monografie - narodowy bank polski · 2016-09-09 · monografie . białystok 82 narodowy bank polski...

Monografie

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 r.

81

1. Białystok 82

2. Bydgoszcz 94

3. Katowice 107

4. Kielce 120

5. Kraków 133

6. Lublin 146

7. Łódź 160

8. Olsztyn 174

9. Opole 188

10. Poznań 200

11. Rzeszów 214

12. Szczecin 226

13. Trójmiasto 240

14. Warszawa 271

15. Wrocław 286

16. Zielona Góra 300

Monografie

Białystok

Narodowy Bank Polski 82

1. Białystok

1.1. Nieruchomości mieszkaniowe

1.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych

Dane demograficzne w 2015 r. w Białymstoku poprawiły się w porównaniu do roku poprzednie-

go. Przyrost naturalny wzrósł, jednak wciąż pozostawał niższy niż w latach 2008-2012. Saldo

migracji przyjęło wartości ujemne (po dodatnim roku poprzednim). Liczba nowo zawartych mał-

żeństw była zbliżona do roku poprzedniego i średniej z ostatnich pięciu lat. W dalszym ciągu

obserwowane jest pogarszanie się wskaźnika obciążenia demograficznego. Nieznacznie poprawił

się udział osób w wieku przedprodukcyjnym (do 17% wobec 16,9% w roku poprzednim),

a udział osób w wieku produkcyjnym nieznacznie wzrósł, natomiast w wieku poprodukcyjnym

zmniejszył się.

Na białostockim rynku pracy na koniec 2015 r. zanotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowa-

nego. Jest ona w dalszym ciągu wyższa niż stopa bezrobocia dla całego kraju, a odnotowany

spadek względem roku poprzedniego jest silniejszy w skali całego kraju niż w Białymstoku.

Po kilku latach ciągłego spadku udziału ludności poniżej 34. roku życia wśród ogółu osób bezro-

botnych tendencja ta odwróciła się, a wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 42,6%. W 2015 r.

wzrost wynagrodzeń wyniósł 3,1% względem roku poprzedniego. Słabszy niż dla całego kraju

wzrost wynagrodzeń w dalszym ciągu powiększa różnicę pomiędzy Białymstokiem a średnią

dla całej Polski (w 2015 r. wzrost różnicy do 17,5%).

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Białymstoku w 2015 r. wyniosła ponad

377 mln zł i była wyższa o ok. 8% od zanotowanej w roku poprzednim (w całym kraju zanoto-

wano wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o 3,3%). Zarówno

pod względem wartościowym jak i ilościowym najwięcej kredytów udzielono w II kw. 2015 r.

1.1.2. Zasób mieszkaniowy

Zasób mieszkaniowy w Białymstoku stale się powiększa, a ubytki w zasobach mają marginalne

znaczenie. W Białymstoku na koniec 2015 r. zasób wyniósł 426 mieszkań na 1000 ludności.

W ślad za wzrostem zasobu idzie poprawa wszystkich wskaźników sytuacji mieszkaniowej,

w tym powierzchni użytkowej na osobę.

W relacji do roku poprzedniego oddano do użytkowania ok. 20% więcej mieszkań. W przeci-

wieństwie do roku poprzedniego podaż ta została głównie wygenerowana przez mieszkania

oddane do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem (wzrost o ponad 25%), a nie

przez mieszkania indywidualne (wzrost o 7%). O niespełna 7% ogółem spadła liczba rozpoczę-

tych budów, która głównie była efektem spadku liczby mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż

lub wynajem (o ponad 9%). Wyraźny wzrost liczby pozwoleń na budowę (o 68%) z pewnością

przełoży się na wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w przyszłych latach. Licz-

ba pozwoleń na budowę jest o 50% wyższa niż ich średnia dla poprzednich 5 lat i porównywalna

jedynie z okresem boomu z 2008 r.

Białystok


83

1.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych

1.1.3.1. Rynek pierwotny

Podobnie jak w latach poprzednich lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2015 r.

w Białymstoku zdominowany był przez rynek pierwotny. Średnie ceny ofertowe na koniec

2015 r. były zbliżone do zanotowanych na koniec 2014 r. Ceny transakcyjne nieznacznie spadły

w analizowanym okresie (o 1,1%). Liczba transakcji w całym 2015 r. w stosunku do roku po-

przedniego wzrosła o ponad 20% w ślad za podobnym wzrostem liczby mieszkań oddanych

do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Spadek cen transakcyjnych połą-

czony ze wzrostem wynagrodzeń przełożył się na większą dostępność mkw. mieszkania za prze-

ciętne miesięczne wynagrodzenie. Podobnie jak w poprzednich latach w 2015 r. utrzymała się

tendencja do zmniejszania się średniej powierzchni mieszkania w przypadku transakcji. Od-

miennie było w przypadku ofert, gdzie zaobserwowano wzrost przeciętnej powierzchni lokalu.

Limit ceny w programie MDM# dla Białegostoku był niższy o ok. 2% niż notowana średnia cena

transakcyjna dla miasta, co sprawiło, że większość mieszkań znajdujących się poza centrum

spełniało kryterium cenowe dopłaty w ramach tego programu.

1.1.3.2. Rynek wtórny

Na rynku wtórnym ceny ofertowe na koniec 2015 r. ukształtowały się na poziomie 4456 zł/mkw.,

natomiast średnia cena transakcyjna wyniosła 3769 zł/mkw. Ceny ofertowe na koniec 2015 r. były

zbliżone do ich poziomów sprzed roku, natomiast ceny transakcyjne wzrosły o niespełna 2%

(średnioroczny wzrost cen był podobny). Wzrost wynagrodzeń, połączony ze względną stabili-

zacją cen ponownie przełożył się na niewielkie zwiększenie dostępności mieszkania za przeciętne

miesięczne wynagrodzenie i ukształtował się na koniec 2015 r. na poziomie 0,89 mkw.

Szacuje się, że w całym 2015 r. liczba transakcji była wyższa od zanotowanej w roku poprzednim

o ok. 12%. Na zbliżonym poziomie kształtowała się również przeciętna wielkość sprzedawanego

mieszkania (na koniec 2015 r. – 57,2 mkw.).

1.1.3.3. Lokalna specyfika rynku

W 2015 r. podobnie jak w latach ubiegłych obserwowano większe zainteresowanie rynkiem

pierwotnym niż wtórnym. Program MDM, wbrew oczekiwaniom lokalnych pośredników w ob-

rocie nieruchomościami, nie przełożył się na wyraźnie większe zainteresowanie tym rynkiem.

W odczuciu klientów różnica w cenie mieszkania między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest

zbyt mała, aby mogła przełożyć się na większą liczbę transakcji na rynku wtórnym.

Obecnie 47,3% powierzchni Białegostoku pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania

przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 19,2% obszaru mia-

sta1.

1 Departament Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Białymstoku, stan na 30 czerwca 2016 r.

Białystok


1.2. Nieruchomości komercyjne

1.2.1. Biurowe

Rynek nieruchomości biurowych w Białymstoku jest słabo rozwinięty, w znacznej mierze roz-

drobniony i zlokalizowany przede wszystkim w centrum miasta. Całkowite zasoby biurowe

w mieście szacuje się na około 40 tys. mkw. Pojawiły się nowe lokale klasy A po kilku latach bra-

ku na rynku nowo oddanych powierzchni biurowych o podwyższonym standardzie. Obecnie

skala tych inwestycji (nowej powierzchni) nie jest na tyle duża, aby w istotny sposób wywrzeć

wpływ na stawki najmu, ale jest sygnałem, że występuje popyt na taką powierzchnię. Ogólna

stopa pustostanów w dalszym ciągu kształtuje się na relatywnie wysokim poziomie.

1.2.2. Handlowe

Podaż powierzchni handlowej w ocenie większości analityków rynku nieruchomości jest już wy-

starczająca i sektor ten uznaje się za nasycony. W 2015 r. łączna nowa powierzchnia handlowa

w Białymstoku wyniosła ok. 38 tys. mkw. Duże nasycenie powierzchnią handlową sprawia, że

obecnie nie planowane są duże inwestycje w powierzchnię handlową. Pojawiają się zapowiedzi

przebudowy lub zmiany przeznaczenia obecnego zasobu w powierzchnię handlową (np. dawny

budynek i teren PKS), jednak nie oczekuje się w związku z tym zmiany ogólnej sytuacji na rynku

nieruchomości handlowych.

1.2.3. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK

Średni czynsz w przypadku nieruchomości handlowych w Białymstoku na koniec 2015 r. wy-

niósł ok. 80 zł/mkw./m-c (notowanych w euro i w złotych) i był nieznacznie (o 4 zł/mkw./m-c)

niższy niż na koniec 2014 r. Średnie stawki najmu niezmiennie są najwyższe w największych

galeriach handlowych w mieście oraz centrach handlowych. Zdecydowanie niższe czynsze, oscy-

lujące średnio w okolicy 26 zł/mkw./m-c, notowano na koniec 2015 r. w lokalach usługowo han-

dlowych. W ich przypadku podkreślić należy znaczne zróżnicowanie stawek: od najwyższych

w lokalach położonych w ścisłym centrum miasta lub przy głównych arteriach do najniższych

(w przypadku nierzadko starego i wymagającego znacznych nakładów na remonty) w lokalach

będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych.

Średnia długość kontraktu najmu w galeriach oraz centrach handlowych wyniosła niespełna

6 lat, natomiast w przypadku lokali handlowo-usługowych będących w zasobach spółdzielni

najczęstszą praktyką jest podpisywanie umów bezterminowych.

Rynek wydaje się być nasycony, więc w najbliższym okresie nie należy spodziewać się wzrostu

stawek czynszu. Dodatkową kartą przetargową dla najemców przy ustalaniu nowych stawek z

pewnością będzie rosnący poziom pustostanów w galeriach i centrach handlowych. Istotnym

czynnikiem w przyszłości może się również okazać liczba klientów zza wschodniej granicy gene-

rująca w niektórych sklepach znaczny udział obrotów handlowych.

Białystok


85

1.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych

1.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych

Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Białymstoku Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.

ludnościMałżeństwa

Przyrost

naturalny

Saldo

migracjiMałżeństwa

2010 295198 701 -188 513 1704 2,4 -0,6 5,8

2011 294298 557 -414 143 1435 1,9 -1,4 4,9

2012 294921 542 74 616 1444 1,8 0,3 4,9

2013 295282 333 -279 54 1367 1,1 -0,9 4,6

2014 295459 483 35 518 1448 1,6 0,1 4,9

2015 295981 538 -235 303 1471 1,8 -0,8 5,0

na 1000 ludności

Wg stanu

na koniec:w liczbach bezwzględnych

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej pro-

gnoza dla Białegostoku (w tys. osób)

Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Bia-

łymstoku (na 1000 ludności)

240

250

260

270

280

290

300

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Małżeństwa Saldo migracj i Przyrost naturalny

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku;

Prognoza ludności opracowana przez

GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Białymstoku

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 115492 118752 100% 100%

w tym z 1 osobą 37692 35056 33% 30%

w tym z 2 osobami 26506 32918 23% 28%

w tym z 3 osobami 22420 24343 19% 20%

w tym z 4 osobami 19632 18247 17% 15%

w tym z 5 i w ięcej osobami 9242 8188 8% 7%

Ludność w gospodarstwach 286224 291908

Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2,48 2,46

Gospodarstwa domowe

(liczba)Udział (w %)

Gospodarstwa domowe i ludność


Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i popro-

dukcyjnym w Białymstoku

produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym

2010 66,5 16,9 16,6

2011 66,1 16,9 17,0

2012 65,6 16,8 17,6

2013 65,0 16,9 18,1

2014 64,4 16,9 18,7

2015 63,7 17,0 19,3

Udział ludności (w %) w wieku


Białystok


Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz

udział ludności do 34 r. życia wśród ludno-

ści bezrobotnej w Białymstoku (%; p. oś)

Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie

w sekt. przedsiębiorstw w Białymstoku

(zł/miesiąc)

15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Białystok

Polska

udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej

1 9002 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 300

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Białystok Polska Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za prze-

ciętne wynagrodzenie w Białymstoku

(mkw.)

Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego

przy przeciętnym wynagrodzeniu w Bia-

łymstoku (krotność przec. mies. wynagr.)

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

rynek pierwotny rynek wtórny

70

75

80

85

90

95

100

105

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymsto-

ku.


ku.

Wykres 1.7. Kredytowa dostępność miesz-

kania przy kredycie złotowym w Białymsto-

ku (mkw.)

Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów

kredytowych w Białymstoku (mln zł)*

35,0

40,0

45,0

50,0

55,0

60,0

65,0

70,0

75,0

80,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

100

200

300

400

500

600

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


ku.

* Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania

Źródło: NBP na podst. BIK.

Białystok


87



Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku Wyszczególnienie 2010 2011 2012 2013 2014 2015

- mieszkania ogółem 117942 117400 121054 122593 124305 126390

- mieszkania na 1000 ludności 400 398 410 415 421 426

- łączna (tys. m kw.) 7097 7215 7334 7439 7556 7693

- przeciętna (m kw.) 60,2 58,7 60,6 60,7 60,8 60,9

-na osobę (m kw.) 24,0 24,3 24,9 25,2 25,6 26,0

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,7 3,6 3,6 3,6 3,6

Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4 2,4

L. gospodarstw domowych wg NSP 118752

L. gospodarstw domowych na

mieszkanie w zasobie wg NSP 1,01

Zasób mieszkaniowy

Powierzchnia użytkowa mieszkań


Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku L.p. Wyszczególnienie 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 Deweloperzy 9 10 10 10 10 10

2 Biura pośredników 70 80 85 87 90 90

3 Kancelarie notarialne 22 25 25 25 25 25

4 Biura rzeczoznawców majątkowych 40 42 45 45 50 50

5 Spółdzielnie mieszkaniowe 10 10 10 10 10 10

6 Wspólnoty mieszkaniowe 400 420 420 430 450 470 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 2256 2750 2275 2371 2565 2980

Wartość w mln zł 566,77 683,87 488,78 469,26 506,43 580,76 Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku.

Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 1457 1184 1845 1366 1275 2141

- indywidualne 197 156 270 209 185 382

- na sprzedaż lub wynajem 1172 1028 1515 986 1090 1727

Ogółem, w tym: 2075 1191 2013 1324 2031 1893

- indywidualne 190 150 146 152 142 176


Ogółem, w tym: 1632 1713 2249 1574 1736 2088

- indywidualne 220 214 239 172 208 223

- spółdzielcze 0 79 0 0 0 0


- społeczne czynszowe 125 0 0 2 38 0

- komunalne 100 0 87 0 60 70

Pozwolenia na budowę mieszkań

Mieszkania, których budowę rozpoczęto

Mieszkania oddane do użytkowania


Białystok


Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku 2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 1632 1713 2249 1574 1736 2088

- ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 130,8 128,9 155,2 107,9 119,1 136,7

- na 1000 ludności 5,5 5,8 7,6 5,3 5,9 7,1

- na 1000 zaw. małżeństw 958 1194 1557 1151 1199 1419

- różnica ogółem 72 -278 -805 -207 -288 -617

- na 1000 ludności 0,2 -0,9 -2,7 -0,7 -0,97 -2,08

Przec. pow. użytk. mieszkania

oddanego (m kw.) 83,2 75,2 69,0 68,6 68,6 65,5

Liczba izb oddanych 5671 5919 7037 5032 5631 6488

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu

oddanym 3,3 3,5 3,1 3,2 3,2 3,1

Przec. pow. izby (m kw.) 23,1 21,8 22,1 21,5 21,2 21,1


Małżeństwa minus mieszkania oddane


Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania

w Białymstoku

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedonicz

na (trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 4791 4790 4729 4243 4358 . .

II 2010 4640 4802 4709 4369 4296 . .

III 2010 4790 4732 4752 4286 4424 . .

IV 2010 4778 4755 4809 4169 4378 . .

I 2011 4830 4821 4862 4391 4393 . .

II 2011 4823 4782 4810 4334 4435 . .

III 2011 4828 4843 4778 4044 4421 . .

IV 2011 4825 4601 4754 4349 4466 . .

I 2012 4776 4577 4724 4304 4486 . .

II 2012 4731 4384 4674 4018 4411 . .

III 2012 5011 4507 4588 4177 4455 . .

IV 2012 4951 4357 4583 3797 4353 . .

I 2013 4965 4610 4576 3899 4407 22,6 19,0

II 2013 4936 4428 4546 3728 4383 23,3 19,3

III 2013 4949 4526 4520 3755 4400 25,9 17,6

IV 2013 4938 4493 4494 3670 4363 25,6 23,7

I 2014 4856 4501 4510 3712 4340 23,7 22,7

II 2014 4840 4488 4450 3685 4472 23,4 27,3

III 2014 4885 4431 4443 3701 4453 23,9 23,5

IV 2014 4909 4570 4445 3702 4482 22,9 30,0

I 2015 4881 4526 4423 3665 4454 24,0 26,7

II 2015 4838 4606 4463 3745 4397 24,0 24,3

III 2015 4790 4613 4402 3857 4393 26,8 20,6

IV 2015 4886 4519 4456 3890 4403 25,6 22,8

I 2016 4850 4594 4488 3986 4433 26,1 24,8

Notowanie

Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny - najem

Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Białystok


89

1.3.3.1. Rynek pierwotny (RP)

Tabela 1.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Białymstoku

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 99,2 99,0 102,4 103,8 98,8 87,0 95,7 102,5 95,7 91,7

II 2010 96,8 100,3 99,6 103,0 98,6 97,9 96,5 102,1 101,6 96,4

III 2010 103,2 98,5 100,9 98,1 103,0 97,3 98,9 102,4 102,0 107,6

IV 2010 99,7 100,5 101,2 97,3 99,0 98,9 98,3 104,1 102,0 99,2

I 2011 101,1 101,4 101,1 105,3 100,3 100,8 100,6 102,8 103,5 100,8

II 2011 99,9 99,2 98,9 98,7 101,0 103,9 99,6 102,1 99,2 103,2

III 2011 100,1 101,3 99,3 93,3 99,7 100,8 102,3 100,5 94,4 99,9

IV 2011 99,9 95,0 99,5 107,5 101,0 101,0 96,8 98,9 104,3 102,0

I 2012 99,0 99,5 99,4 99,0 100,4 98,9 94,9 97,2 98,0 102,1

II 2012 99,1 95,8 98,9 93,4 98,3 98,1 91,7 97,2 92,7 99,5

III 2012 105,9 102,8 98,2 104,0 101,0 103,8 93,1 96,0 103,3 100,8

IV 2012 98,8 96,7 99,9 90,9 97,7 102,6 94,7 96,4 87,3 97,5

I 2013 100,3 105,8 99,8 102,7 101,2 104,0 100,7 96,9 90,6 98,2

II 2013 99,4 96,1 99,3 95,6 99,5 104,3 101,0 97,3 92,8 99,4

III 2013 100,3 102,2 99,4 100,7 100,4 98,8 100,4 98,5 89,9 98,8

IV 2013 99,8 99,3 99,4 97,7 99,2 99,7 103,1 98,1 96,7 100,2

I 2014 98,3 100,2 100,4 101,1 99,5 97,8 97,6 98,6 95,2 98,5

II 2014 99,7 99,7 98,7 99,3 103,0 98,1 101,4 97,9 98,8 102,0

III 2014 100,9 98,7 99,8 100,4 99,6 98,7 97,9 98,3 98,6 101,2

IV 2014 100,5 103,1 100,0 100,0 100,7 99,4 101,7 98,9 100,9 102,7

I 2015 99,4 99,0 99,5 99,0 99,4 100,5 100,6 98,1 98,7 102,6

II 2015 99,1 101,8 100,9 102,2 98,7 100,0 102,6 100,3 101,6 98,3

III 2015 99,0 100,2 98,6 103,0 99,9 98,1 104,1 99,1 104,2 98,7

IV 2015 102,0 98,0 101,2 100,9 100,2 99,5 98,9 100,2 105,1 98,2

I 2016 99,3 101,7 100,7 102,5 100,7 99,4 101,5 101,5 108,8 99,5

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny

Dynamika r/rDynamika kw./kw.

Rynek wtórny Rynek wtórny


Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 1.10. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.)

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

minimalna maksymalna średnia

mediana limit RNS / MDM

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS / MDM Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Białystok


Wykres 1.11. Struktura mieszkań wg

powierzchni użytkowej RPO

Wykres 1.12. Struktura mieszkań wg

powierzchni użytkowej RPT

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.13. Struktura mieszkań wg liczby

pokoi RPO


pokoi RPT

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.15. Relacja podaży i popytu

na mieszkania o powierzchni mniejszej,

równej 50 mkw. oraz powyżej 50 mkw. na

RP

Wykres 1.16. Wskaźnik produkcji mieszkań

(tys.)#

-120%

-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

wskaźnik pozwolenia na budowę Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymsto-

ku.

Białystok


91

1.3.3.2. Rynek wtórny (RW)

Wykres 1.17. Struktura ceny mkw. mieszkania

(zł/mkw.)

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16

II 2

01

6

ziemia projekt robocizna

materiały sprzęt koszty pośrednie

zysk budowlany koszty kredytu koszty ogólne

VAT zysk dewel.

Źródło: NBP, Sekocenbud.

Wykres 1.18. Ceny mieszkań RWO

(zł/mkw.)

Wykres 1.19. Ceny mieszkań RWT

(zł/mkw.)

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


hedoniczna mediana limit RNS Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.20. Struktura mieszkań

wg powierzchni użytkowej RWO


wg powierzchni użytkowej RWT

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób w

2002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Białystok



pokoi RWO


pokoi RWT

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.24. Ceny wg formy własności

RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

spółdzielcze własność

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

spółdzielcze własność Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.26. Ceny wg standardu wykoń-

czenia RWO (zł/mkw.)


czenia RWT(zł/mkw.)

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

niski przeciętny wysoki

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

niski przeciętny wysoki Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Białystok


93

Wykres 1.28. Ceny wg technologii budowy

RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

tradycyjna trad. udoskonal. prefabr.

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

tradycyjna trad. udoskonal. prefabr. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.30. Ceny wg roku budowy RWO

(zł/mkw.)

Wykres 1.31. Ceny wg roku budowy RWT

(zł/mkw.)

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002 Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Wykres 1.32. Szacowany średni czas sprze-

daży mieszkania na RW w Białymstoku

(liczba dni)

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Bydgoszcz


2. Bydgoszcz



W 2015 r. zdecydowana większość czynników demograficznych kształtujących popyt na miesz-

kania w Bydgoszczy uległa pogorszeniu. Spadła liczba mieszkańców zameldowanych na pobyt

stały, zaś saldo migracji stałej wyniosło minus 1108 w 2015 r. Współczynnik migracji stałej

w Bydgoszczy kształtował się na poziomie minus 3,1 na 1000 mieszkańców. Liczba małżeństw

zawartych w 2015 r. w Bydgoszczy wzrosła do 1760 (o 3,6% więcej niż przed rokiem), zaś współ-

czynnik małżeństw wzrósł o 0,1 (r/r) i wynosił 4,9 na 1000 mieszkańców. Na przestrzeni ostatnich

lat w Bydgoszczy obserwowano ujemny przyrost naturalny, jego saldo wzrosło z minus 424 osób

w 2014 r. do minus 619 w 2015 r. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 2050 r.,

zakłada stały spadek liczby mieszkańców Bydgoszczy do poziomu ok. 262 tys. mieszkańców.

Ostatnie lata stale uwidaczniają niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności zachodzą-

ce na skutek zjawiska starzenia się społeczeństwa. Na koniec 2015 r. udział ludności w wieku

poprodukcyjnym wzrósł do 23,1%. Liczba osób w wieku przedprodukcyjnym utrzymała się

na poziomie z roku poprzedniego i stanowiła 15,7% mieszkańców Bydgoszczy. Systematycznie

od 2005 r. maleje udział ludności w wieku produkcyjnym – w 2015 r. wyniósł on 61,2%.

W 2015 r. poprawie uległa część czynników ekonomicznych mających wpływ na kształtowanie

się popytu na rynku mieszkaniowym. W 2015 r. w Bydgoszczy stopa bezrobocia rejestrowanego

obniżyła się o 2,1 p.p. w stosunku do 2014 r. i wyniosła 5,4%. Przeciętne wynagrodzenie brutto

w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ubiegłym roku r/r o 140 zł do poziomu 3589 zł. Od lat

utrzymuje się znaczny udział osób w wieku do 34 r. życia wśród bezrobotnych. Od 2009 r., gdy

udział ten wyniósł 50%, następuje jego zmniejszanie się i w 2015 r. ukształtował się on na pozio-

mie 33,3%.

Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2015 r. liczba udzielonych kredytów była o 0,9%

wyższa w porównaniu z poprzednim rokiem, a łączna wartość kredytów udzielonych przez

banki na zakup mieszkań w Bydgoszczy wzrosła o 1,8% w stosunku do 2014 r.


Według szacunków Oddziału Okręgowego zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy powiększył się

w 2015 r. o 940 mieszkań – do ok. 148,1 tys. ogółem, co stanowi wzrost o 0,6% w porównaniu

z 2014 r. Liczba lokali przypadająca na 1000 mieszkańców na koniec 2015 r. wzrosła do 416. Prze-

ciętna liczba osób przypadających na 1 mieszkanie utrzymała się na poziomie z 2014 r. Po-

wierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wzrosła o 0,3 mkw. i wyniosła 24,1 mkw.

Bydgoszcz


95



Ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 2015 r. w porównaniu z 2014 r. wykazywały lekką ten-

dencję zniżkową. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 2015 r. ukształtowała się na poziomie

5088 zł i była o 1,2% niższa od tej odnotowanej w IV kw. roku poprzedniego (5149 zł). Odmiennie

kształtowały się ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. W IV kw. 2015 r. średnia cena transak-

cyjna mkw. kształtowała się na poziomie 4819 zł, wobec 4618 zł w IV kw. 2014 r. (wzrost o 4,4%

r/r). Za przeciętne wynagrodzenie w 2015 r. na rynku pierwotnym można było nabyć 0,75 mkw.

nowego mieszkania (2014 r. 0,72 mkw.).

W 2015 r. kontynuowany był rządowy program MDM#. Limit programu MDM na rynku pier-

wotnym dla Bydgoszczy w IV kw. 2015 r. wynosił 4715 zł/mkw. i został ustalony na poziomie

niższym niż średnia cena transakcyjna (4819 zł/mkw.) w IV kw. 2015 r. Rosnące zainteresowanie

programem, to efekt miedzy innymi zwiększania obowiązującej w programie maksymalnej ceny

nabycia mieszkania oraz dopuszczenia możliwości zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

W IV kw. 2015 r. struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, a koszty budowy mieszkania

utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Szacunek udziału kosztu

ziemi w cenie mkw. przeprowadzony przez NBP wynosił ok. 370 zł.

W 2015 r. w Bydgoszczy oddano do użytkowania 940 mieszkań, czyli o 23,3% mniej niż w roku

poprzednim. Liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań wyniosła 1750 w 2015 r. i była

o 2,7% wyższa od tej z 2014 r. W ciągu ostatnich 14 lat więcej pozwoleń wydano tylko w 2007 r.

i 2008 r. – odpowiednio 2984 i 2396. W 2015 r. rozpoczęto budowę 1129 mieszkań, co dało wynik

o 6,5% niższy niż w 2014 r. - 1208 mieszkań. Według szacunków O/O NBP w Bydgosz-

czy w 2015 r. sprzedano na rynku pierwotnym prawie 800 mieszkań. Największym zaintereso-

waniem nabywców cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe o metrażu od 40 do 60 mkw. Należy

jednak zauważyć, że o ile w 2014 r. udział mieszkań 2-3 pokojowych w łącznej sprzedaży wy-

niósł 81%, to w 2015 r. udział ten zmniejszył się do poziomu 75,9%. Udział transakcji mieszka-

niami 4 pokojowymi i większymi zmniejszył się nieznacznie z 12,3% w 2014 r. do 11,2% w 2015 r.


Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2015 r. pozostały na podobnym poziomie w porównaniu

z cenami z roku 2014. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 2015 r. wynosiła 3774 zł

i była o 1,5% niższa niż rok wcześniej, gdy odnotowano poziom 3830 zł. Drugi rok z rzędu ob-

serwujemy wzrost cen transakcyjnych w tym segmencie rynku mieszkaniowego. Średnia cena

transakcyjna mkw. w IV kw. 2015 r. wynosiła 3562 zł i była o 3,2% wyższa niż w IV kw. roku

poprzedniego, gdy wyniosła 3450 zł. Za przeciętne wynagrodzenie można było kupić w 2015 r.

na rynku wtórnym 0,99 mkw. mieszkania. Według szacunków O/O NBP w Bydgoszczy w 2015 r.

sprzedano 1,5 tys. mieszkań na rynku wtórnym.

Bydgoszcz


Na koniec IV kw. 2015 r. limit dopłaty do mieszkań na rynku wtórnym wynosił 3857 zł/mkw.

i był na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym (3562 zł/mkw.)

w IV kw. 2015 r.

Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania 2-3 pokojowe (przeważnie

o metrażu od 40 do 60 mkw.). Ich udział w łącznej liczbie transakcji wyniósł około 75% (w 2014 r.

– 77%). Mieszkania wybudowane po 2002 r. były wyceniane wyżej niż mieszkania starsze, bu-

dowane w technologii prefabrykowanej.

Stawki najmu w Bydgoszczy spadły z 23,4 zł/mkw./m-c w IV kw. 2014 r. do 22 zł/mkw./m-c

w IV kw. 2015 r. Średnia cena transakcyjna najmu w 2015 r. wynosiła 26,7 zł/mkw./m-c.


Obecnie 37% powierzchni Bydgoszczy pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania

przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 8% obszaru mia-

sta2.


2.2.1. Biurowe

Zasób nowoczesnych powierzchni biurowych w Bydgoszczy wg stanu na 2015 r. wynosił

56,4 tys. mkw., co oznacza wzrost całkowitej podaży o 20% w stosunku do roku wcześniejszego.

W budowie znajdowało się około 25 tys. mkw., co pozwoli zagwarantować dalsze zwiększenie

znajdującego się w granicach Bydgoszczy zasobu. Współczynnik pustostanów wynosił na koniec

2015 r. około 11,8%. Stawki czynszu w istniejących nowoczesnych powierzchniach biurowych

kształtowały się w przedziale 8-11 euro/mkw./m-c3.

2.2.2. Handlowe

Na koniec 2015 r. na terenie Bydgoszczy funkcjonowało 9 centrów handlowych i jeden park han-

dlowy, o łącznej powierzchni najmu ok. 254 tys. mkw.4 W ubiegłym roku podaż nowoczesnych

powierzchni handlowych zwiększyła się o ok. 57 tys. mkw., to jest o 29%; wzrósł także współ-

czynnik nasycenia powierzchnią handlową do poziomu 714 mkw. na 1000 mieszkańców. Poziom

pustostanów wyniósł 6,0% i był najwyższym wśród miast dużych (200 tys. – 400 tys. mieszkań-

ców) w Polsce5. Aktualnie w Bydgoszczy brak jest nowych obiektów w budowie.

2.2.3. Magazynowe

Na koniec 2015 r. zasób powierzchni magazynowych w regionie kujawsko – pomorskim pozostał

na niezmienionym poziomie i wyniósł około 126 tys. mkw. Obecnie na terenie Bydgoszczy znaj-

duje się w budowie ok. 116 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjno-magazynowej.

Z kolei w Toruniu i okolicach planowane jest zwiększenie podaży powierzchni magazynowej

2 Dane pochodzą ze strony internetowej Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. 3 BNP Paribas Real Estate, “Polska At a glance”, Q4 2015. 4 Dane pochodzą ze strony internetowej Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH). 5 Colliers, “Polska, Market Insights”, I kw. 2016.

Bydgoszcz


97

o ok. 110 tys. mkw. Znaczący popyt na powierzchnie magazynowe w 2015 r. w regionie bydgo-

sko-toruńskim spowodował spadek poziomu pustostanów z około 30% do 1,3%. Stawki czynszu

w istniejących nowoczesnych powierzchniach magazynowych w regionie kształtowały się

w przedziale 2,6-2,8 euro/mkw./m-c6.


Według stanu na koniec 2015 r. średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych

za biura ukształtowała się na poziomie 35,78 zł/mkw./m-c dla klasy A i była na podobnym po-

ziomie co na koniec 2014 r., gdy wynosiła 35,26 zł/mkw./m-c. Średnia transakcyjna stawka czyn-

szu notowanego w złotych za biura klasy B ukształtowała się na poziomie 29,62 zł/mkw./m-c

według stanu na koniec 2015 r. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych dla czynszów wyra-

żonych w złotych na koniec 2015 r. wyniosła 12,02 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A oraz 8,36

zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 3 lata.

Średnia stawka czynszów notowanych w euro z umów obowiązujących na koniec

2015 r. w lokalach handlowych typu prime wyniosła 27,98 euro/mkw./m-c i uległa obniżeniu

w stosunku do końca 2014 r. – 30,04 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji dla umów za-

wartych w euro kształtowały się po przeliczeniu na poziomie 24,22 zł/mkw./m-c. W przypadku

czynszów wyrażonych w walucie polskiej na koniec 2015 r. średnie koszty eksploatacji wynosiły

15,95 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu w przypadku umów w euro wyniosła 7 lat,

w przypadku umów w walucie polskiej – 5 lat na koniec 2015 r.

6 BNP Paribas Real Estate, “Polska At a glance”, Q4 2015.

Bydgoszcz




Tabela 2.1. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy

Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.


gnoza dla Bydgoszczy (w tys. osób)

Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Byd-

goszczy (na 1000 ludności)

Źródło: Prognoza ludności opracowana przez

GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 2.2. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy



dukcyjnym w Bydgoszczy


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 364443 -206 -1267 -1473 2102 -0,6 -3,5 5,8

2011 363020 -308 -1115 -1423 1876 -0,8 -3,1 5,2

2012 361254 -577 -1075 -1652 1865 -1,6 -3,0 5,2

2013 359428 -608 -986 -1594 1564 -1,7 -2,7 4,4

2014 357652 -424 -1097 -1521 1699 -1,2 -3,1 4,8

2015 355645 -619 -1108 -1727 1760 -1,7 -3,1 4,9

na 1000 ludności

Wg stanu

na koniec:liczby bezwzględne

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,02002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Przyrost naturalny Saldo migracj i Małżeństwa

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 144502 145756 100% 100%

w tym z 1 osobą 39188 39888 27% 27%

w tym z 2 osobami 38108 43942 26% 30%

w tym z 3 osobami 31667 30756 22% 21%

w tym z 4 osobami 24849 20581 17% 14%




Gospodarstwa domowe i ludność

Gospodarstwa domowe

(liczba)Udział (w %)


2010 64,3 16,2 19,5

2011 64,0 15,9 20,1

2012 63,5 15,7 20,8

2013 62,7 15,7 21,6

2014 61,9 15,7 22,4

2015 61,2 15,7 23,1

Udział ludności (w %) w wieku

Bydgoszcz


99



ści bezrobotnej w Bydgoszczy (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Bydgoszczy

(zł/m-c)

Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.


ciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Byd-

goszczy (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgosz-

czy.


czy.


kania przy kredycie złotowym w Bydgosz-

czy (mkw.)


kredytowych w Bydgoszczy (mln zł)*


czy.


zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Bydgoszcz

Polska


1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Bydgoszcz Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

rynek p ierwotny rynek wtórny

70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Bydgoszcz




Tabela 2.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy


Tabela 2.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy

Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 2.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy

Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy.

Tabela 2.7. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy


Wyszczególnienie 2010 2011 2012 2013 2014 2015



- łączna (tys. m kw.) 8265 8325 8386 8447 8514 8574

- przeciętna (m kw.) 57,7 57,8 57,8 57,9 57,9 57,9

-na osobę (m kw.) 23,2 22,9 23,2 23,5 23,8 24,1






Zasób mieszkaniowy


L.p. Wyszczególnienie 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 Deweloperzy 25 25 25 29 29 29

2 Pośrednicy nieruchomości 296 323 312 312 312 301




6 Wspólnoty mieszkaniowe 1405 1444 1491 1533 1575 1629

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 6348 5422 6012 5830 5005 3738

Wartość w mln zł 1096,00 982,00 982,00 965,00 868,66 657,32

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 788 1255 1258 717 1704 1750

- indywidualne 232 139 113 121 156 127


Ogółem, w tym: 750 1261 837 1204 1208 1129

- indywidualne 91 107 120 109 102 94


Ogółem, w tym: 996 865 1023 1044 1225 940

- indywidualne 113 123 141 216 171 136




- komunalne 0 0 72 0 0 0




Bydgoszcz


101

Tabela 2.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy



w Bydgoszczy

Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 996 865 1023 1044 1225 940


- na 1000 ludności 2,8 2,4 2,8 2,9 3,4 2,6

- na 1000 zaw. małżeństw 474 461 549 668 721 534

- różnica ogółem 1106 1011 842 520 474 820

- na 1000 ludności 3,11 2,78 2,33 1,45 1,33 2,31


oddanego (m kw.) 70,3 73,1 62,8 69,2 59,9 63,6



oddanym 3,4 3,2 3,0 3,1 2,9 3,0




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena hed.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 5080 4524 4202 3850 3843 . 18,0

II 2010 5026 4856 4270 3596 3616 . 16,1

III 2010 5036 4954 4233 3866 3760 . 18,8

IV 2010 4733 4606 4005 3814 3715 . 21,2

I 2011 4764 4730 4055 3945 3770 . 19,4

II 2011 4849 4635 4153 3733 3630 . 21,4

III 2011 4841 4575 4058 3583 3604 . 17,9

IV 2011 4880 4626 3923 3625 3548 . 24,0

I 2012 4846 4520 3885 3503 3587 . 21,6

II 2012 4851 4686 3932 3429 3587 . 20,8

III 2012 4859 4502 3606 3405 3614 . 21,0

IV 2012 4787 4615 3882 3371 3592 . 17,0

I 2013 4934 4855 3639 3434 3640 . 18,0

II 2013 5131 4815 3713 3349 3667 23,0 18,0

III 2013 5185 4896 3607 3357 3687 . 19,0

IV 2013 5279 4528 3736 3403 3682 19,0 20,0

I 2014 5040 4601 4019 3342 3704 . 18,6

II 2014 4951 4808 3536 3416 3709 . 19,7

III 2014 5100 4797 3758 3514 3685 22,5 22,1

IV 2014 5149 4618 3830 3450 3704 22,1 23,4

I 2015 5200 4619 3685 3531 3757 . 32,3

II 2015 5092 4720 3765 3567 3756 20,1 26,8

III 2015 5121 4745 3949 3573 3723 31,4 25,5

IV 2015 5088 4819 3774 3562 3737 24,4 22

I 2016 5148 4831 3875 3574 3730 25,6 27,2

Notowanie

Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny

Bydgoszcz



Tabela 2.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Bydgoszczy



Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 102,9 96,4 100,0 97,1 100,4 102,8 90,1 102,6 99,3 96,4

II 2010 98,9 107,3 101,6 93,4 94,1 102,6 100,4 106,3 101,6 100,4

III 2010 100,2 102,0 99,1 107,5 104,0 102,4 104,1 99,7 99,5 93,9

IV 2010 94,0 93,0 94,6 98,7 98,8 95,8 98,1 95,3 96,2 97,1

I 2011 100,7 102,7 101,2 103,4 101,5 93,8 104,6 96,5 102,5 98,1

II 2011 101,8 98,0 102,4 94,6 96,3 96,5 95,4 97,3 103,8 100,4

III 2011 99,8 98,7 97,7 96,0 99,3 96,1 92,3 95,9 92,7 95,8

IV 2011 100,8 101,1 96,7 101,2 98,4 103,1 100,4 98,0 95,0 95,5

I 2012 99,3 97,7 99,0 96,6 101,1 101,7 95,6 95,8 88,8 95,1

II 2012 100,1 103,7 101,2 97,9 100,0 100,0 101,1 94,7 91,9 98,8

III 2012 100,2 96,1 91,7 99,3 100,8 100,4 98,4 88,9 95,0 100,3

IV 2012 98,5 102,5 107,7 99,0 99,4 98,1 99,8 99,0 93,0 101,2

I 2013 103,1 105,2 93,7 101,9 101,3 101,8 107,4 93,7 98,0 101,5

II 2013 104,0 99,2 102,0 97,5 100,7 105,8 102,8 94,4 97,7 102,2

III 2013 101,1 101,7 97,1 100,2 100,5 106,7 108,8 100,0 98,6 102,0

IV 2013 101,8 92,5 103,6 101,4 99,9 110,3 98,1 96,2 100,9 102,5

I 2014 95,5 101,6 107,6 98,2 100,6 102,1 94,8 110,4 97,3 101,8

II 2014 98,2 104,5 88,0 102,2 100,1 96,5 99,9 95,2 102,0 101,1

III 2014 103,0 99,8 106,3 102,9 99,4 98,4 98,0 104,2 104,7 99,9

IV 2014 101,0 96,3 101,9 98,2 100,5 97,5 102,0 102,5 101,4 100,6

I 2015 101,0 100,0 96,2 102,3 101,4 103,2 100,4 91,7 105,7 101,4

II 2015 97,9 102,2 102,2 101,0 100,0 102,8 98,2 106,5 104,4 101,3

III 2015 100,6 101,0 104,9 100,2 99,1 100,4 99,3 105,1 101,7 101,0

IV 2015 99,4 101,1 95,6 99,7 100,4 98,8 104,4 98,5 103,2 100,9

I 2016 101,2 100,2 102,7 100,3 99,8 99,0 104,6 105,2 101,2 99,3

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Bydgoszcz


103


wg powierzchni użytkowej RPO


wg powierzchni użytkowej RPT



pokoi RPO


pokoi RPT


Wykres 2.15. Relacja podaży i popytu na

mieszkania o powierzchni mniejszej, równej

50 mkw. oraz powyżej 50 mkw. na RP


(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgosz-

czy.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

4

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

wskaźnik pozwolenia na budowę

Bydgoszcz




(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


Wykres 2.20. Struktura mieszkań wg po-

wierzchni użytkowej RWO


wierzchni użytkowej RWT


0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

I 2014

II 2

014

III 2014

IV 2

014

I 2015

II 2

015

III 2015

IV 2

015

I 2016




VAT zysk dewel.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


hedoniczna mediana limit RNS

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Bydgoszcz


105


pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób w

2002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Bydgoszcz



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


Wykres 2.32. Szacunkowy średni czas sprze-

daży mieszkania na RW w Bydgoszczy

(liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Katowice


107

3. Katowice



Wskaźniki demograficzne w Katowicach w 2015 r. w porównaniu z 2014 r., uległy pogorszeniu.

Obniżyła się liczba mieszkańców miasta w wyniku ujemnego przyrostu naturalnego i ujemnego

salda migracji. W 2015 r. podobnie jak w 2014 r. wzrosła liczba zawieranych małżeństw. Ponadto

odnotowano niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku

produkcyjnym zmniejszył się o 0,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,7 p.p.

Obserwowano korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców

Katowic. W dalszym ciągu obniżała się stopa bezrobocia oraz udział osób młodych wśród bezro-

botnych. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw spadło, w relacji r/r,

jednak nadal należało ono do najwyższych w kraju.

W 2015 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych oraz ich wartość wzrosły w porównaniu

z poprzednim rokiem (odpowiednio o 3,0% i 8,7%).


W 2015 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o ponad 1100 mieszkań, a wskaźnik określający

liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł do 471 mieszkań. Nie zaobserwowano zmian w

przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania, która wyniosła 60,0 mkw. Powierzchnia użytko-

wa mieszkania na osobę nieznacznie wzrosła i wyniosła 28,2 mkw., tj. o 0,4 mkw. więcej niż w

2014 r. Na stan zasobów mieszkaniowych oraz zabudowę terenu Katowic wpływ ma przemy-

słowy charakter miasta. W ostatnich latach znaczna część osiedli została zmodernizowana, co

poprawiło jakość budynków mieszkalnych.



W 2015 r. na rynku pierwotnym w Katowicach wzrosła liczba zawieranych transakcji sprzedaży

mieszkań. Ceny ofertowe mieszkań pozostały stabilne, natomiast zanotowano wzrost cen trans-

akcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2015 r. wynosiła 5511 zł/mkw., natomiast średnia

cena transakcyjna 5049 zł/mkw. Należy jednak zaznaczyć, że średnie ceny transakcyjne mieszkań

z segmentu popularnego, od 40 do 60 mkw., które miały największy udział w rynku były stabil-

ne. Deweloperzy starali się dostosować ceny transakcyjne tych mieszkań do obowiązującego li-

mitu MDM# (w IV kw. 2015 r. w Katowicach limit ten wynosił 4794,90 zł/mkw.). W gminach są-

siadujących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 4356,28 zł/m kw.

W IV kw. 2015 r. struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, nadal koszty budowy miesz-

kania utrzymywały się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według NBP sza-

cunkowy udział kosztu ziemi w cenie mkw. wynosił ok. 400 zł.

Katowice


W IV kw. 2015 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto

w sektorze przedsiębiorstw pozostała na tym samym poziomie co rok wcześniej i wyniosła

ok. 1,1 mkw.

W 2015 r. w Katowicach oddano do użytkowania nieznacznie mniej mieszkań niż w rekordowym

2014 r. W relacji r/r obniżyła się również liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wyna-

jem, ale była ona nadal wyższa niż w latach 2010–2013. Mieszkania przeznaczone na sprzedaż

lub wynajem dominowały w strukturze mieszkań oddanych do użytkowania (około 85% ogółu

mieszkań). Pomimo spadku, wskaźniki intensywności budownictwa mieszkaniowego w 2015 r.

w relacji r/r, w dalszym ciągu kształtują się na wyższym poziomie niż w latach 2010-2013.


W 2015 r. na rynku wtórnym w Katowicach zaobserwowano stabilizację średnich cen ofertowych

mieszkań przy wzroście średnich cen transakcyjnych. Średnia cena ofertowa na koniec roku wy-

nosiła 3909 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3442 zł/mkw.

Podobnie jak na rynku pierwotnym średnie ceny transakcyjne mieszkań z segmentu popularne-

go, od 40 do 60 mkw., które cieszyły się największym popytem wśród kupujących, były stabilne.

W pozostałych analizowanych przedziałach powierzchni zanotowano ich wzrost. Od 1 września

2015 r. mieszkania z rynku wtórnego zostały objęte programem MDM. W IV kw. 2015 r.

w Katowicach limit programu MDM dla ustalenia maksymalnej ceny nabycia mieszkania i kwoty

dofinansowania wkładu własnego dla rynku wtórnego wynosił 3923,10 zł/mkw. W gminach są-

siadujących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 3564,23 zł/mkw.

W IV kw. 2015 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto

w sektorze przedsiębiorstw pozostała na tym samym poziomie co rok wcześniej i kształtowała

się na poziomie 1,6 mkw.

Rynek mieszkań do wynajęcia, jak w większości ośrodków akademickich, ma charakter sezono-

wy. Wpływ na wysokość ceny wynajmu mieszkania miała lokalizacja, bliskość środków komuni-

kacji, szybkość dojazdu do centrum, a przede wszystkim jego standard. Średnie stawki najmu w

Katowicach w IV kw. 2015 r. wzrosły z 25,9 zł/mkw. do 27,7 zł/mkw., tj. o 7,1%.

