magazyny pl 2(2)2016

magazyny .pl

Nowa ustawa o gruntach w Polsce

Sektor logistyczny w ofensywie

Aktywność na nowych rynkach

Nr 2(2)/2016

Za jakością firmy logistycznej przemawia doświadczenie

Maciej Walenda, DSV Solutions

2 magazyny.pl

Puszków, mazowieckie

Dostępna powierzchnia 23 000 m2

Możliwość dobudowania Tak

Wynajmujący PANATTONI

Paulina Dziubińska

+48 605 059 693

[email protected]

Kontakt:

PANATTONI PARK PRUSZKÓW II

TOMASZ OLSZEWSKIHead of Industrial Agency, Central & Eastern Europe, JLL

4 magazyny.pl

Magazyny.pl nr 2(2)/2016Opieka merytoryczna: Tomasz Olszewski

Wydawca: JLLDział Powierzchni Magazynowo-PrzemysłowychSaski Crescentul. Królewska 1600-103 Warszawa

Redakcja, skład i opracowanie graficzne:SkyConceptul. Powązkowska 1501-797 [email protected]

Kontakt:[email protected]

Dział reklamy:[email protected]

Czas zmian i wyzwań

Swoją obecność coraz bardziej zaznaczają firmy logistyczne, które już w tym momencie wynajmują w Polsce około jednej trzeciej powierzchni magazynowych. A to dopiero początek dobrej passy. Według raportu opublikowanego przez Prologis, za najbardziej pożądany region wśród najemców logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej uznana została Polska Centralna. Dla operatorów oznacza to nowe wyzwania i ogromną szansę na rozwój. Więcej o wymaganiach i działalności tej branży mówi w wywiadzie dla Magazyny.pl Maciej Walenda, Prezes Zarządu DSV Solutions. Firma JLL miała okazję współpracować z DSV Solutions przy wynajmie kolejnych powierzchni magazynowych w ubiegłym roku.

Dużo miejsca poświeciliśmy w tym numerze zagadnieniu terenów inwestycyjnych – przygotowaniu ich do sprzedaży oraz

stworzeniu memorandum, które znacznie zwiększa atrakcyjność nieruchomości. Co istotne i bardzo aktualne – staramy się także wyjaśnić konsekwencje zmian w usta-wie o obrotach gruntami w Polsce. W tym miejscu polecam też odwiedzać portal magazyny.pl, gdzie staramy się na bieżąco dostarczać naszym czytelnikom informacji z rynku.

Po bardzo udanym poprzednim roku na rynku magazynowo-przemysłowym przyszedł równie udany początek kolejnego. I choć zmieniają się w Polsce przepisy dotyczące sprzedaży gruntów, to nieruchomości komercyjne nie zwalniają tempa.

14

Spis treści

06 Aktualności z rynku, ważne wiadomości z kraju i zagranicyPuls rynku

09 Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w I kwartale 2016 rokuRaport JLL. Podsumowanie I kwartału 2016

14 Kilka istotnych kroków, jakie warto zrobić, by pomyślnie sprzedać działkęJak przygotować grunt inwestycyjny, żeby sprzedać go z sukcesem

18 Krótki przewodnik po tym, jak przygotować kompendium wiedzy o terenie inwestycyjnymMemorandum inwestycyjne gruntu

22 Nowa ustawa o gruntach w PolsceUtrudniony dostęp do gruntów dla inwestorów

28 Rosnące zainteresowanie deweloperów małymi rynkamiAktywność na nowych rynkach w Polsce

32 Wywiad z Maciejem Walendą z DSV SolutionsZa jakością firmy logistycznej przemawia doświadczenie

36 Case study: Nowe lokalizacje operatora logistycznegoIntensywny rok przed DSV Solutions

38 Podsumowanie dwóch dekad działania SSE Euro-Park Mielec20 lat Specjalnej Strefy Ekonomicznej Euro-Park Mielec

42 Rozwój branży logistycznej i jej zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w PolsceSektor logistyczny w ofensywie

44 Masz pytania? Skontaktuj się ze specjalistami JLLKontakt JLL

Jak przygotować grunt inwestycyjny, żeby sprzedać go z sukcesem

magazyny.pl 5

Wynajem pierwszego etapu Poznań Airport Logistics Centre

Kolejne magazyny Biura Inwestycji Kapitałowych

Pierwszy magazyn w poznańskim centrum Goodman został w całości wynajęty. Deweloper podpisał umowy na łączną powierzchnię 12 tys. m2. Firma Victaulic wynajęła 4,2 tys. m2 powierzchni magazynowej oraz 500 m2 po-wierzchni biurowej. Przeznaczeniem obiektu będzie magazynowanie i dystrybucja złączy, elementów przyłącze-niowych i zaworów wytwarzanych w odlewni Victaulic w Drezdenku. W transakcji klienta reprezentowała firma doradcza JLL. Drugi z nowych klientów poznańskiego centrum logistycz-nego Goodman, firma specjalizująca się w dystrybucji produktów żywnościowych na rynki zagraniczne, wynajęła 6,8 tys. m2 powierzchni magazynowej oraz 500 m2 po-wierzchni biurowej.

Biuro Inwestycji Kapitałowych – krakowski deweloper powierzchni komercyjnych – w drugiej połowie tego roku planuje ruszyć z rozbudową Śląskiego Centrum Logistycznego. W ramach inwestycji BIK S.A. zamierza wybudować dwie hale magazynowe o łącznej powierzchni najmu około 25 tys. m2. Realizacja projektu będzie podzie-lona na dwa etapy. Obiekty będą dysponowały powierzch-niami przeznaczonymi pod wysokie składowanie oraz powierzchniami przeładunkowymi. Łączna wartość projektu wyniesie 33 mln zł.

6 magazyny.pl

Puls rynku

Nowy park logistyczny MLP

Deweloper powierzchni komercyjnych przygotowuje budo-wę parku logistycznego MLP Łódź Wschód. Inwestycja na terenie łódzkiej dzielnicy Widzew będzie liczyć ok. 70 tys. m2, a całkowita powierzchnia parku wyniesie 15 hektarów. MLP Łódź Wschód zlokalizowany będzie zaledwie 5 kilometrów od ścisłego centrum Łodzi. Inwesty-cja znajduje się około 4 kilometry od autostrady A1 (wę-zeł Łódź Wschód) oraz około 25 kilometrów od autostrady A2 (węzeł Łódź Północ).

Rozbudowa fabryki Lubelli

Strabag wybuduje nową halę produkcyjno-magazynową w Lublinie dla firmy Lubella. Obiekt o powierzchni 14 tys. m2 ma być ukończony pod koniec 2016 roku. Fabry-ka podzielona zostanie na trzy strefy funkcjonalne: biuro-wą, techniczną, oraz zlokalizowaną na dwóch poziomach halę produkcyjno-magazynową z linią technologiczną. Wokół hali powstanie pełna infrastruktura, która zapewni sprawne funkcjonowanie fabryki.

Panattoni buduje zakład produkcyjny dla Johnson Electric

Inwestycja o powierzchni 9,6 tys. m2 dla Johnson Electric powstaje w Będzinie koło Katowic. Firma już we wrześniu tego roku będzie mogła uruchomić produkcję silników, przełączników i systemów kontroli w nowej lokalizacji. Obiekt budowany przez Panattoni Europe powstaje w for-mule BTS. Część produkcyjna zajmie 6,1 tys. m2, natomiast biurowo-socjalna aż 3,5 tys. m2.

Zakończona budowa Gdańsk-Kowale 4

Centrum Logistyczne 7R Logistic, Gdańsk-Kowale 4 to nowoczesny obiekt magazynowy o powierzchni ok. 17,5 tys. m2. Budowa parku została rozpoczęta na zasadach spekulacyjnych. Obecnie obiekt jest już w 72% wynajęty. Budynek znajduje się w pobliżu drogi S6, obwod-nicy Trójmiasta oraz autostrady A1. Oprócz powierzchni przeznaczonej pod składowanie towarów, magazyn posia-da również zaplecze biurowo-socjalne. Jednym z pierw-szych najemców Centrum Logistycznego 7R Logistic Gdańsk-Kowale 4 została firma PIKA, zajmująca się outsourcingiem procesów biznesowych.

magazyny.pl 7

Spółka Ottensten w Stargardzie Nowa fabryka w Tarnowie

Deweloper powierzchni komercyjnych Prologis zakończył rozbudowę budynku magazynowego w Rawie Mazowieckiej. Firma Pepco potrzebowała odpowiednio dopasowanej i zlokalizowanej powierzchni magazynowej, która umożliwi sprawną dystrybucję produktów do pięciu krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Istniejące 20 tys. m2 zostało powiększone o kolejne 30 tys. m2. Prologis odpowiadał za trzy kluczowe etapy prac: wykonanie zindywidualizowanego projektu, nadzór nad pracami projektowymi oraz przetarg obejmujący budowę i przekazanie budynku wraz z pozwoleniem na użytkowanie.

Grupa Can-Pack należąca do czołówki producentów opakowaniowych na świecie wybuduje w Tarnowie nową fabrykę zlokalizowaną na terenach należących do Spółki. Wartość inwestycji określana jest na około 30 mln zł. Prace budowlane mają ruszyć w czerwcu tego roku, zaś start pro-dukcji w nowym zakładzie jest przewidywany na pierwszy kwartał kolejnego roku.

30 tys. m2 dla Pepco w Rawie Mazowieckiej

Do jesieni tego roku w Stargardzkim Parku Przemysłowym na powstać centrum logistyczne Spółki Ottensten. Firma kupiła działkę o wielkości 14 tys. m2, na której zostanie wybudowany obiekt liczący 3,5 tys. m2. Ottensten zajmuje się dystrybucją takich narzędzi jak m.in. wkrętarki czy prze-cinarki, oraz obsługą firm z branży drzewnej. Poza Polską działa także w Danii, Rumunii, na Litwie czy Ukrainie.

8 magazyny.pl

Puls rynku

Q1 2016

Pierwszy kwartał 2016 roku na rynku magazynowym w PolsceW pierwszym kwartale 2016 roku na polskim rynku magazynowym oddano do użytku w sumie ponad 418 tys. m2 powierzchni. Tym samym, zasoby nowoczesnej przestrzeni magazynowej przekroczyły 10,4 mln m2.

