MIT FØRSTE

BOLIGKØB

2

MIT FØRSTE BOLIGKØBNÅR DU SKAL KØBE DIN FØRSTE BOLIG 4

SÅDAN FOREGÅR ET BOLIGKØB TRIN FOR TRIN 5

Start med banken 5

Find den helt rigtige bolig 6

Giv et bud 7

HVEM ER HVEM?

7

Få nøglerne til dit nye hjem

8

Bankrådgiveren

9

Ejendomsmægleren

10

Køberrådgiveren

11

Deponering, bankgaranti og tinglysning

11

SÅDAN LÆSER DU EN TILSTANDSRAPPORT

12

12

Forsikringsrådgiveren

13Håndværkeren

14

15

EKSPERTENS BEDSTE RÅD TIL PRISFORHANDLING

16

Hvad betyder K3, K2, K1, K0, UN og IB? 16

Hvad er ikke med? 17

18

Is i maven og målet for øje 19

Få hjælp til at forhandle prisen 20

5 stærke råd 21

BLIV KLAR TIL EN BUDRUNDE 22

Skriv under på købsaftalen

Hvis fødderne bliver kolde...

Hvad er en budrunde? 22

Hvordan foregår en budrunde? 23

Svært for køber – fedt for sælger 24

Hvad er en tilstandsrapport?

3

TVANGSAUKTION: 4 TING DU SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ

Pas på med at byde for meget 25

26

1. Undersøg boligen – og vær grundig 26

2. Husk, dit bud er bindende 27

3. Hvad skal du egentlig betale, hvis du vinder?

4. Få hjælp fra en advokat

VIGTIGE DOKUMENTER I BOLIGHANDLEN

BBR-meddelelse

Ejerskifteforsikring

Tilstandsrapport

Elinstallationsrapport

Energimærkerapport

Jordforureningsattest

Tingbogsattest

Servitutter

28

29

30

30

30

30

31

31

31

32

32

BLIV HELT KLAR TIL DIT NÆSTE HJEM 35

Offentlig vurdering

Ejendomsskattebillet

Fredningsstatus

32

33

33

Administratorbesvarelse

Foreningsdokumenter

33

34

4

NÅR DU SKAL KØBE DIN FØRSTE BOLIG

Et boligkøb er for de fleste en stor beslutning. Både

fordi det involverer mange penge, men også fordi du

står over for at skulle vælge dit nye hjem. Og hvis det

tilmed er første gang, du skal købe en bolig, kan der

hurtigt opstå forvirring og usikkerhed.

Derfor har vi lavet denne guide. Her samler vi alt det vigtigste, du skal vide om

boligkøb, og vi forklarer det, så det er til at forstå. Forhåbentligt er det med til at

gøre det hele lidt mere gennemskueligt.

Du kan bl.a. læse om de forskellige trin i et boligkøb lige fra søgning til nøglen er

din. Du kan også blive klogere på, hvordan du skal forholde dig til tilstands-

rapporten, få ekspertråd til prisforhandling, eller finde ud af hvordan en

budrunde eller en tvangsauktion foregår.

God fornøjelse!

5

SÅDAN FOREGÅR ET BOLIGKØB TRIN FOR TRIN

Hvordan køber man egentlig en bolig? Og hvad mener

mægleren, når han taler om deponering eller berig-

tigelse af boligkøbet? Her kan du se, hvordan et typisk

boligkøb forløber.

Start med banken

Hvor meget kan du købe bolig for? Det er et af de første spørgsmål, du skal have

afklaret, når boligdrømmen skal blive til virkelighed. Tag fat i din bankrådgiver, så

I sammen kan se på din økonomi og dine fremtidsplaner. Og få så et bolig-

købsbevis, så du helt konkret ved, hvor meget du kan låne.

6

Husk, at der er forskel på banker, og på hvad det koster at låne penge. Det er

derfor en god idé at få tilbud fra flere forskellige banker, når du skal finansiere

dit boligkøb.

Find den helt rigtige bolig

Når du endelig har fundet en bolig, der rammer plet på både pris, plads og be-

liggenhed, kan du hurtigt blive meget begejstret. Men pas på, at du ikke overser

boligens evt. fejl eller faldgruber. Tag fat i en Købermægler, som kan hjælpe dig

med at vurdere boligen og ikke mindst prisen. Læs tilstandsrapporten grundigt

igennem, og tag gerne en byggesagkyndig med ud til boligen, så han med pro-

fessionelle og kritiske øjne kan vurdere tilstanden.

Undersøg også nærområdet, inden du køber. På Bolighed.dk kan du sammen-

ligne kvadratmeterprisen med lignende boliger i nabolaget, så du kan vurdere

boligens pris. Tjek lokalplanen på kommunens hjemmeside, og se om der er

byggeplaner eller andre tiltag i området. Og hvis du har børn eller planer om at

få det, er det også en god idé at undersøge, hvilke skoler og institutioner, der

findes tæt på.

