한국 부동산개발의 현황과...
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한국 부동산개발의 현황과 전망-과거와 현재 그리고 미래-
목 차
Ⅰ. 서론.......................................................... Ⅳ. 결론.................................................
Ⅱ. 부동산패러다임의 변화와 양상................. Ⅴ. 참고문헌..........................................
Ⅲ. 부동산개발의 과거와 현재, 미래.............
Ⅰ 부동산개발 어디로 가야하는가?
한국 부동산개발의 현황과 전망-과거와 현재 그리고 미래-
*박태원(도시계획학 박사)
광운대학교 부동산학과 주임교수
＊KEY WORD: 패러다임 쉬프트(paradigm shift), 모더니즘(modernism), 포스트 모더니즘(post
modernism), 부동산개발(real estate development)
ABSTRACT
Modernism and Fordism that dominated this world for over a hundred years towards Post Modernism
and Post-Fordism, respectively. Real estate development as a sub-level paradigm, too, has
experienced much transformation from the mass and statutory system to individual and personalized
system with the rise of non-peculiarity preference and trends moving against socio cultural side effects
of Real estate development. This study sets the source of new real estate development paradigms in
response to various changes as new paradigm and strives to explore and examine details of its
archetype. Real estate development's potential value and implication as an archetype are scrutinized;
it carries an undeniable presence as an application philosophy and methodologies for all areas of
development. Real estate development's new industrial application value and utility potential have
recently been expanded. Amid such a change, creative destruction and alternative application of real
estate development in sub-parts will set the basis for the rise of new paradigm.
1. 연구의 배경 및 목적
사회‧경제적 변화에 따른 부동산 시장의 변화는 매우 역동적으로 변화하여 왔
으며, 특히 부동산은 경제적 재화로서 자본주의 시장에서 공공재 및 사유재
및 상품으로서의 이중적 특성을 내재하고 있다.
최근 들어 신자유주의(新自由主義)의 등장에 따라 자본의 국제화가 급속하게
증가하고 있으며, 글로벌리제이션(globalization)에 의한 세계화와 그에 따른
도시간 경쟁의 격화에 따라 부동산개발1)은 더욱 더 복잡한 양상으로 진화하
* 광운대학교 부동산학과 주임교수, 공간경영연구소 소장
1) 부동산개발(real estate development)은 이제 사적범위로 국한되는 것이 아니라, 도시와 국가를
고 있는 양상이다. 그렇다면 부동산개발은 어디로 가야하는 것일까? 이에 대
한 해법을 위해 부동산의 패러다임변화를 상부구조로서의 사회경제적 차원에
서의 거시적 변화과정을 살펴보고, 하위구조로서의 부동산개발의 궤적(軌跡)
을 추적하여 시간축선상의 전이(轉移)과정을 탐색하는 통시적 접근이 필요할
것으로 판단된다.
본 연구는 부동산의 광의적 접근에서 부동산의 종합적 특성을 보유하고 있는
부동산개발의 거시적 변화과정을 시계열적 관점에서 분석하고, 변화가 담고
있는 함의(含意)를 유연화(flexibilization)2)의 관점에서 해석하여 생태적 유
연화, 기술적 유연화, 문화적 유연화 등을 중심으로 부동산의 과거, 현재 그
리고 미래에 대한 전망을 시도하고자한다.
2. 연구의 방법 및 절차
연구의 방법은 간접문헌(documentary approach)에 의한 기존 연구를 통해
부동산을 구성하고 있는 다학제적 접근을 시도하고, 이론의 틀을 형성하고자
한다. 부동산패러다임 변화의 원천적 근원과 그 진행양상의 객관화를 시도하
고자 하며, 시간변화에 따른 변화과정의 객관화와 해석은 사회과학적 이론을
원용하고, 시간 축에 의한 개념설정으로 과거-현재-미래의 순으로 진행하고
자한다.
대표하는 이미지(image)의 실체로서 전 세계로 유통되어지는 브랜드(brand)이자 마케팅도구로서
더욱 더 중요성이 커지고 있는 양상이다.
2) 유연화(flexibilization)는 도시사회학적 개념을 원용하며, 패러다임의 분석과 함께 시간축에서 보여
주는 다양한 분석과 해석을 추가하여 패러다임의 최종적인 원리로서 활용하게 될 것이다.
Ⅱ 부동산 패러다임은 어떻게 변화하고 있는가?
Process 1
연구의 배경 및 목적
-부동산 패러다임의 변화 원천 탐색
-사회적 상부구조와 하부구조와의 연관성
Process 2
부동산 패러다임의 변화와 양상
-사회적, 경제적 패러다임 분석 및 해석
-모더니즘과 포스트 모더니즘의 해석
Process 3
부동산개발의 과거와 현재 그리고 미래
-시간축에 의한 부동산개발의 변화양상
-부동산개발의 과거,현재, 미래 탐색
Process 4
결론
-부동산개발의 미래상 예측
-부동산개발의 대응방향 탐색
<그림>연구의 진행과정
1. 상위패러다임의 변화
상위 패러다임(paradigm)은 패러다임의 근원적 바탕으로서 사회과학적 접근
이 타당하며, 그 이론적 특성은 시대적 조류와 트렌드(trend)변화의 구조적
변화를 중심으로 살펴보고자 한다.패러다임의 변화에 대한 구조적 접근은 모
더니즘과 포스트모더니즘에 의한 패러다임해석이 근간이 될 수 있다.
패러다임의 의미는 1960년대 초반 토머스 쿤(Thoms S. Kuhn, 1962)이 『과
학혁명의 구조』3)에서 주장한 개념으로서, 패러다임이 교체되는 과정으로 과
학발전이 특정 시대의 세계관에서 다른 세계관으로 바뀌는 ‘혁명적인 과
정’으로 보았다.