Powierzchnie oddane do użytku W pierwszym kwartale 2016 roku ukończono budowy hal magazynowych o łącznej powierzchni ponad 418 tys. m2. To między innymi złożyło się na zwiększenie zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju do 10,371 mln m2. Deweloperzy odznaczali się szczególną aktywnością na rynku warszawskim, Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej. Pod względem nowej podaży rynek zdecydowanie zdominował Panattoni Europe, który oddał do użytku ponad 280 tys. m2.

Podpisane umowy najmuJak wynika z danych JLL, pierwsze trzy miesiące tego roku przyniosły umowy najmu podpisane na blisko 680 tys. m2, z czego na nowe umowy przypada w sumie 303 tys. m2. W porównaniu do pierwszego kwartału 2015 roku, popyt brutto wzrósł o 100 tys. m2. Najwięcej umów podpisanych zostało w trzech regionach: Warszawa Okolice, Górny Śląsk oraz Poznań. Można uznać, że już tradycyjnie największymi odbiorcami nowej powierzchni byli przez pierwsze trzy miesiące 2016 roku operatorzy logistyczni. Ich udział w popycie netto wyniósł ponad 42 procent. Dużą aktywność odnotował także sektor lekkiej produkcji i sieci sklepów.

Deweloperzy budują spekulacyjnie W budowie pozostaje 639,5 tys. m2, z czego ponad połowa to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej tego typu obiektów powstaje w Poznaniu – ponad 80 tys. m2. W Centralnej Polsce spekulacyjnie buduje się 72 tys. m2, a we Wrocławiu 46 tys. m2.

Dostępne powierzchnieW pierwszym kwartale 2016 roku było 698 tys. m2 wolnej powierzchni. Wskaźnik pustostanów wyniósł 6,7 procent. Oznacza to wzrost o 0,5 punktu procentowego w porównaniu z danymi z końca ubiegłego roku.

PolskaCentralna

WarszawaOkolice

PodkarpacieGórnyŚląsk

Poznań

85 000 m²

137 000 m²

25 000 m²87 000 m²

40 000 m²

Najwięcej powierzchni oddanych do użytku w I kwartale 2016

magazyny.pl 9

WarszawaOkolice

Górny Śląsk

Polska Centralna

Poznań Podkarpacie Trójmiasto Szczecin Lublin

10 magazyny.pl

Q1 2016

Porównanie popytu brutto w pierwszym kwartale 2015 i 2016

Powierzchnia oddana do użytku według lokalizacji

Istniejąca powierzchnia magazynowa według lokalizacji

Q1 2015

585 tys. m2

Q1 2016

680 tys. m2

m2

137

000

87 0

00

85 0

00

40 0

00

25 0

00

22 0

00

15 5

00

6 00

0

Q1 2016417 500 m2

150 tys.

Warsza

wa

Okolice

Warsza

wa

MiastoGórn

y

Śląsk Pols

ka

Centra

lna

Wrocław

Pozna

ń

Podka

rpacie

Bydgo

szcz

/

ToruńTró

jmias

to

Kraków

Szcze

cinLu

blin

Opole

m2

2 43

7 00

0

1 79

4 00

0

1 63

0 00

0

1 45

4 00

0

1 28

9 00

0

649

000

329

000

208

000

158

000

153

000

132

000

78 0

00

60 0

00

Q1 201610 371 000 m2

2,5 mln

2 mln

1,5 mln

1 mln

500 tys.

0

120 tys.

90 tys.

60 tys.

30 tys.

0

magazyny.pl 11

Warsza

wa

Okolice

Warsza

wa

MiastoGórn

y

Śląsk

Polska

Centra

lna

Wrocław

Pozna

ń

Bydgo

szcz

/

ToruńTró

jmias

to

Kraków

Szcze

cin

Powierzchnia w budowie według lokalizacji

Współczynnik niewynajętej powierzchni według lokalizacji

Popyt netto według sektorów

m2

82 00077 500

39 000 69 000

72 000 34 000 46 000

48 000

43 500 2 500 9 000

31 50037 000 3 000

10 000 12 500 6 000

11 000 4 500 1 500

spekulacyjne

z umowami przednajmu

349 000 m2

290 500 m2

ŚredniaOpole

Bydgoszcz/ToruńSzczecin

KrakówPoznań

LublinPolska Centralna

Górny ŚląskWrocław

TrójmiastoPodkarpacie

Warszawa MiastoWarszawa Okolice

0 2

6,7%0%

1,3%2,7%

4,3%5%

5,4%6,3%

8,6%9,5%

10,7%11,8%

0%0%

4 6 8 10 12

Operator logistyczny 42,8% Papier i książki 2,2%

Lekka produkcja 14,8% Art. elektryczne 1,8%

Sieć sklepów 14,1% Art. spożywcze 0,9%

Inne 12,1% Farmaceutyki 0,9%

Art. chemiczne 4,2% FMCG 0,8%

Budowlane 2,4% Archiwa 0,7%

Motoryzacyjne 2,4%

200 tys.

150 tys.

100 tys.

50 tys.

0

12 magazyny.pl

Q1 2016

Ponad 10 mln m2 zasobów magazynowych w Polsce

Porównując pierwszy kwartał tego roku z pierwszymi trzema miesiącami ubiegłego, liczba wynajętych powierzchnie jest o 100 tys. m2 większa. Popularnością wśród wynajmujących cieszyły się Okolice Warszawy – 184 tys. m2, Górny Śląsk – 142 tys. m2 oraz Poznań – ponad 123 tys. m2. Absolutnym rekordzistą jeśli chodzi o powierzchnię oddaną do użytku jest Panattoni Europe. Deweloper oddał do użytku ponad 280 tys. m2.

Zaskakujące są liczby dotyczące powierzchni budowanej, gdyż z 639,5 tys. m2, aż 349 tys. m2 to powierzchnie spekulacyjne. W tym numerze piszemy również o wzroście zainteresowania mniejszymi rynkami magazynowymi zarówno po stronie najemców, jak i deweloperów. Ma ono

odzwierciedlenie w danych za pierwszy kwartał, gdyż 10 tys. m2 spekulacyjnie, czyli bez podpisanych umów, buduje się w regionie Bydgoszcz/Toruń, a 6 tys. m2 w Szczecinie.

Wskaźnik pustostanów na koniec marca wzrósł do poziomu 6,7 procent. Odnotowany wzrost spowodowany jest oddaniem do użytku powierzchni budowanych spekulacyjnie. Duże zapotrzebowanie na tego rodzaju powierzchnię magazynową będzie nadal zachęcać deweloperów do realizacji projektów o takim charakterze. Sektorem, który z pewnością przyczyni się do dynamicznego rozwoju rynku magazynowego będzie e-commerce, a co za tym idzie zwiększy się zapotrzebowanie na powierzchnie wśród branży logistycznej.

Analizują dane z raportu JLL można oczekiwać, że kolejne kwartały 2016 roku będą wykazywać coraz lepsze wyniki.

JOANNA CHOROMAŃSKABusiness Development BTS Manager, JLL

Firma JLL podsumowała pierwszy kwartał 2016 roku na rynku nieruchomości magazynowych. To były korzystne trzy miesiące, w których popyt brutto – uwzględniający przedłużenia istniejących umów – osiągnął poziom 680 tys. m2.

Jak przygotować grunt inwestycyjny, żeby sprzedać go z sukcesemMogłoby się wydawać, że o sukcesie transakcji sprzedaży gruntu inwestycyjnego często decyduje sama lokalizacja. Jednak w oczach inwestorów równie istotne jest właściwe przygotowanie terenu do oferowania go potencjalnym nabywcom. Eksperci JLL podpowiadają co zrobić, aby przyspieszyć decyzje o zakupie i sprawnie przyprowadzić transakcję.

Temat numeru

Teren inwestycyjny, Dąbrowa Górnicza

Przygotowanie gruntu do sprzedaży na pierwszy rzut oka może wydawać się nie-zwykle skomplikowanych procesem. Eksperci JLL wskazują, że warto ten proces przejść, by dobrze przygotowaną działkę sprzedać szybciej i bez komplikacji.

Memorandum jest najważniejszePrzygotowanie memorandum inwestycyj-nego powinno być dla każdego właściciela najważniejszym działaniem podczas pro-cesu sprzedaży. – To cała dokumentacja działki, czyli między innymi wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, mapa za-sadnicza, księgi wieczyste – mówi Agata Zając, Associate Director, JLL. Kompleksowo przygotowane memo-randum inwestycyjne stanowi formalne potwierdzenie stanu faktycznego oferowa-nego terenu. – Warto pamiętać, że spo-rządzenie pełnej dokumentacji działki wy-stawionej do sprzedaży znacznie podnosi jej atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców. Pozwala bowiem w krótkim czasie ocenić zgodność oczekiwanych parametrów ze stanem rzeczywistym

Przygotowanie memorandum inwestycyjnego powinno być dla każdego właściciela najważniejszym działaniem podczas procesu sprzedaży

– zaznacza Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Odkrycie potencjału gruntuDobrze przygotowane memorandum inwestycyjne powinno nie tylko opisywać działkę, ale wskazywać jej potencjał i rozwiązania pozwalające szybko uzyskać spodziewane parametry, na przykład w zakresie poboru mediów. Agata Zając podkreśla, że opisanie aktualnego stanu nieruchomości nie jest wystarczającym materiałem pozwalającym na komplekso-wą jej ocenę. W związku z tym, memoran-dum inwestycyjne powinno być opraco-waniem ukazującym nie tylko stan działki i obszary problematyczne, ale również prezentować gotowe rozwiązania. Dotyczy to chociażby sytuacji związanej z brakiem infrastruktury technicznej w obrębie nieruchomości. – Należy wtedy wystąpić o uzyskanie odpowiednich warunków przyłączenia do sieci. Dzięki temu poten-cjalny inwestor otrzyma jasną informację o przewidywanym terminie dostarczenia

16 magazyny.pl

Temat numeru

rozłożenia kosztów przeprowadzonych prac. Zdarzają się również projekty inwe-stycyjne o tak dużej skali, że nie mogłyby dojść do transakcji bez wsparcia gminy czy władz wyższego szczebla. We wszyst-kich tych przypadkach konieczna jest koordynacja całego procesu uzyskiwania szeregu dokumentów i pozwoleń, ustala-nia zakresu odpowiedzialności poszcze-gólnych stron czy współpracy z władzami – wyjaśnia Agata Zając z JLL.

