monitoring branżowy · mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 2015 r. ok. 19 mld...
TRANSCRIPT
1 |
Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych 1Q 20151
Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym w 1q 15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami. Niewielkie, naturalne wahania cen ofertowych (baza PONT info) w największych miastach; obserwowane w kilku miastach niewielkie spadki cen transakcyjnych (CBN PKO BP) prawdopodobnie wynikają ze wzrostu udziału tańszych lokali w transakcjach. Indeks hedoniczny NBP sygnalizuje stabilną sytuację na rynku wtórnym w okresie ostatnich dwóch kwartałów. W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w większości miast były wyższe.
Dobre wyniki sprzedaży w 1q15 wg monitoringu REAS - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji w ostatnich 4. kwartałach była o 1/5 wyższa niż w rekordowych latach 2007 i 2013. Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek.
Wg ZBP w 1q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 8,97 mld zł (-2% kw./kw.; +1,4% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 49,6% ogółu udzielonych; kredyty walutowe to 46,9% zadłużenia ogółem (wg stanu na 31.03.2015).
Program MdM umiarkowanie wspiera popyt na mieszkania, od początku 2015 r. do 10.06 udzielono kredyty na kwotę 1,6 mld zł, średnia cena 1 m kw. kredytowanego lokalu wynosiła 4,4 tys. zł; w Sejmie trwają prace legislacyjne nad nowelizacją programu, w czerwcu posłowie wprowadzili rozszerzenie MdM o rynek wtórny.
Wg szacunków NBP w 1q15 zakupy gotówkowe to 65% zakupów na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (61% w 4q14; 55% w 3q14).
Spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w 1q15 [(-10,6%) r/r vs. +0,4% r/r w 4q14] wynika z cyklu budowy (echo mniejszej liczby rozpoczętych projektów w okresie 1q12-2q13) i nie ma wpływu na sytuację rynkową, określaną przez bieżące kontrakty. Wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań wyhamował, w przypadku mieszkań deweloperskich był wolniejszy (8% r/r i 27% r/r w 4q14); nadal rosła liczba pozwoleń na budowę (13% r/r i 8% r/r w 4q14).
W perspektywie 2-3 kwartałów możliwe jest wzmocnienie tendencji wzrostowych cen mieszkań, wzrostowi popytu sprzyjają niskie stopy procentowe, rosnące dochody gospodarstw domowych i zakupy gotówkowe mieszkań o charakterze inwestycyjnym, także wzrost limitów MdM w kilku regionach może wzmocnić popyt. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku pierwotnym, jak i ofertę z rynku wtórnego kwalifikującą się do MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen mieszkań.
Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) wynosi ok. 10%. Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych wzrostów stóp procentowych; innym ważnym elementem katastroficznego scenariusza byłby gwałtowny wzrost bezrobocia (przekładający się na masowe problemy z obsługą kredytów mieszkaniowych).
Synteza
1 Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen mieszkań w okresie ostatnich 2. kwartałów i 2. lat oraz przewidywania trendów
w perspektywie średniookresowej na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen.
16 czerwca 2015
Monitoring Branżowy Analizy Sektorowe
Departament Analiz Ekonomicznych
Zespół Analiz Sektorowych
Agnieszka Grabowiecka-Łaszek (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 521 81 34
Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym 1q15 vs. poprzednie 2 kwartały
*Trójmiasto w przypadku cen transakcyjnych Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP)
* lista miast por. str. 5
-6 -4 -2 0 2 4 6
Łódź
Poznań
Katowice
Gdańsk*
Wrocław
Kraków
Warszawa
średnia 7 miast
rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT)
80
85
90
95
100
105
110
1q08 1q09 1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q 15
indeks ceny metra kw. (7 miast*)
indeks hedoniczny NBP cenymetra kw. (7 miast*)
3q 07=100
2 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
1. Uwarunkowania makroekonomiczne
Od połowy 2013 r. utrzymuje się ożywienie polskiej gospodarki, mimo istotnych
wahań koniunktury w otoczeniu zewnętrznym. Wzrost PKB w 1q15 wyniósł 3,6% r/r
przy silnym wzroście sprzedaży krajowej (popyt krajowy bez zapasów, 4,1% r/r),
wzrost konsumpcji utrzymał się powyżej 3,0% r/r, a inwestycji przyspieszył do 11,4%.
W kierunku utrzymania wysokiego wzrostu popytu krajowego w kolejnych
kwartałach działać będą: (1) spadek cen ropy naftowej, uwalniający w bilansach
gospodarstw domowych i firm ok. 20 mld zł dodatkowej siły nabywczej, (2)
poluzowanie polityki fiskalnej: obok rozpoczynających się inwestycji
infrastrukturalnych z nowej perspektywy finansowej UE, najprawdopodobniej
wzrosną też wydatki bieżące, (3) dwukrotna obniżka stóp procentowych (w
październiku 2014 r. i marcu 2015 r., łącznie o 100/150 pb). W kierunku niższego
wzrostu oddziaływać będą: (1) przekształcający się w głęboką recesję kryzys
rosyjsko-ukraiński, (2) aprecjacja CHF. Przewidujemy, że wzrost gospodarczy
w 2015 r. przyspieszy do 3,8% z 3,4% w 2014 r. Największym ryzykiem dla dalszej
poprawy wzrostu PKB pozostaje sytuacja w otoczeniu zewnętrznym, tj. ewentualne
problemy z ożywieniem gospodarczym w strefie euro i skutki konfliktu na Ukrainie (w
tym głęboka recesja w Rosji).
Relatywnie silny wzrost gospodarczy przekłada się na kontynuację poprawy
sytuacji na rynku pracy. W 1q15 zanotowano stabilny wzrost zatrudnienia, niższy od
sezonowego wzrost bezrobocia i dalszy wzrost realnych dochodów ludności.
W 1q15 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po
skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) było stabilne, na poziomie 5,8% r/r,
takim samym jak w 4q14. W 2015 r. oczekiwane jest przyspieszenie tempa wzrostu
akcji kredytowej do ok. 7,5% r/r. Roczny przyrost wolumenu kredytów
mieszkaniowych skorygowanych o kurs walutowy osiągnie w 2015 r. ok. 19 mld zł
wobec 17 mld zł w 2014 r. dzięki stopniowemu ożywieniu popytu w warunkach
niskich stóp procentowych i poprawy sytuacji na rynku pracy.
Po redukcji stóp procentowych o 50 pb w marcu 2014 r., RPP zadeklarowała
„zakończenie cyklu łagodzenia polityki pieniężnej”. W ostatnich miesiącach
prawdopodobieństwo dalszego luzowania stóp uległo znacznej redukcji za sprawą
wyraźnego wzrostu inflacji (prognozujemy, że po osiągnięciu w lutym dna na
poziomie -1,6% r/r w połowie roku wyniesie ona około -0,5% r/r, a w grudniu 0,5%
r/r), nieoczekiwanie wysokiego wzrostu PKB (3,6% r/r w 1q15) i osłabienia PLN.
Pierwsze podwyżki stóp procentowych oczekiwane dopiero w II poł. 2016 r.
Potencjalnie pozytywny dla złotego wpływ ekspansji ilościowej EBC na złotego będzie
ograniczany przez oddziaływanie takich czynników jak: spowolnienie gospodarki
chińskiej i innych rynków wschodzących, oczekiwania luźnej polityki monetarnej
w Polsce oraz podwyżki stóp w USA. W efekcie kurs EURPLN powinien do końca
2015 r. wahać się w przedziale 4,05 – 4,25, a kurs CHFPLN w przedziale 3,85 – 4,05.