결론적으로 패러다임이란 공동체가 자체적으로 조직하는 방법의 기반이 되는
실재(Reality)에 대해 특수한 비전(Vision)을 형성하는 공동체에 의해 공유된
개념, 가치, 이해 및 실천 등의 무리"라고 정의했다.4)
3) Kuhn, T. S. The structure of Scientific Revolutions, (The University of Chicago Press:
Chicago., 1962).
4) Bennis, Warren Parikh, Jagdish & Lessem, Ronnie. Beyond Leadership, Balancing
Economics, Ethics & Ecology (Cambridge : Oxford : Basil Blackwell Ltd., 1994), p.14.
<표> 패러다임 변화(Shift) : 세상에 대한 안목변화
카네시안, 네오톤적 안목 양자물리의 상대성 원리적 안목
시계(기계적)
물리적 분리
분석적 분류
확실성(결정적)
객관적(긍정적)
사고(Thought) = 정신적
네트워크(Network)
전일적(Holistic)
대략적(Approximation)
주관적
출처 : Warren Bennis, Jagdish․Panikh, & Ronnie Lessem, Beyoun Leadership, 1994, p.366.
<표> 거시적 수준에서의 패러다임 변화
Ⅰ. 양적 : 일시적인 조류 “급격한 복합적” 변화질적 : 진화
농업적 ⇨ 산업적 ⇨ 과학기술적
정보 ⇨ 의식(consciousness)
Ⅱ. 세상에 대한 견해 : 기계적 ⇨ 전체적(Holistic) ⇨ Holographic인간에 대한 견해 : 경제적 ⇨ 사회적 ⇨ 인간적 ⇨ 전일적(Holistic) ⇨
초개인적(Transpersonal)
Ⅲ. 부의 개념 : 땅 ⇨ 가축 ⇨ 돈(자금) ⇨ 정보 ⇨ 의식(Consciousness)조직분화 : 힘(능력) ⇨ 역할 ⇨ 성취(Achievement) ⇨ 후원
인간/Purse ⇨ 비전(Vision)
출처 : Warren Bennis, Jagdish․Panikh, & Ronnie Lessem, Beyoun Leadership, 1994, p.365.
<표> 패러다임변화의 연대적 분류
출처: 임의진, 패러다임 전환기 시대가 요구하는 기업경영 리더십에 대한 연구, 2005
상위패러다임의 변화과정에 대한 분석과 해석을 모더니즘과 포스트 모더니즘
의 관점에서 살펴보면 패러다임의 주요한 관점을 공간과의 관계설정을 통해
서 다음과 같은 사항을 종합할 수 있다.
구분 모더니즘 포스트모더니즘
지향이론 ․구조주의, 환원주의 ․탈구조의주의, 해체주의
공간의 규정 ․공간의 체제성 분석 ․개체, 타자, 지방성의 주목
공간의 성격 ․자본축적, 재생산의 장 ․개체, 욕구, 담론, 상징이 형성되는 장
대표주요이론
․Pahl의 관리주의론
․Castells의 집합적 소비론
․Harvey의 건조환경론
․Harvey, Mayer의 포스트모던도시화론
․Davis의 요새도시론
․Zukins,Debord의 이미지/스펙터클도시론
<표>모더니즘과 포스트모더니즘의 비교
◦구조주의적 기계적 접근에서 해체주의 및 탈구조주의로 전환
◦공간의 집중성에서 지방성으로의 전환
◦개체성, 욕구, 상징의 공간적 투영이 주요한 변화로 나타남
<표>모더니즘과 포스트모더니즘의 비교 - 공간의 실천구조
공간의 실천구조 모더니즘 포스트모더니즘
․주체
․생산의 주체
․단일의 정치적 주체
․‘노동자’
․소비․문화적 주체
․다원적 사회적 주체
․‘소비주체’
․일상 ․가족단위 재생산, 여가 ․개체의 미학적 실천, 상품소비
․실천의 성격 ․필요의 실천 ․욕망의 실천
․이데올로기
․계급운동, 정치참여
․집단주의, 사회민주주의
․보편성, 기념성
․문화적 실천, 성찰, 연대
․다원주의, 신보수주의
․고유성, 친밀감
◦생산의 주체에서 소비, 문화의 주체로 전환
◦필요에서 욕망으로 전이되며, 소비자 니즈의 다양성과 연관
◦문화적 중요성, 다원주의, 고유성에 대한 가치 증대
<표>모더니즘과 포스트모더니즘의 비교 - 관심영역
관심영역 모더니즘 포스트모더니즘
․지역문제․산업화, 도시화 → 획일성유발
․인간소외, 인간성상실
․도시와 농촌의 조화→전원성 강조
․인간성 회복
․환경문제․기계화(능률·효율·기능성)
․환경오염, 생태계파괴
․환경주의, 생태주의
․차별화
․인간존재의 의미․우주의 중심→인간중심이론
․서구문명의 우월성
․인간은 우주의 일부
․주변 포용
<표>포디즘과 포스트 포디즘의 비교
항목 포드주의 포스트 포드주의
제품생산 소품종대량생산 다품종소량생산
기계형태 전용기계(경직성) 범용기계(유연성)
기업조직 집중화 분산화
위계구조 수직적 수평적
성장전략 규모의 경제 범위의 경제
노사관계 단체교섭, 대립적 개별교섭, 협조적
노동분업 직무세분화 직무통합화
노동자참가 참가배제 참가촉진
노동인간화정도 낮다 높다
생산효율 낮다 높다
모더니즘과 포스트모더니즘에 대한 분석과 이와 연계한 포디즘과 포스트포디
즘에 대한 해석에 대한 종합분석5)을 실시하면 다음과 같다.
첫째, 구조주의적 기계적 접근에서 해체주의 및 탈구조주의로 전환되고 있음
을 알 수 있고, 공간의 집중성에서 지방성으로의 전환되고 있으며, 개체성,
욕구, 상징의 공간적 투영이 주요한 변화로 나타나고 있다.
