plan general municipal - ayuntamiento de atalaya · la formulación de este documento se realiza de...

PLAN GENERAL MUNICIPAL

DOCUMENTO DE APROBACIÓN INICIAL

ATALAYA

MEMORIA JUSTIFICATIVA

EQUIPO REDACTOR: RAQUEL FRAMIÑÁN TORRES ARQUITECTA DIRECTORA

PLAN GENERAL MUNICIPAL ATALAYA Memoria Justificativa

1

ÍNDICE

1. INTRODUCCION ______________________________________________________ 2

2. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL PLAN A LAS DETERMINACIONES DE LOS ARTÍCULOS 69, 70 Y 75 DE LA LEY 15/2001. _______ 2

3. JUSTIFICACIÓN DE LA DELIMITACIÓN DE LAS CLASES DEL SUELO DE ACUERDO A LOS ARTÍCULOS 8, 9, 10 Y 11 DE LA LEY 15/2001 DE 14 DE DICIEMBRE, DEL SUELO Y ORDENACIÓN TERRITORIAL DE EXTREMADURA.__ 6

4. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES CORRESPONDIENTES A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y DETALLADA. _______________________________ 7

5. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTÁNDARES MÍNIMOS DE CALIDAD Y COHESIÓN URBANAS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 74 DEL SUELO Y ORDENACIÓN TERRITORIAL DE EXTREMADURA. ___________________ 9

6. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PREVISIONES QUE CONTENGA EL PLAN EN RELACIÓN AL MANTENIMIENTO Y LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO EN GENERAL Y EL HISTÓRICO-ARTÍSTICO EN PARTICULAR. ______________________________________________ 15

7. ANÁLISIS DEL TRÁFICO Y LA MOVILIDAD ____________________________ 17

8. EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA ___________________________________ 17

9. EVALUACIÓN ANALÍTICO-FINANCIERA _______________________________ 18


2

1. INTRODUCCION El presente documento forma parte del Plan General Municipal de Atalaya (Badajoz) y viene a definir el modelo urbano-territorial de aplicación tanto en el núcleo urbano como en el término municipal. El conjunto de las determinaciones que figuran en los diversos documentos que comprenden el presente Plan General Municipal son resultado del proceso de análisis del documento de Información, así como de los trabajos de diagnóstico y del los documentos previos de ordenación. Igualmente, se han considerado los criterios e indicaciones que la Corporación Municipal ha establecido en las distintas reuniones que con el equipo redactor se han mantenido. La formulación de este documento se realiza de conformidad con las determinaciones de la Ley 9/2010, de 18 de octubre, de modificación de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura y del Decreto 7/2007, de 23 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de Extremadura.

2. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL PLAN A LAS DETERMINACIONES DE LOS ARTÍCULOS 69, 70 Y 75 DE LA LEY 15/2001.

El PGM define la ordenación urbanística en la totalidad del municipio de Atalaya distinguiendo la ordenación estructural y detallada y organizando la gestión de su ejecución. La corporación municipal ha optado por un planeamiento general con un sistema de gestión simplificado, ya que el municipio cuenta con una población inferior a 2.000 habitantes. El presente Plan General Municipal distingue entre las determinaciones de ordenación estructural y detallada, y se establecen con el grado de definición adecuado al las características del municipio. El suelo urbano no consolidado presenta su ordenación detallada completa. El contenido del Plan recogerá todas las indicaciones que incluya la Memoria Ambiental en el momento que ésta se elabore. Criterios de ordenación y objetivos previos.- La problemática urbanística que el municipio de Atalaya presenta en la actualidad, descrita en el documento de Información, pone de manifiesto la necesidad de redactar una figura de planeamiento general que ofrezca una respuesta coherente y global a los problemas existentes, al tiempo que establezca las previsiones de desarrollo y articule las intervenciones futuras. El actual PDSU no es una figura de planeamiento recogida en la LESOTEX, por lo que se hace necesaria la redacción de un Plan General Municipal conforme a las directrices de la legislación vigente. Actualmente en el municipio se encuentra vigente un Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano, con aprobación definitiva de de febrero de 1984, con publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del 03 de marzo de 1984.


3

El PDSU ha sufrido una modificación cuyo objeto era la ampliación del S.U. con unos terrenos municipales y las instalaciones deportivas colindantes, situadas al Noreste del casco urbano, junto a la Av. Nuestra Sr, del Camino. Fue aprobada inicialmente el 9/11/2005, aprobada provisionalmente el 26/01/2006 y aprobada definitivamente el 24/10/2006, por resolución de la Dirección de Urbanismo y Ordenación del Territorio. Como bases del Plan General Municipal, se establecen los siguientes objetivos generales, con los que se trata de definir cuales son las líneas de actuación, para aprovechar las oportunidades derivadas de su posición territorial respecto a las infraestructuras regionales y de sus funciones dentro de la comarca Zafra-río Bodión. Éstos objetivos generales son:

Conservar y rentabilizar los recursos naturales y ambientales existentes en el término municipal.

Salvaguardar los suelos agrícolas productivos. Poner en valor el patrimonio rural existente y fomentar su rehabilitación. Mejorar la calidad urbana y la habitabilidad de Atalaya. Proteger y mejorar el patrimonio cultural.

La finalidad buscada con la ordenación que se establece en el PGM es: Conservar y rentabilizar los recursos naturales y ambientales existentes en el término

municipal. Salvaguardar los suelos agrícolas productivos. Poner en valor el patrimonio rural existente y fomentar su rehabilitación. Mejorar la calidad urbana y la habitabilidad de Atalaya. Proteger y mejorar el patrimonio cultural.

Respecto a las normativas sectoriales se pretende compatibilizar el desarrollo de la nueva ordenación urbanística con las afecciones sectoriales que le son de aplicación. El término municipal de Atalaya está sometido a diversas afecciones territoriales derivadas fundamentalmente de la legislación ambiental (Ley de Aguas, Directiva Hábitats), pero también de la Legislación de Carreteras, Reglamento de Alta tensión, así como de la Legislación de Patrimonio Histórico.

