oslo kommune plan- og bygningsetaten · plan- og bygningsetaten er juridisk eier av dokumentet, men...
TRANSCRIPT
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten
www.oslo.kommune.no/pbe Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: 21 80 21 80 [email protected] Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: 23 49 10 00 0102 Oslo 0187 Oslo Bankgiro: 1315.01.01357 www.byplanoslo.no Org.nr.: NO 971 040 823 MVA
Ullveien 3 – 5, Voksentoppen Planforslag til politisk behandling Detaljregulering
TH Holding AS foreslår å omregulere Ullveien 3-5 fra byggeområde for boliger (Holmenkoll-
planen felt 1) til boligbebyggelse med BYA 18 % og hensynssone naturmiljø. Hensikten er å
tilrettelegge for bygging av tomannsboliger i 2 og 3 etasjer innenfor rammene av Holmenkoll-
planen. Det kan bli 16 nye boliger i tillegg til en eksisterende enebolig. Forslagsstiller foreslår
rekkefølgekrav til opparbeidelse av del av Ullveien med fortau. Østre del av byggeområdet
reguleres til hensynssone bevaring naturmiljø, der trær og vegetasjon skal bevares.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Utarbeidet av: Asplan Viak AS for TH Holding
Bydel: Vestre Aker Saksnummer: 201502555
Gnr./bnr.: 33/506, 33/507 m.fl. Dokumentnummer: 92
Dato: 07.02.2020
Basert på innsendt dokument med dato: 07.06.2019.
Husk alltid å oppgi saksnummer ved henvendelse til Plan- og bygningsetaten.
Saksnr: 201502555-92 Side 2 av 63
Innhold 1 Hovedtrekk i planforslaget ............................................................................... 4
1.1 Sammendrag ......................................................................................................................... 4
1.1.1 Bakgrunn ..................................................................................................................... 4
1.1.2 Planforslaget ............................................................................................................... 4
1.1.3 Konsekvenser .............................................................................................................. 4
1.1.4 Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon .................................................... 4
1.2 Eksisterende situasjon og fremtidig byplangrep (forslagsstillers illustrasjoner) ................... 5
1.2.1 Skisse av eksisterende situasjon ................................................................................ 5
1.2.2 Skisse av fremtidig byplangrep ................................................................................... 5
1.3 Forslagets nøkkelopplysninger ............................................................................................. 6
2 Faktadel ............................................................................................................. 8
2.1 Bakgrunn (forslagsstillers tekst) ............................................................................................ 8
2.2 Planstatus (forslagsstillers tekst) .......................................................................................... 9
2.2.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus ........................................................... 9
2.3 Stedsanalyse ....................................................................................................................... 14
2.3.1 Forslagsstillers stedsanalyse .................................................................................... 14
2.3.2 Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt ......................... 16
2.4 Forhold som sikres i plankart og reguleringsbestemmelser (forslagsstillers tekst) ............ 18
2.4.1 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder ............. 19
2.4.2 Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser .................................................... 20
2.4.3 Illustrasjoner av planforslaget ................................................................................... 28
2.5 Konsekvenser av planforslaget ........................................................................................... 32
2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget .............................. 32
3 Medvirkning ..................................................................................................... 38
3.1 Forhåndsuttalelser .............................................................................................................. 38
3.1.1 Liste over forhåndsuttalelser ..................................................................................... 38
3.1.2 Forhåndsuttalelser er behandlet ved offentlig ettersyn. Følgende innspill i forhåndsuttalelsene er ikke imøtekommet .......................................................................... 38
3.2 Bemerkninger ved offentlig ettersyn ................................................................................... 40
3.2.1 Liste over bemerkninger ............................................................................................ 40
3.2.2 Sammendrag av bemerkningene, med sammendrag av forslagstillers kommentarer og Plan- og bygningsetatens kommentarer ............................................................................. 40
3.3 Bemerkninger ved begrenset høring .................................................................................. 46
3.3.1 Sammendrag av bemerkning .................................................................................... 46
3.4 Senere innkommet kommentar ........................................................................................... 47
4 Forslagsstillers argumentasjon ..................................................................... 47
4.1 Forslagsstillers faglige begrunnelse.................................................................................... 47
5 Plan- og bygningsetatens vurdering ............................................................. 53
5.1 Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling ............................................................. 53
Saksnr: 201502555-92 Side 3 av 63
5.1.1 Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget ............................................... 53
5.1.2 Planforslaget har ingen kjente konsekvenser for naturmangfoldet ........................... 56
5.1.3 Konklusjon ................................................................................................................. 56
6 Kart og bestemmelser .................................................................................... 57
6.1 Nedskalert plankart ............................................................................................................. 57
6.2 Reguleringsbestemmelser .................................................................................................. 58
Forslag til vedtak .................................................................................................. 63
Vedlegg:
1. Planforslag til politisk behandling - Ullveien 3 – 5 (Dette dokument)
2 Bemerkninger
3 Forhåndsuttalelser samledokument
4 Bemerkning ved begrenset høring
5 Kommentar
6 ROS-analyse
7 Notat om trær
8 Nedskalert plankart til politisk behandling.__.pdf
9 Plankart til politisk behandling- a2
Hvordan lese dokumentet?
Dette er et dokument som består av forslagsstillers beskrivelse av og argumentasjon for
planforslaget, og Plan- og bygningsetatens vurdering. Plan- og bygningsetaten er juridisk eier av
dokumentet, men der det står ”Forslagsstillers tekst” (hovedsakelig del 2 og 4), har Plan- og
bygningsetaten ikke redigert i denne. Plan- og bygningsetatens kommentarer til forslagsstillers
tekst finnes i separate, tydelig merkede bokser.
Saksgang
Planforslaget ble mottatt av Plan- og bygningsetaten 03.07.2018.
Forslagsstiller ble orientert om mangler i brev 17.07.2018.
Komplett planforslag ble mottatt av Plan- og bygningsetaten 24.08.2018.
Plan- og bygningsetaten besluttet offentlig ettersyn på delegert myndighet 31.10.2018.
Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn fra 05.11.2018 til 17.12.2018. Det innkom 12
bemerkninger. Forslaget var til begrenset høring fra 16.07.2019 til 20.08.2019, hvor det innkom 1
bemerkning.
Endringer etter offentlig ettersyn
Forslaget er endret etter offentlig ettersyn. Det tillates ikke lenger rekkehus, kun tomannsboliger
og eneboliger. Det er krav om minst 9 m avstand mellom bebyggelse på parkeringslokket, og 9 m
mellom bebyggelse på lokket og bebyggelse øst for lokket. Tidligere pålagt møneretning er tatt ut.
Krav til sykkelparkering er nærmere definert. Jorddybden over 20% av parkeringslokket er økt til
1 m. Før det gis rammetillatelse for boligene skal det være opparbeidet løsninger som
tilfredsstiller krav til drikke- og slokkevann. Veibestemmelsen er justert.
Saksnr: 201502555-92 Side 4 av 63
1 Hovedtrekk i planforslaget
1.1 Sammendrag
1.1.1 Bakgrunn
Området på 10,5 daa ligger med 460-560 m gangavstand til Voksenkollen T-banestasjon, og er
regulert til bolig i Holmenkollplanen felt I fra 1991. Boligforslaget utløser kravet om
bebyggelsesplan (nå detaljregulering) i Holmenkollplanen. Plansaken ble startet i 2015, og
viderefører vedtatte reguleringsplan fra 2016 for hensynssone bevaring naturmiljø på østre del av
eiendommene.
1.1.2 Planforslaget
Forslaget tilrettelegger for bygging av småhus, dvs. enebolig og tomannsboliger, innenfor
rammene av Holmenkollplanen. Det foreslås en utnyttelse på 18 % BYA innenfor byggeområdet.
Høydebegrensingene er differensiert slik at nybygg på nordre tomt kan ha inntil tre etasjer, med
9,5 m gesims, 12 m mønehøyde. Nybygg på søndre tomt kan ha nybygg på inntil to etasjer, med 6
m gesims, 9 m mønehøyde. Innenfor byggeområdet er det i dag regulert inn en hensynssone som
skal sikre vegetasjonen i dette området og det tilstøtende naturområdet, denne videreføres i
planforslaget. Byggegrenser for bebyggelsen er lagt slik at bekkesig til barskogområdet / regulert
naturområde øst for planområdet skal være upåvirket. Det er illustrert 16 nye boenheter i
tomannsboliger, pluss en eksisterende enebolig. Planen sikrer opparbeidelse av deler av Ullveien
med fortau og to kjørefelt, fram til Ullveien 12.
1.1.3 Konsekvenser
Forslaget legger opp til økt fortetting i et område med dårlig kollektiv- og servicetilbud, men med
460-560 m gangavstand til T-banestasjon, og ikke mer enn det er tatt høyde for i overordnet plan.
Det kan bli ca 16 nye boliger. Planforslaget vil medføre økte klimagassutslipp. Det hugges trær,
men foreslås krav til noe nyplanting. Hensynssone naturmangfold videreføres. Forslaget vil
medføre noe økt trafikk og nedbygging av deler av den skogkledde åsen, i tillegg til ulempen i
byggeperioden. Planforslaget har liten fjernvirkning. Forslaget har ikke krav om tilgjengelighet ut
over teknisk forskrift, og utløser ikke krav om erstatningsareal for barn og unge. Utbyggingen er
avhengig av Vann- og avløpsetatens pågående prosjekt for bedret kommunal vanntilførsel i
Voksenkollen.
1.1.4 Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon
Det kan stilles spørsmål ved om fortetting er riktig i dette byområdet med dagens svake
kollektiv- og servicetilbud. Planområdet har imidlertid akseptabel gangavstand til T-
banestasjon, og er ikke i direkte motstrid til Oslo kommunes byutviklingsstrategi.
Planforslaget er i samsvar med kommuneplan 2015 og følger opp gjeldende overordnete
reguleringsplan Holmenkollen felt I.
Planforslaget medfører fjerning av skog, men sikrer hensynssone for trær og planting av
minst 10 stedegne trær og vegetasjonsbelter mot vei og mot sør.
Planforslaget sikrer opparbeidelse av del av Ullveien med fortau, samt tilgang til
tilfredsstillende løsning for drikke- og slokkevann, planavledete og nødvendige krav.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Saksnr: 201502555-92 Side 5 av 63
1.2 Eksisterende situasjon og fremtidig byplangrep (forslagsstillers illustrasjoner)
1.2.1 Skisse av eksisterende situasjon
Figur 1 Eiendomsgrenser markert med stiplet linje. Nordre tomt (33/507) er bebygget med en enebolig med
tilhørende garasje. Søndre tomt (33/506) er ubebygget.
1.2.2 Skisse av fremtidig byplangrep
Figur 2 Planforslaget legger til rette for boliger i eneboliger og tomannsboliger, med privat atkomstvei og parkering
under terreng.
Saksnr: 201502555-92 Side 6 av 63
1.3 Forslagets nøkkelopplysninger Forslagsstiller
T H Holding AS v/Christopher Holm, Nygårds Allé 3, 0871 Oslo
Mobil: 95793532
E-post: [email protected]
Fagkyndig
Asplan Viak AS v/Kari Kiil, Kongensgt 1, 0153 Oslo
Mobil: 91803887
E-post: [email protected]
Eieropplysninger
Gnr. 33 Bnr. 506: T H Holding AS
Gnr. 33 Bnr. 507: Britt Holm
Arealstørrelse – planområde
Planområdet totalt: 13 410 m²
Areal for hvert formål:
- Boligbebyggelse 10 570 m2
o Hensynssone – bevaring naturmiljø H560 2 610 m2
o Bestemmelsesområde (parkeringskjeller) 910 m2
- Kjørevei 2 130 m2
- Fortau 710 m2
Arealstørrelse – ny bebyggelse
Over terreng: BYA= 1 307 m2
Arealstørrelse – eksisterende bebyggelse (enebolig og garasjer) som opprettholdes
Over terreng: BRA=595 m²
Under terreng: BRA=0m²
Utnyttelse m.m.
Bebygd areal BYA=1 902 m2 (inkl. eksisterende bebyggelse)
Prosent bebygd areal· % - BYA=18 %,
Antatt antall boligenheter: 16 stk. nye pluss 1 eksisterende
Antatt boligtype: enebolig, tomannsbolig
Parkering
Parkering skal være i henhold til den til enhver tids gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune.
Gjeldende norm sier min. 1,7 bilplasser pr. bolig i felles parkering, dvs. min. 28 nye bilplasser.
Forslag til ny parkeringsnorm sendt til politisk behandling sier min.1,5, maks 2 bilplasser pr.
bolig. Dette innebærer anslagsvis: 24 – 32 plasser for nye boliger.
Plasser foreslått under terreng: 28 bilparkeringsplasser.
Plasser på terreng: 0 stk.
Plasser for sykkelparkering er foreslått med 3 plasser pr bolig, til sammen 48 plasser.
Saksnr: 201502555-92 Side 7 av 63
Vurdering av forskrift om konsekvensutredning
Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens § 12-10 første ledd, jf. § 4-2 med
tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor
ikke konsekvensutredes.
Kunngjøring og varsling
Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 03.09.2015 i Aftenposten og Plan- og bygningsetatens
hjemmesider samt 04.09.2015 i Dagsavisens nettavis. Grunneiere og andre rettighetshavere er
varslet ved brev datert 28.08.2015.
Figur 3 Kartet over viser planområdet som ble varslet ved oppstart. I foreliggende planforslag er grense i øst trukket
noe inn da dette arealet ligger under Bymiljøetatens godkjente detaljregulering av naturområde.
Saksnr: 201502555-92 Side 8 av 63
2 Faktadel (forslagsstillers tekst)
2.1 Bakgrunn Eiendommene gnr/bnr 33/506 og 33/507, Ullveien 3 og 5, ligger på østsiden av Voksenåsen i
Oslo, og eies av hhv. TH Holding AS og Britt Holm. Eiendommene på til sammen ca. 12,5 daa er
regulert til boligformål gjennom reguleringsplan S-3272 «Holmenkollen felt I» vedtatt
23.10.1991. I bestemmelsene til reguleringsplanen er det krav om bebyggelsesplan for hvert
enkelt byggeområde, slik de er avgrenset på reguleringsplanen. Byggeområde B9 består av
eiendommene 33/508, 33/506 (Ullveien 3 – ubebygget), 33/507 (Ullveien 5) og 33/85 (Ullveien
1). Plantypen bebyggelsesplan er erstattet med detaljreguleringsplan i gjeldende plan- og
bygningslov.
Planforslaget har til hensikt er å detaljregulere eiendommene 33/506 og 33/507 til boligformål i
tråd med gjeldende regulering. Oppstartsmøte for planarbeidet ble avholdt 11.05.2015.
På et tilgrensende areal har Bymiljøetaten (BYM) hatt under behandling et planforslag Bekkekløft
i Voksenkollen øst for Thorleif Haugs vei med forslag om en hensynssone langs og over deler av
denne eiendommens østside (ref. saksnr. 200713033) for ivaretakelse av naturverdier.
Bymiljøetatens planforslag ble vedtatt av bystyret 07.09.2016, sak 236. Planforslagene er
samordnet og ivaretar både hensynet til naturkvalitetene og mulighet for boligutvikling på
eiendommene.
I PBEs vurderinger til oppstartsmøtet forelå anbefalingskart og konklusjon:
Figur 4 PBEs anbefalingskart utarbeidet med søknad
om oppstartsmøte. Illustrasjon: PBE.
Plan- og bygningsetaten anbefalte utvikling av planområdet til boligformål under forutsetning av
at forslaget er i tråd med gjeldende regulering når det gjelder:
- Bebyggelsen skal ha småhuskarakter og organiseringen skal tilpasses terreng og vegetasjon.
Naturlig vanntilsig må opprettholdes.
- Bevaring av grøntstrukturen med hensynssonen.
