МЕЖДУНАРОДНЫЙЖУРНАЛПРИКЛАДНЫХ ИФУНДАМЕНТАЛЬНЫХИССЛЕДОВАНИЙ №5,2016

449 ЭКОНОМИЧЕСКИЕНАУКИ УДК332.642

АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ МЕТОДИК УЧЕТА РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ  В УСЛОВИЯХ КАЗАХСТАНСКОГО РЫНКА 

Сихимбаев М.Р., Бабыкина И.С.Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Караганда,

e-mail: smurat@yandex.ru, brunett_fox@mail.ru

Встатьеотраженанеобходимостьпрактическогоучетарисковнапроектнойстадииинвестирования,рассмотрены основные категории рисков, с точки зрения инвестора, иметодыих оценки.Анализ суще-ствующихметодов оценки рисков позволил выделить анализ чувствительности и анализ сценариев, какнаиболееоптимальныхдляприменениявКазахстане.Эффективнымспособомпрогнозированиярисковыхситуаций также является упреждающий учет рисков, представленныйметодом скорректированной нор-мыдисконтированияиметодомдостоверныхэквивалентов.Перспективнойдляинвесторапредставляетсявозможностьинвестироватьвовзаимосвязанныесосновным,проекты,приналичиидостаточногообъемасредствиготовностиидтинадополнительныйриск.Сэтойточкизрения,пристроительствежилойнедви-жимости,рекомендуетсяинвестироватьвразвитиеинфраструктуры,котораяможетпослужитьценообразу-ющимфакторомприпродаже.

Ключевые слова: инвестиции в недвижимость, оценка недвижимости, оценка рисков, анализ рисков недвижимости, упреждающий учет рисков

ANALISES OF FEATURES OF RISK ASSESSMENT METHODS  IN REAL ESTATE INVESTMENTS UNDER THE MARKET CONDITIONS  

OF THE REPUBLIC OF KAZAKHSTANSikhimbayev M.R., Babykina I.S. 

Karaganda economic university of Kazpotrebsoyuz, Karaganda, e-mail: smurat@yandex.ru, brunett_fox@mail.ru

Thisarticledemonstratestheneedforpracticalriskassessmentofinvestmentsduringplanningandconstructionstage,examinesmainriskcategoriesandmethodsoftheirevaluation.Surveyofexistingmethodsofriskevaluationhasallowed theauthors todistinguishsensitivity testandscenarioanalysisas themostapplicableanddesirablemethods of risk assessment in theRepublic ofKazakhstan.Additionally, the authors of the article specify thatpreventativeassessmentofriskscouldbealsousedasanothereffectivemethodofpredictingrisksituations.Thepreventativeevaluationof risks isbest representedby themethodsofadjustedrateofdiscountingandcertaintyequivalents.Accordingtothearticle,investorscouldalsomakeinvestmentsintointerrelatedprojectsiftheyhavefreeresourcesandarereadytoincuradditionalrisks.Fromthisviewpoint,investorsarerecommendedtoinvestintothedevelopmentofinfrastructurewhenbuildingresidentialpropertybecausethiscouldactasapricefactorduringasaletransaction.

Keywords: real estate investments, real estate evaluation, risk assessment, analysis of real property risks, preventive assessment 

Важнуюрольвформированииинвести-ционной стратегии играет оценка рисков,посколькубюджетпредполагаемогопроек-та,и,впервуюочередь,егобудущаядоход-ностьнапрямуюзависятоттого,насколькоинвестор готов идти на риск. Неотъемле-мойчастьюлюбогоинвестиционногопро-екта являются инвестиционные риски, таккак полнота и достоверность информациио планируемом виде деятельности суще-ственно снижает связанные с его реализа-циейриски.

Нестабильность рынка недвижимогоимущества характеризуется высокой во-лантильностью цен на объекты. Быстраяизменчивостьценнарынке,соднойсторо-ны, увеличивает размах возможной отдачиотпроекта,но,втожевремя,преумножаети риски инвесторов, вследствие чего, про-

цесспринятиярешенийпопроектуиоценкаего эффективности всегдапроисходят в ус-ловияхнеопределенности.Желаниеинвесто-раминимизироватьвозможныерискиведеткнеобходимостиицелесообразностисниже-ниявозможныхпоследствийрискавуслови-ях неопределенности проекта и разработкеэффективной модели управления рисками,которая позволит провести анализ и систе-матизациюосновныхпроцедурфинансовойоценкиипринятиюрешений.

