PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA

PROYEK PEMBANGUNAN BANK

JATIM KEDIRI

Dosen Pembimbing:

Ir.putu Artama Wiguna, MT, Ph.D

Yusronia Eka Putri, ST. MT

Oleh:

Ali Musa Arrasyid Hasibuan

LATAR BELAKANG

o Pembangunan Bank Jatim Kediri

mengeluarkan biaya sebesar Rp

18.040.134.397,07 dengan luas bangunan

4.582 m², jadi total harga bangunan per m²

adalah sebesar 3.937.174,68 Rp/m². Untuk

mendapatkan alternatif perencanaan yang

paling optimum untuk pembangunan

gedung berikutnya

Rekayasa nilai (value

engineering) Pengertian

◦ Pendekatan kreatif dan sistematis dengan

tujuan mengganti, mengurangi atau

menghilangkan biaya-biaya yang tidak

diperlukan

◦ Teknik Manajemen yang berusaha untuk

mencapai keseimbangan fungsional terbaik

antara biaya, keandalan dan kinerja suatu

sistem

VALUE ENGINEERING JOB

PLANValue Engineering Job Plan

a. Tahap Informasi

b. Tahap Kreatif

c. Tahap Analisa Keuntungan dan

Kerugian

d. Tahap Perencanaan/ Pengembangan

e. Tahap Rekomendasi

FLOW CHART PENELITIAN

Latar Belakanng

Rumusan Masalah

1Item pekerjaan apa saja yang memungkinkan

untuk dilakukan value engineering pada desain

perencana

2Alternatif apa saja yang dapat dipilih sebagai

pengganti pada desain awal

3Berapa besar penghematan yang dapat diperoleh

Studi Pustaka

Rencana Kerja Value Engineering

Tahap Informasi

1Breakdown Cost Model

2Grafik Pareto

3Analisa Fungsi

Tahap Kreatif

Pengumpulan ide-ide kreatif yang paling

sesuai minimal 3 buah ide

Pengumpulan Data

RAB

Gambar Desain

HSPK

Tahap Analisa/ Evaluasi

Analisa Keuntungan dan Kerugian

Tahap Perencanaan/Pengembangan

1Analisa Life Cycle Cost

2Analisa Pemilihan Alternatif

dengan Metode AHP

Tahap Rekomendasi

Memberikan rekomendasi

terhadap alternatif terpilih

Kesimpulan dan Saran

TAHAP iNFORMASI

Identifikasi Biaya Tinggi

◦ Break Down Cost Analisa

◦ Analisa Diagram Pareto

Identifikasi Biaya Tidak Diperlukan

◦ Analisa Fungsi

IDENTIFIKASI BIAYA TINGGI(BREAK DOWN COST ANALISA)

NO URAIAN PEKERJAAN HARGA %

HARGAKOMULATIF HARGA

1 PEKERJAAN BETON Rp 6,313,546,979.58 38.50% Rp 6,313,546,979.58

2 PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL Rp 2,132,144,752.12 13.00% Rp 8,445,691,731.70 3 PEKERJAAN DINDING Rp 1,891,743,047.85 11.53% Rp 10,337,434,779.55 4 PEKERJAAN LANTAI Rp 1,844,224,530.59 11.25% Rp 12,181,659,310.14 5 PEKERJAAN PONDASI Rp 1,139,450,714.93 6.95% Rp 13,321,110,025.07

6PEKERJAAN KANOPI, RAILING DAN PLAFOND Rp 896,118,577.82 5.46% Rp 14,217,228,602.89

7 PEKERJAAN KEAMANAN Rp 885,769,189.19 5.40% Rp 15,102,997,792.08

8 PEKERJAAN FINISHING Rp 752,910,220.36 4.59% Rp 15,855,908,012.44

9 PEKERJAAN SANITASI Rp 302,660,105.16 1.85% Rp 16,158,568,117.60

10 PEKERJAAN KUSEN Rp 128,058,593.33 0.78% Rp 16,286,626,710.93 11 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 64,317,139.43 0.39% Rp 16,350,943,850.36

12 PEKERJAAN LAIN-LAIN Rp 49,178,328.80 0.30% Rp 16,400,122,179.16

TOTAL Rp 16,400,122,179.16 100.00%

Identifikasi Biaya Tinggi

(Analisa Diagram Pareto)

DC

DP

Persamaan kurva Pareto :y = -14.80x6 + 53.04x5 - 74.69x4 + 52.52x3 - 20.23x2 + 5.175x + 0.003

Jika x=20% ; maka y= 54,44% ; Jika y=80% ; maka x= 43,43%

∆P = 43,43% - 20% = 23,43% ; ∆C =80% - 54,55% = 25,45%

20% + ∆P = 20% + 23,43% = 43,43%.