둘째, 생산의 주체에서 소비, 문화의 주체로 전환되고, 필요에서 욕망으로 전
이되며, 소비자의 니즈의 다양성과 연관되어 있음을 알 수 있다. 또한, 문화
적 중요성, 다원주의, 고유성에 대한 가치 증대되고 있음을 분석할 수 있다.
셋째, 도시와 농촌의 공존과 인간성 회복으로 전환(인간중심의 철학)되고 있
으며, 환경파괴, 생태계 파괴에서 생태주의, 환경주의로 차별화 전환되고 있
다. 상생의 존재로서 인간에 대한 재해석 또한 이루어지고 있다.
2. 부동산 패러다임의 변화
상위 패러다임쉬프트의 구조적 변화는 부동산패러다임변화의 원인자로서 작
용하고 있으며, 패러다임변화의 양상은 사회 전체적인 부분에 영향을 미치는
상호연관적 관계를 형성하고 있다.
5) 패러다임의 분석에 의한 경향과 특징은 기존 부동산개발과의 상호비교를 통해 특징을 도출하고 향
후 부동산개발에 줄 수 있는 의미와 방향을 탐색하는 것이 주요한 목적이다.
항목 기존 부동산개발 최근의 부동산개발
환경측면 자연환경의 파괴, 생태계 무시 자연환경의 보존 및 활용,지속가능성
시간 과거와의 단절 과거의 현대적 재해석, 온고이지신(溫故而知新)
공간 특성 중앙집중(중앙정부) 지방분산(지방정부, 균형발전)
개발전략 하향식, 거점개발방식 상향식, 지역분산 개발방식
관점 공급자 중심 소비자 중심(잠재수요 발굴)
의사결정 일방향 의사결정, 속도 중시 쌍방향 다차원 의사결정, 과정 중시
정보화 아날로그 디지틀, 디지로그(digital+analogue)
산업 특성 시공위주(2차산업) 고부가 지식산업(고차산업)
생산행태 대량생산(mass tourism) 다품종 소량생산(Flexible Manufacturing System)
접근방법 정량적 접근 정성적 접근 가능
공간이용의 방향 경직적인 토지이용규제 유연한 복합적 토지이용규제 가능
특성 분석
양적 발전을 지향하는 과거의
개발행태로서, 자연환경의 파괴와
개발일변도의 개발전략
인간, 환경, 문화를 우선적 가치로 고려하는 상생의
개발이념으로 이성과 감성의 통합전략
<표> 기존 부동산개발과 최근의 부동산개발
또한, 부동산 수요자의 다양한 요구(needs)6)에 대응하는 공급적 측면에 대한
탄력적인 대응이 필요하다.
<그림> 사회적 트렌드와 부동산 트렌드 연계(예시)
6) 수요자의 다양한 욕구와 요구는 매슬로의 욕구5단계설과 매우 밀접한 관계를 형성하고 있으며,
안전과 본능적 욕구가 해소되면 차상의 단계로 진행되어 최종적으로 자아실현에 대한 욕구로 진행
하게 된다.
<표> 시대변화에 따른 변화 트렌드 분석
3. 부동산개발의 시간 축
결국 부동산개발은 상기에서 검토한 바와 같이 역사의 발전과정과 그 궤를
같이 하며, 결국 사계열적 요소에 의해 특정 패러다임과 트렌드의 한계가
등장 및 한계의 해소 순으로 단계적 진화과정을 거치게 된다.
부동산개발 관련 주체는 이러한 패러다임과 트렌드 변화에 능동적인 대처가
필수적인 요소로 등장하고 있다.
본 연구에서는 시간축의 범위를 아래의 그림과 같이 전개하며 시간축과 함께
패러다임의 위계를 고려하여 상위 패러다임과 하위 패러다임의 연계속에서
부동산개발의 패러다임을 탐색하게 될 것이다.
Ⅲ 부동산개발의 과거와 현재 그리고 미래는?
<그림> 패러다임 분석의 구조
1. 부동산개발의 과거
부동산개발의 과거는 인류가 채집경제에서 농경사회로 정주개념의 도입과 경
제적 잉여로부터 출발할 수 있으나, 시간적 범위를 자본주의가 발달하는 근
대이후로 한정7)하여 접근하는 것이 타당할 것으로 판단할 수 있다.근대이후
는 중세 성곽중심의 정주공간이 화약과 대포의 발명에 따라 성곽의 존재가치
가 사리지면서 공간적 혁명이 일어나게 되면서 도시중심의 외연적 공간확산
이 일어나게 되는 역사적 발달과정을 거쳤다. 이후 산업혁명에 의한 기술혁
신이 일어나면서 산업발달에 따른 인구집중이 발생하게 되었고 도시의 근대
7) 부동산개발의 역사는 그 범위가 광범위하므로 산업혁명이후로 한정하고, 우리나라의 경우 1960년
이후 근대화 과정을 시간축의 과거로 보는 것이 합리적이라 판단하였다.
적 발달은 급속도로 진행되게 되었다.
산업혁명이후의 부동산개발은 자본주의의 발달에 따라 급속도로 발전 부동산
개발 전문가의 등장에 따라 상품으로서의 속성이 더욱더 강화되어갔다.
