pengaruh keberadaan ruang publik tepian air …

i

PENGARUH KEBERADAAN RUANG PUBLIK TEPIAN AIR

TERHADAP PERUBAHAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK

(NJOP) LAHAN

(Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng)

SKRIPSI

Tugas Akhir – 465D5206

PERIODE IV

TAHUN 2016/2017

Sebagai Persyaratan Untuk Ujian

Sarjana Pengembangan Wilayah dan Kota

Oleh:

RAHAYU PRATIWI

D52113029

PROGRAM STUDI PENGEMBANGAN WILAYAH & KOTA

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN

2017

iii

PENGARUH KEBERADAAN RUANG PUBLIK TEPIAN AIR TERHADAP

PERUBAHAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) LAHAN

(Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng)

Rahayu Pratiwi 1), Slamet Trisutomo 2), Mukti Ali 2).

1)Mahasiswa Program Studi Teknik Pengembangan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik,

Universitas Hasanuddin 2)Dosen Program Studi Teknik Pengembangan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik,

Universitas Hasanuddin

Email: [email protected]

ABSTRAK

Keberadaan Pantai Seruni sebagai salah satu icon Kabupaten Bantaeng, yang

menunjukan adanya perkembangan elemen kota dalam hal ini ruang publik, sebagai

bentuk adanya pusat kegiatan baru yang dapat memicu pertumbuhan ragam aktivitas

masyarakat di sekitar pantai, serta peningkatan nilai ekonomi kawasan yang berdampak

terhadap meningkatnya jumlah Objek Pajak (OP) dan perubahan terhadap nilai jual lahan

kawasan tersebut yang tercermin dalam Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Penelitian ini

bertujuan untuk menjelaskan perkembangan NJOP lahan sebelum dan sesudah

keberadaan Pantai Seruni, dan untuk mengetahui pengaruh keberadaan Pantai Seruni

sebagai ruang publik tepian air terhadap perubahan NJOP lahan. Metode yang digunakan

adalah metode analisis deskriptif, analisis spasial berupa pemetaan perkembangan NJOP

dan network analysis, serta analisis regresi untuk melihat pengaruh Pantai Seruni

terhadap perubahan NJOP lahan. Penelitian ini menggunakan variabel fisik berupa jarak,

radius dan perubahan fungsi bangunan.

Hasil analisis menunjukan pola perkembangan NJOP lahan bahwa tidak terjadi

perubahan NJOP lahan yang signifikan pada tahun 2008-2010, selanjutnya peningkatan

terjadi pada tahun 2011, dan cenderung tetap pada tahun 2012-2014, kemudian meningkat

pada tahun 2015. Proporsi pengaruh variabel jarak, radius dan fungsi bangunan sebagai

indikator keberadaan Pantai Seruni sebagai ruang publik tepian air sebesar 35.6 %.

Sedangkan, sisanya yaitu 64.4 % (100% - 35.6 %) dipengaruhi oleh variabel lain, dalam

hal ini variabel-variabel selain keberadaan Pantai Seruni. Sehingga, secara keseluruhan,

hasil analisis regresi menunjukan bahwa keberadaan Pantai Seruni tidak memberikan

pengaruh signifikan terhadap perubahan NJOP, dibuktikan dengan nilai Sig < 0.05

dengan proporsi pengaruh sebesar 35.6 %. Artinya keberadaan ruang publik Pantai Seruni

memiliki hubungan (korelasi) pengaruh yang kecil terhadap perubahan NJOP lahan pada

kawasan penelitian.

Kata Kunci: Ruang Publik, Pantai Seruni, NJOP lahan

iv

INFLUENCE OF WATER PUBLIC SPACE AGAINST CHANGE OF

TAXABLE VALUE OF PROPERTY (NJOP) LAND

(Study Case: Seruni Beach of Bantaeng Regency)

Rahayu Pratiwi 1), Slamet Trisutomo 2), Mukti Ali 2).