W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym w dalszym

ciągu najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach, relatywnie wysoki poziom cen

utrzymywał się również w Mikołowie, Tychach i Gliwicach. Poziom cen mieszkań w tych mia-

stach jest stabilny i w kolejnych kwartałach ulega niewielkim wahaniom, utrzymując się jednak

powyżej 3 tys. zł/mkw. W Mikołowie średnie ceny transakcyjne oscylują wokół 3 tys. zł/mkw.,

w zależności od jakości lub lokalizacji mieszkań obecnych w próbie badawczej w danym noto-

waniu. Najniższe ceny notowano nadal w Bytomiu. W IV kw. 2015 r. utrzymywały się one poni-

żej 2 tys. zł/mkw. Relatywnie niskie ceny występowały również w Rudzie Śląskiej, Czeladzi

i Świętochłowicach.

Katowice


109


Katowice stanowią część silnie zurbanizowanej aglomeracji śląskiej, gdzie zatarte są granice mię-

dzy miastami. Dobre skomunikowanie poszczególnych miast aglomeracji sprawia, że potencjalni

nabywcy mają wybór bardziej atrakcyjnych ofert pod względem cenowym w miastach sąsiadują-

cych z Katowicami.

Rozwój sektora mieszkaniowego, obserwowany był nie tylko w stolicy województwa, ale rów-

nież w innych miastach tworzących aglomerację śląską. W 2015 r. szczególnie dynamiczny

wzrost budownictwa mieszkaniowego, poza Katowicami, odnotowano w Gliwicach i Tychach.

W 2015 r., w relacji r/r, wzrosła o ponad 20% liczba mieszkań oddanych do użytkowania, prze-

znaczonych na sprzedaż lub wynajem, w miastach aglomeracji śląskiej poza Katowicami, najwię-

cej w Tychach i Gliwicach. Zwiększyła się również liczba rozpoczętych budów i liczba wydanych

pozwoleń na budowę w miastach aglomeracji bez Katowic (odpowiednio o 30,9% i 47,1%).

Alternatywą dla budownictwa wielorodzinnego w aglomeracji było budownictwo jednorodzin-

ne. Oferta domów na rynku pierwotnym obejmowała w większości domy w zabudowie szere-

gowej, a na rynku wtórnym oferowano przede wszystkim domy w zabudowie wolnostojącej. Ze

względu na ograniczoną podaż działek budowlanych w Katowicach potencjalni nabywcy poszu-

kiwali możliwości ich kupna poza granicami administracyjnymi miasta (głównie w Tychach

i Mikołowie).

Obecnie w Katowicach powierzchnia pokrycia miasta obowiązującymi miejscowymi planami

zagospodarowania przestrzennego wynosi 22,8%, natomiast powierzchnia pokrycia przystąpie-

niami do sporządzenia miejscowych planów wynosi 35,4%.


3.2.1. Biurowe

Rynek powierzchni biurowych w Katowicach obejmował na koniec 2015 r. 397,4 tys. mkw. po-

wierzchni. Czynsze kształtowały się w przedziale od 12,5 do 13,5 euro/mkw./m-c. Stopa pusto-

stanów wynosiła 13,2% i była niższa o 0,6 p.p. w relacji r/r7. W ubiegłym roku oddano do użytku

28,7 tys. mkw. powierzchni biurowej8. Na koniec I kw. 2016 r. w Katowicach w budowie było

47 tys. mkw. powierzchni biurowej9.

Rozwój rynku biurowego w Katowicach stymulują najemcy z sektora usług biznesowych

(BPO#/SSC#). Czynnikiem korzystnie wpływającym na stronę popytową jest istnienie Katowic-

kiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

3.2.2. Handlowe

Na koniec 2015 r. na Górnym Śląsku działało 46 centrów handlowych o łącznej powierzchni

1,1 mln mkw. W 2015 r. oddano do użytkowania nowe centra handlowe o łącznej powierzchni

7 Jones Lang Lasalle, „Rynek biurowy w Polsce IV kwartał 2014” 8 Jones Lang Lasalle, „Rynek powierzchni biurowych w Trójmieście IV kwartał 2015” 9 Jones Lang Lasalle, „Rynek biurowy w Polsce I kwartał 2016”

Katowice


ok. 51,6 tys. mkw. W budowie znajdują się następne galerie handlowe o łącznej powierzchni 52

tys. mkw., których ukończenie jest planowane na lata 2016 – 2017. Wskaźnik nasycenia nowocze-

sną powierzchnią handlową w 2015 r. nadal należał do najniższych w kraju i kształtował się na

poziomie 525 mkw./1000 mieszkańców. Czynsze kształtowały się w przedziale od 43 do 45 eu-

ro/mkw./m-c. Stopa pustostanów wyniosła 3,8%10.

3.2.3. Magazynowe

Na koniec 2015 r. na Górnym Śląsku całkowity zasób powierzchni magazynowych wyniósł około

1,7 mln mkw., czynsze mieściły się w przedziale od 1,9 do 2,7 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pusto-

stanów wyniósł 7,4% i był niższy w relacji r/r o około 1,1 p.p. W 2015 r. podaż nowoczesnych

powierzchni magazynowych wzrosła o około 140 tys. mkw.; w budowie pozostają projekty

o łącznej powierzchni 127,5 tys. mkw.11

Nieruchomości magazynowe w regionie koncentrują się nie tylko w aglomeracji śląskiej, ale i w

innych miastach województwa: Rybniku, Bielsko-Białej, Żorach.


W Katowicach w II półroczu 2015 r. średni czynsz netto notowany w euro dla powierzchni biu-

rowych klasy A wynosił 12,7 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w

przypadku tych czynszów wynosiła 15,2 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu w przy-

padku transakcji wyniosła 6,9 lat.

Na Górnym Śląsku w II półroczu 2015 r. średni czynsz netto notowany w euro dla lokali zlokali-

zowanych w centrach handlowych wynosił 28,5 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto

notowany w złotych wynosił 79,5 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto

w przypadku czynszów notowanych w euro kształtowała się na poziomie 32,2 zł/mkw./m-c, na-

tomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych wynosiła 28,3 zł/mkw./m-c. Średnia dłu-

gość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 6,3 lat (czynsze w euro) oraz 5,4 lat

(czynsze w złotych).

W przypadku lokali usługowo–handlowych poza centrami handlowymi, średnia wysokość czyn-

szu netto notowanego w złotych wyniosła 18,8 zł/mkw./m-c. Najemcy tych lokali dodatkowo

ponosili koszty związane z użytkowaniem mediów.

W II półroczu 2015 r. na Górnym Śląsku średnia wysokość czynszu netto notowanego w euro

powierzchni magazynowych wynosiła 5,1 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploata-

cji kształtowała się na poziomie 14,2 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu wyniosła

6,6 lat.

10 Colliers International, „Polska Market Insights Raport roczny 2016” 11 Jones Lang Lasalle, „Rynek nieruchomości magazynowych w 2015 r.”

Katowice


111



Tabela 3.1. Czynniki demograficzne w Katowicach

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.


gnoza dla Katowic (w tys. osób)

Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Kato-

wicach (na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach,

prognoza ludności opracowana przez GUS

w 2014r. na lata 2014-2050.


Tabela 3.2. Gospodarstwa domowe w Katowicach


Tabela 3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poproduk-

cyjnym w Katowicach


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 311421 -644 -1078 -1722 1874 -2,1 -3,5 6,0

2011 309304 -957 -1160 -2117 1763 -3,1 -3,8 5,7

2012 307233 -905 -994 -1899 1576 -2,9 -3,2 5,1

2013 304362 -976 -1306 -2282 1395 -3,2 -4,3 4,6

2014 301834 -883 -1016 -1899 1416 -2,9 -3,4 4,7

2015 299910 -1029 -989 -2018 1525 -3,4 -3,3 5,1

na 1000 ludności

Wg stanu


200

220

240

260

280

300

320

340

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 135579 134199 100% 100%

w tym z 1 osobą 43720 43926 32% 33%

w tym z 2 osobami 36168 39472 27% 29%

w tym z 3 osobami 27635 27479 20% 20%

w tym z 4 osobami 20420 16754 15% 12%




Gospodarstwa domowe Liczba Udział (%)


2010 64,3 15,0 20,7

2011 64,3 14,5 21,2

2012 63,8 14,4 21,8

2013 63,1 14,4 22,5

2014 62,5 14,3 23,2

2015 61,7 14,4 23,9

Udział ludności (%) w wieku

Katowice




ści bezrobotnej w Katowicach (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Katowicach

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.


ciętne wynagrodzenie w Katowicach (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Kato-

wicach (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowi-

cach.


cach.


kania przy kredycie złotowym w Katowi-

cach (mkw.)


kredytowych w Katowicach (mln zł)*


cach.


zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Katowice

Polska


2 100

2 600

3 100

3 600

4 100

4 600

5 100

5 600

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Katowice Polska

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

80

90

100

110

120

130

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0

220,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

100

200

300

400

500

600

700

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Katowice


113



Tabela 3.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach


Tabela 3.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach

Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 3.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Katowicach

Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach.

Tabela 3.7. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach





- łączna (tys. m kw.) 8195 8238 8272 8307 8393 8466

- przeciętna (m kw.) 59,6 59,7 59,8 59,9 60,0 60,0

-na osobę (m kw.) 26,7 26,6 26,9 27,3 27,8 28,2







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 30 30 32 40 40 40





6 Wspólnoty mieszkaniowe . . . . . .

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 3071 3491 1920 2279 3005 3136

Wartość w mln zł 550,08 475,54 308,32 393,93 327,14 578,14

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 970 1351 1099 1006 700 1880

- indywidualne 167 130 210 159 171 233


Ogółem, w tym: 1000 1290 606 1334 625 1365

- indywidualne 188 109 128 124 125 175


Ogółem, w tym: 1177 663 376 510 1314 1159

- indywidualne 157 207 181 136 161 112




- komunalne 0 0 20 30 0 15




Katowice


Tabela 3.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach



w Katowicach

Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 1177 663 376 510 1314 1159


- na 1000 ludności 3,8 2,1 1,2 1,7 4,4 3,9

- na 1000 zaw. małżeństw 628 376 239 366 928 760

- różnica ogółem 697 1100 1200 885 102 366

- na 1000 ludności 2,3 3,6 3,9 2,9 0,3 1,22


oddanego (m kw.) 79,1 79,2 115,9 93,9 68,6 63,2



oddanym 3,1 3,6 4,3 3,7 3,0 3,0




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 6467 5303 4136 3722 3604 29,0 25,8

II 2010 6360 4511 4256 3455 3377 31,1 21,3

III 2010 6420 5071 4323 3632 3475 29,0 24,2

IV 2010 6085 4914 4108 3528 3384 28,1 30,2

I 2011 6122 5329 4234 3607 3344 32,5 28,1

II 2011 6141 4417 3974 3500 3330 30,6 25,9

III 2011 5451 4697 3965 3418 3302 29,5 28,9

IV 2011 5413 4604 4152 3356 3349 28,9 26,4

I 2012 4741 4679 4053 3318 3331 29,1 27,9

II 2012 5351 4443 4122 3399 3469 30,1 24,2

III 2012 5411 5004 4057 3371 3355 28,0 28,5

IV 2012 5318 5685 4138 3357 3432 30,6 28,4

I 2013 5526 5104 3955 3116 3304 34,7 30,4

II 2013 5817 5232 4001 3222 3389 29,6 21,0

III 2013 5898 4670 3973 3254 3362 30,8 31,1

IV 2013 5456 4529 3928 3301 3394 30,5 30,2

I 2014 5531 4532 3915 3378 3350 31,2 26,8

II 2014 5602 4974 4046 3339 3316 27,3 27,0

III 2014 5397 5015 4027 3563 3221 27,7 25,9

IV 2014 5545 4907 3918 3348 3348 28,1 23,7

I 2015 5630 4795 3928 3542 3284 27,9 24,8

II 2015 5632 4898 3978 3444 3199 31,4 28,2

III 2015 5509 5003 3936 3434 3353 30,3 25,8

IV 2015 5511 5049 3909 3442 3300 26,8 28,6

I 2016 5424 5030 3920 3531 3387 31,1 26,5

Notowanie


Katowice


115


Tabela 3.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Katowicach


Wykres 3.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.,

maksymalna p. oś)

Wykres 3.10. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.,

maksymalna p. oś)

Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 109,4 109,0 98,9 112,7 108,1 99,8 106,2 95,3 98,6 99,3

II 2010 98,3 85,1 102,9 92,8 93,7 96,2 83,4 99,2 97,0 97,0

III 2010 100,9 112,4 101,6 105,1 102,9 107,2 112,1 98,9 102,6 106,3

IV 2010 94,8 96,9 95,0 97,1 97,4 103,0 101,0 98,3 106,8 101,5

I 2011 100,6 108,4 103,1 102,2 98,8 94,7 100,5 102,4 96,9 92,8

II 2011 100,3 82,9 93,9 97,0 99,6 96,6 97,9 93,4 101,3 98,6

III 2011 88,8 106,3 99,8 97,6 99,2 84,9 92,6 91,7 94,1 95,0

IV 2011 99,3 98,0 104,7 98,2 101,4 89,0 93,7 101,1 95,1 99,0

I 2012 87,6 101,6 97,6 98,9 99,5 77,4 87,8 95,7 92,0 99,6

II 2012 112,9 95,0 101,7 102,4 104,1 87,1 100,6 103,7 97,1 104,2

III 2012 101,1 112,6 98,4 99,2 96,7 99,3 106,5 102,3 98,6 101,6

IV 2012 98,3 113,6 102,0 99,6 102,3 98,2 123,5 99,6 100,0 102,5

I 2013 103,9 89,8 95,6 92,8 96,3 116,6 109,1 97,6 93,9 99,2

II 2013 105,3 102,5 101,1 103,4 102,6 108,7 117,8 97,1 94,8 97,7

III 2013 101,4 89,3 99,3 101,0 99,2 109,0 93,3 97,9 96,5 100,2

IV 2013 92,5 97,0 98,9 101,4 101,0 102,6 79,7 94,9 98,3 98,9

I 2014 101,4 100,1 99,7 102,3 98,7 100,1 88,8 99,0 108,4 101,4

II 2014 101,3 109,8 103,3 98,9 99,0 96,3 95,1 101,1 103,6 97,8

III 2014 96,3 100,8 99,5 106,7 97,1 91,5 107,4 101,4 109,5 95,8

IV 2014 102,7 97,8 97,3 94,0 104,0 101,6 108,3 99,7 101,4 98,6

I 2015 101,5 97,7 100,3 105,8 98,1 101,8 105,8 100,3 104,9 98,0

II 2015 100,0 102,2 101,3 97,2 97,4 100,5 98,5 98,3 103,1 96,5

III 2015 97,8 102,2 98,9 99,7 104,8 102,1 99,8 97,7 96,4 104,1

IV 2015 100,0 100,9 99,3 100,2 98,4 99,4 102,9 99,8 102,8 98,6

I 2016 98,4 99,6 100,3 102,6 102,6 96,3 104,9 99,8 99,7 103,1

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

minimalna średnia mediana

limit RNS / MDM maksymalna

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Katowice



wierzchni użytkowej RPO


wierzchni użytkowej RPT



pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowi-

cach.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań

Katowice


117



(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)






0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


hedoniczna mediana limit RNS

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Katowice


Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Wykres 3.22. Struktura mieszkań wg liczby

pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Katowice


119


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Katowicach (licz-

ba dni)


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Kielce


4. Kielce



Wskaźniki demograficzne w Kielcach w 2015 r. są w dalszym ciągu niekorzystne. Przyrost natu-

ralny od kilku lat jest ujemny i wykazuje tendencję spadkową zarówno w wartościach bez-

względnych jak i przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Saldo migracji jest wciąż ujemne, zaś liczba

zawartych małżeństw od trzech lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Ponadto widoczne są

negatywne zmiany w strukturze wiekowej mieszkańców miasta. Zmniejsza się udział ludności w

wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększa się natomiast populacja osób w wieku

poprodukcyjnym. Spadek liczby ludności i liczby gospodarstw domowych przy jednoczesnym

stopniowym powiększaniu się zasobu mieszkaniowego spowodował wzrost liczby mieszkań

przypadających na 1000 mieszkańców. Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 2050

r. zakłada, że tempo spadku liczby mieszkańców Kielc będzie się zwiększać.

W 2015 r. następowały korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną miesz-

kańców Kielc. Utrzymała się tendencja wzrostowa przeciętnego wynagrodzenia

w sektorze przedsiębiorstw, w stosunku do 2014 r. wzrost wyniósł 4,5%. Stopa bezrobocia reje-

strowanego spadła o 1,1 p.p. do 8,7%. Udział osób młodych, do 34 roku życia, wśród bezrobot-

nych na koniec 2014 r. wyniósł 35,9% i od 2009 r. systematycznie się zmniejsza. Wskaźnik do-

stępności mieszkania za przeciętne wynagrodzenie w 2015 r. w porównaniu

z rokiem poprzednim poprawił się, na co wpłynął wzrost przeciętnego wynagrodzenia oraz spa-

dek średniej ceny transakcyjnej mkw. mieszkania na rynku wtórnym i stabilizacja cen na rynku

pierwotnym.

W 2015 r. Poprawiła się potencjalna dostępność złotowego kredytu mieszkaniowego dla miesz-

kańca Kielc, spowodowana również wzrostem przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przed-

siębiorstw, przy jednoczesnym spadku średniego rocznego oprocentowania kredytów mieszka-

niowych w porównaniu z rokiem poprzednim. Liczba nowo zawartych umów kredytowych

zmniejszyła się w stosunku do roku poprzedniego, natomiast ich wartość wzrosła.


W 2015 r. utrzymany został trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego zarówno w ujęciu nomi-

nalnym, jak i w przeliczeniu na 1000 mieszkańców (wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań z 412

do 419). Do użytku oddano jednak o 31,5% mniej nowych mieszkań niż w 2014 r. Przeciętna

wielkość mieszkania w zasobie wyniosła 58,5 mkw. Wzrost zasobu mieszkaniowego przełożył

się na wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania przypadającej na 1 osobę, która wy-

nosi 24,5 mkw. tj. o 0,4 mkw. więcej niż w 2014 r. W 2015 r. odnotowano niższą liczbę nowych

pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto niż liczba mieszkań oddanych

do użytkowania.

Kielce


121



W Kielcach średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2015 r. w porównaniu

z poprzednim rokiem były w miarę stabilne, jedynie w drugim półroczu widoczna była niewiel-

ka tendencja wzrostowa. Ceny ofertowe na koniec roku były o 2,7% wyższe od obserwowanych

na koniec 2014 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań w 2015 r. w porównaniu do poprzedniego

roku wzrosły na początku roku, następnie spadały w kolejnych kwartałach i lekko wzrosły na

koniec roku (o 0,4% względem I kw. 2015 r.). Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 2015 r. wy-

nosiła 4878 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw. 4620 zł. Maksymalna cena mkw. miesz-

kania dopuszczonego do programu MDM# dla Kielc wynosiła w IV kw. 2015 r. 4764 zł/mkw. i

została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym.

Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się. Koszty budowy mieszkania utrzymywały

się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według NBP szacunkowy koszt ziemi

w cenie mkw. na IV kw. 2015 r. wynosił 190,0 zł. W porównaniu z IV kw. 2014 r. odnotowano

niewielki spadek udziału kosztu ziemi w cenie transakcyjnej mkw. mieszkania na rynku pier-

wotnym, tj. nastąpiło zmniejszenie z 4,2% do 4,1%.

W omawianym okresie utrzymywały się dobre wyniki sprzedaży mieszkań. W porównaniu

do poprzedniego roku liczba transakcji kształtowała się na zbliżonym poziomie12. Zarówno firmy

deweloperskie, jak i spółdzielnie mieszkaniowe sukcesywnie realizowały kolejne etapy inwesty-

cji oraz uruchamiały nowe, dobrze dostosowane do wymagań nabywców projekty inwestycyjne.

Budowa mieszkań na rynku pierwotnym była zdominowana przez firmy deweloperskie, których

udział w 2015 r., w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania wyniósł 69%, mieszkań których

budowę rozpoczęto – 80%, a w przypadku wydanych pozwoleń na budowę mieszkań – 59%.

Struktura mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 2015 r. w porównaniu do końca po-

przedniego roku nie uległa większym zmianom - nadal największy udział mają mieszkania

dwupokojowe (51%), o powierzchni 40 – 60 mkw. (52%). Najchętniej kupowano mieszkania rów-

nież dwupokojowe (56%, co oznacza wzrost udziału o 11,0 p.p.). Mniejszym zainteresowaniem

cieszyły się mieszkania o powierzchni 40 – 60 mkw. (55%, spadek udziału o 4,0 p.p.).


W 2015 r. w porównaniu z poprzednim rokiem odnotowano spadek średnich cen ofertowych

i transakcyjnych na rynku wtórnym. Średnie ceny mieszkań będących w ofercie sprzedaży ulega-

ły niewielkim wahaniom oscylując wokół poziomu 4000 zł/mkw., na koniec roku były o 2,7%

niższe od notowanych pod koniec 2014 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań były również niż-

sze na koniec roku o 3,1%. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2015 r. wyniosła 4035 zł/mkw., nato-

miast średnia cena transakcyjna - 3589 zł/mkw. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczo-

12 wg badania NBP.

Kielce


nego do programu MDM dla Kielc wynosiła w IV kw. 2015 r. 3898 zł/mkw. i została ustalona na

poziomie wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym.

W 2015 r. na rynku wtórnym w porównaniu do poprzedniego roku sprzedaż mieszkań znacząco

wzrosła13. Na co prawdopodobnie miał wpływ program MDM, który został rozszerzony o zakup

mieszkań na rynku wtórnym.

Na rynku wtórnym w strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 2015 r.

w porównaniu z IV kw. 2014 r., nadal przeważają mieszkania o powierzchni 40 – 60 mkw. (48%)

oraz dwupokojowe (42%). Zaobserwowano niewielki wzrost zainteresowania takimi mieszka-

niami. Przedmiotem transakcji sprzedaży były najczęściej mieszkania o powierzchni

40–60 mkw. (49%) oraz mieszkania dwupokojowe (45%). Ponadto obserwujemy lekki wzrost

udziału mieszkań trzypokojowych o powierzchni 60 – 80 mkw.

Kieleckie średnie stawki najmu w IV kwartale 2015 r. (21,4 zł/mkw.) ukształtowały

się na poziomie niższym niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku (22,9 zł/mkw.).


W województwie świętokrzyskim w 2015 r. budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne koncen-

trowało się w Kielcach, w powiatach powstawały pojedyncze, niewielkie budynki, poza tym do-

minowało budownictwo jednorodzinne. Kielecki rynek nieruchomości jest nasycony, wiele firm

konkuruje ze sobą, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a dodatkowo pojawiają się

firmy z poza regionu. Wynikiem czego oferta mieszkań jest szeroka i bardzo zróżnicowana pod

względem cen, jak i lokalizacji. Ustalenie limitów cenowych programu MDM na poziomie wyż-

szym niż średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym powodowało, że znaczną

część oferty mieszkaniowej można było nabyć przy wsparciu programu rządowego. Nadal naj-

większym zagrożeniem dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Kielcach pozostają nieko-

rzystne prognozy demograficzne oraz niski poziom wynagrodzeń.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według stanu na koniec 2015 r. obowiązywał

na 17,5% powierzchni miasta. Procedurami związanymi ze sporządzaniem miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego wg stanu na koniec 2015 r. objęte zostało ponadto 7,9% po-

wierzchni miasta.


4.2.1. Biurowe

Kielecki rynek nieruchomości biurowych to około 60,3 tys. mkw. powierzchni. Czynsze należą

do najniższych w kraju i kształtują się w przedziale od 7 do 9 euro/mkw./m-c, stopa pustostanów

wynosi 8,2%14. Powierzchnia w budowie to około 4,8 tys. mkw. i raczej nie należy spodziewać

się znaczących zmian. Deweloperzy planują nowe inwestycje, ale ich realizacja będzie zależeć

od sytuacji na rynku. Powierzchnie biurowe przeznaczone na wynajem to w większości budynki

13 wg badania NBP. 14 BNP PARIBAS, „Rynek biurowy w Polsce II połowa 2015”.

Kielce


123

o niższym standardzie klasy B i C oraz kilka nowych o wyższym standardzie, wybudowanych

w ostatnich latach, głównie w centrum miasta i jego okolicy. Są to przeważnie budynki łączące

funkcje biurowe z lokalami handlowo-usługowymi.

4.2.2. Handlowe

W Kielcach funkcjonują 4 duże centra handlowe o łącznej powierzchni około 154 tys. mkw. oraz

kilkanaście średnich i małych. Na koniec 2015 r. stopa pustostanów powierzchni handlowych

wyniosła 3,8%15. Czynsze kształtowały się w przedziale od 20 do 25 euro/mkw./m-c16.

Aktualnie w Kielcach planowana jest budowa nowego dużego centrum handlowego

na obrzeżach Kielc oraz mniejszego zlokalizowanego w centrum miasta.

4.2.3. Magazynowe

W 2015 r. w porównaniu do poprzedniego roku nie odnotowano istotnych zmian na rynku po-

wierzchni magazynowych. W Kielcach i okolicy nie ma nowoczesnych magazynów wielkopo-

wierzchniowych (centrów logistycznych). Powodem takiej sytuacji jest położenie Kielc względem

autostrad oraz głównych szlaków kolejowych, które omijają województwo świętokrzyskie.


Średnia ofertowa stawka czynszu za nieruchomości biurowe na koniec 2015 r. kształtowała się na

poziomie 32,2 zł/mkw./m-c dla klasy B oraz 26,2 zł/mkw./m-c dla klasy C. Średnia wysokość

kosztów eksploatacji wyniosła 10 zł/mkw./m-c dla ofert w budynkach klasy C.

Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 2015 r. w lokalach handlowych

o powierzchni co najmniej 100 mkw. z kategorii moda i dodatki, w wiodących centrach handlo-

wych wyniosła 26,6 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji z tych umów kształtowały się na

poziomie 36,1 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu dla transakcji to 8,5 roku. Kontrakty naj-

częściej zawierane są na 10 lat (55% zawartych umów). Stopa pustostanów

w wiodących centrach handlowych w II półroczu 2015 r. wyniosła 2,8%.

Średnia ofertowa stawka czynszu najmu na koniec 2015 r. w przypadku pozostałych lokali han-

dlowo-usługowych w Kielcach wyniosła 42,5 zł/mkw./m-c, a średnia wysokość kosztów eksploa-

tacji dla ofert – 9,3 zł/mkw./m-c. W tej kategorii znajdują się lokale handlowo-usługowe położone

na parterze przy głównych ulicach handlowych lub na osiedlach mieszkaniowych

o powierzchni co najmniej 50 mkw.

15 Cushman & Wakefield, „Polska . powierzchnie handlowe II poł. 2015”. 16 Cushman & Wakefield, „Raport o rynku nieruchomości w Polsce”, wiosna 2015 r.

Kielce




Tabela 4.1. Czynniki demograficzne w Kielcach

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.


gnoza dla Kielc (w tys. osób)

Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Kielcach

(na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.

Tabela 4.2. Gospodarstwa domowe w Kielcach


Tabela 4.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym

i poprodukcyjnym w Kielcach


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 202450 91 -1122 -1031 1235 0,4 -5,5 6,1

2011 201815 64 -699 -635 1037 0,3 -3,5 5,1

2012 200938 -78 -687 -765 1008 -0,4 -3,4 5,0

2013 199870 -265 -875 -1140 863 -1,3 -4,4 4,3

2014 198857 -223 -579 -802 863 -1,1 -2,9 4,3

2015 198046 -336 -652 -811 859 -1,7 -3,3 4,3

na 1000 ludności

Wg stanu


130

140

150

160

170

180

190

200

210

220

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,02002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 83296 79643 100% 100%

w tym z 1 osobą 25556 21904 31% 28%

w tym z 2 osobami 20237 22983 24% 29%

w tym z 3 osobami 17399 17184 21% 22%

w tym z 4 osobami 13762 11488 17% 14%




Gospodarstwa domoweLiczba Udział (%)


2010 65,2 15,8 18,9

2011 64,5 15,7 19,8

2012 63,7 15,6 20,7

2013 62,8 15,6 21,6

2014 62,0 15,5 22,5

2015 61,1 15,5 23,4


Kielce


125



ści bezrobotnej w Kielcach (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Kielcach

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.

Wykres 4.5. Dostępność mieszkania

za przeciętne wynagrodzenie w Kielcach

(mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu

w Kielcach (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach.


kania przy kredycie złotowym w Kielcach

(mkw.)


kredytowych w Kielcach (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

25

35

45

55

8

10

12

14

16

18

20

222002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kielce

Polska


2 100

2 300

2 500

2 700

2 900

3 100

3 300

3 500

3 700

3 900

4 100

4 300

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kielce Polska

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

75

80

85

90

95

100

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kielce




Tabela 4.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach, rok 2015 – szacunek O/O NBP w Kielcach.

Tabela 4.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach

Źródło: 1, 2, 5 szacunki NBP O/O w Kielcach; 3 Izba Notarialna w Krakowie; 4 MIiB-CRRM; 6

Urząd Statystyczny w Kielcach.

Uwaga: liczba spółdzielni mieszkaniowych została zaktualizowana w oparciu o dane z KRS.

Tabela 4.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Kielcach

Źródło: Izba Skarbowa w Kielcach.

Tabela 4.7. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach





- łączna (tys. m kw.) 4553 4618 4670 4717 4796 4855

- przeciętna (m kw.) 58 58,2 58,4 58,5 58,5 58,5

-na osobę (m kw.) 22,5 22,9 23,2 23,6 24,1 24,5







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 40 43 45 47 43 43






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 1 762 1 516 1 784 2273 1405 1282

Wartość w mln zł 320,20 295,62 340,69 439,36 261,33 247,50

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 903 1419 1195 1030 669 711

- indywidualne 314 249 174 124 103 146


Ogółem, w tym: 589 792 977 876 907 766

- indywidualne 142 134 141 181 323 99


Ogółem, w tym: 744 876 810 666 1377 943

- indywidualne 123 204 344 232 298 160

- spółdzielcze 98 139 0 0 457 102



- komunalne 40 17 0 23 23 28




Kielce


127

Tabela 4.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach



w Kielcach

Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 744 876 810 666 1377 943

- ogółem pow. użytk. (tys. m 55,4 68,0 60,2 52,0 81,6 58,5

- na 1000 ludności 3,7 4,3 4,0 3,3 6,9 4,8

- na 1000 zaw. małżeństw 602 845 804 772 1595,6 1098

- różnica ogółem 491 161 198 197 -514 -84

- na 1000 ludności 2,4 0,8 1,0 1,0 -2,6 -0,4


oddanego (m kw.) 74,4 77,6 74,3 78,0 59,3 62,0


Przeciętna liczba izb w

mieszkaniu oddanym 3,3 3,7 3,3 3,3 3,0 3,0




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 4958 4798 4605 4049 4126 25,2 27,9

II 2010 4947 4829 4506 4230 4175 . 23,4

III 2010 4945 4523 4626 4114 4153 28,8 25,9

IV 2010 4951 4803 4707 4223 4169 27,5 26,0

I 2011 4907 4790 4678 4285 4143 . 22,7

II 2011 4954 4967 4622 4427 4236 26,7 23,2

III 2011 4867 4804 4436 4201 4153 16,5 26,9

IV 2011 4876 4768 4536 4239 4107 28,1 24,9

I 2012 4982 4663 4510 4218 4171 26,1 23,8

II 2012 5071 4944 4545 3941 4061 26,1 22,2

III 2012 5219 5161 4464 3987 4046 24,2 23,5

IV 2012 5110 4516 4469 3829 3891 24,2 23,8

I 2013 5061 4647 4367 3691 3927 24,2 21,8

II 2013 5075 4646 4338 3707 3861 22,8 22,0

III 2013 4884 4718 4330 3933 4031 29,7 20,2

IV 2013 4882 4651 4215 3909 4075 21,7 22,3

I 2014 4852 4587 4215 3870 4061 22,0 20,8

II 2014 4878 4623 4186 3739 3903 23,3 20,4

III 2014 4767 4578 4174 3868 4078 29,0 21,0

IV 2014 4750 4602 4148 3703 3925 24,0 21,7

I 2015 4856 4736 4053 3663 3961 20,4 21,2

II 2015 4844 4507 4029 3717 3955 22,7 21,6

III 2015 4783 4549 4067 3684 3924 22,3 19,2

IV 2015 4878 4620 4035 3589 3888 21,2 21,6

I 2016 4838 4710 4025 3612 4048 22,3 18,6

Notowanie


Kielce



Tabela 4.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Kielcach



Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 99,6 100,4 103,9 97,2 98,2 97,0 99,5 103,1 102,0 100,1

II 2010 99,8 100,7 97,8 104,5 101,2 97,0 102,4 105,1 106,2 101,0

III 2010 99,9 93,7 102,7 97,3 99,5 96,5 96,7 102,8 105,2 101,1

IV 2010 100,1 106,2 101,7 102,6 100,4 99,5 100,5 106,2 101,3 99,3

I 2011 99,1 99,7 99,4 101,5 99,4 99,0 99,8 101,6 105,8 100,4

II 2011 101,0 103,7 98,8 103,3 102,2 100,1 102,8 102,6 104,7 101,5

III 2011 98,2 96,7 96,0 94,9 98,0 98,4 106,2 95,9 102,1 100,0

IV 2011 100,2 99,3 102,2 100,9 98,9 98,5 99,3 96,4 100,4 98,5

I 2012 102,2 97,8 99,4 99,5 101,6 101,5 97,3 96,4 98,4 100,7

II 2012 101,8 106,0 100,8 93,4 97,4 102,4 99,5 98,3 89,0 95,9

III 2012 102,9 104,4 98,2 101,2 99,6 107,2 107,4 100,6 94,9 97,4

IV 2012 97,9 87,5 100,1 96,0 96,2 104,8 94,7 98,5 90,3 94,7

I 2013 99,0 102,9 97,7 96,4 100,9 101,6 99,7 96,8 87,5 94,1

II 2013 100,3 100,0 99,3 100,4 98,3 100,1 94,0 95,4 94,1 95,1

III 2013 96,2 101,5 99,8 106,1 104,4 93,6 91,4 97,0 98,7 99,6

IV 2013 100,0 98,6 97,4 99,4 101,1 95,5 103,0 94,3 102,1 104,7

I 2014 99,4 98,6 100,0 99,0 99,7 95,9 98,7 96,5 104,8 103,4

II 2014 100,5 100,8 99,3 96,6 96,1 96,1 99,5 96,5 100,9 101,1

III 2014 97,7 99,0 99,7 103,4 104,5 97,6 97,0 96,4 98,3 101,2

IV 2014 99,6 100,5 99,4 95,8 96,2 97,3 98,9 98,4 94,7 96,3

I 2015 102,2 102,9 97,7 98,9 100,9 100,1 103,2 96,2 94,7 97,5

II 2015 99,8 95,2 99,4 101,5 99,8 99,3 97,5 96,2 99,4 101,3

III 2015 98,7 100,9 100,9 99,1 99,2 100,3 99,4 97,4 95,3 96,2

IV 2015 102,0 101,6 99,2 97,4 99,1 102,7 100,4 97,3 96,9 99,0

I 2016 99,2 102,0 99,8 100,6 104,1 99,6 99,5 99,3 98,6 102,2

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Kielce


129







pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

-1

0

1

1

2

2

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Kielce




(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0500

100015002000250030003500400045005000

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana hedoniczna limit RNS

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Kielce


131


pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Kielce



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Kielcach (liczba

dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Kraków


133

5. Kraków



W Krakowie w 2015 r., w porównaniu z poprzednim rokiem, mimo wzrostu salda migracji, licz-

ba ludności zmniejszyła się. Według długoterminowej prognozy GUS liczba ludności będzie po-

zostawała na stabilnym poziomie do 2020 r., natomiast w późniejszym okresie będzie nasilał się

jej spadek i ostatecznie w 2050 r. liczba mieszkańców będzie kształtowała się na poziomie 710 tys.

w porównaniu do obecnych 760 tys. Obserwowano niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej

ludności. Spadł udział ludności w wieku produkcyjnym – o 0,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyj-

nym wzrósł o 0,5 p.p. Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym – o 0,2 p.p.

Wskaźniki ekonomiczne dla Krakowa były korzystne. Stopa bezrobocia spadła o 0,7 p.p.

do poziomu 4,5%. Udział osób młodych, do 34 r.ż., w ogóle bezrobotnych spadł o 2 p.p. do po-

ziomu 34,8%. Tempo wzrostu przeciętnego wynagrodzenia utrzymało się na poziomie sprzed

roku. Przeciętna płaca wzrosła o 5,7% i wyniosła 4372 zł.

W 2015 r. w Krakowie wzrósł wolumen wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych

(o 7,3% w skali roku), natomiast ich liczba spadła (o 0,4%).


Na koniec 2015 roku zasób mieszkaniowy wyniósł 360 tys. mieszkań i zwiększył się o 1,8%

w porównaniu do poprzedniego roku. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkań-

ców wzrósł do 473. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań z zasobu wynosiła 57,7 mkw.

Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę wynosiła 27,3 mkw., tj. o 0,5 mkw.

więcej niż w 2014 r.



W IV kw. 2015 r. zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne na pierwotnym rynku mieszkanio-

wym ukształtowały się na wyższych poziomach niż rok wcześniej. Średnia cena ofertowa wynio-

sła 6525 zł/mkw. (wzrost w ujęciu r/r o 0,5%). Zmiany zaobserwowano w poziomie średniej ceny

transakcyjnej, która na koniec 2015 roku osiągnęła poziom 6357 zł/mkw. (wzrost r/r o ponad

11%). W 2015 r. limit programu MDM# dla Krakowa podwyższany był dwukrotnie i na koniec

roku wynosił 5247 zł/mkw. Lokale dostępne w programie MDM w IV kw. 2015 r., stanowiły

16,1% (szacunek na podstawie bazy BaRN).

Struktura ceny mkw. mieszkania deweloperskiego pozostawała w 2015 r. stabilna. Zgodnie

z szacunkami własnymi, udział wartości gruntu w cenie mkw. mieszkania wynosił 13,5%, przy

36,7% udziale pośrednich oraz bezpośrednich kosztów budowy. Stabilnie zachowywały się także

średnie ceny nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie powiatu

krakowskiego, które od trzech lat kształtują się w przedziale 100 – 110 zł/mkw.

Kraków


W IV kw. 2015 r. w projektach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym w sprzedaży

łącznie było ponad 10 tys. mieszkań, z czego 23,9% stanowiły mieszkania oddane

do użytkowania.

W 2015 r. deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 9,7 tys. mieszkań, a więc o 24,5% więcej niż rok

wcześniej. Była to wartość rekordowa, przewyższająca nawet odczyty z 2007 r., kiedy to rynek

nieruchomości notował najlepsze dotąd wyniki. O 49,9% wzrosła również ilość wydanych po-

zwoleń na budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Tak duży przyrost był

w największym stopniu efektem niskiej bazy odnotowanej w 2014 r. (zestawienie roku 2015

z 2013 wskazuje na wzrost o 8,6%). Inaczej wyglądała sytuacja w obszarze mieszkań oddanych

do użytkowania, gdzie spadek wyniósł 11,2%.

W dalszym ciągu najpopularniejszy segment stanowiły mieszkania o powierzchni 40 – 60 mkw.

(odpowiednio 53,7% ofert oraz 50,4% transakcji w 2015 r.; uśredniona wielkość dla 4 kwartałów

na podstawie bazy BaRN). Z kolei dominującym segmentem mieszkań klasyfikowanych z uwagi

na liczbę pokoi, pozostawały w dalszym ciągu mieszkania dwupokojowe z udziałem 47% i 48%

odpowiednio wśród ofert oraz transakcji. W roku 2015 nie zmieniła się przeciętna powierzchnia

mieszkania (przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem) oddanego do użytku i wskaźnik

ten wynosił 52,4 mkw.


W 2015 r. ceny ofertowe na rynku wtórnym ukształtowały się przeciętnie na wyższym poziomie

niż w 2014 r. Najwyższą wartość odnotowano w I kwartale ub.r. gdy średnia cena nieznacznie

przekroczyła 7 tys. zł/mkw. W ciągu roku tendencja uległa zmianie, średni poziom ceny oferto-

wej osiągał coraz niższe wartości w kolejnych kwartałach. Na koniec 2015 r. przeciętna cena za

mkw. mieszkania była nieznacznie niższa od zanotowanej w IV kw. 2014 r. (o 1%). Na początku

2015 r. ceny transakcyjne znacząco wzrosły (o 8% w porównaniu z I kw. 2014) i przekroczyły

poziom 6 tys. zł/mkw. W kolejnych kwartałach tendencja była odwrotna i na koniec roku cena

wróciła do poziomu poniżej 6 tys. zł/mkw. (była wyższa o 2% od wartości notowanych w IV kw.

2014 r.). W 2015 r. zawarto 4040 transakcji na rynku wtórnym, był to wzrost o 27% w porównaniu

z 2014 r.

Przedmiotem transakcji w 2015 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 40 – 60 mkw. oraz

do 40 mkw. które łącznie stanowiły prawie 80% transakcji (odpowiednio 41% oraz 38%).

W strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży w 2015 r. dominowały mieszkania

o powierzchni 40 – 60 mkw. (38%).

W IV kw. 2015 r. średnia stawka najmu mieszkań w Krakowie wzrosła o 15% w porównaniu

z IV kw. 2014 r. i wyniosła 37,4 zł/mkw./m-c.


W powiatach, krakowskim i wielickim, łącznie wydano o 24% więcej pozwoleń na budowę

mieszkań niż rok wcześniej. W powiecie wielickim ponad połowa wydanych pozwoleń dotyczy-

ła mieszkań w budownictwie indywidualnym. W powiecie krakowskim oddano do użytkowania

Kraków


135

o 26,4% więcej gotowych mieszkań w budownictwie wielorodzinnym niż w 2014 roku. Aktyw-

ność inwestorów była wyższa w 2015 roku niż w 2014.

Niespełna połowa powierzchni miasta (48,2%) ma uchwalone plany zagospodarowania prze-

strzennego, dlatego deweloperzy budując inwestycje na obszarach nie objętych planami, bazują

w większości na tzw. warunkach zabudowy, często powodując chaos w przestrzeni miejskiej. Na

uchwalenie czekają 64 plany zagospodarowania.


5.2.1. Biurowe

W 2015 obserwowaliśmy dalszy dynamiczny rozwój rynku biurowego w Krakowie. Całkowity

zasób powierzchni biurowej na koniec 2015 r. wyniósł 769,4 tys. mkw., z czego 688 tys. mkw.

przeznaczonych jest na wynajem, a pozostałe – na potrzeby własne właścicieli.17 Oddano 55,5 tys.

mkw. w 6 budynkach, z czego 5 – to obiekty nowopowstałe oraz jeden – zmodernizowany.

W budowie jest kolejnych 210 tys. mkw. powierzchni biurowej zlokalizowanej w 21 budynkach.

Inwestorzy planują ukończyć w 2016 roku ok. 152 tys. mkw. powierzchni, co stanowi ok. 70%

budowanej powierzchni biurowej18.

W 2015 r. podpisano umowy na wynajem łącznie 171,2 tys. mkw.19. Struktura umów najmu była

następująca: nowo podpisane umowy – 61%, renegocjacje - 27%, powiększenie najmowanej po-

wierzchni – 12%. Wśród nowych umów zostały uwzględnione zarówno umowy na powierzchnie

w trakcie budowy (pre-let#), jak i w budynkach już istniejących. Najemcami pozostają przedsię-

biorstwa z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO#, SSC#, IT# oraz R&D#).20

Stopa pustostanów przez cały rok pozostawała na niskim poziomie, na koniec roku wynosiła

ok. 4% (spadek r/r o 1,5 p.p.)21. Nowo budowane powierzchnie są zabezpieczone umowami pre-

let, co nie spowoduje wzrostu stopy pustostanów. Jednak ze względu na dużą ilość nowoczesnej

powierzchni biurowej, która ma zostać oddana w 2016 r. należy spodziewać się wzrostu tego

wskaźnika. Spośród podpisanych umów najmu, 40,8% całkowitego wolumenu, stanowiły umo-

wy typu pre-let22.

Czynsze pozostawały stabilne. Ich wysokość kształtowała się w przedziale 13 –

14,5 euro/mkw./m-c w obiektach klasy A, zaś 10-12 euro/mkw./m-c lub 42-50 zł/mkw./m-c

w obiektach klasy B. Przy czym czynsze efektywne są 10%-15% niższe.23

Był to dobry rok pod względem liczby transakcji inwestycyjnych. W Krakowie właściciela zmie-

niło 5 obiektów biurowych. Kwota zawartych transakcji opiewała na 300 mln euro24, a łączna

powierzchnia najmu sprzedanych budynków wyniosła blisko 130 tys. mkw.

17 Knight Frank, „Krakowski Rynek Nieruchomości”, 2015 18 Knight Frank, „Krakowski Rynek Nieruchomości”, 2015 19 Colliers International, “Market Insights | Raport roczny”, 2016 20 ABSL, "Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce”, 2016 21 Colliers International, “Market Insights | Raport roczny”, 2016 22 Colliers International, “Market Insights | Raport roczny”, 2016 23 Knight Frank, „Krakowski Rynek Nieruchomości”, 2015 24 Knight Frank, „Kraków – rynek biurowy 2015/2016”

Kraków


5.2.2. Handlowe

Całkowity zasób nowoczesnej powierzchni handlowej wyniósł 549,4 tys. mkw. Nasycenie nowo-

czesną powierzchnią handlową wyniosło 534 mkw./1000 mieszkańców. Wskaźniki

te są identyczne jak przed rokiem, gdyż w 2015 r. nie oddano do użytku nowej powierzchni han-

dlowej. Współczynnik powierzchni niewynajętej osiągnął poziom 3,7%. Wysokość czynszu pozo-

stawała stabilna i wyniosła 43-45 euro/mkw./m-c za lokale typu prime. Łącznie wolumen trans-

akcji w Krakowie dotyczył 160 tys. mkw. powierzchni najmu.

5.2.3. Magazynowe

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej wyniosły 212,6 tys. mkw. W ubiegłym roku oddano

trzy hale magazynowe o łącznej powierzchni 40,3 tys. mkw. W budowie jest kolejny obiekt w

Kokotowie o pow. 13,7 tys. mkw. Popyt wyniósł ok. 92,2 tys. mkw. (wzrost o 70% r/r). W struktu-

rze zawieranych umów, dominowały nowe umowy (74% całkowitego popytu). Głównymi na-

jemcami są podmioty z sektora logistycznego oraz branży e-commerce. Stawki czynszu oscylują

w przedziale 3,3 – 4,5 euro/mkw./m-c. W porównaniu z sąsiednim, dobrze rozwiniętym rynkiem

magazynowym Górnego Śląska, stawki najmu pozostają na znacznie wyższym poziomie.