Cumplir las afecciones y servidumbres establecidas en la Ley de Carreteras y en la Ley de 7/1995, de 27 de abril de Carreteras de Extremadura.

Proteger y conservar el patrimonio histórico cultural según Ley 16/1985, de 25 de junio, de Patrimonio Histórico Español y la Ley 2/2008, de 16 de junio, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Preservar y garantizar el dominio público hidráulico y sus zonas de servidumbre.

Establecer la necesidad de cumplir las distancias de seguridad establecidas en el reglamento de alta tensión para la implantación de los distintos usos recogidos en la legislación.

El suelo no urbanizable del término municipal, a pesar de no tener presión urbanística, necesita una regulación y ordenación que asegure y preserve sus cualidades naturales. El PGM distingue dos tipos de suelo no urbanizable, el común y el protegido, por sus condiciones ambientales, naturales, paisajísticas, culturales y de infraestructuras.


4

Relativa a los terrenos incluidos en parques y reservas naturales o figuras administrativas análogas, en Atalaya nos encontramos con dos figuras de protección: la Directiva Hábitat y la Dehesa. Podrán realizarse en este tipo de suelo los señalados en el art. 18 del régimen del Suelo No Urbanizable de la Ley 15/2001 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, sujetos a los requisitos del art. 19 al art. 29. La redacción del PGM se plantea con el objetivo de ordenar los posibles crecimientos y la dinámica urbanística que se pueda generar en un futuro y establecer, desde una visión global, las pautas que sirvan de directriz a la intervención. Los medios con los que el PGM cuenta para incidir en el futuro del municipio son, básicamente, el establecimiento de la clasificación del suelo y su régimen urbanístico, la ordenación pormenorizada del suelo urbano, la determinación de las condiciones y pautas de crecimiento del núcleo de población, así como el establecimiento de los criterios de protección e intervención en el patrimonio y el territorio del municipio. El núcleo urbano se encuentra rodeado por la avenida Virgen del Camino, calle Valencia, travesía del Paseo y calle Valverde a modo de circunvalación. Respecto al núcleo urbano, el objetivo primordial del PGM es la delimitación de suelo consolidado, acorde con la realidad existente, procurando así la justa distribución de cargas y beneficios y la adecuada integración de estas áreas en la estructura urbana del núcleo. Los objetivos y criterios generales que se proponen en el medio urbano vienen a tratar de paliar la problemática existente. Se sintetizan en los siguientes apartados:

Definición de un modelo que, reconociendo la realidad actual, contribuya a

cualificar y estructurar el núcleo, aproveche sus potencialidades y mejore y garantice las relaciones intraurbanas.

Establecimiento de criterios de gestión y desarrollo que permitan el control y seguimiento de las actuaciones propuestas, con idea de asegurar un crecimiento ordenado que facilite el reparto equitativo de cargas y la obtención de dotaciones.

Incorporación de un mínimo control y planificación de usos que ayude al desarrollo armónico del núcleo, ofrezca el necesario suelo para actividades y preserve la aparición de conflictos e incompatibilidades de actividades.

Señalamiento de criterios de carácter normativo que contribuyan a la puesta en valor de las morfotipologías del núcleo y definición del catálogo de elementos y conjuntos de interés, todo ello con el objetivo de favorecer la puesta en valor y recuperación de la imagen urbana.

El planeamiento pretende ordenar las zonas de borde, de tal manera que no queden zonas descolgadas y marginales. Para conseguir los objetivos establecidos por el Plan General Municipal, se ha delimitado una zona de suelo urbano no consolidado que ordenan las zonas de crecimiento y recogen dos áreas en este momento prácticamente urbanizadas pero que se encuentran fuera de los límites que establece el PDSU como urbano. Esta delimitación cumple con lo dispuesto en la Ley del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. Desde el Catálogo, con la inclusión de 20 elementos, se favorece el mantenimiento y conservación del patrimonio existente. Al incluirse en el Catálogo las viviendas entorno a


5

la plaza de España, se pretende llamar la atención sobre la tipología tradicional más representativa que se conserva en el municipio y actuar para su recuperación. Las ordenanzas propuestas en las normas urbanísticas procuran mantener las tipologías edificatorias, las edificabilidades medias y las densidades globales ya existentes en el suelo urbano consolidado. La altura en todo el municipio se limita a dos plantas y se favorece la ocupación en viviendas unifamiliares, primando así la ocupación de baja y media densidad. Respecto al contenido del PGM, decir que éste establece la ordenación estructural del territorio municipal, mediante la fijación de unas directrices que se especifican en el apartado 4. En todo caso se ajusta a lo establecido en el artículo 70 de la Lsotex. El Plan General se estructura y comprende los documentos que recoge el artículo 75 de la Lsotex de conformidad con las determinaciones del Decreto 7/2007, de 23 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de Extremadura; éstos son: 1. Memoria de Información. Redactado por otro equipo. 2. Planos de Información. Redactado por otro equipo. 3. Memoria Justificativa. 4. Normas Urbanísticas. 5. Catálogo de Bienes Protegidos. 6. Planos de Ordenación

Por otra parte se ha redactado el correspondiente Informe de Sostenibilidad Ambiental con el que Medio Natural elaborará la Memoria Ambiental, documento que se deberá incorporar al PGM previo a su aprobación definitiva. DESCRIPCION Y JUSTIFICACION DE LA ORDENACION.- SUELO NO URBANIZABLE El territorio se ha dividido en suelo no urbanizable protegido y común. Existen superficies de habitat natural de interés comunitario. Estos terrenos se han protegido en el PGM según la legislación vigente. El suelo no urbanizable común, aquel que resulta inadecuado para su incorporación inmediata al proceso urbanizador, se localizan al este del término municipal. El suelo Protegido se subdivide a su vez en cinco tipologías de protección frente al proceso urbanizador, acordes con el de Art. 11 de la Ley 15/2001 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. De esta forma contamos con una zona de Protección Ambiental, correspondiente a los bienes de dominio público hidráulico y natural. Se trata de Suelo No Urbanizable de Protección relativa a los bienes de dominio público hidráulico, junto a los cursos y láminas de agua. Con Protección Natural se clasifican aquellas zonas que por su cubierta vegetal están incluidas en la Directiva de Hábitat. El suelo ocupado por la dehesa se incluye con Protección Estructural Forestal y Ganadera, Paisajística y Natural. Se localiza fundamentalmente al suroeste del término.