Identifikasi biayaYANG TIDAK

DIPERLUKAN (ANALISA

FUNGSI)

o Mengidentifikasi item kerja berbiaya takdiperlukan berdasarkan pengklasifikasianfungsi

oFungsi Primer

oFungsi Sekunder

o Setelah diklasifikasikan, dicari perbandinganCost dengan Worth

o Perbandingan Cost dengan Worth yang > 2 berpotensi dilakukan rekayasa nilai

Identifikasi biayaYANG TIDAK

DIPERLUKAN (ANALISA

FUNGSI)

Contoh Analisa Fungsi

Analisa FungsiProyek Gedung Bank JATIM KediriLokasi Kota KediriItem Pekerjaan Pekerjaan LantaiFungsi Menutup lantai

No KomponenFungsi

Cost WothKK KB

Jenis (B/S)

1 Paving blok Menutup Lantai B Rp 132,603,583.95 Rp 132,603,583.95 2 Floor hardener Mengeraskan Lantai S Rp 215,228,057.27 Rp -3 Keramik Menutup Lantai B Rp 51,180,810.96 Rp 51,180,810.96

4 Ampyangan Menutup Lantai B Rp 381,111.48 Rp 381,111.48

5 kanstin berem Menyusun Jalan S Rp 98,890,350.00 Rp -6 Beton plat lantai Menyangga Alas S Rp 1,345,940,616.92 Rp -

Total Rp 1,844,224,530.59 Rp 184,165,506.39 Cost/Worth 10.0140

Identifikasi biayaYANG TIDAK

DIPERLUKAN (ANALISA

FUNGSI)

Dari hasil analisa cost/worth pada masing-

masing pekerjaan diambil pekerjaan

dengan nilai c/w > 2, yaitu:

◦ Pekerjaan Dinding

◦ Pekerjaan Lantai

TAHAP KREATIF

Mencari alternatif desain sebanyak

mungkin dengan teknik Brainstorming

Alternatif terpilih akan dievaluasi pada

tahap analisa

TAHAP KREATIF

Pengumpulan Alternatif

Item : Pekerjaan Dinding

Fungsi Dinding Partisi

AA0 Partisi Gypsum

AA1 Partisi Fiber Board

AA2 Partisi Triplek

AA3 Partisi Kalsiboard

AA4 Partisi Yumen Board

Fungsi Dinding Pasangan

AB0 Pasangan batu bata, benangan, dan acian biasa

AB1 Pasangan batu bata, benangan, dan acian mortar

AB2 Pasangan batako, benangan, dan acian biasa

AB3 Pasangan batako, benangan, dan acian mortar

Fungsi Dinding Penutup

AC0 Keramik dan Granit

AC1 Keramik

AC2 Granit

Pengumpulan Alternatif

Item

:Pekerjaan Lantai

Fungsi

:Penutup Lanati

No

. Alternatif

B0Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,

kanstin berem dan keramik

B1Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,

kanstin berem dan marmer

B2Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,

kanstin berem dan granit

B3Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,

kanstin berem dan tegel

B4Plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan

acian

TAHAP ANALISA keuntungan

dan kerugian Langkah-langkahnya

◦ Membuat Pembobotan kriteria

◦ Mencatat keuntungan dan kerugian masing-

masing alternatif

◦ Memberi bobot nilai dan rangking

Tahap Perencanaan/

Pengembangan Alternatif yang telah terpilih

dikembangkan dengan menggunakan:

◦ Analisa Life Cycle Cost, alternatif terpilih

dianalisa pengaruhnya terhadap biaya daur

hidup proyek

◦ Analisa Pemilihan Alternatif, alternatif terpilih

dianalisa dengan membandingkan tingkat

kepentingan antar alternatif

Tahap Perencanaan/

Pengembangan

ANALISA LIFE CYCLE COST

Terdiridari:◦ Initial Cost yaitu Total biaya konstruksi mulai dari

biaya pembangunan dan biaya akibat redesain

◦ Replacement Cost, yaitu biaya penggantian yang diperoleh jika adanya perubahan desain pada masaekonomis bangunan

◦ Salvage Cost yaitu nilai sisa yang diperoleh padaakhir masa ekonomis bangunan

◦ Operating Cost yaitu biaya pengoperasianbangunan

◦ Maintenance Cost yaitu biaya perawatanbangunan dalam masa ekonomisnya

Tahap Perencanaan/ Pengembangan

ANALISA LIFE CYCLE COSTTAHAP ANALISA

Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost)

Proyek : Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri

Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun

Item : Pekerjaan Dinding Bagian Partisi Bunga : 7%

No. Present Value Original AA1 AA2 AA3 AA4

Init

ial

Cost 1 Biaya Konstruksi Rp 274,461,745.42 Rp 191,801,031.22 Rp 139,234,457.63 Rp 140,449,463.93 Rp 242,835,544.04

2 Biaya Redesain Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00

3 Total Initial Cost (IC) (1+2) Rp 277,674,245.42 Rp 195,013,531.22 Rp 142,446,957.63 Rp 143,661,963.93 Rp 246,048,044.04

Sal

vag

e

Cost

4

Seluruh material direncanakan

tidak memberikan nilai sisa pada

akhir proyek

0 0 0 0 0

Op

erat

i

on

Cost

5Tidak ada biaya operasional pada

seluruh alternatif0 0 0 0 0

Maintenanc

e Cost

6

Penggantian di tahun ke-3 ,6 ,9

dan 12Rp - Rp - Rp 333,377,372.84 Rp - Rp -

7 Penggantian di tahun ke-5 dan 10 Rp 324,345,870.45 Rp 226,661,359.77 Rp - Rp 165,976,513.64 Rp -

8 Penggantian di tahun ke-7 dan 14 Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 234,595,738.56

Total Cost 9

Total Cost Present Value

(3+6+7+8)Rp 602,020,115.87 Rp 421,674,890.99 Rp 475,824,330.47 Rp 309,638,477.57 Rp 480,643,782.59

Tahap Perencanaan/ Pengembangan

ANALISA LIFE CYCLE COST

TAHAP ANALISA

Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost)

Proyek : Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri

Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun

Item : Pekerjaan Lantai Bunga : 7%

No. Present Value Original BA1 BA2 BA3 BA4

Init

ial

Cost 1 Biaya Konstruksi Rp 1,844,224,530.59 Rp 1,412,039,698.27 Rp 1,279,958,760.68 Rp 1,405,179,349.73 Rp 1,087,372,909.99

2 Biaya Redesain Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00

3 Total Initial Cost (IC) (1+2) Rp 1,847,437,030.59 Rp 1,415,252,198.27 Rp 1,283,171,260.68 Rp 1,408,391,849.73 Rp 1,090,585,409.99

Sal

vag

e

Cost

4Seluruh material direncanakan tidak

memberikan nilai sisa pada akhir proyek0 0 0 0 0

Op

erat

io

n C

ost

5Tidak ada biaya operasional pada seluruh

alternatif0 0 0 0 0

Maintenanc

e Cost

6 Penggantian di tahun ke-5 dan 10 Rp - Rp 210,377,129.26 Rp - Rp 202,269,894.81 Rp -

7 Penggantian di tahun ke-7 dan 14 Rp 49,444,162.70 Rp - Rp 44,381,532.85 Rp - Rp -

8 Perawatan Pertahun (15%*IC) Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 7,942,455.80

Total Cost 9 Total Cost Present Value (3+6+7+8) Rp 1,896,881,193.28 Rp 1,625,629,327.52 Rp 1,327,552,793.53 Rp 1,610,661,744.55 Rp 1,098,527,865.79