Saksnr: 201502555-92 Side 9 av 63
- Planavgrensning mot bekkekløft i Voksenkollen øst for Thorleif Haugs vei som foreslått i
saksnr. 200713033.
- Vei og fortau opparbeides i Ullveien.
Etter dette ble forslaget bearbeidet og i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Bebyggelsen er
justert med hensyn til struktur og volum, og antall enheter er redusert fra 20 til 17. Bebyggelsens
plassering og organisering er tilpasset terrenget. Det er avsatt et grønt belte mellom Ullveien og
bebyggelsen, og også langs atkomstveiens sørside mot naboeiendommen.
Det ble avholdt et dialogmøte 18.08.2015 med PBE, BYM og forslagsstiller med revidert forslag
for å vurdere hvordan og i hvilken utstrekning hensynssonen med bestemmelser bør reguleres for
å ivareta landskapet. Forslagsstiller og Bymiljøetaten avklarte hensynssonen og bebyggelsens
behov for anleggssone ved grensen mot hensynssonen.
Planforslagets er også justert når det gjelder terreng og landskapshensyn, samt adkomst, intern
kjøring og parkering. Det er tatt hensyn til PBEs tilbakemelding om p-kjellerens plassering,
avkjørsel på tomten og overgang terreng/ parkering som er mer skånsom mot terrenget. Videre
ble forslaget bearbeidet i forhold til organisering og byggehøyder, herunder plassering av
bebyggelsen i rekkehus med bedre terrengtilpasning. Nytt dialogmøte ble avholdt 02.06.2016 og
planforslaget ble justert i forhold til tilbakemeldingene som særlig gjaldt plassering, volumer og
estetiske utrykk samt sikring av enkelte kvaliteter.
PBE har sammen med Eiendom- og byfornyelsesetaten og Bymiljøetaten vurdert behov for
opparbeidelse av fortau langs Ullveien og slik at pågående utbygginger og planer kan sees i
sammenheng. Forslagsstiller varslet et større tilpasset planområde med tanke på dette ved varsling
og kunngjøring.
2.2 Planstatus
2.2.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus
Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer / Statlige planbestemmelser og retningslinjer
Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge Disse retningslinjene skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og
byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal ivareta at arealer som
brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre
skal det sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet, blant annet arealer hvor barn kan
utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø.
Plan- og bygningsetatens suppleringer
Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging:
Sier bl.a. at utbyggingsmønster og transportsystem må samordnes for å oppnå effektive
løsninger, og slik at transportbehovet kan begrenses og det legges til rette for klima- og
miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i
persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange.
Saksnr: 201502555-92 Side 10 av 63
Gjeldende overordnede planer
Kommuneplanen «Oslo mot 2030» vedtatt 23.09.2015 Kommuneplanens juridiske arealdel angir hovedtrekkene i den fremtidige arealdisponeringen og
viderefører i hovedtrekk gjeldende plan med utbyggingsmønster innenfor byggesonen basert på
prinsippene om samordnet areal- og transportutvikling. Planområdet ligger i byggesonen,
avgrenset av marka i øst og med hensynssone H710- båndlegging for regulering etter plan og
bygningsloven. Planforslaget inneholder overordnede føringer om vern av byens grønne åser og
integrere friluftverdier, også i randsonen mot marka. Kommuneplanen er overordnet og fleksibel
med robuste arealbruksformål og planbestemmelser.
Figur 5 Utsnitt av kommuneplan for Oslo: Arealbruk: (Bebyggelse og anlegg (nåværende), rød skravur: H710 -
Båndlegging – naturmiljø)
Figur 6 Utsnitt av kommuneplan for Oslo: Temakart for støy
Figur 7 Utsnitt av kommuneplan for Oslo: Temakart for naturmiljø (Rød skravur: Båndlegging for regulering etter
plan- og bygningsloven, grønt felt: Områder regulert til naturvernområder/naturområder/naturmiljø, blå skravur:
Naturtyper C-områder, grønn stiplet linje: markagrense)
Saksnr: 201502555-92 Side 11 av 63
Plan- og bygningsetatens suppleringer
Kommuneplan 2018 - samfunnsdel med byutviklingsstrategi mot 2040: Oslo har som mål å bli en nullutslippsby. I kommuneplanen står det at «nullutslippsbyen»
er en «by tilnærmet uten klimagassutslipp og helsefarlig luftforurensning. Byutvikling skal
legge til rette for en reduksjon av innbyggernes samlede utslipp, blant annet ved at nabolag
har varierte tilbud som reduserer transportbehov, og legge til rette for en miljøvennlig
livsstil. Transport- og byggesektor står for de største klimagassutslippene. Kommunen vil
derfor utvikle byen på en måte som reduserer bilavhengighet, sikrer et godt kollektivtilbud
og gjør det tryggere å gå og sykle.» Kommuneplanen viderefører strategien med en
byutvikling innenfra og ut, hvor de sentrale delene av byen skal bygges ut først.
Da bystyret vedtok kommuneplan 2018, vedtok de samtidig oppfølgingsoppgaver til
revidering av arealdelen. Blant annet skal dette følges opp:
Avklare hva som skal til for at fortetting langs Holmenkollbanen nord for Slemdal kan
gjøres uten at det medfører økt biltrafikk og går på bekostning av åsens grønne preg,
som oppfølging av bystyrets vedtak om å revidere Holmenkollplanen.
Byøkologisk program Oslo kommunes overordnede miljøpolitikk er samlet i Byøkologisk program for 2011-2026 som
beskriver Oslo kommunes miljøpolitikk vedtatt i bystyret 23. mars 2011. En av intensjonen er at
Oslo skal bevare sin blågrønne struktur, herunder er det en strategi at regnvann (overvann) skal
håndteres lokalt slik at vannets naturlige kretsløp opprettholdes, og naturens selvrensingsevne
utnyttes. Det skal legges vekt på å utnytte regnvann som naturressurs og estetisk element i
uteområdene.
Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP17) I KDP17 ligger planområdet i ytterkanten av et stort felt som markerer område med behov for
torg/møteplass. I henhold til KDP 17, §3.4, er dette definert som et område hvor det «…i ytre by
er mer enn 300 meter (luftlinjeavstand) til torg/plass, annen overordnet møteplass eller lokalt
torg/møteplass.»
Figur 8 Utsnitt fra kommunedelplan for torg og møteplasser
Med planforslagets størrelse kan kommunen i reguleringsplan, bebyggelsesplan eller søknad om
rammetillatelse be om tilrettelegging for torg/ møteplass, dersom terreng-, naturforhold,
trafikkbarrierer eller andre stedlige forhold tilsier dette. I område- og prosessavklaring fra PBE er
KDP 17 beskrevet som ikke relevant.
Saksnr: 201502555-92 Side 12 av 63
Gjeldende regulering
S-nr. 3272, 23.10.1991 Holmenkollen felt I med endringer S-3469, 15.02.1995 Eiendommen er avsatt til boligformål i gjeldende reguleringsplan. Området er regulert til
byggeområde for boliger med særskilte landskapshensyn. Holmenkollåsen har ut ifra sin sentrale
og eksponerte beliggenhet spesiell landskapsmessig betydning for byen. Det skal legges vekt på
tilpasning av bebyggelse til landskap og vegetasjon, og bevaring og utvikling av vegetasjon for å
bevare landskapets karakter. Det tillates småhus, kjedehus eller rekkehus med maksimal
utnyttelse 18%, og høyden skal som hovedregel ikke overstige to etasjer. Der terrenget tillater det,
kan den ene etasjen være en underetasje. Planen åpner for bebyggelse i 3 etasjer for eiendommen
33/507 (nordre del av planområdet). Parkering søkes lagt under bebyggelsen, som er mer
skånsomt mot vegetasjon og terreng. Arealer brattere enn 1:3 tas ikke inn i beregningen for krav
til fellesarealer. Ullveien er regulert med fortau, men den er ikke opparbeidet iht. reguleringen.
Plan- og bygningsetatens kommentarer
PBE har satt inn oppdaterte utsnitt av reguleringskartverket med S-4924 vedtatt 07.11.2016,
som regulerer boligbebyggelse med hensynsone og naturområde øst på eiendommene.
Figur 9 Gjeldende reguleringsplan S-3272 m. fl. , med sirkel på planområdet.
Saksnr: 201502555-92 Side 13 av 63
Figur 10 Utsnitt av eiendommene med gjeldende regulering
Pågående planarbeid
Det pågår plansaker for store deler av det resterende utbyggingspotensialet i området.
Figur 11 Illustrasjonen er fra PBEs planinnsyn med rosa ringer som markerer pågående plansaker i området.
Planområdet er vist med mørk ring og markert blått for nederste del av tomten 33/506.
Saksnr: 201502555-92 Side 14 av 63
o Saksnr 201500243, Ullveien 12. Boliger. Krav om opparbeidelse av del av Ullveien ned til
foreliggende forslag. Vedtatt i bystyret 11.12.2019, sendt Fylkesmannen pga en del i Marka.
o Saksnr 201514785, Thorleif Haugs vei. Gnr. 22 bnr. 18. Planforslag for boliger. Offentlig
ettersyn 25.09.2017 – 06.11.2017. Nytt offentlig ettersyn i 2019.
o Saksnr 201609652 Thorleif Haugs vei 6 og 8. gnr. 33 bnr. 26. Planforslag boliger. Offentlig
ettersyn november 2019.
o Saksnr 201208836, Thorleif Haugs vei 12. gnr. 33 bnr. 28. Boligformål. Dialogfase.
o Saksnr. 201710678, Vannforsyningssystem til Voksenkollen / Holmenkollåsen. Off. ettersyn.
o Saksnr. 201811876, Voksenåsen vannforsyning og høydebasseng. Under politisk behandling.
Plan- og bygningsetaten har oppdatert status for pågående plansaker.
2.3 Stedsanalyse
2.3.1 Forslagsstillers stedsanalyse
Forslagsstillers stedsanalyse I forbindelse med bestilling av oppstartsmøte ble det utarbeidet en stedsanalyse av Asplan Viak
AS. Denne ble komplettert med samlekart i august 2018. Plan- og bygningsetatens har utarbeidet
egen stedsanalyse til område- og prosessavklaringen.
Samlet stedsanalyse (oppdatert august 2018)
Figur 12 Samlekart forslagsstillers stedsanalyse
Saksnr: 201502555-92 Side 15 av 63
Plan- og bygningsetatens kommentarer og suppleringer
Samlet stedsanalyse (PBE):
Figur 13 Utsnitt av PBEs stedsanalyse – samlet
Landskap og terreng: Området preges av skogkledt landskap og utfordrende terreng i form
av skrenter, koller og bekkefar
Markagrensen er regulert og gir viktige premisser til planområdene innenfor:
tilgjengelighet til Marka skal bedres gjennom videreutvikling av gang-, sykkel- og
turveinettet.
• Bekk: Ullveien 3-5 har en bekk som renner parallelt med planområdets østlige
grense
• Transport og adkomst: T-banestasjonen Voksenkollen er et viktig adkomstpunkt for
både buss og bane.
Saksnr: 201502555-92 Side 16 av 63
• Trafikk: Det er lite trafikkerte veier i analyseområdet; veiene er viktige
gangforbindelser, de fleste mangler fortau, deriblant Ullveien.
• Gangveier: Videreutvikle/bygge videre på det eksisterende turveinettet
• Bebyggelsesstruktur: Analyseområdet preges av tun/småhusbebyggelse og større
institusjoner; bebyggelsen har ikke en lesbar overordnet struktur.
• Offentlige institusjoner: Voksenåsen hotell, Voksentoppen skole og Kongsseteren er
viktig interessepunkter og preger området med deres massive bygningsmasse
• Skole: Det er behov for sosial infrastruktur/skole. Voksentoppen spesialskole eies
av Oslo kommune.
Primære overordnede elementer:
• Voksenkollen stasjon (Holmenkollbanen) avgrenser analyseområdet mot nord og er
en markant barriere i landskapet. T-banestasjonen er et møtepunkt mellom buss, t-
bane, Marka og viktige gangforbindelser i området og ligger i en 400 meters avstand
til planområdet.
• Holmenkoll-/Voksenkollveien (bussforbindelse) er hovedveien i området og gir
adkomst til ulike målpunkter
• Marka omslutter analyseområdet
• Landskap og terreng: analyseområdet preges av skogkledt landskap med vesentlige
høyde-forskjeller
• Bekk/Hensynsone: En bekk renner langs østre eiendomsgrense ved Ullveien 3-5.
• Småhus, kjedehus eller rekkehus bebyggelse uten en lesbar overordnet struktur
• Større institusjonsbygg: Voksentoppen skole, Voksenåsen konferansesenter og
Solstua er viktige interessepunkter og preger området med sine store
bygningsvolum.
Kongsseteren og friluftsområdet rundt utgjør en stor del av analyseområdet.
2.3.2 Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt
Tema Oppstarts-
møte
Offentlig
ettersyn
Politisk
behandling
Kort utkvittering eller
henvisning til hvor temaet
omtales
Blågrønn struktur Gir
premisser
Gir
premisser
Gir
premisser
Redegjøres for i notat om trær,
saksfremstilling og
bestemmelser.
Energiløsninger Uavklart Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Ingen krav ut over standard
bestemmelse om fjernvarme.
Flom Uavklart Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Bekken i øst når ikke
bebyggelsen, lokal overvanns-
håndtering vurderes som godt
nok for å hindre urban flom
Overvann Gir
premisser
Gir
premisser
Gir
premisser
Overvann skal håndteres åpent
og lokalt. Vannsig til bekken i
øst skal ikke hindres.
Geotekniske forhold
f.eks kvikkleire, ras,
skred/masseutglidning,
Antas ikke
å gi
premisser
Antas
ikke å gi
premisser
Gir ikke
premisser
Planområdet ligger over marin
grense. ROS-analysen sier:
Det antas at konsekvenser ved
eventuelle ras/utglidninger av
Saksnr: 201502555-92 Side 17 av 63
løsmasser er små.
Kulturminner Antas ikke
å gi
premisser
Uaktuelt Uaktuelt Ingen registrerte kulturminner.
Byantikvaren krever ikke
arkeologiske registreringer.
Gjenbruk Uavklart Ingen
krav
Ingen krav Eksisterende enebolig er tenkt
beholdt, men den er ikke
bevaringsverdig.
Miljøforhold Gir
premisser
Gir
premisser
Gir
premisser
Kommuneplanens temakart T1
støy, viser hvit sone.
Støybestemmelse i planen.
Naturmangfold Gir
premisser
Gir
premisser
Gir
premisser
Grenser til et A-område i
naturdatabasen som er regulert
som naturområde i S-4924.
Etter Plan- og bygningsetatens
vurdering, vil ikke
gjennomføring av planen
medføre at forvaltningsmålene
i nml §§ 4 og 5 fravikes.
Teknisk infrastruktur Gir
premisser
Gir
premisser
Gir
premisser
VAV utbedrer vannforsyning
til området. Ny tilknytning til
vann- og avløpsnett, samt
strømforsyning er nødvendig.
Barn og unges
interesser
Gir
premisser
Gir
premisser
Gir
premisser
Barns skolevei er lang, tilgang
til rekreasjonsområder er god
Virksomhetsfare Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Ingen kjente farlige
virksomheter i nærheten av
planområdet
Vurdering av egnethet
for bolig.
Avklart Avklart Avklart Området anses å være egnet for
boligbygging
Vurdering av egnethet
og behov for
barnehage.
Kan gi
premisser
Vurderes
ikke å gi
premisser
Vurderes
ikke å gi
premisser
Tomten kan være egnet. Det er
imidlertid en 8 avdelings
barnehage under oppføring på
Ullveien 12.
Fjernvarme Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Utenfor konsesjonsområdet for
fjernvarme, men standard
bestemmelse tas med.
