pengadaan tanah bagi pembangunan untuk … · 2018. 4. 4. · 1 pengadaan tanah bagi pembangunan...
TRANSCRIPT
1
PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM
https://www.linkedin.com
I. PENDAHULUAN
Tanah tidak bisa dihilangkan dalam kehidupan seorang manusia dengan tanah, karena
tanahlah yang kita injak selama kita hidup didunia ini, selain itu tanah atau daratan sudah
menjadi kebutuhan manusia dalam memenuhi kebutuhan hidup ini, karena dengan tanah kita
dapat bertahan hidup.
Tanah mempunyai manfaat bagi pemilik atau pemakainya, sumber daya tanah
mempunyai harapan di masa depan untuk menghasilkan pendapatan dan kepuasan serta
mempunyai nilai produksi dan jasa. Komponen penting kedua adalah kurangnya supply,
maksudnya di satu pihak tanah berharga sangat tinggi karena permintaannya, tapi di lain
pihak jumlah tanah tidak sesuai dengan penawarannya. Komponen ketiga adalah tanah
mempunyai nilai ekonomi, suatu barang (dalam hal ini tanah) harus layak untuk dimiliki dan
ditransfer. Tanah merupakan harta kekayaan yang bernilai tinggi karena nilai jualnya yang
akan selalu bertambah akibat kebutuhan terhadap tanah yang semakin tinggi sedangkan
jumlah tanah tidak pernah bertambah. Disadari atau tidak, tanah sebagai benda yang bersifat
permanen (tidak dapat bertambah) banyak menimbulkan masalah jika dihubungkan dengan
pertumbuhan penduduk yang terus meningkat dan masalah pembangunan.
Perkembangan pembangunan di Indonesia semakin hari semakin meningkat,
pembangunan nasional yang diselenggarakan Pemerintah adalah pembangunan untuk
Kepentingan Umum, Pembangunan untuk Kepentingan Umum tersebut memerlukan tanah
yang pengadaannya dilaksanakan dengan mengedepankan prinsip yang terkandung di dalam
2
Undang-Undang Dasar 1945 dan hukum tanah nasional. 1. Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang
Dasar 1945 menyebutkan, bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.2 Hak
menguasai Negara tersebut, memberi wewenang kepada negara, diantaranya untuk mengatur
dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan
ruang angkasa. 3
Sehubungan dengan kewenangan ini, untuk menyelenggarakan penyediaan tanah dalam
berbagai keperluan masyarakat dan negara, pemerintah dapat mencabut hak-hak atas tanah
dengan memberikan ganti kerugian yang layak menurut cara yang diatur dengan undang-
undang4, apabila upaya melalui cara musyawarah gagal membawa hasil 5. Hak menguasai
negara atas tanah, juga memberikan wewenang kepada Negara untuk mengatur.
Persoalan yang kemudian muncul adalah bagaimana pengambilan tanah kepunyaan
masyarakat untuk keperluan proyek pembangunan. Hal ini memang menyangkut persoalan
yang paling kontroversial mengenai masalah pertanahan. Pada satu pihak tuntutan
pembangunan akan tanah sudah sedemikian meningkat sehingga mendesak para pemilik hak
atas tanah kehilangan tanah yang merupakan aset yang berharga, sebagai tempat usaha,
bertani, berkebun.
Untuk mengatasi persoalan tersebut, UUPA menyatakan bahwa hukum tanah yang
dibangun itu harus didasarkan pada nilai-nilai yang hidup dalam masyarakat Indonesia
sendiri yaitu hukum adat Secara teoritik, hukum tanah yang dibangun berdasarkan nilai-nilai
yang hidup dalam masyarakat.6 Salah satunya adalah pencabutan hak atas tanah oleh Negara
untuk kepentingan umum harus dilakukan dengan pemberian ganti rugi yang layak dan
sebaiknya harus diperoleh melalui musyawarah, maka pengambilan hak atas tanah untuk
kepentingan umum, seharusnya akan diterima dan dipatuhi oleh masyarakat,7 sehingga
sengketa akan relatif jarang terjadi. Namun hal tersebut juga tidak dapat menghindari
sengketa antara pemerintah dengan perorangan/badan hukum pemegang hak atas tanah.
Selain itu berkenaan dengan pengambilan hak atas tanah untuk kepentingan umum
diatur lebih jelas dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang diundangkannya pada tanggal 14
1 Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945.
2 Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945.
3 Pasal 2 ayat (2) huruf a Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
4 Pasal 18 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
5 Pasal 3 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
6 Pasal 3 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
7 Pasal 18 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
3
Januari 2012 dalam Lembaran Negara RI Nomor 22 Tahun 2012. Pengaturan Pengadaan
Tanah Untuk Kepentingan Umum sebelumnya diatur dalam Peraturan Presiden No. 36
Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum yang diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006.
II. PERMASALAHAN
1. Apakah pengertian penyelenggaraan pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum?
2. Bagaimanakah mekanisme pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan bagi
kepentingan umum?
