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woblRechtsprechung/MRG 3232008, Heft 11

November

Zitiervorschlag: wobl 2008, Seite/Nummer Rechtsprechung

MRG113.

Ersatzansprüche zwischen Vor- und Nachmieter

DOI 10.1007/s00719-008-0975-x

§ 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG; § 27 MRG:Bei Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen in ei-

ner Baulichkeit, die von einer Bauvereinigung im eigenenNamen errichtet worden ist oder auf die die Vorausset-zungen des § 20a WGG zutreffen, ist im Verhältnis zwi-schen Vor- und Nachmieter nach § 20 Abs 1 Z 1 lit bWGG § 27 MRG anwendbar. Der Ersatzanspruch ist da-bei nicht auf jene Aufwendungen beschränkt, die derVermieter einem ausscheidenden Mieter nach § 10 MRGzu ersetzen hätte. Dafür, dass dies im Verhältnis zur „Pa-rallelbestimmung“ des § 20 Abs 5 WGG anders ist undaus dieser Bestimmung im Anwendungsbereich des WGGein engeres Verständnis des § 27 Abs 1 Z 1 MRG abzulei-ten sein sollte, findet sich im Gesetz keinerlei Anhalts-punkt.OGH 28. 8. 2007, 5 Ob 99/07f (LG Wiener Neustadt 17 R 27/06a; BG Baden8 Msch 1/04g)

Die ASt ist aufgrund eines mit der GemeinnützigenBau- und Wohnungsgenossenschaft „W-S“ eingetrageneGenossenschaft mit beschränkter Haftung abgeschlosse-nen Nutzungsvertrags seit 1. 4. 2003 berechtigt, den Ver-tragsgegenstand X zu Wohnzwecken zu verwenden. DieAG ist die „Vormieterin“ des Bestandobjekts. Die AStbezahlte der AG eine Ablöse von EUR 12.717,–. Die AStbegehrte von der AG gestützt auf § 27 Abs 1 Z 1 MRG dieRückzahlung eines Teils der Ablöse in der Höhe vonEUR 9.081,– sA. Das ErstG stellte fest, dass der von derASt geleisteten Zahlung von EUR 12.717,– eine gleich-wertige Gegenleistung in jedenfalls dieser Höhe gegen-über gestanden habe (. . .). Es erachtete dabei ua den vonder AG ihrer Vormieterin abgelösten Einbau einer (zu-sätzlichen) Gasetagenzentralheizung als ersatzfähige In-vestition.

Das RekursG gab dem Rekurs der ASt nicht Folge. (. . .)Entgegen dem – den OGH nicht bindenden – Aus-

spruch des RekursG ist der Revisionsrekurs der ASt un-zulässig; (. . .)

1.1. Für die Überlassung des Gebrauchs einer Woh-nung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel einesMiet- oder sonstigen Nutzungsvertrags in einer Baulich-keit, die von einer Bauvereinigung im eigenen Namen er-richtet worden ist oder auf die die Voraussetzungen des§ 20a WGG zutreffen, gilt, wenn die Miet- oder sonstigenNutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum(Baurecht) einer Bauvereinigung stehen, gemäß § 20Abs 1 Z 1 lit a WGG ua § 10 MRG nicht. Vielmehr regelt§ 20 Abs 5 WGG, unter welchen Voraussetzungen derMieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer Woh-nung, der in den letzten zwanzig Jahren vor Beendigungdes Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses in derzum Gebrauch überlassenen Wohnung Aufwendungenzur wesentlichen Verbesserung (§ 9 MRG) gemacht hat,die über seine Miet- oder sonstige Nutzungsdauer hinauswirksam und von Nutzen sind, bei Beendigung des Miet-oder sonstigen Nutzungsverhältnisses Anspruch auf Er-satz der Aufwendungen hat. Das RekursG hat zutreffenddargestellt, dass sich § 20 Abs 5 WGG – wie auch § 10MRG – auf das Verhältnis zwischen ausscheidendem

Mieter und Bauvereinigung bzw Vermieter bezieht. Dievom RekursG und der ASt aufgezeigten Regelungsunter-schiede zwischen § 20 Abs 5 WGG und § 10 MRG sindhier deshalb nicht relevant, weil vorliegend gerade nichtdas Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Bauvereini-gung bzw Vermieter zu klären, sondern jenes zwischenVor- und Nachmieter zu beurteilen ist.

