1

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL TEXT REFÓS DEL PGOU NÚM 60 ELIMINACIÓ PA 25 TOMÀS MIERES 3

SETEMBRE 2014

2

3

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL TEXT REFÓS DEL PGOU NÚM 60 ELIMINACIÓ PA 25 TOMÀS MIERES 3 ...................... 1 1. MEMÒRIA DESCRIPTIVA I JUSTIFICATIVA ............................................................................................................ 5

1. Antecedents. ...............................................................................................................................................5 2. Naturalesa, objecte i abast de la modificació. ..............................................................................................6 3. Necessitat, oportunitat i conveniència de la iniciativa en relació als interessos públics i privats concurrents. 6 4. Situació i àmbit. ..........................................................................................................................................8 5. Formulació i tramitació................................................................................................................................8 6. Marc urbanístic i legal.................................................................................................................................8 7. Estructura de la propietat, usos del sòl i estat de l’edificació........................................................................9 8. Planejament vigent....................................................................................................................................10 9. Objectius i criteris de la modificació..........................................................................................................12 10. Proposta de modificació..........................................................................................................................12 11. Quadres resum de superfícies. ................................................................................................................13 12. Programa de participació ciutadana .........................................................................................................13 13. Justificació de l’observança de l’objectiu del desenvolupament urbanístic sostenible i de les directrius per al planejament. .................................................................................................................................................13 14. Justificació de les mesures per una mobilitat sostenible ..........................................................................13 15. Informe de sostenibilitat econòmica. .......................................................................................................14

ANNEX I. Històric de les edificacions i obres de l’àmbit ........................................................................................... 17 ANNEX II. Aixecament de l’estat actual de les edificacions parcialment compatibles amb el planejament.................... 19 2.NORMATIVA......................................................................................................................................................... 21

CAPÍTOL I. DISPOSICIONS DE CARÀCTER GENERAL .....................................................................................21 CAPÍTOL II. RÈGIM URBANÍSTIC DEL SÒL .....................................................................................................22

3.AGENDA I AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA................................................................................................. 23

3.1 Agenda ...................................................................................................................................................23 3.2. Avaluació econòmica i financera.............................................................................................................23

ANNEX 3. Informe – valoració.................................................................................................................................. 25 4. PLÀNOLS............................................................................................................................................................ 27

4

5

1. MEMÒRIA DESCRIPTIVA I JUSTIFICATIVA

1. Antecedents. El Pla General d’Ordenació del Municipi de Girona va ser aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data 28 de febrer de 2002 i publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya núm. 3654, d’11 de juny de 2002. L’Ajuntament va publicar en la seva integritat aquest text normatiu en el BOP del dia 14 d’abril de 2003 i posteriorment, en sessió de data 9 de febrer de 2006, la Comissió Territorial d’Urbanisme de Girona va donar conformitat al text refós de les normes de planejament general, que es va publicar íntegrament al DOGC 4618 de 21 d’abril de 2006.

1.1 Planejament urbanístic:

A partir de la construcció de la via del ferrocarril, es va anar consolidant l’edificació d’acord amb les limitacions a la propietat de la llei ferroviària vigent. El Pla General aprovat el 1987 estableix l’afectació a vialitat destinada a connectar el carrer Bonastruc amb l’avinguda de santa Eugènia. El PGOU de Girona vigent, preveu una actuació d’eixamplament del carrer Tomàs Mieres, afectació que es considera necessària i justificada en la continuïtat de l’existent carrer Bonastruc de Porta entre els carrers Ferran Puig i avinguda Santa Eugènia, i per a la integració urbana del viaducte del ferrocarril. Per a l’obtenció i urbanització del sòl qualificat de viari es delimiten 4 àmbits de gestió, entre ells la UA 25 Tomàs Mieres 3. 2. Gestió urbanística:

Per la gestió de la ordenació establerta, obtenció del sòl destinat a vialitat i urbanització, el PGOU delimita 3 unitats d’actuació al l’est del viaducte: UA Tomàs Mieres 1, UA Tomàs Mieres 2 i UA Tomàs Mieres 3, així com una a l’oest: UA Porvenir. Per totes elles, el PGOU estableix l’execució pel sistema d’actuació de cooperació. En data 19 d’octubre de 2010 els titulars del 25% de la superfície inclosa en la UA Tomàs Mieres 3 varen sol·licitar la modificació de la modalitat del sistema, per passar-lo de cooperació a compensació. Aprovada inicialment la modificació els peticionaris no van presentat dins el termini establert, ni dins les pròrrogues atorgades, el corresponent projecte de bases, havent-se declarat per acord de la pròpia Junta de Govern Local, de 8 de març de 2013, per desistits de l’anterior petició. En sessió de data 11 de juliol de 2013, la Junta de Govern Local, atenent en primer lloc, que el sistema d’actuació per expropiació permet sincronitzar les expropiacions i enderrocs al ritme en que s’estudien solucions pels habitatges i activitats, possibilitant una execució poc traumàtica pels ocupants i comerços afectats; i en segon lloc al mal estat dels edificis de la cantonada Tomàs Mieres – Avinguda de Santa Eugènia d’una gran exposició; acorda aprovar inicialment el canvi de sistema de gestió de la UA 25 Tomàs Mieres 3, per passat del sistema de reparcel·lació en la modalitat de cooperació al sistema d’expropiació. En data 29 de novembre de 2013, els propietaris de les finques situades a l’avinguda de Santa Eugènia 20 i 22 van presentar un escrit d’al·legacions a l’anterior acord. En aquest escrit es manifesta que la UA no és viable i es sol·licita que, en el supòsit que es mantinguin les afectacions per vialitat i alineacions contemplades, es procedeixi a la seva execució com a actuació aïllada.