<그림>산업혁명 당시의 주택 경관
이는 대량공급의 시대이전의 수공업적 특성을 보였으며, 인구의 폭발적 증가
에 따른 거주공간의 확산이 필요했으며 이에 따라 대량생산적 부동산개발체
계가 출현하게 되었다.과거 부동산개발의 특징은 용도의 획일화, 정량적 접
근, 대량생산체제(Fordism), 공공주도형 개발, 환경파괴형, 공급자 위주, 거
점형 개발을 특징으로 하고 있다.<그림>구릉지 불량촌과 와우 아파트붕괴 현장
우리나라에서도 이러한 개발과정을 역사적으로 관찰할 수 있으며, 특히
1960~1970년도에는 박정희 대통령을 중심으로 수출 드라이브 정책과 함께
강력한 거점형 개발을 추구하여 국토 축의 형성 및 경제발전의 틀을 형성하
는 ‘개발의 전성시대’을 열어나갔다. 군사정부시대에는 이러한 개발의 과
실을 흡수하면서 새로운 탈출구를 모색하였고 국제적 이벤트는 이러한 이해
관계가 절묘하게 맞아 떨어지는 사항이었다. 결국, 1980년대의 화두는 올림
픽개최에 따른 국가적 사업의 강력한 추진을 들 수 있으며, 그 예로 올림픽
배후공간개발을 공공개발의 측면에서 추진하였다.이와 맞물려 대규모 신도시
개발정책을 추진하여, 주택공급의 외연화 및 대량생산화의 체계가 지속적으
로 강화되어 갔다.<그림>대량생산과 소비측면의 서울여의도 아파트
<그림>청계천복개와 한강변 판상형 아파트개발
2. 부동산개발의 현재
부동산개발의 현재는 과거의 패턴에서 변화되고 가는 양상에 대한 검토가 선
행되고 어떠한 특성을 보이며 변화의 과정을 겪고 있는지에 대한 변화추이를
관찰하고 부동산개발의 미래예측과 연계하고자 한다.
<그림>시계열 측면에서 본 부동산개발정책 변천
대량생산체제의 한계는 공급초과로 이어져 다양한 파생문제를 낳았다.수요자
의 특성을 무시한 대량공급은 부동산상품의 획일화를 초래하는 원인이 되었
다. 이러한 양상은 1997년 IMF체제로 중심으로 더욱 심화되었고, 공급이 수
요을 창출한다는 공급우위논리에서 실수요를 기반으로 최적 유효이용의 방향
을 전환하게 된다. 특히, 수요자 위주의 공급으로 마케팅을 기반으로한 부동
산개발이 나타나게 되고, 이는 디벨로퍼(developer)의 탄생을 촉발하게 된다.<그림> 디벨로퍼(developer)의 역할과 기능
또한 정량적 접근(quantity approach)에 의한 개발접근은 정성적 측면
(quality approach)의 부상에 따라 전향적인 방향전환이 필요하게 되었다.
현재 나타나고 있는 부동산개발은 대량생산체제에서 다품종 소량생산이라는
(FMS: Flexible Manufacturing System) 유연적 전문체제에 유사한 양상을
나타내고 있으며, 이는 디벨로퍼(developer)의 수요에 기반한 창의적 개발컨
셉에 의한 새로운 개발시장으로 확대되고 있는 양상이다.8)
<그림> 디벨로퍼에 의한 부동산개발 컨셉
<그림> 디벨로퍼에 의한 부동산개발 조감도
또한, 단일용도에서 복합용도(MXD)로의 변화가 두드러지고 있으며, 여가생활
의 확대에 따른 관광레저부동산개발의 약진이 그 특징이라 할 수 있다. 이는
포스트모더니즘의 주요 구성요소로 되어 있는 융합화, 복합화 양상이 부동산
8) 본 페이지에서 <그림>으로 설명하는 개발컨셉은 디벨로퍼로서 선두적 역할을 수행하는 (주)신영의
청주 지웰시티의 선진적 컨셉에 대한 사례를 들어 설명하고자 한다.
개발시장에도 영향을 주고 있는 상황이라 할 수 있다.
<그림> 역세권 개발 계획 개발예시도
공공주도의 개발에서 민간개발로의 전이가 관찰되어지고 있으며, 민‧관협력형
파트너쉽(partnership)의 확대가 나타나고 있다. 이는 의사결정의 수직화에서
의사결정의 수평화로 이동되고 있는 현실과 깊은 관련성을 갖는다.
구분공공부문 민간부문
국가 지방정부 민간기업 제3섹터
공공부문국가 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ
지방정부 Ⅴ Ⅵ Ⅶ
민간부문민간기업 Ⅷ Ⅸ
제3섹터 Ⅹ
<표> 도시부동산개발 파트너쉽의 형태
이와 연관하여, 민관협력형 개발이 현실화 되고 있으며, 이는 기존 도시의 재
활성화(revitalization)와 재개발(redevelopment)정책과 함께 공공의 행정주
도와 함께 민간의 창의와 사업추진력, 자금조달력을 활용한 부동산개발의 상
보효과(win-win strategy)가 나타나고 있다.
<표> 서울시 도시개발 기본방향
또한, 생활수준과 의료기술의 발달에 따라 인류의 수명이 비약증가로 증가하
였고 이는 노령인구의 급격한 증가로 이어져 노령화 사회(aging society)가
도래하였고 노령층을 위한 부동산수요가 새로운 양상으로 전개되고 있으며,
이는 라이프 싸이클(lifecycle)을 고려한 부동산개발이 이제 시대적 과제로 등
장하였음을 보여주는 사례라 할 것이다.
<표> 인구구조 변동추이 및 전망
* 자료: 통계청, ｢장래인구특별추계｣, 2005
통계청, 2005 인구주택총조사 인구부문 전수집계결과, 2006
* 합계출산율 ’05년 1.19명, ’35년 1.30명으로 가정
이와 병렬적으로 독신자의 급증으로 부동산수요의 다변화는 매우 복잡한 양
금융기법 개념 및 구조 특징 기타
프로젝트
파이낸스
(Project
Finance)
프로젝트 파아낸싱은 이란 특정한 프로젝트로부터
미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해
프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는
금융기법을 총칭하는 개념
프로젝트 파이낸싱은 기업금융(corporate
financing)과 대칭되는 자금조달 기법.
