1

SISÄLLYS

HYVÄ VÄLITYSTAPA ........................................................................................................................................ 4

1.1 YLEISTÄ VÄLITYSLIIKETOIMINNAN HARJOITTAMISESTA ................................................................................ 5 1.2 VÄLITYSLIIKETOIMINNAN VALVONTA ........................................................................................................... 5 1.3 ASIAKASVARAT ........................................................................................................................................ 5 1.4 RAHANPESUN JA TERRORISMIN RAHOITTAMISEN ESTÄMINEN ...................................................................... 5 1.5 SALASSAPITOVELVOLLISUUS ..................................................................................................................... 5

2. VÄLITYSPALVELUIDEN MARKKINOINTI .............................................................................................. 6

2.1 KULUTTAJANSUOJASTA ............................................................................................................................ 6 2.2 ”OSTAJAT VALMIINA” -ILMOITTELU ............................................................................................................. 7 2.3 MARKKINOINTI ITSEMYYJILLE .................................................................................................................... 7 2.4 KOTIMYYNTI ............................................................................................................................................. 7 2.5 ETÄMYYNTI .............................................................................................................................................. 7 2.6 MYYTY- JA VARATTU-MERKINNÄT .............................................................................................................. 8 2.7 VÄLITYSPALVELUN HINNAN ILMOITTAMINEN ............................................................................................... 9 2.8 ALKAEN HINNAT ..................................................................................................................................... 10

3. TOIMEKSIANTOSOPIMUS ..................................................................................................................... 10

3.1 TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN MUOTO ........................................................................................................ 10 3.2 TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN SISÄLTÖ ...................................................................................................... 10 3.3 TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN KESTO ......................................................................................................... 11 3.4 TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN IRTISANOMINEN ........................................................................................... 11 3.5 TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN PURKAMINEN JA PALKKION ALENTAMINEN ...................................................... 12 3.6 VÄLITYSLIIKKEEN OIKEUS IRTISANOA TAI PURKAA TOIMEKSIANTOSOPIMUS ................................................. 12 3.7 VÄLITYSPALKKIO .................................................................................................................................... 12 3.8 JÄLKIPALKKIO ........................................................................................................................................ 12 3.9 VÄLITYSPALKKIO JA OMAAN LUKUUN TEHDYT KAUPAT ............................................................................... 13 3.10 TOIMEKSIANTOSOPIMUKSEN TODELLISUUS ......................................................................................... 13

4. VÄLITYSTEHTÄVÄN HOITAMINEN ...................................................................................................... 13

4.1 HUOLELLISUUSVELVOLLISUUS ................................................................................................................. 13 4.2 ASIAKKAAN TUNNISTAMINEN ................................................................................................................... 14 4.3 TIEDONANTOVELVOLLISUUS TOIMEKSIANTAJALLE ..................................................................................... 14

4.3.1 Yleistä tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajalle .................................................................. 14 4.3.2 Hinta-arvio ................................................................................................................................... 14 4.3.3 Arvioitu myyntiaika ...................................................................................................................... 15 4.3.4 Veroseuraamukset ...................................................................................................................... 15 4.3.5 Mahdolliset muut toimeksiantajalle kerrottavat seikat ................................................................ 15 4.3.6 Stailaus ....................................................................................................................................... 16

4.4 OIKEA MYYJÄ JA TOIMEKSIANTAJA ........................................................................................................... 16 4.4.1 Puolison suostumus .................................................................................................................... 16 4.4.2 Kuolinpesä myyjänä .................................................................................................................... 17 4.4.3 Edunvalvonta .............................................................................................................................. 17 4.4.4 Edunvalvontavaltuutus ................................................................................................................ 17 4.4.5 Myyjän mahdollinen oikeus-toimikelvottomuus........................................................................... 17 4.4.6 Yritys tai yhdistys ........................................................................................................................ 17

4.5 KOHTEEN AVAINTEN SÄILYTYS ................................................................................................................ 17

5. KOHTEEN SELVITTÄMINEN / VÄLITYSLIIKKEEN SELONOTTOVELVOLLISUUS .......................... 18

5.1 YLEISTÄ SELONOTTOVELVOLLISUUDESTA ................................................................................................ 18 5.2 SELONOTTOVELVOLLISUUS KÄYTÄNNÖSSÄ .............................................................................................. 18 5.3 TOIMEKSIANTAJAN HAASTATTELU -SELOSTUSLIITE ................................................................................... 18 5.4 KATSELMUS ........................................................................................................................................... 19

2

5.5 ASIAKIRJOJEN JA SELVITYSTEN HANKKIMINEN ......................................................................................... 19 5.5.1 Asunto-osakkeen asiakirjat ja selvitykset ................................................................................... 19

5.5.1.1 Isännöitsijäntodistus .......................................................................................................................... 19 5.5.1.2 Energiatodistus ................................................................................................................................. 20 5.5.1.3 Yhtiöjärjestys .................................................................................................................................... 20 5.5.1.4 Viimeinen tilinpäätös (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus) ....................................................... 20 5.5.1.5 Talousarvio ....................................................................................................................................... 20 5.5.1.6 Pohjapiirros ....................................................................................................................................... 20 5.5.1.7 PTS tai vastaava kuntoa koskeva selvitys ........................................................................................ 20 5.5.1.8 Muut sopimukset ............................................................................................................................... 20 5.5.1.9 Kaavoitustiedot ................................................................................................................................. 21 5.5.1.10 Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta ........................................................................... 21 5.5.1.11 Huoneenvuokrasopimus ................................................................................................................... 21 5.5.1.12 Uudiskohde ....................................................................................................................................... 21 5.5.1.13 Muut selvitykset ................................................................................................................................ 21

5.5.1.13.1 Pinta-alan selvittäminen ............................................................................................................... 21 5.5.1.13.2 Tehdyt muutostyöt ........................................................................................................................ 22 5.5.1.13.3 Pienet asunto-osakeyhtiöt ............................................................................................................ 22

5.5.2 Kiinteistön asiakirjat ja selvitykset ............................................................................................... 23 5.5.2.1 Lainhuutotodistus tai mahdollinen muu selvitys myyjän omistusoikeudesta ..................................... 23 5.5.2.2 Kiinteistörekisterinote ........................................................................................................................ 23 5.5.2.3 Rasitustodistus ................................................................................................................................. 23 5.5.2.4 Kartta, josta käy ilmi kohteen sijainti ja alueen rajat. ......................................................................... 23 5.5.2.5 Johtokartta ........................................................................................................................................ 23 5.5.2.6 Pohjapiirros (asumiskäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta) ............................................................. 24 5.5.2.7 Kaavaote, kaavamääräykset, kunnan rakennusjärjestys .................................................................. 24 5.5.2.8 Rakennuslupa-asiakirjat .................................................................................................................... 24 5.5.2.9 Energiatodistus, jos se vaaditaan ..................................................................................................... 24 5.5.2.10 Öljysäiliön tarkastuspöytäkirja ........................................................................................................... 24 5.5.2.11 Vesihuoltojärjestelmää koskevat mahdolliset selvitykset ................................................................. 25 5.5.2.12 Jätevesijärjestelmän suunnitelma, selvitys, käyttö- ja huolto-ohjeet ................................................ 25 5.5.2.13 Mahdollinen hallinnanjako- sopimus ................................................................................................. 25 5.5.2.14 Liittymäsopimukset ........................................................................................................................... 25 5.5.2.15 Muut sopimukset ............................................................................................................................... 25 5.5.2.16 Panttausta koskevat tiedot ................................................................................................................ 26 5.5.2.17 Lämmityskustannukset ..................................................................................................................... 26 5.5.2.18 Vesijättö ............................................................................................................................................ 26 5.5.2.19 Asuinrakennuksen pinta-ala .............................................................................................................. 26 5.5.2.20 Kulkuyhteys kiinteistölle .................................................................................................................... 26 5.5.2.21 Kunnan etuosto-oikeus ..................................................................................................................... 27 5.5.2.22 Lisätietoja antavat tahot .................................................................................................................... 27

5.5.3 Vuokraoikeuden rakennuksineen asiakirjat ja selvitykset ........................................................... 27 5.5.4 Kuntoselvitykset .......................................................................................................................... 27

5.6 ERITYINEN SELONOTTOVELVOLLISUUS ..................................................................................................... 28 5.7 TIEDON OIKAISEMINEN ............................................................................................................................ 28 5.8 EPÄVARMA TIETO ................................................................................................................................... 28

6. KOHTEEN MARKKINOINTI .................................................................................................................... 28

6.1 ILMOITTELU ............................................................................................................................................ 28 6.2 ESITE .................................................................................................................................................... 29 6.3 ESITTELY ............................................................................................................................................... 29

6.3.1 Esittelyssä esillä olevat asiakirjat ............................................................................................... 29 6.3.2 Esittelyn järjestämisessä huomioitavaa ...................................................................................... 29

7. OSTOTARJOUSMENETTELY ................................................................................................................ 30

7.1 TIEDONANTOVELVOLLISUUS OSTAJALLE................................................................................................... 30 7.2 OSTOTARJOUS ....................................................................................................................................... 31 7.3 TIEDONANTOVELVOLLISUUS MYYJÄLLE .................................................................................................... 32

8. KAUPANTEKO ........................................................................................................................................ 32

8.1 ENNEN KAUPANTEKOA ............................................................................................................................ 32 8.1.1 Kaupantekoon valmistautuminen ................................................................................................ 32 8.1.2 Kaupantekoon valmistautuminen asunto-osakkeen kaupassa ................................................... 33 8.1.3 Kaupantekoon valmistautuminen kiinteistön kaupassa .............................................................. 34

8.2 KAUPPAKIRJAN LAATIMINEN .................................................................................................................... 34

3

8.3 KAUPANTEKOTILAISUUS .......................................................................................................................... 35 8.3.1 Yleistä kaupantekotilaisuudesta ................................................................................................. 35 8.3.2 Asunto-osakkeen kaupanteko-tilaisuus ...................................................................................... 35 8.3.3 Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupantekotilaisuus .......................................... 36 8.3.4 Lopuksi ........................................................................................................................................ 36

8.4 KAUPANTEON JÄLKEEN ........................................................................................................................... 36 8.4.1 Yleistä kaupanteon jälkeisistä toimista ....................................................................................... 36 8.4.2 Lunastuslauseke ......................................................................................................................... 37 8.4.3 Kauppaa koskevat reklamaatio-tilanteet ..................................................................................... 37

9. OHJEEN PÄIVITYS ................................................................................................................................. 38

4

HYVÄ VÄLITYSTAPA

Välityslainsäädännössä säädetään, että välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitys-tapaa. Laissa ei kuitenkaan ole tarkempia määritelmiä, mitä tällä käytännössä tarkoitetaan. Hyvä välitystapa on joustava normi, ja se muotoutuu koko ajan. Siihen vaikuttavat tuomio-istuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan (KRIL ent. KVL) suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö. Hyvään välitystapaan vaikuttavat myös uudet menette-lytavat ja arvostukset. Välitysliikkeen tulee myös aina toimia asianmukaisesti suhteessa kilpailijoihinsa ja toiminnassaan huomioida Kiinteistönvälittäjän eettiset säännökset, jotka on julkaistu 25.11.2009.

Hyvän välitystavan ohjetta sovelletaan, kun välityspalveluja ovat käyttämässä kuluttaja-asemassa olevat tahot.

Ohjetta sovelletaan toimeksiantoihin, kun välitettävänä on kiinteistö tai sen osa, rakennus tai huoneisto, joka ei kuulu toimeksiantajan elinkeinotoimintaan ja toimeksiantajana on luonnollinen henkilö. Ohjetta sovelletaan tilanteissa, joissa toimeksiantajan vastapuoli hankkii kohteen muuta kuin elinkeinotoimin-taansa varten.

5

VÄLITYSLIIKETOIMINNAN HARJOITTAMINEN

1.1 Yleistä välitysliiketoiminnan harjoittamisesta

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuo-neiston välitysliikkeistä annetussa laissa (välitysliikelaki) määritellään välitystoi-minnan harjoittamisen edellytykset (mm. rekisteröinti, ilmoitukset, vastuuvakuutus, vastaava hoitaja).

Kiinteistönvälityksellä tarkoitetaan toimin-taa, jossa tulon tai muun taloudellisen hyödyn saamiseksi sopijapuolet saate-taan kosketuksiin toistensa kanssa luovu-tettaessa

1) kiinteistöä tai sen osaa

2) vuokraoikeutta

3) rakennusta

4) osakkeita tai osuuksia, jotka antava hallintaoikeuden tiettyyn kiinteis-töön tai sen osaan, rakennukseen taikka huoneistoon.

Vuokrahuoneiston välityksellä tarkoite-taan toimintaa, jossa tulon tai muun ta-loudellisen hyödyn saamiskesi sopijapuo-let saatetaan kosketuksiin toistensa kans-sa

1) asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa tarkoitetun asuin-huoneiston huoneenvuokrasopi-muksen aikaansaamiseksi

2) liikehuoneiston vuokrauksesta an-netussa laissa tarkoitetun liikehuo-neiston huoneenvuokrasopimuksen aikaansaamiseksi.

1.2 Välitysliiketoiminnan valvonta

Välitysliiketoiminnan harjoittamista ja sen lain mukaisuutta valvoo aluehallintoviran-omainen (AVI). Valvontavelvollisuus kuu-luu sille aluehallintoviranomaiselle, jonka rekisteriin välitysliike on merkitty. Lisätie-toja löytyy osoitteesta www.avi.fi.

1.3 Asiakasvarat

Välitysliikkeen on pidettävä sen haltuun luovutetut asiakkaalta saadut varat eril-lään välitysliikkeen omista varoista. Asia-kasvarat on talletettava pankkitilille tai säilytettävä muulla luotettavalla tavalla. Asiakasvarojen (käsirahojen, varainsiirto-verojen, kauppahintojen, sopimussakko-jen, varausmaksujen ym.) asianmukainen säilyttäminen edellyttää, että välitysliik-keen asiakasvaratili on liikkeen nimissä ja että tilin nimestä käy ilmi, että kyse on asiakasvaratilistä. Varat eivät saa olla ns. hallinnointiyhtiön tilillä, vaan ne pitää säi-lyttää välitysliikkeen omalla asiakasvarati-lillä. Asiakasvaratiliä ei saa käyttää muun maksuliikenteen hoitamiseen. Välitys-palkkioita ei saa ohjata maksettavaksi asiakasvaratilille. Kun käsirahat muuttuvat välityspalkkioiksi, ne on siirrettävä pois asiakasvaratililtä viipymättä.

1.4 Rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estäminen

KVKL on laatinut rahanpesun ja terroris-min rahoittamisen torjuntaa koskevan yleisohjeen (RAPE) kiinteistönvälitysalal-le. Välitysliikkeen tulee toiminnassaan noudattaa po. yleisohjeen ja rahan-pesulain säännöksiä, joiden mukaan väli-tysliikkeen on tunnettava asiakkaansa (asiakkaan tunnistaminen ja henkilöllisyy-den todentaminen) selvitettävä tarvittaes-sa varojen alkuperä ja liiketoimen tarkoi-tus sekä tehtävä tarvittaessa rahan-pesuilmoitus.

1.5 Salassapitovelvollisuus

Seuraavassa on lueteltu esimerkkejä sii-tä, mitä välitysliikkeen salassapitovelvolli-suuden piiriin katsotaan kuuluvaksi.

Toimeksiantajan antamien tietojen osalta lähtökohtana on, että ostajalle ja ostaja-ehdokkaille saa kertoa vain sellaiset asiat, joilla on merkitystä kaupasta päättämisen kannalta (kaupan kohteen fyysisiin omi-naisuuksiin liittyvät seikat ja toimeksianta-jan oikeudelliseen statukseen liittyvät sei-

6

kat sekä vallintaan liittyvät seikat). Osta-jaehdokkaille saa kertoa myös kuinka monta henkilöä asunnossa on asunut.

Salassa pidettäviä tietoja ovat toimeksian-tajan henkilöön ja hänen toimintaansa liittyvät seikat; esim. myynnin syytä ei saa kertoa (kuten työttömyys, avioero tms.) eikä toimeksiantajan ammattia, toimek-siantosopimuksen sisältöä tai toimeksian-tajan taloudelliseen tilanteeseen liittyviä seikkoja (paitsi tieto myyjän todetusta maksukyvyttömyydestä), ellei toimeksian-taja anna lupaa. Salassa pidettäviä tietoja ovat myös kohteesta tehtyjen ostotarjous-ten tekijöiden henkilöllisyys sekä kohteen myynnissä oloaika kyseisellä välitysliik-keellä.

Ostajalta saatujen tietojen osalta sääntö on, että välitysliike ei saa kertoa ostajan henkilöön liittyviä tietoja (ammattia tms.) ellei ostaja anna lupaa.

Kolmannelle osapuolelle annettavien tie-tojen osalta lähtökohtana on, ettei koh-teesta tai kaupan osapuolista anneta mi-tään tietoja kolmannelle. Poikkeuksen tästä lähtökohdasta muodostaa isännöit-sijän oikeus saada selvitys toimeksiannon olemassaolosta. Välitysliike voi peittää välityspalkkioon ja välityskohteen hinta-arvioon liittyvät kohdat esittäessään voi-massaolevan toimeksiantosopimuksen todisteena toimeksiannosta; sama koskee sähkölaitosta, vesilaitosta, vesiosuuskun-ta tms.

Välitysliike ei saa esimerkiksi kertoa toi-selle välitysliikkeelle niitä tietoja, mitä ei ostajallekaan saa kertoa. Toimeksianto-sopimus on toimeksiantajan ja välitysliik-keen kahdenvälinen sopimus, josta ei saa antaa kenellekään kopiota, ellei toimek-siantaja anna lupaa.

2. VÄLITYSPALVELUIDEN MARKKINOINTI

2.1 Kuluttajansuojasta

Kuluttajille suunnattua välityspalveluiden markkinointia säännellään kuluttajan-

suojalaissa. Lisäksi sovelletaan asetusta kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamises-ta markkinoinnissa eli ns. hintamerkintä-asetusta.

Kuluttajansuojalain mukaan markkinoin-nissa ei saa käyttää hyvän tavan vastais-ta tai muutoin kuluttajan kannalta sopima-tonta menettelyä. Markkinoinnissa ei myöskään saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (ns. välityslaki) mukaan palvelun on vastattava markkinoinnissa annettuja tie-toja (7§).

Lähtökohta on siis se, että markkinoinnis-sa on kuluttajille annettava välityspalve-lusta oikeat ja riittävät tiedot, mikä tarkoit-taa ainakin palvelun hinnan ja mahdolli-sesti sen tarkemman sisällön ilmoittamis-ta.

