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Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaentrate.it – P.I./C.F. 06363391001
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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Un originale del documento è archiviato presso l’Ufficio emittente
oggetto Relazione di stima per la determinazione del più
probabile valore di mercato di terreni edificabili
compresi all’interno dell’ambito denominato
Progetto norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo, in
via del Vaso.
Estremi catastali: Foglio 9, particelle 125, 1503, 1517.
Richiedente: Comune di Dolo – Settore Lavori
Pubblici
Protocollo richiedente: n. 28477 del 24/10/2016
Protocollo ricevente: n. 94883 del 25/10/2016
Negozio giuridico: Accordo di collaborazione prot. n.
115008 del 13/12/2016
Allegato a AGE.AGEDP-VE.REGISTRO UFFICIALE.0034782.06-04-2017-U
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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Relazione di stima per la determinazione del più probabile valore di mercato
di terreni edificabili compresi all’interno dell’ambito del Progetto Norma n.
22, ubicati nel comune di Dolo, in via del Vaso.
Estremi catastali: Foglio 9, particelle 125, 1503, 1517.
Richiedente: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici.
Protocollo richiedente: n. 28477 del 24/10/2016
Protocollo ricevente: n. 94883 del 25/10/2016
Negozio giuridico: Accordo di collaborazione prot. n. 115008 del 13/12/2016.
INDICE
Premessa ................................................................................................. 3
PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI .......................................................... 4
1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE .................................................................... 4
1.1 Descrizione Immobili ............................................................................. 4
1.2 Dati catastali ........................................................................................ 5
1.3 Consistenza .......................................................................................... 5
2 DESCRIZIONE TECNICO LEGALE DEL BENE ........................................................... 5
2.1 Quadro normativo vigente ...................................................................... 5
2.2 Previsione degli strumenti urbanistici-vincoli ............................................. 6
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ................................................................ 8
3 ANALISI GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE .................................. 8
3.1 Aspetto economico ................................................................................ 9
3.2 Criteri e metodologia estimativa .............................................................. 9
3.3 Determinazione del più probabile valore di mercato dell’intero compendio
immobiliare ............................................................................................... 9
Conclusioni ............................................................................................. 29
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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Premessa
La presente valutazione viene redatta a seguito della richiesta del 24/10/2016
prot. n. 28477, avanzate dal Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici,
nell’ambito dell’Accordo di collaborazione prot. n. 115008 sottoscritto tra
quest’Agenzia e il summenzionato Comune in data 13/12/2016.
Lo scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato,
all’attualità, di terreni edificabili di proprietà comunale compresi all’interno
dell’ambito urbanistico denominato “Progetto Norma n. 22”, ubicato nel comune
di Dolo, in via del Vaso, in previsione di una loro alienazione mediante procedura
d’asta pubblica.
I suddetti beni rientrano nel Piano Triennale delle Alienazioni e Valorizzazioni
Immobiliari 2017-2019 del Comune di Dolo come da Proposta di Delibera di
Giunta Comunale n. 86 del 20/10/2016.
Essi risultano così intestati al Catasto Terreni:
“Comune di Dolo - proprietà per 1000/1000”.
In data 23/02/2017, è stato eseguito il sopralluogo per gli accertamenti tecnici di
rito, per rilevare lo stato di fatto, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei
terreni, nonché svolgere le opportune indagini di mercato per individuare gli
aspetti economici-estimativi da prendere a riferimento .
In pari data sono stati effettuati, gli opportuni approfondimenti presso gli uffici
tecnici del comune di Dolo per definire gli aspetti urbanistico-amministrativi.
Il Comune ha fornito:
copia scheda Progetto Norma n. 22;
copia Proposta di Delibera di Giunta Comunale n. 86 del 20/10/2016.
Non è stata fornita alcuna documentazione relativa ai titoli di proprietà.
La stima viene redatta, quindi sulla base degli elementi rilevati in sede di
sopralluogo, della documentazione fornita dalla committenza, delle informazioni
reperibili agli atti di questo Ufficio (banca dati amministrativo-censuaria) e di
quelle fornite dagli uffici tecnici comunali.
Si precisa, inoltre che, ai fini della presente valutazione, l’intero ambito sarà
considerato libero da persone e/o cose e da ogni gravame e/o impedimento,
servitù, vincoli, ipoteche e da eventuali spese che si rendessero necessarie per
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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attività di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative (urbanistiche, edilizie e
catastali).
PARTE I – DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI
1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE
Dolo è un comune situato nella parte occidentale della provincia di Venezia e il
suo territorio si dispone lungo il corso del Naviglio Brenta, sul quale si è
sviluppato il suo centro storico.
Il capoluogo comunale è pressoché equidistante rispetto alle città di Padova e
Venezia, infatti dista Km 17 da Venezia e Km 19 da Padova lungo la strada della
Riviera del Brenta.
Completano la consistenza territoriale del comune, la località di Arino o nord-
ovest del capoluogo e la località di Sambruson a sud-est dello stesso.
Il comune gode nel complesso di buoni collegamenti stradali e ferroviari. Le
principali vie sono: la Strada regionale n. 11 Padana Superiore (Riviera del
Brenta) di collegamento sulla direttrice ovest-est (PD-VE), la Strada Provinciale
n. 26 di collegamento con i comuni sulla direttrice nord (Pianiga, Mirano, etc.), le
Strade Provinciali n. 19 e n. 13 di collegamento con i comuni sulla direttrice sud
(Camponogara, Campagna Lupia, etc.) e l’Autostrada A4 Milano-Venezia-Trieste,
con il casello “Dolo-Mirano, a circa 3 Km in direzione nord dal centro cittadino.
Tra le strutture pubbliche presenti nel comune, scuole dell’obbligo, istituti
superiori, impianti sportivi, etc., si evidenzia in particolare la presenza
dell’ospedale ubicato nella zona capoluogo.
1.1 Descrizione Immobili
L’area oggetto di valutazione, ubicata nel comune di Dolo, si compone di tre
distinte particelle catastali tra loro confinanti a formare un unico corpo con
accesso diretto da via del Vaso.
Essa, ha forma irregolare, giacitura piana e risulta attualmente incolta; dal punto
di vista urbanistico, costituisce porzione di un più ampio ambito individuato come
“Progetto Norma n. 22”.
La zona di ubicazione semicentrale, posta a sud del centro storico cittadino e da
cui è separata dal Naviglio Brenta, è caratterizzata dalla presenza di fabbricati
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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prettamente residenziali, generalmente condomini a piccolo/media densità
abitativa, e risulta lontana dai servizi pubblici e commerciali.
1.2 Dati catastali
I beni oggetto di stima risultano catastalmente così censiti nel Comune di Dolo:
CATASTO TERRENI
Foglio Particella Sub. Qualità Classe Superficie
m²
Reddito
Dominicale Agrario
9 125 - Seminativo Arborato 3 3.230 € 20,79 € 15,01
9 1503 - Seminativo Arborato 3 2.660 € 17,12 € 12,36
9 1517 - Seminativo 3 310 € 1,99 € 1,44
intestati a:
Comune di Dolo proprietà per 1000/1000.
1.3 Consistenza
Come si è detto, l’area oggetto di stima è parte del Progetto Norma n. 22 e
pertanto, i dati di consistenza utili alla presente relazione di stima, sono riferiti
all’intero ambito urbanistico. Sulla base delle prescrizioni ed indicazioni previste
dalle Norme Tecniche di Attuazione relative al vigente strumento urbanistico,
nonché delle superfici indicate nella banca-dati amministrativo-censuaria di
questo Ufficio, sono stati considerati i parametri tecnici di riferimento relativi a:
superficie territoriale, superficie fondiaria, superficie a verde pubblico, superficie
parcheggio, superficie viaria, superficie netta di pavimento massima, volume
lordo del prodotto edilizio realizzabile, superficie lorda commerciale.
Per la quantificazione delle consistenze si rimanda al successivo paragrafo “ 2.2
Previsione degli strumenti urbanistici-vincoli”.
2 DESCRIZIONE TECNICO LEGALE DEL BENE
2.1 Quadro normativo vigente
In assenza di documentazione specifica fornita dal committente, gli immobili, ai
fini della presente valutazione, saranno considerati liberi da ogni gravame e/o
impedimento, servitù, vincoli, ipoteche e da eventuali spese che si rendessero
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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necessarie per attività di bonifica e per regolarizzazioni amministrative
(urbanistiche/edilizie/catastali).
2.2 Previsione degli strumenti urbanistici-vincoli
Secondo le previsioni dello strumento urbanistico vigente – Variante Parziale al
Piano Regolatore Generale adottata con Delibera del Consiglio Comunale n. 11
del 21/02/2008 ed approvata con Delibera del Consiglio Comunale n. 54 del
05/08/2008 – l’area oggetto di valutazione risulta compresa all’interno
dell’ambito denominato “Progetto Norma n. 22”.
L’ambito di intervento, considerato nella sua totalità, costituito da terreni
appartenenti a ditte diverse, prevede un utilizzazione edificatoria disciplinata
dall’art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) secondo le carature
urbanistiche specifiche previste per il Progetto Norma n. 22.
All’interno di tale ambito, gli interventi urbanistico-edilizi sono subordinati alla
redazione di uno Strumento Urbanistico Attuativo (S.U.A.) di iniziativa pubblica o
privata.
E’ prevista la cessione al Demanio Comunale delle aree destinate alle
urbanizzazioni primarie e secondarie quantificate nel Progetto Norma (superficie
viaria, parcheggio, verde pubblico, etc.), nonché la loro realizzazione a carico dei
soggetti attuatori.
Il valore di tali aree ed opere di urbanizzazione sarà scomputato dagli oneri
concessori con la procedura prevista dalle norme che disciplinano la materia.
Si riportano di seguito le carature urbanistiche previste dallo strumento
urbanistico:
Progetto Norma n. 22 – Area residenziale a Dolo, via del Vaso
Superficie territoriale: m² 18.062;
Superficie fondiaria: m² 9.152;
Superficie a verde pubblico: m² 5.500;
Superficie a parcheggio: m² 370;
Superficie viaria: m² 3.040;
Superficie netta di pavimento massima: m² 4.230;
Tipologie previste dall’abaco dei tipi edilizi: 2 – case isolate, 3 – case a
schiera, 4 – condomini.
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
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Lo strumento urbanistico vigente indica un indice volumetrico pari a 3,65 per la
determinazione del volume lordo urbanistico realizzabile.
All’attualità, per l’ambito P.N. n. 22, non risulta avanzata nessuna proposta di
trasformazione urbanistico-edilizia attraverso la presentazione di uno specifico
strumento urbanistico attuativo.
Come si è detto, trattandosi di un intervento edilizio unitario, si determinano per
l’intero ambito i seguenti parametri tecnici utili alla stima:
Superficie coperta = superficie fondiaria x rapporto di copertura 30%1 =
m² 9.152 x 0,30 = m² 2.745,60;
Superficie scoperta “privata” = superficie fondiaria – superficie coperta
= m² 9.152 - m² 2.745,60 = m² 6.406,40;
Volume urbanistico lordo realizzabile = ( S.n.p. max. x indice
volumetrico) = m² 4.230 x 3,65 = m³ 15.439,50;
Superficie lorda urbanistica del prodotto edilizio realizzabile =
volume lordo urbanistico : altezza di piano convenzionale = m³ 15.439,50
: h 3,00 = m² 5.146,50;
Superficie lorda commerciale del prodotto edilizio realizzabile =
superficie lorda urbanistica aumentata di una percentuale pari al 15% in
considerazione dell’incidenza delle superfici delle pertinenze in uso
esclusivo ordinariamente presenti in fabbricati di civile abitazione
(terrazze, balconi, portici, scoperti esclusivi, etc.) = m² 5.146,50 x 1,15 =
m² 5.918,47.
Tenuto conto dello scopo della stima, considerato che l’area oggetto di
valutazione concorre, con altri terreni di proprietà di terzi, alla costituzione
dell’intera consistenza di tutto l’ambito di intervento di trasformazione
urbanistico-edilizio, si ritiene opportuno definire la quota percentuale in proprietà
al Comune di Dolo in ragione del rapporto tra la superficie complessiva dell’area
di proprietà comunale e la superficie territoriale propria del Progetto Norma n.
22.
Pertanto:
1 rapporto di copertura medio per le tipologie edilizie previste: case isolate/case a schiera/condomini
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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Superficie catastale area di proprietà comunale – particelle catastali n. 125,
1503, 1517
m² 3.230 + m² 2.660 + m² 310 = m² 6.200;
Superficie territoriale Progetto Norma n. 22 = m² 18.062;
Quota percentuale attribuibile alla proprietà comunale :
(m² 6.200 : m² 18.062) x 100 = 34,33%.
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE
3 ANALISI GENERALE DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE
La Nota Territoriale del 1° semestre 2016 (ultima pubblicazione disponibile),
redatta da quest’ Agenzia, con lo scopo di analizzare ed illustrare composizione e
dinamiche del mercato immobiliare residenziale, evidenzia per l’intera regione
Veneto un sostanziale incremento del Numero delle Transazioni Normalizzate
(NTN)2 tra il I semestre 2016 e lo stesso periodo dell’anno precedente pari al +
24,4%. Gli incrementi più significativi si segnalano nella provincia di Treviso (+
32,3%), seguita da Venezia (+ 27,7%) e Padova (+ 25,8%).
Il mercato immobiliare residenziale, analizzato in ambito provinciale per macro
aree di riferimento (Nota Territoriale relativa al 1° semestre 2016), ha fatto
registrare nella macro area “Cintura Veneziana”, all’interno della quale è
compreso il comune di Dolo, un incremento del NTN tra il I semestre 2016 e lo
stesso periodo del 2015 pari al + 19,4%. Tra le macro aree provinciali, la
“Cintura Veneziana” e la “Zona Sud”, sono quelle che registrano il minor
incremento percentuale del NTN.
La percentuale di NTN registrate nel comune di Dolo copre l’1,14% dell’intera
quota provinciale.
Nell’ambito della macro area di appartenenza, i comuni di Dolo e Spinea, sono i
soli comuni che registrano, nel periodo di riferimento (I semestre 2016 – I
semestre 2015), un calo del numero delle transazioni rispettivamente pari al –
28,3% e – 1,9%.
Per quanto riguarda le quotazioni medie, in tutta la macro area “Cintura
Veneziana” si registra una calo dei valori. Anche per questo indicatore, i comuni
2 NTN =indicatore della dinamica di mercato; rappresenta il numero delle transazioni, normalizzate rispetto alla
quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo. E’ un dato estratto dalla banca dati degli uffici di pubblicità immobiliare.
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
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di Spinea e Dolo, sono quelli che fanno registrare la percentuale negativa
maggiore: Spinea – 5,7%; Dolo – 3,7%.
La quotazione media registrata nel comune di Dolo, pari ad €/m² 1.489,00,
risulta pressoché prossima alla quotazione media della stessa macro area di
appartenenza (€/m² 1.422) e comunque superiore alle quotazioni medie
registrate negli altri comuni della cosiddetta “Riviera del Brenta” (Fiesso d’Artico
€/m² 1.313; Mira €/m² 1.357; Strà €/m² 1.366; Vigonovo €/m² 1.333).
3.1 Aspetto economico
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’area in argomento,
considerato lo scopo della stima, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche che
ne determinano l’appetibilità commerciale, la potenzialità edificatoria
conseguente alle previsioni di destinazione urbanistica, è stato analizzato
l’aspetto economico del valore di trasformazione, utilizzato come metodo di stima
indiretto.
3.2 Criteri e metodologia estimativa
La scelta estimale di far riferimento al predetto aspetto economico (valore di
trasformazione) ed al conseguente criterio e metodologia da adottare, è dettata,
oltre che dalla finalità della stima (scopo) e dal quadro tecnico-economico-
amministrativo entro il quale lo scrivente è chiamato ad esprimere il giudizio di
valore, dall’assenza di recenti dati di mercato relativi a compravendite aventi per
oggetto trasferimento di immobili simili e quindi per l’impossibilità di utilizzare,
per tali immobili, il metodo di stima diretto sintetico comparativo.