1)Undergraduate Student of Urban and Regional Development Study Program,

Engineering Faculty, Hasanuddin University

2)Lecture of Urban and Regional Development Study Program, Engineering Faculty,

Hasanuddin University

Email: [email protected]

ABSTRACT

The existence of Seruni beach as one of the icon of Bantaeng Regency, which

shows the development of urban element in this public space, as a form of new activity

center that can trigger the growth of various activities of the community around the

coast, as well as increasing the economic value of the area that impact on the increasing

number of Tax Objects (OP) and changes to the sale value of the area's land which is

reflected in the Taxable Value of Property (NJOP). This study aims to explain the

development of NJOP land before and after Seruni beach presence, and to determine the

effect of Seruni Beach as a waterfront public space on land change NJOP. The method

used is descriptive analysis method, spatial analysis in mapping of NJOP development

and network analysis. Regression analysis to see the effect of Seruni Beach to change of

land NJOP. This study uses physical variables such as distance, radius and changes

building function.

The results of the analysis show development pattern of land NJOP there is no

significant change of NJOP land in 2008-2010, then the increase occurred in 2011, and

tend to remain in 2012-2014, then increase in 2015. Proportion of influence of distance,

radius and building function as an indicator of Seruni beach presence as a waterfront

public space of 35.6%. Meanwhile, the remaining 64.4% (100% - 35.6%) is influenced by

other variables, in this case the variables other than the existence of Seruni beach. Thus,

overall, the result of regression analysis showed that Seruni Beach presence did not give

significant influence to change NJOP, as evidenced by the value of Sig <0.05 with the

influence proportion of 35.6%. This means that the existence of public space Seruni

beach has a small correlation effect on land NJOP changes in the research area.

Keywords: Public Space, Seruni Beach, Land NJOP

v

KATA PENGANTAR

Bismillah Hirrohmani Rohim

Assalamu’alaikum Warrohmatullahi Waborakatuh.

Puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan

karunia-Nya. Shalawat dan salam kepada Baginda Rasulullah SAW beserta

sahabat-sahabatnya, menjadi suri teladan bagi umatnya sepanjang zaman,

pemimpin umat islam dan perencana kota terbaik yang pernah ada. Sehingga

laporan tugas akhir dengan judul Pengaruh Keberadaan Ruang Publik Tepian Air

terhadap Perubahan NJOP Lahan (Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten

Bantaeng) dapat terselesaikan dengan tepat waktu, sebagai prasyarat dalam

penyelesaian perkuliahan pada jenjang S1 Program Studi Pengembangan Wilayah

dan Kota Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin.

Akhir kata, penulis menyadari sepenuhnya bahwa apa yang disajikan

dalam laporan ini masih jauh dari kesempurnaan baik dari segi materi,

sistematika, maupun kesalahan lainnya yang kurang disadari. Karena itu, kritik

dan saran konstruktif dari pembaca sangat diharapkan guna kesempurnaan laporan

tugas akhir peneliti selanjutnya.

Akhirul Qalam, Wabillahi Taufiq Wal Hidayah

Wassalamu’alaikum Warrohmatullahi Wabarokatuh.

Gowa, Mei 2017

Penulis

vi

UCAPAN TERIMA KASIH

Dalam penyelesaian tugas akhir ini, penulis menyadari banyak pihak yang

telah membantu baik secara langsung maupun tidak langsung serta dukungannya

kepada penulis sehingga tugas dapat diselesaikan tepat pada waktu yang telah

ditentukan. Oleh karena itu, penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang

sedalam-dalamnya kepada beberapa pihak-pihak berikut ini:

1. Kepada Allah SWT yang telah memberikan berkah dan rahmat-Nya, sehingga

tugas akhir ini dapat terselesaikan serta Shalawat dihaturkan kepada

Rasulullah SAW yang telah membawa perubahan dalam peradaban menjadi

lebih baik.