즉, 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터
발생하는 미래의 현금흐름을 차입자금의
상환재원으로 삼고 프로젝트의 자산과 다양한
이해당사자와의 계약을 담보로 하여 사업주는
제한적인 책임만 부담하면서 당해 프로젝트의 시공
및 운영에 소요되는 자금을 조달하는 기법이
프로젝트 파이낸싱.9)
프로젝트 파이낸싱의 속성은
비소구금융(non-recourse financing)적10),
부외금융(off-balance sheet financing)11) 속성
장점으로는 사업주가 금융기관으로부터의 대출에
제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는
대출이 가능하며 사업성을 기초로 대출이
이루어지므로 사업주체에 대한 신용평가 없이
대출금에 대한 상환이 가능하므로 정보의 비
대칭성 문제를 해결할 수 있음.
단점으로는 위험분담을 위해 다양한 참여주체가
계약을 통해 금융이 이루어지므로 절차의
복잡성에 따른 사업지연이 초래될 수 있으며 또한
이해당사자간의 의견조정이 어려워 대체로 계약을
성사시키는 시간이 오래 걸려 추가 비용이
발생한다.
프로젝트 파이낸스의
주체는
사업주(sponsor),
프로젝트회사(project
company),
차주(project
borrower),
대주단(syndication),
주간사
은행(arranger),
금융자문(financial
advisor),
공급업자(supplier)
등으로 구성
부동산
투자신탁(
REITs)
NAREIT에 따르면 REITs는 많은 투자자들의 자본으로
모든 종류의 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기
위해 결합한 회사나 영업신탁을 말함.
REITs는 부동산에 투자하는 뮤츄얼펀드(회사형
투자신탁)을 일컬음 부동산은 소득을 올릴 수 있는
수익성 부동산을 의미하며, 투자자 입장에서는
REITs회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접
투자할 때 발생될 수 있는 제반 문제와 위험을
감소시킬 수 있음.
특징은 유동성, 위험분산, 자금조달용이성,
비용부담저감효과
1.유동성(liquidity): 다른 주식처럼 매매되므로,
투자자는 부동산 자산을 쉽게 매각하는 것과 동일
2. 위험분산(risk diversification): 분산투자를
통해 단일부동산에 내재하는 위험을 효과적으로
저감(hedge)
3. 자본조달의 용이성: REITs는 증자(secondary
offering),전통적인 금융조달 및 신용한도(line of
credit)를 통해 자본을 용이하게 조달
4. 공개된 가치와 신속한 정보: REITs는
공개시장에서 거래되고, 분석가들에 의해 매일
조사되므로, 투자자에게 풍부한 정보가 제공.
5. 직접관리 비용 또는 부담 저감효과: 부동산
자산관리의 일상적인 업무에 직접 관여할 필요가
없음.
6. 감가상각의 반영: 주주들은 REITs가 가지는
포트폴리오에서 발생하는 부동산
감가상각으로부터 조세혜택 가능
ABS(Asset
Backed
Securities)
자산담보부(유동화)은 금융기관 및 기업 등이
보유하고 있는 특정자산 중 일부를 유동화 자산으로
집합하여 이를 바탕으로 증권을 발행하고
유동화자산으로부터 발생하는 현금흐름으로
발행증권의 원리금을 상환하는 증권을 의미
기존 채권(회사채)이 발생기관 또는 보증기관의
원리금 상환능력을 기초로 하여 발행되는 것에
비해, 자산유동화증권은 자산보유자로부터 유동화
전문유한회사(SPC)로 완전 매각된 유동화 자산의
현금흐름이 곧 원리금 상환능력이며 이를 바탕으로
자산유동화 증권 발행
유동화자산의 미래현금흐름이 ABS발행에 매우
중요
발행기관의 신용과는 완전 분리되어 유동화
자산의 현금흐름에 의해 이루어지도록 하기 위해
발행 절차상 자산보유자, 유동화
전문회사(SPC),자산관리자, 수탁기관의 선정 등
다양한 기관이 참여
ABS는 일반채권과는 달리 복잡한 구조를 갖고
있으나 발행자에 가장 적합한 구조를 만들어
발행효과를 극대화할 수 있다.신규재투자 자금을
원리금 상환에 충분한
현금흐름(cash
flow)이 가능한 모든
사업 대상
예)아파트 분양대금
채권, 임대주택의
임대료 채권 및
부동산 처분대금 등
금융기관 및 기업의
부실자산도
부동산신탁회사의
<표> 부동산금융기법의 종합
상으로 전개되고 있으며, 이는 부동산시장의 대규모시장(mass market)에서
틈새시장(niche market)으로 양상의 변화가 급속히 진행되고 있다.
부동산개발의 또다른 특징은 부동산재원조달 기법의 다양화가 급속도로 발전
하고 있다는 것이다. 특히, IMF를 겪으면서 선진적 금융기법이 속속들이 국
내로 진입하고, 금융의 세계화에 따라 부동산개발을 촉진하는 파이낸싱기법
은 새로운 발전기를 맞이하고 있다.
외부차입이 아닌 보유재산을 활용해 마련
기업의 신용도와는 무관하게 양호한 조건의
자금조달이 가능→기업의 재무건전성확보로
신용도 제고 및 기업의 구조조정을 촉진
부동산 개발, 운용 및
처분에 관한 전문적인
노하우와 결합하여
유동화함으로써 더
높은 수익을 창출 및
재무구조 개선의 효과
MBS(Mort
gage
Backed
Securities)
주택금융의 장기간의 대출자금의 회수로 인한
위험에을 회피하기 위하여 고안된 것이
주택저당채권(Mortage)의 유동화
주택저당채권의 유동화란 주택금융기관이
주택자금을 대출하고 획득한 저당권부
주택저당채권을 만기전에 매각하거나, 증권화해서
대출자금을 조기에 현금화하여 주택금융에 필요한
자금을 조달하는 것→자금의 경색과 금리 변동에
오는 위험도 회피할 수 있게 됨.