Zachowanie kursu CHFPLN będzie wypadkową zmian EURPLN i EURCHF. Ten ostatni
powinien stabilizować się w przedziale 1,05-1,08 wobec ekspansji ilościowej EBC
(osłabiającej EUR wobec CHF) oraz interwencji SNB (hamujących aprecjację CHF).
Kontynuacja ożywienia gospodarki
w 1q15 dzięki kombinacji silnej
sprzedaży krajowej oraz eksportu
Kontynuacja pozytywnych trendów
na krajowym rynku pracy
W 2015 r. oczekiwane przyspieszenie
tempa wzrostu akcji kredytowej
do ok. 7,5% r/r wobec ok. 6% r/r
w 2014 r.
Oczekujemy, że stopy pozostaną
niezmienione do drugiej połowy
2016 r.
Umiarkowana deprecjacja złotego
wobec euro oraz względnie stabilne
notowania złotego wobec franka
w perspektywie do końca 2015 r.
3 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w okresie 4q 14-1q 15 oraz w ostatnich dwóch latach
Ceny ofertowe mieszkań w 7 największych miastach na rynku pierwotnym i
wtórnym na koniec 1q15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami nie
zmieniły się znacząco, na rynku pierwotnym jedynie w przypadku Wrocławia i
Katowic wystąpił większy wzrost cen ofertowych (odpowiednio +5% i +12%); na
rynku wtórnym wzrost (+5%) wystąpił w Warszawie. W odniesieniu do sytuacji
sprzed dwóch lat poziom cen ofertowych z bazy PONT w większości
analizowanych miast był wyższy, spadek wystąpił jedynie na rynku pierwotnym
we Wrocławiu (-12%; por. Wykresy 1-6 oraz Aneks statystyczny, Tabela1).
Ceny ofertowe domów na rynku wtórnym na koniec 1q15 wzrosły wobec
poprzednich dwóch kwartałów w Warszawie (+11%), w pozostałych miastach nie
zmieniły się znacząco. W perspektywie ostatnich dwóch lat spadek cen ofertowych m
kw. domu wystąpił w Łodzi (-5%), w Krakowie obserwowano wzrost (+8%), w
pozostałych miastach zmiany były niewielkie (por. Wykres 7 i Aneks statystyczny,
Tabela 1). Ocena zmian cen domów wymaga uwzględnienia niejednorodności tych
obiektów, a także dużej zmienności liczby notowań w bazie dla poszczególnych miast
w kolejnych kwartałach (w obecnej aktualizacji mała liczba notowań dla Gdańska i
Katowic może ograniczać reprezentatywność danych).
Analiza zmian cen transakcyjnych mieszkań (baza CBN PKO BP) w 7 największych
miastach w okresie poprzednich dwóch kwartałów (por. Wykresy 1-2) sygnalizuje
spadek cen na rynku pierwotnym w Krakowie (-8%; spadek związany
prawdopodobnie ze wzrostem udziału tańszych mieszkań w transakcjach ogółem),
Poznaniu (-3%) i Wrocławiu (-3%), niewielkie wzrosty (+3%) w Łodzi i Katowicach; w
przypadku rynku wtórnego notowano spadek w Łodzi (-4%) i Gdańsku (-3%), przy
niewielkim (+4%) wzroście w Poznaniu i Katowicach. W pozostałych analizowanych
miastach zmiany cen nie przekraczały +/-3%.
W 1q15 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP2) dla zbiorowości
7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia)
wskazuje na stabilną sytuację w okresie ostatnich dwóch kwartałów na rynku
wtórnym (por. Wykresy 8-10); w przypadku 10 miast (pozostałe miasta wojewódzkie
- stolice województw) widoczny niewielki spadek. Indeks hedoniczny odzwierciedla
"czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości
mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co
pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z
kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy mediany,
które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w
badanej próbie.
Analiza zmian cen transakcyjnych w 1q15 w oparciu o bazę cen NBP generalnie
wykazuje stabilny poziom cen wobec sytuacji sprzed 2 kwartałów. W przypadku 7
największych miast w 1q14 średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym nie
zmieniła się wobec poprzednich dwóch kwartałów (niewielki wzrost odnotowano
2 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html
Stabilizacja cen na rynku
mieszkaniowym w 1q 15 w
porównaniu z 2. poprzednimi
kwartałami;
w porównaniu z sytuacją sprzed 2 lat
wyższy poziom cen ofertowych w
większości miast
Ceny ofertowe domów bez zmian
w 1q15 wobec poprzednich dwóch
kwartałów
Wg notowań CBN PKO BP – niewielkie
spadki cen transakcyjnych mieszkań
(efekt wzrostu udziału tańszych
mieszkań w transakcjach ogółem)
Stabilna sytuacja na rynku wtórnym
w okresie ostatnich dwóch kwartałów
(indeks hedoniczny NBP)
Stabilny poziom cen transakcyjnych w
1q15 (baza NBP)
4 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Wyk.1 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku pierwotnym
1q 15 wobec poprzednich dwóch kwartałów
Wyk.2 Zmiana (%) cen mieszkań na rynku wtórnym
1q 15 wobec poprzednich dwóch kwartałów
Wyk.3 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań
wobec 1q 13 na rynku pierwotnym
Wyk.4 Zmiana cen ofertowych (PONT) mieszkań
wobec 1q 13 na rynku wtórnym
Wyk.5 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań
wobec 1q 13 na rynku pierwotnym
Wyk.6 Zmiana cen transakcyjnych (CBN) mieszkań
wobec 1q 13 na rynku wtórnym
-8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12
Łódź
Poznań
Katowice
Gdańsk*
Wrocław
Kraków
Warszawa
średnia 7 miast
rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT)
-6 -4 -2 0 2 4 6
Łódź
Poznań
Katowice
Gdańsk*
Wrocław
Kraków
Warszawa
średnia 7 miast
rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT)
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15
%
Warszawa Kraków
Wrocław Gdańsk
Poznań Katowice
Łódź średnia 7 miast
-5
0
5
10
15
1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15
%
Warszawa Kraków
Wrocław Gdańsk
Poznań Katowice
Łódź średnia 7 miast
-10
-5
0
5
10
15
1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15
%
Warszawa Kraków
Wrocław Trójmiasto
Poznań Łódź
średnia 7 miast
-10
-5
0
5
10
15
20
25
1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 4q 14 1q 15
%
Warszawa KrakówWrocław TrójmiastoPoznań KatowiceŁódź średnia 7 miast
5 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Wyk.7 Zmiana cen ofertowych (PONT) domów wobec 1q 13 na rynku wtórnym
Wyk.8 Zmiana indeksu hedonicznego NBP ceny metra kw. mieszkania wobec poprzednich
2. kwartałów w największych miastach
Wyk.9 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania
w największych miastach (dane NBP)
Wyk.10 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP); 3q 2007=100
*lista miast – por. Wyk. 8
jedynie w Poznaniu (+4%); w przypadku rynku wtórnego ceny na rynku 7 miast nie
zmieniły się (wyraźniejszy wzrost w Gdańsku +8% i Krakowie +4%; w Warszawie w
1q 15 zmalały wobec poprzednich dwóch kwartałów o 4%).
Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku pierwotnym w największych
miastach w ostatnich 2 kwartałach nie zmieniła się znacząco – cena transakcyjna
była o ok. 5-7% niższa od ceny ofertowej. Na tle ostatnich lat taka rozpiętość
sugeruje stabilną sytuację – kupujący ma wybór na rynku i jest skłonny poszukiwać
lepszej oferty, relatywnie niewielka jeszcze presja nowej podaży nie zmusza
sprzedawcy do szybkiego finalizowania transakcji (jak np. w połowie 2009 czy na
przełomie 2012/2013; por. Wykres 11). Na rynku wtórnym cena transakcyjna
generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 10%-15%), co wiąże się z naturalnie
większym zróżnicowania oferty na tym rynku; w ostatnich 2 kwartałach w
największych miastach sytuacja była stabilna, jedynie w przypadku Warszawy w
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
1q 13 3q 13 1q 14 3q 14 1q15
%
Warszawa Kraków
Wrocław Gdańsk
Poznań Katowice
Łódź średnia 7 miast
-6
-4
-2
0
2
4
1q13 3q13 1q14 3q14 1q15
7 największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, GdańskGdynia)6 największych miast (bez Warszawy)
10 miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole,Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra)
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
3q08 1q09 3q09 1q10 3q10 1q11 3q11 1q12 3q12 1q13 3q13 1q14 3q14 1q 15
%, r/r
indeks ceny metra kw. (7 miast*)
indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*)
80
85
90
95
100
105
110
1q08 1q09 1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q 15
indeks ceny metra kw. (7 miast*)
indeks hedoniczny NBP cenymetra kw. (7 miast*)
3q 07=100
Rozpiętość ceny transakcyjnej i
ofertowej w największych miastach
w ostatnich 2 kwartałach nie
zmieniła się znacząco
6 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Wyk.11 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 1q08-1q15
*lista miast – por. Wyk 8
Wyk.12 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 1q08-1q15
źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP
1q15 rozpiętość między ceną ofertową i transakcyjną powiększyła się, co może
oznaczać presję na ceny przy rosnącej podaży mieszkań.
O poziomie cen mieszkań w 1q15 decydowała większa podaż mieszkań (przy
rosnącej liczbie rozpoczynanych projektów) i ożywienie popytu, wspierane przez
niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, program MdM oraz zakupy
gotówkowe mieszkań, przy rosnących dochodach gospodarstw domowych. Od
strony popytowej oddziaływały następujące czynniki:
▪ niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w sytuacji niskich stóp
procentowych NBP i marż korzystne dla popytu na kredyty mieszkaniowe (wg
szacunków AMRON dla kredytu 300 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 5,24% w marcu
2015 vs. 5,68% w grudniu 2014);
Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych
(ZBP; AMRON) w okresie 1q11 – 1q15
Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* w okresie grudzień 2012 – marzec 2015
źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 300 tys. zł
na 25 lat przy LTV 75%
-25
-20
-15
-10
-5
0
1q08
3q08
1q09
3q09
1q10
3q10
1q11
3q11
1q12
3q12
1q13
3q13
1q14
3q14
1q15
Warszawa 6 miast bez Warszawy 10 miast
-25
-20
-15
-10
-5
0
1q08
3q08
1q09
3q09
1q10
3q10
1q11
3q11
1q12
3q12
1q13
3q13
1q14
3q14
1q15
Warszawa 6 miast bez Warszawy 10 miast
0
10
20
30
40
50
60
70
0
4
8
12
16
1q11 1q12 1q13 1q14 1q15
mld zł
wartość nowych umów w kwartale (L)
liczba nowych umów (P)
6,42
4,43
3,48
1,57 1,81 1,76
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
gru
12
mar
13
cze
13
wrz
13
gru
13
mar
14
cze
14
wrz
14
gru
14
mar
15
średnieoprocentowanie
średnia marża
Niskie stopy procentowe wspierają
popyt mieszkaniowy
7 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach w okresie 1q13-1q15
źródło: ZBP-SARFiN, AMRON
Wyk.16 Dofinansowanie z wniosków MdM zaakceptowanych w okresie 1q14-1q15
źródło: BGK
Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 1q15 wg danych Związku
Banków Polskich3 wyniosła 8,97 mld zł, tj. o 2% mniej niż w poprzednim kwartale,
jednocześnie o 1,4% więcej niż w 1q14. W 1q15 banki udzieliły 42,1 tys. nowych
kredytów (-1,9% kw./kw/; +0,5% r/r). Na koniec 1q15 banki ankietowane przez
ZBP obsługiwały 1,915 mln umów (1,861 mln na koniec 2014). W strukturze
udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q15 największy udział miała
Warszawa (35% wartości udzielonych kredytów), następnie aglomeracja
katowicka (8%) i Wrocław (5%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie
ostatnich dwóch lat, z wyraźnym wzmocnieniem udziału Warszawy (z 25% w 1q13 do
35% w 1q15; por. Wykres 15).
W nowoudzielanych kredytach w 4q14 udział kredytów o średniej wartości LTV
powyżej 80% wzrósł (49,6% wobec 48,9% w 4q14); jednocześnie był niższy niż rok
temu (-7,1 pp r/r). Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (65%; 64,6%
ogółu udzielonych w 4q14). Kredyty złotowe stanowiły 97,9% nowoudzielonych
ogółem (wobec 98,8% w 4q14), wśród kredytów walutowych w 1q15 wzrósł do
1,49% udział kredytów w euro, udział kredytów w CHF (0,17%) i USD (0,08%) nie
zmienił się (od 1.07.14 kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne
jedynie dla zarabiających w danej walucie).
Na koniec marca 2015 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów
mieszkaniowych wyniosło 368,1 mld zł; udział kredytów walutowych w zadłużeniu
ogółem wynosił 46,9%.
▪ program MdM (uruchomiony 1 stycznia 2014) umiarkowanie wspiera popyt na
kredyt mieszkaniowy. Wg danych BGK do 10 czerwca 2015 r. udzielono 22,1 tys.
kredytów na kwotę 4,1 mld zł, w tym 1,6 mld zł w 2015 r. Większość umów
(ok.98%) dotyczyła zakupu lokalu mieszkalnego; średnia powierzchnia użytkowa
kredytowanego lokalu to 53,1 m kw. o przeciętnej wartości 233 tys. zł (czyli ok. 4,4
tys. zł za m kw.). Do 10 czerwca 2015 r. BGK wypłacił 339 mln zł finansowego
wsparcia (68% dotyczyło wsparcia na poziomie 10%, 32% na poziomie 15%,
3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1q13 3q13 1q14 3q14 1q15
pozostałe miasta
Łódź
Szczecin
Poznań
Trójmiasto
Kraków
Wrocław
aglomeracja katowicka
Warszawa
0
20
40
60
80
100
120
1q14 2q14 3q14 4q14 1q15
mln zł
Wartość nowoudzielonych kredytów od kilku kwartałów kształtuje się na poziomie ok.9 mld zł (8,97 mld w 1q15 wobec 8,85 mld zł w 1q14)
48% kredytów ogółem udzielono
w 1q15 w Warszawie, aglomeracji
katowickiej i Wrocławiu
Kredyty walutowe stanowiły 47%
zadłużenia ogółem z tytułu kredytów
mieszkaniowych wg stanu
na koniec marca 2015
MdM umiarkowanie wspiera popyt
na mieszkania; do 10.06.2015
udzielono 22,1 tys. kredytów na
kwotę 4,1 mld zł; średnia cena 1
mkw. kredytowanego lokalu to 4,4
tys. zł
8 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
dodatkowe 5% dla rodzin wielodzietnych dotyczyło 14 wniosków); średnia dopłata
wynosiła 22,8 tys. zł. Poziom wypłat wsparcia w 1q15 był zbliżony do poziomu z
4q14 (por.Wykres 16).
W 1q15 wysoki poziom limitów kwalifikujących mieszkanie do udziału w programie
wzmacniał popyt na kredyt z MdM w szczególności na rynku pierwotnym w Łodzi,
Poznaniu i Gdańsku, dodatkowo przy dostosowaniu oferty wielu deweloperów do
wymogów programu; z kolei niski limit ceny m kw. nabywanego mieszkania w
Krakowie, Warszawie i Wrocławiu znacząco ograniczył możliwości skorzystania z
programu w tych aglomeracjach.