6

3. Estudis realitzats:

Històric de les edificacions i obres, en base a les llicències atorgades sobre les finques de l’àmbit, realitzat entre el març i el juliol de 2014. S’adjunta un resum com annex 1. Aixecament de l’estat actual de les edificacions, que almenys parcialment, son compatibles amb el planejament (Avinguda Santa Eugènia 20 i 22), realitzat l’abril de 2014. S’adjunta com a annex 2 Estudi de la viabilitat econòmica del PA Tomàs Mieres 3 i valoració de l’expropiació de les finques corresponents als núms. 24 i 26 de l’avinguda de Santa Eugènia d’acord amb el sistema d’actuació d’expropiació aprovat inicialment, i en el cas de què l’execució del PA Tomàs Mieres 3 resultés inviable, la valoració com a actuació aïllada. Aquest treballs s’han realitzat entre juny i agost del 2014.

2. Naturalesa, objecte i abast de la modificació. Aquest document té la consideració de modificació puntual número 60 del text refós del Pla General d’ordenació urbana de Girona per a l’eliminació del PA 25 Tomàs Mieres 3.

El seu objecte és, establir l’execució de l’ordenació del PGOU, que comporta la obtenció del sòl afectat de vialitat i la seva urbanització com a actuació aïllada. Amb aquesta finalitat s’elimina la delimitació del PA 25 Tomàs Mieres 3 del plànol d’ordenació del sòl urbà i es deixa sense efecte la fitxa corresponent de l’annex normatiu de desenvolupament i execució en sòl urbà del PGOU vigent. La present modificació es motiva en la inviabilitat de la UA, justificada en l’avaluació econòmica i l’informe – valoració que s’adjunta com annex 3. No altera l’estructura fonamental ni les qualificacions urbanístiques del sòl i per tant, no hi ha increment de sostre edificable, ni de la densitat de l’ús residencial ni de la intensitat ni transformació d’usos. Per tant segons determina l’article 43.1.b de la LUC, les finques de l’àmbit no estan subjectes a cessió d’aprofitament urbanístic ni cal que inclogui la documentació requerida per l’art. 99 de la LUC.

La modificació no produeix diferències apreciables en les característiques dels efectes previstos sobre el medi ambient. Per tant, d’acord amb l’establert a l’art. 7 de la L 6/2009, del 28 d’abril, d’avaluació ambiental de plans i programes, no està sotmesa a avaluació ambiental i el document no incorpora informe de sostenibilitat ambiental.

Aquesta modificació no afecta significativament el sostre residencial ni reserves pel sistema d’habitatges dotacionals públics. Per tant, no requereix la incorporació d’una memòria social tal, com es determina a l’article 59 de la LUC.

3. Necessitat, oportunitat i conveniència de la iniciativa en relació als interessos públics i privats concurrents. Com s’ha exposat als antecedents, el PGOU de Girona vigent, preveu una actuació d’eixamplament del carrer Tomàs Mieres, afectació que es considera necessària i justificada en la continuïtat de l’existent carrer Bonastruc de Porta i per a la integració urbana del viaducte del ferrocarril. Per a l’obtenció i urbanització del sòl qualificat de viari es delimiten 4 àmbits de gestió, entre ells la UA 25 Tomàs Mieres 3. La UA inclou 4 parcel·les que es corresponen amb els núm. 20, 22 i 24 - 26 de l’Avinguda de Santa Eugènia.

7

Per tal d’estudiar la viabilitat econòmica de la UA, assegurar jurídicament l’execució i explorar alternatives per a la gestió de l’execució de l’ordenació establerta s’han realitzat els estudis següents:

a) Aixecament de l’estat actual de les edificacions, que almenys parcialment, son compatibles amb el planejament (Avinguda Santa Eugènia 20 i 22), realitzat l’abril de 2014.

b) Estudi de la viabilitat econòmica del PA Tomàs Mieres 3 i valoració de l’expropiació de les finques corresponents als núms. 24 i 26 de l’avinguda de Santa Eugènia d’acord amb el sistema d’actuació d’expropiació aprovat inicialment, i en el cas de què l’execució del PA Tomàs Mieres 3 resultés inviable, la valoració com a actuació aïllada. Aquest treballs s’han realitzat entre juny i agost del 2014.

Dels estudis assenyalats es conclou:

1. El valor de la finca resultant de l’execució de la UA (solar) és inferior al valor actual de les construccions existents, que estan en bona part ocupades i generen rendes. D’aquí resulta la inviabilitat econòmica de la UA. Aquesta situació qüestiona la seguretat jurídica de la gestió i execució en tant que pot comportar l’incompliment de les prescripcions dels arts. 7 LUC (Repartiment equitatiu de beneficis i càrregues) i 118 LUC (Polígons d’actuació urbanística).