Vurdering av egnethet
og behov for
idrettsanlegg
Uavklart Gir ikke
premisser
Gir ikke
premisser
Ingen har stilt krav om
idrettsanlegg. Tomten er like
ved marka og Holmenkollen
nasjonalanlegg.
Saksnr: 201502555-92 Side 18 av 63
2.4 Forhold som sikres i plankart og reguleringsbestemmelser Planforslaget har til hensikt å detaljregulere eiendommene til boligformål i tråd med gjeldende
overordnet reguleringsplan for området (Holmenkollplanen). Det tilrettelegges for eneboliger,
rekkehus og tomannsboliger. For nordre del av tomten tillates inntil 3 etasjer, for søndre del
tillates 2 etasjer. Loft under 1/3 av underliggende etasje regnes som etasje hvis det inneholder
hoveddel. Videre reguleres dagens bebyggelse med byggegrenser og inneholder en boenhet og 2
garasjer.
Figur 14 Prinsippskisse planforslag
Boligene tillates med private takterrasser og uteplass/inngangsparti på hver side av boligen. Øvrig
uteareal er felles. Hver boenhet tillates med et bodareal på minimum 5 m2. Boder skal plasseres
innenfor byggegrenser.
Det etableres felles adkomstvei frem til underjordisk parkeringskjeller under deler av bebyggelsen
i sør og videre kjørbar gangforbindelse inn til boligene på den nordligste eiendommen (øst på
Ullveien nr.5).
Øst i planområdet er et felt regulert til hensynssone for bevaring av naturmiljø.
Saksnr: 201502555-92 Side 19 av 63
2.4.1 Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder
Formål
Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse, samferdselsanlegg og
teknisk infrastruktur: kjøreveg og fortau og hensynsone for bevaring av naturmiljø.
Utnyttelse
Det foreslås en utnyttelsesgrad på 18 % BYA, i tråd med gjeldende reguleringsplan,
Holmenkollen felt 1. Eksisterende bebyggelse reguleres med byggegrenser og inngår i BYA.
Utnyttelsesgraden gjelder for de to eiendommene samlet.
Utnyttelsesgraden er beregnet i henhold til veilederen «Grad av utnytting» utgitt av Kommunal-
og moderniseringsdepartementet. Tomtens totale areal er lagt til grunn slik at det ikke er gjort
fratrekk for areal til atkomstvei eller hensynssone.
Parkering under bakken er ikke tatt med i beregningen. Det er ikke foreslått parkering på bakken,
og p-arealer er derfor ikke tatt med i utregningen. Konstruksjoner og bygningsdeler som stikker
mer enn 0,5 meter ut over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen er
medregnet i bebygd areal.
Plassering
Bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrenser og bestemmelsesgrense for parkeringskjeller
som vist i plankart. Disse grensene gir 6 bygningsvolumer på eiendommen i sør, med
parkeringskjeller under de to vestligste byggene og to nye på hver side av intern kjøreveg.
Bebyggelsen som ligger på parkeringskjelleren skal plasseres med minimum 9 meter avstand, og
med minimum 9 meter mellom bebyggelse på lokk og bebyggelse rett øst for lokket. På
eiendommen i nord blir det to nye bygningsvolumer i tillegg til eksisterende bebyggelse.
Byggegrenser er satt videre enn fasadeliv for å gi plass til boder. Avstand mellom byggenes
fasadeliv vil dermed bli større enn det byggegrensene viser.
Figur 15 Illustrasjonsprosjektets fordeling av boenheter.
Saksnr: 201502555-92 Side 20 av 63
Innenfor byggegrensen for bolig tillates det boder og nødvendige terrenginngrep. Utenfor
byggegrense tillates nedkjøringsrampe til parkeringskjeller og nødutgang, nødvendige
forstøtningsmurer, renovasjonsløsninger og overdekning for sykkel.
Høyder
Boligene er regulert til to etasjer pluss loft på den søndre eiendommen og tre etasjer pluss loft på
den nordre delen. Loftsetasjen har areal under 1/3 av underliggende etasjes areal og regnes ikke
som egen etasje. Det er spesifisert med gesimshøyder på henholdsvis 6,5 og 9,5 meter og
mønehøyder på henholdsvis 9 og 12 meter. Totale høyder begrenses til 10,5 i sør og 13,5 meter i
nord. Tiltakets totale høyde er samlet høyde på bygning samt støttemur, skjæringer og fyllinger
maksimalt 6m fra fasaden.
PBEs kommentar: Loft under 1/3 regnes som etasje hvis det inneholder hoveddel.
Figur 16 Perspektiv av illustrasjonsprosjekt sett ovenfra fra sør-vest.
Alle høyder beregnes ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Unntak
gjelder for bebyggelse på lokk, hvor høyder beregnes fra toppunkt av parkeringslokk. Totale
høyder inkluderer alle tiltak innen 6 meter fra fasaden. Ved takterrasser skal toppen av
innskjæringen til denne ha maksimal høyde lik maksimal mønehøyde. Parkeringskjeller tillates
med maksimal høyde på kote + 482.
2.4.2 Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser
Bruk
Planforslaget legger til rette for boligformål og veiformål, samt hensynsone for bevaring av
naturmiljø. Boligformålet reguleres til eneboliger og tomannsboliger. Parkering plasseres i felles
parkeringsanlegg som er plassert under bakken. Utearealer sikres opparbeidet og det sikres en
felles lekeplass på minimum 100 m2.
Saksnr: 201502555-92 Side 21 av 63
Atkomstveien utformes som kjørbar vei til boligene, men det etableres ikke parkeringsplasser på
terreng. Det sikres gangforbindelse mellom atkomstveien og hensynssonen.
Figur 17 a og b Perspektiv av illustrasjonsprosjekt sett ovenfra fra nord-vest. To varianter av møneretning
Leilighetsutforming og bokvalitet
Boligformålet begrenses til eneboliger og tomannsboliger. Det tillates altan /takterrasse innskåret
i taket. Øverste etasje skal ha maksimal BRA på 1/3 av underliggende etasje. Øverste etasje skal
ikke inneholde hoveddel, med unntak av eksisterende enebolig.
Utforming
Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 37 grader og 45 grader.
Saksnr: 201502555-92 Side 22 av 63
Figur 18 Illustrasjon sett fra sørøst
Bebyggelsen skal ha en enhetlig utforming når det gjelder materialbruk og fargesetting.
Dominerende fasademateriale skal være i tre. Takflater og fasade skal ha mørk hovedfarge.
Rekkverk på takterrasser skal være transparent.
Støttemurer og dekker utomhus skal begrenses i omfang. Dekker skal begrenses i dybde i 2 meter
ut fra fasadeliv. Støttemurer og dekker utomhus skal være kledd med treverk i mørkt panel.
Figur 19 Illustrasjon av foreslått nedtrappet uteplass som følger terrenget i øst.
Saksnr: 201502555-92 Side 23 av 63
Uteoppholdsarealer og utomhusplan
Alle boenheter skal ha minimum 15 m2 privat uteareal på takterrasse eller balkong.
Minst 1/5 av regulert boligområde skal avsettes til felles areal for lek og opphold og det skal
opparbeides en felles lekeplass på minst 100 m2. Felles uteareal skal opparbeides med
lekeapparater, vegetasjon og sitteplasser. Fellesareal skal være egnet for differensierte
brukergrupper med små og større barn, voksne og eldre. Areal brattere enn 1:3 tas ikke med i
beregningen av uteoppholdsareal. Nedenfor vises et helningskart med helning over (rødt) og
under 1:3. Som tabellen viser kan tomten klare kravet til maks helning til omfang av fellesareal.
Figur 20 Helningskart med tabell for areal med helning over og under 1:3
Figur 21 Lekeplassen
Saksnr: 201502555-92 Side 24 av 63
Parkeringskjeller skal plasseres under bakken med maksimal høyde på k+482. Minst 20% av
arealet over parkeringskjeller skal ha minimum 0,8m jorddybde for å sikre gode vekstforhold for
en variert vegetasjon.
Adkomstvei fra Ullveien og frem til underjordisk parkeringskjeller skal opparbeides i en
kjørebanebredde på 4 meter med 1,0 meter grøft på hver side. Veiene videre inn i feltet
opparbeides som kjørbar adkomstvei i en bredde på 4,0 meter inkl grøft. Det skal være
gangforbindelse fra adkomst/internvei til hensynssonen.
Terreng over underjordisk parkeringskjeller og ved innkjøringen til denne skal utformes og
arronderes slik at overganger til eksisterende terreng blir skånsomme. Terrenget på hver side av
innkjøring til parkeringskjeller skal terrasseres og beplantes, eventuelt med pergola, for å dempe
inntrykk av støttemur mest mulig.
Figur 22 Innkjøring til parkeringsgarasjen
Terreng langs bygninger mot hensynssonen skal utformes og arronderes slik at overganger til
eksisterende terreng blir skånsomme. Egnet beplantning skal sørge for et mest mulig dempet
inntrykk av støttemurer. Det tillates ikke støyskjerm.
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1: 200 for
hele området for boligbebyggelse. Planen skal vise beplantning, leke- og oppholds-arealer, interne
veier med snuareal, parkering for sykkel, gangforbindelser, eventuell trafo, oppstillingsplass for
brannbil, avfallshåndtering, overvannstiltak og stigningsforhold. Planen skal redegjøre for
eksisterende og fremtidig terreng, støttemurer, samt eksisterende og ny vegetasjon.
Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være
ferdig opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis.
Saksnr: 201502555-92 Side 25 av 63
Landskap
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes en marksikringsplan. Planen skal
vise hvordan trær beskyttes i anleggsfasen.
Trær
Tre som skal bevares, er markert på reguleringskartet. Det tillates å fjerne syke og døde trær, trær
som står i fare for å falle og trær som må felles for å gjennomføre utbyggingen. Minimum 10 trær
som fjernes skal erstattes av stedegne trær og med plassering som vist i marksikringsplanen.
Det skal plantes et vegetasjonsbelte av trær langs bebyggelsen mot Ullveien og langs
naboeiendom i syd ved adkomstvei mot garasjeanlegg med stammeomkrets minimum 20 cm. Det
skal plantes trær som er naturlig for området, dvs. rogn, furu, einer, selje og gran.
Plan- og bygningsetatens kommentarer
De minimum 10 trærne er utenfor hensynsonen og i tillegg til krav om vegetasjonsbelte.
Atkomst og parkering
Ny adkomstvei fra Ullveien er lagt i sør på eiendommen 33/506 og 5 meter fra søndre
tomtegrense. Eksisterende atkomst i nord beholdes som i dag.
Adkomstvei fra Ullveien og frem til underjordisk parkeringskjeller skal opparbeides i en
kjørebanebredde på 4 meter med 1,0 meter grøft på hver side. Veiene videre inn i feltet
opparbeides som kjørbar adkomstvei i en bredde på 4,0 meter.
Figur 23 Snitt sør-nord med parkeringskjeller med overdekning
Parkeringsplasser reguleres i henhold til den til enhver tid gjeldende norm. Gjeldende norm gir
minimum 28 parkeringsplasser for bil. For sykkel reguleres det som i forslag til ny norm med 3
plasser pr boenhet som gir 48 plasser ved 16 boenheter. Minimum 10 sykkelparkeringsplasser
skal ha ladepunkt, og minimum 4 plasser skal være dimensjonert for transport- eller familiesykler.
Minst 50 % av plassene skal ha overbygg. Det skal være enkel tilgang til å rengjøre sykler.
Saksnr: 201502555-92 Side 26 av 63
All parkering for bil plasseres i parkeringskjeller under bakken og halvparten av sykkelplassene
skal være overdekket. Det skal etableres strømuttak for minimum 25 % av parkeringsplassene og
minimum 5% av plassene skal være tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelse.
Overdekning for sykkelparkering tillates utenfor byggegrense.
Plan- og bygningsetatens kommentarer
Midlertidig praktisering (bystyrevedtak 21.06.2017) gjelder ikke for småhus. Gjeldende
norm sier min. 1,7 bilplasser pr. bolig i felles parkering, dvs. min. 28 bilplasser for de nye
boligene. Forslag til ny parkeringsnorm sendt BYU sier min. 1,5, maks 2 bilplasser pr.
bolig, og ikke noe om sykler.
Figur 24 Mulig løsning for fordeling av p-plasser i p-kjeller under terreng. Underliggende forslag er 21x43,5 m. Den
endelige prosjekteringen vil kunne avvike noe fra disse målene.
Teknisk infrastruktur
Det reguleres offentlig kjøreveg og med fortau på vestsiden av Ullveien i til sammen 10 meters
bredde som vist på plankartet, henholdsvis med 7, 5 m kjøreveg og 2,5 m fortau. Sammen med
søknad om rammetillatelse skal det sendes inn byggeplan i målestokk 1:200 for veianlegget.
Planen skal være godkjent av Bymiljøetaten før rammetillatelse gis.
Renovasjonsløsning tillates utenfor byggegrenser.
Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal det være sikret løsninger som tilfredsstiller
krav til drikke- og redningsvann.
Plan- og bygningsetatens kommentarer
Bestemmelsen om drikke- og slokkevann knyttes til rammetillatelse.
Hensynssoner og båndleggingssoner
Bymiljøetaten har i sin vedtatte reguleringsplan fra 2016 sikret naturverdier i bekkekløfta i østre
ende av eiendommene. I planforslaget er det lagt hensynssone på areal inntil dette naturområdet.
Saksnr: 201502555-92 Side 27 av 63
Innenfor angitte hensynssoner er det ikke tillatt å utføre tiltak som innebærer graving,
terrengoppfylling eller som på annen måte kan endre de hydrologiske forholdene i bekkedalen.
Det tillates ikke hogst av annet enn et begrenset antall trær innenfor hensynssonen, herunder
tynning som en del av driften av dette naturmiljøet.
Miljøfaglige forhold (overvannshåndtering, støy, fjernvarme, miljøoppfølgingsprogram m.m.)
Åpen og lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming av tiltaket. Dette
gjelder for både bolig- og vegformålet. Alt overvann fra tette flater, dvs. tak- og vegarealer, skal
håndteres innenfor tomteområdet og infiltreres til grunnen. Anlegg for infiltrasjon av overvann
skal ivareta naturlig grunnvannbalanse og opprettholde naturlig tilstrømning av grunnvann til
bekkedalen øst for byggeområdet. Det etableres anlegg for fordeling av overvann langs
bekkedalen og fordrøyning av overvann ved flom. Bekken ligger i en dyp kløft og når ikke
bebyggelsen ved flom.
Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan lokal overvannshåndtering er
ivaretatt, og hvor valg av løsning er begrunnet. Valgt løsning skal forelegges Vann- og
avløpsetaten for uttalelse før tillatelse til tiltak.
De til enhver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn.
Tiltak over 1000 m2 innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven skal
tilknyttes fjernvarmeanlegget.
Støynivå på uteoppholdsareal og utenfor fasader med vindu til rom for støyfølsom bruk skal på
søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy
i arealplanleggingen T-1442/2016, eller senere retningslinje som erstatter denne. Det tillates ikke
støyskjermer i planområdet.
Risiko og sårbarhet
Planforslaget medfører ikke endringer i planområdet som endrer risiko eller sårbarhet direkte.
Det er store skogsområder tett på planområdet. Det vil være viktig å ha det ryddig i randsonen
mellom bebyggelse og skogen, og unngå lagring av brennbart materiale for å hindre spredning av
en eventuell skogbrann.
Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring
Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal vei med fortau innenfor planområdet være
opparbeidet i henhold til byggeplanen.
Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal det være sikret løsninger som tilfredsstiller
krav til drikke- og redningsvann.
Plan- og bygningsetatens kommentarer
Bestemmelse om opparbeidelse av tilfredsstillende løsninger for drikke- og slokkevann
knyttes til rammetillatelse jf pbl. § 27 – 1 nr. 10. Dette er avklart med forslagsstiller.