Korzyści ze współpracy z gminąWspółpracując z samorządem można uzyskać szereg udogodnień, które mają wpływ na zwiększenie atrakcyjności gruntu wystawionego do sprzedaży. Wiele gmin prowadzi aktywną politykę, licząc na nowe miejsca pracy i aktywizację gospodarczą danego regionu. Na zainteresowanie władz lokalnych można liczyć zwłaszcza w przypadku inwestycji produkcyjnych. W gestii samorządu leży uchwalenie nowych bądź zmiana obowiązujących planów miejscowych, ewentualna przebu-dowa sieci infrastruktury technicznej czy

mediów, spodziewanych kosztach, a także obowiązkach poszczególnych stron – mówi Agata Zając.

Dla przedsiębiorcy niezwykle ważne jest bezpieczeństwo transakcji, czyli zminima-lizowanie ryzyka związanego z nabyciem gruntu, który nie spełnia wszystkich założonych kryteriów. Praktyka pokazuje, że gdy inwestor wie za mało o działce, a zgromadzenie danych zajmie kolejne miesiące, kieruje on uwagę na inne grunty, które posiadają już pełną dokumentację techniczno-prawną. Dostarczenie kom-pleksowej informacji na temat potencjału danej oferty pomoże w przekonaniu kupu-jącego do podjęcia decyzji.

Proces sprzedaży gruntu, ze względu na uzyskanie szeregu dokumentów, często jest długotrwały. – Daje to dodatkowy czas na dopasowanie nieruchomości do wymagań zainteresowanego inwestora lub usunięcie wad. Może się to odbywać na koszt właściciela gruntu bądź też nabywcy. Każda ze stron musi jednak ustalić zakres

Praktyka pokazuje, że gdy inwestor nie ma kompletnej wiedzy o działce, a zgromadzenie danych zajmiekolejne miesiące, kieruje on uwagę nainne grunty, które posiadają już pełnądokumentację techniczno-prawną

magazyny.pl 17

Proces przygotowania gruntu inwestycyjnego do sprzedaży obejmuje przede wszystkim działania zmierzające do poznania i wykorzystaniapełnego potencjału danej działki

Agata Zając, Associate Director, JLL

Najważniejszym punktem powinno być właściwe przygotowanie memorandum inwestycyjnego. Stanowi ono wyczerpujące kompendium informacji na temat potencjału danej działki w zakresie przyszłego wykorzystania jej przez inwestora. To także swoista wizytówka gruntu pokazywana przyszłym nabywcom.

inwestycje drogowe. Ponadto, samorządy chętnie udzielają zachęt w postaci zwol-nień od podatku od nieruchomości. Może się również zdarzyć, że działka wystawio-na do sprzedaży będzie stanowiła część gruntu, na którym powstanie szersza inwe-stycja. W takich przypadkach, na szczeblu gminnym lub wojewódzkim, inwestor może uzyskać wsparcie w zakresie scalania gruntów publicznych czy prywatnych.

Współpraca i koordynacja kluczem do sukcesuProces przygotowania gruntu inwesty-cyjnego do sprzedaży to coś więcej niż zgromadzenie samej dokumentacji. Obejmuje on przede wszystkim działania zmierzające do poznania i wykorzystania pełnego potencjału danej działki. Rzadko który grunt jest idealny pod względem przygotowania do sprzedaży. – Nawet jeśli dana działka jest obciążona jakimiś wadami, typu zanieczyszczenie bądź brak drogi dojazdowej, nie musi to trwale obniżać jej wartości – dodaje Agata Zając. Trzeba jednak usunąć istniejące wady. Próba podjęcia ich likwidacji może mieć miejsce nie tylko zanim pojawi się

inwestor, ale również na etapie, gdy już mamy zainteresowanego kupca. Aby jed-nak cały proces był efektywny, niezbędna jest współpraca z wieloma partnerami − ze strony władz samorządowych, urzę-dów czy właścicieli sąsiadujących gruntów. Koordynacja tych wszystkich aspektów wymaga wielu lat doświadczenia i wiedzy. To wszystko ma służyć jednemu główne-mu celowi, czyli optymalnemu przygoto-waniu gruntu do sprzedaży, co podnosi szanse otrzymania jak najkorzystniejszej oferty kupna.

18 magazyny.pl

Temat numeru

Kluczem do sukcesu transakcji sprzedaży gruntu jest właściwe przygotowanie memorandum inwestycyjnego. To nie tylko wizytówka oferty, ale przede wszystkim kompendium wiedzy na temat potencjału danej działki.

Memorandum inwestycyjne gruntu

Co składa się na memorandum inwestycyjne?− To po pierwsze cała dokumentacja działki, czyli między innymi wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, mapa zasadnicza, księgi wieczyste. Cała dokumentacja pozwoli na wstępne określenie uwarunkowań nieruchomości. Druga bardzo ważna kwestia to uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Inwestorowi daje to informacje, jaka infrastruktura techniczna jest dostępna w okolicy, jakie będzie musiał ponieść nakłady na przyłączenie mediów i kiedy będą mogły być dostarczone te podstawowe − mówi Agata Zając, Associate Director, JLL.

Jak odpowiednio przygotować wszystkie potrzebne dokumenty i od czego zacząć? Eksperci JLL prowadzą krok po kroku.

1. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynkówMiejsce uzyskania: siedziba właściwego starosty lub prezydenta miastaCzas oczekiwania: z reguły w tym samym dniu, maksymalny termin ustawowy to 30 dni

Po co nam wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków?Pierwszym etapem utworzenia memorandum inwestycyjnego jest uzyskanie szeregu dokumentów charakteryzujących działkę. Jednym z nich jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków − niezbędny przy wielu procedurach administracyjnych. Zawiera on dane dotyczące powierzchni działki w rozbiciu na wchodzące w jej skład użytki gruntowe. Wyrys, sporządzany jest jako kopia mapy ewidencyjnej zawierającej granice i numery działek, zasięg użytków gruntowych, ich oznaczenia oraz kontury budynków. Organem właściwym do wydania wypisu jest starosta czy prezydent miasta. Dokumentacja ewidencyjna wymaga uzupełnienia w postaci opracowań kartograficznych, takich jak mapa zasadnicza zawierająca m.in. informacje na temat sieci uzbrojenia terenu. Stanowią one materiał do analiz, obrazując stan zagospodarowania nieruchomości, w tym elementy naziemne i podziemne.

2. Odpis z księgi wieczystejMiejsce uzyskania: właściwy dla nieruchomości sąd rejonowy/dowolny sąd rejonowy w przypadku elektronicznej księgi wieczystejCzas oczekiwania: dostępna od ręki po złożeniu wniosku i uiszczeniu opłaty

Temat numeru

Dlaczego tak trudno jest dokonać właściwej oceny stanu prawnego gruntu?Księga wieczysta jest najważniejszym dokumentem, na podstawie którego określa się stan prawny nieruchomości. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi o nadrzędności mocy prawnej tego rejestru publicznego. Sprowadza się to do tego, że nabywca, który kupił nieruchomość od osoby uprawnionej wedle treści księgi wieczystej, może skutecznie domagać się wydania rzeczy od właściciela, który nie został ujawniony w księdze. Ze względu na często spotykane zaszłości historyczne w księgach wieczystych, czasami trudno jest dokonać właściwej oceny stanu prawnego gruntu. Właściciele mogą być nawet nieświadomi istnienia pewnych błędów. Warto zauważyć, że jedna księga wieczysta może obejmować kilka działek ewidencyjnych. Nawet gdy obciążenia (m.in. służebność osobista, przejazdu, przejścia, przesyłu) odnoszą się tylko do jednej z nich, to obciążają całą nieruchomość. W celu uzyskania odpisu z księgi wieczystej wniosek składa się do sądu rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla danej nieruchomości lub w przypadku gdy jest prowadzona w systemie informatycznym − w dowolnym sądzie.

3. Informacje na temat stanu sieci mediówMiejsce uzyskania: gminne przedsiębiorstwo komunalne (wodociągi i kanalizacja)/ dostawca mediów (gaz i elektryczność)Czas oczekiwania: około 3-4 miesiące

Dlaczego wiedza na temat warunków technicznych przyłączenia mediów jest ważna dla inwestora już na wczesnym etapie poszukiwania terenu?Wiedza na temat warunków technicznych przyłączenia mediów − energii elektrycznej, wodociągów, gazociągów, kanalizacji czy sieci telekomunikacyjnej, podnosi atrakcyjność nieruchomości w procesie sprzedaży oraz wpływa na czas potrzebny do podjęcia decyzji przez kupującego. Sprzedający już na wczesnym etapie poszukiwania przez potencjalnego nabywcę terenu pod przedsięwzięcie może dostarczyć informacje niezbędne do oszacowania zgodności oczekiwanych parametrów mediów oraz potencjalnego ryzyka inwestycyjnego. Warto również pamiętać, że już na etapie prowadzenia prac budowlanych niezbędne jest wykorzystanie mediów, takich jak woda i prąd. Dopiero na kolejnym przeprowadzana jest szczegółowa analiza z uwzględnieniem wymagań konkretnego już klienta. W przypadku klienta produkcyjnego, przyjmując wstępne założenia co do charakteru przyszłej produkcji, na początkowym etapie przygotowania działki pod względem infrastrukturalnym możemy wystąpić o warunki techniczne przyłączenia do sieci w zakresie założonych parametrów.

magazyny.pl 19

20 magazyny.pl

Temat numeru

4. Decyzja o lokalizacji zjazdu z drogi publicznejMiejsce uzyskania: siedziba zarządcy drogiCzas oczekiwania: ustawowo do 30 dni lub do 60 dni w szczególnie skomplikowanych przypadkach

Jak dostęp do sieci drogowych wpływa na wartość gruntów inwestycyjnych wystawionych do sprzedaży?Niebagatelny wpływ na w wartość gruntów inwestycyjnych ma odległość danej działki od głównych szlaków komunikacyjnych oraz dostęp do drogi publicznej. Firmy prowadzące działalność produkcyjną zwracają szczególną uwagę na bliskość głównych ośrodków miejskich, dostęp do siły roboczej czy transportu publicznego. Z punktu widzenia operatora logistycznego ważne są natomiast połączenia komunikacyjne związane z łańcuchem dostaw i dystrybucji. W skali makro znaczenie może mieć układ komunikacyjny całego kraju czy regionu. Szczególnie ważna jest bliskość dróg ekspresowych czy autostrad. W skali mikro natomiast, kluczowy jest dojazd do samej działki i dostęp do drogi publicznej, ewentualnie perspektywy rozbudowy istniejącej infrastruktury. Formalnym dokumentem potwierdzającym możliwość połączenia nieruchomości ze szlakiem komunikacyjnym jest decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu z drogi publicznej wydawana przez zarządcę danej trasy.t 5. Decyzja środowiskowaMiejsce uzyskania: urząd gminy lub miastaCzas oczekiwania: od 3 do 10 miesięcy

