Маркетинговое исследование рынка жилой ... · 2018-11-28 ·...

Маркетинговое исследование рынка жилой недвижимости (Москва)

Подготовлено совместно с Avito

www.pwc.ru

Май 2018

PwC

Май 2018

1 Москва 4

1.1 Социально-экономическое положение 5

1.2 Краткий обзор рынка недвижимости 6

1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья

9

1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения для вторичного рынка жилья

16

1.5 Анализ динамики цен продаж 22

1.6 Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры

24

1.7 События, влияющие на рынок жилья 25

1.8 Анализ динамики спроса по России 28

1.9 Анализ динамики спроса по городу 32

2 Приложение 36

Содержание

2

Маркетинговое исследование рынка жилой

недвижимости (Москва)

PwC

Май 2018

Аннотация

3



Целью данного исследования является маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости города. В результате работы были определены рыночные тренды в разрезе различных сегментов и типов жилья, а также выявлено влияние политических, макроэкономических и геопространственных факторов на спрос на жилую недвижимость.

В рамках подготовки исследования основным источником информации по спросу и предложению являлись данные компании Авито (ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ») об объявлениях по продаже и аренде жилья, размещенных на сайте avito.ru в границах города в период с 01.01.2014 по 31.12.2017. Качество, полнота и достоверность этих данных гарантируется ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ», PwC не несет ответственности за эти данные.

Также использовались следующие источники информации:

• собственная база данных PwC;

• информация из открытых источников

Основные этапы анализа:

1. Краткий обзор рынка жилой недвижимости города и социально-экономического положения города

2. Анализ структуры спроса и предложения в разрезе административного деления города, по аренде и продаже, по типу жилья и количеству комнат

3. Анализ динамики бюджета покупки, средней стоимости кв. м и средней цены аренды квартиры

4. Построение тепловых карт распределения спроса, предложения, стоимости кв. метра и среднего бюджета аренды квартиры

5. Сбор информации о рыночных, геопространственных, экономических и политических факторах и событиях, влияющих на рынок жилья. Выявление тренда, сезонности и влияния макроэкономических и географических факторов, политических событий в спросе на недвижимость как в целом по России, так и по городу.

Настоящее исследование или его часть содержит отчеты, подготовленные ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» (PwC), в отношении ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ» («Отчеты PwC»). Отчеты PwC были подготовлены по поручению ООО «КЕХ ЕКОММЕРЦ» и только в его интересах. Вы соглашаетесь, что PwC, ее партнёры и сотрудники не несут перед вами каких-либо обязательств в связи с предоставлением вам копии Отчетов PwC. Указанные лица также не несут перед вами какой-либо ответственности за любые убытки, которые могут возникнуть в связи с использованием вами Отчетов PwC или в связи с предоставлением вам копии Отчетов PwC, за исключением случаев, когда такая ответственность не может быть ограничена в силу положений закона. В Отчетах PwC не отражены какие-либо события, которые могли иметь место после даты отчетов, и их последствия, если таковые были, а также информация, которая могла быть выявлена после даты составления отчетов.

«Жилье - это тот самый сегмент, на котором держится весь рынок - ведь даже в кризис оно остается флагманом стабильности. Однако несмотря на достаточно длительную историю существования, актуальных данных по спросу на рынке в динамике практически не было.

В данном исследовании мы применили алгоритмы машинного обучения для прогнозирования спроса и выявления факторов влияния, проанализировали геоданные и соответствующее изменение спроса с привязкой к конкретной локации.

Мы смогли также проследить, насколько существенное влияние на спрос оказывают экономические и политические события для каждого города.»

Олег МалышевПартнер, Оценка и корпоративные финансы

PwC

Май 2018

Москва

PwC

Май 2018

Социально-экономическое положение

5



1.1 Социально-экономическое положение

Численность населения, чел.

СтроительствоПромышленность и инвестиции

Уровень жизни населения

80

0

2 500 000

4 000 000

500 000

3 000 000

1 000 000

0

20

3 500 000

2 000 000

100

40 1 500 000

60

120

2013

108,2101,0

2015

104,9106,6

2012 2014

100,8

2016

107,0

2017

Ввод в эксплуатацию жилых домов, кв. м

Индекс объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство»,в % к предыдущему году

120

0

100

40

80

20

60

2 000 000

0

1 500 000

500 000

1 000 000

2012 2015

102,7

2014

98,9

2013

95,3100,4 97,2

2016 2017

100,9

Индекс промышленного производства, в % к предыдущему году

Объем инвестиций в основной капитал, млн руб.

12 100 000

12 600 000

12 500 000

12 000 000

0

12 300 000

12 400 000

12 200 000

2015 2016 201720132012 2014

73 345 руб.

Среднемесячная начисленная

заработная плата

19,2 кв. м

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя

12 500 123 человека*

Население города

5 000 000

105

0

2 000 000

115

4 000 000

3 000 000

1 000 000

0

110

105,1

114,2

106,2

2012

111,7

2013

113,6

111,0110,3

2017

102,8

20152014 2016

107,3106,2

Индекс потребительских цен, декабрь к декабрю предыдущего года, %

Среднемесячная начисленная номинальнаязаработная плата работников организаций,

в % к предыдущему году

Оборот розничной торговли, млн руб.

МоскваАдминистративно-территориальное

деление Центр города

* на 1 января 2018 года Источник: Росстат, анализ PwC

Москва

PwC

Май 2018

Краткий обзор рынка недвижимости

6



1.2 Краткий обзор рынка недвижимости

Предложение

В 2017 году в Москве введено в эксплуатацию 3,42 млн кв. м жилья.Результат на 2,4% превышает показатели 2016 года, когда было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья, и оказался на 10% выше прогноза.

Ввод жилья в Новой Москве в 2017 году сократился по сравнению с предыдущим годом на 39%, в сравнении с рекордным 2015 годом — на 44%. В 2017 году на новых территориях было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилой недвижимости.

В структуре предложения по классам жилья по итогам 2017 года максимальная доля предложения принадлежит комфорт-классу (в т.ч. стандартное жилье) — 83%, доля бизнес-класса — 7%, минимальная доля у жилья премиум- и элит-класса — 6% и 5% соответственно.

В разрезе административных округов Москвы жилое строительство наиболее активно велось в ЦАО с долей в 17%, в первую очередь за счет апартаментов на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Крупные проекты строительства будут инициированы администрацией в основном вокруг транспортных артерий города, а также вокруг территорий, прилегающих к Москве-реке, земель вокруг Московской кольцевой автодороги, Третьего пересадочного контура метро и Малого кольца железной дороги. Заявлено, что до 90% всей застройки присоединенных к столице территорий будет квартальной.