Få bankrådgivning i ro og mag hjemme i sofaen. På Bolighed.dk

kan du nemt booke et telefonmøde med fire forskellige banker og

blive ringet op, når det passer dig. Få svar på dine spørgsmål om

lån og boligkøb, og bliv klogere på dine økonomiske muligheder.

Det er selvfølgelig gratis og helt uforpligtende.

Tag en snak med flere banker

7

Skriv under på købsaftalen

Når køber og sælger er enige, laver ejendomsmægleren en købsaftale. Her står

alle de ting og betingelser, der indgår i handlen.

Det er vigtigt, at du læser købsaftalen grundigt igennem og sørger for, at pris,

overtagelsesdato og andre forhold er, som I har aftalt. Det meste af købsaftalen

er en standardaftale, men vær særligt opmærksom på afsnittet Individuelle Vilkår,

som indeholder detaljer om netop denne handel. Har I fx aftalt, at vaskema-

skinen eller havemøblerne følger med i handlen, skal dette stå her.

Giv et bud

Når du har besluttet, at boligen er et godt bud på dit nye hjem, så er næste

skridt at give et bud. Husk at udbudsprisen ikke nødvendigvis er salgsprisen.

Afhængigt af markedet og boligens attraktivitet kan der være mulighed for et

prisafslag.

Du kan med fordel få rådgivning fra en købermægler, som bl.a. kan hjælpe dig

med at forhandle boligens pris, overtagelsesdato og evt. andre forhold i

handlen.

Hvis der er flere interesserede købere til samme bolig, kan sælger vælge at af-

holde en budrunde. Her skal hver interesserede køber give deres bedste bud –

og så er det op til sælger at vælge, hvem der får lov til at købe boligen. Læs mere

om budrunder på side 22.

8

Sørg også for, at der er et bank- og rådgiverforbehold i aftalen. Forbeholdet

betyder nemlig, at handlen først er gyldig, når din rådgiver og din bank har god-

kendt købets detaljer.

Hvis fødderne bliver kolde…

Hvis du et par dage efter har ondt i maven og kolde fødder, fordi du pludselig

har opdaget, at boligen af en eller anden grund alligevel ikke er noget for dig, så

husk, at du har ret til at fortryde købet.

En bolig er for de fleste en meget stor investering, og netop derfor har du altid

en fortrydelsesret på seks hverdage. Men det er ikke helt gratis. Du skal nemlig

betale 1% af købesummen til sælger, inden fortrydelsesfristen udløber.

Hvis handlen bremses på baggrund af et bank- eller advokatforbehold, så koster

det dig ikke noget.

9

Deponering, bankgaranti og tinglysning

Når købsaftalen er skrevet under af både køber og sælger, skal handlen berig-

tiges. Det betyder, at handlen gennemføres i praksis.

Dette gøres i første omgang ved, at køber laver en deponering, købers bank

stiller en bankgaranti, og skødet tinglyses.

Deponering

Køber deponerer et kontantbeløb (en slags depositum) til ejendoms-

mægleren. Skulle handlen af den ene eller anden grund ikke gennem-

føres, kan køber kræve disse penge tilbage.

Bankgaranti

Købers bank stiller en garanti for, at køber kan betale resten af boligens

købesum.

Tinglysning

En tinglysning er en offentlig registrering af, hvem der har rettigheden

til boligen. Det foregår ved, at man laver et skøde der beskriver de over-

ordnede informationer om bolighandlen, og herefter tinglyser skødet i

tingbogen.

Man kan støde på mange kringlede ord i en bolighandel. Få en

simpel forklaring i Boligejerens ABC , hvor du hurtigt kan slå ord

som løsøre, F-kort-lån og stempelafgift op.

Forstå alle boligordene

10

Få nøglerne til dit nye hjem

Når overtagelsesdagen endelig kommer, er der også et par praktiske ting, der

skal ordnes.

Det er en god idé, at du sammen med sælger gennemgår og afprøver evt. hårde

hvidevarer og stikkontakter, så I er sikre på, at alt er, som det er aftalt.

Derudover vil du sammen med sælger aflæse vand, el, gas, olie mm. og den

berigtigende part (fx købers advokat) giver de forskellige forsyningsselskaber

besked om ejerskiftet. Den berigtigende part laver også en refusionsopgørelse,

som opdeler de forskellige udgifter mellem køber og sælger.

Til sidst får du nøglen.

Tillykke, boligejer!

11

HVEM ER HVEM?

Når du skal købe bolig, kan du se frem til at møde en

række forskellige personer med hver deres rolle i

bolighandlen. Men hvem er det, du skal have fat i, når

boligjagten spidser til? Og hvad skal du være opmærk-

som på, når du taler med de forskellige fagpersoner?

Det får du et overblik over her.

Den første person, du skal tage fat i, når du gerne vil købe bolig, er din bankråd-

giver. Han eller hun kan hjælpe dig med at finde ud af, hvor meget du kan købe

bolig for, og du kan få rådgivning om de forskellige lånetyper, de tilbyder.

Når I sammen har kigget på dit budget og din økonomi, kan bankrådgiveren lave

et boligkøbsbevis til dig, så du ved, hvor meget du kan købe bolig for. Men husk

alligevel altid at tale med din bank, når du vil byde på en bolig.

VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at de forskellige banker kan tilbyde dig forskellige låne-

produkter og services. Du kan derfor med fordel tage en snak med flere forskel-

lige banker, når du vil låne penge til en bolig. På Bolighed kan du nemt få bank-

rådgivning fra flere forskellige banker lige her.

Bankrådgiveren

12

De fleste ved, hvad en ejendomsmægler er. Men ikke alle er opmærksomme på,

at ejendomsmægleren altid er på sælgers side. Den flinke mand eller kvinde, du

møder til en fremvisning, har som sin fornemmeste opgave at gennemføre det

bedste boligsalg set med sælgers øjne.

Ejendomsmægleren er lovmæssigt forpligtet til at udføre en række opgaver for

sælgeren. Mægleren skal bl.a. lave en skriftlig formidlingsaftale, vurdere boligen,

angive en udbudspris, forhandle med interesserede købere og lave et udkast til

købsaftalen. De fleste mæglere tilbyder også en række andre ydelser som frem-

visning af boligen og forskellige former for markedsføring.

VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at mange ejendomsmæglere samarbejder med et

pengeinstitut eller et forsikringsselskab. Det betyder dog ikke, at du som køber

eller sælger behøver at bruge netop disse samarbejdspartnere.

Ejendomsmægleren

Køberrådgiveren

Hvor ejendomsmægleren er sælgers mand (eller kvinde), hjælper en køberråd-

giver boligkøberen.

13

Håndværkeren

Når du er blevet lun på en bolig, er det en god idé at få en håndværker eller en

byggesagkyndig til at gå den igennem med dig. Måske er der noget, du selv har

overset. Måske kræver dine renoveringsønsker mere, end du lige regnede med.

Omkostninger til boligforbedringer eller renovering skal naturligvis medregnes

i dit samlede budget. Så få et par professionelle øjne på boligen, allerede inden

du skriver under på købsaftalen, hvis det er muligt.

VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at en tilstandsrapport kun dækker de umiddelbare

tilgængelige dele af boligen, og at boligen vurderes i forhold til boliger af samme

type og alder. Den erstatter altså ikke købers behov for et gennemsyn af en

byggesagkyndig.

En køberrådgiver kan fx være en købermægler eller en boligadvokat. Køber-

mægleren vil typisk forhandle salgspris, betingelser og vilkår i købsaftalen, så du

opnår den bedste handel. Boligadvokaten vil vurdere dokumenter og rapporter

i bolighandlen og tage hånd om skøde samt sørge for tinglysningen.

VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at samme ejendomsmægler aldrig både kan repræsen-

tere køber og sælger i bolighandlen. Bliv kontaktet af en uvildig køberrådgiver

her.

14

Forsikringsrådgiveren

I en bolighandel vælger mange at tegne en ejerskifteforsikring, og det er typisk

sælger, der indhenter et tilbud på denne. En ejerskifteforsikring kræver, at der

er lavet en elinstallationsrapport og en tilstandsrapport.

Ejerskifteforsikringen sikrer dig som køber mod fejl og mangler, som ikke er

nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og som gør, at boligens

værdi eller brugbarhed nedsættes. Samtidig fritages sælger for en del af an-

svaret gennem forsikringen. Både køber og sælger betaler til ejerskifteforsikrin-

gen.

Derudover kan du tegne en husforsikring. Denne er ikke lovpligtig, men nogle

banker og realkreditinstitutter kræver, at du tegner en husforsikring, når du vil

låne penge til boligen. Husforsikringen dækker bygningen og sikrer bl.a. mod

vandskader, stormskader, brandskader og hærværk. Der findes forskellige

tillægsforsikringer, så tal med din forsikringsrådgiver om, hvad der kunne være

relevant for dig. Husk, at husforsikringen kun dækker selve bygningen og fast-

monterede dele i huset. Til møbler, elektronik og andre ejendele, skal du tegne

en indboforsikring.

VÆR OPMÆRKSOM PÅ, at ejendomsmægleren ofte tilbyder både husforsikring

og ejerskifteforsikring. Men måske er der penge at spare, hvis du selv indhenter

tilbud fra flere forskellige forsikringsselskaber. Start med at få et tilbud her.

15

SÅDAN LÆSER DU EN TILSTANDSRAPPORT

Der var den endelig! Boligen der kan huse alle dine

drømme. Men inden du i forelskelsens rus kradser dit

navn på købsaftalen, er det vigtigt at undersøge, hvad

du egentlig køber. Og her er tilstandsrapporten en god

start.

Skal du takke nej til en bolig, hvis tilstandsrapporten viser K3 efter K3? Ikke

nødvendigvis. For selvom det kan se skræmmende ud, så behøver en K3 ikke

være dyr eller besværlig at fikse. Men hvad skal du så være opmærksom på, når

du står med rapporten? Hvad er egentlig med i en tilstandsrapport? Og lige så

vigtigt: Hvad er ikke med?

16

En tilstandsrapport er et dokument, der beskriver en boligs stand i forhold til

andre boliger af samme type og alder. Rapporten laves af en beskikket bygge-

sagkyndig, som gennemgår boligen. Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder,

og den er ikke lovpligtig. Det er dog et krav, at der findes både en tilstandsrap-

port og en elinstallationsrapport, hvis I ønsker at tegne en ejerskifteforsikring i

forbindelse med bolighandlen.

Hvad er en tilstandsrapport?

Hvad betyder K3, K2, K1, K0, UN og IB?

De forskellige koder i tilstandsrapporten fortæller noget om skadens omfang:

K0 - Kosmetiske skader: Beskriver skader eller forhold, som kan

påvirke købers indtryk af bygningen.

K1 - Mindre alvorlige skader: Beskriver skader, som ikke har nogen

indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

K2 - Alvorlige skader: Beskriver skader, som medfører, at bygnings-

delens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke med-

føre skader på andre bygningsdele.

K3 - Kritiske skader: Beskriver skader, som vil medføre, at bygnings-

delens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer

at medføre skade på andre bygningsdele.

UN – Bør undersøges nærmere: Beskriver forhold, hvis konsekvens

ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det

kan være en alvorlig skade, derfor bør art, omfang og konsekvenser

altid afklares.

IB – Ingen bemærkninger

17

Det er vigtigt at have for øje, at koden ikke fortæller noget om, hvad det vil koste

at udbedre skaden. En K3 (kritisk skade) kan godt vise sig at være relativ billig at

udbedre, mens en K1 (mindre alvorlig skade) kan blive en dyr omgang.

I mange tilfælde vil der være angivet en vejledende pris for reparationen. Dette

er kun et overslag fra den byggesagkyndige. Det er derfor altid en god idé, at du

som køber selv tager fat i en eller flere håndværkere, som kan give deres bud på

en pris.

Har den byggesagkyndige angivet UN (bør undersøges nærmere), er det vigtigt,

at du som køber kræver, at dette bliver undersøgt inden boligkøbet. Hvis det på

et senere tidspunkt viser sig, at der gemmer sig en skade her, vil denne typisk

ikke være dækket af ejerskifteforsikringen.

Tilstandsrapporten omfatter, som nævnt, kun synlige og umiddelbart til-

gængelige dele af boligen. Det er sælgers ansvar at give den byggesagkyndige

adgang til hele boligen. Hvis der er aflåste rum eller steder, den byggesagkyn-

dige ikke kan komme til, vil dette være noteret i rapporten.

Husk at den byggesagkyndiges gennemgang af boligen tager udgangspunkt i

boliger af tilsvarende type og alder. Vær derfor opmærksom på, at almindeligt

slid og forhold, som er forventeligt for en bolig som denne, ikke medtages som

skader i rapporten.

Det betyder også, at du ikke direkte kan sammenligne tilstandsrapporter fra

forskellige boliger, hvis de ikke er af samme type og alder. Derudover skal du

være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke ser på el- og varmeinstalla-

Hvad er ikke med?

18

tioner, hårde hvidevarer, udendørs svømmebassiner, markiser og andre instal-

lationer, som ikke er en del af selve bygningen. Æstetiske eller arkitektoniske

forhold er heller ikke en del af rapporten.

“Læg en strategi og hold fast i den.” Sådan lyder ekspertens vigtigste råd, når

du vil forhandle prisen på en bolig. Hans Møllnitz Olsen er uddannet ejendoms-

mægler og boligøkonom med speciale i købsadfærd. Han arbejder som køber-

mægler hos Bolighed, hvor han bl.a. hjælper boligkøbere med prisforhandlinger.

EKSPERTENS BEDSTE RÅD TIL PRISFORHANDLINGFor mange købere er et prisafslag vigtigt. Men det er

svært at kaste sig ud i en prisforhandling, når man ikke

har prøvet det før. En købermægler kan være

løsningen.

19

”Det koster aldrig noget at spørge. Det eneste, du kan risikere, er at få et nej.

Derfor kan det altid betale sig at gå efter at presse prisen,” siger Hans Møllnitz

Olsen og fremhæver flere eksempler på, hvordan du kan argumentere for et

prisnedslag:

”Er der skader på ejendommen, kan man fx få en byggesagkyndig til at se på det

og få et overslag over, hvad det koster at udbedre. Hvis der fx skal lægges nye

gulve, så kan du også vedlægge et konkret tilbud fra en håndværker. Det kan du

bruge i din prisforhandling”, forslår Hans Møllnitz Olsen.

Som købermægler gennemgår han også BBR-oplysninger, markedsstatistik,

ejendomme til salg i området, tidligere salgspriser osv. “Det er vigtigt med så

specifik viden som mulig, så man har det rigtige sammenligningsgrundlag. Man

kan ikke forvente, at drømmehuset bliver solgt til den gennemsnitlige pris i kom-

munen, hvis der på den konkrete vej handles huse til langt højere priser.”

“En prisforhandling er et psykologisk spil, og som køber er det nødvendigt at

have is i maven og ikke lade sig styre af følelserne. Inden du byder, skal du gøre

dig to ting klart: For det første skal du kun byde på boligen, hvis du har hjertet

med. Vil du virkelig gerne bo her? Føles det godt? Opfylder boligen dine behov?

For det andet skal du kende dit mål. Hvad vil du maksimalt betale for boligen?

Her skal du huske, at boligens pris kun er en del af dine udgifter. Du skal også

vide, hvor meget det koster at sidde i boligen hver måned. Tag derfor alle boli-

gens omkostninger (vedligehold, skatter, forsikring osv.) med i dine overvejelser,

inden du byder.

Is i maven og målet for øje

20

Lad Boligheds Købermægler stå for prisforhandlingen på din nye

bolig, og få det optimale boligkøb. Se mere her.

Stå stærkt i en prisforhandling

“Når du argumenterer for dit bud, så gælder det ikke om at kritisere ejendom-

men og sælgers smag. Det giver bare en dårlig stemning. Det gør ikke ejendom-

men dyrere, at du godt kan lide den. Og sælger og mægler ved også godt, at det

trækker ned, hvis vinduerne fx trænger til at blive skiftet, eller hvis der er en stor

og larmende vej i baghaven.

”I forhandlingen gælder det om at huske på, at du kan få afslag på mange

måder. Det kan være en god idé at fjerne fokus fra selve prisen. Måske kan du

have glæde af at få dispositionsret nogle måneder før overtagelsesdagen og få

dine håndværkere i gang. Det kan have en kæmpe værdi for dig. Det er ofte den

slags, det får enderne til at mødes til sidst i forhandlingen”, siger Hans Møllnitz

Olsen.

Han råder derudover folk til ikke at lave en masse aftaler om, at sælger skal lave

noget færdigt før overtagelsesdagen. Det er bedre at få et generelt afslag med

udgangspunkt i en beregning. Det andet kan hurtigt blive noget rod, hvor køber

og sælger ikke er enige om kvaliteten af arbejdet.

Få hjælp til at forhandle prisen

”Som Købermægler har jeg den fordel, at jeg kender processen, og jeg kender

ejendomsmæglerens tricks. Jeg har lavet flere hundrede prisforhandlinger. En

21

5 stærke råd

1 Læg en strategi, og hold fast i den

Kend dit mål og din max pris

Skab en god stemning, og vis, at du kan lide boligen

Brug prisoverslag fra håndværkere i din argumentation

Husk, at en forhandling er mere end kroner og øre

2

3

4

5

boligkøber gør det måske kun to gange i sit liv,” siger Hans Møllnitz Olsen.

”Min erfaring siger mig, at afslagene bliver højere, når køberne ikke selv står for

at forhandle pris på en bolig. Derfor er det en god idé at få en købermægler på.

Men ønsker du selv at forhandle, kan du komme langt ved at lægge en plan og

åbne prisforhandlingen med at byde lidt under den pris, som du egentlig er klar

til at give. Til sidst i processen kan du så fremlægge dit endelige bud”, siger Hans

Møllnitz Olsen.

22

BLIV KLAR TIL EN BUDRUNDE

Hvis der er flere interesserede boligkøbere til en bolig,

kan sælger vælge at sende den i en budrunde. Se her,

hvordan det foregår, og få gode råd til, hvordan du

forholder dig til, hvad du skal byde.

Måske har du netop fundet den rigtige bolig. Måske har du allerede sendt et

bud afsted. Men nu får du at vide, at andre interesserede købere, står klar til

kamp om boligen, og sælger har valgt at sende boligen i budrunde. ”I hvad for

noget…?”, spørger du.

Hvad er en budrunde?

En budrunde kaldes også for en licitation. Det er en salgsmåde, som oftest

anvendes i populære områder eller til særlige boliger, hvor flere interesserede

købere tripper for at få lov til at erhverve sig boligen.

23

I en budrunde opfordres køberne til at afgive et skriftligt og bindende bud - og

så er det op til sælger at vælge, hvilket bud han ønsker at acceptere. Har du

allerede givet et bud på boligen, får du mulighed for at justere buddet en sidste

gang, inden sælger tager stilling.

Du kan se de regler, en budrunde skal følge, i Bekendtgørelse om salg af fast

ejendom ved budrunde.

Hvordan foregår en budrunde?

Når sælger og ejendomsmægler er blevet enige om at sende boligen i

budrunde, foregår det sådan her:

Ejendomsmægleren informerer alle de interesserede købere om, at

boligen sendes i budrunde. Her forklarer han budrundens regler og

informerer om tidsfristen. Det er ejendomsmæglerens pligt at sørge for,

at alle købere får de samme oplysninger og dokumenter, så alle er på lige

fod i budrunden.

Du og andre interesserede købere modtager et udkast til en standard-

købsaftale. I aftalen står en skønnet kontantpris, som du kan tage

udgangspunkt i. Du får også en tilbudsblanket, hvor du kan angive dit

bud og de vilkår, der skal med i dit tilbud til sælgeren.

Oftest har du nu 3 til 4 uger til at gennemgå købsaftalen, tilstands-

rapporten, ejerskifteforsikringen og andre dokumenter med din advokat,

bank eller andre rådgivere. Du har også mulighed for at få en bygge-

sagkyndig med ud og se på boligen

1.

2.

3.

24

Du afgiver dit bud på tilbudsblanketten og afleverer denne samt en

underskrevet købsaftale i en lukket kuvert til ejendomsmægleren, inden

tidsfristen udløber.

Ejendomsmægleren præsenterer alle de indkomne bud for sælgeren. Det

er nu helt op til sælger, hvilket bud han vil vælge. Og om han overhovedet

vil vælge nogen af dem. Han må nemlig gerne takke nej til alle budene –

og hvis han vælger at acceptere et af budene, behøver han ikke nød-

vendigvis vælge det højeste.

Hvis sælger accepterer et bud, skriver han under på den købsaftale, der

repræsenterer buddet. Købet er nu bindende. Husk dog, at du ved

boligkøb altid har 6 hverdages fortrydelsesret.

Herefter skal alle de interesserede købere have tilsendt en såkaldt bud-

journal, hvor de forskellige købstilbud er præsenteret. Budgiverne er

anonyme, men du kan se, hvor meget der er budt samt øvrige vilkår i

aftalen.

4.

5.

6.

7.

Svært for køber – fedt for sælger

Som køber kan en budrunde virke frustrerende. Du ved ikke, hvad de andre har

tænkt sig at byde, og samtidig har du mistet muligheden for at forhandle direkte

med sælgeren. Du kan byde – eller lade være.

Sælgeren har til gengæld gode muligheder for at få en god pris for sin bolig. De

mulige købere er i intern konkurrence, og hvis boligen er drømmeboligen, vil de

25

Pas på med at byde for meget

Det er nemt at blive grebet af stemningen i en budrunde, og måske bliver du

fristet til at byde mere end dit oprindelige max. Husk at dit bud er bindende,

og faren er, at du efter handlen sidder med en dårlig følelse af at have givet for

meget for boligen.

Derfor lyder rådet, at du forsøger at glemme alt om de andre købere og i stedet

forholder dig til, hvor meget du er villig til at betale for boligen. Hvis andre så vil

byde mere, er det jo op til dem.

Det kan selvfølgelig være svært, når man virkelig gerne vil have netop denne

bolig. Men erfaring viser, at selv de mest forelskede boligkøbere typisk finder en

ny bolig at kaste deres kærlighed på, hvis handlen glipper.

typisk strække sig for at give det bedste bud. Samtidig er der ikke de store risici

for sælger, da han ikke er tvunget til at acceptere nogen af buddene.

Få et hurtigt overblik over, hvad det koster at låne til den bolig, du

har udset dig. Prøv låneberegneren på Bolighed.dk, hvor du let

kan sammenligne forskellige lånetyper og se, hvad der sker, når du

skruer op og ned for udbetalingen.

Se, hvad det koster at låne til din bolig

26

TVANGSAUKTION: 4 TING DU SKAL VÆRE OPMÆRKSOM PÅ

Køb af bolig på tvangsauktion kan være fristende for

mange boligjægere, da der kan være mange penge at

spare. Risikofrit er det dog ikke. Det der virkede som en

god handel, kan nemlig hurtigt blive en dyr fornøjelse,

hvis du ikke ser dig for. Her har vi samlet 4 af de vigtig-

ste ting, du skal være opmærksom på inden og under

en tvangsauktion.

1. Undersøg boligen – og vær grundig

Det er altid en god idé at undersøge den bolig, du ønsker at købe. Og ved

tvangsauktioner bør du være ekstra grundig. Her har du nemlig hverken til-

standsrapport eller elinstallationsrapport at støtte dig til, du har ingen for-

trydelsesret, du kan ikke tegne ejerskifteforsikring, og du har som regel kun

mulighed for at besigtige boligen en enkel gang.

Derfor gør du klogt i at deltage i den annoncerede fremvisning af ejendommen

med en professionel byggesagkyndig som følgesvend. Den bygningssagkyndige

kan gennem fremvisningen rådgive og advare dig om boligens eventuelle fejl og

mangler.

Ingen tilstandsrapport – ingen ejerskifteforsikring. Overser du derfor væsentlige

fejl og mangler ved inspektionen, er der ingen forsikring, der dækker.

27

Du skal også hele tiden have i baghovedet, at der ingen fortrydelsesret er - du

køber faktisk boligen som beset. Forbered dig derfor på, at der kan komme

skjulte og oversete overraskelser, og tag stilling til, om din økonomi kan bære de

eventuelle ekstra udgifter.

2. Husk, dit bud er bindende

Interesserede købere kan byde lige det beløb, de er villige til at betale for ejen-

dommen. Men husk, at dit bud er bindende, og det kan kun afgives ved fysisk

fremmøde i fogedretten.

Inden auktionen bør du lægge dig fast på, hvilken pris du maksimalt vil betale for

boligen og holde dig til det i auktionslokalet, så du undgår at blive revet med af

auktionsstemningen.