주택저당채권을 바탕으로 하여 생성된 가장
보편적인 증권의 형태는 주택저당증권(MBS:
Mortage Backed Securities)
금융기관이 보유한 주택저당채권의 원리금 상환을
근거로 하여 발행하는 것으로 주택저당
담보부증권이라함. →주택저당채권 유동화제도의
핵심
주택저당증권은 지분형(equity-type), 지분‧채권
혼합형으로 나눌수 있음
1. 지분형(equity-type)은 지분형 MBS는
주택저당채권에서 발생하는 현금흐름(cash
flow)에 관한 지분권과 저당대출의 소유권을
투자자에게 매각하는 형태의 증권,
미국의 자동이체증권(MPTS: Mortage
Pass-Through Securities)
2. 채권형(bond type)은 저당대출의 현금흐름과
소유권은 발행기관이 가지고 있으면서,
주택저당채권을 담보로 하여 부채로 발생하는
것으로 미국의 MBB(Mortage Backed Bond)가
전형적인 형태
3. 지분‧채권 혼합형: 지분‧채권 혼합형 MBS는
지분형 MBS와 채권형 MBS의 특성을 지니고
있음. 주택저당채권집합(pool)의 현금흐름은
지분형 MBS와 마찬가지로 투자자에게 이체되고
그것의 소유권은 채권형 MBS처럼 발행기관이
가지는 형태
기타 부동산개발의 현재에서 보여 지는 특색은 민간 주택건설업체 관광개발
사업 진출을 들 수 있다. 민간주택건설업체는 분양가상한제 도입 등 주택시
장 규제와 종부세율 완화12)로 레저산업으로 대거 방향 전환하여 주5일 근무
제 및 사회적 트렌드 변화에 유연하게 대응하고 있는 상황이다.
<표> 민간주택건설업체 관광개발 사업 진출 현황 (2007년 8월 현재)
9) Peter K. Nevitt‧Frank Fabozzi(1995)는 프로젝트 파이낸싱을 “대주가 개별경제단위에 대해 대출
을 함에 있어서 우선적(initially)으로 그 경제단위의 현금흐름과 수익을 대출의 상환자금으로 검토
하고, 대출에 대한 담보는 그 경제단위의 자산으로 하는 금융을 말한다.
10) 비소구 금융속성을 알아보면, 다음과 같다. 프로젝트 파이낸싱은 사업주가 특정프로젝트를 그가
소유한 다른 기업 혹은 프로젝트와는 법적으로 별개인 독립적인 기업으로 설립하여(incorporate)
그 프로젝트로부터의 현금흐름을 모기업의 그것과 완전히 분리시켜서 소요자금을 조달하는 금융방
법이다. 따라서, 프로젝트의 개발제반자금이 프로젝트의 현금흐름에 근거하여 조달되며 발생한 수
익흐름은 상환완료시까지 조달자금을 변제하는 용도에 최우선적으로 사용된다. 프로젝트가 실패
혹은 도산됐을 경우에도 프로젝트의 자산 및 현금흐름내에서 청구해야하고 그 외의 자산에 대해
채권변제를 청구할 수 없다. 따라서, 이러한 속성을 비소구 금융(non-recourse financing)이라한
다. 그러나 실제적용에 있어서는 완전한 비소구금융을 제공하지 않고, 일정한 보증 및 담보를 자산
을 근거로 제공하고 채권자들도 프로젝트도산시 제공한 보증‧담보에 의해 채권의 일부변제가 가능
한 제한적 소구금융(limited recourse financing)을 행한다.
11) 프로젝트 파아낸싱에서는 사업주의 기존 업체 및 사업부문들과는 법적‧경제적으로 별도의 법인에
의해 프로젝트가 진행됨으로써 프로젝트로부터의 현금 및 부채흐름이 여타 기업 및 사업부문들의
대차대조표에 나타나지 않아 이들의 대외적인 신용도에 영향을 주지 않는데, 프로젝트 파이낸싱의
이러한 특성을 부외금융(off-balance sheet financing)이라고 한다.
12) 2007년 올해부터 관광호텔업·휴양업 등 사업용 토지는 공시가격 200억원을 넘을 경우에만 0.8%
의 종부세율을 적용으로 레저 산업 투자를 유인하고 있다.
섹터 개발주체 사업분야 관광개발 사업명 사업특징 비고
민간분
야
현대건설 주택개발
태안
관광레저형
기업도시
-위치 및 면적:현대간척농지 1326만㎡
-사업기간: 2020년
-사업비용: 총 8조3000억원
-도입기능:골프장, 세계문화테마파크, 청
소년 문화·체육시설, 웰빙병원, 관광레
저·스포츠전문대학,바이오·생명공학
연구단지, 국제비즈니스단지 등
주택개발→관광개발
로 확대
금호건설
(대우)주택개발
중국‧ 베트남호텔사업
-레저사업 대폭 강화 대우건설을 인수
-중국,베트남 해외 호텔 사업을 확대
-제주리조트→종합 휴양시설화
-경남 통영 호텔 건설을 검토 중.