III. PEMBAHASAN
A. Pengertian pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum
1. Pengertian Pengadaan Tanah
Istilah “pengadaan tanah” secara yuridis pertama kali dikenal sejak keluarnya Keputusan
Presiden (Keppres) No.55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Pengadaan Tanah adalah setiap kegiatan untuk
mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah
tersebut8. Dalam Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 sebagai penganti Keppres diatas,
disebutkan bahwa pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah
dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah,
bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan
hak atas tanah. 9 Kemudian Perpres No. 65 Tahun 2006 mengubah lagi pengertian pengadaan
tanah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberi ganti rugi kepada yang
melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan
dengan tanah. Dipertegas lagi oleh Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah Untuk Kepentingan Umum yang menjelaskan bahwa pengadaan tanah adalah kegiatan
menyediakan tanah dengan cara memberi Ganti Kerugian yang layak dan adil kepada pihak
yang berhak.10 Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki obyek
8 Pasal 1 angka 1 Keppres No. 55 Tahun1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
9 Pasal 1 angka 3 Perpres No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
10 Pasal 1 angka 2 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Publik.
4
pengadaan tanah. Obyek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
bangunan dan tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.11
Pengertian Pengadaan tanah selanjutnya dijabarkan dalam Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum yang
telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 Tentang Perubahan
Keempat Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaran Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan
Tanah.
2. Pengertian Kepentingan Umum
Memberikan pengertian tentang kepentingan umum bukanlah hal yang mudah. Selain
karena sangat rentan karena penilaiannya sangat subektif juga terlalu abstrak untuk
memahaminya. Sehingga apabila tidak diatur secara tegas akan melahirkan multi tafsir yang
pasti akan berimbas pada ketidakpastian hukum dan rawan akan tindakan sewenang-wenang
dari pejabat terkait.
Berdasarkan UUPA, untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan
negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan
memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang12.
Sedangkan kepentingan umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang
harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya suatu kemakmuran
rakyat13. Dengan demikian pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum
adalah kegiatan menyediakan tanah yang diperuntukan untuk pembangunan untuk
kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemenrintah dan
digunakan sebesar-besarnya suatu kemakmuran rakyat dengan cara memberi ganti kerugian
yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
Pengadaan Tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum dilaksanakan oleh
Instansi yang memerlukan tanah yaitu lembaga negara, kementerian, lembaga pemerintah
nonkementerian, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik
Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat penugasan khusus Pemerintah atau
Badan Usaha yang mendapatkan kuasa berdasarkan perjanjian dari lembaga negara,
11 Pasal 1 angka 3 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Publik.
12 Pasal 18 Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria.
13 Pasal 1 angka 6 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Publik
5
kementerian, lembaga pemerintah nonkementerian, pemerintah provinsi, pemerintah
kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat
penugasan khusus Pemerintah dalam rangka penyediaan infrastruktur untuk kepentingan
umum14. Untuk pembangunan: 15
a. pertahanan dan keamanan nasional;
b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api;
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o. penataan permukiman kumuh perkotaan, konsolidasi tanah, serta perumahan
untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa.
p. Prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan
r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum bertujuan menyediakan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa,
negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak16,
yang berasaskan: 17
a. kemanusiaan;
14 Pasal 1 angka 1 Undang – Undang Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
15 Pasal 10 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Publik
16 Pasal 3 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
17 Pasal 2 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
6
b. keadilan;
c. kemanfaatan;
d. kepastian;
e. keterbukaan;
f. kesepakatan;
g. keikutsertaan;
h. kesejahteraan;
i. keberlanjutan; dan
j. keselarasan.
B. Mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum
Dalam melaksanakan pengadaan tanah instansi yang memerlukan tanah harus
melaksanakan beberapa tahapan, yaitu perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan
hasil dengan rincian sebagai berikut:18
1. Perencanaan Pengadaan Tanah
Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum didasarkan atas Rencana
Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana
Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi
yang bersangkutan19. Perencanaan Rencana Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud
dapat disusun secara bersama-sama oleh Instansi yang memerlukan tanah bersama dengan
instansi terkait atau dapat dibantu oleh lembaga profesional yang ditunjuk oleh Instansi yang
memerlukan tanah.
Instansi yang memerlukan tanah Instansi yang memerlukan tanah adalah lembaga
negara, kementerian, lembaga pemerintah, nonkementerian, pemerintah provinsi,
pemerintah, kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara
yang mendapat penugasan khusus Pemerintah atau Badan Usaha yang mendapatkan kuasa
berdasarkan perjanjian dari lembaga negara, kementerian, lembaga pemerintah non
kementerian, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik
Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat penugasan khusus Pemerintah dalam
rangka penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum.
18 Pasal 13 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum 19 Pasal 14 ayat (2) Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
7
Pada tahapan perencanaan pengadaan tanah disusun dalam beberapa dokumen, yaitu: 20
a. Maksud dan tujuan rencana pembangunan yang menguraikan maksud dan tujuan
pembangunan yang direncanakan dan manfaat pembangunan untuk kepentingan
umum.
b. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Prioritas Pembangunan yang
menguraikan kesesuaian rencana lokasi Pengadaan Tanah dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 dan Prioritas Pembangunan.
c. Letak tanah yang menguraikan wilayah administrasi:
a) kelurahan/desa atau nama lain;
b) kecamatan;
c) kabupaten/kota;dan
d) Provinsi.
d. Luas tanah yang dibutuhkan menguraikan perkiraan luas tanah yang diperlukan.
e. Gambaran umum status tanah menguraikan data awal mengenai penguasaan dan
pemilikan atas tanah.
f. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah menguraikan perkiraan waktu
yang diperlukan untuk masing-masing tahapan pelaksanaan Pengadaan Tanah.
g. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan menguraikan perkiraan waktu yang
diperlukan untuk melaksanakan pembangunan.
h. Perkiraan nilai tanah menguraikan perkiraan nilai Ganti Kerugian obyek Pengadaan
Tanah, meliputi : tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda
yang berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang dapat dinilai.
i. Rencana penganggaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf i, menguraikan
besaran dana, sumber dana, dan rincian alokasi dana untuk perencanaan, persiapan,
pelaksanaan, penyerahan hasil, administrasi dan pengelolaan, serta sosialisasi.