Lain mukaan kiellettyä on sellaisen sat-tumanvaraisen edun lupaaminen, jonka saaminen edellyttää palvelun ostamista. Siten kiellettyä on esimerkiksi järjestää sellaisia arpajaisia, joihin saavat osallis-tua vain ne, jotka tekevät välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimuksen. Sallittua sen sijaan on sellaisten arpajaisten järjes-täminen, johon voi osallistua vapaasti.

Nykyään on mahdollista ns. kylkiäisten antaminen tai tarjoaminen, vaikka itse päätuotteella ja kylkiäisellä ei ole ilmeistä asiallista yhteyttä toisiinsa. Välitysliike voi siten esimerkiksi markkinoida välityspal-velua seuraavasti ”Kaikki tammikuussa myyntitoimeksiantosopimuksen kans-samme tehneet saavat kaupan päälle 100 euron arvoisen mikroaaltouunin”.

Markkinointia valvovat kuluttaja-asiamies ja aluehallintovirastot eli AVI:t. Tässä val-vontatoimessaan nämä viranomaiset ovat antaneet ohjeita ja erilaisia kannanottoja, jotka välitysliikkeiden tulee ottaa huomi-oon markkinoinnissa. Käytännössä ennen kaikkea AVI:t seuraavat aktiivisesti väli-tysliikkeiden toimintatapoja ja antavat uu-sia ohjeistuksia.

7

Kuluttaja-asiamies on lain perusteella an-tanut ohjeistuksen mm. välitysliikkeiden harjoittamaan ostajat valmiina -ilmoit-teluun.

2.2 ”Ostajat valmiina” -ilmoittelu

Ohjeiden mukaan lähtökohtana ostajat valmiina -markkinoinnissa on, että välitys-liikkeellä on oltava markkinoinnin tausta-na todelliset kirjalliset ostotoimeksiannot asiakkailta. Tällöin palkkionkin maksaa toimeksiantajana oleva ostaja. Jos osta-jalta on olemassa ostotoimeksiantosopi-mus, välitysliike ei saa edellyttää myyjältä myyntitoimeksiannon tekemistä kaupan syntymiseksi tämän ostajan kanssa.

2.3 Markkinointi itsemyyjille

Välitysliikkeen tulee tarjotessaan välitys-palvelua ns. itsemyyjille, selkeästi kertoa, että myyjälle ollaan nimenomaan tarjoa-massa välityspalvelua ja ilmoittaa tällöin perusasiat tarjottavasta palvelusta, kuten palvelun hinta. Ostajaehdokkaaksi tekey-tyminen on selvästi hyvän välitystavan vastaista. Ei ole hyvän välitystavan mu-kaista soittaa sellaisille itsemyyjille, jotka jo omaan ilmoitukseensa ovat kirjanneet kiellon ”ei välittäjille” tai vastaavan mer-kinnän. Välitysliike saa tällaisessa tilan-teessa kuitenkin olla ilmoittajaan yhtey-dessä, kun välitysliikkeellä on ostotoi-meksiantosopimus ja yhteydenoton tar-koituksena on kysyä tietoja ostajaa var-ten.

Kuluttajansuojalaki sisältää myös sään-nökset kotimyynnistä ja etämyynnistä. Nämä säännökset voivat tulla sovelletta-viksi myös välityspalvelujen markkinoin-nissa.

2.4 Kotimyynti

Lain mukaan kotimyyntiä on kulutushyö-dykkeen tarjoaminen henkilökohtaisesti tai puhelimitse kuluttajalle kotona tai muu-ten muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimipaikassa. Kotimyynnissä on kulutta-jalle annettava erityinen kotimyyntiasiakir-ja. Kuluttajalla on 14 päivää aikaa perua

tekemänsä sopimus. Kotimyyntiä on kaik-ki välitysliikkeen toimiston ulkopuolella tapahtuva välityspalveluiden tarjoaminen. Kotimyynnistä on kysymys esimerkiksi silloin, kun välitysliike menee kuluttajan pyynnöstä tekemään tämän kodista vain hinta-arvion ja välitysliikkeen edustaja tarjoaakin käynnin yhteydessä myös väli-tyspalvelua, josta sitten sovitaan asunnon omistajan kanssa. Kotimyyntiasiakirjan antaminen on tällöin sopimuksen sitovuu-den edellytyksenä ja sen antamatta jät-täminen on myös rangaistavaa. Jo toi-meksiantosopimusta tehtäessä onkin syy-tä huomioida kotimyyntiin liittyvät kysy-mykset.

Ellei kotimyyntiasiakirjaa ole luovutettu kuluttajalle asianmukaisesti, ei sopimus sido kuluttajaa. Kuluttaja saattaa tällai-sessa tilanteessa kuitenkin olla velvolli-nen maksamaan välitysliikkeelle kohtuul-lisen korvauksen hyödystä, jos hän sopi-muksen peruuntuessa tai rauetessa saa hyväkseen suorituksen, joka ei ole palau-tettavissa. Tällainen tilanne voi syntyä esim. silloin, kun välitysliike on saanut ostotarjouksen, jonka myyjä hyväksyy ja sen jälkeen vetoaa toimeksiantosopimuk-sen sitomattomuuteen ja myy kohteen tarjoajalle. Tällaisessa tilanteessa on mahdollista, että välitysliike huolimatta toimeksiantosopimuksen puuttumisesta, saisi kohtuullisen hyvityksen markkinointi-kustannuksistaan.

Jos välitysliikkeen edustaja kuitenkin saapuu kuluttajan kotiin tai muuhun paik-kaan nimenomaan tämän pyynnöstä te-kemään toimeksiantosopimuksen, ei ky-symys ole kotimyynnistä.

2.5 Etämyynti

Etämyyntiä on lain mukaan kulutushyö-dykkeen tarjoaminen ja markkinointi kulut-tajille jonkin etäviestimen, kuten tietover-kon, avulla siten, että myös sopimus teh-dään osapuolten olematta läsnä yhtä ai-kaa. Myös etämyynnissä asiakkaalle on annettava vahvistus, jossa on kotimyynti-asiakirjan sisältöä vastaavat tiedot. Myös etämyynnissä kuluttajalla on oikeus pe-

8

ruuttaa etäsopimus 14 päivän kuluessa vahvistusilmoituksen saamisesta.

2.6 Myyty- ja varattu-merkinnät

Kohteiden ilmoittaminen myyty- tai varat-tu-merkinnöillä ei ole hyvän välitystavan mukaista. Myyty-, varattu tai vastaavien merkintöjen käyttö ilmoittelussa on kiellet-ty seuraavissa tilanteissa:

1) Asunto on myyty

Välitysliike saa markkinoida vain sel-laisia asuntoja, joista välitysliikkeellä on myyntitoimeksianto. Jo myytyjen asuntojen markkinointi on kielletty. Näin ollen myydyn kohteen ilmoittami-nen ”Myyty” -merkinnällä on kielletty.

2) Välitysliikkeellä on käsirahallinen osto-tarjous

Jos välitysliike on ottanut vastaan käsi-rahallisen ostotarjouksen, ei välitysliike saa ottaa samasta kohteesta muuta tarjousta vastaan. Uusi tarjous voidaan ottaa vastaan vasta sitten, kun käsira-ha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on selvinnyt, että käsiraha jää toi-meksiantajalle. Jos välitysliike ei voi ottaa uusia tarjouksia, ei se hyvän väli-tystavan mukaan saa lähtökohtaisesti markkinoida kyseistä kohdetta esimer-kiksi järjestämällä kohteessa esittelyjä.

3) Välitysliikkeellä on vakiokorvausehtoi-nen ostotarjous

Jos välitysliike on ottanut vastaan os-totarjouksen, jossa on vakiokorvaus-ehto, välitysliike saa vastaanottaa sa-masta kohteesta muita tarjouksia, kunnes tarjous on hyväksytty. Kohdet-ta voidaan tällöin markkinoida esimer-kiksi merkinnöin ”Ostotarjous vas-taanotettu”. Sen sijaan kohteen ilmoit-taminen ”Myyty” -merkinnällä on kiel-lettyä.

4) Kaupan tekemisestä on sitovasti sovittu

Jos kaupan tekemisestä on sitovasti sovittu esim. siten, että asunto-

osakkeen osalta ostotarjous on hyväk-sytty, ei välitysliike lähtökohtaisesti saa ottaa uusia ostotarjouksia vastaan. Siinäkään tilanteessa, jossa ostajaeh-dokas on tehnyt ehdollisen ostotarjo-uksen (esim. oman asunnon myynti tai lainan saanti), jonka toimeksiantaja on hyväksynyt, välitysliike ei lähtökohtai-sesti saa ottaa vastaan uusia ostotar-jouksia. Edellä mainituissa tilanteissa ei kohteen markkinointikaan ole lähtö-kohtaisesti sallittua. Kerrotuissa tilan-teissa myös kohteen ilmoittaminen myyty-merkinnällä on kielletty. Mikäli kohteen poistaminen ilmoituksesta on mahdotonta, kohdetta voidaan poikke-uksellisesti ilmoitella merkinnöin ”Osto-tarjous hyväksytty”.

Mikäli myyjä on hyväksynyt ostajan ehdollisen ostotarjouksen myös omalta osaltaan ehdollisena (varannut itsel-leen oikeuden hyväksyä muita ostotar-jouksia ko. aikana), välitysliike on oi-keutettu markkinoimaan kohdetta normaalisti ja ottamaan vastaan uusia ostotarjouksia.

Valiokunta on 24.2.2003 antanut hyvän välitystavan ohjeen, jossa on määritelty tietyt tilanteet, jolloin myyty-merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittu:

Kohdeilmoitus on jo jätetty esim. sa-nomalehteen ja vasta sen jälkeen asunnosta tulee käsirahallinen ostotar-jous, ostotarjous (mukaan luettuna eh-dollinen ostotarjous) hyväksytään tai asunnosta tehdään kauppa. Mikäli il-moituksen poistaminen tällöin on mahdotonta tai se aiheuttaa kohtuut-toman suuria kustannuksia, kohteen päälle voi merkitä näkyviin ”myyty”. Mikäli ilmoituksen poistaminen on mahdollista ilman kohtuuttomia kus-tannuksia, välitysliikkeen on poistetta-va kohde ilmoituksestaan.

Varattu-merkinnän käyttö ilmoituksissa:

Asunnon varaaminen on mahdollista vain uudiskohteiden ennakkomarkki-noinnin aikana. Tällöin kohteen ilmoi-

9

tukseen voidaan varaussopimuksen syntymisen jälkeen merkitä edellä ker-rotussa poikkeuksellisessa tilanteessa ”varattu”.

Muissa tilanteissa kohteen varaaminen ei ole mahdollista. Tällaisella varauksella ei ole juridista merkitystä. Tämän vuoksi markkinoinnissakaan ei muulloin saa käyttää ”varattu” merkintää.

2.7 Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen

Kuluttajansuojalain perusteella annettu ns. hintamerkintäasetus koskee myös välityspalveluita. Kuluttaja-asiamies on laatinut ohjeet välityspalveluiden hinnan ilmoittamisesta.

Ohjeiden mukaan hinta on ilmoitettava, kun markkinoidaan yksilöityä palvelua. Palvelua pidetään yksilöitynä silloin, kun kuluttaja mieltää markkinoitavan tiettyä palvelua. Välityspalvelu on yksilöity myös silloin, kun välitysliike markkinoi yksin-omaan tarjoamaansa välityspalvelua tai antaa tietoja palvelusta. Palvelun hinta on siten ilmoitettava, kun markkinoinnissa esimerkiksi ilmoitetaan ”Hoidamme asun-nonvaihtosi ammattitaitoisesti ja luotetta-vasti” tai ”Ota yhteyttä asuntosi myynnis-sä”.

Jos sen sijaan on kysymys pelkästä koh-deilmoittelusta eli markkinoinnissa esitel-lään pelkästään välitysliikkeen kautta myytäviä kohteita, ei palvelun hintaa tar-vitse ilmoittaa. Myytävien kohteiden hin-nat tulee luonnollisesti ilmoittaa.

Imagomarkkinoinnissa palvelun hinnan ilmoittaminen ei sen sijaan ole välttämä-töntä. Imagomarkkinoinnilla tarkoitetaan sellaista markkinointia, jossa ei tarjota yksilöityä palvelua, esim. ”Olemme myy-neet lukuisia asuntoja tällä alueella” tai ”Olemme toimineet tällä alueella jo yli 20 vuotta”.

Hinnan ilmoittamisessa on puolestaan noudatettava kuluttaja-asiamiehen maini-tussa ohjeessa ilmaisemia periaatteita.

Palvelun hinta on ilmoitettava kaikessa markkinoinnissa, kuten lehti-ilmoituksissa, suoramarkkinoinnissa, tv-mainonnassa ja Internetissä tapahtuvassa markkinoinnis-sa.

Hinta on ilmoitettava selkeästi, yksiselit-teisesti ja helposti havaittavasti. Ilmoitetun kokonaishinnan tulee sisältää myös ar-vonlisäveron osuus. Ilmoituksesta on käy-tävä ilmi myös, mistä summasta välitys-palkkio peritään (kauppahinnasta tai ve-lattomasta kauppahinnasta1).

Arvonlisäverollinen hinta voidaan siis il-moittaa esimerkiksi seuraavasti:

”Välityspalkkio 4,92 % velattomasta kauppahinnasta”

Kaikki palkkioperusteet tulee myös maini-ta eli jos prosenttiperusteiseen palkkioon liittyy minimipalkkio, tulee molemmat pe-rusteet ilmoittaa kuten:

”Välityspalkkio 4,92 % velattomasta kauppahinnasta, vähimmäispalkkio 3.000 euroa”

Jos välitysliike perii palkkion lisäksi kor-vauksen esimerkiksi asiakirjojen hankki-misesta, on korvauksen peruste ja määrä myös ilmoitettava, kuten:

”Välityspalkkio 4,92 % velattomasta kauppahinnasta + asiakirjakulut, enin-tään 500 euroa”

Palvelua voidaan markkinoida ilmaisena vain, jos palkkiota tai kuluja ei lainkaan peritä markkinoinnin kohteelta. Toisaalta, jos esimerkiksi markkinoidaan ”Ilmaista hinta-arviota”, on tällaisen arvion pyytäjäl-le selkeästi ilmoitettava, että kysymys on pelkästään myyntiä varten pyydettävästä hinta-arviosta, eikä varsinaisesta kirjalli-sesta arviolausunnosta.

1 Katso tarkemmin luvusta 4.3.2, mitä eri hintater-

meillä tarkoitetaan

10

2.8 Alkaen hinnat

Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen pel-kästään siten, että käytetään sanaa alka-en esim. ”Välityspalkkiot alkaen x,xx %”, ei ole sallittua. Sen sijaan välityspalvelun hinta voidaan ilmoittaa esimerkiksi siten, että ”Välityspalkkio asunto-osakkeet x,xx %, kiinteistöt y,yy %, minimi z euroa tai sopimuksen mukaan”, jolloin välityspalk-kion määrästä voidaan sopia vapaasti.

3. TOIMEKSIANTOSOPIMUS

3.1 Toimeksiantosopimuksen muoto

Välityslain 5 §.n mukaan toimeksiantoso-pimus on laadittava kirjallisesti tai sähköi-sesti siten, ettei sopimusehtoja voida yk-sipuolisesti muuttaa.

Välityslakiin on kirjattu vain sopimuksen sisällytettävät välttämättömät sopimuseh-dot. Välitysalalla on yleisesti käytössä kuluttaja-asiamiehen tarkastamat ja hy-väksymät toimeksiantosopimuslomak-keet. Sopimus koostuu erillisestä sopi-musosasta ja selostusliitteestä. Hyvän välitystapa edellyttää näiden tai sisällöl-tään vastaavien sopimuspohjien käyttä-mistä.

Käytännössä sopimus tehdään valmiille lomakkeelle, joista toisen osan on jäätävä toimeksiantajalle ja toisen välitysliikkeelle. Sopimusosan allekirjoittavat välitysliik-keen edustaja toimeksisaajana ja asun-non myyjä tai ostaja toimeksiantajana.

Lain mukaan on mahdollista tehdä säh-köinen toimeksiantosopimus sähköisestä kaupankäynnistä annetun direktiivin mu-kaisesti siten, että tietoja ei voida yksipuo-lisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimek-siantajan saatavilla. Jos sopimus tehdään sähköisesti, toimeksiantajalla tulee olla mahdollisuus esimerkiksi tulostaa sopi-musehdot tai tallentaa ne tietokoneensa muistiin.

Käytännössä sähköinen sopiminen edel-lyttää kuitenkin sitä, että välitysliikkeillä ja heidän palveluitaan käyttävillä kuluttajilla

on tarvittavat sähköisen allekirjoituksen käyttämisen mahdollistavat välineet käy-tössään. Tältä osin tullaan antamaan tar-kemmat ohjeet, kun välitysliikkeillä on yleisesti valmiudet sähköisen toimeksian-tosopimuksen tekemiseen.

Kuten edellä todettiin, on toimeksiantoso-pimus tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti. Välitysliike ei voi mahdollisessa kuluttaja-asiakkaan kanssa syntyvässä ristiriitati-lanteessa vedota suulliseen sopimuk-seen. Välitysliikkeen edun mukaista on sopia kaikista toimeksiantosopimuksen ehdoista kirjallisesti. Välityskohteen hin-nan ja muiden välityskohdetta koskevien sopimusehtojen muutoksista voidaan kui-tenkin välityssopimuksen voimassa olles-sa sopia muullakin tavoin. Tällaisia väli-tyskohteen hintaa ja maksuehtoja sekä vapautumista koskevien ehtojen muutok-sistakin on silti syytä sopia todisteellisesti (esim. kirjallisesti tai sähköpostitse), kos-ka näyttötaakka sopimuksen sisällön muutoksista on välitysliikkeellä.

3.2 Toimeksiantosopimuksen sisältö

Toimeksiantosopimus sisältää mm. pe-rustiedot välitettävästä asunnosta ja myy-jistä. Siinä sovitaan myös sopimuksen kestosta, välitysliikkeen oikeudesta palk-kioon eri tilanteissa sekä välitysliikkeen oikeudesta vastaanottaa käsiraha. Lisäksi toimeksiantosopimuksessa voidaan muut sopimusehdot kohdassa tai erillisellä liit-teellä sopia markkinointitavoista (lehdet, markkinointiportaalit, tv, radio).