6

Se encuentra solapado en gran parte con la zona de hábitat, es en el entorno de la BA-146 donde se puede apreciar sin solaparse. Se limitan los usos en función de su valor paisajístico ya que son zonas de calidades altas paisajísticas; en función de su valor natural ya que son zonas de un alto valor tanto en flora (diversidad, calidad…) como hábitat faunístico y en función de sus valores como aprovechamiento racional sostenible y diverso tanto agrícola como ganadero y forestal. El entorno de los yacimientos arqueológicos se incluye en la Zona de Protección Cultural. Por último, la Zona de Protección de Infraestructuras y Equipamientos, que se corresponde con las áreas colindantes con las infraestructuras y sistemas de carácter territorial, así como los espacios afectados por elementos componentes de la estructura básica del término municipal. Cada una de las zonas anteriormente descritas cuenta con unas ordenanzas específicas, de manera que se pueda conjugar la protección del medio natural, con el desarrollo de actividades económicas, agrícolas, ganaderas, cinegéticas, forestales, turísticas, etc., con los usos y actividades permitidas, de manera que sean compatibles.

EL NÚCLEO URBANO El límite del suelo urbano consolidado, coincide prácticamente con el límite del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano vigente en el municipio. El PDSU establece unos viales que no se han desarrollado y que permitirían tener un mayor aprovechamiento. El PGM las ha eliminado a petición de la corporación municipal. Se delimita un área de suelo urbano no consolidado que recoge dos áreas de terreno colindantes con el consolidado y que dispone de todos los servicios urbanísticos.

3. JUSTIFICACIÓN DE LA DELIMITACIÓN DE LAS CLASES DEL SUELO DE ACUERDO A LOS ARTÍCULOS 8, 9, 10 Y 11 DE LA LEY 15/2001 DE 14 DE DICIEMBRE, DEL SUELO Y ORDENACIÓN TERRITORIAL DE EXTREMADURA.

El Plan General Municipal adscribe la totalidad de los terrenos por él ordenados a una de las siguientes clases de suelo: urbano (SU) y no urbanizable (SNU). En suelo urbano no consolidado se establece un grupo de suelo urbano de uso global residencial. Con estas delimitaciones, se pretende dejar cubiertas las necesidades de desarrollo futuro de Atalaya. En aplicación del Capítulo I del Título I de la Ley 15/2001 del Suelo y ordenación territorial de Extremadura, la delimitación del perímetro de suelo urbano se ajusta a los límites de la edificación existente en los bordes del núcleo, acorde con las condiciones reales de desarrollo urbano actual. El PDSU actual clasifica 149.752,05 metros cuadrados como Suelo Urbano, frente a los 156.135,14 metros cuadrados que propone el PGM. Esto supone que se clasifica únicamente 6.383,09 metros cuadrados más que el PDSU.


7

Respecto al Suelo No Urbanizable, como se ha expuesto con anterioridad, se divide en común y protegido. El SNU Protegido queda subdividido a su vez en cinco tipos frente al proceso urbanizador, acordes con el de Art. 11 de la Ley 15/2001 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. El Suelo no Urbanizable queda dividido en Suelo No Urbanizable Común y Suelo No Urbanizable Protegido. SUELO NO URBANIZABLE COMUN. Aquel que resulta inadecuado para su incorporación inmediata al proceso urbanizador, pero que sin embargo no se encuadran en las categorías para ser protegidos, ya que presentan suficientes valores y características naturales en orden a su preservación y protección. En las zonas clasificadas como Suelo No Urbanizable Común con presencia de vegetación autóctona se perseguirá la conservación de la vegetación natural, principalmente en el caso del matorral y el monte mediterráneo. ZONA 1: Protección Ambiental. SNUP-1 Corresponden a los Bienes de Dominio Público y Natural. Se trata de Suelo No Urbanizable de Protección relativa a los bienes de dominio público hidráulico, junto a los cursos y láminas de agua. Sobre los terrenos con la presente clasificación se prohíbe, sin permiso previo del Organismo competente, con carácter general, la actividad constructiva y, en cada caso, aquellas otras actividades que puedan poner en peligro u obstaculizar el flujo del agua, o su funcionalidad. ZONA 2: Protección Natural. Directiva Hábitat. SNUP-2 Se incluyen en este apartado aquellas zonas que por su cubierta vegetal, están incluidas en la Directiva de Hábitat. ZONA 3: Protección Estructural forestal, ganadera, paisajística y natural. Dehesas. Se localiza fundamentalmente al suroeste del término. Se limitan los usos en función de su valor paisajístico ya que son zonas de calidades altas paisajísticas; en función de su valor natural ya que son zonas de un alto valor tanto en flora (diversidad, calidad…) como hábitat faunístico y en función de sus valores como aprovechamiento racional sostenible y diverso tanto agrícola como ganadero y forestal. ZONA 4: Protección cultural. SNUP-4 Corresponde con las zonas de protección del entorno de los yacimientos arqueológicos. Las determinaciones de protección se establecen en el Catálogo de Bienes Protegidos. ZONA 5: Protección de Infraestructuras y Equipamientos. SNUP-5 Esta zona corresponde con áreas colindantes de las infraestructuras y sistemas de carácter territorial, así como los espacios afectados por elementos componentes de la estructura básica del término municipal. Se incluyen los Sistemas Generales de Comunicaciones: carreteras y caminos y Sistema General de Infraestructuras: redes de servicio de abastecimiento y saneamiento y red de energía eléctrica.