2. Kedua orang tua Tasman SKM dan Alm.Sasnawati serta ibu saya Roslia

S,sos atas kasih sayang, cinta, perhatian, pengorbanan, limpahan materi, dan

doa dalam setiap akhir sujudnya yang tiada henti-hentinya dipanjatkan untuk

mengiringi langkah penulis demi kesehatan dan keselamatan dalam

menempuh jenjang pendidikan hingga penyelesaian tugas akhir.

3. Kakak terbaik sedunia yang telah memberikan motivasi dan sabar menghadapi

tingkah penulis, Agus Silviani dalam hati hanya dapat mengucap syukur

terlahir sebagai adiknya. Dan kedua adik tercinta Ulil Amri dan Asmaul

Husna untuk kebahagian yang diberikan kepada penulis.

4. Bapak Prof. Dr. Ir. Slamet Trisutomo, MS dan bapak Mukti Ali, ST.,

MT.,Ph.D selaku pembimbing pertama dan kedua, atas segala kesabaran,

memberi arahan, bimbingan, bantuan dan motivasi yang diberikan kepada

penulis selama penyelesaian tugas akhir.

5. Bapak Dr.Eng.Ihsan, ST.,MT, ibu Sri Aliah Ekawati, ST.,MT, bapak

Ir.H.Baharuddin Koddeng, MSA selaku penguji yang telah memberikan

pengarahan untuk penyempurnaan tugas akhir ini.

6. Bapak Ir. H. Muh.Fathien Azmy, M.Si selaku penasehat akademik, terima

kasih atas arahan dan bimbingannya terhadap penulis selama menempuh

perkuliahan.

7. Sahabat dan rekan-rekan penulis:

a. Keluarga besar PWK dan Poztur 2013 tanpa terkecuali, terima kasih atas

susah, senang, kebersamaan, bantuan, dukungan, semangat, kepedulian

vii

dan seluruh canda tawa sebagai bentuk persaudaraan yang telah diberikan

kepada penulis.

b. Saudaraku Arni, Iqwa, Mila, Emi, terima kasih telah jadi sahabat yang

selalu memberi semangat selama penulis berada di perantauan

c. Untuk Kak Nini, Kak Tri, Kak Dedi, Kak Zul, Kak Ria, Kak Susi, Kak

Iksan dan Kak Henny terimakasih untuk setiap kebijaksanaan dan waktu

yang diluangkan untuk sekedar memberikan pembelajaran dan bimbingan

kepada penulis, serta ilmu dan seluruh bantuan yang diberikan.

d. Untuk Kak Ai dan Fifi terima kasih atas bantuan dan kepedulian selama

penulis menempuh pendidikan S1.

e. Kak Indri dan Mifta terima kasih atas bantuannya kepada penulis selama

melakukan pengumpulan data yang berlangsung di Kabupaten Bantaeng.

f. Untuk Andin, Nosa, Mita, Evi, dan Nadra atas bantuan, dukungan,

semangat, kepedulian selama menulis tugas akhir ini, terima kasih sudah

jadi sahabat sekaligus keluarga bagi penulis.

g. Teman-teman studio akhir PWK periode IV, K’Rika, K’Aulia, K’Anca,

K’Tian, K’Kezia, Dimas, Alryn, Wisna, Fani, Cume, Gio, Amiq, Uni,

Ririn, Berkah, Ikke, Widi, Gandi, Randa, Alim terima kasih atas

bantuan selama penulis berada di studio.

h. Teman-teman Labo Waterfront Planning K’Teten, K’Ai, K’Yudi,

K’yuni, Mahda, Aul, Ani, Tata, Putri, Ita, Randa, Arman, Intan,

Widi, Galang terima kasih atas kerjasama dan kepedulian yang diberikan

kepada penulis.

i. Keluarga besar OKJA FT – UH dan HMPWK FT-UH, terima kasih atas

kesempatan yang diberikan untuk ikut bergabung didalam kepengurusan.