Dokumen tersebut disusun oleh instansi yang memerlukan tanah berdasarkan studi
kelayakan21, yang mencakupi yaitu: 22
20 Pasal 5 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan
Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
21 Pasal 5 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Presiden sebagaimana diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Presiden
Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
22 Pasal 6 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Presiden sebagaimana diubah beberapa kali terakhir dengan Peraturan Presiden
Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
8
a. Survei sosial ekonomi dilakukan untuk menghasilkan kajian mengenai kondisi sosial
ekonomi masyarakat yang diperkirakan terkena dampak Pengadaan Tanah.
b. Kelayakan lokasi dilakukan untuk menghasilkan analisis mengenai kesesuaian fisik
lokasi dengan rencana pembangunan yang akan dilaksanakan untuk kepentingan umum
yang dituangkan dalam bentuk peta rencana lokasi pembangunan.
c. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat dilakukan
untuk menghasilkan analisis mengenai biaya yang diperlukan dan manfaat pembangunan
yang diperoleh bagi wilayah dan masyarakat.
d. Perkiraan nilai tanah dilakukan untuk menghasilkan perkiraan besarnya nilai Ganti
Kerugian Objek Pengadaan Tanah.
e. Dampak lingkungan dan dampak sosial, dilakukan untuk menghasilkan analisis
mengenai dampak lingkungan hidup atau dokumen lingkungan hidup lainnya yang sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
f. Studi lain yang diperlukan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf f, merupakan hasil
studi yang secara khusus diperlukan selain sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a
sampai dengan huruf e dapat berupa studi budaya masyarakat, studi politik dan keamanan,
atau studi keagamaan, sebagai antisipasi dampak spesifik akibat pembangunan untuk
kepentingan umum.
2. Persiapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Persiapan pengadaan tanah dilakukan setelah dokumen perencanaan disampaikan oleh
instansi yang memerlukan tanah kepada gubernur. Setelah gubernur menerima dokumen
tersebut, gubernur membentuk tim persiapan dalam waktu paling lama 10 (sepuluh) hari
kerja. Tim persiapan tersebut beranggotakan bupati/walikota, satuan kerja perangkat daerah
provinsi terkait, Instansi yang memerlukan tanah, dan instansi terkait lainnya. Untuk
kelancaran tugas tim, gubernur dapat membentuk sekretariat persiapan Pengadaan Tanah
yang berkedudukan di sekretariat daerah provinsi.23
Untuk pelaksanaan persiapan pengadaan tanah, dengan mempertimbangkan efisiensi,
efektifitas, kondisi geografis, sumber daya manusia dan pertimbangan lainnya, gubernur
dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan persiapan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum kepada bupati/walikota. Atas dasar penyerahan
23 Pasal 8 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
9
kewenangan tersebut bupati/walikota membentuk Tim Persiapan dalam waktu 5 (lima) hari
kerja sejak diterimanya pendelegasian.24
Adapun tugas Tim Persiapan adalah:
a. melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan
Pemberitahuan rencana pembangunan kepada masyarakat pada lokasi rencana
pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling lama 20 (dua puluh) hari kerja sejak
dokumen perencanaan Pengadaan Tanah diterima secara resmi oleh gubernur.
Pemberitahuan tersebut memuat informasi mengenai : 25
a) Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
b) letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan;
c) tahapan rencana Pengadaan Tanah;
d) perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;
e) perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pembangunan; dan
f) informasi lainnya yang dianggap perlu.
Pemberitahuan yang dilakukan oleh Tim Persiapan kepada masyarakat pemilik hak atas
tanah pada lokasi rencana pembangunan, yaitu secara: 26
(a) Pemberitahuan secara Langsung, dengan cara yaitu:
Sosialisasi atau tatap muka
Tim persiapan mengirimkan undangan kepada masyarakat pada rencana lokasi
pembangunan melalui lurah/kepala desa atau nama lain dalam jangka waktu
paling lambat 3 (tiga) hari kerja sebelum pertemuan dilaksanakan. Hasil
pelaksanaan sosialisasi atau tatap muka dituangkan dalam bentuk notulen
pertemuan yang ditandatangani oleh ketua Tim Persiapan atau pejabat yang
ditunjuk. 27
24 Pasal 47 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148
Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
25 Pasal 11 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
26 Pasal 12 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
27 Pasal 13 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
10
Surat Pemberitahuan
Surat Pemberitahuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 ayat (2) huruf c
disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan melalui
lurah/kepala desa atau nama lain dalam waktu paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak
ditandatanganinya surat pemberitahuan.28
(b) Pemberitahuan secara tidak langsung melalui media cetak atau media elektronik.