레져사업대폭강화
한화그룹국토개발
(국내)해외개발 진출
-경주,설악 한화콘도 다목적 리조트로
확장. 2005년 일본 나가사키 18홀 골
프장을 인수→해외시장 진출
국내→국외진출
코오롱 건설 주택개발 서학리조트 참여-지분참여 형식으로 강원 태백 서학리조
트(약 478만5000㎡, 145만평,) 건설에
참여(골프장, 스키장, 콘도 건설중)
주택개발→관광개발
분야확대
동양그룹 주택개발 리조트개발 참여
-강원 망상 인근 부지 약 66만㎡(20만
평),각종 폐광·공장부지 리조트개발
-한일합섬 인수에 따른 85만8000㎡(26
만평) 규모의 속초 영랑호리조트(콘도
와 9홀 골프장) 동양레저 통합
리조트 사업강화
동문건설 주택개발 레져형 주택단지-레저 수요 고려하여 도시내 레져형 주
택단지개발(주택단지+골프장)도시형레져단지
현진그룹 주택개발 에버빌리조트
-강원 망상해수욕장 인근 240만9000㎡
(73만평) 종합레저타운‘에버빌리조트’
-골프장(산 및 바다조망)27홀, 워터파크,
인라인스케이트장, 테마박물관, 조각공
원, 콘도(600실)
주택개발→관광개발
로 사업확대
3. 부동산개발의 미래
부동산개발의 과거의 트렌드와 변화궤적은 현재에서 빠르게 진화되고 있으
며, 미래 부동산개발의 전망과 향방을 가늠케 하고 있다. 상기한 부동산개발
의 미래와 관련된 주요 요소는 패러다임의 변화라는 시대적 요청에 부응할
수 있는 부동산개발의 유연하고 창의적 전략이할 할 수 있으며, 이는 정량적
요소의 대표적 요소인 기술적 요인과 정성적 요인의 대표적 요인인 감성적
요소의 활용에 달려있다 할 것이다.따라서, 미래부동산개발의 핵심은 “High
Tech, High Touch"로 요약할 수 있을 것이다. 부동산 수요자는 기술적 요소
의 편리성과 효율성을 추구하며, 동시에 감성적 수요에 대한 고객만족에 대
한 비중도 수평적으로 요구하는 이중수요가 현실화되고 있는 것이다.13)
13) 기술과 감성은 상호 충돌적 요소가 아니라, 상호간 유연한 공존과 수평적 연계가 필요한 미래 부
동산개발의 키워드라 할 만하다.
본 연구는 과거화 현재에 대한 패러다임쉬프트의 과정적 전망으로서 향후 부
동산미래에 대한 예측을 근거로 하고자 하였고, 시대적 패러다임과 변화의
분석결과 미래 트렌드의 가장 핵심적인 요소로 유연화(Flexibilization)을 들
수 있었으며, 이를 중심으로 부동산개발의 미래에 대한 예측의 틀을 몇 가지
요소로 구분할 수 있다.
첫째, 생태적(ecological)유연화이다. 환경파괴를 수반하는 과거의 개발로부터
벗어나 환경과 공존하는 지속가능한 개발이 화두로 등장하고 있다는 것이다.
소비자 또한 생태가치에 대한 인식이 커지면서 부동산자산구성에 미치는 생
태적 요소의 중요성은 더욱 커지고 있다.
항목 분야 주요항목 계획요소
환경적
지속성
토지이용
적정밀도· 보행 및 자전거로 이동 가능한 규모의 도시 총면적
· 순밀도 : 500인/ha 정도
이동거리 최소화
· 역 주변 중심상업지역 배치
· 역 주변 및 중심지 고밀배치, 외곽지역 저밀 배치
· 복합토지이용
교통
대중교통 체계 연계· 지역간 전철 연계/· 보행거리 내에 버스정류장 설치
· 전철 및 간선교통과 셔틀버스의 연계
보행 친화적 도로 · 차도 폭 축소 및 요철형 포장/· 보행동선 연계
자전거 도로 · 독립적인 자전거 도로망/· 자전거도로 연계
환경 및 에너지
녹지공간 및
오픈스페이스
· 녹지공간 및 오픈스페이스 확보 및 연계
· 친수환경 조성· 생태적 가로수 식재
자원 및 에너지 절약· 폐열의 이용 : 열병합 지역 난방
· 재활용 수집시설 배치
<표> 생태적 개발을 위한 컴팩트 시티개발 이론
둘째, 기술적(technical) 유연화이다. 기술적 진보는 부동산개발의 새로운 성
장동력을 제공하고 있고, 특히 6T Brothers(IT, CT, BT, ST, NT, ST)의 약
진에 따라 고부가 지식형 부동산개발을 촉진할 수 있는 키워드가 될 것이다.
유비쿼터스(ubiquitous)형 부동산개발, IT를 활용한 다양한 부동산개발 상품
의 확산은 부동산시장의 범역을 더욱 더 넓혀주는 미래개발의 핵심으로 떠오
르고 있다. 엘리베이터의 발명14)은 부동산개발의 고층화를 현실로 만들어주
었으며, 기술의 혁신적 발전은 도시간 마천루 경쟁의 가속화로 초고층 빌딩
이 현실화 되도록 유도하였다.
14) 엘리베이터의 발전은 전기의 발명과 함께 기술적 진보를 이루어, 거대도시 뉴욕의 마천루 개발이 현실화 되
게한 기술혁신의 대표적 사례라할 것이다.
공조시스템 기술의 발전등으로 인테리전트 빌딩개발이 실현되고 있으며, 광
섬유의 발명과 굴착시공기술의 발전으로 지하도시도 현실화되어가고 있다.
셋째, 문화적(cultural) 유연화이다. 부동산개발의 기존 관성적 이미지는 토
지와 부속건축물로 이루어진 경직된 자산의 이미지로 굳어져 있었으며, 정량
적 접근에 의한 주거, 상업, 산업 등 전통적 용도의 결합으로 이해되고 있었
다.
<표> 문화적 요소를 결합한 독일 포츠담개발사례
그러나, 최근 들어 부동산 개발의 소프트화가 진행되면서, 이러한 문화‧예술
적 요소가 부동산가치의 극대화에 지대한 영향을 미치고 있는 상황이 가속화
되고 있다. 스페인(Spain)의 구겐하임미술관, 두바이(Dubai)의 7성호텔 버즈
알아랍(Burdj al arab), 록본기힐스(Roppongi Hills) 등은 문화적 요소와 결
합한 부동산개발의 성공을 보여주는 주요사례가 되고 있으며, 이러한 양상은
부동산마케팅 전략과 연계하여 더욱 더 발전될 것으로 예상된다.