ANALISA PEMILIHAN

ALTERNATIF Pada analisa ini Digunakan metode AHP

Metode AHP digunakan dalam proses

pengambilan keputusan bersifat multi-

kriteria

ANALISA PEMILIHAN

ALTERNATIF

Tabel Perbandingan Kriteria

Tujuan

Kriteria

Biaya Estetika Pelaksanaan PerawatanWaktu

PelaksanaanKekuatan

Biaya 1.0000 0.5000 2.0000 3.0000 1.0000 3.0000

Estetika 2.0000 1.0000 3.0000 2.0000 0.5000 2.0000

Pelaksanaan 0.5000 0.3333 1.0000 3.0000 0.5000 0.5000

Perawatan 0.3333 0.5000 0.3333 1.0000 2.0000 0.3333

Waktu

Pelaksanaan1.0000 2.0000 2.0000 0.5000 1.0000 3.0000

Kekuatan 0.3333 0.5000 2.0000 3.0000 0.3333 1.0000

Jumlah 5.1667 4.8333 10.3333 12.5000 5.3333 9.8333

ANALISA PEMILIHAN

ALTERNATIF

Tabel Normalisasi kriteria

Tujuan

Kriteria Jumlah

bobotBiaya Estetika

Pelaksanaa

nPerawatan

Waktu

Pelaksanaa

n

Kekuatan

Biaya 0.1935 0.1034 0.1935 0.2400 0.1875 0.3051 1.2231 0.2039

Estetika 0.3871 0.2069 0.2903 0.1600 0.0938 0.2034 1.3415 0.2236

Pelaksan

aan0.0968 0.0690 0.0968 0.2400 0.0938 0.0508 0.6471 0.1079

Perawata

n0.0645 0.1034 0.0323 0.0800 0.3750 0.0339 0.6891 0.1149

Waktu

Pelaksan

aan

0.1935 0.4138 0.1935 0.0400 0.1875 0.3051 1.3335 0.2222

Kekuatan 0.0645 0.1034 0.1935 0.2400 0.0625 0.1017 0.7657 0.1276

Jumlah 6.0000 1.0000

ANALISA PEMILIHAN

ALTERNATIF

Tabel Sintesa Penilaian Dinding Partisi

TujuanBobot

Alternatif

Kri

teri

a

sintesa AA0 AA1 AA2 AA3 AA4

Biaya 0.2039 0.0161876 0.0497813 0.0279954 0.081895263 0.027995361

Estetika 0.2236 0.0353031 0.0665412 0.0198873 0.066541208 0.035303113

Pelaksanaan 0.1079 0.0234381 0.0087379 0.0389459 0.023438098 0.013291889

Perawatan 0.1149 0.0174958 0.0436056 0.0091068 0.027149449 0.017495797

Waktu

Pelaksanaan0.2222 0.0441317 0.0298444 0.0864642 0.04413166 0.01767383

Kekuatan 0.1276 0.0192105 0.0192105 0.0095003 0.029740924 0.049955711

jumlah 1.0000 0.1558 0.2177 0.1919 0.2729 0.1617

TujuanBobot

Alternatif

Kri

teri

a

sintesa AB0 AB1 AB2 AB3

Biaya 0.2039 0.0195639 0.032835 0.0949596 0.056496461

Estetika 0.2236 0.0372627 0.0745253 0.0372627 0.074525319

Pelaksanaan 0.1079 0.0179753 0.0359506 0.0179753 0.035950631

Perawatan 0.1149 0.0157706 0.0367618 0.0219701 0.04035098

Waktu

Pelaksanaan0.2222 0.0213289 0.0615933 0.0357972 0.103526391

Kekuatan 0.1276 0.018012 0.018012 0.0335698 0.058024096

jumlah 1.0000 0.1299 0.2597 0.2415 0.3689

Tabel Sintesa Penilaian Dinding Pasangan

ANALISA PEMILIHAN

ALTERNATIFTujuan

BobotAlternatif

Kri

teri

a

sintesa AC0 AC1 AC2

Biaya 0.2039 0.06060 0.03339 0.10987

Estetika 0.2236 0.08943 0.04472 0.08943

Pelaksanaan 0.1079 0.03595 0.03595 0.03595

Perawatan 0.1149 0.04594 0.04594 0.02297

Waktu

Pelaksanaan0.2222 0.08890 0.08890 0.04445

Kekuatan 0.1276 0.03794 0.02090 0.06878

jumlah 1.0000 0.3588 0.2698 0.3715

TujuanBobot

Alternatif

Kri

teri

a

sintesa B0 B1 B2 B3 B4

Biaya 0.2039 0.01619 0.02800 0.04978 0.02800 0.08190

Estetika 0.2236 0.04193 0.09300 0.05070 0.02572 0.01222

Pelaksanaan 0.1079 0.01336 0.01336 0.01336 0.02529 0.04248

Perawatan 0.1149 0.02632 0.01832 0.03930 0.02069 0.01023

Waktu

Pelaksanaan0.2222 0.03886 0.02171 0.02171 0.06049 0.07949

Kekuatan 0.1276 0.02283 0.05950 0.02283 0.01553 0.00692

jumlah 1.0000 0.1595 0.2339 0.1977 0.1757 0.2332

Tabel Sintesa Penilaian Dinding Penutup

Tabel Sintesa Penilaian Lantai

TAHAP REKOMENDASI

Hasil dari analisa-analisaditahap sebelumnya dilaporkandalam bentuk rekomendasiHasil rekomendasi adalah

berupa alternatif desain yang telah dilakukan penerapanrekayasa nilai sehinggadidapatkan alternatif desainterbaik

Hasil Rekomendasi Pekerjaan

Dinding

Hasil Rekomendasi Pekerjaan Lantai

KESIMPULAN

Pekerjaan dinding bagian partisi Alt.AA3:Partisi Kalsiboard.

Penghematan dari pekerjaan dinding bagian partisi Alt.AA3 adalah

sebesar Rp 134.012.281,49

Pekerjaan dinding bagian pasangan batu Alt.AB3: Pasangan

batako, benangan dan acian mortar. Penghematan dari pekerjaan

dinding bagian pasangan batu Alt.AB3 adalah sebesar Rp

423.186.571,29

Pekerjaan dinding bagian penutup Alt.AC2: Granit dinding;.

Penghematan dari pekerjaan dinding bagian penutup Alt.AC2 adalah

sebesar Rp 167.185.299,29

Pekerjaan lantai Alt.B1: Paving block, floor hardener, beton plat

lantai, ampyangan, kastin dan marmer. Penghematan dari pekerjaan

lantai Alt.B1 adalah sebesar Rp 432.184.832

Total penghematan yangdidapat adalah sebesar Rp 1.156.568.984,39