(c) Pemberitahuan melalui media cetak melalui surat kabar harian lokal dan nasional
paling sedikit 1 (satu) kali penerbitan pada hari kerja. dan melalui laman (website)
pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota atau instansi yang memerlukan tanah.29
b. Pendataan awal lokasi rencana
Pendataan awal pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh)
hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Dalam pelaksanaan kegiatan ini tim
Persiapan mengumpulkan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah.Hasil
pendataan awal lokasi rencana pembangunan sebagaimana digunakan sebagai data untuk
pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan. 30 Adapun pihak yag disebut pihak
yang Berhak dan objek pengadaan tanah adalah:
a) Pemegang hak atas tanah berupa perseorangan atau badan yang mempunyai hak
untuk mempergunakan dan mengambil manfaat atas tanah tersebut. 31
b) Pemegang hak pengelolaan yang merupakan hak menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan. 32
c) Nadzir untuk tanah wakaf yang merupakan pihak yang menerima harta benda wakaf
dari wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai dengan peruntukannya. 33
28 Pasal 14 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
29 Pasal 15 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
30 Pasal 18 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
31 Pasal 18 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
32 Pasal 19 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
33 Pasal 20 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
11
d) Pemilik tanah bekas milik adat yang merupakan pemegang hak milik atas tanah bekas
tanah milik adat, yang dibuktikan dengan: 34
(a) Petuk pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir, Verponding Indonesia atau alat
pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam pasal
II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi Undang-undang Nomor 5 tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria;
(b) Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian
oleh kepala adat, lurah, kepala desa atau nama lain yang dibuat sebelum
berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah dengan disertai alas hak yang dialihkan;
(c) Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang
bersangkutan;
(d) Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang, baik
sebelum ataupun sejak berlakunya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, yang tidak disertai kewajiban
untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban
yang disebut di dalamnya; atau
(e) Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak
Bumi dan Bangunan disertai dengan alas hak yang dialihkan.
e) Masyarakat hukum adat keberadaannya diakui setelah dilaksanakan penelitian dan
ditetapkan dengan peraturan daerah setempat dan harus memenuhi syarat: 35
(a) terdapat sekelompok orang yang masih terkait oleh tantanan hukum adatnya
sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum adat tertentu, yang
mengakui dan menerapkan ketentuan persekutuan tersebut dalam kehidupannya
sehari-hari;
(b) terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup para warga
persekutuan hukum adat tersebut dan tempatnya mengambil keperluan hidupnya
sehari-hari; dan
34 Pasal 21 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
35 Pasal 22 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
12
(c) terdapat tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan dan
penggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para warga persekutuan
hukum adat tersebut.
f) Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik berupa perseorangan, badan
hukum, badan sosial, badan keagamaan, atau instansi pemerintah yang secara fisik
menguasai, menggunakan, memanfaatkan dan memelihara tanah negara secara turun
temurun dalam waktu tertentu dan/atau memperoleh dengan cara tidak melanggar
ketentuan peraturan perundang-undangan, yang dibuktikan dengan: 36
(a) sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktu haknya;
(b) surat sewa-menyewa tanah;
(c) surat keputusan penerima obyek tanah landreform;
(d) surat ijin garapan/membuka tanah; atau
(e) surat penunjukan/pembelian kavling tanah pengganti.
g) Pemegang dasar penguasaan atas tanah yang merupakan pihak yang memiliki alat
bukti yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang yang membuktikan adanya
penguasaan yang bersangkutan, yang dibuktikan dengan: 37
(a) akta jual beli atas hak tanah yang sudah bersertipikat yang belum dibalik nama;
(b) akta jual beli atas hak milik adat yang belum diterbitkan sertipikatnya;
(c) surat ijin menghuni;
(d) risalah lelang; atau
(e) akta ikrar wakaf, akta pengganti ikrar wakat, atau surat ikrar wakaf.
h) Pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah berupa
perseorangan, badan hukum, badan sosial, badan keagamaan, atau instansi pemerintah
yang memiliki bukti yang diterbitkan oleh pejabat yang berwenang yang
membuktikan adanya penguasaan atas bangunan, tanaman, atau benda lain yang
berkaitan dengan tanah, yang dibuktikan dengan: 38
(a) Ijin Mendirikan Bangunan dan bukti fisik bangunan;
36 Pasal 23 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
37 Pasal 24 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
38 Pasal 25 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
13
(b) Surat Pernyataan Penguasaan Fisik; atau
(c) bukti tagihan atau pembayaran listrik, telepon, atau perusahaan air minum, dalam
1 (satu) bulan terakhir.
Dalam hal bukti kepemilikan atau penguasaan sebidang tanah tidak ada, maka
pembuktian pemilikan atau penguasaan dapat dilakukan dengan bukti lain berupa
pernyataan tertulis dari yang bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari
paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak
mempunyai hubungan keluarga yang bersangkutan sampai derajat kedua, baik dalam
kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah
benar sebagai pemilik atau menguasai sebidang tanah tersebut. 39
c. Konsultasi Publik rencana pembangunan
Konsultasi Publik rencana pembangunan dilaksanakan oleh Tim Persiapan dengan Pihak
yang Berhak pada kantor kelurahan/desa atau nama lain atau kantor kecamatan di tempat
rencana lokasi pembangunan, atau tempat yang disepakati untuk mendapatkan kesepakatan
lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak
(dalam keadaan khusus). Pelaksanaan Konsultasi dilakukan dalam jangka waktu paling
lama 60 (enam puluh) hari kerja yang dihitung mulai tanggal ditandatanganinya daftar
sementara lokasi rencana pembangunan.40
Dalam hal Pihak yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak tidak menyepakati
atau keberatan atas rencana pembangunan tersebut, maka dilakukan konsultasi publik ulang
antara Tim Persiapan dengan Pihak yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak.
Konsultasi Publik ulang dilaksanakan dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak tanggal berita acara kesepakatan pertemuan pertama kali. Hasil dari kesepakatan
dituangkan dalam berita acara kesepakatan.41
Apabila pada pertemuan kedua tidak ada kesepakatan maka gubernur berhak membuat
tim kajian, yang anggotanya adalah: 42
39 Pasal 26 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
40 Pasal 31 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
41 Pasal 34 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
42 Pasal 35 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
14
a) Sekretaris daerah provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai ketua merangkap
anggota;
b) Kepala Kantor Wilayah BPN sebagai sekretaris merangkap anggota;
c) Instansi yang menangani urusan pemerintahan di bidang perencanaan pembangunan
daerah sebagai anggota;
d) Kepala kantor wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagai anggota;
e) Bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; dan
f) Akademisi sebagai anggota.
Tugas dari tim pengkaji adalah Inventarisasi masalah dalam bentuk dokumen berupa
adalah sebagai berikut43:
a) Klasifikasi jenis dan alasan keberatan;
b) Klasifikasi pihak yang keberatan; dan
c) Klasifikasi usulan pihak yang keberatan.
Pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang keberatan untuk menyamakan persepsi
tentang materi/alasan keberatan pihak yang keberatan dan menjelaskan kembali maksud dan
tujuan rencana pembangunan rekomendasi didasarkan atas hasil kajian dokumen keberatan
yang diajukan oleh pihak yang keberatan terhadap;
a) Rencana Tata Ruang Wilayah;
b) Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka
Menengah, Rencana Strategis; dan
c) Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.
Hasil rekomendasi dari tim pengkaji merupakan bahan pertimbangan bagi gubernur
untuk mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya atas rencana lokasi pembangunan44dalam
hal keputusan gubernur menerima keberatan, maka gubernur memberitahukan kepada
Instansi yang memerlukan tanah untuk mengajukan rencana pembangunan dilokasi yang lain
sedangkan apabila gubernur menolak keberatan, maka gubernur menetapkan lokasi
pembangunan di lokasi tersebut. 45
43 Pasal 36 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
44 Pasal 36 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
45 Pasal 36 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
15
Pihak yang berhak atas penetapan lokasi apabila merasa keberatan atas keputusan
gubernur, dapat mengajukan gugatan Pengadilan Tata Usaha Negara setempat paling
lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak dikeluarkannya keputusan gubernur tentang penetapan
lokasi. Apabila gugatan tersebut tidak diterima oleh Pengadilan Tata Usaha Negara, maka
pihak yang berhak atas penetapan lokasi dapat melakukan upaya hukum berupa kasasi pada
Mahkamah Agung. Putusan kasasi Mahkamah Agung mempunyai keputusan hukum tetap
sehingga atas keputusan tersebut menjadi dasar dapat diteruskan atau tidaknya pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. 46
d. Penetapan Lokasi Pembangunan
Penetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh gubernur berdasarkan kesepakatan
dengan pihak yang berhak atas tanah atau ditolaknya keberatan dari pihak yang Keberatan.
Penetapan Lokasi pembangunan dilampiri peta lokasi pembangunan yang disiapkan oleh
Instansi yang memerlukan tanah. penetapan lokasi pembagunan berlaku untuk jangka
waktu 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang 1 (satu) kali untuk paling lama 1 (satu) tahun. 47
Dalam hal jangka waktu penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum
sebagaiman disebutkan di atas tidak terpenuhi atau terdapat sisa tanah yang proses
pengadaannya belum selesai maka instansi yang memerlukan tanah atas pertimbangan
Kepala Kantor Wilayah BPN mengajukan permohonan perpanjangan waktu Penetapan
Lokasi pembangunan kepada gubernur dalam waktu paling lambat 2 (dua) bulan sebelum
berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi pembangunan. 48
Namun untuk efisiensi dan efektifitas Penetapan lokasi tidak diperlukan untuk
pengadaan tanah luasnya tidak lebih dari 5 (lima) hektar, karena dilakukan langsung oleh
instansi yang memerlukan tanah dengan pihak yang berhak.
Permohonan perpanjangan Penetapan Lokasi pembangunan sebagaimana disertai: 49
a) Keputusan Penetapan Lokasi;
b) Pertimbangan pengajuan perpanjangan yang berisi alasan pengajuan perpanjangan,
data Pengadaan Tanah yang telah dilaksanakan, dan data sisa tanah yang belum
dilaksanakan Pengadaan Tanahnya.
46 Pasal 23 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
47 Pasal 42 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
48 Ayat (2) Pasal 43 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
49 Ayat (3) Pasal 43 Undang – Undang Nomor 21 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
16
Dalam hal gubernur tidak mengabulkan permohonan perpanjangan, maka penetapan
lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dan pengadaan sisa tanah diproses ulang
mulai dari tahap perencanaan. 50
e. Pembangunan Penetapan Lokasi Pembangunan
Untuk penetapan lokasi pembangunan, gubernur bersama Instansi yang memerlukan
tanah mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, dengan
pengumuman memuat nomor dan tanggal keputusan Penetapan Lokasi, peta lokasi
pembangunan,maksud dan tujuan pembangunan, letak dan luas tanah yang di butuhkan,
perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah dan perkiraan jangka waktu
pembangunan. Adapun pengumuman dilakukan dengan cara: 51
a) Ditempatkan di kantor kelurahan/desa atau nama lain, kantor kecamatan, dan/atau kantor
kabupaten/kota dan di lokasi pembangunan, dan Pusat Hukum dan Hubungan
Masyarakat BPN RI Bidang SJDI Hukum;
b) Diumumkan melalui surat kabar harian lokal dan nasional paling sedikit 1 (satu) kali
penerbitan pada hari kerja;
c) Diumumkan melalui laman (website) pemerintah propinsi, pemerintah kabupaten/kota
atau Instansi yang memerlukan tanah.
d) Pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan dilaksanakan paling lambat 3 (tiga) hari
kerja sejak dikeluarkan Penetapan Lokasi pembangunan.
e) Pengumuman Penetapan Lokasi pembangunan sebagaimana dimaksud pada ayat
dilakukan selama paling kurang 14 (empat belas) hari kerja.
3. Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah diselenggarakan oleh Menteri paling lama 2 (dua) hari kerja sejak
diterimanya pengajuan pelaksanaan Pengadaan Tanah, Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh
tim pelaksana yang diketuai oleh Kepala Kantor wilayah BPN dengan susunan keanggotaan
yang berunsurkan paling kurang: 52
a) Pejabat yang membidangi unsuran Pengadaan Tanah di lingkungan Kantor Wilayah
BPN;
b) Kepala Kantor Pertanahan setyempat pada lokasi Pengadaan Tanah;
50 Pasal 44 Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
51 Pasal 46 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
52 Pasal 49 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
17
c) Pejabat satuan kerja perangkat daerah provinsi yang membidangi urusan pertanahan;
d) Camat setempat pada lokasi Pengadaan Tanah; dan
e) Lurah/Kepala Desa atau nama lain pada lokasi Pengadaan Tanah.
Namun, atas dasar pertimbangan efisiensi, efektifitas, keadaan geografis dan sumber
daya manusia, Kepala Kantor Wilayah BPN sebagai Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
dapat menugaskan Kepala Kantor Pertanahan dalam waktu paling lama 2 (dua) hari kerja
sejak diterimanya pengajuan Pelaksanaan Pengadaan Tanah. 53
Atas penyerahan kewenangan tersebut, Kepala Kantor Pertanahan selaku Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah dapat melaksanakan pengadaan tanah paling lambat 2 (dua) hari
kerja sejak diterimanya penugasan, dengan dibantu oleh tim pelaksana dengan susunan tim
paling kurang berunsurkan: 54
a) Pejabat yang membidangi unsuran Pengadaan Tanah di lingkungan Kantor Pertanahan;
b) Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi Pengadaan Tanah;
c) Pejabat satuan kerja perangkat daerah provinsi yang membidangi urusan pertanahan;
d) Camat setempat pada lokasi Pengadaan Tanah; dan
e) Lurah/Kepala Desa atau nama lain pada lokasi Pengadaan Tanah.
Untuk membantu pelaksanaan tugas dari Tim Pelaksana Pengadaan Tanah, Ketua Tim
Pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk Satuan Tugas.
Adapun Tugas dan Fungsi dari Tim Pelaksana Pengadaan Tanah adalah:
a. Penyiapan Pelaksanaan
Penyiapan pelaksanaan dilakukan atas dasar pengajuan instansi yang memerlukan tanah
kepada ketua pelaksana Pengadaan Tanah, dengan pengajuan pelaksanaan dilengkapi
dengan: 55
a) Keputusan Penatapan lokasi;
b) Dokumen perencanaan Pengadaan tanah; dan
c) Data awal Pihak yang berhak dan objek Pengadaan Tanah.
d) Dalam melaksanakan penyiapan pelaksanaan Pengadaan Tanah, Tim melakukan
kegiatan; 56
53 Pasal 50 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
54 Pasal 51 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
55 Pasal 52 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015.
56 Pasal 53 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
18
(a) Membuat agenda rapat pelaksanaan;
(b) Membuat rencana kerja dan jadwal kegiatan, dengan rincian sebagai berikut:
(c) rencana pendanaan pelaksanaan;
(d) rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan;
(e) rencana kebutuhan tenaga pelaksana;
(f) rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksana;
(g) inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat dalam pelaksanaan;
(h) sistem monitoring pelaksanaan.
e) Menyiapkan pembentukan Satuan tugas yang diperlukan dan pembagian tugas;
f) Memperkirakan kendala-kendala teknis yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan;
g) Merumuskan strategi dan solusi terhadap hambatan dan kendala dalam pelaksanaan;
h) Menyiapkan langkah koordinasi ke dalam maupun ke luar di dalam pelaksanaan;
i) Menyiapkan administrasi yang diperlukan;
j) Mengajukan kebutuhan anggaran operasional pelaksanaan Pengadaan Tanah;
k) Menetapkan Penilai; dan
l) Membuat dokumen hasil rapat.