Obecnie umowę z BGK na udział w MdM ma podpisaną 14 banków. Łącznie za
pośrednictwem tych banków do BGK złożono 24 tys. wniosków o dofinansowanie na
kwotę 556 mln zł; 31 maja 2015 r. kwota z wniosków nabywców lokali
przekazanych do BGK do wypłaty w 2015 r. wyniosła 271,2 mln zł i stanowiła
37,9% limitu (715 mln zł) na realizację programu w 2015 r. z ustawy budżetowej.
▪ zakupy mieszkań finansowane gotówką, są to, obok zakupów o charakterze
inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania dodatkowo wzmacniający się w
niepewnych czasach), także zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb
mieszkaniowych (w tym zakupy na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego
mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat
bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z
ochroną lokatora; wg szacunków NBP w 1q15 zakupy gotówkowe stanowiły 65%
zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (61% w 4q 14 i
55% w 3q14).
▪ zachowania konsumentów – sygnały niewielkiego wzmocnienia pozycji
sprzedawcy mieszkania; monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w
Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym w marcu-kwietniu
2015 r. kształtował się na poziomie ok.2,7%, w przypadku co 5. transakcji negocjacje
kończyły się fiaskiem, ta sytuacja dotyczyła szczególnie najmniejszych mieszkań,
gdzie margines obniżki był często symboliczny; natomiast w przypadku mieszkań
powyżej 80 m kw. można było wynegocjować powyżej 5% ceny ofertowej. Średni
czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie obniżył się w okresie marzec-
kwiecień do 86 dni (wobec 152 dni rok temu i 116 dni w styczniu-lutym 2015).
▪ sytuacja demograficzna – w 2014 r. w porównaniu do 2013 r. w największych
miastach odnotowano dodatni przyrost naturalny lub wyhamowanie jego spadku; w
przypadku salda migracji wzrosła/utrzymała się migracja do Gdańska, Krakowa,
Wrocławia i Warszawy, pozostałe miasta notowały, z wyjątkiem Szczecina, mniejszy
odpływ (por. Aneks statystyczny, Tabela 3). Tendencje 2014 roku sugerują w krótkim
okresie niewielkie wzmocnienie oddziaływania tych czynników na popyt
mieszkaniowy w największych miastach. Przesłanki demograficzne utrzymują się w
dłuższym okresie, przy czym zmienia się ich charakterystyka (por. Ramka 1).
Do 31.05.2015 r. wykorzystane
37,9% z 715 mln zł na realizację
MdM w 2015 r. (zapisanych w
ustawie budżetowej)
Nadal duży udział zakupów
mieszkań za gotówkę – 65% w 1q15
Krótki czas sprzedaży na
warszawskim rynku wtórnym
w marcu-kwietniu 2015 r.
W krótkim okresie niewielkie
wzmocnienie oddziaływania
czynników demograficznych na
popyt mieszkaniowy w kontekście
dodatniego przyrostu naturalnego i
salda migracji w większości
największych miast
9 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Ramka 1. Długookresowy trend poprawy ilościowych wskaźników sytuacji mieszkaniowej
Analiza podstawowych danych dotyczących ludności i
mieszkań w dłuższym okresie (porównanie danych spisów
powszechnych z 2002 i 2011 oraz doszacowane dane dla
2014 r.) wskazuje na długookresowy trend poprawy
wskaźników ilościowych i zapowiada mniejszą presję na
nowe budownictwo.
W latach 2002-2014 przy spadku liczby ludności i
odczuwalnym wzroście liczby mieszkań poprawiło się
nasycenie zasobem: w 2014 r. na 1000 osób przypadały 362
mieszkania (404 w miastach) wobec 357 w 2011 r. oraz 328
w 2002 r. W grupie 10 największych miast najwyższy poziom
nasycenia mieszkaniami obecnie charakteryzuje Warszawę
(516), Łódź (493). Wrocław (464) i Kraków (462), nieco
niższy, ale powyżej 400 mieszkań na 1000 osób, występował
w pozostałych 6 miastach. Nasycenie w największych
miastach zbliżyło się do średniej unijnej.
Pomimo oczekiwanego trendu powolnego spadku liczby
ludności, jak i wyhamowywania wzrostu liczby gospodarstw
domowych, w dłuższym okresie utrzymany rosnący popyt
mieszkaniowy o podłożu demograficznym z uwagi na
potrzeby mieszkaniowe osób trwale migrujących z
mniejszych do większych ośrodków, a także potrzeby
mieszkaniowe osób starszych przy postępującym starzeniu
się społeczeństwa - od samodzielnych mieszkań
przystosowanych do specyficznych potrzeb związanych z
wiekiem do instytucjonalnych placówek dla osób
wymagających stałej opieki4. W tym kontekście można
oczekiwać zmiany struktury popytu mieszkaniowego – w
szczególności wzrostu zapotrzebowania na mniejsze
mieszkania z uwagi na wzrost udziału mniejszych
gospodarstw domowych (gospodarstwa osób starszych przy
wydłużającym się średnim wieku życia, gospodarstwa singli
przy zmianach obyczajowych).
Zmiana liczby ludności i mieszkań w okresie 2002-2014
Nasycenie mieszkaniami w 2002 i 2014
źródło: obliczenia własne na podstawie GUS
Nasycenie mieszkaniami w wybranych stolicach UE (na podstawie Eurostat; dane spisów powszechnych z 2011)
Miasto Liczba mieszkań na 1000 osób Miasto Liczba mieszkań na 1000 osób
Paryż 603 Zurich 494
Wiedeń 574 Rzym 485
Berlin 568 Warszawa 478
Kopenhaga 533 Sztokholm 476
Budapeszt 524 UE 2013 476
Lizbona 521 Madryt 451
Oslo 517 Bratysława 450
Bruksela 511 Bukareszt 448
Helsinki 504 Wilno 438
Ryga 495 Dublin 418
4 por. także Perspektywy rozwoju budownictwa senioralnego, REAS, FRICS, październik 2014
-12 -8 -4 0 4 8 12 16 20 24 28 32
Warszawa
Kraków
Łódź
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Szczecin
Bydgoszcz
Lublin
Katowice
pkt. proc
ludność 2014/2002 zasoby 2014/2002
516
462
493
464
451
447
418
409
424
461
0 100 200 300 400 500 600
Warszawa
Kraków
Łódź
Wrocław
Poznań
Gdańsk
Szczecin
Bydgoszcz
Lublin
Katowice
2002 2014 liczba mieszkań na 1000 osób
10 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Wyk.17 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat 2010-2015)
źródło: GUS
Wyk.18 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w kolejnych kwartałach lat 2010-2015
źródło: obliczenia własne na podstawie GUS
Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały:
▪ spadek liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 1q15 oddano 31,8 tys.
mieszkań [(-10,6% r/r) vs. +0,4% r/r w 4q14], jak i deweloperskich [1,4 tys. tj.(-13,9%
r/r) vs. +5,7 r/r w 4q14]. Odnotowany spadek wynika z cyklu budowy – jest echem
mniejszej liczby rozpoczętych mieszkań w okresie 1q12 – 2q13, które obecnie są
oddawane do użytku, przy przeciętnym okresie budowy 3-4 lat. Spadek nie ma
wpływu na sytuację rynkową, określaną przez bieżące kontrakty. Mieszkania
deweloperskie stanowiły 36% wybudowanych ogółem w 1q15 (46% w 4q14).
