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Rhein-Neckar | 2. Halbjahr 2019 Erschienen im Februar 2020

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Rhein-Neckar

Hohe Aktivität am Vermietungs- und InvestmentmarktDie Jahresbilanz 2019 auf dem Bürovermietungs- und Im-mobilien-Investmentmarkt der Metropolregion Rhein-Ne-ckar (Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen) fällt positiv aus: höchstes jemals erzieltes Transaktionsvolumen sowie dritt-bestes Vermietungsjahr.

Mit 158.000 m² konnte in der Metropolregion Rhein-Neckar das drittbeste Jahr der letzten Dekade notiert werden, ein deutliches Plus von über einem Fünft el gegenüber dem Vor-jahr und ein um rund 20 Prozent höheres Umsatzvolumen als im Durchschnitt der Jahre 2014-2018. Während Mann-heim mit rund 68.000 m² den Vorjahresvermietungsumsatz egalisiert und Ludwigshafen (rund 21.000 m²) zwar nicht das Vorjahr, aber das zweite Jahr in Folge die 20.000 m²– Marke toppen konnte, ragt Heidelberg mit 69.000 m² deutlich her-aus. Die Stadt am Neckar vermeldet damit das höchste je-mals registrierte Umsatzvolumen, konnte das Vorjahresvolu-

men glatt verdoppeln und übertrumpft e, wenn auch knapp, erstmals den bisherigen „Dauersieger“ Mannheim.

Vier Großabschlüsse mit zusammengerechnet über 46.000 m², u.a. durch die Stadtwerke mit rund 28.000 m² sowie durch Verivox im Bürogebäude SkyAngle, beide im starken ersten Quartal in Heidelberg, gaben dafür den Ausschlag. Auf-grund einiger Gesuche im großfl ächigen Sektor erwarten

Mannheim: Bürofl ächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)

Entwicklung der Hauptindikatoren

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Heidelberg: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)

Ludwigshafen: Büroflächen-Teilmärkte mit Mietpreisspannen (€/m2/Monat)

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Büromarktdaten

2018 2019 %

Bürofl ächenumsatz inklusive Eigennutzer (in m²) 130.000 158.000 21,5

Leerstand inklusive Untermietfl ächen (in m²) 114.000 136.800 16,4

Leerstandsquote inklusive Untermietfl ächen (in %) 2,9 3,4 17,2

Spitzenmietpreis (in €/m²/Monat) 18,50 18,50 0,0

Fertigstellungen (in m²) 65.800 66.300 0,8

Bürofl ächenbestand (in Mio. m²) 3,97 4,03 1,7

wir für das kommende Jahr ein überdurchschnittliches Umsatzvolumen von ca. 150.000 m².

In Mannheim waren Ende 2019 rund 115.000 m² Bürofl äche im Bau, in Heidelberg über 80.000 m². Die oft geforderten und dringend benötigten Flächen kommen damit 2020 in großer Zahl auf den Markt. Für 2020 wird allein für Mann-heim eine Vervierfachung der Neubauten gegenüber dem Vorjahr auf rund 80.000 m² prognostiziert, für Heidelberg eine Verdoppelung auf rund 50.000 m². 2021 werden Fertig-stellungsvolumina in ähnlicher Größenordnung erwartet. Die zahlreichen Gesuche können dann deutlich besser be-dient werden, so dass die neuen Flächen zu einem guten Teil absorbiert werden können. Wegen dieser Fertigstellungen dürft e die Leerstandsquote in Mannheim und Heidelberg aufwärts tendieren. Ende 2019 lag sie in Mannheim bei 4,6 Prozent, in Heidelberg bei 2,8 Prozent und in Ludwigshafen bei 1,3 Prozent. Für das gesamte Marktgebiet wurde mit 3,4 Prozent eine sinkende Quote notiert.

Unter dem Eindruck der höherpreisigen Abschlüsse auch und gerade rund um den Mannheimer Hauptbahnhof stieg die ge-wichtete Durchschnittsmiete um über acht Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 14,06 Euro/m²/Monat. Sogar noch höher be-preist wird sie in Heidelberg (14,30 Euro/m²/Monat). Während die Spitzenmiete in Mannheim mit 18,50 Euro/m²/Monat

gegenüber dem Vorjahr stabil blieb, zog sie in Heidelberg um 20 Cent auf 16,70 und in Ludwigshafen um 50 Cent auf 14,50 Euro/m²/Monat an.

Auf dem Investmentmarkt der Region wurden Büroobjekte mit einem Volumen von 1,11 Mrd. Euro gehandelt. Gegen-über dem Vorjahr bedeutet das eine Verdoppelung und das höchste jemals erzielte Transaktionsvolumen überhaupt. Entsprechend wurden auch langjährige Vergleiche deutlich getoppt: um rund 77 Prozent der Fünfjahreschnitt, um über das Zweieinhalbfache der Zehnjahresschnitt. Mit rund 100 Mio. Euro war der Kauf des geplanten Büro- und Hotelge-bäudes No. 1 in unmittelbarer Nähe des Mannheimer Haupt-bahnhofs die größte Transaktion des Jahres. Neben diesem gemischt genutzten Quartier platziert sich der Einzelhandel einmal, die Assetklasse Living ebenfalls einmal sowie der Be-reich Büro zweimal in den Top 5.

Auch in der Metropolregion Rhein-Neckar stehen die Büro-Spitzenrenditen weiter unter Druck, wenn sie auch nach wie vor deutlich höher liegen als beispielsweise die Renditen in den Big 7. Damit bleiben die Märkte der Region Rhein-Ne-ckar weiter sehr attraktiv. Um jeweils 10 Basispunkte haben die Renditen in Mannheim (auf 4,10 %) und Heidelberg (auf 4,60 %) nachgegeben, in Ludwigshafen sogar um 30 Basis-punkte auf 5,60 Prozent.

Das Marktgebiet Rhein-Neckar umfasst die Stadtgebiete von Ludwigshafen, Mannheim und Heidelberg, inkl. Walldorf und Wiesloch sowie Teile von Leimen.

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Stephan LeimbachHead of Office Leasing Germany+49 (0) 69 2003 1245stephan.leimbach@eu.jll.com

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