Актуальность темы исследования под-тверждается положением о том, что инве-стиционный капитал, как правило, всегдасвязансопределеннойдолейриска,поэтомукаждомуинвестору,воизбежаниекрупныхфинансовыхпотерь,необходимаграмотнаяинвестиционнаяполитика.Объектынедви-жимости, при оптимальном сочетании до-

INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH №5,2016

450 ECONOMIC SCIENCES ходностиирисков,считаютсяэффективнымспособом защиты инвестора от инфляции,потому как недвижимость обладает значи-тельнойстепеньюустойчивостипоотноше-ниюкинфляции.Всвязисэтим,ванализеиоценкерисковинвестированиявобъектынедвижимости необходимо учитывать раз-личные подходы и классификации рисков,сцельюпринятияобоснованныхстратеги-ческихрешений.

Цельработысостоитвподборенаибо-лееоптимальных,характерныхдляприме-нениянарынкеКазахстана,методовповы-явлению и минимизации предполагаемыхрисковпривложениивобъектыжилойне-движимости.

Инвестициям в недвижимость прису-щи специфические риски, обусловленныеуникальнымисвойствамиданногоинвести-ционного актива. Существующие класси-фикации инвестиционных рисков в сференедвижимости рассматривались различны-ми учеными, в частности Селютина Л.Г.выделяетследующиевидыспецифическихинвестиционных рисков: риск управлениянедвижимостью; риск низкой ликвидно-сти; секторный риск; региональный риск;рискизноса;экологическийриск;рискин-фляции; законодательныйриск; налоговыйриск; планировочный риск; юридическийриск.Впрактикесложившихсярынковин-вестицийвнедвижимостьсуществуюттоль-ко некие традиционно сложившиеся пред-ставления о том, какой она должна быть.Этипредставленияформируютсянаосновеанализа фактических денежных потоков,ассоциируемых с конкретными объектамиинвестиционнойнедвижимостииявляютсяотражениемобъективной рыночной реаль-ности[1].

С точки зрения девелопмента, Ермо-лаев Е.Е. классифицирует риски на дина-мичные и статичные. Динамичные рискипредполагают как вероятность потери, таки дополнительного получения прибыли.Статичные риски предполагают лишь ве-роятностьпотери,ихстараютсяпредотвра-тить.Такаяклассификация,соднойсторо-ны,справедливоотражаетсамусутьрисковдевелопментакаксобытия,ведущегокиз-менениюцелейпроекта–сроков,стоимостиикачества,сдругойстороны,указываетнато,чтодевелоперчастонеможетуправлятьвсеми проектными рисками. Проектныерискимогут быть подразделены на риски,определяемые следующими элементами:качествомпланирования;выполнениемра-ботвременем,соблюдениемсроков;гаран-тией на выполненные работы; качеством;финансированием, движением денежныхпотоков;использованием[2].

БулгаковаК.О.иСелютинаЛ.Г.предла-гаюттакуюклассификациюпроектныхри-сков:гдерискипредлагаетсяделитьнадвегруппы–группуАигруппуБ:А–рискидозавершениястроительства;Б–послезавер-шениястроительногопроцесса.ПроявлениерисковгруппыАвлечетзасобойматериаль-ныйущербстроительству,увеличиваястои-мостьреализациипроекта.ПричинырисковгруппыА: срывы сроков в строительстве,невыполнение обязательств поставщикамииподрядчиками,задержкивстроительствепо погодным условиям. Наиболее типич-ными рисками группыБ являются рискикачествастроительнойпродукции;реализа-цииготовойпродукции;менеджмента;типа«форс-мажор»;физическийущерб[3].

В вопросе оценки рисков инвестици-онной привлекательности объектов недви-жимости, отсутствует методологическаяоднозначность, однако, анализ научныхшкол, занимающихся вопросами инвести-рования позволяет выделить 3 базовыхподходаканализурисковинвестиционныхпроектов.Наиболееполной,нанашвзгляд,является классификация Тимофеева Т.В.,опубликованнаявстатье«Анализиоценкарисковинвестиционныхпроектов»[4]:

1.Качественный анализ рисков. Каче-ственные методы позволяют осуществитьлогический анализ возможных событийиихпоследствий.Ихсильнойсторонойяв-ляетсято,чтоониприменимыуженасамыхраннихстадияхразработкипроектаначинаяс момента создания концепции. Основнойнедостаток – невозможность ранжироватьрискинаосновекакой-либометодики.Од-нако, ранжирование может осуществлять-ся аналитиком интуитивно и выражатьсявтом,чтоанализуоднихрисковонуделитбольшеевнимание,чемдругим.

2.Количественно-качественный ана-лиз рисков. Количественно-качественныеметоды основываются на использованииэкспертных оценок, выражаемых либовбаллах,либовкатегориях,например«уме-ренный», «значительный», «приемлемый».Сильнаясторона–привнесениеприорите-тов в качественный анализ. Недостаток –«склонностькдискретизации»,результатоманализаявляетсялибопорядокпредпочте-ний,либосуждениеопринадлежностикка-кой-либокатегории.

3.Количественный анализ рисков. Ко-личественные методы дают не точечные,аинтервальныеивероятностныеоценкипа-раметровпроекта,вчастности,егоэффек-тивности. Вэтом их безусловное преиму-щество.Однакоеслионинеосновываютсяна качественном анализе, их применениеможет свестись кформальномуманипули-

МЕЖДУНАРОДНЫЙЖУРНАЛПРИКЛАДНЫХ ИФУНДАМЕНТАЛЬНЫХИССЛЕДОВАНИЙ №5,2016

451 ЭКОНОМИЧЕСКИЕНАУКИ рованию цифрами, которое может ввестивзаблуждение.

Наиболее распространенными, и, какпоказывает практика, наиболее оптималь-ными для применения в условиях казах-станского рынка являются метод анализачувствительности,иегоболеесовершеннаяразновидность–анализсценариев.

Анализчувствительностипредполагаетпоискфакторов, которыемогут значитель-ноповлиятьнапроективыявлениеколеба-ний таких факторов на результат проекта.Анализчувствительностипредполагаетре-шениеследующихрасчетныхзадач:

–поочередное изменение выбранногопоказателя эффективности при определен-ныхколебанияхизучаемогопараметра;

–проведениеанализапредельныхоткло-нений, т.е. определение той точки отрица-тельных отклонений исследуемого параме-тра,которая,витоге,приведеткотсутствиюприбыливходереализациипроекта.

Анализчувствительностиинвестицион-ногопроектарекомендуетсяпроводитьпу-темвыполненияследующихпроцедур:

1.Определениебазовоговариантаинве-стиционногопроекта;

2.Выборпеременных,относительноко-торыхбудетопределятьсячувствительность;

3.Последовательный отбор вoз- рaстaющих cиммeтричных oтклoнeний,внесенныхвкаждыйпараметрпрификси-рованныхзначенияхостальных;

4.Проведениеанализачувствительностивозможнодлялюбогопоказателяэффектив-ности. Диаграмма чувствительности будетявляться графическим результатом выпол-ненныхработ.Таккаквбольшинствеслуча-ев,анализчувствительностипроводитсядлячистого дисконтированного дохода (NPV),для определения критического предела от-рицательныхпоследствийотобранныхпара-метров,необходимонайтитоизменение,прикотором чистый дисконтированный доходбудетравеннулю(NPV=0);

5.Анализ возможности прогнозирова-ниязначенийвыбранныхпараметровипри-нятиерешенияоважностиуправленияпо-лученными результатами, с поправкой навеличинукритическогозначенияпараметра(см.таблица).

6.Планирование комплекса мероприя-тийпоуправлениюиупреждениюпроана-лизированныхфакторов.

Классический анализ чувствительно-сти, несмотря на широкую популярность,имеет свой недостаток – однофакторностьпри работе с выбранными параметрами,этоговоритотом,чтопритакоманализенеберутсяврасчетвозможныепараллельныесвязимеждуотдельновзятымифакторами,взаимосвязи которых, в свою очередь, мо-гут существенно повлиять на результатыпроекта.

