lap du an nha hang am thuc va khu giai tri song vam co

DỰ ÁN: NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 1

NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU

GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ

Long An - 08/2015

CHỦ ĐẦU TƢ:

ĐƠN VỊ TƢ VẤN:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ

THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

Địa điểm đầu tƣ:



ĐƠN VỊ TƢ VẤN:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

NHÀ HÀNG ẨM THỰC VÀ KHU

GIẢI TRÍ SÔNG VÀM CỎ

Địa điểm đầu tƣ:

Long An, Tháng 08/2015

ĐƠN VỊ TƢ VẤN

CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ

THẢO NGUYÊN XANH

(Tổng Giám đốc)

NGUYỄN VĂN MAI



MỤC LỤC

CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN ........................................................................................ 5

1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ ................................................................................................ 5

1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ..................................................................................... 5

CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN ......................................................................... 7

2.1. Căn cứ pháp lý ........................................................................................................ 7

2.2. Giới thiệu tỉnh Long An ........................................................................................ 09

2.3. Đặc điểm tự nhiên TP Tân An ............................................................................. 153

2.4. Điều kiện và cơ sở đầu tƣ ...................................................................................... 15

2.5. Sự cần thiết đầu tƣ .................................................................................................. 16

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ .................................................. 17

3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án ............................................................................................ 17

3.2. Hiện trạng khu đất xây dựng dự án ........................................................................ 18

3.3. Giải pháp thiết kế mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật .................................................... 18

3.4. Nhân sự dự án ........................................................................................................ 20

3.5. Quy mô dự án ......................................................................................................... 21

3.6. Tiến độ đầu tƣ ........................................................................................................ 21

CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG……………...………………22

4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng ............................................................................... 22

4.1.1. Giới thiệu chung ............................................................................................. 22

4.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng .............................................. 22

4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ....................................................................... 24

4.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án ............................................................................... 24

4.2.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng .................................................... 24

4.3. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm ......................................................................... 25

4.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án ............................................................................... 25

4.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng .................................................... 25

CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN………………………………………27

5.1.Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng .......................................................................... 27

5.2.Hạng mục máy móc thiết bị .................................................................................... 27

5.3.Kế hoạch sản phẩm dịch vụ .................................................................................... 27

5.4.Kế hoạch phát triển………………………………………………………………28

5.5. Kế hoạch marketing……………………………………………………………..28



CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN ............................................................... 29

6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ...................................................................................... 29

6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ....................................................................................... 30

6.2.1.Tài sản cố định ................................................................................................. 30

6.2.2.Vốn lƣu động sản xuất ..................................................................................... 32

CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN .................................................... 34

7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ......................................................................... 34

7.2. Tiến độ phân bổ nguồn vốn………………………………………………………34

7.3. Kế hoạch vay và trả nợ…………………………………………………………...35

CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ............................................... 399

8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính ................................................................................... 399

8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán .......................................................... 399

8.1.2.Doanh thu từ dự án ........................................................................................ 433

8.1.3.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án ....................................................................... 455

8.2. Khả năng trả nợ……………………………………………………………..…….48

8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội ......................................................................................... 488

CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 499



CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN

1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ

- Tên công ty :

- Giấy chứng nhận đăng ký DN :

- Địa chỉ trụ sở :

- Đại diện theo pháp luật:

- Ngành nghề kinh doanh:

+ Hoạt động của các câu lạc bộ thể thao (dịch vụ thể thao), bán buôn đồ dùng khác

cho gia đình (mua bán dụng cụ thể thao), nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lƣu

động (kinh doanh nhà hàng),

+ Hoạt động sáng tác nghệ thuật và giải trí (tổ chức biểu diễn nghệ thuật),

+ Hoạt động của các tổ chức khác chƣa đƣợc phân vào đâu (tổ chức sự kiện).

1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án

- Tên dự án :

- Địa điểm xây dựng :

- Diện tích đầu tƣ : 2,714 m²

- Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng nhà hàng ẩm thực & khu giải trí, tổ chức các sự

kiện cƣới, hỏi, hội nghị, thể thao,...

