pertumbuhan ekonomi - julizar.com filepada 2017, dengan laju pertumbuhan penduduk adalah 1,34 %....
TRANSCRIPT
PERTUMBUHAN EKONOMI
Perekonomian Indonesia di pada tahun 2019 di
proyeksi masih positif. Bank Dunia memperkirakan
sepanjang 2018 pertumbuhan ekonomi Indonesia
mencapai 5,3% yang bersumber dari peningkatan
permintaan domestik. Tetapi pemerintah
memperkirakan pertumbuhan mungkin berada pada
rentang 5,14 % – 5,21 %, lebih rendah dari proyeksi
APBN yang mencapai 5,4%. Berdasarkan data Badan
Pusat Statistik pada bulan Oktober 2018
menunjukkan terlihat neraca perdagangan sebesar
230 juta dollar, akan tetapi ekspor mengalami
penurunan sebesar 6,8 %.
Grafik 1 Pertumbuhan Ekonomi dan Pertumbuhan
Ekspor Indonesia 2013-Q3 2018
Sumber : BPS
INFLASI
Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat inflasi Indonesia
terjaga sebesar 0,18 % pada September 2018. BPS
optimis inflasi tahunan akan terjaga sebesar 3,5%
pada 2018, atau tetap terjaga di bawah rata-rata
inflasi 10 tahun yang mencapai 5,4%. Data 10 tahun
inflasi Indonesia juga menunjukkan bahwa Indonesia
pernah mengalami inflasi dua digit yakni 11,1% pada
2008 dan terendah sebesar 2,8% tahun berikutnya.
Grafik 2. Inflasi Indonesia 2014-2018
Sumber : BPS
INTEREST RATE
Grafik 3. BI Rate 2012-2018
Ket : sampai Oktober 2018
Pada April 2015 BI rate turun menjadi 7,5%. Selama
tahun 2016 suku bunga acuan BI ada di rentang 4,75%
sampai dengan 7,5%, posisi Desember 2016 ada di
4,75%. Suku bunga acuan BI sampai dengan Juli 2017
tetap berada di 4,75%, kemudian turun menjadi
4,50% di bulan Agustus 2017 dan kembali turun
-40
-20
0
20
0
2
4
6
Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan Ekspor
8.4
3.3 3.6 3.6 3.5
0
2
4
6
8
10
2014 2015 2016 2017 2018In
flas
iTahun
5.757.5 7.75 7.5
4.75 4.256
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
menjadi 4,25% sampai dengan bulan Q1 2018.
Selanjutnya, perkembangan BI rate meningkat karena
Bank Indonesia terus menaikkan BI rate mengikuti
perkembangan global. Analyst memperkirakan tahun
2019 The Fed akan menaikkan suku bunga sebanyak
dua kali, yang akan direspons oleh pemangku
kebijakan moneter.
INVESTASI Sepanjang 2010-2017, investasi di Indonesia
mengalami tren yang meningkat. Pada tahun 2018
target investasi asing dan dalam negeri yang
dicanangkan pemerintah adalah mencapai Rp765
triliun. Sayangnya, Sampai dengan kuartal ke-3 2018,
nilai investasi yang masuk baru mencapai 535 triliun
atau 70% dari target tahun ini.
Grafik 4. Investasi Asing dan Dalam negeri Indonesia
Sumber : BKPM
DEMOGRAFI
Jumlah penduduk Indonesia mencapai 261,9 juta
pada 2017, dengan laju pertumbuhan penduduk
adalah 1,34 %. Dengan demikian diperkirakan
penduduk Indonesia tahun 2018 bertambah 3,5 juta.
Itu berarti akan ada permintaan baru untuk sarana
pendidikan, kesehatan maupun tempat tinggal.
Penduduk Indonesia yang bekerja mencapai 66,7%
dari total penduduk dengan tingkat pengangguran
mencapai 5,5%.
Grafik 4. Demografi dan Partisipasi Kerja
Sumber : BPS
Aspek lain demografi yang memengaruhi sektor
properti adalah migrasi. Dalam kurun waktu lima
tahun terakhir telah terjadi perpindahan penduduk
dari satu wilayah ke wilayah lain. Dengan mengukur
migrasi risen, kita mengetahui kemana saja penduduk
berpindah pasca pencacahan terakhir.
Tabel 1. Migrasi Netto 5 Provinsi Terbesar
Sumber : BPS
Gambar di atas menunjukkan data migrasi risen netto
penduduk di mana domisili pencacahan berbeda dari
saat dicacah terakhir. Terlihat Provinsi Jawa Barat
pada 2015 mengalami tambahan penduduk sebanyak
244.426 jiwa, diikuti Yogya (123.342 jiwa), Riau
(121.978), Banten (117.087) dan Bali (88.962).
Migrasi risen bisa mengindikasikan tambah
permintaan tempat tinggal akibat dari perpindahan
penduduk.