Alle kan byde med på en tvangsauktion, men du skal dog have for øje, at du skal

kunne stille sikkerhed for dit bud. Afgiver du det vindende bud, skal du straks

efter auktionen være i stand til at stille sikkerhed typisk i form af en bankgaranti

eller et kontantbeløb.

Nogle fogedretter accepterer, at der stilles en lille sikkerhedsstillelse, som

betales med det samme. Resten, dvs den store storesikkerhedsstillelse, betales

inden 7 dage. Beløbet for sikkerhedsstillen varierer, men er typisk på 7.000 -

25.000 kr..

Selvom du umiddelbart har vundet tvangsauktionen, er du ikke garanteret, at

boligen er din. Vurderer den nuværende ejer eller kreditor, at dit bud ikke er

tilfredsstillende, kan de begge kræve, at der afholdes en ny auktion.

28

Opnås der ikke et højere bud på auktion nummer to, går boligen til den højst-

bydende på auktion nummer et.

3. Hvad skal du egentlig betale, hvis du vinder?

Bliver du den heldige vinder af auktionen, skal du, foruden det vindende bud,

betale et ekstra beløb oveni: Størstebeløbet.

Størstebeløbet er angivet i salgsopstillingen og består af omkostninger til

rekvirentadvokaten, panthavere og kreditorer. Størstebeløbet kan nemt løbe op

i 50.000 kr. eller mere. Udover aktionsbuddet og størstebeløbet skal du også

betale auktionsafgift og tinglysningsafgift.

Vær derfor opmærksom på, at den samlede købesum kan gå hen og blive

væsentlig højere end dit bud, da du både skal budsum, størstebeløb, afgifter

samt et sikkerhedsbeløb. Sæt dig derfor altid grundigt ind i salgsopstillingen,

hvor du også kan se størstebeløbets størrelse.

29

4. Få hjælp fra en advokat

Pga. de mange særlige omstændigheder ved tvangsauktioner, er det en god

idé tidligt i forløbet at kontakte en boligadvokat. Han eller hun kan så give dig

juridisk vejledning hele vejen igennem købet.

Advokaten kan hjælpe dig med at forstå salgsmaterialet, og hvor meget du som

eventuel aktionsvinder skal betale udover aktionsbuddet. I tilfælde af at du

vinder auktionen, kan advokaten også hjælpe med berigtigelsen af handlen bl.a.

ved at udarbejde skødet, der viser, at du er den retmæssige ejer af boligen.

- Du har ikke en tilstandsrapport eller elinstallationsrapport

- Boligen købes som beset, og der kan ikke tegnes ejerskifteforsikring

- Dit bud er bindende, og du har ingen fortrydelsesret

- Udover dit bud skal du betale størstebeløb, afgifter og sikkerhed

- Selvom dit bud er det højeste, er du ikke garanteret boligen

Ved tvangsauktion skal du være opmærksom på

30

VIGTIGE DOKUMENTER I BOLIGHANDLEN

I et boligkøb støder du på en bunke dokumenter og

termer, som du måske aldrig har hørt om før. Her er

en kort oversigt over nogle af de vigtigste.

BBR står for Bygnings- og Boligregisteret. Her samles en masse oplysninger om

alle boliger og bygninger i Danmark, som fx boligens type, areal, varmeforsyning,

toiletforhold og meget mere. Oplysningerne vises i boligens BBR-meddelelse, og

det er boligejerens ansvar at sørge for, at informationerne i BBR-meddelelsen er

korrekte.

BBR-meddelelse

Ejerskifteforsikring

Tilstandsrapport

Sælger har som udgangspunkt altid et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler

på boligen. Dette ansvar kan han sikre sig imod gennem huseftersynsordningen

ved at tegne en ejerskifteforsikring. Sælger skal her tilbyde at betale halvdelen

af det billigste ejerskifteforsikringstilbud og herved give dig mulighed for at blive

forsikret. For at kunne tegne en ejerskifteforsikring, skal der være en gyldig

tilstandsrapport og elinstallationsrapport på boligen.

Tilstandsrapporten giver dig et indblik i boligens synlige skader, tegn på skader

31

Elinstallationsrapport

og risiko for udvikling af nye skader. Vær opmærksom på, at der i rapporten

også kan være angivet ting, der bør undersøges nærmere (UN). Du bør altid

få undersøgt disse ting grundigt inden købet, da ejerskifteforsikringen i dette

tilfælde ikke vil dække evt. fejl og skader på boligen. En tilstandsrapport er gyldig

i 6 måneder.

Elinstallationsrapporten er en professionel gennemgang af boligens elektriske

installationer, som tjekker, at de er funktionsdygtige og lovlige. Vær opmærksom

på, at det hovedsageligt er de tilgængelige installationer, der besigtiges. Der kan

dog også foretages stikprøver af de utilgængelige installationer. Rapporten er

gældende 1 år.

Energimærkerapport

Når en bolig skal sælges, skal den som udgangspunkt have et gyldigt en-

ergimærke. Der er dog undtagelser som ved sommerhuse, fredede bygninger

og bygninger, der skal rives ned efter salg. Skalaen går fra A til G, hvor A har det

laveste energiforbrug, og G har det højeste. Boligens energiforbrug beregnes på

baggrund af varmeinstallationer, døre og vinduer, isolering mm. I rapporten kan

du også læse, hvad du kan gøre for at forbedre boligens energiprofil.