- Mục đích đầu tƣ :

+ Đáp ứng nhu cầu cƣới hỏi, liên hoan, hội nghị, tổ chức sự kiện của nhân dân và

các cơ quan tổ chức cũng nhƣ khách du lịch tại tỉnh Long An.

+ Tạo việc làm, mang lại thu nhập ổn định cho lao động tại địa phƣơng, đóng góp

tích cực vào Ngân sách Nhà Nƣớc.

+ Góp phần phát triển kinh tế xã hội tỉnh Long An

+ Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, là cơ hội giúp phát triển và mở rộng ngành nghề

kinh doanh dịch vụ phù hợp với điều kiện và năng lực thực tế của Công ty.

- Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới

- Hình thức quản lý : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý

dự án do chủ đầu tƣ thành lập.

- Vòng đời dự án : 15 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động (Tính toán hiệu quả tài

chính cho 10 năm đầu tiên hoạt động)

- Tổng mức đầu tƣ : 21,518,829,000 đồng

+ Vốn tự có là : 6,455,649,000 đồng chiếm 30%.



+ Vốn vay ngân hàng : 15,063,181,000 đồng chiếm tỷ lệ 70% (Nguồn vốn vay này

dự kiến vay trong thời gian 120 tháng với lãi suất dự kiến là 10.5%/năm. Thời gian ân

hạn gốc là 24 tháng. Lãi trả hàng tháng kể từ tháng thứ 25 trở đi).

- Tiến độ đầu tƣ :

+ Quý IV/2015 : Khởi công xây dựng

+ Quý IV/2016: Dự án chính thức đi vào hoạt động



CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN

2.1. Căn cứ pháp lý

Báo cáo đầu tư được lập dựa trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau:

Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc

Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc

Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về giá đất;

Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;

Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của nghị định số

43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về đất đai

của chính phủ;

Luật đầu tƣ số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của

Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội

nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm

2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 và Luật số 21/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật Quản lý thuế;

Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;

Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế;

Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày

17/1/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;

Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản

lý thuế;

http://luatvungtau.com/doanh-nghiep-dau-tu



Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và

hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;

Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số

điều của các Nghị định về thuế;

Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23/12/2013 của Chính phủ quy định

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về lập, phê

duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;

Căn cứ Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về

lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;

Căn cứ Thông tƣ số 05/2013/TT-BKHĐT ngày 31/10/2013 của Bộ trƣởng Bộ Kế

hoạch và Đầu tƣ hƣớng dẫn tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và công bố quy

hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch ngành, lĩnh vực và sản phẩm chủ

yếu;

Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng ngày

18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi

trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng.

Quyết định 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ Tài Nguyện và Môi

Trƣờng về việc áp dụng 5 Tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số

tiêu chuẩn đã quy định theo QĐ số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25/06/2002 của Bộ

KHCNMT;

Căn cứ các pháp lý khác có liên quan;

Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ của Công ty TNHH MTV

Sông Vàm Cỏ đƣợc thực hiện dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính nhƣ sau:

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật

Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế;

TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN

2737 -1995;

TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;

TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử

dụng;



TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;

TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;

TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;

TCVN 6160 – 1996: Yêu cầu về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

TCXD 33-1985: Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngoài; công trình - tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;

TCXD 51-1984: Thoát nƣớc - mạng lƣới bên trong và ngoài công trình - Tiêu

chuẩn thiết kế;

TCXD 188-1996: Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;

TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nƣớc trong nhà;

TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;

TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;

TCVN 4513-1998: Cấp nƣớc trong nhà;

TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc và nƣớc thải sinh hoạt;

TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;

TCVN 5502: Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;

TCVN 5687-1992: Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sƣởi ấm;

TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;

11TCN 19-84: Đƣờng dây điện;

11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

TCVN 5828-1994: Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;

TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình dân

dụng;

TCXD 25-1991: Tiêu chuẩn đặt đƣờng dây dẫn điện trong nhà ở và công trình

công cộng;

TCXD 27-1991: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;

EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam).

2.2 Giới thiệu tỉnh Long An

2.2.1 Điều kiện tự nhiên tỉnh Long An



Tỉnh Long An tiếp giáp với Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Tây Ninh về phía

Đông, giáp với Vƣơng Quốc Campuchia về phía Bắc, giáp với tỉnh Đồng Tháp về phía

Tây và giáp tỉnh Tiền Giang.

Tỉnh Long An có vị trí địa lý khá đặc biệt là tuy nằm ở vùng ĐBSCL song lại thuộc

Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam (VPTKTTĐPN), đƣợc xác định là vùng

kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế Việt

Nam. Long An có đƣờng ranh giới quốc gia với Campuchia dài: 132,977 km, với hai cửa

khẩu Bình Hiệp (Mộc Hóa) và Tho Mo (Đức Huệ). Long An là cửa ngõ nối liền Đông

Nam Bộ với ĐBSCL, nhất là có chung đƣờng ranh giới với TP. Hồ Chí Minh, bằng hệ

thống giao thông đƣờng bộ nhƣ : quốc lộ 1A, quốc lộ 50, . . . các đƣờng tỉnh lộ : ĐT.823,

ĐT.824, ĐT.825 v.v . . . Đƣờng thủy liên vùng và quốc gia đã có và đang đƣợc nâng cấp,

mở rộng, xây dựng mới, tạo động lực và cơ hội mới cho phát triển. Ngoài ra, Long An

còn đƣợc hƣởng nguồn nƣớc của hai hệ thống sông Mê Kông và sông Đồng Nai.

Là tỉnh nằm cận kề với TP.HCM có mối liên hệ kinh tế ngày càng chặt chẽ với

Vùng Phát Triển Kinh Tế Trọng Điểm Phía Nam (VPTKTTĐPN), nhất là Thành phố Hồ

Chí Minh một vùng quan trọng phía Nam đã cung cấp 50% sản lƣợng công nghiệp cả

nƣớc và là đối tác đầu tƣ, chuyển giao công nghệ, là thị trƣờng tiêu thụ hàng hóa nông

sản lớn nhất của Đồng bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL).

Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh là 449.194,49 ha, dân số 1.542.606 (theo số liệu dân

số tính đến tháng 5 năm 2013). Tọa độ địa lý : 105030' 30'' đến 106047' 02'' kinh độ

Đông và 10023' 40'' đến 11002' 00'' vĩ độ Bắc.

Tỉnh Long An có 15 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các huyện: Đức Huệ,

Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đƣớc, Cần Giuộc, Thủ Thừa, Tân Trụ, Châu Thành, Thạnh Hóa,

Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hƣng, Tân Hƣng, thị xã Kiến Tƣờng và thành phố Tân An;

có 192 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 166 xã, 12 phƣờng và 14 thị trấn.

2.2.2. Tình hình kinh tế xã hội Tỉnh Long An

Trong 6 tháng đầu năm, mặc dù còn nhiều khó khăn nhƣng tình hình kinh tế của

tỉnh đã đạt đƣợc kết quả khả quan, tăng trƣởng kinh tế cao hơn cùng kỳ.

Sản xuất nông nghiệp cơ bản thuận lợi và có nhiều chuyển biến tích cực: diện tích,

năng suất vụ lúa mùa và đông xuân 2013 – 2014 tăng so với cùng kỳ, xây dựng “cánh

đồng lớn” theo hƣớng liên kết 4 nhà mang lại hiệu quả rõ rệt (năng suất, giá cả đều cao

hơn so với sản xuất bên ngoài), thanh long và chanh tiếp tục là loại cây trồng cho lợi

nhuận cao; dịch bệnh trong chăn nuôi đƣợc kiểm soát chặt chẽ, không gây thiệt hại lớn,

chăn nuôi đang có xu hƣớng phục hồi và phát triển; triển khai nhanh mua tạm trữ theo

chủ trƣơng của Chính phủ đạt chỉ tiêu đƣợc giao, góp phần tiêu thụ lúa gạo hàng hóa

trong dân; tiếp tục tập trung nguồn lực thực hiện chƣơng trình xây dựng nông thôn mới.