Czy sprzedający mogą uzyskać decyzję środowiskową przed pojawieniem się inwestora?Decyzja środowiskowa wydawana jest dla przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Z punktu widzenia procesu przygotowania działki do sprzedaży, może ona dotyczyć nie tylko konkretnej inwestycji, ale również określonego typu przedsięwzięcia – jeszcze zanim pojawi się inwestor. Wczesne uzyskanie decyzji środowiskowej pozwala znacznie zaoszczędzić czas, gdyż wiąże ona organy wydające późniejsze dyrektywy dotyczące pozwolenia na budowę czy warunków zabudowy. W przypadku gdy dana działka nie jest objęta planem miejscowym, uzyskanie warunków zabudowy może nastąpić dopiero gdy określone jest oddziaływanie inwestycji na środowisko. To wydłuża cały proces i podnosi ryzyko przedsiębiorcy. W przypadku inwestycji magazynowej decyzja może być wydana w przeciągu 3 miesięcy. Bardziej skomplikowane projekty, mające znaczący negatywny wpływ na środowisko naturalne, mogą wymagać procedury trwającej nawet 6-10 miesięcy. Do wydania decyzji środowiskowej jest upoważniony wójt, burmistrz i prezydent miasta.

magazyny.pl 21

6. Badania geotechniczne gruntuMiejsce uzyskania: prace zlecane wyspecjalizowanym podmiotom przeprowadzającym badania terenowe i analizy chemiczneCzas oczekiwania: ok. 2-3 tygodnie

Dlaczego badania geotechniczne gruntu są ważne dla potencjalnej nabywcy gruntu?Badania geotechniczne dotyczące gruntu przygotowywanego do sprzedaży pozwolą precyzyjnie określić warunki posadowienia obiektu na działce oraz umożliwią wykrycie ewentualnych zanieczyszczeń gleby. Takie wyniki pomogą kupującemu wyeliminować kolejne potencjalne ryzyka już na wczesnym etapie, a tym samym zaoszczędzić czas i pieniądze. Badania geotechniczne gruntu mają na celu określenie parametrów podłoża gruntowego, tj., nośność gruntu, głębokość wód gruntowych, skład chemiczny gleby czy przydatność do zabudowy. O wartości działki budowlanej decyduje również koszt zrealizowania inwestycji związanych z jej przygotowaniem. Niekorzystne warunki wodno-gruntowe mogą nieść konieczność zastosowania specjalistycznych rozwiązań, np. nietypowego posadowienia fundamentów, wzmacniania podłoża czy konieczność obniżenia poziomu wód gruntowych, co oczywiście znacznie podnosi koszty inwestycji. Położenie na terenach podmokłych, zagrożenie zalewaniem wodami powodziowymi, zanieczyszczenie substancjami ropopochodnymi lub metalami ciężkim, szkody górnicze − mogą nawet wykluczyć grunty z terenów przeznaczonych pod zabudowę.

7. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennegoMiejsce uzyskania: urząd gminy/miastaCzas oczekiwania: przeważnie w ciągu 2 tygodni (ustawowy termin to maksymalnie 30 dni)

Czy można zmienić zapisy planów miejscowych w procesie dostosowywania działki do wymagań potencjalnego nabywcy?Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego. Jego uchwalenie nie jest obligatoryjne dla gminy. Jednakże brak takiego dokumentu negatywnie rzutuje na wartość nieruchomości. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu nie został uchwalony, należy postarać się o zyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Plan miejscowy określa możliwość zlokalizowania inwestycji określonego rodzaju na danym terenie. Wyznacza dopuszczalną powierzchnię i wysokość zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, liczbę miejsc parkingowych oraz inne warunki zagospodarowania terenu. W przypadku zapisów MPZP w znaczący sposób obniżających atrakcyjność działki w oczach inwestorów, istnieje możliwość przeprowadzenia procesu mającego na celu wprowadzenie korzystnych zmian, które mogą wpłynąć również na wzrost wartości nieruchomości. Wymaga to jednak czasu, a także współpracy z samorządem, w tym radą gminy bądź miasta, które są organami uchwalającymi plan miejscowy.

8. Decyzja o warunkach zabudowyMiejsce uzyskania: urząd gminy/miastaCzas oczekiwania: od 3 do 12 miesięcy (w zależności od wielkości gminy)

W jakich okolicznościach należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy?Jeśli teren nie jest jeszcze objęty planem zagospodarowania przestrzennego, pozostaje wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy. Celem uzyskania tego dokumentu jest ustalenie czy istnieje możliwość realizacji inwestycji na danym obszarze. W takim przypadku proces inwestycyjny ulega wydłużeniu, co może wpłynąć na podniesienie czynnika ryzyka transakcji. Inwestor nie ma pewności, że nieruchomość spełni warunki wymagane przez ustawę i czy wydana decyzja będzie dla niego korzystna. Możliwe jest, że zostaną narzucone parametry nieakceptowalne przez inwestora, jak np. ograniczenie wysokości obiektu. Aby decyzja o warunkach zabudowy została wydana, musi być spełnionych kilka warunków. Zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy. Ponadto, teren powinien mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, być uzbrojony w media (lub posiadać taką możliwość). Nie jest dla niego wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne. Im mniejsza gmina tym czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy jest krótszy i można ją uzyskać w ciągu 2-3 miesięcy. Dużo trudniej jest w gminach miejskich, gdzie proces oczekiwania może przeciągnąć się do roku.

Od 30 kwietnia tego roku obowiązują nowe przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi w Polsce. Zmiany dotyczą nie tylko możliwości i ograniczeń zakupu ziemi przez rolników, ale także dostępu do niej dla inwestorów, co znacznie wpływa na sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych.

22 magazyny.pl

Temat numeru Temat numeru

– Nowe przepisy znacznie ograniczają swobodę w obrocie ziemią. Nie będzie ona mogła zostać sprzedana przez rolnika dowolnej osobie – mówi Tomasz Olszewski Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL. Według nowych przepisów, ziemię rolną w Polsce będzie mógł kupić jedynie rolnik indywidualny. Ustawa określa, że jest to osoba, która od 5 lat mieszka na terenie gminy i prowadzi gospodarstwo rolne wielkości do 300 hektarów. Rolnik indywidualny musi ponadto posiadać kwalifikacje rolnicze, czyli odpowiednie wykształcenie kierunkowe. Dodatkowo, po zakupie ziemi, właściciel musi ją uprawiać przez 10 lat. Jest to także okres, w którym nie może jej wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach zgodę na sprzedaż będzie wydawać sąd. Nowe

przepisy przewidują również wstrzymanie na 5 lat sprzedaży państwowej ziemi rolnej. Warto zaznaczyć, że obecnie w zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych jest prawie 1,5 mln ha. Główną formą użytkowania państwowych gruntów ma być dzierżawa. Prawo pierwokupu będzie przysługiwało dzierżawcy, a także Agencji Nieruchomości Rolnych.

Nowe przepisy zakładają co prawda wyjątki i grunt będzie można sprzedać osobie czy firmie, która nie jest rolnikiem indywidualnym, jednak zgodę na taką sprzedaż będzie musiała wydać ANR. To na sprzedającym będzie ciążył obowiązek udowodnienia, że nikt z potencjalnych kupców wśród rolników nie był zaintere-sowany. Właściciel ziemi rolnej będzie również mógł ją podarować dziecku. Ustawa nie wprowadza także ograniczeń

Według nowych przepisów, ziemię rolną w Polsce będzie mógł kupić jedynie rolnik indywidualny. Ustawa określa, że jest to osoba, która od 5 lat mieszka na terenie gminy i prowadzi gospodarstwo rolne wielkości do 300 hektarów.

Utrudniony dostęp do gruntów dla inwestorów NOWA USTAWA O GRUNTACH W POLSCE

Wizualizacja zagospodarowania gruntu inwestycyjnego,

Dąbrowa Górniczaw dziedziczeniu. Bez przeszkód ziemią będą mogły handlować kościoły i związki wyznaniowe. Z obostrzeń ustawa wyłącza również działki, które mają nie więcej niż 3 tys. metrów kwadratowych.

Przepisy nie będą dotyczyć gruntów położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych oraz działek o powierzchni do 2 ha. Spod restrykcyjnych przepisów zostały też wyłączone nieruchomości przeznaczone do budowy magazynów, parków przemysłowych, centrów logistycznych – chodzi jednak o te tereny, które znajdują się w zasobach ANR. Co zatem z pozostałymi gruntami, które mogą być interesujące dla inwestorów?

Warunki zabudowySurowe warunki ustawy mają nie doty-czyć gruntów rolnych, których zabudowę

przewiduje gminny plan zagospodarowania przestrzennego. Takich gruntów na rynku jest stosunkowo niewiele. – Działki nie posiadające planu zagospodarowania będą podlegały nowej ustawie, nawet ta-kie, które mają wydane warunki zabudowy – mówi Tomasz Olszewski z JLL.

Decyzja o warunkach zabudowy jest instru-mentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu zagospodarowania. – To rozwiązanie spo-wodowało, że grunty, które formalnie były gruntami rolnymi, a spełniały przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, były wykorzystywane przez deweloperów do budowy magazynów. Znacząca cześć parków magazynowych, które dzisiaj istnieją, powstały w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy – mówi Tomasz Olszewski z JLL. Głównym plusem takiego

magazyny.pl 23

24 magazyny.pl

Temat numeru

rozwiązania jest czas trwania procedury. Jak tłumaczą eksperci JLL, uchwalenie planu zagospodarowania trwa od roku do kilku lat, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w około pół roku. – Fakt, że teraz takie działki będą podlegać nowemu prawu praktycznie unie-możliwia korzystanie z tej krótszej drogi przygotowania gruntu do budowy – mówi Tomasz Olszewski.

Mniejsza liczba działek dla inwestorówZmiany w prawie mają bezpośrednie prze-łożenie na firmy deweloperskie budujące obiekty magazynowo-przemysłowe. – W praktyce nowe prawo odcina deweloperów od połowy zasobów ziemi, do której do tej pory mieli dostęp – twierdzi Olszewski. Eksperci JLL przewidują, że skutkiem wejścia w życie powyższej ustawy będzie wzrost popytu (i co za tym idzie również cen) działek z obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla właścicieli ziemi rolnej – nawet tej najlepiej zlokalizowane – perspektywy nie są najlepsze. Albo wystarają się w gminie o uchwalenie planu zagospodarowania, albo ich szanse na sprzedaż gruntu w korzystnej cenie spadną niemal do zera.