Välitysliikkeen edustajan tulee käydä so-pimus huolellisesti toimeksiantajan kans-sa läpi ja pyrkiä siten varmistumaan siitä, että toimeksiantaja ymmärtää, mihin hän on sitoutumassa.

Toimeksiantosopimuksessa tai sen liit-teenä tulee hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantajan antama selvitys koh-teen ominaisuuksista. Tämä selvitys on yleensä joko itse sopimuslomakkeessa tai sen osana olevassa selostusliitteessä. Selostusliitettä on käsitelty tarkemmin luvussa 5.3.

11

3.3 Toimeksiantosopimuksen kesto

Toimeksiantosopimuksen kestosta on aina sovittava. Lain nimenomaisen sään-nöksen mukaan toimeksiantosopimus voi olla kerrallaan voimassa enintään neljä (4) kuukautta. Toimeksiantosopimus voi olla voimassa joko tietyn ennalta sovitun määräajan esim. neljä kuukautta tai vaih-toehtoisesti se voi olla voimassa toistai-seksi irtisanomista edellyttävänä ilman sovittua päättymispäivää. Irtisanomista edellyttävä sopimus voi olla siis esimer-kiksi voimassa kuukauden kerrallaan, ellei toimeksiantaja irtisano sitä kymmentä päivää ennen sopimuksen päättymistä. Sopimus voi kuitenkin olla voimassa irti-sanomista edellyttävänä vain enintään neljä kuukautta.

Välitysliikkeen tulee kirjallisesti ilmoittaa vastaanottaneensa irtisanomisilmoituksen ja samalla ilmoittaa käsityksensä sopi-muksen päättymisajankohdasta ja mah-dollisista vaatimuksista. Välitysliikkeen on aina vastattava kirjallisesti myös toimek-siantajan suullisesti tekemään irtisano-misilmoitukseen. Edellä mainittu ilmoitus-velvollisuus koskee soveltuvin osin myös toimeksiantosopimuksen purkamista.

Edellä mainitun neljän kuukauden määrä-ajan kuluttua sopimusta voidaan jatkaa. Sopimisen on kuitenkin tapahduttavaa samassa muodossa kuin sopiminen alun perinkin tapahtui eli kirjallisesti ja kum-mankin osapuolen tulee allekirjoittaa so-pimus. Varsinaista uutta sopimusta ei kui-tenkaan ole pakko tehdä, vaan aikanaan solmittua sopimusta voidaan jatkaa sopi-malla siitä alkuperäiseen toimeksiantoso-pimusasiakirjaan tehdyllä merkinnällä tai erillisellä liitteellä. Sopimuksen jatkaminen on mahdollista aikaisintaan silloin, kun sopimusta on jäljellä yksi kuukausi. Pelk-kä puhelimitse tai sähköpostitse sovittu sopimuksen jatkaminen ei täytä lain vaa-timuksia.

3.4 Toimeksiantosopimuksen irtisa-nominen

Lain mukaan toimeksiantajalla on tietyis-sä tilanteissa oikeus irtisanoa voimassa oleva sopimus kesken sopimuskauden riippumatta siitä, mitä sopimuksessa on irtisanomisesta sovittu. Laissa ja sopi-muksessakin mainitut syyt ovat odotta-mattomia lähinnä työ- tai perhe-elämään liittyviä olennaisia olosuhteiden muutok-sia.

Tällaisia ovat mm. toimeksiantajan sai-raus, toimeksiantajan lähiomaisen tai tähän verrattavan läheisen henkilön sairaus tai kuolema ja lain tai viran-omaisen toimenpide. Toimeksiantajalla on oikeus irtisanoa toimeksiantosopi-mus myös, jos toimeksiantosopimus muusta hänestä riippumattomasta syystä muuttuu hänelle suhteettoman epäedulliseksi tai epätarkoituksenmu-kaiseksi.

Kun kyseessä on ostotoimeksianto tai vuokralle ottamista koskeva toimek-sianto, laissa tarkoitettu muu syy voi olla esimerkiksi lomautus tai irtisano-minen, joka heikentää merkittävästi toimeksiantajan mahdollisuuksia vas-tata kaupasta tai vuokrasopimuksesta aiheutuvista velvoitteista. Syynä voi ol-la myös opintojen aloittaminen tai työ-paikan saaminen toisella paikkakun-nalla. Myyjällä voi olla oikeus irtisanoa toimeksiantosopimus esimerkiksi, jos odottamattomien työhön tai perhe-elämään liittyvien syiden takia tämä tarvitsee välityskohteen omaan tai lä-hiomaisensa käyttöön.

Tällaisessa tilanteessa välitysliikkeellä on oikeus saada korvaus tavanomaisista markkinointi-, asiakirjojen hankkimis- ja esittelykustannuksista. Varsinaiseen väli-tyspalkkioon ei kuitenkaan ole oikeutta. Tätä poikkeuksellista irtisanomisoikeutta ei toimeksiantajalla kuitenkaan ole enää sen jälkeen, kun hän on hyväksynyt väli-tettävästä kohteesta tehdyn ostotarjouk-sen.

12

Jos toimeksiantaja irtisanoo tai purkaa toimeksiantosopimuksen ilman, että hä-nellä on edellä kerrottuja laissa määritel-tyjä erityisiä perusteita, on kyseessä so-pimusrikkomus. Tästä sopimusrikkomuk-sesta seuraa vahingonkorvausvelvolli-suus.

3.5 Toimeksiantosopimuksen purka-minen ja palkkion alentaminen

Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toi-meksiantosopimus. Toimeksiantajalla ei ole tätä oikeutta kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välitys-kohteesta tehdyn ostotarjouksen. Sopi-musta ei saa purkaa, jos virhe on toimek-siantajan kannalta vähäinen. Toimeksian-tajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitys-liikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai kor-vaukseen. Haitalla tarkoitetaan muutakin kuin taloudellista vahinkoa aiheuttanutta seuraamusta.

3.6 Välitysliikkeen oikeus irtisanoa tai purkaa toimeksiantosopimus

Välitysliikkeellä ei ole oikeutta irtisanoa toimeksiantosopimusta ellei siitä ole sovit-tu. Välitysliikkeellä voi kuitenkin olla oike-us purkaa toimeksiantosopimus, mikäli toimeksiantaja rikkoo olennaisesti toimek-siantosopimusta. Olennaisesta sopimus-rikkomuksesta on kyse esimerkiksi silloin, kun toimeksiantaja perusteettomasti es-tää esittelyn pitämisen tai antaa vääriä tietoja taikka jättää antamatta tiedossaan olevia toimeksiannon hoitamiseen liittyviä tietoja. Ennen sopimuksen purkamista välitysliikkeen tulee kuitenkin huomauttaa toimeksiantajaa sopimusrikkomuksesta ja sen seuraamuksesta. Purkamisesta tulee ilmoittaa toimeksiantajalle kirjallisesti. So-pimusrikkomuksesta voi seurata myös vahingonkorvausvelvollisuus.

Molemmilla osapuolilla on lisäksi oikeus purkaa toimeksiantosopimus, jos välitys-

tehtävän suorittaminen tulee sopi-musosapuolista riippumattomista ulko-puolisista syistä mahdottomaksi.

3.7 Välityspalkkio

Välitysliikkeellä on aina oltava voimassa-oleva toimeksiantosopimus, jotta se olisi oikeutettu välityspalkkioon. Jos välitysliike perii palkkion velattomasta kauppahinnas-ta, toimeksiantosopimuksessa on sovitta-va, minkä ajankohdan velaton kauppahin-ta on välityspalkkion perusteena.

Välityspalkkion maksaa aina toimeksian-taja.

Ostajan tekemä ostotoimeksiantosopimus ja myyjän tekemä myyntitoimeksiantoso-pimus voivat joskus kohdata siten, että osapuolet tekevät kaupan keskenään väli-tysliikkeen välityksin. Tällöin välitysliike saa periä osapuolilta vain yhtä välitys-palkkiota vastaavan määrän. Jos kysees-sä kuitenkin on kaksi erillistä itsenäistä myyntitoimeksiantoa, jotka kohtaavat myöhemmin, toisin sanoen toimeksianta-jat vaihtavat kohteita, välitysliike saa periä välityspalkkion molemmilta toimeksianta-jilta erikseen.

3.8 Jälkipalkkio

Poikkeuksena voimassaolevan toimek-siantosopimuksen vaatimuksesta on väli-tysliikkeen oikeus ns. jälkipalkkioon. Toi-meksiantosopimus voi sisältää ehdon vä-litysliikkeen jälkipalkkio-oikeudesta tilan-teessa, jossa kauppasopimus tehdään kuuden kuukauden kuluessa toimeksian-tosopimuksen päättymisestä, jos välitys-liikkeen toimenpiteet ovat toimeksianto-sopimuksen voimassaolon aikana olen-naisesti vaikuttaneet sopimuksen synty-miseen. Toimenpiteiden on pitänyt tapah-tua toimeksiantosopimuksen voimassa-oloaikana. Jos välitysliike on antanut asunnosta esitteen, näyttänyt sitä ja käy-nyt ostoneuvotteluja asiakkaan kanssa, kysymys on yleensä olennaisesta vaikut-tamisesta kaupan syntymiseen. Pelkäs-tään esittelyssä käynti tai kohdetta koske-

13

vien tietojen antaminen ei riitä jälkipalk-kio-oikeuden syntymiseen.

Jos toimeksiantaja on sopimuksen päät-tymisen jälkeen tehnyt toimeksiantosopi-muksen toisen välitysliikkeen kanssa ja kauppa- tai vuokrasopimus tehdään tä-män toimesta, toimeksiantaja on velvolli-nen maksamaan palkkion ainoastaan jäl-kimmäiselle välitysliikkeelle. Välitysliikkei-den on tällöin jaettava maksettu palkkio suoritustensa mukaisessa suhteessa.

Suoritusten suhdetta arvioitaessa on otet-tava huomioon ainakin välitysliikkeiden esittelyyn, esitteen laatimiseen, ostoneu-votteluihin, tarjousten vastaanottamiseen ja hyväksyttämiseen käyttämä työmäärä sekä lopulliseen kauppaan johtaneet välit-tömät toimenpiteet kauppakirjan laatimi-sineen ja kaupantekoon liittyvine toimi-neen. Lisäksi on tapauskohtaisesti otetta-va huomioon välitysliikkeen esimerkiksi ilmoituskulujen muodossa toimeksiannon hoitamiseen sijoittamat kustannukset.

Palkkion jakamisen perusteita ei ole lain-säädännössä tarkemmin määritelty. Laki- ja lausuntovaliokunnan vakiintuneen lau-suntokäytännön mukaan jakoa harkitta-essa voidaan ottaa huomioon kaikki asi-asta saatava selvitys tarkastellen sekä toimeksiantosuhteen hoitamista kokonai-suudessaan että kyseisen ostajaehdok-kaan osalta tehtyjä suorituksia.

Jaettava palkkio on toteutuneen kaupan osalta sovittu palkkio. Silloin kun ensim-mäisen välitysliikkeen palkkio olisi ollut jälkimmäistä toteutunutta palkkiota suu-rempi, tällä ei ole katsottava olevan vaiku-tusta jaettavan palkkion määrään. Jako on tällöinkin suoritettava käyttäen perus-teena myöhempää alempaa välityspalk-kiota.

Mikäli on näytettävissä, että jälkimmäisen välitysliikkeen kanssa tehty toimeksian-tosopimus ei vastaa tosiasioita, vaan so-pimuksen tarkoituksena on ollut välttää tai pienentää ensimmäiselle välitysliikkeelle maksettavaa palkkiota, myyjä on lähtö-kohtaisesti velvollinen korvaamaan en-

simmäiselle välitysliikkeelle saamatta jää-vän osan sen kanssa alun perin sovitusta palkkiosta.

3.9 Välityspalkkio ja omaan lukuun tehdyt kaupat

Mikäli kauppa tehdään välitysliikkeen omaan tai sen palveluksessa olevan lu-kuun, välitysliikkeellä ei ole oikeutta väli-tyspalkkioon. Hyvän välitystavan mukais-ta ei ole sellaisesta järjestelystä sopimi-nen, että toimeksiantajan vastapuoli mak-saa välityspalkkion toimeksiantajan puo-lesta tai että myyntitoimeksiannossa myy-jän saama kauppahinta on välityspalkkion verran pienempi.

Välitysliikkeen palveluksessa oleviin ei rinnasteta heidän lähisukulaisiaan. Suku-laisuus voi kuitenkin olla sellainen välitys-liikkeen valvottavana oleva erityinen etu, josta välittäjän on ilmoitettava toimeksian-tajalle (ks. luku 7.3).

3.10 Toimeksiantosopimuksen todellisuus

Toimeksiantosopimuksen on oltava todel-linen, jotta toimeksiantaja olisi velvollinen maksamaan välityspalkkion. Toimeksian-to ei ole todellinen, jos välitysliike esimer-kiksi vaatii ostajaa tekemään ostotoimek-siantosopimuksen tilanteessa, jossa väli-tysliikkeellä on myyntitoimeksiantosopi-mus ostajan toiveita vastaavasta kohtees-ta. Hyvän välitystavan vastaista onkin esimerkiksi se, että esiteltävänä olevan kohteen näkemisen ehtona on ostotoi-meksiantosopimuksen tekeminen esitel-tävänä olevasta kohteesta. Hyvän välitys-tavan vastaista on myös se, että esiteltä-vän kohteen näkemisen ehtona on myyn-titoimeksiantosopimuksen tekeminen koh-teesta kiinnostuneen omasta asunnosta.

4. VÄLITYSTEHTÄVÄN HOITAMINEN

4.1 Huolellisuusvelvollisuus

Välityslain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoi-sesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa

14

noudattaen sekä ottaen huomioon toi-meksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annet-tuja tietoja.

Vaikka toimeksiantaja onkin välitysliik-keen päämies, välitysliikkeen tulee valvoa molempien osapuolten etua. Tämän vuoksi välitysliikkeen on esimerkiksi an-nettava kohdetta koskevat tiedot objektii-visesti, myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista.

Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää välittömästi sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, ellei toimeksian-tajan kanssa nimenomaan sovita toisin. Välitysliikkeellä on siis toimimisvelvolli-suus. Toimeksiantajan etu voi kuitenkin joskus vaatia, että välitystehtävän suorit-taminen aloitetaan myöhemmin. Tästä on kuitenkin sovittava toimeksiantajan kans-sa erikseen.

4.2 Asiakkaan tunnistaminen

Välitysliikkeen on aina ennen tunnistetta-va asiakkaansa todentamalla hänen hen-kilöllisyytensä hyväksytystä henkilöllisyys-todistuksesta [ajokortti, poliisiviranomai-sen antama henkilökortti (ennen 1.3.1999 myönnettyjen henkilökorttien voimassaolo on päättynyt 31.12.2002), passi, kuvalli-nen Kela-kortti, muukalaispassi tai pako-laisen matkustusasiakirja]. Myös toimek-siantajan puolesta toimiva henkilö on tun-nistettava. Välitysliikkeen tulee lisäksi säi-lyttää tunnistamistiedot luotettavasti. Väli-tysliikkeen asiakkaana pidetään toimek-siantajan lisäksi toimeksiantajan vasta-puolta.

Oikeushenkilön (yhteisö tai säätiö) henki-löllisyys on todennettava luotettavalla asiakirjalla, joita ovat muun muassa kaupparekisteriote sekä vastaava ote jul-kisesta rekisteristä.

Asiakkaan tunnistamisvelvollisuus sisältyy rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä ja selvittämisestä annettuun lakiin (myöhemmin rahanpesulaki). (Katso

tarkemmin KVKL:n laatima rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisen yleisohje.)

4.3 Tiedonantovelvollisuus toimek-siantajalle

4.3.1 Yleistä tiedonantovelvollisuu-desta toimeksiantajalle

Välitysliikkeellä on välityslain 8 §:n perus-teella tiedonantovelvollisuus toimeksian-tajalle. Kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa toimeksiantosopimuksen teke-miseen, on annettava ennen sopimuksen tekoa. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi selvitys luovutusvoittoverotuksesta, toteu-tuneisiin kauppoihin perustuva hinta-arvio sekä arvio myyntiajasta.

Jos välityskohteeseen liittyy monimutkai-sia oikeudellisia kysymyksiä, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen. Jos kohdetta kos-kevassa kuntoa koskevassa selvityksessä todetaan rakennusteknisiä ongelmia tai riskejä, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puo-leen.

4.3.2 Hinta-arvio

Kohteen hinta on arvioitava realistisesti. Eri tilanteissa mahdollisuudet arvioida hinta luonnollisesti vaihtelevat. Tavoittee-na kuitenkin tulee olla sellainen hinta-arvio, joka kaupan kohteesta todella on mahdollista saavuttaa. Hyvän välitystavan mukaista ei ole arvioida kohteen hintaa korkeammaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on vain, jotta välitys-liike saisi toimeksiannon hoitaakseen. Jos välitysliikkeen ja toimeksiantajan hin-tanäkemykset eroavat toisistaan, sopi-mukseen on kirjattava erikseen myös väli-tysliikkeen näkemys hinnasta. Jos koh-teen todennäköinen velaton kauppahinta yleisen markkinatilanteen vuoksi tai kun-toon liittyvän selvityksen johdosta toimek-siannon kestäessä laskee tai nousee, välitysliikkeen tulee ilmoittaa kirjallisesti

15

(esim. sähköpostitse) asiasta toimeksian-tajalle.

Hinnoista käytetään seuraavia termejä:

myyntihinnalla tarkoitetaan koh-teen hintapyyntöä, joka sisältää ra-hassa maksettavan kauppahinnan, mutta ei mahdollista kohteeseen kohdistuvaa lainaosuutta

velattomalla hinnalla tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kaup-pahinnan että mahdollisen kohtee-seen kohdistuvan lainaosuuden

kauppahinnalla tarkoitetaan toteu-tuvaa rahassa maksettavaa kaup-pahintaa, joka ei sisällä kohtee-seen mahdollisesti kohdistuvaa lai-naosuutta

velattomalla kauppahinnalla tarkoi-tetaan kokonaiskauppahintaa, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että kohteeseen mahdollisesti kohdistuvan laina-osuuden

4.3.3 Arvioitu myyntiaika

Myyntiaika on arvioitava realistisesti. Ar-vioinnin on lähtökohtaisesti perustuttava tilastollisiin keskiarvoihin.