3.3 Determinazione del più probabile valore di mercato dell’intero
compendio immobiliare
Il criterio di stima del valore di trasformazione, si traduce nella differenza tra il
valore del bene ottenuto dalla trasformazione e i costi sostenuti per la
trasformazione stessa, comprensivi del profitto che spetta a chi promuove
l’intervento in ragione del rischio di mercato.
L’ipotesi progettuale di trasformazione urbanistico/edilizia da considerare, sarà
quella tecnicamente possibile ed amministrativamente consentita, attuata da un
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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imprenditore ordinario in relazione alla destinazione e ai vincoli previsti dallo
strumento urbanistico vigente – P.N. 22.
Si fa presente che, in mancanza di uno specifico strumento attuativo, ovvero di
un progetto dettagliato di trasformazione edilizia, si farà riferimento, per quanto
riguarda le consistenze, a quanto previsto dalle carature urbanistiche del P.N. n.
22.
Il valore di trasformazione è dato dalla seguente relazione:
VT = VM – (K + UP)
con:
VT = Valore di mercato attuale dell’intero ambito;
VM = Valore di mercato attuale dell’immobile da realizzare;
K = Costi di trasformazione attuali;
UP = Utile lordo normale spettante al promotore edilizio per
remunerare l’investimento effettuato.
La suddetta operazione di somma algebrica va rapportata cronologicamente,
scontando all’attualità i ricavi e i costi che maturano in futuro, attraverso il
coefficiente di attualizzazione.
E’ da evidenziare che la stima effettuata attraverso il procedimento estimativo in
argomento, dovendo prendere in esame ricavi e costi ipotizzati in un periodo più
o meno lungo e quindi in tempi diversi da quello attuale, è basata
necessariamente sull’importante principio estimativo che è quello della
permanenza delle condizioni.
La formula generale per il calcolo del valore di trasformazione, che tiene conto
del tempo di trasformazione e che verrà adottata nel procedimento, è la
seguente:
VT = VM / qn – (K + UP) / qn
Dove con qn = (1+r) si indica il montante annuale, con r il saggio di
attualizzazione e con n il tempo della normale trasformazione.
La stessa esplicitata in una forma più estesa, diventa la seguente:
VT = VM / qn – {[CTc+(OU + OCC + OP + SG + SC) + OFT] + UP } / qn
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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I simboli dei termini che compongono K, riferiti al tempo finale del processo
produttivo, assumono i seguenti significati:
CTC = costo tecnico di costruzione
OU = oneri di urbanizzazione secondaria
OCC = contributi concessori sul costo di costruzione
OP = oneri professionali
SG = spese generali
SC = spese di commercializzazione
Oft = oneri finanziari sul costo di trasformazione.
I termini sopra elencati, da CTc ad Up, rappresentano i fattori produttivi che
concorrono a determinare il valore complessivo VT del compendio.
Ciascuno di essi è costituito, in via generale, da un insieme di capitali, erogati o
percepiti in tempi diversi dall’imprenditore-promotore all’interno dell’orizzonte
temporale complessivo dell’operazione immobiliare, opportunamente riallineati
cronologicamente e sommati fra loro.
La tabella che segue riporta, per ciascun fattore complesso, i costi elementari
che lo compongono e le relative descrizioni sintetiche.
descrizione formula fattori
elementari descrizione sintetica
Costo Tecnico di Costruzione
CTc= CSE + CSC CSE costo di costruzione superfici esterne
CSC costo di costruzione superfici coperte
Costi di Gestione
OU + OCC
OU oneri di urbanizzazione 2^
OCC contributi concessori sul costo di costruzione
CG = Op + SG + SC
OP onorari professionali per progettazione, direzione lavori, collaudi.
SG spese generali
SC Spese di commercializzazione
Oneri finanziari, Oneri indiretti e Utile del promotore
OFT+OIA+OFA+UP
OFT oneri finanziari sui costi diretti e indiretti di trasformazione
OIA oneri indiretti d’acquisto dell’immobile da trasformare in % di VT
OFA
oneri finanziari sui costi diretti e indiretti d’acquisto dell’immobile da trasformare in % di VT
UP utile del promotore in % sul valore di mercato del prodotto della trasformazione
La durata dell’operazione immobiliare considerata complessivamente in 3 anni
(36 mesi), riferita all’acquisizione dell’intero complesso e alla trasformazione
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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dello stesso in destinazione residenziale, può essere suddivisa in tre fasi
principali, espresse in mesi, secondo quanto riportato nella tabella che segue:
fase denominazione descrizione durata
n1 fase preliminare periodo di tempo, espresso in mesi, relativo al procedimento autorizzativo, amministrativo-urbanistico e fasi interlocutorie 10
n2 fase di costruzione periodo di tempo, espresso in mesi, intercorrente tra le date di
inizio e di fine dei lavori di costruzione dei manufatti residenziali 16
n3 fase di
commercializzazione periodo di tempo, espresso in mesi, intercorrente tra la data di fine
dei lavori di costruzione e la data di vendita dei beni 10
I flussi delle somme corrispondenti ai costi dei principali fattori produttivi sono
cadenzati, all’interno delle fasi sopra descritte, dalla seguente tempistica di
dettaglio:
tempi dettaglio voci
simbologia descrizione Momento iniziale 0 acquisto del complesso da trasformare e relativi oneri di trasferimento
Mesi 10 n1 30% del Costo tecnico di Trasformazione
Mesi 21 n1+ (2/3) n2 70% del Costo tecnico di Trasformazione
Mesi 15 n1+ n2/3 oneri di urbanizzazione
Mesi 10 n1 30% dei Costi di Gestione della Trasformazione
Mesi 21 n1+ (2/3) n2 70% dei Costi di Gestione della Trasformazione
Mesi 36 n1+n2+n3 valore di mercato del prodotto edilizio ottenibile dalla trasformazione
Mesi 36 n1+n2+n3 utile del promotore
3.3.1 Determinazione del più probabile valore unitario di mercato del
prodotto edilizio realizzabile
Come detto, la destinazione d’uso dei fabbricati realizzabili da un imprenditore
ordinario, compatibilmente con le previsioni dello strumento urbanistico – P.N. n.
22, è quella residenziale che, nell’ ordinarietà tipologica dei fabbricati presenti in
zona, è indirizzata nella realizzazione di condomini piccoli/medi.
Con riguardo alle considerazioni finora espresse, i parametri di riferimento sono
stati desunti dal mercato immobiliare locale, tramite opportune indagini di
mercato.
Si è proceduto all’individuazione di un adeguato campione di unità comparabili
(n. 5) a destinazione residenziale, rappresentativi dell’ordinarietà dei fabbricati
presenti in zona (condomini), che sono state oggetto di recente compravendita e
di cui sono quindi noti i relativi prezzi e che, presentano caratteristiche
intrinseche ed estrinseche similari a quelle dell’unità “tipo” ipotizzata realizzabile
nell’ambito in argomento.
Sono stati rilevati i seguenti dati tecnico-economici:
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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1.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2046 del 29/04/2016 – notaio Carlo
Martucci;
Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg. 9 particella 1577 sub. 66
(abitazione), 32 (garage);
indirizzo: via C. Presicci, 19;
superficie ragguagliata: m² 68*;
prezzo dichiarato: € 100.000,00;
osservazioni:
localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;
tipologia architettonica edificio: economica;
stato manutentivo edificio: normale;
livello di piano: secondo;
stato manutentivo dell’unità immobiliare: normale;
2.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2543 del 21/09/2016 – notaio Carlo
Martucci;
Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg.9 particella 2077 sub. 19
(abitazione), sub. 14 (garage);
indirizzo: via della Resistenza, 33/D;
superficie ragguagliata: m² 97*;
prezzo dichiarato: € 180.000,00;
osservazioni:
localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;
tipologia architettonica edificio: civile;
stato manutentivo edificio: ottimo;
livello di piano: primo;
stato manutentivo dell’unità immobiliare: ottimo;
3.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 21402 del 19/02/2015 – notaio
Antonio Dussin;
Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg. 9 particella 2018 sub. 59
(abitazione), sub. 35 (garage);
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
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indirizzo: via V. Vego Scocco, 4;
superficie ragguagliata: m² 94*;
prezzo dichiarato: € 142.000,00;
osservazioni:
localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;
tipologia architettonica edificio: economica;
stato manutentivo edificio: ottimo;
livello di piano: terra;
stato manutentivo dell’unità immobiliare: ottimo;
4.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 1295 del 03/09/2015 – notaio Carlo
Martucci;
Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg. 9 particella 1791 sub. 37
(abitazione), sub. 12 (ripostiglio), sub. 15 (garage);
indirizzo: via Vasco de Gama, 1/BIS;
superficie ragguagliata: m² 86*;
prezzo dichiarato: € 145.000,00;
osservazioni:
localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;
tipologia architettonica edificio: civile;
stato manutentivo edificio: buono;
livello di piano: secondo;
stato manutentivo dell’unità immobiliare: buono;
5.Fonte: Atto di Compravendita rep. n. 2304 del 19/10/2015 – notaio Enrico
Zecchinato Gallo;
Catasto Fabbricati: Comune di Dolo, Fg. 9 particella 2055 sub. 26
(abitazione), sub. 14 (garage);
indirizzo: viale della Resistenza, 33/B;
superficie ragguagliata: m² 89*;
prezzo dichiarato: € 145.000,00;
osservazioni:
localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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tipologia architettonica edificio: civile;
stato manutentivo edificio: ottimo;
livello di piano: ultimo;
stato manutentivo dell’unità immobiliare: ottimo.
Dovendo procedere ad un confronto tra unità immobiliari ben definite
(comparabili di riferimento) ed un’unità ipotetica “tipo” (oggetto della stima),
della quale sono ignote alcune caratteristiche, nell’individuazione delle
caratteristiche da apprezzare, si sono escluse quelle evidentemente non definibili
in fase preliminare (ad es. orientamento, affaccio, luminosità).
* la superficie lorda commerciale delle uu.ii.uu. compravendute è stata determinata sulla base delle relative
planimetrie catastali agli atti di questo Ufficio, secondo quanto disposto del D.P.R. 138/98 – allegato C, in
analogia alla superficie di riferimento utilizzata per i valori pubblicati dalll’O.M.I..
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall’Agenzia delle Entrate, per la
tipologia edilizia abitazioni civili, rileva nella zona OMI B1- Centro Storico,
all’interno della quale sono comprese le unità immobiliari presenti nella stima
(comparabili di riferimento/unità tipo), i seguenti dati relativi al primo e secondo
semestre 2015 e al primo e secondo semestre 2016 (ultimo dato disponibile):
Comune di: Dolo – 1° Semestre/2015
Fascia: Centrale;
Zona: B1;
Descrizione: Centro Storico;
Tipologia edilizia: abitazioni civili;
Stato: ottimo;
Valore di mercato: Min. €/m² 1.600,00 Max €/m² 2.100,00;
Comune di: Dolo – 2° Semestre/2015
Fascia: Centrale;
Zona: B1;
Descrizione: Centro Storico;
Tipologia edilizia: abitazioni civili;
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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Stato: ottimo;
Valore di mercato: Min. €/m² 1.600,00 Max €/m² 2.100,00;
Comune di: Dolo – 1° Semestre/2016 (ultimo dato disponibile)
Fascia: Centrale;
Zona: B1;
Descrizione: Centro Storico;
Tipologia edilizia: abitazioni civili;
Stato: ottimo;
Valore di mercato: Min. €/m² 1.600,00 Max €/m² 2.000,00;
Sulla base dei dati tecnico-economici rilevati attraverso l’indagine di mercato e
precedentemente illustrati, si è proceduto alla determinazione del più probabile
valore unitario di mercato dell’unità immobiliare “tipo” ipotizzata realizzabile
assumendo a riferimento i seguenti fattori:
localizzazione all’interno della zona O.M.I. B1 – Centro Storico: normale;
tipologia edificio: civile;
stato manutentivo edificio: ottimo;
livello di piano: terra*;
stato manutentivo dell’unità immobiliare: ottimo;
superficie ragguagliata: m² 87**.
* in ragione dello scopo della stima (procedura di alienazione mediante asta pubblica) è stato utilizzato, nella
scelta della caratteristica del piano, quello che nel procedimento estimativo MCA presenta il punteggio minore.
** la consistenza dell’unità tipo è stata assunta pari a m² 87, quale media delle superfici delle unità immobiliari
utilizzate come comparabili di riferimento.
Il procedimento utilizzato di tipo comparativo è denominato “Market Comparison
Approach” e consiste sostanzialmente in un metodo comparativo
pluriparametrico, fondato sul principio che il valore di un immobile può essere
concepito come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno
collegato ad una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.
Si riportano in allegato le tabelle relative a:
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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- raccolta dei dati di mercato (comparabili) che rappresentano gli immobili
presi a riferimento per effettuare i previsti confronti con l’unità oggetto di
stima (unità tipo) al fine di determinarne il suo più probabile valore di
mercato;
- test di ammissibilità che consiste:
nell’allineamento:
1. cronologico di eventuali prezzi rilevati in epoche “economiche”
diverse;
2. ubicazionale per le unità rilevate che, eventualmente non ricadono
all’interno della stessa zona O.M.I.;
e nell’adeguamento:
3. ai valori elaborati dall’O.M.I..
Nel caso in oggetto le unità prese a comparazione sono state:
1. compravendute in “epoche economiche” diverse: 1° e 2° semestre
2015, 1° e 2° semestre 2016;
2. ricadono nella stessa zona O.M.I.: “B1 – Centro Storico”;
3. avendo rilevato unità comparabili con stati manutentivi diversi
(normale, buono, ottimo), si è proceduto ad adeguare il valore
comparable C a comparable C b comparable C c comparable C d comparable C e
atto di compravendita atto di compravendita atto di compravendita atto di compravendita atto di compravendita
€ 100.000,00 180.000,00 142.000,00 145.000,00 145.000,00
% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
€ 100.000,00 180.000,00 142.000,00 145.000,00 145.000,00
1° semestre 2016 2° semestre 2016 1° semestre 2015 2° semestre 2015 2° semestre 2015 1° semestre 2017
sigla B1 B1 B1 B1 B1 B1
denominazione Centro Storico Centro Storico Centro Storico Centro Storico Centro Storico Centro Storico
via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/d via Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bis viale della Resistenza, 33/b via del Vaso
foglio 9 9 9 9 9 9
particella 1577 2077 2018 1791 2055
subalterno 66,32 19,14 59,35 37,12,15 26,14
58,0 82,0 83,0 75,0 76,0 87,0
2,0 25,0 10,0 7,0 14,0
1,0
12,0 8,0
12,0 14,0 16,0 13,0 18,0
68 97 94 86 89 87
normale normale normale normale normale normale
economica civile economica civile civile civile
normale ottimo ottimo buono ottimo ottimo
secondo primo terra secondo ultimo terra
normale ottimo ottimo buono ottimo ottimo
localizzazione di dettaglio
garage
posto auto scoperto
cantine e soff itte comunicanti
cantine e soff itte non comunicanti
totale superfici ragguagliate
zona OMI
superfici coperte
balconi e terrazzi <= 25 mq
dati catastali
consistenza ragguagliata
balconi e terrazzi > 25 mq
giardini <= superfici coperte
giardini > superfici coperte
stato manutentivo unità immobiliare
tipologia architettonica edificio
stato manutentivo edificio
livello di piano
epoca prezzo - offerta - valore
IMMOBILE IN
STIMA
subject S
indirizzo o zona
fonte del dato
contrattazione
prezzo
prezzo - offerta - valore
CARATTERISTICA
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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Dire
zio
ne
Re
gio
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le d
el V
en
eto
– D
ire
zio
ne
Pro
vin
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en
ezi
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Uff
icio
Pro
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Te
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rio
S
an
Ma
rco
civ
. 3
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C
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. 3
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Ve
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p.v
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ezi
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pc
ea
ge
nzi
ae
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.it
minimo indicato nell’OMI (ottimo), di un importo pari ad €/m2 400,00,
allo scopo di omogeneizzare i diversi stati manutentivi. Tale importo
corrisponde, ordinariamente, al più probabile costo unitario di
ristrutturazione necessario ad adeguare lo stato manutentivo di un
immobile a destinazione residenziale, dal livello normale al livello
ottimo, nella provincia di Venezia ed è stato utilizzato da questo
Ufficio per valutazioni analoghe. Il costo per ogni stadio manutentivo
intermedio (normale/buono/ottimo) è stato assunto pari ad €/m²
200,00.
Occorre precisare che, in assenza di dati relativi a valori OMI riferiti al 2°
semestre 2016 e al 1° semestre 2017, il test di ammissibilità (allineamento
cronologico) è stato eseguito con riferimento all’ultimo dato OMI disponibile (1°
semestre del 2016), ipotizzando che tali valori siano analoghi, in ragione della
perdurante stasi del mercato immobiliare.
- tabella dei dati nella quale sono riportate tutte le caratteristiche
quantitative (superficie) e qualitative (localizzazione di dettaglio, tipologia
architettonica edificio, stato manutentivo dell’edificio, livello di piano, stato
manutentivo dell’unità immobiliare) con le relative unità di misura e
comparable C a comparable C b comparable C c comparable C d comparable C e
via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/d via Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bis viale della Resistenza, 33/b
€ 100.000,00 € 180.000,00 € 142.000,00 € 145.000,00 € 145.000,00
1° semestre 2016 2° semestre 2016 1° semestre 2015 2° semestre 2015 2° semestre 2015
B1 B1 B1 B1 B1
1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00
2.000,00 2.000,00 2.100,00 2.100,00 2.100,00
1° semestre 2017 1° semestre 2017 1° semestre 2017 1° semestre 2017 1° semestre 2017
B1 B1 B1 B1 B1
1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00 1.600,00
2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00 2.000,00
1.800,00 1.800,00 1.850,00 1.850,00 1.850,00 C' (€/mq)
1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00costo unitario
mediocre/ott imo
1,00 1,00 0,97 0,97 0,97
1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00
1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
68 97 94 86 89
1.470,59 1.855,67 1.510,64 1.686,05 1.629,21 p'S min (€/mq) 1.200,00
1.470,59 1.855,67 1.465,32 1.635,47 1.580,34 p'S max (€/mq) 2.000,00
100.000,00 180.000,00 137.740,00 140.650,00 140.650,00 p'Cj min (€/mq) 1.465,32
semestre OMI epoca stima
IMMOBILE IN
STIMA
87
subject S
via del Vaso
B1
zona OMI
zona OMI
1.800,00
400,00
valore massimo OMI
coefficiente di epoca k e = VOMI es / VOMI ec
valore centrale OMI epoca stima (V OMI es )
valore centrale OMI epoca comparable (V OMI ec )
valore minimo OMI
valore centrale OMI zona comparable (V OMI zc )
valore centrale OMI zona subject (V OMI zs )
coefficiente di zona k l = V OMI zs / V OMI zc
consistenza ragguagliata
localizzazione
generale
prezzo unitario pCa (€/mq)
prezzo unitario omogeneizzato p'Ca (€/mq)
prezzo omogeneizzato P'Ca (€)
DATI DI INPUT
prezzo rilevato
semestre OMI epoca comparable
valore massimo OMI
valore minimo OMI
1° semestre 2017
epoca del dato
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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pc
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punteggi corrispondenti al grado che la caratteristica possiede per ciascun
immobile;
- tabella dei prezzi marginali (aggiustamenti) che quantifica i prezzi
marginali delle singole caratteristiche con riferimento al prezzo unitario
minimo (PCmin) tra tutti i comparabili, per la caratteristica consistenza, ed
al prezzo complessivo del singolo comparabile (PCi) per le altre
caratteristiche;
- tabella di valutazione che contiene, per ciascun immobile di confronto, il
cosiddetto prezzo corretto, vale a dire la somma algebrica del prezzo iniziale
e delle correzioni di prezzo relative alle caratteristiche esaminate nella
tabella dei prezzi marginali. Per i prezzi unitari risultanti corretti è stata
comparable
C a
comparable
C b
comparable
C c
comparable
C d
comparable
C e
via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/dvia Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bisviale della Resistenza, 33/b via del Vaso
ambito n° denominazione dettaglio o nomenclatore quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero quantità o numero
degradata
normale
ricercata
economica
civile
signorile
scadente
mediocre
normale
buono
ottimo
c4 consistenza superficie ragguagliata 68 97 94 86 89 87
ascensore si no
seminterrato 0 0
terra 3 3
rialzato 5 5
primo 6 6
secondo 7 5
intermedio (n = n° piano) 8 7 - n
ultimo (n = n° piano) 9 8 - n
attico (n = n° piano) 13 12 - n
scadente
mediocre
normale
buono
ottimo
4
unità di misura o
punteggio
0
1
2
3
3
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3
5
ed
ific
io
c2 tipologia architettonica
c1 localizzazione di dettaglio
c3 stato manutentivo immobile
IMMOBILE IN
STIMA
subject S
1
10 1
11 1
0
c5 livello di piano
CARATTERISTICHE
3
4
4 44
6
1
42 4
0
2
4
1
1
0
1
2
m²
stato manutentivo unità
immobiliare
4
3
0
2
4
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un
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bilia
re
c6 2
5 3 9
comparable
C a
comparable
C b
comparable
C c
comparable
C d
comparable
C e
via C. Presicci, 19 viale della Resistenza, 33/dvia Vego Scocco, 4 via Vasco de Gama, 1bisviale della Resistenza, 33/b
c1 localizzazione di dettaglio Kc1 x PCi € 0,10 10.000,00 18.000,00 13.774,00 14.065,00 14.065,00
c2 tipologia architettonica Kc2 x PCi € 0,05 5.000,00 9.000,00 6.887,00 7.032,50 7.032,50
c3 stato manutentivo edificio Kc3 x PCi € 0,02 2.000,00 3.600,00 2.754,80 2.813,00 2.813,00
c4 consistenza ragguagliata Kc4.1 x pmin €/mq 1,00 1.465,32 1.465,32 1.465,32 1.465,32 1.465,32
c5 livello di piano Kc5 x PCi € 0,03 3.000,00 5.400,00 4.132,20 4.219,50 4.219,50
c6 stato manutentivo unità immobiliare Kc5 x SS € 200,00 17.360,00 17.360,00 17.360,00 17.360,00 17.360,00
un
ità
im
mo
bilia
re
PREZZI MARGINALICARATTERISTICHE
ed
ific
io
ambito n° denominazione simbologiaunità di
misuracoefficienti Kci
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
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effettuata la media aritmetica. L’attendibilità del valore così determinato è
stata verificata accertando che, rispetto alla media, nessun prezzo corretto
si discosti di una percentuale superiore all’alea estimale, assunta pari a +/-
10%. Di conseguenza la media aritmetica si riferisce ai soli valori unitari
ricadenti all’interno dell’intervallo di tolleranza estimale assunta e definisce,
per l’immobile “unità – tipo” il seguente più probabile valore di mercato
unitario in conto tondo €/m² 1.665,00.
3.3.2 Determinazione del più probabile valore di trasformazione
Costi di trasformazione
Il costo tecnico di costruzione è dato, ordinariamente, dalla somma dei seguenti
fattori produttivi:
costo di costruzione delle superfici coperte CSC
costo di costruzione delle superfici esterne CSE
In generale, in assenza di una progettazione di dettaglio alla quale fare
riferimento (progettazione esecutiva), i costi possono essere individuati
attraverso un procedimento sintetico comparativo, individuando un parametro
unitario che sarà diverso a seconda del tipo di opera, calcolando la consistenza
dell’opera di futura realizzazione e applicando ad essa un costo unitario
parametrico.
Nel caso specifico, in ragione della tipologia e delle caratteristiche costruttive dei
fabbricati realizzabili (edifici residenziali), si è proceduto, al fine della
determinazione del più probabile costo di costruzione degli stessi, a rilevare i
costi unitari per tipologie edilizie simili.
ambito n° denominazionequantità o
punteggi
(S -C b)
correzioni
prezzo
ΔP i
quantità o
punteggi
(S -C c)
correzioni
prezzo
ΔP i
quantità o
punteggi
(S -C e )
correzioni
prezzo
ΔP i
quantità o
punteggi
(S -C f )
correzioni
prezzo
ΔP i
quantità o
punteggi
(S -C f )
correzioni
prezzo
ΔP i
c1 localizzazione di dettaglio 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00
c2 tipologia architettonica 1 5.000,00 0 0,00 1 6.887,00 0 0,00 0 0,00
c3 stato manutentivo edificio 2 4.000,00 0 0,00 0 0,00 1 2.813,00 0 0,00
c4 consistenza ragguagliata 18,8 27.548,00 -10,2 -14.946,26 -7,2 -10.550,30 0,8 1.172,26 -2,2 -3.223,70
c5 livello di piano -2 -6.000,00 -3 -16.200,00 0 0,00 -2 -8.439,00 -6 -25.317,00
c6
stato manutentivo unità
immobiliare2 34.720,00 0 0,00 0 0,00 1 17.360,00 0 0,00
sommatoria delle correzioni di prezzo ∑ ΔPi 65.268,00 ∑ ΔPi -31.146,26 ∑ ΔPi -3.663,30 ∑ ΔPi 12.906,26 ∑ ΔPi -28.540,70
prezzo corretto iniziale P'Cb 100.000,00 P'Cc 180.000,00 P'Cd 137.740,00 P'Ce 137.740,00 P'Ce 140.650,00
prezzo corretto f inale P'Cb + ∑ ΔPi 165.268,00 P'Cc + ∑ ΔPi 148.853,74 P'Cd + ∑ ΔPi 134.076,70 P'Ce + ∑ ΔPi 150.646,26 P'Ce + ∑ ΔPi 112.109,30
prezzo unitario corretto f inale p'Cb 1.904,01 p'Cc 1.714,90 p'Cd 1.544,66 p'Ce 1.735,56 p'Ce 1.291,58
scostamento percentuale Δ % 16,2% Δ % 4,7% Δ % -5,7% Δ % 5,9% Δ % -21,2%
via del Vaso
comparable C e
PS 144.525,57
pS 1.665,04
subject Sviale della Resistenza, 33/bviale della Resistenza, 33/d
IMMOBILE
IN STIMAcomparable C d
via Vasco de Gama, 1bis
un
ità i
mm
ob
ilia
re
SINTESI
VALUTATIVA E
VERIFICA DEI
RISULTATI
ed
ific
io
comparable C c
via Vego Scocco, 4
CARATTERISTICHE comparable C a comparable C b
via C. Presicci, 19
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
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Dalla pubblicazione “Prezzi Tipologie Edilizie anno 2014”, redatto dal Collegio
degli Ingegneri e Architetti di Milano ed edito a cura della DEI, si sono rilevati,
dalla “Tabella riassuntiva dei costi e percentuali d’incidenza”, i seguenti costi di
costruzione e ristrutturazione relativi alla tipologia edilizia comparabile e più
simile a quella dei fabbricati da realizzare:
A2 – Edificio unifamiliare – costo unitario €/m³ 329,00;
I10 – Urbanizzazione complesso edilizio residenziale – costo unitario
€/m² 48,00;
I3 – Giardino condominiale – costo unitario €/m² 33,003.
I costi di costruzione sopra indicati, sono comprensivi dei costi dei materiali,
manodopera, noli, delle spese generali4, degli oneri per la redazione e dell’utile di
impresa.
Per quanto riguarda i dati di consistenza utili alla presente valutazione, saranno
utilizzati i dati indicati nel precedente paragrafo - 2.2 Previsioni degli strumenti
urbanistici - vincoli -, che di seguito si riassumono:
superficie complessiva a verde pubblico = m² 5.500;
superficie complessiva a parcheggio = m² 370;
superficie viaria complessiva = m² 3.040;
totale superficie - urbanizzazioni = m² (5.500 + 370 + 3.040) = m²
8.910;
superficie scoperta - privata = m² 6.406,40;
volume urbanistico lordo prodotto edilizio realizzabile = m³ 15.439,50;
superficie lorda urbanistica prodotto edilizio realizzabile = m² 5.145,50;
superficie lorda commerciale prodotto edilizio realizzabile = m² 5.918.
Fattori produttivi
I costi dei fattori elementari elencati nel precedente paragrafo vengono
determinati, per l’intero compendio, mediante le formule riportate nelle tabelle
del valore di trasformazione.
3 al netto dell’incidenza percentuale del costo relativo all’irrigazione a pioggia e dell’impianto di illuminazione
pubblica 4 le spese generali si intendono relative alle spese di cantiere, per trasporto di materiali, per attrezzi e opere
provvisionali, per rilievi-tracciati-verifiche, per le vie d’accesso al cantiere-occupazioni temporanee, spese per i locali e attrezzature da mettere a disposizione per la custodia e la buona conservazione delle opere, per l’adeguamento del cantiere in osservanza del D.Lvo 626/1994 oltre agli oneri economici di gestione relativi ai costi indiretti dell’impresa.
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
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COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE Simboli
Costo di costruzione Superfici Esterne – urbanizzazioni e aree private CSE
Costo di costruzione Superfici Coperte Csc
COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE Ctc =( CSE +Csc)
Oneri di urbanizzazione secondaria Ous
Contributo sul Costo di Costruzione Occ
ONERI DI URBANIZZAZIONE Ou =(Ous+Occ)
Onorari professionali Op =% x (Csc+Cse)
Spese generali e amministrazione Sg =% x (Csc+Cse+ Ou)
Spese di commercializzazione Sc = % x Vm
COSTI DI GESTIONE Cg =(Op+Sg+Sc)
Totale costi diretti e indiretti di costruzione Ct = (Ctc+Ou+Cg)
Tutti i capitali erogati in tempi diversi vengono riallineati cronologicamente alla
fine dell’operazione mediante un tasso di attualizzazione “r” mentre la parte di
essi che viene fornita dal sistema bancario, attraverso il fattore di indebitamento
corrispondente al tasso di interesse finanziario “i” maturato per tutta la durata
del prestito.
Analisi finanziaria dell’operazione immobiliare
Si illustrano nel seguito i procedimenti seguiti attraverso i quali si è pervenuti ai
valori di input delle principali grandezze finanziarie e/o gestionali poste a
governo dell’operazione immobiliare ipotizzata.
Tasso d’interesse finanziario (i) e di attualizzazione (r).
Quale tasso “i” degli oneri finanziari si fa riferimento al tasso EURIRS per prestiti
con durata media di 3 anni (-0,040%) 5 , aumentato dello spread 6 applicato
ordinariamente dagli istituti di credito ad operatori immobiliari solventi (2,00%)
per un totale pari al 2,00%.
I capitali necessari sono erogati dal promotore-finanziatore in tempi diversi
durante l’operazione immobiliare. Tali capitali vanno poi riallineati
cronologicamente al tempo t0 mediante un tasso di attualizzazione “r”. Poiché
tutte le componenti di rischio sono state inglobate nella voce relativa al profitto
del promotore, l’attualizzazione rappresenta un mero trasferimento di somme
5 Fonte MutuiOnline.it: Euris a 3 anni aggiornato il 20/02/2017 6 Comprensivo della commissione per massimo scoperto
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
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monetarie da un momento temporale ad un altro. Il tasso da utilizzare sarà
quindi pari a quello dei titoli a rischio nullo (risk free) relativi a investimenti di
durata comparabile con quella dell’operazione considerata. Considerato i
rendimenti dei titoli di Stato con durata pari all’orizzonte temporale esaminato
(BTP a 3 anni - rendimento lordo 0,07%)7, si è ritenuto ragionevole utilizzare un
tasso di attualizzazione “r” pari allo 0,07%. Il saggio di sconto andrà applicato ai
costi diretti e indiretti di trasformazione, con riferimento ai tempi di erogazione
del costo del bene da trasformare (che in questo caso coincide con l’istante
iniziale, il che significa che detti oneri matureranno per tutta la durata
dell’operazione immobiliare).
Oneri finanziari (OFT)
Gli oneri finanziari verranno calcolati applicando alla quota parte di capitale preso
a prestito la nota formula dell’interesse composto:
OFT = C x d x (qn – 1)
Dove:
C = capitale investito (totale costi diretti e indiretti di trasformazione);
d = percentuale di indebitamento;
qn = coefficiente di attualizzazione del montante con q = (1 + i);
i = tasso di interesse sul debito;
n = tempo di maturazione dei fattori economici.
Ipotizzando il ricorso al credito per il 60% e al capitale proprio per il restante
40% degli investimenti complessivi, gli oneri finanziari saranno determinati
tenendo conto del tasso “i” assunto.
Oneri di Urbanizzazione (OU)
Gli oneri concessori, urbanizzazione secondaria ed il contributo sul costo di
costruzione, come comunicato dai competenti uffici comunali, sono così
quantificati:
7 Ministero dell’Economia e delle Finanze: aste BTP 3 anni - media periodo marzo 2016 – febbraio 2017 (aste ultimo anno)
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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OO.UU. 2°: €/m³ 11,28
Non è prevista la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria perché si
presuppongono a scomputo delle relative opere previste da realizzare (viabilità,
area verde, parcheggio).
Contributo sul Costo di Costruzione (OCC)
Costo di Costruzione: €/m² 246,33 x 5% = €/m² 12,32.
Si precisa che, in assenza di una progettazione specifica e dettagliata della
tipologia di fabbricati da edificare, si è ritenuto opportuno, in via cautelativa,
attraverso anche il confronto con gli stessi tecnici comunali, far riferimento al
parametro del volume urbanistico e della superficie lorda urbanistica per la
quantificazione degli oneri concessori.
Spese tecniche ed onorari (OP)
I costi tecnici relativi alla progettazione, direzione lavori, collaudi e sicurezza di
cantiere, si considerano correlati al costo di costruzione con una percentuale che
varia normalmente tra il 7% e il 10% in relazione ai maggiori oneri e
adempimenti a cui il progettista deve attenersi per la progettazione di un
complesso di tale fattispecie.
Si è ritenuto di assumere una percentuale pari al 7%, in ragione delle dimensioni
dell’intervento.
Spese generali e di amministrazione (SG)
Le spese generali e di amministrazione rappresentano tutti i costi di produzione
non direttamente conducibili alla costruzione e sono generalmente composti da
spese di azienda e spese di cantiere. Individuati al 2% hanno un andamento
costante nell’intervallo del processo di costruzione.
Spese di commercializzazione (SC)
Le spese di commercializzazione del prodotto finito residenziale si considerano in
funzione, appunto, del prodotto finito e degli usi “ordinari” del mercato di
riferimento; nel caso specifico si ipotizzano pari al 2%.
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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Utile del promotore (UP)
Nella fattispecie in esame il promotore è un soggetto che opera al fine di
realizzare un complesso immobiliare per poi venderlo a terzi. E’ pertanto
ipotizzabile assimilare tale figura a quella di un imprenditore ordinario che
accetta come profitto lordo complessivo quello corrispondente al tasso ufficiale
annuo per impieghi di capitali considerati investimenti privi di rischio, aumentato
di una quota parte destinata a coprire i rischi che permangono nell’operazione.
Per la determinazione del profitto lordo nell’ipotesi di cui sopra, si ritiene equo e
congruo assumere l’aliquota sul valore di mercato del bene trasformato. Tale
percentuale nel caso in esame, considerato il rischio dell’operazione, legato ai
seguenti fattori:
- condizioni economiche generali (fase recessiva);
- settore di intervento (residenziale);
- andamento locale del mercato;
- tipologia di operazione immobiliare;
si ritiene possa essere valutata pari al 15% sui ricavi conseguibili.
Costo di trasformazione
Per determinare il costo di trasformazione del compendio immobiliare si sono
predisposti dei fogli di calcolo elettronico denominati “Tabella del valore prodotto
edilizio trasformato e dei costi”, con riferimento al procedimento estimativo
adottato, che hanno consentito di determinare l’ammontare totale dei costi diretti
e indiretti di costruzione, risultati pari ad € 6.673.209,91.
Oneri relativi al bene da trasformare
Sul costo di acquisto del bene da trasformare (Vt), gravano ulteriori oneri che
comprendono:
Gli oneri indiretti di acquisto OIA del bene da trasformare, da esprimere
attraverso una percentuale t del valore incognito Vt . Nell’ipotesi che il
rogito sia soggetto a imposta di registro in misura pari al 9%, e che i
compensi notarili, le spese accessorie, consulenze e oneri di mediazione
ammontino al 2% del valore si determina:
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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OIA = t x Vt = 11% x Vt
Gli oneri finanziari OFA sulla quota d = 60% delle spese di acquisto del
bene da trasformare che è stata finanziata dal debito. Detti oneri,
computati al saggio d’interesse passivo già individuato per i costi diretti e
indiretti di trasformazione, con riferimento ai tempi di erogazione del
costo del bene da trasformare (n=3 anni, durata dell’operazione
immobiliare), vengono anch’essi espressi attraverso una percentuale f
del valore incognito Vt.
OFA = (Vt + OIA ) x d x [(1+i)n -1]= 60% (1+11%) x 1,01963-1) x Vt = 60% (1
+ 11%) x 0,05996 x Vt = 0,0399 x Vt con f = 3,98%.
Valore di trasformazione (VT)
Per l’individuazione del più probabile valore di mercato del bene in esame si è
adottato, come si è detto, il valore di trasformazione che è dato dalla seguente
relazione:
VT = VM – (K + UP)
La differenza tra i ricavi attesi (VM) e i costi della trasformazione (K + UP), va
scontata all’attualità attraverso un’analisi da condurre in linea con il principio di
permanenza delle condizioni.
L’attualizzazione andrà operata utilizzando il tasso di rendimento di investimenti
privi di rischio di pari durata8.
Di conseguenza la relazione risolutiva può essere espressa come segue:
VT = Vm / qn – [ Ctc + Ou + Cg + Oft + Up ] / qn
[ 1 + ( t + f ) / qn ]
8 ai rendimenti privi di rischio di pari durata si è assimilato il rendimento dei titoli di stato con durata pari all’orizzonte
temporale esaminato (aste BTP 3 anni – media periodo marzo 2016-febbraio 2017 – aste ultimo anno: 0,07%)
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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Dove:
VT = valore di mercato del bene da trasformare
Vm = valore di mercato del bene trasformato
Cct = costo tecnico di Trasformazione
Ou = oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione
Cg = costi di gestione dell’operazione immobiliare
Oft = oneri finanziari su CTT + OU + CG
Up = Utile del promotore
t = percentuale corrispondente agli oneri indiretti del bene da trasformare
f = percentuale corrispondente agli oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti
del bene da trasformare
1/qn = fattore di attualizzazione, con n durata dell’operazione e q=1+r
r = tasso di rendimento di investimenti privi di rischio di durata pari a quella
dell’operazione.
Attraverso l’analisi costi/ricavi, considerando e mettendo in relazione tra loro i
parametri tecnico/economici in precedenza illustrati, il tutto riassunto nelle
seguenti tabelle di calcolo (Tabella del valore del prodotto edilizio trasformato e
dei costi - Tabella di valutazione), si ottiene un valore di trasformazione VT pari a
€ 1.364.713,96; in c.t. € 1.365.000,00.
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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n 36 n1 10 n2 16 n3 10
Coff. di ragg.Prezzo unitario
€/m2
1 1.665,00
Tasso o
aliquotaTempi Prezzo unitario Unità di misura Quantità
Costo
(€)
48,00€ m2 8.919,00 428.112,00€
33,00€ m2 6.406,40 211.411,20€
329,00€ m³ 15.439,50 5.079.595,50€
5.719.118,70€
11,28€ m³ 15.439,50 174.157,56€
12,32€ m2 5.145,50 63.392,56€
237.550,12€
7,00% 5.719.118,70€ 400.338,31€
2,00% 5.956.668,82€ 119.133,38€
2,00% 9.853.470,00€ 197.069,40€
716.541,09€
6.673.209,91€
tasso di interesse sul debito i 1,96%
Tasso i
(%)
Tempo a
fine periodo
(mesi)
Costi
(€)
Quota costi
(%)
Quota debito (d)
(%)
Oneri finanziari
(€)
1,96% 26,00 5.719.118,70€ 30% 60% 44.217,32€
1,96% 15,33 5.719.118,70€ 70% 60% 60.320,50€
1,96% 20,67 237.550,12€ 100% 60% 4.845,17€
1,96% 26,00 716.541,09€ 30% 60% 5.539,93€
1,96% 15,33 716.541,09€ 70% 60% 7.557,48€
122.480,40€
aliquota
(%)
Valore bene trasformato
(€)
Utile Promotore
(€)
15% 9.853.470,00€ 1.478.020,50€
1.478.020,50€
Tabella del valore del prodotto edilizio trasformato e dei costi - Dolo - Progetto Norma n. 22 - via del Vaso
5.918,00
9.853.470,00€
COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE Simboli
superficie lorda commerciale residenziale - nuova costruzione
Valore di Mercato del Prodotto Edilizio Trasformato
Spese generali e amministrazione Sg =% x (Ctc+Ou)
Spese di commercializzazione
Ctc =(Csc)
Oneri concessori urbanizzazione secondaria Ous
COSTI DI GESTIONE Cg =(Op+Sg+Sc)
Oneri concessori sul Costo di Costruzione Occ
Onorari professionali Op =% x (Csc)
Sc = % x Vm
ONERI DI URBANIZZAZIONE Ou =(Ous+Oucc)
unità di misura
m2
Valore
€
9.853.470,00€
COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE
Costo di costruzione Superfici Esterne - urbanizzazioni Cse
5.918,00 Valore Totale
Costi di costruzione Superfici Esterne - aree private Cse
sul valore di mercato del bene trasformato Vm
Simboli
Totale costi diretti e indiretti di costruzione Ct = (Ctc+Ou+Cg)
sul costo tecnico di costruzione Ctc
Of1 = 30% (Ctc) x d x [(1+i)n-1]
Of2 = 70% (Ctc) x d x [(1+i)n-1]
Of4 = 30% (Cg) x d x [(1+i)n-1]
ONERI FINANZIARI
Totale oneri f inanziari sulla quota dei costi di trasformazione
finanziati dal debito (Ofc)
utile del promotore in % sul valore del bene trasformato [Up]
UTILE DEL PROMOTORE % Vm
Costo di costruzione Superfici Coperte Csc
sugli oneri di urbanizzazione Ou Of3 = (Ou) x d x [(1+i)n-1]
Up = p x Vm
sui costi di gestione CgOf5 = 70% (Cg) x d x [(1+i)n-1]
Simboli
saggio di attualizzazione "r" 0,070%
Tempo da inizio
periodo
(mesi)
36
10
20,66666667
15,33333333
10
20,66666667
36
36
0 11,00%
36 3,98%
14,98%
Valore unitario per m³ di volume urbanistico 88,39€
Tabella di valutazione Vt
Valore / CostoImporto alla erogazione
€
Fattore di
attualizzazione
1/qn
Valore attualizzato
€
Valore di mercato del prodotto edilizio trasformato 9.853.470,00€ 0,99790 9.832.806,65€
VALORE DI MERCATO ATTUALIZZATO DEL BENE TRASFORMATO [Vm] 9.832.806,65€
30% Ctc = costo tecnico di costruzione 1.715.735,61€ 0,99942 1.714.735,41€
70% Ctc = costo tecnico di costruzione 4.003.383,09€ 0,99880 3.998.561,38€
Ou = oneri di urbanizzazione 237.550,12€ 0,99911 237.337,81€
30% Cg = costi di gestione 214.962,33€ 0,99942 214.837,01€
70% Cg = costi di gestione 501.578,76€ 0,99880 500.974,65€
ONERI SUL CAPITALE AREA ATTUALIZZATI
Ofc oneri f inanziari sul 60% del costo Ct 122.480,40€ 0,99790 122.223,55€
Up utile del promotore in % sul valore del bene trasformato 1.478.020,50€ 0,99790 1.474.921,00€
COSTO DI TRASFORMAZIONE ATTUALIZZATO [Ct+Ou+Cg+Ofc+Up] 8.263.590,81€
OIA oneri di trasferimento relativi al bene da trasformare 11,00% 1
OFA oneri f inanziari relativi al bene da trasformare 3,99% 0,99790
VALORE DI TRASFORMAZIONE Vt = [Vm -(Ct+Ofc+Up)]/(1+OIA+OFA) 1.364.713,96€
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
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Determinato il più probabile valore di mercato dell’intero ambito di intervento, si
determina il valore relativo all’area di proprietà comunale in ragione della sua
quota percentuale di superficie come precedentemente determinata nel 34,33%
(vedi paragrafo 2.2 – Previsione degli strumenti urbanistici e vincoli).
Pertanto:
€ 1.365.000,00 X 0,3433 = € 468.604,50.
Conclusioni
Ad espletamento dell’incarico ricevuto, con richiesta prot. n. 2847 del
24/10/2016 del Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici, nell’ambito
dell’Accordo di collaborazione prot. n. 115008 sottoscritto tra quest’Agenzia e il
summenzionato Comune, si comunica che il più probabile valore di mercato
all’attualità dei terreni edificabili di proprietà comunale, ubicati nel comune di
Dolo, in via del Vaso, compresi all’interno dell’ambito urbanistico Progetto Norma
n. 22, identificati al Catasto Terreni al Fg. 9 particelle 125, 1503, 1517, è stato
determinato in c.t. € 469.000,00 (quattrocentosessantanovemila/00).
Il giudizio di stima è stato espresso, tenuto conto dello scopo della stima e con
riguardo all’aspetto economico del valore di trasformazione, utilizzato come
metodo di stima indiretto per la determinazione del più probabile valore di
mercato delle aree edificabili.
La valutazione è stata effettuata, nel presupposto che l’intero ambito sia esente
da qualsiasi peso, servitù e vincoli vari ed eventuali spese che si rendessero
necessarie per opere di bonifica e/o regolarizzazioni amministrative
(urbanistiche/edilizie/catastali) atteso che dal sopralluogo effettuato non è
emerso nulla che invalidi tale presupposto.
La stima è stata redatta sulla base degli elementi rilevati in sede di sopralluogo
effettuato in data 23/02/2017, della documentazione fornita dalla Committenza,
delle informazioni reperibili agli atti di questo Ufficio (banca dati amministrativo-
censuaria) e di quelle fornite dal Comune di Dolo.
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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L’utilizzo della presente perizia di stima è limitato al solo scopo per la quale è
stata richiesta (alienazione con procedura d’asta pubblica), non si autorizza ogni
altro tipo di utilizzo.
Venezia, 05/04/2017
IL FUNZIONARIO (*) IL CAPO SETTORE (*) Responsabile Tecnico Gestione Banche Dati e Servizi Tecnici
Pasquale Guerra Stefano Centasso (firmato digitalmente) (firmato digitalmente)
(*) Firma su delega del Direttore Provinciale Eugenio Amilcare
Allegati:
1. Vista Aerea
2. Individuazione Catasto Terreni
3. Inquadramento Zona OMI
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
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VISTA AEREA
allegato 1
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
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INDIVIDUAZIONE CATASTO TERRENI
allegato 2
INQUADRAMENTO ZONA OMI
Determinazione del più probabile valore di mercato di terreni edificabili compresi nell’ambito del Progetto Norma n. 22, ubicati nel comune di Dolo (Ve),
in via del Vaso.
COMMITTENTE: Comune di Dolo – Settore Lavori Pubblici
via Comunetto, 5 – 30031 Dolo (VE)
33
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allegato 3