Jordforureningsattest

En jordforureningsattest indeholder oplysninger om grunden, som regionen er

bekendt med. En grund kan godt være kortlagt som “ikke forurenet”, selvom den

er forurenet. Det betyder bare, at kommunen ikke har oplysninger om, at den er

32

Tingbogsattest

Som køber bør du få en kopi af tingbogsattesten, som viser de forhold, der er

tinglyst på ejendommen. Tingbogsattesten fortæller først og fremmest, hvem

der ejer ejendommen, men også om der er gæld knyttet til ejendommen, og om

der er servitutter.

Servitutter

En servitut er en bestemmelse eller byrde, der er pålagt en ejendom. En servitut

kan typisk indeholde bestemmelser for, hvor du må bygge på din grund, hvor

høj din hæk eller dit hus må være mm. En servitut er kun gældende, når den er

tinglyst, og som udgangspunkt er det kun den person, som har stiftet servitut-

ten, der kan ophæve den igen. Servitutter, der direkte påvirker boligens værdi,

skal oplyses i salgsopstillingen, men husk at undersøge alle servitutter, inden du

køber, så du ikke får ubehagelige overraskelser.

forurenet. Der findes to niveauer af forureningregistrering: Vidensniveau 1 (V1):

Hvis der er kendskab til aktiviteter, der kan have forurenet grunden. Vidensniv-

eau 2 (V2): Hvis det er dokumenteret, at jorden er forurenet. Derudover er der

en generel områdeklassefisering af lettere forurenet jord, som findes i mange

byområder, og som typisk betyder, at jordens overfalde kan være forurenet.

Offentlig vurdering

Den offentlige vurdering af ejendommen af en del af handlens dokumenter, da

køber har ret til at vide, på hvilket grundlag boligen beskattes. Den offentlige

vurdering danner nemlig blandt andet grundlag for ejendomsskatten (grund-

33

Ejendomsskattebillet

Ejendomsskattebilletten er en opkrævning af ejendomsskatten (grund-

skylden) til kommunen. Med ejendomsskattebilletten betaler du bl.a. til rotte-

bekæmpelse og renovation i din kommune. Husk at få ejendomsskattebilletten

af den tidligere boligejer samt fuld dokumentation på, at eventuelle forfaldne

rater er betalt, så du ikke pludselig hænger på gælden.

Fredningsstatus

En bolig kan være erklæret bevaringsværdig af kommunen pga. arkitekto-

niske eller byggetekniske kvaliteter. Er boligen bevaringsværdig, gælder det kun

boligens ydre, hvorimod en fredning gælder hele boligen. Ønsker du at lave

ændringer på en bevaringsværdig boligs ydre, skal du følge kommunens krav og

retningslinjer for materialer og farver. Du kan nemt finde ud af, om en bolig er

fredet eller bevaringsværdig her.

skylden) til kommunen og ejendomsværdiskat.

Administratorbesvarelse

En bolig er typisk en del af en ejerforening, grundejerforening eller lignende.

Ejendomsmægleren forespørger foreningens administrator om forskellige

oplysninger, der er relevante for dig som køber. I besvarelsen kan man finde

oplysninger om boligens faste udgifter til foreningen, om der er fælleslån, om

der er medlemspligt mm..

34

Foreningsdokumenter

Du kan som køber også få adgang til en række af ejerforeningens eller grund-

ejerforeningens dokumenter som fx referat af generalforsamling, regnskab,

budget, vedtægter og husorden. Her kan du se, hvad der har været drøftet

på de seneste foreningsmøder (skal der fx laves nyt tag?), du kan blive klogere

på økonomien, og du kan sætte dig ind i de regler og vedtægter, der findes i

foreningen (må du fx have hund, eller må du fremleje din bolig?).

35

BLIV HELT KLAR TIL DIT NÆSTE HJEM

Er du blevet klogere på boligkøb? Det håber vi. Sam-

tidig ved vi godt, at du kan støde på begreber og situa-

tioner i et boligkøb, som vi ikke har med i denne guide.

Men bare rolig - vi står klar til at hjælpe.

Har du en bolig i kikkerten, er du altid velkommen til at kontakte Bolighed

Købermægler, som kan hjælpe dig til den bedste handel.

På Bolighed.dk kan du læse flere artikler om boligsøgning, -køb og -lån. Og hvis

du har spørgsmål eller er nysgerrig på dine økonomiske muligheder, kan du tale

uforpligtende med en bankrådgiver.

Du kan også undersøge den bolig, du er interesseret i at købe. Se fx hvordan

den prismæssigt ligger i forhold til markedet, få en idé om, hvad det vil koste dig

at sidde i boligen hver måned, og se en prognose for, hvor meget du kan forven-

te boligen er værd om 2 år. Find boligen på bolighed.dk, og gå på opdagelse.

God boligjagt!

Del din oplevelse med os på Trustpilot