Viña del Mar, 6 de febrero de 2013

Señor

Oscar Sumonte

Alcalde de Concón-Presidente del Concejo Municipal

Presente

Estimado Señor Alcalde:

A continuación encontrará 10 observaciones a la Actualización del Plan Regular de Concón.

Observante: Laura Garrido Rios, Arquitecto, Fundación Defendamos la Ciudad V Región

Domicilio: Balmaceda 144 depto. 703 – Recreo- Viña del Mar.

Correo electrónico: garrido.laura@gmail.com Teléfonos (9) 52462820 – (32) 320 9878!!

Introducción: No defendemos intereses personales, defendemos los derechos de una comunidad de la que todos

somos parte. Suena idealista sin duda, en esta sociedad que ha puesto los intereses de unos pocos por sobre el bien

común, intereses muy cortoplacistas, con consecuencias graves para las futuras generaciones, contraviniendo el

concepto fundamental del desarrollo sustentable, que debiera guiar toda planificación urbana.

Proteger nuestra Zona Litoral Marítimo involucra el cuidado de nuestro Patrimonio Natural, mediante una

planificación urbana restrictiva, para así contribuir a la salvación no solo del Borde Costero, sino que de todo el

Planeta. Lo que vivimos hoy es una situación grave en que los efectos del cambio climático, por nombrar solo una de

las consecuencias, temas de preocupación mundial.

Defendemos nuestro Borde Costero, defendemos nuestros valiosos espacios naturales, y lo hacemos desde la

escala local, donde podemos intervenir y expresar nuestra voz como ciudadanos. Es desde lo propio, desde nuestra

calle, nuestro edificio, nuestra comuna, nuestro litoral, que defendemos el simple deseo y derecho de vivir en un

entorno adecuado para la vida de todos, a escala humana. Somos ciudadanos del siglo 21 que expresamos nuestro

punto de vista para que sea tomado en consideración en la toma de decisiones que nos afectan.

Tenemos muy claro lo que defendemos: un Borde Costero libre de edificaciones, un Borde Costero conservado,

protegido y preservado como el gran parque natural de reconocido valor paisajístico, el capital turístico de la comuna

de Concón. Con las siguientes observaciones cuestionamos con fundamento, las proposiciones del nuevo PRC, que

van en contra de la preservación de un paisaje costero-urbano de gran valor estético, que ha permanecido casi

intacto por cerca de 80 años, y así debiera seguir, fiel a la identidad de Concón.

OBS1: PRC contraviene a la Política Nacional Desarrollo Urbano PNDU “Ciudades sustentables y Calidad de Vida”

Se ha estimado de la mayor relevancia comenzar citando la PNDU ya que nuestro país nunca antes había contado

con una política urbana para guiar el desarrollo de nuestras ciudades (lo destacado es nuestro)

“La PNDU centra su atención en las personas y su calidad de vida, constituyéndose ésta en su eje fundamental. La

política abarca las áreas urbanas y los asentamientos humanos en el país, y propone un crecimiento sustentable.

Plantea reformas profundas en la legislación e institucionalidad que afecta a las ciudades y por lo tanto debe ser

entendida como una Política de Estado, que trasciende a los gobiernos. La aplicación de la política requiere un

cambio cultural para la valoración de lo público y las expresiones colectivas. Su materialización debe ser paulatina.

Como documento, la política establece principios, objetivos y líneas de acción”

“Hay aspectos no resueltos en la evolución de nuestras ciudades, como la desconexión entre planificación urbana y

condiciones mínimas de integración social, la incorporación de los ecosistemas y las cuencas hidrográficas en la

planificación” “Nuestra institucionalidad y la normativa patrimonial no recogen aspectos asociados al

patrimonio natural, la identidad, la diversidad geográfica o la riqueza cultural”

“Esta Política se basa en el concepto de “Desarrollo Sustentable”, entendiendo desarrollo como el aumento de las

posibilidades de las personas y comunidades para llevar adelante sus proyectos de vida en distintos ámbitos. Y

sustentable, en términos “que la satisfacción de las necesidades actuales de las personas se realice sin

comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer las suyas”

“En cuanto al territorio, esta Política considera que éste no es un bien cualquiera sino que tiene la cualidad de único e

irrepetible, por lo que no resulta apropiado referirse a él exclusivamente en términos de escasez o abundancia. Su

utilización, cuando se trata de fijar usos permanentes, debe ser objeto de regulación, bajo el principio del -Bien

Común- y el respeto de los derechos individuales”

“Sus objetivos y lineamientos fueron formulados para servir de guía y orientación inmediata respecto de

nuevas iniciativas públicas en materia de desarrollo urbano y territorial, sea a través del ámbito

reglamentario, de planes y programas o de instrumentos de planificación territorial”

“El objetivo central y los principios expuestos se desarrollan en cinco ámbitos complementarios entre sí, ordenados

en capítulos separados. En cada uno de ellos se formulan “Objetivos Específicos”, que luego dan lugar a

“Lineamientos” o “guías de acción”

ÁMBITO Nº3. EQUILIBRIO AMBIENTAL“Los asentamientos humanos y productivos deben desarrollarse de

forma sustentable, equilibrada con el medio natural, reconociendo y valorando los sistemas en que se insertan”

“Objetivo 3.1. Considerar los sistemas naturales como soporte fundamental en la planificación y diseño de

las intervenciones en el territorio”

3.1.1. Establecer que los Instrumentos de Planificación Territorial deben siempre elaborarse considerando los

sistemas naturales del territorio planificado y su capacidad de carga, con especial atención a las cuencas

hidrográficas, reconociendo la biodiversidad y los ecosistemas como activos ambientales.

3.1.2. Incorporar en las decisiones de planificación y en las reglas para el desarrollo de proyectos criterios de

manejo sustentable del patrimonio natural y valoración de los aspectos paisajísticos, incluyendo mecanismos

públicos de fomento o incentivos.

3.1.3. Incorporar en los Instrumentos de Planificación Territorial reglas y planes especiales para los bordes

costeros marítimos, lacustres y fluviales, de canales y humedales, incluyendo el tratamiento de los cauces como

corredores o paseos urbanos que “introducen” la naturaleza en la ciudad, contribuyen a regular el clima y

resguardan la biodiversidad.

3.1.4. Establecer reglas y condiciones objetivas para el desarrollo sustentable de proyectos en el borde acuático

en base a una visión integrada tierra-mar, lago o río.

“Objetivo 3.2. Identificar y considerar los riesgos naturales y antrópicos”

“3.2.1. Fomentar la investigación y estudio sobre los riesgos naturales y antrópicos asociados al uso del territorio para

asentamientos humanos, incorporando dicha información a los Instrumentos de Planificación Territorial.

3.2.2. Integrar el concepto de reducción de riesgo de desastres en los Instrumentos de Planificación Territorial de

las diferentes escalas.

3.2.3. Complementar las disposiciones sobre riesgos naturales incorporadas en los Instrumentos de Planificación

Territorial con planes de monitoreo, de gestión de emergencias, de información y capacitación ciudadana. Asegurar

que se construyan y señalen adecuadamente las vías de evacuación y las áreas de seguridad.

3.2.4. Establecer reglas preestablecidas para el emplazamiento de construcciones en áreas de riesgo, bajo

requisitos de estudios específicos, de medidas de prevención o la ejecución de obras de resguardo o mitigación”

“Objetivo 4.1. Valorar el entorno físico, construido o natural, formador de la identidad de las comunidades”

4.1.3. Considerar el valor patrimonial de los paisajes y de los elementos naturales en todas las intervenciones

que se efectúen en el territorio, ciudades y centros poblados”

Se concluye que este Plan Regulador de Concón, al proponer nuevos desarrollos en la totalidad de la Zona LM

(8,8kms) está contraviniendo principios, objetivos y lineamientos fundamentales de la Política Nacional de Desarrollo

Urbano, ya que descuida la protección del Patrimonio Natural de alto valor paisajístico, de nuestro maravilloso Borde

Costero.

Tampoco respeta el concepto de sustentabilidad: “que la satisfacción de las necesidades actuales de las personas se

realice sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer las suyas”. Al ser éste un

instrumento demasiado permisivo, está incentivando la brutal e irreversible destrucción del ecosistema y de la

biodiversidad de nuestro Litoral Marítimo, zona de gran valor para la comuna, la región y el país, que

lamentablemente, las futuras generaciones no podrán disfrutar en su estado casi natural, tal como lo conocemos hoy.

Entendemos que ya existen construcciones, y que se debe permitir el desarrollo restringido de lo ya existente. Lo que

parece no tener fundamento técnico, es permitir distintas escalas de nuevos desarrollos inmobiliarios en la Zona LM.

OBS 2: PRC pone fin a los espacios silvestres-urbanos en toda la Zona Litoral Marítimo de Concón

El PRC propone a lo largo de todo el Borde Costero de la comuna (8,8 kms) un continuo de nuevos desarrollos

zonificados como ZLM 1 (considera parques de entretención y juegos electrónicos con construcciones de 4m de

altura) ZLM2 (considera comercio y otros usos con altura de 7 m) ZLM3 (incluye hospedaje con altura de 7m) Es

decir este instrumento de planificación, no es lo suficientemente restrictivo, al permitir más hospedajes, restaurantes,

bares, centros comerciales, casinos, además de parques de entretenciones, juegos electrónicos, ferias, todos a

construirse sobre los roqueríos, algunos de propiedad privada. Concluimos que en el Borde Costero de Concón, se

terminarían para siempre los escasos y valiosos espacios silvestres-urbanos, elementos característicos del notable

patrimonio paisajístico de la comuna, salvo el Santuario Roca Oceánica, área protegida con anterioridad por CMN.

OBS 3: PRC propone nuevo hotel en Playa La Boca.

El PRC propone un nuevo punto de desarrollo (ZLM3) en Sector La Boca, donde plantea nueva calle y equipamiento

de gran escala en zonas AR 1y 2 (áreas de riesgo - inundables)

Si se quiere potenciar el polo gastronómico existente, porqué se incluye el hospedaje? La zonificación propuesta

debe urgentemente modificarse a ZLM2 y restringir estrictamente el uso de suelo, dejando fuera los hospedajes ya

mencionados, así como también, los bares, ferias y casinos. Consideramos que solo debiera permitirse la

construcción de restaurantes, con los estacionamientos necesarios.

OBS 4: PRC propone Uso de suelo Residencial que comprende el hospedaje, prohibido en Zona LM

Es cuestionable la propuesta de nueva zona ZLM3 en sector La Boca, ya que considera hospedajes. También es

impugnable la definición del peñón Orejas de Burro como zona ZLM3, dejando al hotel Punta Piqueros como una

obra consolidada, en circunstancia que, tenemos entendido que debiera obtenerse un nuevo permiso.

El uso de suelo Residencial está prohibido en zona Litoral Marítimo (ZLM) este uso comprende el hospedaje, por lo

tanto no puede existir hotel de ningún tipo, emplazado en ZLM, ya que no existe el uso de suelo “equipamiento

turístico” en la OGUC.

La interpretación dada por el D.O.M. proviene de utilizar, sin actualizar, el Uso de Suelo de la Zona LM, del P.R.C.

de Viña del Mar (1980) que permitía un Uso de Suelo “Equipamiento Turístico” y contemplaba el Uso de Suelo Hotel

como uno de sus componentes. En el mismo Instrumento, se prohíbe el Uso de Suelo Residencial.

Así es como, el término específico Equipamiento Turístico fue generalizado al término Equipamiento, incorporado

por la OGUC, en el año 2001, Ordenanza de jerarquía superior que modifica los subyacentes.

Artículo 2.1.24. Corresponde a los Instrumentos de Planificación Territorial, en el ámbito de acción que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona.

Para la fijación y aplicación de dichos usos de suelo, éstos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser reglamentado por el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente, en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros: - Residencial – Equipamiento - Actividades Productivas - Infraestructura- Espacio Público- Área Verde

Y, en el año 2001, el Uso de Suelo Hotel fue asimilado al Uso de Suelo Residencial, como se indica en:

Artículo 2.1.25. El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda, e incluye hogares de acogida, así como edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea éste remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirán que en el lugar donde se emplazan esté admitido algún uso comercial.

En los conjuntos de viviendas o edificios colectivos se admitirá, como parte del uso de suelo Residencial, el funcionamiento de locales destinados a lavandería, gimnasio, piscina, guardería infantil, o similares, para uso preferente de los residentes, mientras no requieran patente.

Cuando los Instrumentos de Planificación Territorial existentes se refieran a uso de vivienda o habitacional, éstos se asimilarán al uso Residencial que señala este artículo.

En los predios ubicados en zonas en que no esté permitido el uso de suelo residencial, se podrán localizar las viviendas necesarias para complementar la actividad permitida. En estos casos, la superficie construida total de las viviendas no podrá superar el 5% de la superficie total del predio.

Hay una razón de economía de lenguaje al agrupar los hoteles y hospedajes varios, con las viviendas, en el término

Uso de Suelo Residencial, puesto que todos ellos tienen como factor común y específico, el de la pernoctación, lo

que permite, por ejemplo, prohibirlos en los lugares de cierto riesgo; tal y cómo lo es el terreno donde se ubican

ZLM3 pues, como territorio litoral, está afecto a inundación por tsunami.

La OGUC en su Artículo 2.1.24. diferencia claramente los Usos de Suelo Equipamiento y Residencial. Más aún, no

podrían interpretarse de otro modo, puesto que en el Glosario de la Ordenanza las definiciones de Residencial y

Equipamiento también están claramente contrapuestas.

OBS 5: PRC permite hospedaje en áreas de riesgo inundables, cercanos a áreas riesgo por rodados y por erosión

acentuada

Este PRC define al Hotel Punta Piqueros como un desarrollo consolidado, en circunstancia que dicho proyecto

debiera obtener nuevo permiso. Dicho nuevo permiso deberá tener presente que el sector donde se encuentra HPP

está definido por el PRC como ZLM3 y AR2, simultáneamente, no quedando clara la restricción de constructibilidad

que conlleva esta zona de riesgo.

Cita de la Ordenanza Nuevo PRC Concón, página 34:

AR2. Áreas de Riesgo inundables o potencialmente inundables por maremoto o Tsunami Corresponde a las

áreas vulnerables por efectos de maremoto o tsunami, señalados en el Estudio Fundado de Riesgo del Plan, por

razones de seguridad contra desastres naturales u otros semejantes en estas áreas se limitan todo tipo de

construcciones, con excepción de las que se señalan a continuación con sus respectivas condiciones de

subdivisión y edificación:

(i) Usos de suelo permitidos

* Equipamiento:

- Comercio: Local comercial, restaurante, fuente de soda y bar.

- Deportes: Canchas Multicanchas, piscinas.

- Esparcimiento: Parques de entretenciones, balnearios centros recreacionales.

* Infraestructura de transporte: Referida a edificaciones de recintos marítimos y portuarios.

* Área Verde

Claramente este nuevo PRC deja fuera el uso Residencial (hospedajes) de las zona AR2 , al mismo tiempo

que propone hospedajes (ZLM3) en Punta Piqueros y La Boca, zonas definidas como AR2. Este PRC se

contradice gravemente en una materia tan relevante como lo es la seguridad y garantía de la vida humana.

Observamos además el Hotel Punta Piqueros enfrenta áreas AR 3 y 4 (riesgo por rodados y riesgo por erosión

acentuada) haciendo inviable la evacuación hacia la cota de seguridad (+30mts) en caso de inundación por marejada

o tsunami. Las dos escaleras existentes ubicadas en el Campo Dunar, se encuentran muy distantes de dicho

hotel y a simple vista no serán adecuadas para evacuar, no solo a los eventuales pasajeros del proyecto en

cuestión. Queda en evidencia el grave riesgo que conlleva todo nuevo desarrollo propuesto en Zona LM. Temas

tratados en el Concejo Municipal, largamente analizados y discutidos en EIA y Adendas del caso Pta Piqueros.

Citamos del Acta Extraordinaria de Concejo Nº1 del 17 de febrero de 2014 – Municipalidad de Concón Tabla: Exposición y Ánalisis Pronunciamiento Hotel Punta Piqueros Informa Ampliación Plazo de Estudio Actualización y Desarrollo PRC Concon (lo destacado es nuestro) Diego Maldonado/ consultora SGA /Inmobiliaria Pta. Piqueros: “se hizo un estudio adicional de la posibilidad de remoción en masa y que estimó que no hay un riesgo mayor debido al frente rocoso y la vegetación sobre el camino no se generarían riesgos de remoción de masa en el sector y se hizo una descripción de la seguridad y resistencia de la construcción proyecto” Representante Legal Inmobiliaria Pta. Piqueros/ A.García-Huidobro: “en primera instancia aclarar que las dos escaleras están donadas a la municipalidad de Viña por las empresa que construyeron las obras en las dunas”…“la situación de borde costero de esta zona que tiene una larga extensión, desde estas escaleras hasta Costa Brava no hay otros accesos públicos hacia el sector alto por lo tanto no es solo preocupación de nuestros pasajeros sino que para los transeúntes eventualmente en una situación de riesgo poder estar transitando por la zona, la idea es en conjunto con los otros restoranes incorporarlo en un plan de emergencia sectorial” El PRC desconocería entonces los estudios de riesgo de SGA al definir zonas AR3 y 4. Cabe señalar además, que

dicho hotel se emplaza en zona ZLM3 del nuevo PRC, que limita una altura máxima de 7 metros (2 pisos) en

circunstancia que la altura proyectada sería de 4 pisos sobre nivel de la Av. Borgoño, considerando un techo-terraza

para evacuación vertical (cota +30mts) clave en el plan de emergencia propuesto. Queda en evidencia la carencia de

zonas de seguridad e inviabilidad de evacuación vertical para todo nuevo desarrollo propuesto en ZLM por este PRC.

Citamos del Acta Extraordinaria de Concejo Nº1 del 17 de febrero de 2014 –Municipalidad de Concón Tabla: Exposición y Ánalisis Pronunciamiento Hotel Punta Piqueros Informa Ampliación Plazo de Estudio Actualización y Desarrollo PRC Concon (lo destacado es nuestro) Asesor urbano: “hay que recordar que el desarrollo del borde costero no solo depende de las propuestas que lleguen al municipio sino que de las propuestas de ustedes como la Ley Lorca, el plan regular lo que está haciendo en la zonas LM es mostrar cuales son las zonas adecuadas para el desarrollo del mismo borde y la idea es resguardar las riquezas naturales que tiene este mismo, situaciones como Punta Piqueros hubiera quedado fuera por parte del plan regulador nuevo” OBS 6: PRC propone parámetro “camas”: radical cambio de criterio para exigir menos estacionamientos a hoteles

Otro gran problema para los nuevos desarrollos a ubicarse en zona LM, son los estacionamientos. Entendiendo la

evidente carencia de espacios para estacionar, y siendo la Avenida Borgoño la única vía costera Norte-Sur, se

impugna que este PRC proponga nuevos desarrollos en la totalidad de la Zona LM (8,8kms) siendo el Santuario de la

Roca Oceánica, la única área que se mantiene como AP (área protegida) cuyo acceso se utiliza en la actualidad,

lamentablemente, como estacionamiento y lugar de viraje/ retorno.

Ejemplo: modificaciones a exigencia de estacionamiento en el caso de hoteles, 1 estacionamiento cada 25 m2 de

habitación (seccional) 1 por cada habitación (PRC 1980) este nuevo PRC que indica 1 estacionamiento cada 8

camas, no quedando claro si se refiere a camas dobles. Se propone exigir 1 estacionamiento por cada 8 pasajeros,

Hotel Punta Piqueros tiene 134 habitaciones (134 camas dobles : 268 pasajeros) Es evidente la falta de fundamento

para un cambio de criterio tan radical. El nuevo PRC propone usar el parámetro “camas” exigiendo tan solo 34

estacionamientos para un hotel con 5.315 m2 destinados a habitaciones. El PRC actual (año 80) exige 1

estacionamiento por cada habitación, serían 134 estacionamientos para el mismo hotel, es decir la considerable

diferencia de 100 estacionamientos en una zona reconocidamente saturada. Hacemos notar que la mayoría de los

hoteles 5 estrellas, cuentan con 1 estacionamiento por habitación como mínimo.

Citamos del Acta Extraordinaria de Concejo Nº1 del 17 de febrero de 2014 –Municipalidad de Concón Tabla: Exposición y Ánalisis Pronunciamiento Hotel Punta Piqueros Informa Ampliación Plazo de Estudio Actualización y Desarrollo PRC Concon (lo destacado es nuestro) intervención del Sr. Alcalde respecto del Hotel Punta Piqueros: “que solucione en forma individual los problemas de los estacionamientos, porque si bien es cierto, no recuerdo la cantidad de estacionamiento autorizados en el sector La Boca y dependiendo de eso si se autoriza una cantidad de estacionamiento van a ocupar los estacionamientos de la Boca solo con ese convenio y el resto va hacer un poco mentiroso la cantidad de vehículos que van a llegar, porque nosotros tenemos que regular que la cantidad de estacionamientos que están autorizados en el sector se cumpla y no sobrepase y además de lo que tiene autorizado, la cantidad de vehículos que ingresan y se incorpora un compromiso de esta naturaleza a mí me parece muy difícil que se pueda en una eventualidad cumplir”… “que se estudie la posibilidad de generar en otro sector de Concón y puedan arrendar un lugar que sea exclusivamente para solucionar el problema de estacionamiento y no estar vinculado a una autorización de terceros que en esa oportunidad porque no va tener reservada esa cantidad de estacionamiento sin ocuparlos y va hacer muy difícil y podría colocarse en esa observación que se haga el estudio” “Eso es lo riesgoso porque en la tentación de tener eso sin ocupar y lo digo con conocimiento de causa, porque la gran problemática que tiene Concón son los estacionamientos” Según los argumentos expuestos y ante el evidente perjuicio para el espacio público de la comuna, exijimos que al menos, se mantenga la norma vigente que establece 1 estacionamiento por 1 habitación doble dentro de la propiedad.

OBS 7. PRC incentiva la privatización del frente y vistas

Al proponer numerosos tipos y escalas de desarrollos en ZLM, ya sea ZLM 1-2-3, este PRC está incentivando la

privatización del frente y las vistas, desconociendo lineamientos para la planificación territorial de las comunas

costeras, definidos en la Circular ORD. N° 0935 DDU 227.

Además se estaría contraviniendo uno de los principios fundamentales del propio Plan Regulador “conservación de

elementos de valor paisajístico” así como el espíritu de la Ley Lorca, que rige en ZLM de Viña y Concón.

Para fundamentar esta observación Nº7, nos permitimos citar el instrumento de mayor jerarquía: Circular ORD. N°

0935 DDU 227 MAT.: Instruye respecto de la formulación y ámbito de acción de planes reguladores comunales.

Planificación Urbana, Formulación y Contenidos Plan Regulador Comunal.

1.3.8. Comunas de borde costero.

“… se refiere a aquellas comunas situadas en la costa, que para efectos de definir el límite urbano en su Plan

Regulador Comunal, pueden hacerlo incluyendo la "playa de mar", definida como la extensión de tierra que las olas

bañan y desocupan alternativamente hasta donde llegan en las más altas mareas (1) pudiendo incluir el territorio

hasta la más baja marea” (1) Definición conforme al Reglamento de la Ley sobre Concesiones Marítimas.

“Sin perjuicio de lo anterior, se debe tener presente que la playa de mar constituye un bien nacional de uso

público cuyo uso está determinado por ley, en tanto él corresponde a todos los habitantes de la República, y que

puede ser entregada en concesión para fines que no sean contrarios a su naturaleza”

“En estas comunas se debe prestar especial atención a la debida complementariedad e integración de usos en su

borde costero, la accesibilidad vial y el adecuado manejo de la densidad y alturas de la edificación, a fin de evitar la

segregación de usos y la privatización del frente y las vistas”

OBS 8: PRC no deja clara la franja de 8 metros de servidumbre para áreas de manejo de recursos bentónicos

El PRC debe definir el límite comunal respecto de la línea de altas mareas. En los terrenos de propiedad privada

ubicados en ZLM, debe considerarse la franja de 8 mts definida en el gráfico adjunto (página 13 de circular ORD Nº

0935 DDU 227)

Citamos del Acta Extraordinaria de Concejo Nº1 del 17 de febrero de 2014 Municipalidad de Concón Tabla: Exposición y Ánalisis Pronunciamiento Hotel Punta Piqueros Informa Ampliación Plazo de Estudio Actualización y Desarrollo PRC Concon (lo destacado es nuestro) Asesor Urbano: “quien se hace cargo de respaldar que el edificio que estamos conociendo ahora tenga algunos volúmenes que se escapan de sus límites entregados como predio, esa es la observación más fuerte que tenemos nosotros”… “a raíz de una revisión que hizo Serna pesca respecto que se emplaza dentro del área de manejo de los pescadores de la caleta Montemar y a raíz de eso yo coloco un plano de la planta del edificio con un plano del polígono me doy cuenta de que no solamente es un pedazo de la obra que queda fuera del polígono sino que son varios volados que quedan fuera del polígono y consultada la gobernación marítima si esta de acuerdo, porque ellos ya se pronunciaron conformidad pero esta consulta es saber si están al tanto de esto y que está pasando” Representante Legal Inmobiliaria Pta. Piqueros Ambrosio García-Huidobro: ”por lo tanto la Armada conoció el proyecto y se dio por conforme y revisó este tema de los volados y verificó que el proyecto se construye dentro de los deslindes de nuestro terreno y conoció el tema de los volados y finalmente conoció una extensión en el proyecto de estudio de evaluación ambiental y recientemente se pronunció conforme nuevamente respecto al proyecto”

Extrajimos la siguiente información de una Publicación de la Cámara Chilena de la Construcción denominada “Hacia un nuevo Borde Costero en Chile” marzo 2010 elaborado por Pilar Giménez, Jorge Pantoja, Carmen Gloria Troncoso.

En la legislación Chilena no existe una definición estricta del borde costero. Sólo se hace mención a este concepto en la Política Nacional de Uso del Borde Costero, para acotar el ámbito de acción de las Comisiones de Ordenamiento del Borde Costero establecidas en esta política. En este contexto, el borde costero del litoral se define como: “Borde costero del litoral: Franja del territorio que comprende los terrenos de playa fiscales situados en el litoral, la playa, las bahías, golfos, estrechos y canales interiores, y el mar territorial de la República, que se encuentran sujetos al control, fiscalización y supervigilancia del Ministerio de Defensa Nacional, Subsecretaría para Las Fuerzas Armadas. Se entenderá por mar territorial aquel que se encuentra definido en el artículo 593 del Código Civil.

“Por su parte, la Subsecretaría de Marina tiene definida en su Misión, la responsabilidad de: “Administrar los bienes nacionales de uso público y bienes fiscales constituidos por fondos de mar, porciones de agua, playas y terrenos de playa ubicados en la costa del litoral y en los ríos y lagos navegables por buques de más de 100 toneladas”.

Sobre el uso de estas áreas, el Código Civil indica que:

Art.589. “Se llaman bienes nacionales aquellos cuyo dominio pertenece a la nación toda. Si además su uso pertenece a todos los habitantes de la nación, como el de calles, plazas, puentes y caminos, el mar adyacente y sus playas, se llaman bienes nacionales de uso público o bienes públicos”.

Art. 595. “Todas las aguas son bienes nacionales de uso público”

Art. 596. “… El Estado ejerce derechos de soberanía exclusivos sobre la plataforma continental para los fines de conservación, exploración, y explotación de sus recursos naturales…”.“De este borde costero, administrado por la Subsecretaría de Marina, se excluyen los terrenos de Playa de Propiedad Privada, que existen principalmente en la zona centro y sur de nuestro país, donde antiguamente era normal la entrega de títulos de dominio que tenían como deslinde el mar. A estos terrenos de playa privados solamente se les exige una servidumbre de uso de 8,00 mts de ancho contigua a la línea de playa, destinada a los menesteres de pesca “

Según sus títulos de dominio, el Hotel Punta Piqueros deslinda al poniente con el mar, esto es, con la línea de la playa. Según el artículo 594 del Código Civil, esta línea es el deslinde superior de la playa de mar hasta donde llegan las olas en las más altas mareas y que, por lo tanto, sobrepasa tierra adentro a la línea de la pleamar máxima.