2. En la hipòtesi d’eliminació de la UA, les afectacions de vialitat sobre cada una de les finques suposarien:

a. Expropiació de la totalitat de les finques corresponents als núms 24 i 26 de l’avinguda de Santa

Eugènia atès que la qualificació de vialitat representa el 80% de la seva superfície i la resta, qualificada de zona d’eixample (27 m2) resulta inedificable.

b. Cessió gratuïta per assolir les condicions de solar, dels terrenys qualificats de sistema viari de les finques corresponents a l’avinguda Santa Eugènia 20 en la seva façana al carrer Tomàs Mieres (32,12 m2). Aquests terrenys estan únicament ocupats per pati i una edificació auxiliar, pel que és una actuació tècnicament proporcionada i que es compensa sobradament amb l’increment entre el sostre que atorga el planejament sobre la part qualificada d’eixample (119 m2 sòl i 833 m2 st sobre rasant) i l’existent (422 m2 st que inclou 157,55 en soterrani).

c. Els terrenys qualificats de viari de les finques de l’avinguda Santa Eugènia 22, tenen una superfície considerable (gairebé el 40% de la totalitat de la finca) i inclouen una petita part de l’edificació principal. Per tant, tot i l’increment entre el sostre que atorga el planejament sobre la part qualificada d’eixample (141,22 m2 sòl i 861,25 m2 st sobre rasant) i l’existent (615,28 m2 st, dels quals 230 en soterrani), la cessió obligatòria només es faria efectiva en cas d’enderroc i substitució de l’edificació existent. La situació de l’edificació ocupada i en situació de fora d’ordenació es pot mantenir fins que els propietaris promoguin la substitució de l’edificació actual o l’ajuntament iniciï l’execució de la urbanització del carrer Tomàs Mieres. En aquest darrer cas, atenent a les edificabilitats de les finques resultants més la residual de l’expropiació de l’adjacent (núm 24 de l’avinguda Santa Eugènia) seria possible acordar una fórmula d’execució equilibrada pels propietaris i l’ajuntament.

3. En la hipòtesi d’eliminació de la UA, les despeses d’execució a càrrec del pressupost municipal es

podrien limitar a les corresponents a l’expropiació de les finques de l’avinguda de Santa Eugènia 24 – 26, de 129,02 m2 de superfície total i urbanització del sòl municipal i expropiat. Es considera una despesa justificada atenent als beneficis pel que fa a la mobilitat, correcció de l’impacte de la infraestructura ferroviària i qualitat de vida dels ciutadans.

Ateses les consideracions anteriors, es proposa gestionar l’execució de l’ordenació establerta com a actuació aïllada, el que comportarà l’eliminació de la UA Tomàs Mieres 3

8

4. Situació i àmbit. La modificació se situa al barri de l’Eixample Nord, dins l’illa definida pels carrers Santa Eugènia, Tomàs Mieres i Ferran Puig. L’àmbit de la modificació, grafiat als plànols d’ordenació, coincideix amb l’actual UA Tomàs Mieres 3. Inclou de NE a SO, les parcel·les cadastrals 5080916 (av. Sta. Eugènia 20), 5080917 (Av. Sta. Eugènia 22: ), 5080918 (av. Sta. Eugènia 24) i 5080919 (av. Sta. Eugènia 26) així com els terrenys municipals entre les façanes posteriors i el viaducte, obtinguts per expropiació a RENFE.

La superfície total de l’àmbit la modificació és de 641 m².

5. Formulació i tramitació. La present modificació del Pla General està promoguda per l’Ajuntament de Girona, d’acord amb l’establert a l’art. 76.2 del DLEG 1/2010 text refós de la LUC, modificat per la Llei 3/2012 de 22 de febrer, de modificació del text refós de la LUC.

La redacció del document ha estat realitzada per tècnics competents segons el que estableix la disposició addicional tretzena del DLEG 1/2010 text refós de la LUC.

La seva tramitació queda regulada pels arts. 80 i 85 i 96 del DLEG 1/2010 text refós de la LUC.

6. Marc urbanístic i legal 6.1. Legislació estatal i autonòmica. El marc urbanístic i legal ve donat en primer lloc per el Real decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel que s’aprova el text refós de la Llei de sòl (LS), i pel Real Decret 1492/2011, de 24 d’octubre, pel que s’aprova el Reglament de valoracions de la Llei de Sòl (RVS). En l’àmbit autonòmic aplica el Decret legislatiu, DL 1/2010 de 3 d’agost pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’Urbanisme (LUC) i el decret 305/2006, de 18 de Juliol, pel qual s’aprova el reglament de la Llei d’Urbanisme (RLU). La Llei d’Urbanisme ha estat modificada parcialment per la Llei 3/2012 i el reglament ha estat modificat pel decret 80/2009 de 19 de maig per l’establiment del règim jurídic dels habitatges destinats a fer efectiu el dret de reallotjament, i pel decret 64/2014, de 13 de maig, pel qual s’aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística. Llei 39/2003 de 17 de novembre, del sector ferroviari. Decret 2387/2004 pel que s’aprova el Reglament del sector ferroviari

6.2. Legislació municipal. En un segon ordre, referent al planejament general, resulta d’aplicació el Pla General d’Ordenació del Municipi de Girona, aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data 28 de febrer de 2002, i el seu text refós conformat per la CTU de Girona en sessió de data 9 de febrer de 2006, publicat en el DOGC 4618 de 21/04/2006.

9

7. Estructura de la propietat, usos del sòl i estat de l’edificació El cadastral de l’àrea s’ha grafiat al plànol número 4 i inclou 4 parcel·les que es corresponen amb els núm. 20, 22 i 24 - 26 de l’Avinguda de Santa Eugènia així com els terrenys qualificats de sistema viari obtinguts per l’ajuntament mitjançant expropiació a RENFE. Les característiques de les parcel·les, segons dades cadastrals i ’inspecció, s’assenyalen a continuació:

Av. Sta. Eugènia 20: Ref cadastral: 5080916 Propietat: Propietari únic Superfície: 151,12 m2 Sostre sobre rasant: 373 m2 Data edificació: 1.901 Estat de l’edificació: Bo Ocupació: 1 Local en PB (actualment ocupat) 4 habitatges en Ppis

Av. Sta. Eugènia 22: Ref cadastral: 5080917 Propietat: Divisió propietat horitzontal (8 entitats) Superfície: 231,27 m2 Sostre sobre rasant: 628 m2 Data edificació: 1901 Estat de l’edificació: Bo Ocupació: 2 locals en PB (actualment 1 ocupat)

5 habitatges i 1 local (actualment desocupat) en Ppis

Av. Sta. Eugènia 24 i 26: Ref Cadastral 5080918 - 5080919 Propietat: Proindivís Superfície: 74,69+54,33 m2 Sostre sobre rasant: 237 m2 + 144 m2 Data edificació: 1901 Estat de l’edificació: Molt dolent Ocupació: 2 Comerços en PB

Ppis desocupat

Actual carrer Tomàs Mieres Municipal Obtinguts per expropiació a RENFE.

Superfície: 129,59 m2 Part de les construccions, concretament les corresponents als núm 24 i 26 de l’Avinguda de Santa Eugènia, estan en molt mal estat i atesa la situació urbanística de la finca la rehabilitació resulta econòmicament inviable. Les parcel·les se situen en sòl urbà i disposen de tots els serveis urbanístics per la façana de l’avinguda de Santa Eugènia. Tanmateix, pel carrer Tomàs Mieres, està pendent l’obtenció dels terrenys destinats a vial segons l’alineació del PGOU així com la urbanització i dotació de serveis. Els plànols de les edificacions que parcialment, son compatibles amb el planejament (Avinguda Santa Eugènia 20 i 22), realitzat l’abril de 2014, s’adjunta com a annex 2

10

8. Planejament vigent. La modificació no altera la zonificació del PGOU vigent que qualifica el sòl de l’àmbit de la modificació de zona d’eixample (clau 1.2) i sistema viari (Clau A2) tal com s’ha grafiat als plànols número 6. Estan regulades pels articles 201 i 127 a 134 de les NNUU del text refós del PGOU respectivament. El PGOU de Girona vigent, preveu una actuació d’eixamplament del carrer Tomàs Mieres, afectació que es considera necessària i justificada en la continuïtat de l’existent carrer Bonastruc de Porta entre els carrers Ferran Puig i avinguda Santa Eugènia, i per a la integració urbana del viaducte del ferrocarril. Per a l’obtenció i urbanització del sòl qualificat de viari va delimitar 4 àmbits de gestió, entre ells la UA 25 Tomàs Mieres 3. La fitxa corresponent de l’annex normatiu de desenvolupament i execució en sòl urbà es transcriu a continuació.

11

UNITAT D’ACTUACIÓ – 25. TOMÀS MIERES 3

ÀMBIT:

- Solar situat a la cantonada dels carrers Sta. Eugènia i Tomàs Mieres. - La superfície del sector és de 641 m2.

OBJECTIUS GENERALS:

- Ordenació de la part posterior de l’illa compresa entre els carrers Tomàs Mieres, Ferran Puig i Ctra. Sta. Eugènia, respectant l’estructura de la propietat. - Obtenció del sòl, per cessió lliure i gratuïta destinat a vials - Urbanització a càrrec dels promotors del sòl destinat a sistema viari.

CONDICIONS D'ORDENACIÓ, EDIFICACIÓ I ÚS:

CARACTERÍSTIQUES GENERALS Superfícies m2 %

SUPERFÍCIE TOTAL DEL SECTOR: 641 100,00Sostre màxim (m2 sostre): 1.854

Edificabilitat màxima bruta (m2sostre / m2 sòl): 2.89 Ús global: RESIDENCIAL

RESERVES MÍNIMES DE SÒL PÚBLIC: 354 55

Viari: 354 Espais lliures: Equipaments:

SÒL MÀXIM D'APROFITAMENT PRIVAT: 287 45

Residencial: 287

ALTRES DETERMINACIONS - El sòl d'aprofitament privat s'ordenarà segons les disposicions de les zones 1.2. - Les condicions d’ordenació estan reflectides en els plànols de la sèrie 2 (Ordenació detallada, gestió

i execució del sòl urbà, escala 1/2.000).

CONDICIONS DE GESTIÓ I EXECUCIÓ:

- La Unitat d’Actuació s’executarà pel sistema de cooperació.

12

9. Objectius i criteris de la modificació. Tal com s’ha exposat, l’ordenació prevista en el PGOU estableix la prolongació del carrer Bonastruc de Porta, amb una secció similar, fins a l’avinguda de santa Eugènia, a través del carrer Tomàs Mieres. Aquesta ordenació del PGOU vigent suposa una alineació del carrer que afecta el fons de les finques edificades amb façana a l’avinguda de santa Eugènia. L’afectació es considera necessària i justificada per a la consolidació de la xarxa bàsica de la ciutat, la millora de la mobilitat, la integració urbana del viaducte del ferrocarril i la correcció de l’impactes sobre el paisatge urbà. Per a l’obtenció i urbanització del sòl qualificat de viari el PGOU vigent delimiten 4 àmbits de gestió, entre ells la UA 25 Tomàs Mieres 3. L’anàlisi econòmic de la UA elaborat a l’informe – valoració adjuntat com annex III conclou que el valor de la finca resultant de l’execució de la UA (solar) és inferior al valor actual de les construccions existents, que estan en bona part ocupades i generen rendes. D’aquí resulta la inviabilitat econòmica de la UA. Aquesta situació qüestiona la seguretat jurídica de la gestió i execució en tant que pot comportar l’incompliment de les prescripcions dels arts. 7 LUC (Repartiment equitatiu de beneficis i càrregues) i 118 LUC (Polígons d’actuació urbanística). La modificació puntual del PGOU núm. 60 per a l’eliminació de la UA Tomàs Mieres 3 té com a objectiu bàsic, resoldre la viabilitat de l’execució de l’ordenació prevista en el PGOU, el que inclou la justificació de la sostenibilitat de l’actuació en relació a les finances municipals. En tot cas, el sistema d’actuació que s’estableixi ha de permetre una actuació ràpida per resoldre el problema d’inseguretat i impacte paisatgístic generat pel mal estat de les edificacions de la cantonada (avinguda santa Eugènia 24 i 26) i programar l’execució en fases per tal de minimitzar l’impacte social sobre els residents afectats.