Saksnr: 201502555-92 Side 28 av 63
2.4.3 Illustrasjoner av planforslaget
Illustrasjonene viser en mulig maksimal utbygging i henhold til forslaget. Illustrasjonene er ikke
juridisk bindende.
Figur 25 Snitt nord-sør, sett fra øst.
Figur 26 Snitt øst-vest, sett fra nord.
Figur 27 Snitt øst-vest, sett fra sør
Saksnr: 201502555-92 Side 29 av 63
Figur 28 Snitt BB – mot vest
Sol/skyggestudier
Plassering av eksisterende vegetasjon er basert på flyfoto og er omtrentlig.
21.mars
Saksnr: 201502555-92 Side 30 av 63
1.mai
Saksnr: 201502555-92 Side 31 av 63
21.juni
Saksnr: 201502555-92 Side 32 av 63
21.desember
2.5 Konsekvenser av planforslaget
2.5.1 Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget
Overordnede planer og mål
Kommuneplanen «Oslo mot 2030» vedtatt 23.09.2015 Planforslaget ligger innenfor byggesonen og er i tråd med arealbruken som er fastsatt i vedtatte
kommuneplanen, herunder tidligere integrerte kommunedelplaner som gjelder marka og
grøntstrukturen.
Planforslaget legger til rette for boliger, noe som er i tråd med kommuneplanen.
Saksnr: 201502555-92 Side 33 av 63
Byøkologisk program Overvann skal håndteres lokalt slik at vannets naturlige kretsløp opprettholdes, og naturens
selvrensingsevne utnyttes. Det skal legges vekt på å utnytte regnvann som naturressurs og estetisk
element i uteområdene. Åpen og lokal overvannshåndtering er sikret i bestemmelsene.
Gjeldende regulering Planforslaget er i tråd med gjeldende regulering til boligformål i reguleringsplan. S-nr. 3272,
23.10.1991 Holmenkollen felt I med endringer S-3469, 15.02.1995. Planforslaget ligger i felt B9
med en utnyttelsesgrad på BYA 18%. Ullveien er regulert i gjeldende reguleringsplan med
fortau, men ikke opparbeidet iht. reguleringen.
Stedsutvikling
Oslo er en by i vekst med stor tilflytting og har behov for boligutbygging. Planforslaget bidrar
med boliger og etterspurte boligtypologier. Planen tilrettelegger for en boligtypologi som vil
kunne gi rom for en mangfoldig beboerstruktur, også mindre familieboliger. Planområdet er
velegnet til boligformål med kort vei til marka og god kollektivdekning med bane og buss til
sentrale målpunkter i byen. Det pågår utvikling av naboeiendommer og planforslaget er i samsvar
med disse.
Barn og unges interesser
Planforslaget legger til rette for gode leke- og oppholdsarealer for barn og unge. Særlig barn vil
ha stort utbytte av boliger med skogen som nærmeste nabo og gangforbindelse til hensynssone.
Her er det store friarealer i umiddelbar nærhet til planområdet og med marka som nærmeste nabo.
I den grad dagens viltvoksende situasjon er brukt til lek, vil dette fortsatt kunne finne sted øst på
planområdet, innenfor foreslått hensynssone og grønnstruktur. Området med sin utforming og
topografi anses som godt egnet til lek og oppholdsarealer og arealene ligger skjermet for støy og
trafikk.
Det bor allerede barn i området, og tilflytting av flere barn anses som positivt for det eksisterende
nærmiljøet. Nærmeste skole er Grindbakken skole (1-7 klasse), i ca. 3,6 km gangavstand, som
medfører krav om skoleskyss.
Landskap
Fjerning av trær kan påvirke områdets uttrykk mht. nærvirkning og fjernvirkning. Det må fjernes
trær i nødvendig grad for plassering av bebyggelsen og opparbeidelse av uteoppholdsarealer, men
det meste av vegetasjonen innenfor hensynssonen skal bestå. Konsekvensene av nødvendig
trefelling er vurdert i samarbeid med Bymiljøetaten og vurderes som akseptable. Vekst av
eksisterende frø og ungskog samt tilplanting med stedlige arter vil sikre åsens grønne profil og
fjernvirkning.
Planområdet er ikke synlig fra Oslo Sentrum eller Ekeberg da det ligger bak Voksenkollen. Fra
Grefsenkollen kan området skimtes, men det er ikke høyeste punkt på åskammen og påvirker ikke
silhuetten av Voksenåsen.
Når det gjelder nærvirkning vil tiltaket først og fremst være synlig fra Ullveien og fra nabotomter
i sør og nord. Nærvirkningene ansees som akseptable. Størst konsekvens vil tiltaket ha for
allerede eksisterende bolig på forslagsstillers tomt bnr 506, dagens Ullveien 5.
Saksnr: 201502555-92 Side 34 av 63
Det er sikret i bestemmelsene at det skal utarbeides marksikringsplan som vedlegges
utomhusplanen ved rammesøknad.
Tre som skal bevares, er markert på reguleringskartet. Minimum 10 trær som fjernes skal erstattes
av stedegne trær og plassering som vist i marksikringsplanen. Det skal plantes et vegetasjonsbelte
av trær langs bebyggelsen mot Ullveien og langs naboeiendom i syd ved adkomstvei mot
garasjeanlegg med stammeomkrets minimum 20 cm. Det skal plantes trær som er naturlig for
området, dvs. rogn, furu, einer, selje og gran.
Plan- og bygningsetatens kommentarer
Bestemmelsene om vegetasjon / marksikringsplan har ikke krav om bevaring av frøbanken.
Minimum 10 stedegne trær skal plantes i tillegg til vegetasjonsbeltet.
Figur 29 Fjernvirkning fra Grefsenkollen basert på kartmateriale i Google Earth. Planområdet er vist med rød pil. Det
gjøres oppmerksom på at utkikkspunktet er tatt over bakkeplan.
Trafikkforhold
Det er lite trafikk på veiene i området; veiene er viktige gangforbindelser, de fleste mangler
fortau, deriblant Ullveien. En utbygging av planområdet med samtidig opparbeidelse av Ullveien
vil utbedre standarden på veien og utvide veien i regulert bredde og med fortau.
Nærmeste barneskole ligger ca. 3,5 km fra planlagte boliger. Det legges til grunn at elevene må
ha skoleskyss av hensyn til avstand men også av hensyn til skoleveiens utforming.
På bakgrunn av områdets kollektivdekning kan en regne med at foreslått utbygging vil utgjøre 4-5
ÅDT pr bolig. Dette vil gi til sammen en økning i trafikken i Ullveien med ca. 80 til 90 bilturer
pr årsdøgn. Dagens vegstandard i Ullveien nord er 5 meter kjørebanebredde og bør være
tilstrekkelig i forhold til tilleggstrafikken fra de planlagte boligene. Trafikksikkerheten vil øke
ved opparbeidelse av vei og fortau. Det er ingen kapasitetsproblemer i nærliggende kryss.
Saksnr: 201502555-92 Side 35 av 63
All parkering løses innen planområdet. Det legges opp til lite kjøring internt i planområdet.
Snølagring løses inne i planområdet.
Estetikk og byggeskikk
Området rundt planområdet er uensartet og preges av tun/småhusbebyggelse (introvert) og større
institusjoner. Bebyggelsen er spredt i landskapet og har ikke en lesbar struktur. Hele området
preges av skogkledt landskap som gjør at bebyggelsen er skjermet og mer privat. Større
institusjonsbygg setter et preg over området med deres massive bygningsmasse.
Planforslagets bebyggelse er tilpasset områdets karakter og nyere bygningstypologi med
småhuspreg og bebyggelsesstruktur delvis i tun med høydeskala på 2 og 3 etasjer. Tilpasset
materialbruk og farger ivaretas gjennom bestemmelsene, og planforslaget føyer seg dermed inn i
byggeskikken i området. Skala og proporsjoner er mindre enn nærliggende villabebyggelse, men
ligner nyere utbygging med flere, mindre boenheter per areal. Bygningshøydene for ny
bebyggelse avtrappes i terrenget og de nye mønehøydene vil ligge lavere enn eksisterende
villabebyggelse i og ved planområdet i nord/nordvest. Eksisterende bolig i planområdet blir
bevart.
Figur 30 Oversikt illustrasjon
Kulturminner
Det er ingen registrerte kulturminner innenfor reguleringsområdet.
Sosial infrastruktur
Det anses som noe begrenset skole- og barnehagedekning i området. Nærmeste barneskole er
Grindbakken skole, 3,6 km gangavstand, dette gir rett til skoleskyss for elever i 1.klasse. Eldre
elever kan ha krav til skoleskyss når skoleveien ansees som særlig farlig eller vanskelig. Skolen
ligger tre stopp med banen fra Voksenkollen stasjon (t-bane) som ligger i 400 m avstand til
planområdet. Nærmeste barnehager er Voksenkollen Friluftsbarnehage (fra 2,5 år) ca. 1,5 km fra
planområdet og Skistua Barnehage (fra 1 år) ca. 2,2 km fra planområdet. Voksentoppen
spesialskole eies av Røde Kors.
Saksnr: 201502555-92 Side 36 av 63
Planforslaget legger opp til boligtypologier som er attraktive for barnefamilier og det vil da trolig
flytte barn til området som får bruk for barnehage og skole, inkludert trygg skolevei.
Teknisk infrastruktur
Planforslaget legger til rette for en utvidelse av Ullveien med en kjørebredde på 7,5 meter og
fortau på 2,5 meter langs vestsiden. Veireguleringen er tilpasset tilsvarende formål i nord og i sør.
Det er tatt inn rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av veg og fortau.
Kommunale ledninger for vann og avløp ligger på enden av planområdet i nord, men ikke ved
tomtegrensen. Det må vurderes om det skal etableres nye hovedledninger på vegne av VAV. I
reguleringssak for Ullveien 12 ble det foreslått å knytte det til byggesak og sikre tid nok til å
etablere va-grøfter i forbindelse med veiarbeid da det må påregnes å ta lengre tid enn bare en
eventuell veiutvidelse.
PBE har tatt initiativ til et møte med ulike kommunale etater (BYM, EBY, VAV ev flere) som har
arbeid som skal utføres og/eller roller i planområdet, slik at nødvendig samarbeid og fremdrift
sikres internt og til utbyggers planer. Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal det
være sikret løsninger som tilfredsstiller krav til drikke- og redningsvann.
Planområdet ligger innenfor offentlig renovasjon, men utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme.
PBEs supplering
VAV planlegger nå en ny vannledning fra Bogstadvannet, høydebasseng, og en etappevis
utbedring av vannforsyningen i Voksenkollen / Holmenkollåsen. Bestemmelsen om
vannforsyning er justert i samsvar med krav i pbl. §27-1, slik at det ikke kan gis rammetillatelse
for boliger før drikke- og slokkevann er opparbeidet, godkjent av VAV. Dette kan være
permanente eller midlertidige løsninger.
Universell utforming
Området er bratt og vanskelig tilgjengelig for funksjonshemmede i dag. En utbygging i
planområdet tilrettelegger bedre for funksjonshemmede enn dagens situasjon.
Områder for lek og rekreasjon får trinnløs tilgang fra Ullveien, samt parkering og boliger. Intern
kjørevei dekker behovet for alle boliger.
Fra garasje under bebyggelsen er det trinnfri adkomst opp til bakkenivå. For enkelte av boligene
som ligger i svært bratt terreng, vil ikke kravene til universell utforming kunne oppfylles for
adkomsten, ref. Teknisk forskrift §8-6 første ledd: «Dersom terrenget er for bratt til at kravet om
stigningsforhold kan oppnås, gjelder ikke kravet om trinnfrihet og stigning til bygning med
boenhet uten krav om heis». Det er ikke krav til heis i småhus med én boenhet, eller i bygning på
opptil to etasjer med boenhet iht. Teknisk forskrift §12-3.
Naturmangfold
Tiltaket vil nødvendigvis gripe inn i dagens situasjon, som består av krattskog. Det er imidlertid
lite sannsynlig at inngrep vil påvirke naturmangfold i et større perspektiv med planområdets
tilgrensning mot Markagrensa. Planforslaget ivaretar naturverdier og biologisk mangfold i
planområdet sikres ved hensynssone og bestemmelser for øvrig.
Saksnr: 201502555-92 Side 37 av 63
Den fremtidige bebyggelsen på eiendommene er tilpasset slik at den nødvendige
fuktighetstilførselen til bekkedraget ivaretas ved at sidekløften til bekkekløften (nordøstlig del av
33/506) ikke bebygges.
Hensynsone sikrer fuktighet til bekkedraget og fuktig luft gjennom bevaring av vegetasjonen i
skråningene på begge sider av kløfta. Bebyggelsen og adkomstvei er lagt slik at det gir minst
mulig terrenginngrep og vil ikke forringe hensyn til tilsigsforholdene som er av betydning for
særlig blærestarr som aktuell naturverdi i området.
Adkomstveien er avgrenset og gang- sykkelvei fra parkeringskjeller er trukket lengre mot vest og
i større grad tilpasset terrenget og justert hensynssone. Denne tilpasningen vil ikke medføre
terrenginngrep som kan ha betydning for bevaring av vanntilsig i sidekløften.
Parkeringskjeller er foreslått under sydlig del av bebyggelsen slik at tiltak ikke berører
vannsigforholdene fra sidebekker i området.
Natur- og ressursgrunnlaget
Planforslaget berører ikke jord, skogbruk og friluftsinteresser.
Miljøfaglige forhold
Planforslaget medfører ingen særlige konsekvenser knyttet til forurensning, støy og lignende.
Planforslaget endrer ikke lokalklima og ivaretar biologisk mangfold.
Det er ikke registrert særlige forhold til planområdets grunnforhold.
Alt overvann fra tette flater, dvs. tak- og vegarealer, skal håndteres innenfor tomteområdet og
infiltreres til grunnen. Anlegg for infiltrasjon av overvann skal ivareta naturlig grunnvannbalanse
og opprettholde naturlig tilstrømning av grunnvann til bekkedalen øst for byggeområdet. Det
etableres anlegg for fordeling av overvann langs bekkedalen og fordrøyning av overvann ved
store nedbørsmengder.
Solforhold er ivaretatt internt i planområdet, og tiltaket vil ikke påvirke solforholdene til
eksisterende boliger. Tomtenes helning mot øst gjør optimale solforhold krevende mht.
terrengtilpasning, men planforslaget anses som tilfredsstillende. Alle boliger har uteplasser på to
sider samt takterrasse, og fellesarealer har meget gode solforhold. Se også planforslagets
illustrasjoner av sol og skyggestudier.
Risiko- og sårbarhet
I henhold til LOV 2008-06-27 nr 71 (Plan- og bygningsloven) § 3-1 h og § 4-3 skal det utarbeides
risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) for reguleringsplaner og kommuneplaner før de skal
behandles politisk. ROS-analysen bygger på foreliggende kunnskap om planområdet og
arealbruk.
Gjennomgangen av risikofaktorene viser at planen generelt ikke er risikopreget.
Økonomiske konsekvenser
Krav om opparbeidelse av kjøreveg og fortau i Ullveien vil innebære kostnader for utbygger.
Fordeling av opparbeidelsesbelastning for den enkelte grunneier i området må avklares. Det
legges til grunn at opparbeidelseskostnader avgrenses til å gjelde forholdsmessig for
Saksnr: 201502555-92 Side 38 av 63
eiendommens lengde langs Ullveien, jfr. refusjonsprinsippene etter plan- og bygningsloven. Det
er ikke avklart om det er behov for nye VA-hovedledninger. Det må vurderes med tanke på
ansvar for gjennomføring, tid og kostnader.
PBEs kommentar: Det er for tiden ikke VA ledninger til planområdet.