4.3.4 Veroseuraamukset

Välitysliikkeen on kiinnitettävä toimeksian-tajan huomiota mahdolliseen kaupan koh-teen myynnistä aiheutuvaan luovutusvoit-toverotukseen. Kaupan kohteen myynnis-tä aiheutuvat luovutusvoittoveroseu-raamukset voivat olla merkittävästi erilai-sia riippuen siitä, tehdäänkö kauppa heti vai lykätäänkö myyntiä johonkin myöhäi-sempään ajankohtaan. Verotuksellisesti järkevä myynti voi edellyttää myös mui-den oikeustoimien, esim. osituksen teke-mistä. Tällöin asiakasta on kehotettava kääntymään asiantuntijan puoleen.

Useimmiten esille tulee kysymys omana tai perheen vakituisena kotina käytetyn asunnon luovutusvoiton verovapaudesta. Jos verovelvollinen myy sellaisen asun-

non, jota hän tai hänen perheensä on omistusaikanaan käyttänyt yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan asunto-naan, ei sen myynnistä saatu voitto ole veronalaista tuloa.

Välitysliikkeen tulee kiinnittää erityistä huomiota ainakin seuraaviin seikkoihin ja niiden merkitykseen (luettelo ei ole tyhjen-tävä).

toimeksiantajana on kuolinpesä

leski omistaa kohteen yksin

vainaja on omistanut kohteen yksin

puolisot ovat omistaneet kohteen yhdessä

milloin myyjän omistusaika on al-kanut ja milloin se on päättynyt

milloin myyjän asumisaika on alka-nut ja milloin se on päättynyt

kuinka suuri osuus asunnosta on ollut vakituisessa asumiskäytössä

jos myytävä asunto on saatu lah-jaksi, milloin lahjoitus on tehty

Välitysliikkeen edustajan on tunnettava perusasiat luovutusvoittoverotuksesta ja siihen liittyvästä ratkaisukäytännöstä. Vä-litysliikkeen edustaja ei kuitenkaan ole verotuksen erityisasiantuntija, joten täl-laista asiantuntemusta edellyttävässä ti-lanteessa välitysliikkeen on syytä pidät-täytyä kokonaan neuvon antamisesta ja ohjata asiakas selvittämään asia verohal-linnon kanssa. Sama koskee tilannetta, jossa välitysliike ei ole saanut toimeksian-tajalta riittäviä verotukseen liittyviä tietoja verotusta koskevien neuvojen antamisek-si. Tällöin toimeksiantosopimukseen tulee merkitä, että toimeksiantajaa on kehotettu kääntymään verottajan puoleen.

4.3.5 Mahdolliset muut toimeksi-antajalle kerrottavat seikat

Välitysliikkeen on myös tarvittaessa ker-rottava toimeksiantajalle mahdollisuudes-ta teettää kohteessa pinta-alamittaus tai kohteen kuntoa koskeva selvitys esim. kosteusmittaus tai kuntotarkastus ennen myynnin aloittamista. Kohteen kuntoon liittyvissä selvityksissä toimeksiantajana

16

on pääsääntöisesti syytä olla myyjä tai ostaja taikka molemmat yhdessä. Mikäli välitysliike on toimeksiantajana, on sen muistettava, että välitysliike on sopimus-suhteen perusteella vastuussa kuntotar-kastajan toiminnasta kaupan osapuoliin nähden. Kohteen kuntoon liittyvistä selvi-tyksistä tarkemmin myöhemmin luvussa 5.5.4.

4.3.6 Stailaus

Kaikki myyjät haluavat asuntonsa näyttä-vän hyvältä ja suurin osa pyrkii myös ko-rostamaan myytävän kohteen hyviä piir-teitä. Asunnon siistiminen on yleisin stai-lauksen muoto. Viimeaikoina on yleistynyt käytäntö, jossa asunnon myyntiarvoa py-ritään nostamaan esimerkiksi kohteen sisustusta uusimalla ja jopa pintaremontil-la. Suomeenkin on perustettu lukuisia stailaukseen erikoistuneita liikkeitä, jotka tarjoavat palveluitaan kuluttajille.

Asunnon laajamittaiseen stailaukseen voi liittyä piirteitä, jotka tekevät toiminnasta hyvän välitystavan vastaista. Ehdottomas-ti kiellettynä voidaan pitää asunnon stai-laamista siinä tarkoituksessa, että välitet-tävän kohteen virheitä saataisiin piilotel-tua tai vähäteltyä.

Välitysliike voi kuitenkin kertoa toimek-siantajalle stailauksen mahdollisuudesta ja yrityksistä, jotka tätä palvelua tarjoavat.

4.4 Oikea myyjä ja toimeksiantaja

Välitysliikkeen on ennen kohteen markki-noinnin aloittamista selvitettävä toimeksi-antajan oikeus myydä kohde. Välitysliik-keen tulee samassa yhteydessä hankkia tarvittavat tiedot selonottovelvollisuutensa perusteella kaupan kohteesta ja myyjistä. Toimeksiantosopimuksessa on lukuisia kysymyksiä, jotka tähtäävät kohteen oi-kean omistajan selvittämiseen.

Kaikkien omistajien/myyjien on allekirjoi-tettava toimeksiantosopimus joko itse tai valtuuttamansa henkilön välityksin. Val-tuutusta käytettäessä on välitysliikkeen

aina saatava asianmukainen, kirjallinen, yksilöity valtakirja.

4.4.1 Puolison suostumus

Mikäli kaupan kohteena on puolisoiden yhteisenä kotina käytetty tai pääasiallises-ti yhteisenä kotina käytettäväksi tarkoitet-tu kohde, tarvitaan kauppaan myös ei-omistavan puolison suostumus. Puolison suostumuksen tarve ei kuitenkaan ole kaikissa tapauksissa täysin yksiselittei-nen, minkä johdosta välitysliikkeen tulee kiinteistön kaupassa ja vuokraoikeuden kaupassa rakennuksineen tarkistaa ao. maanmittaustoimistolta, edellytetäänkö ei-omistavan puolison suostumusta kysei-sessä tapauksessa. Mikäli yksiselitteistä vastausta ei saada todisteellisesti, puoli-son suostumus tulee hankkia.

Puolison suostumus on syytä ottaa jo toimeksiantosopimukseen. Suostumus on kuitenkin hankittava myös lopulliseen kaupantekoon. Asunto-osakkeen kaupas-sa suostumus voidaan antaa vapaamuo-toisesti. Suositeltavaa kuitenkin on, että suostumus otetaan aina kirjallisesti. Kiin-teistön kaupassa ja vuokraoikeuden kau-passa rakennuksineen suostumuksen tulee olla kirjallinen, päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama. Jos suostumus annetaan kiin-teistön kauppakirjassa, todistajaksi riittää kaupanvahvistaja yksin.

Mikäli avioero on tullut vireille ennen 1.1.1988, puoliso voi myydä avio-oikeuden alaisen asunto-osakkeen ilman suostumuksia. Sen sijaan kaikkiin avio-oikeuden alaisiin kiinteistön kauppoihin tarvitaan puolison suostumus.

Mikäli avioero on tullut vireille 1.1.1988 tai sen jälkeen, puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn asunto-osakkeen ja kiinteän omaisuuden myyntiin tarvitaan toisen puolison suostumus. Suostumus tarvitaan kunnes ositus on lainvoimaisesti toimitettu riippumatta siitä, onko omaisuus avio-oikeuden alaista tai siitä vapaata.

17

Aviopuolisoihin rinnastetaan myös rekis-teröidyssä parisuhteessa olevat.

Avopuolison suostumusta ei tarvita riip-pumatta siitä, sovelletaanko puolisoihin lakia avopuolisoiden yhteistalouden pur-kamisesta.

4.4.2 Kuolinpesä myyjänä

Jos myyjänä on jakamaton kuolinpesä, on perittävästä hankittava perukirja ja kat-keamaton sukuselvitys 15 ikävuodesta kuolinhetkeen asti (myös kuolleet osak-kaat) sekä perillisistä virkatodistukset. Jos kuolinpesän osakas on kuollut, tulee myös kuolleesta osakkaasta hankkia pe-rukirja ja sukuselvitys.

Maistraatin vahvistamaa perukirjan osa-kasluetteloa pidetään riittävänä selvityk-senä pesän osakkaista, kun haetaan vi-ranomaiselta oikeuden kirjaamista. Jos rekisterimerkinnällä vahvistettu perukirja on hankittu, eivät sukuselvitys ja virkato-distukset ole tarpeellisia.

Kuolinpesän ollessa toimeksiantajana voi lisäksi olla tarpeen saada laajemminkin asiaa selvittäviä asiakirjoja, kuten testa-mentti ja avioehtosopimus sekä mahdolli-nen osituskirja. Testamentin ja osituskir-jan lainvoimaisuus tulee tarkistaa käräjä-oikeudesta.

Asunto-osakkeen osalta isännöitsijänto-distuksesta tulee tarkistaa, onko osake-luetteloon tehty kuolemantapauksen joh-dosta jotain merkintöjä, välitysliikkeen tulee hallussaan olevien asiakirjojen ja tietojen perusteella varmistua siitä, että merkintä on asianmukainen.

Kiinteistön osalta on suositeltavaa ohjata kuolinpesä hakemaan kiinteistölle selven-nyslainhuuto, koska se selkeyttää toimek-siannon hoitamista, huolimatta siitä, ettei se ole kiinteistönkaupan välttämätön edel-lytys.

4.4.3 Edunvalvonta

Jos kuolinpesässä tai muutoin myyjäpuo-lella on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, välitysliikkeen on selvitettä-vä edunvalvojan henkilöllisyys ja tunnis-tettava hänet sekä todettava edunvalvon-tasuhteen olemassaolo. Tällöin osapuol-ten kanssa on myös jo ennakkoon käytä-vä läpi tarpeellinen lupaprosessi.

4.4.4 Edunvalvontavaltuutus

Välitysliikkeen on selvitettävä maistraatin vahvistaman edunvalvontavaltuutuksen olemassaolo siinä tapauksessa, että väli-tysliikkeelle esitetään edunvalvontavalta-kirja. Edunvalvontavaltuutuksen avulla henkilö voi järjestää asioidensa hoidon sen varalta, että hän tulee myöhemmin esimerkiksi sairauden takia kykenemät-tömäksi huolehtimaan asioistaan.

4.4.5 Myyjän mahdollinen oikeus-toimikelvottomuus

Vaikka henkilö ei ole edunvalvonnassa, hän saattaa kuitenkin olla tosiasiallisesti oikeustoimikelvoton esimerkiksi dementi-an taikka humalatilan vuoksi. Jos välitys-liikkeellä on aihetta epäillä toimeksianta-jan oikeustoimikelpoisuutta, välitysliikkeen on soveliaalla ja riittävällä tavalla selvitet-tävä oikeustoimikelpoisuuden olemassa-olo.

4.4.6 Yritys tai yhdistys

Jos myyjänä on yritys tai yhdistys, on niis-tä hankittava asianmukaiset rekisteriot-teet. Yhtiöstä hankitaan ainakin kauppa-rekisterinote ja yhtiöjärjestys ja yhdistyk-sestä yhdistysrekisterinote ja yhdistyksen säännöt. Näistä asiakirjoista tarkistetaan lähinnä nimenkirjoitusoikeudet ja mahdol-liset päätöksentekotavat.

4.5 Kohteen avainten säilytys

Välitysliikkeen on säilytettävä myytävän kohteen avaimia huolellisesti siten, ettei-vät ne joudu ulkopuolisten käsiin. Välitys-liikkeen tulee kiinnittää huomiota myös

18

siihen, mitä välitysliikkeen voimassaole-van vastuuvakuutuksen ehdoissa on avainten säilyttämisestä todettu.

5. KOHTEEN SELVITTÄMINEN / VÄLITYSLIIKKEEN SELONOTTO-VELVOLLISUUS

5.1 Yleistä selonottovelvollisuudesta

Välitysliikkeen selonottovelvollisuudesta säädetään välityslaissa. Välitysliikkeen selonottovelvollisuudesta voidaan puhua kahdessa eri merkityksessä, yleisenä se-lonottovelvollisuutena ja erityisenä se-lonottovelvollisuutena.

Yleiseen selonottovelvollisuuteen kuuluu se, että välitysliikkeen on aina selvitettävä ja hankittava tietyt vähimmäistiedot koh-teesta. Nämä tiedot käyvät ilmi lähinnä välityslaista, asuntomarkkinointiasetuk-sesta ja hyvästä välitystavasta. Näistä seikoista puhutaan enemmän jäljempänä.

Toisaalta selonottovelvollisuus tarkoittaa sitä, että vaikka välitysliike on saanut nä-mä edellä mainitut tiedot esimerkiksi toi-meksiantajalta, niin jos sillä on aihetta epäillä näitä tietoja, on sen selvitettävä näiden annettujen tietojen todenperäisyys (erityinen selonottovelvollisuus).

5.2 Selonottovelvollisuus käytännös-sä

Välityskohteen selvittäminen tapahtuu käytännössä siten, että kysytään tietoja toimeksiantajalta, suoritetaan kohteessa katselmus ja hankitaan tarvittavat kohdet-ta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu.

5.3 Toimeksiantajan haastattelu -selostusliite

Toimeksiantosopimuksen sisällölle ei laissa aseteta kovin laajoja vaatimuksia. Toimeksiantosopimuksessa tai sen liit-teenä pitää kuitenkin hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantajan antama sel-

vitys kohteen ominaisuuksista. Tämä sel-vitys on yleensä joko itse sopimuslomak-keessa tai sen osana olevassa liitteessä ns. selostusliitteessä. Selostusliite on osa toimeksiantosopimusta. Toimeksiantaja allekirjoittaa toimeksiantosopimuksen ja selostusliitteen ja samalla siis vahvistaa antaneensa kyseiset tiedot. Selostusliit-teen huolellinen täyttäminen toimeksian-tajan kanssa on ensimmäinen osa välitys-liikkeen selonottovelvollisuuden täyttämis-tä.

Selostusliitteen tulee sisältää vain toi-meksiantajan antamat kaupan kohdetta koskevat tiedot. Selostusliite on täytettävä huolellisesti ja kaikkiin kohdat on käytävä läpi toimeksiantajan kanssa. Ellei toimek-siantaja tiedä jotakin seikkaa, niin tällöin selostusliitteeseen tehdään esimerkiksi merkintä “ei tiedossa” tai “?” tms. Selos-tusliitteeseen ei saa tehdä jälkikäteen li-säyksiä ilman, että toimeksiantaja allekir-joituksellaan vahvistaa ne.

Välitysliikkeen tulee aina selvittää toimek-siantajalle, minkälaisista kaupan kohtee-seen liittyvistä seikoista hänen tulee ker-toa toimeksiantosopimusta tehtäessä. Lisäksi toimeksiantajalle tulee selvittää tietojen antamisen merkitys. Välitysliik-keen tulee esimerkiksi kertoa myyjälle mitä tarpeistolla tarkoitetaan.

Välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää toimeksiantajan huomiota siihen, että hä-nen tulee kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteessa tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne on korjattu. Tällaisten vaurioiden osal-ta välitysliikkeen tulee myös mahdolli-suuksien mukaan selvittää, onko asunto-yhtiölle ilmoitettu kosteus- tai muista vau-rioista ja korjauksista ja kuka on suoritta-nut korjaukset.

Toimeksiantajan allekirjoittamaa selostus-liitettä ei sellaisenaan ole syytä luovuttaa ostotarjousta harkitsevalle tai jo ostotarjo-uksen tehneelle ostajaehdokkaalle.

19

5.4 Katselmus

Välitysliikkeen on aina tutustuttava myy-tävään kohteeseen eli suoritettava kat-selmus.

Asunto-osakkeiden osalta tämä tarkoittaa huoneiston kaikkiin tiloihin tutustumista. Välitysliikkeen on tutustuttava myös osakkaan välittömässä hallinnassa oleviin tiloihin, esim. mahdollisiin kellarissa tai ullakolla sijaitseviin tiloihin. Myös yhteisiin tiloihin pitää pyrkiä tutustumaan.

Kiinteistön osalta on käytävä läpi kiinteis-tön alue ja kaikki rakennukset. Raken-nuksissa on tutustuttava kaikkiin niihin tiloihin, joihin on esteetön pääsy. Välitys-liikkeen tulee selvittää kiinteistön rajojen sijainti mahdollisuuksien mukaan. Mikäli jotain rajapyykkiä ei löydy, asiasta on ker-rottava selkeästi ostajalle. Tällaisessa tilanteessa välitysliikkeen tulee kertoa ostajalle, että tilanne on selvitettävissä viranomaisten toimesta tehtävällä rajan-käynnillä ja siitä aiheutuvien kustannusten jaosta on sovittava erikseen.

Välitysliikkeen ei tarvitse suorittaa teknisiä mittauksia, purkaa rakenteita tai siirtää huonekaluja, ellei tähän ole jotain erityistä syytä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta selvittää esimerkiksi kodinkoneiden toimi-vuutta.

Välitysliikkeen on myös tarvittaessa ker-rottava toimeksiantajalle mahdollisuudes-ta teettää kohteessa pinta-alamittaus taikka kosteusmittaus tai kuntotarkastus ennen myynnin aloittamista.

5.5 Asiakirjojen ja selvitysten hankkiminen

Lainsäädäntö ei määrittele, mitä asiakirjo-ja välitysliikkeen on selonottovelvollisuu-tensa perusteella hankittava. Asunto-markkinointiasetus määrittää esittelytilan-teessa tarvittavat asiakirjat ja välityslaki kertoo, mitä asiakirjoja ostajalle on osto-neuvotteluvaiheessa asuntomarkkinoin-tiasetuksessa lueteltujen asiakirjojen li-

säksi esitettävä. Näiden säännösten ja hyvän välitystavan perusteella on muo-toutunut käytäntö jonka mukaan välitys-liikkeen on hankittava jäljempänä luetellut asiakirjat. Hankittuihin asiakirjoihin on tutustuttava siinä määrin, että tarvittavat tiedot saadaan selville. Ellei jotakin asia-kirjaa saada tai se saadaan puutteellise-na, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle ja myös ostajaehdokkaille.

5.5.1 Asunto-osakkeen asiakirjat ja selvitykset

Asunto-osakkeesta on hankittava ennen markkinoinnin aloittamista ainakin seu-raavat asiakirjat ja selvitykset.

5.5.1.1 Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus hankitaan ensinnä-kin sen vuoksi, että sen avulla voidaan selvittää myytävien osakkeiden omistus-oikeus (ks. edellä omistusoikeuden selvit-täminen). Isännöitsijäntodistus hankitaan myös sen takia, että siitä selviää lähes kaikki keskeiset ostajaehdokkaille asunto-jen markkinoinnissa kerrottavat tiedot ja myös asunto-osakkeita rasittava osuus yhtiön lainoista sekä mahdolliset maksa-mattomat yhtiövastikkeet tai käyttömak-sut.

Välitysliikkeen on hankittava aina toimek-siantosopimuksen tekemisen jälkeen uu-si/tuore isännöitsijäntodistus. Isännöitsi-jäntodistus saa olla toimeksiantoa suori-tettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle uusi isännöitsijäntodistus tai muuten tarkistet-tava luotettavasti isännöitsijäntodistuk-sessa olevien tietojen ajantasaisuus.

Isännöitsijäntodistuksen tulee olla osake-huoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun ase-tuksen ja voimassaolevan KH-kortin mu-kainen. Mikäli tällaista isännöitsijäntodis-tusta ei saada, tulee välitysliikkeen kertoa asiasta ja sen merkityksestä sekä toimek-siantajalle että ostajalle.

20

Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa isännöitsijäntodistuksessa oleviin tietoi-hin. Mikäli välitysliike on saanut ristiriitai-sia tietoja, taikka jos sillä on erityistä ai-hetta epäillä, välitysliikkeen on muiden yhtiötä koskevien asiakirjojen hankkimi-sen lisäksi oltava yhteydessä isännöitsi-jän ja tiedusteltava tältä taloyhtiön tilan-teesta.

5.5.1.2 Energiatodistus

Välitysliike saa energiatodistuksen isän-nöitsijäntodistuksen liitteenä. Jos taloyhti-östä vaaditaan lain mukaan energiatodis-tus, mutta välitysliike ei sitä saa, on väli-tysliikkeen kerrottava asian merkityksestä kaupan osapuolille.

5.5.1.3 Yhtiöjärjestys

Välitysliikkeen on hankittava yhtiöjärjestys ja verrattava siitä ilmeneviä tietoja toi-meksiantajan antamiin tietoihin ja koh-teesta havaittaviin seikkoihin. Välitysliik-keen tulee erityisesti kiinnittää huomiota mahdolliseen lunastuslausekkeeseen ja kertoa sen merkityksestä kaupan osapuo-lille. Välitysliikkeen tulee myös selvittää yhtiöjärjestyksestä, mitä osakkeenomista-jan ja asunto-osakeyhtiön välisestä kun-nossapitovastuun jakautumisesta on määrätty. Mikäli yhtiöjärjestyksessä mää-rätty osakkaan ja yhtiön välinen kunnos-sapitovastuu poikkeaa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapito-vastuusta, on tästä ja sen merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille. Mikäli piha-alueet, autokatokset tai muut vastaavat tilat eivät ole yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan hallinnassa, välitys-liikkeen on kerrottava tästä ja sen merki-tyksestä kaupan osapuolille.

5.5.1.4 Viimeinen tilinpäätös (tuloslas-kelma, tase ja toimintakertomus)

Välitysliikkeen tulee tutustua tilinpäätös-asiakirjoihin ja verrata niistä ilmeneviä tietoja toimeksiantajalta saatuihin tietoihin sekä isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä ilmeneviin tietoihin. Jos toimek-siantosopimuksen tekemisen jälkeen

vahvistetaan uusi tilinpäätös, välitysliik-keen on hankittava se.

5.5.1.5 Talousarvio

Talousarvio on hankittava, jos sellainen on laadittu. Välitysliikkeen tulee tutustua talousarvioon ja verrattava siitä ilmeneviä tietoja toimeksiantajalta saatuihin ja isän-nöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä il-meneviin tietoihin.

5.5.1.6 Pohjapiirros

Tavanomaisesti pohjapiirros saadaan pyynnöstä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Mikäli pohjapiirros ei ole heiltä saatavissa, välitysliikkeen tulee hankkia se rakennusvalvontaviranomaisil-ta. Mikäli kohdetta vastaavaa pohjapiir-rosta ei yrityksistä huolimatta saada em. tahoilta, tulee sellainen tehdä. Tällöin os-tajalle on tuotava selkeästi ilmi, ettei piir-ros perustu virallisiin piirustuksiin. Pohja-piirroksen tarkoitus on selvittää asunnon nykyinen huonejako.

5.5.1.7 PTS tai vastaava kuntoa koskeva selvitys

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on isännöit-sijäntodistuksen mukaan suoritettu tai teetetty PTS tai muu vastaava asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa koskeva suunnitelma, tulee välitysliikkeen hankkia ko. asiakirja ja tutustua siihen. Mikäli väli-tysliike ei yrityksistään huolimatta saa em. asiakirjaa, tulee asiasta kertoa sekä toi-meksiantajalle että ostajalle.

5.5.1.8 Muut sopimukset

Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksian-tajalta muut yhtiössä mahdollisesti laadi-tut osakassopimukset tai osakkaiden suostumuksin omaksutut käytännöt, joi-den johdosta menetellään joltain osin yh-tiöjärjestyksestä poikkeavasti. Välitysliik-keen tulee kiinnittää kaupan osapuolten huomiota myös siihen, että yhtiökokous on voinut tehdä muitakin yhtiöjärjestyk-sestä tai asunto-osakeyhtiölaista poik-keavia päätöksiä. Välitysliikkeen on kiinni-

21

tettävä kaupan osapuolten huomiota täl-laisista muista sopimuksista ja käytän-nöistä mahdollisesti aiheutuviin ongelmiin.

5.5.1.9 Kaavoitustiedot

Välitysliikkeen tulee lähtökohtaisesti aina selvittää asuntoa koskevan alueen kaa-voitustilanne. Mikäli alueella on vahvistet-tu asemakaava eikä kaavamuutoksia ole vireillä, riittää valmiiksi rakennetuilla alu-eilla pelkkä tieto kaavasta sekä kaavoi-tusviranomaisesta. Jos kyse on osittain rakentamattomasta alueesta, välitysliik-keen tulee antaa tieto kaavan vaikutuksis-ta ja hankkia kaavaote sekä selvittää nii-den merkitys kaupan osapuolille. Välitys-liikkeen tulee myös kertoa vireillä olevasta kaavamuutoksesta, voimassaolevan kaa-van vastaisesta rakennuskannasta sekä käyttämättömästä rakennusoikeudesta (mikäli tämä pystytään toteamaan), mikäli edellä mainituilla tiedoilla olisi vaikutusta ostopäätöksen kannalta.

5.5.1.10 Selvitys osakkeiden mahdolli- sesta panttauksesta

Toimeksiantosopimuksessa kysytään osakekirjan panttauksesta. Jos osakekirja on pantattuna luottojen vakuudeksi, tulee välitysliikkeen selvittää panttivastuiden määrä. Välitysliikkeen on varmistettava myös, millä ehdoilla osakekirja on va-pautettavissa panttivastuusta.

Jos osakekirja ei ole pantattu, välitysliik-keen tulee varmistautua siitä, että osake-kirja on toimeksiantajan hallussa ja että hän on kaupanteossa oikeutettu siirtä-mään osakekirjan.

5.5.1.11 Huoneenvuokrasopimus

Jos huoneisto on vuokrattu, tulee välitys-liikkeen pyytää vuokrasopimus ja antaa ostajalle tieto sen sisällöstä sekä selvittää vuokravakuuden sijainti. Välitysliikkeen on selvitettävä myös, onko vuokralainen irti-sanottu vuokratusta huoneistosta huo-neenvuokralain edellyttämällä tavalla ja milloin vuokrasopimus päättyy. Välitysliik-keen on syytä muistaa, että tehdystä irti-

sanomisesta huolimatta, on mahdollista, että huoneisto ei vapaudu irtisanomisajan päättyessä.

5.5.1.12 Uudiskohde

Rakentamisvaiheen aikana myytävistä kohteista on hankittava edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi keskeiset turva-asiakirjat. Vastaavasti valmiina myytäväs-tä asunnosta tulee hankkia vastaavat asiakirjat, taloussuunnitelma tai -arvio, rakennustapaseloste, rakennuspiirustuk-set, yhtiön omistamaa kiinteistöä koske-vat asiakirjat tarvittavilta osin ja todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta.

5.5.1.13 Muut selvitykset

5.5.1.13.1 Pinta-alan selvittäminen

Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan il-moitettava asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvit-tämään asuintilojen ja muiden tilojen pin-ta-ala. Asetuksen mukaisia ”asuintilojen” ja ”muiden tilojen” käsitteitä ei ole määri-telty lainsäädännössä eikä standardein.

Sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on perustettu 1.1.1992 jälkeen, on yhtiö-järjestykseen merkitty huoneiston pinta-ala tullut mitata SFS 5139 standardin mu-kaista huoneistoalan laskemismenetel-mää käyttäen (KH-ohjekortti XO-00085). Tämä vastaa asuintilojen pinta-alaa aina-kin perinteisissä kerrostalohuoneistoissa. Rivitaloissa ja vastaavissa on syytä tarkis-taa, mitä tiloja yhtiöjärjestyksen mukai-seen pinta-alaan on otettu mukaan.

Asuintilojen pinta-alaan voidaan lukea sellaiset tilat, jotka ovat lämmitettyjä ja palvelevat asumiskäyttöä. Asunnon pesu-tilat ovat asuintiloja. Sen sijaan varasto-huoneet ja tekniset tilat eivät ole asuintilo-ja vaan erikseen ilmoitettavia ”muita tilo-ja”. Asuinhuoneiston ”muina tiloina” pide-tään yleensä sellaisia tiloja, jotka asuinra-kennuksen pääasiallisesta käyttötarkoi-tuksesta poikkeavina eivät sisälly raken-

22

nuksen kerrosalaan. Asunnon sauna ja pesutilat voidaan markkinoinnissa sisällyt-tää asuintiloihin vaikka ne eivät kuuluisi-kaan kerrosalaan.

Ennen 1.1.1992 perustetussa asunto-osakeyhtiössä yhtiöjärjestyksessä ilmoite-tut pinta-alat eivät kuitenkaan välttämättä vastaa SFS 5139 standardin huoneisto-alaa. Mikäli välitysliike epäilee asuintilojen pinta-alaa, tulee toimeksiantajalle jo toi-meksiantoa tehtäessä suositella, että koh-teessa suoritetaan pinta-alan tarkistusmit-taus.

Tilojen jakautuminen asuintiloihin ja mui-hin tiloihin on tuotava selkeästi esiin esit-teessä esim. seuraavalla tavalla:

"Asuintilat 90 m², joihin on luettu 3 asuinhuonetta, keittiö, sauna ja kylpy-huone. Muut tilat 35 m², joihin on luettu alakerrassa askarteluhuone ja takka-huone sekä yläkerrassa 2 huonetta."

Jollei huoneiston pinta-alasta ole var-muutta, tulee esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus, joka voi olla esim. seuraavanlainen

”Huoneiston pinta-ala on yhtiöjärjes-tyksen, isännöitsijäntodistuksen ja myyjän ilmoituksen (mikäli myyjä on ilmoittanut jotakin pinta-alasta) mu-kaan x m². Edellä mainittu pinta-ala saattaa tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin huoneiston ny-kyisten ja rakentamisaikaisten mittaus-tapojen ja standardien mukaan lasket-tavasta pinta-alasta. Huoneiston todel-linen pinta-ala voi siis olla yhtiöjärjes-tyksessä, isännöitsijäntodistuksessa ja esitteessä mainittua pienempi tai suu-rempi.”

5.5.1.13.2 Tehdyt muutostyöt

Mikäli toimeksiantoa hoidettaessa on il-mennyt, että kohteessa on tehty rakentei-siin mahdollisesti vaikuttaneita korjaus- tai muutostöitä, eikä siitä saada asiakirjasel-vitystä (esim. urakkasopimus tms.), väli-

tysliikkeellä on velvollisuus kertoa asiasta ja sen merkityksestä kaupan osapuolille.

Jos muutoin ilmenee että kaupan koh-teessa on osakkaan tai jonkun muun toi-mesta tehty muutostöitä, tulee selvittää kuka työn on tehnyt, onko niistä ilmoitettu yhtiölle ja onko niihin haettu tarvittavat luvat. Välitysliikkeen on tällöin selvitettävä toimeksiantajalta tarkemmin, miltä osin muutostöitä on tehty ja onko tilat uusittu kokonaan vai osittain.

Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimat-ta saa em. selvityksiä, asiasta ja sen merkityksestä on kerrottava sekä toimek-siantajalle että ostajalle. Mikäli asianmu-kaiset luvat muutostöille on saatu, välitys-liikkeen on kuitenkin kerrottava ostajalle, ettei yhtiö siitä huolimatta välttämättä vas-taa osakkaan muutosten kunnossapidos-ta tai ennallistamisesta.

5.5.1.13.3 Pienet asunto-osakeyhtiöt

Pienellä asunto-osakeyhtiöllä tarkoitetaan tässä yhteydessä asunto-osakeyhtiötä (tai keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä), jossa on enintään neljä huoneistoa. Pienissä asunto-osakeyhtiöissä välitysliikkeen tu-lee hankkia edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi yhtiön omistamasta kiinteistöstä lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiin-teistörekisteriote sekä selvitettävä, kenen hallussa panttikirjat ovat.

Välitysliikkeen on kiinnitettävä huomiota pienten asunto-osakeyhtiöiden osalta yh-tiön omistusjärjestelyihin. Jos yhtiö ei omista maapohjaa, niin yhtiöllä tulee olla riittävän pitkä vuokraoikeus maahan ja se tulee olla kirjattu kiinteistöön parhaalle etusijalle.

Jos yhtiön rakennuksessa on tehty muu-tostöitä, välitysliikkeen tulee selvittää nii-den luvanvaraisuus (onko tarvittavat luvat haettu ja saatu, onko muutokset hyväk-sytty lopputarkastuksessa).

Myös yhtiön taloudellinen tilanne on selvi-tettävä. Jos tilinpäätösasiakirjoja ei ole saatavissa, välitysliikkeen tulee kehottaa

23

toimeksiantajaa hoitamaan asia kuntoon sekä kertoa hoitamatta jättämisestä ai-heutuvista riskeistä.

Välitysliikkeen on myös kiinnitettävä eri-tyistä huomiota siihen, onko hallinta-alueet määritelty yhtiöjärjestyksessä ja mitä kunnossapitovastuun jakautumisesta on yhtiöjärjestyksessä määrätty.

5.5.2 Kiinteistön asiakirjat ja selvityk-set

Kiinteistöstä osalta on hankittava ainakin seuraavat asiakirjat ja selvitykset ennen markkinoinnin aloittamista.

5.5.2.1 Lainhuutotodistus tai mahdollinen muu selvitys myyjän omistusoi-keudesta

Lainhuutotodistus saa hyvän välitystavan mukaan toimeksiantoa suoritettaessa olla enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliik-keen tulee lisäksi hankkia uusi lainhuuto-todistus kaupantekopäivälle. Mikäli toi-meksiantajan omistusoikeus ei ilmene lainhuutotodistuksesta, välitysliikkeen tu-lee hankkia selvitys myyjän omistusoi-keudesta.

5.5.2.2 Kiinteistörekisterinote

Kiinteistörekisterinote saa hyvän välitys-tavan mukaan olla toimeksiantoa suoritet-taessa enintään 3 kuukautta vanha. Väli-tysliikkeen tulee lisäksi hankkia uusi kiin-teistörekisteriote kaupantekopäivälle.

Kiinteistörekisteriotteessa tulee kiinnittää huomiota kiinteistöön kohdistuviin rasittei-siin ja kiinteistön hyväksi perustettuihin oikeuksiin. Mikäli otteesta ilmenevät tiedot ovat ristiriidassa toimeksiantajalta saatu-jen tietojen tai asiakirjoista saadun selvi-tyksen kanssa, tulee välitysliikkeen ottaa yhteyttä rekisterinpitäjään ja pyrkiä selvit-tämään asia.

Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa kiinteistörekisterinotteesta ilmeneviin tie-toihin. Kiinteistönrekisteriotteesta ei kui-tenkaan välttämättä ilmene kaikki kiinteis-

töön kohdistuvat rasitteet. Jos toimeksian-tajalta saatujen tietojen perusteella tällais-ta ilmenee, tulee välitysliikkeen hankkia myös niistä selvitys. Ellei välitysliike saa selvitystä, tulee asian merkityksestä ker-toa ostajalle.

Välitysliikkeen tulee kiinteistörekisterinot-teesta tai kartoista selvittää kiinteistön maapohjan pinta-ala. Kiinteistörekisteriot-teen osalta välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä huomiota siihen, että ennen kiinteistörekisterilain voimaantuloa (ennen 1.7.1985) kiinteistörekisteriin merkityissä tiedoissa voi olla huomattaviakin virheitä.

5.5.2.3 Rasitustodistus

Rasitustodistus saa hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliik-keen tulee hankkia uusi rasitustodistus kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen tulee selvittää rasitustodis-tuksesta kiinteistöön kohdistuvat rasituk-set kuten kiinteistöön vahvistetut kiinni-tykset (panttikirjat).

5.5.2.4 Kartta, josta käy ilmi kohteen sijainti ja alueen rajat.

Kartta tulee hankkia kiinteistörekisteristä ja sen tulee olla sellainen, josta ilmenee kohteen sijainnin lisäksi rajat sekä mah-dolliset karttaan merkityt rasitteet. Tällai-nen kartta asemakaava-alueen ulkopuo-lella on esim. lohkomiskartta ja asema-kaava-alueella tonttikartta.

5.5.2.5 Johtokartta

Välitysliikkeen tulee hankkia johtokartta ainakin jos kaupan kohteella aiotaan ra-kentaa tai ostaja ilmoittaa käyttävänsä kiinteistöllä olevaa rakennusoikeutta. Väli-tysliikkeen tulee kertoa kaupan osapuolil-le, etteivät johtokartat välttämättä vastaa tosiasiallista tilannetta.

Käyttämättömän rakennusoikeuden osal-ta välitysliikkeen tulee mahdollisuuksien mukaan varmistaa, että käyttämättä oleva

24

rakennusoikeus on tosiasiassa hyödyn-nettävissä. Tähän liittyy mm. sen varmis-taminen, missä kohdin naapurikiinteistölle tai asianomaiselle kiinteistölle menevät johdot kulkevat. Ellei johtojen sijainnin varmistaminen ole mahdollista, tulee asi-an merkityksestä kertoa ostajalle.