Công nghiệp đƣợc tích cực hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh,

giá trị sản xuất tăng khá so với cùng kỳ. Thƣơng mại – dịch vụ, xuất nhập khẩu tiếp tục

ổn định và có bƣớc phát triển, kiểm soát thị trƣờng, giá cả, chỉ số giá tiêu dùng tăng thấp.

Thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài tăng cả về số lƣợng dự án và mức vốn đầu tƣ so với cùng kỳ.



Công tác xây dựng cơ bản đƣợc tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thi công, giải ngân

kịp thời theo khối lƣợng, đảm bảo chất lƣợng và thanh quyết toán theo quy định.

Thƣờng xuyên kiểm tra đôn đốc huy động các nguồn thu, thu đúng, đủ, kịp thời vào

ngân sách nên đạt tiến độ dự toán, tiếp tục thực hiện triệt để tiết kiệm chi theo quy định.

Tập trung xây dựng Đề án tái cơ cấu kinh tế của tỉnh, triển khai thực hiện kế hoạch, giải

pháp nâng cao chỉ số PCI năm 2014.

Các lĩnh vực văn hóa - xã hội triển khai thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm theo kế

hoạch đề ra, đảm bảo thực hiện đầy đủ, kịp thời các chính sách an sinh xã hội. Giữ vững

an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, ngăn chặn kịp thời các biểu hiện lợi dụng tình

hình liên quan đến vấn đề biển Đông để gây rối làm mất trật tự xã hội, chủ động đấu

tranh phòng chống tội phạm, kiềm chế tai nạn giao thông. Công tác cải cách hành chính

đƣợc đẩy mạnh.

2.2.3. Tình hình giá cả, diễn biến thị trường trong Tỉnh Long An

Diễn biến thị trƣờng trên địa bàn tỉnh tính đến tháng 09 nhìn chung tƣơng đối ổn

định, không có tình trạng thiếu hàng hóa, nhất là các mặt hàng thuộc diện bình ổn giá:

Lƣơng thực, xăng dầu, khí dầu mỏ hóa lỏng (LPG), xi măng, sắt thép, phân bón, đƣờng

cát, cám nguyên liệu dùng làm thức ăn chăn nuôi.

Giá cả một số mặt hàng thuộc diện bình ổn giá của Nhà nƣớc nhƣ: lƣơng thực, xăng

dầu và vàng có dao động, cụ thể:

Giá lúa trong tuần có xu hƣớng tăng từ 50 - 100 đồng/kg; giá lúa nếp tăng khoảng

300 đồng/kg; giá gạo bán lẻ tại các cửa hàng tƣơng đối ổn định.

Giá vàng miếng SJC (tại Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam chi nhánh Long

An) bán ra sáng ngày 12/9/2014 (lúc 08 giờ 50 phút) trên địa bàn thành phố Tân An là

3.602.000 đồng/chỉ, giảm 35.000 đồng/chỉ so với ngày 05/9/2014 và tỷ giá đô la Mỹ bán

ra 21.230 đồng/USD tăng 10 đồng/USD.

Tâm điểm trong tuần qua, liên Bộ Công Thƣơng - Bộ Tài chính đã chỉ đạo điều

chỉnh giảm giá bán lẻ xăng dầu, vào lúc 18 giờ 00 phút ngày 09/9/2014 các doanh nghiệp

đầu mối kinh doanh xăng dầu đã tiến hành điều chỉnh giảm giá bán lẻ xăng dầu, cụ thể:

mặt hàng xăng A92 giảm 30 đồng/lít, dầu điêzen giảm 160 đồng/lít, dầu hỏa giảm 150

đồng/lít.

Ngoài ra, giá một số mặt hàng thực phẩm (rau, củ, quả) có xu hƣớng giảm khoảng

1.000 đồng/kg; heo hơi đứng giá; giá dƣa hấu loại I thu mua tại ruộng từ 5.000 - 5.200

đồng/kg tăng khoảng 500 đồng/kg; theo thông tin từ các cơ sở thu mua thanh long ở

huyện Châu Thành, giá thanh long ruột trắng loại I khoảng 20.000 đồng/kg tăng 4.000

đồng/kg; giá một số mặt hàng trái cây (xoài cát, quýt đƣờng, bƣởi da xanh,…) tại chợ

Tân An tƣơng đối ổn định.