Источник: анализ PwC


Спрос

По данным Росреестра, за 2017 год в Москве зарегистрировано 54 207 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 52% выше аналогичного показателя 2016 года. Рост регистраций ДДУ в основном связан с увеличением удельного веса ДДУ в общем объеме продаж. Статистика Росреестра показывает в первую очередь факт перераспределения способов продаж в пользу схемы ДДУ.

Структура предложения по географическому признаку, %

Структура предложения по классу, %

Коммерческие условия

В 4 кв. 2017 года стоимость кв. м жилья в новостройках варьируется: для элит-класса - от 167,1 тыс. руб. до 758,6 тыс. руб.; для бизнес-класса – от 107,9 тыс. руб. до 518,9 тыс. руб.; для стандарт/комфорт – от 70,1 тыс. руб. до 340,1 тыс. руб. Для вторичного рынка цены предложений варьируются от 100,6 до 250,8 тыс. руб.

По итогам 2017 года цены на жилье в Москве по сравнению с аналогичным периодом 2016 года выросли на 3,0%. При этом на первичном рынке они выросли на 8,5%, а на рынке вторичного жилья –снизились на 2,5%.

Москва

17%

12%

3%

10%

12%8%

13%

10%

14%

1%

ЦАО СВАО ВАО ЮАО

ЮВАО ЮЗАО ЗАО СЗАО

САО ЗелАО

82%

7%

6%5%

комфорт/стандарт

бизнес

премиум

элит

PwC

Май 2018


7




Ключевые объекты (по площади), представленные на рынке первичного жилья в 2017 г.

№ Объект Класс АдресПлощадь,

кв. мЗастройщик

1

ЖК

"Борисоглебское-2"

(1-я очередь)

ТАОстандарт /

комфорт

д. Зверево, уч. 101, корп.

9-35202 631

"Апрелевка С2"

("Лидер Групп")

2

ЖК "Сердце

столицы" (1-я

очередь)

СЗАО бизнес

ул. Шеногина, вл.1, наб.

Шелепихинская, вл.34,

корп. 1, 2, 3

158 259 "ДонСтрой"

3 МФК "Око"Москва-

Ситиэлитный

пр. 1-й

Красногвардейский, 21ст2138 045 "Capital Group"

4 МФК "Neva Towers"Москва-

Ситиэлитный

пр. 1-й

Красногвардейский, уч.

17-18

122 109 "Тауэрс"

5 ЖК "Redside" ЦАО бизнес

ул. Сергея Макеева, вл. 9,

ул. 2-я Черногрязская, вл.

6, корп. 1-8

89 600 "7-ой ТМП"

6 ЖК "1147" СВАО бизнесул. Маломосковская, вл.

1489 132

"Дорожно-

механизированной

управление-1, №3"

7ЖК "Рассказово"

(2-я очередь)НАО

стандарт /

комфорт

д. Рассказовка, 3 этап,

дом 664 380

"Красный Октябрь-

Рассказовка"

8ЖД в мкр

Северный СВАО

стандарт /

комфорт

пос. Северный, мкр. I-Б.1,

I-Б.2, I - Б.3, и II,63 009

"Народное

домостроение"

9ЖК "Золотая

Звезда"ВАО

стандарт /

комфорт

пр. Буденого, вл. 51 (корп.

1, 2, 3, 4)52 413 "Эталон-Инвест"

10ЖК "Родной город.

Октябрьское поле"СЗАО бизнес

ул. Берзарина, вл. 28,

корп. 145 261 "РГ-Девелопмент"


Москва

PwC

Май 2018

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

ЦА

О

СВ

АО

ВА

О

ЮВ

АО

ЮА

О

ЮЗ

АО

ЗА

О

СЗ

АО

СА

О

Зел

АО

НА

О

ТА

О

8




Диапазоны цен на первичном рынке в зависимости от класса и района, руб. / кв. м

Средние цены предложений на вторичном рынке, руб. / кв. м

Источник: анализ PwC Источник: анализ PwC

Инвестиции и прогнозы

Инвестиционная привлекательность рынка жилой недвижимости города оценивается как высокая. Продолжается активное освоение территорий Новой Москвы. По данным департамента развития новых территорий Москвы, с момента присоединения новых территорий к столице (с июля 2012 года) здесь введено более 8 млн кв. м жилья. Перспективы рынка новостроек в Новой Москве связаны с развитием транспортной системы и реконструкцией основных магистралей. Основной тенденцией рынка жилой недвижимости «старой» Москвы является освоение территорий бывших промзон: «Серп и Молот», «ЗиЛ», «Южный порт», «Южное Медведково», «Очаково».

С учетом программы реновации пятиэтажек, анонсированной в конце февраля 2017 года, предложение жилья будет расти в среднесрочной и долгосрочной перспективах. В течение 15–17 лет планируется построить около 20–30 млн кв. м недвижимости. Причем примерно половина из этого объема выйдет на первичный рынок, а остальная часть будет распределена между собственниками сносимого ветхого жилья.

Состояние рынка жилищного кредитования в значительной степени определяет ситуацию на рынке жилой недвижимости. Снижение ключевой процентной ставки ЦБ, как и ожидалось, стало оказывать позитивное влияние на рост ипотечного кредитования. Это обусловлено в первую очередь тем, что крупные банки, сначала Сбербанк, а следом и ВТБ, быстро среагировали на изменения ключевой ставки и уменьшили проценты по ипотечному кредитованию.

0 200 000 400 000 600 000 800 000

ЦАО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

САО

ЗелАО

НАО

ТАО

Москва-Сити

стандарт/комфорт

бизнес

элит

Москва


PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса

9



1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения

для первичного и вторичного рынков жилья

Структура спроса по округам, 2017 г.

В структуре спроса* по географическому распределению по итогам 2017 года преобладают Юго-Восточный (ЮВАО) и Новомосковский (НАО) административные округа, доля которых составляет в среднем 14% и 13% соответственно. Отметим значительный рост доли НАО с 4 кв. 2016 года, почти на 5 п. п. Также значительно увеличилась во 2 кв. 2017 года доля ЮВАО – на 3 п. п. В данных округах ведется активная жилая застройка, в последние годы там были введены такие крупные жилые комплексы, как «Некрасовка-Парк» в ЮВАО и «Москва А101» в НАО.

Наименьшим спросом пользуется Троицкий административный округ (около 1%). Слабый спрос обусловлен тем фактом, что данный округ относится к территории Новой Москвы и находится на удалении 20–50 км от МКАД.