Juridiske forhold
I forbindelse med opparbeidelse av kjøreveg og fortau i Ullveien, evt. VA-hovedledning, må
involverte kommunale etater og berørte grunneiere avklare gjennomføringen parallelt med
planbehandlingen gjennom rekkefølgebestemmelse og evt. utbyggingsavtale som vedtas samtidig
med denne plan.
3 Medvirkning
3.1 Forhåndsuttalelser
3.1.1 Liste over forhåndsuttalelser
1. Bydel Vestre Aker 21.09.2015
2. Brann- og redningsetaten 25.09.2015
3. Byantikvaren 25.09.2015
4. Bymiljøetaten 20.03.2015
5. Eiendoms- og byfornyelsesetaten 19.09.2015
6. Renovasjonsetaten 21.09.2015
7. Vann- og avløpsetaten 21.09.2015
8. Statens vegvesen 22.09.2015
9. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 04.09.2015
10. Jernbaneverket 01.09.2015
11. Statens Jernbanetilsyn 30.09.2015
12. Mattilsynet 21.09.2015
13. NVE 15.09.2015
14. Naturvernforbundet 15.09.2015
15. Hafslund 14.09.2015
16. Fredrik Klavness, Ullveien 1 21.09.2015
3.1.2 Forhåndsuttalelser er behandlet ved offentlig ettersyn. Følgende innspill i forhåndsuttalelsene er ikke imøtekommet
Bydel Vestre Aker
Tiltakshaver må forholde seg strengt til reguleringsbestemmelsene, høyder og bebygd areal
(BYA) i Holmenkollplanen, en regulering med «særskilt landskapsvern». Areal avsatt til
«regulering til grønnstruktur» regnes med i BYA da dette er med på å ivareta Bystyrets vedtak om
Den Blå-Grønne profilen. Det må etableres fortau og veibredde iht. kommunens regler.
Saksnr: 201502555-92 Side 39 av 63
Plan- og bygningsetatens kommentar Kun områder regulert til bebyggelse og anlegg (inkludert hensynssonen) er med i grunnlaget for
beregning av BYA, slik reglene sier. Hvis regulert grønnstruktur på eiendommene skulle
medregnes, kunne man bygget mer. Bemerkningen tas ellers med her fordi den ikke er gjentatt.
Byantikvaren
Krever ikke arkeologiske registreringer. Forutsetter at reguleringen ikke bidrar til videre
«møllspising» av Holmenkollens svært viktige grønne horisont.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget ivaretar den grønne horisonten.
Plan- og bygningsetatens kommentar Planforslaget er innenfor rammene av gjeldende Holmenkollplanen. Forslaget medfører hogging
av trær, men det stilles også krav om planting av trær.
Bymiljøetaten (BYM)
Det bør etableres plan for lokal overvannshåndtering, ivaretakelse av vegetasjon mm. også
utenfor hensynssone, for å sikre naturlig vannhusholdning i området.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget samsvarer med BYMs plan med hensynssone og ivaretar øvrige forhold.
Plan- og bygningsetatens kommentar Overvannshåndtering er beskrevet under 4.1 Forslagsstillers argumentasjon, og i bestemmelsene.
Byggegrensene hindrer ikke ønsket tilsig til bekkedraget i naturområdet i øst.
Vann- og avløpsetaten
Det er ikke va-ledninger ved tomten. Dersom det er behov for nye va-ledninger, må rekkefølge-
bestemmelsen knyttet til vei også omfatte etablering av va-ledninger på vegne av VAV.
Plan- og bygningsetatens kommentar Vi praktiserer normalt ikke rekkefølgekrav for va-ledninger i plan. Her legges inn rekkefølgekrav
for tilfredsstillende vanntilførsel for drikke- og slokkevann før rammetillatelse, jf. pbl. §27-1.
Naturvernforbundet
Ber om at de mange utbyggingsplaner ses under ett og ikke reguleres stykkevis og delt. Området
ligger ca 500 moh. og representerer unike biotyper og kvaliteter så nær en storby. Disse
områdene, som er med på å gjøre Oslo unik som hovedstad, er svært sårbare for større inngrep.
Ber om at tiltakshaver forholder seg strengt til reguleringsbestemmelsene. Det bør tas hensyn slik
at tomten fortsatt beholder en del av trærne for å sikre den grønne profilen.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget ivaretar overnevnte forhold.
Plan- og bygningsetatens kommentar PBE vurderer de pågående planforslagene iht. overordnete føringer. Kun ett tre foreslås kartfestet
for vern i tillegg til hensynsonen. Planforslaget sikrer imidlertid planting av stedegne trær.
Saksnr: 201502555-92 Side 40 av 63
Hafslund
De har høyspenningskabler i veggrunnen, men planen ser ikke ut til å berøre disse, med mindre
det gjøres endringer eller utvidelser i veggrunnen. Det kan normalt ikke iverksettes tiltak nærmere
enn 1 meter fra kabelgrøften, (inkludert planting av trær).
Plan- og bygningsetatens kommentar Veien skal utvides med fortau. Overnevnte forhold følges opp i byggesakene.
Fredrik Klavness, Ullveien 1
På bakgrunn av tidligere byggeprosjekter i området, er det lite realistisk at noen av trærne i
byggeområdet blir bevart, bortsett fra i hensynssonen. Hensynssonen må vernes med forbud mot
inngrep. Vil at bebyggelse og innkjøring og gjesteparkering flyttes nordover, vekk fra Ullveien 1,
da kan mer vegetasjon bevares. Ønsker fortau fra Voksenkollen T-banestasjon.
Forslagsstillers kommentar For å gjennomføre gjeldende boligregulering i en skog må det nødvendigvis felles trær. I
hensynssonen vil det imidlertid ikke bli hugget annet enn nødvendig tynning og enkelttrær som
del av forvaltningen. Det vil så langt mulig tas hensyn til nabobebyggelsen når det gjelder
atkomstsituasjonen og med en grønn buffersone i syd.
Plan- og bygningsetatens kommentar Alle p-plasser vil bli i kjeller, også gjesteparkering. Det vil bli fortau i Ullveien fram til Ullveien
12, den nordre delen ligger i plansaken for Ullveien 12 som er under politisk behandling.
Hensynssonen videreføres med tidligere vedtatte bestemmelser.
3.2 Bemerkninger ved offentlig ettersyn
3.2.1 Liste over bemerkninger
1. Bydel Vestre Aker 14.12.2018
2. Brann- og redningsetaten 14.11.2018
3. Bymiljøetaten 17.12.2018
4. Eiendoms- og byfornyelsesetaten 12.12.2018
5. Renovasjonsetaten 07.11.2018
6. Vann- og avløpsetaten 19.12.2018
7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus 12.12.2018
8. Norges vassdrags- og energidirektorat 01.11.2018
9. Voksenåsen AS, Ullveien 4 14.12.2018
10. Maria G. Aasmyhr, Ullveien 11c 01.11.2018
11. William C. R. Greene, Ullveien 11c 16.12.2018
12. Marius Wormdal, Ullveien 19c 17.12.2018
3.2.2 Sammendrag av bemerkningene, med sammendrag av forslagstillers kommentarer og Plan- og bygningsetatens kommentarer
Bydel Vestre Aker
Vestre Aker bydelsutvalg behandlet saken i møte 13.12.2018 og fattet enstemmig vedtak:
Vestre Aker bydelsutvalg har ingen bemerkninger til Ullveien 3-5 – forslag til detaljregulering.
Saksnr: 201502555-92 Side 41 av 63
Forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentar Bemerkningen tas til orientering.
Brann- og redningsetaten (BRE)
Tilgjengelighet for BRE må ivaretas for eksisterende bygninger i området, også i anleggs-
perioden. Tilrettelegging for BRE skal være iht. TEK §11-17. BRE gjør her særlig oppmerksom
på at kommunen skal sørge for at den kommunale vannforsyningen fram til tomtegrense er
tilstrekkelig til å dekke brannvesenets behov for slokkevann. Preaksepterte ytelser for
vannforsyning utendørs er i veileder til TEK. For dimensjonering av vei mm vises til veileder.
Forslagsstillers kommentar Brannsikkerhet ivaretas i planforslaget og det legges inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer
løsninger for drikke- og redningsvann.
Plan- og bygningsetatens kommentar VAV opplyser at det er planlagt nye vann- og avløpsledninger i Ullveien. Det er nå lagt inn en
rekkefølgebestemmelse om drikke- og redningsvann. PBE har hatt møte med VAV, BYM og
EBY, med bakgrunn i flere pågående planer i området.
Bymiljøetaten (BYM)
1. BYM anbefaler at det lages en landskapsplan som bør oversendes BYM for godkjenning.
2. Utendørs sykkelparkering bør være overdekket, så mange plasser som mulig. El-sykler og
lastesykler stiller større krav til dimensjonering. Bildeling bør vurderes.
3. Viser til sakens notat om trær. I dialogen med eier under BYMs regulering av tilgrensende
naturområde ble det påpekt betydningen av bevaring av vegetasjon i byggeområdet. Intensiv
utbygging og lite bevaring av vegetasjon, ville medføre mindre naturlig infiltrasjon og større
flomfare. Området skal oppleves som grønn ås. BYM ber tiltakshaver om en ekstra vurdering
av å bevare enkelte av de større grantrærne nær bebyggelsen, samt løvtrærne. For å bevare
enkelte større trær og få plass til store trær i fremtiden, anbefaler BYM at avstanden mellom
bygningene og mellom bygninger og veier, økes til minst 15 m.
4. Enkelttrær bør plantes med god avstand for at det skal kunne bli store og stabile trær.
5. BYM finner ikke om hogst av store/gamle graner også omfatter hensynssonen.
Hovedhensikten til hensynssonen er å beskytte nedenforliggende skogmiljø mot endringer i
luftfuktighet, avrenning og solinnstråling. Fjerning av store/gamle graner i hensynssonen må
begrenses til et minimum. Hogst av en del store/gamle graner vil være i strid med gjeldende
og foreslåtte bestemmelser for hensynssonen. BYM ber om at det konkretiseres i beskrivelsen
at den foreslåtte hogsten ikke skal gjennomføres i hensynssonen. BYM ber om at planlagte
bygninger, veier og uteareal flyttes mot vest dersom det står eldre trær i hensynssonen som
kan innebære sikkerhetsrisiko, alternativt at hensynssonen utvides.
6. Det bør bare benyttes naturlig hjemmehørende plantearter. Der det er mulig bør eksisterende
vegetasjon søkes bevart i byggeperioden gjennom marksikringsplan.
7. Til bestemmelsene:
1.1.2 Det bør tilføyes at tiltak utenfor byggegrenser skal løses på privat grunn.
1.1.4 Krav til utearealer: Bestemmelsen om jorddybde over garasje bør justeres slik: «Minst
80% av areal over parkeringskjeller skal ha jorddybde på minst 0,8 meter».
1.1.10 Siden planforslaget ikke skal medføre endringer i avrenning og luftfuktighet i
skogmiljøet nedenfor, bør løsning for overvann oversendes BYM for uttalelse.
Saksnr: 201502555-92 Side 42 av 63
3.1 Bestemmelsen for hensynssonen bør tilføyes «Store og gamle trær skal søkes bevart».
4 og 5 Rekkefølgebestemmelser: BYM viser til uttalelse fra nabo datert 01.11.2018. BYM er
enig i at anleggsfasen her kan by på store trafikksikkerhetsmessige utfordringer. BYM
anbefaler derfor at vei og fortau opparbeides før IG gis.
Forslagsstillers kommentar BYM imøtegår forhold som BYM tidligere har vært enige med forslagsstiller om i BYMs egen
plan for bekkekløften, vedtatt 07.09.2016, og i oppstarten av dette planforslaget. Bevaringshensyn
til bekkekløft og naturverdier ble avstemt i forhold til utbygging etter gjeldende boligregulering.
Samordnet hensynssone naturmiljø ble lagt til grunn i BYMs planforslag og i dette planforslaget.
Bystyret støttet avveiningen av utstrekningen av naturvernområdet mot hensynet til boligregulert
område i sitt vedtak av BYMs forslag i 2016. Det oppleves derfor som underlig at BYM nå ber
om at det konkretiseres i planbeskrivelsen at den foreslåtte hogsten ikke skal gjennomføres i
hensynssonen. Bevaring/skjøtsel av trærne var det sentrale tema i BYMs planforslag og
bestemmelsen 3.1 er identisk i dette forslag. Dette henger nøye sammen med hvordan bygninger,
veier osv er planlagt. Bevaring av trær er omtalt under «Forslaget ivaretar landskapshensyn og
åsens grønne profil», og i eget notat om trær. Det vil fortløpende vurderes muligheten for å bevare
flere større trær dersom gjennomføringen tillater dette. Foreslåtte byggegrenser setter rammer for
avstand mellom bygg og i forhold til veier. Det er nå lagt inn en presisering om 9 m mellom bygg.
Planforslaget har krav om marksikringsplan og utomhusplan. Det ivaretar de samme hensyn som
en landskapsplan vil gjøre og uten at den må godkjennes av BYM.
Forslagstiller har nå lagt inn en bestemmelse som sikrer ladepunkter for el-sykkel og bil.
Avkjørsel, parkering for bil og sykkel samt universell utforming vil utformes og ivaretas i
henhold gjeldende retningslinjer og uten behov for å innta det i reguleringsbestemmelser. Når det
gjelder jorddybde over parkeringskjeller anses det tilstrekkelig med 20% for dette området. Det er
nå lagt inn en dybde på 1,0 m i stedet for 0,8 m. Det er redegjort for god overvannshåndtering og
det er sikret i bestemmelser. Det må avtales et samarbeid med kommunen om forslagsstillers
opparbeidelse av Ullveien med fortau. Det forutsettes at det under bygge- og anleggsperioden er
tilfredsstillende trygge gangløsninger langs planområdet.
Plan- og bygningsetatens kommentar 1. Det stilles krav til utomhusplan, ikke landskapsplan, for områder regulert til bebyggelse og
anlegg. PBE skal godkjenne utomhusplaner. På grunn av naturmiljøet legges inn at utomhus-
planen skal være forelagt Bymiljøetaten for uttalelse før innsending av søknad.
3 – 5. PBE mener det ikke er aktuelt med 15 m avstand mellom bygninger og mellom bygninger
og vei. Bestemmelsen for og omfanget av hensynssonen gjentar BYMs nylig vedtatte plan.
Kravet til nyplanting av stedegne trær utenom hensynssonen kunne med fordel vært økt.
6. Det er krav om Marksikringsplan i pkt. 1.1.7.
7. 1.1.2 Bestemmelsen om tiltak utenfor byggegrensen gjelder område for boligbebyggelse, som
nødvendigvis er privat grunn. Endres ikke.
1.1.4 Jorddybde 80 cm på 80% av dekket over p-kjeller er mye mer enn vanlig krav. Kjelleren
utgjør her en liten del av byggeområdet. Over parkeringskjelleren skal det ikke plantes skog, det
skal være en lekeplass. Nå krever utearealsnormen imidlertid 1m dybde, dette er justert.
1.1.4 Sykkel og Bilparkering: BYM viser til Ullveien 12, men denne hadde blokker. Krav til
sykkelparkering er nå likevel tatt med i forslaget, slik at sykler ikke kun skal plasseres i
sportsboder.
1.1.5 PBE anbefaler pga naturmiljøet at BYM skal uttale seg til overvannsløsningen.
Saksnr: 201502555-92 Side 43 av 63
4. og 5. Det er juridisk mulig å kreve opparbeidet fortau og vei før IG, jf. pbl §12-7. Men PBE
mener forholdene her ikke er så spesielle at det er nødvendig. Planområdets del av Ullveien er
opparbeidet i ca 5 m bredde fra atkomst Voksenkollveien 4 og nordover, i ca 3 m bredde sørover.
Kun to eneboliger, hvorav en i planområdet, ligger til den smaleste delen. VAV sier i annen sak
(Lillevannsveien 72, sak. 201909753) at de vil opparbeide vannledninger fra 2020 i 5 år.
Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY)
Oslo kommune eier deler av Ullveien som inngår i planområdet til veiformål. Voksentoppen
skole i nærheten av Oslo kommune v/Undervisningsbygg. EBY støtter rekkefølgebestemmelsene
i planen om opparbeidelse av deler av Ullveien med fortau. Det er aktuelt med utbyggingsavtale.
Plan- og bygningsetatens kommentar Etter internt møte med VAV, BYM og EBY om samordning mellom pågående prosjekter og
planarbeid, er rekkefølgebestemmelse lagt inn for opparbeidelse av tilfredsstillende drikke- og
slokkevann før rammetillatelse for boligene, i samsvar med krav i pbl. §27-1.
Renovasjonsetaten
REN opprettholder tidligere uttalelse, der de informerte om krav og retningslinjer.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget ivaretar forhold i forhåndsuttalelsen fra 2015.
Plan- og bygningsetatens kommentar Bemerkningen tas til orientering.
Vann- og avløpsetaten (VAV)
Det er planlagt lagt nye vann- og avløpsledninger i Ullveien som vil passere tomegrensen til
Ullveien 3-5. Videre samarbeid i saken gjøres i forbindelse med byggesaken. VAV er fornøyd
med forslagsstillers planer for overvannshåndtering innen planområdet, og støtter planting av
stedstypiske trær og beplantning for øvrig. For øvrig er det av vesentlig betydning at ikke bekken
innen planområdet påvirkes av arbeidene på tomten, verken før, under eller etter avsluttet arbeid.
Forslagsstillers kommentar Det er ingen bekk i planområdet. Viser til forslagsstillers tilsvar til Brann- og redningsetaten om
at brannsikkerhet ivaretas i planforslaget og det legges inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer
løsninger for drikke- og redningsvann.
Plan- og bygningsetatens kommentar PBE har avholdt et internt møte med VAV, BYM og EBY, om pågående prosjekter og
planarbeid. Rekkefølgebestemmelse er lagt inn i samsvar med krav i pbl. §27-1.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus
Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor sine
ansvarsområder. De har ingen konkrete merknader til planforslaget. Fylkesmannen viser til
kommunens ansvar som planmyndighet, jf Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene.
Forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentar Bemerkningen tas til orientering.
Saksnr: 201502555-92 Side 44 av 63
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)
NVE har ingen vesentlige merknader til høringen.
Forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentar Bemerkningen tas til orientering.
Voksenåsen AS, Ullveien 4
Voksenåsen er Norges nasjonalgave til Sverige, der gjester fra nabolandet skulle oppleve skogen
og utsikten. Holmenkollvedtektene sier at tomtene skal være så store at skogen bevares utenom
bebyggelsen. Utbyggingen i området er i ferd med å endre byens grønne silhuett. Det er betydelig
trafikkbelastning over Besserud, forbi Svendstuen skole, over Gaustad og til Ring 3. Veien fra
Voksenkollen T-bane til Voksenåsen er smal og mørk og uten fortau. Med tre mulige
byggeprosjekter i området er det prekært behov for å sikre gående allerede i anleggsperioden.
Disse forhold må erkjennes av politikere, arkitekter og interessehavere. Voksenåsen AS ber om at
ytterligere utbygging på Voksenkollen blir lagt på vent til kommunen har sikret vern av
naturområdene og har en omforent plan for veinettet og utbygging av kollektivtilbudet, samt at
det lokale veinettet er utstyrt med nødvendig sikring for fotgjengere og syklister.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget forholder seg til vedtatte overordnede føringer som gjelder for området. Det er
sikret i bestemmelse at det skal etablere fortau i forbindelse med boligutbyggingen.
Plan- og bygningsetatens kommentar Når det gjelder opparbeidelse av vei og fortau før igangsettingstillatelse, viser vi til kommentarer
til BYMs bemerkning. Pågående plansak i Ullveien 12 og foreliggende sak vil innebære fortau i
Ullveien fram til Voksenåsen T-banestasjon, og en vei i denne strekningen bred nok for evt. buss.
PBE er enig i at kollektivdekningen må bedres til Voksenkollenområdet, f.eks. med buss.
Foreliggende planområde ligger imidlertid i akseptabel gangavstand til T-banestasjonen.
Planområdet ligger øst for Voksenåsen 4 og utbyggingen vil ikke påvirke deres utsikt mot byen.
Planforslaget er innenfor rammene av Holmenkollplanen. Dette er en omfattende reguleringsplan
der det legges opp til lav utnyttelse (variert etter områdenes eksponering) som skal ivareta
landskapshensyn.
Maria Gulbrandsen Aasmyhr, Ullveien 11c
Mener at det må bygges fortau før bygging settes i gang. Byggeprosjektet vil medføre mye trafikk
med store kjøretøyer i flere år. Ullveien er en barnehage- og skolevei. Den er uoversiktlig, og folk
kjører fort opp veien (selv om det er 30 sone). 2 fartsdumper har liten effekt på den farligste delen
av veien, fra Voksenkollveien og opp Ullveien gjennom en skarp sving.
Forslagsstillers kommentar Det må avtales et nærmere samarbeid med kommunen om forslagsstillers opparbeidelse av
Ullveien med fortau. Det forutsettes at det under bygge- og anleggsperioden er tilfredsstillende
trygge gangløsninger langs planområdet.
Plan- og bygningsetatens kommentar PBE viser til våre kommentarer til BYMs bemerkning.
Saksnr: 201502555-92 Side 45 av 63
William C. R. Greene, Ullveien 11c
Bebyggelsen vil føre til CO2, NOx, SOx og partikkelutslipp pga. transport av byggematerialer og
arbeidere og terrengarbeider. Beboerne kommer til å bli avhengig av bil uten noe bedre
kollektivtilbud. Utslipp fra nye beboere kan føre til mer enn 2500 tonn CO2 utover 8 år. Det skal
hogges ned et stort antall voksne grantrær som suger opp 15-25 t CO2 hvert år. Veien til Ullveien
3-5 går gjennom Holmenkollen Nasjonalanlegg og der skal lastebiler slippe ut store mengder
helseskadelige NOx og partikler. Denne planen er i strid med byplanen og byrådets politikk om å
redusere utslipp. Antall boliger burde reduseres betydelig eller forslaget burde nektes/ utsettes.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget forholder seg til vedtatte overordnede føringer som gjelder for området.
Plan- og bygningsetatens kommentar Ullveien ligger i Oslos byggesone, og utnyttelsen i forslaget følger gjeldende regulering
Holmenkollplanen, som er opprettholdt i Kommuneplan 2015. Planområdet har 460 – 560 m
gangavstand til T-banestasjon. PBE er enig i at kollektivdekningen må bedres til
Voksenkollenområdet på grunn av mange nye boligprosjekter, f.eks. med buss.
Marius Wormdal, Ullveien 19c
Planene på Voksenkollen følger ikke Holmenkollplanens intensjoner om landskapstilpasning og
vern, og er i konflikt med kommuneplanens retningslinjer for bærekraftig byutvikling.
Holmenkollplanen har ikke vært revidert på 27 år. Klimaproblematikken er nå gjennomgripende,
skog og urørt natur vies stor oppmerksomhet. Voksenkollen er Oslos «høyfjellsområde», og har et
historisk bygningsmiljø med skogen som ramme. Naturgrunnlaget er forutsetning for økt utfart
fra byen. Byen skal vokse innenfra og utover. Utbyggingen av Voksentoppen mangler legitimitet,
og bidraget til boligvekst er ubetydelig. Ved revisjon av kommuneplanens arealdel er det behov
for endring og oppdatering av Holmenkollplanen. Denne har ikke gitt det intenderte vern av Oslos
mest markerte åsprofil. Planen legitimerer bilbasert utbygging i et sårbart og utilgjengelig
skogsområde, uten konkurransedyktig kollektivtilbud, veianlegg eller butikker.
Planforslaget inngår i et større utbyggingsfelt fra Holmenkollveien mot Voksenåsen, og må
vurderes som del av dette uheldige mønsteret. Prosjektet virker uferdig. Det horisontale planet
over parkeringskjelleren og terrengarronderingen mot Ullveien er stedsfremmed. Bebyggelses-
mønsteret gir en komplisert adkomstvei. Saltak raft mot raft er ingen god løsning i dette klimaet.
Det er ikke redegjort for veiutvidelsens landskapsinngrep. Ullveien er skole ‐ og barnehagevei, en
uoversiktlig strekning med begrenset bredde i vinterhalvåret og med stor trafikk til institusjonene.
Fortau må av sikkerhetsmessige og praktiske grunner etableres før anleggsvirksomheten tar til.
Forslagsstillers kommentar Planforslaget forholder seg til vedtatte overordnede føringer, og detaljprosjekteringen vil løse
flere av de forhold som påpekes med terrengarrondering og tilpasning av byggene til omgivelsene
og hverandre innenfor rammene. Det skal etableres fortau i forbindelse med utbyggingen. Det
forutsettes at det under bygge- og anleggsperioden er tilfredsstillende trygge gangløsninger langs
planområdet.
Plan- og bygningsetatens kommentar PBE er enig i at kollektivdekningen må bedres til Voksenkollenområdet på grunn av mange nye
boligprosjekter, og i at det ikke er spesielt bærekraftig å bygge ut her. Planforslaget er imidlertid i
byggesonen og innenfor rammene av Holmenkollplanen, som er opprettholdt i Kommuneplan
Saksnr: 201502555-92 Side 46 av 63
2015. Dette var en omfattende reguleringsplan der det legges opp til lav utnyttelse (variert etter
områdenes eksponering) som skal ivareta landskapshensyn. Planområdet i foreliggende sak ligger
i akseptabel gangavstand til T-banestasjonen. Når det gjelder rekkefølgebestemmelse for
opparbeidelse av vei og fortau før igangsettingstillatelse, viser vi til kommentarer til BYM.
3.3 Bemerkninger ved begrenset høring Planforslaget var til begrenset høring hos naboer fra 16.07.2019 til 20.08.2019 fordi pålagt
møneretning ble fjernet.
3.3.1 Sammendrag av bemerkning
Kåre Tvedt m.fl. for Ullveien 13 – 15
Uttaler generelt at i de tilstøtende utbygde områdene oppfylles ikke Holmenkollplanens egne krav
til særskilte landskapshensyn. Problemet kan ligge i planens føring om spredt, lav bebyggelse og
p-kjellere. Intensjonene som skulle ivareta landskapshensyn og åsens grønne profil, viser seg å
innebære total rasering av naturgrunnlaget og Voksentoppens krevende landskapsstruktur.
Naboene ber derfor igjen om at Oslo kommune evaluerer og reviderer Holmenkollplanen, i tråd
med gjeldende klimapolitikk, kommuneplanens samfunnsdel og bærekraftig byutvikling.
I foreliggende planforslag hadde tidligere fastsatt møneretning svakheter (tak satt raft mot raft).
Møneretningen har ikke stor konsekvens for fjernvirkningen. Bebyggelsesmønsteret med rasering
av naturgrunnlaget får betydning. At prosjektutviklingen går fra svak løsning til valgfri løsning er
ikke avklarende. Naboene ber om at det vises illustrasjoner der samspillet med naboskap og
topografi tydeliggjøres og kotesettes. Parkeringskjelleren innebærer at landskapet langs Ullveien
transformeres til det ugjenkjennelige. De er i tvil om redusert fotavtrykk for lokkbebyggelsen
bringer planen i riktig retning. Solforholdene er krevende. Bygningsvolumene nordøst på tomten
og intern adkomstvei over en bekkekløft er planens svakeste del. Vendehammer lagt inn mot nabo
i Ullveien 15 kan ikke aksepteres. Om man først kunne etablere et tilstrekkelig kollektivtilbud,
kunne man, fristilt fra Holmenkollplanens brutale «forsiktighet», tenke nytt. Planene for
opparbeidelse av kjøreveg og fortau må kommenteres for seg. Dette sendes senere.
Forslagsstillers kommentarer Når det gjelder landskapshensyn viser vi til gjeldende reguleringsplan for Holmenkollen som
planforslaget følger. På tilgrensende areal er Bymiljøetatens vedtatte plan (07.09.2016) med en
hensynssone over deler av eiendommenes østside for ivaretakelse av naturverdier. Planforslagene
er samordnet og ivaretar både hensynet til naturkvalitetene og mulighet for boligutvikling.
Reguleringsbestemmelsen pkt. 3.1. har krav til særlige hensyn til bevaring av naturmiljø i
hensynssone og i pkt. 1.1.5 og 1.1.7 utenfor. Planforslaget er utformet med bruk av fagpersonell
innen hydrogeologi og biologisk rådgivning.
Det ble foreslått å endre slik at møneretning kan tilpasses best mulig i den videre prosjekteringen.
Plasseringen av parkeringskjeller er vurdert nøye utifra flere hensyn som tomtens topografi med
skrånende terreng, bekkekløften i planområdet, grunnforholdene og hensynssonen.
Planforslaget viser illustrasjoner av mulig bebyggelse med eksisterende terreng og nytt terreng
med tilhørende høyder på foreslått bebyggelse. Nabo i nord vises i illustrasjonene. Fotavtrykket er
redusert ved at en bolig er tatt ut og avstanden mellom noen boliger er økt. Atkomstveien ligger i
sin helhet på tiltakshavers eiendom.
Saksnr: 201502555-92 Side 47 av 63
Plan- og bygningsetatens kommentar PBE har forståelse for at naboer stiller spørsmål ved om Holmenkollplanen ivaretar viktige
landskapshensyn og bærekraftig utvikling. Foreliggende planområde ligger i akseptabel 460-560
m gangavstand fra T-banestasjonen, og PBE mener at et forslag innenfor Holmenkollplanens
føringer her kan anbefales. Kollektivdekningen i området bør generelt bedres. Nabobebyggelse
vises på illustrasjonene til høringen. Bebyggelsens krav om avstand på lokket er økt av hensyn til
bokvalitet. Vi kan ikke se at dette påvirker naboene. Veistandard og rekkefølgebestemmelse
følger opp tilliggende forslag og naboskapets ønsker om fortau i Ullveien. Veien vil påvirke
grøntarealer / hager i boligområdet i nord som er anlagt i nåværende gjeldende veiregulering.
Veierklæring foreligger. Vi har ikke mottatt senere kommentar om veien som nevnt.
3.4 Senere innkommet kommentar
Styret i Voksenseter Sameie, Åsbrekka 1 - 25 ved Kay-Arne Aarlie
Uttaler seg til sak 201609652, Thorleif Haugs vei, men nevner også at de er negative til planene i
Thorleif Haugs vei og Ullveien generelt, herunder Ullveien 3 – 5. I sum vil disse kreve en annen
infrastruktur i nærområdet, og utbedring av trafikkmessige flaskehalser som Vinderen, Slemdal
og Smestad. Avstanden til kollektivtransport er så stor at bil er mest brukte fremkomstmiddel.
Bydelen sier at området er massivt utbygd de siste år. Området er en unik naturressurs.
Plan- og bygningsetatens kommentar: Temaene er vurdert ved tidligere bemerkninger.
4 Forslagsstillers argumentasjon
4.1 Forslagsstillers faglige begrunnelse Forslagstiller har som følge av møter og avklaringer med Plan- og Bygningsetaten, innspill fra
Bymiljøetaten (BYM), samt utført utredninger og avklaringer, revidert planforslaget i tråd med
innspillene. Planforslaget er i hovedsak i tråd med tilbakemeldingene som har kommet inn.
Planområdet er godt egnet til boligformål: disponering og terrengtilpasning Planområdet, med plassering og naturverdier, er meget godt egnet til boligformål. Forslaget har
en utnyttelse på 18% som gir en åpen og fleksibel størrelse på boligfeltet. Planforslaget
tilrettelegger for nye bygningsvolumer i eneboliger, rekkehus og tomannsboliger. Dette gir en god
tilpasning til områdets karakter og gjenkjennbare bygningstypologi.
