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MÉTODO MANDELBLATT CAMACARO
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Método utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales de un
terreno con construcciones
1. Se solicita información a empresas especializadas en el área inmobiliaria y
se efectúa una investigación en la Oficina de Registro Inmobiliario del
Municipio respectivo.
2. Se analizan los documentos que contienen operaciones de compra - venta
de viviendas y terrenos, a los efectos de tener información de valor de
propiedades cuyas características tengan similitud con el inmuebletasable. A la vez, se consulta el mercado inmobiliario con la finalidad de
obtener una muestra representativa que permita conocer de la oferta.
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3. El Valor Actual de Mercado, que representa el precio más probable que se
pagaría por el inmueble en un mercado abierto de libre competencia, se
determina calculando el valor del terreno a través del Método Residual
basado en el Modelo Mandelblatt - Camacaro, y el Valor Actual de la
Construcción se obtiene utilizando el Método del Costo de Reproducción a
Nuevo; a la suma de estos dos valores, se le adiciona el Factor de
Comercialización, a los efectos de estimar correctamente el valor
inmobiliario.
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ENFOQUE METODOLÓGICO
Existen limitaciones para localizar comparables actuales en algunos caso siendo
necesario aplicar el Método de Mandelblatt- Camacaro. Se parte de las siguientes
relaciones:
Donde:
Vi : Valor del Inmueble.
Vt : Valor del Terreno.
Vc : Valor de la Construcción
Fc: Factor de Comercialización (indicador del mercado). Si el mercado es “comprador”
(Fc ˃ 1) ó si es “Vendedor” (Fc˂ 1) y en la práctica, se deberá ubicar entre 0,85 y 1,15,
si se trata de inmuebles residenciales.
Donde:
Vc: Valor de la Construcción Actual
Vcn: Valor de la Construcción Nueva
D : Depreciación de la Construcción
( ) FcVcVt Vi *+=
DVcnVc −=
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Donde:
D : Depreciación de la Construcción.
: Factor de Depreciación, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKE
y se obtiene directamente de la tabla o por la aplicación de la siguiente relación:
= [(1-α) * c+ α], siendo α = ½ * (e/v + e2/v2); y c: el factor Heidecke que
depende del estado de conservación y mantenimiento
del inmueble para la fecha de la tasación.
Vcn : Valor de la Construcción Nueva.
Vr : Valor de Rescate de la Construcción.
Donde:
r : Relación Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo, que
debe estar fundamentado en un investigación de mercado para cada
urbanización o región del Municipio.
( )Vr Vcn D −= *δ
δ
δ
Vir Vt *=
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Entonces, sustituyendo en se tiene:Vir Vt *= ( ) FcVcVt Vi *+=
( ) FcVcVir Vi ** +=
Y se introduce en , de donde:( )Vr Vcn D −= *δ DVcnVc −=
( )Vr VcnVcnVc −−= *δ
Si se define, , donde “ Fr ” es el factor de rescate, se tiene:( ) Fr VcnVr Vcn *=−
Fr VcnVcnVc **δ −=
Desarrollando en se tiene:( )Vr VcnVcnVc −−= *δ ( ) FcVcVir Vi ** +=
( )[ ] FcFr cnVcnVir Vi **** δ −+=
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Al despejar Vi se tiene:
que es el MODELO DE MANDELBLATT - CAMACARO.
( )( )Fcr
FcFr VcnVi
*1
**1*
−
−=
δ
Vi : Valor del Inmueble.
Vcn : Valor de la Construcción Nueva: Factor de Depreciación, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKEδ
r : Relación Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo
Fc: Factor de ComercializaciónFr: Factor de rescate
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FORMACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DEL VALOR
Para el cálculo del Valor del bien tasable, se utilizó la metodología expuesta
presentándose los siguientes resultados:
CONCEPTO
Vi Valor del Inmueble ( Bs)
A Área de Construcción (m2)
C Costo de Reposición de la Construcción (Bs/m2)
Fc Factor de Mercado o de Comercialización (Adim)
c Factor Heidecke (Adim)
Fr Factor Rescate (Adim)
e Edad Efectiva de la Construcción (años)
Vi Vida Úti de la Construcción (años)
Factor de Depreciación (Adim)
r Incidencia del Valor de la Tierra (Adim)
Valor de la Construcción (Bs)
Valor de la Tierra (Bs)
Valor del Inmueble (Bs)
δ
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Fuente: Prof. Miguel Camacaro
Tipo de Construcción Min Max
Vivienda Unifamiliar- I 1,10 1,15
Vivienda Unifamiliar - II 1,15 1,25
Vivienda Unifamiliar - III 1,25 1,35
Vivienda Multifamiliar - I 1,15 1,20
Vivienda Multifamiliar - II 1,20 1,25
Vivienda Multifamiliar - III 1,30 1,35
Local Comercial 1,30 1,40
Galpón Comercial 1,20 1,35
Galpón Industrial 1,15 1,25
Factor de Comercializacion
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Tipo de Construcción Min Max
Vivienda Unifamiliar- I 5 10
Vivienda Unifamiliar - II 10 20
Vivienda Unifamiliar - III 20 30
Vivienda Multifamiliar - I 10 15
Vivienda Multifamiliar - II 15 20
Vivienda Multifamiliar - III 20 25
Local Comercial 30 50Galpón Comercial 20 35
Galpón Industrial 10 20
Contribuc ión del Valor de la Tierra