W 10 największych miastach (tj. o liczbie ludności powyżej 300 tys.) w 1q15 łącznie
oddano do użytku 7,4 tys. mieszkań wobec 10,4 tys. w 1q14. Liczba mieszkań
oddanych do użytku spadła w 7 miastach, w tym znacznie w Poznaniu (-73% r/r),
Katowicach (-66% r/r) i Bydgoszczy (-64% r/r); wzrosła natomiast w Gdańsku,
Szczecinie i Lublinie (por. Aneks statystyczny, Tabela 3).
▪ wyhamowanie wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem [(-1%) r/r vs.
+14% r/r w 4q14], w przypadku mieszkań deweloperskich wolniejszy wzrost
(odpowiednio: 8% r/r vs. 27% r/r); w 1q15 liczba mieszkań rozpoczętych przez
deweloperów wynosiła 16,4 tys.
▪ wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (13% r/r vs. 8% r/r w
4q14), w przypadku deweloperów wyhamowujący (odpowiednio 13% r/r vs. 27%
r/r).
▪ nadal wysoka liczba mieszkań w ofercie (w 6 aglomeracjach o największych
obrotach na rynku pierwotnym), przy wysokiej, rosnącej liczbie transakcji w 1q15.
Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach5 w 1q15
wprowadzono do sprzedaży 11,3 tys. mieszkań (+19% r/r). Liczba transakcji w 1q15
wyniosła 11,5 tys. (11,2 tys. w 4q14 i 10,4 tys. w 3q14), łącznie w ostatnich czterech
kwartałach sprzedano 43,5 tys. mieszkań – o 20% więcej niż w rekordowych latach
5 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 2015, REAS, kwiecień 2015
5
10
15
20
25
30
1q10 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15
tys. oddane bezdeweloperów
rozpoczęte bezdeweloperów
oddanedeweloperskie
rozpoczętedeweloperskie
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30tys.
wsk. koniunktury deweloperów (mieszkania rozpoczęteminus oddane)pozwolenia dla deweloperów
Spadek liczby mieszkań oddanych do
użytku w 1q15 wynika z cyklu
budowy – jest to echo mniejszej
liczby rozpoczętych projektów w
okresie 1q12-2q13
Wyhamowanie wzrostu liczby
rozpoczynanych mieszkań w 1q15, w
przypadku mieszkań deweloperskich
wolniejszy wzrost (8% r/r vs. 27% w
4q14; nadal wzrost liczby wydanych
pozwoleń na budowę (13% r/r vs. 8%
r/r w 4q14)
Spadek liczby mieszkań oddanych do
użytku w 1q15 wynika z cyklu
budowy – jest to echo mniejszej
liczby rozpoczętych projektów w
11 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
2013 oraz 2007, gdy sprzedawano 36 tys. mieszkań rocznie. Liczba niesprzedanych
mieszkań w ofercie na koniec 1q15 wynosiła 47,7 tys. Wobec 4q14 oferta znacząco
wzrosła jedynie w Krakowie (+11%).
Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w 1q15 zmalała
wobec poprzedniego kwartału (-4,5%) i wynosiła ok.10,8 tys. Znaczący spadek liczby
takich mieszkań wystąpił w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście, ich liczba wzrosła w
Krakowie.
W ofercie deweloperów maleje udział mieszkań oddanych do użytku przed 2015 r.
(18% wobec 25% w 4q14), jednocześnie wzrasta udział mieszkań planowanych do
oddania po 2015 r. (49% wobec 36% w 4q14). Ok.60% lokali dostępnych w
sprzedaży w 1q15 było oferowane z rachunkami powierniczymi, sytuacja jest
zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach – najwięcej mieszkań z rachunkiem
powierniczym było w ofercie we Wrocławiu (71%) i Poznaniu (65%), najmniej w
Krakowie (53%) i Gdańsku (32%).
Wskaźnik komercjalizacji (wyprzedaż bieżącej oferty liczona w kwartałach w oparciu
o tempo sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów) wskazuje na zrównoważoną
sytuację w analizowanych aglomeracjach (por. Wykres 21). Najszybciej, podobnie jak
w 4q14, wyprzedaż nastąpiłaby w Trójmieście (ok. 3,6 kw.), co sugeruje nieco większy
popyt niż podaż na tym rynku; zwraca uwagę skrócenie komercjalizacji w Łodzi do 5,2
kw. (wobec 6,5 kw. w 4q14).
W 1q15 utrzymał się (notowany od 3q 2012) spadek cen produkcji budowlano-
montażowej, który stopniowo wyhamowuje – wg GUS w 1q15 ceny produkcji
budowlano-montażowej były o 0,4% r/r niższe (o 0,7% r/r w 4q14; o 1% r/r w
3q14). W okresie styczeń-marzec 2015 r ceny robót budowlanych6 w przypadku
budowy domów jednorodzinnych i mieszkań wielorodzinnych były niższe
odpowiednio o 0,3 % r/r i o 0,5% r/r.
Wyk.19 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS
Wyk.20 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach
źródło: obliczenia własne na podstawie danych WUS i NBP
6 Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, marzec 2015, GUS, Warszawa, 22.05.2015
10
20
30
40
50
60
2
4
6
8
10
12
1q13 2q13 3q13 4q13 1q14 2q14 3q14 4q14 1q15
tys.kwartałyOferta mieszkńdo sprzedaży (P ;komercjalizacja:Łódź (L)
Wrocław (L)
Poznań (L)
Warszawa (L)
Kraków (L)
Trójmiasto (L)
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
1q08
3q08
1q09
3q09
1q10
3q10
1q11
3q11
1q12
3q12
1q13
3q13
1q14
3q14
1q15
Warszawa Kraków Wrocław
Gdańsk Poznań Katowice
Łódź
Wg monitoringu REAS duża liczba
mieszkań w ofercie deweloperów,
nadal dobre wyniki sprzedaży i
wysoka liczba transakcji w 1q15,
w ostatnich czterech kwartałach
sprzedaż o 20% większa niż w
rekordowych latach 2007 i 2013
Spadek liczby gotowych
niesprzedanych mieszkań w 1q15
Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje
zrównoważony rynek mieszkań
Nadal lekki (wyhamowujący) trend
spadkowy cen produkcji budowlano-
montażowej
12 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za
przeciętne wynagrodzenie) w monitorowanych miastach w 1q15 nie zmieniła się
istotnie wobec poziomu w poprzednich dwóch kwartałach 2014 r. z wyjątkiem
Katowic, gdzie wskaźnik lekko wzrósł (por.Wyk.20) Analiza wskaźnika dla 7
największych miast w okresie ostatnich dwóch lat pokazuje nadal wzrostową
tendencję wskaźnika, kształtującego się w 1q15, z wyjątkiem Gdańska i Katowic, na
najwyższym poziomie w ostatnich 8 kwartałach. W dalszym ciągu relatywnie większa
dostępność cechuje Katowice (1,36) i Gdańsk (0,93), najmniejsza natomiast jest
w Krakowie (0,71) i Warszawie (0,74).
W okresie ostatnich siedmiu lat dostępność mieszkania w badanych miastach
wzrosła o 38-69% zależnie od miasta, co oznacza wzrost o 0,2-0,4 m kw.
3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen
W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ryzyko spadku cen
mieszkań pozostaje niewielkie. Zmiany cen nadal będą niewielkie, najbardziej
prawdopodobne jest wzmocnienie tendencji wzrostowych, którym sprzyja
umiarkowany popyt w środowisku niskich stóp procentowych oraz rosnących
dochodów gospodarstw domowych; w 2q15 popyt dodatkowo może pobudzać
wzrost limitów MdM w kilku miastach (zwiększających pulę mieszkań spełniających
kryteria cenowe). Należy jednak dodać, że stopy procentowe, w tym kredytów
mieszkaniowych, są obecnie na historycznie niskim poziomie. Wraz z powrotem
inflacji i związanymi z tym naturalnymi podwyżkami stóp procentowych rosnąć
będzie ryzyko spadku cen mieszkań. Jest ono proporcjonalne do skali obniżek stóp
oraz okresu oddziaływania niskich stóp.
Poprawa wskaźnika koniunktury produkcji mieszkań deweloperskich (mieszkania
rozpoczęte minus oddane do użytku w kwartale) obserwowana w 1q15 sugeruje
wzrost w portfelu liczby rozpoczynanych projektów, pobudzany także niepewnością
ostatecznego kształtu nowelizowanej Ustawy deweloperskiej, która wg projektu
likwiduje otwarte rachunki powiernicze i wprowadza obowiązek zamkniętego
rachunku powierniczego, co oznacza dla deweloperów wzrost kosztów. W
perspektywie kilku kwartałów na rynku deweloperskim można oczekiwać wzrostu
podaży mieszkań, wraz z awansowaniem budowy ostatnio rozpoczętych mieszkań.
W 2015 r. popyt na kredyt ze wsparciem z MdM prawdopodobnie utrzyma się na
poziomie zbliżonym do 2014 r., można oczekiwać dalszego wzrostu oferty mieszkań
deweloperskich kwalifikujących się do programu wraz z wchodzeniem na rynek
mieszkań rozpoczynanych od końca 2013 r., jak i większej liczbie spełniających
kryteria MdM po niewielkim wzroście maksymalnej ceny metra mieszkania
dopuszczanego do udziału w programie w 2q15 w części regionów (por. Aneks
statystyczny, Tabela 2). Istotniejsze zmiany w kierunku wzrostu popytu może
przynieść nowelizacja ustawy (w tym zmiany w kierunku prorodzinnego charakteru
programu; możliwość przystąpienia do umowy kredytu z kredytobiorcą dowolnej
W 1q15 dostępność mieszkania
podobna jak w poprzednich
kwartałach 2014 r.; na przestrzeni
ostatnich 7 lat wzrosła o 38-69%
zależnie od miasta
W perspektywie 2-3 kwartałów
ryzyko spadku cen pozostaje
niewielkie
Poprawa wskaźnika koniunktury
produkcji mieszkań deweloperskich w
1q15, do czego przyczynia się też
niepewność ostatecznego kształtu
nowelizowanej Ustawy deweloperskiej
Nadal umiarkowany popyt na kredyty
z MdM; projekt nowelizacji programu
na etapie prac legislacyjnych w
Sejmie, w czerwcu 2015 do projektu
wprowadzone rozszerzenie MdM na
rynek wtórny
13 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
osoby, nie tylko z najbliższej rodziny, jak dotychczas; rozszerzenia programu na
członków spółdzielni podpisujących z nią umowę o budowę lokalu; możliwość
dotowania mieszkań powstałych po przebudowie lub adaptacji budynku),
przygotowana przez resort infrastruktury; w kwietniu 2015 r. odbyło się pierwsze
czytanie nowelizowanej Ustawy na posiedzeniu sejmowych komisji Infrastruktury
oraz Finansów Publicznych. Podczas kolejnego posiedzenia 10 czerwca 2015 r.
posłowie zgodzili się na rozszerzenie programu MdM na rynek wtórny, co oznacza
wzrost podaży mieszkań spełniających kryteria programu, i w efekcie przyczynia się
do hamowania wzrostu cen mieszkań deweloperskich. Nowelizacja wg założeń
inicjatorów miała być przyjęta w II poł. 2015 r., niemniej okres przedwyborczy może
zmienić ten harmonogram.
Drugi program rządowy – Fundusz mieszkań na wynajem (FMnW) BGK dotychczas
nie wpływa na ceny mieszkań, jak i w niewielkim stopniu oddziałuje na popyt na
mieszkania deweloperskie. Pierwszy budynek dla FMnW został zakupiony w Poznaniu
w listopadzie 2014 (124 mieszkania o powierzchni od 23 m kw. do 72 m kw.), oferta
wynajmu opublikowana na początku stycznia 2015 r. cieszyła się sporym
zainteresowaniem przy poziomie stawek zbliżonym do rynkowych. W maju 2015
FMnW zakupił kolejne 134 mieszkania w Gdańsku, jest to projekt w trakcie budowy z
planowanym zakończeniem pod koniec 2015 r. i udostępnieniem mieszkań najemcom
w 1q16; przewidywane czynsze zostaną przedstawione w 4q15, przy założeniu stawek
zbliżonych do rynkowych (obecnie stawka najmu w tej lokalizacji wynosi ok. 42-45
zł/m kw./miesięcznie). W obydwu przypadkach FMnW nie ujawnił kwoty transakcji,
uzasadniając to tajemnicą handlową i działaniem w oparciu o ustawę o funduszach
inwestycyjnych. BGK Nieruchomości jest w trakcie analizy ok.30 projektów (ok.3,4
tys. mieszkań) w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie Łodzi, Poznaniu i
Katowicach, lokale mają być udostępniane najemcom w latach 2016 – 2017.
Nowelizacja tzw. Ustawy deweloperskiej, czyli Ustawy o ochronie praw nabywców,
(przygotowywana przez UOKiK na zlecenie rządu, ma być gotowa do przedstawienia
w Sejmie w 2q 2015 r.), w szczególności zapowiadana likwidacja otwartych
rachunków powierniczych, może skutkować zawirowaniami na rynku
deweloperskim, tj. zwiększoną liczbą rozpoczętych inwestycji przez deweloperów wg
dotychczasowych zasad w obawie przed wzrostem kosztów, i w efekcie gwałtownym
wzrostem podaży mieszkań deweloperskich.
Nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego została przyjęta 9 czerwca 2015 r. przez Radę Ministrów. Projekt
nowelizacji określa podstawy prawne, które umożliwią rozpoczęcie jeszcze w 2015 r.
rządowego programu finansowania społecznego budownictwa czynszowego.
Finansowanie zwrotne będzie udzielane przez BGK towarzystwom budownictwa
społecznego, spółdzielniom mieszkaniowym oraz spółkom gminnym. Ocenia się, że w
ciągu 10 lat powstanie ok.30 tys. nowych mieszkań wybudowanych dzięki
preferencyjnej akcji kredytowej BGK. Źródłem finansowania ma być Fundusz Dopłat
(751,9 mln zł), co pozwoli na udzielenie kredytów w łącznej kwocie ok. 4 mld zł.
Fundusz mieszkań na wynajem nadal
bez wpływu na ceny mieszkań
Zapowiadane zmiany w Ustawie
deweloperskiej mogą skutkować
krótkotrwałymi, trudnymi do
przewidzenia, zmianami w podaży
mieszkań deweloperskich
14 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Beneficjentami programu mają być osoby o niskich i umiarkowanych dochodach,
które przekraczają kryteria dochodowe decydujące o ubieganiu się o lokal
komunalny, a jednocześnie zarabiają zbyt mało, by ubiegać się o kredyt na
mieszkanie (w tym także na warunkach oferowanych przez MdM). Przyjmuje się, że
średni miesięczny dochód gospodarstwa w roku poprzedzającym nie może
przekroczyć: 80% w 1-osobowym gospodarstwie domowym, 120% w 2-osobowym,
165% w 3-osobowym, 200% w 4-osobowym, 200% w większym niż 4-osobowe,
powiększone o 40% na każdą następną osobę w tym gospodarstwie. Najemca
mieszkania będzie co 2. lata składać deklarację o miesięcznym dochodzie w
poprzednim roku. Projekt zakłada, że lokale wybudowane przy wykorzystaniu
finansowania zwrotnego nie mogą być wyodrębniano na własność. Czynsz, jaki będą
płacić lokatorzy nowych mieszkań pod wynajem ustalono na poziomie 5% wartości
odtworzeniowej, czyli mniej niż na rynku komercyjnym. W dłuższym okresie
zwiększenie podaży mieszkań z tego programu przyczyni się w niewielkim zakresie do
hamowania wzrostu cen mieszkań.