Wskaźnik pustostanów był niski – ok. 2%. Wpływa na to fakt, iż obiekty realizowane są na za-

mówienie, dla konkretnego najemcy.


Na koniec 2015 r. wysokość średniego czynszu transakcyjnego w biurowcach klasy A wyniosła

14,1 euro/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B – 45,3 zł/mkw./m-c lub 10,4 euro/mkw./m-c. Śred-

nia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 13,9 zł/mkw./m-c

w budynkach klasy A oraz 10,5 zł/mkw./m-c w biurowcach klasy B. Przeciętna długość kontraktu

wynosiła 5,5 roku w biurowcach klasy A, zaś w biurowcach klasy B – 3,3 roku.

Na koniec 2015 r. średni czynsz najmu w centrach handlowych wyniósł 33,5 euro/mkw./m-c

lub 135,6 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie

32,1 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu wynosiła 6,7 roku.

Kraków


137



Tabela 5.1. Czynniki demograficzne w Krakowie

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.


gnoza dla Krakowa (w tys. osób)

Wykres 5.2. Relacje demograficzne

w Krakowie (na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.

Tabela 5.2. Gospodarstwa domowe w Krakowie



i poprodukcyjnym w Krakowie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 756183 767 416 1183 4078 1,0 0,6 5,4

2011 759137 422 975 1397 3732 0,6 1,3 4,9

2012 758334 9 738 747 3447 0,01 1,0 4,5

2013 758992 199 1009 1208 3266 0,3 1,3 4,3

2014 761873 488 1531 2019 3516 0,6 2,0 4,6

2015 761069 415 1880 2295 3766 0,5 2,5 4,9

na 1000 ludności

Wg stanu


735

740

745

750

755

760

765

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2025

2030

2035

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 306874 320926 100% 100%

w tym z 1 osobą 107727 112782 35% 35%

w tym z 2 osobami 74198 87607 24% 27%

w tym z 3 osobami 59532 59497 19% 19%

w tym z 4 osobami 44415 39999 14% 12%






2010 65,2 15,4 19,4

2011 64,7 15,4 19,9

2012 64,1 15,4 20,5

2013 63,4 15,6 21,0

2014 62,8 15,7 21,6

2015 62,0 15,9 22,1


Kraków




ści bezrobotnej w Krakowie (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Krakowie

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.


ciętne wynagrodzenie w Krakowie (mkw.)



w Krakowie (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie.


kania przy kredycie złotowym w Krakowie

(mkw.)


kredytowych w Krakowie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

2468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kraków

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kraków Polska

0,30

0,35

0,40

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


75

80

85

90

95

100

105

110

115

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Kraków


139



Tabela 5.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie


Tabela 5.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 5.6. Transakcje na wtórnym rynku mieszkaniowym w Krakowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie.

Tabela 5.7. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie



- mieszkania ogółem 328 016 332 811 339 449 346 414 353 610 360 065


- łączna (tys. m kw.) 18809 19124 19541 19984 20401 20785

- przeciętna (m kw.) 57,3 57,5 57,6 57,7 57,7 57,7

-na osobę (m kw.) 24,9 25,2 25,8 26,3 26,8 27,3







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 141 154 120 137 135 162

2 Pośrednicy 1056 1181 1258 1334 771 1007


4 Rzeczoznawcy majątkowi 190 209 221 234 242 255



2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 3510 3500 3180 3420 3180 4040

Wartość w mln zł 1090,00 1070,00 950,00 963,00 910,00 1175,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 12180 8620 8466 7541 5591 8259

- indywidualne 659 494 472 508 474 624


Ogółem, w tym: 9158 9423 9021 8650 9266 10942

- indywidualne 1246 1056 874 874 1449 1233


Ogółem, w tym: 4716 4852 6824 7019 7346 6455

- indywidualne 739 1048 1097 989 1127 929







Kraków


Tabela 5.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie



w Krakowie

Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 4716 4852 6824 7019 7346 6455


- na 1000 ludności 6,2 6,4 9,0 9,2 9,6 8,5

- na 1000 zaw. małżeństw 1156 1300 1980 2149 2089 1714

- różnica ogółem -638 -1120 -3377 -3753 -3830 -2689

- na 1000 ludności -0,8 -1,5 -4,5 -4,9 -5,0 -3,5


oddanego (m kw.) 71,4 66,8 63,1 63,4 59,8 59,5



oddanym 3,1 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 7595,0 6985,0 6916,0 6182,0 6412 32,0 31,9

II 2010 7559,0 6920,0 6937,0 6115,0 6179 33,7 33,3

III 2010 7526,0 6834,0 6909,0 6296,0 5788 28,1 29,9

IV 2010 7564,0 6789,0 6964,0 6284,0 5917 37,4 28,7

I 2011 7517,0 6886,0 7206,0 6394,0 5620 28,1 31,8

II 2011 7209,0 7082,0 7246,0 6478,0 5790 31,0 28,6

III 2011 7061,0 6958,0 6949,0 6369,0 5697 25,7 29,6

IV 2011 7039,0 6711,0 6989,0 6224,0 5673 32,0 30,1

I 2012 7111,9 6637,0 6775,6 6489,4 5796 35,2 31,1

II 2012 7087,0 6614,0 6724,2 6010,8 5672 35,2 25,8

III 2012 6893,0 6710,5 6617,0 6096,4 5763 35,3 29,7

IV 2012 6671,0 6210,0 6648,4 6115,3 5707 35,3 29,2

I 2013 6305,0 5847,0 6644,0 5931,0 5831 37,0 26,6

II 2013 6026,4 5873,9 6488,6 5679,9 5614 34,7 28,7

III 2013 5988,9 5847,0 6585,0 5884,0 5760 34,7 31,4

IV 2013 6122,3 5782,5 6537,0 5827,0 5747 35,2 27,8

I 2014 6472,4 5999,9 6754,2 5730,5 6051 35,1 28,1

II 2014 6433,6 6172,0 6682,4 5937,0 5646 34,6 28,5

III 2014 6214,3 5970,2 6644,2 5929,6 5759 36,3 26,6

IV 2014 6491,1 5722,2 6860,5 5833,8 5767 34,2 30,9

I 2015 6564,5 5860,7 7030,0 6197,0 5699 38,7 29,1

II 2015 6720,0 5896,0 6977,5 6157,2 6353 36,4 26,6

III 2015 6658,0 6311,5 6947,8 6095,2 5649 37,6 31,5

IV 2015 6524,5 6357,3 6794,8 5938,9 5799 40,3 34,4

I 2016 6546,9 6288,8 6827,5 5884,1 5636 40,7 27,7

Notowanie


Kraków


141


Tabela 5.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Krakowie



Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 101,0 100,1 102,7 100,4 103,8 99,0 94,7 100,8 101,2 113,2

II 2010 99,5 99,1 100,3 98,9 96,4 99,2 96,5 103,9 100,8 107,8

III 2010 99,6 98,8 99,6 103,0 93,7 98,6 99,5 105,3 105,4 96,8

IV 2010 100,5 99,3 100,8 99,8 102,2 100,6 97,2 103,4 102,1 95,8

I 2011 99,4 101,4 103,5 101,8 95,0 99,0 98,6 104,2 103,4 87,6

II 2011 95,9 102,8 100,6 101,3 103,0 95,4 102,3 104,5 105,9 93,7

III 2011 97,9 98,2 95,9 98,3 98,4 93,8 101,8 100,6 101,2 98,4

IV 2011 99,7 96,5 100,6 97,7 99,6 93,1 98,9 100,4 99,0 95,9

I 2012 101,0 98,9 96,9 104,3 102,2 94,6 96,4 94,0 101,5 103,1

II 2012 99,6 99,7 99,2 92,6 97,9 98,2 93,4 92,8 92,8 98,0

III 2012 97,3 101,4 98,4 101,4 101,6 97,6 96,4 95,2 95,7 101,2

IV 2012 98,3 95,6 100,5 100,3 99,0 96,2 95,6 95,1 98,3 100,6

I 2013 93,9 92,4 99,9 97,0 102,2 89,5 89,3 98,1 91,4 100,6

II 2013 98,5 106,3 97,7 95,8 96,3 88,5 95,2 96,5 94,5 99,0

III 2013 96,9 93,6 101,5 103,6 102,6 88,1 87,9 99,5 96,5 100,0

IV 2013 100,8 98,1 99,3 99,0 99,8 90,4 90,1 98,3 95,3 100,7

I 2014 105,7 103,8 103,3 98,3 105,3 101,7 101,2 101,7 96,6 103,8

II 2014 99,4 102,9 98,9 103,6 93,3 102,7 98,0 103,0 104,5 100,6

III 2014 96,6 96,7 99,4 99,9 102,0 102,4 101,3 100,9 100,8 100,0

IV 2014 104,5 95,8 103,3 98,4 100,1 106,0 99,0 104,9 100,1 100,3

I 2015 101,1 102,4 102,5 106,2 98,8 101,4 97,7 104,1 108,1 94,2

II 2015 102,4 100,6 99,3 99,4 111,5 104,5 95,5 104,4 103,7 112,5

III 2015 99,1 107,0 99,6 99,0 88,9 107,1 105,7 104,6 102,8 98,1

IV 2015 98,0 100,7 97,8 97,4 102,7 100,5 111,1 99,0 101,8 100,6

I 2016 100,3 98,9 100,5 99,1 97,2 99,7 107,3 97,1 95,0 98,9

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Kraków








pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014


Kraków


143



(zł/mkw.)



(zł/mkw., maksymalna p. oś)

Wykres 5.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.,

maksymalna p. oś)







0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


limit RNS maksymalna

0

5 000

10 000

15 000

20 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


hedoniczna limit RNS maksymalna

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób w

2002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Kraków



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Kraków


145


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Krakowie (liczba

dni)


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

9 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Lublin


6. Lublin



W 2015 r. utrzymała się tendencja spadkowa liczby ludności (w porównaniu do 2014 r.

o ok. 0,3%, 2010 r. o ok. 2,2%). Poprawiły się wskaźniki przyrostu naturalnego oraz liczby zawie-

ranych małżeństw. Odnotowano spadek ujemnego salda migracji. Nadal utrzymują się nieko-

rzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności – systematycznie zmniejsza się udział ludności

w wieku produkcyjnym, a zwiększa w wieku poprodukcyjnym.

Nieznacznie poprawiła się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych w Lublinie. Przeciętne

wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,9% (r/r) i było niższe od średniej krajo-

wej o 5,2%. Pozytywny wpływ miał również spadek stopy bezrobocia rejestrowanego (r/r)

do poziomu 8,1% (kraj 9,8%) oraz systematyczne zmniejszanie się udziału ludności do 34 roku

życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 2015 r. wskaźnik wyniósł 38,3%, kraj 42,6%). Wzrost

wynagrodzeń oraz tylko nieznaczny wzrost średnich cen transakcyjnych na obu rynkach miały

wpływ na zwiększenie dostępności mkw. mieszkania. W IV kw. 2015 r. na rynku pierwotnym

za przeciętne wynagrodzenie można było kupić 0,80 mkw. mieszkania, na rynku wtórnym

0,86 mkw. (w I kw. 2016 r. odpowiednio – 0,89 mkw. i 1,00 mkw.).

W 2015 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 1,1% niższa w porównaniu

z poprzednim rokiem, przy wyższej o 3,3% wartości kredytów (519,1 mln zł). Od uruchomienia

programu MDM# w 2014 r. łączna wartość wypłaconego wsparcia na rynku pierwotnym i wtór-

nym w ramach tego programu w Lublinie wynosiła 105,84 mln zł, w tym w I kw. 2016 r. - 43,05

mln zł (odpowiednio na rynku wtórnym: 14,9 mln zł i 9,59 mln zł).


W 2015 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 1836 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę

mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł z 422 w 2014 r. do 427 mieszkań. Przeciętna powierzchnia

użytkowa mieszkania oscylowała wokół 60 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę

wynosiła 26 mkw., tj. o 0,4 mkw. więcej niż w 2014 r.



Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2015 r. w porównaniu z poprzednim rokiem

wykazywały tendencję zwyżkową. Średnie ceny ofertowe na koniec 2015 r. były wyższe o 3,3%

od obserwowanych na koniec 2014 r. Z kolei średnie ceny transakcyjne w ciągu roku wykazywa-

ły zmienne tendencje. Najwyższy wzrost cen w porównaniu z poprzednim rokiem wystąpił

w I kw. 2015 r. o 6,0%, zaś w IV kw. 2015 r. ceny znacznie spadły o 1,1% (r/r).

Lublin


147

Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 2015 r. wynosiła 5172 zł, natomiast średnia

cena transakcyjna mkw. 4913 zł. W IV kw. 2015 r., odchylenie średniej ceny ofertowej mieszkania

od średniej ceny transakcyjnej wynosiło 5,3% (w IV kw. 2014 r. odchylenie wynosiło 0,8%).

Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM dla Lublina wynosiła

w IV kw. 2015 r. 4650 zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transak-

cyjna na rynku pierwotnym (4913 zł/mkw.). Jednocześnie pomimo znacznego niedopasowania

limitu MDM w Lublinie do cen rynkowych, liczba25 zawartych transakcji mieszczących

się w MDM wzrosła z ok. 26% w I kw. 2015 r. do 37% w IV kw. 2015 r.

Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się. Koszty budowy nadal mieszkania utrzymywa-

ły się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według szacunku NBP,

w IV kw. 2015 r. koszt ziemi zawarty w cenie mkw. mieszkania to ok. 506 zł.

W 2015 r. w porównaniu do 2014 r. zaobserwowano znaczne zwiększenie liczby zawieranych

transakcji na zakup mieszkania, wzrost o ok. 67% przy większej podaży mieszkań o ok. 31%.

Deweloperzy rozpoczynali kolejne inwestycje mieszkaniowe wpasowując się w potrzeby lokal-

nego rynku i możliwości finansowe nabywców. W IV kw. ub.r. główne inwestycje mieszkaniowe

prowadzone były w dzielnicach: Czuby (ok. 25% ofert), Czechów (ok. 18%) i Węglin (ok. 10%).

W 2015 r. w Lublinie oddano do użytkowania o 37,4% mieszkań więcej niż w 2014 r.,

w tym mieszkań deweloperskich było więcej o 57,9%. Liczba rozpoczętych budów w porówna-

niu r/r wzrosła o 72,1%, w tym deweloperskich o 89,2%. Dobra koniunktura sprzedaży mieszkań

miała wpływ na kolejne rozpoczynane inwestycje. Liczba wydanych pozwoleń na budowę

mieszkań była wyższa o 113,3% (r/r), w tym deweloperskich o 148,2% (r/r). Z badań wynika, że

deweloperzy reinwestowali zyski i tworzyli tzw. banki ziemi pod kolejne inwestycje.

W badanym okresie w strukturze ofert mieszkań dominowały głownie mieszkania

o powierzchni użytkowej od 40 do 60 mkw. oraz dwupokojowe (odpowiednio po ok. 50%).

W przypadku transakcji, mieszkania te stanowiły odpowiednio ok. 67% i ok. 46%. Średnia po-

wierzchnia użytkowa mieszkań w 2015 r. dla ofert wynosiła ok. 55 mkw., dla transakcji

ok. 54 mkw. Deweloperzy dopasowali ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod względem

powierzchni użytkowej, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych.

W I kw. 2016 r. w Lublinie odnotowano wzrost liczby zawieranych transakcji zakupu gruntów

pod budownictwo jedno i wielorodzinne (ponad trzykrotnie26), a w powiecie lubelskim wzrost

o ok. 50%. Było to podyktowane wchodzącymi w życie od 1 maja br. zmianami w przepisach

dotyczących obrotu ziemią.


Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym, po spadku w I kw. 2015 r. o 0,9% w porównaniu

z analogicznym okresem 2014 r., zaczęły rosnąć w kolejnych kwartałach. Najwyższy wzrost cen

25 Dane na podstawie bazy BaRN 26 Dane na podstawie bazy BaRN

Lublin


(r/r) odnotowano w II kw. 2015 r. o 1,4%. W IV kw. ub.r. ceny ofertowe były wyższe o 0,8%

od obserwowanych na koniec 2014 r. Ceny transakcyjne w ciągu 2015 r. wykazywały tendencję

wzrostową, tylko w II kw. ub.r. odnotowano spadek cen o 1,2%. W IV kw. ub.r. ceny

transakcyjne wzrosły (r/r) o 2,6%. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 2015 r.

wynosiła 4893 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw. 4561 zł. W IV kw. 2015 r. odchylenie

średniej ceny ofertowej mieszkania od średniej ceny transakcyjnej wynosiło 7,3%

(w IV kw. 2014 r. odchylenie wynosiło 9,2%). W 2015 r. w ofercie na rynku wtórnym

w porównaniu do 2014 r. było tylko o 0,2% mniej mieszkań, przy większej o 3,1% liczbie

zawartych transakcji.

Z analizy danych zgromadzonych w BaRN wynika, że w IV kw. ub.r. tylko ok. 11% mieszkań

oferowanych na sprzedaż mieściło się w tym limicie (w III kw. ub.r. w Lublinie limit MDM

wynosił 3780 zł/mkw., w IV kw. ub.r. i I kw. 2016 r. - 3804 zł/m kw.). Najczęściej

były to mieszkania wymagające generalnego remontu lub znajdujące się w gorszych

lokalizacjach. W przypadku transakcji zawartych w IV kw. 2015 r. mieszkania mieszczące się

w limicie (tj. do kwoty 3804 zł) stanowiły ok. 23%.

Przedmiotem zawartych transakcji na rynku wtórnym w Lublinie w 2015 r. były głównie miesz-

kania dwupokojowe i trzypokojowe (ok. 43% i ok. 33% zawieranych transakcji) oraz

o powierzchni użytkowej od 40 do 60 mkw. (ok. 50%). Przeciętna powierzchnia użytkowa miesz-

kania oferowanego na sprzedaż w IV kw. ub.r. wynosiła 62,2 mkw., dla zawartych transakcji –

51,7 mkw. Przeciętna średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w 2015 r. w porównaniu do

2014 r. wzrosła w przypadku ofert o 2,5 mkw., zaś dla transakcji o 0,3 mkw.

Największe zainteresowanie w 2015 r. na rynku wtórnym dotyczyło mieszkań wybudowanych

w latach 1989-2002 i 1945-1970, w IV kw. ub.r. było to odpowiednio ok. 24% i ok. 22% zawartych

transakcji. Nadal zainteresowaniem cieszą się mieszkania wybudowane w technologii

tzw. wielkiej płyty, głównie z uwagi na przystępną cenę i lokalizację. Udział sprzedaży tych

mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie (od ok. 60% w IV kw. 2014 r. do ok. 44% w IV

kw. 2015 r.) przy stabilnej cenie za mkw. kształtującej odpowiednio się od 4288 zł/mkw. do 4328

zł/mkw.

W 2015 r. w porównaniu do 2014 r., ceny mieszkań oferowanych na wynajem nieznacznie

wzrosły (o ok. 3%), natomiast wartości zawartych transakcji najmu pozostały na niezmienionym

poziomie. W IV kw. 2015 r. w ofertach mieszkań do wynajmu dominowały mieszkania

dwupokojowe. Ich udział w strukturze wynosił ok. 51%, w średniej cenie 1609 zł. Mieszkania

trzypokojowe stanowiły ok. 24%, w średniej cenie 2015 zł. Średnie ceny oferowanych do wynajmu

kawalerek wynosiły ok. 1280 zł (ok. 11%). Zawierane transakcje najmu dotyczyły głównie mieszkań

dwupokojowych oraz trzypokojowych (po ok. 44%), w średniej cenie odpowiednio 1305 zł i 1668 zł.


Dopełnieniem oferty budownictwa mieszkaniowego w Lublinie są inwestycje prowadzone przez

lokalne spółdzielnie mieszkaniowe oraz deweloperów w ościennych gminach, głównie w Świd-

niku oraz Wólce. Atutem tych mieszkań były niższe ceny mkw., np. w IV kw. ub. r. na rynku

Lublin


149

pierwotnym w Świdniku ceny ofertowe były niższe o ok. 12%, zaś transakcyjne o ok. 1%. Zdecy-

dowanie większe różnice cenowe wystąpiły na rynku wtórnym. Średnie ceny ofertowe mkw.

mieszkania były niższe w Świdniku o ok. 14%, w powiecie lubelskim o ok. 9%, zaś transakcyjne

odpowiednio niższe o ok. 18% i o ok. 39%.

Obecnie w Lublinie obowiązuje 31 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

na obszarze ok. 47,3% powierzchni miasta. W trakcie realizacji są 37 procedury sporządzania

miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w trybie Ustawy o planowaniu i zago-

spodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Plany te obejmują ok. 23,7% powierzchni

miasta.


6.2.1. Biurowe

Na koniec 2015 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie wynosiły

101,3 tys. mkw. W 2015 r. odnotowano nieznaczny wzrost omawianych zasobów (3 tys. mkw.)

Czynsze kształtowały się, podobnie jak na koniec 2014 r., w przedziale 10 – 13 euro/mkw./m-c.

Wskaźnik pustostanów wyniósł 10,6% i był o 2,9 p.p. niższy niż na koniec 2014 r.27

Dzięki realizowanym lub planowanym, głównie przez lokalnych deweloperów, inwestycjom po-

daż powierzchni biurowej może zwiększyć się w najbliższych pięciu latach o ponad 100 tys. mkw.28

Ocenia się, że realizacja nowych inwestycji przyczyni się do wzrostu współczynnika pustostanów,

w szczególności w starszych obiektach biurowych o niższym standardzie.

6.2.2. Handlowe

Na koniec 2015 r. w Lublinie funkcjonowało 13 centrów handlowych o łącznej powierzchni

ok. 320 tys. mkw., zlokalizowanych zarówno przy osiedlach mieszkaniowych jak i przy głów-

nych drogach wylotowych z miasta. Są to głównie tradycyjne centra handlowe (91% zasobów)

oraz jeden park handlowy i centrum wyprzedażowe. W centrach handlowych działa łącznie

ok. 1130 sklepów. Czynsze w centrach handlowych za lokal 100-150 mkw. kształtowały się

w przedziale od 27 do 29 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów na koniec 2015 r. wyniósł

1,6%29.

W 2015 r. odnotowano wzrost nowoczesnych powierzchni handlowych o ok. 38 tys. mkw.30.

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w mkw. na 1000 mieszkańców w 2015 r. wynosił

956 mkw. i był najwyższy wśród miast regionalnych31. Mimo tak wysokiego poziomu nasycenia

powierzchnią handlową wciąż obserwuje się aktywność deweloperską w Lublinie. W planach

znajduje się kilka inwestycji m.in.: kolejna faza parku handlowego, centrum handlowe i galeria32.

27 Colliers International, “Market Insights Raport roczny 2016”, Polska 28 BPN Paribas Real Estate, „Rynek biurowy w Polsce”, II połowa 2015 29Colliers International „Rynek handlowy Polska Centra handlowe w miastach regionalnych”, IV kwartał 2015 30 Cushman &Wakefield Polska, „Powierzchnie handlowe, II poł. 2015 Nowe powierzchnie handlowe w największych miastach” 31Colliers International „Rynek handlowy Polska Centra handlowe w miastach regionalnych”, IV kwartał 2015 32 Colliers International „Rynek handlowy Polska Centra handlowe w miastach regionalnych”, IV kwartał 2015

Lublin


6.2.3. Magazynowe

Na koniec 2015 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Lublinie wynosiły

57 tys. mkw. Czynsze kształtowały się na poziomie 3,30 – 4,10 euro/mkw./m-c33. W Lublinie

popyt był generowany głównie przez firmy branży spożywczej, handlowej i logistycznej.

Współczynnik pustostanów na koniec 2015 r. wynosił 4,7%34.

Obecnie w budowie znajduje się ok. 40 tys. mkw. nowych magazynów35.


Średnia wysokość czynszów w biurowcach klasy A, notowana w euro na koniec 2015 r., wynosiła

podobnie jak na koniec 2014 r. 11 euro/mkw./m-c, natomiast notowana w złotych

– 54 zł/mkw./m-c (więcej o 12%). Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na po-

ziomie 9 zł/mkw./m-c, przy czynszach płaconych w euro i 10 zł/mkw./m-c przy czynszach płaco-

nych w złotych. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 6 lat. Średnia ofertowa stawka

za biura klasy A wynosiła 30 zł/mkw./m-c. W lokalach o niższym standardzie średni czynsz wy-

nosił

36 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie

6 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano średnio na 6 lat.

Na koniec 2015 r. średnia stawka czynszu w centrach handlowych wynosiła 35 euro/mkw./m-c,

średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych, przy czynszach płaconych w euro, kształtowała się

na poziomie 39 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu wynosiła 6 lat. W lokalach han-

dlowo-usługowych o niższych standardach, zlokalizowanych głównie na osiedlach mieszkanio-

wych, stanowiących zasoby spółdzielni mieszkaniowych, średnia stawka najmu wynosiła

16 zł/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych – 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawie-

rano średnio na 10 lat. Średnia ofertowa stawka za lokale handlowo-usługowe wynosiła

36 zł/mkw./m-c.

Średnia stawka czynszu powierzchni magazynowych w zawartych umowach wg stanu na koniec

2015 r. wynosiła 3,9 euro/mkw./m-c, średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała

się na poziomie 2,31 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano średnio na 6 lat.

33 Cushman &Wakefield, „Polska, Rynek magazynowy w 2015 roku” 34 JLL, „Rynek nieruchomości magazynowych w 2015 r.” 35 Cushman &Wakefield Polska, „Rynek magazynowy w 2015 roku”

Lublin


151



Tabela 6.1. Czynniki demograficzne w Lublinie

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.


gnoza dla Lublina (w tys. osób)

Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Lu-

blinie (na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

Tabela 6.2. Gospodarstwa domowe w Lublinie



dukcyjnym w Lublinie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 348450 323 -1313 -990 1956 0,9 -3,8 5,6

2011 348567 208 -1124 -916 1736 0,6 -3,2 5,0

2012 347678 243 -957 -714 1670 0,7 -2,8 4,8

2013 343598 35 -988 -953 1483 0,1 -2,9 4,3

2014 341722 152 -943 -791 1520 0,4 -2,8 4,4

2015 340727 201 -817 -616 1616 0,6 -2,4 4,7

na 1000 ludności

Wg stanu


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 140523 144444 100% 100%

w tym z 1 osobą 45597 46804 32% 32%

w tym z 2 osobami 33364 39682 24% 27%

w tym z 3 osobami 28531 29125 20% 20%

w tym z 4 osobami 22604 19078 16% 13%






2010 65,5 16,4 18,1

2011 65,1 16,2 18,8

2012 64,3 16,2 19,5

2013 63,3 16,3 20,4

2014 62,4 16,4 21,2

2015 61,6 16,5 22,0


Lublin




ści bezrobotnej w Lublinie (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Lublinie

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.


ciętne wynagrodzenie w Lublinie (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Lubli-

nie (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie.


kania przy kredycie złotowym w Lublinie

(mkw.)


kredytowych w Lublinie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Lublin

Polska


2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

3 600

3 800

4 000

4 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Lublin Polska

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Lublin


153



Tabela 6.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie


Tabela 6.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 6.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Lublinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie.

Tabela 6.7. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie





- łączna (tys. m kw.) 8240 8348 8496 8649 8744 8866

- przeciętna (m kw.) 59,5 59,7 59,8 59,9 59,99 60,2

-na osobę (m kw.) 23,6 24,0 24,4 25,2 25,6 26,0






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 15 20 30 37 30 40






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 1013 1072 1221 1693 2587 3366

Wartość w mln zł 268,51 289,47 316,68 414,77 626,27 0,84

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 1615 2267 2171 1181 1494 3187

- indywidualne 237 207 235 313 514 851


Ogółem, w tym: 1951 1698 1479 1389 1940 3339

- indywidualne 225 318 324 545 538 701


Ogółem, w tym: 1751 1493 2194 2407 1336 1836

- indywidualne 315 208 523 522 441 660

- spółdzielcze 478 318 411 437 49 0



- komunalne 36 119 0 0 64 0




Lublin


Tabela 6.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie



w Lublinie

Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 1 751 1 493 2194 2407 1336 1836


- na 1000 ludności 5,0 4,3 6,3 7,0 3,9 5,4

- na 1000 zaw. małżeństw 895 860 1314 1623 878 1136

- różnica ogółem 205 243 -524 -924 184 -220

- na 1000 ludności 0,6 0,7 -1,5 -2,7 0,54 -0,65


oddanego (m kw.) 71,8 77,6 72,5 63,7 71,2 66,3

Liczba izb oddanych 6 024 5 611 7973 8057 4711 5902


oddanym 3,4 3,8 3,6 3,3 3,5 3,2




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 5113 4495 5028 4720 4728 33,0 45,0

II 2010 5257 4535 5037 4959 4975 32,0 28,0

III 2010 5002 4821 5063 4930 4929 36,0 31,0

IV 2010 5003 4819 5139 4774 4783 29,0 48,0

I 2011 4993 4896 5161 5019 4975 27,0 23,0

II 2011 5053 4827 5199 4945 5007 28,0 24,0

III 2011 5121 5133 5149 5206 5268 31,0 22,0

IV 2011 5031 4644 5050 4989 4992 30,0 25,0

I 2012 5080 4935 5057 4848 4802 29,0 31,0

II 2012 5134 4906 5076 4805 4779 30,0 31,0

III 2012 5111 4864 5065 4886 4828 29,0 26,0

IV 2012 5043 4699 4995 4588 4521 28,0 30,0

I 2013 5126 4679 4491 4917 4499 29,0 29,0

II 2013 5014 4943 4858 4703 4773 30,0 26,0

III 2013 5140 4770 4935 4273 4310 31,0 29,0

IV 2013 5017 4796 4901 4392 4406 30,0 28,0

I 2014 5009 4643 4886 4382 4413 31,0 33,0

II 2014 4924 4917 4884 4441 4378 31,0 29,0

III 2014 4922 4843 4831 4487 4492 32,0 29,0

IV 2014 5005 4967 4854 4444 4454 31,0 29,0

I 2015 5008 4920 4844 4424 4454,4 31,0 23,0

II 2015 4966 4980 4953 4386 4410 31,0 24,0

III 2015 5108 5017 4884 4534 4550,67 31,0 26,0

IV 2015 5172 4913 4893 4561 4492,83 32,0 29,0

I 2016 5050 4995 4940 4456 4598 33,0 35,0

Notowanie


Lublin


155


Tabela 6.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Lublinie



Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 96,7 93,1 101,0 95,8 96,0 98,8 94,7 99,3 98,2 98,4

II 2010 102,8 100,9 100,2 105,1 105,2 103,5 96,6 100,4 106,6 107,0

III 2010 95,1 106,7 100,5 99,4 99,1 93,9 108,7 101,1 107,4 107,8

IV 2010 100,0 100,0 101,5 96,8 97,0 94,6 99,8 103,3 96,9 97,1

I 2011 99,8 101,6 100,4 105,1 104,0 97,7 108,9 102,6 106,3 105,2

II 2011 101,2 98,6 100,7 98,5 100,6 96,1 106,8 103,2 99,9 100,6

III 2011 101,3 106,3 99,0 105,3 105,2 102,4 106,5 101,7 105,6 106,9

IV 2011 98,2 90,5 98,1 95,8 94,8 100,6 96,4 98,3 104,5 104,4

I 2012 101,0 106,3 100,1 97,2 96,2 101,7 100,8 98,0 96,6 96,5

II 2012 101,1 99,4 100,4 99,1 99,5 101,6 101,6 97,6 97,2 95,4

III 2012 99,6 99,1 99,8 101,7 101,0 99,8 94,8 98,4 93,9 91,6

IV 2012 98,7 96,6 98,6 93,9 93,6 100,2 101,2 98,9 92,0 90,6

I 2013 101,6 99,6 89,9 107,2 99,5 100,9 94,8 88,8 101,4 93,7

II 2013 97,8 105,6 108,2 95,6 106,1 97,7 100,8 95,7 97,9 99,9

III 2013 102,5 96,5 101,6 90,9 90,3 100,6 98,1 97,4 87,5 89,3

IV 2013 97,6 100,5 99,3 102,8 102,2 99,5 102,1 98,1 95,7 97,5

I 2014 99,8 96,8 99,7 99,8 100,2 97,7 99,2 108,8 89,1 98,1

II 2014 98,3 105,9 100,0 101,3 99,2 98,2 99,5 100,5 94,4 91,7

III 2014 100,0 98,5 98,9 101,0 102,6 95,8 101,5 97,9 105,0 104,2

IV 2014 101,7 102,6 100,5 99,0 99,2 99,8 103,6 99,0 101,2 101,1

I 2015 100,1 99,1 99,8 99,5 100,0 100,0 106,0 99,1 101,0 100,9

II 2015 99,2 101,2 102,3 99,1 99,0 100,9 101,3 101,4 98,8 100,7

III 2015 102,9 100,7 98,6 103,4 103,2 103,8 103,6 101,1 101,0 101,3

IV 2015 101,3 97,9 100,2 100,6 98,7 103,3 98,9 100,8 102,6 100,9

I 2016 97,6 101,7 101,0 97,7 102,3 100,8 101,5 102,0 100,7 103,2

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Lublin








pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-2

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Lublin


157



(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

2000

4000

6000

8000

I 20

14

II 2

014

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

015

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana hedoniczna limit RNS

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Lublin



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Lublin


159


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Lublinie (liczba

dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

400

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Łódź


7. Łódź



W 2015 r. w dalszym ciągu obserwowano negatywne trendy demograficzne w Łodzi. Trwa, wy-

stępujący od 20 lat, proces systematycznego spadku liczby mieszkańców. Ujemny przyrost natu-

ralny w Łodzi wyniósł minus 6,3. Zdecydowanie poprawił się jedynie wskaźnik salda migracji,

który osiągnął wartość minus 1,4. Udział ludności w wieku produkcyjnym ponownie się zmniej-

szył, a jego wartość spadła poniżej 60%.

Poprawiła się nieznacznie sytuacja ekonomiczna mieszkańców Łodzi. Przeciętne wynagrodzenie

w sektorze przedsiębiorstw w Łodzi jest o około 5% niższe od przeciętnej krajowej i wzrosło

w stosunku do 2014 r. o prawie 5%. Łódź pozostaje na jednym z ostatnich miejsc w gronie miast

wojewódzkich pod względem stopy bezrobocia, wynoszącej ok. 9,5%. Udział osób młodych

wśród bezrobotnych systematycznie spadł i wyniósł w 2015 r. 28,7%.

Według danych BIK liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2015 r. wyniosła 3956

i była nieznacznie wyższa od liczby kredytów udzielonych w 2014 r.


Spadek liczby mieszkań budownictwa indywidualnego oddanych do użytkowania w 2015 r.

zrekompensowany został liczbą mieszkań oddanych do użytkowania z przeznaczeniem

na sprzedaż lub wynajem. Zasób mieszkaniowy Łodzi szacunkowo powiększył się o ponad 2200

mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł do 502. Przecięt-

na powierzchnia użytkowa mieszkania w Łodzi, w 2015 r. wyniosła 53,9 mkw., a powierzchnia

mieszkania oddanego do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem wyniosła

61,4 mkw.



Szacunkowa liczba mieszkań sprzedanych w 2015 r. to 1200 – 1300 przy rosnącym z kwartału

na kwartał popycie. Rosnąca podaż po okresie nieznacznego wzrostu cen w pierwszej połowie

2015 r. przyczyniła się do spadku średniej ceny ofertowej pod koniec roku. W I kw. 2016 r. śred-

nia cena ofertowa spadła do poziomu 4778 zł/mkw. Spadek ten wynikał m.in. z pojawienia się

na rynku dużej liczby nowych ofert w lokalizacjach słabszych oraz z relatywnie szybko kurczącej

się liczby ofert mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, zwłaszcza w centrum miasta. Ceny ofer-

towe najczęściej kupowanych mieszkań 2 pokojowych, w trakcie całego roku rosły

i w IV kw. osiągnęły poziom ponad 4950 zł/mkw. W porównaniu z 2014 r. mniejszy był popyt

na mieszkania 3 pokojowe, mierzony udziałem takich mieszkań w sprzedaży. Skutkiem tego był

znacznie niższy poziom ich cen ofertowych, z niewielką tendencją spadkową w trakcie roku.

Łódź


161

Dopiero w 2015 r. popyt na mieszkania na łódzkim rynku pierwotnym z kwartału na kwartał

rósł, co przełożyło się na niewielki wzrost cen transakcyjnych. Średnia cena transakcyjna miesz-

kań sprzedanych w IV kw. 2015 r. wyniosła 4697 zł/mkw., natomiast w I kw. 2016 r. przekroczyła

poziom 4700 zł/mkw. Średnia cena transakcyjna mieszkań 2 pokojowych osiągnęła poziom

4840 zł/mkw.

Poziom limitu cen za mkw. mieszkania w programie MDM# był w I kw. 2015 r. wyższy od śred-

niej ceny transakcyjnej. W kolejnych kwartałach spadek limitu, aż do poziomu 4330 zł/mkw. du-

żo poniżej rosnących cen transakcyjnych, znacznie ograniczył możliwość skorzystania z progra-

mu na rynku pierwotnym.

Wzrost cen transakcyjnych przy niższych niż 2014 r. kosztach budowy, pozwolił na osiągnięcie

przez deweloperów ok. 20% poziomu rentowności sprzedaży w zależności od ceny działek. Sza-

cunek maksymalnej ceny gruntu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną, dla wzorcowe-

go budynku wielorodzinnego, pięciokondygnacyjnego typu 1121 (Sekocenbud) wyniosła

w 2015 r. średnio 462 zł/PUM#, a maksymalna cena gruntu 520 zł/mkw. Natomiast średnia cena

transakcyjna działek o średniej powierzchni 4300 mkw. przeznaczonych pod budownictwo wie-

lorodzinne kupionych w Łodzi w latach 2014-15 wyniosła 387 zł/mkw.

Duża liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto oraz niewiele mniejsza niż w 2014 r, liczba

pozwoleń na budowę mieszkań, zapewni ich podaż na rynku pierwotnym w perspektywie na-

stępnych 2-3 lat. W I kw. 2016 r. odnotowano spadek średniej ceny ofertowej oraz powoli rosnący

udział w ofercie mieszkań 3 i więcej pokojowych co wskazuje, że może pojawić się nadpodaż

takich mieszkań.


W 2015 r. obserwowano kontynuację trwającego od drugiej połowy 2013 r. spadku cen oferto-

wych. Spadek cen ofertowych wynikał z rosnącego udziału w ofercie sprzedaży mieszkań w bu-

downictwie sprzed 1944 r. Udział takich mieszkań w ofercie na rynku w 2015 r. wynosił ponad

30% przy średniej cenie ofertowej na poziomie 3400 zł/mkw. Ceny ofertowe mieszkań wybudo-

wanych w technologii prefabrykowanej były niższe niż w 2014 r. Natomiast średnie ceny oferto-

we mieszkań o niskim standardzie wykończenia w 2015 r. spadły do poziomu poniżej 3000

zł/mkw.

Przy niewielkiej liczbie transakcji w pierwszej połowie 2015 r., nie odnotowano istotnych zmian

w poziomie cen transakcyjnych w stosunku do poprzedniego roku. Utrzymująca się od ponad

dwóch lat stabilność cen transakcyjnych została zachwiana po włączeniu rynku wtórnego

do programu MDM w drugiej połowie roku. Nastąpiło ożywienie, na które wskazuje wzrost

liczby transakcji. W IV kw. 2015 r. prawie 80% złożonych wniosków w programie MDM dotyczy-

ło rynku wtórnego, najprawdopodobniej głównie za sprawą wzrostu aktywności grupy kupują-

cych, nastawionych na kupno mieszkań tanich, o przeciętnym lub niskim standardzie, często

w budownictwie z I połowy XX wieku. Efektem tego były spadki średnich cen transakcyjnych

do poziomu 3347 zł/mkw. w IV kw. 2015 r., zaś 3277 zł/mkw. w I kw. 2016 r., tj. wartości ostatnio

odnotowanej na przełomie lat 2006/2007. Przy większej niż 2014 r. liczbie transakcji mieszkań

Łódź


o niskim standardzie, średnia cena transakcyjna w IV kw. 2015 r. wyniosła 3074 zł/mkw.,

co oznacza 13% wzrost w stosunku do analogicznego okresu 2014 r. Natomiast ceny mieszkań

w standardzie przeciętnym i wysokim spadły o około 5%, a udział transakcji mieszkaniami

o wysokim standardzie wykończenia wyniósł pod koniec roku 13%, wobec prawie 20% rok

wcześniej. Podobnie jak w poprzednim roku najczęściej kupowane były mieszkania w budyn-

kach wybudowanych w technologii prefabrykowanej, w których ceny były średnio o 150 zł niż-

sze niż w roku 2014, a średnioroczna cena transakcyjna wyniosła 3350 zł/mkw. Średnia cena

transakcyjna mieszkania standardowego na łódzkim rynku wtórnym (technologia prefabryko-

wana, powierzchnia 40-60 mkw., przeciętny standard wykończenia), przy dosyć znacznych wa-

haniach była średnio nieco niższa niż w 2014 r. i w IV kw. 2015 r. wyniosła 3370 zł/mkw. W 2015

r. wzrósł odsetek transakcji, których przedmiotem były takie mieszkania i wyniósł 22% wobec 19

% w 2014 r.

Tendencja wzrostowa cen ofertowych najmu mieszkań w 2015 r. uległa wyhamowaniu. Średnia

ofertowa stawka najmu w IV kw. 2015 r. wyniosła 29,1 zł/mkw. Tak wysoki poziom stawek wy-

nikał z szerokiej oferty najmu mieszkań o dużych powierzchniach i o wysokim standardzie,

na które zapotrzebowanie nie jest duże. Średnie stawki czynszu najmu mieszkań w Łodzi nie-

znacznie się zwiększyły w stosunku 2014 r., kontynuując tendencję wzrostową obserwowaną

od II połowy 2012 r. Średnia stawka najmu w 2015 r. wyniosła 22,2 zł/mkw. Nieznacznie wzrósł

popyt na małe mieszkania o wysokim standardzie.


Podobnie jak w latach ubiegłych w 2015 r. najczęściej kupowane były mieszkania w „wielkiej

płycie”, ale zaobserwowano powolną zmianę preferencji kupujących i coraz częściej przedmio-

tem transakcji, przy rosnących cenach, były mieszkania tanie o niskim standardzie, ale stosun-

kowo duże i położone w Śródmieściu lub graniczących z nim częściach pozostałych dzielnic.

Udział transakcji mieszkaniami w Śródmieściu w 2015 r. stanowił około 12%, średnia cena

w 2015 r. wyniosła 3416 zł/mkw. i była o 9% wyższa niż w 2014 r. Częściej niż w latach poprzed-

nich kupowane były mieszkania w budynkach wybudowanych w latach 50-60 XX wieku w tech-

nologii tradycyjnej, które stanowią bardzo ciekawą alternatywę dla „wielkiej płyty”. Udział

transakcji takimi mieszkaniami wyniósł w 2015 r. 21%; przy wzroście cen o 3% w stosunku

do 2014 r., średnia cena takich mieszkań wyniosła 3320 zł/mkw. W I kw. 2016 r ponad 34% trans-

akcji dotyczyło takich mieszkań, a średnia cena była nieznacznie wyższa niż średnia cena miesz-

kań z lat 1971-79.

Dużym problemem dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Łodzi pozostaje brak miej-

scowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obszar, dla którego uchwalono plany,

obejmuje tylko ok. 11,4% powierzchni miasta. Uchwalone plany powstały przede wszystkim

w związku z przeprowadzanymi konkretnymi inwestycjami, w niewielkim stopniu związanymi

z budownictwem mieszkaniowym. Plany, będące obecnie w fazie sporządzania, mają objąć 30,5%

powierzchni miasta.

Łódź


163


7.2.1. Biurowe

Łódzki rynek powierzchni biurowych w 2015 r. wzbogacił się o 37 tys. mkw., przede wszystkim

za sprawą niewielkich powierzchni, w tym powstałych na zapotrzebowanie konkretnych pod-

miotów. Łączna wielkość powierzchni biurowej na koniec 2015 r. to ok. 337 tys. mkw.36 Wielkość

pustostanów w stosunku do 2014 r. zmniejszyła się o 3 p.p. i wyniosła na koniec roku ok. 7,3%.

Stawki czynszu za powierzchnie w biurowcach klasy „A” wynosiły 12-13,5 euro/mkw./m-c1

Według prognoz w 2016 r. w Łodzi powinno powstać ok. 57 tys. mkw. nowej powierzchni biu-

rowej.1

7.2.2. Handlowe

W 2015 r. odnotowano znaczący, tj. o 46 tys. mkw. przyrost powierzchni na rynku nieruchomości

handlowych. Łączna wielkość powierzchni handlowej w Łodzi na koniec 2015 r. wyniosła ok. 555

tys. mkw., stopień nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową wyniósł 569 mkw./1000

mieszkańców, wielkość pustostanów 3,9%, a średnia stawka czynszu to ok. 30 euro/mkw./m-c37.

7.2.3. Nieruchomości magazynowe

Na koniec 2015 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w Polsce Centralnej wyniósł

1250 tys. mkw.38 Czynsze mieszczą się w przedziale 2,4-3,95 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustosta-

nów wynosił na koniec 2015 r. ok 4%3. W budowie było 116 tys. mkw.


W Łodzi średnia stawka czynszu dla lokali biurowych o powierzchni powyżej 50 mkw. w biu-

rowcach klasy A wyniosła 51,93 zł/ mkw./m-c (12,29 euro/mkw./m-c), a przy stawkach ustalo-

nych w euro 12,51 euro/mkw./m-c. Stawki były nieco niższe niż w 2014 r., a ich poziom wskazuje

na kontynuację powolnego trendu spadkowego. Wartość średniej stawki czynszu według umów

zawartych w II połowie 2015 r. wyniosła 10,6 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów w biurowcach

klasy A w badaniu BaNK wyniosła 8,01%. Średni okres najmu to 5 lat. Rozpoczęto budowy kilku

nowych biurowców o łącznej szacowanej powierzchni około 100 tys. mkw. Tak duży wzrost po-

daży może stanowić istotny czynnik obniżający poziom stawek czynszu w kolejnych latach.

Natomiast stawka czynszu najmu powierzchni biurowych powyżej 50 mkw. w biurowcach klasy

B według stanu na koniec 2015 r. wyniosła 35,87 zł/mkw./m-c (8,49 euro/mkw./m-c), a w umo-

wach ustalonych w euro 11,77 euro/mkw./m-c. Stawki czynszu w biurowcach klasy B są bardzo

zróżnicowane, wartość współczynnika zmienności wyniosła 35,6%. Średnia stawka czynszów

ustalonych w umowach zawartych w 2015 r. wyniosła 29,80 zł/mkw./m-c. Poziom ten potwier-

dza, że 2015 to drugi z rzędu rok, w którym stawki czynszu w biurowcach klasy B znacznie się

obniżają. Ponadto, to kolejny rok, w którym wielkość pustostanów nadal jest stosunkowo wyso-

36 Cushman & Wakefield, „PROPERTY TIMES Rozkwit rynków regionalnych Polska Rynek Biurowy” 2015 r. 37 Cushman & Wakefield, „Łódzki rynek nieruchomości”, 2015 r. 38 Cushman & Wakefield, „Polska, powierzchnie magazynowe w 2015 r”.