* Tình hình giá cả một số mặt hàng thiết yếu tại tỉnh Long An tính đến đầu tháng 9

năm 2014 nhƣ sau:

1. Lƣơng thực:

- Lúa thông dụng cũ: 6.300 - 6.400 đ/kg;

- Lúa IR50404 (tƣơi): 4.650 - 4.700 đ/kg;



- Lúa IR50404 (khô): 5.650 - 5.750 đ/kg;

- Lúa thông dụng khác (khô): 5.900 - 6.000 đ/kg;

- Lúa nếp: 4.400 - 4.500 đ/kg, tăng 300 đ/kg;

- Gạo thông dụng cũ: 11.000 - 11.500 đ/kg;

- Gạo thông dụng mới: 11.000 đ/kg;

- Giá gạo Nàng thơm chợ Đào: 17.000 đ/kg.

2. Thực phẩm:

- Heo hơi: 5.150.000 - 5.250.000 đ/tạ;

+ Thịt heo đùi: 78.000 - 80.000 đ/kg;

+ Thịt heo nạc: 88.000 - 90.000 đ/kg;

- Thịt bò nạc (thăn): 240.000 đ/kg;

- Cá lóc đồng: 100.000 đ/kg;

- Cá lóc nuôi: 60.000 đ/kg;

- Cá nục: 40.000 đ/kg;

- Thịt gà (Gà nuôi thả vƣờn) làm sẵn giá: 110.000 - 115.000 đ/kg;

- Thịt gà công nghiệp làm sẵn: 55.000 đ/kg;

- Giá gà nuôi thả vƣờn còn sống: 80.000 đ/kg;

- Dƣa leo: 8.000 - 9.000 đ/kg;

- Bí xanh: 8.000 đ/kg;

- Cà chua: 11.0000 - 12.000 đ/kg;

- Rau bắp cải: 9.000 đ/kg;

- Đƣờng cát: 15.000 đ/kg;

- Đƣờng RE Biên Hòa (loại 1 kg/bịt): 19.000 - 19.500 đ/kg;

- Sữa đặc Vinamilk (Ông Thọ nhãn trắng chữ xanh): 21.000 đ/lon;

- Sữa Dielac Star step 1 hộp thiếc 400g: 119.000 đ/lon;

- Dầu ăn Tƣờng An (chai 1 lít): 33.500 - 34.000 đ/chai;

- Bột ngọt Ajinomoto: 28.500 - 29.000 đ/bịt/454g;

- Muối Iốt: 5.500 - 6.000 đ/kg.

3. Vật tƣ nông nghiệp:

- Phân bón DAP Philippines: 14.800 đ/kg;

- Phân bón DAP Trung Quốc: 10.400 đ/kg;

- Phân bón Urê Phú Mỹ: 8.000 đ/kg;

4. Vật liệu xây dựng:

- Xi măng Hà Tiên (bao 50 kg): 86.000 đ/bao;

- Sắt ф 8 Vũng Tàu: 15.200 đ/kg;

- Sắt ф 8 Miền Nam: 14.600 đ/kg;

5. Nhiên liệu:

- Gas SaiGon petro (SP): 377.000 đ/chai/12 kg;

- Gas Gia đình: 381.000 đ/chai/12kg;

- Xăng A 95: 24.310 đ/lít;

- Xăng A 92: 23.710 đ/lít;



- Dầu DO (Điêzen) 0,05s (lít): 21.770 đ/lít;

- Dầu hỏa: 21.920 đ/lít.

6. Thức ăn chăn nuôi:

- Cám gạo (làm thức ăn chăn nuôi): 5.000 - 5.200 đ/kg;

- Cám thức ăn đậm đặc Cargill (loại 1600): 19.000 đ/kg;

- Thức ăn gà con (Con cò 235): 12.000 đ/kg;

- Thức ăn gà con Cargill (loại 5101): 11.500 đ/kg.