Nowa ustawa od 30 kwietniaRząd musiał uszczelnić obrót ziemią do pierwszego maja 2016 roku, ponieważ wtedy upływa obowiązujący od 2004 roku okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców. Obcokrajowcy będą więc mogli kupować w Polsce ziemię rolną bez specjalnego pozwolenia MSWiA.

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego pierwotnie miała wejść w ży-cie pierwszego stycznia tego roku, ale prezydent Andrzej Duda pod koniec 2015 roku podpisał nowelizację, która przesu-nęła jej start na pierwszego maja. W życie wejść miały przepisy przygotowane przez poprzedni rząd PO i PSL. Nowe Minister-stwo Rolnictwa zapowiedziało jednak, że przygotuje inne przepisy, a poprzednia ustawa autorstwa Platformy Obywatelskiej nie zacznie obowiązywać.

Surowe warunki ustawy mają nie dotyczyć gruntów rolnych, których zabudowę przewiduje gminny plan zagospodarowania przestrzennego. Takich gruntów na rynku jest stosunkowo niewiele

25 magazyny.pl magazyny.pl 25

Agencja Nieruchomości Rolnych od 30 kwietnie będzie miała prawo

kontrolowania spółek (z wyjątkiem spółek giełdowych) posiadających

grunty rolne. Agencja będzie miała prawo pierwokupu tych terenów.

Dodatkowo, jeśli w spółce zmieni się wspólnik lub pojawi się nowy,

Agencja będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu gruntu rolnego

należącego do tej spółki.

Kraków, małopolskie



Wynajmujący Panattoni

Wojciech Zoń

+48 603 089 414

[email protected]

Kontakt:

PANATTONI PARK KRAKÓW III

28 magazyny.pl

Choć deweloperzy w Polsce wciąż koncentrują się na najbardziej dojrzałych rynkach magazynowych, to coraz częściej widać ich aktywność również w regionach wschodzących. Rośnie popularność takich rynków jak Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz czy Szczecin. Skąd bierze się to szczególne zainteresowanie?

Z rynku

Branża magazynowa w Polsce jeszcze nigdy nie była w tak dobrej kondycji jak obecnie. Dane JLL pokazują, że w 2015 roku najemcy zawarli w sumie umowy na 2,2 mln m2. To o 160 tys. m2. więcej niż w 2014 roku. – Sektor nieruchomości ma-gazynowych i przemysłowych jest w du-żym stopniu zależny od sytuacji polskiej gospodarki, a ta jest obecnie w dobrej formie. O ile zmianie nie ulegną jej fun-damenty oraz międzynarodowa sytuacja ekonomiczna spodziewamy się, że w 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej przekroczą poziom 10 milionów m2 – mówi Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL. Najwięcej nowych inwestycji należy przewidywać na głównych rynkach, czyli w Polsce Cen-tralnej, okolicach Warszawy i w Poznaniu. Jednak w ocenie ekspertów spora część nowych przedsięwzięć pojawi się w regio-nach wschodzących. – Będziemy obserwować dalszy rozwój takich obszarów jak Lublin, Bydgoszcz, Rzeszów, Trójmiasto czy Szczecin.

Ich rozwojowi na pewno sprzyjają ulepszenia w infrastrukturze drogowej. Potencjalnymi nowymi lokalizacjami są również Polska Wschodnia – Białystok, oraz Kielce – dodaje Tomasz Olszewski.

Atrakcyjne lokalizacje– Rynki wschodzące przyciągają przede wszystkim brakiem konkurencji. Do tej pory nie powstawały tam nowoczesne obiekty klasy A, które są obecnie stan-dardem, na jaki liczą najemcy. W każdym z tych miast jest grupa klientów, którzy czekają na powierzchnie właściwie wypo-sażone, bezpieczne i ułatwiające procesy zarówno logistycznie jak i technologicznie– wskazuje Tomasz Olszewski z JLL. Waż-nym czynnikiem dla przedsiębiorców przy wyborze lokalizacji jest również dostęp-ność pracowników. W regionach o dużej koncentracji inwestycji magazynowych, czyli na przykład w okolicach Poznania, Wrocławia czy Strykowa, stopa bezrobocia wyraźnie zmalała. Sporym wyzwaniem dla rynku jest więc zaoferowanie atrakcyjnej komunikacyjnie lokalizacji, w której nie bę-dzie problemem znalezienie odpowiedniej

Aktywność na nowych rynkach w Polsce

Najwięcej nowych inwestycji należy spodziewać się na głównych rynkach, czyli w Polsce Centralnej, okolicach Warszawy i w Poznaniu. Jednak w ocenie ekspertów spora część nowych inwestycji pojawi się na rynkach wschodzących

magazyny.pl 29

Przykładowa realizacja inwestycji magazynowych w

Lublinie kadry. Bydgoszcz, Lublin czy Rzeszów, a w perspektywie Białystok i Kielce, mogą się w tej sytuacji okazać najtrafniejszym wyborem.

Nowe inwestycjeW 2015 roku rynek w okolicach Bydgoszczy i Torunia był jedynym, w którym nie oddano nowych obiektów. W budowie jest tam obecnie jedna inwestycja. Centrum logistyczne Panattoni Park Bydgoszcz to nowy projekt Panattoni Europe na terenie Bydgoskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego, w odległości 5 km od obwodnicy miasta. Na terenie centrum logistycznego znajduje się bocznica kolejowa (linia Piła-Bydgoszcz-Kutno-

Warszawa). Oferowane powierzchnie magazynowe klasy A na wynajem przeznaczone będą na składowanie i lekką produkcję, oraz dostosowane do indywidualnych potrzeb najemcy. Istnieje możliwość wybudowania obiektu przystosowanego dla firmy produkcyjnej. Ruszyła już budowa obiektu magazynowo-biurowego w pierwszym etapie tego centrum. Hala będzie miała powierzchnię około 10 097 m2. Termin zakończenia wszystkich prac objętych umową, w tym uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, to 25 czerwca 2016 roku. – Panattoni realizuje obecnie najwięcej inwestycji w miastach regionalnych. Deweloper stworzył nawet wyspecjalizowany zespół ekspertów mających zająć się wyłącznie

Wizualizacja Panattoni Park Bydgoszcz

30 magazyny.pl

Z rynku

zabudowy. W jego skład wejdą trzy obiekty zaprojektowane zgodnie z wymaganiami nowoczesnej gospodarki magazynowej i logistycznej, a także powierzchnie przystosowane do wymogów procesów produkcyjnych. Budowę pierwszych dwóch hal na 6-hektarowej działce zaplanowano na początek II kwartału tego roku. Waimea Logistic Park Bydgoszcz powstanie na 19-hektarowej działce w południowo-wschodniej części Bydgoszczy.

Skuteczne działania samorządówInwestorów coraz częściej przyciąga-ją również samorządy. Władze bardzo intensywnie zabiegają o nowe firmy. Doskonałym przykładem jest Lublin, który znalazł się w czołówce miast najlepiej pozyskujących inwestorów zagranicznych w Europie. Miasto zajęło trzecie miejsce w prestiżowym rankingu „Europejskie mia-sta i regiony przyszłości 2016/17” publiko-wanym corocznie przez należący do grupy Financial Times, „fDi Magazine”. Lublin

tym sektorem. Zadaniem grupy jest uruchamianie parków logistycznych w mniejszych miastach – zaznacza Tomasz Olszewski.

Rosnące zainteresowanie gruntami– Po sukcesach jakimi okazały się dotychczasowe inwestycje w mniejszych miastach deweloperzy poszukują kolejnych ciekawych gruntów pod budowę powierzchni magazynowo-przemysłowych na tych rynkach – wskazuje Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych, JLL. Tradycyjnie już największą szansę na kupno mają dobrze zlokalizowane tereny z dogodnym dostępem, w pobliżu głównych węzłów transportowych. Działkę pod budowę pierwszego etapu Waimea Logistic Park Bydgoszcz kupiła już firma Waimea. Inwestor posiada prawomocną decyzję środowiskową. Kompleks logistyczny ma być realizowany w trzech etapach i liczyć ok. 90 tys. m2 powierzchni

Rynki wschodzące przyciągają przedewszystkim brakiem konkurencji. Do tejpory nie powstawały tam nowoczesne obiekty klasy A, które są obecnie standardem,na jaki liczą najemcy

jest również interesującym regionem dla inwestorów magazynowych. – Strategiczne umiejscowienie aglomeracji jest istotną siłą tego miasta. Znajduje się ono we Wschodniej Polsce, ale jednocześnie wciąż relatywnie blisko Warszawy i połączeń komunikacyjnych z Zachodnią Polską – mówi w rozmowie z Magazyny.pl Mariusz Sagan, Dyrektor Wydziału Strategii i Obsługi Inwestorów, odpowiedzialny za rozwój Lublina. Jak dodał, należy szczególnie podkreślić lokalizację w aspekcie położenia miasta na trasie Via Carpathia, co daje ogromne możliwości dla operatorów parków logistycznych i ich najemców. Kolejnym istotnym aspektem są relatywnie niskie koszty pracy, prowadzenia oraz utrzymania biznesu, a także dostęp do wykwalifikowanej kadry. – W Lublinie można również liczyć na najwyższy poziom pomocy publicznej w Polsce, wynoszący od 50 aż do 70 procent. Poza tym każdy projekt ma przydzielonego Project Managera, który pomaga w procesie realizacji projektu inwestycyjnego na wszystkich jego etapach. Żaden inwestor nie zostaje tutaj pozostawiony bez opieki – zaznacza Mariusz Sagan. – Lublin ma również Specjalną Strefą Ekonomiczną, oferującą prawie 120 ha gruntów inwestycyjnych – mówi Mateusz Iłowiecki, konsultant JLL odpowiedzialny za region wschodni.

E-magazynCzynnikiem, który w najbliższych latach będzie stymulował budowę nowych magazynów jest niezwykle dynamiczny rozwój branży e-commerce. Do 2020 roku nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące ten sektor mogą sięgnąć nawet 700 tys. m2 – wynika z raportu przygotowanego przez Prologis i firmę do-radczą JLL. Oznacza to znaczący wzrost wpływu e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych oraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty magazynowe. – W e-handlu liczy się przede wszystkim szybkość dostaw, dlatego rozwój nowych lokalizacji maga-zynowych w Polsce jest nieunikniony – podsumowuje Tomasz Olszewski z JLL.