10. Proposta de modificació. Per tal d’assolir els objectius assenyalats es proposa una modificació puntual que elimina la unitat de gestió sense alterar l’ordenació del planejament, de forma que l’execució del planejament en l’àmbit de la modificació, pel que fa als sistemes (la citada alineació del carrer Tomàs Mieres) tindrà la naturalesa d’actuació aïllada. Es justifica la no viabilitat econòmica de l’actual UA Tomàs Mieres 3 en base a un informe – valoració encarregat expressament i la sostenibilitat de l’actuació en relació a les finances municipals a l’informe de sostenibilitat econòmica. Així mateix, l’actuació aïllada permet iniciar l’expropiació de les edificacions en mal estat i l’adequació dels terrenys immediatament de l’aprovació d’aquest document. Pel que fa a les altres dues, en més bon estat i ocupades per activitats i habitatges, el PGOU els atorga una edificabilitat notablement superior a l’existent. Per tant, la materialització de l’increment de sostre per part dels propietaris (substitució de l’edificació o remunta) suposarà la cessió dels terrenys qualificats de sistema viari i la seva urbanització per tal de què les finques adquireixin la condició de solar. Em el cas de què l’ajuntament iniciï l’execució de la urbanització del carrer Tomàs Mieres prèvia a l’ampliació o substitució de les edificacions existents, i per tant a la cessió i urbanització dels terrenys, atenent a les edificabilitats de les finques resultants més la residual de l’expropiació de l’adjacent (núm 24 de l’avinguda Santa Eugènia) seria possible acordar una fórmula d’execució equilibrada pels propietaris i l’ajuntament. El paràmetres reguladors de l’ordenació es fixen al plànol o.1.

13

11. Quadres resum de superfícies. Quadre zonificació segons amidament sobre plànol ordenació (no es modifica) En el quadre adjunt es resumeixen les superfícies qualificades de zona d’eixample i de sistema viari en cada una de les parcel·les cadastrals. L’àmbit de la UA inclou també els terrenys qualificats de sistema viari obtinguts per l’ajuntament mitjançant expropiació a RENFE. Zonificació Referència cadastral m2 sòl 5080916 5080917 5080918 5080919 Aj expr Total Zona eixample (1.2) 119,00 141,22 26,99 287,21 44,81%Sistema viari (A.2) 32,12 90,05 47,70 54,33 129,59 353,79 55,19% 151,12 231,27 74,69 54,33 129,59 641,00

Quadre edificabilitat segons amidament sobre plànol d’ordenació (no es modifica) En el quadre adjunt es resumeix l’edificabilitat de cada una de les parcel·les cadastrals. Edificabilitat Referència cadastral m2 st 5080916 5080917 5080918 5080919 Aj expr Total 833,00 861,25 161,94 0,00 0,00 1.856,19

12. Programa de participació ciutadana L’ajuntament de Girona, promotor d’aquesta modificació, en garanteix el procés participatiu de la ciutadania mitjançant la tramitació, que donarà compliment a les determinacions establertes en relació a la informació pública. S’efectuaran les corresponents informacions públiques de caràcter general i les notificacions i consultes individualitzades als organismes afectats.

13. Justificació de l’observança de l’objectiu del desenvolupament urbanístic sostenible i de les directrius per al planejament. L’ordenació proposada per la modificació es limita a establir un sistema d’execució viable per a l’ordenació del PGOU vigent, que té la finalitat de concloure l’obertura d’un carrer seguint la traça del viaducte del ferrocarril convencional, dotant d’estructura a la ciutat, millorant la mobilitat i la integració urbana del ferrocarril.

14. Justificació de les mesures per una mobilitat sostenible La modificació no suposa increment del sostre destinat a zona d’eixample (clau 1.2) en sòl urbà consolidat. La modificació no comporta una nova classificació de sòl urbà o urbanitzable, per tant i d’acord amb l’art. 3.1 del D 344/2006, de regulació dels estudis d’avaluació de la mobilitat generada, no s’ha de incorporar l’estudi de mobilitat.

14

15. Informe de sostenibilitat econòmica. 1. Criteris i objectius Aquest apartat es redacta en compliment del l'article 59 del DL 1/2010, que en relació a la documentació del plans d’ordenació urbanística municipal, apartat 3.d.

Els objectius d’aquest document són:

- Justificació de la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius. Aquesta MPGOU no altera l'equilibri socioeconòmic del Pla pel que fa a la suficiència dels usos productius en relació al sostre residencial. Per tant, no s’escau la justificació específica . - Avaluació de la sostenibilitat econòmica de les actuacions, considerant la relació entre les aportacions impositives de les edificacions resultants i les despeses de manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris. En l'apartat següent es fa una valoració de:

- El balanç d’ingressos extraordinaris i despeses d’inversió que genera la modificació - La relació entre ingressos i despeses corrents que genera la modificació.