7. Vàng 99,99 miếng SJC:

- Mua vào: 3.593.000 đ/chỉ;

- Bán ra: 3.602.000 đ/chỉ.

2.3 Đặc điểm tự nhiên thành phố Tân An, Tỉnh Long An

Thành phố Tân An có vị trí rất quan trọng, là cửa ngõ của 6 tỉnh Miền Tây vào

Thành phố Hồ Chí Minh. Gắn kết vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long, vùng đồng tháp

mƣời với Trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nƣớc là Thành phố Hồ Chí Minh.

Cách Thành phố Hồ Chí Minh 47 Km theo QL1A.

Cách Cần Thơ 122 Km theo QL1A.

Cách Mỹ Tho 25 Km theo QL1A.

Phía Bắc giáp Huyện Thủ Thừa.

Phía Tây giáp Huyện Thủ Thừa.

Phía Nam giáp Huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang.

Phía Đông giáp Huyện Châu Thành, Long An và Huyện Tân Trụ.

Thời tiết - Khí hậu: Thành phố Tân An nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa,

cận xích đạo, nền nhiệt độ cao và ổn định. Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mƣa từ

tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4. Nhiệt độ trung bình năm là 27,9

oC. Độ ẩm tƣơng đối ổn định trong năm với mức bình quân là 79,2%. Lƣợng mƣa trung

bình là 1.532mm, tập trung từ tháng 5 đến tháng 11 chiếm khoảng 91,7% tổng lƣợng mƣa

cả năm.

Chế độ thủy văn: Hệ thống sông ngòi, kênh rạch trên địa bàn thành phố khá chằng

chịt mang sắc thái của vùng Đồng bằng Sông Cửu Long và chịu ảnh hƣởng chế độ bán

nhật triều của biển Đông. Biên độ triều cực đại trong tháng từ 217- 235 cm, đỉnh triều

cực đại tháng 12 là 150 cm. Một chu kỳ triều khoảng 13-14 ngày. Do gần cửa biển, biên

độ triều lớn, đỉnh triều vào đầu mùa gió chƣớng nên sông rạch thƣờng bị xâm nhập mặn.

- Về mùa lũ sông Vàm Cỏ Tây vừa chịu ảnh hƣởng của thủy triều, vừa chịu ảnh

hƣởng của lũ ở vùng Đồng Tháp Mƣời tràn về. Mùa khô từ tháng 2 đến tháng 6 nƣớc

sông Vàm Cỏ Tây bị nhiễm mặn. Tháng 5 có độ mặn cao nhất 5,489g/lít, tháng 1 có độ

mặn 0,079g/l. Độ pH trong nƣớc sông Vàm Cỏ Tây từ tháng 6 đến tháng 8 khoảng 3,8 -

4,3 nên không thể sử dụng cho sản xuất và sinh hoạt.

Địa hình - Địa chất: Địa hình Thành phố Tân An mang đặc điểm chung vùng đồng

bằng Sông Cửu Long. Nơi đây địa hình đƣợc bồi đắp liên tục và đều đặn dẫn đến sự hình



thành đồng bằng có bề mặt bằng phẳng và nằm ngang. Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5- 2

m (hệ Mũi Nai) và trung bình là 1-1,6 m. Đặc biệt lộ ra một vùng cát từ Tiền Giang qua

Tân Hiệp lên đến Xuân Sanh (Lợi Bình Nhơn) với độ cao thƣờng biến đổi từ 1-3 m.

- Hầu hết phần diện tích đất ở hiện hữu không bị ngập úng, rải rác có những điểm

trũng dọc theo hai bên bờ sông rạch bị ngập nƣớc về mùa mƣa. Nhìn chung địa hình

Thành phố tƣơng đối thấp, dễ bị tác động khi triều cƣờng hoặc khi lũ Đồng Tháp Mƣời

tràn về.