Zgodnie z Rekomendacją S w przypadku kredytów zabezpieczonych na
nieruchomościach mieszkalnych, LTV w momencie udzielania kredytu nie powinien
przekraczać 80% lub 90% (gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LTV jest
odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie);
okresy przejściowe to w 2015 r. minimalny wymagany wkład własny 10% wartości
nieruchomości, 2016 r. – 15%, od 2017 r. - 20%.
Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen
nieruchomości (i w efekcie wartości zabezpieczeń), uwzględniając sytuację po
stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym, jest niewielkie z uwagi na
obserwowane zrównoważenie rynku w obecnej fazie cyklu mieszkaniowego.
Natomiast, przy zmarginalizowaniu udzielania nowych kredytów walutowych, istotne
pozostają ryzyka związane z faktem, że nadal blisko połowa istniejącego
zadłużenia jest w kredytach denominowanych. Aktualność problemu przypomniały
wydarzenia z połowy stycznia 2015 r., gdy w wyniku silnego osłabienia złotego
wobec CHF po decyzji SNB o zaniechaniu obrony minimalnego (1,2) poziomu
EURCHF gwałtownie wzrosły raty spłaty kredytobiorców z kredytami
denominowanymi w CHF, i w konsekwencji pogorszyły się charakterystyki LTV tych
kredytów. Szczególnie pogorszyła się sytuacja kredytobiorców „frankowych” z lat
2006-2008 (ok.375 tys. umów na kwotę ok.108 mld zł, wg szacunków KNF w
przypadku 135 tys. umów kredytowych we frankach (o wartości 54,5 mld zł) LtV
przekracza 100%. Wydaje się, że ograniczeniu ryzyka gwałtownego spadku cen
mieszkań (tj. sytuacji, gdy kredytobiorcy przestaliby spłacać kredyty mieszkaniowe,
nastąpiłyby masowe eksmisje, a mieszkania trafiłyby na rynek) w kontekście
kredytów „frankowych” sprzyjają : (1) ostatnie działania podejmowane przez banki -
27 maja 2015 ZBP przedstawił propozycję zasilenia 125 mln zł Funduszu Wsparcia
Restrukturyzacji Kredytów Hipotecznych (dla kredytobiorców mieszkaniowych
dotkniętych niekorzystnym zdarzeniem losowym, utratą pracy lub chorobą) oraz
Reaktywowanie społecznego
budownictwa czynszowego, w długim
okresie poprzez zwiększenie podaży
mieszkań na rynku sprzyja
ograniczaniu wzrostu cen
W 2015 r. minimalny wkład własny
to 10% wartości mieszkania
Ryzyko kredytowe związane
bezpośrednio ze znacznym spadkiem
cen nieruchomości ze względu na
obecne trendy podażowe niewielkie
Istotne pozostają ryzyka związane z
faktem, że nadal blisko połowa
istniejącego zadłużenia jest w
kredytach denominowanych
15 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
utworzenia wewnętrznych funduszy stabilizacyjnych (łącznie do 600 mln zł;
wyłącznie dla kredytobiorców CHF; system dopłat byłby dostępny po przekroczeniu
określonego poziomu granicznego kursu franka, a wsparcie byłoby udzielane według
określonych zasad); (2) nagłośnienie problemu w okresie przedwyborczym.
Utrzymuje się ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw
domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, przekładające się na pogorszenie
spłacalności kredytów mieszkaniowych.
Na koniec marca 2015 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 3,4%
kredytów mieszkaniowych ogółem (3,1% na koniec grudnia 2014 r.), co jest dobrym
wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (13,0%
kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec marca 2015 r.); o ile wartość
zagrożonych kredytów konsumpcyjnych zmalała (-5% r/r), to wartość kredytów
zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe znacząco wzrosła (+17,6% r/r vs.
+4,4% r/r w 4q 14) i wynosiła 12,4 mld zł na koniec marca 2015 r. (10,9 mld zł na
koniec grudnia 2014 r.). Wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się jeszcze
prawdopodobnie niekorzystnie zmieniać - psucie portfela mieszkaniowego obserwuje
się zwykle po ok.7-8 latach, obecnie silniej widoczne stają się kohorty złych kredytów
z lat 2006-2008.
W perspektywie najbliższych dwóch-trzech kwartałów jest możliwe wzmocnienie
tendencji wzrostowych, którym sprzyja umiarkowany popyt w środowisku niskich
stóp procentowych, rosnące dochody gospodarstw domowych i poprawa na rynku
pracy; pozytywnie oddziałuje także wzrost limitów MdM w kilku regionach, który
może generować większy popyt. Analiza wyników ankiety do przewodniczących
Komitetów Kredytowych7 wskazuje, że w 2q 15 banki oczekują niewielkiego
łagodzenia polityki kredytowej (związanego z presją konkurencyjną) i istotnego
wzrostu popytu w segmencie kredytów mieszkaniowych. Nie można jednak
wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku
pierwotnym, jak i ofertę z rynku wtórnego dedykowaną dla potrzeb MdM, przy
wolniej rosnącym popycie. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana
wzrostowa tendencja cen nieruchomości mieszkaniowych.
Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o
więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce
nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat wynosi ok. 10%. Taki scenariusz byłby
możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych
wzrostów stóp procentowych, ograniczonej transakcyjności rynku, a także
gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego problemami z obsługą kredytów
mieszkaniowych na masową skalę).
7 Sytuacja na rynku kredytowym, wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, II kwartał 2015, NBP, Warszawa, kwiecień
2015
Niewielki udział zagrożonych
kredytów w kredytach
mieszkaniowych ogółem; wzrost
wartości zagrożonych kredytów
mieszkaniowych do 12,4 mld zł
na koniec marca 2015
W perspektywie najbliższych dwóch
lat oczekiwana wzrostowa tendencja
cen mieszkań, prawdopodobieństwo
spadku cen mieszkań o więcej niż
30% wynosi ok. 10%
W perspektywie 2-3 kwartałów
prawdopodobnie wzmocnienie
tendencji wzrostowych cen, choć nie
można wykluczyć stabilizacji cen
16 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Zał. 1 Aneks statystyczny
Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. w 1q 15 w relacji do jej poziomu 2 lata, rok i pół roku temu
źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości
Tab.2 Maksymalna cena 1 m kw. nabywanego mieszkania w MdM obowiązująca w 1q 15 vs. ceny transakcyjne w 1q 15 na rynku pierwotnym w największych miastach
Województwo- stolica
Maksymalna cena m kw. nabywanego mieszkania (iloczyn śr. wsk. przeliczeniowego kosztu odtworzenia
i wsp. 1,1 zapisanego w MdM )
Cena transakcyjna m kw. na rynku pierwotnym
stolic województw
województwo bez stolicy
gminy sąsiadujące
stolica województwa
baza NBP CBN PKO BP
1q 15 2q 15 1q 15 2q 15 1q 15 2q 15 1q 15 1q 15 Mazowieckie - Warszawa 3831 3862 4597 4635 6583 6588 7396 6951 Małopolskie - Kraków 4345 4277 4744 4695 5083 5113 6185 5634 Łódzkie -Łódź 3971 3677 4237 4096 4718 4515 4578 4611 Dolnośląskie -Wrocław 3747 4043 4528 4612 5112 5181 5988 5395 Wielkopolskie - Poznań 4191 4203 5036 5044 5916 5925 6353 5545 Pomorskie - Gdańsk 4576 4523 4913 4913 5303 5303 5951 5252* Zachodniopomorskie - Szczecin 3915 3915 4211 4216 4508 4517 4780 4579 Kujawsko-pomorskie -Bydgoszcz 3626 3728 4021 4138 4418 4547 4619 4438 Lubelskie - Lublin 3191 3963 4166 4292 4457 4621 4920 4300 Śląskie - Katowice 3880 4017 4332 4395 4713 4773 4795 4524
źródło: BGK; baza CBN PKO BP; baza nieruchomości NBP; uwaga: *Trójmiasto
Miasta
Cena ofertowa 1q 15
do ceny ofertowej
1q 13
Cena ofertowa 1q 15
do ceny ofertowej
1q 14
Cena ofertowa 1q 15
do ceny ofertowej
w poprzednich
(1q 13=100) (1q 14=100) dwóch kwartałach
Wrocław 88 93 95
Łódź 102 93 99
Kraków 98 100 99
Warszawa 100 100 99
Gdańsk 100 90 94
Katowice 125 115 112
Poznań 97 99 101
przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 99 98 98
Wrocław 100 101 100
Łódź 101 101 100
Kraków 104 96 96
Warszawa 110 100 105
Gdańsk 98 101 101
Katowice 101 99 98
Poznań 103 101 99
przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 105 100 101
Wrocław 98 104 102
Łódź 95 96 98
Kraków 108 97 100
Warszawa 98 105 111
Gdańsk 105 102 105
Katowice 107 101 105
Poznań 99 101 100
przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 100 102 105
Mieszkania na rynku pierwotnym
Domy na rynku wtórnym
Mieszkania na rynku wtórnym
17 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
Tab.3 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i budownictwa w miastach powyżej 300 tys. mieszkańców
Miasto
Ludność wg stanu
na 31.12.2014
Przyrost naturalny na 1000 ludności wg stanu na
31.12.
