Public/Private Partnerships:Examples and Opportunities

What’s “New” and What’s “Not”

OLD: P3s have been used to accomplish Project Finance for decades

NEW: More recently the use of P3s has expanded to include more types of Public Projects 

P3 Working Definition

•Public & Private Entities• Formal Agreement

• Sharing Risks and Rewards

•A Public Works or Mixed Use Project (or both)

1

2

3

Build

Finance

Design

Operate

Maintain

Types of P3 

Structures

Good Reasons to Consider a P3

• Fast‐track design (save time)

• Fix costs for construction and/or operation

• Access more capital

• Access  “Experts”

• Lower operating / maintenance costs

Bad Reasons to Pursue a P3 

• It sounds like a cool concept

•We believe the Promoter’s projections (without investigation)

• It is politically expedient to turn the problem over to someone else

4

5

6

If the Public Entity can’t 

clearly articulate WHY it is 

pursuing a P3 . . . The P3 is almost certain to fail

Negotiating Public – Private Partnerships

• Negotiation and documentation is critical

• Written agreement seldom a true joint‐venture “partnership”

• Each side should contribute, share risks and benefits

• Public partner needs to keep its ultimate objective in mind throughout negotiation

Negotiating Public – Private Partnerships

• Public partner must keep ultimate objective in mind

• Private partner will need to make a profit

• Prepackaged P3s probably aren’t the best deal

• Exit strategy

• Public partner should have its own legal and financial consultants

• Public partner should be willing to walk away

9

7

8

9

When P3s Go Wrong• I‐69 Indiana: Rebuild 21 miles of highway and maintain it for 35 years• Design‐Build‐Finance‐Maintain‐Operate project 2 years late and $140 million over budget

• Private partner fails and project is taken over by the state

• Chicago Parking Meters: 75 year lease of City’s parking meters in exchange for upfront payment of $1.16 billion• Before the lease, the City took in $23.8 million in annual parking meter revenue

• Private partner more than doubled parking rates and now brings in more than $130 million annually

• City has to pay private partner for unavailable spaces ($17.3 million in 2017)

• City may have received $2 ‐ $4 billion more in revenue by continuing to operate the system itself

When P3s Work, They Solve the Funding “Gap”

$0$2,000,000$4,000,000$6,000,000$8,000,000

$10,000,000

Desired Cost ofProject

"Traditional"Funding Sources

The Funding "Gap"

$10,000,000.00 $7,000,000.00 

$3,000,000.00 

Capital Project “Funding Gap”

How to solve the Funding Gap

Solution #1 Solution #2

Use someone else’s money

Use more of your money (but make it more attractive to do so)

10

11

12

Solution #1 – Other People’s Money

•Tax Credits•Governmental Contribution•TIF•Special Taxing District•Other incentives

13

P3s Can Work

Enterprise Center Renovations

St. Louis, Missouri

P3s Can WorkSt. Louis Community Ice CenterMaryland Heights, Missouri

• City financial contribution and ownership• Legacy Ice Foundation contribution and management

• St. Louis County Port Authority contribution

• CID• Tax‐Exempt Bonds

• State Tax Credits• Leases to St. Louis Blues, Mercy Healthcare, and Lindenwood University

15

13

14

15

Tax Increment Financing (TIF) 

Objective: Redirect future increase in property taxes/economic activity (the “Increment”) to finance certain project costs

Taxing districts continue to receive base level of taxes produced by project area before project completion

Once Redevelopment Costs are paid, tax revenues go to local taxing districts

P3s Can WorkSt. Louis, MissouriCity Foundry• TIF

• CID/TDD

• Tax Abatement

• Brownfield Tax Credits

• State/Federal Historic Tax Credits

• Opportunity Zone

P3s Can WorkSt. Charles, MissouriUniversity Commons

• TIF

• CID

• New Markets Tax Credit

• Participation from Lindenwood University

• U.S. Postal Service Lease

• County/City participation in West Clay Avenue extension

16

17

18

Special Taxing Districts

• Generate operating revenues (e.g., Parking Garage) • Impose sales taxes• Impose property taxes and special assessments

P3s Can Work

New Town at St. Charles

St. Charles, Missouri

P3s Can WorkWentzville, MissouriWentzville Logistics Center• Chapter 100 real property tax abatement and sales tax exemption on construction materials

• Public infrastructure improvements to accommodate increased truck traffic funded by:• Developer contribution• St. Charles County• Transportation Development District

19

20

21

Tax Credits – Examples• Federal Tax Credits

• Low‐income housing tax credit (LIHTC)

• Investment tax credit

• New markets tax credit

• Missouri Tax Credits

• Brownfield tax credits

• Affordable housing tax credit

• Historic preservation tax credit

• Missouri Works

• Missouri BUILD

Public Hospital P3 Uses NMTC • Non profit/governmental hospital

• NMTC Investor has $3.3MM & borrows $6.7MM to fund a $10MM equity investment in P3 hospital project.

• Investor receives $3.9MM of federal NMTC over the next 7 years (39% of $10MM).

• Tax Credit Investor has a 4% tax‐free return even if it never recovers any of $3.3MM due to the value of the tax credit over time

• Financing on a tax‐exempt basis; dealing with the $6.7 debt; and getting the NMTC out of the transaction requires some complex legal structures

A Real World NMTC Structure

22

23

24

Tax Increment Financing 1.0

Base Year Assessment

Base Year Collections

Base Year Collections

50% TIF

$$ available to finance eligible 

costs

$$ distributed to taxing 

jurisdictions

Real Property Taxes Sales Taxes

50% to Taxing Districts

Pre‐TIF During TIF

How do these tools fit into the Capital Stack?Monetize upfront through a bond issue Secure additional private debt

Solution #2 – Make it Attractive to Investment

• Property Tax Abatement

• Sales Tax Exemption

• Tax‐Exempt Financing 

• Tax Credits

• Opportunity Zones

25

26

27

Property Tax Abatement & Sales Tax Exemption

• Property tax temporarily reduced or eliminated

• Sales tax exemption on construction materials (exemption certificate)

• Effects:

• Private partner can spend more on development

• Public benefits from increased economic activity and/or job creation

• Performance Standards: define project scope & set appropriate remedies for violation

Tax‐Exempt Debt Adds Dollars to Capital Stack• 15‐year revenue stream available to pay debt service:  $1,000,000 per year• Taxable Interest Rate = 5.8%• Tax‐Exempt Interest Rate = 4.5%

• Proceeds of a Taxable borrowing:  $10 million

• Proceeds of a Tax‐Exempt borrowing: $10.9 million

• Tax‐Exempt Financing Provides $900,000 of Additional Proceeds for Project

P3 Opportunities Rural Broadband

28

29

30

Is it a Technology Problem?

It’s a “Funding Gap”

System acquired/constructed 2000

GO bond funding

Sold system 2015

Poplar Bluff, Missouri

31

32

33

WHEREAS, the City of Poplar Bluff owns and operates a cable television system that provides cable television, high speed data, and other services to customers in and around the Cityof Poplar Bluff; and,

WHEREAS, due to concerns about the future viability of the current system in light of advances in technology and the City's ability to continue to operate such a system in light of ever increasing costs and a finite customer base, the City, through its Municipal Utilities Department, has explored the possibility of selling the cable television system,

• Economies of scale 

•Available staff•Hostile competitive environment

Public-Private Partnership Customer Model

Underlying assumptions: 

1.  Telecoms are not conspiring to destroy rural America. 

2.  Telecoms will only build out if likely to earn profit.

3.  Municipalities can be Telecom customers

4. Municipal capital and/or revenues can induce Telecoms to expand service

Public-Private Partnership Customer Model

Municipal Partner• Provides –

• Upfront payment and/or extended payment

• Receives –• Guaranteed broadband service to local households/businesses (Examples – remote utility metering; gov. communication; library etc.)

• Fixed cost for service • Broadband infrastructure available to citizens (derivative benefit) 

Telecom Provides• Provides

• Construction Expertise• Operational Expertise

• Receives• Additional revenue and capital source

• Lower cost of capital• Enhanced access to federal funding (more later)

34

35

36

Recycling & Solid Waste 

P3s

Landfills in many regions of the United States are nearing capacity

P3s & Recycling

Public entity provides the waste “input”

Public entity may purchase recycling facility output (biofuel or energy)

Public entity provides tax‐exempt private activity bonds to finance

Federal and State income tax credits may be available for biofuel or energy produced

P3s & Recycling –Risks 

• Technology / Engineering Risks

• Private Partner’s Financial Capacity

• Federal Tax Risk (Credits Expire)

• Disposal of Waste if Facility Closes

37

38

39

Fulcrum / Sierra Biofuels Plant Storey County, NV

P3s Can Work:Organic Waste to Fuel Example

P3s Can Work:Organic Waste to Biogas Example

Mead, NE – Animal Waste 

P3s Can Work: Affordable Housing 

Lack of affordable housing close to work

Longer commutes

More Traffic

Higher infrastructure cost

Increased transportation costs; fatigue and health issues

40

41

42

Traditional P3 Solutions

• Low income housing tax credit (LIHTC) State & Federal

• Qualified Private Activity Bonds

Rental

• Single family mortgage revenue bonds

Home ownership 

Private Activity Bonds Rental Housing Benefits/ Requirements

Can finance up to 100% of land and depreciable assets in the project (includes “market rate units”)

Interest is tax‐exempt & not subject to alternative minimum tax (a good thing)

If more than 50% of restricted units financed with tax‐exempt private activity bonds – 4% LIHTC available 

“Stacking” approach

• 20% Federal Income Credit for rehabilitation of certified historic structures + state credit

• NMTC – for commercial

• TIF; Special taxing districts; Special assessments

• NEW – Opportunity zones

43

44

45

P3s Can Work: Arcade Apartments – St. Louis, Missouri

• Development Costs ‐ $118,000,000• Contributing Partners: STL LCRA, Webster University, Dominium, STL (City) IDA• Units: 282 Units (202 affordable units; 80 market‐rate)• Affordable Artist Lofts – 11,000 sq ft in shared studio space (performance studio, 

music practice room, pottery kiln)

Arcade Apartments – St. Louis, Missouri

47

Arcade Apartments – St. Louis, Missouri

48

46

47

48

Questions?

Mark SpykermanGilmore & Bell, P.C.211 N. Broadway, Suite 2000St. Louis, Missouri 63102

(314) 436‐1000mspykerman@gilmorebell.com

49