1.2. Betreffend das hier maßgebliche Rechtsverhältniszwischen Vor- und Nachmieter folgt gemäß der aus-drücklichen Anordnung des § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG dieAnwendbarkeit des § 27 MRG, auf welche Bestimmungdie ASt ihr Begehren auch stützte. Es entspricht dabeibereits vorliegender Judikatur des OGH, dass § 27 Abs 1Z 1 MRG den Ersatzanspruch des Vormieters gegen denneuen Mieter für Investitionen nicht auf jene Aufwen-dungen beschränkt, die der Vermieter einem ausschei-denden Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hätte (1 Ob543/88 = JBl 1988, 583 = MietSlg 40.400/15; 5 Ob 287/06a). Dafür, dass dies im Verhältnis zur „Parallelbestim-mung“ des § 20 Abs 5 WGG anders und aus dieser im An-wendungsbereich des WGG ein engeres Verständnis des§ 27 Abs 1 Z 1 MRG abzuleiten sein sollte, findet sich imGesetz keinerlei Anhaltspunkt und die ASt vermag dafürauch keine substanziellen Argumente vorzutragen.

2. Nach der zu § 27 MRG entwickelten Judikatur istder Vormieter dann berechtigt, vom Nachmieter eine Ab-lösezahlung zu fordern und die geleistete Zahlung zu be-halten, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermö-genswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Woh-nung eingebracht hat, auf seine Kosten einbringen ließoder von einem Dritten (vgl RIS-Justiz RS0069845) ent-geltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteilübernommen hat (8 Ob 645/92; 5 Ob 287/06a). Überlässtder Vormieter solche Investitionen seinem Nachfolger,dann erbringt er eine Leistung, für die er eine entspre-chende Ablöse als Gegenleistung verlangen kann (1 Ob606/93 = MietSlg 45.332). Die Schätzung vom Vormieterüberlassener Investitionen beziehungsweise Einrich-tungsgegenstände zwecks Beurteilung der Zulässigkeitvon Ablösevereinbarungen hat objektiv-abstrakt zu er-folgen. Maßgeblich ist allein deren Zeitwert (RIS-JustizRS0106640). Es kommt nicht auf die besonderen Verhält-nisse des neuen Mieters an und nicht darauf, für welche(wirtschaftlichen) Zwecke er den Bestandgegenstand ge-mietet hat (RIS-Justiz RS0010091 [T1]). Von diesenGrundsätzen ist das RekursG nicht abgewichen. (. . .)

114.Passivlegitimation bei Rückforderung verbotenerAblösen

DOI 10.1007/s00719-008-1088-2

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG:Wenn an einer rechtsgrundlosen Vermögensverschie-

bung mehrere Personen beteiligt sind, hat die bereiche-rungsrechtliche Rückabwicklung grundsätzlich zwischenjenen Personen zu erfolgen, die nach dem angenommenenSchuldverhältnis bzw Zweck der Vermögensverschie-bung Leistender und Leistungsempfänger sein sollten.

Tritt der Vermieter nicht als offener Stellvertreter desVormieters auf, sondern weist nur darauf hin, dass diebei Mietvertragsabschluss geforderte Zahlung die vonihm selbst dem Vormieter geleistete Ablöse decken soll,ist er, nicht der Vormieter, Kondiktionsschulder und für

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wobl324 Rechtsprechung/MRG 2008, Heft 11

November

die Rückforderung nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG passivlegiti-miert.OGH 18. 9. 2007, 5 Ob 195/07y (LGZ Wien 39 R 47/07m, BG Floridsdorf25 Msch 15/03v)

Das ErstG hat mit seinem Endsachbeschluss das auf§ 27 Abs 1 Z 1 MRG gestützte Begehren der ASt, die AGzur Zahlung von 18.168,21 Euro zu verpflichten, abge-wiesen. Es legte seiner Entscheidung – soweit noch we-sentlich – folgende Feststellungen zugrunde:

Erich F war vor der ASt Mieter der Wohnung Nr 17im Haus 1210 Wien, (. . .). Dessen Mietverhältnis endetedurch einvernehmliche Auflösung Ende Mai 1996. DerHausverwalter Robert S hatte der AG Ende März 1996,als klar wurde, dass Erich F seinen Mietvertrag beendenwolle, erzählt, dass die AG an Erich F eine Ablöse von320.000 Schilling für zurückgelassenes Inventar und In-vestitionen zahlen müsse.(. . .) Tatsächlich erhielt Erich Fnur 260.000 Schilling. Die Zahlung erfolgte bar am 23. 5.1996. Erich F hatte seinerseits bei Anmietung der Woh-nung im Dezember 1990 mit seinem Vormieter Karl Beine Ablösevereinbarung getroffen, wonach er diesem fürMöbel und Investitionen 350.000 Schilling bezahlte. Alsabzulösende Investitionen waren jene Inventargegen-stände vereinbart, für die später die AG an Erich F dieAblöse bezahlte. Die ASt mietete von der AG mit unbe-fristetem Mietvertrag vom 18. 10. 1996 die 56 m2 großeWohnung (. . .). Der Mietvertrag zwischen den Parteienwar über Songül K, eine Bekannte der ASt und damaligeAngestellte des seinerzeitigen Hausverwalters, zustandegekommen. Songül K teilte der ASt mit, dass sie für dieWohnung eine Ablöse von 250.000 Schilling zu leistenhabe, die die dem Vormieter bezahlte Ablöse abdeckensolle. Die ASt ging davon aus, dass der Vormieter fürEinrichtungsgegenstände und Investitionen von der AGetwas zu bekommen oder bereits bezahlt erhalten habe.Die ASt unterschrieb den vom Hausverwalter vorbereite-ten Mietvertrag und übergab Songül die 250.000 Schil-ling, die diese an den Hausverwalter weitergab, der denBetrag auf eines der Konten der AG gutschrieb. Bei derZahlung ging die ASt davon aus, dass Songül K undRobert S die Zahlung jedenfalls nicht selbst behalten,sondern an die AG weiterleiten würden. Sie wollte, dassdie Hauseigentümerin das Geld bekommt, weil siemeinte, dass sie nur so die Wohnung bekomme. Sie zahltediese hohe Ablöse auch deshalb, weil die Wohnung voll-ständig eingerichtet war. Es war ihr egal, ob und allen-falls wie viel von der Zahlung an Erich F weitergeleitetwürde oder ob dieser bereits etwas erhalten hatte.

Rechtlich verneinte das ErstG die Passivlegitimationder AG, weil die Zahlung bei dieser eine bloße Durch-laufpost dargestellt habe. (. . .)

Das RekursG gab dem von der ASt erhobenen RekursFolge und verpflichtete die AG zur Zahlung von18.168,21 Euro. (. . .)

Der Revisionsrekurs der AG ist entgegen dem – denOGH nicht bindenden – Ausspruch des RekursG nichtzulässig.

Die Entscheidung kann sich folgend auf die Aus-führung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 71Abs 3 AußStrG):

1. Die AG wirft dem RekursG vor, nunmehr von seinerim ersten Rechtsgang zur fraglichen Passivlegitimationgeäußerten Rechtsansicht abgegangen zu sein. Dies ist je-doch – selbst gegebenenfalls – ohne Bedeutung, wenn derOGH die erste Ansicht des Gerichts zweiter Instanz alsunrichtig, die zweite jedoch als richtig erachtet (RIS-Justiz RS0042181).

2. Die AG begehrt für den Fall, dass der OGH dieRechtsansicht des RekursGs teile, näher bezeichneteFeststellungen, die darauf hinauslaufen, dass der ASt be-

kannt gewesen sei, die Ablösezahlung sei für den Vormie-ter bestimmt gewesen und die AG habe diese „stellvertre-tend“ für diesen in Empfang genommen.

Wie die ASt die Ablösezahlung einschätzte und derZahlungsvorgang abgelaufen ist, hat das ErstG festge-stellt. Soweit die AG davon abweichende Feststellungen(allenfalls) in Richtung einer offengelegten Stellvertre-tung wünscht, bekämpft sie – im Revisionsrekursver-fahren unzulässig (9 Ob 126/06d [bereits zu § 66 Abs 1AußStrG]) – die Tat- und Beweisfrage.

3. Zur hier fraglichen Passivlegitimation für auf § 27MRG (§ 17 MG) gestützte Rückforderungsansprücheliegt bereits umfangreiche Judikatur vor (RIS-JustizRS0069711; RS0067479; RS0070133; RS0069769;RS0019741; RS0019690; RS0118133; RS0070119;RS0069758; vgl ferner RS0033737). Gerade in der vomRekursG angesprochenen E 5 Ob 224/01d (= immolex2002/54, 110 = MietSlg 53.383/32) hat der erk Senat aus-gesprochen, dass, wenn an einer rechtsgrundlosen Ver-mögensverschiebung mehrere Personen beteiligt sind, diebereicherungsrechtliche Rückabwicklung grundsätzlichzwischen jenen Personen zu erfolgen habe, die nach demangenommenen Schuldverhältnis bzw Zweck der Vermö-gensverschiebung Leistender und Leistungsempfängersein sollten. Die Sachlegitimation für den Rückforde-rungsanspruch ergebe sich aus einer idS „rechtlichen“Zuordnung des Vermögens vor und nach der Verschie-bung. Es hätten die Regeln des StellvertretungsrechtsAnwendung zu finden, demzufolge eine mangelnde odernicht offengelegte Vertretungsmacht allein den Empfän-ger des Vermögens zum Kondiktionsschuldner mache,andererseits aber der nicht auf Rückzahlung in Anspruchgenommen werden könne, für den das empfangene Ver-mögen nur eine „Durchlaufpost“ darstelle.

Diese Grundsätze hat das RekursG auf den vorliegen-den Sachverhalt nicht unvertretbar angewandt: Die zwi-schen dem Vormieter und der AG getroffene Ablösever-einbarung war längst abgewickelt, als es zum Abschlussdes Mietvertrags zwischen den Parteien kam. Die AG istnicht als offene Stellvertreterin des Vormieters aufgetre-ten. Die Zahlung der ASt ist an die (Vertreter der) AG er-folgt und auf deren Konto gutgebracht worden. EineWeiterleitung des von der ASt bezahlten Betrags an de-ren Vormieter hat nicht stattgefunden, sondern er ist imVermögen der AG verblieben. Die Zahlung der ASt hatdas Vermögen der AG gemehrt, in dem es den Abgangdurch die – selbstständig vereinbarte – Zahlung der AGan den Vormieter teilweise ausgeglichen hat.

Die Bejahung der Leistungsbeziehung zwischen denParteien stellt unter diesen Umständen kein Abweichenvon einschlägigen Judikaturgrundsätzen und keine auf-zugreifende Fehlbeurteilung des vorliegenden Einzelfallsdar. (. . .)

115.Finanzierungsbeitrag – Rückforderung außerhalbdes MRG nur bei Sittenwidrigkeit; Bindungswir-kung eines Zahlungsbefehls

DOI 10.1007/s00719-007-0951-x

§ 879, § 1120, § 1435 ABGB; § 27 MRG; § 411 ZPO:1. Die mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung

über die Zahlung eines Finanzierungsbeitrags kann nichtals eine Nebenabrede des Mietvertrages qualifiziert wer-den, in die von Gesetzes wegen der Käufer des Miet-objekts eintritt. Ein Bereicherungsanspruch steht aus-schließlich demjenigen gegenüber zu, dem die – hier be-hauptete – rechtsgrundlose Leistung tatsächlich wirt-