Salah satu faktor demografi yang memengaruhi
permintaan properti adalah banyaknya tenaga kerja
66
66.5
67
240
250
260
270
2013 2014 2015 2016 2017
%
Juta
Axis Title
Jumlah Penduduk Partisipasi Kerja
asing di Indonesia. Bertambahnya TKA akan
memengaruhi permintaan hunian khususnya bagi
expatriate. Terlihat dalam Grafik 5, jumlah pekerja
asing trennya terus menanjak.
Grafik 5. Jumlah TKA di Indonesia
IHSG
Perusahaan berstatus terbuka (tbk) sering kali
memanfaatkan pasar modal untuk memperkuat atau
mendapatkan dana murah dari pasar modal, tidak
terkecuali para pengembang yang bergerak dalam
bidang properti.
Indeks saham properti di bursa Indonesia
menunjukkan rebound terbatas sejak penurunan
awal Januari.
Grafik 5. Indeks Saham Properti di Bursa
Angka indeks tertinggi berada di 540,43 yang jatuh
pada periode Januari 2018. Sedangkan terendah
dalam 2018 terletak pada Oktober 2018 dengan
angka indeks senilai 404,53.
KINERJA PROPERTI
JULIZAR memperkirakan sektor properti Indonesia
diperkirakan masih akan mendapat tantangan pada
2019. Faktor-faktor yang mendorong ketidakpastian
antara lain pemilihan presiden 2019, suku bunga, dan
depresiasi rupiah.
Data penjualan properti beberapa perusahaan di
Indonesia, yang diestimasi dari 10 perusahaan
properti yang listing di bursa efek Jakarta dengan
penjualan 2017 di atas Rp2500 miliar menunjukkan
tren yang meningkat. Tahun 2015 total sales
mencapai Rp49 triliun, sementara tahun 2017 total
sales mencapai 58,9 triliun. Data sales kuartal 3 tahun
2018 menunjukkan penjualan properti baru
mencapai Rp39,3 triliun. Masih di bawah dari
penjualan 2017 yang mencapai 58,9 triliun. Data juga
menunjukkan secara y-o-y total penjualan properti
pada kuartal 3 tahun 2018 turun 3,1 % dan tetapi naik
53,1 % pada q-o-q.
Grafik 6. Tren Sales Properti di 10 Perusahaan
Terbuka di Indonesia
Grafik 6 menunjukkan tren sales properti 2015-2017
mengalami meningkatkan dari 49 triliun (2015)
menjadi 58 triliun (2017). Sayangnya tren positif
belum diikuti dengan penjualan pada Q3 2018 yang
baru membukukan Rp39,2 triliun. Artinya masih ada
pekerjaan rumah untuk meningkatkan sales minimal
sama dengan end years sales 2017 yang mencapai 58
triliun.
Beberapa kinerja perusahaan properti akan dibahas
di bawah ini.
Bumi Serpong Damai, Tbk
Target sales BSDE tahun 2018 adalah 7,2 triliun, di
mana menurut rilis perusahaan, penerimaan sales
pada Q3 2018 mencapai 5,4 triliun pada Q3 tahun ini.
Dengan demikian sales BSDE telah mencapai 72 %
dari target yang ditetapkan korporasi pada tahun ini.
Sesuai rilis korporasi, mayoritas penjualan BSDE
didukung dari sektor residensial di mana sampai Q3
penjualan mencapai 49,1%. BSDE berhasil menjual
1205 unit rumah. Sektor kedua tertinggi dicatat dari
penjualan lahan komersial di mana korporasi berhasil
membukukan penjualan senilai Rp1,4 triliun atau 26%
dari total sales yang dibukukan pada Q3 2018 yang
berasal dari penjualan lahan.
Grafik 7. Kontribusi Sales BSDE Menurut Tipe Produk
Q3 2018
Sumber : rilis perusahaan
Sektor lain yang mendukung sales adalah sektor
apartemen di mana membukukan penjualan sebesar
17,8 % dari total sales perusahaan.
Bila dilihat dari lokasi produk, maka penjualan
terbesar berasal dari BSD City. Sebesar 49 %
marketing and sales korporasi bergantung dari
penjualan di BSD. Sisanya nampak dari Grafik 8.
Grafik 8. Penjualan Produk Berdasarkan Lokasi Q3
2018
Sumber : rilis perusahaan
Lippo Karawaci, Tbk Lippo Karawaci sebagai salah satu developer besar
milik Grup Lippo mencatatkan sales pada Q3 2018
senilai 8,6 triliun, seperti JULIZAR kutip dari rilis
korporasi.
Sesuai dengan sumber resmi tersebut, keberhasilan
perusahaan membukukan penjualan yang begitu
tinggi bersumber dari sektor healthcare dan
residential and urban development. Grafik 9
memperlihatkan proporsi masing-masing produk.
Grafik 9. Kontribusi Produk dari Total Sales
Sumber : rilis perusahaan
Pakuwon Jati, Tbk Pakuwon Jati, Tbk membukukan sales yang baik pada
Q3 2018. Korporasi berhasil meningkatkan sales
menjadi Rp5,2 triliun atau tumbuh 19% dari tahun
sebelumnya. Sumbangan terbesar sales Pakuwon
berasal dari ritel leasing yang mencapai 37,6 %.
Sedangkan bila melihat dari project dengan
penghasilan terbaik, Kota Casablanka (jakarta) dan
Tunjungan City adalah dua project dengan kontribusi
masing-masing sebesar 28,1% dan 20%.
Grafik 10. Penerimaan Berdasarkan Segmen Produk
Grafik 11. Penerimaan Berdasarkan Project
Sumber : rilis perusahaan
ARAH INDUSTRI PROPERTI 2019 Arah industri properti Indonesia diperkirakan
belum akan bergerak terlalu tinggi tahun 2019.
JULIZAR memperkirakan properti masih
menunggu 3 faktor yakni pemilihan presiden
2019, suku bunga acuan dan depresiasi rupiah.
Sejauh ini masyarakat Indonesia bukan tidak
memiliki daya beli mengingat bila
membandingkan total transaksi di bursa efek per
hari mencapai Rp 9 triliun. Itu pun tergolong
transaksi sepi mengingat pasar belum bergairah.
Suku bunga acuan juga diperkirakan akan
menjadi kendala mengingat Bank Indonesia akan
terus merespons kenaikan suku bunga The Fed.
Dampaknya akan memengaruhi suku bunga
properti secara umum. Dari sisi permintaan akan
menghambat demand dari konsumen karena
suku bunga kredit akan merangkak naik. Dari sisi
supply akan menjadi beban bagi pengembang
terutama mereka yang mengandalkan kredit
perbankan. Khusus di kota penyangga seperti
Bogor, Depok Bekasi pertumbuhan properti
diperkirakan akan meningkat sejalan dengan
tumbuhnya transportasi baru seperti MRT.
Sementara di pusat kota Jakarta pasar properti
khususnya untuk primary market diperkirakan
stagnant mengingat lahan yang terbatas dan
harga tanah yang cukup tinggi. Khusus untuk
Jakarta bagian utara dan timur di masih
bergairah seperti di kawasan Cakung, Kelapa
Gading dan sekitarnya.
Commercial (CBD) Supply & Deman
Permintaan akan hunian dan kantor di kawasan CDB
di perkirakan meningkat pada Q2 tahun 2019
terutama untuk kelas menengah bawah. Ini di
sebabkan karena pemilu yang sudah usai dan investor
sudah mulai kembali masuk ke pasar.
Untuk hunian sewa di Jakarta Selatan dan Jakarta
Pusat sudah mulai meningkat namun harga masih
belum stabil seperti beberapa tahun sebelumnya.
Harga sewa untuk area komersial di perkirakan mulai
stabil pada Q2 2019. Terutama untuk kawasan
perkantoran ada kemungkinan peningkatan sewa
namun bukan berasal dari permintaan baru yang
meningkat melainkan dari relokasi kantor yang ada
saat ini.
Untuk pasokan hunian baru khususnya landed house
hanya akan tumbuh di Jakarta Timur, Jakarta Utara
dan sebagian kecil di Jakarta Selatan. Sementara
untuk Jakarta Barat dan Jakarta Pusat di dominasi
oleh hunian vertikal. Investor masih melihat kota
penyangga seperti Tangerang, Bekasi, Depok,
Cikarang dan Karawang untuk melengkapi
kekurangan supply di Jakarta Pusat dan Barat
khususnya untuk hunian vertikal.
Apartment Supply
Apartemen di Jakarta diperkirakan akan bertambah
sebanyak 8,3 % atau 16.000 unit. Tahun 2019
diproyeksikan akan bertambah 20.234 dan 14.324
Demand
Permintaan apartemen diperkirakan akan tetap
lemah sampai masa pemilihan presiden usai. JULIZAR
memperkirakan pasar akan bergairah pasca
pemilihan umum di mana permintaan akan membaik
namun tidak melebihi 30% dari data 2018.
Rumah Sewa Untuk Expatriate Supply
Supply rumah untuk kelompok expatriate umumnya
terbatas di beberapa wilayah tertentu dengan
infrastruktur yang sudah lengkap seperti Cikarang,
Bofor, Bekasi, Karawang, Tangerang. Untuk wilayah
Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat yang biasanya di
minati oleh expatriate di perkirakan supply rumah
baru tidak lebih dari 5% begitu juga untuk wilayah
Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk. Namun untuk
kota penyangga seperti Cikarang, Bekasi, Karawang,
Tangerang, Bogor di perkirakan bertambah di atas
5%.
Demand
Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat adalah lokasi paling
favorit bagi expatriate karena akses yang mudah dan
lahan yang besar. Selain itu sekolah internasional juga
menjadi daya pikat tersendiri bagi ekspatriate. Selain
Jakarta Selatan Lippo Karawaci, BSD, Bintaro dan
Cikarang diperkirakan akan menarik untuk
ekspatriate karena mampu menjangkau komunitas
mereka.
Untuk wilayah Jakarta permintaan rumah sewa
diperkirakan tumbuh dan bergerak naik pada Q2 2019
setelah pemilihan umum usai. Namun permintaan
tersebut tidak akan tumbuh signifikan seperti
beberapa tahun sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh
kebijakan pemerintah untuk sektor minerba yang
sudah boleh di export kembali.