8. Semua pihak yang telah membantu selama penulisan dan penyelesaian tugas

akhir ini, dan tidak dapat disebutkan satu-persatu, terima kasih yang sebesar-

besarnya atas bantuan yang diberikan.

Gowa, Mei 2017

Penulis

viii

DAFTAR ISI

Halaman Judul .................................................................................................. i

Lembar Pengesahan ......................................................................................... ii

Abstrak ............................................................................................................. iii

Kata Pengantar ................................................................................................. iv

Ucapan Terima Kasih ....................................................................................... vi

Daftar Isi........................................................................................................... viii

Daftar Tabel ..................................................................................................... xi

Daftar Gambar .................................................................................................. xii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang .......................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah ..................................................................................... 2

C. Tujuan Penelitian ...................................................................................... 3

D. Manfaat ..................................................................................................... 3

E. Ruang Lingkup ......................................................................................... 3

1. Lingkup Wilayah ................................................................................ 3

2. Lingkup Substansi ............................................................................... 3

F. Sistematika Laporan ................................................................................... 6

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Ruang Publik .............................................................................................. 7

1. Pengertian ............................................................................................. 7

2. Tujuan .................................................................................................. 8

B. Ruang Publik Tepian Air ........................................................................... 9

C. Nilai Lahan ................................................................................................. 10

1. Recardian Rent ..................................................................................... 11

2. Locational Rent .................................................................................... 12

3. Ecological Rent .................................................................................... 12

D. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) .................................................................. 13

E. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Lahan ........................................ 14

1. Faktor Fisik .......................................................................................... 14

2. Faktor Nonfisik .................................................................................... 16

ix

F. Studi Pustaka Penelitian Terdahulu ........................................................... 18

G. Kerangka Konsep ....................................................................................... 28

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

A. Jenis Penelitian ........................................................................................... 29

B. Lokasi Penelitian ........................................................................................ 29

C. Teknik Pengumpulan Data ......................................................................... 31

1. Data Primer .......................................................................................... 31

2. Data Sekunder ...................................................................................... 31

D. Variabel Penelitian ..................................................................................... 32

1. Jarak ..................................................................................................... 32

2. Radius ................................................................................................... 32

3. Fungsi Bangunan .................................................................................. 33

E. Populasi dan Sampel .................................................................................. 33

1. Populasi ................................................................................................ 33

2. Sampel .................................................................................................. 33

3. Teknik Penentuan Sampel .................................................................... 34

F. Teknik Analisis Data .................................................................................. 35

1. Analisis Tujuan Penelitian 1 ................................................................ 35

2. Analisis Tujuan Penelitian 2 ................................................................ 35

G. Kerangka Pikir ........................................................................................... 42

H. Definisi Operasional................................................................................... 43

BAB IV GAMBARAN UMUM

A. Kecamatan Bantaeng .................................................................................. 44

1. Wilayah Administrasi........................................................................... 44

2. Kondisi Topografi ................................................................................ 46

3. Kemiringan Lereng .............................................................................. 46

4. Keadaan Tanah ..................................................................................... 47

5. Penggunaan Lahan ............................................................................... 47

6. Kondisi Kependudukan ........................................................................ 48

B. Kawasan Penelitian .................................................................................... 51

1. Wilayah Administrasi........................................................................... 51

2. Ruang Publik Pantai Seruni dan Perubahan Nilai Lahan ..................... 53

x

3. Fungsi Bangunan .................................................................................. 54

4. Aksesibilitas ......................................................................................... 54

5. Kondisi Pantai Seruni ........................................................................... 58

BAB V PEMBAHASAN

A. Pola Perkembangan NJOP Lahan .............................................................. 59

B. Pengaruh Keberadaan Pantai Seruni terhadap Perubahan NJOP Lahan .... 69

1. Analisis Indikator ................................................................................. 69

2. Analisis Pengaruh Indikator terhadap Perubahan NJOP Lahan ........... 76

BAB VI PENUTUP

A. Kesimpulan ................................................................................................ 80

B. Saran ........................................................................................................... 80

DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... 82

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Variabel yang Mempengaruhi NJOP Kec.Panakukang ................. 21