Figur 31 Perspektiv sett fra sør-øst.
Saksnr: 201502555-92 Side 48 av 63
Byggegrenser er tilpasset grense for hensynssone. Seks av bygningene ligger i en tunstruktur på
kollen nærmest adkomstveien i syd med god nok avstand til bekkekløften i nord. Her er
solforhold og tilgjengelighet best. De øvrige boligene er plassert langs intern adkomstvei i nord,
nedtrappet mot øst med særlig terrengtilpasning og hensyn til bekkekløft i syd. Alle bygg er
generelt tilpasset landskapshensyn.
Figur 32 Perspektiv sett fra nord-øst.
Plassering av byggene av hensyn til terreng, vanntilsig og hensynssone
Figur 33 Kartutsnitt med bekkedalen og sidekløften (gult område) og kildeområder (blå piler) langs disse
Bebyggelsen og adkomstvei er lagt slik at det gir minst mulig terrenginngrep av hensyn til
tilsigsforholdene, åsens grønne profil og aktuelle naturverdier. Adkomstveien er trukket mot vest
og tilpasset terrenget og den foreslåtte hensynssonen. Det vil ikke medføre terrenginngrep som
har betydning for bevaring av vanntilsig i sidekløften.
Saksnr: 201502555-92 Side 49 av 63
Forslagstiller har gjennom dialog med Plan- og bygningsetaten foretatt justeringer av
planforslaget i tråd med gitte tilbakemeldinger. Det har videre vært en rekke møter mellom
forslagsstiller og Bymiljøetaten angående avgrensningen av hensynssonen i Bymiljøetaens
vedtatte plan (PBEs saksnr 200713033). Forslagstiller mener fortsatt hensynssonen er for
omfattende og at bestemmelsen tilhørende hensynssonen er for strenge, basert på faglige
vurderinger fra hydrolog og biolog. Temaet er utredet og foreslått bebyggelse og adkomst i dette
planforslaget er hensynsfullt plassert med ivaretakelse av de viktige landskapshensyn og
naturverdier som er knyttet til området og hensynssonen.
For å bevare områder uten inngrep innenfor den foreslåtte hensynssonen, vil systemet for lokal
overvannshåndtering legges på områdene som bebygges med veg og/eller bygninger. Dette vil
opprettholde tilnærmet samme situasjon med hensyn til dagens grunnvanns-dannelse og
vanntransport innenfor det aktuelle området. Bebyggelsen og adkomstvei er bearbeidet og
innpasset slik at det gir minst mulig terrenginngrep og vil ikke forringe hensyn til
tilsigsforholdene som er av betydning for særlig blærestarr som aktuell naturverdi i området.
Parkering og plassering av vei er optimalisert for størst mulig uteoppholdsarealer Under bebyggelsen på vestre del av eiendommen i sør er det foreslått parkeringskjeller for
samtlige boliger. Parkeringskjeller er lagt under bebyggelsen her for å skåne terrenget for inngrep,
sikre vanntilsig og åpne for en bedre utnyttelse av tomten og dens kvaliteter. Parkeringskjeller
begrenses i høyde til maksimalt kote + 482. Det er ikke lagt opp til parkering på terreng for å
sikre at mest mulig areal blir tilgjengelig for beboerne. Gjeldende parkeringsnorm er lagt til grunn
og gir 28 plasser inkludert 3 HC-plasser vist i illustrert forslag
Tilsvarende er adkomstvei lagt helt i syd fra Ullveien til parkeringskjeller, for å oppnå beste
helningsforhold og plass til ny beplantning. Atkomstvegen fortsetter forbi nedkjørselen til p-
kjeller og fram til de nordre boligene på tomt 33/507. Adkomstveien er foreslått regulert med
asfaltert bredde 4 meter i sin helhet, og med 1 meter grøft på hver side fram til parkeringskjeller.
Adkomstveien kan i tillegg fungere som gang/sykkelveg og benyttes av utrykningskjøretøy. Det
er plass til snøopplag ved snuhammer i enden av veien.
Figur 3428 Parkeringskjeller under terreng med nedkjøring
og inngang
Figur 35 Lengdeprofil innkjøring parkeringskjeller
Saksnr: 201502555-92 Side 50 av 63
Boligtypologi og høyder er tilpasset tomten, bokvalitet og gode felles uteoppholdsarealer Eneboliger, rekkehus og tomannsboliger gir et attraktivt boligtilbud til barnefamilier. Dette legger
til rette for en variert beboergruppe for området. Boligene i illustrasjonsprosjektet har i hovedsak
en grunnflate på 60 m2 og 64 m
2 med to større enheter på 80 m
2 og 90 m
2. Illustrasjonsprosjektet
har høyder på maksimalt 2 etasjer pluss loft på eiendommen i sør og inntil tre etasjer på
eiendommen i nord. Denne utnyttelsen gir gode bokvaliteter med lys og luft og hver boenhet vil
kunne oppnå gode kvaliteter på private utearealer. Bebyggelse og private utearealer får
individuell tilpasning til terreng og atkomstsituasjon. Hver boenhet skal ha et bodareal på
minimum 5 m2
som er i illustrasjonsprosjektet vist ved inngangspartiet til hver enkelt bolig.
Hver boenhet har en privat takterrasse på 15-16m2 (1/4 av loftsetasjen) mot sør/vest og
uteplass/inngangsparti på hver side av boligen. Ved å plassere terrasser på taket kan det avsettes
mest mulig areal på bakkeplan til fellesområder, samt at man oppnår best mulig solforhold i
forhold til høyden på grønnstruktur.
Det sikres et helhetlig arkitektonisk uttrykk med en gjennomgående bruk av mørkt tre som
materiale for å understreke boligenes kompakte form og tilpasning til området for øvrig.
Figur 36 Sett fra nord.
Felles utearealer prioriteres og sammenhengende fellesarealer prioriteres Alt areal på bakkeplan utenom terrasser og inngangsparti vil være felles. Det er lagt særlig fokus
på å kunne opparbeide sammenhengende fellesområder og lekeplasser mellom husene som ligger
på lokk over parkeringsanlegget. Fellesarealet skal disponeres av alle boligene på begge tomter,
og det legges opp til gode atkomstmuligheter hit fra alle kanter. Minst 100 m2 av fellesarealet
mellom husene vil kunne avsettes til lekeplass. Ved at dette plasseres lengst mot vest vil over
halvparten av dette arealet har sol klokken 15 ved vintersolverv. Det resterende areal kan brukes
til felles utemøbler, interne gangveier, beplantning mm.
Saksnr: 201502555-92 Side 51 av 63
Figur 37 Felles tun sett fra Ullveien.
Felles oppholdsareal gjøres tilgjengelig for alle på universelt utformet gangvei fra intern
adkomstvei og opp langs Ullveien til fellesområdet. Det kan tilsvarende legges til rette for en
direkte inngang fra Ullveien og inn. Fra parkeringskjeller vil tilgjengeligheten være mulig
gjennom rømningsvei i nord under illustrasjonsprosjektets bygning 3A.
I tillegg skal det legges til rette for god tilgjengelighet til naturområder øst for boligene som vil
være tilgjengelig for lek og opphold. Det legges til rette for flere smett mellom bebyggelsen for å
sikre adkomst til lekeplass og skogsområder fra flere retninger, samt en gangforbindelse fra
internveien til hensynssonen. Boligene i øst plasseres oppdelt for å øke tilgjengeligheten og utsikt
til naturområdene øst på tomta.
Figur 38 Sol/skygge-studie 21.mars klokken 15. Over halvparten av 100 m2 lekeplassareal ligger i solen.
Saksnr: 201502555-92 Side 52 av 63
Forslaget ivaretar landskapshensyn og åsens grønne profil Vegetasjonen i Ullveien 3 -5 består av gammel granskog og noe løvtrær. Forholdene for
foryngelsen av unggran i området har vært god, noe som medfører at det i dag finnes en del yngre
graner og mange småplanter i feltsjiktet. På grunn av dette vil den framtidige tilveksten av nye
være god. Samtlige eldre grantrær er mellom 70-100 år gamle og angrepet av råte og vurdert av
fagkyndig som hogstmodne. Det foreslås å bevare en eldre furu langs eiendomsgrensen i syd med
en stammeomkrets på over 90 cm.
Forslaget ivaretar landskapshensyn og åsens grønne profil ved at bebyggelsen holder seg innenfor
høydebegrensninger gitt i gjeldende plan. I tillegg skal det tilplantes stedegen vegetasjon langs
Ullveien, mellom atkomstveien og nabogrense i syd, samt minimum 10 nye trær innenfor
byggeområdet. Vegetasjon i naturområdet opprettholdes som grønn profil og deler av vegetasjon i
skråningen ned mot bekkekløfta.
Figur 39 Ny beplantning anlegges langs Ullveien og nabotomt i sør.
Det er avsatt et grønt belte mellom Ullveien og bebyggelsen på ca 50 meter og langs
atkomstveiens sørside mot naboeiendommen i sør på ca 70 meter. Det foreslås å nyplante selje
langs Ullveien mot bebyggelsen. Langs atkomtsveien i syd foreslås det å nyplante med små gran
eller rogn. Stammeomkrets sikres til 20 cm for en hekk effekt.
Saksnr: 201502555-92 Side 53 av 63
5 Plan- og bygningsetatens vurdering
5.1 Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling
5.1.1 Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget
Planforslaget er hovedsakelig i tråd med overordnede føringer
Siden planforslaget var til offentlig ettersyn har klima og miljø fått en styrket posisjon i
planleggingen i Oslo kommune. Det er vedtatt en ny samfunnsdel av kommuneplanen og byrådet
har gått inn for en strengere klimastrategi. Oslo kommunes byutviklingsstrategi baseres på
utbygging innenfra og ut, fortetting nær knutepunkt/stasjonsnært område og å forhindre
nedbygging av eksisterende grønnstruktur. Både når det gjelder Oslo kommunes byutviklings-
strategi og Statlig retningslinje for samordnet bolig- og areal- og transportplanlegging, kan det
stilles et prinsipielt spørsmål om Voksenkollen er riktig sted å fortette, selv med en moderat
fortetting med småhus som det her legges opp til. Avstanden til sentrum av Oslo er stor, det er få
servicetilbud i området, og det antas at transport med dagens svake kollektivtilbud hovedsaklig vil
bli foretatt med bil. Ullveien 3-5 ligger imidlertid med 460 - 560 m gangavstand til Voksenkollen
T-banestasjon, som vi mener er en akseptabel gangavstand. Området er rolig og grønt, man bor
nær noen av byens viktigste rekreasjonsområder, og det er en 8 avdelingers privat barnehage
under bygging i Ullveien 12. PBE mener at en utbygging som foreslått av dette planområdet ikke
er direkte i strid med Oslo kommunes byutviklingsstrategi.
Planforslaget med ca 16 nye boliger følger Kommuneplan 2015 ved å videreføre utnyttelse og
høyder i gjeldende regulering Holmenkollplanen. Planområdet har ikke fjernvirkning på Oslos
grønne profil med de skogkledde åsene.
PBEs anbefalingskart fra stedsanalysen.
Saksnr: 201502555-92 Side 54 av 63
Planforslaget følger opp gjeldende reguleringsplaner
Planforslaget er et resultat av Holmenkollplanens plankrav. Holmenkollplanen er en helhetlig
reguleringsplan for Holmenkoll-/Voksenkollområdet fra 1991. Vi vurderer at forslaget samsvarer
med føringer i Holmenkollplanen, både når det gjelder typologi, utnyttelse og høyder. Det
overordnede hensynet til Oslo grønne profil er ivaretatt ved foreslåtte hensynssone bevaring av
naturmiljø og krav om treplanting etter utbygging. Hensynssonen viderefører bestemmelsen fra
gjeldende plans hensynssone, S-4924, vedtatt 07.11.2016.
Bestemmelsene om vegetasjon er tilstrekkelig
Bestemmelser om beplanting og bevaring av vegetasjon i forslaget, vil ivareta den grønne profilen
og bidra til overvannshåndtering. I store deler av planområdet utenom hensynssonen kan som
foreslått trærne hogges, disse er av agronom betegnet som hogstmodne. Her sikres nyplanting av
stedegne trær mot veien og mot sør, i tillegg til minst ti stedegne trær som erstatning for trær som
må hogges. Vi mener at dette er en tilstrekkelig bestemmelse sammen med hensynssonen over
østre del av tomtene (vist med grønt på nedenstående ortofoto). Utenfor planområdet i øst er også
deler av samme eiendommer regulert til naturområde. PBE har ikke krevd beregning av blågrønn
faktor (BGF) i planarbeidet, da over 35% av eiendommene fortsatt vil være skog.
PBE anbefaler 3 etasjers bygninger i nordre del
Holmenkollplanen tillater, etter en overordnet vurdering av landskap og fjernvirkning, 2 etasjer i
søndre del og opptil 3 etasjer i nordre del av dette planområdet. Planforslaget følger disse
høydene, med henholdsvis 6 m gesimshøyde / 9 m mønehøyde og 9,5 m gesimshøyde / 12,5 m
mønehøyde. Langs planområdets nordre del blir bekkedalen smalere, og det er en fordel for de
nye boligene her å få to etasjer henvendt mot vest, for bedre lys- og solforhold. De nye boligenes
1. etasje vil ligge lavere enn eksisterende eneboligs 1. etasje og inngangsplanet i rekkehusene på
nabotomten i nord, og boligene vil ha liten virkning på deres solforhold. De illustrerte boligene
Saksnr: 201502555-92 Side 55 av 63
virker imidlertid høyreiste i forhold til øvrig bebyggelse, og det kan vurderes om møneretningen
på disse bør snus slik at den følger terrengets koter, noe planforslaget gir rom for.
Barn og unges interesser er ivaretatt
Det er positivt at planforslaget følger Holmenkollplanen med å sikre 1/5 av regulert boligområde
til felles utearealer, uten arealer brattere enn 1:3, og at private utearealer sikres i tillegg. Marka
rett ved gir også gode arealer for lek og sport.
Rekkefølgebestemmelsene er tilstrekkelige, nødvendige og planavledet
I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis rekkefølgebestemmelser, jf. pbl. § 12-7 nr.
10. Dette innebærer at det må være en saklig sammenheng mellom prosjektet i planen og det som
skal etableres gjennom rekkefølgekravet.
Dersom planen blir gjennomført, vil det bli opparbeidet bredere vei og fortau fra grensen til
reguleringsforslaget for Ullveien 12 og forbi planområdet. PBE mener rekkefølgekravet om
opparbeidelse av vei og fortau før brukstillatelse er nødvendig og planavledet. Forslaget
innebærer ca 16 boliger med økt biltrafikk og økt behov for å bedre trafikksikkerheten for
fotgjengere, både de nåværende og de nye beboerne. Veien vil også bli bred nok for evt. buss i
fremtiden. I planforslaget for Ullveien 12 vedtatt i bystyret 11.12.2019 (sendt Fylkesmannen pga
Marka), er det foreslått ny kryssløsning ved Voksenkollveien og fortau i Ullveien, slik at det kan
bli sammenhengende fortau helt fra Voksenkollen T-banestasjon.
Området har pr. i dag ikke VA – ledninger. Vann- og avløpsetaten (VAV) har planer om å
utbedre vannsituasjonen innen 2025, og er i utgangspunktet ikke negative til å vurdere
midlertidige private løsninger. Forslaget til rekkefølgebestemmelse sier derfor at det før
rammetillatelse gis for boligene skal være opparbeidet løsninger, forhåndsgodkjent av VAV, som
tilfredsstiller krav til drikke- og slokkevann. Denne bestemmelsen er en presisering av krav i
Plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 10 som sier: «Bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til
opphold for mennesker eller dyr med mindre det er forsvarlig adgang til hygienisk betryggende
og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann».