Tài nguyên nước

- Tài nguyên nƣớc mặt ở Long An khá phong phú, Sông Vàm Cỏ Tây đoạn chảy

qua Tân An có chiều dài 15,8 km, độ sâu trung bình 15 m, nguồn nƣớc chủ yếu do sông

Tiền tiếp sang qua kênh Hồng Ngự và kênh Cái Cỏ. Kênh Bảo Định từ sông Vàm Cỏ Tây

nối sông Tiền tại TP. Mỹ Tho. Ngoài ra còn có Rạch Chanh, Rạch Châu Phê, Rạch Bình

Tâm, Rạch Cần Đốt. Nhìn chung nguồn nƣớc mặt không thuận lợi cho sản xuất và sinh

hoạt do bị nhiễm mặn, phèn và ô nhiễm chất thải. Nƣớc mƣa 1.200-1.600 mm/năm là

nguồn bổ sung quan trọng cho nguồn nƣớc mặt.

- Chất lƣợng nƣớc ngầm ở Tân An đƣợc đánh giá là khá tốt, đủ tiêu chuẩn sử dụng

cho nhu cầu sinh hoạt. Kết quả phân tích một số mẫu nƣớc ngầm ở thành phố cho thấy độ

H=5,3-7,8; C=8-200mg/l; lƣợng sắt tổng số Fe= 1.28- 41.8mg/l. Theo số liệu khảo sát và

tính toán của liên đoàn 8 điạ chất thủy văn, trữ lƣợng nƣớc ngầm của thành phố Tân An

là trên 133.000 m3/ngày đêm. Riêng phƣờng Khánh Hậu, thành phố Tân An có mỏ nƣớc

khoáng ở độ sâu 400m đang đƣợc khai thác.

Tài nguyên đất: Đất ở thành phố Tân An biến đổi mạnh theo địa hình. Khoảng

86,13% diện tích đất thuộc nhóm đất phù sa ngọt đang phát triển mạnh, còn lại là diện

tích đất phèn. Có thể chia thành 5 loại đất chính nhƣ sau:

+ Đất phù sa đang phát triển tầng mặt giàu hữu cơ là 284,43 ha chiếm 3,47% so với

tổng diện tích tự nhiên, phân bố rải rác trên địa hình trung bình đến hơi cao ở phƣờng

Khánh Hậu và xã An Vĩnh Ngãi. Loại đất này thích nghi nhiều loại cây trồng nên có tiềm

năng đa dạng hóa rất cao.

+ Đất phù sa phát triển sâu, điển hình, bão hòa nƣớc ngầm là 4.507,72 ha, chiếm

55,02% diện tích tự nhiên. Đất phát triển từ vật liệu phù sa mới, trầm tích nƣớc ngọt có

địa hình cao và phân bố thành các vùng lớn ở khắp địa bàn thành phố. Loại đất này thích

nghi nhiều loại cây trồng và có tiềm năng đa dạng hóa cây trồng rất cao.

+ Đất phù sa phát triển sâu, bảo hòa nƣớc ngầm là 1.994,09 ha chiếm 24,34% tổng

diện tích tự nhiên. Mẫu chất là trầm tích phù sa mới, đƣợc hình thành và phát triển trong

môi trƣờng nƣớc ngọt, phân bố trên địa hình cao, rãi rác trong địa bàn thành phố.

+ Đất phèn tiềm tàng là 267,43 ha, chiếm 3,26% tổng diện tích tự nhiên. Phân bố

trên địa hình trung bình ở ấp Ngãi Lợi B xã Lợi Bình Nhơn, Hƣớng Thọ Phú và dọc sông

Vàm Cỏ Tây.

+ Đất phèn hoạt động là 152,19 ha chiếm 1,86% tổng diện tích tự nhiên, phân bố ở

trung tâm xã Hƣớng Thọ Phú, đất có địa hình trung bình thấp so với chung quanh.