Łódź


ka – w badaniu BaNK wyniosła 14,4% wobec 15,6% na koniec 2014 r., co być może wymusza

znaczną elastyczność przy wynajmie i świadczy, że popyt na powierzchnie klasy B raczej

nie rośnie. Rozpoczęcie w 2015 r. budowy kilku biurowców, w najbliższych latach może mieć

wpływ na poziom stawek czynszu i pustostanów, zwłaszcza w biurowcach klasy B.

Prawie 40% umów najmu zostało zawartych na czas nieokreślony, w przypadku umów na czas

określony średni okres wynajmu lokali wyniósł 5,4 lat.

W łódzkich centrach handlowych średnia stawka czynszu wynajmu powierzchni 50-150 mkw.

na koniec 2015 r. wyniosła 127,64 zł/mkw./m-c (30,21 euro/mkw./m-c), a przy stawkach ustalo-

nych w euro 33,68 euro/mkw./m-c. Średnia stawka czynszu dla umów zawartych w 2015 r. wy-

niosła 95,27 zł/mkw./m-c (22,55 euro/mkw./m-c), a przy stawkach ustalonych w euro 23,83 eu-

ro/mkw./m-c. Pustostany w centrach handlowych w Łodzi na koniec 2015 r., wynosiły 5,89%

wobec 4,86% rok wcześniej.

W przypadku centrów handlowych o powierzchni do wynajmu większej niż 30 tys. mkw. współ-

czynnik pustostanów na koniec 2015 r. wyniósł 6,49%, przy znacznym zróżnicowaniu w po-

szczególnych obiektach. Średnia stawka czynszu 141,70 zł/mkw./m-c (33,54 euro/mkw./m-c),

a dla stawek ustalonych w euro – 35,97 euro/mkw./m-c, przy bardzo dużym zróżnicowaniu sta-

wek najmu (współczynnik zmienności wynosi 45%). Istotny spadek stawek najmu potwierdzają

stawki dla umów zawartych w 2015 r.

Łódź


165



Tabela 7.1. Czynniki demograficzne w Łodzi

Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.


gnoza dla Łodzi (w tys. osób)*

Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Łodzi

(na 1000 ludności)

*Uwaga: prognoza ludności opracowana przez

GUS w 2014 r. na lata 2014-2050



Tabela 7.2. Gospodarstwa domowe w Łodzi



dukcyjnym w Łodzi


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 737098 -3620 -1669 -5289 3751 -4,9 -2,3 5,1

2011 725055 -4111 -1467 -5578 3233 -5,7 -2,0 4,5

2012 718960 -4215 -1643 -5858 3264 -5,9 -2,3 4,5

2013 711332 -4635 -1598 -6233 2757 -6,5 -2,2 3,9

2014 706004 -3878 -1431 -5309 2966 -5,5 -2,0 4,2

2015 700982 -4415 -967 -5382 2981 -6,3 -1,4 4,3

na 1000 ludności

Wg stanu


0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Przyrost naturalny Saldo migracj i

Małżeństwa

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 351952 324891 100% 100%

w tym z 1 osobą 124601 109149 35% 34%

w tym z 2 osobami 100399 101816 29% 31%

w tym z 3 osobami 72961 65396 21% 20%

w tym z 4 osobami 42383 35076 12% 11%






2010 64,3 13,9 21,8

2011 63,3 14,1 22,6

2012 62,5 14,1 23,4

2013 61,6 14,1 24,3

2014 60,7 14,2 25,1

2015 59,9 14,3 25,8


Łódź




ści bezrobotnej w Łodzi (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Łodzi (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.


ciętne wynagrodzenie w Łodzi (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Łodzi

(krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi.


kania przy kredycie złotowym w Łodzi

(mkw.)


kredytowych w Łodzi (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Łódź

Polska


1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Łódź Polska

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

125,0

135,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Łódź


167



Tabela 7.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi


Tabela 7.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi

Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 7.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Łodzi

Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi.

Tabela 7.7. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi





- łączna (tys. m kw.) 18206 18390 18579 18695 18830 18993,0

- przeciętna (m kw.) 53,6 52,3 53,6 53,7 53,8 53,9

-na osobę (m kw.) 24,7 25,4 25,8 26,3 26,7 27,1



L. gospodarstw mieszkaniowych 324891L. gospodarstw domowych na

mieszkanie w zasobie wg NSP0,9


Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 46 52 48 55 68 58






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 2400 2500 2100 2050 1850 2200

Wartość w mln zł 456,00 460,00 392,00 370,00 345,00 475,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 2479 2562 1702 2057 2497 2491

- indywidualne 1010 655 975 636 625 984


Ogółem, w tym: 2374 1972 915 1631 2361 2717

- indywidualne 390 410 454 507 482 755


Ogółem, w tym: 2082 1525 2595 1445 1742 2252

- indywidualne 407 528 417 421 490 352




- komunalne 118 55 0 0 0 0




Łódź


Tabela 7.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi



w Łodzi

Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 2082 1526 2595 1445 1742 2252


- na 1000 ludności 2,8 2,1 3,6 2,0 2,5 3,2

- na 1000 zaw. małżeństw 555 472 795 524 587 756

- różnica ogółem 1669 1707 669 1312 1224 729

- na 1000 ludności 2,3 2,4 0,9 1,8 1,7 1,0


oddanego (m kw.) 88,4 84,0 71,3 84,0 81,3 74,7







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 5290 5020 4558 3933 4079 27,3 28,8

II 2010 5366 4846 4407 3845 3916 27,7 22,5

III 2010 5367 4936 4406 3874 4025 27,3 20,5

IV 2010 5215 4905 4457 3924 4163 22,2 23,0

I 2011 5265 5066 4469 3753 3909 28,0 27,1

II 2011 5002 5123 4363 3843 3833 26,9 23,3

III 2011 5113 4907 4238 3798 4042 27,6 21,4

IV 2011 5038 4793 3990 3939 3926 23,8 22,6

I 2012 5176 4610 4006 3647 4009 23,6 17,7

II 2012 4948 4668 4033 3587 4080 19,4 22,5

III 2012 4969 4473 3794 3418 3664 22,0 20,3

IV 2012 4646 4536 3854 3341 3837 22,9 21,2

I 2013 4898 4629 3975 3422 3960 25,5 18,8

II 2013 4811 4531 4058 3360 3902 27,3 19,2

III 2013 4780 4388 4018 3469 4157 26,7 22,1

IV 2013 4768 4423 3978 3400 4008 27,7 19,1

I 2014 4808 4433 3984 3464 3846 27,2 22,8

II 2014 4936 4533 3915 3421 3959 27,8 19,9

III 2014 4932 4661 3907 3361 3935 28,4 22,3

IV 2014 4861 4656 3892 3490 4086 28,7 23,4

I 2015 4863 4578 3923 3342 3867 30,1 25,9

II 2015 4906 4687 3865 3442 4073 29,9 21,5

III 2015 4881 4676 3872 3376 3835 29,7 19,7

IV 2015 4831 4697 3850 3341 3851 29,1 21,6

I 2016 4773 4738 3939 3277 3755 29,3 22,2

Notowanie


Łódź


169


Tabela 7.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Łodzi



Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 100,8 95,2 103,6 108,2 107,4 99,7 105,8 96,4 101,5 108,1

II 2010 101,4 96,5 96,7 97,8 96,0 108,2 95,0 99,5 99,4 99,2

III 2010 100,0 101,9 100,0 100,8 102,8 102,1 103,8 94,9 105,4 103,9

IV 2010 97,2 99,4 101,2 101,3 103,4 99,3 93,0 101,3 107,9 109,6

I 2011 101,0 103,3 100,3 95,3 93,9 99,5 100,9 98,0 95,0 95,8

II 2011 95,0 101,1 97,6 102,8 98,1 93,2 105,7 99,0 99,9 97,9

III 2011 102,0 95,8 97,1 98,8 105,5 95,0 99,4 96,2 98,0 100,4

IV 2011 98,8 97,7 94,1 103,7 97,1 96,6 97,7 89,5 100,4 94,3

I 2012 102,7 96,2 100,4 92,6 102,1 98,3 91,0 89,6 97,6 102,6

II 2012 95,6 101,3 100,7 98,4 101,8 98,9 91,1 92,4 93,3 106,4

III 2012 100,4 95,8 94,1 95,3 89,8 97,4 91,2 89,5 90,0 90,6

IV 2012 93,5 101,4 101,6 97,7 104,7 92,2 94,6 96,6 84,8 97,7

I 2013 105,4 102,1 103,1 102,4 103,2 94,6 100,4 99,2 93,8 98,8

II 2013 98,2 97,9 102,1 98,2 98,5 97,2 97,1 100,6 93,7 95,6

III 2013 99,4 96,8 99,0 103,2 106,5 96,2 98,1 105,9 101,5 113,5

IV 2013 99,7 100,8 99,0 98,0 96,4 102,6 97,5 103,2 101,8 104,5

I 2014 100,8 100,2 100,2 101,9 96,0 98,2 95,8 100,2 101,2 97,1

II 2014 102,7 102,3 98,3 98,8 102,9 102,6 100,0 96,5 101,8 101,5

III 2014 99,9 102,8 99,8 98,2 99,4 103,2 106,2 97,2 96,9 94,7

IV 2014 98,6 99,9 99,6 103,8 103,8 102,0 105,3 97,8 102,6 101,9

I 2015 100,0 98,3 100,8 95,8 94,6 101,1 103,3 98,5 96,5 100,5

II 2015 100,9 102,4 98,5 103,0 105,3 99,4 103,4 98,7 100,6 102,9

III 2015 99,5 99,8 100,2 98,1 94,2 99,0 100,3 99,1 100,4 97,5

IV 2015 99,0 100,4 99,4 99,0 100,4 99,4 100,9 98,9 95,7 94,2

I 2016 98,8 100,9 102,3 98,1 97,5 98,1 103,5 100,4 98,1 97,1

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Łódź








pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Łódź


171



(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0500

100015002000250030003500400045005000

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


hedoniczna mediana limit RNS / MDM

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Łódź



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Łódź


173


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Łodzi (liczba dni)


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

tradycyjna trad. udoskonal.

1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Olsztyn


8. Olsztyn



W 2015 r. dominował negatywny wpływ czynników demograficznych. Nastąpił spadek udziału

ludności w wieku produkcyjnym oraz liczby małżeństw. Nieznacznie wzrósł udział ludności

w wieku przedprodukcyjnym, także przyrost naturalny i saldo migracji były dodatnie. Liczba

ludności zmieniła się nieznacznie39.

W 2015 r. w Olsztynie czynniki ekonomiczne były korzystne. Przeciętne wynagrodzenie w sekto-

rze przedsiębiorstw wzrosło o 3,6%, natomiast stopa bezrobocia i odsetek bezrobotnych z grupy

wiekowej do 34 r.ż. spadły. Wzrosła zdolność kredytowa kupujących i dostępność mieszkania

za średnie wynagrodzenie. Wolumen kredytów mieszkaniowych udzielonych w Olsztynie

wzrósł wartościowo drugi rok z rzędu, jednak dynamika jego wzrostu była niższa. Wg BIK liczba

udzielonych kredytów mieszkaniowych w 2015 r. była ok. 3% niższa niż rok wcześniej, natomiast

ich wartość 2% wyższa niż w 2014 r.


Zasób mieszkaniowy powiększył się do ponad 76 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę

mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł do 439. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania

nie zmieniła się w porównaniu z 2014 r. i wynosiła 58,1 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszka-

nia na osobę wynosiła 25,5 mkw., tj. o 0,3 mkw. więcej niż w 2014 r.



Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania, liczona dla Olsztyna wraz z przyległymi do miasta

ulicami sąsiednich miejscowości wykazywała stabilizację. Spadek podaży mieszkań w granicach

administracyjnych miasta40 spowodował wzrost średniej ceny metra kw. mieszkania w granicach

administracyjnych miasta o ok. 5%41. Mimo to, tylko w ok. 10% transakcji na rynku pierwotnym

w Olsztynie, cena mkw. mieszkania przekraczała ustalony limit MDM#.

W Olsztynie liczba transakcji w 2015 r. na rynku pierwotnym spadła o ponad 20%42 co wynikało

w dużym stopniu z mniejszej dostępności gruntów odpowiednich pod budownictwo wielo-

mieszkaniowe. Natomiast sprzedaż mieszkań zlokalizowanych na terenach przyległych do Olsz-

tyna wzrosła i przekroczyła poziom 20% liczby mieszkań sprzedawanych ogółem przez tutej-

39 Według metodologii GUS liczba mieszkańców spadła, natomiast Urząd Miasta Olsztyn, po raz pierwszy od 7 lat, zanotował

wzrost liczby mieszkańców w ewidencji ludności. 40 Od roku 2012 liczba oddawanych do użytku mieszkań corocznie spadała, a w roku 2015 była na poziomie ok. 60% średniej

z ostatnich 10 i 15 lat. 41 Średnia cena transakcyjna mieszkań w granicach administracyjnych miasta zaczęła wzrastać od 2 półrocza 2014 r. z ok. 4500

do 4600 zł/mkw., a od 2 kw. 2015 wzrost był kontynuowany do ponad 4700zł i -4800 zł/mkw. w 1 kw. 2016. 42 Spadek w liczbie zawieranych aktów notarialnych.

Olsztyn


175

szych deweloperów. Rosnący wolumen sprzedaży mieszkań w bliskich okolicach Olsztyna43

wpływa hamująco na wzrost cen mieszkań w stolicy województwa, choć wpływ ten jest ograni-

czony. Średnia cena transakcyjna w otoczeniu Olsztyna wyniosła na koniec 2015 r.

ok. 4200 zł/mkw., tj. była o ponad 600 zł/mkw. niższa niż w granicach administracyjnych mia-

sta44.

Od 2012 r. liczba oddawanych mieszkań w granicach administracyjnych Olsztyna maleje, a mała

liczba aktualnie rozpoczynanych budów wskazuje, że sytuacja ta będzie kontynuowana. W roku

2015 nastąpił kolejny spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania w Olsztynie. Liczba

rozpoczętych budów mieszkań była na niskim poziomie, zbliżonym do roku poprzedniego.

Po raz pierwszy od trzech lat zanotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę.

Jednocześnie w trakcie roku zauważalny był wzrost liczby mieszkań oferowanych przez dewelo-

perów, choć nastąpił znaczny spadek liczby mieszkań wykończonych w ofercie. W otoczeniu

miasta w powiecie olsztyńskim nastąpił prawie dwukrotny wzrost liczby oddanych do użytko-

wania mieszkań i było tam ok. 20% więcej przekazanych mieszkań niż w stolicy województwa.

Większą liczbę oddanych mieszkań w powiecie olsztyńskim odnotowano tyko raz w roku 2009.

Zmniejszyła się liczba transakcji małych mieszkań do 40 mkw., ponieważ ich udział spadł do ok.

10%. Najwięcej, bo ponad 60% umów sprzedaży, dotyczyło mieszkań średniej wielkości tj. 40-60

mkw., z czego 2/3 to mieszkania do 50 mkw. Większy niż w latach ubiegłych był udział także

mieszkań w 60-80 mkw. i 80 mkw. (przekroczył odpowiednio 21% i 6%). Średnia powierzchnia

sprzedanego mieszkania to ok 55 mkw. tj. najwięcej od ok. 5 lat.45 Mimo że zwiększył się udział

transakcji dużych mieszkań, to średnia cena mkw. była najwyższa od 2012 roku.


W roku 2015 r. na rynku wtórnym Olsztyna zawarto ok. 1,5 tys. umów kupna-sprzedaży miesz-

kań tj. znacząco więcej niż w roku 201446. Poziomy cen były stabilne przez cały 2015 r., średnia

cena transakcyjna w poszczególnych kwartałach roku kształtowała się w przedziale cenowym

4026-4060 zł/mkw. Średnia cena transakcyjna za mkw. za cały 2015 rok była niższa o 0,1% r/r

(w porównaniu do 2014 r.) po wzroście o 1% rok wcześniej. Mediana ceny mkw. w roku 2015

wzrosła o 0,3% po wzroście rok wcześniej o 0,5%.

Ponadto w 2015 r. zaobserwowano niższe ceny ofertowe kształtujące się na poziomie 4310-4370

zł/mkw. tj. o 70-100 zł/mkw. niższym niż w pierwszych trzech kwartałach 2014 roku. Liczba za-

wartych transakcji we wszystkich przedziałach powierzchni, poza najmniejszymi – do 30 mkw.,

była większa niż rok wcześniej. Wzrósł udział w strukturze sprzedaży wszystkich mieszkań po-

wyżej 40 mkw., w tym mieszkań 60-70 mkw. – o 0,6% i 50-60 mkw. – o 0,4%. Najbardziej zmalał

udział mieszkań najmniejszych do 30 mkw. – o 1,2% i w mniejszym stopniu 30-40 mkw. – o 0,4%.

43 W obliczeniach uwzględniono inwestycje przy granicy administracyjnej Olsztyna w okolicach miejscowości Bartąg i Jaroty. 44 W 2014 r. cena transakcyjna mkw. mieszkania na RP była niższa ponad 500 zł/mkw., a w roku 2013, gdy w Olsztynie odda-

wano do użytku 70% więcej mieszkań różnica ta wynosiła ok 400 zł/mkw. 45 Średnia powierzchnia w roku 2013 i 2014 wynosiła ok. 51,5, a w 2012 – 50,5 mkw. 46 Wg stanu danych na dzień sporządzenia raportu liczba transakcji wzrosła o ponad 100 w porównaniu do 2014 r. tj. ok. 8%

po spadku rok wcześniej o 3%.

Olsztyn


Liczba zawartych transakcji wg podziału na liczbę pokoi, była większa niż rok wcześniej, dla

wszystkich przedziałów. Zmalał udział w strukturze sprzedaży wszystkich mieszkań do 3 pokoi

na rzecz mieszkań 4 i więcej pokojowych, których udział wzrósł aż o ponad 4% do 11,5%.

Na rynku wynajmu średnia cena ofertowa wynosiła ok. 24,5 zł/mkw. natomiast średnia cena

transakcyjna 23,5 zł/mkw. Jedynie w III kw. ceny tradycyjne były wyższe o ponad 1 zł/mkw.,

co wynikało z sezonowości na rynku najmu.


Budownictwo wielorodzinne rozwijało się, począwszy od lat 70-tych, głównie w kierunku połu-

dniowym od centrum miasta. Wzrost popytu w okresie boomu z lat 2006-2007 odsłonił problem

wyczerpującej się dostępności gruntów pod budownictwo wielomieszkaniowe w granicach ad-

ministracyjnych miasta. Skorzystały na tym ościenne gminy, na terenie których deweloperzy

mogli nabyć grunty w atrakcyjnych cenach. W latach dziewięćdziesiątych budowano w całym

powiecie olsztyńskim zaledwie 10-15% liczby mieszkań w porównaniu z Olsztynem, zaś od 2003

r. nastąpił dynamiczny wzrost do średnio 600-650 mieszkań rocznie, co stanowiło średnio 60%

w porównaniu do liczby mieszkań oddawanych w Olsztynie.

Obecnie Olsztyn pokryty jest planami zagospodarowania przestrzennego w blisko 55% a 24%

terenu jest objęta projektowanymi miejscowymi planami. Niektóre plany stworzono blisko 20 lat

temu i wymagają aktualizacji i uwzględnienia zmienionej sytuacji. Cennym przedsięwzięciem

jest przyjęcie w minionym roku przez Radę Miasta „Programu Zintegrowanego Rozwoju Prze-

strzennego Śródmieścia Olsztyna”, który ma na celu kompleksowe uporządkowanie, funkcjonal-

ne połączenie i uatrakcyjnienie przestrzeni w centrum miasta.


8.2.1. Nieruchomości biurowe

Na koniec 2015 r. Olsztyn dysponował ok. 51 tys. mkw. powierzchni biurowej. Rynek biurowy

w Olsztynie jest rynkiem młodym, w którym najem czasami zastępowany jest budową własnych

biur. W 2015 r. sytuacja na rynku pozostawała stabilna, co oznacza że nie oddano do użytku żad-

nego nowego obiektu, który istotnie mógłby wpłynąć na lokalny rynek. Oddane do użytku

w 2014 r. nowoczesne biurowce klasy A, do dzisiaj nie zostały w pełni skomercjalizowane. Inwe-

storzy oferują tam lokale biurowe zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż. Największym zainte-

resowaniem na rynku cieszą się małe i średnie biura do kilkudziesięciu mkw. powierzchni. Stopa

pustostanów osiągnęła poziom ok. 21%. Poziom nasycenia powierzchnią biurową w Olsztynie

na koniec 2015 wynosił ok. 290mkw./1 tys. mieszkańców. Jednak wciąż relatywnie mały popyt

i problemy inwestorów z komercjalizacją już oddanych powierzchni powodują wstrzymywanie

się inwestorów z rozpoczynaniem kolejnych projektów. Zakres stawek miesięcznych czynszu

Olsztyn


177

w zależności od jakości i powierzchni wahał się od 7,5 do 9,5 euro/mkw./m-c w biurach klasy B

i B+, a 11-12,5 euro/mkw./m-c klasy A.47

8.2.2. Nieruchomości handlowe

Zasób nowoczesnych powierzchni handlowych w Olsztynie nie zmienił się w porównaniu

z 2014 r. wynosi 121 tys. mkw. Nasycenie powierzchnią handlową wynosiło około 700 mkw./1

tys. mieszkańców. Znaczna część rynku handlowego w Olsztynie, skupiona jest w mniejszych

osiedlowych dyskontach oraz wynajmowanych od spółdzielni mieszkaniowych lokalach usłu-

gowo-handlowych. Najwyższe czynsze za powierzchnię handlową notowane są w nowocze-

snych galeriach handlowych i wynoszą w zależności od powierzchni od 23 do 27 euro/mkw./m-

c.48

Współczynnik pustostanów w centrach handlowych nie przekroczył 4,3%, natomiast w lokalach

handlowo - usługowych do wynajęcia pozostaje około 7,3%.


W aglomeracji olsztyńskiej rynek powierzchni magazynowej na wynajem jest bardzo mało roz-

winięty. Niewielki popyt na powierzchnie magazynowe wynika w dużej mierze z braku odpo-

wiedniej infrastruktury drogowej w regionie. Wynajmowane są małe magazyny starego typu

najczęściej po zlikwidowanych firmach, wymagające modernizacji. Nowoczesne duże obiekty

magazynowe są budowane i użytkowane przez firmy, ale na własny użytek. W zależności

od standardu i położenia oferowane czynsze za powierzchnię magazynową wynoszą 10-20

zł/mkw./m-c.


Średni miesięczny czynsz za wynajem powierzchni biurowej w Olsztynie kształtował się na ko-

niec 2015 r. na poziomie 35,9 zł/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 2014 spadł o ok. 13%.

Spowodowane jest to prawie 40% przyrostem nowej powierzchni biurowej pod koniec roku 2014.

Średnia miesięczna wysokość kosztów eksploatacji wynosiła 8,6 zł/mkw./m-c i spadła w stosun-

ku do II półrocza 2014 r. o ok. 6,5%. Stopa pustostanów powierzchni biurowych wynosiła na ko-

niec II półrocza 2015 r. ok. 23% i spadła w stosunku do I półrocza 2015r. o ok. 1 p.p. Ponad 1/3

umów najmu powierzchni biurowych zawarta została na czas nieokreślony.

Średni czynsz netto dla umów najmu w centrach handlowych rozliczających się w euro, wyniósł

w II półroczu 2015 r. 22,2 euro/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 2014 r. spadł o 1,3%.

Czynsz wyrażony w złotych i obejmujący wszystkie centra handlowe wyniósł 90,50 zł/mkw./m-c

i wzrósł o 4,9% w stosunku do II półrocza 2014r. W przypadku lokali usługowo-handlowych,

czynsze kształtowały się na znacznie niższym poziomie i wynosiły średnio 18,5 zł/mkw./m-c

i wzrosły w stosunku do II półrocza 2014 r. o 3,6%. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto

wyniosła dla centrów handlowych 19,1 zł/mkw. (wzrost o 7,7% w stosunku do I półrocza 2015r).

Dla lokali usługowo-handlowych koszty eksploatacji kształtowały się na kilkukrotnie niższym

47 Colliers International, „Olsztyński Rynek Nieruchomości Komercyjnych” 48 Colliers International, „Olsztyński Rynek Nieruchomości Komercyjnych”

Olsztyn


poziomie i wyniosły 2,9 zł/mkw. (spadek o 6,5%). Stopa pustostanów w przypadku centrów

handlowych wyniosła w II półroczu 2015 ok. 4,3% (wzrost w stosunku do I półrocza o 1,2 p.p.),

a w przypadku lokali handlowo - usługowych 7,3% (wzrost w stosunku do I półrocza o 1,8 p.p.).

Ponad 1/3 umów najmu powierzchni handlowych w centrach była zawarta na okres do 5 lat.

W przypadku lokali usługowo-handlowych sytuacja była odmienna, prawie 84% umów było

zawartych na czas nieokreślony.

Średni czynsz za wynajem powierzchni magazynowej w II półroczu 2015 kształtował się na po-

ziomie 9,2 zł/mkw./m-c, natomiast koszty eksploatacji na poziomie ok. 1,0 zł/mkw./m-c. Należy

jednak nadmienić, że w aglomeracji olsztyńskiej nie funkcjonują typowe wielkopowierzchniowe

magazyny. Wykorzystywane są przede wszystkim zasoby nadwyżkowe, wybudowane i posia-

dane przez większe firmy, bądź istniejące od wielu lat już stare zasoby magazynowe.

Olsztyn


179



Tabela 8.1. Czynniki demograficzne w Olsztynie

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.


gnoza dla Olsztyna (w tys. osób)

Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsz-

tynie (na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.

Tabela 8.2. Gospodarstwa domowe w Olsztynie


Tabela 8.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poproduk-

cyjnym w Olsztynie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 175457 413 -407 6 943 2,4 -2,3 5,4

2011 175389 309 -277 32 905 1,8 -1,6 5,2

2012 174641 179 -36 143 842 1,0 -0,2 4,8

2013 174675 141 -109 32 713 0,8 -0,6 4,1

2014 173831 247 53 300 753 1,4 0,3 4,3

2015 173444 121 148 269 722 0,7 0,9 4,2

na 1000 ludności

Wg stanu na

koniec:liczby bezwzględne

130

135

140

145

150

155

160

165

170

175

180

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

-3,0-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Małżeństwa Saldo migracji Przyrost naturalny

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 68850 75403 100% 100%

w tym z 1 osobą 22046 24562 32% 33%

w tym z 2 osobami 17062 22530 25% 30%

w tym z 3 osobami 14491 15273 21% 20%

w tym z 4 osobami 11114 9544 16% 13%






2010 67,2 16,6 16,2

2011 66,3 16,3 16,8

2012 65,1 16,3 17,6

2013 65,0 16,5 18,5

2014 64,0 16,6 19,4

2015 62,9 16,7 20,3


Olsztyn




ści bezrobotnej w Olsztynie (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Olsztynie

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.


ciętne wynagrodzenie w Olsztynie (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Olszty-

nie (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie.


kania przy kredycie złotowym w Olsztynie

(mkw.)


kredytowych w Olsztynie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

02468

10121416182022

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Olsztyn Polska udział ludn. do 34 r. życiawśród ludn. bezrobotnej

2 000

2 2002 400

2 6002 800

3 0003 200

3 400

3 600

3 8004 000

4 200

4 400

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Olsztyn Polska

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

III

20

06

I 2

00

7

III

20

07

I 2

00

8

III

20

08

I 2

00

9

III

20

09

I 2

01

0

III

20

10

I 2

01

1

III

20

11

I 2

01

2

III

20

12

I 2

01

3

III

20

13

I 2

01

4

III

I201

4

I 2

01

5

III

20

15


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

IV 2

00

6

II 2

007

IV 2

00

7

II 2

008

IV 2

00

8

II 2

009

IV 2

00

9

II 2

010

IV 2

01

0

II 2

011

IV 2

01

1

II 2

012

IV 2

01

2

II 2

013

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

II 2

015

IV 2

01

5


0

100

200

300

400

500

600

700

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Olsztyn


181



Tabela 8.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie


Tabela 8.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie

Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 8.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie

Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie.

Tabela 8.7. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie





- łączna (tys. m kw.) 4170 4239 4255 4327 4381 4427

- przeciętna (m kw.) 58,4 58,6 58,0 58,0 58,1 58,1

-na osobę (m kw.) 23,6 23,9 24,4 24,8 25,2 25,5






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 14 19 19 19 20 18







Liczba umów 2539 2475 2458 2739 2493 2300

Wartość w mln zł 533,91 537,78 461,64 477,25 503,34 465,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 1432 911 630 297 358 885

- indywidualne 78 72 76 72 54 60


Ogółem, w tym: 662 1165 347 315 655 564

- indywidualne 108 278 93 65 38 137


Ogółem, w tym: 994 957 1224 1187 873 700

- indywidualne 141 98 117 233 73 90

- spółdzielcze 30 78 100 0 0 120



- komunalne 0 0 0 0 0 0




Olsztyn


Tabela 8.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie



w Olsztynie

Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 994 957 1224 1187 873 700


- na 1000 ludności 5,6 5,5 7,0 6,8 5,0 4,0

- na 1000 zaw. małżeństw 1054 1057 1454 1665 1159 970

- różnica ogółem -51 -52 -382 -474 -120 22

- na 1000 ludności -0,3 -0,3 -2,2 -2,7 -0,7 0,1


oddanego (m kw.) 65,9 66,1 63,5 60,7 61,9 65,7



oddanym 3,2 3,2 3,0 2,9 2,9 3,0




Cena

ofertowaCena trans.

Cena

ofertowaCena trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 5290 4877 4763 4470 4466 26,4 24,1

II 2010 4840 4546 4709 4552 4547 22,8 30,4

III 2010 5100 5025 4759 4500 4505 25,4 20,7

IV 2010 5135 5010 4726 4419 4390 26,1 25,8

I 2011 4858 4955 4719 4575 4572 26,0 29,8

II 2011 4938 4963 4698 4577 4577 25,1 25,0

III 2011 4920 4942 4679 4574 4589 25,1 .

IV 2011 4854 4703 4625 4396 4490 25,8 24,4

I 2012 4944 4663 4628 4269 4449 25,6 29,2

II 2012 4846 4452 4632 4271 4439 26,0 30,0

III 2012 4840 4480 4544 4202 4398 26,8 27,0

IV 2012 4595 4556 4465 4084 4389 25,7 24,2

I 2013 4598 4405 4379 4005 4398 24,5 23,2

II 2013 4688 4503 4436 4079 4399 24,0 25,2

III 2013 4888 4584 4400 4027 4352 25,4 24,3

IV 2013 4899 4526 4418 4018 4363 23,6 21,1

I 2014 4891 4526 4446 4005 4391 24,0 22,7

II 2014 4961 4492 4428 4138 4368 23,7 23,2

III 2014 4951 4731 4405 4044 4334 25,0 23,9

IV 2014 4954 4769 4328 4007 4400 24,1 23,4

I 2015 4983 4737 4348 4055 4407 24,6 24,1

II 2015 4829 4815 4325 4026 4364 24,8 .

III 2015 4775 4646 4340 4047 4355 26,3 24,7

IV 2015 4868 4768 4313 4060 4392 24,2 23,3

I 2016 4817 4753 4377 4109 4372 24,8 23,2

Notowanie


Olsztyn


183


Tabela 8.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Olsztynie



Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 107,7 108,5 100,9 98,4 97,0 113,8 110,4 100,7 100,3 99,3

II 2010 91,5 93,2 98,9 101,8 101,8 105,2 101,4 100,0 102,9 102,2

III 2010 105,4 110,5 101,1 98,9 99,1 113,4 116,9 100,5 100,5 103,1

IV 2010 100,7 99,7 99,3 98,2 97,5 104,5 111,5 100,1 97,3 95,4

I 2011 94,6 98,9 99,9 103,5 104,1 91,8 101,6 99,1 102,3 102,4

II 2011 101,6 100,2 99,6 100,0 100,1 102,0 109,2 99,8 100,5 100,7

III 2011 99,6 99,6 99,6 99,9 100,3 96,5 98,3 98,3 101,6 101,9

IV 2011 98,7 95,2 98,8 96,1 97,8 94,5 93,9 97,9 99,5 102,3

I 2012 101,9 99,1 100,1 97,1 99,1 101,8 94,1 98,1 93,3 97,3

II 2012 98,0 95,5 100,1 100,0 99,8 98,1 89,7 98,6 93,3 97,0

III 2012 99,9 100,6 98,1 98,4 99,1 98,4 90,7 97,1 91,9 95,8

IV 2012 94,9 101,7 98,3 97,2 99,8 94,7 96,9 96,5 92,9 97,7

I 2013 100,1 96,7 98,1 98,1 100,2 93,0 94,5 94,6 93,8 98,8

II 2013 102,0 102,2 101,3 101,8 100,0 96,7 101,1 95,8 95,5 99,1

III 2013 104,3 101,8 99,2 98,7 98,9 101,0 102,3 96,8 95,8 99,0

IV 2013 100,2 98,7 100,4 99,8 100,2 106,6 99,3 98,9 98,4 99,4

I 2014 99,8 100,0 100,6 99,7 100,6 106,4 102,8 101,5 100,0 99,8

II 2014 101,4 99,2 99,6 103,3 99,5 105,8 99,8 99,8 101,4 99,3

III 2014 99,8 105,3 99,5 97,7 99,2 101,3 103,2 100,1 100,4 99,6

IV 2014 100,1 100,8 98,2 99,1 101,5 101,1 105,4 98,0 99,7 100,9

I 2015 100,6 99,3 100,5 101,2 100,2 101,9 104,6 97,8 101,3 100,4

II 2015 96,9 101,7 99,5 99,3 99,0 97,3 107,2 97,7 97,3 99,9

III 2015 98,9 96,5 100,3 100,5 99,8 96,4 98,2 98,5 100,1 100,5

IV 2015 102,0 102,6 99,4 100,3 100,8 98,3 100,0 99,7 101,3 99,8

I 2016 99,0 99,7 101,5 101,2 99,5 96,7 100,3 100,7 101,3 99,2

NotowanieRynek pierwotny Rynek pierwotny



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015



Olsztyn








pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-40%

-20%

0%

20%

40%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-2

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Olsztyn


185



(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

1000

2000

3000

4000

5000

6000I

20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Olsztyn



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Olsztyn


187


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Olsztynie (liczba

dni)


2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III

20

06

I 2

00

7

III

20

07

I 2

00

8

III

20

08

I 2

00

9

III

20

09

I 2

01

0

III

20

10

I 2

01

1

III

20

11

I 2

01

2

III

20

12

I 2

01

3

III

20

13

I 2

01

4

III

20

14

I 2

01

5

III

20

15

Opole


9. Opole



Wskaźniki demograficzne w Opolu w 2015 r. w porównaniu z 2014 r., nadal pozostają nieko-

rzystne. Utrzymała się tendencja spadkowa liczby mieszkańców miasta, która wynika

z ujemnego salda migracji oraz ujemnego przyrostu naturalnego. Obydwa wskaźniki są dla Opo-

la ujemne od 2002 r., a liczba mieszkańców spadła w tym okresie o nieco ponad 10 tys. Na koniec

2015 r. liczba mieszkańców Opola wynosiła 118 931 osób. Prognozy liczby ludności wskazują na

dalszy spadek liczby mieszkańców miasta, w okresie od 2002 do 2015 r. liczba ludności spadała

przeciętnie z roku na rok o 861 osób. Odnotowano wzrost liczby zawieranych małżeństw (o

9,8%), jednak nadal ich liczba kształtuje się na poziomie pomiędzy 500 a 600 w roku. Nadal wy-

stępują niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produk-

cyjnym zmniejszył się o 1,1 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,9 p.p.

W dalszym ciągu następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomicz-

ną mieszkańców Opola. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,2% (r/r), przy jednoczesnej defla-

cji, a stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się do 5,3% (spadek o 0,7 p.p.). Udział osób mło-

dych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych od 2009 r. systematycznie zmniejszał się i na koniec

2015 r. wyniósł 35,4%. W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych

była o 3,6% niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, przy niższej o 5,6% wartości udzielo-

nych kredytów.


Zasób mieszkaniowy w Opolu powiększył się o 328 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę

mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł do 434. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania

w aktualnym zasobie wynosi 65,8 mkw., tj. o 0,1 mkw. więcej niż w 2014 r. Przeciętna po-

wierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 28,6 mkw. (o 0,4 mkw. więcej niż w 2014 r).




ukształtowały się na nieco wyższym poziomie. Średnia cena ofertowa osiągnęła poziom

4745 zł/mkw., a średnia cena transakcyjna poziom 4610 zł/mkw. Średnioroczna cena ofertowa

w analizowanym okresie była o 2,3% wyższa od obserwowanej w 2014 r. Wzrost średniej ceny

ofertowej w 2015 r. w stosunku do roku poprzedniego był istotny statystycznie49. W ujęciu kwar-

talnym w 2015 r. możemy zaobserwować spadek średniej ceny ofertowej, który wynika z tego, iż

49 Porównanie wartości zostało wykonane przy pomocy jednoczynnikowej analizy wariancji na poziomie istotności równym

0,05, która w wyniku weryfikacji hipotezy statystycznej pozwala na określenie czy różnica jest istotna statystycznie.

Opole


189

pojawiły się nowe oferty mieszkań w inwestycjach, gdzie ceny lokali były niższe od średnich z

okresów poprzednich.

Średnie ceny transakcyjne w 2015 r. były o 2,3% wyższe od notowanych w 2014 r. i wynosiły od-

powiednio 4610 zł/mkw. oraz 4504 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 2015 r. nie da się zidentyfi-

kować jednokierunkowej tendencji zmian. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego

do programu MDM# dla Opola wynosiła w IV kw. 2015 r. 4233 zł/mkw. i została ustalona na

poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4477 zł/mkw.).

W 2015 r. deweloperzy oddali do użytkowania o 26,9% mniej mieszkań niż w roku poprzednim.

Jednakże należy zauważyć, że spadek ten wynikał z faktu, iż w 2015 r. w Opolu nie oddano

do użytkowania żadnego mieszkania spółdzielczego czynszowego, zaś w 2014 r. w Opolu odda-

no do użytkowania 137 mieszkań spółdzielczych czynszowych. W 2015 r. wzrosła liczba miesz-

kań oddanych do użytkowania budowanych indywidualnie (w porównaniu z 2014 r. wzrost

o 55,3%). Należy również zaznaczyć, iż liczba mieszkań oddanych do użytkowania budowanych

indywidualnie była o 17,2% wyższa niż mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem. Jedno-

cześnie w 2015 r. nieznacznie wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto

(w porównaniu do 2014 r. więcej o 2,2%) oraz znacząco w stosunku do 2014 r. wzrosła liczba wy-

danych pozwoleń na budowę (wzrost o 27,7%).

W porównaniu z 2014 r. zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytkowania. Wyraźnie

wzrosła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania (wzrost r./r. o 12,8%). Wynika to głównie

ze zmian strukturalnych, spowodowanych tym, że spośród oddawanych mieszkań największy

odsetek stanowiły mieszkania budowane indywidualnie.


Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2015 r. były wyższe od zanotowanych w 2014 r.

o 2,0%, jednocześnie zauważalna była niewielka tendencja wzrostowa cen kwartalnych w ciągu

2015 r. Różnica w przeciętnej cenie liczonej r/r okazała się nieistotna statystycznie. W IV kw. 2015

r. średnia cena była wyższa o 0,3% w porównaniu do III kw. 2015 r., i o 3,0% w porównaniu do

IV kw. 2014 r. Ceny transakcyjne, nieznacznie wzrosły (o 1,6%), co wynika głównie

z odnotowanego wzrostu cen w III kw. 2015 r., kiedy średnia cena była najwyższa. Analizując

średnią cenę w poszczególnych kwartałach uznano, że kształtowała się ona na zbliżonym pozio-

mie do tego, który odnotowano w IV kw. 2014 r. Różnica pomiędzy średnią ceną transakcyjną

odnotowaną w 2015 r., a średnią ceną odnotowaną w 2014 r. okazała się nieistotna statystycznie.

Na koniec IV kw. 2015 r. średnia cena była niższa o 1,9% w porównaniu do III kw. 2015 r. i o 0,7%

w porównaniu do IV kw. 2014 r.

Według danych udostępnionych przez Urząd Miasta Opola w 2014 r. liczba transakcji na rynku

wtórnym nieznacznie przekroczyła liczbę 500 i była na poziomie zbliżonym do odnotowanego

w 2014 r.

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 40–60

mkw. (dwu– lub trzypokojowe). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powsta-

Opole


łych w latach 1945-70. Struktura powierzchniowa mieszkań oferowanych na rynku wtórnym

wyglądała podobnie jak w przypadku transakcji.

Średnie stawki najmu w Opolu w IV kw. 2015 r. wzrosły do 24,5 zł/mkw. z 25,7 zł/mkw. w IV kw.

2014 r.


Różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań na rynku wtórnym w Opolu

są znaczne. Rozpatrując średnie ceny mieszkań w podziale na bardziej jednorodne grupy

pod względem powierzchni, cena transakcyjna w porównaniu do ceny ofertowej waha się

od 8,6% dla mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. do 17,4% w przypadku mieszkań naj-

większych powyżej 80 mkw. Charakterystyczna dla Opola wysoka przeciętna powierzchnia

mieszkań oddawanych do użytkowania, która w 2014 r. wynosiła 78,9 mkw. i była o 10,0% niższa

niż w 2013 r. powróciła do wysokiego poziomu i wyniosła w 2015 roku 89,0 mkw. Chwilowe

zachwianie wynika prawdopodobnie z tego, iż w 2014 r. w danych GUS pojawiły się mieszkania

społeczno-czynszowe, które miały znaczący wpływ na średnią wartość oddawanej powierzchni

użytkowej. W najbliższej przyszłości spodziewamy się ponownego obniżenia przeciętnej po-

wierzchni mieszkań w Opolu, ze względu na pojawienie się większej liczby mieszkań o mniejszej

powierzchni przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (wzrost liczby wydanych pozwoleń na

budowę i rozpoczętych budów).

W Opolu aktualnie obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują

około 42% powierzchni miasta.

Opole


191



Tabela 9.1. Czynniki demograficzne w Opolu

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.


gnoza dla Opola (w tys. osób)

Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu

(na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

Tabela 9.2. Gospodarstwa domowe w Opolu



i poprodukcyjnym w Opolu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 125710 77 -159 -82 654 0,6 -1,3 5,2

2011 122439 -48 -169 -217 564 -0,4 -1,4 4,6

2012 121576 -107 -296 -403 589 -0,9 -2,4 4,8

2013 120146 -218 -288 -506 570 -1,8 -2,4 4,7

2014 119574 -13 -128 -572 511 -0,1 -1,1 4,3

2015 118931 -73 -93 -643 561 -0,6 -0,8 4,7

na 1000 ludności

Wg stanu


0

20

40

60

80

100

120

140

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2017

2018

2019

2020

2025

2030

2040

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Przyrost naturalny Saldo migracj i

Małżeństwa

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 52369 51469 100% 100%

w tym z 1 osobą 17406 16165 33% 31%

w tym z 2 osobami 13195 15095 25% 29%

w tym z 3 osobami 10554 10397 20% 20%

w tym z 4 osobami 7997 6739 15% 13%






2010 66,7 14,7 18,6

2011 66,0 14,7 19,3

2012 65,1 14,7 20,2

2013 64,0 14,8 21,2

2014 63,1 14,8 22,1

2015 62,0 15,0 23,0


Opole




ści bezrobotnej w Opolu (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Opolu

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.


ciętne wynagrodzenie w Opolu (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Opolu

(krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu.


kania przy kredycie złotowym w Opolu

(mkw.)


kredytowych w Opolu (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

25

35

45

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Opole

Polska

udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. Bezrobotnej

1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Opole Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015


70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

Rynek pierwotny Rynek wtórny

0

50

100

150

200

250

300

350

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Opole


193



Tabela 9.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu


Tabela 9.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu

Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 9.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Opolu

Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu.

Tabela 9.7. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu





- łączna (tys. m kw.) 3254 3285 3311 3336 3369 3399

- przeciętna (m kw.) 65,2 65,4 65,4 65,5 65,7 65,8

-na osobę (m kw.) 26,5 26,8 27,2 27,8 28,2 28,6



L. gospodarstw domowych wg. 51469


mieszkanie w zasobie wg. NSP 1,0

Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 11 11 11 11 10 15






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 711 687 714 859 768 679

Wartość w mln zł 154,69 143,28 149,91 172,46 159,74 145,28

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 474 270 498 440 358 457

- indywidualne 91 76 69 100 284 126


Ogółem, w tym: 484 260 349 557 405 414

- indywidualne 100 74 73 88 94 160


Ogółem, w tym: 727 410 352 308 449 328

- indywidualne 133 85 128 155 114 177




- komunalne 0 0 0 0 0 0




Opole


Tabela 9.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu



w Opolu

Źródło: badanie NBP O/O w Opolu.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 727 410 352 308 449 328


- na 1000 ludności 5,8 3,3 2,9 2,6 3,8 2,7

- na 1000 zaw. małżeństw 1112 727 598 540 879 585

- różnica ogółem -73 154 237 262 62 233

- na 1000 ludności -0,6 1,3 2,0 2,2 0,5 2,0


oddanego (m kw.) 70,5 87,8 77,7 87,6 78,9 89,0

Liczba izb oddanych 2829 1620 1295 1242,0 1715,0 1258,0






Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 5276 3627 4166 3617 4011 29,6 25,0

II 2010 5355 4125 4194 3919 3729 24,0 28,5

III 2010 5429 4054 4295 3735 3843 31,3 .

IV 2010 5497 3817 4137 3742 4228 19,4 20,4

I 2011 4840 4760 4222 4010 4313 . 15,6

II 2011 4841 4776 4246 3959 4287 19,5 21,3

III 2011 4839 4726 4456 4002 3767 25,2 17,6

IV 2011 4837 4676 4175 3864 3577 17,8 26,7

I 2012 4835 4645 4171 3745 3704 19,8 24,2

II 2012 4832 4557 3981 3829 3698 25,3 26,9

III 2012 4829 4428 4066 3740 4043 23,8 28,6

IV 2012 4829 4203 4013 3753 3986 25,8 21,0

I 2013 4821 4428 4074 3689 3626 25,7 26,7

II 2013 4809 4526 4062 3619 3710 23,7 .

III 2013 4674 4617 4246 3832 4018 29,1 20,8

IV 2013 4426 4638 4174 3714 3800 20,8 24,8

I 2014 4458 4370 3975 3732 3667 21,7 .

II 2014 4564 4390 4231 3794 3699 21,3 22,9

III 2014 4731 4609 4097 3784 3755 22,9 19,4

IV 2014 4772 4651 4109 3901 3744 22,4 25,7

I 2015 4802 4681 4141 3785 3779 28,5 28,2

II 2015 4801 4734 4157 3861 3842 30,9 20,0

III 2015 4781 4710 4200 3949 3926 26,1 24,9

IV 2015 4599 4477 4232 3838 3665 28,8 24,5

I 2016 4570 4501 4187 3805 3695 29,6 28,8

Notowanie


Opole


195


Tabela 9.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Opolu



Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 101,0 103,9 100,3 99,1 97,1 105,7 96,0 98,4 95,9 102,9

II 2010 101,5 113,7 100,7 108,4 93,0 106,8 118,8 97,9 102,7 92,0

III 2010 101,4 98,3 102,4 95,3 103,1 106,8 110,5 105,2 104,3 96,6

IV 2010 101,2 94,1 96,3 100,2 110,0 105,2 109,3 99,6 102,6 102,4

I 2011 88,0 124,7 102,1 107,2 102,0 91,7 131,2 101,3 110,9 107,5

II 2011 100,0 100,4 100,6 98,7 99,4 90,4 115,8 101,2 101,0 115,0

III 2011 100,0 99,0 104,9 101,1 87,9 89,1 116,6 103,7 107,1 98,0

IV 2011 100,0 98,9 93,7 96,5 95,0 88,0 122,5 100,9 103,2 84,6

I 2012 100,0 99,3 99,9 96,9 103,5 99,9 97,6 98,8 93,4 85,9

II 2012 99,9 98,1 95,4 102,2 99,8 99,8 95,4 93,8 96,7 86,3

III 2012 99,9 97,2 102,1 97,7 109,3 99,8 93,7 91,2 93,4 107,3

IV 2012 100,0 94,9 98,7 100,3 98,6 99,8 89,9 96,1 97,1 111,4

I 2013 99,8 105,3 101,5 98,3 91,0 99,7 95,3 97,7 98,5 97,9

II 2013 99,7 102,2 99,7 98,1 102,3 99,5 99,3 102,0 94,5 100,3

III 2013 97,2 102,0 104,5 105,9 108,3 96,8 104,3 104,4 102,5 99,4

IV 2013 94,7 100,5 98,3 96,9 94,6 91,7 110,4 104,0 99,0 95,3

I 2014 100,7 94,2 95,2 100,5 96,5 92,5 98,7 97,6 101,2 101,2

II 2014 102,4 100,5 106,5 101,7 100,9 94,9 97,0 104,2 104,8 99,7

III 2014 103,7 105,0 96,8 99,7 101,5 101,2 99,8 96,5 98,7 93,5

IV 2014 100,9 100,9 100,3 103,1 99,7 107,8 100,3 98,4 105,0 98,5

I 2015 100,6 100,7 100,8 97,0 100,9 107,7 107,1 104,2 101,4 103,0

II 2015 100,0 101,1 100,4 102,0 101,7 105,2 107,8 98,2 101,8 103,9

III 2015 99,6 99,5 101,0 102,3 102,2 101,1 102,2 102,5 104,4 104,6

IV 2015 96,2 95,0 100,8 97,2 93,4 96,4 96,3 103,0 98,4 97,9

I 2016 99,4 100,5 98,9 99,2 100,8 95,2 96,1 101,1 100,5 97,8

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS/MDM

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS/MDM

Opole








pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-10

-5

0

5

10

15

20

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Opole


197



(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana limit RNS

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Opole



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Opole


199


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Opolu (liczba

dni)


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Poznań


10. Poznań



Wskaźniki demograficzne dla Poznania w 2015 r. uległy dalszemu pogorszeniu w stosunku

do poprzedniego roku. Liczba ludności Poznania w ciągu ostatnich 10 lat zmniejszyła się o ok.

5% do 542 tys. mieszkańców. W 2015 r. zarówno przyrost naturalny jak i saldo migracji odnoto-

wały wartości ujemne. Liczba małżeństw w minionym roku nieznacznie wzrosła w stosunku do

roku poprzedniego (3%). Udział ludności w wieku produkcyjnym systematycznie spada i na

koniec 2015 r. osiągnął poziom 61,3%.

Poznań charakteryzuje się korzystną sytuacją na rynku pracy. Stopa bezrobocia w stolicy Wiel-

kopolski wyniosła na koniec analizowanego okresu 2,4% i była o 7,4 p.p. niższa niż wskaźnik

krajowy. Udział osób do 34 roku życia nieznacznie zmniejszył się w stosunku do 2014 r. i wyniósł

34,3% ogółu bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie w 2015 r. wyniosło 4525 zł. Tempo wzro-

stu wynagrodzeń w Poznaniu spadło w stosunku do tempa ogólnopolskiego i wyniosło 2,3%

(3,5% w kraju). Wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Poznaniu w dalszym ciągu pozo-

staje jednak na poziomie wyższym niż w kraju o ok. 10% (spadek o 1 p.p.).

Wskaźnik dostępności mieszkania, pokazujący ile mkw. mieszkania można kupić za przeciętne

wynagrodzenie, pozostaje zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym na zbliżonym

poziomie (odpowiednio: 0,73 mkw. i 0,89 mkw.). W omawianym okresie liczba udzielonych kre-

dytów mieszkaniowych pozostawała na zbliżonym poziomie w porównaniu z poprzednim ro-

kiem, przy wyższej o 1,7% wartości udzielonych kredytów.


Zasób mieszkaniowy w Poznaniu w 2015 r. powiększył się o 3629 nowych mieszkań co, przy

malejącej liczbie mieszkańców, spowodowało wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań (l. miesz-

kań/1000 mieszkańców) w stosunku do poprzedniego roku (z 454 do 463). Przeciętna powierzch-

nia użytkowa mieszkania wyniosła na koniec 2015 r. niecałe 65 mkw. i jest względnie stała od

5 lat, natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę w ciągu ostatniej dekady regularnie

wzrasta i w 2015 r. wyniosła 30 mkw., tj. o 0,7 mkw. więcej niż w 2014 r.



Średnia cena ofertowa mkw. na koniec 2015 r. wynosiła 6512 zł, natomiast cena transakcyjna –

6220 zł. Różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w całym 2015 r. wyniosła

ok. 4,5%. Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. 2015 r. nieznacz-

nie wzrosły (średnio o ok. 1,5 proc). Wzrost ten jednak nie był trwały i już w II kw. 2015 r. ceny

powróciły do poziomu z końca 2014 r. W dalszej części roku stawki utrzymywały się na stabil-

nym poziomie. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla

Poznań


201

Poznania w IV kw. 2015 r. wynosiła 5925 zł/mkw. i kształtowała się na niższym poziomie niż

średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (6220 zł/mkw.)

Udział kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania w Poznaniu wg szacunku NBP na koniec 2015 r.

wynosił 854 zł. i w porównaniu z końcem 2014 r. zmalał o ok. 3,5% (w 2014 r. – 883 zł).

Począwszy od 2011 r. na rynku pierwotnym odnotowuje się wzrost sprzedaży mieszkań.

W 2015 r. dynamika sprzedaży wyniosła 10%; była ona jednak ok. 5 p.p. niższa niż w roku po-

przednim. Warto zaznaczyć, iż wzrostowi wolumenu transakcji towarzyszył spadek wartości

umów sprzedaży (o ok. 10%). Z danych otrzymanych z Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego

Geopoz wynika, iż udział transakcji na rynku pierwotnym w łącznym wolumenie sprzedaży

utrzymał się na poziomie z 2014 r.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego w 2015 r. była zbliżona do przeciętnej

powierzchni mieszkania z 2014 r. i wyniosła 63,3 mkw. (w 2014 r. – 64,4 mkw.). Warto jednocze-

śnie zaznaczyć, że średnia liczba izb w mieszkaniu oddanym do użytku w 2015 r. zmniejszyła się

w porównaniu z poprzednim rokiem o 8% (odpowiednio 3 i 2,7 izby) przy jednoczesnym wzro-

ście przeciętnej powierzchni izby o ok. 7% (odpowiednio 23 mkw. i 21,6 mkw.).

Aktywność deweloperska w Poznaniu utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie – liczba

mieszkań oddanych do użytkowania na rynku pierwotnym wyniosła 3106. Liczba mieszkań,

które znajdują się w budowie, wzrosła w stosunku do 2014 r. o 18% i wyniosła 4159. Liczba uzy-

skanych pozwoleń na budowę w 2015 r. była zbliżona do poziomu z poprzedniego roku

i wyniosła 3119 (o 47 mniej niż w 2014 r.).


Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym na koniec 2015 r. wyniosła 5731 zł

i była bardzo zbliżona do odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. Cena transak-

cyjna ukształtowała się na poziomie o 12% niższym niż cena ofertowa i wyniosła 5064 zł/mkw.

Biorąc pod uwagę liczbę zawieranych transakcji, można stwierdzić, iż w minionym roku na ryn-

ku wtórnym miało miejsce dość wyraźnie ożywienie (wzrost o ok. 8% w stosunku do 2014 r.).

W ujęciu wartościowym odnotowano wzrost o 12% w stosunku do roku ubiegłego. Ożywienie

na mieszkaniowym rynku wtórnym było z pewnością związane z włączeniem tego segmentu

rynku do programu MDM#. Podobnie jak na rynku pierwotnym największym powodzeniem

cieszyły się mieszkania o metrażu od 40 do 60 mkw. W dalszym ciągu popularne były mieszka-

nia w technologii prefabrykowanej (w blokach z wielkiej płyty), które stanowiły prawie połowę

mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym w 2015 r. Zdecydowana większość sprzedanych

w 2015 r. mieszkań usytuowana jest na dużych osiedlach mieszkaniowych z przełomu lat 70-tych

i 80-tych, przede wszystkim na Winogradach oraz Piątkowie, a w dalszej kolejności na Ratajach50.

50 Dane BaRN.

Poznań


Średnia cena transakcyjna najmu mkw. mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 30 zł i nie zmie-

niła się znacząco w stosunku do 2014 r. Cena ofertowa na rynku najmu była średnio o ok. 3 zł

wyższa. Najwięcej mieszkań wynajmowano na Winogradach i Piątkowie.


Tendencją od kilku lat zauważalną jest malejąca liczba mieszkańców Poznania oraz silny wzrost

populacji powiatu poznańskiego. Wielu poznaniaków przeprowadza się do podpoznańskich

miejscowości, gdzie samodzielnie buduje domy lub korzysta z szerokiej oferty deweloperskiej.

W powiecie poznańskim deweloperzy często oferują mieszkania w domach w zabudowie szere-

gowej, które są swoistym kompromisem między mieszkaniem a samodzielnym domem.


10.2.1. Biurowe

Poznań stanowi piąty największy rynek biurowy w Polsce z powierzchnią, według stanu na ko-

niec IV kw. 2015 r., wynoszącą około 397 tys. mkw.51. Powierzchnię tę tworzą 73 biurowce zloka-

lizowane w 5 strefach miasta. Największą koncentracją charakteryzuje się centrum miasta,

w szczególności okolice placu Andersa oraz dzielnica Grunwald w zachodniej części miasta.

Nowe inwestycje oprócz dotychczasowych popularnych lokalizacji plasowane są także przy

głównych ulicach, w oderwaniu od wcześniej wymienionych stref, np. przy ul. Półwiejskiej, Sol-

nej, Dąbrowskiego, czy Roosevelta. W minionym roku podaż powierzchni biurowej zwiększyła

się o 56,2 tys. mkw. Warto również odnotować, że w Poznaniu rośnie liczba budynków biuro-

wych, których lokale przeznaczone są na sprzedaż, a nie do wynajmu.

Poznański rynek biurowy w dalszym ciągu charakteryzuje się dużą aktywnością deweloperską.

W 2015 r. w budowie znajdowało się około 85 tys. mkw. powierzchni.

Łączny wolumen transakcji na rynku powierzchni biurowych w 2015 r. wyniósł 56,1 tys. mkw.

i był blisko trzykrotnie wyższy niż w analogicznym okresie 2014 r.52, co należy uznać za bardzo

pozytywny sygnał, świadczący o ożywieniu w tym segmencie rynku. W porównaniu do innych

miast aglomeracyjnych53 Poznań wskazywany jest jako rynek o najwyższym wzroście wolumenu

najmu. Ponad 63% popytu transakcyjnego stanowiły nowe umowy najmu.

Mimo pozytywnych tendencji na rynku najmu współczynnik pustostanów na koniec 2015 r. po-

zostawał na wysokim poziomie (15,9%) i w stosunku do 2014 r. wzrósł o 1,6 p.p.54. Wskaźnik

ten nie powinien jednak stanowić powodu do niepokoju, ponieważ już w I kwartale 2016 r. odno-

towano pozytywne sygnały płynące z rynku. Popyt transakcyjny wyniósł w tym okresie 11,1 tys.

mkw., co przyczyniło się do obniżenia wskaźnika pustostanów na koniec I kw. 2016 r. do 14,4%.

Poznań stanowi atrakcyjną lokalizację dla firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu

51 JLL, „Rynek biurowy w Polsce”, IV kwartał 2015 52 „Biurowce w Polsce”, 19 edycja – wiosna 2016, półrocznik, s. 123 53 Główne miasta aglomeracyjne to Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin. 54 JLL, „Rynek biurowy w Polsce”, IV kwartał 2015, s. 2

Poznań


203

(BPO/SSC) i wydaje się, że coraz więcej inwestorów jest zainteresowanych lokowaniem swojej

działalności w stolicy Wielkopolski.

Czynsze transakcyjne w Poznaniu w dalszym ciągu należą do najwyższych w Polsce. Wyjściowe

ofertowe stawki czynszu budynków biurowych kształtowały się pomiędzy 14 a 14,5 eu-

ro/mkw./m-c.

Poznański rynek biurowy charakteryzuje się dynamiką w zakresie przejęć. W analizowanym

roku odnotowano kilka znaczących umów sprzedaży budynków biurowych.

10.2.2. Handlowe

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej na koniec

2015 r. wyniosła 631,5 tys. mkw.55 Dominującą formą są centra handlowe, które stanowią 85%

całości zasobów aglomeracji. W samym Poznaniu znajduje się obecnie 20 obiektów tego rodzaju.

W minionym roku powierzchnia handlowa w aglomeracji poznańskiej powiększyła się o jedną

galerię handlową. Nasycenie powierzchnią handlową w stolicy Wielkopolski należy do najwyż-

szych w Polsce (wskaźnik 766 mkw. na 1000 mieszkańców na koniec 2015 r.56). Przewiduje się, że

wskaźnik ten wzrośnie do 900 mkw. po oddaniu do użytku jesienią br. kolejnego centrum han-

dlowego. Stawki czynszu w dużych galeriach handlowych miasta wahają się w przedziale 43-45

euro/mkw./m-c57, co oznacza średni wzrost o 2 euro/mkw.

Wartość wskaźnika niewynajętej powierzchni handlowej w Poznaniu na koniec I kwartału 2016 r.

wyniosła 4% i w porównaniu z końcem 2015 r. wzrosła o ok. 2 p.p.58 Współczynnik ten charakte-

ryzuje tendencja wzrostowa w związku z nasyceniem rynku i spodziewaną realizacją kolejnego

dużego obiektu handlowego w mieście. Otwarcie tak dużego centrum handlowego może wpły-

nąć na decyzje właścicieli istniejących już obiektów o ich modernizacji lub zmianie funkcjonalno-

ści. Planowane otwarcie nowego centrum handlowego sprawia, iż w perspektywie średniotermi-

nowej brak nowych projektów na zaawansowanym etapie rozwoju.

10.2.3. Magazynowe

Podaż powierzchni magazynowych w Poznaniu według stanu na koniec 2015 r. wyniosła

ok. 1,59 mln mkw., utrzymując Poznań na trzecim miejscu w kraju. Największa koncentracja po-

wierzchni magazynowych występuje w pobliżu węzłów dróg szybkiego ruchu – w rejonie Żernik

i Gądek oraz w okolicach Tarnowa Podgórnego, Swarzędza i Komornik. Pojedyncze parki znaj-

dują się również w Bugaju, Kostrzynie i Kórniku. W minionym roku podaż na poznańskim ryn-

ku zwiększyła się o ok. 227 tys. mkw.59, w związku z oddaniem do użytku dziewięciu obiektów

magazynowych. Rynek poznański w dalszym ciągu charakteryzuje się dużą aktywnością dewe-

loperów, zajmując pierwsze miejsce w kraju pod względem wielkości powierzchni znajdującej

się w budowie (11 magazynów o łącznej powierzchni 209,3 tys. mkw.).

55 Colliers International, “Polska, Market Insights”, Raport Roczny 2015, s. 15 56 Ibidem, s. 15 57 Ibidem, s. 15 58 Colliers International, “Polska, Market Insights”, I kwartał 2016, s. 9 59 Colliers International, “Polska, Market Insights, Raport Roczny 2015, s. 11

Poznań


W 2015 r. odnotowano nieco niższą aktywność najemców, jednak pozostawała ona nadal na wy-

sokim poziomie. Warto zaznaczyć, że popyt w minionym roku tworzony był głównie przez no-

we umowy. Zgodnie z danymi Colliers International wynajęto 248,6 tys. mkw. powierzchni.

Czynsze najmu na koniec 2015 r. wyniosły 2,2-3,0 euro/mkw.60 Wskaźnik pustostanów na rynku

powierzchni magazynowych uległ podwyższeniu z najniższego poziomu w kraju

(0,6% w 2014 r.) do 2% na koniec grudnia 2015 r.61.


Na podstawie danych pozyskanych w ramach badania rynku nieruchomości biurowych w Po-

znaniu ustalono, iż średnia stawka transakcyjna powierzchni biurowej klasy A dla czynszów

wyrażonych w złotych wyniosła 49 zł/mkw./m-c, natomiast dla czynszów wyrażonych w euro

cena ta ukształtowała się na poziomie 13 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji

(netto) osiągnęła poziom około 16 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano przeciętnie na 9 lat. Stawki

najmu w biurowcach klasy B były bardzo zbliżone do stawek w biurowcach o wyższym standar-

dzie i wynosiły 13 euro/mkw./m-c przy czynszach kalkulowanych w walucie obcej

i 47 zł/mkw./m-c przy stawkach złotowych. Koszty eksploatacji w biurowcach klasy B także

nie odbiegały od ponoszonych w biurowcach klasy A, natomiast okres, na który zawierano kon-

trakty, był średnio o 3 lata krótszy.

Zgodnie z wynikami uzyskanymi w ramach analizy powierzchni handlowych średnia cena

transakcyjna najmu powierzchni w centrach handlowych pozostawała stabilna w całym 2015 r.

i, biorąc pod uwagę umowy zawierane w walutach obcych, wyniosła 35 euro/mkw./m-c. Rynek

powierzchni oferowanych w złotych jest tańszy, choć stawki wzrosły w stosunku do 2014 r.

o ok. 25 zł. Czynsze w centrum handlowym w pierwszej połowie roku wyniosły średnio

111 zł/mkw./m-c. W drugiej połowie roku stawki zmniejszyły się do 102 zł/mkw./m-c. Średnia

wysokość kosztów eksploatacji netto w analizowanym okresie ukształtowała się na poziomie

36 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano najczęściej na okres 6 lat.

Na rynku powierzchni magazynowych średnia cena transakcyjna powierzchni, której czynsze

wyrażono w walucie obcej, wyniosła w 2015 r. 6 euro/mkw./m-c. Warto podkreślić, iż stawki

czynszu w zdecydowanej większości kalkulowane były w euro. Średnia wysokość kosztów eks-

ploatacji na koniec 2015 r. wyniosła 14 zł/mkw./m-c.

60 http://www.paiz.gov.pl/files/?id_plik=24858 61 Colliers International, “Polska, Market Insights, Raport Roczny 2015”, s. 11

Poznań


205



Tabela 10.1. Czynniki demograficzne w Poznaniu

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.


gnoza dla Poznania (w tys. osób)

Wykres 10.2. Relacje demograficzne w Po-

znaniu (na 1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu; Pro-

gnoza ludności opracowana przez GUS

w 2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 10.2. Gospodarstwa domowe w Poznaniu



dukcyjnym w Poznaniu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 551627 411 -3005 -2594 3163 0,7 -5,4 5,7

2011 553564 443 -2493 -2050 2907 0,8 -4,5 5,3

2012 550742 119 -2310 -2191 2806 0,2 -4,2 5,1

2013 548028 -101 -2578 -2679 2424 -0,2 -4,7 4,4

2014 545680 103 -1884 -1781 2523 0,2 -3,5 4,6

2015 542348 -148 -1892 -2040 2608 -0,3 -3,5 4,8

na 1000 ludności

Wg stanu


480

490

500

510

520

530

540

550

560

570

580

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2025

2030

2035

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 233867 232567 100% 100%

w tym z 1 osobą 77334 77314 33% 33%

w tym z 2 osobami 58063 64667 25% 28%

w tym z 3 osobami 46328 44930 20% 19%

w tym z 4 osobami 36417 29765 16% 13%






2010 66,1 15,2 18,7

2011 64,9 15,3 19,8

2012 64,0 15,4 20,6

2013 63,2 15,5 21,3

2014 62,2 15,7 22,1

2015 61,3 15,9 22,8


Poznań




ści bezrobotnej w Poznaniu (%; p. oś)

Wykres 10.4. Przeciętne mies. wynagrodze-

nie w sekt. przedsiębiorstw w Poznaniu

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.

Wykres 10.5. Dostępność mieszkania za

przeciętne wynagrodzenie w Poznaniu

(mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Pozna-

niu (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu.


kania przy kredycie złotowym w Poznaniu

(mkw.)

Wykres 10.8. Wartość nowo zawartych

umów kredytowych w Poznaniu (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

13579

111315171921

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Poznań

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Poznań Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


80

85

90

95

100

105

110

115

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Poznań


207



Tabela 10.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu


Tabela 10.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu

Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu na podstawie danych z GUS, Centralnego Rejestru Rze-

czoznawców Majątkowych oraz Izby Notarialnej w Poznaniu.

Tabela 10.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu

Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu.

Tabela 10.7. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu





- łączna (tys. m kw.) 15261 15435 15619 15791 16015 16245

- przeciętna (m kw.) 64,4 64,5 64,5 64,67 64,60 64,63

-na osobę (m kw.) 27,7 28,0 28,5 28,8 29,3 30,0







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 41 45 49 45 48 70

2 Pośrednicy 942 977 983 992 1049 901





2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 4401 4381 4566 4779 5249 5776

Wartość w mln zł 1409,52 1384,58 1350,19 1423,45 1482,28 1461,70

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 2760 4438 4134 3279 3716 4057

- indywidualne 669 526 493 430 548 874


Ogółem, w tym: 2762 2167 3319 1715 3817 4570

- indywidualne 274 254 362 261 287 411


Ogółem, w tym: 3180 2512 2734 2597 3642 3629

- indywidualne 543 474 494 392 505 378




- komunalne 36 20 138 198 0 0




Poznań


Tabela 10.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu



w Poznaniu

Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 3180 2512 2734 2597 3642 3629


- na 1000 ludności 5,8 4,5 5,0 4,7 6,7 6,7

- na 1000 zaw. małżeństw 1005 860 974 1071 1444 1391

- różnica ogółem -17 395 72 -173 -1119 -1021

- na 1000 ludności 0,0 0,7 0,1 -0,3 -2,1 -1,88


oddanego (m kw.) 72,5 73,8 71,0 71,2 64,3 63,3







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 6685 6436 6074 5397 6279 29,9 29,4

II 2010 6587 6632 6122 5575 6142 30,5 29,0

III 2010 6600 6304 6012 5496 6166 28,8 29,0

IV 2010 6528 6591 6047 5246 6182 31,0 30,3

I 2011 6376 6264 5940 5520 6311 28,8 27,3

II 2011 6328 6536 5911 5321 6009 30,5 29,9

III 2011 6286 6155 5804 5380 6038 29,4 29,6

IV 2011 6204 6219 5737 5254 6043 30,8 28,2

I 2012 6183 5932 5604 5396 6187 29,9 27,5

II 2012 6058 5880 5535 5159 6222 41,8 30,9

III 2012 6161 5978 5519 5074 6142 28,3 30,9

IV 2012 6131 5339 5446 5067 6074 27,3 28,3

I 2013 6382 6147 5406 4807 5924 26,7 27,9

II 2013 6334 5998 5657 4932 6251 30,8 27,5

III 2013 6342 5913 5628 5042 5973 28,8 29,0

IV 2013 6417 5868 5718 5062 6752 32,1 28,9

I 2014 6670 6146 5830 5008 6303 30,3 23,2

II 2014 6560 6116 5742 4970 6122 28,1 26,0

III 2014 6552 6022 5806 4994 6014 35,2 33,0

IV 2014 6546 6225 5694 5010 6033 35,6 28,8

I 2015 6600 6307 5848 4970 6055 32,3 29,1

II 2015 6527 6209 5831 4985 6148 29,8 32,7

III 2015 6482 6228 5409 5099 6035 33,1 29,5

IV 2015 6512 6228 5731 5062 6058 34,6 31,1

I 2016 6425 6190 5938 4999 5952 35,2 30,3

Notowanie

Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny

Poznań


209


Tabela 10.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Poznaniu


Wykres 10.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 10.10. Ceny mieszkań RPT

(zł/mkw.)

Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 99,4 105,0 102,5 104,2 107,6 92,8 101,1 101,6 103,3 93,0

II 2010 98,5 103,0 100,8 103,3 97,8 91,1 105,5 98,5 99,3 98,5

III 2010 100,2 95,1 98,2 98,6 100,4 93,9 102,6 100,7 105,3 105,4

IV 2010 98,9 104,6 100,6 95,4 100,3 97,1 107,5 102,1 101,2 105,9

I 2011 97,7 95,0 98,2 105,2 102,1 95,4 97,3 97,8 102,3 100,5

II 2011 99,2 104,3 99,5 96,4 95,2 96,1 98,6 96,5 95,4 97,8

III 2011 99,3 94,2 98,2 101,1 100,5 95,2 97,6 96,5 97,9 97,9

IV 2011 98,7 101,0 98,8 97,7 100,1 95,0 94,4 94,9 100,2 97,8

I 2012 99,7 95,4 97,7 102,7 102,4 97,0 94,7 94,3 97,7 98,0

II 2012 98,0 99,1 98,8 95,6 100,6 95,7 90,0 93,6 97,0 103,5

III 2012 101,7 101,7 99,7 98,4 98,7 98,0 97,1 95,1 94,3 101,7

IV 2012 99,5 89,3 98,7 99,9 98,9 98,8 85,8 94,9 96,4 100,5

I 2013 104,1 115,1 99,3 94,9 97,5 103,2 103,6 96,5 89,1 95,8

II 2013 99,3 97,6 104,6 102,6 105,5 104,6 102,0 102,2 95,6 100,5

III 2013 100,1 98,6 99,5 102,2 95,6 102,9 98,9 102,0 99,4 97,3

IV 2013 101,2 99,2 101,6 100,4 113,0 104,7 109,9 105,0 99,9 111,1

I 2014 103,9 104,7 102,0 98,9 93,4 104,5 100,0 107,8 104,2 106,4

II 2014 98,4 99,5 98,5 99,2 97,1 103,6 102,0 101,5 100,8 97,9

III 2014 99,9 98,5 101,1 100,5 98,2 103,3 101,8 103,2 99,1 100,7

IV 2014 99,9 103,4 98,1 100,3 100,3 102,0 106,1 99,6 99,0 89,4

I 2015 100,8 101,3 102,7 99,2 100,4 98,9 102,6 100,3 99,2 96,1

II 2015 98,9 98,5 99,7 100,3 101,5 99,5 101,5 101,5 100,3 100,4

III 2015 99,3 100,3 92,8 102,3 98,2 98,9 103,4 93,2 102,1 100,4

IV 2015 100,5 100,0 106,0 99,3 100,3 99,5 100,0 100,6 101,0 100,4

I 2016 98,7 99,4 103,6 98,7 98,9 97,3 98,1 101,5 100,6 98,9

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Poznań








pokoi RPO


pokoi RPT





Wykres 10.16. Wskaźnik produkcji miesz-

kań (tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Poznań


211



(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000I

201

4

II 2

014

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

015

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Poznań



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Poznań


213


RWO (zł/mkw.)

Wykres 10.29. Ceny wg technologii budo-

wy RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW w Poznaniu (liczba

dni)


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Rzeszów


11. Rzeszów



Czynnikiem wpływającym pozytywnie na lokalny rynek mieszkaniowy jest stale rosnąca liczba

ludności. W stosunku do poprzedniego roku jej wzrost wyniósł ok. 0,4%. Wpłynęły na to dodat-

nie saldo migracji i dodatni przyrost naturalny (nieco niższy niż w latach poprzednich). W 2015 r.

w porównaniu do 2014 r. odnotowano poprawę salda migracji (o 54,9%), nastąpiło także zwięk-

szenie liczby zawieranych małżeństw (o ok. 4,5%). Niekorzystnym zjawiskiem były zmiany

w strukturze wieku ludności, tzn. spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o 0,8 p.p.)

i towarzyszący mu wzrost udziału ludności w wieku poprodukcyjnym (o 0,6 p.p).

Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców

Rzeszowa. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 3,4% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego

obniżyła się do 7,3%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych od 2011 r. systematycznie

zmniejszał się i na koniec 2015 r. wyniósł 42,1%.

W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 10,8% wyższa

w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 17,3% wartości kredytów.


W 2015 r. sytuacja na rynku mieszkaniowym Rzeszowa uległa poprawie w stosunku do 2014 r.

Oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o ok. 45,1%). Zasób mieszkaniowy

powiększył się o 2392 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców

wzrósł do 397 mieszkań (o 2,8% w porównaniu z 2014 r.). Przeciętna powierzchnia użytkowa

mieszkania z zasobu wynosi 66,9 mkw., tj. jest taka sama jak w roku poprzednim. Powierzchnia

użytkowa mieszkania na osobę wynosi 26,6 mkw. (o 0,8 mkw. więcej niż w 2014 r).



Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 2015 r. w porównaniu z po-

przednim rokiem wykazywały tendencję wzrostową. Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na

koniec 2015 r. była o 1,8% wyższa od obserwowanej na końcu 2014 r., natomiast średnia cena

transakcyjna na koniec 2015 r. była o 3,4% wyższa od notowanej na koniec 2014 r. Średnia cena

ofertowa mkw. w IV kw. 2015 r. wynosiła 5126 zł, natomiast średnia cena transakcyjna

mkw. –4868 zł.

Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosi-

ła w IV kw. 2015 r. 4417 zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna

na rynku pierwotnym o 451 zł/mkw.

Rzeszów


215

Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, zaś koszty budowy mieszkania utrzymywały

się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Szacunek NBP udziału kosztu ziemi

w cenie mkw. na IV kw. 2015 r. wynosił ok. 374 zł.

Znacząco zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Wyraźnie obniżyła się przeciętna

powierzchnia użytkowa (o 10,2%) oraz przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu (o 13,9%).

Deweloperzy dopasowywali ofertę do możliwości finansowych nabywców poszukujących tań-

szych, mniejszych mieszkań.

Produkcja mieszkań na rynku pierwotnym zdominowana jest przez deweloperów. W roku 2015

deweloperzy oddali do użytkowania o 118,3% więcej mieszkań niż w roku poprzednim i była

to najwyższa liczba oddanych mieszkań od 2002 r. Jednocześnie wzrosła liczba mieszkań budo-

wanych na sprzedaż lub wynajem, których budowę rozpoczęto w porównaniu do 2014 r.

o 59,6%, natomiast mniejsza była liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloper-

skich o 10,5%.


Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 2015 r. były bardzo zbliżone

do zanotowanych w 2014 r., natomiast transakcyjne odnotowały nieznaczny spadek. Średnia

cena transakcyjna w IV kw. 2015 r. spadła o 2,6% w stosunku do ceny w IV kw. 2014 r.

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 2015 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni

40-60 mkw., 2 – 3 pokojowe.

Średnia stawka najmu w Rzeszowie utrzymuje się na zbliżonym poziomie i w IV kw. 2015 r. wy-

nosiła 28 zł/mkw.


Z rozmów z pośrednikami wynika, iż pozytywnie na stronę popytową rzeszowskiego rynku

nieruchomości mieszkaniowych wpływa wzmożona aktywność obywateli Ukrainy uwidocznia-

jąca się we wzroście liczby transakcji, gdzie stroną kupującą są Ukraińcy.

Obecnie obowiązuje 155 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze

ok. 16,3% powierzchni miasta, natomiast w opracowaniu są 92 plany zagospodarowania prze-

strzennego. Plany w trakcie sporządzania obejmują ok. 38,2% powierzchni miasta.



Całkowity wolumen powierzchni biurowej w Rzeszowie szacuje się na ok. 60000 mkw. Duży

przyrost podaży powierzchni biurowej, przy stałym poziomie popytu, spowodował wzrost stopy

pustostanów do około 24%. 62

62 BNP Paribas Real Estate, „Rynek biurowy w Polsce”, II połowa 2015 r.

Rzeszów



W Rzeszowie w 2015 r. nie nastąpiły większe zmiany na rynku nieruchomości handlowych.

Obecnie działa na nim około 20 centrów handlowych. Są to zarówno samodzielne galerie han-

dlowe, jak i ośrodki zlokalizowane przy supermarketach i hipermarketach. Wskaźnik nasycenia

powierzchnią handlową dla Rzeszowa w 2015 r. przekroczył 1300 mkw./1000 osób.63 Jest to jeden

z wyższych wskaźników w kraju.

W 2015 r. w Rzeszowie nie otworzyły się nowe wielkopowierzchniowe obiekty handlowe.

W istniejących nieruchomościach handlowych, pomimo zmian najemców, nie obserwuje się dłu-

żej utrzymujących się pustostanów.


Średni czynsz dla lokali handlowych w centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec

2015 r. wyniósł ok. 19 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły ok. 14 zł/mkw./m-c,

natomiast średnia długość kontraktu najmu wynosiła 6 lat.

63 GfK Polonia Sp. z o.o., Komunikat prasowy, „Wielkość powierzchni handlowej w Polsce przyrasta dużo szybciej niż wydatki konsu-

mentów”, 29 maja 2015 r.

Rzeszów


217



Tabela 11.1. Czynniki demograficzne w Rzeszowie

Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.


gnoza dla Rzeszowa (w tys. osób)

Wykres 11.2. Relacje demograficzne w Rze-

szowie (na 1000 ludności)


GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 11.2. Gospodarstwa domowe w Rzeszowie



dukcyjnym w Rzeszowie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 178227 519 187 706 1154 2,9 1,0 6,5

2011 180031 557 275 832 1013 3,1 1,5 5,6

2012 182028 675 678 1353 890 3,7 3,7 4,9

2013 183108 560 388 948 860 3,1 2,1 4,7

2014 185123 610 430 1040 907 3,3 2,3 4,9

2015 185896 405 666 773 948 2,2 3,6 5,1

na 1000 ludności

Wg stanu


155

160

165

170

175

180

185

190

195

200

205

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 57855 69182 100% 100%

w tym z 1 osobą 17114 20659 30% 30%

w tym z 2 osobami 12570 17806 22% 26%

w tym z 3 osobami 11305 13697 20% 20%

w tym z 4 osobami 10322 10304 18% 15%






2010 66,2 17,4 16,4

2011 66,2 17,1 16,7

2012 65,6 17,2 17,2

2013 64,7 17,5 17,8

2014 64,1 17,5 18,4

2015 63,3 17,7 19


Rzeszów




ści bezrobotnej w Rzeszowie (%; p. oś)


nie w sekt. przedsiębiorstw w Rzeszowie

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.


przeciętne wynagrodzenie w Rzeszowie

(mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Rze-

szowie (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie.


kania przy kredycie złotowym w Rzeszowie

(mkw.)


umów kredytowych w Rzeszowie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Rzeszów

Polska


1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Rzeszów Polska

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Rzeszów


219



Tabela 11.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie


Tabela 11.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 11.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie.

Tabela 11.7. Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie


2010 2011 2012 2013 2014 2015



- łączna (tys. m kw.) 4254 4365 4583 4672 4783 4939

- przeciętna (m kw.) 65,7 65,8 66,8 66,9 67 66,9

-na osobę (m kw.) 23,9 24,2 25,2 25,5 25,8 26,6






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 93 110 112 124 147 178






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 1470 1138 831 1128 736 1128

Wartość w mln zł 316,77 263,87 150,84 215,81 138,78 253,59

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 1246 1486 1925 1202 2585 2396

- indywidualne 313 669 620 532 1305 1250


Ogółem, w tym: 1496 1595 1944 1325 2613 2435

- indywidualne 466 587 453 435 1102 649


Ogółem, w tym: 941 1565 1576 1346 1649 2392

- indywidualne 394 331 481 607 617 703

- spółdzielcze 266 291 449 336 431 351



- komunalne 0 20 0 0 0 26




Rzeszów


Tabela 11.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie



w Rzeszowie

Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 937 1565 1576 1346 1649 2392


- na 1000 ludności 5,3 8,7 8,7 7,4 8,9 12,9

- na 1000 zaw. małżeństw 812 1544 1771 1565 1818,1 2523,2

- różnica ogółem 217 -552 -686 -486 -742 -1444

- na 1000 ludności 1,2 -3,1 -3,8 -2,7 -4,0 -7,8


oddanego (m kw.) 82,0 70,8 70,5 75,6 72,5 65,1







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 4159 3837 4611 4134 3877 25,2 23,7

II 2010 4274 4039 4654 4232 3857 25,4 24,4

III 2010 4305 4191 4615 4359 3940 32,7 28,8

IV 2010 4254 4572 4696 4224 3932 29,3 27,5

I 2011 4077 4264 4726 4333 3927 28,1 26,9

II 2011 4142 4202 4777 4485 3897 30,0 26,8

III 2011 4283 4178 4729 4472 4068 28,8 25,1

IV 2011 4271 4239 4791 4522 3928 33,3 27,2

I 2012 4457 4138 4801 4325 3865 27,3 25,4

II 2012 4565 4135 4905 4422 3966 24,9 21,6

III 2012 4507 4496 4935 4547 3925 25,3 25,8

IV 2012 4555 4407 4912 4549 3984 27,5 29,7

I 2013 4463 4467 4908 4422 3880 26,7 24,1

II 2013 5141 4383 4890 4425 4102 26,7 24,8

III 2013 5148 4680 4910 4462 4038 27,2 25,7

IV 2013 5102 4821 4934 4491 3897 27,3 24,7

I 2014 5123 4515 4946 4384 3902 27,6 29,2

II 2014 5027 4828 4908 4455 3862 27,7 25,2

III 2014 5040 4649 4933 4551 3957 26,0 27,5

IV 2014 5034 4709 4953 4582 3972 26,6 26,3

I 2015 5245 4857 4959 4485 3859 26,8 26,0

II 2015 5082 4990 5010 4533 3957 26,7 24,6

III 2015 5038 4596 4973 4435 3836 26,4 28,7

IV 2015 5126 4868 4954 4463 3824 26,4 29,2

I 2016 4986 4806 4919 4623 3891 27,5 26,3

Notowanie


Rzeszów


221


Tabela 11.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Rzeszowie



Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 103,4 99,8 98,5 100,9 99,1 104,9 96,8 98,5 101,5 98,7

II 2010 102,8 105,3 100,9 102,4 99,5 112,9 104,9 99,4 104,3 93,3

III 2010 100,7 103,8 99,2 103,0 102,2 115,0 105,6 99,4 111,9 102,8

IV 2010 98,8 109,1 101,8 96,9 99,8 105,8 119,0 100,3 103,1 100,5

I 2011 95,8 93,3 100,6 102,6 99,9 98,0 111,1 102,5 104,8 101,3

II 2011 101,6 98,5 101,1 103,5 99,2 96,9 104,0 102,6 106,0 101,0

III 2011 103,4 99,4 99,0 99,7 104,4 99,5 99,7 102,5 102,6 103,2

IV 2011 99,7 101,5 101,3 101,1 96,6 100,4 92,7 102,0 107,1 99,9

I 2012 104,4 97,6 100,2 95,6 98,4 109,3 97,0 101,6 99,8 98,4

II 2012 102,4 99,9 102,2 102,2 102,6 110,2 98,4 102,7 98,6 101,8

III 2012 98,7 108,7 100,6 102,8 99,0 105,2 107,6 104,4 101,7 96,5

IV 2012 101,1 98,0 99,5 100,0 101,5 106,6 104,0 102,5 100,6 101,4

I 2013 98,0 101,4 99,9 97,2 97,4 100,1 108,0 102,2 102,2 100,4

II 2013 115,2 98,1 99,6 100,1 105,7 112,6 106,0 99,7 100,1 103,4

III 2013 100,1 106,8 100,4 100,8 98,4 114,2 104,1 99,5 98,1 102,9

IV 2013 99,1 103,0 100,5 100,6 96,5 112,0 109,4 100,4 98,7 97,8

I 2014 100,4 93,7 100,2 97,6 100,1 114,8 101,1 100,8 99,1 100,6

II 2014 98,1 106,9 99,2 101,6 99,0 97,8 110,2 100,4 100,7 94,1

III 2014 100,3 96,3 100,5 102,2 102,5 97,9 99,3 100,5 102,0 98,0

IV 2014 99,9 101,3 100,4 100,7 100,4 98,7 97,7 100,4 102,0 101,9

I 2015 104,2 103,1 100,1 97,9 97,2 102,4 107,6 100,3 102,3 98,9

II 2015 96,9 102,7 101,0 101,1 102,5 101,1 103,4 102,1 101,8 102,5

III 2015 99,1 92,1 99,3 97,8 96,9 100,0 98,9 100,8 97,5 96,9

IV 2015 101,7 105,9 99,6 100,6 99,7 101,8 103,4 100,0 97,4 96,3

I 2016 97,3 98,7 99,3 103,6 101,8 95,1 98,9 99,2 103,1 100,8

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Rzeszów








pokoi RPO


pokoi RPT






kań (tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

4

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Rzeszów


223


Wykres 11.17. Struktura ceny mkw. mieszka-

nia (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

1000

2000

3000

4000

5000

6000I

20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Rzeszów



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Rzeszów


225


RWO (zł/mkw.)


wy RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


Wykres 11.32. Szacunkowy średni czas

sprzedaży mieszkania na RW w Rzeszowie

(liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

400

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Szczecin


12. Szczecin



W 2015 r. na terenie Szczecina obserwowano niekorzystne zmiany demograficzne. Pomimo do-

datniego salda migracji liczba ludności ponownie uległa niewielkiemu zmniejszeniu (o 0,4%,

do 405 tys.) za sprawą ujemnego przyrostu naturalnego. Wg prognoz GUS tendencja ta ma się

pogłębiać i w przeciągu 5 lat liczba mieszkańców Szczecina spadnie poniżej poziomu 400 tys.

Zmalał także udział osób w wieku produkcyjnym (o 0,9 p.p.) na rzecz osób w wieku poproduk-

cyjnym. Pozytywnym zjawiskiem natomiast był 6% wzrost r/r liczby zawartych małżeństw, która

wyniosła ok. 2 tys.

Poprawie uległy czynniki ekonomiczne. W 2015 r. przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 6% (r/r)

do 4313 zł, natomiast stopa bezrobocia obniżyła się do 6,8%. Udział osób do 34 roku życia wśród

bezrobotnych kontynuował tendencję spadkową zapoczątkowaną po 2008 r. i w 2015 r. wynosił

30%. Niski poziom stóp procentowych połączony ze stale rosnącymi wynagrodzeniami zaowo-

cował najwyższymi w historii badania wskaźnikami dostępności kredytowej mieszkania. Mimo

to liczba podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe pozostała na takim samym poziomie

jak w 2014 r. (2,6 tys.), natomiast suma ich wartości uległa 12% obniżeniu i wyniosła ok. 625 mln

zł.


W 2015 r. zasób mieszkaniowy Szczecina powiększył się o 1132 nieruchomości i liczył 172 333

lokale, co stanowiło 425 mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Wynik ten jest wyższy

niż ubiegłoroczny, podobnie jak przeciętna liczba metrów kwadratowych przypadających

na osobę, która wzrosła do 27,2. Średnia liczba izb w lokalu nie zmieniła się znacząco i wynosiła

3,6, zaś przeciętna powierzchnia mieszkań pozostała na poziomie 64 mkw.



W 2015 r. na rynku pierwotnym średnie ceny nieruchomości były stabilne. Zarówno wartości

ofertowe na poziomie 4800–4900 zł/mkw., jak i transakcyjne oscylujące w okolicach

4,7 tys. zł/mkw. nie różniły się znacząco od tych zarejestrowanych w roku poprzednim. Maksy-

malna cena 1 mkw. powierzchni użytkowej w programie MDM# wynosiła 4507,80 zł/mkw.

w pierwszym kwartale, zaś 4516,60 zł/mkw. w pozostałych, czyli ok. 200 zł/mkw. poniżej średniej

ceny transakcyjnej. Biorąc pod uwagę zarówno cenę, jak i powierzchnię mieszkań ograniczoną

zwykle do 75 mkw., można stwierdzić, że spośród transakcji zrealizowanych na lokalnym rynku

około jedna trzecia z nich miała szansę na wsparcie z rządowego programu.

Szczecin


227

Na podstawie badań nie zaobserwowano zmian w strukturze ceny mieszkań deweloperskich.

W dalszym ciągu największy udział w cenie lokalu miały bezpośrednie koszty budowy – ponad

40%, zaś koszt zakupu gruntu wyniósł 16%.

Według danych przekazanych przez deweloperów biorących udział w badaniu w 2015 r. prze-

prowadzono ponad 1,5 tys. transakcji (30% wzrost w stosunku do roku ubiegłego). Jednocześnie

oddano do użytkowania 1,1 tys. lokali, spośród których 62% było przeznaczonych na sprzedaż

lub wynajem. Popyt przekraczający wielkość produkcji powoduje kurczenie się oferty lokalnie

działających podmiotów i stanowi zachętę do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Może to wyja-

śniać rekordowo wysoką liczbę mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano

zgłoszenia jaki i tych których budowę rozpoczęto. Oba wskaźniki osiągnęły niemal 80% wzrost

w odniesieniu do 2014 r.

W 2015 r. podobnie jak w latach ubiegłych powierzchnia blisko połowy nieruchomości, zarówno

oferowanych jak i sprzedanych, wynosiła 40 – 60 mkw. Ponad 40% mieszkań posiadało 2 pokoje,

36% – 3 pokoje. Wszystkie uwzględnione nieruchomości były wykonane w technologii tradycyj-

nej udoskonalonej.


Podobnie jak na rynku pierwotnym, tak i na wtórnym przeciętne ceny 1 mkw. lokali mieszkal-

nych charakteryzowały się niskim poziomem zmienności. Nieruchomości używane były ofero-

wane średnio za ok. 4300 tys. zł/mkw., a sprzedawane za ok. 3800 tys. zł/mkw. Od września 2015

można było skorzystać z rządowych dopłat także przy zakupie mieszkań z rynku wtórnego. Li-

mit cenowy ustalony został na poziomie 3695,40 zł/mkw., czyli ok. 100 zł/mkw. poniżej średniej

ceny transakcyjnej. Ze zgromadzonych danych wynika, że 42% transakcji zrealizowanych w tym

czasie mogło być wspartych przez MDM.

Według informacji przekazanych przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartogra-

ficznej w Szczecinie w 2015 r. zakupiono ponad 3,3 tys. mieszkań, czyli 6% mniej niż w roku po-

przednim. Jednocześnie łączna wartość podpisanych umów wzrosła o 2% i wynosiła ponad

800 mln zł.

Spośród mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym prawie połowa (45%) liczyła

od 40 do 60 mkw. i była 2 pokojowa. Najczęściej transakcje dotyczyły lokali wykonanych w tech-

nologii prefabrykowanej i tradycyjnej (po ok. 40%). W strukturze mieszkań sprzedanych obser-

wowano niewielką dominację standardu wykończenia przeciętnego (39%).

Średnie transakcyjne stawki najmu w IV kw. 2015 r. wynosiły 25 zł/mkw. i były niższe o 7%

w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Od początku badania stawki najmu charak-

teryzowały się wąskim obszarem zmienności i w większości notowań wynosiły 22 – 27 zł/mkw.

Szczecin



Z obu rynków mieszkaniowych pozyskano łącznie dane64 o 4856 transakcjach na łączną kwotę

1,2 mld zł. Z zestawienia powyższych danych z przytoczonymi wcześniej informacjami na temat

kredytów mieszkaniowych wynika, że niemal połowa transakcji została przeprowadzona

bez korzystania z kredytów hipotecznych, ich suma wynosząca 566 mln zł stanowiła 47,5% kwo-

ty wszystkich transakcji. Dla porównania w 2014 r. sprzedano 4620 mieszkań za 1,05 mld zł,

z czego tylko 33% kupiono za gotówkę. Na tej podstawie można wnioskować, że szczecinianie

częściej kupowali nieruchomości jako alternatywę dla niskooprocentowanych lokat, raczej

w celach inwestycyjnych niż dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Według danych publikowanych przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta obowiązujące

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują aktualnie 47,7% powierzchni ad-

ministracyjnej Szczecina. Plany opublikowane, lecz jeszcze nie obowiązujące dotyczą 12,4 ha,

zaś wszczęte 12,5 tys. ha. Powierzchnia administracyjna stolicy zachodniopomorskiego wynosi

aktualnie 30 055 ha.


12.2.1. Biurowe

Szczecin, spośród średniej wielkości miast w kraju (100-400 tys. mieszkańców), należy do najbar-

dziej rozwiniętych rynków biurowych. Rok 2015 był okresem dynamicznego rozwoju. Do użytku

oddano 2,5 – krotnie więcej powierzchni biurowej niż w 2014 r. (16,5 tys. mkw.). Całkowity zasób

powierzchni biurowej na koniec 2015 r. szacowany był na około 160 tys. mkw., z czego prawie

70% to obiekty klasy A. W I półroczu 2016 roku oddano do użytku dodatkowe 10 tys. mkw. oraz

rozpoczęto budowę największego centrum biurowego w mieście (36 tys. mkw.). Niektóre z nowo

oddanych biurowców powstały dzięki dofinansowaniu z programu unijnego Jessica, skierowa-

nego na rewitalizację obiektów zabytkowych. Do końca 2018 r. planowana jest budowa nowego

biurowca przy głównej alei miasta.

W związku z dużą podażą powierzchni biurowych od początku 2015 r. współczynnik pustosta-

nów w nowo wybudowanych biurowcach wykazywał trend wzrostowy i na koniec grudnia wy-

niósł 18,7% (+4 p.p. wobec 2014 r.). Stawki czynszów w biurowcach klasy A były zbliżone

do ubiegłorocznych i wahały się w przedziale od 10 do 16 euro/mkw./m-c. W Szczecinie głów-

nymi najemcami w nowo wybudowanych biurowcach są zagraniczne firmy z branż BPO#, SSC#

i IT#. Jest to zjawisko odmiennie niż w innych średnich miastach, gdzie biura wynajmują firmy

lokalne. Przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej wpływa na wzrost atrakcyjności inwesty-

cyjnej Szczecina i jest szansą na dalszy rozwój usług BPO i SSC w mieście.

12.2.2. Handlowe

Szczecin jest nadal najmniejszym rynkiem handlowym w grupie 8 największych aglomeracji.

Działa tutaj 11 centrów handlowych (w tym 2 galerie i 1 outlet park) o łącznej powierzchni najmu 64 Dane dotyczące rynku wtórnego odnoszą się do Tabeli 12.6, dane dotyczące rynku pierwotnego obliczono na podstawie bazy

BaRN.

Szczecin


229

267 tys. mkw. W 2015 r. nie powstało żadne nowe centrum handlowe, ale rozbudowano szcze-

cińskie centrum wyprzedażowe. Nasycenie powierzchnią handlową w Szczecinie jest niskie

i utrzymuje się na poziomie 495 mkw. na 1000 mieszkańców, przy średniej dla 8 największych

aglomeracji równej 581 mkw. na 1000 mieszkańców. Pomimo niskiego nasycenia powierzchnią

handlową, współczynnik pustostanów wzrósł z 1,8% w 2014 r. do poziomu 3,9% na koniec

2015 r. Większe pustostany były związane z oddaniem do użytku pod koniec 2014 r. centrum

handlowego na obrzeżach miasta, które nie zostało jeszcze w całości wynajęte. Rzeczywista stopa

pustostanów, nie uwzględniająca powierzchni wynajętej przez właściciela budynku, jest dużo

wyższa i wynosi ponad 6%. Stawki czynszów są bardzo zróżnicowane i oscylują w przedziale

od 10 do 60 euro/mkw./m-c.

W 2016 r. rozpoczęła się rozbudowa jednej z galerii. Po przebudowie będzie to największe cen-

trum handlowo-rozrywkowe w Szczecinie o łącznej powierzchni handlowej 60 tys. mkw. W pla-

nach na 2018 r. jest budowa nowego centrum handlowego na południowych obrzeżach miasta.

Lokalizacja nowego centrum będzie łatwo dostępna zarówno dla mieszkańców Szczecina,

jak i okolicznych niemieckich miast.

Utrzymuje się spadek popularności oddalonych od centrum hipermarketów na rzecz mniejszych,

ale bliżej położonych dyskontów. Powstawanie nowych dyskontów negatywnie wpływa na ro-

dzimy handel przy szczecińskich ulicach handlowych. W lokalach tych znajdują się głównie

usługi i gastronomia. Brakuje sklepów luksusowych marek z branży moda i dodatki. Z uwagi

na dużą liczbę ofert lokali do wynajęcia i niski stan techniczny wielu kamienic występuje wysoki

poziom pustostanów - 11%, wobec wskaźnika w centrach handlowych na poziomie 3,9%.

12.2.3. Magazynowe

Szczecin należy do wschodzących rynków nowoczesnej powierzchni magazynowej.

W 2015 r. w aglomeracji szczecińskiej odnotowano istotny wzrost podaży powierzchni magazy-

nowych. W porównaniu z 2014 r. całkowite zasoby powiększyły się o prawie 100% (70 tys. mkw.)

i na koniec 2015 r. wynosiły 143,2 tys. mkw. Wzrost podaży powierzchni magazynowej przełożył

się również na wzrost popytu na magazyny. Szczecin jest rynkiem, na którym istniejące obiekty

magazynowe klasy A są w większości wynajęte. Stopa pustostanów na koniec 2015 r. wynosiła

6,1%. Średnie czynsze nie zmieniły się od ubiegłego roku i oscylowały w granicach

3-4 euro/mkw./m-c.

Niski poziom pustostanów oraz duże zapotrzebowanie na najem powierzchni magazynowej

zachęcają deweloperów do inwestycji. W 2016 r. do użytku zostanie oddane dodatkowe 10 tys.

mkw. powierzchni magazynowej. Planowana jest również budowa ponad 40 tys. mkw. nowocze-

snej powierzchni magazynowej na terenie szczecińskiego portu. Na rynku rozpoczął działalność

nowy inwestor, który zamierza wybudować ponad 100 tys. mkw. powierzchni magazynowej

w szczecińskich dzielnicach Załom i Dąbie. Szybki przyrost nowoczesnych powierzchni maga-

zynowych w ostatnich trzech latach i jego obiecujące prognozy na najbliższe lata, świadczą

o wzroście atrakcyjności regionu szczecińskiego. Poprawa infrastruktury drogowej, bliskość

Skandynawii i Niemiec, a przy tym niższe stawki najmu wpływają na przenoszenie działalności

przez firmy z tych krajów do Szczecina.

Szczecin



Średnie ceny na rynku powierzchni biurowych utrzymywały się na poziomie ubiegłorocznym.

Na koniec 2015 r. stawka czynszu dla powierzchni wynajętej w biurowcach klasy A wynosiła

14 euro/mkw./m-c, natomiast w biurowcach klasy B - 37 zł/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne

w nowych biurowcach wynosiły średnio 16 zł/mkw./m-c, a w budynkach klasy B –

10 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość zawartego kontraktu zarówno w lokalach klasy A, jak i B

wynosiła 5 lat. Kontrakty na czas nieokreślony stanowiły 35% wszystkich zawartych umów

w biurowcach A i 67% wszystkich zawartych umów w biurowcach B.

Ceny wynajmu powierzchni handlowej w szczecińskich centrach handlowych były zbliżone do

notowanych w 2014 r. Dla lokali o metrażu od 100 do 300 mkw., dla stawek w euro mieściły się

w przedziale od 10 do 60 euro/mkw./m-c, a na koniec 2015 r. wynosiły średnio 31euro/mkw./m-c.

Natomiast czynsz dla stawek w PLN wynosił średnio 80 zł/mkw./m-c. Opłaty za najem lokali

w galeriach handlowych położonych w samym centrum Szczecina były o 75% wyższe niż w cen-

trach handlowych zlokalizowanych poza śródmieściem. Koszty eksploatacyjne wynosiły średnio

53 zł/mkw./m-c. Kontrakty były zawarte średnio na 8 lat, przy czym w galeriach okres trwania

umowy był dłuższy.

Stawki czynszu wynajętej powierzchni magazynowej również nie uległy zmianom, a ich wyso-

kość na koniec 2015 r. oscylowała w okolicach 3-4 euro/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne wynosi-

ły 4 zł/mkw./m-c. Długość zawartych kontraktów zazwyczaj nie przekraczała 5 lat.

Szczecin


231



Tabela 12.1. Czynniki demograficzne w Szczecinie

Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.


gnoza dla Szczecina (w tys. osób)

Wykres 12.2. Relacje demograficzne w

Szczecinie (na 1000 ludności)


Prognoza ludności opracowana przez GUS

w 2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 12.2. Gospodarstwa domowe w Szczecinie



dukcyjnym w Szczecinie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 405606 -411 -290 -701 2065 -1,0 -0,7 5,1

2011 409596 -681 32 -649 1951 -1,7 0,1 4,8

2012 408913 -685 224 -461 1895 -1,7 0,5 4,6

2013 408172 -900 162 -738 1690 -2,2 0,4 4,1

2014 407180 -576 -115 -691 1837 -1,4 -0,3 4,5

2015 405657 -879 121 -758 1945 -2,2 0,3 4,8

na 1000 ludności

Wg stanu


320

330

340

350

360

370

380

390

400

410

420

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 170061 170273 100% 100%

w tym z 1 osobą 54586 50824 32% 30%

w tym z 2 osobami 45195 51303 27% 30%

w tym z 3 osobami 35246 35442 21% 21%

w tym z 4 osobami 25276 22555 15% 13%






2010 65,6 15,6 18,8

2011 65,0 15,5 19,5

2012 64,2 15,5 20,3

2013 63,4 15,5 21,1

2014 62,6 15,5 21,9

2015 61,7 15,6 22,8


Szczecin




ści bezrobotnej w Szczecinie (%; p. oś)


nie w sekt. przedsiębiorstw w Szczecinie

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.


przeciętne wynagrodzenie w Szczecinie

(mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Szcze-

cinie (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie.


kania przy kredycie złotowym w Szczecinie

(mkw.)


umów kredytowych w Szczecinie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Szczecin

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Szczecin Polska

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,10

1,20

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

125,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Szczecin


233



Tabela 12.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie


Tabela 12.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 12.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Szczecinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie.

Tabela 12.7. Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie


Wyszczególnienie 2010 2011 2012 2013 2014

- mieszkania ogółem 165191 166936 168471 169831 171201

- mieszkania na 1000 ludności 403 408 412 416 420

- łączna (tys. m kw.) 10497 10630 10734 10835 10934

- przeciętna (m kw.) 63,5 63,7 63,7 63,8 63,9

-na osobę (m kw.) 25,6 26,0 26,2 26,5 26,9

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6

Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,5 2,4 2,4 2,4

Liczba gospodarstw domowych wg NSP 170273

Liczba gospodarstw domowych na


Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 45 45 59 62 67 68






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 1730 2471 2910 3177 3564 3344

Wartość w mln zł 475,21 713,44 745,00 748,79 787,50 801,48

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 2694 2704 1179 977 1805 3212

- indywidualne 1162 226 277 582 348 421


Ogółem, w tym: 3060 2560 1688 1457 1494 2648

- indywidualne 250 439 360 326 330 640


Ogółem, w tym: 1509 1805 1946 1426 1404 1132

- indywidualne 199 373 330 410 320 303

- spółdzielcze 76 60 39 56 23 34



- komunalne 0 0 0 0 30 0




Szczecin


Tabela 12.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie



w Szczecinie

Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 1509 1804 1946 1426 1404 1132


- na 1000 ludności 3,7 4,4 4,8 3,5 3,4 2,8

- na 1000 zawartych małżeństw 731 925 1027 844 764 582

- różnica ogółem 556 147 -51 264 433 813

- na 1000 ludności 1,4 0,4 -0,1 0,6 1,1 2,0


oddanego (m kw.) 79,0 77,0 70,1 77,3 74,2 77,3




Przec. pow. izby 22,7 24,1 23,3 24,0 23,8 23,3



Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedonicz

na (trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

I 2010 5206 4916 4868 4175 4556 35,8 25,7

II 2010 5004 4751 4844 4303 4720 28,1 25,3

III 2010 4983 4840 4864 4392 4341 27,6 29,3

IV 2010 4959 4794 4760 4346 4642 27,4 25,1

I 2011 4980 4855 4759 4153 4498 34,7 32,4

II 2011 5049 4819 4733 4171 4505 28,6 20,1

III 2011 5017 5048 4707 4161 4491 27,2 24,3

IV 2011 5000 4847 4704 3990 4544 25,3 22,8

I 2012 4951 4735 4586 3996 4599 26,0 23,4

II 2012 4973 4762 4431 3944 4465 27,2 24,9

III 2012 4982 4759 4442 3811 4362 27,7 25,8

IV 2012 4986 4567 4336 3750 4388 26,4 25,9

I 2013 4836 4547 4434 3808 4584 27,4 23,1

II 2013 4774 4581 4171 3741 4450 26,8 26,4

III 2013 4828 4444 4152 3848 4569 25,2 26,8

IV 2013 4896 4742 4247 3825 4673 26,2 26,1

I 2014 4877 4704 4399 3797 4517 26,6 22,9

II 2014 4836 4691 4315 3715 4624 24,9 28,7

III 2014 4867 4742 4289 3786 4508 26,5 24,6

IV 2014 4874 4839 4346 3937 4673 26,5 27,1

I 2015 4956 4780 4353 3741 4404 26,1 24,6

II 2015 4824 4831 4421 3819 4641 28,8 26,7

III 2015 4860 4700 4211 3893 4558 30,0 26,7

IV 2015 4829 4644 4245 3745 4584 29,9 25,2

I 2016 4898 4710 4414 3799 4537 27,9 24,5

Notowanie


Szczecin


235


Tabela 12.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Szczecinie



(zł/mkw.)

Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 104,4 97,2 100,7 96,6 99,0 98,0 95,0 98,0 90,4 97,8

II 2010 96,1 96,6 99,5 103,1 103,6 94,0 95,8 99,7 97,2 101,6

III 2010 99,6 101,9 100,4 102,1 92,0 96,2 89,5 98,0 101,4 98,2

IV 2010 99,5 99,0 97,9 98,9 106,9 99,4 94,8 98,5 100,6 100,8

I 2011 100,4 101,3 100,0 95,6 96,9 95,7 98,7 97,8 99,5 98,7

II 2011 101,4 99,3 99,5 100,4 100,2 100,9 101,4 97,7 96,9 95,4

III 2011 99,4 104,8 99,5 99,8 99,7 100,7 104,3 96,8 94,7 103,5

IV 2011 99,7 96,0 99,9 95,9 101,2 100,8 101,1 98,8 91,8 97,9

I 2012 99,0 97,7 97,5 100,2 101,2 99,4 97,5 96,4 96,2 102,3

II 2012 100,4 100,6 96,6 98,7 97,1 98,5 98,8 93,6 94,6 99,1

III 2012 100,2 99,9 100,2 96,6 97,7 99,3 94,3 94,4 91,6 97,1

IV 2012 100,1 96,0 97,6 98,4 100,6 99,7 94,2 92,2 94,0 96,6

I 2013 97,0 99,6 102,3 101,5 104,5 97,7 96,0 96,7 95,3 99,7

II 2013 98,7 100,8 94,1 98,3 97,1 96,0 96,2 94,1 94,9 99,7

III 2013 101,1 97,0 99,5 102,9 102,7 96,9 93,4 93,5 101,0 104,8

IV 2013 101,4 106,7 102,3 99,4 102,3 98,2 103,8 97,9 102,0 106,5

I 2014 99,6 99,2 103,6 99,3 96,7 100,8 103,5 99,2 99,7 98,5

II 2014 99,2 99,7 98,1 97,8 102,4 101,3 102,4 103,5 99,3 103,9

III 2014 100,7 101,1 99,4 101,9 97,5 100,8 106,7 103,3 98,4 98,7

IV 2014 100,1 102,1 101,3 104,0 103,7 99,5 102,1 102,3 102,9 100,0

I 2015 101,7 98,8 100,2 95,0 94,2 101,6 101,6 98,9 98,5 97,5

II 2015 97,3 101,1 101,6 102,1 105,4 99,8 103,0 102,4 102,8 100,4

III 2015 100,7 97,3 95,3 101,9 98,2 99,8 99,1 98,2 102,8 101,1

IV 2015 99,4 98,8 100,8 96,2 100,6 99,1 96,0 97,7 95,1 98,1

I 2016 101,4 101,4 104,0 101,4 99,0 98,8 98,5 101,4 101,6 103,0

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Szczecin








pokoi RPO


pokoi RPT






kań (tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-15-10-505

10152025303540

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Szczecin


237



nia (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

1000

2000

3000

4000

5000I

20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Szczecin



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Szczecin


239


RWO (zł/mkw.)


wy RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



sprzedaży mieszkania na RW w Szczecinie

(liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

2 0002 5003 0003 5004 0004 5005 0005 5006 0006 5007 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Trójmiasto


13. Trójmiasto



Wskaźniki demograficzne w Gdańsku w 2015 r. kształtowały się na poziomie zbliżonym

do poziomu z 2014 r. Wzrost liczby ludności wynikał głównie z dodatniego salda migracji oraz

z niewielkiego, dodatniego przyrostu naturalnego. W Gdyni i Sopocie po raz kolejny odnotowa-

no spadek liczby ludności. Niekorzystna tendencja utrzymująca się od kilku lat spowodowana

była odpływem migracyjnym i ujemnym przyrostem naturalnym. W kolejnych latach (wg GUS)

prognozowany jest systematyczny spadek ludności we wszystkich trzech miastach, największy

od lat przyrost ludności mają odnotować gminy przyległe do Trójmiasta, sytuacja ma ulec po-

prawie głównie za sprawą procesu migracyjnego. W Trójmieście od wielu lat obserwowany jest

postępujący proces starzenia się społeczeństwa, nadal rośnie liczba osób w wieku poprodukcyj-

nym. Pozytywnym zjawiskiem było wyhamowanie spadku liczby ludności w wieku przedpro-

dukcyjnym. Poprawie uległ również wskaźnik zawieranych małżeństw.

Utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną trójmiejskich

mieszkańców. Przeciętne wynagrodzenie w 2015 r. w porównaniu z 2014 r. wzrosło o ponad 4%

w Gdańsku i o blisko 6% w Gdyni. Wzrost zatrudnienia wpłynął na zmniejszenie stopy bezrobo-

cia rejestrowanego do 4,1% w Gdańsku, 5,0% w Gdyni i 3,3% w Sopocie. Utrzymała się, coraz

bardziej widoczna, tendencja spadku udziału ludzi młodych, tj. do 34 r.ż. wśród ludności bezro-

botnej. Udział ten był jednak nadal wysoki, na koniec 2015 r. wyniósł ponad 32% w Gdańsku,

35% w Gdyni i ponad 30% w Sopocie.

W omawianym okresie w porównaniu z 2014 r., wzrosła w Gdańsku zarówno liczba udzielonych

kredytów mieszkaniowych (o 4,0%), jak i ich wartość (o 5,2%). W Gdyni liczba nowych umów

była niższa o 2,2%, przy wyższej o 4,5% wartości kredytów. W 2015 r. mimo wzrostu poziomu

wynagrodzeń odnotowano zmienną dynamikę dostępności mieszkania. Zarówno w Gdańsku,

jak i w Gdyni, niewielka tendencja spadkowa dostępności na rynku pierwotnym wynikała

ze wzrostu średniej ceny transakcyjnej mieszkania. Wzrost cen nowych mieszkań przełożył

się również na wyhamowanie dostępności kredytu mieszkaniowego nominowanego w złotych.

Kredytem złotowym można było sfinansować więcej mkw. na rynku wtórnym niż na rynku

pierwotnym.


Według szacunków zasób mieszkaniowy powiększył się w 2015 r. o 4506 mieszkań w Gdańsku,

o 1109 w Gdyni i o 55 w Sopocie. Przyrost zasobów był m.in. efektem inwestycji w budownictwie

mieszkaniowym, głównie deweloperskim. Największy przyrost odnotowano w Gdyni (o 19%),

w Gdańsku zasób wzrósł o ponad 14%. Wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkań-

ców wzrósł nieznacznie, do 457 mieszkań w Gdańsku, 448 w Gdyni i 514 w Sopocie. Przeciętna

powierzchnia użytkowa mieszkania z zasobu wynosiła 59,4 mkw. w Gdańsku (i była mniejsza o

0,1 mkw.), 61,6 mkw. w Gdyni oraz 63,5 mkw. w Sopocie (przyrost odpowiednio o 0,2 i 0,1

Trójmiasto


241

mkw.). Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę nieznacznie się zwiększyła i wyniosła 27,2

mkw. w Gdańsku, 27,6 mkw. w Gdyni oraz 32,6 mkw. w Sopocie.


13.1.3.1. Rynek pierwotny mieszkań

Trójmiejski rynek pierwotny mieszkań, zarówno w I kw. 2016 r., jak i w całym poprzednim roku,

charakteryzował się dobrą płynnością rynkową. Wysoka sprzedaż mieszkań notowana od ponad

roku na rynku pierwotnym sprawiła, że liczba mieszkań dostępnych na trójmiejskim rynku

na koniec IV kw. 2015 r. była niższa od liczby oferowanych lokali na koniec IV kw. 2014 r. mimo

dużej liczby rozpoczynanych inwestycji i wprowadzanych na rynek lokali w kolejnych projek-

tach inwestycyjnych. Według danych zarejestrowanych w BaRN# w 2015 r. odnotowano ponad

5100 transakcji sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, liczba ta była znacznie wyższa niż w

2014 r. Zwiększył się udział kupujących za gotówkę oraz sprzedaż we wstępnym etapie budowy.

W Trójmieście zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w 2015

r. w porównaniu z rokiem poprzedzającym oraz w I kw. 2016 r. charakteryzowały się kilkupro-

centowym wzrostem. W efekcie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym oraz niskich stóp

procentowych zwiększyła się sprzedaż i tym samym podaż mieszkań droższych, co miało znacz-

ny wpływ na wzrost średnich cen. W IV kw. 2015 r. w porównaniu z IV kw. 2014 r. wzrosły za-

równo średnie ceny transakcyjne o 4,2% w Gdańsku i o 7,8% w Gdyni, jak i średnie ceny oferto-

we odpowiednio o 3,2% i o 4,3%. Znaczny wzrost cen na niewielkim sopockim rynku był efektem

wprowadzenia do sprzedaży projektu ze znacznie wyższymi cenami od dotychczas notowanych.

Według danych BGK dotyczących wykonania programu MDM# w okresie od początku funkcjo-

nowania do końca 2015 r. na terenie województwa pomorskiego wypłacono wsparcie w ramach

około 4,6 tys. umów (na terenie Gdańska zrealizowano 43% umów, w gminach sąsiadujących z

Gdańskiem ponad 22% i w pozostałych miejscowościach województwa ponad 34%). W tym

wsparcie na rynku wtórnym wypłacono w ramach 352 umów (na terenie Gdańska zrealizowano

około 18%, w gminach sąsiadujących ponad 21% i w miejscowościach pozostałych ponad 61%).

Na skutek obniżenia wskaźników przeliczeniowych zmniejszyła się liczba mieszkań kwalifikują-

cych się do finansowania w ramach programu MDM. Według szacunków, na podstawie miesz-

kań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym, które zostały zarejestrowane w ramach

badania rynku nieruchomości mieszkaniowych za IV kw. 2015 r., do dofinansowania kredytem z

dopłatą z budżetu państwa kwalifikowało się ponad 27% lokali w Gdańsku i ponad 29% w gmi-

nach sąsiadujących ze stolicą województwa. Korzystając z preferencyjnego kredytu znacznie

więcej mieszkań można było nabyć na rynku pierwotnym niż na rynku wtórnym.

Dobra koniunktura na rynku pierwotnym przełożyła się na wzrost zainteresowania dewelope-

rów zakupem kolejnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Na koniec

2015 r. przeciętna cena mkw. ziemi pod budownictwo wielorodzinne w Gdańsku wynosiła 725

zł/mkw. W poszczególnych rejonach Gdańska ceny były zróżnicowane (w Pasie Nadmorskim

sięgały 1240 zł/mkw., w części zachodniej 440 zł/mkw., a w dzielnicach południowych 335

zł/mkw.). Wzrosła szacowana rentowność projektów deweloperskich. Było to związane z ko-

rzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do stosunkowo stabilnych kosztów materiałów i

Trójmiasto


robót budowlanych. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się istotnie. Według szacun-

ków NBP w IV kw. 2015 r. w Gdańsku udział kosztu ziemi w przeciętnej cenie mkw. mieszkania

stanowił 12%. Zwiększyła się liczba deweloperów realizujących projekty w budownictwie

mieszkaniowym na terenie Trójmiasta.

W porównaniu z 2014 r. wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 14,2% w Gdańsku

i o 19% w Gdyni), liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 18,8% w Gdańsku i 57,4%

w Gdyni) oraz liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań (o 2,4% w Gdańsku i o 74,5%

w Gdyni). W Sopocie, z uwagi na ograniczoną podaż terenu, budownictwo mieszkaniowe reali-

zowane jest na niewielką skalę.

Analizując efekty budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano zmianę struktury mieszkań

oddanych do użytkowania. Obniżyła się przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddane-

go do użytkowania (o 5 mkw. w Gdańsku i o 1,3 mkw. w Gdyni). Na zbliżonym poziomie pozo-

stała przeciętna liczba izb w mieszkaniu. Zmniejszyła się średnia powierzchnia izby

w mieszkaniu oddanym do użytkowania w Gdańsku (o 1,3 mkw.). Nieznacznie wzrosła po-

wierzchnia izby w Gdyni (o 0,2 mkw.). Deweloperzy dostosowywali ofertę do możliwości finan-

sowych nabywców poszukujących tańszych, mniejszych mieszkań oraz warunków programu

MDM. Analiza transakcji w IV kw. 2015 r. w Gdańsku według ceny za mkw. pokazuje, że połowa

transakcji nie przekroczyła ceny 4000 zł/mkw. Zwiększył się udział sprzedaży mieszkań powyżej

8000 zł/mkw., co wynika z popytu na lokale w bardziej prestiżowych lokalizacjach. Struktura

transakcji według przedziałów powierzchni jest potwierdzeniem utrzymującego się wzrostu

zapotrzebowania na lokale najmniejsze – do 40 mkw. Dominują transakcje od 40 mkw. do 60

mkw. powierzchni.

13.1.3.2. Rynek wtórny mieszkań

Trójmiejski rynek wtórny charakteryzuje się stabilnością. W poszczególnych kwartałach 2015 r.

sprzedaż utrzymywała się na dość dobrym poziomie, przy wzroście transakcji w IV kw. ub. r.

na terenie Gdańska. Mogło to być efektem obaw kupujących w zakresie niespełnienia wymogów

banków w nowym roku, po podniesieniu wymaganego wkładu własnego. Niska dostępność

lokali kwalifikujących się do dofinansowania w ramach MDM (na koniec 2015 r. około 4% lokali

w Gdańsku i około 5% w gminach sąsiadujących ze stolicą województwa) nie determinowała

poprawy popytu na trójmiejskim rynku wtórnym. W 2015 r. w Trójmieście odnotowano około

5300 transakcji sprzedaży mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, w tym około 3200

na trenie Gdańska. W stolicy województwa sprzedaż wzrosła o ponad 30% w porównaniu

z 2014 r. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku na koniec I kw. 2016 r.

wynosił 162 dni i był znacznie krótszy w porównaniu z notowanym na koniec 2015 r. Zanotowa-

no wzrost przeciętnych cen transakcyjnych w poszczególnych kwartałach 2015 r. w porównaniu

z analogicznymi okresami 2014 r. W IV kw. 2015 r. w porównaniu z IV kw. 2014 r. ceny transak-

cyjne wzrosły o 8,7% w Gdańsku, o 5,7% w Gdyni i o 3,1% w Sopocie. W przypadku cen oferto-

wych w Gdańsku w pierwszych dwóch kwartałach 2015 r. w skali r/r obserwowano ich spadek,

by w kolejnych kwartałach odnotować wzrost cen. W Gdyni we wszystkich analizowanych okre-

sach utrzymał się spadek średniej ceny ofertowej. Sopot odznaczał się dużą zmiennością pozio-

Trójmiasto


243

mu cen ofertowych i transakcyjnych. Na koniec 2015 r. przeciętna cena transakcyjna wyniosła

5441 zł/mkw. w Gdańsku, 4879 zł/mkw. w Gdyni i 7560 zł/mkw. w Sopocie. Średnia cena oferto-

wa sięgała 6133 zł/mkw. w Gdańsku, 6402 zł/mkw. w Gdyni i 744 zł/mkw. w Sopocie.

Zmiany średniej ceny transakcyjnej w znacznym stopniu były efektem zmiany struktury kupo-

wanych mieszkań. Pod względem ceny za mkw. na rynku wtórnym większość transakcji

w Gdańsku i w Gdyni mieściła się w przedziale od 4000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. W Sopocie

we wszystkich przedziałach cenowych i we wszystkich przedziałach powierzchni odnotowano

podobną, niewielką liczbę transakcji. W 2015 r. w Gdańsku i w Gdyni w strukturze lokali będą-

cych przedmiotem najczęstszych transakcji były niezmiennie mieszkania dwu- i trzypokojowe o

powierzchni od 40 mkw. do 60 mkw. W Trójmieście na rynku wtórnym najwięcej mieszkań

sprzedano w bardzo dobrych lokalizacjach z pełną infrastrukturą.

Średnia stawka czynszu najmu w IV kwartale 2015 r. najwyższa była w Sopocie (42 zł/mkw.),

następnie w Gdańsku (36,3 zł/mkw.) i w Gdyni (34,8 zł/mkw.). Przeważały oferty najmu

w bardzo dobrych lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą i blisko uczelni. Przeciętna powierzchnia

mieszkań wynajętych sięgała 55 mkw. w Gdańsku, 65 mkw. w Gdyni. W Sopocie mimo nielicz-

nych transakcji odnotowano popyt na większe lokale. Zarówno przeciętne stawki transakcyjne,

jak i ofertowe w I kw. 2016 r. charakteryzowały się niewielkim spadkiem.

13.1.3.3. Lokalna specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych

Uzupełnienie rynku nieruchomości w Trójmieście stanowią mieszkania budowane

w najbliższych miejscowościach, głównie w powiecie gdańskim i wejherowskim. Aktywność

deweloperów w tych regionach w 2015 r. była wyższa niż w 2014 r. W skali roku oddano

do użytku 1229 mieszkań w powiecie gdańskim (wzrost o 35,1%) i 1256 mieszkań w powiecie

wejherowskim (wzrost o 48,2%). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła w obu

powiatach odpowiednio o 49,6% i o 33,3%. Z kolei liczba mieszkań, na których budowę wydano

pozwolenia zwiększyła się o 46,8% w powiecie gdańskim i zmniejszyła się o 28,4% w powiecie

wejherowskim. Wśród mieszkań oddanych ogółem do użytkowania w 2015 r. w obu powiatach

łącznie, mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem stanowiły 41,7% udziału, mieszkania

wznoszone systemem indywidualnym 54,6%.

Pokrycie obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego w Gdańsku wynosiło po-

nad 64% w stosunku do całej powierzchni miasta (informacja uzyskana na początku czerwca br.

w Referacie Planów i Marketingu Urzędu Miejskiego w Gdańsku). Powierzchnia lasów i terenów

rolnych niepokryta planami zagospodarowania stanowiła 15% (lasy około 10%, tereny rolne bli-

sko 5%). Plany będące w trakcie realizacji obejmowały 1348 ha, co stanowiło 5,06% powierzchni

Miasta Gdańska (z tego 95,4% sporządzanych jest w oparciu o ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o

planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Według danych szacunkowych przekazanych

w połowie czerwca br. przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni udział procentowy

pokrycia obowiązującymi miejscowymi planami i ich zmianami w powierzchni miasta Gdyni

wynosił ponad 29,2%. Biorąc pod uwagę, że prawie połowę powierzchni miasta stanowią lasy,

można szacować, że udział procentowy pokrycia planami obowiązującymi i ich zmianami w

Trójmiasto


powierzchni miasta, z wyłączeniem terenów leśnych, wojskowych terenów zamkniętych oraz

morskich wód wewnętrznych wynosił 52,9%. Plany w trakcie realizacji obejmowały 1418,56 ha,

co stanowiło 10,49% powierzchni Miasta Gdyni (plany sporządzane są na podstawie ustawy z

dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).



Trójmiasto jest czwartym po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu rynkiem biurowym w kraju

pod względem zatrudnienia w sektorze BPO#/SSC# - zatrudniając 13700 osób w tej branży oraz

pod względem wielkości powierzchni. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec

2015 r. sięgały ponad 573 tys. mkw. Czynsze bazowe wahały się pomiędzy 12,75 a 13,50 eu-

ro/mkw./m-c. Zanotowano spadek czynszów efektywnych z uwagi na stosunkowo wysoki

współczynnik pustostanów (10,8%). Dostępna powierzchnia w istniejących budynkach sięgała

61700 mkw. Łączna powierzchnia wynajęta w 2014 r. wyniosła 66500 mkw. oraz aż 107500 mkw.

w 2015 r., głównie dzięki nowym najemcom. Na koniec 2015 r. wielkość powierzchni biurowej

w budowie w całym Trójmieście wyniosła 138100 mkw., z czego 96900 mkw. zostanie oddana

do użytku w 2016 r. Według szacunków 17% powierzchni w realizowanych projektach zostało

już zabezpieczone umowami typu pre-let#65.


Rynek trójmiejski jest trzecim, co do wielkości rynkiem handlowym w Polsce. Zasoby Trójmiasta

na koniec 2015 r. kształtowały się na poziomie 699 tys. mkw. (26 centrów handlowych). Stopień

nasycenia na tysiąc mieszkańców wyniósł 678 mkw. Pomimo wysokiego nasycenia powierzchnią

handlową, w minionym roku w Gdańsku oddano do użytku 7 tys. mkw., a w budowie

i rozbudowie znajduje się kolejne 95 tys. mkw.66. Starsze obiekty handlowe walczą o utrzymanie

swojej pozycji na rynku stawiając na rozbudowę i modernizację. Na zasoby powierzchni han-

dlowej składały się zarówno obiekty tradycyjne (79%), jak i parki handlowe (19%) oraz centrum

wyprzedażowe (2%). Wskaźnik pustostanów na koniec 2015 r. wyniósł 3,3%. Czynsze najmu

kształtowały się na poziomie 41-43 euro/mkw./m-c67.


Zasoby powierzchni magazynowej w Trójmieście na koniec 2015 r. wynosiły ponad 314 tys.

mkw. W 2015 r. do użytkowania oddano 66,4 tys. mkw. powierzchni zamykając tym samym dwa

projekty. W budowie pozostają trzy kolejne obiekty (ponad 50 tys. mkw.). Wskaźnik niewynajętej

powierzchni magazynowej na koniec 2015 r. sięgał 5,8%. W minionym roku podpisano

24 umowy, w ramach, których wynajęto 78,1 tys. mkw. Nowe umowy stanowiły 84% wolumenu

wszystkich transakcji. Efektywne stawki czynszu najmu kształtowały się na poziomie

65 JLL, „Rynek powierzchni biurowych w Trójmieście”, IV kwartał 2015 r. 66 Colliers International, „Polska Market Insights”, Raport roczny 2016. 67 Colliers International, „Polska Market Insights”, Raport roczny 2016.

Trójmiasto


245

od 2,50 do 3,50 euro/mkw./m-c68. Popyt na powierzchnię magazynową przewyższył wielkość

nowej podaży, co wskazuje na potrzebę kolejnych projektów.

13.2.4. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK#

Średnie stawki transakcyjne czynszu netto najmu notowane w Euro wg stanu na koniec 2015 r.

wynosiły 12,64 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 10,53 euro/mkw./m-c dla klasy B. Czynsze trans-

akcyjne notowane w złotych wynosiły 50,61 zł/mkw./m-c dla klasy A, 39,15 zł/mkw./m-c

dla klasy B oraz 33,32 zł/mkw./m-c dla klasy C.

W wyniku dużej konkurencji stawki czynszu najmu w Euro i w PLN zmniejszyły się w skali roku

we wszystkich klasach budynków. Średnia wysokość kosztów eksploatacji powierzchni wynaję-

tych kształtowała się na poziomie 12,23 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A, 10,16 zł/mkw./m-c w

budynkach klasy B i 7,21 zł/mkw./m-c w budynkach klasy C.

Czynnikiem zachęcającym najemców do poszukiwania powierzchni biurowych w najnowszych

budynkach jest nie tylko wysoki standard techniczny i prestiż, ale również zbliżone koszty eks-

ploatacji. Średnia długość kontraktów najmu powierzchni wynajętych na czas określony wynio-

sła ponad 4 lata dla klasy A, około 7 lat dla klasy B i ponad 3 lata dla klasy C. Według stanu na

koniec 2015 r. umowy terminowe wśród podpisanych kontraktów stanowiły 93% w biurowcach

klasy A, 58% w klasie B i 57% w klasie C. Wzrost zapotrzebowania na powierzchnię biurową

przełożył się na obniżenie współczynnika pustostanów we wszystkich klasach budynków biu-

rowych, co zmniejszyło nierównowagę pomiędzy popytem a stale rosnącą podażą. Wskaźnik

pustostanów dla całej aglomeracji na koniec 2015 r. wynosił odpowiednio w biurowcach klasy: A

– 8,1%, B – 17,6%, C – 10,0%.

Utrzymał się spadek przeciętnego poziomu czynszu najmu netto w centrach handlowych. Śred-

nia stawka czynszu notowanego w Euro z obowiązujących umów na koniec 2015 r. w centrach

handlowych (lokale o powierzchni od 100 mkw. do 300 mkw.) wyniosła 22,99 euro/mkw./m-c.

Przeciętna stawka transakcyjna najmu notowana w złotych sięgała 59,43 zł/mkw./m-c. Średnia

wysokość kosztów eksploatacji powierzchni wynajętych kształtowała się na poziomie 20,90

zł/mkw./m-c. Wśród podpisanych kontraktów najmu 99% stanowiły umowy terminowe zawarte

średnio na ponad 7 lat. W lokalach usługowo-handlowych średnia stawka transakcyjna czynszu

sięgała 24,63 zł/mkw./m-c. kształtując się na nieznacznie wyższym poziomie niż na koniec 2014 r.

Przeciętne koszty eksploatacji w lokalach wynajętych wynosiły 6,03 zł/mkw./m-c. W lokalach

usługowo-handlowych aż 78% umów zostało podpisanych na czas nieokreślony, pozostałe za-

warto na ponad 7 lat. Według danych zebranych przez NBP na koniec 2015 r. współczynnik pu-

stostanów (liczony do powierzchni do wynajęcia w budynku) w centrach handlowych wynosił

9,4%, w lokalach usługowo-handlowych 10,4%. Narasta nierównowaga pomiędzy podażą i po-

pytem na powierzchnię handlową na skutek systematycznego przyrostu nowej powierzchni, co

przekłada się na wzrost powierzchni niewynajętych w centrach handlowych.

68 Colliers International, „Polska Market Insights”, Raport roczny 2016.

Trójmiasto


Średnie stawki czynszu netto powierzchni magazynowej wynajętej notowane w euro wynosiły

4,90 euro/mkw./m-c, w złotych kształtowały się na poziomie 13,30 zł/mkw./m-c. Znacznie poniżej

oczekiwanego poziomu, zdaniem podmiotów wynajmujących powierzchnie magazynowe

na lokalnym rynku, ukształtował się efektywny czynsz najmu. Średnia wysokość kosztów eks-

ploatacji sięgała 3,97 zł/mkw./m-c. Ponad 94% umów to kontrakty terminowe zawarte średnio na

okres ponad 6 lat. Według danych NBP na koniec 2015 r. współczynnik pustostanów wynosił

8,8% i był wyższy o ponad 1 p.p. w porównaniu ze stanem na koniec 2015 r. Mimo wysokiego

poziomu pustostanów nie odnotowano symptomów znacznego narastania nierównowagi po-

między podażą i popytem. Przy niewielkim rynku oddanie do użytkowania jednego obiektu

magazynowego lub podpisanie jednego kontraktu najmu może znacznie zmienić poziom współ-

czynnika powierzchni niewynajętej.

Trójmiasto


247



Tabela 13.1.1. Czynniki demograficzne w Gdańsku

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Tabela 13.1.2. Czynniki demograficzne w Gdyni


Tabela 13.1.3. Czynniki demograficzne w Sopocie


Wykres 13.1.1. Liczba ludności oraz jej pro-

gnoza dla Gdańska (w tys. osób)*

Wykres 13.2.1. Relacje demograficzne w

Gdańsku (na 1000 ludności)

* Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez

GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.



Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 456967 488 -112 376 2501 1,1 -0,2 5,5

2011 460517 91 -83 8 2253 0,2 -0,2 4,9

2012 460427 -102 0 -102 2113 -0,2 0,0 4,6

2013 461531 -230 1112 882 1992 -0,5 2,4 4,3

2014 461489 35 861 896 2068 0,1 1,9 4,5

2015 462249 49 1167 1216 2251 0,1 2,5 4,9

na 1000 ludności

Wg stanu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracj

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 247324 87 -622 -535 1509 0,4 -2,5 6,1

2011 248939 -178 -344 -522 1250 -0,7 -1,4 5,0

2012 248726 -175 -340 -515 1122 -0,7 -1,4 4,5

2013 248042 -228 -515 -743 1033 -0,9 -2,1 4,2

2014 247820 -245 -52 -297 1202 -1,0 -0,2 4,9

2015 247478 -219 -23 -242 1294 -0,9 -0,1 5,2

na 1000 ludności

Wg stanu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 38141 -170 -149 -319 237 -4,5 -3,9 6,2

2011 38584 -210 -64 -274 190 -5,4 -1,7 4,9

2012 38217 -256 -84 -340 186 -6,7 -2,2 4,9

2013 37903 -182 -113 -295 173 -4,8 -3,0 4,6

2014 37654 -196 -165 -361 156 -5,2 -4,4 4,1

2015 37231 -258 -202 -460 171 -6,9 -5,4 4,6

na 1000 ludności

Wg stanu


400

410

420

430

440

450

460

470

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


Trójmiasto



gnoza dla Gdyni (w tys. osób)*


Gdyni (na 1000 ludności)


GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.




gnoza dla Sopotu (w tys. osób)*


Sopocie (na 1000 ludności)


GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.



Tabela 13.2.1. Gospodarstwa domowe w Gdańsku


190

200

210

220

230

240

250

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


25

27

29

31

33

35

37

39

41

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 184067 189174 100% 100%

w tym z 1 osobą 56925 55938 31% 30%

w tym z 2 osobami 47736 56613 26% 30%

w tym z 3 osobami 37705 38564 20% 20%

w tym z 4 osobami 28360 25843 15% 14%





Trójmiasto


249

Tabela 13.2.2. Gospodarstwa domowe w Gdyni


Tabela 13.2.3. Gospodarstwa domowe w Sopocie


Tabela 13.3.1. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym

i nieprodukcyjnym w Gdańsku



i nieprodukcyjnym w Gdyni



i nieprodukcyjnym w Sopocie


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 101293 102867 100% 100%

w tym z 1 osobą 29766 30268 29% 29%

w tym z 2 osobami 26315 30368 26% 30%

w tym z 3 osobami 21639 21656 21% 21%

w tym z 4 osobami 16815 14091 17% 14%




Gospodarstwa domoweLliczba Udział (%)

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 18925 18298 100% 100%

w tym z 1 osobą 7572 7499 40% 41%

w tym z 2 osobami 4845 5166 26% 28%

w tym z 3 osobami 3314 3000 18% 16%

w tym z 4 osobami 2235 1829 12% 10%






2010 64,3 16,4 19,4

2011 64,1 15,9 20,0

2012 63,4 15,9 20,7

2013 62,7 16,0 21,3

2014 61,9 16,1 22,0

2015 61,0 16,4 22,6



2010 63,7 16,2 20,0

2011 63,3 16,1 20,6

2012 62,6 16,0 21,4

2013 61,9 15,9 22,2

2014 61,1 15,9 23,0

2015 60,3 16,0 23,7



2010 62,5 11,9 25,6

2011 61,7 12,2 26,1

2012 61,1 12,1 26,8

2013 60,5 12,0 27,5

2014 59,8 12,0 28,2

2015 58,8 12,1 29,1


Trójmiasto


Wykres 13.3.1. Stopa bezrobocia (%) oraz


ści bezrobotnej w Gdańsku (%; p. oś)


udział ludności do 34 r. życia wśród ludności

bezrobotnej w Gdyni (%; p. oś)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.



ści bezrobotnej w Sopocie (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw w Gdyni (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdyni (Sopot sza-

cunki za 2011 r. O/O w Gdańsku).

Wykres 13.5.1. Dostępność mieszkania za

przeciętne wynagrodzenie w Gdańsku

(mkw.)


przeciętne wynagrodzenie w Gdyni (mkw.)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

15

20

25

30

35

40

45

50

55

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Gdańsk

Polska


15

20

25

30

35

40

45

50

55

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Gdynia

Polska


30

32

34

36

38

40

42

44

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Sopot

Polska


2 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 4004 6004 8005 0005 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Gdańsk Gdynia Sopot Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Trójmiasto


251


przeciętne wynagrodzenie w Sopocie

(mkw.)



w Gdańsku i Gdyni (krotność przec. mies.

wynagr.)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku.


kania przy kredycie złotowym

w Trójmieście (mkw.)

Wykres 13.8.1. Wartość nowo zawartych

umów kredytowych w Gdańsku (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania.


Wykres 13.8.2. Wartość nowo zawartych

umów kredytowych w Gdyni (mln zł)*


zamieszkania.


0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


80,0

85,0

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0

125,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

Gdynia Gdańsk

30,0

50,0

70,0

90,0

110,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

Gdańsk RP Gdynia RP Sopot RP

Gdańsk RW Gdynia RW Sopot RW

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

0

200

400

600

800

1 000

1 200

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Trójmiasto




Tabela 13.4.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku


Tabela 13.4.2. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni


Tabela 13.4.3. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie


Tabela 13.5.1. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdańsku

Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku.




- łączna (tys. mkw.) 11123 11250 11584 12085 12308 12564

- przeciętna (mkw.) 58,4 57,8 58,0 59,5 59,5 59,4

-na osobę (mkw.) 24,3 24,4 25,2 26,2 26,7 27,2



L. gospodarstw mieszkaniowych wg NSP 189174

L. gospodarstw domowych na mieszkanie

w zasobie wg NSP 1,0

Zasób mieszkaniowy





- łączna (tys. mkw.) 6411 6490 6573 6690 6750 6830

- przeciętna (mkw.) 61,0 60,7 60,8 61,4 61,4 61,6

-na osobę (mkw.) 25,9 26,3 26,6 27,0 27,2 27,6






Zasób mieszkaniowy





- łączna (tys. mkw.) 1174 1181 1195 1201 1208 1214

- przeciętna (mkw.) 63,3 63,4 63,3 63,3 63,4 63,5

-na osobę (mkw.) 30,2 30,6 31,3 31,7 32,1 32,6




L. gospodarstw domowych na mieszkanie

w zasobie wg NSP 1,0

Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 50 52 51 53 65 77






Trójmiasto


253

Tabela 13.5.2. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdyni


Tabela 13.5.3. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Sopocie


Tabela 13.6.1. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdańsku

* Uwaga: podano łączne transakcji lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów

i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku.

Tabela 13.6.2. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdyni

* Uwaga: podano łączne transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów

i gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.


Tabela 13.6.3. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Sopocie

* Uwaga: podano transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów

pod budownictwo mieszkaniowe.



1 Deweloperzy 31 32 38 32 27 38







1 Deweloperzy 20 20 16 17 11 20






2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 7752 6327 7586 9148 6434 7597

Wartość w mln zł 2669,30 1887,50 1220,30 2812,42 1562,87 2382,22

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 3135 3099 3031 3353 2831 2425

Wartość w mln zł 993,00 949,30 997,00 1137,37 1068,59 739,01

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 537 512 494 709 223 616

Wartość w mln zł 307,50 254,12 277,70 339,48 185,21 332,42

Trójmiasto


Tabela 13.7.1. Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku


Tabela 13.7.2. Budownictwo mieszkaniowe w Gdyni


Tabela 13.7.3. Budownictwo mieszkaniowe w Sopocie


2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 3373 3203 4262 3398 4458 4567

- indywidualne 220 279 184 226 179 273


Ogółem, w tym: 4688 4595 3856 4509 5057 6007

- indywidualne 166 188 206 180 260 338


Ogółem, w tym: 3534 4422 5095 3851 3945 4506

- indywidualne 377 287 423 289 331 269

- spółdzielcze 260 192 209 327 118 147



- komunalne 0 0 0 0 0 48




2010 2011 2012 2013 2014 2015


Ogółem, w tym: 558 1515 1366 447 907 1583

- indywidualne 135 100 151 139 156 222



Ogółem, w tym: 890 1035 1494 736 855 1346

- indywidualne 116 105 103 91 112 156



Ogółem, w tym: 1119 1100 1133 1066 932 1109

- indywidualne 162 256 128 142 132 158




- komunalne 128 0 0 0 0 0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 34 115 187 121 29 101

- indywidualne 24 11 17 9 12 16


Ogółem, w tym: 186 13 15 58 18 132

- indywidualne 13 13 10 10 8 16


Ogółem, w tym: 120 87 248 95 115 55

- indywidualne 13 16 11 9 14 24




- komunalne 59 0 0 0 34 16




Trójmiasto


255

Tabela 13.8.1. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku


Tabela 13.8.2. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni


Tabela 13.8.3. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie


2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 3572 4422 5095 3851 3945 4506

- ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 269,9 313,3 333,7 250,6 243,0 255,2

- na 1000 ludności 7,8 9,6 11,1 8,3 8,5 9,7

- na 1000 zaw. małżeństw 1383 1963 2411 1933 1908 2002

- różnica ogółem -989 -2169 -2982 -1859 -1877 -2255

- na 1000 ludności 0,2 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1


oddanego (mkw.) 75,6 70,9 65,5 65,1 61,6 56,6




Przec. pow. izby (mkw.) 23,9 24,3 22,9 21,8 22,4 21,1



2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 1120 1100 1133 1066 932 1109


- na 1000 ludności 4,5 4,4 4,6 4,3 3,8 7,5

- na 1000 zaw. małżeństw 723 880 1010 1032 775 857

- różnica ogółem 430 150 -11 -33 270 185

- na 1000 ludności 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,5


oddanego (mkw.) 81,5 81,0 73,3 76,8 73,4 72,1







2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 120 87 248 95 115 55


- na 1000 ludności 3,1 2,3 6,5 2,5 3,1 1,5

- na 1000 zaw. małżeństw 531 458 1333 549 737 322

- różnica ogółem 106 103 -62 78 41 116

- na 1000 ludności 2,8 2,7 -1,6 2,1 1,1 3,1


oddanego (mkw.) 75,5 76,8 58,9 71,1 64,7 102,1







Trójmiasto


Tabela 13.9.1. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszka-

nia w Gdańsku

Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku.


nia w Gdyni


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon. dla

Trójmiasta

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 6078 5839 6465 6052 6723 33,8 .

II 2010 5730 5678 6491 5798 6775 33,4 27,4

III 2010 5456 5272 6286 5579 6412 34,3 27,3

IV 2010 5577 5216 6494 5433 5840 34,8 29,0

I 2011 5732 5692 6536 5383 5891 33,7 29,5

II 2011 5630 5661 6573 5671 6092 34,0 27,1

III 2011 5804 5479 6472 5548 5559 34,9 27,4

IV 2011 5910 5506 6242 5316 5680 33,8 27,1

I 2012 6248 5594 6384 5295 5419 33,0 27,4

II 2012 6358 5604 6310 5113 5723 34,0 27,9

III 2012 6475 5555 6274 5269 5378 35,3 27,2

IV 2012 6514 5336 6240 4903 5131 35,2 29,6

I 2013 6453 5292 6278 5020 4974 35,7 30,6

II 2013 6403 5682 6152 4943 4967 34,6 29,5

III 2013 6398 5794 6007 4871 5232 36,3 27,0

IV 2013 6566 6171 6136 4798 4747 37,1 26,8

I 2014 6090 5501 6103 4791 4806 35,2 28,0

II 2014 6232 5977 6073 5021 5119 34,7 27,4

III 2014 6074 5805 5858 5023 5026 35,5 27,9

IV 2014 6289 5785 5873 5008 5005 35,6 30,3

I 2015 6492 5951 5982 5166 5285 37,4 32,1

II 2015 6671 5749 5949 5113 4979 36,1 31,9

III 2015 6416 6089 5993 5114 5081 37,5 30,4

IV 2015 6488 6031 6133 5441 5218 34,9 34,7

I 2016 6636 6452 6193 5364 5202 37,6 32,6

Notowanie


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 6128 5495 7032 5981 31,7 32,7

II 2010 5693 5278 6901 5416 30,3 33,8

III 2010 6030 5461 6700 5470 31,5 22,4

IV 2010 6327 5617 6510 5317 30,4 26,2

I 2011 6344 6004 6522 5481 30,0 25,8

II 2011 6541 6205 6493 5483 29,5 28,3

III 2011 6344 6430 6430 5288 32,6 25,2

IV 2011 6441 6313 6463 5370 30,5 24,9

I 2012 6879 6106 6370 5219 28,7 24,6

II 2012 6119 6604 6475 5131 28,8 25,9

III 2012 6279 6439 6451 4474 32,4 25,5

IV 2012 6186 6002 6475 5209 31,2 25,6

I 2013 6063 5732 6608 4613 31,0 25,4

II 2013 6582 6083 6337 4564 31,3 25,9

III 2013 6824 6646 6618 4328 32,2 24,2

IV 2013 6764 6401 6629 4624 32,2 24,1

I 2014 6944 6072 6410 4817 28,7 22,1

II 2014 6341 5648 6492 4716 32,0 23,6

III 2014 6328 6037 6657 4734 32,0 28,8

IV 2014 6005 5877 6466 4617 31,8 25,3

I 2015 6201 5778 6324 4874 31,6 30,7

II 2015 6357 6162 6187 5126 32,5 24,8

III 2015 6584 6710 6312 4962 33,0 26,0

IV 2015 6265 6334 6402 4879 34,9 34,7

I 2016 6506 6209 6407 4699 31,2 34,1

II 2016 6964 6391 6795 4989 32,0 41,0

Notowanie


Trójmiasto


257


nia w Sopocie


Tabela 13.10.1. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdańsku


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 11157 9564 10683 8268 43,5 .

II 2010 11157 9900 10005 8726 45,8 34,4

III 2010 11564 11334 10250 9191 42,7 47,9

IV 2010 11581 10028 9668 8504 40,7 30,0

I 2011 11818 12143 9874 8307 41,7 28,5

II 2011 11757 12112 9618 8706 42,7 36,7

III 2011 11440 12051 9854 8006 42,6 31,9

IV 2011 10757 11253 9412 7584 39,8 34,8

I 2012 10619 10490 8899 8098 39,3 30,9

II 2012 10671 9858 9237 8727 41,0 29,6

III 2012 11777 9987 9190 9087 41,6 32,7

IV 2012 11475 9707 8867 7176 38,8 27,9

I 2013 11155 10833 8960 7008 39,3 31,5

II 2013 11136 10351 8886 7247 42,6 26,1

III 2013 10880 10227 8799 7075 41,7 29,7

IV 2013 10893 10296 8719 7022 39,1 29,2

I 2014 10825 9811 8562 6919 38,0 37,5

II 2014 10677 10491 8536 7614 42,5 35,6

III 2014 10827 10498 8796 6657 40,6 36,1

IV 2014 10707 10495 8930 7334 40,7 34,4

I 2015 11113 10386 8709 8203 42,4 37,7

II 2015 10946 10441 8502 7430 42,8 41,9

III 2015 10987 9974 8568 8061 44,1 46,7

IV 2015 16258 15000 8744 7560 45,7 38,3

I 2016 16670 15821 9456 8852 38,8 38,2

Notowanie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon. dla

Trójmiasta

(trans.)

I 2010 98,4 106,6 101,8 107,1 105,0 89,4 110,0 97,2 98,2 103,1

II 2010 94,3 97,2 100,4 95,8 100,8 83,3 96,1 97,7 102,6 100,7

III 2010 95,2 92,9 96,8 96,2 94,6 89,5 90,8 97,5 100,2 99,9

IV 2010 102,2 98,9 103,3 97,4 91,1 90,3 95,3 102,3 96,1 91,2

I 2011 102,8 109,1 100,6 99,1 100,9 94,3 97,5 101,1 88,9 87,6

II 2011 98,2 99,5 100,6 105,4 103,4 98,3 99,7 101,3 97,8 89,9

III 2011 103,1 96,8 98,5 97,8 91,3 106,4 103,9 103,0 99,4 86,7

IV 2011 101,8 100,5 96,4 95,8 102,2 106,0 105,6 96,1 97,9 97,3

I 2012 105,7 101,6 102,3 99,6 95,4 109,0 98,3 97,7 98,4 92,0

II 2012 101,8 100,2 98,8 96,6 105,6 112,9 99,0 96,0 90,2 93,9

III 2012 101,8 99,1 99,4 103,0 94,0 111,6 101,4 96,9 95,0 96,7

IV 2012 100,6 96,1 99,5 93,1 95,4 110,2 96,9 100,0 92,2 90,3

I 2013 99,1 99,2 100,6 102,4 96,9 103,3 94,6 98,3 94,8 91,8

II 2013 99,2 107,4 98,0 98,5 99,9 100,7 101,4 97,5 96,7 86,8

III 2013 99,9 102,0 97,7 98,5 105,3 98,8 104,3 95,8 92,5 97,3

IV 2013 102,7 106,2 102,1 98,5 90,7 100,8 115,3 98,3 97,9 92,5

I 2014 92,7 89,4 99,5 99,9 101,2 94,4 104,0 97,2 95,4 96,6

II 2014 102,3 108,6 99,5 104,8 106,5 97,3 105,2 98,7 101,6 103,0

III 2014 97,5 97,1 96,5 100,0 98,2 94,9 100,2 97,5 103,1 96,1

IV 2014 103,5 99,7 100,2 99,7 99,6 95,8 94,0 95,7 104,4 105,4

I 2015 103,2 102,9 101,9 103,2 105,6 106,6 108,2 98,0 107,8 110,0

II 2015 102,8 96,6 99,5 99,0 94,2 107,0 96,2 98,0 101,8 97,3

III 2015 96,2 105,9 100,7 100,0 102,0 105,6 104,9 102,3 101,8 101,1

IV 2015 101,1 99,0 102,3 106,4 102,7 103,2 104,2 104,4 108,7 104,3

I 2016 102,3 107,0 101,0 98,6 99,7 102,2 108,4 103,5 103,8 98,4

Notowanie

Dynamika kw./kw. Dynamika r/r

Rynek

pierwotnyRynek wtórny

Rynek

pierwotnyRynek wtórny

Trójmiasto


Tabela 13.10.2. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdyni


Tabela 13.10.3. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Sopocie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

I 2010 99,9 95,2 100,6 103,2 97,4 88,0 99,0 98,6

II 2010 92,9 96,0 98,1 90,6 93,6 89,6 99,3 97,5

III 2010 105,9 103,5 97,1 101,0 95,8 99,2 97,1 98,0

IV 2010 104,9 102,9 97,2 97,2 103,1 97,3 93,1 91,7

I 2011 100,3 106,9 100,2 103,1 103,5 109,3 92,7 91,6

II 2011 103,1 103,3 99,6 100,0 114,9 117,6 94,1 101,2

III 2011 97,0 103,6 99,0 96,4 105,2 117,8 96,0 96,7

IV 2011 101,5 98,2 100,5 101,5 101,8 112,4 99,3 101,0

I 2012 106,8 96,7 98,6 97,2 108,4 101,7 97,7 95,2

II 2012 89,0 108,2 101,6 98,3 93,5 106,4 99,7 93,6

III 2012 102,6 97,5 99,6 87,2 99,0 100,1 100,3 84,6

IV 2012 98,5 93,2 100,4 116,4 96,0 95,1 100,2 97,0

I 2013 98,0 95,5 102,1 88,6 88,1 93,9 103,7 88,4

II 2013 108,6 106,1 95,9 98,9 107,6 92,1 97,9 88,9

III 2013 103,7 109,3 104,4 94,8 108,7 103,2 102,6 96,7

IV 2013 92,5 90,3 100,2 106,8 102,1 100,0 102,4 88,8

I 2014 110,0 101,1 96,7 104,2 114,5 105,9 97,0 104,4

II 2014 91,3 93,0 101,3 97,9 96,3 92,9 102,4 103,3

III 2014 99,8 106,9 102,5 100,4 92,7 90,8 100,6 109,4

IV 2014 94,9 97,4 97,1 97,5 95,1 97,9 97,5 99,9

I 2015 103,3 98,3 97,8 105,6 89,3 95,2 98,7 101,2

II 2015 102,5 106,7 97,8 105,2 100,2 109,1 95,3 108,7

III 2015 103,6 108,9 102,0 96,8 104,0 111,2 94,8 104,8

IV 2015 95,1 94,4 101,4 98,3 104,3 107,8 99,0 105,7

I 2016 103,9 98,0 100,1 96,3 104,9 107,5 101,3 96,4

Notowanie

Rynek

pierwotny


Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.Cena trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

I 2010 . . 106,7 97,9 . . 106,9 94,6

II 2010 100,0 103,5 93,7 105,5 . . 98,3 90,5

III 2010 103,6 114,5 102,4 105,3 . . 107,2 98,2

IV 2010 100,1 88,5 94,3 92,5 . . 96,6 100,7

I 2011 102,0 121,1 102,1 97,7 105,9 127,0 92,4 100,5

II 2011 99,5 99,7 97,4 104,8 105,4 122,3 96,1 99,8

III 2011 97,3 99,5 102,5 92,0 98,9 106,3 96,1 87,1

IV 2011 94,0 93,4 95,5 94,7 92,9 112,2 97,3 89,2

I 2012 98,7 93,2 94,6 106,8 89,9 86,4 90,1 97,5

II 2012 100,5 94,0 103,8 107,8 90,8 81,4 96,0 100,2

III 2012 110,4 101,3 99,5 104,1 102,9 82,9 93,3 113,5

IV 2012 97,4 97,2 96,5 79,0 106,7 86,3 94,2 94,6

I 2013 97,2 111,6 101,1 97,7 105,0 103,3 100,7 86,5

II 2013 99,8 95,5 99,2 103,4 104,4 105,0 96,2 83,0

III 2013 97,7 98,8 99,0 97,6 92,4 102,4 95,7 77,9

IV 2013 99,8 101,9 99,1 99,2 94,7 107,4 98,3 97,9

I 2014 99,7 94,1 98,2 98,5 97,0 90,6 95,6 98,7

II 2014 98,6 106,9 99,7 110,0 95,9 101,4 96,1 105,1

III 2014 101,4 100,1 103,0 87,4 99,5 102,6 100,0 94,1

IV 2014 98,9 100,0 101,5 110,2 98,6 100,7 102,4 104,4

I 2015 103,8 99,0 97,5 111,9 102,7 105,9 101,7 118,6

II 2015 98,5 100,5 97,6 90,6 102,5 99,5 99,6 97,6

III 2015 100,4 95,5 100,8 108,5 101,5 95,0 97,4 121,1

IV 2015 148,0 150,4 102,1 93,8 151,9 142,9 97,9 103,1

I 2016 102,5 105,5 108,1 117,1 150,0 152,3 108,6 107,9

Notowanie

Rynek

pierwotny


Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny

Trójmiasto


259


Wykres 13.9.1. Ceny mieszkań RPO w

Gdańsku (zł/mkw.; maksymalna p. oś)

Wykres 13.10.1. Ceny mieszkań RPT w Gdań-

sku (zł/mkw.; maksymalna p. oś)

Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku.

Wykres 13.9.2. Ceny mieszkań RPO w Gdy-

ni (zł/mkw.)

Wykres 13.10.2. Ceny mieszkań RPT w Gdy-

ni (zł/mkw.)


Wykres 13.9.3. Ceny mieszkań RPO w So-

pocie (zł/mkw.)

Wykres 13.10.3. Ceny mieszkań RPT w Sopo-

cie (zł/mkw.)


0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2 000

7 000

12 000

17 000

22 000

27 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Trójmiasto


Wykres 13.11.1 Struktura mieszkań wg po-

wierzchni użytkowej RPO w Gdańsku

Wykres 13.12.1 Struktura mieszkań wg po-

wierzchni użytkowej RPT w Gdańsku


Wykres 13.11.2. Struktura mieszkań wg po-

wierzchni użytkowej RPO w Gdyni


wierzchni użytkowej RPT w Gdyni



wierzchni użytkowej RPO w Sopocie


wierzchni użytkowej RPT w Sopocie


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

Trójmiasto


261

Wykres 13.13.1. Struktura mieszkań wg

liczby pokoi RPO w Gdańsku

Wykres 13.14.1. Struktura mieszkań wg licz-

by pokoi RPT w Gdańsku



liczby pokoi RPO w Gdyni


by pokoi RPT w Gdyni



liczby pokoi RPO w Sopocie


by pokoi RPT w Sopocie


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Trójmiasto


Wykres 13.15.1. Relacja podaży i popytu na

mieszkania o powierzchni mniejszej, rów-

nej 50 mkw. oraz powyżej 50 mkw. na RP

w Gdańsku

Wykres 13.16.1. Wskaźnik produkcji mieszkań

w Gdańsku (tys.)#





w Gdyni


(tys.) w Gdyni#





w Sopocie


(tys.) w Sopocie#


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-4

-2

0

2

4

6

8

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


-60%-40%-20%

0%20%40%60%80%

100%120%140%160%180%200%220%240%260%280%

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-0,3

-0,2

-0,1

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Trójmiasto


263


Wykres 14.17.1. Struktura ceny mkw. miesz-

kania (zł/mkw.) w Gdańsku


Wykres 13.18.1. Ceny mieszkań RWO w


Wykres 13.19.1. Ceny mieszkań RWT w




Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś)

Wykres 13.19.2. Ceny mieszkań RWT w

Gdyni (zł/mkw.; maksymalna p. oś)


0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16

II 2

01

6




VAT zysk dewel.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015


hedoniczna Trójmiasto limit RNS / MDM maksymalna

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

1 000

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

1 000

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Trójmiasto



Sopocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś)

Wykres 13.19.3. Ceny mieszkań RWT w So-

pocie (zł/mkw.; maksymalna p. oś)



wierzchni użytkowej RWO w Gdańsku


wierzchni użytkowej RWT w Gdańsku



wierzchni użytkowej RWO w Gdyni


wierzchni użytkowej RWT w Gdyni


0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

Trójmiasto


265


wierzchni użytkowej RWO w Sopocie


wierzchni użytkowej RWT w Sopocie



liczby pokoi RWO w Gdańsku


liczby pokoi RWT w Gdańsku



liczby pokoi RWO w Gdyni


liczby pokoi RWT w Gdyni


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Trójmiasto



liczby pokoi RWO w Sopocie


liczby pokoi RWT w Sopocie


Wykres 13.24.1. Ceny wg formy własności

RWO (zł/mkw.) w Gdańsku


RWT (zł/mkw.) w Gdańsku



RWO (zł/mkw.) w Gdyni


RWT (zł/mkw.) w Gdyni


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Trójmiasto


267


RWO (zł/mkw.) w Sopocie


RWT (zł/mkw.) w Sopocie


Wykres 13.26.1. Ceny wg standardu wykoń-

czenia RWO (zł/mkw.) w Gdańsku


czenia RWT(zł/mkw.) w Gdańsku



czenia RWO (zł/mkw.) w Gdyni


czenia RWT(zł/mkw.) w Gdyni


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Trójmiasto



czenia RWO (zł/mkw.) w Sopocie


czenia RWT(zł/mkw.) w Sopocie


Wykres 13.28.1. Ceny wg technologii budo-

wy RWO (zł/mkw.) w Gdańsku


wy RWT (zł/mkw.) w Gdańsku



wy RWO (zł/mkw.) w Gdyni


wy RWT (zł/mkw.) w Gdyni


3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Trójmiasto


269


wy RWO (zł/mkw.) w Sopocie


wy RWT (zł/mkw.) w Sopocie


Wykres 13.30.1. Ceny wg roku budowy

RWO (zł/mkw.) w Gdańsku


RWT (zł/mkw.) w Gdańsku



RWO (zł/mkw.) w Gdyni


RWT (zł/mkw.) w Gdyni


4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 0008 5009 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

4 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 0008 5009 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

Trójmiasto



RWO (zł/mkw.) w Sopocie


RWT (zł/mkw.) w Sopocie


Wykres 13.32.1. Średni czas sprzedaży

mieszkania na RW w Gdańsku (liczba dni)


3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

19 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

19 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Warszawa


271

14. Warszawa



W 2015 r., w porównaniu do 2014 r. większość wskaźników demograficznych uległa pogorsze-

niu. Liczba mieszkańców stolicy wzrosła o 0,5%, ale tempo przyrostu było niższe niż w 2014 r.

Podobnie, jak w latach wcześniejszych wpływ na zmianę liczebności miasta miał głównie napływ

ludności z innych regionów Polski. W 2015 r. był on jednak mniejszy w stosunku do roku po-

przedniego. Poza tym, niższy o 15%, choć nadal dodatni, pozostał przyrost naturalny, co również

wpłynęło na wyhamowanie tempa wzrostu liczebności ludności miasta. Pozytywnym czynni-

kiem demograficznym odnotowanym w 2015 r. był wzrost o ok. 5%, w stosunku do 2014 r. liczby

zawartych małżeństw. W Warszawie nadal niepokojącym zjawiskiem były utrzymujące się nie-

korzystne tendencje w strukturze wiekowej ludności. Po raz kolejny odsetek osób w grupie

przedprodukcyjnej był niższy niż w grupie poprodukcyjnej, a udział ludności w wieku produk-

cyjnym obniżył się do poziomu 60%.

W analizowanym okresie utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację

ekonomiczną mieszkańców. Wzorem lat ubiegłych, odnotowano wzrost o ok. 3,5% (r/r) przecięt-

nego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, które nadal było wyższe

od średniej krajowej o ok. 30%. Stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się o 0,9 p.p. do po-

ziomu 3,4% i była jedną z najniższych notowanych w kraju. Wśród bezrobotnych zmniejszył się

odsetek osób poniżej 34 roku życia i na koniec 2015 wyniósł 28,9%.

Dzięki podwyżce wynagrodzeń, niższemu poziomowi stóp procentowych oraz niewielkim

zmianom cen mieszkań w 2015 r. w stosunku do roku poprzedniego nieznacznie poprawiły

się wskaźniki określające dostępność lokali oraz kredytu. Pomimo większej dostępności kredy-

tów liczba nowych umów w stolicy spadła o ok. 0,6% (w kraju wzrosła o 0,6%). Pod względem

wartościowym odnotowano wzrost kredytów w Warszawie o ok. 0,1% (w kraju o 3,3%).


Na koniec 2015 r. zasób mieszkaniowy w Warszawie wyniósł ponad 913 tys. lokali. W stosunku

do 2014 r. powiększył się o ok. 1,5% (rok wcześniej tempo wzrostu było wyższe i wyniosło ponad

1,6%). Podobnie jak w latach wcześniejszych wzrost liczby lokali w ujęciu nominalnym wynikał

z rozwoju budownictwa mieszkaniowego, głównie deweloperskiego oraz marginalnej liczby

ubytków. W Warszawie, dzięki największej w skali kraju realizacji nowych kontraktów mieszka-

niowych i przekazywaniu lokali do użytkowania, wskaźnik nasycenia mieszkań w 2015 r. wzrósł

do 524 (l. mieszkań/tys. mieszkańców). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła

58,9 mkw., tj. o 0,1 mkw. więcej niż w poprzednim roku.

Warszawa




Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 2015 r. były zbliżone do poziomów notowanych rok

wcześniej. Niewielkie wahania średnich cen ofertowych i transakcyjnych na przestrzeni ub.r.

wynikały ze zmieniającej się struktury ofert i transakcji pod względem lokalizacji.

Poza tym, istotne znaczenie w kształtowaniu się poziomów cen odgrywała wielkość podaży oraz

polityka sprzedażowa firm deweloperskich dostosowywana na bieżąco do rozmiarów popytu

i oczekiwań kupujących. W IV kw. 2015 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wyniosła

7789 zł/mkw., zaś transakcyjna 7462 zł/mkw. W stosunku do analogicznego okresu 2014 r. była

wyższa odpowiednio o 1,3% i 2,0%.

W analizowanym okresie, obowiązujące maksymalne limity cen mkw. mieszkania w programie

MDM# były niższe od cen rynkowych. Jednak w porównaniu do 2014 r., skala niedopasowania

była mniejsza i wyniosła w przypadku danych transakcyjnych od 11% w I kw. 2015 r. do 14%

w końcu roku (wobec odpowiednio 19,6 %; 10,0% w 2014 r.).

W drugim roku funkcjonowania programu MDM jego wpływ na rozmiary popytu na mieszkania

był większy. Dzięki, począwszy od IV kw. 2014 r., wyższej o ponad 400 zł/mkw. wysokości limitu

ceny ustalonej w programie MDM, na rynku zwiększyła się pula mieszkań spełniających kryteria

cenowe programu. W 2015 r. złożono w stolicy 3247 wniosków na dofinansowanie zakupu

mieszkań przy wsparciu kredytu w ramach programu MDM (rok wcześniej – 1943). W tym okre-

sie zawarto 2141 umów (wobec 758 w 2014 r.)69.

W 2015 r. struktura ceny mkw. mieszkania nie uległa większym zmianom70. Podobnie,

jak w latach wcześniejszych dominującą pozycję w cenie mkw. lokalu stanowiły koszty budowy,

które oscylowały w zależności od kwartału ub.r. na poziomie ok. 45%-46%. Znaczący udział zaj-

mował też zysk firmy realizującej inwestycje oraz koszt zakupu ziemi. W przypadku działki –

koszt jej nabycia stanowił w cenie mkw. mieszkania w 2015 r., w zależności od kwartału -

ok. 17% – 18%, rok wcześniej ok. 16 – 17%.

W 2015 r. w Warszawie odnotowano wzrost popytu firm deweloperskich na grunty inwestycyj-

ne, na których mogłyby zrealizować inwestycje mieszkaniowe. W porównaniu do 2014 r. na ryn-

ku wzrosła o ok. 50% liczba transakcji sprzedaży działek pod budownictwo wielorodzinne,

co w konsekwencji przełożyło się na wzrost ich cen. Podobnie, jak we wcześniejszych latach ceny

działek budowlanych pod zabudowę wielorodzinną były bardzo zróżnicowane i uzależnione

przede wszystkim od lokalizacji w mieście oraz powierzchni PUM#, jaką można wybudować

na gruncie.

69 Źródło: szacunek własny na podstawie danych BGK wg stanu na 31.12.2014 r. i 31.12.2015 r. 70 Struktura ceny mkw. mieszkania - policzona na podstawie średniej ceny transakcyjnej lokalu na RP w Warszawie (BaRN)

oraz średniego poziomu kosztów budowy z trzech najczęściej występujących na stołecznym rynku typów budynków – 1121,

1112, 1135D (Sekocenbud).

Warszawa


273

Podobnie jak w 2014 r., również w 2015 r. branża deweloperska odnotowała bardzo dobre

wskaźniki sprzedaży mieszkań w stolicy (zwłaszcza w IV kw.). Wg szacunku NBP na rynku

pierwotnym w ub.r. kupiono ok. 16 tys. lokali. Zakupom sprzyjały czynniki ekonomiczne (m.in.:

niski poziom stóp procentowych, program MDM) oraz występująca na rynku bogata oferta

mieszkań dostosowana pod względem ceny, struktury i funkcjonalności do potrzeb kupujących.

Dodatkowym wsparciem sprzedaży w końcówce 2015 r. były zmiany regulacji prawnych zwią-

zanych z Rekomendacją S KNF, zmniejszającą od 01.01.2016 r. wysokość wskaźnika LTV# przy

kredycie hipotecznym.

W Warszawie utrzymała się wzmożona aktywność firm deweloperskich, w zakresie pozyskiwa-

nia nowych kontraktów i realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. W 2015 r. ich skala była

najwyższa w okresie ostatnich 13 lat (z wyjątkiem 2007 r., w którym wysoka liczba kontraktów

i rozpoczętych budów była wynikiem boomu na rynku). W porównaniu do 2014 r. udział firm

deweloperskich w produkcji nowych mieszkań wzrósł do ok. 87% (ustalony na podstawie liczby

lokali przekazanych do użytkowania). W przypadku rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych,

dominacja firm deweloperskich na stołecznym rynku była jeszcze większa. W 2015 r. udział firm

deweloperskich w realizacji nowych inwestycji wyniósł ok. 97% (wyliczony na podstawie liczby

mieszkań, których budowę rozpoczęto).

Najwięcej inwestycji w 2015 r. firmy deweloperskie realizowały na Białołęce, Bemowie, Mokoto-

wie, Pradze-Południe i Woli. W przypadku Bemowa i Białołęki rozpoczynane były bądź konty-

nuowane duże projekty inwestycyjne, budowane etapami na terenach rolnych przeznaczonych

pod zabudowę mieszkaniową (głównie niską, budynki 4-5 kondygnacyjne). W przypadku Moko-

towa i Woli inwestycje realizowano na terenach poprzemysłowych, wymagających rekultywacji

i przystosowania pod zabudowę mieszkaniową. Na tym obszarze wznoszono wyższe budynki

(od kilku do kilkunastu kondygnacji). Pod zabudowę mieszkaniową zagospodarowywano także

wolne, nieużytkowane do tej pory tereny (np. na Pradze-Południe). Wśród inwestycji mieszka-

niowych znalazły się również małe projekty zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum,

które stanowiły uzupełnienie luki w zabudowie miejskiej.

W odpowiedzi na oczekiwania rynku w Warszawie zmieniła się struktura nowego budownictwa

mieszkaniowego. Od ponad 4 lat budowane są mniejsze lokale, co odzwierciedlają malejące

wskaźniki przeciętnej liczby izb w lokalu oraz jego przeciętnej powierzchni użytkowej w przy-

padku mieszkań przekazanych do użytkowania. W 2015 r. średnia powierzchnia mieszkania

oddanego do eksploatacji wyniosła 64,1 mkw. (wobec 66,1 mkw. w 2014 r. i 79,4 mkw. w 2011 r.).

W 2015 r. w mieszkaniach oddanych do użytkowania było średnio 2,8 izb, w 2014 r. podobnie,

ale w 2011 r. – 3,1).


W 2015 r. na rynku wtórnym odnotowano stabilizację cen mieszkań. Na koniec ub.r. średnie ceny

ofertowe oraz transakcyjne były zbliżone do poziomów sprzed roku i wyniosły odpowiednio:

8655 zł/mkw. i 7401 zł/mkw.

Warszawa


Wg szacunku NBP na rynku wtórnym w 2015 r. kupiono ok. 13 tys. lokali. W porównaniu

do 2014 r. o ok. 6,6% więcej. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, wpływ programu MDM

na rozmiary sprzedaży używanych mieszkań był marginalny. Wynikało to z faktu objęcia pro-

gramem lokali z rynku wtórnego dopiero od III kw. 2015 r. oraz z ustalenia na niższym poziomie

niż na rynku pierwotnym maksymalnych limitów cen mkw. mieszkania kwalifikujących się

do programu. Skala niedopasowania poziomu limitów wyznaczonych w programie do cen

transakcyjnych notowanych w mieście wyniosła w III kw. ub.r. ok. 27,6%, zaś w końcówce roku

29%. W przypadku cen ofertowych była jeszcze większa i wyniosła odpowiednio: 37,1% i 39,3%.

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 2015 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni

użytkowej 40-60 mkw. oraz o metrażu do 40 mkw. W IV kw. stanowiły one odpowiednio 42%

i 36% zarejestrowanych transakcji. Biorąc pod uwagę kryterium liczby pokoi najchętniej kupo-

wano lokale 2– i 3 pokojowe. W IV kw. 2015 r. w strukturze transakcji stanowiły one odpowied-

nio 42% i 28%. W porównaniu do końca 2014 r. wzrosła o ok. 11% liczba transakcji kawalerkami.

Pod względem lokalizacji najbardziej popularne były mieszkania w Śródmieściu oraz w dzielni-

cach położonych blisko centrum miasta, z dobrym i krótkim czasem dojazdu np.: Mokotów, Wo-

la, Praga-Południe, Ursynów.

Ofertowe i transakcyjne stawki najmu mieszkań w 2015 r. wykazywały tendencję wzrostową.

Było to konsekwencją zmniejszenia podaży lokali przeznaczonych do wynajmu oraz odnotowa-

nej na rynku wyższej skali popytu. Wśród wynajmujących największą popularnością cieszyły

się mieszkania położone w centrum miasta lub w bliskiej odległości, dobrze skomunikowane np.:

w Śródmieściu, na Mokotowie, Ursynowie i Woli. Najchętniej wynajmowano mieszkania w no-

wych budynkach wybudowanych po 2002 r. (ok. 43,8% ogółu zarejestrowanych w 2015 r. trans-

akcji). Z uwagi na korzystną lokalizację chętnie wynajmowano także lokale w budynkach wznie-

sionych w latach: 1945-1970 oraz 1989-2002. Udział tych lokali w strukturze transakcji w 2015 r.

wyniósł odpowiednio: 20,9% i 19%.


Na koniec 2015 r. w Warszawie realizowano 388 inwestycji mieszkaniowych, zaś w powiatach

otaczających miasto – 176. Podobnie jak w latach wcześniejszych, dużą aktywność firm dewelo-

perskich odnotowano w ośrodkach dobrze skomunikowanych ze stolicą, co w połączeniu z niż-

szymi cenami nieruchomości mieszkaniowych na tych rynkach, stanowiło dogodną alternatywę

dla osób pracujących bądź uczących się w Warszawie. W IV kw. 2015 r. średnia cena ofertowa

nowych mieszkań w aglomeracji (bez Warszawy) wyniosła 5182 zł/mkw., transakcyjna 4977

zł/mkw. W przypadku rynku wtórnego ukształtowała się na poziomie wynoszącym odpowied-

nio: 5080 zł/mkw. i 4244 zł/mkw. W aglomeracji poza budownictwem wielorodzinnym inten-

sywnie rozwijało się budownictwo jednorodzinne. Najczęściej było realizowane przez małe, czę-

sto rodzinne firmy deweloperskie, działające na lokalnych rynkach oraz przez inwestorów indy-

widualnych. W 2015 r. w porównaniu do 2014 r. zarejestrowano wzrost ofert i liczby transakcji

sprzedaży domów.

Warszawa


275

W Warszawie w 2015 r. podobnie jak w latach wcześniejszych nie odnotowano istotnego przy-

spieszenia w przygotowaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wg stanu

na dzień 31.05.2016 r. stopień pokrycia powierzchni miasta ważnymi planami wyniósł 36,17%

i obejmował obszar wynoszący 18 708 ha. W trakcie realizacji było 225 procedur sporządzania

miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym 6 kontynuowanych w trybie

Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. oraz 219 prowadzonych

w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Plany

w trakcie sporządzania obejmowały 17 793 ha (ok. 34,40% powierzchni miasta)71.


14.2.1. Biurowe

Na koniec 2015 r. podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 4,7 mln mkw. W ciągu

całego roku do użytku oddano 277,6 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł

12,3%. Czynsze najmu powierzchni biurowej w przypadku najlepszych lokali w centrum miasta

kształtowały się w przedziale 22 - 24 euro/mkw./m-c, a poza centrum 16 - 18 euro/mkw./m-c.

Wg szacunków NBP w najbliższym czasie na rynek trafi blisko 460 tys. mkw. nowej powierzchni

biurowej. Największe projekty zostaną zrealizowane w centrum miasta oraz w niedużej odległo-

ści od centrum – w dzielnicy Wola. Planowane oddanie do użytku znacznej ilości powierzchni

biurowej oraz konkurencja pomiędzy właścicielami budynków biurowych może wpłynąć

na obniżkę stawek czynszu i wzrost stopy pustostanów, szczególnie w rejonach miasta, gdzie

podaż jest największa.

14.2.2. Handlowe

W aglomeracji warszawskiej zasoby najmu nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły

1,7 mln mkw., z czego 64 tys. mkw. stanowiła powierzchnia oddana do użytku w 2015 r.

W nowoczesnych centrach handlowych stopa pustostanów wyniosła ok. 1,5%. Stawki czynszu

typu prime# odnotowane w wiodących centrach handlowych ukształtowały się w przedziale 110

– 130 euro/mkw./m-c. W przypadku lokali handlowych zlokalizowanych przy głównych ulicach

handlowych stawki czynszu wyniosły od 80 do 90 euro/mkw./m-c. Wskaźnik nasycenia po-

wierzchnią najmu w centrach handlowych wyniósł w aglomeracji warszawskiej 447 mkw.

w przeliczeniu na 1000 mieszkańców72. W końcu 2015 r. w budowie było prawie 120 tys. mkw.

powierzchni handlowej. Najwyższa w Polsce siła nabywcza mieszkańców, silny popyt najemców

oraz relatywnie niewysoka planowana nowa podaż, stabilizuje stawki czynszu.

14.2.3. Magazynowe

Podaż powierzchni magazynowej łącznie osiągnęła poziom 2,9 mln mkw. (w strefie miejskiej

605 tys. mkw., w okolicach Warszawy 2,3 mln mkw.). W 2015 r. oddano do użytku blisko 109 tys.

mkw. powierzchni magazynowej, z czego 97 tys. mkw. w okolicach Warszawy (Pruszków,

Mszczonów, Nadarzyn). Wskaźnik pustostanów w strefie miejskiej wyniósł 10,4% a w okolicach

71 Źródło: www.architektura.um.warszawa.pl/plany 72 Źródło: JLL

Warszawa


Warszawy 8,7%. Czynsze bazowe w zależności od lokalizacji ukształtowały się w przedziale 4,1 –

5,3 euro/mkw./m-c w strefie miejskiej oraz 2,7 – 3,6 euro/mkw./m-c w okolicach Warszawy73.

Pod koniec 2015 r. w budowie było 108,7 tys. mkw. W najbliższym czasie popyt na powierzchnię

magazynową prawdopodobnie utrzyma się na podobnym poziomie.


Na rynku nieruchomości biurowych zaobserwowano najwyższe stawki czynszu w biurowcach

zlokalizowanych w COB#. Na koniec 2015 r. wartość średniego czynszu transakcyjnego netto

powierzchni biurowej w budynkach klasy A osiągnęła poziom 23,42 euro/mkw./m-c.

W przypadku powierzchni biurowej w budynkach klasy B, wyniosła 17,26 euro/mkw./m-c,

a w budynkach klasy C – 11,02 euro/mkw./m-c. Wysokość kosztów eksploatacji dla obiektów

klasy A wyniosła średnio 24,93 zł/mkw./m-c, 19,92 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B,

a 15,39 zł/mkw./m-c. dla budynków klasy C. Przeciętna długość kontraktu wyniosła dla budyn-

ków w klasie A – 7,5 roku, a dla budynków w klasie B – 5,8 roku. W konsekwencji nowej podaży

wskaźnik powierzchni niewynajętej dla biurowców w klasie A osiągnął poziom 21,8%, a dla biu-

rowców w klasie B – 20,8%.

W aglomeracji warszawskiej najwyższe stawki czynszu zanotowano w centrum Warszawy. War-

tość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni handlowej znajdującej

się w centrach handlowych wyniosła 31,02 euro/mkw./m-c. W przypadku lokali handlowo-

usługowych zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych, ukształtowała się na poziomie

49,52 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji osiągnęła dla powierzchni han-

dlowej w centrach handlowych 32,20 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu najmu dla po-

wierzchni handlowej zlokalizowanej w centrum handlowym wyniosła 7,8 roku. Pod koniec

2015 r. średnia stopa pustostanów wyniosła 3,3%.

Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni magazynowej w regionie,

w obiektach zlokalizowanych w granicach miasta wyniosła 5,14 euro/mkw./m-c. W przypadku

powierzchni magazynowej znajdującej się w obiektach zlokalizowanych poza miastem, wartość

średniego czynszu transakcyjnego netto wyniosła 3,33 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosz-

tów eksploatacji ukształtowała się odpowiednio: 6,08 zł/mkw./m-c i 4,35 zł/mkw./m-c. Przeciętna

długość kontraktu najmu powierzchni magazynowej w obiektach zlokalizowanych w mieście

wyniosła 5,7 roku, a poza miastem 6,7 roku. Na koniec 2015 r. bez najemcy pozostawało w całym

regionie przeciętnie 6,0% powierzchni magazynowej.

73 Źródło: JLL

Warszawa


277



Tabela 14.1. Czynniki demograficzne w Warszawie

Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.


gnoza dla Warszawy (w tys. osób)

Wykres 14.2. Relacje demograficzne w War-

szawie (na 1000 ludności)


GUS w 2014 r. na lata 2014-2015.


Tabela 14.2. Gospodarstwa domowe w Warszawie



dukcyjnym w Warszawie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 1700112 2012 3940 5952 8961 1,2 2,3 5,3

2011 1708491 1277 7102 8379 8217 0,7 4,2 4,8

2012 1715517 335 6623 6958 7729 0,2 3,9 4,5

2013 1724404 -284 8293 8009 7298 -0,2 4,8 4,2

2014 1735442 1552 9033 10585 7452 0,9 5,2 4,3

2015 1744351 1313 8161 9474 7829 0,8 4,7 4,5

Wg stanu

na koniec:liczby bezwzględne na 1000 ludności

1620

1640

1660

1680

1700

1720

1740

1760

1780

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-4,0-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 757578 774611 100% 100%

w tym z 1 osobą 289790 287219 38% 37%

w tym z 2 osobami 202904 228974 27% 30%

w tym z 3 osobami 140568 141314 19% 18%

w tym z 4 osobami 93890 84919 12% 11%






2010 63,6 15,3 21,1

2011 63,0 15,5 21,5

2012 62,3 15,8 22,0

2013 61,6 16,0 22,4

2014 60,8 16,3 22,8

2015 60,0 16,7 23,3


Warszawa




ści bezrobotnej w Warszawie (%; p. oś)


nie w sekt. przedsiębiorstw w Warszawie

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.


przeciętne wynagrodzenie w Warszawie

(mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w War-

szawie (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie.


kania przy kredycie złotowym w Warszawie

(mkw.)


umów kredytowych w Warszawie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca

zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Warszawa

Polska


2 1002 4002 7003 0003 3003 6003 9004 2004 5004 8005 1005 400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Warszawa Polska

0,35

0,40

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

80

90

100

110

120

130

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Warszawa


279



Tabela 14.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie


Tabela 14.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie

Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 14.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Warszawie

Źródło: liczba umów – dane Urzędów Skarbowe w Warszawie, wg stanu na 30.04.2016 r., war-

tość umów - szacunek NBP O/O w Warszawie.