8

4. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES CORRESPONDIENTES A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y DETALLADA.

Las determinaciones correspondientes a la ordenación estructural y detallada se establecen en los artículos 25 y 26 del Reglamento de Planeamiento de Extremadura. La intervención del planeamiento urbanístico en el territorio, debe aunar la comprensión y reconocimiento de la actual dinámica de uso y funcionamiento, con la valoración de los potenciales y aptitudes del medio que permitan preservar o mejorar sus características. Las directrices que configuran la ordenación estructural del suelo no urbanizable son las siguientes: - Establecer las medidas para evitar la formación de núcleos urbanos no previstos por el

presente Plan. - La ordenación y regulación de las zonas especialmente protegidas por la legislación

específica o por este Plan General Municipal.

El análisis realizado permite definir las características territoriales del término municipal de Atalaya que pueden sintetizarse en los siguientes puntos: Una base económica agropecuaria que presenta en la actualidad un frágil equilibrio

entre productividad y parcelación, y por tanto, en previsible estado de reestructuración.

Un progresivo aumento del riesgo de deterioro en la conservación de recursos básicos y la aparición de procesos de erosión como consecuencia del abandono del campo en unos casos y la deforestación, así como un cierto grado de desprotección que presentan los espacios naturales de valor ecológico y paisajístico que aún existen en el término.

Respecto al primer punto, la capacidad de intervención del planeamiento urbanístico es escasa, aunque se procura colaborar en el mantenimiento y mejora de los elementos estructurantes que mejor apoyan la integración del núcleo en la comarca. Es en el segundo punto donde parece que operan con más efecto los instrumentos de que dispone el planeamiento y, con ese fin, se plantean dos objetivos: La conservación y protección de recursos y valores paisajísticos y ecológicos existentes

en el término. La recuperación de espacios degradados funcional y/o paisajísticamente con el

objetivo de colaborar en la lucha contra la deforestación y práctica de usos no adecuados a las aptitudes naturales del territorio.

Estos dos objetivos se tratan de cubrir en una doble estrategia: De una parte, mediante el establecimiento de restricciones de usos y actividades en

aquellos espacios de mayor valor y/o riesgo de deterioro, así como la delimitación de áreas de regeneración ambiental.

De otra, con medidas que ayuden en la recuperación y fomento del efectivo dominio público del suelo no urbanizable, que faciliten el acceso y apropiación de estos espacios por la población y favorezcan las políticas de recuperación del medio físico.


9

Determinaciones de ordenación estructural.- Se han fijado las directrices que deben regir la ocupación del territorio, previendo la expansión urbana a medio plazo, en especial para la reserva de suelo con destino a dotaciones e infraestructuras públicas sobre la base de criterios explícitos de sostenibilidad que garanticen su equilibrio y calidad, ajustándose su adecuación a los instrumentos de ordenación del territorio. Desde el Plan General, se ha clasificado la totalidad del suelo, contando con suelo urbano y no urbanizable. En el suelo urbano se han definido dos Zonas de Ordenación Urbanística, una zona que recoge la totalidad del suelo urbano consolidado y otra que engloba la totalidad del no consolidado. Se han establecido los usos globales y compatibles y definido la densidad residencial máxima para las parcelas localizadas en las dos zonas de ordenación territorial y urbanística, así como la delimitación de un área de actuación urbanizadora. Con la delimitación de la AU se pretende completar la urbanización.

El Plan General ha delimitado, categorizado y ordenado el suelo no urbanizable (SNU) en común y protegido en 5 tipos. Siguiendo los criterios establecidos en la LESOTEX y atendiendo a la interpretación que de éstos hacen Medio Natural. Determinaciones de ordenación detallada.- Tendrá carácter detallado, la definición de los usos pormenorizados y las ordenanzas tipológicas expresivas de la altura, el número de plantas sobre y bajo rasante, retranqueos, volúmenes y otras previsiones análogas, mediante formulación propia. Se determinan los usos pormenorizados y las ordenanzas tipológicas. La fijación, para el suelo no consolidado, de reservas para dotaciones públicas de sistema local cumpliendo con lo dispuesto en la Disposición Adicional tercera de la Ley 9/2010. Tanto las determinaciones de ordenación estructural como de las de ordenación detallada, están reflejadas gráficamente en los planos de ordenación, diferenciándose si pertenece a la ordenación estructural o a la detallada. Así mismo, los parámetros descritos anteriormente, están incorporados en las fichas correspondientes, dentro de las Normas Urbanísticas, y de forma separada, en los capítulos pertenecientes a la ordenación estructural y a la ordenación detallada.

5. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS ESTÁNDARES MÍNIMOS DE CALIDAD Y COHESIÓN URBANAS ESTABLECIDOS EN EL ARTÍCULO 74 DEL SUELO Y ORDENACIÓN TERRITORIAL DE EXTREMADURA.

Los estándares mínimos de calidad y cohesión urbanas están establecidos en el artículo 74 de la Ley del Suelo y Ordenación territorial de Extremadura. Nuñomoral al tener una población inferior a 2.000 habitantes de derecho, se acoge al sistema de ejecución simplificada del planeamiento, según se establece en el punto cuarenta y ocho de la Ley


