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Les droits de préférence et préemption en forêt

MME. Stéphanie DE LOS ANGELES Intervenante au CFPN de Bordeaux- DSN

A NANCY

LE 27 OCTOBRE 2017

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SOMMAIRE .

I- Les droits de préférence en forêt .......................................................................................6

I- I- Le droit de préférence des voisins de parcelles boisées………………………………… 3

I- II- Le droit de préférence de la commune ………………………………………………………… 10

II- Les droits de préemption en forêt .................................................................................... 12

II- I- Le droits de la commune……………………………………………………………………… 12

II- II- Le droit de préemption de l'Etat ………………………………………………………… 16

MODELES DE CLAUSES …………………………………………………………………………………………………….18

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L’article 65 de la Loi de modernisation de l’agriculture n°2010-874 du 24 juillet 2010 a introduit

dans le code forestier un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelle boisée lors de la

vente d’une parcelle boisée de moins de 4 hectares qui leur est contiguë.

L’ordonnance n°2012-92 du 26 janvier 2012 a refondu le code forestier, portant les dispositions

législatives relatives au droit de préférence aux articles L331-19 à 21 dudit Code.

La Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 de simplification du droit et d’allègement des démarches

administratives, dans ses articles 82 et 83, a modifié et assoupli ces dispositions, notamment en

rajoutant deux cas d’exemption à l’application du droit de préférence.

La Loi du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’AAF bouleverse encore les choses en :

- Aménageant ce droit de préférence

- Instituant 3 nouveaux droits de préférence et préemption : o Un droit de préférence au profit de la Commune

o Un droit de préemption au profit de cette même Commune

o Un droit de préemption au profit de l’Etat

I- LES DROITS DE PREFERENCE EN FORET

I-I- Le Droit de préférence des voisins de parcelles boisées

Le morcellement forestier- La forêt recouvre en France 28,60 % du territoire. Trois quarts de cet

espace appartiennent à des propriétaires privés dont 96% sont des personnes physiques qui regroupent

82% de la surface totale.

Le constat selon lequel la forêt française est particulièrement morcelée n’est plus une révélation. La

France détient sur ce point les plus mauvais chiffres d’Europe, notre forêt étant, de surcroît, montrée

du doigt comme particulièrement sous-exploitée. Ce morcellement provient, certes, d’un souci

d’égalité lors de partages successoraux mais surtout de l’évolution de terres qui ont perdu leur

utilisation agricole, et ont été abandonnées à la régénération naturelle. C’est dans un contexte où la

restructuration s’impose qu’a émergé l’idée de faire naître un droit au profit direct des voisins contigus

de parcelles boisées de faible surface.

A l’initiative de la Fédération des Forestiers Privés de France, un groupe d’experts a été réuni afin

d’envisager une solution qui remplirait cet objectif de restructuration forestière. Aussi, la simple

obligation d’information en faveur du voisin contigu initialement prévue à fait place au « Droit de

préférence des propriétaires de terrains boisés ».

En analysant le texte, nous nous apercevons que ce droit s’exerce en deux temps. Tout d’abord, le

bénéficiaire du droit de préférence doit remplir plusieurs conditions cumulatives pour que lui soit

adressée la notification de la vente de la parcelle boisée.

Ensuite, si ces conditions sont réunies et qu’il est considéré comme bénéficiaire, il doit encore se

soumettre à un certain formalisme afin de pouvoir opposer son droit au vendeur.

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A- Les conditions d’application du droit de préférence

1- Les opérations concernées

Ce dispositif s’applique aux ventes en propriété, mais également aux cessions de droits indivis ou

de droits réels de jouissance.

* Les ventes en propriété. Certains actes de vente méritent précisions.

- La question de la soumission des ventes par adjudication au droit de préférence s’est posée. Une

réponse ministérielle est venue apporter un élément de réponse, en précisant que « la publicité prévue

par les textes spécifiques semble suffisante pour que tous les voisins en aient connaissance1 ».

On ne voit pas, en pratique, comment se soumettre aux formalités obligatoires dans le cas d’une vente

par adjudication puisque, par définition, ni l’acquéreur ni le prix de vente ne sont connus à l’avance. Ainsi, la notification peut être accomplie mentionnant les éléments connus de la vente mais le voisin

ne pourra que participer éventuellement aux enchères comme n’importe quel candidat.

- S’agissant d’une vente en rente viagère, sa particularité réside dans son mode de paiement. Mais

elle n’en reste pas moins une vente. Cette question rejoindra probablement celle des biens mixtes car il

est rare de voir une vente en rente viagère réalisée simplement pour des parcelles de forêt. Nous serons

très probablement en présence d’une vente de biens mixtes bénéficiant du principe de l’indivisibilité.

Par ailleurs, dans ce cas, si des aménagements sont prévus avec rente de soins par exemple, on voit

mal comment le bénéficiaire du droit de préférence pourrait se substituer à l’acquéreur, ce choix

relevant purement du caractère intuitu personae.

* Les cessions de droits réels de jouissance : Usufruit/ Droit d’usage pour de la forêt/ droit

d’habitation éventuellement en présence d’une maison forestière.

- Les particularités des droits d'usage en forêt (art. L314-1 à 3 c. for.)

- Le bail emphytéotique- Il résulte des dispositions de l'article L. 451-1 c. rur. pêch. maritim. que le

bail emphytéotique constitue une variété du contrat de louage de chose, qui confère au preneur,

pendant une durée comprise entre plus de dix-huit ans et quatre-vingt dix-neuf ans, un droit réel

immobilier de jouissance sur l'immeuble loué, qui l'autorise à hypothéquer ce droit, à le céder et qui

peut être saisi.

2. La qualité de « propriétaire d’une parcelle boisée contiguë » bénéficiaire du droit de

préférence

Cette qualité est reconnue après une double appréciation :

- Celle de la superficie et de la nature cadastrale de la propriété cédée,

- Et celle de la nature et de la situation géographique de la parcelle que possède le

propriétaire voisin.

Le droit de préférence naît donc directement des parcelles visées par le texte.

a- La propriété objet du droit de préférence

- La référence au cadastre : Le cadastre a été choisi comme outil de référence pour apprécier

la nature de la parcelle cédée et en désigner le propriétaire. Cette solution peut être contestée du fait du

manque de fiabilité de cet outil qui est parfois erroné sur ces deux points, mais elle présente l’avantage

de la simplicité. L’erreur du cadastre peut être utilisée pour se décharger de la formalité de purge du

droit de préférence.

1 Réponse min., 11 janvier 2011, Hénart.

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Aussi, la classification au cadastre en « bois », « bois-taillis » ou autre « futaie résineuse » ne pose pas

de problème et sous entend la nature boisée de la parcelle.

Pratique : Sont considérées classées au cadastre en nature de bois et forêts tous les "sous groupes de

subdivisions fiscales2" appartenant au groupe 5 de la classification cadastrale (= qui commencent par

la lettre B), savoir B (Bois), BF (Futaie feuillue), BM (Futaie mixte), BO (Oseraie), BP (Peupleraie),

BR (Futaie résineuse), BS (Taillis sous futaie), BT (Taillis simple).

Les Landes ne sont pas considérées comme des bois au cadastre.

Le doute subsiste sur les Landes Boisées mais un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 15 avril

2016 précise que « le droit de préférence concerne tous les biens vendus d’une superficie inférieure à

4 ha, relevant du groupe 5 (bois et forêts) de la matrice cadastrale ;

Que cette catégorie est elle-même subdivisée en 8 sous-groupes désignés par un code commençant

par la lettre B et comprenant notamment les deux sous-groupes : BS : Taillis sous futaie et BT :

Taillis simple ; » Cette décision exclut donc les parcelles cadastrées en LB mais elle reste une

décision d’appel.

- Une propriété d'une superficie totale inférieure à 4ha : La lettre de l’article L 331-19 soumet au

droit de préférence la "propriété" d’une superficie "totale" inférieure à 4ha. L'appréciation du seuil de

4ha s'effectue en conséquence après addition de toutes les parcelles cédées, fussent-elles contiguës ou

non.

b- Le propriétaire bénéficiaire du droit de préférence

* Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit posséder une parcelle boisée contiguë.

- une parcelle « en nature de bois et forêt ». L’absence de référence au cadastre ne permet pas

d’éluder sa nature réelle3. La définition de la nature forestière a déjà soulevé des divergences4 mais

une réponse peut être induite des dispositions relatives au défrichement : si la surface boisée est

soumise à défrichement pour être cultivable, elle peut par parallélisme être assimilée à des bois. En

revanche les friches sont par définition écartées, même si elles peuvent évoluer vers des formes de

boisements spontanés5.

- une parcelle contiguë. La notion de contiguïté des parcelles boisées semble bénéficier d’une

interprétation juridique autonome. Les parcelles doivent se toucher effectivement, au moins par un

angle. La difficulté en l’espèce pour apprécier la contiguïté est qu’il ne faut pas raisonner en termes de

propriété de l’emprise séparant les parcelles6. Il résulte d’une réponse ministérielle, laquelle s’inspire

2 Renvoi à la description du fichier immobilier non bâti. 3 JurisClasseur Civil Code > Art. 1382 à 1386 > Fasc. 420-10 : NOTAIRE. Fonction et responsabilité.

Généralités/ Article 7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, modifié par le

décret n°98-516 du 23 juin 1998 - art. 3 JORF 25 juin 1998 en vigueur le 1er juillet : « Tout acte ou décision

judiciaire sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit indiquer, pour chacun des immeubles qu'il

concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit)». 4 CE, 9 mars 1986. « Le classement par le service du cadastre des parcelles suivant leur nature de culture ne

produit, par lui-même, aucun effet de droit en ce qui concerne l’application des dispositions du code

forestier… » Th. Du Peloux, Forêt de France n° 512, avril 2008 « la définition juridique de la forêt ».

5 Cass. Civ. III, 14 septembre 2011, inédit, n°10-10.027 « …en considérant qu’il y a lieu d’assimiler des parcelles en nature de friches, de landes ou de maquis à des parcelles boisées pour interdire à la Safer d’exercer

son droit de préemption, la cour d’appel a (…) violé l’article L143-4 6° du code rural. »

L. Gachon, L’information géographique » 1948, Vol. 12, n° 12-5 p. 175-178. 6 Le raisonnement juridique exigerait pourtant le contraire :

- Si les parcelles sont séparées par un cours d’eau non domanial ou par un « chemin d’exploitation » -c. rur.

pêch. maritim. art. L 162-1- elles restent contiguës car, en droit, le lit du cours d’eau ou l’emprise du chemin

appartiennent pour moitié aux riverains.

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encore des dispositions relatives au défrichement7, que la contiguïté s’apprécie au regard de l’obstacle

et de la rupture qu’il est susceptible de créer dans la « continuité » boisée : « Pour apprécier la

contiguïté des parcelles, il faut prendre en compte les caractéristiques de l'obstacle, notamment sa

taille, qui ne doivent pas empêcher l'unité de gestion. Ainsi, on considère qu'un chemin, qu'il soit privé

ou public, traversant plusieurs parcelles boisées ne rompt pas la continuité, alors qu'une route,

autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée sont des obstacles difficilement franchissables qui

entraînent une discontinuité8. »

L’obligation de réunir ces deux conditions traduit le souhait du législateur de ne pas soumettre au

dispositif la vente répondant déjà à un objectif de restructuration.

* Le propriétaire doit figurer au fichier cadastral

L’article L331-19 du code forestier fait de nouveau appel au cadastre pour identifier et contacter les

bénéficiaires de la notification. Une erreur du fichier ne saurait être opposée au vendeur puisque, dans

ce cas, la négligence du premier en est à l’origine eu égard à notre système fiscal français qui est

déclaratif (« nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude »).

B- L'exercice du droit de préférence

Ainsi, dès lors que tous les critères sont réunis pour reconnaître à un propriétaire la qualité de

bénéficiaire du droit de préférence et qu’il est notifié de la cession en conséquence, il lui appartient

d’accomplir les formalités dictées par le Code forestier s’il souhaite exercer son droit.

1- La notification de la vente aux bénéficiaires du droit de préférence ouvrant un délai de

deux mois pour l’exercer

- La charge de la notification incombe au vendeur. Aucun mandat légal n'est donné au notaire qui doit donc être prévu de manière conventionnelle si, par prudence et pour assurer la sécurité de son

acte, il souhaite s'acquitter de cette formalité.

La notification vaut offre de vente au sens de l'article 1101 du code civil. « Elle crée ainsi un engagement juridique définitif qui peut engager la responsabilité du vendeur en cas

de refus de vente. L'accord du voisin sur ce prix est également un engagement définitif et limite ainsi

toute surenchère. » (Réponse ministérielle 11 janvier 2011) Le vendeur ne peut donc pas retirer le bien de la vente en cas d’exercice par l’un des bénéficiaires de

son droit ;

Il est conseillé de prévoir dans l’avant contrat une condition suspensive de non exercice du droit de préférence par les voisins. Ainsi, en cas de réalisation de la condition, l’avant contrat sera nul et non

avenu.

- Le contenu de la notification : Le texte précise que la notification doit contenir les charges et conditions de la vente mais il est évident qu'il faut y ajouter la désignation de la parcelle ainsi que tout

élément qui serait déterminant du choix du bénéficiaire de la préférence.

- Si les parcelles sont séparés par une voie publique (route départementale, une route nationale, une autoroute,

une voie ferrée), y compris un chemin rural, elles ne sont pas contiguës, l’emprise appartenant au propriétaire

public de la voie. 7 Circulaire DGPAAT/SDFB/C2013-3060 du 28 mai 2013, Objet : Règles applicables en matière de

défrichement. 8 Rép. min. n° 08388 : JO Sénat, 7 nov. 2013, p. 3229 Droit de préférence des propriétaires boisés : notion de

contiguïté.

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- La forme de la notification :

* Le nombre de notifications est inférieur à 10 :

➢ LR/AR envoyée à l'adresse figurant au cadastre

➢ Ou remise contre récépissé

* Le nombre de notifications est supérieur à 10 : ➢ LR/AR envoyée à l'adresse figurant au cadastre

➢ Ou remise contre récépissé

➢ Ou affichage en mairie pendant un mois + publicité dans un JAL

NB : en cas d'indivision ou de démembrement de propriété, chaque personne doit être notifiée / Idem

en présence d’un BND

A compter de la réception de la notification ou de sa 1ère présentation, le délai de deux mois dans

lequel le destinataire du courrier peut répondre commence à courir. Durant ce délai, ce dernier pourra

signifier au vendeur s’il souhaite exercer son droit de préférence.

- La liberté de choix maintenue au profit du vendeur : En cas de pluralité de candidats bénéficiaires

du droit de préférence, le vendeur choisit librement son acquéreur. Dès lors, ce dernier doit faire

diligence de sorte que la transaction soit régularisée dans le délai de quatre mois (contre deux

anciennement), l’opposabilité au vendeur de son droit de préférence étant limitée à ce délai.

2- L’opposabilité du droit de préférence au vendeur limitée à 4 mois

Le texte est clair : « Le droit de préférence n’est plus opposable au vendeur en l’absence de

réalisation de la vente résultant d'une défaillance de l'acheteur dans un délai de quatre mois (contre

deux mois avant) à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit dans les

conditions mentionnées au troisième alinéa ».

L’acte authentique doit être reçu par le notaire dans les quatre mois à compter de ce point de départ, le

dépassement entraînant l’inopposabilité.

Cette disposition tend à limiter une éventuelle mauvaise foi de la part de l'acquéreur qui immobiliserait

le bien indéfiniment. Cette disposition doit être précisée dans les conditions de la vente et être intégrée

dans la notification pour en informer le bénéficiaire du droit de préférence. La mauvaise foi du

vendeur devrait suspendre ce délai.

La sanction : L 331-20 : Nullité de la vente opérée en violation du droit de préférence qui se prescrit

par 5 ans.

C- Les exemptions prévues à l'article L 331-21 c. for.

Le dispositif créé vise la restructuration forestière en encadrant davantage les transactions portant sur

les petites parcelles.

1- Les exemptions prévues :

L 331-21 CF "Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit

intervenir :

1° Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;

L'objectif de restructuration est poursuivi. Logique.

2° En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ;

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"Aménagement Foncier Rural" article L 121-1 à L 128-2 CRPM

3° Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents

ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;

Conjoint au sens très large (même le concubin est prévu) + les parents et alliés du vendeur jusqu'au

4ème degré.

4° Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;

La déclaration d'utilité publique est une phase fondamentale dans le processus d'élaboration de grands

projets d'infrastructure. Elle marque la validation technique, juridique et politique du projet.

Sa fonction fondamentale est d'accorder à l'administration, pour la réalisation du projet, la possibilité

d'exproprier les terrains nécessaires. En l'espèce, l'exemption est donc parfaitement compréhensible.

5° Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux

parcelles mentionnées à l'article L. 331-19 ;

Article 815-14 - Même en l'absence d'exemption, le droit de préemption des indivisaires aurait primé

le droit de préférence des voisins.

6° Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-

propriété ;

Reconstitution de la pleine propriété.

7° Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée

représente moins de la moitié de la surface totale ;

Le terrain peut être composé d'une ou plusieurs parcelles et doit connaître une mixité dans sa nature de

culture ou son affectation aboutissant à une prépondérance de la partie non boisée. Une telle mixité se

heurte à l'appréciation et à la quantification de la superficie réelle plantée ou assimilée bois. Des outils

existent, notamment ceux utilisant la vue satellite. L'avis d'un expert peut également être recueilli,

surtout si la partie boisée du terrain est soumise à un document de gestion.

8° Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et

un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;

Le 8° vise également un bien mixte, mais comportant au moins une parcelle « classée au cadastre en

nature de bois » et un bien « bâti ou non », sans exiger une prépondérance de la partie non boisée.

La difficulté de ce 8° porte sur la définition du « bien » source de mixité. S’agit-il d’une parcelle

identifiée au cadastre et non classée en nature de bois ? Le texte ne l’exige pas mais le doute subsistait sur cette nécessité9. Deux réponses ministérielles antérieures à la loi d'avenir10 émettaient l’exigence

d’une pluralité de parcelles.

Cette analyse est confirmée par l’instruction technique DGPE/SDFCB/2015-489 du 03/06/2015

qui précise que cette exemption concerne « les propriétés incluant des parcelles classées au

cadastre en nature de bois et d’autres types de parcelles, bâties ou non. »

9 F. Roussel, « Préférence et préemption en matière forestière après la loi d’avenir pour l’agriculture »,

Defrénois, 30 nov. 2014, p. 1216. 10 Rép. min. aux questions n° 6372 et 7587 publiées au JOAN du 20 nov. 2012, p. 6735.

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9° Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque

la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté

préfectoral."

2- Une nouvelle exemption : La rétrocession de la "propriété" acquise par la

SAFER en préemption sur le fondement de l'art. L 331-19 al. 6 c. for.

Le droit de préemption de la SAFER prime un droit de préférence, fût-il légal. Néanmoins, la

rétrocession qui s'ensuit était source de discussion à défaut de précision du texte ("Ce droit de

préférence s'exerce sous réserve du droit de préemption prévu par le 6° de l'article L. 143-4 du code

rural et de la pêche maritime au bénéfice des SAFER"). Cette nouvelle rédaction a le mérite de

simplifier la démarche des SAFER dans la mesure où elles interviennent dans le cadre de leur droit de

préemption.

Mais, corrélativement à cette souplesse accordée aux SAFER en matière de préemption, elles sont

soumises à de nouvelles contraintes dans leurs transactions amiables.

Les cessions de terrains boisées par les SAFER :

Rappel des textes

L 141-4 c. rur. pêch. maritim : "Les SAFER peuvent également concourir à la création

d'associations syndicales de gestion forestière autorisées. Les parcelles boisées acquises

dans le périmètre d'une association syndicale ou d'une opération d'aménagement

foncier forestier sont rétrocédées en priorité à des propriétaires forestiers concernés."

L 142-5-1 c. rur. pêch. maritim : "Lorsqu'une SAFER met en vente des terrains boisés

d'une superficie inférieure à dix hectares, le choix de l'attributaire porte prioritairement

sur un propriétaire de terrains boisés contigus. Au cas où plusieurs propriétaires

répondent aux mêmes critères, celui dont les terrains boisés font l'objet de l'un des

documents de gestion mentionnés au 2° de l'article L. 122-3 du code forestier est

prioritaire.(…) »

- Cessions amiables par l'intermédiaire des SAFER : Il résulte de ce dispositif que lorsque

la SAFER sert d'intermédiaire dans une transaction forestière portant sur "des terrains boisés (nature réelle- aucune référence au cadastre- mais nous n'en attendions pas moins d'une exigence pesant sur un

professionnel) d'une superficie inférieure à 10ha" (la superficie s'entendra logiquement de l'addition de

toutes les parcelles cédées, contiguës ou non), le choix du candidat à retenir doit se faire selon l'ordre dicté par le texte, savoir :

- 1er : Un propriétaire de terrain boisé contigu valorisé par un document de gestion.

- 2ème : Un propriétaire de terrain boisé contigu. - 3ème : Choix laissé sans critère au comité technique.

* Si le terrain boisé est "une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie

totale inférieure à 4ha», sa vente est évidemment soumise au droit légal de préférence des voisins et de la commune. Il devra donc être purgé par le vendeur, le notaire ou même la SAFER si elle est

mandatée à cet effet.

* Si le terrain boisé ne correspond pas dans aux critères posés par L 331-19 (et 24- critères identiques),

par exemple :

- Un terrain réellement boisé mais non classé en nature de bois et forêts au cadastre - Un terrain boisé d'une superficie supérieure à 4 ha (mais inférieure à 10ha pour rester dans le champ

de l'art. L 142-5-1 al.2 c. rur. pêch. maritim.)

La SAFER n'est tenue qu'à ses obligations légales en matière de publicité et d'affichage et le choix de

l'attributaire devra se faire conformément à la lettre de l'art. L142-5-1 c. rur. pêch. maritim. mais seulement parmi les personnes qui auront expressément et volontairement candidatés.

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- Cession par les SAFER suite à une acquisition par préemption : Dans ce cas, les terrains boisés

sont nécessairement (L 143-4 6° c. rur. pêch. maritim.) classés au cadastre en nature de bois et forêts.

Le choix du candidat à retenir devra encore se faire selon l'ordre dicté par le texte -toujours si la surface préemptée est inférieure à 10ha (1er : Un propriétaire de terrain boisé contigu valorisé par un

document de gestion/ 2ème : Un propriétaire de terrain boisé contigu/ 3ème : Choix laissé au comité

technique.)

La préemption ainsi que la rétrocession des parcelles ainsi acquises sont exemptées du droit de

préférence des voisins (L 331-19 al.6 c. for.). Néanmoins, il conviendra de ne pas oublier de purger le droit de préférence de la commune lors de la

rétrocession (la préemption SAFER primant la préférence de la commune en 1ère étape) car, si les

exemptions listées à l'art. L 331-21 sont expressément reprises par l'art. L331-24 c. for. traitant du

droit de préférence de la commune, il n'en est rien de l'alinéa 6 de l'article L 331-19. En conséquence, cette formalité devra être respectée lors de la rétrocession SAFER, avantageant la

commune sur les voisins et ne la mettant pas en concurrence avec ces derniers.

Aussi, dans le cas où la commune exercerait son droit de préférence, comment cette candidature devrait-elle être considérée ?

Si un candidat volontaire voisin contigu existe, la SAFER pourra se retrancher derrière l'art. L142-5-1

c. rur. pêch. maritim. pour lui rétrocéder le bien. Mais en l'absence d'un tel candidat, elle devra faire prévaloir le droit de préférence de la commune,

non mise en concurrence avec les voisins, sur tout autre candidat.

Exemptions prévues à l'art. L 142-5-1 : Cette priorité d'attribution ne s'applique pas : - Aux semis et plantations effectués en violation de l'art. L 126-1 c. rur. pêch. maritim. ou faisant

l'objet d'une décision de destruction par la CCAF sur le fondement de l'article L 123-7 c. rur. pêch.

maritim. - Aux parcelles ayant fait l'objet d'une autorisation de défrichement ou qui en sont dispensées sur le

fondement de l'article L 342-1 c. for.

- Aux terrains boisés attribués conjointement à un bâtiment d'habitation ou d'exploitation auquel ils sont attenants, ni aux terrains boisés attribués avec d'autres parcelles non boisées si la surface agricole

est prépondérante.

A noter : L’art. L 341-6 c. for. (traitant des défrichements soumis à autorisation préalable) a été

modifié par la loi de finances rectificative pour 2014, et par la loi d’avenir du 13 octobre 2014.

I-II - Le droit de préférence de la commune- L 331-24 c. for.

La commune bénéficie d’un droit de préférence « général » sur la vente de propriétés boisées

inférieures à 4 hectares. Ce droit de préférence ne fait pas obstacle à celui des voisins.

A- Un régime calqué sur le droit de préférence du voisin

- Le bien objet de la préférence- Le même que supra avec sa double appréciation : Celle de la superficie et de la nature cadastrale de la parcelle qui est cédée.

- Les opérations concernées- Ce dispositif s'applique de nouveau aux ventes (de gré à gré,

adjudication), cessions de droits indivis et de droits réels de jouissance.

- La notification- La charge de la notification revient à nouveau au vendeur. Le contenu doit encore

reprendre tous les éléments nécessaires à une prise de décision éclairée par la commune.

La forme est, de façon très pratique, une LR/AR à adresser au Maire. Par prudence et dans le silence

du texte, cette formalité doit être accomplie même lorsque le droit de préférence est purgé par voie

d'affichage "en mairie" (nombre de notifications supérieur à 10), conformément à la lettre du texte (L

331-19 al.2 CF).

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- L'exercice du droit de préférence- A nouveau, le Maire dispose d'un délai de 2 mois pour faire

connaître au vendeur sa décision d’exercer son droit de préférence, représentant légalement sa

commune. Pourtant, ce pouvoir légal donné au Maire ne pourra à l'évidence pas le délivrer des

contraintes administratives internes auxquelles il est soumis pour toutes prises de décision touchant au

budget de la commune.

La réponse donnée par le Maire au vendeur exprimant la décision d'exercer le droit de préférence par

la commune sera valide, bénéficiant d'un mandat légal apparent. Néanmoins, eu égard aux règles de

fonctionnement interne à toute mairie, le maire ne pourra valablement engager la commune qu'après

avoir obtenu l'accord du conseil municipal matérialisé par une délibération.

- L'absence de priorité accordée à la commune sur les voisins- Une identité de traitement- En cas

de concours des droits de préférence voisins/ commune, le vendeur choisit librement, sans priorité

pour la collectivité, son acquéreur final.

- La sanction- A nouveau, la réalisation d’une vente au mépris de ces dispositions encoure la nullité,

laquelle se prescrit par cinq ans.

B- Quelques points de divergence liés aux spécificités des communes

- L'absence d'obligation de détenir une parcelle boisée contiguë- Le droit de préférence ne naît

pour la commune que de ladite parcelle cédée et du fait qu'elle soit située sur son territoire. Aucune

obligation de contiguïté, ni même de posséder la moindre parcelle boisée par ailleurs. Il en résulte très

clairement que ce droit répond davantage au rôle d'aménageur foncier de la commune qu'au souci de la

restructuration forestière.

- L'effet d'inopposabilité- Notons que l'effet d'inopposabilité du droit de préférence au vendeur pour

non régularisation de l'acte authentique tombe à l'échéance de deux mois à compter de "la réception de

la déclaration d'exercice de ce droit".

La commune est ainsi soumise à une exigence de diligence plus élevée que le voisin (4 mois) pour

procéder à la régularisation de l'acte, ce qui peut orienter un vendeur pressé.

Mais un autre élément doit être pris en compte : les conditions du paiement du prix de vente par une

commune lors de la régularisation d’une vente. En effet, la commune bénéficie de conditions

particulières pour libérer les fonds puisque le paiement du prix au vendeur n'intervient qu'après

transmission à la Trésorerie de l'acte de vente dûment publié au Service de la Publicité Foncière. Cette

formalité peut prendre plus d'une année en fonction de l'engorgement du service compétent.

Ainsi, l'économie des deux mois pour procéder à la régularisation de la vente peut être anéantie eu

égard au délai lié à la perception par le vendeur de son prix. En conséquence, si le choix du vendeur

est guidé par l'urgence ou un besoin financier, cet élément doit être porté à sa connaissance.

- L'obligation pour la commune de soumettre le bien ainsi acquis au régime forestier à

l'expiration de 5 ans à compter de l'appréhension- La soumission au régime forestier est

contraignante (application de l’aménagement forestier/ vente des bois conformément aux plans de

coupe/ coût de l’ONF). Cette obligation implique que la commune peut librement disposer du bien

forestier ainsi acquis pendant 5 années mais qu'au-delà de cette période, et sitôt le bien soumis au

régime forestier, la procédure de distraction devra impérativement être mise en œuvre pour le faire

sortir du domaine communal.

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Observations découlant de cette précaution

- Bien que mise en concurrence avec les voisins, la commune se voit accorder une liberté de

mouvements pendant les premières années de détention des parcelles forestières ainsi acquises. Cette

disposition confirme l'idée selon laquelle le droit de préférence a été accordé à la commune afin de lui

permettre de jouer un rôle plus actif dans l'aménagement foncier de son territoire. Elle peut

appréhender une parcelle mais bénéficie de la liberté d'en disposer pendant une période très

raisonnable. N’oublions néanmoins pas qu’une cession de la parcelle imposera pour la commune de

purger à nouveau le droit de préférence des voisins.

- Au-delà de cette période de liberté permettant toute mutation nécessaire ayant pu motiver l'exercice

par la commune de son droit de préférence, semble se présumer un souhait de conservation de la

"propriété". Dès lors, il s'agira pour la commune de valoriser ce bien, conformément aux objectifs

aujourd'hui affichés visant à encourager la production forestière.

- Les exemptions : Les exemptions prévues à l’article L.331-21 du code forestier sont applicables.

Mais celle concernant les préemptions SAFER et les rétrocessions qui en découlent, prévue à l'art. L

331-19 c. rur. pêch. maritim., n'est pas citée. Nous devons donc considérer qu'en présence d'une telle

opération, la rétrocession SAFER est soumise au droit de préférence de la commune (Voir supra).

I- LES NOUVEAUX DROITS DE PREEMPTION EN FORET

II-I – LE DROIT DE PREEMPTION DE LA COMMUNE

En cas de vente d’une parcelle boisée, la commune peut bénéficier d'un droit de préemption.

A- Conditions d'application

1- Critères tenant à la parcelle possédée par la commune

a- La valorisation de la parcelle boisée contiguë- Le texte exige en effet la possession par la commune sur son territoire d'une parcelle boisée, contiguë à la propriété vendue, soumise à un

document de gestion.

"Boisée et contiguë" sont des critères que nous n'avons plus besoin de présenter. Une nouveauté tient

au 3ème critère auquel doit répondre la commune.

La parcelle contiguë doit être soumise à un document de gestion mentionné à l'art. L 122-3 1° a c. for. :

"Les documents de gestion, établis conformément aux directives et schémas régionaux, sont :

1° Pour les bois et forêts relevant du régime forestier :

a) Les documents d'aménagement ;"

Il est donc important de relever qu'une parcelle boisée soumise à un Règlement Type de Gestion (visé

par le b du même article L 122-3 1°) n'ouvre pas le droit de préemption à la commune.

Rappel du texte

L211-1 c. for. : "I. ― Relèvent du régime forestier, constitué des dispositions du présent livre, et sont administrés conformément à celui-ci :

(...) 2° Les bois et forêts susceptibles d'aménagement, d'exploitation régulière ou de

reconstitution qui appartiennent aux collectivités et personnes morales suivantes, ou sur lesquels elles ont des droits de propriété indivis, et auxquels ce régime a été rendu

applicable dans les conditions prévues à l'article L. 214-3 :

a) (...) les communes ou leurs groupements, les sections de communes ;"

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Depuis le décret du 30 septembre 2003 n° 2003-941 : Lorsque les DRA (directives régionales

d'aménagement des forêts domaniales) ou les SRA (schémas régionaux d'aménagement des autres

forêts relevant du régime forestier) identifie une ou plusieurs catégories de forêts offrant de faibles

potentialités économiques et ne présentant pas d'intérêt économique important, ces forêts peuvent faire

l'objet d'un RTG (règlement Type de Gestion) au lieu d'un document d'aménagement approuvé.

Pour identifier les forêts correspondant à ces critères, un renvoi à l'article R 212-8 c. for. est opéré,

lequel s'applique également aux forêts des collectivités.

R 212-8 c. for. : "Seuls peuvent être considérés comme offrant de faibles potentialités

économiques au sens de l'article L. 122-5 les bois et forêts relevant du 1° du I de

l'article L. 211-1 d'une superficie inférieure à 25 hectares, notamment ceux dont les

potentialités de production sont inférieures à la moitié des seuils de production

minimale fixés régionalement pour l'accès aux aides de l'Etat.

Seuls peuvent être considérés comme ne présentant pas un intérêt écologique important

au sens de l'article L. 122-5, les bois et forêts ne faisant l'objet d'aucune mesure de

classement ou de protection en application du présent code ou du code de

l'environnement."

Aussi, dans la mesure où le droit de préemption de la commune s'inscrit dans une perspective de

restructuration forestière à but de valorisation et de productivité, le visa au seul a du 1 de l'article

L211-1 amène deux observations :

- La commune ne peut préempter une propriété forestière que si la parcelle contiguë qu'elle-

même possède est valorisée, ce qui correspond assez bien à la finalité voulue par le législateur.

- L'exclusion du dispositif des parcelles soumises à RTG risque empêcher l'exercice de la

préemption là il serait le plus nécessaire, dès lors que nous nous situons sur des zones de petit, voire de

microparcellaire susceptibles d’être concernées par ce document.

Remarque : Après ce développement touchant à la mise en avant de la valorisation du bien par la

commune, nous ne pouvons que nous étonner de l'absence d'obligation imposée à la commune de

soumettre la "propriété" ainsi acquise au régime forestier (alors que l'exercice du droit de préférence

le prévoit). Dans la mesure où la parcelle contiguë, ouvrant à la commune le droit de préemption, est

soumise à un document d'aménagement, une extension à la parcelle acquise aurait été logique. Mais,

même à défaut de précision légale dans ce sens, dans les faits, cette soumission sera très certainement

respectée.

b- La situation de la propriété cédée sur le territoire communal- Cette limite, compréhensible si

l'on considère qu'une commune n'a pas forcément vocation à posséder du foncier en dehors de son

territoire, est source d’incertitude et peut paralyser l'exercice du droit de préemption de la commune en

cas de vente d’un lot de parcelles situées sur plusieurs communes. Il convient de distinguer.

- La vente ouvre le droit de préemption aux deux communes concernées- Une notification doit-

elle être envoyée « pour le tout » ou divisément à chacune des communes ?

La notification au bénéficiaire d’un droit de préemption n’a vocation qu’à lui permettre d’exercer son

droit sur les biens soumis. Ainsi, elle doit a minima désigner ces derniers. En l’espèce, le choix de

notifications divises, permettant d’offrir à chacune des communes les seules parcelles soumises au

droit de préemption situées sur leur territoire, est recommandée pour garantir la sécurité juridique du

dossier.

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Si le vendeur refuse de diviser sa vente, notifier l’ensemble à chaque commune est envisageable. Il est

même possible que ce choix soit susceptible de bloquer l'exercice du droit de préemption par ces

communes11, qui n'ont pas vocation à préempter ailleurs que sur leur territoire et qui peuvent

également se heurter au coût important d'une acquisition globale12. Mais comment régler une

concurrence entre elles si toutes deux décident d'exercer leur droit de préemption sur l’ensemble ? Il

conviendra d'informer les parties des risques de cette notification globale et de la possibilité d'un litige.

- La vente ouvre le droit de préemption à l’une seule des communes concernées- Le choix

d’adresser une notification divisément à chacune des communes, l’une pour préemption, l’autre pour

préférence, doit à nouveau être privilégié.

Une notification globale peut également être envisagée pour éviter la division de la vente. Cette

solution fait néanmoins surgir le problème du droit de préférence de la 2ème commune. En effet, si le

droit de préférence du voisin peut être considéré comme anéanti par l’article L 331-22 al. 3 du code

forestier, il n'en est rien du droit de préférence de la commune, non visé par le texte. Pourtant, dès lors

que la 1ère commune sera notifiée « pour le tout », l'exercice du droit de préférence de la 2ème

commune sera soumis à la condition de non préemption de la 1ère. Dans cette hypothèse, est-il

juridiquement établi que le droit de préemption de la 1ère commune prime le droit de préférence de la

2ème, alors que le bien litigieux ne se trouve notifié que parce qu'il est vendu avec plus grand

ensemble ?

- La vente n’ouvre que le droit de préférence aux communes concernées- Le droit de préférence

institué au profit des propriétaires voisins n’exige pas de notifier divisément à chacun d’eux les seules

parcelles vendues qui seraient susceptibles de les restructurer. Si l’on raisonne par analogie, adresser

une notification globale à chaque commune est une solution cohérente.

Egalement, en matière de droit de préférence, le texte prévoit que le choix final de l’acquéreur

appartient au vendeur, ce qui élimine le souci d’un litige lié à une concurrence entre deux candidats.

En conséquence, adresser une notification globale aux deux communes bénéficiaires du droit de

préférence, semble cohérent avec le dispositif et non litigieux.

2- Critères tenant à la propriété cédée

- L'appréciation objective du bien cédé- Idem que précédemment : "Une propriété classée au

cadastre en nature de bois et forêts". Néanmoins, le critère de superficie dépend de la qualité du vendeur.

- Un inédit par rapport au droit de préférence : l'ajout d'un critère personnel- La condition de

superficie est liée à la personne du vendeur et à la soumission des parcelles vendues au régime forestier.

- La qualité du vendeur personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier en application de l'article L 211-1 I 2° c. for. Ejecte le critère de superficie de 4ha.

11 S. Bessson, H. Bosse-Platière, F. Collard, B. Travely, « Droits de préférence forestiers et autres droits de

préemption épineux », JCP Not. 6 mars 2015, 1090. Une jurisprudence en matière de DPU n’a autorisé la

commune qu’à préempter partiellement sur son territoire, sauf à obtenir une délégation de l'autre commune n'a

pas été tranchée au-delà de la 1ère instance (TA Amiens, 16 octobre 2007).... Léger mais un mimétisme pourrait

être envisagé.

12 M.O. GAIN, « Le droit de préférence des propriétaires contigus lors de la vente d’une parcelle boisée de moins

de quatre hectares institué par la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010 », RD rur. avril 2011, p.

13 ; Christian DEBOUY, « Vente indivisible et champ géographique du droit de préemption », JCP N 2000, p.

766 ; CE, sect.23 juin 1995, JCP N 1995, n° 49, p. 1739.

15 / 24

Rappel du texte

"2° Les bois et forêts susceptibles d'aménagement, d'exploitation régulière ou de

reconstitution qui appartiennent aux collectivités et personnes morales suivantes, ou sur

lesquels elles ont des droits de propriété indivis, et auxquels ce régime a été rendu applicable dans les conditions prévues à l'article L. 214-3 :

a) Les régions, la collectivité territoriale de Corse, les départements, les communes ou

leurs groupements, les sections de communes ;

b) Les établissements publics ;

c) Les établissements d'utilité publique ;

d) Les sociétés mutualistes et les caisses d'épargne."

- Pour le vendeur autre que « personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime

forestier en application de l'article L 211-1 I 2° CF », le seuil de superficie de la propriété vendue est

maintenu et doit être inférieure à 4ha.

B- Mise en œuvre

1- Les opérations soumises à préemption.

A défaut de précision du texte s’agissant des ventes de "droits indivis ou de droits réels de jouissance

relatifs à cette propriété", ces dernières doivent être écartées du dispositif, qui ne s'appliquera qu'en cas d'opération de vente (gré à gré, adjudication) de la totalité en pleine propriété et en nue propriété.

L'absence d'exemptions légales. L'article L 331-22 ne prévoit aucune exemption, ce qui

signifie que toutes les opérations de vente sont concernées par le dispositif, y compris : ✓ La vente à un voisin contigu

✓ La vente à un parent quel que soit son degré de parenté ou d'alliance

✓ La vente dans le cadre d'un projet d'intérêt public. On voit pourtant mal la commune venir s'interposer dans un tel projet.

✓ La vente de biens mixtes. Dans le cas d’un bien mixte, le notaire a toujours le choix de

ne notifier que la partie préemptable à la commune afin de limiter l’assiette de la

préemption au minimum légal, et préserver ainsi le surplus pour l’acquéreur. Si les parties (vendeur ou acquéreur) ne souhaitent pas procéder ainsi, estimant que la transaction perd

tout intérêt si elle est fragmentée, une notification pour le tout pourra valablement être

réalisée. ✓ La vente visant la reconstitution de la pleine propriété. Nous pouvons déduire de

l'absence de précision du texte que la vente d'un usufruit n'est pas concernée par le

dispositif. Néanmoins, on ne voit pas ce qui écarterait la vente de la nue propriété. Ainsi,

même si l'usufruitier est l'acquéreur prévu, la commune pourra aller à l'encontre de la réunion de la pleine propriété entre ses mains.

2- Le formalisme encadrant l'exercice du droit de préemption

a- La notification

- La charge de la notification appartient toujours au vendeur. S'agissant d'un droit de préemption, ce

choix est surprenant. - Le destinataire de la notification est à nouveau le maire de la commune. L'envoi est prévu en

LR/AR. Voir supra droit de préférence de la commune.

- Le contenu de la notification : Rien de nouveau. Le texte prévoit expressément les mentions de prix et conditions de la vente mais il est bien évident que ces seuls éléments sont insuffisants. La

désignation du bien objet de la vente est indispensable, de même que toute précision qui pourrait être

déterminante dans la prise de décision de la commune. - Les délais : Le maire dispose de deux mois à compter de la notification pour informer le vendeur, ou

son mandataire, de sa décision d'exercer le droit de préemption de la commune aux prix et conditions

indiqués. Cette formulation exclut toute révision du prix ou demande de modifications touchant aux

conditions de la vente.

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Aussi est-il tout à fait imaginable que le vendeur, ou son notaire, demande à la commune une

renonciation anticipée à son droit de préemption afin de ne pas attendre l'écoulement du délai de deux

mois.

Dès lors que le maire a informé le vendeur de sa décision de préempter, aucun délai n'est imposé s'agissant de la régularisation de la vente, ni aucune sanction associée à la défaillance de l'une ou

l'autre des parties.

b- Un droit de préemption exclusif du droit de préférence des voisins

La rédaction de l'article L 331-22 al. 3 suscite l'interrogation. En effet, il dispose que "le droit de

préférence prévu à l'article L 331-19 n'est pas applicable".

Cette disposition, ambiguë dans sa simplicité, laisse perplexe. A défaut de précision complémentaire,

le droit de préférence des voisins semble littéralement anéanti dès lors que la vente est dans le champ

d'application du droit de préemption de la commune, qu'elle l'exerce ou non. Cette interprétation va

totalement à l'encontre de l'esprit du texte, d'où la confusion entourant la lecture et la portée de cet

alinéa 313. Cette rédaction constitue-t-elle une maladresse dont la portée dépasse la volonté du

législateur et est-ce le rôle du notaire d’y pallier au risque de mal l'interpréter et d'ouvrir des droits aux

voisins à l'encontre éventuellement de l'intérêt du vendeur ?

En pratique : La réponse n'est pas tranchée, ni par un texte, ni par la jurisprudence. La précision

apportée par l'alinéa 3 peut être interprétée de façon littérale et justifier une exemption au droit

de préférence des voisins. Au contraire, dans la mesure où cette disposition est rédigée de façon

générale et heurte l'esprit du texte, ce manque de précision peut pousser le vendeur, ou son

mandataire, à leur notifier la vente.

II-II- LE DROIT DE PREEMPTION DE L’ETAT EN FORET

A l’image de ce qui a été prévu pour la commune, le législateur a entendu ouvrir à l’Etat un droit de

préemption portant sur les "propriétés classées au cadastre en nature de bois et forêts et d'une

superficie totale inférieure à 4ha".

A- Une identité de bien ciblé et de mise en œuvre du droit de préemption

- Le bien objet de la préemption de l'Etat est donc identique à celui ciblé par les nouveaux droits

précédemment étudiés.

- De même, les opérations dans lesquelles l'Etat pourra intervenir sont les mêmes que celles retenues

pour le droit de préemption de la commune.

- Aucune exemption n'est prévue, ce qui nous renvoie à la réflexion précédemment ouverte pour les

communes.

- Absence de sanction encore et de délai pour la régularisation de la vente.

B- Quelques spécificités

- Pour que l’Etat dispose de ce droit de préemption, une forêt domaniale doit jouxter "la parcelle

vendue". La forêt domaniale fait partie du domaine privé de l'Etat et sa gestion est assurée par l'ONF.

13 Renvoi note 28.

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- A nouveau : Le contenu et la forme de la notification sont les mêmes que pour le droit de

préemption de la commune. Aucune contestation du prix et des conditions n'est possible.

Toutefois, la charge de la notification incombe légalement à "l'officier public chargé de la vente".

Contrairement aux trois autres droits étudiés supra, le notaire bénéficie donc d'un mandat légal pour notifier la vente au "représentant de l'Etat dans le département".

Le notaire doit donc adresser sa notification à la Préfecture, au pôle juridique, dans l'attente de

l'organisation des services qui délègueront très probablement cette mission de réception à la DDT- service forêt.

Précision : cette délégation doit faire l'objet d'un arrêté préfectoral.

L'Etat a trois mois pour adresser sa décision de préemption au notaire. Au delà, il est réputé renonçant. Ce délai est allongé par rapport à celui accordé à la commune, ce

qui est compréhensible si l'on considère le fonctionnement interne, plus lourd, de cette

administration.

- L'exercice par l'Etat de son droit de préemption : Après avoir déterminé le champ d'application

du droit de préemption de l'Etat en début de phrase ("une propriété classée au cadastre...), le législateur

finit cette même phrase en en changeant les termes pour ne plus exiger que la forêt domaniale jouxte "la parcelle en vente". Cette déviance du texte doit-elle faire entendre que le droit de préemption de

l'Etat ne peut s'exercer que partiellement sur ladite parcelle jouxtant la forêt domaniale ou ne s'agit-il

que d'une malencontreuse inadvertance ? A défaut de mesures aménageant un droit de préemption seulement partiel de l'Etat contenues dans le code forestier, nous pouvons estimer que l'exercice de ce

droit porte de façon indivisible sur tous les biens désignés dans la notification que reçoit la préfecture.

Aussi, dès lors que l’Etat fait usage de cette prérogative, le droit de préférence des voisins ainsi que le

droit de préemption de la commune se trouvent "privés d'effet". Contrairement au droit de préemption

de la commune, seul le fait pour l'Etat d'exercer son droit de préemption neutralise les droits

concurrents.

Cela signifie qu'en l'absence d'usage de son droit de préemption par l'Etat, le droit de préférence des

voisins et de préemption de la commune ont vocation à être respectés. Aussi, le texte se contente de priver d'effet ces deux droits, en renvoyant aux articles L 331-19 à 22 du code forestier, mais il reste

muet sur le droit de préférence de la commune (L 331-24). Faut-il en déduire que ce dernier conserve

des effets malgré l'exercice du droit de préemption par l'Etat ? Une réponse négative s'impose

puisqu'on voit mal comment un droit de préférence d'une commune pourrait s'opposer à un droit de préemption de l'Etat.

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CLAUSES

I/ Absence de droit de préemption de l’Etat et de la commune, existence du droit de préférence

des voisins et de la commune

La présente cession portant sur une « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt d'une

superficie totale inférieure à quatre hectares », elle entre dans le champ d’application :

1- Du droit de préemption édicté à l'article L 331-23 du Code forestier au profit de l'Etat si la

propriété objet des présentes jouxte une forêt domaniale. Cette condition n’étant pas remplie, le droit

de préemption de l’Etat n'a pas ici vocation à s'appliquer.

2- Du droit de préemption édicté à l'article L 331-22 du Code forestier au profit de la commune si la

propriété objet des présentes est contiguë d’une parcelle boisée appartenant à la commune et soumise

à un document de gestion mentionné au a du 1° de l’article L 122-3 du même code. Cette condition

n’étant pas remplie, le droit de préemption de la commune n'a pas ici vocation à s'appliquer.

3- Du droit de préférence édicté à l'article L 331-24 du Code forestier au profit de la commune. Le

notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu d’un mandat sous seing

privé en date à +++ du +++, a notifié le prix et les conditions de la présente cession par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur le Maire le +++. Monsieur le

Maire n'a pas fait connaître dans le délai légal de deux mois la décision de la commune d’exercer son

droit de préférence aux prix et conditions indiqués.

4- Du droit de préférence édicté à l’article L 331-19 du Code forestier au profit des « propriétaires de

terrains boisés ».

CHOISIR selon le cas,

1- Notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

Le notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu du mandat ci-dessus

visé, a notifié le prix et les conditions de la présente cession par lettre recommandée avec demande

d’avis de réception à chacun des propriétaires des parcelles boisées contiguës tels qu’ils sont

désignés sur les documents cadastraux, savoir :

- (Identification des propriétaires des parcelles boisées contiguës tels qu’ils sont désignés sur

les documents cadastraux).

2- Notification par voie d'affichage en mairie

Le notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu du mandat ci-dessus

visé, a rendu publics les prix et conditions de la présente cession conformément au formalisme prévu

à l’alinéa 2 de l’article L 331-19 du code forestier dès lors que le nombre total de notifications est

égal ou supérieur à dix, savoir :

- par voie d'affichage en mairie de la commune du lieu de situation, et ce durant un mois, soit du +++

au +++, comme l'atteste le certificat d'affichage délivré le +++ par +++ en sa qualité de maire de la

commune, annexé,

- et par la publication d'un avis dans le journal d'annonces légales " +++ " le +++ comme attesté par

une copie de l'édition annexée.

POURSUIVRE ensuite et choisir selon le cas,

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1- Non exercice du droit de préférence par l’un des voisins

Aucun des bénéficiaires de ce droit de préférence n’a fait connaître dans le délai légal de deux mois

son intention de l’exercer aux prix et conditions indiqués.

2- Exercice du droit de préférence par l’un des voisins

Aucun des bénéficiaires de ce droit de préférence n’a fait connaître dans le délai légal de deux mois

son intention de l’exercer aux prix et conditions indiqués à l’exception de :

M. (ou : Mme), acquéreur aux présentes, ainsi qu’il résulte de la lettre recommandée avec demande

d’avis de réception (ou remise contre récépissé) demeurée annexée.

A défaut d’autres candidats à l’acquisition répondant aux critères imposés par l’article L 331-19 du

code forestier, le vendeur aux présentes s’est trouvé lié à l’acquéreur aux présentes. En conséquence,

il lui a signifié son obligation de procéder à la réalisation de la vente dans le délai de quatre mois à

compter de la réception de la déclaration d’exercice de son droit, par lettre recommandée avec

demande d’avis de réception en date du +++. Une copie de cette lettre ainsi que l'avis de réception

sont demeurés annexés.

3- Exercice du droit de préférence par la Commune seule

Monsieur le Maire de la commune de +++ a fait connaître au vendeur dans le délai légal de deux

mois à compter de ladite notification l’intention de la commune, acquéreur aux présentes, d’exercer

son droit de préférence aux prix et conditions indiqués.

A défaut d’autres candidats à l’acquisition répondant aux critères imposés par les articles L 331-19 et

L 331-24 du code forestier, le vendeur aux présentes s’est trouvé lié à la commune acquéreur aux

présentes. En conséquence, il lui a signifié son obligation de procéder à la réalisation de la vente

dans le délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de son droit, par

lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du +++. Une copie de cette lettre ainsi

que l'avis de réception sont demeurés annexés.

4- Exercice par un voisin contigu et par la commune de leur droit de préférence

Aucun des bénéficiaires de ce droit de préférence n’a fait connaître dans le délai légal de deux mois

son intention de l’exercer aux prix et conditions indiqués à l’exception de :

M , acquéreur aux présentes, ainsi qu’il résulte de la lettre recommandée avec demande d’avis de

réception (ou remise contre récépissé) demeurée annexée.

Monsieur le Maire de la commune de +++ a également fait connaître au vendeur dans le délai légal

de deux mois à compter de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

demeurée annexée, l’intention de la commune d’exercer son droit de préférence aux prix et

conditions indiqués.

Conformément à l’article L 331-24 alinéa 3 du code forestier qui dispose que « lorsqu’un ou

plusieurs propriétaires de parcelles contigües à la propriété exercent concurremment à la commune le

droit de préférence prévu à l’article L 331-19, le vendeur choisit librement à qui céder son bien »,

Monsieur +++, vendeur aux présentes, a expressément porté son choix sur M , acquéreur aux

présentes, ainsi qu’il le lui a signifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à lui

adressée en date du +++. Une copie de cette lettre ainsi que l'avis de réception sont demeurés

annexés.

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Le Maire de la commune de +++ a été expressément avisé de cette décision par lettre recommandée

avec demande d’avis de réception adressée à la mairie en date du +++. Une copie de cette lettre ainsi

que l'avis de réception sont demeurés annexés.

5- Exercice par plusieurs voisins contigus de leur droit de préférence- concurrence

Aucun des bénéficiaires de ce droit de préférence n’a fait connaître dans le délai légal de deux mois

son intention de l’exercer aux prix et conditions indiqués à l’exception de :

• M. (ou : Mme), acquéreur aux présentes, ainsi qu’il résulte de la lettre recommandée avec

demande d’avis de réception (ou remise contre récépissé) demeurée annexée.

• M. (ou : Mme), acquéreur aux présentes, ainsi qu’il résulte de la lettre recommandée avec

demande d’avis de réception (ou remise contre récépissé) demeurée annexée.

Conformément à l’article L 331-19 al. 4 du code forestier qui dispose que « lorsque plusieurs

propriétaires de parcelles contigües exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement

celui auquel il souhaite céder son bien »,

Monsieur +++, vendeur aux présentes, a expressément porté son choix sur M , acquéreur aux

présentes, ainsi qu’il le lui a signifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à lui

adressée en date du +++. Une copie de cette lettre ainsi que l'avis de réception sont demeurés

annexés.

M. (ou : Mme), non retenu, a été expressément avisé de cette décision par lettre recommandée avec

demande d’avis de réception. Une copie de cette lettre ainsi que l'avis de réception sont annexés.

II/ Absence de droit de préemption de l’Etat, existence du droit de préemption de la commune

a- Non exercice de son droit de préemption par la commune

La présente cession portant sur une « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt d'une

superficie totale inférieure à quatre hectares », elle entre dans le champ d’application :

1- V. I/1- supra.

2- Du droit de préemption édicté à l'article L 331-22 du Code forestier au profit de la commune si la

propriété objet des présentes est contiguë d’une parcelle boisée appartenant à la commune et soumise à un document de gestion mentionné au a du 1° de l’article L 122-3 du même code. Cette condition

étant remplie, le droit de préemption de la commune a ici vocation à s'appliquer.

Le notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu d’un mandat sous seing

privé en date à +++ du +++, a notifié le prix et les conditions de la présente cession par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur le Maire le +++. Monsieur le

Maire n'a pas fait connaître dans le délai légal de deux mois la décision de la commune d’exercer son

droit de préemption aux prix et conditions indiqués.

Droit de préférence par le voisin contigu

CHOISIR selon le cas,

1- Application de la doctrine selon laquelle le droit de préférence est exclu en présence du droit de

préemption de la Commune

3- Il résulte de l’article L 331-22 alinéa 3 du code forestier fondant le droit de préemption de la

commune en matière forestière que « le droit de préférence prévu à l’article L 331-19 n’est pas

applicable ».

La présente cession entrant dans le champ d’application du droit de préemption de la commune et se trouvant exclue du champ d’application du droit de préférence édicté à l’article L 331-19 du Code

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forestier par la lettre de l’article L 331-22 al. 3 du même code, il est ici précisé qu’aucune formalité

n’a été accomplie à l’égard des « propriétaires de terrains boisés » contigus.

2- Application de la doctrine selon laquelle le droit de préférence s’applique en présence du droit de

préemption de la Commune

3- Le droit de préférence édicté à l’article L 331-19 du Code forestier au profit des « propriétaires de

terrains boisés » est applicable à défaut d’exercice par la commune de son droit de préemption,

nonobstant la lettre de l’alinéa 3 de l’article L 331-22 du même code.

En conséquence, le notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu du

mandat ci-dessus visé, a notifié le prix et les conditions de la présente cession par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des propriétaires des parcelles boisées

contiguës tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, savoir : (…) (ou, lorsque c’est

possible, par voie d’affichage, pour un modèle voir clause supra).

Aucun des bénéficiaires de ce droit de préférence n’a fait connaître dans le délai légal de deux mois

son intention de l’exercer aux prix et conditions indiqués.

b- Exercice du droit de préemption par la commune

La présente cession portant sur une « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt d'une

superficie totale inférieure à quatre hectares », elle entre dans le champ d’application :

1- V. I/1- supra.

2- Du droit de préemption édicté à l'article L 331-22 du Code forestier au profit de la commune si la

propriété objet des présentes est contiguë d’une parcelle boisée appartenant à la commune et soumise

à un document de gestion mentionné au a du 1° de l’article L 122-3 du même code. Cette condition étant remplie, le droit de préemption de la commune a ici vocation à s'appliquer.

Le notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu d’un mandat sous seing

privé en date à +++ du +++, a notifié le prix et les conditions de la présente cession par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur le Maire le +++.

Monsieur le Maire de la commune de +++ a fait connaître au vendeur dans le délai légal de deux

mois à compter de la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

demeurée annexée l’intention de la commune d’exercer son droit de préemption au prix et conditions

indiqués.

Il résulte de l’article L 331-22 alinéa 3 du code forestier fondant le droit de préemption de la

commune en matière forestière que « le droit de préférence prévu à l’article L 331-19 n’est pas

applicable ».

La présente cession étant réalisée au profit de la commune, acquéreur aux présentes par l’exercice de

son droit de préemption, elle se trouve dès lors exclue du champ d’application du droit de préférence

édicté à l’article L 331-19 du Code forestier par la lettre de l’article L 331-22 al. 3 du même code. En

conséquence, il est ici précisé qu’aucune formalité n’a été accomplie à l’égard des « propriétaires de

terrains boisés » contigus.

III/ Existence du droit de préemption de l’Etat

a- Exercice du droit de préemption par l’Etat

La présente cession portant sur une « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt d'une

superficie totale inférieure à quatre hectares » jouxtant une forêt domaniale, elle entre dans le champ

d’application du droit de préemption édicté à l'article L 331-23 du Code forestier au profit de l'Etat.

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Ce droit a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le

notaire soussigné à Monsieur le Préfet du Département le +++. Le Préfet du Département a fait

connaître audit notaire dans le délai légal de trois mois par lettre recommandée avec demande d’avis

de réception demeurée annexée l’intention de l’Etat, acquéreur aux présentes, d’exercer son droit de

préemption au prix et conditions indiqués.

Dès lors, l’exercice par l’Etat privant d’effet les droits de préférence et de préemption définis aux

articles L 331-19 à L 331-22 aux termes de l’article L 331-23 du code forestier, il est ici précisé

qu’aucune formalité n’a été accomplie à l’égard de la commune ni des propriétaires de terrains

boisés contigus.

b- Non exercice du droit de préemption par l’Etat

La présente cession portant sur une « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt d'une

superficie totale inférieure à quatre hectares » jouxtant une forêt domaniale, elle entre dans le champ

d’application du droit de préemption édicté à l'article L 331-23 du Code forestier au profit de l'Etat.

Ce droit a été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le

notaire soussigné à Monsieur le Préfet du Département le +++. Ce dernier n’ayant n'a pas fait

connaître dans le délai légal de trois mois la décision de l’Etat d’exercer son droit de préemption aux

prix et conditions indiqués, l’Etat est réputé y renoncer aux termes de l’article L 331-23 du code

forestier.

POURSUIVRE ensuite et choisir selon le cas,

1- Existence du droit de préemption de la commune-

A défaut d’exercice de son droit de préemption par l’Etat, la présente cession entre dans le

champ d’application du droit de préemption édicté à l'article L 331-22 du code forestier au profit

de la commune si la propriete objet des présentes est contiguë d’une parcelle boisée appartenant

à la commune et soumise à un document de gestion mentionné au a du 1° de l’article l 122 -3 du même code. Cette condition étant remplie, le droit de préemption de la commune a ici vocation à

s'appliquer .

Le notaire soussigné, spécialement habilité à cet effet par le vendeur en vertu d’un mandat sous seing

privé en date à +++ du +++, a notifié le prix et les conditions de la présente cession par lettre

recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur le Maire le +++.

CHOISIR selon le cas,

1- Exercice V. supra II/ b-

2 - Non exercice V. supra II/ a-

2- Absence de droit de préemption de la commune, existence du droit de préférence de la commune

et des voisins- non exercice

A défaut d’exercice de son droit de préemption par l’Etat, la présente cession entre dans le champ

d’application :

1- Du droit de préemption édicté à l'article L 331-22 du Code forestier au profit de la commune… V.

supra I/2-

2- Du droit de préférence édicté à l'article L 331-24 du code forestier au profit de la commune…V.

supra I/3-

3- Du droit de préférence édicté à l’article L 331-19 du Code forestier au profit des « propriétaires de

terrains boisés »… V. supra I/4-

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IV/ DROIT DE PREEMPTION DE L’ETAT ET DE LA COMMUNE- ABSENCE OU NON EXERCICE

EXEMPTIONS AUX DROIT DE PREFERENCE DE LA COMMUNE ET DES PROPRIETAIRES VOISINS

La présente cession portant sur une « propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt d'une

superficie totale inférieure à quatre hectares », elle entre dans le champ d’application :

1- V. supra I/1-

2- V. supra I/2-

3- Du droit de préférence édicté à l'article L 331-24 du code forestier au profit de la commune et du

droit de préférence édicté à l’article L 331-19 du Code forestier au profit des « propriétaires de

terrains boisés ». Toutefois, les présentes entrent dans l’un des cas d'exemption à ces droits tels que

fixés par l'article L 331-21 du Code forestier, savoir :

CHOISIR selon le cas,

1- L'ACQUEREUR est propriétaire d'une parcelle en nature de bois et forêts contiguë à celle

présentement vendue ainsi qu'il en a été justifié par la production de

Il est précisé que la présence éventuelle d'un chemin, qu’il soit privé ou public, ne rompt pas le

caractère de contiguïté.

2- La présente cession s’intègre dans un aménagement foncier rural réalisé en application du Titre II

du Livre Ier du code rural et de la pêche maritime.

3- L'ACQUEREUR est parent (ou allié/ ou conjoint/ ou partenaire lié par un pacte civil de

solidarité/ ou concubin) du VENDEUR au premier/ deuxième/ troisième/ quatrième degré ainsi qu'il

en a été justifié par la production….

4- La présente cession est réalisée pour la mise en œuvre d’un projet déclaré d’utilité publique.

5- L'ACQUEREUR détient des droits indivis sur le BIEN objet des présentes, pour les avoir acquis

aux termes d’un acte reçu par Maître …. le …. publié au Service de la Publicité Foncière de …

6- L'ACQUEREUR détient l’usufruit du BIEN objet des présentes pour l’avoir acquis aux termes

d’un acte reçu par Maître …. le …. publié au Service de la Publicité Foncière de …

Et la présente cession a vocation à y réunir la nue propriété, en vue de reconstituer la pleine propriété

du BIEN.

7- L'ACQUEREUR détient la nue propriété du BIEN objet des présentes pour l’avoir acquise aux

termes d’un acte reçu par Maître …. le …. publié au Service de la Publicité Foncière de …

Et la présente cession a vocation à y réunir l’usufruit, en vue de reconstituer la pleine propriété du

BIEN.

8- Le BIEN est un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais sa partie boisée est

inférieure à la moitié de sa surface totale ainsi qu'il en a été justifié par la production

demeuré annexé.

9- La propriété vendue comporte une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et

un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.

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10- L'ACQUEREUR est exploitant de carrières (ou propriétaire de terrains à usage de carrières), et

la parcelle présentement acquise se situe dans ou en contiguïté du périmètre d'exploitation déterminé

par arrêté préfectoral.

En conséquence, il est ici précisé qu’aucune formalité n’a été accomplie par le notaire soussigné au

titre du droit de préférence de la commune ni au titre du droit de préférence des propriétaires de

terrains boisés contigus.