Parkering skal følge den til enhver tid gjeldende norm
PBE støtter at bestemmelsene sier at parkering skal følge den til enhver tid gjeldende norm, med
særlig krav til sykkelparkering. Midlertidig praktisering gjelder imidlertid ikke for småhus. Det
illustrerte forslaget kan ivareta både gjeldende norm og foreløpig forslag til ny norm.
Fortetting må bidra til å redusere klimagassutslipp og sikre klimarobuste områder og bebyggelse
Oslo kommune har ambisiøse miljømål for å redusere klimagassutslipp med 95 % innen 2030.
samt å bygge en klimarobust by. Dette medfører at alle planforslag må bidra til å nå disse målene.
En utbygging i tråd med planforslaget vil etter vår mening medføre direkte økte klimagassutslipp,
da det blant annet innebærer anleggsarbeid, ny bygningsmasse og materialbruk samtidig som
områdets evne til å fange svevestøv og lagre CO2 reduseres som følge av fjerning av skog i deler
av området. I tillegg øker biltrafikken i området. Selv om planforslaget bevarer trær i hensyns-
sonen, er nyplanting også viktig. Trærne bidrar også til overvannshåndtering og infiltreringen.
Planforslaget sikrer at overvann skal håndteres åpent og lokalt, men ivaretar også behovet for
tilsig til bekken i naturområdet i øst.
Saksnr: 201502555-92 Side 56 av 63
Det er positivt med kravet om at fasademateriale skal være tre som er robust og har lave utslipp.
Forslagsstiller har etter PBEs kjennskap ikke tatt stilling til muligheten for en fossilfri
anleggsfase, klimavennlige energiløsninger eller gjenbruk. PBE oppfordrer forslagsstiller til å
etterstrebe en klimatilpasset og klimarobust gjennomføring av planforslaget.
5.1.2 Planforslaget har ingen kjente konsekvenser for naturmangfoldet
Planforslaget er vurdert i forhold til naturmangfoldloven (nml.) § 1, forvaltningsmålene i §§ 4 og
5, samt prinsippene i §§ 8-12, jf. § 7. I arbeidet med reguleringsplanen har man forholdt seg til
informasjonen fra kommunens naturdatabase og Naturbase / og tilstøtende reguleringsplan.
Planområdet grenser inn mot en A-lokalitet, «gammel barskog», som er sikret i kommuneplanen
og i gjeldende reguleringsplan for denne lokaliteten, S-4924.
Planarbeidet er så langt det er kjent basert på den best tilgjengelige kunnskap om naturmangfoldet
i området. Kunnskapsgrunnlaget ansees som tilstrekkelig for offentlig beslutningstaking, jf. nml.
§§ 8 og 9 og forvaltningsloven § 17.
Reguleringsplanen for Ullveien 3-5, Voksentoppen anses ikke å få negative effekter for
naturmangfoldet (jf. bl.a. forvaltningsmålene i nml. §§ 4 og 5). For å ivareta naturmangfoldet, er
det gjort følgende tiltak/justeringer av planen: Regulert hensynssone gjentas i planforslaget. Det
er fastsatt byggegrenser med noe avstand mot hensynssonen, og byggegrensene er lagt utenom
bekkekløften gjennom planområdet. Ut fra en rimelighetsvurdering ansees tiltakene som
tilstrekkelige.
Hensynet til naturmangfoldet og kravene om dette i naturmangfoldloven anses ivaretatt i
tilstrekkelig grad i planarbeidet.
5.1.3 Konklusjon
Det kan stilles spørsmål ved om fortetting er riktig i dette byområdet med dagens svake
kollektiv- og servicetilbud. Planområdet har imidlertid akseptabel gangavstand til T-
banestasjon, og er ikke i direkte motstrid til Oslo kommunes byutviklingsstrategi.
Planforslaget er i samsvar med kommuneplan 2015 og følger opp gjeldende overordnete
reguleringsplan Holmenkollen felt I.
Planforslaget medfører fjerning av skog, men sikrer hensynssone for trær og planting av
minst 10 stedegne trær og vegetasjonsbelter mot vei og mot sør.
Planforslaget sikrer opparbeidelse av del av Ullveien med fortau, samt tilgang til
tilfredsstillende løsning for drikke- og slokkevann, planavledete og nødvendige krav.
Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.
Saksnr: 201502555-92 Side 57 av 63
6 Kart og bestemmelser
6.1 Nedskalert plankart
Saksnr: 201502555-92 Side 58 av 63
6.2 Reguleringsbestemmelser
For Ullveien 3-5 Gnr/bnr 33/506 og 33/507 m.fl.
Kartnummer ONV-201502555, datert 04.09.2018, revidert 10.07.2019.
Planens hensikt
Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for boliger tilpasset naturmiljøet i området.
Bestemmelser til arealformål
1 Bebyggelse og anlegg (pbl. § 12-5 nr. 1)
1.1 Boligbebyggelse
1.1.1 Utnyttelse
Maks tillatt BYA = 18 % samlet for området regulert til boligbebyggelse.
Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i % BYA med 15 m2 per plass.
1.1.2 Plassering og høyder
Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrense som vist på plankartet.
Parkeringskjeller under terreng skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense for underjordisk
parkeringsanlegg og med maksimal høyde som vist på plankartet. Nedkjøringsrampe og
nødutgang for garasjeanlegg tillates utenfor byggegrensen. Utenfor byggegrense tillates
plassering av nødvendige forstøtningsmurer, renovasjonsløsning, og overdekning for sykler.
Det skal være minst 9 m mellom bygningsvolumene som ligger på parkeringslokk, og mellom
bebyggelse på lokk og bebyggelse rett øst for lokket.
Maksimalt tillatt gesimshøyde er 9,5 m og maksimalt tillatt mønehøyde er 12 m for gnr. 33/bnr
507 og det tillates inntil 3 etasjer. De tillatte gesims og mønehøyder forutsetter at tiltakets totale
høyde ikke overstiger 13,5 m for gnr. 33/bnr 507.
Maksimalt tillatt gesimshøyde for øvrig bebyggelse er 6 m og maksimalt tillatt mønehøyde er 9
m, og det tillates inntil 2 etasjer. De tillatte gesims og mønehøyder forutsetter at tiltakets totale
høyde ikke overstiger 10,5 m for øvrig bebyggelse.
Unntak fra maksimalt tillatt gesimshøyde kan gjøres for altan/takterrasse i takflaten. Maksimalt
tillatt gesimshøyde kan da være lik eller under maksimalt fastsatt mønehøyde.
Loft skal ha maksimalt 1/3 av underliggende etasjes BRA. Loft skal ikke inneholde hoveddel,
unntatt for eksisterende enebolig.
Saksnr: 201502555-92 Side 59 av 63
Alle høyder måles ut fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Unntak gjelder
for bebyggelse på lokk, hvor høyder beregnes fra toppunkt av parkeringslokk.
Tiltakets totale høyde er gjennomsnittlig samlet høyde på bygning samt støttemur, skjæringer og
fyllinger maksimalt 6 m fra fasaden.
1.1.3 Utforming av bebyggelsen
Ny bebyggelse skal bestå av eneboliger og / eller tomannsboliger. Bebyggelsen skal ha saltak.
Takvinkel skal være mellom 37 grader og 45 grader.
Bebyggelsen skal ha en enhetlig utforming når det gjelder materialbruk og fargesetting.
Dominerende fasademateriale skal være i tre. Takflater og fasade skal ha mørk hovedfarge.
1.1.4 Krav til utearealer
Det skal opparbeides en sammenhengende felles lekeplass på minst 100 m2.
Minst 1/5 av regulert boligområde skal avsettes til felles areal for lek og opphold. Arealene skal
være egnet for formålet ut fra terrengform og arrondering. Areal brattere enn 1:3 tas ikke med i
beregningen av uteoppholdsareal.
Felles uteareal opparbeides med lekeapparater, vegetasjon og sitteplasser og skal være egnet for
differensierte brukergrupper med små og større barn, voksne og eldre.
Det skal være gangforbindelse (sti) fra adkomst/internvei og til hensynssonen.
Alle boenheter skal ha minimum 15 m2 privat uteareal på takterrasse eller balkong.
Internvei fra Ullveien og frem til underjordisk garasjeanlegg skal opparbeides i en
kjørebanebredde på 4 meter med 1,0 meter grøft på hver side. Veiene videre inn i feltet
opparbeides som kjørbar internvei i en bredde på 4,0 meter.
Minst 20% av arealet over garasjeanlegg skal ha minimum 1 meter jorddybde.
Terreng over underjordisk garasjeanlegg og ved innkjøringen til denne skal utformes og
arronderes slik at overganger til eksisterende terreng blir skånsomme. Terrenget mellom lokk og
atkomstveien skal terrasseres. Egnet beplantning og eventuelt pergola skal sørge for et mest mulig
dempet inntrykk av støttemur.
Terreng langs bygninger mot hensynssonen skal utformes og arronderes slik at overganger til
eksisterende terreng blir skånsomme. Egnet beplantning skal sørge for et mest mulig dempet
inntrykk av støttemurer.
Støttemurer og terrassedekker utomhus skal begrenses i omfang. Dekker skal i dybde begrenses
til 2 meter ut fra fasadeliv. Støttemurer og dekker utomhus skal være kledd med treverk i mørkt
panel.
Det tillates ikke støyskjerm.
Saksnr: 201502555-92 Side 60 av 63
1.1.5 Vegetasjon utenfor hensynssonen
Tre som skal bevares, er markert på reguleringskartet. Det tillates å fjerne syke og døde trær, trær
som står i fare for å falle og trær som må felles for å gjennomføre utbyggingen. Minimum 10 trær
som fjernes skal erstattes av stedegne trær og plasseres som vist i marksikringsplanen. Disse
trærne kommer i tillegg til kravet om vegetasjonsbelte mot vei og i sør.
Det skal plantes et vegetasjonsbelte av trær langs bebyggelsen mot Ullveien og langs
naboeiendom i syd ved adkomstvei mot garasjeanlegg. Det skal plantes trær som er naturlig for
området, dvs. rogn, furu, einer, selje og gran, med stammeomkrets minimum 20 cm.
1.1.6 Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1: 200 for
hele området for boligbebyggelse. Planen skal vise beplantning, leke- og oppholdsarealer, interne
veier med snuareal, parkering for sykkel, gangforbindelser, eventuell trafo, oppstillingsplass for
brannbil, avfallshåndtering, overvannstiltak og stigningsforhold. Planen skal redegjøre for
eksisterende og fremtidig terreng, støttemurer, samt eksisterende og ny vegetasjon.
Utomhusplanen skal være forelagt Bymiljøetaten for uttalelse før søknad innsendes.
Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse. Uteoppholdsarealene skal være
ferdig opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan før midlertidig brukstillatelse gis.
Som del av utomhusplanen skal det utarbeides marksikringsplan.
1.1.7 Marksikringsplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det innsendes en marksikringsplan. Planen skal
vise bevaringsverdige trær/vegetasjon, samt beskrive nødvendige tiltak og begrensninger i
anleggsperioden.
1.1.8 Avkjørsel
Planområdet skal ha avkjørsler som vist med piler på plankartet.
1.1.9 Parkering
Parkering for bil skal følge den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for den åpne byen.
Parkering for sykkel skal være minimum 3 plasser pr boenhet.
All parkering for bil skal etableres i garasjeanlegg under terreng som vist med
bestemmelsesgrense på plankartet.
Minimum 5 % av bilparkeringsplassene skal være tilgjengelige for personer med
funksjonsnedsettelse. Minimum 25% av bilparkeringsplassene skal etableres med strømuttak.
Minimum 10 sykkelparkeringsplasser skal ha ladepunkt, og minimum 4 plasser skal være
dimensjonert for transport- eller familiesykler. Minst 50 % av plassene skal ha overbygg. Det skal
være enkel tilgang til å rengjøre sykler.
1.1.10 Renovasjon
Renovasjonsløsning skal etableres nær Ullveien.
Saksnr: 201502555-92 Side 61 av 63
1.1.11 Miljøfaglige forhold
Støy Støynivå på uteoppholdsareal og utenfor fasader med vindu til rom for støyfølsom bruk skal på
søknadstidspunktet tilfredsstille anbefalte grenser i tabell 3 i Retningslinje for behandling av støy
i arealplanleggingen T-1442/2016, eller senere retningslinje som erstatter denne.
Overvannshåndtering Åpen og lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming av tiltaket.
Alt overvann fra tette flater, dvs. tak- og vegarealer, skal håndteres innenfor tomteområdet og
infiltreres til grunnen. Anlegg for infiltrasjon av overvann skal ivareta naturlig grunnvannbalanse
og opprettholde naturlig tilstrømning av grunnvann til bekkedalen øst for byggeområdet.
Det skal etableres anlegg for fordeling av overvann langs bekkedalen og fordrøyning av overvann
ved flom.
Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan lokal overvannshåndtering er
ivaretatt, og hvor valg av løsning er begrunnet. Valgt løsning skal forelegges Vann- og
avløpsetaten og Bymiljøetaten for uttalelse før det kan gis tillatelse til tiltak.
Fjernvarme Tiltak over 1000 m
2 innenfor områder som omfattes av konsesjon gitt etter energiloven skal
tilknyttes fjernvarmeanlegget. De til enhver tid gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i
Oslo skal legges til grunn.
2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. § 12-5 nr. 2)
2.1 Kjøreveg og fortau
Kjøreveg og fortau skal være offentlig.
Ullveien skal opparbeides som vist på plankartet med en kjøreveg på 7,5 meter. Fortau langs
Ullveiens vestside skal opparbeides i 2,5 meter bredde.
Ved innsending av søknad om rammetillatelse, skal det foreligge byggeplan godkjent av
Bymiljøetaten.
Overvann Åpen og lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming av tiltaket. Ved
søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan lokal overvannshåndtering er
ivaretatt, og hvor valg av løsning er begrunnet. Valgt løsning skal forelegges Vann- og
avløpsetaten for uttalelse før det kan gis tillatelse til tiltak.
Saksnr: 201502555-92 Side 62 av 63
Bestemmelser til hensynssoner (pbl. §§ 12-7 og 11-8)
3 Særlige hensyn til bevaring av naturmiljø
3.1 Hensynssone – bevaring naturmiljø H560
Innenfor angitte hensynssone er det ikke tillatt å utføre tiltak som innebærer graving,
terrengoppfylling eller som på annen måte kan endre de hydrologiske forholdene i bekkedalen.
Det tillates ikke hogst av annet enn et begrenset antall trær innenfor hensynssonen, herunder
tynning som en del av driften av dette naturmiljøet.
Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring
4 Før rammetillatelse for bebyggelse
Før det gis rammetillatelse for boliger i planområdet skal det være opparbeidet løsninger,
forhåndsgodkjent av Vann- og avløpsetaten, som tilfredsstiller krav til drikke- og slokkevann.
5 Før igangsettingstillatelse for bebyggelse
Ved innsending av søknad om igangsettelse for byggetiltak, skal det foreligge byggeplan for vei
med fortau innenfor planområdet godkjent av Bymiljøetaten.
6 Før bebyggelse tas i bruk
Før det gis midlertidig brukstillatelse for boligene skal vei med fortau innenfor planområdet være
opparbeidet i henhold til byggeplanen som er godkjent av Bymiljøetaten.
Saksnr: 201502555-92 Side 63 av 63
Forslag til vedtak
Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 detaljregulering med
reguleringsbestemmelser for Ullveien 3-5, Voksentoppen som omreguleres fra byggeområde for
boliger til:
• Bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse)
• Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg og fortau)
• Hensynssone bevaring naturmiljø (H560)
som vist på kart merket Plan- og bygningsetaten, ONV-201502555, datert 04.09.2018, revidert
10.07.2019.
Marianne Knutssøn Lindeberg - enhetsleder
Andreas Vaa Bermann - avdelingsdirektør