<표> 문화‧예술적 부동산개발의 사례: 두바이 버즈알아랍과 록본기 힐스
<그림> 기술과 디자인이 결합한 개발사례: 모노레일과 토르소 빌딩사례
Ⅰ 결론 및 시사점
패러다임 쉬프트
-모더니즘-포스트 모더니즘
-패러다임 및 트렌드 변화
부동산개발 패러다임 탐색
생태적 유연성 의사결정 유연성 장르간 유연성 산업적유연성
-친환경주의
-보전과 활용
-생태적 지속가능성
-지속가능한 개발(ESSD)
-웰빙 및 로하스(wellbeing &
LOHAS)
-생태형 부동산개발
-상향식 의사결정(bottom up)
-주민참여(citizen participation)
-소비자 요구 및 참여
-거버넌스(governance)
-파트너쉽(partnership)
-컨버젼스(conversions)
-융합(fusion)
-쟝르간 결합
-복합용도(MXD)
-디지로그(Digilog)
-문화와 예술
-공간적 유연화와 세계화
(globalization)
-다품종 소량생산(FMS)
-소프트 경쟁력(soft ware)
-과거와의 연계(온고이지신)
-산업의 유연화(산업간 연계 및 고부가산업화)
-창조성
부동산개발의 미래방향 탐색
새로운 부동산개발의 “ 실행모델”제안가능
<표>부동산개발의 패러다임 종합분석
본 연구에서는 패러다임(paradigm)의 변화를 구조적으로 살펴보고, 사회경제
적 패러다임의 하위구조로서 부동산개발의 특성을 분석 및 해석하였고, 핵심
적 키워드로 유연화를 도출하였다. 미래사회는 유연화를 기초로 이데올로기
의 해체와 민족주의의 대두, 여성의 사회적 진출 등의 변화추세를 지속적으
로 보여줄 것이며, 부동산개발은 이러한 사회적 변화양상을 수요자의 다양성
으로 간주하고 고부가형 부동산개발로 현실 상품으로 투영하여야할 것이다.
유연화는 공간적 유연화로 확산되어 부동산시장의 국제화로 이어졌으며 자본
금융의 국제화를 유도 하였다.이제 자본이 필요로 하는 곳이라면 어디든지
진출하는 유연성을 보이고 있음을 간과해서는 안될 것이다.결국, 국가간 도시
간, 민간개발주체간의 부동산개발의 무한경쟁시대가 도래하고 있으며, 유일성
과 차별성으로 무장된 창의적 아이디어가 더욱 더 필요하게 되었다. 이러한
관점에서 디벨로퍼(developer)의 출현은 시대적 요청에 의한 필연적 과정이
라 할 수 있으며, 국제적 경쟁력을 갖춘 최상위 디벨로퍼의 양성과 활용이
요청되고 있는 상황이라할 것이다.이제 우리에게는 부동산자본이 지속적으로
성장할 수 있는 새로운 분야의 창출이 필요하며 향후 성장동력으로 신규 부
동산개발의 블루오션(blue ocean)을 창출하여야할 것이다. 지하공간개발, 인
공섬개발 등은 이러한 추세와 연맥되어 새로운 공간가치로 우리에게 다가오
고 있다.
또한, 생태적 유연화는 우리에게 또다른 기회로 다가오고 있다. 지구온난화의
진행에 따라 탄소배출권(carbon credit)이 개발사업에서 더욱 더 중요한 가치
를 가지게 되었고 두바이(Dubai)의 제로시티(Zero City)는 이러한 측면에서
새로운 접근의 선두적 효과를 내재하고 있다. 컴팩트시티(Compact City)개
발이론은 선택적 고밀개발의 원리를 활용하여, 개발과 환경보전의 두가지 목
적을 달성할 수 있는 새로운 개발접근방식으로 중요성을 갖는다.
미래사회의 환상적 이미지 유토피아와는 달리 불확실성의 가중은 디스토피아
적 불안을 낳고 있다. 불확실성의 가중은 샤머니즘적 요소에 대한 소구력을
갖게 되며, 이른 풍수지리의 현대적 재조명으로 이어질 수 있다.홍콩의 양택
에 의한 풍수지리(Feng-Shui;風水地理)는 이러한 최첨단의 도시와 공존할
수 있는 현대의 불확실성에대한 반증이라 할 수 있으며, 이는 풍수지리 마케
팅으로 현대 부동산개발의 새로운 접근으로 평가될 수 있을 것이다.<그림>풍수지리마케팅 사례
문화와 예술의 부동산적 활용도 주목해야할 키워드로 손색이 없으며, 이제
부동산개발에서 디자인적 가치에 대한 선호도의 증가가 급격하게 증가하고
있다. 이는 부동산이 하나의 스톡(stock)으로서의 가치 외에 문화예술적 감성
과 이미지가 중요한 구성요소로 발전하였음을 보여주는 미래 부동산개발의
트렌드로 자리잡아가고 있음을 기억해야할 것이다.
마지막으로, 부동산개발과 마케팅의 통합이 두드러지고 있으며, 향후 이는 더
욱 더 강화될 것으로 전망된다. 이는 토털 마케팅(total marketing) 개념으
로 볼 수 있으며, 공간개발과 연계하여 플레이스 마케팅(place marketing)은
이러한 개발적 마케팅에 대한 새로운 가치를 보여주고 있는 부동산개발의 새
로운 전략으로 활용가치를 갖는다.
이제 부동산개발은 단순한 기술적 전문분야를 넘어, 문화와 감성을 통해 이
미지(image)를 자산화하는 통합적 심화단계로 나아가고 있다. 시대적 조류와
트렌드를 이해하고 새로운 공간가치를 창출할 수 있는 새로운 도전과 응전
(challenge & response)이 필요한 시기이다.
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