5.5.2.6 Pohjapiirros (asumiskäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta)

Mikäli toimeksiantajalla ei ole pohjapiir-rosta, välitysliikkeen tulee hankkia se ra-kennusvalvontaviranomaisilta. Jos koh-detta vastaavaa pohjapiirrosta ei yrityksis-tä huolimatta saada em. tahoilta, tulee sellainen tehdä. Tällöin ostajalle on tuota-va selkeästi ilmi, ettei piirros perustu viral-lisiin piirustuksiin. Pohjapiirroksen tarkoi-tus on selvittää asunnon nykyinen huone-jako.

Selvitys sellaisista kiinteistöön kohdistu-vista rasituksista ja rasitteista, jotka eivät ilmene rasitustodistuksesta tai kiinteistö-rekisteriotteesta.

Tällaisten oikeuksien tai rajoitusten ole-massaoloa selviää yleensä toimeksianta-jalta tai katselmuksessa. Mikäli tällaisia on, niin niiden peruste on selvitettävä.

5.5.2.7 Kaavaote, kaavamääräykset, kunnan rakennusjärjestys

Välitysliikkeen tulee hankkia asemakaa-va-alueilla kaavaote määräyksineen. Jos myytävä kiinteistö sijaitsee alueella, jossa on sitova tonttijako eikä sitä ole merkitty tonttina kiinteistörekisteriin, välitysliikkeen on selvitettävä asian merkitys kaupan osapuolille. Välitysliikkeen on varmistetta-va, että kiinteistön tonttijaon mukainen raja kulkee samassa kohdassa kuin mihin raja on hankitussa kartassa merkitty. Väli-tysliikkeen on kiinnitettävä huomiota kiin-teistöllä käytännössä muodostuneisiin rajoihin (esimerkiksi aidat).

Välitysliikkeen on selvitettävä asemakaa-va-alueella sijaitsevan kiinteistön osalta mahdollinen katualueen lunastus / lunas-tusvaraus sekä sen mahdollinen vaikutus

rakentamiseen ja jäljellä olevan raken-nusoikeuden määrään.

Jos toimeksiannon kohteena on asema-kaava-alueen ulkopuolella sijaitseva kiin-teistö, tulee välitysliikkeen hankkia yleis-kaava- taikka maakuntakaavaote mää-räyksineen.

Välitysliikkeen on hankittava viimeisin kaavoituskatsaus ja tutustuttava siihen huolellisesti.

5.5.2.8 Rakennuslupa-asiakirjat

Välitysliikkeen tulee pyytää toimeksianta-jalta rakennuslupa-asiakirjat lopputarkas-tuspöytäkirjoineen. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviran-omaisilta. Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osa-puolille.

Rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkis-taa, että kaikilla rakennuksilla on tarvitta-vat luvat ja että rakennusten markkinoin-nissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vas-taavat rakennuslupa-asiakirjoissa määri-teltyjä käyttötarkoituksia.

5.5.2.9 Energiatodistus, jos se vaaditaan

Jos kohteesta vaaditaan energiatodistus, välitysliikkeen tulee pyytää rakennuksen energiatodistuksesta annetussa asetuk-sessa esitettyjen mallien mukaista ener-giatodistusta toimeksiantajalta. Ellei toi-meksiantajalla ole sitä, välitysliikkeen tu-lee kehottaa toimeksiantajaa hankkimaan sellainen. Mikäli kohteesta ei ole laadittu energiatodistusta, on välitysliikkeen ker-rottava asian merkityksestä kaupan osa-puolille.

5.5.2.10 Öljysäiliön tarkastuspöytäkirja

Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksian-tajalta, onko kiinteistöllä sijaitseva öljysäi-liö tarkastettu ja milloin se on tarkastettu. Jos sitä ei ole voimassaolevien säännös-

25

ten mukaisesti tarkastettu, välitysliikkeen on kerrottava tästä kaupan osapuolille.

5.5.2.11 Vesihuoltojärjestelmää koske- vat mahdolliset selvitykset

Välitysliikkeen on selvitettävä, minkälai-nen vesihuoltojärjestelmä kiinteistöllä on (kunnallinen vesijohto, yhteenliittymä (ku-ten vesiosuuskunta), yhteinen kaivo jon-kun kanssa tai oma kaivo). Oman kaivon osalta on vielä selvitettävä, onko jollakin toisella kiinteistöllä siihen käyttöoikeus ja minkä tyyppinen kaivo on(esim. pora-kaivo).

Välitysliikkeen tulee kysyä toimeksianta-jalta kaivoveden riittävyydestä, laadusta ja kaivon sijainnista sekä varmistettava, että se sijaitsee myytävän kiinteistön alu-eella. Mikäli kaivo ei sijaitse myytävän kiinteistön alueella, on asiasta ja sen merkityksestä kerrottava, samoin kuin se, mihin kaivon käyttöoikeus perustuu.

5.5.2.12 Jätevesijärjestelmän suunnitel- ma, selvitys, käyttö- ja huolto- ohjeet

Jos kiinteistö ei kuulu vesihuoltolaitoksen viemäriverkoston piiriin, tulee toimeksian-tajan kanssa käydä läpi, miten kiinteistön jätevesihuolto on järjestetty. Välitysliik-keen on hankittava toimeksiantajalta jäte-vesijärjestelmän selvitys, suunnitelma sekä käyttö- ja huolto-ohjeet. Mikäli näitä ei ole, tulee välitysliikkeen kertoa voimas-saolevien määräysten vaatimista toimen-piteistä ja asiakirjojen merkityksestä (www.jatevesi.fi). Välitysliikkeen tulee ot-taen huomioon myös mahdolliset ikäpe-rusteiset poikkeamat. Välitysliikkeen on tarkistettava saostuskaivon ja imeytys-kentän sijainti sekä se, että ne sijaitsevat myytävän kiinteistön alueella.

5.5.2.13 Mahdollinen hallinnanjako- sopimus

Mikäli kaupan kohteena on määräosa, välitysliikkeen tulee tarkistaa toimeksian-tajalta ja rasitustodistuksesta, ovatko kiin-teistön yhteisomistajat tehneet keskinäi-

sen sopimuksen kiinteistön hallinnan ja-kamisesta. Mikäli kohteesta on tehty hal-linnanjakosopimus, tulee välitysliikkeen hankkia se ja tutustua siihen. Välitysliik-keen tulee kertoa sopimuksesta, sen merkityksestä sekä sen kirjaamisesta kaupan osapuolille.

5.5.2.14 Liittymäsopimukset

Sähkö-, vesi- ja viemäriliittymien sekä kaukolämpösopimuksen osalta on toi-meksiantajalta kysyttävä sopimuksista ja niiden siirrettävyydestä. Myös sähköliitty-män kapasiteetti on selvitettävä. Keskeis-tä on se, mitä liittymiä kiinteistöllä on ja onko liittymämaksut maksettu.

Uusien ja rakenteilla olevien omakotitalo-jen osalta on tarkistettava koskeeko voi-massa oleva liittymäsopimus vakituista asumista ja onko liittymä maksettu. Mikäli liittymäsopimus on voimassa vain raken-tamisen ajan, on siitä ja sen merkitykses-tä kerrottava kaupan osapuolille. Välitys-liikkeen on myös varmistettava, että liit-tymä on maksettu (lopullinen liittymä on maksettu).

Vesiosuuskuntien osalta välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta maksamat-tomat liittymismaksut tms.

Välitysliikkeen tulee kysyä toimeksianta-jalta mahdollisista kaapeliverkkoliittymistä ja tiedonsiirtoliittymistä. Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta, mitä kautta televisiosignaali vastaanotetaan; kaapeli-verkon, antennin vai satelliittiantennin kautta ja onko kiinteistö liitetty kaapeli-verkkoon. Mikäli toimeksiantajalta ei saa-da näitä tietoja, asiasta on kerrottava os-tajaehdokkaalle.

5.5.2.15 Muut sopimukset

Jos kaupan kohteeseen liittyy jokin muu mahdollinen kaupan kohteen käyttämistä koskeva sopimus, joka tulee siirtää kau-pan yhteydessä ostajalle, välitysliikkeen on hankittava se ja tutustuttava siihen. Välitysliikkeen tulee kertoa sopimuksesta ja sen merkityksestä kaupan osapuolille.

26

5.5.2.16 Panttausta koskevat tiedot

Välitysliikkeen tulee selvittää panttikirjojen sijainti ja minkä suuruisten luottojen va-kuutena ne ovat sekä millä ehdoilla ne ovat vapautettavissa panttivastuusta.

5.5.2.17 Lämmityskustannukset

Lähtökohtaisesti välitysliikkeen on kysyt-tävä toimeksiantajalta lämmityskustan-nusten suuruutta. Jos tietoa ei ole saata-vissa tai sitä on aihetta epäillä, niin väli-tysliikkeen on pyrittävä selvittämään koh-teen lämmityskustannukset esimerkiksi sähkölaskuista.

5.5.2.18 Vesijättö

Jos kyse on rantakiinteistöstä, niin välitys-liikkeen tulee selvittää mahdollinen vesijä-tön olemassaolo. Jos kiinteistöllä on vesi-jättöä, asian merkitys on selvitettävä myy-jälle ja ostajalle.

5.5.2.19 Asuinrakennuksen pinta-ala

Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen tulee markkinoinnissaan ilmoittaa asuinrakennuksesta pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala. Asetuksen mukaisia ”asuintilo-jen” ja ”muiden tilojen” käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä eikä standar-dein.

Omakotitalon asuintilojen pinta-alan las-kemiseen voidaan soveltaa SFS 5139 standardin mukaista huoneistoalan las-kemismenetelmää (KH-ohjekortti XO-00085). Tällöin pitää kuitenkin muistaa, että asuintilojen pinta-alaan voidaan lukea vain sellaiset tilat, jotka ovat lämpöeristet-tyjä ja palvelevat asumiskäyttöä. Välitys-liikkeen tulee erityisesti kiinnittää huomio-ta siihen, onko rakennuksessa sellaisia asumiskäytössä olevia tiloja, joita ei las-keta asuintiloihin. Varsinaisten asuinhuo-neiden pitää olla sellaisia, että ne täyttä-vät ainakin rakennuksen rakentamisaikai-set asuinhuoneen vaatimukset (tämän

päivän vaatimukset selviävät voimassa-olevasta Suomen rakentamismääräysko-koelman G 1:stä). Myös asunnon pesuti-lat ovat asuintiloja. Sen sijaan varasto-huoneet ja tekniset tilat eivät ole asuintilo-ja vaan erikseen ilmoitettavia ”muita tilo-ja”. Samoin asuinhuoneiston ”muina tiloi-na” pidetään yleensä sellaisia tiloja, jotka asuinrakennuksen pääasiallisesta käyttö-tarkoituksesta poikkeavina eivät sisälly rakennuksen kerrosalaan. Asunnon sau-na ja pesutilat voidaan markkinoinnissa sisällyttää asuintiloihin, vaikka ne eivät kuuluisikaan kerrosalaan.

Vapaa-ajan asuntojen osalta noudatetaan soveltuvin osin samoja periaatteita, mutta tilojen ei aina tarvitse olla lämpöeristetty-jä.

Asuinrakennuksen pinta-alatiedot voidaan yleensä varmimmin selvittää hyväksytyis-tä rakennuslupapiirustuksista. Näistä ei kuitenkaan aina välttämättä selviä asuinti-lojen pinta-ala tai huoneistoala. Omakoti-taloja ei myöskään ole aina rakennettu luvan mukaisesti. Myös jälkikäteiset re-montit ovat saattaneet muuttaa pinta-alaa. Näistä välitysliike voi saada tietoa vain toimeksiantajalta.

Mikäli rakennuksen asuinpinta-alasta on pienintäkään epäilystä, pinta-alatieto on syytä tarkistaa esim. mittaamalla pinta-ala. Vaihtoehtoisesti voidaan toimia siten, että esitteessä, kauppakirjassa ja muissa ostajalle annettavissa asiakirjoissa tuo-daan selkeästi esiin pinta-alatietoon liitty-vä epävarmuus.

5.5.2.20 Kulkuyhteys kiinteistölle

Jos kulkuyhteys kiinteistölle on järjestetty toisen kiinteistön kautta, on välitysliikkeen verrattava kulkuyhteyden maastossa ole-vaa sijaintia toimituskarttaan merkittyyn sijaintiin. Mikäli nämä poikkeavat toisis-taan, on asian merkitys selvitettävä kau-pan osapuolille. Välitysliikkeen on myös selvitettävä, perustuuko oikeus kulkuyh-teyteen rasitteeseen vai johonkin sopi-mukseen.

27

Jos kulkuyhteys kiinteistölle on järjestetty yksityistielain mukaisen yksityistien kaut-ta, on tällöin selvitettävä tien käyttöön liittyvät rajoitukset ja maksut.

5.5.2.21 Kunnan etuosto-oikeus

Kunnalla voi olla etuosto-oikeus sen alu-eella tehtävässä kiinteistön kaupassa. Välitysliikkeen tulee selvittää sekä toi-meksiantajalle että ostajaehdokkaille kunnan etuosto-oikeuden sisältö ja sen merkitys. Jos kohteeseen kohdistuu kun-nan etuosto-oikeus, tulee siitä mainita kohteen myyntiesitteessä.

5.5.2.22 Lisätietoja antavat tahot

Katselmuksen, myyjän haastattelun ja asiakirjojen hankkimisen lisäksi välitysliik-keen on tarvittaessa oltava yhteydessä seuraaviin tahoihin:

kunnan rakennusvalvontaviran-omainen

maanmittauslaitos

metsänhoitoyhdistys

maistraatti

kaupparekisteriviranomainen (kaupparekisteriotteen taikka yhtiö-järjestyksen hankkimiseksi)

ulosottoviranomainen

pankki (vakuusasiat)

sähkölaitos (liittymän hinta tms.)

asianomaisen kunnan viranomai-nen (tietoja palveluista, vesi- ja viemäröinti- sekä kaavoitusasiat)

5.5.3 Vuokraoikeuden rakennuksi-neen asiakirjat ja selvitykset

Mikäli kaupankohteena on vuokraoikeus ja sillä sijaitseva rakennus, välitysliikkeen tulee edellä kerrottujen kiinteistöä koske-vien selvitysten lisäksi hankkia kaupan kohdetta koskeva vuokrasopimus, todis-tus vuokraoikeuden kirjaamisesta ja rasi-tustodistus sekä kiinteistöstä että vuokra-oikeudesta.

Välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää huomiota vuokrasopimuksen päättymi-seen ja siihen, millä ehdoilla se päättyy.

Välitysliikkeen tulee myös tarkistaa vuok-rasopimuksesta, onko siinä kuntien asun-toalueen maanvuokrasopimusmalleissa yleisesti käyttämää ehtoa uuden vuokra-miehen erääntyneisiin vuokriin kohdistu-vasta maksuvelvoitteesta. Jos ehto on, niin välitysliikkeen on tällöin tarkistettava vuokranantajalta kohdistuuko vuokraoi-keuteen maksamattomia vuokraeriä.

Välitysliikkeen tulee huomioida myös se, että kunnan käyttämissä maanvuokraso-pimuksissa voi olla ehto, jossa uudelle vuokralaiselle on asetettu velvollisuus ilmoittaa vuokraoikeuden siirrosta vuok-ranantajalle tietyssä määräajassa siitä, kun siirto on tapahtunut. Mikäli vuokraso-pimuksessa on tällainen ehto, välitysliik-keen tulee kertoa ostajalle ilmoitusvelvol-lisuudesta.

5.5.4 Kuntoselvitykset

Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksianta-jalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvän välitystavan mu-kaan välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka teh-dään asuntojen kuntotarkastuksesta laa-dittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaus-sopimus). Toimeksiantaja voi tietenkin vapaasti teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen.

Välitysliikkeen on tunnettava mm. seu-raavat rakennuksen kuntoa selvittävät menetelmät ja termit:

Kuntoarvio on rakennuksen raken-teellisen kunnon tutkimus, joka pe-rustuu silmämääräiseen havain-nointiin rakenteita rikkomatta.

Kuntotutkimus on kuntoarviota tar-kempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden sil-mämääräistä tarkempien menetel-mien avulla.

Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havain-

28

noilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apuvälineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökul-masta tilaajan ohjeessa sekä suori-tusohjeessa.

Kosteuskartoitus on tutkimus, jos-sa tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai ongelman syytä ja laa-juutta mittaamalla rakenteiden kos-teutta pintamittauksin rakenteita rikkomatta.

Välitysliikkeen edustajan on mahdolli-suuksien mukaan oltava paikalla kunto-tarkastuksessa (tai muussa selvityksessä) ja tutustuttava raporttiin huolellisesti. Ra-portissa ilmenevät kauppaan vaikuttavat seikat on huomioitava esitettä ja kauppa-kirjaa laadittaessa.

Välitysliikkeen on kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, että kuntoselvi-tys ei poista ostajan tarkastusvelvollisuut-ta.

5.6 Erityinen selonottovelvollisuus

Erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammatti-taito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen, aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat van-hoja. Välitysliikkeellä on oikeus luottaa esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta saamiinsa tietoihin, jollei sillä ei ole erityi-siä syitä epäillä saatujen tietojen paikkan-sa pitävyyttä. Erityiseen selonottovelvolli-suuteen liittyy keskeisesti saatujen tieto-jen vertaileminen ja mahdollisten ristirii-taisuuksien etsiminen.

5.7 Tiedon oikaiseminen

Jos välittäjä myöhemmin sitten havaitsee, että annettu tieto on virheellistä, on se välittömästi oikaistava. Oikaisemisen tu-lee tapahtua samalla tavalla kuin tiedon antamisenkin. Esimerkiksi jos esitteessä on virheellistä tietoa, niin ostajalle on an-nettava uusi korjattu esite.

5.8 Epävarma tieto

Jollei tiedon oikeellisuuden varmistami-nen ilman kohtuutonta vaivaa ole mahdol-lista, välitysliikkeen on joka tapauksessa selkeästi ilmoitettava ostajaehdokkaille esiin tulleista seikoista ja siitä, että tietoa ei ole voitu tarkistaa ja että tieto on epä-varma.

6. KOHTEEN MARKKINOINTI

Välitysliikkeen tulee kohdetta markkinoi-dessaan ilmoittelussa ja esittelyssä kertoa asuntomarkkinointiasetuksessa määritel-lyt vähimmäistiedot kohteesta. Esittelyssä on lisäksi oltava ostajien saatavilla asun-tomarkkinointiasetuksessa ja välityslaissa määritellyt asiakirjat ja muu selvitys. Väli-tysliikkeen tulee myös selittää ostajalle asiakirjoista ilmenevien keskeisten tieto-jen merkitys.