m) Inventarisasi dan indentifikasi
Dengan mempertimbangkan skala, jenis, serta kondisi geografis dan lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum. Ketua Pelaksana pengadaan Tanah dapat
membentuk 1 (satu) atau lebih Satuan Tugas 2 (dua) hari sejak dibentuknya Pelaksana
Pengadaan Tanah, yang membidangi inventarisasi dan identifikasi: 57
Satuan Tugas bertanggungjawab menyelesaikan hasil Hasil inventarisasi dan
identifikasi kepada Ketua Tim Pelaksana paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja58 , dalam
melakukan tugasnya Satuan Tugas melaksanakan kegiatan inventarisasi dan identifikasi: 59
a) data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah. Dalam
melaksanakan tugas melakukan data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah, Satuan Tugas melakukan pengukuran dan pemetaan bidang per
bidang tanah, meliputi:
(a) pengukuran dan pemetaan batas keliling lokasi; dan
57 Pasal 54 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
58 Pasal 58 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
59 Pasal 54 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 .
19
(b) pengukuran dan pemetaan bidang per bidang
b) Data Pihak yang Berhak dan objek Pengadaan Tanah, dalam melaksanakan tugas
pengumpulan data pihak yang berhak dan objek Pengadaan Tanah Satuan Tugas
melakukan kegiatan:
(a) nama, pekerjaan,dan alamat Pihak yang berhak;
(b) nomor Induk Kependudukan atau identitas diri lainnya Pihak yang Berhak;
(c) bukti penguasaan dan/atau pemilikan tanah, bangunan, tanaman, dan/atau benda
yang berkaitan dengan tanah;
(d) letak tanah,luas tanah dan nomor identifikasi bidang;
(e) jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah;
(f) pemilikan dan/atau penguasaan tanah,bangunan,dan/atau benda lain yang berkaitan
dengan tanah;
(g) pembebanan hak atas tanah; dan
(h) ruang atas dan ruang bawah tanah.
Hasil inventarisasi dan identifikasi Satuan Tugas Pengukuran batas keliling lokasi
dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Hasil pengukuran tersebut
berupa peta bidang tanah yang digunakan dalam proses penentuan ganti kerugian dan
pendaftaran hak. 60
Peta Bidang tanah dan daftar normatif diumumkan di kantor kelurahan/desa atau nama
lain, kantor kecamatan, dan lokasi pembangunan dalam waktu paling lama 14 (empat belas)
hari kerja. dengan cara bertahap, parsial atau keseluruhan. 61 Atas pengumuman tersebut,
Pihak yang Berhak atas tanah diberikan peluang untuk mengajukan keberatan atas hasil
inventarisasi dan identifikasi dan atas keberartan tersebut Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
harus melakukan: 62
a) verifikasi dan perbaikan peta bidang tanah dan /atau daftar nominatif paling lambat 14
(empat belas) hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan atas hasil
60 Pasal 56 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
61 Pasal 60 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015.
62 Pasal 61 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum sebagaimana diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015
20
b) Dalam hal terjadi perbedaan perhitungan luas antara hasil identifikasi dengan hasil
verifikasi, dilakukan perbaikan dalam bentuk berita acara perbaikan hasil inventarisasi
dan identifikasi.
b. Pemberian Ganti Kerugian
Menurut Pasal 1 butir 10 UU No.12 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum pengertian ganti kerugian adalah penggantian yang
layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah.
Tahapan ini merupakan Penetapan besarnya nilai ganti kerugian dilakukan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik 63,
Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya Ganti Kerugian bidang per bidang tanah,
meliputi :
a) tanah;
b) ruang atas tanah dan bawah tanah;
c) bangunan;
d) tanaman;
e) benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f) kerugian lain yang dapat dinilai.
Pemberian ganti kerugian dilakukan secara musyawarah oleh pelaksana pengadaan
tanah dengan pihak yang berhak dengan mengundang instansi yang memerlukan tanah,
musyawarah dilakukan secara langsung untuk menentukan bentuk ganti kerugian. Hasil
kesepakatan dalam musyawarah menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang
berhak yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan, namun Dalam hal tidak terjadi
kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat
mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14
(empat belas) hari kerja setelah ditandatangani Berita Acara hasil musyawarah. Pemberian
ganti kerugian diberikan dalam bentuk:
a) uang;
b) tanah pengganti;
c) permukiman kembali;
d) kepemilikan saham; atau
e) bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
63 Pasal 65 Peratutan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum.
21
Pemberian ganti kerugian diberikan oleh Instansi yang memerlukan tanah langsung
kepada pemilik tanah dengan mengetahui kepala panitia pengadaan tanah, selain itu dapat
dititipkan kepada pengadilan negeri pada pada wilayah lokasi pembangunan untuk
kepentingan umum karena keadaan :
a) Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil
musyawarah dan tidak mengajukan keberatan ke pengadilan;
b) Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan
putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap.
c) Pihak yang Berhak tidak diketahui keberadaannya; atau
d) Objek Pengadaan Tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian:
(a) sedang menjadi Objek perkara di pengadilan;
(b) masih dipersengketakan kepemilikannya.