Динамика спроса по округам

Округ 2014 2015 2016 2017

ВАО 12% 12% 11% 8%

ЗАО 11% 10% 11% 11%

ЗелАО 2% 2% 2% 2%

НАО 4% 5% 7% 13%

САО 8% 10% 9% 8%

СВАО 11% 10% 10% 11%

СЗАО 8% 7% 7% 5%

ТАО 1% 1% 1% 1%

ЦАО 7% 7% 7% 6%

ЮВАО 12% 11% 12% 14%

ЮЗАО 12% 12% 10% 10%

ЮАО 12% 13% 13% 11%

Москва

8%

11%

2%

13%

8%

11%

5%

1%

6%

14%

10% 11%

8%

11%

2%

13%

8%

11%5%

1%

6%

14%

10%

11%

ВАО ЗАО ЗелАО НАО САО СВАО

СЗАО ТАО ЦАО ЮВАО ЮЗАО ЮАО

13% - данные за 2017 г.

PwC

Май 2018

Анализ структуры предложения

10





В структуре предложения по географическому распределению по итогам 2017 года преобладают НАО и ЮВАО, доля каждого составляет в среднем 13%. Наименьшим объемом предложения характеризуются ТАО и ЗелАО (около 1–2%).

В период с 2014 года наибольшее увеличение объема предложения характерно для НАО. Данные территории были присоединены в 2012 году, соответственно, объем ввода жилья был минимален.

Структура предложения по округам, 2017 г.Динамика предложения по округам

Округ 2014 2015 2016 2017

ВАО 11% 10% 9% 8%

ЗАО 13% 12% 12% 11%

ЗелАО 2% 2% 2% 2%

НАО 4% 6% 8% 13%

САО 9% 10% 8% 8%

СВАО 9% 9% 10% 10%

СЗАО 8% 7% 7% 6%

ТАО 0% 1% 1% 1%

ЦАО 10% 9% 9% 7%

ЮВАО 10% 11% 11% 13%

ЮЗАО 12% 11% 10% 10%

ЮАО 12% 12% 13% 11%

На сегодняшний день территория Новой Москвы динамично развивается. По данным департамента развития новых территорий, в ТАО и НАО планируется освоить около 40 тыс. га земли, построить более 100 млн кв. м недвижимости. Что касается транспортной доступности, в ближайшие годы в Новой Москве появится шесть станций метро –«Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Столбовая» Сокольнической линии, «Говорово» и «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии. Также построят две новые ж/д станции – Санино и Остафьево. Эти факторы способствуют спросу на жилье в данных округах. Кроме того, жилые комплексы на территории фактически располагаются за МКАД и предлагают относительно демократичные цены за квартиры с московской пропиской.

Москва

8%

11%

2%

13%

8%

10%6%1%

7%

13%

10%

11%



13% - данные за 2017 г.

8%

11%

2%

13%

8%10%

6%

1%

7%

13%

10%11%

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса и предложения по количеству комнат

11





В структуре спроса по количеству комнат незначительно преобладают двухкомнатные квартиры (около 38%), чуть меньше 39% запросов приходится на однокомнатные квартиры. Доля трехкомнатных квартир составляет около 20%. Наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры – всего порядка 3% от количества запросов.

В структуре предложения по количеству комнат около 37% приходится на двухкомнатные квартиры. Доля однокомнатных квартир составляет 35%, с 2014 года она увеличилась на 6 п. п. Доля трехкомнатных квартир составляет около 23%. Наименьшая доля в предложении характеризует многокомнатные квартиры – всего порядка 5%.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что спрос и предложение по количеству комнат сбалансированы.

Структура спроса по количеству комнат

Структура предложения по количеству комнат

4% 4% 4% 3%

23% 23% 21% 20%

38% 39% 38% 38%

35% 34% 36% 39%

2014 2015 2016 2017

7% 6% 6% 5%

28% 27% 25% 23%

35% 37% 37% 37%

29% 31% 32% 35%

2014 2015 2016 2017

Кол-во комнат: 1 и студия 2 3 4 и более

Москва

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса и предложения по типу жилья и количеству комнат

12






Структура спроса по типу жилья и количеству комнат

4% 5% 4% 4% 4% 4% 4% 2%

22% 23% 23% 20% 22%16%

22%17%

39% 33% 39%31%

36%38%

38%38%

35% 39% 34%44%

35%44%

36%43%

Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка

2014 2015 2016 2017

Структура спроса по типу жилья и количеству комнат

7% 7% 6% 6% 6% 5% 6% 3%

27% 26% 26% 21% 25%19%

25%18%

36%31% 37%

32%37%

36%37%

36%

30% 36% 30%41%

32%40%

32%43%

Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка

2014 2015 2016 2017

Для новостроек спрос и предложение в 2017 году по количеству комнат сбалансирован. Для данного типа жилья с 2014 года характерно увеличение доли 1-к и 2-к квартир на 4 п.п. и 5 п.п. соответственно. При этом снижается доля 3-х и более комнатных квартир, что соответствует общим тенденциям развития рынка жилой недвижимости.

Для вторичного жилья отмечается преобладание спроса (36%) над предложением (32%) на 1-к квартиры. Спрос и предложение для 2-к квартир сбалансированы. Для 3-х и более комнатных квартир характерно преобладание предложения над спросом. С 2014 года изменений в структуре спроса не отмечено, предложение характеризуется незначительным увеличением доля 1-к квартир и снижением доли 3-к.

Москва

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения спроса

13





Станции метро, планируемые к вводу с 2018 года

min max

• Максимальным спросом пользуются предложения, расположенные в округах СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, в зонах между Третьим транспортным кольцом и МКАД.

• Также пользуются спросом территории «Новой Москвы» - в районе Щербинки и Коммунарки.

• Данные территории характеризуются наиболее низкой стоимостью кв. м.

Москва

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения предложения

14





• Структура предложения представлена более равномерно. Максимальные значения предложений расположены на территориях с плотной жилой застройкой.

Москва


min max

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения стоимости кв. м

15






• Тепловая карта распределения средней стоимости кв. м повторяет кольцевую структуру зон транспортной доступности города. Максимальные стоимости отмечены в районе Садового кольца. Далее от Третьего транспортного кольца к МКАД отмечается снижение средних цен.

• Доступным жильем характеризуются районы «Новой Москвы», Зеленоград, южные и юго-восточные территории Москвы в районе МКАД.

Москва

min max

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса

16



1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения

для вторичного рынка жилья

В структуре спроса* на аренду по итогам 2017 года по географическому распределению преобладают Восточный (ВАО) и Юго-Восточный (ЮВАО) административные округа, доля которых составляет в среднем 15% и 14% соответственно. Эти округа наиболее доступны по средней стоимости аренды, которая составляет 34,1 тыс. руб. / месяц для ВАО и 34,6 тыс. руб. / месяц для ЮВАО.

Практически отсутствует спрос в Троицком административном округе (ТАО) и Зеленоградском административном округе (ЗелАО). Территория ТАО располагается на значительном удалении от МКАД, начала застраиваться только в последние четыре года, поэтому объем предложения здесь минимален. Также низким спросом на аренду пользуются Центральный административный округ (ЦАО) – за счет преимущественно премиальных предложений по аренде, и Новомосковский административный округ, ограничения которого связаны с расположением за МКАД и сложной транспортной доступностью.

Структура спроса по округам, 2017 г.Динамика спроса по округам

Округ 2014 2015 2016 2017

ВАО 13% 14% 14% 15%

ЗАО 10% 9% 9% 9%

ЗелАО 1% 1% 1% 1%

НАО 2% 4% 4% 5%

САО 11% 11% 11% 10%

СВАО 11% 11% 11% 11%

СЗАО 6% 7% 7% 7%

ТАО 0% 0% 0% 0%

ЦАО 9% 6% 6% 5%

ЮВАО 13% 13% 13% 14%

ЮЗАО 11% 11% 11% 11%

ЮАО 13% 13% 13% 12%

Москва

15%

9%

1%

5%

10%

11%7%0%

5%

14%

11%

12%



13% - данные за 2017 г.

15%

9%

1%

5%

10%11%

7%

0%

5%

14%

11%12%

PwC

Май 2018

Анализ структуры предложения

17





В структуре предложения по аренде по географическому распределению в 2017 году преобладает ВАО, доля которого составляет в среднем 13%. Наименьшим предложением характеризуются ЗелАО и ТАО. Округа Новой Москвы на сегодняшний день являются наименее развитыми, особенно с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры. Поэтому спрос и предложение с точки зрения аренды в данных округах минимальны. Низкий объем предложения ЗелАО объясняется наименьшей площадью этого округа по сравнению с остальными.

Динамика предложения по округам Структура предложения по округам, 2017 г.

Округ 2014 2015 2016 2017

ВАО 12% 12% 12% 13%

ЗАО 10% 11% 11% 11%

ЗелАО 1% 2% 2% 2%

НАО 1% 4% 4% 4%

САО 10% 10% 10% 10%

СВАО 10% 10% 10% 10%

СЗАО 6% 7% 7% 7%

ТАО 0% 0% 0% 0%

ЦАО 13% 10% 9% 8%

ЮВАО 12% 12% 12% 12%

ЮЗАО 12% 10% 11% 11%

ЮАО 13% 12% 12% 12%

Москва

13%

11%

2%

4%

10%

10%7%

0%

8%

12%

11%

12%



13% - данные за 2017 г.

13%

11%

2%

4%

10%10%

7%

0%

8%

12%

11% 12%

PwC

Май 2018

Анализ структуры спроса и предложения по количеству комнат

18





В структуре спроса на аренду по количеству комнат 58% запросов приходится на однокомнатные квартиры и студии, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. В структуре предложения на них приходится около 44%.

Доля спроса на двухкомнатные квартиры составляет 36%. В структуре предложения на данный сегмент приходится 41% квартир. В течение 2017 года отмечается тенденция увеличения доли однокомнатных квартир и снижения доли двухкомнатных квартир.

Спрос на 3-к квартиры составил 6%, в то время как предложение –около 13%.

Спрос на аренду многокомнатных квартир отсутствует. Доля в предложении для данного сегмента составляет порядка 2%.

Согласно полученным результатам, спрос на однокомнатные квартиры в аренду существенно превышает предложение. Для остальных сегментов предложение лидирует над спросом.

Структура спроса по количеству комнат

Структура предложения по количеству комнат


0% 1% 0% 0%7% 6% 6% 6%

38% 38% 37% 36%

55% 56% 57% 58%

2014 2015 2016 2017

1% 2% 2% 2%12% 13% 13% 13%

37%39% 40% 41%

50% 45% 45% 44%

2014 2015 2016 2017

Москва

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения спроса

19





min max


• Максимальным спросом на аренду пользуются квартиры, расположенные в округах СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, в зонах между Третьим транспортным кольцом и МКАД.

• Также пользуются спросом территории «Новой Москвы» - в районе Новомосковскогоадминистративного округа.

• Данные территории характеризуются наиболее низкой стоимостью аренды.

• Минимальный спрос на аренду отмечен в центральном районе Москвы.

Москва

PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения предложения

20





• Структура предложения квартир для аренды представлена равномерно. Максимальные значения предложений расположены на территориях с плотной жилой застройкой.

Москва

min max


PwC

Май 2018

Тепловая карта распределения средней стоимости аренды

21





• Тепловая карта распределения средней стоимости аренды повторяет кольцевую структуру зон транспортной доступности города. Максимальные стоимости отмечены в районе Садового кольца. Далее от Третьего транспортного кольца к МКАД отмечается снижение средних цен.

• Доступными ставками аренды характеризуются районы «Новой Москвы», Зеленоград, северные, южные и восточные территории Москвы в районе МКАД.

Москва

min max


PwC

Май 2018

Анализ динамики цен продаж и средней стоимости кв. м

22



1.5 Анализ динамики цен продаж

Динамика среднего бюджета покупки жилья Динамика средней стоимости кв. м жилья

Средняя стоимость одного кв. м жилья по итогам 2017 года составила 171 967 руб. Традиционно ЦАО является самым дорогим – средняя стоимость составляет 350 463 руб. / кв. м, к самым доступным относятся округа в Новой Москве – ТАО и НАО, а также ЗелАО, где средняя цена кв. м на 35–50% ниже средних показателей по городу.

В период с 2014 года по отношению к 2017 году динамика стоимости кв. м жилья составила -8%. Максимальное снижение отмечено в ЗелАО (-21%) и ЮВАО (-19%). Положительная динамика наблюдается только для ЦАО и составляет 9%. Отрицательная динамика средней стоимости кв. м зафиксирована начиная с 2015 года и составляет 5–6% в год. По итогам 2014 года отмечена положительная динамика в 2%.

Средний бюджет покупки повторяет динамику стоимости одного кв. м и с 2014 года демонстрирует снижение на 9%. При этом только в Центральном АО отмечена положительная динамика на уровне 8%, что обусловлено выходом на рынок жилья новых объектов бизнес- и премиум-класса.

Москва

PwC

Май 2018

Анализ динамики цен продаж и средней стоимости кв. м по количеству комнат

23



1.5 Анализ динамики цен продаж

Таблица динамики среднего бюджета покупкижилья

Таблица динамики средней стоимости кв. м жилья

Округ 2014 2015 2016 2017

Динамика

2017 г.

к 2014 г.

ВАО 176 914 175 579 164 706 159 670 -10%

ЗАО 232 111 246 351 240 050 216 365 -7%

ЗелАО 132 677 129 176 115 040 104 837 -21%

НАО 123 592 129 618 116 632 111 000 -10%

САО 207 156 206 463 194 930 195 757 -6%

СВАО 186 459 188 050 175 232 165 165 -11%

СЗАО 202 802 204 467 194 948 189 667 -6%

ТАО 100 253 102 037 89 892 89 041 -11%

ЦАО 322 238 359 606 368 902 350 463 9%

ЮВАО 167 736 165 047 151 540 135 599 -19%

ЮЗАО 209 287 208 956 194 102 183 940 -12%

ЮАО 177 972 177 775 166 809 162 103 -9%

Округ 2014 2015 2016 2017

Динамика

2017 г.

к 2014 г.

ВАО 11 943 684 11 148 289 10 515 603 10 615 901 -11%

ЗАО 22 257 415 23 107 125 21 926 373 18 624 947 -16%

ЗелАО 8 880 337 8 020 003 7 158 585 6 672 189 -25%

НАО 7 885 942 8 438 145 7 813 996 6 890 205 -13%

САО 15 900 236 14 802 074 14 522 435 14 902 676 -6%

СВАО 11 846 885 12 146 392 11 436 833 11 762 391 -1%

СЗАО 17 386 850 15 665 638 14 823 282 14 418 967 -17%

ТАО 6 385 148 6 578 430 5 601 078 5 509 461 -14%

ЦАО 30 859 236 33 673 599 35 280 233 33 335 584 8%

ЮВАО 10 442 180 10 267 665 9 274 306 8 724 967 -16%

ЮЗАО 17 989 504 16 735 604 15 383 545 13 867 928 -23%

ЮАО 11 623 494 11 360 870 11 917 920 12 080 514 4%

Динамика средней стоимости кв. м жилья по количеству комнат

Динамика среднего бюджета покупки жилья по количествукомнат

Средняя стоимость одного кв. м в зависимости от количества комнат снижается на протяжении последних двух лет. С 2014 года наибольшее снижение средней стоимости кв. м показали однокомнатные квартиры и студии (-15%), притом что общее снижение цен составило около 8%. Это свидетельствует о тенденции уменьшения средней площади продаваемых квартир в последние годы. Застройщики таким образом стимулируют спрос и снижают сроки реализации проекта за счет более низкого бюджета покупки.

Москва

PwC

Май 2018

Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры

24



1.6 Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры

Динамика средней стоимости аренды 1-к квартиры по округам

Средняя стоимость аренды квартиры по итогам 2017 года составила 30 771 руб. в месяц*. Центральный АО является самым дорогим – средняя ставка аренды составляет 49 536 руб. / мес., к самым доступным относятся ТАО и ЗелАО, где средняя стоимость аренды составляет 21 500 руб. / мес., что на 31% ниже средних показателей по Москве в целом.

С 2014 года наибольшее снижение стоимости аренды отмечено в ТАО (-23%), при этом на 17% выросла стоимость аренды в ЦАО, в первую очередь за счет ввода в эксплуатацию современных жилых комплексов премиум-класса.

* Без учета депозита, комиссионных и прочих расходов.

Динамика средней стоимости аренды по количеству комнат

Серьезной динамики стоимости аренды в зависимости от количества комнат (внутри одного класса) не отмечено. Сегмент аренды многокомнатных квартир является достаточно узким, поэтому появление / выбытие новых объектов значительно отражается на общей динамике стоимости аренды. Этим фактом, очевидно, объясняется скачкообразное изменение кривой на графике выше.

Округ 2014 2015 2016 2017

Динамика

2017 г.

к 2014 г.

ВАО 30 657 29 010 28 404 28 642 -7%

ЗАО 34 955 34 044 34 002 34 979 0%

ЗелАО 23 873 22 255 21 464 21 723 -9%

НАО 28 384 26 345 25 810 26 454 -7%

САО 33 074 31 781 31 578 32 295 -2%

СВАО 32 386 30 900 30 479 30 980 -4%

СЗАО 32 950 32 121 31 896 32 153 -2%

ТАО 27 489 22 239 21 129 21 281 -23%

ЦАО 42 367 47 776 48 276 49 536 17%

ЮВАО 31 464 29 590 28 815 28 987 -8%

ЮЗАО 32 669 31 453 31 074 31 706 -3%

ЮАО 32 084 30 572 29 992 30 519 -5%

Москва

PwC

Май 2018

События, влияющие на рынок жилья

25



1.7 События, влияющие на рынок жилья

Программа «Жилье для российской семьи» (2014–2017 гг.)

2014, 2-й кв.

Введение санкций

2014, 1-й кв.

Черный декабрь – обвал рубля

2014, 4-й кв.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

2015, 1-й кв.

Запущена программа льготной ипотеки

2015, 1-й кв.

Продление программы до конца 2016 года

2016, 1-й кв.

Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве

2017, 2-й кв.

Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3-5 лет

2017, 3-й кв.

2015, 2-й кв.

Изменение ФЗ о материнском капитале 2015, 4-й кв.

Ожидание окончания программы льготной ипотеки

Открытие МЦК

2016, 3-й кв.

Заявление о программе реновации жилья в Москве

2017, 1-й кв.

Москва

PwC

Май 2018

Описание событий, влияющих на рынок жилья

26




Дата Событие Описание

2014, 1-й кв.

Введение санкций Присоединение Крыма, введение санкций и осложнение отношений с западным миром спровоцировали первую волну ажиотажа на рынке недвижимости. В равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для собственных нужд.

2014, 2-й кв.

Программа «Жилье для российской семьи» (2014–2017 гг.)

Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на основании ПП РФ от 5 мая 2014 года.

2014, 4-й кв.

Черный декабрь – обвал рубля

Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро 16 декабря 2014 года. Этот и предыдущий день относят к проявлениям нового финансового-экономического и валютного кризиса в России. Данное событие спровоцировало вторую волну ажиотажа на рынке недвижимости, когда население старалось спасти денежные средства от девальвации.

2015, 1-й кв.

Запущена программа льготной ипотеки

Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было подписано 13 марта 2015 года. Государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%. Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года.

2015, 1-й кв.

Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости

ФЗ № 284 от 04.10.14, дополнение Налогового кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 402 инвентаризационная оценка для расчета стоимости недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Величина налога на имущество увеличивается.

2015, 2-й кв.

Изменение ФЗ о материнском капитале

Средства материнского капитала теперь можно направлять на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой.

2015, 4-й кв.

Ожидание окончания программы льготной ипотеки

На фоне ожиданий окончания программы льготной ипотеки отмечено повышение спроса на рынке жилья.

2016, 1-й кв.

Продление программы до конца 2016 года

Программа льготной ипотеки была продлена до конца 2016 года.

2016, 3-й кв.

Открытие МЦК Московское центральное кольцо — маршрут электропоездов, запущенный по Малому кольцу Московской железной дорогии полностью интегрированный с метро.

2017, 1-й кв.

Заявление о программе реновации жилья в Москве

Программа правительства Москвы по расселению и сносу ветхого малоэтажного жилого фонда, построенного в 1957—1968 годах.

Москва

PwC

Май 2018

Описание событий, влияющих на рынок жилья

27




Дата Событие Описание

2017, 2-й кв.

Поправки к ФЗ-214 о долевом строительстве

Закон устанавливает повышенные требования к застройщикам, которые привлекают средства граждан в строительство жилья, и предполагает создание специального государственного компенсационного фонда долевого строительства.

2017, 3-й кв.

Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3-5 лет

Президент России Владимир Путин поручил утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех-пяти лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Помимо описанных выше событий, в анализе Московского региона учитывалось открытие станций метро. За исследуемый период было открыто 11 станций. Кроме того, оценивалось влияние проекта реновации 46 промзон, в отношении которых существует проект планировки территории на момент проведения исследования, что также нашло отражение в динамике ключевых показателей.

Карта станций метро и МЦК, введенных в исследуемый период

Карта промзон с утвержденными проектами планировки территорий

Москва

Региональные событияФедеральные события

PwC

Май 2018

Выявление тренда, сезонности и влияния макрофакторов в спросе на недвижимость по России

28



1.8 Анализ динамики спроса по России

При анализе спроса важно выявить тренд и сезонность. Как видно из верхнего графика, спад активности приходится на новогодние праздники, а максимальный пик – на конец января – начало февраля.

По графику тренда мы видим устойчивый рост с 2016 года, обусловленный восстановительным ростом экономики после кризиса и улучшением условий по ипотечным займам.

Пик сезонности спроса по аренде приходится на сентябрь. Возможно, это связано с приездом студентов и поиском квартир для аренды. Спад активности посетителей сайта приходится на новогодние праздники, как и в случае с поиском квартир для покупки.

Что касается тренда, то мы видим рост до 2015 года. После 2015-го наблюдается коррекция, и с 2016-го –вновь рост с замедлением в 2018-м.

Спрос на аренду и спрос на покупку квартир реагируют с одинаковым знаком на внешние шоки. Например, при росте ставки по ипотеке оба спроса снижаются. Однако взаимного влияния двух видов спроса друг на друга не наблюдается.

Мгновенное влияние роста* ставки по ипотеке на спрос на покупку

дата

янв. апр. июль окт. янв. янв. апр. июль окт. янв.

месяц

год

тре

нд

спр

оса

се

зон

но

сть

спро

са

месяц

се

зон

но

сть

спро

са

тре

нд

спр

оса

год

1 комната,

студия2 комнаты 3+ комнат В целом

1 комната,


* Изменение в одно стандартное отклонение.

Тренд и сезонность спроса по арендеТренд и сезонность спроса на покупку

Отрицательное влияние

Положительное

влияние

Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на покупку и на аренду недвижимости, а в обычное время увеличение ставки по ипотеке 0,16 п. п.* приведет к мгновенному влиянию (только в первый месяц), результаты которого представлены в таблице ниже.

Мгновенное влияние роста* ставки по ипотеке на спрос на аренду

Москва

PwC

Май 2018

29



Анализ динамики спроса на покупку недвижимости по России

* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу


Влияние событий на спрос на покупку

квартир *

События1 комната,


программа «Жилье для

российской семьи»,

введение санкций

обвал рубля

налог по кадастровой

стоимости,

программа льготной

ипотеки

материнский капитал

можно направлять на

погашение ипотеки

- -

окончание и продление

льготной ипотеки- - -

поправки к ФЗ о

долевом строительстве

1) Обвал рубля существенно, но временно повлиял на спрос на покупку квартир. Ухудшение макроэкономической ситуации и угроза кризиса стимулировали потребителей к инвестированию в надежные активы.

2) Программа льготной ипотеки увеличила спрос на недвижимость в целом, открыв к ней доступ для населения.

3) Возможность направить материнский капитал на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным займам повлияла только на сегмент одно- и двухкомнатных квартир.


Положительное влияние

* *

Выводы

Москва

PwC

Май 2018

30



Анализ динамики спроса на покупку в новостройках по России



квартир *






обвал рубля


стоимости,


ипотеки




- - -


льготной ипотеки

1) Обвал рубля существенно, но временно повлиял на спрос на покупку новостроек. Ухудшение макроэкономической ситуации стимулировало инвестиции в надежные активы.

2) Программа льготной ипотеки увеличила спрос на все типы квартир в новостройках, поскольку данное событие увеличило доступность такого типа жилья.

3) Ожидание окончания программы льготной ипотеки негативно сказалось на спросе на новостройки.

* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу.



Выводы

**

Москва

PwC

Май 2018

31



Анализ динамики спроса на аренду недвижимости по России



квартир *







стоимости,


ипотеки





льготной ипотеки- -

поправки к ФЗ о

долевом строительстве

1) Программа льготной ипотеки коррелирована со снижением ставок по всем кредитам в целом. Поскольку населению стали доступны более дешевые кредиты, увеличился спрос на аренду квартир в целом.

2) Поправки к ФЗ о долевом строительстве оказали одинаковое негативное влияние как на аренду, так и на продажу.

3) Цены на аренду достаточно стабильны, поэтому прочие события не повлияли на спрос.

* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие

влияния, не вынесены в таблицу.



* *

Выводы

Москва

PwC

Май 2018Маркетинговое исследование рынка жилой


1.9 Анализ динамики спроса по городу

32

Выявление тренда, сезонности и влияния макрофакторов в спросе на недвижимость по городу

Москва

При анализе спроса важно выявить тренд и сезонность. Как видно на верхнем графике, максимальный спад активности приходится на новогодние праздники. Также наблюдается снижение спроса в летний период, что может быть связано с тем, что часть жителей отправляется в отпуск и не ищет квартиры. Максимальный пик активности приходится на конец января – начало февраля.

По графику тренда мы видим устойчивый рост за весь период наблюдений, очевидно, обусловленный стабильным притоком населения в Москву.

В результате исследования влияние в целом на Москву таких макроэкономических факторов, как ставка по ипотеке, курс доллара, ИПЦ, оказалось незначимым.

Пик сезонности спроса на аренду приходится на сентябрь. Возможно, это связано с приездом студентов и поиском квартир для аренды, а также началом делового сезона. Спад активности посетителей портала приходится на новогодние праздники, как и в случае с поиском квартир для покупки. Также наблюдается существенное увеличение спроса на аренду недвижимости перед новогодними праздниками, что, вероятно, обусловлено необходимостью пролонгации годовых договоров аренды.

Что касается тренда, за весь период наблюдается рост спроса на аренду квартир. Однако темпы роста замедляются. Вероятно, это связано с программами по стимулированию спроса на покупку (материнский капитал, льготная ипотека).

В результате исследования влияние в целом на Москву таких макроэкономических факторов, как ставка по ипотеке, курс доллара, ИПЦ, оказалось незначимым.