10

9/2010, de 18 de octubre, de modificación de la Ley 15/2001, del suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. La superficie de Suelo Urbano que establece el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano y su posterior modificación, es de 149.752,05 metros cuadrados aproximadamente. El PDSU no establece una edificabilidad neta sobre parcela, pero fija una ocupación máxima del 80% a excepción de la planta baja que puede ser del 100% para usos no residenciales, define una altura máxima como resultado de aplicar la fórmula (Nº planta = Suma de los productos resultantes de multiplicar el nº de plantas de cada uno de los edificios situados en el mismo tramo de manzana comprendido entre las calles adyacentes que la parcela objeto de la actuación, por su longitud de fachada respectiva; dividido por la suma de las longitudes de fachada de cada uno de los edificios ya construidos en el tramo considerado), estableciendo un máximo de tres plantas y admitiéndose siempre dos plantas. El PDSU establece el fondo máximo edificable en 20 metros. Con estos datos, se puede estimar que al menos se permite una edificabilidad de 1,80 m2/m2 sobre parcela residencial para todo el suelo urbano. El presente Plan General Municipal clasifica como suelo urbano una superficie de 156.135,14 metros cuadrados, clasificando como suelo urbano consolidado 150.037,35 metros cuadrados y como suelo urbano no consolidado 6.097,79 metros cuadrados. El límite del suelo urbano previsto en el PGM, clasifica 6.383,09 metros cuadrados más como suelo urbano que el PDSU. Se delimitan 6.097,79 metros cuadrados de suelo urbano no consolidado SUNC-1, que corresponde con aquellas zonas ya urbanizadas pero que no han satisfecho por completo las cesiones legales correspondientes. La incorporación de suelo urbano calificado para uso global residencial, cumple con las determinaciones y estándares mínimos recogidos en la Ley. Su justificación pormenorizada se realiza en los siguientes epígrafes. En el suelo urbano no consolidado, las reservas de suelo para dotaciones públicas excluido viario, de entrega obligatoria y gratuita a la Administración, son como mínimo un 15% de la superficie de la zona correspondiente y se pondrán concentrar en el uso público que el municipio determine, incluidas las zonas verdes. No será obligatorio realizar reservas de suelo para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública. En la atribución de la edificabilidad global a cada zona, se cumplen los requisitos establecidos en el apartado 1 y 2.2.a del artículo 74 de la LESOTEX, como queda justificado más adelante. Respecto a la edificabilidad que impone el PDSU, éste no la cuantifica, queda determinada por el número de plantas, ocupación máxima y el fondo máximo edificable. Estos datos se aplican para el cálculo de la edificabilidad global en ZOU de suelo urbano consolidado.


11

Núcleo Urbano PDSU

Superficie Suelo Urbano

PGM Superficie Suelo

Urbano Consolidado

PGM Superficie Suelo

Urbano No Consolidado

Atalaya 149.752,05 m2 150.037,35 m2 6.097,79 m2 El PGM establece 2 Zonas de Ordenación Urbanística: ZOU-1 Atalaya, se corresponde con la totalidad del suelo urbano consolidado. Se clasifica como Suelo Urbano Consolidado con Uso Global Residencial. Superficie total ZOU: 150.037,35 m2 Superficie Parcelas Residencial: 104.247,04 m2 Superf. Dotacional: 11.154,68 m2 Densidad edificatoria existente: 20 viv/ha Edificabilidad neta sobre parcela residencial: 1,80 m2t/m2s Edificabilidad total (potencialmente edificable) en ZOU: 1,39 m2/m2 ZOU-2 SUNC corresponden a un área de reparto con una superficie total de 6.097,79 m2. La ordenación detallada de las áreas de reparto previstas aporta una superficie total de equipamiento público de 233,26 m2 y de zona verde de 727,80 m2. Será el ayuntamiento al desarrollarlas, quien determine si dichas cesiones se realizarán o se monetizarán. Las reservas de suelo para dotaciones públicas excluido el viario, de entrega obligatoria y gratuita a la administración, será de al menos el 15% de la superficie, y se podrán concentrar en el uso público que el municipio determine, incluidas las zonas verdes. En la atribución de la edificabilidad global, se han observado los requisitos establecidos en el apartado 2.2.a del artículo 74, como se expresa en el epígrafe siguiente. JUSTIFICACIÓN DE PREVISIONES. CUANTIFICACIÓN.- Se incluye en este apartado una cuantificación de las previsiones contenidas en el Plan General Municipal, desglosada por usos.

Residencial Se clasifica un área como suelo urbano no consolidado de uso residencial. El área cuenta con una superficie bruta superior a 5.000 metros cuadrados, por lo que a la hora de su desarrollo se hará en fases que no superen los 5.000 metros cuadrados. No se propone aumento de la edificabilidad neta sobre parcela residencial, respecto a la permitida en el PDSU vigente. Incorporando estos datos obtenemos los siguientes resultados:

INCREMENTO PREVISTO POR EL PGM DE USO RESIDENCIAL

Sup. total Bruta (m2)

Sup. parcelas Uso Residencial (m2)

M2 edificables Totales

Residencial Nº Viviendas

SUNC 6.097,79 m2 4.362,23 m2 4.268,45 m2 30


12

Este incremento potencial de viviendas se debe, a la aplicación del módulo de 50 viviendas/ha. Los terrenos integrados en la zona SUNC-1 se encuentran urbanizados y en algunas zonas edificadas actualmente.

Dotaciones públicas El análisis urbanístico de las dotaciones públicas tiene por finalidad determinar las posibilidades de un ámbito urbano preexistente para satisfacer la demanda de servicios públicos básicos de sus habitantes. Se evaluaban los siguientes déficits y necesidades de suelo: A continuación se enumeran las dotaciones existentes, según información aportada por el ayuntamiento.