Rzeszów to region ciekawy dla inwestorów ze względu na najwyższy możliwy próg pomocy publicznej pozwalający uzyskać duże ulgi podatkowe

Rzeszów

W Lublinie każda inwestycja ma przydzielonego Project Managera, który pomaga na wszystkich etapach procesu realizacji przedsięwzięcia

Lublin

Na terenie BydgoskiegoParku Przemysłowo-Technologicznego powstaje nowy projekt, centrum logistyczne Panattoni Park Bydgoszcz

Bydgoszcz

magazyny.pl 31

32 magazyny.pl

Wywiad

Magazyny.pl: Ostatni raport JLL poka-zał, że ponownie to operatorzy logi-styczni byli w minionym roku głównymi odbiorcami magazynów w Polsce. W 2015 roku firmy z tego sektora miały 35 procent udziału w rynku. Dlaczego udział tej branży jest tak duży?

Maciej Walenda, Prezes Zarządu DSV Solutions: Ponieważ Polska stała się doskonałym punktem do lokowania wszelkiego rodzaju magazynów. Wynika to z wielu przyczyn. Najpopularniejszą i po-wtarzaną zawsze przy takich okazjach są niskie koszty pracy. Jest to argument, który przyciąga do naszego kraju inwestorów. Według mnie jednak dużo ważniejszym argumentem przemawiającym za naszym krajem jest jakość, jaką może zaoferować rynek. Dodatkowo, możliwości rozbudowy infrastruktury magazynowej są ogromne. Z punktu widzenia logistyki Polska jest również ostatnim bezpiecznym przyczół-kiem przed wschodnią granicą. To kolejny argument, który pozwala klientom na przesuwanie zapasów magazynowych na teren Polski. Nasz kraj posiada lokalizację,

która idealnie sprawdza się w dystrybu-cji produktów dalej na wschód. Zresztą, wiele obsługiwanych przez nas projektów nie koncentruje się wyłącznie na rynku polskim, a właśnie na dystrybucji do krajów ościennych.

Jak bardzo w rozwoju branży logistycz-nej w Polsce pomaga outsourcing?

Na przestrzeni lat zmieniła się świadomość klientów jeśli chodzi o możliwość prze-noszenia usług magazynowych do firmy zewnętrznej. Rozwiązanie to, wiążące się jeszcze jakiś czas temu z pewnymi obawami klientów, jest w tej chwili coraz chętniej przez nich implementowane. Wiele firm uświadomiło sobie, że samodzielne zorganizowanie siatki transportowej i ma-gazynowej to niezwykle trudne zadanie, a co najważniejsze – może być nieopła-calne. Natomiast firmy logistyczne oferują nie tylko najnowocześniejsze rozwiązania ułatwiające organizację zaopatrzenia, ale także świetnie wyszkoloną kadrę. My po prostu wiemy, jak efektywnie zarządzać transportem.

Za jakością firmy logistycznej przemawia doświadczenieDSV SOLUTIONS

Obsługa logistyczna branży farmaceutycznej oraz FMCG nakłada na operatora logistycznego szereg wymagań. Maciej Walenda, Prezes Zarządu DSV Solutions przekonuje, że może je spełnić jedynie doświadczona firma. Jakie to wymagania? Więcej o tym w rozmowie dla Magazyny.pl

Maciej Walenda,Prezes Zarządu DSV Solutions Zewnętrzna obsługa oznacza też do-

stęp do pełnej gamy usług logistycznych począwszy od obsługi przyjęć i wydań, kompletacji zleceń i pakowania, zarzą-dzania zwrotami, aż po usługi dodatkowe, jak projektowanie i formowanie zestawów promocyjnych, przepakowywanie czy ety-kietowanie i oznakowanie. Poza tym, wraz z rosnącą specjalizacją usług operatorów rośnie również zaufanie do outsourcingu usług logistycznych. Wysoka jakość serwi-su oraz korzyści płynące z synergii z inny-mi projektami powodują, że firmy z różnego typu specjalistycznych branż coraz chętniej korzystają z zewnętrznej obsługi logistycz-nej swoich produktów.

Jakie jeszcze atuty – poza wspominany-mi oszczędnościami – posiada outsour-cing obsługi logistycznej?

Kluczowe korzyści to konsolidacje dostaw, możliwość pełnego śledzenia towarów oraz otrzymywanie przez klientów rozwiązań szytych na miarę ich potrzeb oraz ocze-kiwań. Niezwykle istotnym elementem udanej współpracy z operatorem zewnętrz-

nym są również rozwiązania informa-tyczne. Mogą one zapewnić klientowi ogromne ułatwienie w zarządzaniu swoimi zasobami magazynowymi. Doskonałym przykładem będą tutaj aplikacje mobilne dla handlowców, które wprowadziliśmy w DSV Solutions. Dzięki nim przedstawi-ciel handlowy może analizować poziom zapasów oferowanych asortymentów, sprawdzając ich dostępność w maga-zynie centralnym z dowolnego miejsca za pośrednictwem urządzeń mobilnych. Dzięki takiemu rozwiązaniu jest on w stanie na przykład zapewnić klienta o możliwej dostawie podczas rozmowy handlowej. Takie rozwiązanie pozwala na potwierdza-nie dostępności zamawianych ilości bez konieczności kontaktu z kilkoma zakładami produkcyjnymi lub dostawcami.Klienci powinni jednak pamiętać o jed-nym. Aby w pełni wykorzystać potencjał zewnętrznej obsługi logistycznej trzeba upewnić się, że wybrany przez nas partner posiada odpowiednie doświadczenie oraz spełnia wymagania konieczne dla sprawnej obsługi danego sektora pro-duktów. Do kluczowych z nich na pewno

Firmy logistyczne oferują nie tylko najnowocześniejsze rozwiązaniaułatwiające organizację zaopatrzenia, ale także świetnie wyszkoloną kadrę

magazyny.pl 33

34 magazyny.pl

Jesteśmy jedną z najlepiej wyspecjalizowa-nych firm obsługujących ten sektor rynku. Zatrudnieni przez nas farmaceuci nie tylko stale monitorują procesy magazynowe, weryfikują obowiązujące, często zmienia-jące się przepisy, ale przede wszystkim eliminują potencjalne ryzyka w łańcuchu dostaw. Tego typu zadania wymagają ści-słej współpracy z działami jakości naszych klientów oraz niebywałej dyscypliny. Tylko w ten sposób jesteśmy w stanie zapewnić wysokie parametry jakościowe w uję-ciu logistycznym, ale przede wszystkim z zakresu bezpieczeństwa tak wrażliwych produktów.

W przypadku obsługi tak delikatnej branży jak farmacja, na operatorze spoczywa również olbrzymia odpowie-dzialność.

Skala spoczywającej na nas odpowiedzial-ności jest nieproporcjonalnie wyższa niż

Wywiad

należą między innymi: pełna kontrola nad łańcuchem dostaw, wgląd w wykonywane operacje w czasie rzeczywistym poprzez zintegrowane systemy informatyczne oraz całkowita identyfikacja produktów na każ-dym etapie łańcucha dostaw. Doskonałym przykładem jest branża farmaceutyczna. Na rynku polskim sektor ten obsługujemy już od 1995 roku i nasi klienci doceniają fakt, że jesteśmy w stanie rekomendować wiele sprawdzonych rozwiązań, które wspomagają oraz zabezpieczają proces ich obsługi.

Szczególnie, że farmacja to nie jest łatwy biznes.

Obsługa logistyczna branży farmaceutycz-nej nakłada na operatora bardzo złożony zestaw wymagań rynku i prawa. Ich speł-nienie jest zaledwie wstępem do realizacji obsługi tak wymagającego sektora. Stały nadzór nad egzekwowaniem procedur

narzucanych przez organy państwo-we oraz precyzyjne dopasowanie do wymagań klientów to kluczowe warun-ki, z jakimi każdego dnia mierzy się operator logistyczny. Każdy z procesów w obsłudze branży farmaceutycznej jest nadzorowany przez odpowiednie organy państwowe, co wymusza określony spo-sób postępowania.

Przykładowo – spełnienie warunków prze-chowywania to tylko jeden z wielu podstawowych wymogów. Równie istotne jest zachowanie pełnej ciągłości tem-peraturowej i brak radykalnych, choćby krótkotrwałych wahań w tym względzie. W przypadku leków, często minimalna rozbieżność może wpłynąć na strukturę substancji chemicznej i wykluczyć produkt z dalszego użycia.

Jak firma DSV Solutions radzi sobie z tymi wyzwaniami?

w jakiejkolwiek innej branży. Jako operator logistyczny nie tylko bowiem odpowiadamy za wizerunek klienta, poprawność i termi-nowość realizacji dostaw, ale również za spełnienie szeregu krytycznych warunków dotyczących procesu logistycznego. Ich spełnienie gwarantuje zaś zachowanie odpowiednich parametrów dla produktów farmaceutycznych.

Oczywiście wiodącym obszarem rozwo-ju jest dla Was sektor healthcare, jednak dynamicznie rozwijacie również sektor FMCG.

Dokładnie. W tym sektorze również mamy spore doświadczenie. Powtarzam ten aspekt ponieważ przy doborze firmy logistycznej doświadczenie jest niezwykle ważne. Wieloletnie, aktywne prace nad usprawnianiem procesów w obsłudze wielu klientów pozwalają operatorowi na szeroką perspektywę i możliwość przedstawienia propozycji rozwiązań, które będą w stanie zagwarantować wysoką jakość obsługi, eliminując jednocześnie potencjalne zagro-żenia. Warto również poznać przykładowe case studies operatora, będące dowo-dem na sprawną realizację procesu oraz zapoznać się z doświadczeniami innych klientów. Takie referencje pozwalają na rzeczywistą ocenę kompetencji operatora oraz identyfikację jego przewagi konkuren-cyjnej. Kolejną kwestią jest też umiejętność bliskiej współpracy oraz wspólnego szuka-nia oszczędności. Na każdym kroku proce-su można wskazać rejony do usprawnień, jednak dla najbardziej spektakularnych efektów kluczowa jest bliska współpraca klienta z operatorem. Z punktu widzenia operatorów logistycznych branża FMCG stanowi jednak niezwykle atrakcyjny rynek, choć równie specyficzny.

Dlaczego?

Jest kilka typowych newralgicznych punktów. Należy tu wskazać zmienność wolumenów w ciągu miesiąca, nieregu-larne zmiany liczby zamówień związane z działaniami sprzedażowymi czy też nieplanowane liczby zwrotów zamówień kanału e-commerce.

