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LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA Quartier Central des Affaires
1ER SEMESTRE 2017
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA
Cartographie Source : Knight Frank
62 700 94 600 102 400 118 800
89 600
79 400
101 800 98 700
123 600
115 900
85 100
91 200 107 500
80 400 94 400
90 000
130 400 127 300
2013 2014 2015 2016 2017
En m
²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
321 600
377 600
439 000 450 100
-15% : en dépit d’un rebond au 2ème trimestre, l’activité transactionnelle est en demi-teinte sur le QCA pour l’ensemble du 1er semestre 2017, avec un recul significatif par rapport à la même période de 2016 (supérieur aux -3% observés à l’échelle régionale)
Une telle évolution doit être relativisée : elle se fait sur la base des résultats 2016, qui avaient été exceptionnellement bons pour le QCA
Cette contreperformance globale, le QCA la doit à la raréfaction de l’offre disponible qui rend difficile le positionnement des utilisateurs et conduit plusieurs d’entre eux à envisager des solutions alternatives (réorganisation, report de décision, déplacement géographique, coworking, etc.)
Ce recul ne signifie donc aucunement une quelconque désaffection des entreprises pour le QCA ni une baisse de son attractivité
Le QCA a bénéficié d’une activité importante en petites et moyennes surfaces (moins de 5.000m²), représentant près de 80% de la demande placée
Demande placée 205 500 m² Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
25% 24% 33% 31% 26%
39% 36% 33%
29% 37%
21% 20%
22% 24% 24%
15% 20% 12% 16% 13%
2013 2014 2015 2016 1S2017Très grandes surfaces (> 20 000 m²)Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
Île-de-France
42% 35%
42% 51%
39%
43% 45%
44% 32%
40%
15% 14%
14% 17% 21% 6%
2013 2014 2015 2016 1S2017
Quartier Central des Affaires
Taille des transactions Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Grenade & Sparks 103 boulevard Haussmann, 8ème Mai 2017 878 m² 450€ Etat d’usage
Arondor Capture 24-26 rue de la Pépinière, 8ème Mai 2017 815 m² 540€ Rénové
Financière Arbevel 20 rue de la Baume, 8ème
Mars 2017 752 m² 730€ Restructuré
Vermeg Le Centorial, 2ème Juin 2017 706 m² 630€ Etat d’usage
GRDF – ENEDIS Paris Trocadéro, 16ème Mars 2017 682 m² 565€ Etat d’usage
Ebury Partners UK Limited Centre d’Affaires Paris Victoire, 2ème Avril 2017 626 m² 590€ Rénové
Vertu Operations Limited 4 rue Paul Valéry, 16ème Juin 2017 574 m² 488€ Etat d’usage
Payintech 38 rue du Colisée, 8ème Mars 2017 571 m² 438€ Etat d’usage
Alpha Concept Invest 43 avenue Hoche, 8ème Février 2017 460 m² 520€ Etat d’usage
Moynat Paris SAS 38 rue du Mont Thabor, 1er Avril 2017 535 m² 721€ Etat d’usage
Digit Re Group 6 rue de Rome, 8ème Avril 2017 504 m² 397€ Etat d’usage
BSR 1 rue Saint Georges, 9ème Juin 2017 495 m² 510€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Exemples de transactions ≤ 1 000 m² Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Kwerk 31 rue de Courcelles, 8ème Janvier 2017 4 300 m² 635€ Restructuré
Regus – Spaces 54 rue de Londres, 8ème Avril 2017 4 250 m² 580€ Restructuré
Paul Hastings Capital 8, 8ème Février 2017 2 800 m² 750€ Rénové
Londsale Paris 8 rue Lavoisier, 8ème Mars 207 2 800 m² 610€ Rénové
Chloé 28 rue de la Baume, 8ème Février 2017 2 600 m² 665€ Restructuré
Cabinet d’Avocats 171 boulevard Haussmann, 8ème Mai 2017 2 500 m² 600€ Rénové
Reed Smith Paris Trocadéro, 16ème Janvier 2017 2 300 m² 679€ Rénové
Primonial 36 rue de Naples, 8ème Mai 2017 2 200 m² 620€ Rénové
Evaneos 27 rue de Mogador, 9ème Avril 2017 2 100 m² 510€ Rénové
Content Square 3-5 boulevard de la Madeleine, 1er Avril 2017 2 100 m² 632€ Rénové
Cyrus Conseil 50-52 boulevard Haussmann, 9ème Mai 2017 2 100 m² 670€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Exemples de transactions de 1 000 à 5 000 m² Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
Transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Gide Centre Marinière Pépinière, 8ème Avril 2017 18 500 m² NC Neuf
Nextdoor Le Vicinia, 9ème Juin 2017 8 000 m² 550€ Rénové
Hermès France 20-22 rue de la Ville l’Evêque, 8ème Mai 2017 6 400 m² 680€ Restructuré
AEW Capital 8, 8ème Mars 2017 5 900 m² 700€ Rénové
SMCP (Sandro Maje) 2-6 rue de Marengo, 1er Juin 2017 5 400 m² 680€ Restructuré
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires
Conseil Avocats / Notaires
42%
Conseil Autres 13%
Mode / Textile / Luxe 27%
Services 18%
Assurances / Mutuelles
6%
Banques / Finances 29%
Conseil Avocats / Notaires
7% Conseil Autres
11%
Industrie / Distribution 6%
Média / Communication
5%
Mode / Textile / Luxe 10%
New Tech / Telecom / Web 16%
Public / Parapublic 6%
Services 4%
3,1
6,6
11,1
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2013 2014 2015 2016 2017
En %
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
Peu de changement au niveau de l’offre : avec un taux de vacance nettement inférieur à la moyenne régionale (6,6%), le QCA se situe plus que jamais en situation de sous-offre
L’attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation : jamais aucune désaffection ne s’est manifestée pour ce marché, qui demeure la destination privilégiée de nombre d’utilisateurs
La hausse des volumes de surfaces en livraison à partir de 2017 est susceptible d’apporter une bouffée d’oxygène au marché du QCA. Celle-ci sera toutefois limitée, en raison de l’apparition du phénomène des pré-commercialisations : le manque d’offres pousse de plus en plus d’utilisateurs à se positionner en amont de la livraison des immeubles, notamment sur les offres de qualité
La raréfaction de l’offre, conjuguée au maintien d’une forte demande, conduit logiquement à une tendance à la compression des mesures d’accompagnement, initiée en 2016 et qui s’est poursuivie depuis le début 2017
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Offre disponible 3,1% Sources : Knight Frank, ORIE
12%
Paris QCA
Neuf ou restructuré Seconde main
13%
Ile-de-France Au terme du 1er semestre 2017 et en dépit d’une légère remontée, les surfaces de Grade A (neuves ou restructurées) demeurent déficientes et ne représentent que 12% de l’offre disponible
Le QCA est la parfaite illustration de la carence d’offre de Grade A qui s’observe à l’échelle de l’Ile-de-France dans son ensemble. Cette offre est en effet insuffisante pour satisfaire la demande : en 2016, 72% des surfaces consommées en Ile-de-France au travers des grandes transactions correspondaient au Grade A (et 33% de la totalité de la demande placée)
Cette appétence des utilisateurs pour le Grade A s’explique par leur volonté de réaliser des gains d’efficacité et de rationalisation des coûts immobiliers, que seules les surfaces de Grade A autorisent
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Offre Grade A 12% Source : Knight Frank
Loyers 517 € 772 € /m²/an HT HC Loyer moyen vs loyer haut de gamme Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
517 €
586 €
772 €
50
150
250
350
450
550
650
750
850
3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t
2014 2015 2016 2017
En
€ H
CH
T / m
² / a
n
Loyer moyenLoyer moyen pondéréLoyer Prime
Loyers de transactions (Sur une année glissante)
QCA 517 € (Sur une année glissante)
La Défense 25 / 30 % (Au dernier trimestre)
La Défense 412 € (Sur une année glissante)
La Défense 530 € (Au dernier trimestre)
La Défense 350 € (Au dernier trimestre)
QCA 492 € (Au dernier trimestre)
Mesures d’accompagnement : QCA 8 / 17 % (Au dernier trimestre)
Loyers de transaction moyens :
Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
Valeurs Primes de présentation de l’offre : QCA 760 € (Au dernier trimestre)
Le loyer de transactions prime s’établit à 772€ au 2ème trimestre 2017, marquant une baisse par rapport aux trimestres précédents : il faut voir là un effet de la raréfaction de l’offre de Grade A et donc des transactions signées sur les immeubles Prime
Les mesures d’accompagnement consenties à la signature des baux continuent de se contracter mais restent très dépendantes des caractéristiques du deal (les grands utilisateurs obtenant des mesures plus généreuses que les candidats de taille plus modeste) et de la typologie du propriétaire
La livraison de surfaces de Grade A au cours des prochains mois devrait encourager la reprise de l’activité transactionnelle sur les valeurs les plus élevées et donc favoriser une reprise de la tendance haussière du loyer Prime
36 800
56 700
37 900
58 100
85 800
117 100
4 000
66 100
1 900
45 900
110 300
182 300
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
En m
²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
24 100
176 400
45 100
Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA :
Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2011/2016) : 58 000 m²
69 700
La sous-production d’offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à 58 000 m² alors qu’elle était encore de 75 000 m² il y a 4 ans lorsque l’offre de qualité était plus étoffée
Le phénomène des pré-commercialisations est encouragé par cette carence et fait une apparition remarquée sur le QCA : elles restent certes minoritaires mais progressent à 18% des surfaces attendues avant fin 2019 (contre 12% il y a un an)
Le modèle dominant sur le QCA reste toutefois la commercialisation rapide après livraison de l’immeuble : les 2/3 des surfaces livrées de juin 2016 à juin 2017 sont ainsi d’ores et déjà louées
L‘année 2017 pourrait marquer un point d’arrêt à la raréfaction de l’offre de Grade A, grâce à l’augmentation crescendo des volumes de surfaces en livraison : les carences actuelles du QCA en seraient partiellement corrigées
184 200
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Livraisons futures 18% Taux de pré-commercialisation à fin 2019 Source : Knight Frank
1er semestre 2017
1er semestre 2016
Évolution annuelle
Île-de-France 1er semestre 2017
Part du QCA en Île-de-France
Demande placée 205 500 m² 242 400 m² -15% 1 191 400 m² 17%
Offre immédiate 230 000 m² 268 000 m² -14% 3 619 000 m² 6%
Taux de vacance 3,5% 4,0% -50pb 6,6% -
Loyer moyen 517 €/m²/an 506 €/m²/an +2% 396 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 772 €/m²/an 797 €/m²/an -3% 772 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 PARIS QCA
Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE