  foncier. Selon vous, comment devrait-on s’y prendre pour faire des pôles

Oumar Sow : Directeur de l’Urbanisme et de l’Architecture

"Eviter les erreurs de construction des anciennes villes"Propos recueillis par Aïssatou Konaté

Avec le projet de création des nouveaux pôles urbains, beaucoup de Sénégalais se sont posés moult questions, allant de l’urbanisation à la planification en passant par l’architecture, auxquelles il faut tenir compte pour éviter les problèmes d’encombrement, d’inondation et de promiscuité qui étouf-fent aujourd’hui certains quartiers de Dakar, la capitale sénégalaise, ainsi que sa proche banlieue. Dans cet entretien accordé à APAMAG, Oumar Sow, Directeur de l’Urbanisme et de l’Architecture au ministère du Renouveau urbain, de l’Habitat et du Cadre de vie du Sénégal, rassure : " En ce qui concerne les pôles urbains  (Diamniadio, Lac Rose) et ceux dont la création a été récemment an-noncée (Yenne et Daga Kholpa) sont en train (ou seront) aménagés autrement que ce qui a été fait jusqu’à présent ". " Il existe une bonne politique de contrôle autour des pôles pour qu’il n’y ait pas d’occupations spontanées ", soutient-il.

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éclairageurbains des villes conçues et non des agglo-mérations spontanées ? 

Pour cela, il faut une stratégie d’anticipation. Cela consiste à ce que les gens n’occupent pas les terrains avant la mise  en place des ré-seaux. Parce que c’est d’abord cela le premier problème. Avant que les gens n’occupent les espaces, il faut d’abord les réseaux,  les voiries, le drainage, l’électricité, l’eau potable, le sys-tème d’égout.  Si tout cela est effectif, les gens peuvent s’installer et on ne va pas ex-poser la ville à des problèmes d’inondations. Bien évidem-ment, quand  il y a des amé-nagements quelque  part, cela donne une importance au foncier, et cela donne de l’appétit aux gens qui viennent squatter les alentours de la ville. 

Mais aujourd’hui, il y a une bonne politique de contrôle et de surveillance de l’occupation au-tour des pôles. Afin qu’il n’y ait pas des occupa-tions spontanées qui  donnent  à cette ville une

double face avec une zone organisée et une autre irrégulière qui se trouve à la périphérie.

Un des buts assignés aux pôles  urbains  est d’éviter les travers connus dans les anciennes villes. Quelles innovations proposent-ils par rapport aux maux qui gangrènent l’habitat, surtout le cadre de vie avec la promiscuité, les unités industrielles et les inondations ?   

La solution consiste à faire de sorte que les plans d’amé-nagements qui sont  conçus soient respectés.  Dans ces plans, tout est prévu. Il y a des aménagements paysa-gistes, des emprises de voies

suffisantes pour faciliter une bonne circulation, le règlement par rapport à ce qui est permis pour chaque zone pour la construction, les hauteurs, les reculs à respecter… Si tout cela est fait, il ne doit pas y avoir de problèmes ma-jeurs.

Il faut également travailler pour qu’il n’y ait pas d’occupation d’espace public. Nous avons certes des difficultés à Dakar, mais si les plans qui avaient été préparés dans certaines zones avaient  été respectés, on n’en serait pas là. 

Vous voyez aujourd’hui, les gens construisent n’importe comment. Même les autorisations de construire que nous accordons, la plupart des gens ne les respectent pas. Cela nous crée beaucoup de difficultés. 

Le pôle urbain de Diamniadio entreprend des travaux d’aménagement urbain  à côté du vil-lage traditionnel du même nom. Avez-vous tenu compte de cette réalité ?

Diamniadio, c’est toute une histoire. Il y avait un premier projet. Et aujourd’hui, l’histoire se répète. Entre 2005 et 2007, il y avait le projet de la Plateforme du millénaire de Diamniadio. Il devait être aménagé sur 2 500 hectares, et une zone de sécurité qui devait amener le projet à 6 300 hectares. Cette zone de sécurité devrait fa-ciliter en réalité la traversée de Diamniadio par l’autoroute pour faire la connexion avec l’aéro-

" La plupart des gens ne respecte pas

les autorisations de construire "

CENTRE INTERNATIONAL DE CONFERENCES ABDOU DIOUF A DIAMNIADIO

5-7 MAI 2015 - DAKAR - SENEGAL

« Les Partenariats Public-Privé (PPP) :colonne porteuse du Plan Sénégal Emergent »

FORUM SÉNÉGALAIS SUR LE FINANCEMENT DES PROJETS DE TYPE PARTENARIATS PUBLIC-PRIVÉ

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DES TÉLÉSERVICES DE L’ETAT

RÉPUBLIQUE DU SÉNÉGAL

ORGANISE PAR

21

éclairageport de Diass qui devait permettre également la relocalisation de certaines unités industrielles à Diamniadio. Cela, avec un cadre approprié. Il était prévu aussi l’aménagement du port mi-néralier de Bargny, qui est toujours d’actualité. Entre autres, un port sec devait être réalisé pour que, à terme, les camions venant du Mali et de l’intérieur du pays n’aient  plus besoin d’aller jusqu’au port de Dakar pour effectuer les char-gements.

D’ailleurs ce port sec devait être le relais pour ces camionneurs. A côté de ce port, on avait prévu une gare. C’était un projet cohérent qui devait régler une bonne partie des difficultés de congestion de Dakar. Mais, l’ancien régime n’en a pas voulu. Le pro-jet était tombé à l’eau, mais avec le nouveau régime du Président Macky Sall, nous avons re-pris l’idée. Et nous n’avons fait que le déplacer au Nord pour nous positionner sur l’axe de l’au-toroute au Nord de Diamniadio. C’est un projet qui va permettre la réorganisation de la ville de Diamniadio.

Let pôle urbain a du certainement empiéter sur des propriétés privées. Quel est le sort des déguerpis ?

Au Sénégal, nous avons l’avantage d’avoir tout un arsenal juridique et administratif qui orga-nise le déplacement des populations. Cela ne se fait pas à la légère. Et à chaque fois qu’il y a un projet d’intérêt général, il y a toujours, une déclaration d’utilité publique. Ce qui a été fait dans le cadre du projet de Diamniadio. 

Suite à cette déclaration d’utilité publique, les gens, dont les activités sont frappées de servi-tudes liées au passage de voies, aux infrastruc-tures à mettre en place, aux équipements etc… feront l’objet d’expropriation pour cause d’in-térêt public. Aujourd’hui, l’Etat va plus loin en planifiant des zones de recasement pour que les gens, qui seront indemnisés, puissent  bé-néficier d’autres assiettes pour s’installer dans un cadre beaucoup plus harmonisé. Il s’agit d’éviter  de laisser les gens venir s’installer et puis après venir corriger. Parce que d’abord, les coûts de restructuration là où les gens sont déjà installés, c’est quatre fois plus que si l’on avait anticipé. Donc mieux vaut anticiper pour éviter les erreurs du passé, tout en invitant les gens à adopter  un comportement citoyen vis-à-vis de l’espace public : ne pas occuper les rues n’importe comment, construire ce qui a été au-torisé, aller vers les services compétents pour demander les autorisations, les conseils.

Péage de la station Technopole

Zoom sur

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La déconcentration des activités au niveau de la capitale sénégalaise, à laquelle participent les projets de "  Pôles urbains de Diamniadio et du Lac Rose ", ainsi que la construction d’un nouvel aéroport international à Diass ne saurait être fonctionnelle sans la mise en service d’un réseau adéquat de transports et la fourniture suffisante de l’énergie électrique.

Déjà, la capacité énergétique du Sénégal peine à satisfaire les besoins des populations qui ne manquent pas de manifester leurs mécontente-ments au plus fort des périodes de délestages qui ont encore de beaux jours devant eux. Les promesses répétitives des autorités du secteur n’y feront rien.

Ailleurs, l’euphorie des pre-mières heures de l’entrée en service du premier tron-çon de l’autoroute à péage, qui devrait relier Dakar à la région touristique de Mbour, en passant par le futur pôle urbain de Diamniadio et le nou-vel aéroport international Blaise Diagne (AIBD), semble s’être quelque peu refroidie, au regard des tarifs affichés aux péages, apparemment les plus chers de la région ouest-africaine.

Réalisé à hauteur de 31,2 milliards de FCfa, l’au-toroute reliant Dakar à l’Aéroport International Blaise Diagne (AIBD) en 30 minutes, venait dé-

livrer les usagers du pénible exercice que leur imposait la route nationale, unique voie de sortie de la capitale, autant pour le transport des biens que des personnes

vers les autres agglomérations de la région de Dakar (Pikine, Thiaroye, Mbao, Rufisque, Bargny et Diamniadio).

Dominique Ndong, coordonnateur général de l’Agence pour la promotion des Grands Travaux (Apix), exprime à merveille l’épine que cette au-toroute, à peine achevée, a dû enlever du pied des usagers, lorsqu’il affirme qu’elle " permet à la région de Dakar, abritant plus de 3 millions de personnes sur un territoire de 100 km2, de respirer ". Cependant, le coordonnateur général de l’Apix n’est pas de l’avis des usagers, qui qua-lifient d’arnaque le fait que l’utilisation de l’au-toroute sur son tronçon Dakar-Diamniadio (40 kilmètres) soit soumise au tarif de 1 200 francs CFA pour les véhicules légers. Ces derniers aver-

Routes, chemin de fer, électricité…Pas de pôles urbains sans infrastructures performantesPar Mariama Ly

L’érection des pôles urbains de Diamniadio et du Lac Rose ne saurait se faire sans des infrastruc-tures routières performantes et la fourniture suffisante de l'énergie électrique. Conscient de cette nécessité, les pouvoirs publics ont initié d’importants projets devant faciliter une meilleure acces-sibilité routière des deux nouvelles villes en gestation.

De l’exigence d’une connectivité

interurbaine

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Zoom sur

tissent d’ailleurs que les avantages promises aux habitants des futurs pôles urbains risquent d’être anéantis par ces tarifs jugés " excessifs " et qui ne manquent pas d’impacter le tarif du transport.

Le gouvernement, conscient des limites de cette autoroute face aux besoins en infrastruc-tures, n’a pas attendu la fin de ses travaux, pour entreprendre le prolongement de la Voie de Dégagement Nord (VDN), une épine dorsale du réseau routier de la capitale, vers Tivaouane Peulh, une com-mune en pleine expansion, située à 17 km de Dakar, non loin du Lac Rose dont la vocation touristique semble avoir été définitivement an-nihilée, depuis que le Rallye Paris-Dakar, dont il servait de point de chute, est désormais abrité par l’Argentine, en Amérique du Sud.

 Pour le directeur général de l’Agence des tra-vaux et de gestion des routes (Ageroute), Ou-mar Sy, la construction de ces réseaux routiers s’impose, en raison  du fait que Dakar, dont le réseau est saturé, entraîne une perte de plus de 100 millions de francs CFA par an, due uni-quement aux embouteillages. "  Imaginez une grande ville comme Dakar, qui n’a qu’une seule porte d’entrée et de sortie ! C’est compte tenu de ces difficultés que le gouvernement a voulu prendre en compte cette contrainte et antici-per effectivement sur les nécessités d’améliorer le trafic ", explique-t-il. Mais les autorités séné-galaises, conscientes des contraintes qu’im-pose la construction de l’aéroport internatio-nal à plus de 40 kilomètres de la capitale, ont jugé indispensable d’accroître et diversifier les moyens de communication, de sorte à maximi-ser la fluidité de la circulation sur cet axe. C’est ainsi que le projet d’un train express régional

devant relier Dakar à l’aéroport international Blaise Diagne, viendra compléter le réseau routier. Le montage technique et financier du projet, promis

fin octobre dernier, permettra de démarrer les travaux début 2015, pour une durée d’un an au bout duquel sera effective la desserte des sta-tions à Colobane, Hann, Pikine, Thiaroye, Mbao, Rufisque, Bargny et Diamniadio.

Energie, l’autre im-pératif des pôles

25

Zoom surPlus qu’un pôle d’habitation, Diam-niadio se veut une plateforme in-dustrielle intégrée à laquelle envi-ron 30 hectares ont été dédiés, en adéquation avec les besoins du vo-let industriel du Programme Séné-gal Emergent (PSE). Un projet aussi ambitieux nécessite un capital éner-gétique probant que les autorités du pays entendent constituer, en initiant la construction   d’une  cen-trale solaire prévu pour être fonc-tionnelle à partir de décembre 2015. Doté d’une capacité de 2 mé-gawatts, cette centrale, qui devra alimenter le Centre international des conférences de Diamniadio dont les be-soins sont évalués à 1,6 Mégawatt, sera conso-lidée par un projet de 10 unités de production d’énergie solaires de 15 Mégawatts chacun.

Ce niveau de production énergétique devra pouvoir contribuer à satisfaire les besoins des multiples structures prévues au sein du pôle urbain, parmi lesquelles les " Parcs administratif et industriel ", la " Cité du savoir " qui va accueil-lir la deuxième  université de Dakar, les minis-tères, le Marché d’Intérêt national à implanter

sur une superficie de 24 ha, et doté de plusieurs infrastructures modernes, dont des équipe-ments de stockage de produits agricoles et de l’élevage, ainsi qu’ un parking pour plus de 500 véhicules gros porteurs.

D’ores et déjà, la Centrale à charbon prévue pour être construite à  Bargny,  entièrement fi-nancée à hauteur de 1,9 milliard de Francs CFA par la Société nationale d’électricité (SENELEC), apportera une solution non négligeable au dé-ficit énergétique dont souffre le pays.

Echangeur de Diamniadio

Enquête

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Bientôt ce sera le tour de Diamniadio. C’est en tout cas la conviction des Urbanistes et archi-tectes, économistes et autres promoteurs immo-biliers, qui clament haut et fort leurs frustrations d’avoir été mis à l’écart des travaux de réalisation des pôles urbains. Ils vouent aux gémonies les résultats attendus de ces programmes qui, à leur avis, risquent, le cas échéant, de reproduire les erreurs précédemment commises.

Approchés par APAMAG, ils estiment que Diam-niadio s’offre en une "  véritable occasion pour l’Etat de bien planifier ses villes, afin qu’elles soient au diapason ", à l’image des deux Plans di-recteurs d’urbanisme (PDU), de 2025 et de 2035, qu’évoque Ousseynou Faye, homme politique, membre de la mouvance présidentielle et pré-sident du syndicat des architectes du Sénégal, qui estime que le nouveau plan ne devrait pas effacer l’ancien, mais que les deux devrait se compléter. " On ne peut pas faire un Plan directeur d’urba-nisme sans inclure l’aspect climat. On ne peut pas dire non plus  : je développe, en mettant en avant l’habitat. Habitat  ! habitat  ! habitat ! Mais infrastructures zéro ! Il faut un plan d’urbanisme et de développement qui s’étend aux départements voisins  : Rufisque Thiès et Mbour…Ce sont des dé-partements extrêmement riches. Donc il faut que les pôles se connectent ", explique Ousseynou Faye.

Selon lui, il y a lieu de prendre en charge la ques-tion environnementale, au regard de la situation que créent les maisons construites à côté de l’autoroute à péage, une situation qu’Oussey-nou Faye estime "  inacceptable ", évoquant un

manque de planification. " Ça ne marchera pas, ces pôles urbains. Ca va créer des dysfonctionne-ments et un déséquilibre ", poursuit-il, révélant que le pôle de Diamniadio, dans son ensemble, est marqué par une absence d’étude, ses 2 500 ha n’ayant aucun lien avec l’actuel centre de la ville.

De son coté, Marius Diagne, qui dirige l’Asso-ciation des urbanistes du Sénégal, estime que le gouvernement doit associer les urbanistes, pour éviter aux pôles urbains les difficultés que connait aujourd’hui Dakar. " L’ancien régime

a employé des ingénieurs des routes en lieu et place des urba-nistes. Or, c’est l’urbaniste qui doit dire comment on doit aménager la terre. Dans les pôles urbains, il y a un ensemble de services et

d’infrastructures à mettre en place pour désen-gorger la ville. Donc il faut un aménagement concerté, une bonne urbanisation et sa bonne application. Mais il faut aussi des urbanistes pour surveiller l’application  ", souligne l’urba-niste. "  Du reste, les pôles sont très bien,  c’est une bonne initiative. C’est une bonne réflexion ", reconnait toutefois Marius Diagne.

Par Edouard Touré et Aissatou Konaté

Erreurs d’urbanisation, de planification et d’architecture … ce sont là quelques-uns des reproches faits à l’endroit de la ville de Dakar trop peu disposée à supporter la pression démographique qu’elle connaît, ainsi que les agglomérations de sa banlieue (Pikine, Parcelles assainies, Gué-diawaye) conçues dans l’anarchie, donc dans la précarité, pour accueillir le trop-plein de Dakar.

Pôle urbain de DiamniadioLes laissés-pour-compte :Entre frustrations et mauvais augures

Les griefsdes architectes

et des urbanistes

Ousseynou Faye, Président du syndicat des architectes du Sénégal

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EnquêteSe prononçant sur l’aspect économique, Ous-seynou Faye souligne que lorsqu’on se réfère à la macroéconomie, on voit que les pôles urbains ne sont pas un bon exemple, faisant remar-quer qu’il faut " d’abord des pôles économiques avant les pôles urbains. Si nous voulons un pays émergent, il faudra obligatoirement mettre en place des pôles économiques. Le pôle urbain est un espace défini par ses ressources. Si on veut l’aménager, il faut considérer tout ce qui est res-source et développer les aspects économiques pour ainsi faire travailler les futurs occupants  ". "  La notion de pôles urbains, c’est une bonne chose, mais je suis un peu sceptique  ", poursuit-il. "  C’est la charrue avant les bœufs. Il fallait d’abord développer les aspects économiques avant de penser aux pôles urbains ", estime-t-il, évoquant par ailleurs le manque de connectivité entre les pôles urbains de Diamniadio et du Lac Rose.

Marius Diagne va plus loin et explique  : " L’au-toroute à péage a été construite, mais il est tou-jours difficile d’entrer dans la capitale. C’est une seule entrée fermée, parce qu’on arrive sur deux voies, voire trois voies, mais à l’entrée de la ville, on tombe sur une seule porte d’entrée. Tout cela est dû à des aménagements qui manquent. Et cela, il faut l’éviter aux pôles urbains qui, à ce stade, auront des problèmes de connectivité ".

Mais, autant les récriminations des architectes que celles des urbanistes sénégalais, exprimant leurs complaintes, souffrent de subjectivité due à leur non-implication ou leur implication sélec-tive dans ces projets de l’Etat. Même si elles ne manquent de fondement. Fodé Diop, président

de l’Ordre des Architectes du Sénégal (ODAS), estime que la recommandation des architectes pour la réussite des pôles urbains consiste à les impliquer dans tout le processus. " Ce qu’on re-commande, c’est simplement qu’on nous fasse jouer notre rôle. C’est nous qui connaissons mieux notre pays, c’est nous qui y habitons ", clame-t-il. Il suggère également d’entreprendre des enquêtes auprès des populations, pour sa-voir comment elles s’approprient ces pôles. " Cela permettra d’avoir un urbanisme durable à Diamniadio. Car, l’idéal des pôles est d’avoir une ville durable à léguer aux futures générations

", note Fodé Diop. Le malaise des architectes tient en fait à la mise à contribution de certains architectes au détriment de

la majorité, comme l’explique le président de l’Ordre des architectes du Sénégal qui appelle ses confrères à la solidarité. " Ce n’est pas parce qu’ils sont avec l’actuel régime qu’ils doivent oublier que la roue ne va pas tourner. On les ap-pelle à la transparence et à l’équité, pour que la solidarité entre confrères soit réelle, et que notre Ordre soit fédérateur ", lance-t-il à l’endroit des architectes sollicités pour la réalisation des pôles urbains. Une manière de conjurer ce manque de solidarité entre architectes, plutôt accentué par les projets de pôles urbains.

Assane Sarr, président de l’Union patronale des architectes du Sénégal qualifie cette situation de " loi de la jungle ". " Il faut veiller à ce qu’on soit des confrères. Nous devons nous unir pour faire face à la concurrence des étrangers. Il faut appli-quer la loi instituant un appel d’offres pour tout projet supérieur à 500 millions de francs CFA. Au-jourd’hui, on promeut la médiocrité. Ce qui ne garantit pas la durabilité des bâtiments. Il n’y a aucune justification scientifique, technique ou autre pour nous écarter des projets structurants de l’Etat ", prône M. Sarr.

Le président du Regroupement des promoteurs immobiliers privés du Sénégal  (RPPIS), Babacar Souleymane Faye, quant à lui, pointe du doigt les entreprises marocaines à l’origine de la mau-vaise fortune des promoteurs immobiliers sé-négalais, au regard des marchés juteux que re-présente la construction des 40 000 logements prévus à Diamniadio, même si, au finish, le Dé-

Entreprises étrangères au pilori

Fodé Diop, Président de l’Ordre des Architectes du Sénégal

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Enquêtelégué général à la promotion des pôles urbains, M. Seydou Sy Sall, " a été très sensible " à leurs inquiétudes et promis de "  les intégrer dans le pôle urbain du Lac Rose et de Diamniadio ". Dans une interview accordée à APAMAG, Baba-car Souleymane Faye, qui s’en prend à l’Etat sé-négalais qu’un "  malentendu aurait contraint à confier 375 ha de terre aux Marocains  ", tandis que "  quelques entreprises sénégalaises  " seu-lement se sont vu attribuer des marchés ", sou-tient qu’il "  n’est pas normal qu’on fasse appel à des entreprises étrangères ", arguant que son Regroupement " a acquis de l’expérience dans la construction et démontré ses capacités ". Réfu-tant au passage l’intention de réclamer l’exclusi-vité des marchés, le président du Regroupement des promoteurs immobiliers privés du Sénégal ne manque pas de dénier à ces " entreprises, qui n’ont jamais réalisé des programmes immobi-liers au Sénégal ", l’expérience dans " ce métier particulier  " de la promotion immobilière qui exige " la capacité, non seulement de concevoir, de réaliser, mais surtout de vendre ".

" Il s’agit ici de vendre 40 mille logements et ce n’est pas une mince affaire. Nous, au Regrou-pement des promoteurs immobiliers privés, on sait réaliser des programmes immobiliers et on sait comment les vendre ", plastronne Babacar Sou-leymane Faye qui, contre mauvaise fortune bon cœur, se dit " ouvert à ces entreprises sénégalaises qui ont l’ambition de faire de la promotion im-mobilière ". " Elles peuvent venir vers nous, nous leur ouvrons les bras, nous sommes décidés à les accueillir  ", ajoute-t-il. "  Ce sont des Sénégalais qui peuvent construire pour leurs compatriotes, nous savons comment les maisons sénégalaises fonctionnent. Nous savons aussi que les Séné-galais n’ont pas les moyens de payer un prélè-vement mensuel élevé pour accéder au loge-ment ", insiste Babacar Souleymane Faye. Le président du Regroupement des promoteurs immobiliers privés du Sénégal ne croyait pas si bien dire. Il a apporté, en effet, de l’eau au mou-lin du gouvernement sénégalais qui semble décidé à engager une autre approche, celle de l’expérience des entreprises étrangères en lieu et

place des entreprises sénégalaises dont les pro-grammes réalisés à Dakar et dans sa banlieue avaient sacrifié bien des Sénégalais moyens sur l’autel de la spéculation et de la surenchère, for-çant le vote d’une loi sur la baisse des loyers. Non sans mal. D’ailleurs, Babacar Souleymane Faye  reconnaît l’avantage à choisir des entreprises étrangères, lorsqu’il indique que "  les facilités dont bénéficient ces dernières leur ouvrent les opportunités de financements, parce qu’elles disposent déjà de garantie, et en plus, on leur permet de rapatrier la totalité de leurs bénéfices ".

Toutes choses qui, sans nul doute, devra impac-ter positivement le coût de réalisation de ces lo-gements, alors que, selon le Regroupement des promoteurs immobiliers privés du Sénégal, " les entreprises nationales sont imposés à 30 pour cent sur le bénéfice et que sur un logement qui coûte 20 millions de francs CFA,  l’Etat perçoit presque 10 millions en taxes, en TVA, en droits de douane sur les matériaux de construction, en droits de mutation ". Aussi réclame-t-il le même traitement que les entreprises étrangères, voire "  la défiscalisation, la gestion du foncier et la mise à disposition de financements pour le plus grand nombre ", tout en prévenant que " si l’Etat ne manifeste pas sa volonté politique de défis-

caliser, le logement so-cial, il sera toujours cher  ". "  Si le foncier et la fiscali-té sont réglés comme on le fait pour les étrangers, nous sommes en mesure

de produire des maisons de 10 millions CFA  ", promet Babacar Souleymane Faye. Non sans re-connaitre qu’en la matière, les entreprises étran-gères conservent une bonne longueur d’avance sur ses homologues sénégalais.

"  Le Maroc a pu construire un million de loge-ments en défiscalisant. Il a créé un fonds de garantie alimenté par une taxe sur le prix du ci-ment. Les plus riches construisant le plus et le fonds est ainsi régulièrement alimenté. Ce qui permet de financer les apports personnels. Le Mali, qui est dans la même sphère économique que nous (Union économique et monétaire ouest-africaine - UEMOA), a défiscalisé son loge-ment social. Même en France, on a défiscalisé le logement social ", soutien le président du RPPIS.

nous sommes en mesure de produire des maisons

de 10 millions CFA

L’Agence des Aéroports du Sénégal en sa qualité de gestionnaire , assure l’exploitation et l’entretien des l’installations techniques et commerciales de l’ensemble des aéroports du Sénégal.

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Zoom sur

31

Premier maillon de la « Cité du savoir »  du Pôle urbain de Diamniadio (34 Km de Dakar), la deu-xième Université de Dakar (UNIDAK II), va ouvrir ses portes dans 24 mois,

Conçue pour accueillir ses 30 000 premiers étu-diants à la rentrée 2016-2017, l’UNIDAK II va cou-ter 65 milliards de FCFA.

Le président Macky Sall qui a posé la première pierre de cette infrastructure universitaire le mercredi 21 janvier dernier 2015 a d’ailleurs in-vité à cette cérémonie des élèves des classes de première du secondaire qui seront les pionniers de cet établissement universitaire Outre les Ser-vices administratifs, l’UNIDAK II comprend trois pôles  : notamment un pôle Sciences écono-miques, sociales et de Gestion, un pôle Sciences de la santé et un pôle Sciences et Technologies.

Cette nouvelle université devra contribuer, de manière significative, à la résorption de la de-mande d’enseignement supérieur des nouveaux bacheliers.

Elle aura une vocation professionnelle et de re-cherche se fondant sur une formation et une re-cherche tournées vers le développement pour répondre aux besoins des communautés.

Etape importante de la mise en œuvre du Plan Sénégal Emergent l’UNIDAK II est le premier ja-lon d’un programme national d’infrastructures universitaires qui matérialisent une des conclu-sions majeures de la Concertation nationale sur l’avenir de l’enseignement supérieur.

Le Sénégal qui comptait déjà 6 Universités dont une Virtuelle, élargit ainsi sa cartographie uni-versitaire avec l’ouverture prochaine de la deu-xième université de Dakar. 

Le démarrage des cours à l’UNIDAK II va aussi fortement alléger l’Université Cheikh Anta Diop de Dakar (Ucad), vieille de 55 ans, et qui souffre de plusieurs maux dont entre autres,  un suref-fectif des étudiants.

Dakar étrenne sa deuxième université en 2017Par Omar Faye

Etape importante de la mise en œuvre du Plan Sénégal Emergent (PSE), la deuxième Université de Dakar (UNIDAK II), entend contribuer à la résorption de la demande d’enseignement supérieur des nouveaux bacheliers. .

Jàngandoo est conçu comme une évaluation indépendante et périodique des acquisitions fondamentales des enfants au Sénégal.

Pour réaliser ce baromètre citoyen, le Laboratoire de Recherche sur les Transformations Economiques et Sociales (LARTES) de l’Institut Fondamental d’Afrique Noire (IFAN) s’associe à une dizaine d’ONG qui mettent en œuvre l’enquête dans les régions (l’évaluation des performances des enfants de 6 à 14 ans).

En outre, quatre « Task force » constituées d’experts accompagnent l’élaboration du modèle pédagogique et d’impulsion du changement en vue d’asseoir la qualité de l’éducation.

Jàngandoo repose sur quatre innovations majeures :

Présentation de Jàngandoo, baromètre de la qualité des apprentissages au Sénégal Les principaux résultats de Jàngandoo 2014 sur l’ensemble des

enfants de 6 à 14 ans testés montrent que la qualité des apprentis-sages est à améliorer et confirment les tendances de l’évaluation à grande échelle menée en 2013 (voir figure 1) :

3. Un écart considérable entre les succès en culture générale (86.7%) et ceux en lecture (27.7%) et en mathématiques (22.2%) (voir figure 3).

4. Des disparités significatives en terme de performance selon le statut du lieu d’apprentissage, les caractéristiques du ménage, et enfin les caractéristiques des lieux d’apprentissage.

Le constat majeur est que les réussites sont moindres dès que l’enfant est en face de questions complexes. En effet, si l’on considère les performances par épreuve, en lecture, on observe que plus le niveau de difficulté est élevé, plus les taux de réussite baissent : lecture de

1. Un taux de réussite qui reste faible pour les enfants en 2013 (12.2%)1 et en 2014 (18.6%) dans les deux langues de test que sont le français et l’arabe au choix de l’enfant.

2. Si l’on compare les résultats selon la langue de test, les enfants testés en français sont plus performants en lecture (33.2 %) que ceux testés en arabe (11.4%). De même, en mathématiques, les enfants testés en français sont plus performants (27.7%) que ceux testés en arabe (5.6%). Le taux de réussite en culture générale reste légèrement plus élevé en français (88.8%) qu’en arabe (80.7%) (voir figure 2).

Un bref résumé des résultats du baromètre 2014

100

90

80

70

60

50

40

30

Lecture Maths Culture Générale Test Global

20

10

0

22.227.7

16.122.2

12.2

18.6

81.986.7

20142013

Figure 1 : Comparaison des taux de réussite de 2013 et de 2014 selon les di�érentes épreuves du test de niveau médian (en %)

100

90

80

70

60

50

40

30

Lecture Maths Culture Générale

20

10

0

33.2

11.4

27.7

5.6

88.8

80.7

ArabeFrançais

Figure 2 : Taux de réussite au test global selon la langue (en %)

1 Ce taux de réussite concerne les enfants âgés de 6 à 14 ans testés en 2013. Ce taux atteint 19,1% pour les enfants de 6 à 18 ans.

Les évaluations sont menées à partir des ménages selon un échantillon représentatif (5 000 ménages soit 15 277 enfants de 6 à 18 ans en 2013 ; 10 000 ménages soit 26 068 enfants de 6 à 14 ans en 2014) ;

Tous les enfants sont testés selon leur choix en français ou en arabe sur des épreuves normées à partir d’un seuil médian correspondant à la fin de la troisième année d’apprentissage ;

Les résultats des tests sont immédiatement partagés avec les parents puis restitués aux collectivités locales, aux ensei-gnants, aux autorités ministérielles et aux parlementaires, etc.

L’évaluation est faite selon des normes scientifiques éprouvées visant à établir des évidences qui conduisent au chan-

gement en faveur de la qualité de l’éducation à la fois dans le secteur formel, non formel et

informel.

Jàngando_Insertion (2 pages A4) éxe.indd 2 23/02/15 19:48

Jàngandoo est conçu comme une évaluation indépendante et périodique des acquisitions fondamentales des enfants au Sénégal.

Pour réaliser ce baromètre citoyen, le Laboratoire de Recherche sur les Transformations Economiques et Sociales (LARTES) de l’Institut Fondamental d’Afrique Noire (IFAN) s’associe à une dizaine d’ONG qui mettent en œuvre l’enquête dans les régions (l’évaluation des performances des enfants de 6 à 14 ans).

En outre, quatre « Task force » constituées d’experts accompagnent l’élaboration du modèle pédagogique et d’impulsion du changement en vue d’asseoir la qualité de l’éducation.

Jàngandoo repose sur quatre innovations majeures :

Présentation de Jàngandoo, baromètre de la qualité des apprentissages au Sénégal Les principaux résultats de Jàngandoo 2014 sur l’ensemble des

enfants de 6 à 14 ans testés montrent que la qualité des apprentis-sages est à améliorer et confirment les tendances de l’évaluation à grande échelle menée en 2013 (voir figure 1) :

3. Un écart considérable entre les succès en culture générale (86.7%) et ceux en lecture (27.7%) et en mathématiques (22.2%) (voir figure 3).

4. Des disparités significatives en terme de performance selon le statut du lieu d’apprentissage, les caractéristiques du ménage, et enfin les caractéristiques des lieux d’apprentissage.

Le constat majeur est que les réussites sont moindres dès que l’enfant est en face de questions complexes. En effet, si l’on considère les performances par épreuve, en lecture, on observe que plus le niveau de difficulté est élevé, plus les taux de réussite baissent : lecture de

1. Un taux de réussite qui reste faible pour les enfants en 2013 (12.2%)1 et en 2014 (18.6%) dans les deux langues de test que sont le français et l’arabe au choix de l’enfant.

2. Si l’on compare les résultats selon la langue de test, les enfants testés en français sont plus performants en lecture (33.2 %) que ceux testés en arabe (11.4%). De même, en mathématiques, les enfants testés en français sont plus performants (27.7%) que ceux testés en arabe (5.6%). Le taux de réussite en culture générale reste légèrement plus élevé en français (88.8%) qu’en arabe (80.7%) (voir figure 2).

Un bref résumé des résultats du baromètre 2014

100

90

80

70

60

50

40

30

Lecture Maths Culture Générale Test Global

20

10

0

22.227.7

16.122.2

12.2

18.6

81.986.7

20142013

Figure 1 : Comparaison des taux de réussite de 2013 et de 2014 selon les di�érentes épreuves du test de niveau médian (en %)

100

90

80

70

60

50

40

30

Lecture Maths Culture Générale

20

10

0

33.2

11.4

27.7

5.6

88.8

80.7

ArabeFrançais

Figure 2 : Taux de réussite au test global selon la langue (en %)

1 Ce taux de réussite concerne les enfants âgés de 6 à 14 ans testés en 2013. Ce taux atteint 19,1% pour les enfants de 6 à 18 ans.

Les évaluations sont menées à partir des ménages selon un échantillon représentatif (5 000 ménages soit 15 277 enfants de 6 à 18 ans en 2013 ; 10 000 ménages soit 26 068 enfants de 6 à 14 ans en 2014) ;

Tous les enfants sont testés selon leur choix en français ou en arabe sur des épreuves normées à partir d’un seuil médian correspondant à la fin de la troisième année d’apprentissage ;

Les résultats des tests sont immédiatement partagés avec les parents puis restitués aux collectivités locales, aux ensei-gnants, aux autorités ministérielles et aux parlementaires, etc.

L’évaluation est faite selon des normes scientifiques éprouvées visant à établir des évidences qui conduisent au chan-

gement en faveur de la qualité de l’éducation à la fois dans le secteur formel, non formel et

informel.

Jàngando_Insertion (2 pages A4) éxe.indd 2 23/02/15 19:48

Selon ces différents niveaux de décision, les indicateurs de qualité doivent mettre en évidence les finalités de l’éducation dans les contenus, les méthodes et les supports. Etant entendu que la finalité est d’éduquer un citoyen autonome, préparé à accéder à des niveaux de connaissances plus élevés et utiles pour le dévelop-pement de sa société, la gouvernance du secteur de l’éducation est partie intégrante de la qualité des apprentissages.

Cette démarche a abouti à la formulation d’une feuille de route pour les décideurs qui veulent agir sur la qualité. Ces indicateurs mettent le focus sur l’importance de la dimension des apprentissages dans la mesure de la qualité de l’éducation. Aussi, ils portent sur l’adaptation des méthodes et contenus d’enseignement au vécu culturel des enfants, et sur l’amélioration de l’environnement des apprentissages.

lettres et sons (74.5%), lecture de syllabes (62.6%), lecture de mots (50.1%), lecture courante (36.7%) et lecture compréhension (29.4%) (voir figure 4).

Or, ces lacunes en lecture-compréhension ont une incidence défavo-rable sur les mathématiques en raison de l’utilisation de langues étrangères comme médium d’enseignement-apprentissage : taux de réussite en comptage (70.3%), en addition (54.9%), en soustraction (49.5%), en multiplication (43%), en géométrie (54.5%), en mesures (69.7%) et en résolution de problème (24.2%) (voir figure 5).

Si l’on considère les performances des enfants par épreuve selon le statut de leur lieu d’apprentissage, les enfants qui fréquentent les écoles privées en français réalisent de meilleurs résultats (57.5% en lecture et 48.7% en mathématiques). Ils sont suivis par les enfants issus des écoles publiques en français avec 31.2% en lecture et 26.3% en mathématiques. Les enfants fréquentant les écoles franco-arabes publiques enregistrent le score de 26,9% en lecture comparés aux enfants issus des écoles franco-arabes privées (20,4%). En revanche, en mathématiques, les enfants fréquentant les écoles franco-arabes privées devancent légèrement avec 13,2% ceux issus des écoles franco-arabes publiques (11,6%).

Les écoles communautaires de base enregistrent 15.7% de réussite en lecture et seulement 3.2% en mathématiques tandis que les daara peinent à atteindre des performances avec 6.7% en lecture et seulement 2.6% en mathématiques.

C’est donc en mathématiques que les réussites sont les plus faibles. Inversement, en culture générale, tous les lieux d’apprentissages offrent des taux de réussite satisfaisants passant de 94% dans les écoles privées en français à 51% dans les écoles communautaires de base (voir figures 6,7 et 8).

S’agissant des performances par épreuve selon la région, Dakar offre une meilleure qualité d’apprentissage avec 44.5% en lecture et 36% en mathématiques. La capitale est suivie en lecture par Diourbel (30.7%) et Ziguinchor (28.3%) tandis qu’en mathématiques c’est Ziguinchor avec 25.5% et Kédougou 25.3%. En lecture, c’est Kolda qui ferme la marche (11.1%) alors qu’en mathématiques Kaffrine avec 7.6% montre des faiblesses (voir figures 9 et 10).

En culture générale, toutes les régions tiennent haut le pavé : Dakar 94.3%, Ziguinchor 93.1%, Diourbel 91.1% jusqu’à 74.2% à Kaffrine. (voir figure 11). On constate alors que les apprenants réalisent de meilleures performances lorsque les énoncés sont plus concrets.

Des indicateurs de qualité : une feuille de route pour les décideurs !

Les principaux résultats du baromètre Jàngandoo 2014

LARTES - IFAN, Université Cheikh Anta Diop de Dakar (UCAD) - Tél. : (221) 33 825 96 14 / 33 825 92 32 - Site : www.lartes-ifan.gouv.sn

36.423.1

13.3 7.619.3 25.3

11.0 13.6 15.1 18.0 17.1 20.8 22.4 25.5

Figure 10 : Taux de réussite en maths selon la région (en %)100

908070605040302010

0

DAKAR

DIOURB

EL

FATICK

KAFFRI

NE

KAOLAC

K

KEDOUG

OU

KOLDA

LOUGA

MATAM

SAINT-

LOUIS

SEDHIO

U

TAMBA-

COUNDA THI

ES

ZIGUIN

CHOR

Figure 11 : Taux de réussite en culture générale selon la région (en %)100

908070605040302010

0

DAKAR

DIOURB

EL

FATICK

KAFFRI

NE

KAOLAC

K

KEDOUG

OU

KOLDA

LOUGA

MATAM

SAINT-

LOUIS

SEDHIO

U

TAMBA-

COUNDA THI

ES

ZIGUIN

CHOR

94.3 91.175.3 74.2

84.4 88.7 83.3 83.9 87.1 86.676.9

85.4 86.593.194.3 93.1

30.718.6 15.8

24.216.7 11.1

20.2 21.7 26.0 21.1 24.5 25.1 28.3

Figure 9 : Taux de réussite en lecture selon la région (en %)100

908070605040302010

0

DAKAR

44.5

DIOURB

EL

FATICK

KAFFRI

NE

KAOLAC

K

KEDOUG

OU

KOLDA

LOUGA

MATAM

SAINT-

LOUIS

SEDHIO

U

TAMBA-

COUNDA THI

ES

ZIGUIN

CHOR

18.6

86.7

22.227.7

Figure 3 : Taux de réussite au test global et aux di�érentes épreuves (en %)100

908070605040302010

0Test globalLecture Maths Culture générale

Figure 4 : Taux de réussite au test de lecture par item (en %)100

908070605040302010

0

74.562.6

50.136.7

Lecturecomprehension

29.4

Lecture deslettres et sons

Lecturede syllabes

Lecturede mots

Lecturecourante

Figure 5 : Taux de réussite au test de maths par item (en %) 100

908070605040302010

0Comptage Addition Sous-

tractionMutipli-

cationGéométrie Mesures Résolution

de problème

70.354.9 49.5

43.054.5

69.7

24.2

31.2

57.5

26.9 20.4 15.96.7 6.2

Figure 6 : Taux de réussite en lecture selon le lieu d’apprentissage (en %)100

908070605040302010

0Français

PublicFranco-arabe

PublicFranco-arabe

PrivéCommu-

nautairesDaara AutresFrançais

Privé

26.3

48.7

11.6 13.215.9 2.6 4.0

Figure 7 : Taux de réussite en maths selon le lieu d’apprentissage (en %) 100

908070605040302010

0Français

PublicFranco-arabe

PublicFranco-arabe

PrivéCommu-

nautairesDaara AutresFrançais

Privé

89.0 93.9 88.6 87.8

51.3

77.9 75.0

Figure 8 : Taux de réussite en culture générale selon le lieu d’apprentissage (en %)100

908070605040302010

0Français

PublicFranco-arabe

PublicFranco-arabe

PrivéCommu-

nautairesDaara AutresFrançais

Privé

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Entretien avec…

35

APAMAG : Quelle est votre appréciation de la décision de l’Etat de créer des pôles urbains à Diamniadio et au Lac Rose, en guise de solu-tion au déficit du logement social à Dakar ?

Mamadou Bocar Sy : C’est une mesure salutaire, mais je crois que la mesure définitive consistera à permettre aux Sénégalais d'être propriétaires de leur logement. De ce point de vue, on est sur la bonne voie, parce que l’Etat a pris un certain nombre de mesures qui devraient faciliter aux Sénégalais l’accès à leur propre propriété.

APAMAG : La BHS est le principal partenaire financier du projet " Le Diamniadio social " qui comporte 15 000 logements sociaux. Où en est ce partenariat avec l’Etat du Sénégal et les promoteurs immobiliers ?

Mamadou Bocar Sy  : C’est la première fois, de-puis que ce pays est indépendant, qu’on décide d’affecter autant d’assiettes foncières à des pro-fessionnels pour la réalisation de projets immo-biliers. Parce que, qui dit " accès au logement " dit d’abord "  disponibilité des assiettes fon-cières pour construire ensuite capacité des pro-moteurs immobiliers à construire et disposer des financements pour construire également ". On a quelque 900 Ha à Diamniadio qui vont être destinés à des logements. L’aspect foncier a été complété par la prise de mesures desti-nées à favoriser la fiscalité dans la partie de ces projets sociaux, comme Diamniadio, qui vont vers le logement social. Les banques aussi vont mettre en place un système assez attractif qui donnera, pour la première fois un ensemble cohérent qui concoure à la production de loge-ments sociaux à grande échelle.

Le partenariat BHS-Etat concerne une première tranche de 15 000 logements sur un total d'envi-

ron 50 000 logements pour les cinq prochaines années. L’Etat a imposé aux promoteurs immo-biliers un pourcentage de logements sociaux, pour que les Sénégalais, qui ont des revenus modestes, puissent accéder à des logements dans ces sites. L’objectif n’est pas seulement de construire des logements sociaux, parce qu’il faut une certaine mixité sociale. Les banques, la BHS notamment, ont mis en place un système qui consiste à réduire les taux d'intérêt et sup-primer les apports initiaux pour ces logements sociaux, de manière à ce que les fonctionnaires puissent avoir accès à ces logements.

L’Etat ne s’est pas arrêté là : on est en train de voir avec le FONGIP comment garantir les cré-dits qui seront accordés aux Sénégalais qui ont des revenus irréguliers et aux Sénégalais de l’extérieur. Donc c’est tout un ensemble de dispositifs qui sont mis en place pour faciliter l’accès au logement à des personnes à revenus modestes.

Sur le site de Diamniadio, les promoteurs qui vont y opérer auront l’obligation de réaliser au moins un pourcentage de 30% de logements sociaux sur les assiettes qui vont leur être at-tribuées. La mise à disposition d’assiettes fon-cières est donc contrôlée et encadrée par l’Etat ainsi que par l’ensemble des acteurs du secteur dont la Banque de l’Habitat du Sénégal

APAMAG  : Quels types de logements seront proposés aux futurs acquéreurs ?

Mamadou Bocar Sy  : Vous savez, quand on fait des logements, on s’adresse à plusieurs catégories socio-professionnelles, chacune en fonction de la taille sa famille et de sa capacité financière. Vous aurez des logements en toit de chaume, des appartements, des logements so-

Mamadou Bocar Sy : Directeur Général de la BHS"Un système attractif pour les projets des Pôles urbains"Propos recueillis par Fernand Tona

Les banques de la place seront appelées à jouer un rôle décisif autant dans les procédures de fi-nancement des logements en construction dans les Pôles urbains que dans les modalités d'accès des populations à ces biens immobiliers. APAMAG s'est entretenu avec le directeur général de la Banque de l'Habitat du Sénégal (BHS), M. Mamadou Bocar Sy, qui promet " un système attractif pour les projets des Pôles urbains "

36

Entretien avec…ciaux, des logements économiques, des loge-ments de moyen standing et des logements de grand standing. L’essentiel est d’offrir à chaque catégorie de citoyens des logements en phase avec la taille de sa famille et de ses revenus.

L’obligation de réaliser au moins 30% de loge-ments sociaux signifie qu’on va inciter le pro-moteur à exploiter certains types de logements pour subventionner les logements sociaux qui sont destinés aux clients économiquement faibles.

APAMAG  : Quand est-il des étrangers qui veulent investir dans l’immobilier au Sénégal ?

Mamadou Bocar Sy  : La Banque Centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest (BCEAO) et le Mi-nistère sénégalais des Finances régissent les conditions dans lesquelles un étranger peut in-vestir au Sénégal. Le cas de l’étranger qui réside au Sénégal, qui y travaille, y gage ses revenus et est ressortissant de la Communauté de la zone Franc est différent de celui de l'étranger qui ne réside pas au Sénégal, qui n'y travaille pas et qui n’appartient pas à la zone Franc.

Dans tous les cas, l'investissement d'un étran-ger dans l'immobilier au Sénégal est soumis à l'autorisation du ministère de l’Economie et des Finances, dans le but de contrôler les revenus des uns et des autres. En tant qu'institutions fi-nancières, nous devons également connaître le client, ce qu’il fait, pourquoi il investit ici plutôt qu’ailleurs ou dans son pays, etc.

Quant aux fonctionnaires internationaux, beau-coup sont propriétaires à Dakar et beaucoup bénéficient de crédits bancaires, parce qu’ils peuvent justifier leurs activités et leurs reve-nus. Le tout consiste pour la banque à jouer aussi le rôle de contrôle des trafics financiers. APAMAG   : Quand le premier lot de logements sera-t-il livré ?

Mamadou Bocar Sy    : Les travaux ont déjà dé-marré sur le site, et des promoteurs ont com-mencé à construire. Je pense raisonnablement qu’au cours du premier trimestre ou du premier semestre de l’année 2015, les premiers logements devraient être livrés. Il faut savoir que les travaux préparatoires du site  pour accueillir les logements sont bien avancés, puisqu’il y a l’autoroute qui passe devant, ainsi que des infrastructures qui ont

été réalisées grâce à l'implantation du Centre in-ternational de conférence Abdou Diouf. Il va donc falloir construire autour de la ville. *

On l’appelle " Pôle Diamniadio ", mais c’est une véritable nouvelle ville qui se construit, et qui va connaître son appogée avec l’aéroport in-ternational Blaise Diagne de Diass et avec le transfert prévu de certains services de l’Etat. Il ne suffit pas seulement de construire des lo-gements, il faut également transférer un en-semble d’activités économiques, pour ne pas régler des problèmes de logement et créer des problèmes de transport. C’est là l’aspect nova-teur du projet de Diamniadio et sur lequel on  ne communique pas assez.

C’est un projet intégrateur qui construit une ville nouvelle, des habitations nouvelles, mais qui construit aussi des activités nouvelles au-tour de cette zone et qui décongestionne éga-lement Dakar, un vieux combat sur le point d’être gagné.

APAMAG    : On craint une forte spéculation foncière dans la zone de Diamniadio. Cela ne risque-t-il pas de dévoyer les objectifs du projet ?

Mamadou Bocar Sy  : Tel que c’est conçu, nor-malement le pôle ne devrait pas être une zone de spéculation foncière, parce que qui dit " spé-culation " dit " rareté " d’abord. Ici, ce sont  des réserves foncières qui sont gratuitement mises à la disposition des opérateurs, sous réserve d’y ériger des logements tels que prévus, au risque de se voir retirer les assiettes foncières. 

Si l’Etat maintient son système de contrôle, normalement les promoteurs devront être en-cadrés pour réaliser ce à quoi ils se sont enga-gés. Maintenant tout système est perfectible. Il se pourrait que pendant que l’Etat cherche à encadrer une bonne utilisation des terrains, certaines personnes cherchent également à mettre en place un dispositif contraire. Les pôles urbains dépendent d’une autorité qui elle-même est rattachée à la présidence de la République, avec l’ensemble des systèmes de contrôle de l’Etat. Et comme l’offre est im-portante, les populations pourront acheter les logements directement avant que les spécula-teurs ne s’en emparent.

Selon moi, si chacun joue son rôle et que l’Etat maintient son rôle de veille et d’alerte on de-

37

Entretien avec…vrait atteindre l’objectif correctement, à savoir aider chaque  Sénégalais à satisfaire ses besins en logement, en fonction de ses capacités fi-nancières.

APA MAG   : Quelles sont les conditions à rem-plir par les promoteurs pour acquérir gratui-tement les terrains ?

Mamadou Bocar Sy : Lorsqu'un promoteur en-treprend de construire des maisons, il lui faut créer les routes, y amener de l’eau et l’électricité. Mais dans le cadre des pôles urbains, il bénéfi-cie d'une zone déjà traversée par l’autoroute et comprenant les infrastructures du centre de conférence de Diamniadio. Donc il y a un début d’équipement, mais ce n’est pas suffisant. Il faut un niveau d’équipement qui puisse convenir à des logements à usage d’habitation. Et c’est à ces frais que les promoteurs devront participer pour pouvoir disposer des terrains constructibles.

Il y a ensuite un ensemble de dispositif fiscal. Le projet du pôle urbain a été conçu avec une démarche collaborative avec les différents ac-teurs. Avec le Délégué général, nous avons ren-contré les différents services de l’Etat qui ont accepté de défiscaliser les projets qui seront dans cette zone. Nous avons également ren-contré la Chambre des notaires qui a accepté, pour le projet de Diamniadio, d’appliquer des conditions concessionnelles pour faire baisser les honoraires et les frais de notaires. La banque a accepté également de baisser substantielle-ment ses taux d’intérêt dans cette opération.

En revanche, les promoteurs, qui vont y réali-ser des logements, devront accepter de pra-tiquer les prix les plus bas possibles pour les logements sociaux. Cela signifie que chaque acteur va essayer, à côté des tarifs qui étaient déjà bas, de les baisser davantage pour lancer ce pôle urbain de Diamniadio, en essayant, non

38

Entretien avec…

pas de gagner beaucoup d’argent sur chaque logement, mais de gagner sur le volume de lo-gements à réaliser et sur la durée.

Ce n’est pas une opération coup de poing qui crée des milliardaires ou des millionnaires. On y va d’abord parce qu’on a une mission à rem-plir et l’Etat accompagne, parce qu’il s’agit d’un besoin fondamental, à savoir celui de se loger. APAMAG : Quels sont les axes de coopération que vous développez avec la Caisse des dé-pôts et Consignations dans le cadre de son projet de 10 000 logements à Bambilor ?

Mamadou Bocar Sy : La Caisse de dépôt et de Consignation dans tous les pays du monde est un acteur-clé dans les logements sociaux, grâce à la disponibilité de ressources qui peuvent être injectées dans le secteur pour financer le logement. Dans le cas précis de la caisse de dé-pôt et de consignation du Sénégal, Elle dispose d’importantes réserves foncières à Bambilor et dans d’autres endroits où elle va réaliser des programmes de logements sociaux. Dans ce programme de logements sociaux, nous avons signé une convention avec la caisse de dépôt pour, d’une part, leur apporter une assistan-ce technique, mais  également pour l'aider à boucler le plan de financement de cette opéra-tion pour laquel elle débloque des ressources que nous allons compléter.

Donc, on en est à définir les axes de coopéra-tion mais comme on est deux instruments de l’Etat dans le cadre de la promotion de l’habitat social, on est en synergie pour aider à la produc-tion de logements. Dans ce cas précis, la caisse joue un rôle de promoteur qui va construire des logements, et qui va les mettre sur le marché.

APAMAG  : Que répondez-vous aux clients de la banque qui se plaignent souvent de la cherté de ses prestations, mais aussi de la lourdeur de ses procédures ?

Mamadou Bocar Sy  : Lorsque la banque prête à son client de l’argent prêté pour l’achat ou la construction d’un logement, elle doit veiller à ce que cet argent soit bien utilisé pour ce lo-gement et que ce logement soit réalisé selon les prescriptions. Autant de choses qui ne dé-pendent pas de la banque.

En revanche, lorsqu'un client prend un  crédit  auprès de sa banque pour acheter un téléviseur ou pour acheter une voiture, la procédure peut aller vite, mais construire un  logement peut prendre des mois. Cette lenteur est relative en fait, en raison du délai fixé pour vérifier s'il n’y a pas un  détournement de l’objet du crédit, si le produit est bien réalisé selon les règles de l’art, parce qu’il y va de la sécurité de notre client, il y va également de la bonne utilisation des res-sources qui sont mises à disposition.

Vous entendez souvent parler de bâtiments mal construits ou d’immeubles qui s'effondrent, mais (je touche du bois) vous n’avez pas encore entendu dire qu'un projet de la BHS est victime de cela, parce que la BHS contrôle le travail à effectuer. Ce n’est pas notre métier, mais nous nous sommes dotés de polytechniciens qui encadrent le client. Même si le client veut aller vite, en faisant des choses qui ne sont pas dans les règles de l’art, la banque est là pour corriger. Le client n’aime pas souvent être contrôlé. C’est cela qui amène parfois des crispations.

Je reconnais qu’il y a un effort de communica-tion à faire pour expliquer au client pourquoi on fait ceci, parce que, en définitive, en sur-veillant les travaux, on s’assure que la solidité de l'oeuvre est garantie et le client s’assure que son logement est en sécurité. Je n’aime-rais pas prendre en garantie un logement qui s’effondre. De même, je n’aimerais pas loger mes clients dans des structures qui ne sont pas solides. Ce qui peut amener les procédures à s'étirer en longueur, mais on peut les réduire en professionnalisant le secteur.

Malheureusement c’est le client qui choisit son entrepreneur, alors que, parfois, il n’est pas ou-tillé pour effectuer ce choix. Parfois également il se passe de l'intervention d'un architecte.

39

Entretien avec…

C’est dans cet effort d’information et de sensi-bilisation de la clientèle qu’il va falloir s’investir, dans le but d'améliorer les délais.

APAMAG : En matière de financement du loge-ment quels sont aujourd’hui les plus grands défis à relever ?

DG BHS : Le premier défi à relever concerne la proximité avec la clientèle. Ce défi est en passe d’être gagné avec l’implantation de la banque

dans les différentes localités. Le deuxième défi, c’est une communication directe avec la clien-tèle. La banque a maintenant un site internet où on montre les projets financés par la banque, la procédure pour accéder au logement. Il reste maintenant à amener nos compatriotes à ta-per aux bonnes portes, pour être accompagnés dans leurs projets immobiliers.

Parfois on reçoit des citoyens qui disent qu’ils ont acheté des terrains dans des zones non-ti-trées et viennent nous voir pour demander du crédit pour y construire. Quand nous leur disons que ce n’est pas possible, ils nous reprochent de compliquer les procédures, alors que nous nous soucions de leur sécurité.

Pour acheter un terrain, il faut le faire devant un notaire qui est habilité à vérifier le carac-tère légal et licite du terrain. C’est un effort de communication qui doit être fait par la banque. Cette année encore, on va réunir les notaires et les promoteurs immobiliers, ainsi que les coo-pératives d’habitat, pour discuter largement des différentes obligations qu'exige le secteur de l’immobilier.

Zoom sur

41

De par sa position géographique et à cause de la spéculation foncière effrénée qui réduit son assiette foncière, la ville de Dakar et ses envi-rons immédiats étouffent. Aussi la décision, ré-cemment prise par l’Etat, de la désengorger à la faveur de la création des " pôles urbains de Diamniadio et du Lac Rose ", laissait-elle présa-ger un déplacement massif de populations vers ces pôles qui comptent également à leur proxi-mité le nouvel Aéroport International Blaise Dia-gne (AIBD) prévu pour être fonctionnel en 2015.

Mais la capitale sénégalaise ne semble pas prête à laisser les pôles urbains lui ravir la ve-dette. Dans moins de deux ans, 17 tours de 10 étages chacune vont s’élever vers le ciel, au cœur de la ville qui accueille ce projet futu-riste de 648 appartements, dénommé " Cité de l’Emergence ", tandis qu'aux abords du tronçon de l'autoroute menant à l'aéroport Léopold Sédar Senghor, sera également érigé, dans le quartier populaire de la " Patte d'Oie ", un autre projet immobilier d'envergure composé de 12 tours de 10 étages chacune.

Justifiant ce regain de pression immobilière dans la ville de Dakar, nonobstant la réalisation d'autres pôles urbains en dehors de la capitale participant à la déconcentration des activités et

à la réduction de la pression démographique au profit des régions, le directeur de l’Urbanisme, M. Oumar Sow, affirme : " nos limites en matière de foncier nous commandent de construire en hauteur ", comme pour abonder dans le même sens que le chef de l’Etat qui, lors de la pose de la première pierre, invitait les Sénégalais à s’accommoder de la vie en appartement et construire en hauteur.

Et pour les besoins de la cause,  la légendaire gare routière "  Pompiers  ", qui devait son nom à sa proximité avec une caserne des Sa-peurs-Pompiers, a été délocalisée  sur un nou-veau site, celui des " Baux maraîchers ", à la sor-tie de la capitale, dans la ville de Pikine. Evaluées respectivement à 21,1 milliards de FCFA et 8,7 milliards de FCFA, la construction de la " Cité de l’Emergence " composée de bureaux et de logements de différents standing, et celle de la " Cité de l’Avenir " ont été confiées au Groupe marocain ADDOHA dont le Président directeur général, M Anas Sefrioui, exalte la " grande ex-périence dans le domaine de la construction ", fondée sur la réalisation de " 30 000 logements par an dans plus de 15 pays africains ". " Cette expérience, nous comptons l'exporter au Séné-gal où notre stratégie est basée sur la coopéra-tion sud-sud ", explique Anas Sefrioui.

" Cité de l’Emergence " et " Cité de l’Avenir " :Dakar gratte le cielPar Omar Faye

A cause de la raréfaction des réserves foncières à Dakar, habiter en hauteur va bientôt devenir une exigence pour les habitants de la capitale sénégalaise. Faisant fin des cris d’orfraie des architectes sénégalais s’estimant délaissés, l’Etat a pris les devants en initiant au cœur de Dakar deux tours futuristes composées de bureaux et de logements de différent standing.

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Cependant le carnet de bord du Groupe maro-cain ne suffisait pas pour émousser les ardeurs du Conseil de l’Ordre des architectes sénégalais qui a rué dans les brancards au lendemain de la pose de la première pierre de la " Cite de l’Emer-gence ". Le Conseil dénonçait,  dans un commu-niqué,  sa mise à l’écart  dans  plusieurs projets d’envergure, "  en violation des textes qui ré-gissent la profession d’architecte au Sénégal ", précisant qu’il avait été informé des deux pro-jets " à travers la télévision et les panneaux pu-blicitaires ".

Le président de l’Ordre, M. Fodé Diop, soutient par ailleurs que les normes de construction des Marocains ne répondent pas à la réalité séné-galaise, se fondant sur le fait que " ces appar-tements, qui ressemblent à des appartements placards   ne répondent pas à notre façon de vivre ni à notre mode  d’occupation de l’espace, encore moins à l’économie d’énergie ". Il cite en exemple la hauteur du plafond des apparte-

ments qui, selon les normes marocaines,  se si-tue autour de 2 mètres 30, exigeant forcément la climatisation des pièces, pour garantir un mi-nimum de confort aux occupants.

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Les habitants de la localité qui envisagent l’ac-complissement de cette promesse comme un coup de fouet aux activités économiques de la zone, ne reposent leurs espoirs que sur des in-formations parcellaires qui promettaient au Lac Rose " un pôle urbain qui va s’étendre sur 7.000 hectares, avec une douzaine de kilomètres le long de la façade maritime et 5,5 kilomètres de profondeur vers Diamniadio ". A défaut, c’est une lointaine sortie de l’ex-Pre-mier ministre, Mme Aminata Touré, au sujet de ce projet, qui continue d’entretenir la patience des riverains du Lac  :  "  L’émergence d’un se-cond pôle urbain au niveau du Lac Rose pourra aussi faire de la capitale une métropole plus ouverte, pour devenir un hub de services numériques et technologiques ainsi qu’une plateforme financière ". Et pourtant, il y a quelques années, des projets de développement immobilier, distillés aussi bien par les promoteurs immobiliers que par les courtiers, présageaient l’implantation, entre le Lac et la mer, ainsi qu’en face du Lac, de quar-tiers aux noms tout aussi significatifs que " Al-madies II ", " Riviera", etc.

Tout comme Moussa Guèye, un jeune peintre dont l’atelier se situe au bord du Lac rose, beau-coup de riverains assistent, impuissants, à la ruée des promoteurs immobiliers, coopératives de l’Habitat et particuliers vers les terres aux abords du point d’eau   et se demandent si le

Pôle urbain sera bien une réalité au Lac rose.‘’Les constructions au bord du lac, surtout celles situées vers les filaos, constituent une réelle menace pour le lac. Déjà que beaucoup construisent en hauteur, obstruant la vue, alors que c’est une zone maritime. Mais à terme, les bâtiments vont empêcher l’infiltration et les eaux usées vont finalement polluer le lac’’, aver-tit Moussa.

Le phénomène dénoncé par le jeune peintre n’est que l’une des conséquences de l’urbani-sation galopante  dont est victime la commune de Niague dans laquelle se trouve le Lac rose.

Située à 37 kilomètres de Dakar, cette localité qui était considérée jusqu’ici comme l’une des der-

nières réserves foncières proches de la capitale sénégalaise est en train de perdre sa ‘’virginité’’.

La faute au trop-plein d’occupation de l’espace à Dakar et qui a poussé les autorités à se tour-ner vers Diamniadio et le Lac Rose, pour en faire des pôles urbains devant accueillir   des loge-ments sociaux.

Ici comme à Diamniadio, les promoteurs ont flairé l’opportunité, en prenant d’assaut,   avec ou sans la complicité des agents du service public, les terres vierges de la zone de Niague. Résultat : avant même que le projet de pôle ur-bain ne se concrétise, la zone est soumise à des installations anarchiques et aux litiges des plus inextricables.

Pôle urbain du lac Rose :Les autorités peu loquaces sur le contenu du projetPar Mamadou Sarr

A l’opposé de la ville de Diamniadio, le Lac Rose, deuxième localité concernée par le projet des pôles urbains ne semble pas voir venir l’urbanisation moderne que lui promettent les discours officiels. Dans ses nombreuses déclarations sur le projet des pôles urbains, le Délégué général aux Pôles urbains, Seydou Sy Sall, demeure peu loquace sur les différentes composantes du projet attendu au Lac rose. Même le prolongement de la Voie de dégagement Nord (VDN) dont on attendait une portion du tracé entre le Lac et la mer, semble devoir finalement s’arrêter à Tivaouane-Peulh à quelques kilomètres du Lac à la bordure duquel s’étirent une multitude d’hôtels et d’auberges que la délocalisation du rallye Paris-Dakar a dû abandonner au triste sort de la dégradation des fré-quentations.

Ruées et litigesfont bon ménage

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REPORTAGELa situation fait l’affaire des intermédiaires qui pullulent dans les environs, interceptant de futurs acquéreurs auxquels ils proposent des parcelles entre 600.000 F et 2.000.000 F, en fonction de l’emplacement. Cette activité com-merciale n’est pas sans créer  des litiges fonciers qui atterrissent devant les tribunaux.

’’ Les litiges fonciers font légion en raison d’une forte demande de terrains à usage d’habitation. Les promoteurs immobiliers se bousculent ici. Ce qui fait que des courtiers véreux n’hésitent pas à vendre la même  parcelle à plusieurs per-sonnes’’, affirme Ibrahima Mbaye, président des guides touristiques et habitant de la commune de Niague.

La commune de Niague n’est pas épargnée par cette ruée, depuis que le chef de l’Etat, Macky Sall, a annoncé la création d’un Pôle urbain au Lac rose, dans le cadre du nouvel aménage-ment spatial Dakar-Mbour-Thiès, pour accueillir ‘’ des citées satellites dotées de toutes les com-modités de villes  modernes, avec des activités créatrices de richesses et d’emplois’’.

Une opportunité, selon le président de la Ré-publique, pour ''trouver une réponse aux pro-blèmes de logement générés  par la ville de Dakar et ses villes-dortoirs, conséquences de plusieurs décennies de mauvaise planification urbaine''.

Mais pour l’heure, cette promesse de moder-nisation tarde à se réaliser, quand bien même elle suscite un très grand espoir, en particulier auprès de la population du Lac rose, et en gé-néral dans cette zone des Niayes située à moins d’une heure de la capitale.

‘’C’est une très bonne chose. Nous sommes d’accord avec tout ce qui participe à la moder-nisation de notre localité, pourvu seulement que les populations y trouvent leur compte’’, ac-quiesce  Seynabou Diagne, marchande ambu-lante d’objets d’arts autour du Lac rose et dans les campements voisins.

Ibrahima Samba, un habitant de Niague, âgé de 65 ans, est d’un enthousiasme plus mesuré. ‘’ On ne se reconnait pas dans ces projets immo-biliers. Parce que, nous n’avons pas  les moyens d’acquérir les maisons aux prix auxquels elles seront vendues’’, souligne-t-il avant de relever que, pour l’heure, on en est encore au stade ‘’des promesses’’.

D’après  Maguette Ndiour, président de la Com-mission Planification et Suivi des projets de dé-veloppement à la mairie de Tivaouane-Peulh-Niague, ‘’si c’est pour créer des emplois, on est preneur’’. Le problème de l’emploi se pose avec acuité à Niague et au Lac Rose qui demeure le principal recours des habitants dont 1500 per-sonnes tirent leurs revenus’’.

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REPORTAGEPrudent, le président de la Commission Plani-fication de la commune de Niague-Tivaouane-Peulh ajoute  : ‘’Pour l’instant, on ne connait pas les tenants et les aboutissants  du projet de Pôle urbain. Le jour où se fera le lancement des travaux, peut-être pourrions-nous être mieux édifiés  sur ce projet du gouvernement’’.

En effet, au Lac rose, les chantiers promis par le Délégué général aux pôles urbains, l’ex-mi-nistre Seydou Sy Sall, n’ont toujours pas en-core démarré, hormis quelques projets immo-biliers initiés par des promoteurs privés ou des coopératives d’habitat.

Mais, déjà, aux yeux de certains, l’équation de l’assiette foncière qui va accueillir ces milliers de logements et d’infrastructures sociaux de base se pose.

‘’Pour l’heure, aucun site n’a été retenu. Les terres disponibles commencent à se faire rares. L’espace qui reste  se trouve dans la zone des filaos’’, relève Ibrahima Mbaye qui, tout comme le peintre Moussa Guèye, dénonce les autorisations accordées par le ministère des Mines pour l’extraction des coquillages sur les rives du Lac rose.

A bien saisir les propos de M. Seydou Sy Sall, le gouvernement ambitionne d’ériger dans la zone de Niague d’importants programmes immobiliers qui vont s’ajouter à ceux qui sont en cours de réalisation notamment à Ti-vaouane-Peulh. Mais avant toute chose, ‘’ il faudra orga-niser cet ensemble d’activi-tés de manière cohérente’’, de sorte que le tourisme, l’attraction du sol et le ma-raîchage, qui sont les atouts de la zone des Niayes,  ne puissent pas souffrir de la modernisation immobilière annoncée par le président Macky Sall, dans le cadre du Programme Sénégal émergent (PSE). Pour le moment les habitants du Lac rose prennent leur mal en patience.

Le  Lac rose, principale attraction touristique de la localité, a du mal à renaître de la délocalisa-tion vers l’Argentine (Amérique du Sud), il y a 7 ans, du rallye Paris-Dakar, la plus grande course auto-motos au monde à laquelle les abords du Lac servaient annuellement de point d’arrivée. Depuis 2007,  le Lac ne trouve plus autant d’ad-mirateurs à ses eaux dont la couleur rose pro-vient des cristaux de sel qui tapissent son lit. Même les hôtels, installés le long du point d’eau, peinent à faire le plein de touristes, payant au prix fort cette délocalisation de la compétition. Nostalgique, Maguette Ndiour, président de la Commission Planification et Suivi des projets de développement, à la mairie de Tivaouane-Peulh-Niague, affirme qu’à l’arrivée des pilotes du ‘’Dakar’’, les hôteliers  parvenaient, en deux ou trois jours,  à faire entrer le montant des re-cettes d’une année’’.

Les mêmes complaintes sont entendues chez Ibrahima Mbaye, président des guides. ‘’Depuis que le Paris-Dakar a été délocalisé, le tourisme et les activités annexes vivent une période de crise ressentie par tout le monde’’.

Seydou Diouk, un antiquaire établi au village artisanal de la localité ne dit pas le contraire  : ‘’Avec le Paris-Dakar, on parvenait à gagner quatre mois de recettes. Depuis on n’a plus cela. La fréquentation des touristes a baissé. Nos affaires ne marchent que pendant la haute

saison. Le reste de l’année, on se tourne se tourne les pouces’’.

Comme s’ils s’étaient pas-sé le mot, habitants et responsables de la zone

de Niague plaident tous pour le ‘’retour rapide du Paris-Dakar’’ dont ils gardent un bon souve-nir car, soulignent-il, la prospérité de leurs af-faires en dépendait énormément, le tout nou-veau rallye " Africa race " n’ayant pas la même envergure pour combler le vide laissé par son prédécesseur.

Sans Paris-Dakar,tout est dépeuplé

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En ce début d’après-midi,  le Lac rose, principale attraction de la zone de Niague, sert d’habituel point de convergence des habitants de cette localité située à 35 km de Dakar. Des barques sont amarrées devant le point d’eau et, tout au-tour, s’élèvent des monticules de sel de couleur blanche ici, et grise ailleurs.

Une barque vient d’accoster et en descend Ousseynou Faye, la quarantaine révolue, au physique de lutteur. Il extrait de son embarca-tion un chargement de sel noirâtre et, aussitôt, comme si elles n’attendaient que ce moment, deux femmes, dont l’une porte un bébé sur le dos, se précipitent pour l’aider à décharger le sel.   Au bout de vingt minutes, la barque est dé-barrassée de sa tonne de sel. Pendant que les femmes s’occupaient du déchargement, Ous-seynou s’activait à céder sa récolte à Samba Sène, un commerçant de Niague, à raison de 350 francs CFA la bassine, tandis que les dames percevront  50 francs par bassine transvasée.

Ainsi se déroule quotidiennement l’activité commerciale autour du Lac rose qui attire des milliers de chercheurs d’or blanc, dont certains viennent de la sous-région, notamment de la Guinée, du Mali et du Burkina-Faso.

‘’Ils ne comprennent pas comment le sel s’ob-tient sans procéder par le système d’évapora-tion‘’, souffle Maguette Ndiour, président du Comité de gestion du Lac rose, parlant de ces sauniers qui ne sont pas habitués à cette mé-thode de production de sel.

Ledit comité, une structure mise en place de-puis 1994 et qui contrôle  ‘’toutes les activités, depuis l’extraction jusqu’à la commercialisa-tion, regroupe cinq villages (Déni Birame Ndao Nord et Sud, Niague, Bèye et Wayémbam, chaque village étant représenté par des délé-gués au prorata de la taille de la population

Pour l’heure, l’exploitation du sel reste artisa-nale. Elle demande peu de moyens que décrit le président du Comité de gestion :   " Il faut une barque,  une pelle, un long bâton prolongé par du métal (" Daba " en wolof ) servant à briser la plaque de sel cristallisé au fond de l’eau. Enfin, un tamis sera également nécessaire pour  laver le sel avant de l’embarquer ".

La commercialisation, quant à elle, est centrali-sée au niveau du Comité de gestion, pour éviter toute désorganisation dans les activités.

"  Dans le passé, chacun cherchait ses propres clients. Aujourd’hui, chaque fournisseur de sel a son propre client. En cas de litige entre le commerçant et le fournisseur, le Comité prend l’affaire en main pour essayer de trouver une solution à l’amiable. En l’absence de consensus, il est recommandé au fournisseur de changer de client’’, explique M. Ndiour.

Une partie  du sel extrait du lac est consommée au Sénégal, l’autre partie est exportée. La Côte d’Ivoire achète plus de 80% du sel produit, lais-sant le reste aux commerçants maliens, burki-nabè, etc. Quant au sel fin, il est généralement cédé aux vanniers, aux producteurs de savon et aux transformatrices de produits halieutiques.  

D’ores et déjà, certains redoutent un éventuel tarissement du Lac, en raison de l’exploitation intensive de son sel. Cependant Maguette Ndiour s’inscrit en faux contre cette affirmation qu’il qualifie de "  spéculations  sans preuves scientifiques ".

Il avoue que le lac s’était rétréci durant la séche-resse des années 70, suivant un phénomène normal connu par beaucoup de cours d’eau en cette période, mais reconnait toutefois que l’en-sablement reste le seul péril qui le menace, étant situé à proximité de la mer.  Or, jubile Maguette Ndiour,  " le rideau de filaos le séparant de la mer est de nature à stopper les bancs de sable ".

M. SARR

La ruée vers ‘’l’or blanc’’ du Lac rose

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Diamniadio et Lac Rose :Promesses de modernité et de qualité de viePar Omar Faye

Dakar étouffe sous la pression de ses trois millions d’habitants et ses réserves foncières s’ame-nuisent de jour en jour, installant de facto une surenchère dans le secteur du logement. Un lourd dilemme pour les nouvelles autorités du pays qui ont forcé, en 2014, une sensible baisse sur les loyers avant de procéder au désengorgement de la capitale au profit des pôles urbains en création.

Les localités de Diamniadio (34 km de Dakar) et du Lac Rose dans la commune de Niague-Ti-vaouane peulh (département de Rufisque) ont été identifiés pour recueillir le trop-plein de la population dakaroise qui vit agglutinée sur une superficie de 0,3 pour cent du territoire sénégalais.

En posant, le 24 Mai 2014, la première pierre du pôle urbain de Diamniadio, le président Macky Sall avait fait le pari de bâtir dans les deux sites identifiés des " villes nouvelles répondant à toutes les exigences de modernité et de qualité de vie ".

Ces pôles urbains seront construits, selon leurs initiateurs, sur le concept de "  villes vertes  ", avec un accent particulier sur la mixité sociale et fonctionnelle, le respect de l'environnement et un cadre de vie attrayant.

Une délégation générale à la promotion des pôles urbains (Dgpu) de Diamniadio et du Lac Rose a été créée à cet effet, en janvier 2004, avec pour missions, entre autres, de "  déve-lopper des activités créatrices d’emplois et de richesses, désengorger Dakar, mais aussi faire face au déficit en logements ".

Elle a aussi en charge l’élaboration des plans d’aménagement des deux villes nouvelles en gestation, d’initier et de conduire toutes les opérations d’aménagement.

L’Etat a également accordé à la DGPU les pré-rogatives d’attribuer des terrains aménagés et équipés, de réaliser des travaux d’équipements en infrastructures portant sur la voierie des dif-férents réseaux : eau, électricité, etc.

Pour l’heure, seul le Pôle urbain de Diamniadio fait l’objet d’importants aménagements, ce-lui du Lac Rose qui devrait s’étendre sur 7.000 hectares, avec une douzaine de kilomètres, le long de la façade maritime, est encore à l’état de projet.

Le Centre international de conférences Abdou Diouf (CICAD), baptisé du nom de l’ex-Secré-taire général de la Francophonie, lors du der-nier sommet tenu sur les lieux en fin novembre, constitue la première infrastructure édifiée dans le pôle urbain de Diamniadio

Entre autres projets d’envergure prévus sur ce site d’une superficie de 1946 hectares, 10 grands hôtels dont un de cinq étoiles, un pôle industriel et commercial et un pôle Sport et Loisirs.

Seydou Sy Sall, délégué général aux pôles urbains

Le CRES dispose de ressources organisationnelles, humaines, institutionnelles, et un sys-tème de gestion sur lesquels il s’appuie pour la mise en œuvre de son plan stratégique et de ses activités.• Les ressources organisationnelles : Conformément à sa vocation, la Recherche est le cœur de métier du CRES ce qui justifie dans son organigramme la présence de cinq dépar-tements de recherche couvrant les domaines d’investigation que sont :

• le département croissance, inégalité, genre et pauvreté ;• le département économie de l’information et de l’innovation ;• le département mondialisation, intégration régionale et développement local ;• le département secteur rural ;• le département économie des ressources humaines.

Pour l’administration de la recherche, le CRES dispose d’une direction exécutive coordon-nant la recherche et l’administration de manière globale. Elle s’appuie sur une direction administrative et financière, une direction de la communication et un service de suivi éva-luation. La synergie de ces différentes composantes participe à la promotion et à l’essor du CRES.

CAPACITES TECHNIQUES ET DE GESTION DU CRES

Le CRES est une association créée en 2004 par un groupe d’enseignants-chercheurs de diverses disciplines (Economie, Droit, Techniques quantitatives, Sociologie) de l’Université Cheikh Anta Diop de Dakar (UCAD). L’initiative vise à répondre aux besoins du marché africain en compétences de haut niveau sur les questions relatives aux politiques natio-nales et aux grands programmes en cours d’élaboration. Ainsi, les chercheurs du CRES sont impliqués non seulement dans l’élaboration des politiques de développement, dans le suivi, l’évaluation de la mise en œuvre mais aussi dans la mesure de l’impact de celles-ci au plan économique et social.

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Quelques industries actives dans le domaine de la pharmacie, de l’électronique et des matériels de construction, des universités privées, des établissements de santé y seront aussi installés.De même, il sera érigé dans la nouvelle ville une cité administrative avec des sièges de mi-nistères, la cité du savoir comprenant notam-ment la deuxième université de Dakar, des ré-sidences universitaires, ainsi que des structures culturelles et touristiques.

Le pôle va également accueillir une zone rési-dentielle de 40  000 logements économiques, moyen et haut standing dont 15  000 seront réalisés dans les trois prochaines années, sur la base d’un partenariat public-privé.

Ces logements pourront être acquis moyen-nant des mensualités étalées sur une durée de 15 à 20 ans, voire 25 ans, selon les catégories, de l’avis des initiateurs du projet qui précisent qu’aucun apport initial ne sera exigé pour ac-quérir les logements sociaux.

Le volet transport occupe également une place importante dans la mise en œuvre du pôle ur-bain de Diamniadio, puisqu’il prévoit un che-min de fer Dakar –Diamniadio –Aéroport Blaise Diagne de Diass (en construction) pour com-pléter le réseau routier dont la composante ma-jeure reste l’autoroute qui relie Dakar au nouvel aéroport international à Diass.

Chantier autoroute à la hauteur de Diamniadio

Entretien avec…

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FATOU TAMBEDOU, Ministre délégué auprès du Ministre du renouveau urbain, de l'habitat et du cadre de vie, chargé de la restructuration et de la requalification des banlieues.

"La création des pôles urbains vise à juguler la macrocéphalie de Dakar"

Propos recueillis par Amadou Diouf

Afin d’apporter des solutions durables au phénomène de l’urbanisation non contrôlée et de ses conséquences, notamment les inondations, l’Etat du Sénégal a entrepris une restructuration et une requalification des Banlieues à Dakar et dans le reste du pays. Dans le même temps, le Pré-sident de la République, dans le cadre du Plan Sénégal Emergent (PSE) a lancé le projet des Pôles urbains visant à juguler la macrocéphalie de Dakar le rééquilibrage de l’armature urbaine.

APAMAG  : Parlez-nous un peu de votre minis-tère. Que veulent dire « Restructuration  et Re-qualification » des banlieues ?

Fatou Tambédou : Le Ministre délégué chargé de la Restructuration et de la Requalification des Banlieues que je suis, travaille auprès du Ministre du Renouveau urbain, de l’Habitat et du Cadre de Vie dont les attributions sont cen-trées sur la préparation et la mise en œuvre de la politique définie par le Chef de l’Etat dans les domaines de l’urbanisme, de la restructuration et de la rénovation urbaine, de l’habitat et de la construction.

De façon spécifique, le Ministre délégué est chargé d’exercer, sous l’autorité du Ministre du Renouveau urbain, de l’Habitat et du Cadre de vie, Monsieur Diène Farba SARR en l’occur-rence, les compétences dévolues à celui-ci en matière de restructuration et de requalification des banlieues.

Parmi ces compétences, figurent notamment : la restructuration urbaine, la lutte contre les bidonvilles et l’occupation des zones insalu-bres et inondables, la création d’espaces verts et d’agrément des centres urbains  ; l’aména-gement des zones d’inondation et, en synergie avec le Ministre chargé de l’Hydraulique et de l’Assainissement, de veiller à la réalisation de réseaux de drainage des eaux de pluie et de la réalisation des aménagements y afférents  ; l’aménagement des sites de recasement des

populations affectées par des sinistres dus aux catastrophes naturelles notamment par la construction de logements sociaux dans le res-pect des normes de construction et d’architec-ture prédéfinies, ainsi que la restructuration et la requalification des banlieues.

Parlant de la restructuration, il s’agit d’une opé-ration d’aménagement consistant en une re-configuration physique d’un quartier irrégulier, d’une ou de plusieurs de ses parties pour créer les conditions de son développement et favori-ser son intégration dans le tissu urbain. L’objec-tif visé à terme étant d’améliorer sensiblement les conditions de vie des populations du quar-tier considéré en le dotant des commodités re-quises, en termes de voirie, de réseaux divers et d’équipements. Il s’agit également de favoriser l’accès des populations à la sécurité foncière.

Les espaces libérés dans le cadre de la lutte contre les inondations et des opérations de res-tructuration au niveau d’un quartier ou parties de celui-ci peuvent faire l’objet d’une requalifi-cation qui elle consiste à leur donner une autre vocation pouvant être la vocation naturelle du site libéré (voie d’eau ou espace planté etc.) ou la création d’équipements sur les espaces libé-rés en vue de combler le déficit en la matière.

La création du ministère du Renouveau ur-bain, de l’Habitat et du Cadre de Vie avec la nomination d’un Ministre délégué chargé de la Restructuration et de la Requalification des

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Entretien avec…Banlieues, participent de la volonté du Chef de l’Etat de relever le défi du renouveau urbain pour apporter des solutions durables au phé-nomène de l’urbanisation non contrôlée et de ses conséquences, et pour créer les conditions d’une meilleure gestion des inondations récur-rentes dans les banlieues.

APAMAG  : La banlieue n’existe pas seulement à Dakar. Qu’est-ce que l’Etat du Sénégal fait en-vers les autres banlieues du pays ?

Fatou Tambédou  : Comme vous l’avez si bien dit, les banlieues n’existent pas seulement à Da-kar, mais dans toutes les villes du pays. En effet, chaque ville a sa banlieue, celle-ci étant la zone qui est adossée à la ville-centre. Malheureuse-ment, et nous le savons tous, c’est au niveau des banlieues que se manifestent les méfaits du développement urbain non maîtrisé. Pour notre pays, le développement urbain reste ca-ractérisé par une croissance très rapide avec un taux d’urbanisation qui est passé de 25 % en 1960 à plus de 45 % en 2012 et qui pourrait atteindre 56 % à l’horizon 2021. Ce phénomène d’urbanisation exceptionnel et irréversible a entrainé la création au niveau de la périphérie de nos différentes villes-centres, d’aires d’ha-bitation spontanée dans des zones non loties et/ou impropres à l’habitat (dépressions, zones inondables…) confrontées à divers problèmes parmi lesquels : le problème dans les trans-ports ; la résurgence des maladies liées à l’insa-lubrité et la promiscuité ; le problème d’accès aux services sociaux de base.

L’action du ministère du renouveau urbain, de l’Habitat et du Cadre de vie de façon plus gé-nérale, notre action en particulier, s’inscrit dans le cadre de la recherche de solutions à ces dif-férents problèmes. Il convient de noter que la planification et la programmation qui sous-tendent les actions que nous menons dans ce cadre sont faites sans discrimination, mais plutôt au regard du niveau de prégnance des difficultés auxquelles sont confrontées les po-pulations dans les différentes villes du pays et à l’acuité des solutions requises dans ce cadre. C’est suivant cette approche qu’est conçu le Plan décennal de Gestion des Inondations 2012-2022, d’un montant prévisionnel de 767

milliard, qui concerne toutes les villes du pays et s’articule autour de trois principales compo-sante : l’aménagement du territoire ; la restruc-turation urbaine et le relogement et la gestion des eaux pluviales.

APAMAG  : Le «  Plan décennal de Gestion des Inondations » a connu une phase pilote. Quels sont les actes majeurs qui ont été posés pour soulager les populations des zones sinistrées ?

Fatou Tambédou : Il convient de noter que le Plan décennal de Gestion des Inondations est articulé autour de trois phases conçues, suivant le niveau d’exposition aux inondations dans les différentes zones du pays  : une phase d’ur-gence (2012-2013) qui portait sur les mesures d’urgence pour faire face aux inondations dans les zones les plus affectées comme Dakar, Tou-ba et Bambey ; une phase intermédiaire (2014-2016) pour la deuxième catégorie une phase moyen et long terme (2017-2022) pour couvrir le reste des villes du pays. Parmi les acquis is-sus de la mise en œuvre des deux premières phases du plan décennal, il y a : la construction de 2000 logements au niveau de la cité Tawfeex Yaakaar à Dakar ; la mise en œuvre de canalisa-tion et de station de pompage à Dakar (Ouest foire ; Grand Yoff ; Zone de captage ;RN1…) ; la réalisation d’ouvrages de drainage et la réhabi-litation et le renforcement de stations de pom-page à Touba et à Bambey ; la réalisation d’ou-vrages de drainage des eaux pluviales dans la banlieue de Dakar particulièrement à Dalifort ; Keur Massar, Aïnoumady, Darourahmane, Cité Dakar Marine ; Keur Mbaye FALL ; Guinaw Rails et Benne Baraque ; Darourahmane/Rufisque.

APAMAG  : Où en est-on actuellement avec le Plan décennal de de Gestion des inondations ?

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Entretien avec…Fatou Tambédou : Le Plan décennal de Gestion des Inondations a déjà connu l’achèvement de sa phase d’urgence  et est actuellement dans sa «  Phase intermédiaire  » avec plusieurs projets au programme. En matière de gestion des eaux pluviales, je citerai   : le Projet de drainage des Eaux Pluviales à Médina Gounass/Guédiawaye, Projet de drainage des Eaux Pluviales à Keur Massar, le Projet de drainage des Eaux Pluviales à Diamaguenne Sicap Mbao et Projet de drai-nage des Eaux Pluviales à Niaga/Tivaouane Peulh  ; le Projet de réhabilitation de digues à Matam et Ouroussogui  ; le Projet de drainage des Eaux Pluviales à Nginth, à Thies  ; le Projet d’aménagement des abords du fleuve Mama Nguedj, à Joal et le Projet d’aménagement de Diaminar à Saint-Louis.

En matière de relogement des populations, il y a : la construction de 2000 logements au niveau de cité Tawfexx Yaakaar, à Dakar ; la construction de 700 logements pour des populations affec-tées dans les villes de Thiès, de Saint-Louis, de Joal, de Fatick et de Kaolack. En ce qui concerne la restructuration et de requalification : réalisa-tion de cinq projets prioritaires à Dakar, à Saint-Louis, à Kaolack ; Etude pour l’élaboration d’un programme national de restructuration et de requalification pour les 26 communes du pays identifiées comme étant les plus exposées aux inondations.

APAMAG : Avec le programme de relogement des sinistrés dénommé «  Tawfex Yaakaar  », le gouvernement avait prévu de construire 2 000 logements. L’objectif a-t-il été atteint ?

Fatou Tambédou  : A la date d’aujourd’hui, sur les 2000 logements définis comme objectif de la phase d’urgence 2012-2013, dont 1200 au ni-veau du site de Tivaouane Peulh et 800 à Niag-ga, 1793 sont déjà achevés, correspondant à un taux de réalisation d’environ 80 %. Les quelques 20 % restants sont dus à la défaillance de trois des 18 entreprises qui étaient impliquées dans la mise en œuvre des travaux. Des mesures correc-tives sont en train d’être menées pour permettre l’achèvement desdits travaux au plus vite.

APAMAG : Le déplacement des sinistrés entraîne forcément une libération d’espaces. Qu’est-ce que l’Etat envisage de faire dans ces zones ?

Fatou Tambédou : Comme annoncé plus haut, les zones libérées à la suite du déplacement des populations sinistrées ou affectés par les pro-jets de drainage des eaux de pluies feront l’ob-jet d’une requalification qui, selon le contexte pourra consister en la restauration des condi-tions naturelles ou la réalisation d’équipements et/ou d’infrastructures collectifs destinés à l’amélioration du cadre et des conditions de vie des populations.

APAMAG : Les « Pôles urbains » de Diamniadio et du Lac Rose comportent un programme de logements sociaux. Qu’est-ce que votre dé-partement compte faire pour anticiper sur les fléaux qui frappent actuellement les villes du Sénégal ?

Fatou Tambédou  : Il convient de noter que la gestion des pôles urbain, en particulier ceux de Diamniadio et du Lac de Guiers relève des com-pétences de la Délégation aux Pôles urbains qui porte le même nom. Ce que je peux dire est que la création de ces pôles urbains vise à juguler la macrocéphalie de Dakar par le désengorgement de la capitale et le rééquilibrage de l’armature urbaine, mais ceci suivant des normes d’urba-nisme adéquates. Leur réalisation est assujettie aux mêmes règles qui régissent l’urbanisation et la construction au Sénégal que l’Etat a retenu de faire respecter scrupuleusement pour éviter que les difficultés que rencontrent aujourd’hui les populations au niveau de nos banlieues se reproduisent. En particulier, les pôles urbains sont conçus suivant notamment des schémas et plans d’aménagement et d’urbanisme qui permettent d’anticiper sur l’occupation du sol par l’élaboration de documents de planification urbaine et la création de trames d’accueil viabi-lisées pour l’habitat. A cela s’ajoute la mise en place de mesures incitatives devant faciliter aux populations l’accès à la propriété foncière. De telles dispositions peuvent concourir à préve-nir les occupations irrégulières et jeter ainsi les bases pour asseoir un cadre de vie adéquat.

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Infos Pratiques

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En droit immobilier, on distingue le contrat de location à usage d’habitation du contrat de location à usage com-mercial. Ces 2 types de contrat ne sont pas soumis au même régime juridique  : les modalités de résiliation et de renouvellement de ces contrats sont distinctes.

DUREE LOCATION :

m Soit le contrat est conclu pour une durée de 3 années renouvelables par tacite reconduction pour des périodes triennales

m Soit il est conclu pour une durée indéterminéePour les locations à usage commercial, le renouvellement ne s’opère pas de façon tacite. Il obéit à des dispositions légales d’ordre public. En effet selon l’article 91 de l’acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au locataire qui justifie avoir ex-ploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux (02) ans. Le locataire commerçant doit en outre deman-der le renouvellement de son contrat par acte d’huissier, au plus tard trois (03) mois avant la date d’expiration du bail . Le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un (01) mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le prin-cipe du renouvellement de ce bail.

LOYER :

Son montant doit être fixé par rapport à l’évaluation faite de la valeur des locaux loués. Dans la pratique, lorsque le bailleur arrête le montant du loyer, vérifiez si celui ci est conforme aux loyers pratiqués dans la zone d’implanta-tion pour des locaux similaires ou de même envergure.Le loyer peut être révisé à chaque période triennale dans les conditions fixées par les parties ou à défaut confor-mément aux dispositions législatives ou réglementaires applicables en la matière.. Si la proposition de révision du loyer ne vous paraît pas raisonnable, suggérez alors à votre bailleur que cette révision se fasse conformément à la réglementation en vigueur. A ce propos, vous pouvez consulter au niveau de la Chambre de Commerce de Da-kar, les dispositions suivantes :

m Décret n° 776527 du 23 juin 1977 modifié par le dé-cret n° 81- 609 du 17 juin 1981 relatif au montant du loyer des locaux à usage d’habitation ;

m Décret n° 81-683 du 7 juillet 1981 fixant les éléments de calcul du loyer des locaux à usage d’habitation et ses annexes publiés au JOS du 23 juin 1984

m Loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite de loyer des locaux à usage d’habitation

m Décret n° 81- 1034 du 25 octobre 1981 portant appli-cation de la loi 81-21

GARANTIE OU CAUTION

Elle se présente généralement sous la forme d’un dépôt de numéraires consigné chez le bailleur par le locataire et visant à garantir en fin de bail le paiement des charges susceptibles d’incomber à ce dernier. Il doit être limité à 2 mois de loyer sans les charges et est restituable en fin de bailSeuls les frais éventuels de remise en état des lieux sus-ceptibles de vous incomber peuvent être déduits de cette garantie.Vous avez intérêt à exiger la restitution de votre caution à la date effective de votre départ des lieux. Vous pou-vez inciter le propriétaire au respect de cette exigence en stipulant dans votre contrat des pénalités de retard, mais dans ce cas vous devrez admettre qu’une pénalité du même ordre vous soit appliquée au cas où vous accu-serez vous aussi du retard dans le paiement de vos loyers.

RUPTURE LOCATION

2 cas de rupture sont envisageables :

Rupture pour faute

Lorsque l’une des parties au contrat ne s’acquitte pas de ses obligations, l’autre peut la mettre en demeure de s’exécuter dans un délai déterminé par exploit d’huissier. Faute de réaction de sa part dans le délai qui lui est im-parti, la partie lésée pourra demander au juge la résilia-tion du contrat.Lorsqu’une clause prévoie les cas où le contrat peut être résilié de plein droit (clause résolutoire), sa mise en œuvre doit être suivie de la constatation de la résiliation dudit contrat par le juge des référés.

Rupture sans faute

* Le locataire : Il peut rompre à tout moment le contrat de location à durée indéterminée par un préavis de congé de deux ( 2 )mois donné au bailleur par acte d’huissier.S’il a conclu un contrat à durée déterminée et qu’il ne désire pas bénéficier de la tacite reconduction, il doit en donner préavis au bailleur, par acte extra- judiciaire servi six (6) mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

CONTRAT DE LOCATIONContrat par lequel, le bailleur s’oblige à fournir au preneur pendant un certain temps la jouissance d’une chose contre paiement d’un loyer.Sauf dispositions contraires, un contrat de location peut être passé par écrit ou verbalement. Dans le but d’ éviter toute contestation ultérieure, il est toutefois recommandé d’exiger un contrat écrit.

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Infos Pratiques* Le bailleur :Il peut refuser le renouvellement du contrat à durée dé-terminée consenti au locataire en lui notifiant, à peine de nullité, le préavis de rupture, six (6) mois avant l’ex-piration de la période triennale en cours. Cette faculté n’est ouverte au bailleur que dans les cas suivants :

m Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les habi-ter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint

m Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les dé-molir et les reconstruire

S’il s’agit d’une location à durée indéterminée, le bail-leur pourra y mettre fin pour les mêmes et seules rai-sons prévues ci-dessus en donnant préavis de congé à six (6) mois au locataireLe préavis délivré par le bailleur dans le 1er cas (reprise des lieux pour les habiter ou y loger ses parents), doit à peine de nullité indiquer :

1) l’identité complète de la personne au profit de la-quelle le droit de reprise est exercé ; 2) son lien de parenté avec le bailleur 3) son adresse actuelle 4) la reproduction intégrale de l’article 583 du Code des Obligations Civiles et Commerciales

Quant au cas de reprise pour démolition et reconstruc-tion des lieux, le préavis servi par le bailleur doit à peine de nullité, indiquer :

1) la nature et la description des travaux projetés 2) la référence complète du permis de construire 3) le nom, le cas échéant, de l’architecte et celui de l’entre-prise suivant et exécutant les travaux ; 4) l’engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour le gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du locataire jusqu’à la ré-ception de l’immeuble reconstruit ;5) la reproduction intégrale de l’article 583 du C.O.C.C.

LES CLAUSES ABUSIVES

Il arrive souvent que l’on relève dans Les contrats de location immobilier des clauses abusives parce que compromettant de manière manifeste l’équilibre du contrat au détriment d’une partie ou parce que violant tout simplement l’ordre public économique édicté par Le législateurQuelques exemples de clauses abusives, pour vous ai-der à les détecter et à les refuser :m Clause interdisant au locataire de rechercher la res-ponsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l’ad-verbe " notamment "Une telle clause est abusive en ce qu’elle tend à inter-dire toute réclamation du locataire.m Clause par laquelle le bailleur s’arroge la faculté de mettre fin à toute tolérance sans délaiCette clause est abusive en ce qu’elle ne prévoie pas

l’obligation pour le bailleur de notifier au locataire, sous une forme explicite qu’il met fin à l’usage qui s’est ins-tauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligationm Clause faisant obligation au locataire : 1/ De supporter à ses frais toutes modifications d’arri-vée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices d’eau et d’électricité   2/ De faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de Location, entretien et rele-vé étant à la charge du locataire.Une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au locataire des obligations qui, portant sur l’installation d’élément d’équipement incombent normalement au bailleurm Clause prévoyant que les travaux et aménagements effectués par le locataire " feront immédiatement acces-sion à l’immeuble " et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu’elle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants survivants, le bailleur conservant la fa-culté d’exiger, lors du départ du locataire, la remise des locaux dans leur état d’origineCette clause est jugée abusive car elle laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le loca-taire, d’où un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contratIl en est de même pour les clauses suivantes :m Clause fixant de manière irrévocable la durée d’un contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anti-cipée pour motif légitimem Clause fixant en cas de congé ou préavis des ho-raires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locatairesm Clause mettant à la charge exclusive du locataire les frais liés à la conclusion du bailm Clause obligeant le locataire à négocier avec le pro-priétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de procédure de renouvellement seraient à sa chargem Clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentiellesm Clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choixm Clause déterminant le montant de l’indemnité du par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennesm Clause exigeant du locataire qu’il souscrive des assu-rances autre que celles qu’il est d’usage de contracterm Clause prévoyant une "  domiciliation  " du locataire dans les lieux qu’il a libérésm Clause exigeant du locataire qui effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier

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Infos Pratiques

Le terrain est- il bien situé ?

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille : est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité et aux études des enfants  ? Existe t-il des commerces de proximité  ? Des établissements scolaires bien desservis ? Pensez au temps de transports quotidiens et aux surcoûts entraî-nés par l’éloignement (frais de transport, achat éventuels d’une voiture supplémentaire.

Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir à le revendre : une bonne localisation ainsi que le fait que ce terrain comporte un titre foncier, facilitera la revente.

Vérifier si le terrain sur lequel vous envisagez de construire est constructible et viabilisé. La construction doit s’adapter au terrain : informez-vous sur la nature du sol, sa configuration, les risques d’inondation, la présence

éventuelle d’une carrière, etc. A ce sujet, prenez contact avec le Service Régional de l’Urbanisme ainsi que le Bu-reau de Recherches Géologiques et Minières qui vous renseigneront. Dans tous les cas, faites procéder à une expertise du sol de votre terrain .

* Renseignez vous auprès d’un conseil ou expert immo-bilier sur le prix du terrain proposé Le prix est -il juste ? Correspond t-il au prix du marché ?

* Vérifier la situation juridique du terrain Le terrain est-il grevé d’hypothèque, de servitudes, etc. ? Rapprochez vous du bureau de la conservation foncière du lieu d’implan-tation du terrain convoité pour glaner ces informations

* En tout état de cause, faites intervenir un notaire Ce dernier se chargera de vous assister et de vous donner des conseils utiles dans le cadre de la transaction que vous souhaitez réaliser.Il devra en outre procéder à la rédaction de l’acte de vente

ACHAT D’UN TERRAIN Choisissez bien votre terrain

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Infos PratiquesACHAT D’UN TERRAIN EN LOTISSEMENT

Vous envisagez de faire construire une maisonet vous avez choisi un terrain dans un lotissement.

Au terme de l’article 41 du code sénégalais de l’urba-nisme, constitue un lotissement , l’opération et le ré-sultat de l’opération ayant pour effet la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou mutations à titre gratuit ou pour locations simultanées ou successives.

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille. Assurez-vous que votre futur lieu de vie correspond à vos besoins (distance par rapport à vos ac-tivités professionnelles, qualité des services offerts par la commune  : équipements scolaires, de loisirs, com-merces, transports).

Si le site vous paraît adapté, consultez le plan de compo-sition du lotissement pour connaître le nombre et l’im-plantation des constructions, la composition de la voirie et des réseaux, la présence d’espaces verts intégrés ; un lotissement doit faire l’objet d’un projet architectural et paysager précis, tout en prenant en compte le respect de l’environnement. Intéressez-vous aussi à la qualité du vendeur de terrain et de l’équipe qui l’entoure (présence ou non d’un paysagiste, d’un architecte-urbaniste, d’un bureau d’étude...).

L’acquisition d’un terrain en lotissement vous donne l’as-surance que le vendeur vous vend un terrain viabilisé et constructible.

• Un terrain est viabilisé lorsque sont réalisés les travaux nécessaires à l’implantation des maisons et à la vie du lo-tissement, par exemple : la voirie, l’alimentation en eau, électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacua-tion et le traitement des matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

Un terrain situé en dehors d’un lotissement peut être via-bilisé sans pour autant être raccordé aux divers réseaux.

En lotissement vous avez la garantie que le terrain est desservi, mais aussi raccordé aux réseaux. Le descriptif des travaux de viabilité est consultable à la mairie, au-près du lotisseur et chez le notaire chargé de la vente des lots.

• Le terrain est constructible : il a le statut de terrain à bâtir et bénéficie d’un droit à construire, c’est -à-dire d’une sur-face hors œuvre nette disponible pour la construction*

ECOMOF 2015

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6 – 8 OctobRE 2015 • Accra, Gha

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CEDEAO SUR LESMINESETLEPETROLE

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Infos Pratiques

Achat en indivision : L’achat en indivision permet à des personnes sans lien de parenté d’acquérir en-semble un bien immobilier (personnes vivant en concubinage). Les acquéreurs signent une conven-tion d’indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n’est pas obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. L’indivision cesse soit par la vente de la part de l’un des indivisaires, soit par le décès de l’un d’entre eux

Acompte  : Somme versée par l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. Elle engage définitivement l’acquéreur et représente générale-ment 10% du prix global du bien immobilier. Si la vente n’est pas menée à son terme, le vendeur est en droit de récupérer cette somme. Une seule ex-ception : si l’acquéreur fait valoir la non-réalisation d’une condition suspensive prévue dans le com-promis de vente, il peut récupérer son acompte.

Acte notarié  : C’est un acte signé devant notaire, dit acte authentique. Par exemple, la promesse de vente ou l’acte de vente peuvent constituer des actes notariés.

Acte sous seing privé : Acte rédigé et signé par les parties ne nécessitant pas l’intervention d’un offi-cier public (Notaire, huissier de justice).

Acte de vente : Contrat définitif par lequel l’acqué-reur devient propriétaire. Il peut être appelé acte authentique car celui-ci est réalisé devant notaire. La signature de cet acte entraîne ce que l’on ap-

pelle les "frais de notaire" incluant les droits de mu-tation et les honoraires du notaire.

Administrateur : Ce professionnel de l’immobilier, également appelé gérant d’immeubles, effectue en qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d’immeubles pour les propriétaires (particuliers ou sociétés)  : recherche de locataires, conclusion des baux, perception des loyers et des charges, entretien et réparations etc. Dans le cadre d’une copropriété, il intervient en qualité de syndic d’immeubles pour le compte de l’ensemble des co-propriétaires. Profession réglementée par la loi Ho-guet du 2 Janvier 1970 et par le décret du 20 Juillet 1972.

Arrhes : Il s’agit de la somme d’argent que l’ache-teur verse au vendeur au moment de la conclusion d’un contrat de vente. Avantage fiscal : L’acquisition d’un bien immobilier comme certains types de tra-vaux peuvent faire l’objet de réductions de l’impôt sur le revenu ou de déductions ou d’abattements sur le revenu imposable. Toutes ces dispositions sont inscrites chaque année dans la nouvelle loi de finances. Pour plus de détails sur les dispositions en cours, consultez nos fiches pratiques ou rensei-gnez-vous auprès de votre centre des impôts.

Avenant  : Désigne un acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties. Il permet de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial. Ayant droit : Désigne quelqu’un qui détient lui-même les droits ou bien qui peut faire valoir un droit qu’il détient d’une autre personne.

LEXIQUE DE L'IMMOBILIER

Edité par l’Agence de Presse AfricaineVilla 105559 Sacre Cœur 3 VDN Dakar

B.P. 29 287 Dakar Aéroport YoffTél. : +221 33 869 87 87afeassist@apanews.net

assistante_afe@yahoo.frwww.apanews.net

DIRECTIONDirecteur Général

Abdallah MohamediDGA Coordonnateur

El hadji Abdoulaye Sèye

REDACTIONDirecteur de  la Publication

Omar A. FayeRédacteur-consultant

Amadou Diouf

RédacteursEdouard Touré, Aïssatou Konaté

Mariama Ly, Oumar Dieng Fernand Tona, Omar faye,

Gagne Diouf

Ont collaboré à ce numéro :Abdoulaye Sey, Mbaye Camara,

Fadieye Diop Bar

COMMUNICATION ET PUBLICITE Adama Kanté, Ndella Ndiaye,

Aminata TandiangTél. : +221 33 869 88 55

apamarketing@gmail.com

PHOTOS Emmanuel Mbengue,

Assane Guèye

MAQUETTEEdouard Garnier

edouardgarnier@gmail.com

IMPRIMEURBILNET www.bilnet.net.tr

LE PROJET DE MAGAZINEAPAmag

CONTEXTE

Le projet de Magazine APAMAG porté par l'Agence de Presse africaine (APA) est né de la volonté d’enrichir le paysage médiatique mondial d’une vision dif-férente et objective de l’Afrique loin des clichés habituels et de relayer le point de vue des peuples d’Afrique sur l’avenir du monde et le rôle qu’ils souhaitent occuper face aux enjeux et mutations actuels.

L’Agence de Presse Africaine s'étant attribué la mission de montrer à travers la couverture de l’information une image réelle et plus juste de l’Afrique, elle entend, dans ce projet, accompagner tous les acteurs (Institutions, ONG, OIG, Associations, Entreprises publiques et privées, particuliers) qui œuvrent ou qui ont un intérêt pour l’émergence et le développement durable de l’Afrique. Elle compte ainsi nouer des partenariats avec toutes les bonnes volontés, les décideurs et les hommes d’affaires qui partagent son combat.

A travers le monde, les pouvoirs publics, la société civile, les entreprises et les bailleurs de fonds recon-naissent l’impact significatif des médias sur le développement social et économique durable des nations.

Nos sociétés, évoluant dans un environnement nouveau marqué par la mondialisation et le libéralisme, les aspirations à plus de démocratie et de liberté, les évolutions technologiques, et une plus grande alphabé-tisation des masses ont confié aux média un rôle plus prépondérant dans la gestion de la cité.

Les médias sont devenus des leaders d’opinion qui orientent au quotidien la pensée et la  perception que chaque individu pourrait se faire de la marche du monde. Professionnels des medias, chercheurs et uni-versitaires s’accordent tous sur le fait que l’orientation, avec laquelle les médias traitent un fait ou un sujet, forge la vision et l’idée positive ou négative que les peuples retiennent.

Le paysage médiatique mondial actuel, mieux organisé, plus professionnalisé et disposant de moyens ma-tériels et financiers de grande envergure, permet à tout moment de couvrir des zones plus larges et  plus reculées, mais aussi et surtout de toucher une très grande masse d’individus.

Cependant, force est de constater que la majorité des médias internationaux ou africains, en parlant des pays du Sud ou de l'Afrique en particulier, développe une vision empreinte d’une forte dose de préjugés et d’à priori dans laquelle la majorité des Africains ne se reconnait pas. Elle se focalise sans cesse sur les guerres, la pauvreté et la famine, en d'autres termes, sur une image négative de l’Afrique.

Si l'on considère que sur les 54 pays africains, quelques foyers de conflits existent encore à ce jour, la plu-part de ces  pays sont ainsi lésés par cette méconnaissance de la réalité qui se traduit par le fait que la paix  règne dans la majorité de ces pays et que certaines nations remportent à l'heure actuelle des succès consi-dérables dans tous les domaines de l'activité humaine.

ENJEUX : Communiquer en vue de partager

Dans un monde globalisé et en perpétuelle mutation, la communication est devenue un outil puissant permettant à une nation de s’ouvrir au monde et d’être mieux connue.

Les enjeux du projet APAMAG résident dans cette nécessité pour les peuples d’Afrique de communiquer pour partager avec le  reste du monde  les réalités, les atouts/attraits et les aspirations (espérances) du continent noir.L’expression par les africains d’une vision objective et plus juste de leur continent et de son avenir apparaît comme un impératif pour que se développe une  mondialisation saine, portée par des idéaux de rappro-chement entre les peuples et de suppression de barrières sociales, culturelles et économiques.

Le projet APAMAG véhicule cinq valeurs cardinales qui sous-tendent la réalisation de ses ambitions :

m Le Partage ; m La Multi Culturalité ; m L’Equité ; m L’Universalisation. m L’intégration et l’union des peuples

L’ambition du projet est d’éveiller les consciences pour une meilleure connaissance des réalités et un dé-veloppement durable de l’Afrique. Ainsi le projet ambitionne de rapprocher encore davantage les peuples d’Afrique des autres nations du monde à travers un regard objectif sur tous les domaines de l’activité hu-maine pour l’émergence et le développement du continent.

Convaincu qu’une communication plus juste sur l’Afrique dans ses dimensions les plus significatives (tech-nique, sociale, culturelle, économique, etc.) constitue un préalable pour son développement, le projet s’est assigné les objectifs ambitieux suivants :

m Faire connaître les points de vue des populations africaines sur l’actualité et la marche du monde ; m Faire connaître les évolutions et avancées enregistrées sur le continent particulièrement dans les domaines d’activité  stratégiques de développement ; m Présenter les « success stories » africaines et dresser un panorama de cette nouvelle Afrique qui s’active ; m Présenter les richesses et potentialités humaines et matérielles du continent ; m Mettre en place des plates formes d’échanges et de débats entre les populations africaines, mais aussi avec le reste du monde.

DIMENSIONS ET PRIORITES

Faire découvrir au monde une Afrique méconnue est un chantier colossal au regard de la grande diversité et de la complexité des situations existantes. Sans avoir la prétention d’être exhaustifs, sept dimensions stratégiques que nous dévoilerons au fil des parutions ont été retenues compte tenu des ambitions défi-nies, des objectifs fixés, du contexte et des mutations actuelles que connait le monde.

PARTENARIATS

La mission de l’Agence de Presse Africaine(APA) est de montrer à travers la couverture de l’information une image réelle et plus juste de l’Afrique, en accompagner dans leur communication tous les acteurs écono-miques et socioculturels (Institution, ONG, OIG, ASSOCIATION, Entreprises publiques et privées, particu-liers) qui œuvrent ou qui ont un intérêt pour l’émergence et le développement durable de l’Afrique. Ainsi, elle compte nouer des partenariats avec les bonnes volontés, les décideurs et les hommes d’affaires, bref avec tout acteur qui partagent son combat.