Saldo migracji na
1000 ludności wg stanu na
31.12. Stopa
bezrobocia
Przeciętne wynagrodzenie
w sektorze przedsiębiorstw
(miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania 2013 2014 2013 2014 1q 2015 1q 2015 1q 2014 =100 1q 2015 1q 2014 =100
Warszawa 1735,4 -0,1 0,9 5,2 5,2 4,3 5349 102,5 2682 89,0 Kraków 761,9 -0,2 0,6 1,0 2,0 5,3 4367 106,7 1733 75,3 Łódź 706,0 -6,1 -5,5 -2,8 -2,0 11,2 3689 100,0 439 80,7 Wrocław 634,5 -0,1 0,1 2,4 3,0 4,2 4256 107,4 805 42,2 Poznań 546,7 -0,9 0,2 -6,2 -3,4 3,3 4597 104,9 259 26,4 Gdańsk 461,5 -1,0 0,1 0,7 1,9 5,8 5227 103,5 451 106,1 Szczecin 407,2 -2,3 -1,4 1,7 -0,3 9,1 4129 104,4 464 122,1 Bydgoszcz 357,7 -1,5 -1,2 -4,1 -3,1 7,3 3464 103,0 165 36,0 Lublin 341,7 -0,3 0,4 -3,0 -2,7 8,7 3931 108,7 308 238,8 Katowice 301,8 -4,0 -2,9 -4,1 -3,3 4,7 5511 98,7 105 34,0
Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.31 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, IQ 2015, US Wrocław, 29 maja 2015; obliczenia własne
Zał. 2 Aneks metodologiczny
2.1. Przedmiot, cel i metoda raportu
▪ Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz
przewidywania trendów w krótkiej (dwa kwartały) i średniej (2 lata) perspektywie na największych rynkach nieruchomości
mieszkaniowych (domy, mieszkania); raport jest aktualizowany co kwartał. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka
spadku cen na rynku nieruchomości.
▪ Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w
kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach; na koniec 2014
w 10 największych miastach (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) w Polsce mieszkało 26,9% ludności miejskiej i
występowało 46,4 % nowego budownictwa w miastach.
▪ Raport jest opracowany metodą ekspercką. Analiza jakościowa podstawowych czynników popytu (dochody gospodarstw
domowych, kredyty mieszkaniowe, stopa bezrobocia, demografia, wymiana zasobów) i podaży (wyniki budownictwa
mieszkaniowego, koniunktura na rynku mieszkaniowym, ceny i koszty budowy mieszkań, impulsy i ograniczenia regulacyjne)
na rynku nieruchomości pozwala na objaśnienie obecnego poziomu cen i przewidywania odnośnie tendencji ich
kształtowania się w krótkiej i średniej perspektywie z akcentem na ryzyka spadku cen w kontekście m.in. możliwych napięć na
rynku.
2.2 Źródła informacji o cenach - Baza PONT info Nieruchomości
▪ Podstawowym źródłem analizowanych danych jest baza cen ofertowych PONT Info Nieruchomości, która zawiera
informacje dotyczące cen ofertowych mieszkań i domów na rynku pierwotnym i wtórnym wg powiatów i województw.
Informacje są pozyskiwane z ofert biur pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i inwestorów,
ogłoszeń prasowych oraz z Internetu. Baza jest aktualizowana w cyklu kwartalnym.
▪ Liczba notowań w bazie w okresie ostatnich dwóch lat wynosiła średnia dla jednego okresu notowań ok. 59,2 tys.
mieszkań oraz ok. 21,2 tys. domów; w przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (64%
notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego – 86% notowań.
2.3 Weryfikacja danych
▪ Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej
zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w
kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej
pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy.
18 |
Monitoring Branżowy Ceny nieruchomości 1Q 2015
▪ Przedmiotem analizy jest poziom decyla 5 (mediana), zastosowanie tej miary dla ilustracji średniego poziomu cen
nieruchomości ogranicza wpływ skrajnych wartości.
▪ Istotna dla jakości wnioskowania jest nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność
notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r.
▪ Dane z bazy cen ofertowych są użyteczne dla ilustracji trendu zmian w czasie (na ogół jest zbliżony do kierunku zmian cen
transakcyjnych), i tak są wykorzystywane.
2.4 Pozostałe źródła danych o charakterze statystycznym (w raporcie każdorazowo przytaczane
wykorzystane żródła)
▪ Bank Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwo Rozwoju Regionalnego (dane liczbowe z realizacji programu MdM)
▪ Baza AMRON-SARFIN (bazy danych o cenach i wartości nieruchomości Centrum AMRON i Związku Banków Polskich)
▪ Centralna Baza Nieruchomości PKO BP (CBN PKO BP)
▪ GUS (statystyki budownictwa, dane regionalne dotyczące demografii, wynagrodzeń i budownictwa
z wojewódzkich Urzędów Statystycznych)
▪ NBP (Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach)
▪ REAS – raporty firmy specjalizującej się w monitoringu deweloperskiego rynku mieszkaniowego
Niniejszy materiał ma charakter informacyjny, jest przeznaczony wyłącznie dla klientów Grupy PKO Banku Polskiego i nie stanow i oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie mogą być traktowane, jako propozycja nabycia jakichkolwiek instrumentów finansowych, usługa doradztwa inwestycyjnego, podatkowego lub jako forma świadczenia pomocy prawnej. Grupa PKO BP SA dołożyła wszelkich starań, aby zamieszczone w niniejszym materiale informacje były rzetelne oraz oparte na wiarygodnych źródłach. Klienci Grupy PKO BP SA ponoszą odpowiedzialność za skutki swoich decyzji inwestycyjnych, podjętych z uwzględnieniem informacji zamieszczonych w niniejszym materiale. Niniejszy materiał został przygotowany i/lub przekazany przez Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna, zarejestrowany w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł