menguntungkan pelabur hartanah · meningkatkan tahap kebarangkalian membuat keuntungan dalam...
TRANSCRIPT
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
2
2019
SIAPAPENULIS?
ü Padatahun2012,penulismengambilkeputusan
meninggalkan bidang kejuruteraan lalu
menceburibidangduniahartanahsehinggakini,
tahun2019.
ü Sepanjang tempoh 7 tahun ini, penulis terlibat
dalam banyak cabang bidang hartanah seperti
pelaburan dalam hartanah jenis highrise,
subletter, researcher dan sebagai konsultan
pelaburanhartanah.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
3
2019
ü Sepanjang tempoh ini, penulis melihat banyak
keadaan dimana ramai pelabur menghadapai
kesukaran dalam membuat keputusan
pelaburan sehingga ada yang tersalah beli
hartanah dan kerugian masa, tenaga, wang
ringgitmalahpeluang(opportunitylost).
ü Lantas untuk mengelakkan kerugian dan
meningkatkan tahap kebarangkalian membuat
keuntungan dalam pelaburan hartanah, ,maka
penulis terpanggil untuk membuat satu
‘guideline asas’ yang boleh digunakan oleh
pelaburnewbiedan‘intermediateinvestor’.
ü Tujuan ebook ini adalah untuk membantu
pelabur newbie atau intermediate yang
mempunyai kesukaran menentukan sesatu
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
4
2019
hartanah ‘undercon’ itu mempunyai peluang
yang tinggi boleh buat keuntungan ataupun
tidak.
Siapayangsesuaibacaebookini?
ü Pelabur hartanah yang sudah ada sedikit
asaspelaburan.
ü Pelabur hartanah newbie dan
‘intermediatelevel’yangmasihtidakjelas
akan cara mengenalpasti hartanah yang
mempunyai kebarangkalian tinggi untuk
buatuntung.
ü Pelabur hartanah yang nak melabur
secara ‘play safe’ dan memastikan
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
5
2019
hartanah dibeli mempunyai
kebarangkalian yang sangat tinggi dan
risiko yang rendah. Tak mahu try and
error.
ü Pelabur hartanah berpengalaman tidak
sesuai membaca ebook ini kerana ianya
mungkinterlalubasicbagiandadantidak
sesuaidengangameplananda.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
6
2019
(KRITERIAKE-1)
‘HARGAPSF’HARTANAH
UNDERCONSAMAATAU
LEBIHMURAHDARIHARGA
SUBSALE&UNDERCONLAIN
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
7
2019
BagaimananakkiraHargaPSFtu?
‘HargaPSF’= (𝒉𝒂𝒓𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒕)𝒔𝒂𝒊𝒛
*PSF=PerSquareFeet(kakipersegi)
Contoh:
Hartanah bersaiz 849sf berharga RM
450,000.MakacarakiraanPSFadalah:
𝑯𝒂𝒓𝒈𝒂 𝑷𝑺𝑭 =𝒉𝒂𝒓𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒊𝒕
𝒔𝒂𝒊𝒛
=𝑹𝑴 𝟒𝟓𝟎,𝟎𝟎𝟎
𝟖𝟒𝟗 𝒔𝒇
= 𝑹𝑴 𝟓𝟑𝟎 𝒑𝒔𝒇
(jika ada diskaun, maka tolak siap-siap
diskaundandapatkanharganett(bersih))
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
8
2019
Kalaunakhartanahunderconstruction(undercon)tersebut99%confirmmenguntungkan,maka:
i. Bandingkan harga PSF Hartanah
Undercon Vs. harga Transaksi PSF
Hartanah Subsale (transacted
price)
Ø Pastikan harga PSF hartanah
undercon tersebut SAMA atau
LEBIH MURAH dari harga
transaksi PSF Hartanah Subsale
berdekatan.
(Maksudnya:hargapsfhartanahundercon≤
hargapsftransaksihartanahsubsale)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
9
2019
ii. Bandingkan harga PSF Hartanah
Undercon Vs. Harga Permintaan
(AskingPrice)HartanahSubsale
Ø Pastikan harga PSF hartanah
undercon tersebut SAMA atau
LEBIH MURAH dari harga PSF
‘Asking Price’ Hartanah Subsale
yangberdekatan.
(Maksudnya:hargapsfHartanahUndercon≤
hargapsfAskingPriceHartanahSubsale)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
10
2019
G
a
m
b
a
r
Gambar:ContohAskingPricediwebsite
iproperty.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
11
2019
iii. Bandingkan harga PSF hartanah
Undercon Vs. harga PSF Hartanah
UnderconLainyangberdekatan
Ø Pastikan harga PSF hartanah
undercon tersebut adalah SAMA
atau LEBIH MURAH dari harga
PSF hartanah undercon lain yang
berdekatan.
(Maksudnya:hargapsfHartanahUnderconA
≤hargapsfHartanahUnderconB)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
12
2019
Note:
a) Perbandingan mesti ‘apple to
apple comparison’. Contohnya
HartanahUndercon 3 bilik (800 sf)
dibandingkan dengan Hartanah
Subsale 3 bilik yang mempunyai
saizyanglebihkurangsamajuga.
b) Untuk perbandingan yang adil,
hargaHartanahUndercon tersebut
(new property) kita bandingkan
dengan harga Hartanah Subsale
‘yang sudah siap (completed) 5
tahun ke bawah’. Ini kerana
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
13
2019
hartanah subsale seperti ini masih
dianggap baru (new) dalam
pasaran.Newvs.New.
c) Tetapi jika tiada hartanah
subsale seperti itu, maka bolehlah
buat perbandingan yang paling
hampir (dari segi usia hartanah itu
atau yang punyai ciri-ciri hampir
samadalamlingkungan3kmradius
darihartanahundercontersebut)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
14
2019
Ø 3 jenis perbandingan ini bertujuan
untuk pastikan kita buat duit ketika
membeli dan pelabur tidak terlebih
bayar untuk produk yang sama yang
ditawarkandalampasaran.
Ø Sekiranya kita jumpa hartanah
undercon yang menepati ketiga-tiga
perbandingan ini, maka ianya ibarat
kita sedang membeli kereta BMW
model terbaru tapi dapat beli pada
harga yang lama (murah). Dapat baru
tapimurah.Menarikbukan?
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
15
2019
‘RECAP’Kriteriake-1:
Ø Pastikan harga hartanah Undercon
samaataulebihmurahdari:
i. hargaTransaksihartanahsubsale
ii. harga Asking Price hartanah
subsaledan
iii. hargahartanahUnderconlainyang
berdekatan(ciriyangsama)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
16
2019
(KRITERIAKE-2)
KADARSEWAMESTIDAPAT
‘COVER’‘PERBELANJAAN
UTAMABULANAN’
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
17
2019
Kalau nak hartanah undercon tersebut
99%confirmmenguntungkan,maka:
i. PilihkadarsewaSEMASAunitfully
furnished dapat ‘cover’ bayaran
bulanan pinjaman perumahan dan
juga bayaran ‘maintenance fee’
dan‘sinkingfund’(jikaada)
Ø Keadaan ini digelar sebagai
‘breakeven rental’ dimana duit
sewa dapat cover perbelanjaan
utama.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
18
2019
Contoh:
§ Bayaranbulananpinjamanperumahan
=RM2,000
§ Maint.fees&sinkingfund=RM150
Maka, kadar sewa semasa palingminima
untukundercontersebutharuslah
=RM2,000+150
=RM2,150
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
19
2019
ii. JikaLangkah1tidakdapat
dipenuhi,makapastikansekurang-
kurangnyakadarsewaSEMASA
unit‘fullyfurnished’dapat‘cover’
sekurang-kurangnya80%bayaran
bulananpinjamanperumahandan
jugabayaran‘maintenancefee’&
‘sinkingfund’(jikaada)
Contoh:
§ Bayaranbulananpinjamanperumahan
=RM2,000
§ Maint.fees&sinkingfund=RM150
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
20
2019
Maka, kadar sewa semasa palingminima
untukundercontersebutharuslah
=RM1,600+150
=RM1,750
(note:RM1,600ialah80%dariRM2,000)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
21
2019
Ø Kenapa sewa sekurang-kurangnya
kena ‘cover’ 80% dari pinjaman
perumahan? Kerana pada awal-awal
tahun pinjaman, dalam anggaran 80%
dari bayaran bulanan pinjaman
perumahan adalah interest bank,
manakala baki 20% adalah amaun
pokok (principal) pinjaman. Jadi ini
dikira sebagai adalah perbelanjaan
utama.
Ø SamajugasepertiMaintenanceFee
danSinkingFund, ianya jugadianggap
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
22
2019
sebagai perbelanjaan bulanan utama
untukhartanah(jenisstrata).
Ø Kadar sewa semasadiambil adalah
untukmemastikanunitboleh ‘survive’
pada situasi pasaran semasa TANPA
PERLU BERGANTUNG pada mana-
mana faktor masa depan (do not too
depends on any future factors to
survive).
Ø Dalam pasaran sekarang, kalau
hartanah undercon itu dapat
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
23
2019
‘breakeven rental’ sudah dikira amat
bagus.
Ø Sudah tentu jika ada lebihan duit
sewa (positive cashflows) adalah jauh
lebihbagus.
Ø Cukai pintu, cukai tanah, dan
insuran kebakaran dianggap sebagai
perbelanjaan tahunan yang minor
(kecil).
________________________________
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
24
2019
‘RECAP’Kriteriake-2:
Pastikan dapat kadar sewa semasa
dapatcover:
i. Jumlah bayaran bulanan pinjaman
perumahan dan Maintenance Fee
& sinking fund atau sekurang-
kurangnya,
ii. 80% bayaran bulanan pinjaman
perumahan dan Maintenance Fee
&SinkingFund.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
25
2019
(KRITERIAKE-3)
PILIHLOKASIYANG
BERDEKATAN‘PRIMEAREA’
DANADA‘NEWSTORY’
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
26
2019
Kalau nak pastikan hartanah undercon
tersebut 99% confirm menguntungkan,
maka:
i. Pilihhartanahyangmemangsudah
berdekatan dengan kawasan
hotspotatau‘primearea’(10-15minit
drivingdistancepunokay)
Ø Tujuannya adalah untuk
mengelakan pelabur beli hartanah
kawasanterpencilyangmempunyai
permintaanyangrendah.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
27
2019
Ø Hotspot atau prime area
bermakna kawasan dah ada
kemudahan-kemudahan asas
seperti kemudahan jalan raya,
shoptlots(bermaknabukanterletak
dikawasan macam padang jarak
padangterkukur)
Ø Kenapa? Sebab nak pastikan
99% peluang tinggi jana
keuntungankan?Jaditakperlunak
cuba-cubabelihartanahdikawasan
yang bukan ‘hotspot’ untuk
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
28
2019
merendahkan risiko kesilapan
percaturan.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
29
2019
ii. Selepas dah pastikan Langkah (1),
maka pilih projek undercon yang
berdekatan dengan ‘new story’
(yangadafuturedevelopment)
Ø ‘Future development’ ini bakal
meningkatkan kebarangkalian
peluangkenaikanhargahartanah
(capital appreciation) dikawasan
itu. Jika beli dengan harga yang
betul, maka sesatu hartanah
bakal menikmati ‘capital
appreciation’ yang lebih tinggi
darihartanahbiasa!.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
30
2019
Ø Apa ‘future development’ yang
biasanya kita cari? Saya
simpulkan5yangutamadanyang
biasapelaburcariiaitu:
a) Pengangkutan Awam (e.g
MRT/LRT, Monorail, kecuali
Komuter)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
31
2019
b) Pejabat(Offices)
c) PusatKomersil(e.g.Malls)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
32
2019
d) Highway
e) Sekolah (kebangsaan,
private atau international
schools)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
33
2019
Ø 5 perkara ini menjadi tarikan
utama untuk penduduk kawasan
lain datang ke kawasan kita
kerana didorongi faktor ada
peluang pekerjaan, pusat
membeli belah, pilihan utama
untuk kediaman keluarga (own
stay)dansebagainya.
Ø Pilih kawasan yang ada
minimum salah satu ‘new story’
ini. Jika ada lagi banyak lagi
bagus.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
34
2019
Ø Antara beberapa contoh
kawasan yang ada ‘new story’ di
sekitarLembahKlangadalah:
a) Projek TRX Exchange, Jalan
TunRazak
b) MRT Line 2 (Sungai Buloh-
Putrajaya)
c) Projek KL Metropolis,
Dutamas
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
35
2019
iii. Jangan ‘overjudgement’ faktor
‘newstory’tersebut!
Ø Sering berlaku pelabur
‘overjudgment’ dalam menilai
kehadiran faktor-faktor diatas ni.
Contohnya ada projek di Sungai
Besi yang dijual pada harga RM
600++ psf hanya kerana ianya
berdekatan dengan public
transport. Harga ini dianggap
sebagai ‘overpriced’ kerana masih
banyak lagi projek jalan kaki ke
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
36
2019
MRTyangberhargabawahRM550
psf.
iv. Elakkan melabur dikawasan
‘oversupply’
Ø Contoh di kawasan Kepong
walaupun ada banyak projekMRT,
dan ada projek 3-bilik yang dijual
bawah harga RM 500 psf, tetapi
tempat ini bakal menghadapi
masalah‘oversupply’keranaterlalu
banyakunithighriseyangakansiap
dibinadalambeberapa tahunakan
datang.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
37
2019
Gambar:Edgemarketsmenunjukkanjumlahsupplyunit
diKepongbakalmeningkathampirke10,000unit
Ø Faktor ‘Oversupply’ akan
membuatkan kawasan itu berlaku
‘price war’ (perang harga) kerana
unit terlalu banyak dan pasaran
memerlukan masa untuk absorb
supplyyangbanyakini.
_____________________________
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
38
2019
‘RECAP’Kriteriake-3:
1) Pilih kawasan yang memang
berdekatan dengan kawasan hotspot
atau‘primearea’
2) Pilih projek undercon yang
berdekatan dengan ‘future
development’(newstory)
3) Jangan‘overjudgement’faktornew
storytersebut!
4) Elakkan melabur dikawasan yang
‘oversupply’.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
39
2019
(KRITERIAKE-4)
STRATEGIPELABURAN
JANGKAPANJANGBUKAN
JANGKAPENDEK(SHORTTERMGAMEvsLONGTERMGAME)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
40
2019
Kalau nak hartanah undercon tersebut
99%confirmmenguntungkan,maka:
i. Melabur jangka masa panjang (‘long
termgameplan’)
Ø Semakin lama pelabur simpan
hartanah tu, ianya semakin
menjaminkeuntungan.
Ø Kenapa? Sebab semakin lama
kitasimpanhartanahitu,bermakna
makin lama kita sewakan,
makanya:
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
41
2019
a) Makin berkurang baki
pinjamanperumahankita
b) Malah tahun demi tahun
hartanah tersebut bakal
menikmaticapitalappreciation
Ø Contoh, untuk hartanah yang
sama,pelaburyangjualpadatahun
ke-5 biasanya tidak akan
mempunyaikeuntunganyangsama
dengan pelabur yang jual pada
tahunke-15.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
42
2019
Ø Mengikut statistic Malaysia
House Price Index, (rujuk gambar
dibawah), secara purata harga
rumah meningkat sebanyak 6.5%
setiap tahun dari tahun 1990
sehingga tahun 2016 (sumber:
National Property Information
Centre,NAPIC)
(sumber:NAPIC)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
43
2019
Contoh:
Harga pasaran Kondominium Pelangi
Utama di Bandar Utama (3 bilik, saiz
900++sf)mengikuttahunadalah
§ Tahun2005–RM231,000
§ Tahun2009–RM260,000
§ Tahun2017–RM581,000
(sumber:hargamediandiBrickz)
Berdasarkan contoh diatas, jika pemilik
jual pada tahun 2009, beliau hanya
untungRM30,000sahaja.
Tetapi jika pemilik unit tunggu sehingga
tahun 2017, maka unit tersebut boleh
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
44
2019
buat keuntungan dalam anggaran RM
350,000 (ini belum ambil kira faktor baki
pinjaman perumahan yang makin
berkurang kerana hartanah sentiasa
disewakandari2005–2017)
Jadi sinilah bezanya pelabur yang main
‘shorttermgame’dan‘longtermgame’.
_____________________________________________
‘RECAP’Kriteriake-4:
Main startegi jangka panjang bukan
jangkapendek.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
45
2019
(KRITERIAKE-5)
UNITYANGBETULAKAN
MENARIKMINAT
PENYEWA/PEMBELIYANG
BERDUIT
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
46
2019
Kalau nak hartanah undercon tersebut
99%confimmenguntungkan,maka:
i. Sewakansecarafullyfurnished
Ø Kenapa? Ini kerana kadar sewa
secara fully furnished adalah lebih
tinggi dari kadar sewa unit kosong
(bareunit)ataukadarsewasepara
penuh(partlyfurnished).
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
47
2019
ii. Fully Furnished bertaraf ‘Grade A
furnishing’
Ø ‘furnish’kan uni kita bertaraf
Grade A bukan Grade B atau C.
Contohsepertigambar:
Gambar:FurnishingbertarafGradeAolehsyarikat
MakeOverGuysdisalahsatuunitdiArcoris
ServiceApartment,MontKiara
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
48
2019
Ø Kos renovasi untuk rumah
pelaburan tak samadengan rumah
duduk sendiri. Contoh macam
‘Vinnylflooring’dan‘plasterceiling’
tutakperlupun.Buatrenovasidan
furnishing yang murah tapi cantik.
Rujukpakarrenovasiandababini.
iii. Pilih unit yangmempunyai banyak
‘rentalstrategies’sepertiunitjenis
2bilik,3bilikatauDual-Key
Kenapa?Ada2sebabiaitu:
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
49
2019
a) MultipleRentalStrategies:
Ø Jikatidakdapatpenyewasecara
perunit, maka boleh sewakan
secara perbilik (room rental) atau
perkepala(perheadrental).
Ø Sewaan Perbilik dan Perhead
biasanya boleh dapat kadar sewa
lebih tinggi dari sewaan perunit.
Cuma penat sedikitlah
menguruskanramaipenyewa.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
50
2019
b) SasaranPenyewa/Pembeli:
Ø Unitjenis2bilik,3bilik,atau
dual-key ini akan menarik
perhatian golongan penyewa
jenis yang berkeluarga, atau
pun jenis kumpulan beberapa
orang bekerja yang bujang.
Golongan ini mampu bayar
lebih kerana kombinasi
‘household income’ yang lagi
tinggi (e.g suami isteri yang
bekerja, golongan pekerja yang
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
51
2019
berkongsi duit sewa dengan
rakanetc)
Ø Pembeli jenis bekeluarga
pula lebih meminati membeli
unit 3 bilik berbanding unit
studio.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
52
2019
iv. Pilih unit yang mempunyai view
penuhEMOSIsepertifacingforest,
cityview(e.g.KLCC),poolview
Ø Viewseperti inmenambahnilai
‘emotional factor’ pada unit kita.
Kesannya unit kita akan lebih
mudah menarik minat
penyewa/pembeli berbanding unit
yang tidak mempunyai view yang
cantik.
Ø Namun ini tidakmenjamin unit
kita akan dapat kadar sewa lebih
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
53
2019
tinggi berbanding unit lain ya.
Mudah disewakan tidak bermakna
dapat lebih tinggikadarsewa.Tapi
cukupuntukmengelakkanunitkita
kosongtanpapenyewa/pembeli.
Gambar:UnitcornerlotyangFacingForestdi
KondominiumArmaneeTerrace2,Damansara
Perdana
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
54
2019
v. Elakkan membeli projek yang
menawarkan pakej ‘Fully
Furnished’
Ø Ini kerana jika semua unit
diprojekituadalah‘fullyfurnished,’
maka susah nak dapat penyewa
kerana faktor persaingan yang
hebat antara unit-unit ‘fully
furnished’ tersebut.Dah semuanya
nampak sama kan, tiada beza
antara satu unit dengan unit yang
lain, jadi bagaimana penyewa nak
buatpilihankan?
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
55
2019
‘RECAP’Kriteriake-5:
Untukpilihunityangbetulpastikan:
i. Sewakansecarafullyfurnished
ii. FullyFurnishedmestibertarafGradeA‘furnishing’
iii. Pilihunityangbanyak‘rentalstrategy’seperti unit jenis 2 bilik, 3 bilik atauDual-Key
iv. Pilih unit yang mempunyai view yangpenuh emosi seperti facing forest,KLCC,poolview
v. Elakkan membeli projek yangmenawarkanpakej‘FullyFurnished’
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
56
2019
Extratips:1) Sebelum beli semak latarbelakang pemaju. Beli denganpemaju yang okay dan tidak‘bermasalah’.
2) Projek yang dibawah HDA(Housing Development Act) lebihrendah risiko berbanding projeknon-HDA(SOVO,SOFO)
3) Bezakan pembelian projekperumahan jenis komersil(commercial) dan kediaman(residential).
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
57
2019
WAJIBBACA!
Jadibagaimananakgunapanduanini?
ü 5 Kriteria ini hanya boleh digunakan sebagai
guideline asas untuk meningkatkan tahap
kebarangkalianuntukjanakeuntungandalam
pelaburanhartanah
ü ‘Newbie’ atau ‘intermediatte investor’ boleh
mengunakan 5 kriteria ini untuk menilai
mana-manahartanahundercon.
ü Mana-mana hartanah undercon yang
menepatikesemua5kriteria-kriteriaini,maka
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
58
2019
kebarangkalian untuk buat untung sangat-
sangattinggi.
ü Semakin banyak kriteria yang ditepati maka,
semakin tinggi kebarangkalian hartanah
undercon tersebut boleh buat untung lebih
cepatdaribiasa.
ü Jika mana-mana hartanah yang TIDAK
MENEPATI antara salah satu 5 Kriteria
tersebut, maka TIDAK SEMESTINYA hartanah
tersebut tidakmenguntungkan. Lebihbanyak
ujian analisa secara mendalam perlu
dilakukan untuk menilai tahap potensi
sebenar hartanah itu seperti Racial Test,
Moats Test, Demographic Test dan lain-lain
ujianlagi.
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
59
2019
ü Penulisan 7 kriteria ini adalah hasil
pandangan, pengalaman penulis dan hasil
inspirasi dari ilmu ‘26 Soalan Yang Bakal
Faizul Ridzuan Tanya Sebelum Beli Apa-Apa
Hartanah’ (rujuk sini
https://faizulridzuan.com/26-kriteria/)
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
60
2019
HubungiPenulis:
Jikaadasebarangkemusykilanboleh
hubungipenulisdi:
Whatsapphttp://www.wasap.my/60183272156
Facebook:https://www.facebook.com/jimmyharyzul
Email:
5KRITERIAPEMILIHANPROJEKHARTANAH‘UNDERCONSTRUCTION’YANG99%CONFIRMMENGUNTUNGKANPELABURHARTANAH
61
2019