(c) diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau
(d) menjadi jaminan di bank.
c. Pelepasan dan Pemutusan Hubungan Hukum antara Pihak yang Berhak Dengan
Objek Pengadaan Tanah
Acara pelepasan hak atas tanah dapat digunakan untuk memperoleh tanah bagi
pelaksanaan pembangunan baik untuk kepentingan umum maupun untuk kepentingan
swasta. Pencabutan hak atas tanah menurut UUPA adalah pengambilalihan tanah kepunyaan
sesuatu pihak oleh Negara secara paksa, yang mengakibatkan hak atas tanah menjadi hapus,
tanpa yang bersangkutan melakukan sesuatu pelanggaran atau lalai dalam memenuhi sesuatu
kewajiban hukum64.
Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh Pihak yang Berhak atau
kuasanya kepada negara di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat dalam berita acara
pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah, dalam hal ini yang dimaksud kuasa atas pihak yang
berhak atas objek pengadaan tanah adalah:
a) seorang dalam hubungan darah ke atas atau ke bawah sampai derajat kedua atau
suami/istri bagi Pihak yang Berhak berstatus perorangan; atau
64Effendi Perangin, (Hukum Agraria Indonesia), (Jakarta: Rajawali Pers, 1991), Hal. 38
BABIII.
.
.
22
b) seorang yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan anggaran dasar bagi Pihak yang Berhak
berstatus badan hukum.
Saat proses pelepasan hak objek pengadaan tanah, penerima ganti rugi atau kuasanya
wajib:
a) menandatangani surat pernyataan pelepasan/penyerahan hak atas tanah atau
penyerahan tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah;
b) menandatangani berita acara Pelepasan Hak;
c) menyerahkan bukti-bukti penguasaan atau kepemilikan Objek Pengadaan tanah kepada
d) Instansi yang memerlukan tanah melalui Pelaksana Pengadaan Tanah; dan
e) menyerahkan salinan/fotokopi identitas diri atau identitas kuasanya.
Setelah dilakukan pelepasan hak atas objek tanah dari pemilik objek tanah dengan cara
penggantian kerugian atau ganti kerugian dititipkan di pengadilan, maka hubungan hukum
antara Pihak yang Berhak dan tanahnya hapus demi hukum yang dicatat oleh Kepala Kantor
Pertanahan karena jabatannya pada buku tanah dan daftar umum pendaftaran tanah, dan
selanjutnya memberitahukan kepada para pihak terkait
IV. PENUTUP
Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara
memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan,
tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Pengadaan tanah dapat dilakukan
oleh pihak swasta dan pemerintah. Dalam hal pengadaan tanah oleh pihak swasta, maka cara-
cara yang dilakukan adalah melalui jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati
oleh pihak-pihak yang bersangkutan, yang dapat dilakukan secara langsung antara pihak
yang berkepentingan (misalnya: antara pengembang dengan pemegang hak) dengan
pemberian ganti kerugian yang besar atau jenisnya ditentukan dalam musyawarah.
Sedangkan dalam hal pengadaan tanah oleh pemerintah atau pemerintah daerah untuk
pelaksanaan pembangunan demi kepentingan umum dapat dilaksanakan dengan cara
pelepasan atau penyerahan hak atas tanah dan Pemutusan Hubungan Hukum antara Pihak
yang Berhak Dengan Objek Pengadaan Tanah .
Pengadaan tanah untuk pelaksanaan pembangunan demi kepentingan umum dilakukan
melalui musyawarah dengan tujuan memperoleh kesepakatan mengenai pelaksanaan
23
pembangunan di lokasi yang ditentukan, beserta bentuk dan besar ganti kerugian.
Proses musyawarah yang dilakukan oleh panitia pembebasan tanah dan pemegang hak
ditujukan untuk memastikan bahwa pemegang hak memperoleh ganti kerugian yang layak
terhadap tanahnya. Ganti kerugian itu dapat berupa uang, tanah pengganti (ruilslag),
pemukiman kembali (relokasi) atau pembangunan fasilitas umum yang bermanfaat bagi
masyarakat setempat.
Mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah:
a. Perencanaan
b. Persiapan Pelaksanaan Pengadaan Tanah, meliputi:
a) melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;
b) Pendataan awal lokasi rencana;
c) Konsultasi Publik rencana pembangunan;
d) Penetapan Lokasi Pembangunan;dan
e) Pembangunan Penetapan Lokasi Pembangunan;
c. Pelaksanaan Pengadaan Tanah:
a) Pemberian Ganti Kerugian;dan
b) Pelepasan dan Pemutusan Hubungan Hukum antara Pihak yang Berhak Dengan Objek
Pengadaan Tanah.
24
Daftar Pustaka
Peraturan Perundang-Undangan
1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
2. Undang – Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Undang-Undang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Publik.
3. Undang – Undang Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum.
4. Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
5. Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
6. Peraturan Presiden No. 55 Tahun1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
Buku dan Internet
1. Effendi Perangin, (Hukum Agraria Indonesia), (Jakarta: Rajawali Pers, 1991).
2. https://id.wikipedia.org.farahatikahgeografitanah.blogspot.com/p/pengertian-tanah.html
Penulis:
Tim UJDIH BPK Perwakilan Provinsi Papua