2. Impacte en les finances públiques de la MPGOU Amb caràcter general, les despeses associades als PA les podem agrupar en els següents apartats:

- Infraestructures i espais lliures i serveis inclosos en el polígon o necessaris pel seu correcte funcionament.

- Implantació de prestacions i serveis externs al sector (nous equipaments). - Manteniment de dites infraestructures, serveis i espais lliures (incloent l'enllumenat públic, neteja i

vigilància). - Manteniment de les prestacions d’equipaments i serveis necessàries per la població que treballa en

l’àmbit.

Amb caràcter general, els ingressos associats als PA son es següents:

- Cessió d’aprofitament urbanístic - Impost sobre construccions i obres (ICIO). - Impost sobre bens immobles (IBI) - Impost d’activitats econòmiques (IAE)

Per tal d'avaluar l'impacte de l'actuació en les finances públiques hem partit dels següents supòsits:

- La modificació manté el sostre d’aprofitament privat i els sistemes públics (viari) de l’àmbit, per tant si bé facilita la materialització del sostre atorgat i per tant de l’increment d’ingressos corrents (IBI i IAE), s’ha de considerar a efectes del present informe que el seu efecte sobre els ingressos i despeses corrents del pressupost municipal és nul.

- La implantació d'equipaments i serveis fora de l’àmbit, atès que l’ús ja és existent i, que no es contempla nova població a raó de la modificació en aquest àmbit, no es considera rellevant.

- Serà a càrrec de l’ajuntament part de la implantació de les infraestructures incloses en l’àmbit, concretament la corresponent a la obtenció i urbanització del sistema viari que no sigui de cessió i urbanització obligatòria i gratuïta.

- En aquest àmbit no s’inclou cap implantació d’equipaments per la qual cosa no genera despeses a l'administració actuant (ajuntament de Girona).

- Atesa la consideració d’actuació aïllada, no es generen cessions d’aprofitament urbanístic.

15

Per tant, la modificació no altera la relació entre despeses corrents pel manteniment d’espais públics i equipaments ni per major demandes d’equipaments ni els ingressos corrents que generen les propietats i activitats de l’àmbit. En canvi, altera el balanç entre ingressos extraordinàries i despeses d’inversió atès que caldrà finançar amb càrrec al pressupost municipal l’execució de la part del carrer que no sigui de cessió i urbanització obligatòria i gratuïta. Les inversions a càrrec del pressupost ge genera la present modificació són: Expropiació de sòl: - Serà a càrrec de l’ajuntament l’expropiació de la totalitat de les finques corresponents als núms 24 i 26 de l’avinguda de Santa Eugènia atès que la qualificació de vialitat representa el 80% de la seva superfície i la resta, qualificada de zona d’eixample (27 m2) resulta inedificable. D’acord amb l’informe valoració adjunt com annex 3, el valor d’expropiació de les finques és respectivament de 176.078 € i 125.501 €, fent un total de 301.579 € - Les finques expropiades contenen una petita part de sòl (26,99 m2) amb aprofitament. Es valora adoptant els valors residuals de l’informe - valoració de l’annex 3, amb l’edificabilitat resultant de l’alçada de B+5 i considerant 2 plantes soterrani, en 85.018,50 €

VRS local PB 789 €/m2 VRS oficina P1 635 €/m2 VRS habitatge 344 €/m2 VRS aparcament Sot 175 €/m2

- La resta de sistema viari, corresponent a les finques de l’avinguda de santa Eugènia 20 i 22 haurà de ser cedit i urbanitzat per tal d’assolir la condició de solar prèvia materialització de la major edificabilitat que les atorga el planejament. Als quadres adjunts es justifica la compensació de l’obligació per part del major sostre del planejament. Costos d’urbanització i enderroc Pel càlcul dels costos d’urbanització i enderroc s’adopten els següents valors unitaris, als que caldrà afegir les despeses d’honoraris de projectes, direcció, control de qualitat, seguretat i salut, gestió...que s’estima en el 15% del pressupost de l’obra. Preus unitaris Enderroc urbanització

€/m3 17,28

€/m2 65,82 175

Costos urbanització i enderrocs

Ref. Cadastral Vialitat Cost urb Sostre ex Cost enderroc Total costos Finançament

5080919 54,33 10.933,91 179,33 13.574,03 24.507,94 Ajuntament

5080918 47,70 9.599,63 224,07 16.960,53 26.560,16 Ajuntament

5080917 90,05 18.122,56 615,28 46.572,39 64.694,95 Urb per ass cond solar

5080916 32,12 6.464,15 422,61 31.988,62 38.452,77 Urb per ass cond solar

Ajuntament 129,59 26.079,99 0 26.079,99 Ajuntament La quantitat dels costos és lleugerament inferor a la calculada en l’informe valoració degut a que la repercussió dels costos de gestió en les obres d’enderroc i urbanització són menors que la de la totalitat de la promoció immobiliària.

16

Valor del major sostre que atorga el planejament S’adopta el valor residual de l’ús d’habitatge obtingut a l’informe – valoració de l’annex III VRS habitatge 344 €/m2

Ref. Cadas Sostre Edif Increment Valor incr (habitatge) 5080919 179,33 0,00 -179,33 5080918 224,07 161,94 -62,13 5080917 615,28 861,25 245,97 84.613,68 5080916 422,61 833,00 410,39 141.174,16

3. Conclusions D’acord amb el que s’exposa en la memòria, i als punts anterior de l’ISA:

Aquesta MPGOU no altera l'equilibri socioeconòmic del Pla pel que fa a la suficiència dels usos productius en relació al sostre residencial.

L’execució de l’actuació comporta inversions a càrrec de l’ajuntament per un valor total de 378.727,08 €. El valor del sòl amb aprofitament expropiat (85.012,50 €) no s’ha deduït atès que no es materialitzarà fins que s’agrupi amb la finca adjacent.

La modificació no altera els costos de manteniment de les infraestructures i espais lliures ni els ingressos corrents generats per les propietats i activitats de l’àmbit.

17

ANNEX I. Històric de les edificacions i obres de l’àmbit

18

19

ANNEX II. Aixecament de l’estat actual de les edificacions parcialment compatibles amb el planejament

20

21

2.NORMATIVA

CAPÍTOL I. DISPOSICIONS DE CARÀCTER GENERAL Article 1. Naturalesa i objecte. Aquest document té la consideració de modificació puntual número 60 del text refós del Pla General d’ordenació urbana de Girona per a l’eliminació de la UA 25 Tomàs Mieres 3.

Article 2. Situació i àmbit L’àmbit de la modificació, és el grafiat als plànols d’ordenació. Està delimitat al sudest per l’avinguda de santa Eugènia, ao norest per la mitgera de la finca de l’avinguda de santa Eugènia 18 i al noroest per la projecció del viaducte del ferrocarril.

La superfície total de l’àmbit la modificació és de 641m2.

Article 3. Obligatorietat Segons l’article 4 de les NNUU del text refós del PGOU de Girona, les disposicions contingudes en l’esmentat PGOU i les seves modificacions obliguen al seu compliment per igual tant a l’administració com als particulars. Qualsevol actuació o intervenció sobre el territori, tingui caràcter definitiu o provisional, sigui d’iniciativa pública o privada, s’haurà d’ajustar a les disposicions del text refós del PGOU.

Article 4. Vigència Segons l’article 5 de les NNUU del text refós del PGOU de Girona, aquest document entrarà en vigor a partir de la publicació de l’aprovació definitiva en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, i la seva vigència serà indefinida, d’acord amb el que disposen els articles 94 i 106del DLEG 1/2010 del text refós de la Llei d’Urbanisme.

Article 5. Interpretació Segons l’article 3 de les NNUU del text refós del PGOU de Girona, la interpretació del present document es farà d’acord amb el seu contingut i subjecte als seus objectius i finalitats. En cas de dubte i imprecisió prevaldrà la solució de menor edificabilitat i major dotació d’equipaments i espais lliures públics, les solucions que afavoreixin el domini públic sobre el privat, així com la documentació escrita sobre la gràfica, llevat que el conflicte es refereixi a la quantificació de les superfícies de sòl, supòsit en el qual cal atenir-se a la superfície real.

En tot cas, i per allò que no estigui expressament regulat en aquesta normativa, s’ajustarà al que disposa el Pla General d’Ordenació de Girona, aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques, el 28 de febrer de 2002 (DOGC núm. 3654 d’11 de juny de 2002) i el seu text refós conformat per la CTU de Girona en sessió de data 9 de febrer de 2006, publicat en el DOGC 4618 de 21/04/2006.

Article 6. Determinacions Seran d’aplicació les determinacions establertes en els següents documents:

1. Memòria 2. Normativa 3. Gestió 4. Plànols

22

CAPÍTOL II. RÈGIM URBANÍSTIC DEL SÒL Article 7. Classificació del sòl La classificació de l’àmbit de la modificació del text refós del PGOU número 60 es correspon a la de sòl urbà no consolidat.

Article 8. Qualificació La qualificació de l’àmbit de la modificació numero 60 del text refós del PGOU és la de zona d’eixample (clau 1.2) i sistema viari (clau A.2).

Està regulat per l’article 201 i 127 a 134 de les NNUU del text refós del PGOU respectivament.

Article 9. Ordenació específica

S’anul·la la delimitació de la UA 25 Tomàs Mieres 3 i queda sense efecte l’a fitxa corresponent de l’annex normatiu del PGOU. Disposició addicional. En tot cas, i per allò que no estigui expressament regulat en aquesta normativa, s’ajustarà al que disposa el Pla General d’Ordenació de Girona, aprovat definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques, el 28 de febrer de 2002 (DOGC núm. 3654 d’11 de juny de 2002) i el seu text refós conformat per la CTU de Girona en sessió de data 9 de febrer de 2006, publicat en el DOGC 4618 de 21/04/2006.

23

3.AGENDA I AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA

3.1 Agenda L’execució de la part del carrer Tomàs Mieres inclòs en l’àmbit de la modificació corresponent a les finques núms 20 i 22 de l’avinguda de santa Eugènia s’anirà realitzant a mida que els propietaris materialitzin la major edificabilitat que els atorga el pla i hagin de cedir i urbanitzar el sòl destinat a carrer per tal d’assolir la condició de solar. La corresponent a les finques núms 24 i 26 de l’avinguda de santa Eugènia, atenent a que no pot compensar la cessió per l’alineació del planejament amb l’edificabilitat que li atorga el PGOU, al mal estat de l’edificació i a l’exposició del lloc, s’executarà en un termini de dos anys a comptar des de l’aprovació definitiva d’aquesta modificació. L’execució comprèn l’expropiació, l’enderroc de les edificacions i almenys l’adequació provisional dels terrenys.