ATALAYA

Bien Inmueble Situación Uso Principal Superficie parcela

Ayuntamiento Calle Cruz nº 2 Administrativo - Institucional 251 m2

Consultorio médico Calle Pilar nº 1 Sanitario 394 m2 Casa de cultura Plaza de España s/n Cultural 401 m2

Oficinas Calle Valverde nº 31 Administrativo - Institucional 16 m2

Almacén Calle Valencia nº 58 Almacén 276 m2 Instalaciones

deportivas Avenida Virgen del Camino Deportivo 2.126 m2

Cementerio Avenida Virgen del Camino Cementerio 1.169 m2 Nave Calleja Pósito nº 2 Industrial 207 m2

Almacén Calle Pósito nº 4 Almacén 224 m2 Báscula Las Torradas Báscula 263 m2

Centro cultural Plaza Iglesia s/n Cultural 145 m2

Suelo Calle Valverde s/n Obras de urbanización 2.026 m2

Suelo Calle Iglesia nº 14 Obras de urbanización 137 m2

Suelo Calle Valverde nº 6 Obras de urbanización 336 m2

Suelo Calleja Pósito nº 8 Obras de urbanización 866 m2

Zona verde Calle Valencia s/n Obras de urbanización 465 m2

Zona verde Calle Valverde s/n Obras de urbanización 320 m2

Zona verde Plaza de España Obras de urbanización 664 m2

Pilar de Arriba Calle Valverde s/n Obras de urbanización 200 m2

Pilar de la República Calle Valverde s/n Obras de urbanización 525 m2

Colegio Público Virgen de las Nieves Calle Pilar nº 3 Educativo 1.924 m2


13

SITUACIÓN PREVISTA EN EL PGM

USO EQUIPAMIENTOS Y ZONAS VERDES

Suelo Urbano No Consolidado

Superficie total del SUNC (m2)

Sup. parcelas Equipamientos

Públicos (m2)

Sup. parcelas zonas verdes (m2)

SUNC-1 6.097,79 m2 233,26 m2 727,80 m2

SITUACIÓN PREVISTA EN EL PLAN GENERAL MUNICIPAL

USO EQUIPAMIENTOS Suelo Urbano

Consolidado Suelo Urbano No

Consolidado TOTAL

Atalaya 7.464,48 m2 233,26 m2 7.697,74 m2

La superficie de equipamiento total con la que contará el municipio será de 7.697,74 metros cuadrados. El Plan General Municipal prevé aumentar la superficie uso de equipamientos en 233,26 metros cuadrados. Se consideran espacios libres aquellas superficies no ocupadas ni ocupables por la edificación y destinadas de hecho o de derecho por el planeamiento urbanístico a parques, jardines, plazas, zonas verdes, etc. de uso público. Actualmente el municipio cuenta con escasos espacios libres ejecutados. El Plan General Municipal prevé aumentar la superficie uso de espacios libres y zonas verdes, en suelo urbano no consolidado en 727,80 metros cuadrados.

SITUACIÓN PREVISTA EN EL PLAN GENERAL MUNICIPAL USO ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES

Suelo Urbano Consolidado

Suelo Urbano No Consolidado TOTAL

Atalaya 3.690,20 m2 727,80 m2 4.418,00 m2 Los espacios libres de uso público con los que contará el municipio serán 4.418,00 metros cuadrados.


14

Suelo Urbano No Consolidado SUNC-1. Área de Reparto: AR-1 Uso global: Residencial Aprovechamiento Medio: 0,70 m2/m2 Sistema de Actuación: Obra Pública Ordinaria Superficie Bruta: 6.097,79 m2 Número de Viviendas: 30 Unidades Cesión zonas verdes: 727,80 m2

Número plazas de aparcamiento público: 25 Plazas Superficie Uso Residencial: 4.362,23 m2 Aprovechamiento objetivo: 4.268,45 m2 La edificabilidad máxima en parcela residencial es 0,978 m2/m2

Justificación cumplimiento estándares dotacionales mínimos LSOTEX y RPLANEX

Módulo Normas Propuesta

Ordenación Detallada

Edificabilidad máxima 0,70 m2t/ m2s 0,70 m2t/m2s

Dotacional público

Zonas verdes Min 15% Superficie Bruta

727,80 m2 Equipamientos públicos 233,26 m2

Total Min 15% SB = 914,67 m2 961,06 m2 Aparcamiento 1 / 200 m2t (22 plazas) 25 plazas

Según se establece en las condiciones del sistema de ejecución simplificado, establecido en la Ley 9/2010, la superficie total del suelo no urbano consolidado no debe superar el 50% de la correspondiente al suelo urbano consolidado. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PREVISIONES QUE CONTENGA EL PLAN EN RELACIÓN A LA ORGANIZACIÓN DE LA GESTIÓN DE SU EJECUCIÓN.

Desde el PGM se propone que todos los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado y el Área de Actuación Urbanizadora se desarrolle por Obra pública Ordinaria. Entendemos que es el sistema que mejor garantiza el desarrollo futuro de dichos terrenos. Ello no impide que las soluciones apuntadas puedan ser reajustadas, en su caso, mediante instrumentos de desarrollo que vengan a desarrollar las previsiones apuntadas. Según se establece en el apartado 7ª del artículo 48 “Disposición Adicional Tercera. Planeamiento y Ejecución Urbanísticos en pequeños Municipios.” De la LEY 9/2010, de 18 de octubre, de modificación de la Ley 15/2001 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, “Siempre que, mediante acuerdo motivado, se justifique su conveniencia, las reservas de suelo para dotaciones públicas que correspondan tanto a Unidades de Actuación Urbanizadoras como a las Unidades de –actuación a ejecutar mediante el sistema de Obras Públicas Ordinarias podrán bien situarse fuera del ámbito de unas u otras, bien sustituirse por su valor metálico conforme a los criterios de valoración legalmente establecidos. La cantidad correspondiente se sufragará, en su caso, por los propietarios siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 155 apartado 3. Los Ayuntamientos estarán obligados a destinar los fondos así obtenidos a la adquisición de los suelos precisos para las dotaciones públicas necesarias.”


15

6. JUSTIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES Y PREVISIONES QUE CONTENGA EL PLAN EN RELACIÓN AL MANTENIMIENTO Y LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO EN GENERAL Y EL HISTÓRICO-ARTÍSTICO EN PARTICULAR.

El patrimonio arquitectónico de Atalaya no es especialmente relevante. A excepción de algún elemento puntual se entremezclan edificios de baja calidad arquitectónica con construcciones que conservan rasgos típicos de la arquitectura vernácula. Tal y como ha ocurrido en otras poblaciones, se ha ido degradando por los procedimientos habituales de abandono y ruina del caserío por falta de rehabilitación o, en su caso, debido a procesos de demolición y sustitución por edificación de nueva planta.

Estas circunstancias ya quedaron reflejadas en el documento de Información. Al hilo de esta problemática, se considera de interés la confección de un Catálogo de Elementos a Proteger que viniera a complementar el proceso de redacción del Plan General.

Para la realización del Catálogo hemos partido de la revisión de los bienes inscritos en el inventario del Patrimonio Histórico y Cultural de Extremadura. En primer lugar hemos revisado la existencia de dichos elementos, su localización y su estado de conservación. Así hemos detectado que alguno ha desaparecido y otros han cambiado de lugar. Tras analizar el término municipal hemos inventariado un total de veinte elementos merecedores de protección. Dentro de este listado se encuentran incluidos los elementos inventariados por la Junta de Extremadura de Arquitectura Vernácula. Se completa el catálogo con el listado de elementos incluidos en la Carta Arqueológica. El Plan considera que deben señalarse y protegerse aquellas edificaciones que son representativas para la Memoria Histórica del municipio o que tengan un valor arquitectónico o cultural. También aquellas edificaciones rurales que han conformado durante siglos la imagen del término municipal y son muestra de la ocupación que se ha realizado del territorio. Se perciben dos tipologías de edificaciones tradicionales en el núcleo urbano; una vinculada a un uso agropecuario/residencial y otra de uso residencial exclusivo. La tipología agropecuaria/residencial se caracteriza por ser edificaciones de factura sencilla, de muros de carga sin apenas huecos y fachadas carentes de decoración. Las alturas de las plantas son bajas. La planta baja estaba vinculada al uso agropecuario y/o a vivienda y la planta primera, normalmente abuhardillada a teja vana como uso almacén o algo mas acondicionada habilitada con parte de la vivienda. Así podemos ver numerosas edificaciones con fachadas simétricas, formadas por cuatro vanos, con puerta de acceso con escalón de piedra labrada, situada en el centro, flanqueada por dos ventanas de grandes dimensiones, de igual tamaño y balcón o ventana encima del dintel de la puerta abierto a un doblado.

Las edificaciones suelen ser sencillas, de dimensiones reducidas, tanto en planta como en altura.

La estructura suele ser de muros de carga realizados con mampostería de piedra y la estructura horizontal de madera.


16

Las edificaciones de uso exclusivo residencial, se caracterizan por un cuidado acabado en fachadas, con altura de plantas bastante alta. Se disponen manteniendo una simetría, en cuyo eje se localiza la puerta de entrada. Fachadas con partes bien diferenciadas, con zócalos, recercado de huecos principales, balcones, cornisas, etc. Las cornisas se rematan con canalones de zinc con prominentes gárgolas del mismo material, muchas de ellas decoradas. Este tipo de edificaciones se concentran en torno a la plaza de España, en las calles Paseo, de la Iglesia y San Gregorio. Alcance y contenido del Catálogo El Catálogo se plantea como documento complementario al Plan General, de acuerdo con las determinaciones de la legislación urbanística de aplicación. Se incluyen los bienes inmuebles que por sus valores arquitectónicos, urbanísticos, históricos, artísticos, culturales, arqueológicos, ambientales, paisajísticos u otros, sean susceptibles de ser considerados como bienes catalogables. Igualmente, y de conformidad con la legislación sectorial aplicable (Ley 16/85 del Patrimonio Histórico Español y Decreto 93/1997 de la Comunidad de Extremadura) se incluyen en las Normas de Protección. La confección de fichas se ha realizado con base en un diseño común, estructurado en diversos apartados:

Documentación escrita:

. Identificación

. Datos básicos

. Observaciones

Documentación gráfica: . Emplazamiento

. Fotografía En el apartado de observaciones se recogen aquellas particularidades que han informado la catalogación del elemento, ayudando así a la interpretación y definición pormenorizada de las actuaciones permitidas en las ordenanzas. Niveles de Protección Los edificios e inmuebles incluidos en el Catálogo se encuadran en tres niveles de protección o grados de catalogación. Para cada uno de ellos se establece un nivel máximo de intervención, tratando así de aunar la valoración patrimonial y el grado de intervención en cada elemento catalogado. En el Grado de Protección Integral se incluyen los edificios, construcciones y elementos de excepcional valor arquitectónico y significación cultural o ciudadana, admitiéndose, con carácter general, sólo las obras de edificación tendentes a la buena conservación y mantenimiento. Sólo se admitirán las obras de restauración y conservación que persigan el mantenimiento o refuerzo de los elementos estructurales, así como la mejora de las instalaciones del inmueble. De igual modo, en ellos sólo podrán implantarse aquellos usos o actividades, distintos de los que dieron lugar a la edificación original, que no comporten riesgos para la conservación del inmueble.


17

En el Grado de Protección Parcial se han incluido los edificios que por su carácter singular y significación cultural deben conservan sus características arquitectónicas originales. En ellos se permitirán las obras tendentes a su conservación y la mejora de las condiciones de habitabilidad o uso, manteniendo su configuración estructural, su envolvente exterior y los elementos significativos. También se permitirá el cambio de uso de la edificación. En el Grado de Protección Ambiental se incluyen aquellos inmuebles de valor arquitectónico que, bien por su carácter o por su situación, vienen a conformar el valor ambiental del entorno por sus constantes constructivas y compositivas y deben ser, por tanto, objeto de protección. Las obras autorizables en estos edificios o en elementos afectados por este grado de protección tendrán por objeto adecuarlos a los usos y costumbres actuales sin pérdida de los valores ambientales y tipológicos que poseen. En ellos se admiten las obras incluidas en los grados anteriores y, además, las de reforma parcial e, incluso, ampliación.