Спрос на аренду и спрос на покупку квартир в Москве коррелируют с коэффициентом 0,61: при росте спроса на аренду квартир на 100 спрос на покупку недвижимости в среднем растет на 61.

дата

янв апр июл окт янв янв апр июл окт янв

Тренд и сезонность спроса на арендуТренд и сезонность спроса на покупку

месяц

год

тре

нд

спр

оса

се

зон

но

сть

спро

са

месяц

се

зон

но

сть

спро

са

тре

нд

спр

оса

год

PwC




* Изменение в одно стандартное отклонение

33

Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на аренду квартир в ЮЗАО, САО и НАО, а в обычное – увеличение ставки по ипотеке на 0,16 п. п.* приведет к падению спроса на 5,5% в первый месяц, но к росту спроса на 3% – во второй. Далее чередуются падение и рост спроса. К седьмому месяцу после изменения ставки влияние становится несущественным. В НАО структура влияния ипотечной ставки на спрос аналогична, однако по абсолютной величине влияние меньше. Это может быть связано с меньшим объемом предложения в округе и территориальной удаленностью от центра.

Такой характер изменения спроса в ответ на изменение ставки по ипотеке может свидетельствовать о спекуляциях с недвижимостью в данных округах. Стоит отметить, что строительство почти всех новых станций метро (кроме станций МЦК) было осуществлено или запланировано в ЮЗАО, САО и НАО.

ЮВАО и ВАО – влияние роста* ставки по ипотеке

Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на аренду квартир в ЮВАО и ВАО, а в обычное – увеличение ставки по ипотеке на 0,16 п. п.* приведет к падению спроса на 2% в первый месяц, на 1% – во второй. В последующие месяцы влияние незначительно. Такая реакция спроса свидетельствует о том, что спрос на покупку недвижимости в данных административных округах эластичен по ипотечной ставке: при ее росте покупка квартиры становится дороже, и спрос на недвижимость снижается.

В результате исследования не было выявлено значимого влияния макроэкономических факторов на спрос на аренду во всех административных округах Москвы. Это может быть связано с его низкой эластичностью по макроэкономическим переменным: вне зависимости от макрофакторов жителям необходимо арендовать жилье, поэтому спрос не реагирует на изменение таких факторов. Также отсутствует значимое влияние макрофакторов на спрос на покупку недвижимости в целом по Москве и в частности в ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮАО, ВАО, ТАО, НАО и ЗелАО.

При этом в ЮЗАО, САО и НАО выделяется спекулятивная составляющая спроса на покупку недвижимости. Это, вероятно, связано с активным расширением линий метро в указанных округах. В ЮВАО и ВАО спрос на покупку недвижимости зависит от ставки по ипотеке и не является спекулятивным.

количество месяцев с изменения ставки

спро

с,%

2.5

0

2.5

5

7.5

количество месяцев с изменения ставки

спро

с,%

0

1

2

1.5

ЮЗАО, САО и НАО – влияние роста* ставки по ипотеке

Москва

Выявление влияния макрофакторов в спросе на недвижимость по округам

PwC




* В радиусе 1 км от станций метро и МЦК, построенных в 2014–2017 гг.

34

Влияние расположения недвижимости в промзоне на спрос на покупку

Влияние расположения недвижимости рядом с новыми станциями метро на спрос на покупку

тре

нд

спр

оса

тре

нд

спр

оса

год

год

Наблюдается положительный тренд спроса как в целом по Москве, так и в промзонах. Темпы роста спроса на покупку недвижимости в промзонах превышают средние по Москве во все годы, кроме 2014-го, когда влияние программы по редевелопменту промзон было незначительным.

Отмечается замедление роста спроса на аренду как в целом по Москве, так и в промышленных зонах, при этом динамика совпадает до середины 2015 года. После этого спрос на аренду недвижимости в промзонах растет большими темпами. Это может быть обусловлено ростом объемов ввода проектов в составе промзон.

тре

нд

спр

оса

год

год

тре

нд

спр

оса

Наблюдается положительный тренд спроса на покупку недвижимости возле новых станций метро*, существенно превышающий средний по Москве. При этом отмечается некое замедление начиная с 2016 года.

Темпы роста спроса на аренду в целом по Москве и рядом с новыми станциями метро* совпадают до середины 2015 года. После этого спрос на аренду недвижимости рядом с метро растет большими темпами. Однако наблюдается замедление роста как в целом, так и рядом с метро.

В целом по Москве

В промзонах


В промзонах


Рядом с метро


Рядом с метро

Москва

Влияние расположения недвижимости в промзоне на спрос на аренду

Влияние расположения недвижимости рядом с новыми станциями метро на спрос на аренду

Определение влияния географических факторов в спросе на недвижимость по городу

PwC




35

Влияние включения дома в программу реновации на спрос на покупку

спро

с

год

До конца 2016 года наблюдается положительный тренд спроса как в целом по Москве, так и по домам, попавшим в программу реновации. Однако темпы роста спроса на покупку недвижимости в домах реновации значительно превышали средние по Москве. Данный факт дополняется увеличивающимся объемом предложения, что свидетельствует о желании собственников поменять ветхое жилье на более новое.

год

спро

с

Спрос по домам реновацииТренд по домам реновации

Спрос на покупку

Динамика изменения среднего спроса на покупку на одно объявление

год

С начала 2017 года мы наблюдаем сильное снижение спроса в домах реновации, что обусловлено в первую очередь уменьшением общего числа предложений. После объявления программы реновации в феврале 2017 года собственники квартир сняли объявления с продажи в ожидании дополнительной информации о программе. При этом при рассмотрении среднего спроса на объявление отмечается два пика спроса – первый в феврале-марте, второй – сентябре-октябре. Пиковые значения, вероятно, обусловлены повышенным интересом к ветхому жилью со стороны инвесторов, которые рассматривают варианты приобретения квартиры по низкой цене и получения взамен по программе реновации более качественного и дорогого жилья. Первый пик отмечается в момент объявления о реновации, второй – в момент объявления списка домов, попадающих под реновацию.

Тренд в целом по Москве

Темпы роста спроса на аренду в целом по Москве и в домах реновации совпадают на всем временном промежутке с 2014 до конца 2017 года.

Отсутствие падения спроса в конце 2016 года может быть обусловлено тем, что до самого сноса квартиры по-прежнему пригодны для жилья и могут приносить их владельцам доход от ренты. В свою очередь, жильцы, арендующие квартиры, также не спешат менять арендное жилье.

тре

нд

спр

оса

год

Влияние включения дома в программу реновации на спрос на аренду

Спрос по домам реновацииТренд по домам реновации

20172018

Москва

Определение влияния программы реновации в спросе на недвижимость по городу

PwC

Май 2018

Приложение

36



2 Приложение

PwC

Май 2018

1. Для анализа социально-экономического положения города использовались официальные данные, опубликованные на сайтах Управления Федеральной службы государственной статистики муниципального образования, а также данные с официальных сайтов городов.