Tabela 14.7. Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie





- łączna (tys. mkw.) 49526 50225 51116 51998 52940 53792

- przeciętna (mkw.) 58,2 58,4 58,6 58,7 58,8 58,9

-na osobę (mkw.) 29,1 29,4 29,8 30,2 30,5 30,3





mieszkanie wg NSP 0,9

Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 274 266 308 255 264 258

2 Pośrednicy/agencje nieruchomości 2213 2494 2684 934 962 831





2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 29204 27868 26895 27970 26088 21365

Wartość w mln zł 13 924 12 481 11 373 11 265 10 326 8 396

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 10636 15663 12714 11932 18937 23518

- indywidualne 1051 980 975 710 832 978


Ogółem, w tym: 13855 14737 11797 10475 18340 20156

- indywidualne 825 705 558 604 661 554


Ogółem, w tym: 12462 9356 13496 13128 14964 13306

- indywidualne 930 1175 999 1062 1125 1100

- spółdzielcze 831 622 1293 662 947 401



- komunalne 146 262 378 147 417 120




Warszawa


Tabela 14.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie



w Warszawie

Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 12462 9356 13496 13128 14964 13306


- na 1000 ludności 7,3 5,5 7,9 7,6 8,6 7,6

- na 1000 zaw. małżeństw 1391 1139 1746 1799 2008 1700

- różnica ogółem -3501 -1139 -5767 -5830 -7512 -5477

- na 1000 ludności -2,1 -0,7 -3,4 -3,4 -4,3 -3,1


oddanego (mkw.) 73,8 79,4 71,9 71,0 66,1 64,1







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 9119 8173 9901 8620 8719 49,4 41,2

II 2010 8551 7974 9982 8933 8860 47,9 41,0

III 2010 8295 7940 9788 8493 8698 48,7 42,2

IV 2010 8133 7441 9767 8024 8513 48,9 43,6

I 2011 8211 8037 9706 7915 8529 48,3 41,6

II 2011 8396 7527 9472 7920 8475 47,3 42,1

III 2011 8025 7423 9397 7920 8496 47,9 40,6

IV 2011 7826 7226 9363 7889 8650 48,1 41,5

I 2012 7879 6967 9111 7601 8418 48,4 42,7

II 2012 8123 7043 9035 7522 8216 47,6 42,7

III 2012 7875 6757 8900 7247 8209 48,3 41,4

IV 2012 7695 6466 8768 7238 8009 47,3 41,1

I 2013 8076 6990 8606 6687 8085 47,7 41,3

II 2013 8081 7018 8638 6867 8753 47,9 42,4

III 2013 8146 7173 8544 6971 8382 47,6 41,4

IV 2013 8088 7427 8627 7189 8185 47,5 43,5

I 2014 8005 7298 8622 7170 8284 47,8 42,6

II 2014 7924 7316 8691 7332 8287 48,6 43,4

III 2014 7819 7446 8626 7365 8358 50,0 42,4

IV 2014 7691 7315 8636 7387 8355 49,7 41,4

I 2015 7839 7396 8608 7335 8247 50,3 41,9

II 2015 7872 7510 8553 7308 8328 50,6 43,8

III 2015 7807 7557 8565 7447 8366 51,2 43,9

IV 2015 7789 7462 8655 7401 8300 52,4 45,0

I 2016 7878 7639 8658 7434 8198 53,2 47,4

Notowanie


Warszawa


281


Tabela 14.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Warszawie


Wykres 14.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.,

maksymalna p. oś)

Wykres 14.10. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.,

maksymalna p. oś)

Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 92,0 106,4 102,4 101,4 101,1 92,3 108,4 102,9 102,5 101,1

II 2010 93,8 97,6 100,8 103,6 101,6 86,7 106,9 98,5 106,3 101,8

III 2010 97,0 99,6 98,1 95,1 98,2 83,0 104,7 100,8 106,8 103,9

IV 2010 98,1 93,7 99,8 94,5 97,9 82,0 96,9 101,0 94,4 98,8

I 2011 101,0 108,0 99,4 98,6 100,2 90,0 98,3 98,0 91,8 97,8

II 2011 102,3 93,7 97,6 100,1 99,4 98,2 94,4 94,9 88,7 95,7

III 2011 95,6 98,6 99,2 100,0 100,2 96,7 93,5 96,0 93,3 97,7

IV 2011 97,5 97,3 99,6 99,6 101,8 96,2 97,1 95,9 98,3 101,6

I 2012 100,7 96,4 97,3 96,4 97,3 96,0 86,7 93,9 96,0 98,7

II 2012 103,1 101,1 99,2 99,0 97,6 96,7 93,6 95,4 95,0 96,9

III 2012 97,0 95,9 98,5 96,3 99,9 98,1 91,0 94,7 91,5 96,6

IV 2012 97,7 95,7 98,5 99,9 97,6 98,3 89,5 93,6 91,7 92,6

I 2013 105,0 108,1 98,2 92,4 101,0 102,5 100,3 94,5 88,0 96,0

II 2013 100,1 100,4 100,4 102,7 108,3 99,5 99,6 95,6 91,3 106,5

III 2013 100,8 102,2 98,9 101,5 95,8 103,4 106,2 96,0 96,2 102,1

IV 2013 99,3 103,6 101,0 103,1 97,6 105,1 114,9 98,4 99,3 102,2

I 2014 99,0 98,3 99,9 99,7 101,2 99,1 104,4 100,2 107,2 102,5

II 2014 99,0 100,2 100,8 102,3 100,0 98,1 104,2 100,6 106,8 94,7

III 2014 98,7 101,8 99,3 100,5 100,9 96,0 103,8 101,0 105,7 99,7

IV 2014 98,4 98,2 100,1 100,3 100,0 95,1 98,5 100,1 102,8 102,1

I 2015 101,9 101,1 99,7 99,3 98,7 97,9 101,3 99,8 102,3 99,6

II 2015 100,4 101,5 99,4 99,6 101,0 99,3 102,7 98,4 99,7 100,5

III 2015 99,2 100,6 100,1 101,9 100,5 99,8 101,5 99,3 101,1 100,1

IV 2015 99,8 98,7 101,1 99,4 99,2 101,3 102,0 100,2 100,2 99,4

I 2016 101,1 102,4 100,0 100,4 98,8 100,5 103,3 100,6 101,3 99,4

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Warszawa








pokoi RPO


pokoi RPT






kań (tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

II 2

012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Warszawa


283



nia (zł/mkw.)












0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000I

20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16

ziemia projekt robocizna materiały

sprzęt koszty pośrednie zysk budowlany koszty kredytu

koszty ogólne VAT zysk dewel.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


maksymalna limit RNS / MDM

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


hedoniczna maksymalna limit RNS / MDM

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Warszawa



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


5 500

6 500

7 500

8 500

9 500

10 500

11 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


5 500

6 500

7 500

8 500

9 500

10 500

11 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Warszawa


285


RWO (zł/mkw.)


wy RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



sprzedaży mieszkania na RW w Warszawie

(liczba dni)


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Wrocław


15. Wrocław



Wskaźniki demograficzne we Wrocławiu w 2015 r. w porównaniu z 2014 r., uległy niewielkiemu

pogorszeniu. Niepokojący był ujemny przyrost naturalny oraz spadek liczby zawieranych mał-

żeństw (o ok. 7%). Odnotowano również niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności.

Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się o 0,9 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym

zwiększył się o 0,6 p.p. Niewielką zmianę odnotowano w udziale ludności w wieku przedpro-

dukcyjnym (o 0,3 p.p.). Liczba mieszkańców miasta wzrosła za sprawą nadwyżki imigracyjnej,

co jest zauważalną tendencją od 2008 r. Wskaźnik salda migracji na 1000 mieszkańców nieco

się obniżył, ale nadal należał do najwyższych wśród miast wojewódzkich.

Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców

Wrocławia. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 7,7% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego

obniżyła się do 3,4%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych od 2009 roku systematycznie

zmniejsza się i na koniec 2015 r. wyniósł 28,9%.

W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 3,4% wyższa

w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wzroście wartości kredytów o 7,7%.


Zasób mieszkaniowy powiększył się o 6,6 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań

na 1000 mieszkańców wzrósł do 476 mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania

z zasobu wynosiła 70,3 mkw., tj. o 0,2 mkw. mniej niż w poprzednim roku. Powierzchnia użyt-

kowa mieszkania na osobę wynosiła 33,5 mkw., tj. o 0,6 mkw. więcej niż w 2014 r.




były stabilne i ulegały niewielkim zmianom. Średnie ceny ofertowe w IV kw. 2015 r. były o 3%

wyższe od obserwowanych na koniec 2014 r. Ceny transakcyjne wykazywały tendencję zwyż-

kową przez cały 2015 r. i na koniec roku były o blisko 6% wyższe od notowanych w IV kw.

2014 r. Obserwowany od początku 2013 r. wzrost cen transakcyjnych wynikał z wyraźnego oży-

wienia popytu i większej skłonności do akceptacji cen przez nabywców. Wzrastała też liczba

mieszkań oddawanych w standardzie wyższym niż podstawowy. Średnia cena ofertowa mkw.

w IV kw. 2015 r. była o zaledwie 2% wyższa od ceny transakcyjnej. Maksymalna cena mkw.

mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Wrocławia wynosiła w IV kw. 2015 r. 5244

zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym od średniej cena transakcyjnej na rynku pier-

wotnym.

Wrocław


287

W 2015 r. nieco osłabł popyt na mieszkania oferowane przez deweloperów. Wg danych z Zarzą-

du Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 2015 r. na rynku pierwotnym sprzedano łącznie

ponad 5,5 tys. mieszkań (o 7% mniej niż w 2014 r.). Zdaniem deweloperów wzrósł udział kupują-

cych za gotówkę lub z mniejszym udziałem kredytu w finansowaniu zakupu mieszkania. Część

popytu przeniosła się na rynek wtórny, gdzie liczba transakcji wzrosła.

W niewielkim stopniu pogorszyła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Obniżyła się

przeciętna powierzchnia użytkowa (o 0,5 mkw.) oraz przeciętna liczba izb w nowym mieszkaniu

(o 0,1). Nie zmieniła się przeciętna powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytku.

Podaż na rynku pierwotnym zdominowana była przez deweloperów, których średni udział

w liczbie oddanych mieszkań w ostatnich 5 latach wyniósł 84% (w 2015 r. 86%). W 2015 r. 91%

pozwoleń na budowę wydano deweloperom, pozostałe wydano inwestorom indywidualnym.

W kategorii rozpoczętych budów udział deweloperów wyniósł ponad 93%. Odnotowano

też niewielki udział (4%) budownictwa społecznego czynszowego. W 2015 r. deweloperzy oddali

do użytkowania o blisko 21% więcej mieszkań niż w roku poprzednim. Jednocześnie znacząco

wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w porównaniu do 2014 r. o ponad 54%)

oraz wyraźnie większa była liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich

(w porównaniu do 2014 r. wzrost o 48%). Liczba mieszkań oddanych do użytku w ostatnich pię-

ciu latach wyniosła blisko 31 tys. i była największa w powojennej historii Wrocławia, przewyż-

szając rekordowy do tej pory okres lat 1976-1980.

W 2015 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Deweloperzy realizowali

kolejne etapy dużych projektów inwestycyjnych położonych na dawnych terenach przemysło-

wych w północnej części Wrocławia. Osiedla położone w sąsiedztwie Odry i jej kanałów, były

realizowane kompleksowo, wraz z zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych na cele rekrea-

cyjne. W zachodniej część miasta (Maślice, Stabłowice), na tańszych gruntów, powstawały kolej-

ne inwestycje konkurujące niższą ceną (zazwyczaj mieszczącą się w limicie programu MDM#).

Na północnym zachodzie Wrocławia rozpoczęła się intensywna zabudowa osiedla Lipa Piotrow-

ska, gdzie ceny mieszkań nie przekraczają poziomu 4,5 tys. mkw. Osiedla te, położone na obrze-

żach miasta, konkurują niską, ceną ale są niedostatecznie skomunikowane z centrum.

Deweloperzy kupowali tańsze tereny inwestycyjne w odleglejszych lokalizacjach, aby realizować

inwestycje spełniające wymogi programu MDM#. Przykładowo przedmiotem obrotu na rynku

wtórnym były duże działki położone w Poświętnem, Sołtysowicach i Lipie Piotrowskiej. Inten-

sywnie rozwijało się też budownictwo w południowej części miasta (Krzyki, Południe, Jagodno),

gdzie oferowano mieszkania w cenach zbliżonych do średniej rynkowej. W centrum miasta reali-

zowanych było kilkanaście inwestycji wypełniających luki w zabudowie śródmiejskiej, część o

charakterze apartamentowym o cenach powyżej średniej ceny ofertowej na rynku wrocławskim.

Systematycznie zabudowywana przez deweloperów jest Kępa Mieszczańska czyli tereny po

dawnych koszarach położone nad Odrą. W 2015 r. sprzedano kolejnych kilka działek w tym rejo-

nie. Oferta deweloperów jest bardzo zróżnicowana, zarówno pod względem nie tylko cen i poło-

żenia, ale również standardu mieszkań. Oprócz dominującej zabudowy 4-6 kondygnacyjnej, w

2015 r. rozpoczęto budowę kilku budynków o wysokości 17-18 kondygnacji.

Wrocław



Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2015 r. ulegały niewielkim wahaniom oscylując wokół po-

ziomu 5,9 tys. zł/mkw. W skali roku obniżyły się o 1,7%. Ceny transakcyjne w 2015 r. były stabil-

ne, w skali roku obniżyły się o 0,3%. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 2015 r. wynosiła 5914

zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw. – 5177 zł. W skali roku cena transakcyjna była niż-

sza od ofertowej średnio o 13,3%. Wg danych udostępnionych przez Kataster Miejski Wrocławia,

w 2015 r. liczba transakcji na rynku wtórnym przekroczyła poziom 3 tys. i była o ok. 10% wyższa

od zanotowanej w 2014 r.

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 40 - 60

mkw. (46% transakcji w 2015 r.). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powsta-

łych przed 1945 r. (ponad 25% transakcji) oraz mieszkania wybudowane po roku 2005 r. (24%

transakcji zgromadzonych w bazie BARN, na podstawie danych z Katastru). W przypadku star-

szych mieszkań były to często dawne mieszkania komunalne wykupione od gminy na preferen-

cyjnych warunkach na przełomie XX i XXI w. Pojawiają się one systematycznie w obrocie wraz

z upływem okresu karencji zastrzeżonego w umowach sprzedaży. Najczęściej są to mieszkania

w kamienicach z przełomu XIX i XX w. usytuowane w Śródmieściu. Z uwagi na ich niższy stan-

dard, ceny takich mieszkań kształtowały się poniżej średniej ceny rynkowej. Wyraźnie powyżej

ceny średniej wyceniane były mieszkania wybudowane po roku 2002.

Średnie transakcyjne stawki najmu we Wrocławiu w IV kwartale 2015 r. wyniosły 31,1 zł/mkw.

i w stosunku do IV kw. 2014 wzrosły o 3%.


Uzupełnienie rynku nieruchomości we Wrocławiu stanowią mieszkania budowane w gminach

sąsiadujących z miastem, w szczególności w powiecie ziemskim wrocławskim. W 2015 r. wzrosła

liczba pozwoleń na budowę mieszkań wydanych w tym powiecie (o 13%, do poziomu blisko

2,9 tys.), z tego ponad 71% uzyskali deweloperzy. Bardzo mocno wzrosła liczba mieszkań, któ-

rych budowę rozpoczęto (o 87%). W skali roku, w powiecie wrocławskim, oddano do użytku

blisko 2 tys. mieszkań (bez zmian w stosunku do 2014 r.) z tego 48% w budownictwie realizowa-

nym przez deweloperów. Inwestorzy kierują się na tereny położone poza granicami Wrocławia

z uwagi na niższe ceny gruntów i możliwość wybudowania mieszkań spełniających wymogi

programu MDM#.


15.2.1. Biurowe

Rynek wrocławski na koniec 2015 r. obejmował 680 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego

630 tys. mkw. przeznaczonych było na wynajem74. Biurowce zlokalizowane są w trzech najważ-

niejszych obszarach, zachodnim (wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej), południowym (rejon

ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej) oraz w centrum i okolicach, gdzie, pomimo najwyż-

74 Knight Frank, „Wrocław Rynek biurowy 2015”, 2016.

Wrocław


289

szych cen gruntów, powstaje kilka dużych inwestycji biurowych. Zasoby biurowe Wrocławia

stanowi kilkadziesiąt budynków klasy A oraz budynki klasy B+ i B. Stopa pustostanów wyniosła

na koniec 2015 r. 8,5%75 i obniżyła się w stosunku do końca 2014 r., co było konsekwencją wyso-

kiego popytu na nowe powierzchnie biurowe. Średnie czynsze ofertowe na koniec roku mieściły

się w przedziale od 13 do 15,5 euro/mkw./m-c.76

W budowie, na koniec 2015 r., było blisko 168 tys. mkw.77 powierzchni biurowych, natomiast

kolejne obiekty są planowane. Wg szacunków Knight Frank w 2015 r. oddano do użytku 78,2 tys.

mkw. nowej powierzchni biurowej (wzrost r/r o ponad 33%), a na blisko 100 tys. mkw. podpisa-

no umowy wynajmu. Zdecydowana większość realizowanych obiektów powstaje w klasie A,

więc udział powierzchni o najwyższym standardzie będzie systematycznie wzrastał. Na rynku

biurowym aktywne są duże firmy deweloperskie zarówno zagraniczne jak i krajowe. Aktywni

są też lokalni deweloperzy mieszkaniowi, rozszerzający działalność na budynki biurowe.

W związku z planowaną dużą podażą nowej powierzchni biurowej można spodziewać się obni-

żek stawek czynszu. Rozwój rynku nieruchomości biurowych jest ściśle związany z rozwojem

centrów usługowych (BPO#, SSC#, R&D#). Na koniec I kw. 2016 r. działało 111 takich ośrodków,

z tego 90 prowadzonych przez podmioty z kapitałem zagranicznym. Zatrudnienie w tym sekto-

rze wynosiło ok. 34,2 tys. osób78. Zapowiadane są powiększenia już działających ośrodków oraz

powstanie nowych, w biurowcach w trakcie budowy. W 2015 r. właściciela zmieniły trzy duże

obiekty biurowe, a łączna wartość transakcji wyniosła 163 mln euro79.

15.2.2. Handlowe

W aglomeracji wrocławskiej funkcjonuje 18 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko

660 tys. m kw.80 Stopa pustostanów wyniosła na koniec 2015 r. poniżej 2%81. Stopień nasycenia

nowoczesną powierzchnią handlową był najwyższy wśród 8 największych aglomeracji i wyniósł

na koniec 2015 r. ponad 800 mkw./1tys. mieszkańców82. Po zakończeniu realizowanych inwesty-

cji wskaźnik ten wzrośnie do ok. 900 mkw./1 tys. mieszkańców. W 2015 r. trwała budowa obiektu

handlowego o planowanej powierzchni handlowej wynoszącej ponad 64 tys. mkw. Czynsze

w standardowych lokalach ok. 100 kw., położonych w galeriach handlowych kształtowały się

w przedziale od 30 do 38 euro/mkw./m-c83 Charakterystycznym zjawiskiem w sektorze nieru-

chomości handlowych był dynamiczny rozwój sieci dyskontowych oraz mniejszych sklepów

spożywczych typu convenience# położonych szczególnie w centrum miasta.

75. Knight Frank, „Wrocław Rynek biurowy 2015”, 2016 76 Knight Frank, „Wrocław Rynek biurowy 2015”, 2016 77 Knight Frank, „Wrocław Rynek biurowy 2015”, 2016 78 Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL, „Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2016” 2016 79 Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu. 80 Cushman&Wakefield „Property Times Retail 2015”, 2016 81 Cushman&Wakefield „Property Times Retail 2015”, 2016 82 Cushman&Wakefield „Property Times Retail 2015”, 2016 83 Cushman&Wakefield „Property Times Retail 2015”, 2016

Wrocław


15.2.3. Magazynowe

Na koniec 2015 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w aglomeracji wrocławskiej wy-

niósł 1280 tys. mkw.84. W 2015 r. oddano do użytku pięć obiektów o powierzchni ponad 111 tys.

mkw. Czynsze transakcyjne mieściły się w przedziale 2,5-3,2 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pusto-

stanów wzrósł i wynosił na koniec 2015 r. 5,5%85.

W budowie było ok. 100 tys. mkw. nowych magazynów, na które częściowo podpisano

już umowy najmu. Obiekty logistyczne w większości lokalizowane były w sąsiedztwie węzłów

przy drogach szybkiego ruchu na południu i zachodzie aglomeracji. Zakończenie budowy drogi

S8 łączącej Wrocław z Łodzią i Warszawą spowodowało rozwój rynku magazynowego również

na północy przy drodze A8. Następnym etapem rozwoju rynku będzie lokowanie obiektów ma-

gazynowych na północy miasta, przy węźle drogi A8 i budowanej drogi S5 prowadzącej do Po-

znania.


Średnia ofertowa stawka czynszu za biura wyniosła 16,9 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 11,1

euro/mkw./m-c dla klasy B. Stawki transakcyjne, czyli stan wg wcześniej zawartych umów,

na koniec 2015 r. wynosiły 14,0 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 12,0 euro/mkw./m-c dla klasy B.

Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 16,7 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A

i 15,0 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert

wynosiła 5,4 roku, w przypadku transakcji 5,6 lat.

Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 2015 r. w lokalach handlowych

„prime”# wyniosła 26,8 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły 54 zł/mkw./m-c.

Średnie stawki w przypadku ofert wyniosły 23,8 euro/mkw./m-c, a średnie koszty eksploatacji

52 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 5 lat, w przy-

padku transakcji – 7,1 roku.

Średnie ofertowe stawki czynszu powierzchni magazynowej wyniosły 3,33 euro/mkw./m-c.

Średnia stawka w zawartych umowach wg stanu na koniec 2015 r. wyniosła 3,7 euro/mkw./m-c.

Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 5,6 zł/mkw./m-c. w ofercie oraz w przypadku

podpisanych umów 4,39 zł/mkw./m-c. Średnia długość oferowanych kontraktów wyniosła 3 lata.

W przypadku zawartych umów średnia długość kontraktu była dłuższa i wyniosła 4,7 roku.

84 Colliers International, „Market Insight Raport roczny 2016”, 2016 85 Colliers International, „Market Insight Raport roczny 2016”, 2016

Wrocław


291



Tabela 1.1. Czynniki demograficzne we Wrocławiu

Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.


gnoza dla Wrocławia (w tys. osób)

Wykres 1.2. Relacje demograficzne we Wro-

cławiu (na 1000 ludności)

Prognoza ludności opracowana przez GUS w

2014 r. na lata 2014-2050.



Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe we Wrocławiu



dukcyjnym we Wrocławiu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 632996 157 693 850 3536 0,2 1,1 5,6

2011 631235 -71 615 544 3156 -0,1 1,0 5,0

2012 631188 -361 866 505 3157 -0,6 1,4 5,0

2013 632067 -360 1377 1017 2678 -0,6 2,2 4,2

2014 634487 81 1878 1959 2865 0,1 3,0 4,5

2015 635759 -439 1797 1358 2662 -0,7 2,8 4,2

na 1000 ludności

Wg stanu


540

550

560

570

580

590

600

610

620

630

640

650

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 268645 272981 100,00% 100,00%

w tym z 1 osobą 92281 92713 34,35% 33,96%

w tym z 2 osobami 70088 81495 26,09% 29,85%

w tym z 3 osobami 54062 51620 20,12% 18,91%

w tym z 4 osobami 37407 31719 13,92% 11,62%

w tym z 5 i w ięcej osobami 14807 15434 5,51% 5,65%


Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2 2



2010 65,7 14,7 19,6

2011 65,2 14,7 20,1

2012 64,4 14,8 20,8

2013 63,6 14,9 21,5

2014 62,7 15,2 22,1

2015 61,8 15,5 22,7


Wrocław




ści bezrobotnej we Wrocławiu (%; p. oś)


w sekt. przedsiębiorstw we Wrocławiu

(zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.


ciętne wynagrodzenie we Wrocławiu (mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu we Wro-

cławiu (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocła-

wiu.


wiu.


kania przy kredycie złotowym we Wrocła-

wiu (mkw.)


kredytowych we Wrocławiu (mln zł)*


wiu.


zamieszkania.


15

20

25

30

35

40

45

50

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Wrocław

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 300

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Wrocław Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Wrocław


293



Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu


Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu

Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu

Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu.

Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu





- łączna (tys. mkw.) 19450 19683 20094 20531 20888 21283

- przeciętna (mkw.) 71,4 71,3 71,1 70,7 70,5 70,3

-na osobę (mkw.) 30,8 31,2 31,8 32,5 32,9 33,5






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 75 100 120 110 115 140*

2 Biura pośredników 135 160 170 150 140 140*



5 Spółdzielnie mieszkaniowe 180 167 155 150 160 150*

6 Wspólnoty mieszkaniowe 6411 6500 6600 6800 6900 7000*

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 5800 5400 6200 8000 8700 8600

Wartość w mln zł 2000,0 1800,0 2000,0 2500,0 2700,0 2600,0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 5366 8053 5391 6159 6531 9768

- indywidualne 715 479 899 675 513 856


Ogółem, w tym: 4724 7364 4425 5242 6191 9422

- indywidualne 213 251 210 225 220 285


Ogółem, w tym: 4671 3754 6676 7839 5938 6683

- indywidualne 264 312 651 462 482 685

- spółdzielcze 665 269 195 443 73 54



- komunalne 160 0 0 30 0 0




Wrocław


Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu



we Wrocławiu

Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 4666 3752 6676 7839 5938 6671


- na 1000 ludności 7,4 5,9 10,6 12,4 9,4 10,5

- na 1000 zaw. małżeństw 1321 1189 2115 2927 2072 2506

- różnica ogółem -1130 -596 -3519 -5161 -3073 -4009

- na 1000 ludności -1,8 -0,9 -5,6 -8,2 -4,8 -6,3


oddanego (mkw.) 61,5 66,9 65,4 57,7 60,2 59,7







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 6020 5628 6725 5871 5803 38,7 30,9

II 2010 6090 5938 6678 6102 5835 35,0 35,8

III 2010 6231 5591 6562 5990 5775 35,3 27,8

IV 2010 6342 5653 6602 6050 5900 33,0 26,0

I 2011 6129 5909 6576 5883 5799 31,5 30,0

II 2011 6281 5911 6582 6004 5919 38,2 36,7

III 2011 6388 6149 6541 5918 5812 34,4 35,4

IV 2011 6370 5643 6397 5728 5743 34,9 33,5

I 2012 6406 5546 6367 5533 5519 34,1 28,0

II 2012 6467 5784 6307 5357 5748 34,3 24,0

III 2012 6267 5467 6182 5477 5853 34,5 21,3

IV 2012 6069 5562 6100 5401 5783 35,0 28,7

I 2013 6031 5381 5959 4999 5752 34,1 28,0

II 2013 5970 5492 5986 4979 5599 27,7 25,0

III 2013 5997 5499 5984 5094 5777 31,1 28,0

IV 2013 5928 5663 6098 5037 5794 31,0 27,0

I 2014 6016 5647 6096 5100 5759 33,0 28,5

II 2014 6092 5816 5899 5087 5514 41,0 26,0

III 2014 6050 5928 5980 5100 5708 37,1 31,8

IV 2014 6075 5788 6017 5194 5932 37,9 30,1

I 2015 5964 5988 5901 5245 5790 36,3 32,2

II 2015 6077 6068 5812 5116 5702 34,7 35,5

III 2015 6135 6044 5930 5263 5727 32,2 39,5

IV 2015 6245 6120 5914 5177 5569 31,1 39,0

I 2016 6190 6029 5936 5216 5801 33,2 38,6

Notowanie


Wrocław


295


Tabela 1.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania we Wrocławiu



Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 106,7 102,9 99,5 102,0 101,1 120,1 111,2 99,1 102,1 99,3

II 2010 101,2 105,5 99,3 103,9 100,5 119,6 117,7 98,9 108,7 97,0

III 2010 102,3 94,2 98,3 98,2 99,0 116,2 109,5 95,9 101,1 98,0

IV 2010 101,8 101,1 100,6 101,0 102,2 112,4 103,3 97,7 105,2 102,8

I 2011 96,6 104,5 99,6 97,2 98,3 101,8 105,0 97,8 100,2 99,9

II 2011 102,5 100,0 100,1 102,1 102,1 103,1 99,5 98,6 98,4 101,4

III 2011 101,7 104,0 99,4 98,6 98,2 102,5 110,0 99,7 98,8 100,6

IV 2011 99,7 91,8 97,8 96,8 98,8 100,4 99,8 96,9 94,7 97,3

I 2012 100,6 98,3 99,5 96,6 96,1 104,5 93,9 96,8 94,1 95,2

II 2012 101,0 104,3 99,1 96,8 104,1 103,0 97,9 95,8 89,2 97,1

III 2012 96,9 94,5 98,0 102,2 101,8 98,1 88,9 94,5 92,5 100,7

IV 2012 96,8 101,7 98,7 98,6 98,8 95,3 98,6 95,4 94,3 100,7

I 2013 99,4 96,7 97,7 92,6 99,5 94,1 97,0 93,6 90,3 104,2

II 2013 99,0 102,1 100,5 99,6 97,3 92,3 95,0 94,9 92,9 97,4

III 2013 100,5 100,1 100,0 102,3 103,2 95,7 100,6 96,8 93,0 98,7

IV 2013 98,8 103,0 101,9 98,9 100,3 97,7 101,8 100,0 93,3 100,2

I 2014 101,5 99,7 100,0 101,3 99,4 99,8 104,9 102,3 102,0 100,1

II 2014 101,3 103,0 96,8 99,7 95,7 102,0 105,9 98,5 102,2 98,5

III 2014 99,3 101,9 101,4 100,3 103,5 100,9 107,8 99,9 100,1 98,8

IV 2014 100,4 97,6 100,6 101,8 103,9 102,5 102,2 98,7 103,1 102,4

I 2015 98,2 103,5 98,1 101,0 97,6 99,1 106,0 96,8 102,8 100,5

II 2015 101,9 101,3 98,5 97,5 98,5 99,8 104,3 98,5 100,6 103,4

III 2015 101,0 99,6 102,0 102,9 100,4 101,4 102,0 99,2 103,2 100,3

IV 2015 101,8 101,3 99,7 98,4 97,2 102,8 105,7 98,3 99,7 93,9

I 2016 99,1 98,5 100,4 100,8 104,2 103,8 100,7 100,6 99,4 100,2

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Wrocław








pokoi RPO


pokoi RPT






(tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocła-

wiu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

120

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Wrocław


297



nia (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%I

20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16

II 2

01

6




VAT zysk dewel.

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


mediana hedoniczna limit RNS / MDM

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Wrocław



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016


4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Wrocław


299


RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



daży mieszkania na RW we Wrocławiu

(liczba dni)


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

4 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 0008 5009 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

Zielona Góra


16. Zielona Góra



Na początku 2015 r. doszło do połączenia miasta i gminy Zielona Góra. W wyniku scalenia, po-

wierzchnia miasta powiększyła się z 58 do 278 tys. km kw., a liczba ludności wzrosła o 19 791

(wzrost r/r o 16,6%). Znaczne powiększenie obszaru, a co za tym idzie zyskanie powierzchni in-

westycyjnej, daje miastu szanse na rozwój ekonomiczny. Po scaleniu czynniki demograficzne

kształtowały się następująco: liczba ludności w Zielonej Górze na koniec 2015 r. wyniosła 138 711

(w 2014 r. 118 920 - przed połączeniem). Współczynnik salda migracji pozostał na poziomie do-

datnim. Liczba zawartych małżeństw wzrosła, ale przyrost naturalny obniżył się. Udział ludności

w wieku produkcyjnym wyniósł 61,7% (w 2014 r. 62%), w wieku przedprodukcyjnym wzrósł

o 0,5 p.p., a w wieku poprodukcyjnym spadł o 0,2 p.p. Według prognoz GUS liczba ludności

w Zielonej Górze będzie systematycznie spadać i w roku 2020 wyniesie 117 456 osób86.

W 2015 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 158 zł r/r

i było niższe od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w kraju o 753 zł. Zanotowano spadek

stopy bezrobocia rejestrowanego z poziomu 7,3% w 2014 r. do 6,8% w 2015 r., podczas

gdy w skali kraju wskaźnik ten wyniósł 9,8%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych utrzy-

mał tendencje spadkową i na koniec 2015 r. wyniósł 36,5%.

W badanym okresie, nastąpił spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych o 5,1%, zaś

ich wartość zmalała o 4,9%. Przeciętne wynagrodzenie w IV kw. 2015 r. pozwoliło na zakup 0,89

mkw. mieszkania na rynku pierwotnym i 1,07 mkw. mieszkania na rynku wtórnym. W porów-

naniu z analogicznym okresem 2014 r., wskaźnik ten pozostał na zbliżonym poziomie.


Zasób mieszkaniowy w roku 2015 na skutek włączenia okolicznych ośrodków powiększył się

o 7326 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, spadł do 415.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wzrosła względem 2014 r. o 8,7 % i wyniosła

70,1 mkw. W Zielonej Górze na jedną osobę przypada 29,1 mkw. powierzchni użytkowej miesz-

kania i jest to o 1,9 mkw. więcej niż w 2014 r.



Pomimo znacznego powiększenia obszaru Zielonej Góry, inwestycje związane z budownictwem

wielomieszkaniowym, koncentrują się nadal w granicach miasta sprzed podziału. Pod budowy

wykorzystywane są tereny uzyskane po wyburzeniu starych, bądź zdewastowanych budynków.

86 Prognozy te nie uwzględniają jeszcze zmiany liczby ludności w 2015 roku. Należy się więc spodziewać, że w niedalekiej

przyszłości prognozy te zostaną skorygowane.

Zielona Góra


301

Zielonogórski rynek mieszkaniowy, tak jak w latach poprzednich, cechowała stabilność cen ofer-

towych i transakcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2015 roku, osiągnęła poziom 3870

zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3785 zł/mkw. Limit programu MDM# dla Zielonej

Góry w IV kw. 2015 r. wynosił 4254 zł/mkw. i został ustalony na poziomie wyższym, niż średnia

cena transakcyjna na rynku pierwotnym (3785 zł/mkw.).

W 2015 r. najczęściej nabywanymi i oferowanymi przez deweloperów były mieszkania o po-

wierzchni od 40 – 60 mkw. Nieznacznie wzrosła sprzedaż mieszkań poniżej 40 mkw. W porów-

naniu do roku 2014, znacząco zmalało zainteresowanie mieszkaniami 60 – 80 metrowymi. Nie-

znacznie spadło też zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni powyżej 80 mkw.

W analizowanym okresie utrzymała się tendencja wzrostowa w liczbie wydanych pozwoleń

na budowę mieszkań. Wydano 1129 pozwoleń (o 44 więcej względem ub.r.). Rozpoczęto budowę

1164 mieszkań, tj. o 204 więcej niż w roku 2014, a oddano do użytkowania 736 mieszkań. W efek-

cie przyłączenia gminy do miasta, znacznie wzrosła przeciętna powierzchnia mieszkań odda-

nych do użytku. Wyniosła ona 80,3 mkw. i była o 17,5 mkw. większa niż w roku poprzednim.

Wszystkie działania związane z wydawaniem pozwoleń, rozpoczęciem inwestycji lub oddaniem

lokali do użytkowania skoncentrowały się w obszarze budownictwa indywidualnego bądź

na sprzedaż i wynajem. Nie odnotowano inwestycji prowadzonych przez spółdzielnie lub TBS-y.

Należy się spodziewać, że wobec większej ilości wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczęciu

nowych inwestycji bądź ich kolejnych etapów, w roku 2016 liczba oddanych do użytkowania

mieszkań może wzrosnąć.


Stabilność rynku wtórnego w Zielonej Górze, potwierdza się na przestrzeni kilku lat, również

tych ostatnich. Obserwujemy nieznaczne, wzrostowe bądź spadkowe odchylenia w notowaniach

cen. W IV kw. 2015 r. w odniesieniu do analogicznego kwartału 2014 r., ceny ofertowe spadły

o ok. 2% (z 3509 na 3439 zł/mkw.), natomiast transakcyjne wzrosły o 5% (z 2990 na 3146 zł/mkw.).

Analizując 2015 r. możemy stwierdzić, że kwoty zawieranych transakcji, oscylowały wokół 3000

zł/mkw., czyli na podobnym poziomie jak w latach ubiegłych. Przy czym za mieszkania o wyso-

kim standardzie, płacono więcej o ok. 850 zł/mkw.

Na zielonogórskim rynku wtórnym w 2015 r., podobnie jak w roku poprzednim, najczęściej ofe-

rowano mieszkania o powierzchni od 40 – 60 mkw. i były to mieszkania głównie 2- i 3-pokojowe.

Stanowiły ponad 40 % odsetek wszystkich zanotowanych ofert. Ich udział utrzymał się na po-

ziomie roku ubiegłego.

Także wśród kupujących, największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o powierzchni

od 40 – 60 mkw. Najchętniej kupowane były mieszkania 2- i 3-pokojowe. Chętnie nabywane były

też mieszkania o powierzchni nieco mniejszej, tzn. do 40 mkw., czyli tzw. kawalerki, które sta-

nowiły nieznacznie mniejszy odsetek sprzedanych mieszkań.

Nie bez znaczenia było usytuowanie mieszkania w budynku, gdzie klienci zapłacili średnio

o ok. 100 zł/mkw. więcej za mieszkanie z lokalizacją do 5-go piętra.

Zielona Góra


Średnia stawka najmu mieszkania w Zielonej Górze w IV kw. 2015 r., jest porównywalna

z prezentowaną wartością w tożsamym kwartale 2014 r. i wyniosła 20,7 zł/mkw./m-c. W ocenie

pośredników w obrocie nieruchomościami, z roku na rok przybywa inwestorów, którzy kupują

mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.


Poszerzając granice administracyjne, Zielona Góra stała się szóstym miastem w Polsce pod

względem powierzchni. W obrębie miasta funkcjonują i stale rozwijają się dwie strefy ekono-

miczne: Strefa Aktywności Gospodarczej i Lubuski Park Przemysłowo-Technologiczny. Pozy-

skiwane są nowe firmy, które budują swoje siedziby na terenie stref. Zakłada się, że nowe tereny

inwestycyjne, usytułowane na obrzeżach miasta, staną się magnesem dla kolejnych, dużych in-

westorów lokujących w mieście swoje zakłady i dających nowe miejsca pracy.

Rok funkcjonowania miasta w nowych realiach, to zbyt krótki okres by stwierdzić, czy połącze-

nie miasta i gminy wpłynęło w istotny sposób na rynek nieruchomości w Zielonej Górze.

W omawianym okresie, tak jak w latach poprzednich, istniał wyraźny podział na budownictwo

jednorodzinne, skoncentrowane na obrzeżach miasta i na budownictwo wielorodzinne, charakte-

rystyczne dla ścisłego centrum Zielonej Góry.

Liczba kancelarii notarialnych czy rzeczoznawców majątkowych pozostała na podobnym po-

ziomie. O 45 wzrosła liczba wspólnot mieszkaniowych, natomiast liczba spółdzielni mieszka-

niowych pozostała na tym samym poziomie.

Wskaźnik pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego w 2014 r. wyniósł 60%.

Po transformacji i przyłączeniu znacznej powierzchni terenu, wskaźnik ten wynosi obecnie

15,5%.

Zielona Góra


303



Tabela 16.1. Czynniki demograficzne w Zielonej Górze

Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.


gnoza dla Zielonej Góry (w tys. osób)

Wykres 16.2. Relacje demograficzne w Zie-

lonej Górze (na 1000 ludności)


GUS w 2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 16.2. Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze



dukcyjnym w Zielonej Górze


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2010 118950 48 148 196 709 0,4 1,2 6,0

2011 119197 107 140 247 593 0,9 1,2 5,0

2012 119023 -11 -38 -49 592 -0,1 -0,3 5,0

2013 118405 50 86 136 549 0,4 0,7 4,6

2014 118920 39 519 558 556 0,3 4,4 4,7

2015 138711 10 504 514 616 0,1 3,6 4,4

na 1000 ludności

Wg stanu

na koniec:liczba bezwzględna

105

107

109

111

113

115

117

119

121

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 46456 49251 100% 100%

w tym z 1 osobą 13662 13986 29% 28%

w tym z 2 osobami 12100 15192 26% 31%

w tym z 3 osobami 9958 10782 21% 22%

w tym z 4 osobami 7597 6692 16% 14%






2010 65,5 16,5 18,0

2011 65,2 16,1 18,7

2012 64,3 16,2 19,5

2013 63,0 16,5 20,4

2014 62,0 16,8 21,2

2015 61,7 17,3 21,0


Zielona Góra



udział ludność do 34 r. życia wśród ludności

bezrobotnej w Zielonej Górze (%; p. oś)


nie w sekt. przedsiębiorstw w Zielonej Gó-

rze (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.


przeciętne wynagrodzenie w Zielonej Górze

(mkw.)


przy przeciętnym wynagrodzeniu w Zielo-

nej Górze (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej

Górze.


Górze.


kania przy kredycie złotowym w Zielonej

Górze (mkw.)


umów kredytowych w Zielonej Górze (mln

zł)*


Górze.


zamieszkania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Zielona Góra

Polska


1 900

2 1002 3002 500

2 700

2 9003 100

3 300

3 5003 700

3 900

4 100

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Zielona Góra Polska

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,10

1,20

1,30

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


65

70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0

50

100

150

200

250

300

350

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Zielona Góra


305



Tabela 16.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze


Tabela 16.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze

Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze, Ministerstwo

Infrastruktury i Budownictwa, Izba Notarialna w Poznaniu.

Tabela 16.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze

Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze.

Tabela 16.7. Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze





- łączna (tys. mkw.) 3060 3102 3139 3188 3240 4035

- przeciętna (mkw.) 64,1 64,2 64,4 64,5 64,4 70,1

-na osobę (mkw.) 25,7 26,0 26,4 26,9 27,2 29,1







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 10 8 6 9 11 13


3 Notariusze 10 10 12 12 12 14




2010 2011 2012 2013 2014 2015

Liczba umów 1015 804 1053 723 408 .

Wartość w mln zł 156,42 132,28 168,28 121,21 66,45 .

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ogółem, w tym: 422 1144 942 326 1085 1129

- indywidualne 102 133 98 98 117 316


Ogółem, w tym: 461 769 1046 613 960 1164

- indywidualne 78 80 219 86 48 194


Ogółem, w tym: 665 557 452 697 843 736

- indywidualne 163 117 125 105 73 223




- komunalne 0 0 0 0 0 0




Zielona Góra


Tabela 16.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze



w Zielonej Górze

Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

- ogółem 665 557 452 697 843 736


- na 1000 ludności 5,6 4,7 3,8 5,9 7,1 5,3

- na 1000 zaw. małżeństw 938 939 764 1270 1516 1195

- różnica ogółem 44 36 140 -148 -287 -120

- na 1000 ludności 0,4 0,3 1,2 -1,2 -2,4 -0,9


oddanego (mkw.) 81,7 77,4 83,2 72,7 62,8 80,3







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2010 3554 3511 3402 2963 3364 22,0 .

II 2010 3584 3538 3332 3098 3239 21,8 21,5

III 2010 3628 3563 3388 3009 3222 23,5 20,1

IV 2010 3673 3663 3507 3150 3222 27,8 20,1

I 2011 3660 3651 3579 3166 3136 22,0 29,1

II 2011 3644 3671 3522 3222 3270 19,6 19,1

III 2011 3757 3679 3511 3070 3281 21,7 17,3

IV 2011 3764 3747 3555 3078 3214 21,9 27,0

I 2012 3756 3750 3570 3064 3116 21,5 18,4

II 2012 3734 3602 3621 3186 3184 18,8 13,6

III 2012 3744 3673 3493 3184 3448 21,8 .

IV 2012 3653 3691 3504 2978 3064 20,7 .

I 2013 3634 3655 3533 2867 3049 20,7 15,6

II 2013 3613 3623 3485 3314 3195 20,9 21,6

III 2013 3613 3606 3516 2895 2951 18,7 .

IV 2013 3674 3625 3447 3141 3180 19,7 .

I 2014 3693 3620 3473 2994 3205 19,8 .

II 2014 3784 3688 3459 3179 3235 21,7 18,6

III 2014 3769 3736 3429 3277 3344 17,9 .

IV 2014 3784 3750 3509 2990 3279 18,5 22,6

I 2015 3808 3647 3480 2985 3178 19,7 15,3

II 2015 3813 3743 3443 2897 3128 20,2 20,4

III 2015 3867 3749 3421 3101 3194 21,0 17,9

IV 2015 3870 3785 3439 3146 3157 18,8 22,5

I 2016 3873 3777 3447 3086 3071 18,1 20,6

Notowanie


Zielona Góra


307


Tabela 16.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Zielonej Górze



(zł/mkw.)

Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 100,7 101,5 102,1 96,0 98,6 99,4 96,3 99,2 95,1 106,7

II 2010 100,8 100,8 97,9 104,6 96,3 101,3 105,1 99,0 104,2 95,4

III 2010 101,2 100,7 101,7 97,1 99,5 101,6 101,8 101,2 102,3 97,6

IV 2010 101,2 102,8 103,5 104,7 100,0 104,1 105,9 105,3 102,1 94,5

I 2011 99,6 99,7 102,1 100,5 97,3 103,0 104,0 105,2 106,9 93,2

II 2011 99,6 100,5 98,4 101,8 104,3 101,7 103,8 105,7 104,0 101,0

III 2011 103,1 100,2 99,7 95,3 100,3 103,6 103,3 103,6 102,0 101,8

IV 2011 100,2 101,8 101,3 100,3 98,0 102,5 102,3 101,4 97,7 99,8

I 2012 99,8 100,1 100,4 99,5 97,0 102,6 102,7 99,7 96,8 99,4

II 2012 99,4 96,1 101,4 104,0 102,2 102,5 98,1 102,8 98,9 97,4

III 2012 100,3 102,0 96,5 99,9 108,3 99,7 99,8 99,5 103,7 105,1

IV 2012 97,6 100,5 100,3 93,5 88,9 97,1 98,5 98,6 96,8 95,3

I 2013 99,5 99,0 100,8 96,3 99,5 96,8 97,5 99,0 93,6 97,8

II 2013 99,4 99,1 98,6 115,6 104,8 96,8 100,6 96,2 104,0 100,3

III 2013 100,0 99,5 100,9 87,4 92,4 96,5 98,2 100,7 90,9 85,6

IV 2013 101,7 100,5 98,0 108,5 107,8 100,6 98,2 98,4 105,5 103,8

I 2014 100,5 99,9 100,8 95,3 100,8 101,6 99,0 98,3 104,4 105,1

II 2014 102,5 101,9 99,6 106,2 100,9 104,7 101,8 99,3 95,9 101,3

III 2014 99,6 101,3 99,1 103,1 103,4 104,3 103,6 97,5 113,2 113,3

IV 2014 100,4 100,4 102,3 91,2 98,0 103,0 103,4 101,8 95,2 103,1

I 2015 100,6 97,3 99,2 99,8 96,9 103,1 100,7 100,2 99,7 99,2

II 2015 100,1 102,6 98,9 97,1 98,4 100,8 101,5 99,5 91,1 96,7

III 2015 101,4 100,2 99,4 107,0 102,1 102,6 100,3 99,8 94,6 95,5

IV 2015 100,1 101,0 100,5 101,5 98,9 102,3 100,9 98,0 105,2 96,3

I 2016 100,1 99,8 100,2 98,1 97,3 101,7 103,6 99,1 103,4 96,6

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



Zielona Góra








pokoi RPO


pokoi RPT






kań (tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej

Górze.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

<=50 m kw. >50 m kw.

-0,6-0,4-0,20,00,20,40,60,81,01,21,41,6

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


Zielona Góra


309



nia (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)







0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000I

20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

II 2

01

5

III 2

015

IV 2

01

5

I 20

16




VAT zysk dewel.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Zielona Góra



pokoi RWO


pokoi RWT



RWO (zł/mkw.)


RWT (zł/mkw.)







0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


Zielona Góra


311


RWO (zł/mkw.)


wy RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



sprzedaży mieszkania na RW w Zielonej

Górze (liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

www.nbp.pl

monografie - narodowy bank polski · 2016-09-09 · monografie . białystok 82 narodowy bank polski...

Documents