Jako operatorlogistyczny nie tylko odpowiadamyza wizerunek klienta, poprawność i terminowośćrealizacji dostaw, ale również zaspełnienie szeregu krytycznych warunkówdotyczących procesu logistycznego

To także sektor, który bardzo szybko reaguje na zmiany w gospodarce.

Tak. W czasie spowolnienia gospodar-czego w naturalny sposób konsumpcja przesuwa się na produkty tańsze, jednak globalnie dynamika obrotów naszych klientów niezmiennie rośnie. Jednocześnie klienci starają się intensyfikować działania marketingowe, generując dużo większe obroty w obszarze usług dodatkowych. Klu-czem do sukcesu jest zatem bardzo bliska współpraca z klientami i wymiana informa-cji na temat prognoz, nie tylko na poziomie całości obrotów, ale z uwzględnieniem poszczególnych grup asortymentowych, czy też planowanych akcji promocyjnych.

Jakie wyzwania czekają na Was jako firmę świadczącą usługi dla branży FMCG?

System dystrybucji zależy od potrzeb klienta i jest dostosowywany do potrzeb konkretnego projektu. Prowadzimy pełny proces monitoringu przepływu towarów do poziomu np. partii czy daty przydatności do spożycia. Musimy być w stanie w bardzo krótkim czasie wycofać towary zgodnie z wymaganiami klientów oraz w szczegóło-wy sposób dokonać sortowania asortymen-tów, również z tak wymagającego kanału dystrybucji jak e-commerce. Jeśli zaś jest mowa o automatyzacji, to w dzisiejszych czasach obsługa logistyczna bez wykorzy-stania narzędzi informatycznych wydaje się niemożliwa. Wymagania dotyczące czasu przepływu danych oraz poziom ich skom-plikowania są tak wysokie, że jakakolwiek ręczna obsługa automatycznie stałaby się „wąskim gardłem” całego procesu. W DSV Solutions stale pracujemy nad uspraw-nianiem naszych narzędzi w taki sposób, aby zwiększać efektywność, czas reakcji i transparentność całego łańcucha dostaw.

magazyny.pl 35

36 magazyny.pl

Transakcja

DSV Solutions w Polsce wkroczyło w 2016 rok z rekordowymi wzrostami obrotów i wyników finansowych. Przełożyło się to nie tylko na znaczne rozszerzenie działalności operacyjnej operatora, ale także na powiększenie powierzchni magazynowych. Przed firmą w nadchodzących miesiącach również sporo wyzwań.

Dzięki dynamicznemu rozwojowi logistyki kontraktowej, DSV Solutions uruchomiło nową powierzchnię logistyczną w Gdań-sku. Obiekt o docelowej powierzchni po-nad 4 tys. m2 dedykowany jest dla nowego projektu z obszaru wsparcia dla branży automotive. – Kluczowy priorytet naszej firmy to jakość serwisu dla klientów. W tym celu cały nasz zespół nieustannie koncen-truje się na rozwoju usług oraz optymali-zacji kosztowej, która dodatkowo pozwala nam na osiąganie coraz lepszych wyników finansowych. Jestem dumny z pracy całe-go zespołu DSV Solutions i efektów jakie osiągamy – mówi Maciej Walenda, Prezes Zarządu DSV Solutions.

Nowe magazyny dla branży farma-ceutycznej Obiekt w Gdańsku jest kolejnym magazy-nem wynajętym w ostatnich miesiącach przez DSV Solutions. W listopadzie 2015 roku firma podpisała umowę najmu

Intensywny rok przed DSV Solutions

obiektu zlokalizowanego w Panattoni Park Grodzisk, w sąsiedztwie węzła autostrady A2. W związku z przeznaczeniem obiektu do obsługi sektora farmaceutycznego zostanie on wyposażony w rozwiązania dedykowane dla tej branży, w tym m.in. w strefy temperatur 2-80C i 15-250C. – Obsługa logistyczna branży farma-ceutycznej nakłada na operatora bardzo złożony zestaw wymagań rynku i prawa. Ich spełnienie jest zaledwie wstępem do realizacji obsługi tak wymagającego sek-tora. Stały nadzór nad egzekwowaniem procedur narzucanych przez organy pań-stwowe oraz precyzyjne dopasowanie do wymagań klientów to kluczowe warunki, z jakimi każdego dnia mierzy się operator logistyczny – mówi Maciej Walenda.

Obiekt w Grodzisku dołączy do trzech już funkcjonujących, nowych lokalizacji uruchomionych przez DSV w 2015 roku. Wszystkie dedykowane są sektorowi

farmaceutycznemu. Oczywiście wiodącym obszarem rozwoju jest dla DSV Solutions sektor healthcare, jednak dynamicznie rozwija się również FMCG oraz obsługa branży przemysłowej.

DSV Solutions w Prologis Park Teresin DSV Solutions wprowadziło się w 2015 roku do Prologis Park Teresin. – Wybór tej konkretnej lokalizacji, poza dostępnością do rynków sprzedaży klienta, podyktowany był odległością do naszej flagowej lokalizacji w Kampinosie, co umożliwi pełną synergię operacyjną – tłumaczy Maciej Walenda. Firma JLL doradzała DSV Solutions zarówno przy zawarciu umowy najmu w Prologis Park Teresin oraz Panattoni Park Sosnowiec. – JLL jest uznaną na świecie marką, ale o rozpoczęciu współpracy zaważył inny argument. Zaoferowano nam dedykowany serwis z indywidualną opieką, partnerskim

podejściem i co bardzo istotne, pełną dyskrecją działań. Zaskoczyła mnie szeroka wiedza o nietypowych lokalizacjach i budynkach, których nie oferowały inne firmy. Znakomity jest również czas reakcji, tak istotny przy oferowaniu przez nas kompleksowych rozwiązań logistycznych, w których kluczową rolę odgrywa budynek, w jakim ulokowana będzie operacja. Nasze zespoły sprzedaży są i będą w stałym kontakcie z naszymi konsultantami w JLL. Nadal liczymy na przekrojowe informacje dotyczące rynku i szczegółową analizę oferowanych na rynku rozwiązań i propozycji – mówi Maciej Walneda z DSV Solutions.

DSV z UTi Poland– Aktualnie największym wyzwaniem przed jakim stoimy jest przeprowadzenie sprawnej integracji z UTi Poland. W tym obszarze upatrujemy szans na interesu-jącą wymianę doświadczeń i kompetencji – mówi Maciej Walenda. Połączenie firm w poszczególnych krajach sprawi, że Gru-pa DSV stanie się jedną z najsilniejszych sieci logistyczno-transportowych z prze-szło 40 tysiącami pracowników w ponad 80 krajach na świecie. Dzięki połączeniu

sił Grupa DSV będzie w stanie zaofero-wać swoim klientom m.in. rozwiązania magazynowe i logistyczne na sześciu kontynentach, dystrybucję i usługi trans-portu drogowego w Europie, USA, Afryce i Azji, ogromną skalę serwisu lotniczego i morskiego oraz dodatkowo wzmocnioną pozycją przetargową.

– Przed nami bardzo ciekawy okres wspólnej pracy i jestem przekonany, że pracownicy obydwu spółek będą w stanie wnieść wiele nowego spojrzenia dla uzy-skania najlepszych efektów biznesowych. Bardzo istotnym elementem procesu integracji będzie oczywiście koncentracja na najwyższej jakości dla klientów. Doło-żymy też wszelkich starań, aby połączenie naszych firm przyniosło wymierne efekty również naszych partnerom biznesowym – mówi Maciej Walenda, Prezes Zarządu DSV Solutions.

Grupa DSV jest globalnym dostawcą usług transportowych i logistycznych, posiadającym biura oraz oddziały w ponad 75 krajach świata. Dzięki rozbudowanej sieci partnerów świadczy swoje usługi na całym świecie, zatrudniając obecnie blisko 23 tys. pracowników.

Kluczowy priorytet naszej firmy to jakość serwisu dla klientów. Nasz zespół nieustanniekoncentruje się na rozwoju usług orazoptymalizacji kosztowej

magazyny.pl 37

38 magazyny.pl

Strefa stref

Początki rozwoju mieleckiej strefy sięgają okresu transformacji rynkowej w Polsce, gdy w zakładzie WSK PZL Mielec, na któ-rym opierała się gospodarka miasta i regio-nu, załamała się produkcja i dramatycznie wzrosło bezrobocie. – Wówczas pojawiła się koncepcja utworzenia na terenie Mielca obszaru o uprzywilejowanych warunkach prowadzenia działalności gospodarczej, aby przyciągnąć nowych przedsiębiorców i ożywić rynek pracy – mówi Prezes strefy, Aleksandra Magaczewska. Strefa szybko znalazła naśladowców i zapoczątkowała pojawienie się kolejnych takich obszarów w Polsce. – Z lokalnej inicjatywy, bez dy-rektyw urzędniczych i wsparcia ze środków publicznych, powstał w Polsce efektywny instrument wsparcia rozwoju regionalne-go, który na trwale pozostanie w historii gospodarczej Polski – dodaje Aleksandra Magaczewska.

Obecnie Specjalne Strefy Ekonomiczne to jedno z kluczowych rozwiązań zwiększa-jących atrakcyjność inwestycyjną Polski.

W naszym kraju działa 14 specjalnych stref, których obszar nie może przekroczyć 25 tys. ha. Każda SSE to wyodrębniona administracyjnie część terytorium Polski, przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej na preferencyjnych warun-kach.

SSE EURO-PARK MIELEC Dzisiaj Specjalna Strefa Ekonomiczna EURO-PARK MIELEC obejmuje 28 pod-stref o łącznym obszarze ponad 1496 ha w 5 województwach: podkar-packim, lubelskim, małopolskim, śląskim i zachodniopomorskim.

Położenie terenów należących do SSE EURO-PARK MIELEC pozwala na dogod-ny transport towarów i przewóz pasażerów. W każdej z podstref występuje korzystna dla inwestorów infrastruktura transportowa: drogi krajowe, autostrady, lotniska pasa-żerskie, a także lotnisko znajdujące się na terenie strefy w Mielcu, które umożliwia obsługę lotów biznesowych, czarterowych

Pierwsza w Polsce Specjalna Strefa Ekonomiczna EURO-PARK MIELEC ma już 20 lat. Przez ten okres wydano 320 zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej. W sumie firmy zainwestowały w EURO-PARK MIELEC ponad 7 miliardów złotych.

20 lat Specjalnej Strefy Ekonomicznej Euro-Park Mielec

magazyny.pl 39

2

1

Miasta położone na terenie SEE Euro-Park Mielec:1. Szczecin2. Częstochowa3. Gorlice 4. Mielec5. Dębica

6. Rzeszów 7. Krosno 8. Sanok 9. Łańcut10. Jarosław

11. Lubaczów12. Zamość 13. Chełm 14. Lublin 15. Lubartów 16. Radzyń Podlaski

45 6 9

11

12

13

15

16

10

8

7

3

14

134

5 67

8

9

10

11

2

40 magazyny.pl

Strefa stref

i transportowych. – Nie sprawdziły się obawy, że SSE EURO-PARK MIELEC będzie przyciągać tylko inwestorów zagranicznych. Na 160 przedsiębiorstw aż 120 to firmy z polskim kapitałem – mówi Magaczewska.

Co dla inwestorów?– Podstawową korzyścią wynikającą z inwestowania w specjalnej strefie ekono-micznej jest możliwość skorzystania z ulgi podatkowej, polegającej na zwolnieniu przedsiębiorcy z płacenia podatku docho-dowego – mówi Joanna Choromańska, ekspertka JLL. Ulgi podatkowe to jednak nie wszystko co oferuje najstarsza SSE w Polsce. ARP S.A., która zarządza Strefą, oferuje inwestorom pakiet inwestycyjny, na który składa się m.in. oferta finansowa, lokalizacyjna z dobrze przygotowaną infra-strukturą komunikacyjną oraz dostępność wykwalifikowanych pracowników i ośrod-ków szkolno-naukowych. Dodatkowo,

Podstawową korzyścią wynikającą z inwestowania w specjalnej strefie ekonomicznej jest możliwość skorzystania z ulgi podatkowej, polegającej na zwolnieniu przedsiębiorcy z płacenia podatku dochodowego

1. Kolbuszowa

2. Dębica

3. Ostrów

4. Ropczyce

5. Sędziszów Małopolski

6. Głogów Małopolski

7. Trzebownisko

8. Leżajsk

9. Jarosław

10. Zagórz

11. Radymno

Gminy woj. podkarpackiego położone na terenie SEE Euro-Park Mielec:

Specjalna Strefa Ekonomiczna Euro-Park Mielec

przedsiębiorcy prowadzący działalność na terenie stref zarządzanych przez ARP S.A. mogą ubiegać się o finansowanie na prefe-rencyjnych warunkach, obejmujące między innymi pierwszeństwo w ocenie wniosków, niższy poziom prowizji oraz marży, jak również możliwość zaakceptowania mniej-szego wkładu własnego. Ponadto, spółka zarządzająca stwarza możliwość pozyska-nia partnerów naukowych i branżowych oraz oferuje komunikowanie dawców i biorców technologii za pomocą Platformy Transferu Technologii.

Spółka zarządzająca stwarza możliwość pozyskania partnerów naukowych i branżowych oraz oferuje komunikowanie dawców i biorców technologii za pomocą Platformy Transferu Technologii

7,6 mld zł poniesionych nakładów inwestycyjnych

26,6 tysięcy utworzonych nowych miejsc pracy

1496 ha powierzchni

28podstref

magazyny.pl 41

42 magazyny.pl

Sektory

Już teraz ponad jedna trzecia powierzchni magazynowej trafia do branży logistycznej – wynika z danych JLL. A ponieważ wszelkie rokowania specjalistów wskazują, że przed tym sektorem złote czasy, niewątpliwie logistycy będą potrzebowali coraz więcej powierzchni magazynowej.

Sektor logistyczny w ofensywie

Polska w Europie CentralnejRozwojowi branży sprzyja polska gospo-darka. Od momentu wstąpienia naszego kraju do Unii Europejskiej w 2004 roku, wzrost gospodarczy utrzymuje się na wy-sokim poziomie – średnio 3,9 procent. – Logistycy reprezentują wszystkie bran-że, a to oznacza, że w momencie kiedy jakiś sektor odnotowuje wzrost, jednocze-śnie rośnie też logistyka – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Polsce, JLL. Dużym plusem jest również poprawiająca się infrastruktura drogowa. Do wielu miejsc w Polsce można szybko i wygodnie dojechać. Firmy mogą też korzystać z niskich kosztów pracy i dostępności siły roboczej. – Można u nas znaleźć specjalistów z każdej dziedziny, z różnorodnym wykształceniem i doświadczeniem – dodaje Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL. Operatorom

logistycznym pomaga też położenie geograficzne. – Polska leży w Europie Centralnej, na przecięciu szlaków handlowych Północ-Południe i Wschód-Zachód. Nasze położenie jest ogromnym atutem i daje spore możliwości. To niezwykle istotny argument, szczególnie, że wiele firm decyduje się nie tylko na obsługę Polski, ale i krajów w regionie – mówi Tomasz Mika z JLL.

Boom na e-commerceWedług szacunków Prologis oraz JLL w 2016 roku wartość e-handlu w Polsce wzrośnie o 15 procent w porównaniu z ubiegłym rokiem i wyniesie 38 mld zł. htTo jednak dopiero początek. Do 2020 roku udział handlu elektronicznego sięgnie aż 10 procent wartości całej sprzedaży detalicznej. W przypadku zakupów przez Internet z łańcucha dostaw eliminowani są pośrednicy, a to stawia przed operatorami logistycznymi nowe wyzwania. Klienci nie chcą już tylko zwykłej usługi transportowej,

nad którą sami musieliby zapanować. Dziś firmy logistyczne spełniają dużo więcej zadań niż kiedyś – począwszy od odbioru towaru od dostawców, poprzez maga-zynowanie, pakowanie, aż po transport. Zwiększa się więc ich zapotrzebowanie na powierzchnie magazynową, a w Polsce nie brakuje nam magazynów najwyższej jakości. – Pod względem dostępności po-wierzchni jesteśmy ósmym rynkiem w Eu-ropie, a na dodatek najtańszym. Coraz więcej powierzchni buduje się w Polsce na zasadach spekulacyjnych, więc operatorzy logistyczni mają olbrzymi wybór – mówi Tomasz Olszewski z JLL. E-commerce ma szansę stać się w nadchodzących latach głównym motorem napędowym popytu na powierzchnię magazynową. – Zakładając, że wartość handlu internetowego w Polsce będzie rosła o 15 procent rocznie, do roku 2020 firmy z sektora e-commerce mogą wynająć nawet 700 tys. m2 magazynów – dodaje Olszewski.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgają obecnie 9,7 mln m2

Doskonałe przygotowanie deweloperówCałkowite zasoby nowoczesnej powierzch-ni magazynowej w Polsce sięgają obecnie 9,7 mln m2. To projekty, które w dużej mierze spełniają oczekiwania logistyków. Jeśli nie, deweloperzy bardzo elastycznie podchodzą do proponowanych rozwią-zań. Jak wynika z rozmów ekspertów JLL z operatorami logistycznymi oraz dewelo-perami, ich obecna współpraca zmieniła się diametralnie w stosunku do tej sprzed lat. – Deweloperzy słuchają głosów klientów i próbują odpowiadać na zapo-trzebowania dotyczące czasem bardzo specyficznych magazynów. Dzisiaj obie strony postrzegają się coraz częściej jako partnerów, którzy wspólnie dążą do zna-lezienia optymalnego rozwiązania – mówi Kamil Szymański, Business Development Manager, JLL.

Outsourcing usługO ile jeszcze kilka lat temu wiele firm chciało posiadać własne zaplecze logi-styczne, o tyle coraz częściej przedsię-biorcy decydują się na outsourcing. – Zarządzanie własny taborem samochodowym wymaga od firmy

sporych nakładów finansowych, nie mówiąc już o tym, że trzeba zatrudnić dodatkowych pracowników. Przekazanie usług logistycznych firmie zewnętrznej zdecydowanie ogranicza koszty – wskazuje Kamil Szymański z JLL. Poza tym, jak wskazuje Szymański, firmy logistyczne mają olbrzymie doświadczenie w efektywnym zarządzaniu transportem. – Dla wielu to bezcenna wiedza, szczególnie kiedy o pozycji rynkowej świadczy nie tylko jakość produktu, ale też szybkość i terminowość dostaw – dodaje Szymański.

Atrakcyjna lokalizacja PolskiPrologis opublikował raport przedstawia-jący najpopularniejsze wśród najemców lokalizacje logistyczne w Europie Środko-wo-Wschodniej. Za najbardziej pożądany region została uznana Polska Centralna, łącznie z Łodzią. W ramach badania, 216 najemców z różnych sektorów oceniło 100 lokalizacji. Ci wskazywali jako najważ-niejsze: sąsiedztwo głównych ośrodków gospodarczych, wspomniane już niskie koszty oraz dostępność wykwalifikowa-nych pracowników.

magazyny.pl 43

+48 664 026 [email protected]

Joanna ChoromańskaBusiness Development BTS Manager

KontaktBusiness Development


Tomasz OlszewskiRegional Director


Tomasz MikaNational Director


Kamil SzymańskiBusiness Development Manager


Agata ZającAssociate Director

Hale produkcyjne i grunty przemysłowe

Szukasz nowej lokalizacji dla Twojego magazynu? Chcesz obniżyć dotychczasowe stawki czynszu, a może jesteś zainteresowany terenem

pod inwestycje przemysłowe?

44 magazyny.pl

+48 668 131 [email protected] [email protected]

Karolina Klepka


region: Łódź, Warszawa

Paulina DziubińskaSenior Consultant

Consultant

[email protected]+48 502 406 036

region: Wrocław, Poznań, Toruń i Bydgoszcz, Szczecin

Michał ŚniadałaSenior Consultant

+48 607 168 482

Daniel KempaConsultant

[email protected]+48 606 819 151

region: Trójmiasto, Lublin

Mateusz IłowieckiSenior Consultant


Krzysztof Biernot


region: Górny Śląsk, Kraków, Rzeszów

Wojciech ZońAssociate Director

Consultant

Wynajem powierzchni magazynowych

Skontaktuj się z zespołem naszych doradców, a znajdziemy dla Ciebie najlepsze możliwe rozwiązania.

magazyny.pl 45

Poznań, wielkopolskie



Wynajmujący Goodman

Michał Śniadała

+48 502 406 036

[email protected]

Kontakt:

GOODMAN POZNAŃAIRPORT LOGISTICS CENTRE

www.magazyny.pl

magazyny pl 2(2)2016

Documents