Tabel 2.2. Hasil Analisis ............................................................................. 21

Tabel 2.3. Hasil Analisis Pemodelan Kriging ................................................. 22

Tabel 2.4. Studi Penelitian Terdahulu ............................................................. 25

Tabel 3.1. Variabel Penelitian ......................................................................... 32

Tabel 3.2. Matriks Variabel Penelitian dan Kebutuhan Data .......................... 41

Tabel 4.1. Luas dan Kesampaian Wilayah Desa di Kecamatan

Bantaeng .................................................................................... 44

Tabel 4.2. Kondisi Ketinggian Wilayah Kawasan Perkotaan Bantaeng ......... 46

Tabel 4.3. Kondisi Kemiringan Lereng Kecamatan Bantaeng dan

Bisappu ......................................................................................... 46

Tabel 4.4. Sebaran Lokasi Jenis Tanah Kecamatana Bantaeng dan

Bisappu ....................................................................................... 47

Tabel 4.5. Penggunaan Lahan di Kecamatan Bantaeng .................................. 47

Tabel 4.6. Jumlah Penduduk 5 Tahun terakhir Kecamatan Bantaeng ............ 49

Tabel 4.7. Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk Kawasan

Perkotaan Kabupaten Bantaeng Tahun 2014 ................................. 50

Tabel 4.8. Rasio Jenis Kelamin Kawasan Perkotaan Kabupaten Bantaeng

Tahun 2014 .................................................................................... 51

Tabel 4.9. Fungsi Bangunan Kawasan Penelitian ........................................... 54

Tabel 5.1. Pengelompokan Jumlah Sampel terhadap Variabel Jarak ............. 69

Tabel 5.2. Pengelompokan Jumlah Sampel terhadap Variabel Radius ........... 72

Tabel 5.3. Pengelompokan Jumlah Sampel terhadap Variabel Fungsi

Bangunan ....................................................................................... 72

Tabel 5.4. Analisis Regresi ANOVA .............................................................. 76

Tabel 5.5. Analisis Regresi Model Summary ................................................. 76

Tabel 5.6. Analisis Regresi Coeffisien ............................................................ 77

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Alokasi Ruang Berdasarkan Nilai Land Rent ............................... 12

Gambar 3.1 Deliniasi Lokasi Penelitian ........................................................... 30

Gambar 3.2 Jaringan Jalan dan Aplikasi Node pada Networ Analysis ............ 36

Gambar 3.3 Radius Lokasi Pusat dan Sekitarnya ............................................ 36

Gambar 3.4 Contoh Penerapan Networ Analysis dengan Interval ................... 37

Gambar 3.5 Grafik Analisis Regresi ................................................................ 40

Gambar 3.6 Kerangka Pikir .............................................................................. 42

Gambar 4.1 Peta Orientasi Kecamatan Banateng terhadap Kabupaten ........... 45

Gambar 4.2 Diagram Presentase Penggunaan Lahan di Kawasan Perkotaan

Kabupaten Bantaeng .................................................................... 48

Gambar 4.3 Diagram Pertumbuhan Penduduk Kecamatan Bantaeng ............. 49

Gambar 4.4 Peta Orientasi Kawasan Penelitian ............................................... 52

Gambar 4.5 Skema Hubungan Pantai Seruni terhadap Perubahan NJOP ........ 53

Gambar 4.6 Mapping Fungsi Bangunan Kawasan Penelitian .......................... 55

Gambar 4.7 Mapping Jaringan Jalan Arteri dan Sekunder ............................. 56

Gambar 4.8 Mapping Jaringan Jalan Lokal Kawasan Penelitian ..................... 57