Välitysliikkeen tulee varmistaa, että toi-meksiantaja on tarkastanut kohteesta markkinoinnissa annettavat tiedot.

6.1 Ilmoittelu

Ilmoittelulla tarkoitetaan mm. lehti-ilmoittelua, toimiston ikkunailmoittelua, suoramarkkinointijakelua ja Internet-ilmoittelua. Kaikissa ilmoittelumuodoissa on oltava asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt vähimmäistiedot kohteesta.

Mikäli ilmoittelussa esitetään kohteesta valokuvia, tulee niiden lähtökohtaisesti olla otettu kyseisestä kohteesta. Mikäli näin ei ole, tulee tämä tuoda selkeästi ja nimenomaisesti ilmi ilmoittelussa.

29

Mikäli asunto on vuokrattu, välitysliikkeen tulee sopia vuokralaisen kanssa asunnon valokuvaamisesta. Valokuvaamisesta on syytä sopia vuokralaisen kanssa hyvissä ajoin ennakkoon. Näin vuokralainen pää-see itse vaikuttamaan siihen, mitä tavaroi-ta valokuvissa näkyy ja millaisessa kun-nossa huoneisto on sitä kuvattaessa. Asuttua asuntoa ei saa kuvata sillä tavoin, että vuokralaisen henkilökohtaiset tavarat ovat näkyvissä, ellei vuokralainen anna siihen lupaa. Vuokralainen ei kuitenkaan – ei asunnon näyttämisestä tai kuvaami-sesta sovittaessa – saa kohtuuttomasti hankaloittaa huoneistoon pääsyä.

6.2 Esite

Esittelyssä on oltava saatavilla asunto-markkinointiasetuksessa määritellyt vä-himmäistiedot ja muut olennaiset tiedot sisältävä esite. Esite on erittäin tärkeä tietolähde asunnon ostoa suunnittelevalle.

Välitysliikkeen on huomioitava, että koh-teesta Internet-sivuilla annettavat tiedot eivät välttämättä sellaisenaan muodosta esitettä. Internet-sivuilla on selkeästi ker-rottava, onko kyse esitteestä vai Internet-ilmoittelusta. Mikäli ostajaehdokkailla on mahdollisuus saada kohteen myyntiesite Internet-sivulta, välitysliikkeen on kiinnitet-tävä huomiota siihen, että esite sisältää samat tiedot kuin paperimuotoinen esite.

6.3 Esittely

Esittelyllä tarkoitetaan tilaisuutta, jossa asunnosta kiinnostunut pyytää lisätietoja kohteesta. Tämä voi tapahtua välitysliik-keen toimistossa tai välityskohteessa.

6.3.1 Esittelyssä esillä olevat asiakirjat

Asunto-osakkeen esittelyssä on asunto-markkinointiasetuksen mukaan oltava esillä seuraavat asiakirjat:

yhtiöjärjestys tai osuuskunnan taikka asumisoikeusyhdistyksen säännöt,

yhtiön tilinpäätösasiakirjat (ks. edellä s. 20),

suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon rakennustapaseloste

asunnon pohjapiirros

jos asunnon hallintaan saanti edel-lyttää kauppakirjan lisäksi muita sopimuksia, malli sopimuksista

energiatodistus aina kun sellainen on saatavilla

Asuntomarkkinointiasetus ei edellytä isännöitsijäntodistuksen saatavilla oloa esittelyssä, mutta sen mukanaolo on yleensä tarkoituksenmukaista.

Kiinteistön esittelyssä on asuntomarkki-nointiasetuksen mukaan oltava seuraavat asiakirjat:

kartta ja selvitys myytävän alueen rajoista,

maa-alueen vuokrasopimus (jos kohteena rakennus vuokramaalla)

suunnitteilla tai rakenteilla olevan rakennuksen kalusteita, varusteita ja pinnoitteita koskeva seloste

asumiskäyttöön myytävän raken-nuksen pohjapiirros

energiatodistus aika kun sellainen on saatavilla

6.3.2 Esittelyn järjestämisessä huo-

mioitavaa

1. Välitysliikkeen valvontavelvollisuus

Välitysliikkeen on huolehdittava esitte-lyssä olevan kohteen valvonnasta si-ten, ettei asunnossa rikota tai ettei sieltä varasteta mitään. Välitysliike on vastuussa toimeksiantajalle, mikäli se laiminlyö valvonnan.

2. Kohteessa olevat kotieläimet

Välitysliikkeen tulee sopia toimeksian-tajan kanssa siitä, missä toimeksianta-jan kotieläimet ovat esittelyn ajan.

30

3. Kohteen esittelijä

Myytävää kohdetta saa esitellä välitys-liikkeessä työskentelevät henkilöt siten kuin toimeksiantajan kanssa on sovit-tu. Luottolaitoksen (pankin) toimihenki-lö ei saa suorittaa myytävien kohteiden esittelyä kiinteistönvälittäjän lukuun. Vastaavasti kiinteistönvälittäjä ei saa toimia luottolaitoksen asiamiehenä esim. luottoneuvotteluissa.

4. Muiden tilojen esittely (kellari, ullakko, tms.)

Yleisesittelyssä ei ole tarpeen esitellä ilman erityistä syytä kellaria tms. tilaa. Ostajalle on kuitenkin tarjottava mah-dollisuus tutustua tällaisiin tiloihin en-nen ostopäätöksen tekemistä.

5. Kohteen rajojen näyttäminen / ns. luonnolliset rajat

Jos myytävän kohteen rajat poikkeavat luonnollisista rajoista, välitysliikkeen on näytettävä rajojen sijainti. Jos esi-merkiksi piha-aluetta rajaava orapihla-ja-aita ei sijaitse myytävän kohteen ra-jalla, on välitysliikkeen kiinnitettävä os-tajaehdokkaan huomiota asiaan.

6. Vuokrattu kohde

Mikäli myyntitoimeksiannon kohteena oleva asunto on vuokrattuna, esittelys-tä tulee sopia etukäteen vuokralaisen kanssa sen mukaisesti, mitä hyvästä vuokratavasta annettu ohje2 edellyttää. Mikäli vuokralainen kieltäytyy päästä-mästä vuokranantajan valtuuttamaa kiinteistönvälittäjää huoneistoon sen esittelemiseksi, välitysliike voi pyytää

2 Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Vuokrananta-

jat ry, Vuokralaisten Keskusliitto ry ja Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry ovat laati-neet yhteistyössä ohjeistuksen hyväksi vuokrata-vaksi asuinhuoneistojen vuokraamisessa. Ohje on luettavissa kokonaisuudessaan mm. Vuokralais-ten Keskusliitto ry:n Internet-sivuilla: www.vuokralaistenkeskusliitto.fi ja Suomen Vuokranantajat ry:n Internet-sivuilla: www.suomenvuokranantajat.fi.

poliisiviranomaiselta virka-apua huo-neistoon pääsemiseksi.

Kohteen esittely tulee suorittaa aina toimeksiantajan toiveet huomioi-den.

7. OSTOTARJOUSMENETTELY

7.1 Tiedonantovelvollisuus ostajalle

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotes-saan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päät-tämiseen. Välitysliikkeen on muun muas-sa huolehdittava, että ostaja on saanut edellä kerrotun mukaisen esitteen. Tämän lisäksi välitysliikkeen tulee huomioida, että kohteen myyntiin voi liittyä myös mui-ta kuin esitteestä ilmeneviä tietoja, joita ovat esimerkiksi seuraavat:

Myyjän maksukyvyttömyys voi vaikut-taa ostajan mahdollisuuteen saada vä-lityskohteen virheen perusteella myy-jältä hinnanalennusta tai toteuttaa kaupan purku. Tämän vuoksi Välitys-liikkeen on kerrottava ostajalle tiedos-saan olevasta myyjän maksukyvyttö-myydestä, esimerkiksi tuomioistuinvel-kajärjestelystä. Jos välitysliikkeellä on toimeksiannon hoitamisen yhteydessä esille tulleiden seikkojen perusteella syytä epäillä toimeksiantajan maksu-kyvyttömyyttä, välitysliikkeen tulee pyytää ulosottoviranomaiselta toimek-siantajaa koskeva todistus ulosottore-kisteristä. Mikäli selvityksessä saa-daan tieto myyjän maksukyvyttömyy-destä, asiasta on kerrottava ostajalle. Tiedot on annettava ennen sitovan os-totarjouksen tekemistä.

Ostajalle tulee kertoa kaupasta mene-västä varainsiirtoverosta sekä mahdol-lisesta ensiasunnon ostajan varainsiir-toverovapaudesta.

Jos välitysliike saa välitystehtävää hoi-taessaan tiedon kaupan kohteeseen liittyvistä asumista objektiivisesti arvi-oiden oleellisesti haittaavista häiriöte-

31

kijöistä, välitysliikkeen on kerrottava niistä ostajalle.

Jos välityskohteeseen liittyy monimut-kaisia oikeudellisia kysymyksiä tai eri-tyisosaamista vaativia rakennustekni-siä ongelmia, on riittävää, että välitys-liike tuo asian esille ja kehottaa osta-jaa kääntymään niiltä osin asiantunti-jan puoleen, jolloin tämä voi itse asian-tuntijan avustuksella hankkia tarvitta-van selvityksen.

Kohteesta jo laadittu kuntotarkastusra-portti on toimitettava ostajalle ennen osto-tarjouksen tekemistä. Välitysliikkeen tulee kiinnittää huomiota siihen, millainen kun-toon liittyvä selvitys kohteessa on tehty – onko kyse asuntokaupan kuntotarkastuk-sesta laadittujen ohjeiden mukaan teh-dystä tarkastuksesta vai jostain muunlai-sesta kuntoa selvittävästä tutkimuksesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi painottaa, että ostaja ja myyjä tutustuvat raporttiin huo-lellisesti. Mikäli ostotarjouksen ehtona on kuntotarkastus, tarjoukseen tulee merkitä ainakin, kuka maksaa tarkastuksen, mihin mennessä tarkastus on tehtävä ja mihin mennessä tarkastuksesta laadittava ra-portti on toimitettava osapuolille.

Mikäli kaupan kohteena olevasta asuin-huoneistosta ei saada osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijän-todistuksesta annetun asetuksen edellyt-tämiä tietoja sisältävää isännöitsijäntodis-tusta liitteineen, on välitysliikkeen kiinni-tettävä ostajan huomiota yhtiön rakennus-ten ikään ja tehtyihin peruskorjauksiin (julkisivu, putkisaneeraus, katon uusimi-nen, jne.) sekä siihen, että tietyt raken-nusosat saattavat olla käyttöikänsä pääs-sä.

7.2 Ostotarjous

Välitysliikkeen on laadittava ostotarjouk-seen otettavat ehdot hyvän kauppatavan mukaisesti. Kaikki tehdyt ostotarjoukset sekä vastatarjoukset olennaisine ehtoi-neen ja niiden hyväksymiset tehdään kir-jallisesti tai muuten dokumentoidusti, mi-käli tarjousta ja sen hyväksymistä ei ole

tehty olosuhteissa, joissa kirjallisen asia-kirjan laatiminen ja hyväksyminen aiheut-taisi kohtuutonta hankaluutta. Hyväksymi-sessä tulee yksilöidä selkeästi, mikä tar-jous on hyväksytty.

Välitysliikkeen velvollisuutena on kertoa sekä toimeksiantajalle, että ostotarjouk-sen tekijälle ostotarjoukseen ja sen hy-väksymiseen liittyvistä kysymyksistä otta-en huomioon molempien osapuolten edut.

Välitysliikkeen on kerrottava molemmille kaupan osapuolille käsirahan menettä-mismahdollisuudesta ja vakiokorvauksen mahdollisesta konkretisoitumisesta sekä niiden oikeusvaikutuksista. Kiinteistön kaupassa välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää kaupan molempien osapuolien huomioita maakaaren määrämuotovaati-mukseen ja sen merkitykseen sekä maa-kaaren mukaisiin seuraamuksiin vetäydyt-täessä ilman määrämuotoa tehdystä hy-väksytystä ostotarjouksesta.

Jos välitysliikkeellä ei ole kohteesta käsi-rahallista ostotarjousta, välitysliikkeen tulee kertoa uudelle ostajaehdokkaalle jo saamastaan aikaisemmasta vielä avoinna olevasta tarjouksesta. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta kertoa aiemman tarjouk-sen rahamäärää tai muita ehtoja. Välitys-liikkeellä on kuitenkin oikeus kertoa em. seikat.

Välitysliikkeen tulee esittää kaikki vas-taanotetut tarjoukset toimeksiantajalle. Ostotarjousten keskinäinen paremmuus ei ratkea pelkästään tarjouksen rahamää-rän perusteella, vaan siihen vaikuttaa myös tarjousten muut ehdot, kuten esim. maksuehdot. Pelkästään se, että ostaja-ehdokas jättää ostotarjouksensa ensim-mäisenä tai tekee myyntihinnan tai velat-toman hinnan suuruisen ostotarjouksen, ei tuo hänelle etusijaa myöhempiin osto-tarjouksen tekijöihin nähden. Myyjä tekee aina päätöksen siitä, minkä tarjouksen hän hyväksyy. Myyjällä on myös oikeus hylätä tarjous, vaikka tarjottu hinta vastai-si myyntihintaa tai velatonta hintaa.

32

Muun ostotarjousmenettelyyn liittyvän hyvän välitystavan mukaisen käytännön osalta viitataan valiokunnan 29.8.2006 päällekkäisistä tarjouksista antamaan hy-vän välitystavan ohjeeseen.3

7.3 Tiedonantovelvollisuus myyjälle

Välitysliikkeen tulee kertoa myyjälle kai-kista toimeksiannon hoidon aikana esiin tulleista seikoista, joilla voi olla merkitystä kaupan ehtojen kannalta.

Välitysliikkeen on kerrottava esimerkiksi mahdollisuudesta rajoittaa myyjän virhe-vastuuta yksilöityjen salaisten vikojen tai puutteiden osalta. Myyjälle on kerrottava myös, mikäli välitysliike saa toimeksianto-sopimuksen voimassa ollessa perustellun aiheen epäillä, ettei ostajaehdokas kyke-ne maksamaan kauppahintaa.

Välitysliikkeen tulee kertoa myyjälle, jos välitysliike tai liikkeen palveluksessa ole-va aikoo päättää kaupan omaan lukuunsa taikka jos liikkeellä tai sen palveluksessa olevalla on asiassa erityinen etu valvotta-vanaan.

Välitysliikkeellä on erityinen etu valvotta-vanaan esimerkiksi silloin, kun toimek-siantajan vastapuoli kuuluu välitysliikkeen palveluksessa olevan henkilön lähipiiriin. Lähipiiriin katsotaan kuuluvaksi välitysliik-keen palveluksessa olevien henkilöiden aviopuoliso, avopuoliso, rekisteröidyssä parisuhteessa oleva henkilö, sisarus, si-sar- tai velipuoli sekä etenevässä (lapset, lapsenlapset jne.) tai takenevassa suku-laisuussuhteessa (vanhemmat, isovan-hemmat) olevat henkilöt.

Välitysliikkeellä on erityinen etu valvotta-vanaan myös silloin, kun toimeksiantajan vastapuolena on välitysliikkeen palveluk-sessa olevaan nähden muulla tavoin lä-heinen henkilö (tapauskohtaisesti esim. hyvät ystävät) taikka taloudellisesti riippu-

3 Ohje on saatavissa Suomen Kiinteistönvälittäjä-

liitto ry:n Internet-sivuilta www.skvl.fi -> Asunto-kaupan lainsäädäntö -> Hyvän välitystavan ohjeet

vainen henkilö. Välitysliikkeellä voi ta-pauskohtaisesti olla erityinen etu valvot-tavanaan myös silloin, kun välitysliike omistaa ostajana olevan osakeyhtiön osakkeita tai samat henkilöt omistavat sekä välitysliikkeen että ostajayhtiön osakkeita.

8. KAUPANTEKO

8.1 Ennen kaupantekoa

8.1.1 Kaupantekoon valmistautumi-nen

Välitysliikkeen on sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kaupassa ennen kaupan-tekoa varmistettava mm. seuraavat asiat:

1. Kaupantekoajankohdasta sopiminen

Välitysliikkeen tulee sopia kaupante-koajankohdasta sekä myyjän että os-tajan kanssa. Sovittaessa kaupante-koajankohdasta, välitysliikkeen tulee pyrkiä ottamaan huomioon mahdolli-sen kuntotarkastuksen teettämisen ja siitä tehtävän raportin valmistumisen vaatima aika siten, että raportti on läh-tökohtaisesti käytettävissä ennen kau-pantekotilaisuutta.

2. Kaupantekotilaisuudessa tarvittavat asiakirjat

Välitysliikkeen tulee kerätä hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta kaupassa tarvittavat ja ostajalle luovu-tettavat asiakirjat. Välitysliikkeen on li-säksi tarkistettava ne ja otettava niistä tarvittavat kopiot.

Välitysliikkeen on toimitettava koh-teessa mahdollisesti tehdystä kunto-tarkastuksesta laadittu raportti ja sii-hen liittyvät värivalokuvat ostajalle riit-tävän ajoissa (noin 2-3 päivää) ennen kaupantekoajankohtaa. Välitysliikkeen on tutustuttava itsekin kuntotarkastus-raporttiin värikuvineen. Jos raportista tai liitteenä olevista kuvista ilmenee jo-tain, joka on ristiriidassa tiedossa ole-vien tai tietoon tulleiden seikkojen

33

kanssa, välitysliikkeen on kiinnitettävä sekä myyjän että ostajan huomiota asiaan ja suositeltava heitä ottamaan yhteyttä raportin laatijaan.

3. Avaimet ja turvajärjestelmien tunnukset

Välitysliikkeen tulee varmistaa toimek-siantajalta asunnon avainten sijainti ja niiden lukumäärä sekä sopia niiden luovuttamisesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi selvittää toimeksiantajalta asunnon mahdollisen turvajärjestel-män käyttöohjeet ja tunnukset sekä sopia niiden luovuttamisesta.

4. Vuokrattu kohde

Mikäli myyntitoimeksiannon kohteena oleva huoneisto tai kiinteistö on vuok-rattu, tulee välitysliikkeen varmistaa toimeksiantajalta alkuperäisen vuokra-sopimuksen sijainti ja muistuttaa myy-jää tuomaan se kaupantekotilaisuu-teen. Välitysliikkeen on myös selvitet-tävä vuokrasuhteen vakuudeksi mak-settu vuokravakuus ja huolehdittava sen siirtämisestä osapuolten sopimuk-sen mukaisesti.