7. ANÁLISIS DEL TRÁFICO Y LA MOVILIDAD Considerando la red viaria como la base principal sobre la que se construye la actividad urbana, el planeamiento trata de apurar la determinación de la trama básica y el establecimiento de una red viaria jerarquizada, con un trazado más o menos recto y con un ancho suficiente que permita el aparcamiento al menos en un lado y aceras de 1.50 metros de ancho. De esta forma se estaría cumpliendo con lo dispuesto en el Reglamento de Accesibilidad de Extremadura y normas europeas. El núcleo urbano se encuentra rodeado por la avenida Virgen del Camino, calle Valencia, travesía del Paseo y calle Valverde a modo de circunvalación. Respecto al resto de vías, apenas presentan jerarquización y continuidad. Con carácter general se puede decir que cuentan con características adecuadas para cumplir funciones de relación urbana principal y presentan buen estado de conservación. La mayoría de las vías se encuentran pavimentadas con hormigón. En general, los viarios disponen de espacio para aparcamiento aunque éstos no está señalizados. El presente Plan General Municipal, no actúa sobre la red viaria principal, limitándose a recoger la realidad existente. Sí establece en su actuación urbanizadora la ejecución de aparcamientos en superficie. Por tanto, el PGM no proyecta nuevos viales principales distintos a los ya existentes.

8. EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA La ejecución de la ordenación urbanística del suelo urbano no consolidado se llevará a cabo por el sistema de obras públicas ordinarias, estableciendo en su momento de desarrollo unidades de actuación que no superen los 5.000 m2 y que establecerá el Ayuntamiento. Con el desarrollo del área de reparto que delimita el PGM, el ayuntamiento obtendrá mediante cesiones obligatorias el 10% del aprovechamiento lucrativo y suelo dotacional


18

público, en proporción de 15 m2t por cada 100 m2 de la superficie bruta del área que se desarrolle. Si se desarrolla esta área como se recoge en la ordenación detallada, se obtendrán cesiones de 426,85 m2 en concepto del 10% del aprovechamiento lucrativo y se obtendrán cesiones de 233,26 m2 en concepto de suelo para equipamiento público y 727,80 m2 en concepto de suelo para zonas verdes. Será el ayuntamiento quien en el momento de desarrollo decida la monetización o no de las cesiones que le corresponde por ley.

9. EVALUACIÓN ANALÍTICO-FINANCIERA Se adjunta la ficha correspondiente al estudio analítico financiero de la Actuación Urbanizadora. Justificación de los valores unitarios empleados en los cálculos.- El precio para la ejecución de viales y espacios libres se obtiene aplicando los módulos del Colegio de Arquitectos de Extremadura. - Ejecución de urbanización de viales y espacios libres: los costes unitarios aplicados para los gastos de urbanización de viales y espacios libres, se han obtenido de los precios de referencia de ejecución material publicados por el COADE, aplicando el coste medio regional por el coeficiente de calidad y el coeficiente de uso obra civil – urbanización, que incluye la superficie de viales, acerados, aparcamientos, viales peatonales, escaleras, rampas, etc. El COADE fija un precio de 65 €/m2, que nosotros minoramos al no tener que realizar ejecución de redes de instalaciones. ESTUDIO ANALÍTICO FINANCIERO PARA LA OBTENCIÓN DEL AU-1 Se corresponde con los terrenos que ocupan la calle denominada trasera Virgen del Camino, en estos momentos dispone de redes de abastecimiento, saneamiento, electricidad y alumbrado público. También, parte de la calle se encuentra pavimentada y con acerado. La delimitación de esta actuación tiene por objeto establecer el área de actuación necesaria para completar su pavimentación, acerado y pintado para aparcamiento público. Esta actuación urbanizadora afecta a una superficie de 3.054 m2. La totalidad de la superficie se destina a vial público, uso que actualmente tiene. Tipo: Obras ordinarias de urbanización. Nombre: Prolongación de la calle Trasera Virgen del Camino Objeto: Completar urbanización Superficie bruta: 2.873 m2 Coste ejecución: 86.190 € Gastos de Obra de Urbanización

Pavimentación Viales + acerado Sviales x 30 €/m2 86.190 €


19

ESTUDIO ANALÍTICO FINANCIERO PARA LA SUNC-1 (AR-1) Al estar los viales y las redes de instalaciones ejecutadas, se minorarán los gastos atribuidos a este concepto en un 90%. La presente estimación se realiza para los terrenos por completo, a sabiendas que el ayuntamiento los desarrollará por fases que no comprenderán más de 5.000 metros cuadrados. Previsión de Gastos

Gastos de Gestión

Honorarios profesionales Técnicos

Programa de ejecución 4.200

7.700

Documento de Ordenación Pormenorizada (S/ el caso)

-

Proyecto y dirección de obra de urbanización. Estudio de seguridad y salud y coordinación de s.s. de la urbanización

3.500

Proyecto y dirección de obra de edificación. Estudio de seguridad y salud y coordinación de s.s.

-

Proyecto reparcelación - Control de

Calidad Estudio geotécnico + Control de Calidad 2.000 2.000

Gestión venta + impuestos

Gastos financieros venta + financiación - Impuesto de Construcciones de Obra + fiscales -

TOTAL 9.700 Gastos de Obra de Urbanización

Viales Acondic. Aparcamientos 5.000 € 34.112

Espacios libres Szv x 40 €/m2 29.112,00 € TOTAL 34.112

Resumen económico Gestión 9.700 Urbanización 34.112

Total 43.812 Resumen cesiones 10% correspondiente a la Cesión a la administración de suelo libre de cargas de urbanización precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento, que pueda concretarse en parcela o parcelas netas edificables de las superficies mínimas establecidas o monetariamente.

426,85 m2

En esta área de reparto, los propietarios ya han materializado la edificación y por tanto ya han obtenido el beneficio. Ahora procede la regularización de la situación, costeando los gastos y las cesiones. Fecha de Redacción: noviembre de 2014 Equipo Redactor: Raquel Framiñán Torres. Arquitecta

plan general municipal - ayuntamiento de atalaya · la formulación de este documento se realiza de...

Documents