不動産マーケットレポート11

Novembe r, 2 0 14

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基準地価にみる大都市圏の地価動向 ・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・ 6

千葉県内の住宅地で高い変動率が続く 8

2 2014, November みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

基準地価にみる大都市圏の地価動向

2014年（平成26年）都道府県地価調査（7月1日現在）の結果が公表されました。東京、大阪、名古屋の三大都市圏平均では、住宅地が上昇に転換、商業地は昨年に引き続き上昇し上昇率は拡大しました。一方、2013年に上昇率が高かった大都市圏の一部では、昨年よりも上昇率が鈍化した市区がみられます。

●大都市圏は上昇、地方圏は下落幅が縮小2014年の三大都市圏の住宅地の地価変動率（対前年

比）は平均で0.5％と6年ぶりに上昇しました。東京圏および大阪圏では前年の下落から上昇に転じ（東京都及び東京23区では前年に続いて上昇、上昇率も拡大）、名古屋圏では上昇率が0.7％から0.9％に拡大しました。

商業地については、三大都市圏平均で前年の0.6％上昇から1.7％上昇へと拡大、それぞれの都市圏でも上昇率が拡大しました［図表1］。

各大都市圏における人口10万人以上の特別区・市（政令指定都市は区単位）の2013年と2014年の平均地価変動率をプロットし、2年間の変動率の動きをみました

［図表2］。原点を通る45度の直線より上方に位置していれば、変動率が前年より上昇、下方であれば変動率は低下したことを示し、45度線からの乖離が大きければ変動率の上昇・低下も大きいことになります。

東京圏では住宅地・商業地とも東京都心部において

［図表1］基準地価の上昇・横ばい・下落の地点割合の推移

2014年の変動率が前年より大きく上昇しています。一方、住宅地では川崎市中原区や高津区、商業地ではこれらに加え、国分寺市や横浜市西区、港北区など、2013年に比較的上昇率が高かった市区において上昇率の鈍化がみられます。

大阪圏ではほとんどの市区で2014年に変動率が上昇しています。住宅地では京都市中京区や神戸市東部、大阪市福島区、都島区で変動率が大きく上昇しています。

データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

●大都市圏の一部では上昇率の鈍化もみられる

千代田区

中央区

港区

渋谷区

立川市 昭島市

中原区 高津区

住宅地

茨城県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県

［Y軸：2014年］

［X軸：2013年］

－4% －4%

－2% －2%

－4% －4% －2% －2% 0% 0%

2% 2%

4% 4%

6% 6%

8% 8%

0% 0% 2% 2% 4% 4% 6% 6% 8% 8%

大宮区

鎌ケ谷市

千代田区

中央区

港区

新宿区 渋谷区

国分寺市

西区

港北区

港南区 緑区

都筑区

中原区

高津区

多摩区

0% 0%

2% 2%

4% 4%

6% 6%

0% 0% 2% 2% 4% 4% 6% 6% 8% 8%

商業地

茨城県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県

［Y軸：2014年］

［X軸：2013年］

－4% －4%

－2% －2%

－4% －4% －2% －2%

8% 8%

［図表2］大都市圏における人口10万人以上の区市における2013/2014年の地価変動率

【東京圏】

用途別圏域別

住��宅��地 商��業��地2013年 2014年 2013年 2014年

東 京 圏 △�0.1 ���0.6 ���0.6 ���1.9（ 東 京都） ���0.5 ���1.3 ���0.7 ���2.7（東京23区） ���0.5 ���1.9 ���0.8 ���3.2大 阪 圏 △�0.4 ���0.1 ���0.4 ���1.5名 古 屋 圏 ���0.7 ���0.9 ���0.7 ���1.5三大都市圏 △�0.1 ���0.5 ���0.6 ���1.7地 方 圏 △�2.5 △�1.8 △�3.1 △�2.2全 国 △�1.8 △�1.2 △�2.1 △�1.1

データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

（単位：％）

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2014, November

商業地ではグランフロント大阪やあべのハルカスのある大阪市北区や阿倍野区、商業地でもマンション素地としての需要が高い西区や天王寺区等で変動率が大きく上昇しています。