8.1.2 Kaupantekoon valmistautumi-nen asunto-osakkeen kaupassa

Asunto-osakkeen osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seu-raavat asiat:

1. Isännöitsijäntodistuksessa olevat keskeiset tiedot

Välitysliikkeen on varmistettava isän-nöitsijäntodistuksessa olevien keskeis-ten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omistajasta, vas-tikerästeistä, yhtiökokouspäätöksistä ja yllättävistä korjaustarpeista.

2. Lainaosuus

Hyvän välitystavan mukaan välitysliik-keen tulee pyrkiä tarkistamaan isän-nöitsijältä lainaosuuden suuruus kau-

pantekohetkelle hankkimalla siitä kir-jallinen selvitys. Mikäli selvitystä ei ole saatavissa tai se ei ole tarkoituksen-mukaisin kustannuksin hankittavissa, on riittävää, että välitysliike ilmoittaa toimeksiantajalle lainaosuuden mah-dollisesta pienentymisestä ja sen mää-rää koskevan tiedon mahdollisesta epätarkkuudesta. Mikäli lainaosuus on yhtiössä tehtyjen päätösten vuoksi suurentunut isännöitsijäntodistuksen mukaisesta tiedosta, tulee välitysliik-keen tämä aina selvittää.

3. Osakekirjan sijainnin varmistaminen

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava, kenen hal-lussa kaupan kohteena oleva osake-kirja on.

4. Osakesiirrot

Välitysliikkeen on varmistettava, että osakekirja on siirretty toimeksiantajalle asianmukaisella tavalla.

Ratkaisevana on viimeinen siirtomer-kintä, jolla osakekirja on siirretty nykyi-selle omistajalle. Jos isännöitsijänto-distukseen merkitty omistaja on toi-meksiantajana, ennen viimeistä mer-kintää mahdollisesti puuttuvilla väli-saannoilla ei ole merkitystä eikä niitä koskevia siirtomerkintöjä tarvitse jälki-käteen tehdä.

Toimeksiantajan tulee huolehtia mah-dollisesti puuttuvien siirtomerkintöjen hankkimisesta. Jos niitä ei kuitenkaan voida saada, se ei välttämättä estä toimeksiantosopimuksen tekemistä ei-kä myyntiä, jos saannon laillisuus pys-tytään muulla tavalla riidattomasti osoittamaan.

5. Varainsiirtoveron valvontailmoitus

Asunto-osakkeen luovutuksesta on suoritettava 1,6 % varainsiirtovero. Vä-litysliikkeen on laskettava oikea va-rainsiirtoveron määrä ja huolehdittava varainsiirtoverolomakkeen täyttämi-

34

sestä ja varmistauduttava sen suorit-tamisesta.

8.1.3 Kaupantekoon valmistautumi-nen kiinteistön kaupassa

Kiinteistön osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

1. Lainhuutotodistuksen, rasitustodistuk-sen ja kiinteistörekisteriotteen keskei-set tiedot

Välitysliikkeen on tarkistettava lainhuu-totodistuksessa, rasitustodistuksessa ja kiinteistörekisteriotteessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omis-tajasta, kiinteistöön kohdistuvista rasi-tuksista sekä rasitteista ja oikeuksista.

2. Panttikirjojen sijainti

Välitysliikkeen tulee hyvissä ajoin en-nen kauppaa varmistaa kaupan koh-teeseen kohdistuvien panttikirjojen si-jainti.

3. Kaupanvahvistaja

Välitysliikkeen on sovittava kaupan-vahvistajan kanssa hänen osallistumi-sestaan kaupantekotilaisuuteen. Väli-tysliikkeen on lisäksi muistutettava kaupan osapuolia kaupanvahvistajan palkkiosta ja huolehdittava siitä, että kaupan osapuolet suorittavat palkkion sopimuksensa mukaisesti.

Hyvän välitystavan mukaisena ei pide-tä sitä, että välitysliikkeessä toimiva kiinteistönvälittäjä toimisi kaupanvah-vistajana sen kiinteistön kaupassa, jonka välitystä hän on itse hoitanut (ns. omassa kaupassa).

4. Käyttömaksut

Välitysliikkeen tulee selvittää toimek-siantajalta, kohdistuuko kiinteistöön erääntyneitä käyttömaksuja (esim. ve-sihuolto, energia, sähkö). Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa toimek-

siantajan ilmoitukseen. Mikäli välitys-liikkeellä kuitenkin on toimeksiannon suorittamisen yhteydessä syntynyt ai-hetta epäillä toimeksiantajan ilmoitus-ta, tulee välitysliikkeen ennen kaupan-tekoa tarkistaa kyseiseltä laitokselta, ovatko energia-, sähkö- ja vesimaksut maksettu. Välitysliike voi näin arvioida, onko esim. sähkömittari tarpeen lukea kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä sähköliittymäsopimuksen siirrettävyys, jos liittymä siirretään kaupassa ostajal-le.

8.2 Kauppakirjan laatiminen

Välitysliikkeen tulee laatia kauppakirja ostotarjouksessa sovittujen ehtojen mu-kaisesti, elleivät osapuolet sovi toisin. So-vittujen ehtojen tulee olla yleisesti alalla noudatetun käytännön mukaisia.

Kauppakirja on laadittava siten, että se sisältää kaikki osapuolten kannalta olen-naiset ehdot. Ehtojen on oltava kohtuulli-sia ja niiden on kuvattava mahdollisim-man selkeästi molempien osapuolten oi-keudellista asemaa. Välitysliikkeen on kiinnitettävä tähän erityistä huomiota laa-tiessaan kaupan vakuusjärjestelyjä kos-kevia ehtoja (ks. valiokunnan laatimat osamaksukaupan malliehdot asunto-osakkeen kauppoihin ja kiinteistönkaup-poihin.)

Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että kaupan osapuolet saavat riittävän ajoissa (yleensä vähintään 2-3 päivää) ennen kaupan tekemistä kauppakirjaluonnoksen tarkastettavakseen, jotta heillä on mah-dollisuus esittää mahdolliset kommentit, muutosehdotukset ja kysymykset välitys-liikkeelle. Hyvän välitystavan mukaan riit-tävänä ei voida pitää sitä, että he saavat kauppakirjaluonnoksen tarkastettavak-seen vasta kauppaa edeltävänä päivänä. Kauppakirjaluonnos on tarvittaessa toimi-tettava myös molempien osapuolten pan-keille. Lisäksi kauppakirjaluonnos tulee tarvittaessa toimittaa ulosottoviranomai-

35

selle. Tämän jälkeen välitysliike laatii lo-pullisen kauppakirjan.

8.3 Kaupantekotilaisuus

8.3.1 Yleistä kaupantekotilaisuudesta

Välitysliikkeen on tunnistettava sekä myy-jä että ostaja ja todennettava näiden hen-kilöllisyys hyväksyttävästä todentamis-asiakirjasta, ellei sitä ole jo aiemmin teh-ty.4

Välitysliikkeen on kaupantekotilaisuudes-sa käytävä kauppakirjan sisältö kaupan osapuolten kanssa läpi sekä vastattava mahdollisiin kysymyksiin. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että kaupan osapuolet saavat omat kappaleensa kauppakirjan liitteinä olevista asiakirjoista. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava, että kauppahinta tai sen sovittu osa ja va-kuusasiakirjat siirtyvät kaupantekotilai-suudessa sopimuksen mukaisesti.

Välitysliikkeen on kerrottava kaupan osa-puolille asunnon hallinnan luovutuksen ja siihen liittyvien velvollisuuksien merkitys (esim. kohteen siivous, kellarien tyhjen-nys, mitä kohteesta ei saa viedä muuton yhteydessä).

8.3.2 Asunto-osakkeen kaupanteko-tilaisuus

Välitysliikkeen tulee huolehtia, että asun-to-osakkeen kaupassa osakekirjaan teh-dään tarvittavat siirtomerkinnät. Välitys-liikkeen on maksuehtokaupoissa huoleh-dittava siitä, että maksaessaan loppu-kauppahinnan, ostaja saa osakekirjan haltuunsa hänelle siirrettynä.

Välitysliikkeen on asunto-osakkeen kau-pan yhteydessä varmistettava, että ostaja suorittaa varainsiirtoveron (käytetty asun-to). Välitysliikkeen on huolehdittava, että

4 ks. KVKL:n antama Kiinteistönvälitysalan yleis-

ohje rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen tor-jumiseksi

varainsiirtoveroilmoituksessa on tarvitta-vat allekirjoitukset.

Muissa asunto-osaketta koskevissa tilan-teissa (rakentamisvaiheen kauppa, uuden asunnon kauppa) varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluttua omistusoikeuden siirtymisestä, vaikka kauppa tehtäisiinkin välitysliikkeen väli-tyksin. Välitysliikkeen on tällöin huolehdit-tava siitä, että ostaja saa esitäytetyn tili-siirtolomakkeen, varainsiirtoveron ilmoi-tuslomakkeen sekä ohjeet varainsiirtove-ron suorittamisesta.

Rakentamisvaiheessa tehtyyn kauppaan perustuvat oikeudet ja velvoitteet voidaan siirtää edelleen ennen omistusoikeuden siirtymistä. Mikäli se tehdään välitysliik-keen välityksin, tulee välitysliikkeen huo-lehtia siitä, että siirtosopimuksessa luovu-tuksensaajana (ostajana) oleva suorittaa veron siirtosopimuksen tekemisen yhtey-dessä.

Siirtosopimuksessa luovuttajana (myyjä-nä) olevan tulee sitä vastoin suorittaa ve-ro omasta rakentamisvaiheessa tekemäs-tään kaupasta kahden kuukauden kulu-essa siirtosopimuksen tekemisestä. Väli-tysliikkeellä ei ole velvollisuutta valvoa tämän veron suorittamista. Välitysliikkeen tulee kuitenkin luovutuksen yhteydessä muistuttaa luovuttajaa (myyjää) hänen velvollisuudestaan suorittaa varainsiirto-vero.

Välitysliikkeen ei tarvitse huolehtia va-rainsiirtoveron perimisestä tilanteessa, jossa ostaja on ensiasunnon ostaja. Tä-mä edellyttää, että ostajan ikää, aikai-sempaa asunnon omistusta ja kaupan kohteen omistusosuutta koskevat edelly-tykset täyttyvät. Lisäksi edellytetään, että ostaja ryhtyy käyttämään asuntoa vakitui-sena asuntonaan 6 kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä. Tällaisessa tilan-teessa välitysliike merkitsee ostajan an-tamat tiedot varainsiirtoveron valvontail-moitukseen, ja ostaja vahvistaa antaman-sa tiedot allekirjoituksellaan.

36

Jos kaupan kohteena olevat asunto-osakkeet voidaan yhtiöjärjestyksen mu-kaan lunastaa, varainsiirtoveroa ei tarvit-se suorittaa kaupantekotilaisuudessa sillä edellytyksellä, että vero maksetaan välit-tömästi lunastusajan päätyttyä. Jos väli-tysliike ei tällöin maksata varainsiirtoveroa ostajalla, on välitysliikkeen seurattava lunastustapahtumaa. Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että vero suoritetaan välittömästi lunastusajan päätyttyä, jos osaketta ei lunasteta.

8.3.3 Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupantekoti-laisuus

Välitysliikkeen tulee antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta (tieto siitä, miten, milloin ja minkä suuruisena vero on suoritettava) sekä kirjaamisvelvol-lisuudesta ja sen laiminlyönnin seuraa-muksena olevasta varainsiirtoveron koro-tuksesta (ellei ostajan pankki ilmoita hoi-tavansa sitä). Välitysliikkeen ei tarvitse huolehtia siitä, että ostaja suorittaa kau-pan kohteena olevasta kiinteistöstä 4 %:n suuruisen varainsiirtoveron. Kirjaamisvel-vollisuuden alaisen vuokraoikeuden osal-ta välitysliikkeen on muistutettava ostajaa erityisen oikeuden kirjaamisesta sekä va-rainsiirtoveron maksun ajankohdasta.

Jos kiinteistön aikaisempi omistaja tai vuokraoikeuden haltija on laiminlyönyt lainhuudon tai erityisen oikeuden kirjaa-misen hakemisen, välitysliikkeen on ker-rottava ostajalle hänen velvollisuudestaan suorittaa vero viivästyskorotuksineen (lainhuuto- tai kirjaamishakemuksen te-kemistä edeltäneiden 10 vuoden aikana tehtyjen luovutusten osalta).

Kiinteistönkaupan ja vuokraoikeuden ra-kennuksineen kaupan osalta välitysliik-keen on selvitettävä ostajalle ensiasun-non ostajan varainsiirtoverovapauden edellytykset ja se, millainen selvitys osta-jan on lainhuutoa tai vuokraoikeuden kir-jaamista hakiessaan verovapautensa osalta esitettävä.

Vuokratun myyntikohteen osalta välitys-liikkeen tulee valvoa, että vuokrasopi-muksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi mahdollisesti annettu vuokravakuus siirre-tään ostajalle kauppakirjan ehtojen mu-kaisesti. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että ostaja saa vuokrasopi-muksen.

8.3.4 Lopuksi

Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että asunnon avaimet ja muut mahdolliset esim. turvajärjestelmien tunnukset luovu-tetaan ostajalle osapuolten sopimuksen mukaisesti. Mikäli asunnon hallintaoikeus siirtyy ostajalle kaupanteossa, välitysliik-keen on huolehdittava, että avaimet ja tunnukset luovutetaan ostajalle kaupante-kotilaisuudessa.

Välitysliikkeen tulee huolehtia, että kaup-pakirjan osapuolet allekirjoittavat kauppa-kirjan.

Välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että se antaa toimeksiantajalle kuitin välitys-palkkion suorittamisesta sekä siitä, että toimeksiantaja kuittaa sen allekirjoituksel-laan.

8.4 Kaupanteon jälkeen

8.4.1 Yleistä kaupanteon jälkeisistä toimista

Osakkaan pyynnöstä on asunto-osakeyhtiön merkittävä hänen saantonsa yhtiön ylläpitämään osakeluetteloon. Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon vasta, kun on luotettavasti selvitetty, että omista-jaksi itsensä ilmoittava henkilö todella omistaa osakkeet. Osakeluettelomerkin-tää varten on isännöitsijälle yleensä toimi-tettava ainakin kopio kauppakirjasta, sel-vitys varainsiirtoveron maksusta ja kopio osakekirjasta siirtomerkintöineen.

Välitysliikkeen tulee neuvoa ostajaa omis-tusoikeuden rekisteröinnissä ja kertoa sen merkityksestä.

37

Maksuehtokauppojen osalta välitysliik-keen tulee huolehtia loppukauppahinnan maksutilaisuuden järjestelyistä sekä sii-hen liittyvien käytännön menettelyjen so-pimisesta. Välitysliikkeen on muun muas-sa tarvittaessa ohjeistettava ostajaa mak-sumenettelyn osalta. Samassa yhteydes-sä välitysliikkeen on tarvittaessa varmis-tettava asunto-osakkeen osalta osakekir-jojen ja kiinteistön osalta panttikirjojen luovutus ostajalle osapuolten sopimien kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

8.4.2 Lunastuslauseke

Mikäli kaupan kohteena oleva asunto-osake voidaan yhtiöjärjestyksen mukaan lunastaa, välitysliikkeen on huomioitava, että lunastusaika alkaa vasta omistusoi-keuden siirryttyä ostajalle. Lunastusajan alkamisen edellytyksenä ei kuitenkaan ole siirtomerkinnän tekeminen, mutta vakuus-järjestelyt saattavat sitä edellyttää. Väli-tysliikkeen on selostettava ostajalle lunas-tuksen kulku yleisellä tasolla.

Jotta lunastusaika alkaisi, välitysliikkeellä on velvollisuus ilmoittaa tapahtuneesta luovutuksesta viipymättä asunto-osakeyhtiölle. Käytännössä tämä ilmoitus tehdään useimmiten isännöitsijälle toimit-tamalla hänelle kopio kauppakirjasta. Vä-litysliikkeen on syytä pyytää kuittaus esi-merkiksi sähköpostitse siitä, että tieto ta-pahtuneesta luovutuksesta on mennyt asunto-osakeyhtiölle.

Jos osa kauppahinnasta on tarkoitus maksaa lunastusajan päättymisen jälkeen tai jos ostaja on tallettanut varainsiirtove-roa vastaavan summan välitysliikkeen asiakasvaratilille, välitysliikkeen tulee vä-littömästi lunastusajan päätyttyä tiedustel-la isännöitsijältä, onko lunastusvaatimusta esitetty. Jos vaatimusta ei ole esitetty, välitysliikkeen tulee huolehtia kaupan lop-puun saattamisesta sovitun mukaisesti. Lisäksi välitysliikkeen tulee huolehtia, että varainsiirtovero maksetaan välittömästi lunastusajan päätyttyä.

Jos lunastus tapahtuu, maksuehtokau-poissa on yleensä järjestettävä tilaisuus, jossa ovat läsnä myyjä, ostaja ja isännöit-sijä sekä mahdollisesti myös pankin edus-taja. Välitysliikkeen on avustettava isän-nöitsijää tämän tilaisuuden järjestämises-sä. Yhtiön on maksettava lunastushinta ostajalle osakekirjoja vastaan. Tarvittaes-sa huolehditaan siirtomerkintöjen tekemi-sestä.

Jos lunastus tapahtuu, välitysliikkeen tu-lee pyrkiä valvomaan sekä myyjän että ostajan etua. Välitysliikkeellä ei ole mi-tään velvollisuuksia lunastajaan nähden. Välitysliikkeellä ei esimerkiksi ole velvolli-suutta eikä oikeutta esitellä huoneistoa mahdolliselle lunastajalle tai kertoa kau-pan ehdoista.

8.4.3 Kauppaa koskevat reklamaatio-tilanteet

Jos ostaja kääntyy kaupan kohdetta kos-kevissa virheasioissa välitysliikkeen puo-leen, ostajaa on muistutettava siitä, että reklamaatio on aina tehtävä suoraan myy-jälle, oikeansisältöisenä ja mahdollisim-man pian virheen havaitsemisesta. Rek-lamaatiotilanteissa välitysliike ei toimi kummankaan osapuolen asiamiehenä eikä riidanratkaisijana.

Tarvittaessa välitysliikkeen tulee kertoa osapuolille erilaisista riidanratkaisukei-noista (kuluttajariitalautakunta, käräjäoi-keus) ja osaan niistä liittyvistä kuluriskeis-tä. Osapuolten sovinnontekohalua tulee kannustaa, mutta tarvittaessa osapuolia on kehotettava hankkimaan asiantunte-vaa apua.