Los dueños de terrenos privados cuyo límite poniente es el mar, tienen la obligación de respetar la franja de servidumbre de 8 metros de ancho medida tierra adentro desde la línea de la playa. De este modo, ésta es la línea de edificación y no otra como se dijo en el caso del hotel Punta Piqueros. A la fecha, no se tiene noticias de una concesión marítima.

Es el Código Civil el que grava los terrenos privados con esta servidumbre legal en favor de los pescadores. En este sector es especialmente importante esta servidumbre, dado que la playa de mar y el mar son AMRB (área de manejo de recursos bentónicos)

Ante los argumentos expuestos, exigimos el cumplimiento de la Ley en cuanto a línea de edificación y franja de servidumbre para áreas de manejo AMRB, tanto para Punta Piqueros como todo nuevo desarrollo propuesto en ZLM.

OBS 9. PRC carece de fundamento técnico para definir nuevos desarrollos en ZLM.

Del Análisis del Plano de Congelamiento Mayo 2013 Plano AU 05/2013, formulamos esta observación Nº 9. Dicho

plano grafica las propiedades privadas que se ubican en la Zona Litoral Marítimo de la Comuna de Concón, y que

fueron congeladas. Solicitamos conocer si hay anteproyectos ya ingresados a la DOM, a fin de cotejar dichos

terrenos privados con los nuevos puntos de desarrollo propuestos por el PRC.

El PRC debiera fundamentar la definición de áreas ZLM 1-2-3. Por Ej: el Rol Nº 3371-24 es un terreno ubicado 100

metros al norte del Hotel Punta Piqueros de propiedad de la misma inmobiliaria. Dicho terreno es definido como

ZLM2 por el Nuevo PRC, que permitiría “infraestructura caleta portuaria” y “equipamiento complementario a uso

turístico y esparcimiento” (uso de suelo y destino)

Es impugnable que este instrumento de planificación permita una nueva construcción de 7 metros de altura, en zona

de amortiguación, inmediata a 2 Santuarios, Roca Oceánica y Campo Dunar, favoreciendo al mismo privado que ya

destruyó un notable peñón-mirador, con alto impacto negativo para el ecosistema y la ciudadanía.

Citamos del Acta Extraordinaria de Concejo Nº1 del 17 de febrero de 2014 –Municipalidad de Concón Tabla: Exposición y Ánalisis Pronunciamiento Hotel Punta Piqueros Informa Ampliación Plazo de Estudio Actualización y Desarrollo PRC Concon (lo destacado es nuestro) Asesor Urbano: “Más que observaciones hay solicitudes y más que la comunidad son de inversionistas privados que tienne grandes paños de terrenos y que proponen buenas ideas para la comunidad de Concón” Concejal Alberto Fernández: “Hay alguna posibilidad que nos envíe esas observaciones o solicitudes de los empresarios privados” Asesor Urbano: “Más que enviar me gustaría ver la posibilidad que coordinemos una reunión de comisión para que se enteren de boca del privado de los intereses que tiene ellos para el desarrollo de algunos lugares”

OBS 10. PRC establece superficie de subdivisión predial mínima en ZLM1-2-3

Este PRC establece una superficie de subdivisión predial minima en 1 hectárea en Zonas LM, en circunstancia que

existen terrenos privados con superficies menores. Esta norma urbanística no sera obstáculo para construir,

respetando el resto de los parámetros, por lo tanto, hace que este instrumento no sea lo suficientemente restrictivo.

Zoom del Sector Puente Los Piqueros extraído de los Planos de Zonificación Uso de Suelo Localidad de Concón PRC- CONCON - ZUS- 01 Lamina 02 de 02 (ZLM2 terreno de superficie menor a 1Há, de propiedad de Inmobiliaria Punta Piqueros)

plano+concejo.jpg (Imagen JPEG, 842 × 1191 píxeles) http://3.bp.blogspot.com/-xILXl32b2AY/UYr1xzZ67wI/AAA...

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