名古屋圏では、住宅地については名古屋市昭和区や瑞穂区などで変動率が高く、昨年からの変動率の上昇がみられます。一方、名古屋市東区や千種区、刈谷市や安城市といった2011～2012年頃に比較的早く地価

が上昇に転じた市区で上昇率が鈍化しました。商業地については、リニア中央新幹線の建設工事や、大規模な再開発が進むＪＲ名古屋駅前への期待が高い中村区をはじめとする名古屋市および小牧市、江南市等で変動率が上昇しています。他方、住宅地と同様に、刈谷市や安城市は上昇率が顕著に鈍化しています。

（以上、都市未来総合研究所　下向井 邦博）

千種区

東区

中村区

昭和区

瑞穂区

熱田区

緑区

名東区 天白区

岡崎市 春日井市

刈谷市

豊田市 安城市

愛知県 三重県

住宅地 ［Y軸：2014年］

［X軸：2013年］

0% 0%

1% 1%

2% 2%

3% 3%

4% 4%

5% 5%

6% 6%

0% 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5% 5% 6% 6%

－2% －2%

－1% －1%

－2% －2% －1% －1%

中京区

都島区 福島区

中央区

東灘区

灘区

神戸市中央区

住宅地

京都府

兵庫県 奈良県

大阪府

－2% －2%

－1% －1%

－2% －2% －1% －1% 0% 0%

1% 1%

2% 2%

3% 3%

4% 4%

5% 5%

0% 0% 1% 1% 2% 2% 3% 3% 4% 4% 5% 5%

［Y軸：2014年］

［X軸：2013年］

東区

中村区

中区 昭和区

瑞穂区

守山区

天白区

一宮市 刈谷市 安城市

商業地 ［Y軸：2014年］

［X軸：2013年］

愛知県 三重県

0% 0%

2% 2%

4% 4%

6% 6%

8% 8%

10% 10%

0% 0% 2% 2% 4% 4% 6% 6% 8% 8% 10% 10%

－2% －2%

－2% －2%

千種区

中京区

福島区

西区 天王寺区 阿倍野区

北区

中央区

池田市 吹田市

枚方市 灘区

京都府

兵庫県 奈良県

大阪府

商業地 ［Y軸：2014年］

［X軸：2013年］

－4% －4%

－2% －2%

－4% －4% －2% －2% 0% 0%

2% 2%

4% 4%

6% 6%

8% 8%

10% 10%

0% 0% 2% 2% 4% 4% 6% 6% 8% 8% 10% 10%

【名古屋圏】

【大阪圏】

データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

4 2014, November みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は12月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

（7月）

B109.9B109.9B109.9C118.4C118.4C118.4

A105.4A105.4A105.4

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

A47.4A47.4A47.4

B50.4B50.4B50.4

（8月）（8月）（8月）

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年

3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 6月 6月 9月 9月 12月 12月

13（14）13（14）13（14）6（6）6（6）6（6）4（4）4（4）4（4）0（－1）0（－1）0（－1）

（9月）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2014, November

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の8月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（8月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

90

95

100

105

110

C106.4C106.4C106.4

A103.5A103.5A103.5

B98.0B98.0B98.0

（8月）（8月）（8月）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.101.101.10

3.5%3.5%3.5%

（8月）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

（返済期間20年以下）2.475 2.475 2.475

2.0502.0502.050

1.151.151.15

0.4900.4900.490

（8月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2014年10月1日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2014, November みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2013年12月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2013年

住宅地2014年

商業地2013年

商業地2014年

0.5 0.5 1.1 1.4

0.3

-0.3

1.9 1.0

1.7 1.5 1.1

0.2 0.8 0.5

1.8

2.9

0.5

-0.3

3.2

1.4 2.2

3.1

2.2

0.3

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2012年4月(左目盛)

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

2013年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

5.6 5.1 5.5 6.0 6.5 6.1-0.1 -0.2 -0.1 -0.1

-0.1

-0.2

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2011年12月期(左目盛)2012年12月期(左目盛)2013年12月期(左目盛)2012年12月期前年同月比増減率(右目盛)2013年12月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】図1 用

（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2014, November

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2013年12月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2013年

住宅地2014年

商業地2013年

商業地2014年

0.5

2.7 1.8

-0.6 -0.2

0.2 0.7 0.7

4.2

2.4

0.2 0.4 1.0

1.8 1.4

2.1 1.7

0.8

2.2

0.1

2.3

1.0

4.0

3.1

2.1

3.9

1.5

3.4

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2012年4月(左目盛)

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2013年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

6.3 6.7 6.8 6.3 6.0 6.0 6.4 6.2

-0.2

-0.1

-0.7

-0.2 -0.3 -0.1 -0.3 -0.1

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2011年12月期(左目盛)2012年12月期(左目盛)2013年12月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2012年12月期前年同月比増減率(右目盛)2013年12月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】

注記：図1から図6はいずれも2014年10月1日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

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千葉県内の住宅地で高い変動率が続く

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

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東京圏における住宅地の地価上昇率が高い地点は、東京都心部と千葉県が上位を占めています。上昇率1位となった中央区月島三丁目地点の周辺は、人口の都心回帰の流れもあって高層マンションが建ち並び、 2020年東京オリンピックの会場や選手村に近いことから今後のインフラ整備による利便性の向上が期待されています。千葉県の平均変動率はマイナスでしたが、地価上昇率の高い地点は人口が流入し、宅地開発・マン ション建設が活発に行われているエリアとなっています。3位の木更津市牛込地点は前年1位、5位の鎌ヶ谷市新鎌ヶ谷二丁目地点は前年10位と、高い上昇率が続いています。

商業地の上昇率1位は、前年に続いて川崎市中原区新丸子東二丁目地点でした。最寄りの武蔵小杉駅周辺で再開発が進展し、大規模商業施設の開業が相次いでいます。2位以下は東京都心部が占めており、従来からの高度商業地である銀座から3地点、新宿三丁目から2地点が上位10以内に入りました。

◆東京圏の変動率上位地点

データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

順位 都道府県 基準地の所在地2013年

基準地価格円／m2

2014年基準地価格円／m2

変動率％

1 東京都 中央区月島三丁目2503番『月島3-25-3』 885,000 981,000 10.8

2 千葉県 流山市駒木1086番35 123,000 135,000 9.8

3 千葉県 木更津市牛込字宮塚1011番 16,300 17,600 8.0

4 東京都 港区六本木五丁目367番1『六本木5-13-1』 1,640,000 1,760,000 7.3

5 千葉県 鎌ケ谷市新鎌ケ谷2丁目16番3『新鎌ケ谷2-16-5』 130,000 139,000 6.9

6 東京都 千代田区六番町6番1外 2,880,000 3,070,000 6.6

7 千葉県 木更津市港南台2丁目10番13外 24,000 25,500 6.3

8 東京都 千代田区二番町12番10 1,630,000 1,730,000 6.1

9 東京都 千代田区三番町9番4 2,130,000 2,260,000 6.1

10 東京都 港区西麻布三丁目4番21『西麻布3-15-8』 1,330,000 1,410,000 6.0

順位 都道府県 基準地の所在地2013年基準地価格円／m2

2014年基準地価格円／m2

変動率％

1 神奈川県 川崎市中原区新丸子東2丁目907番14 720,000 816,000 13.3

2 東京都 中央区銀座六丁目4番13外「銀座6-8-3」 13,200,000 14,800,000 12.1

3 東京都 港区南青山五丁目25番「南青山5-1-27」 8,620,000 9,650,000 11.9

4 東京都 中央区銀座二丁目2番19外「銀座2-6-7」 20,400,000 22,600,000 10.8

5 東京都 中央区晴海三丁目3番6「晴海3-3-3」 1,130,000 1,250,000 10.6

6 東京都 中央区月島三丁目1009番外「月島3-10-4」 1,400,000 1,540,000 10.0

7 東京都 中央区銀座三丁目101番14外「銀座3-2-9」 7,100,000 7,800,000 9.9

8 東京都 新宿区新宿三丁目5番2外「新宿3-5-4」 10,300,000 11,300,000 9.7

9 東京都 中央区八重洲二丁目10番12「八重洲2-10-5」 1,380,000 1,510,000 9.4

10 東京都 新宿区新宿三丁目802番6外「新宿3-18-5」 10,700,000 11,700,000 9.3

【住宅地】 【商業地】