3.2. Avaluació econòmica i financera. Objectius i criteris

- Avaluació econòmica de la viabilitat de la UA Tomàs Mieres 3, delimitada en el PGOU vigent. - L’avaluació està elaborada en l’informe – valoració adjunt con annex 3. En aquest apartat se’n fa un

estracte per facilitar-ne la comprensió.

Metodologia La transformació urbanística de l’àmbit de la Unitat d’Actuació Tomàs Mieres, 3, serà econòmicament viable si el Valor de les finques resultants, un cop deduït els costos, les despeses i les indemnitzacions necessàries per a la seva transformació, així com el benefici empresarial derivat de la promoció, és superior al valor d’origen de les finques considerades fora de l’àmbit de la unitat d’actuació.

finca Valors finques en règim d'equidistribució beneficis i carregues (dins la UA Tomàs Mieres)  Valors finques situació d'origen 

Sta.Eug. 20  133.648 € 460.034 €

Sta.Eug. 22  214.838 € 812.562 €

Sta.Eug. 24  13.090 € 176.078 €

Sta.Eug. 26  ‐1.118 € 125.501 €

Ajuntament  ‐2.670 € 0 €

TOTAL  357.788 € 1.574.174 €

24

Viabilitat econòmica

Es constata que el valor de les finques en el seu estat actual és molt superior al de la resultant de l’actuació urbanística. De fet, degut a l’enorme pes de les diferents indemnitzacions a càrrec del polígon, els drets d’aquelles finques sense edificar o amb edificació en mal estat, seria negatiu. Aquest resultat avala la necessitat d’eliminar la delimitació de la UA Tomàs Mieres 3.

Les conseqüències econòmiques de l’eliminació de la delimitació de la UA proposada estan estudiades en l’informe de sostenibilitat econòmica (punt 15 de la memòria)

25

ANNEX 3. Informe – valoració

26

27

4. PLÀNOLS

i.1 Situació 1/5.000 i.2 Ortofotomapa 1/500 i.3 Topogràfic 1/500 i.4 Estructura de la propietat 1/500 i.5 Afectació soterrament línia fc convencional 1/500 i.6.a Planejament vigent. Estructura 1/2.000 i.6.b Planejament vigent. Detall ordenació 1/500 o.1 Proposta modificació 1/500

28

29

DOCUMENT DE SÍNTESI MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL TEXT REFÓS DEL PGOU NÚM 60 PER A L’ELIMINACIÓ DE LA UA 25 TOMÀS MIERES 3

SITUACIÓ I ÀMBIT:

La modificació se situa al barri de l’Eixample Nord, dins l’illa definida pels carrers Santa Eugènia, Tomàs Mieres i Ferran Puig. L’àmbit de la modificació, grafiat als plànols d’ordenació, coincideix amb l’actual UA Tomàs Mieres 3. Inclou de NE a SO, les parcel·les cadastrals 5080916 (av. Sta. Eugènia 20), 5080917 (av. Sta. Eugènia 22: ), 5080918 (av. Sta. Eugènia 24) i 5080919 (av. Sta. Eugènia 26) així com els terrenys municipals entre les façanes posteriors i el viaducte, obtinguts per expropiació a RENFE. La superfície total de l’àmbit la modificació és de 641 m². ÀMBIT DE LA SUSPENSIÓ DE LLICÈNCIES:

Àmbit de la modificació puntual del text refós del PGOU número 60. ABAST DE LA SUSPENSIÓ:

Se suspèn l'atorgament de llicències urbanístiques d'edificació, reforma o rehabilitació i d'altres autoritzacions municipals connexes establertes per la legislació sectorial, excepte les llicències fonamentades en el règim vigent que siguin compatibles amb les determinacions del nou planejament inicialment aprovat, en el cas que, per la naturalesa dels canvis proposats, no es posi en risc l'aplicació del nou planejament, una vegada definitivament aprovat. Aquest termini serà d'un any, comptat des de la publicació de l'acord d'aprovació inicial i de suspensió. ÀBAST DE LA MODIFICACIÓ:

L'objecte de la modificació és, establir l’execució de l’ordenació del PGOU, que comporta la obtenció del sòl afectat de vialitat i la seva urbanització com a actuació aïllada. Amb aquesta finalitat s’elimina la delimitació del PA 25 Tomàs Mieres 3 del plànol d’ordenació del sòl urbà i es deixa sense efecte la fitxa corresponent de l’annex normatiu de desenvolupament i execució en sòl urbà del PGOU vigent. Es justifica la no viabilitat econòmica de l’actual UA Tomàs Mieres 3 en base a un informe – valoració encarregat expressament i la sostenibilitat de l’actuació en relació a les finances municipals a l’informe de sostenibilitat econòmica. Així mateix, l’actuació aïllada permet iniciar l’expropiació de les edificacions en mal estat i l’adequació dels terrenys immediatament de l’aprovació d’aquest document. Pel que fa a les altres dues, en més bon estat i ocupades per activitats i habitatges, el PGOU els atorga una edificabilitat notablement superior a l’existent. Per tant, la materialització de l’increment de sostre per part dels propietaris (substitució de l’edificació o remunta) suposarà la cessió dels terrenys qualificats de sistema viari i la seva urbanització per tal de què les finques adquireixin la condició de solar. TRAMITACIÓ:

Aprovació inicial

· Servei de planejament i gestió urbanística ·

30

31

Equip redactor:

Servei de Planejament i Gestió / Àrea d’Urbanisme Pep de Solà-Morales Capdevila, arquitecte Joana Mendieta Bosch, advocada

Girona, setembre 2014

32