Этотнедостатокможнокомпенсироватьиспользованием двухфакторного анализачувствительности, который включает про-верку чувствительности основного параме-тра к одновременномуизменениюдвухпе-ременных.Подвумкоординатамотмечаютсяизменяемыепеременные,апотретьей–ре-зультирующая. Тимофеев Т.В. в статье«Анализ и оценка рисков инвестиционныхпроектов» приводит следующий примердвухфакторного анализа чувствительности(см.рисунок,напримереанализадляпока-зателявнутреннейнормыдоходности–IRR).Диаграмма свидетельствует, что при одно-временном увеличении капитальных и экс-плуатационныхзатратна10–15%IRRпро-екта попадает в область непосредственнойблизостикнормедисконтирования,тоестьпроектстановитсябесприбыльным[4].

Анализ сценариев, как продолжениеметода анализа чувствительности предпо-лагает, что одновременному реалистиче-скомуизменениюподвергается вся группафакторов целиком. Отличительным пре-имуществомметодаявляетсято,чтовсеот-клонения факторов задаются с поправкойнаимеющиесямеждунимизависимости.

Внесениеотклоненийванализируемыефакторыприсценарноманализевозможноосуществить при помощи двух взаимодо-полняющихдругдругавариантов:внесениеотклонений в абсолютные значения вели-чин (например, ставку дисконтирования,объеминвестицийилидлительностистрои-тельства);внесениеотклоненийвдинамикувеличини«формукривых»(например,ха-рактеризмененияемкостирынка,распреде-ленияинвестицийвовремени).

Матрицачувствительностиипредсказуемости

Предсказуемостьпеременных ЧувствительностькпеременнойВысокая Средняя Низкая

Низкая I I IIСредняя I II IIIВысокая II III III

Действия:I–дальнейшаяпроверка,II–внимательноеотслеживание,II–установитьизабыть

INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH №5,2016

452 ECONOMIC SCIENCES

Диаграмма зависимости IRR в номинальном выражении от изменения эксплуатационных затрат и капитальных вложений

Анализсценариевпредполагаетполуче-ниеследующихрезультатов:сопоставлениеданныхбазовогоиальтернативногосцена-риев, формирование динамики денежногопотокаипоказателейэффективностивходереализациисгенерированногосценария.

Упреждающийучетрискатакжеявля-етсяэффективнымспособомпрогнозирова-ния рисковых ситуаций. Вобщем виде онможет быть представлен как намеренное«ухудшение»исходныхданных,используе-мыхдлярасчетаприбыльностипроекта.

Провести упреждающий учет рискаможнодвумяспособами:

–скорректироватьнормудисконтирования;–снизить ожидаемые поступления по

проекту(методдостоверныхэквивалентов).Корректировка нормы дисконтирова-

ния.Приучетерискавнормедисконтиро-ванияиспользуетсяследующаяформула: E=wACC+RP, (1)гдеwACC–реальнаяилиноминальная,вза-висимостиоттипаиспользуемыхцен,сред-невзвешеннаястоимостькапиталапроекта;RP–премиязариск,устанавливаетсяэкс-пертно;E–скорректированнаясучетомрискастав-кадисконтирования.

Метод достоверных эквивалентов.Ме-тод состоит в экспертной корректировкеденежного потока соразмерно с уровнемоценки его риска, и последующемрасчетепривычных показателей оценки эффектив-ностипроекта,наоснованииданныхкото-рыхпринимаетсяокончательноерешение.

Недостаток упреждающего расчета ри-сковсостоитвтом,чтонаданныймоментобоснованных методов расчета безриско-выхэквивалентовнесуществует.Но,опре-деленные выводы о риске проекта можносделатьприпроведениианализа значений,рассчитанных показателей эффективностипроектакдинамикеденежногопотока.