Для всех городов-миллионников, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, данные по индексам потребительских цен, промышленного производства, объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство», обороту розничной торговли, объему инвестиций в основной капитал представлены в формате областных показателей. Данные по среднемесячной начисленной заработной плате и вводу в эксплуатацию жилых домов представлены по городу. Для Москвы и Санкт-Петербурга все показатели проанализированы по городу.

2. В рамках раздела «Краткий анализ рынка жилой недвижимости» использовалась информация, полученная из официальных данных и открытых источников. Под предложением в данном разделе подразумеваются представленные на рынке города объекты нового строительства. Коммерческие условия для первичного и вторичного рынков анализировались исходя из диапазонов цен предложений, представленных в открытых источниках. Под спросом в обзоре подразумевается количество зарегистрированных договоров долевого строительства и их динамика по отношению к предыдущему году по данным, официально публикуемым Федеральной службой государственной регистрации Росреестр в разрезе муниципальных образований.

3. В разделе анализа структуры спроса и предложения первичного и вторичного рынка жилья для аренды и продажи использовались данные, предоставленные компанией Авито. В анализе использовались только объявления с корректно указанным адресом, которые не были заблокированы. В данном разделе исследования под предложением подразумевается количество объявлений, размещенных на территории города, под спросом - среднее количество запросов контактов по каждому объявлению в день. При анализе динамики цен продаж и средней стоимости кв. м использовались данные, указанные пользователем в объявлении. Для цен продажи и стоимости аренды проводилась корректировка, исключающая максимальные и минимальные выбросы по стоимости кв. м и ставке аренды.

Методология

37




PwC

Май 2018

4. При создании тепловых карт распределения спроса, стоимости кв. м и стоимости аренды использовалась пространственная интерполяция, метод обратных взвешенных расстояний (IDW). Интерполяция позволяет использование известных значений той или иной величины в определенных точках для оценки неизвестных значений в неизвестных точках. Метод обратных взвешенных расстояний однозначно предполагает, что объекты, которые находятся поблизости, более подобны друг другу, чем объекты, удаленные друг от друга. Наиболее близкие к проинтерполированному местоположению измеренные значения оказывают большее влияние на прогнозируемое значение, чем удаленные от него на значительное расстояние.

5. Для описания событий, которые могут повлиять на рынок жилья, использовались данные из открытых источников: сайты администраций, новостные порталы, отчеты брокеров и консультантов. События делились на федеральные и региональные.

6. При определении влияния геопространственных параметров на изменение спроса на недвижимость, для каждого геофактора (открытие станции метро, реновация промзоны, перенос аэропорта и др.) строилась соответствующая буферная зона. В рамках данной зоны оценивалось изменение спроса в момент наступления события.

Методология

38




PwC

Май 2018

Подход к моделированию

39




Целевая переменная

Используемые модели

1) Prophet – робастный метод прогнозирования временных рядов с выделением тренда и сезонностиПлюсы:

+ есть регуляризация+ есть кросс-валидация+ автоматизирован выбор изломов в тренде

Минусы:- не автоматизирован выбор лаговых значений

2) VAR – векторная авторегрессия. Позволяет выявить взаимное влияние переменных, нелинейное во времениПлюсы:

+ учитывается взаимное влияние переменных друг на друга+ автоматический выбор количества запаздывающих значений

переменныхМинусы:

- нет встроенной регуляризации

Общие характеристики

• средняя стоимость квартиры за неделю

• стандартное отклонение от среднейстоимости

• доля вторичного жилья• средняя площадь

Макроэкономические показатели

• индекс потребительских цен• ключевая ставка• курс доллара• курс евро• 5 показателей по ипотечному

кредиту (ставка, сумма, длительность, кол-во и т. д.)

Политические события

• введение санкций• обвал рубля• программа «Жилье для российской

семьи» • материнский капитал• окончание и продление льготной

ипотеки• поправки о долевом строительстве• расчет налога по кадастровой

стоимости

Итого ~ 13 параметров и 7 событий

В рамках одного города быливыделены группы объявлений о продаже и аренде, а также группы по количеству комнат

• 1, студия• 2• 3+

Для Москвы и Санкт-Петербурга будут выделеныдополнительные подгруппы по округам

Итого ~ 840 групп

Выделение групп схожих объектов

Суммарное количество уникальных человек, совершивших запрос контакта любого типа за одну неделю (далее спрос) внутри каждой группы квартир

Итого ~200 наблюдений (за каждую неделю на протяжении четырех лет)

Входные параметры

• макроэкономические показатели только в разрезе месяца

• не учитывается влияние VAS (Value Added Services)

• не учитываются характеристики недвижимости

Ограничения

Основные этапы

Корреляционный анализи логарифмирование спроса

Выявление тренда и сезонности (Prophet)

Оценка значимости событий на остатках (Prophet)

Построение моделии получение коэффициентов значимости параметров (VAR)

Интерпретация результатов

PwC

Май 2018

40



Первичный анализ данных

Анализ факторов влияния на спрос по объектам недвижимости

Для анализа мы использовали как макроэкономические показатели, так и политические события, включая события, касающиеся исключительно рынка недвижимости.

На графике слева представлены параметры, имеющие значимые выбросы. Заметим, что общеполитические события тесно связаны с этими макроэкономическими факторами, что в дальнейшем создает некоторые трудности для правильной интерпретации первопричин изменения спроса.

Взаимосвязь используемых параметров для моделирования

На графике слева приведена корреляционная матрица, показывающая наличие и степень зависимости между имеющимися параметрами. С целевой переменной (спрос) больше всего коррелируют три параметра: ИПЦ, курс доллара и евро.

Для корректной работы модели необходимы параметры с взаимной корреляцией меньше < 0,4 по модулю. Таким образом, в модель попали только 3 параметра: средняя цена, ИПЦ, ипотечная ставка.

Однако будем иметь в виду, что параметры, имеющие высокую корреляцию с параметрами, используемыми в модели, также будут являться значимыми / незначимыми.

Макроэкономические факторыи политические события

Подготовка данных

В связи с общим ежегодным увеличением объема спроса на объекты недвижимости растет дисперсия (разброс) спроса. Чтобы нивелировать данный эффект, спрос был прологарифмирован, что положительно сказалось на качестве модели.

Обвал рубля

Jan2014 Jul2014 Jan2015 Jul2015 Jan2016 Jul2016 Jan2017 Jul2017

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Санкции

Корреляционная матрица

спрос

спрос

спрос

спрос


Маркетинговое исследование рынка жилой ... · 2018-11-28 ·...

Documents