Gambar 4.9 Kondisi Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng ................................ 58

Gambar 4.10 Jenis Aktivitas di Pantai Seruni .................................................. 58

Gambar 5.1 Perkembangan NJOP Lahan Tahun 2008-2015 di Kawasan

Penelitian ...................................................................................... 59

Gambar 5.2 Peta Sebaran NJOP Lahan Tahun 2008 ....................................... 61








Gambar 5.10 Keterkaitan Objek Pantai Seruni, Indikator dan NJOP Lahan ..... 69

Gambar 5.11 Sebaran Titik Sampel Kawasan Penelitian................................... 70

Gambar 5.12 Peta Indikator Jarak Tempuh OP ke Pantai Seruni ...................... 71

xiii

Gambar 5.13 Peta Radius Jarak OP ke Pantai Seruni ........................................ 73

Gambar 5.14 Peta Fungsi Bangunan Sebelum Pembangunan Ruang Publik ..... 74

Gambar 5.15 Peta Fungsi Bangunan Setelah Pembangunan Ruang Publik........ 75

Gambar 5.16 Normal P-P Plot Analisis Regresi ................................................. 79

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Pertumbuhan penduduk perkotaan terus mengalami peningkatan, sementara

luas lahan yang ada relatif tetap, sehingga akan menyebabkan beberapa masalah

salah satunya yaitu persaingan penggunaan lahan. Persaingan penggunaan lahan

ini menyebabkan pergeseran fungsi penggunaan lahan serta terjadi perubahan nilai

lahan. Nilai lahan merupakan ukuran lahan dari aspek kemampuan berkaitan

dengan kondisi fisik lahan dan strategis atau tidaknya lokasi lahan yang

dikendalikan oleh faktor-faktor sosial, kebudayaan, politis, dan ekonomis

(Ritohardoyo, 1991 dalam Susanto, 2015). Proses penilaian tanah/lahan dilakukan

untuk tujuan tertentu serta saat tertentu pula, sehingga nilai yang diperoleh hanya

layak dipakai untuk tujuan dan pada tanggal tersebut. Adapun proses penilaian

tanah tersebut merupakan dasar penentuan NJOP tanah per meter persegi

Nilai jual obyek pajak (NJOP) merupakan taxe base/dasar bagi penentuan

pengenaan dan cara perhitungan besarnya nilai pajak bumi dan bangunan

khususnya dalam perhitungan besarnya nilai harga jual lahan yang umum dan

wajar. NJOP digunakan sebagai dasar dalam penentuan Pajak Bumi dan

Bangunan (PBB) oleh pemerintah. Penentuan NJOP tanah per meter persegi

meupakan hasil dari penilaian tanah, sedangkan proses penilaian tanah secara

umum dipengaruhi oleh beberapa faktor fisik dan nonfisik.

Kabupaten Bantaeng memiliki tiga kawasan ruang publik tepian air di

antaranya Pantai Marina, Pantai Lamalaka, dan Pantai Seruni. Berdasarkan

RTRW Kabupaten Bantaeng 2008-2013 Pantai Seruni terletak di Kecamatan

Bantaeng yang merupakan Ibukota Kabupaten Bantaeng dan merupakan

peruntukan Kawasan Perkotaan Bantaeng.

Mengacu pada teori ruang publik yang dikemukakan oleh Cars dalam

Darmawan, 2005 bahwa ruang publik bisa berupa taman umum, alun-alun, taman

kota, taman lingkungan, plaza, waterfront, lakefront, dermaga dan lain sebagainya

merupakan elemen kota yang memiliki fungsi interaksi sosial bagi masyarakat,

kegiatan ekonomi rakyat dan dapat meningkatkan kualitas ruang kota. Keberadaan

Pantai Seruni sebagai salah satu icon Kota Bantaeng, yang menunjukan adanya

2

perkembangan elemen kota dalam hal ini ruang publik, sebagai bentuk adanya

pusat kegiatan baru yang dapat memicu pertumbuhan ragam aktivitas masyarakat

di sekitar pantai. Pertumbuhan aktivitas yang terjadi pula dapat memberikan

dampak terhadap aktivitas kawasan sekitarnya.

Pantai Seruni merupakan ruang publik tepian air yang menarik pengunjung

paling banyak. Berdasarkan survei data primer menunjukan bahwa yaitu sekitar

2.398 orang/bulan, dibandingkan Pantai Marina yaitu 2.118 orang/bulan dan

Pantai Lamalaka 512 orang/bulan. Selain itu, Pantai Seruni pada tahun 2008,

merupakan kawasan dengan penggunaan lahan rawa. Setelah dilakukan reklamasi

seluas 7,07 Ha pada tahun 2010, kawasan rawa tersebut difungsikan sebagai ruang

publik tepian air sekaligus sebagai kawasan rekreasi masyarakat. Setelah Pantai

Seruni mulai digunakan pada tahun 2011, berdasarkan hasil survei data primer

terjadi perubahan fungsi hunian menjadi fungsi perdagangan khususnya di

sepanjang Jalan Seruni berupa rumah makan dan jasa lainnya sebanyak 18 unit,

sebagai penunjang kawasan wisata tersebut.

Perubahan fungsi bangunan memiliki kaitan yang erat terhadap perubahan

nilai lahan dilihat dari faktor penggunaan lahan di atasnya. Nilai suatu lahan

tercermin pada nilai NJOP lahan tersebut. Sehingga, hal yang menarik untuk

diteliti dalam penelitian ini adalah apakah benar keberadaan ruang publik Pantai

Seruni berpengaruh terhadap NJOP kawasan sekitarnya.

Penelitian ini dilakukan untuk melihat hubungan NJOP terhadap fenomena

geografis di sekitarnya, seperti perubahan fungsi utama kawasan yang terjadi

akibat perkembangan pembangunan, yaitu dengan menguji apakah keberadaan

ruang publik pesisir sebagai pusat kegiatan baru memberikan pengaruh terhadap

perubahaan NJOP Kawasan sekitar Pantai Seruni Kabupaten Bantaeng.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan deskripsi latar belakang, maka rumusan masalah penelitian ini

adalah sebagai berikut:

1. Bagaimana pola perkembangan NJOP lahan sebelum dan sesudah keberadaan

Pantai Seruni Kecamatan Bantaeng?

2. Apakah keberadaan Pantai Seruni sebagai ruang publik tepian air memberikan

pengaruh terhadap perubahan NJOP lahan?

3

C. Tujuan

Berdasarkan rumusan masalah, maka tujuan yang akan dicapai dalam rangka

pemecahan permasalahan adalah sebagai berikut:

1. Untuk menjelaskan perkembangan NJOP lahan sebelum dan sesudah

keberadaan Pantai Seruni Kecamatan Bantaeng.

2. Untuk mengetahui pengaruh keberadaan Pantai Seruni sebagai ruang publik

tepian air terhadap perubahan NJOP lahan.

D. Manfaat Penelitian

Adapun manfaat yang diharapkan penulis dapat diambil dari penelitian ini

adalah sebagai berikut:

1. Dapat memberikan informasi tambahan bagi Pemerintah Daerah dalam

melakukan pengembangan terkait kawasan pesisir dan penetapan NJOP

(Nilai Jual Objek Pajak) pada kawasan sekitar kawasan pengembangan.

2. Dapat menumbuhkan minat belajar bagi penulis dan bagi pembaca sebagai

upaya pendalaman ilmu pengetahuan terkait pengaruh suatu kegiatan

terhadap kawasan lainnya dalam suatu perencanaan.

3. Dapat membantu Mahasiswa Pengembangan Wilayah dan Kota sebagai

bekal penambahan pengetahuan sebelum memasuki dunia kerja.