Еслиинвесторрасполагаетдостаточны-ми средствами, обладаяпри этом готовно-стьюидтинаопределенныйриск,ижелаетиметьдополнительныйдоходотреализациивведенного в эксплуатацию жилого дома,риск-менеджер может рекомендовать емуинвестировать средства в дополнитель-ныепроекты,например,вразвитиеинфра-структурыдома.Экспертныйанализрынканедвижимости показывает, что более при-влекательными и более доходными явля-ютсяобъектысразвитойинфраструктурой.Кобъектам потенциальной инфраструкту-ры,каксредстваполучениядополнительно-годохода,можноотнести:

–парковочныеместа,автостоянкикры-тогоиоткрытоготипов,гаражныемассивы;

–школы,детскиесады,центрыразвития;–спорткомплексы,бассейны;–частныемедицинскиецентры,аптеки;–продовольственныемагазины,магази-

ныбытовойхимии,минимаркеты;–клининговые компании, агентства по

подборудомашнегоперсонала.Положительными особенностями ин-

вестирования в инфраструктуру при стро-ительстве жилой недвижимости целесоо-бразносчитать:

МЕЖДУНАРОДНЫЙЖУРНАЛПРИКЛАДНЫХ ИФУНДАМЕНТАЛЬНЫХИССЛЕДОВАНИЙ №5,2016

453 ЭКОНОМИЧЕСКИЕНАУКИ –повышенныйспроссостороныриэл-

терских компаний и самостоятельных по-купателей,ввидуразвитойпридомовойин-фраструктуры,которыйведеткувеличениюстоимостижилья;

–поддержка со стороны государстваи возможность получения субсидий, еслиэто необходимо, при развитии стратегиче-ски значимых на внутристрановом уровненаправлений. Кпримеру, вектор сокраще-ния безработицы, путем создания допол-нительных рабочих мест; вектор развитияшкольногоидошкольногообразования,по-средствомстроительствановыхшколидет-скихсадов.

Как показывает практика, инвестиро-вание в недвижимость, несмотряна резкиеколебанияцен,являетсяоднимизнаиболееэффективных способов защиты инвестораотинфляции.Качественносформированнаянаучная база в области управления риска-мивнедвижимостьможетпозволитьболеесвоевременно спрогнозировать вероятностьвозникновениярисковойситуации,провестиихоценку,атакжеприменитькомплексныйпоходкихнейтрализации.Наразныхэтапаханализа оценки инвестиционной привлека-тельности проекта необходимо комбиниро-ватьметоды качественного, количественно-го и количественно-качественного анализа,так как группы этих методов не заменяют,атолькодополняютдругдруга.

Наиболее оптимальными для примене-ниянатерриторииКазахстанаявляютсяме-

тоды анализа чувствительности и анализасценариев,ввидууниверсальностиихпри-менения, в томчисле, вусловияхвысокойволантильностиценвсфережилойнедви-жимости.Вобщемвидеэтиметодыможнопредставитьввидепостроенияопределен-ной модели, учитывающей изменения вы-бранногофактораили всей группыфакто-роввцелом.

Располагаядополнительнымисредства-ми,инвестор,можетувеличитьожидаемуюприбыль путем инвестирования в парал-лельные строительству жилых объектовпроекты. Ктаким проектам, в частности,относят развитие инфраструктуры, вложе-ниявкоторуюмогутиметьположительныйэффектнетолькодляконкретногоинвесто-ра,ноинауровнестранывцелом,обеспе-чивая решение приоритетных векторныхнаправленийполитикигосударства.

Список литературы

1.Селютина Л.Г. Экономическая оценка инвестиций:Учеб.пособие.–СПб.:Изд-воСПбГИЭУ,2010.–322с.

2.Ермолаев Е.Е. Девелопмент в строительстве. –М.:Стройинформиздат,2013.–360с.

3.СелютинаЛ.Г.,БулгаковаК.О.Выявлениерисковыхзонисистематизациярисков,возникающихприреализацииинвестиционныхпрограммпристроительствесоциальногожилья//Научноеобозрение.–2015.–№22.–С.366–369.

4.Тимофеев Т.В. Анализ и оценка рисков инвести-ционных проектов [Электронный ресурс]// Финансо-вый директор, 2015 №3 (87). Ссылка на источник http://fd.ru/articles/38763-analiz-i-otsenka-riskov-investitsionnyh-proektov,(датаобращения:14.02.2016).