E. Ruang Lingkup

Ruang lingkup terdiri atas batasan pembahasan dan batasan lokasi penelitian

sesuai dengan rumusan masalah dan tujuan yang akan dicapai.

1. Ruang Lingkup Pembahasan

Pembahasan pada penelitian ini meliputi analisis pola perkembangan

NJOP lahan melalui sebaran NJOP sebelum dan sesudah pembangunan Pantai

Seruni, serta melakukan analisis pengaruh keberadaan Pantai Seruni sebagai

suatu pusat kegiatan berupa ruang publik, untuk melihat apakah Pantai Seruni

berpengaruh terhadap perubahan NJOP dan serta sejauh mana pengaruh yang

diberikan berdasarkan hasil persentase pengaruh, menggunakan indikator fisik

yaitu jarak, radius dan fungsi bangunan.

4

2. Ruang Lingkup Lokasi

Ruang lingkup wilayah dalam penelitian ini mencakup kawasan Pantai

Seruni Kecamatan Bantaeng sebagai ruang publik tepian air yang diduga dapat

memberikan pengaruh terhadap perubahan NJOP. Pemilihan lokasi

berdasarkan pada luas reklamasi Pantai Seruni yang mencakup 2 kelurahan

yaitu Kelurahan Pallantikang dan Kelurahan Tapanjeng.

Batas lokasi bagian barat mengambil batas fisik sungai sekaligus batas

Kecamatan Bantaeng dan Kecamatan Bisappu. Bagian timur mengambil batas

fisik sungai sekaligus batas administrasi Kelurahan Palantikang. Batasan

lokasi pada bagian utara kawasan penelitian menggunakan batas jalan yaitu

Jalan Elang. Peneliti mengambil batas jalan tersebut dikarenakan guna lahan

sebelah utara Jalan Elang didominasi oleh lahan pertanian. Sehingga luas

kawasan penelitian yaitu 93,83 Ha. Peta orientasi lokasi penelitian dijelaskan

pada gambar 1.1.

5

Gambar 1.1 Peta Orientasi Lokasi Penelitian

6

F. Sistematika Penulisan

Penelitian terkait Pengaruh Keberadaan Ruang Publik Tepian Air terhadap

Perubahan NJOP disusun dengan sistematika sebagai berikut:

Bab 1 Pendahuluan

Berisi uraian mengenai latar belakang, rumusan masalah, tujuan, ruang

lingkup dalam penelitian Pengaruh Ruang Publik Hasil Reklamasi terhadap

Perubahan NJOP (Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten bantaeng), dan

seistematika penulisan.

Bab II Tinjauan Pustaka

Berisi uraian mengenai tinjauan teoritis tentang Ruang Publik Tepian Air,

NJOP, faktor-faktor yang mempengaruhi NJOP, serta studi terdahulu yang telah

dilakukan terkait Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Selain itu, tinjauan pustaka

berisi tinjauan kebijakan terkait NJOP dan kerangka konsep penelitian.

Bab III Metode Penelitian

Berisi uraian mengenai variabel penelitian, kerangka studi, metode

pengumpulan data, metode analisis data, dan lokasi dilakukannya penenlitian.

Bab IV Gambaran Umum

Berisi uraian mengenai gambaran umum Kabupaten Bantaeng, Kecamatan

Bantaeng, kondisi fisik Pantai Seruni dan kawasan sekitarnya.

Bab V Analisis dan Pembahasan

Berisi uraian mengenai pembahasan hasil survey lokasi disertai analisis

dengan metode yang telah ditentukan pada Bab III, dengan tujuan untuk

menjawab rumusan masalah pada Bab I.

Bab VI Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisi tentang kesimpulan dan saran hasil penenlitian terkait

Pengaruh Keberadaan Ruang Publik Tepian Air terhadap Perubahan NJOP

(Studi Kasus: Pantai Seruni Kabupaten bantaeng).

pengaruh keberadaan ruang publik tepian air …

Documents