Là một địa bàn hình thành khá lâu nên phần lớn diện tích đất tự nhiên của thành phố



Tân An đƣợc sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế xã hội. Tuy là tỉnh lỵ của tỉnh Long

An nhƣng phần lớn diện tích đất tự nhiên đƣợc bố trí cho mục đích nông nghiệp (khoảng

72%). Diện tích đất chuyên dùng chiếm chƣa đến 11%. Tổng diện tích đất sử dụng cho

đô thị chiếm khoảng 27% tổng diện tích tự nhiên. Mức độ phát triển đô thị trên địa bàn

thành phố tƣơng đối thấp, chƣa đạt yêu cầu là trung tâm tỉnh lỵ

2.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án

2.4.1. Vị trí- Giấc mơ của chủ đầu tư

Vị trí triển khai dự án nằm trong Khu đô thị trung tâm hành chính tỉnh Long An –

Green City.

Thuộc khu trung tâm hành chính tỉnh trong tƣơng lai, bao gồm: Hội trƣờng UBND

Tỉnh Long An, trụ sở các ban ngành của tỉnh.

Tiềm năng phát triển hạ tầng khu dân cƣ, trung tâm thƣơng mại, trƣờng học, bệnh

viện, ..

Hiện đã đƣa vào khai thác dịch vụ khu thể thao phức hợp: 04 sân tennis, 02 sân

bóng mini, 01 hồ bơi,.....

2.4.2. Năng lực của nhà đầu tư

Ngoài vị trí đẹp trong mơ, dự án còn có những ƣu điểm sau:

- Năng lực tài chính vững mạnh.

- Có kinh nghiệm và vốn kiến thức, hiểu biết nhất định trong lĩnh vực kinh doanh

nhà hàng, hội nghị, thể thao,…

- Dịch vụ cung cấp đa dạng, không gian phục vụ sang trọng bao gồm sảnh phục vụ

bên trong nhà hàng và một khu ngoài trời theo nhu cầu của khách hàng.

- Ông Nguyễn Anh Hoàng – Giám đốc Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ, đơn vị

chủ đầu tƣ dự án là ngƣời có nhiều năm kinh nghiệm trong hoạt động quản lý điều hành

nhà hàng ăn uống Yesterday's tại Phƣờng 04, Tp Tân An, Long An. Ông Hoàng là em

ruột Ông Nguyễn Anh Lƣơng hiện là giám đốc nhà hàng Yesterday's nên có nhiều lợi thế

trong việc vận hỗ trợ trong công tác kinh doanh quản lý nhà hàng ăn uống giải trí.

2.4.3. Tiềm năng khai thác

Thị trƣờng kinh doanh nhà hàng, hội nghị và trung tâm thể thao là một trong

những lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn trong những năm gần đây. Với dân số trẻ và ngày

càng phát triển (về dân số lẫn mức sống), khu vực TP Tân An nói riêng và Long An nói

chung là một trong những thị trƣờng hấp dẫn nhất để đầu tƣ dự án.

Mục tiêu của dự án đƣợc xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu giải trí của ngƣời dân

sau những giờ làm việc vất vả. Đồng thời đây cũng là nơi vui chơi, rèn luyện thể thao

dành cho mọi lứa tuổi. Khu vực đầu tƣ nằm trên tuyến tránh Quốc lộ 1, trong Khu đô thị

Green City, cận kề một số khu dân cƣ trọng điểm khác của Tỉnh nhƣ: IDICO, Đại Dƣơng,

Kiến Phát, Thái Dƣơng,...nên sẽ có lƣợng khách đông và ổn định. Đây cũng là nơi giao

lƣu với các tỉnh bạn.



Bên cạnh đó, ta cũng xem xét tính rủi ro của dự án: Lƣợng khách hàng trong thời

gian đầu khai thác có thể ít so với dự kiến. Do giao thông chƣa hoàn thiện (một số nơi

chƣa có tín hiệu đèn giao thông). Tuy nhiên đây chỉ là yếu tố tạm thời. Có thể khắc phục

đƣợc.

2.5. Sự cần thiết đầu tƣ

Thành phố Tân An, Tỉnh Long An đang trong giai đoạn phát triển về quy hoạch đô

thị, xây dựng cơ bản. Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An (Phƣờng 06) là

hình mẫu về khu đô thị chuẩn trong tƣơng lai tại Tp Tân An bao gồm kết hợp Khu dân

cƣ, trƣờng học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, trung tâm thƣơng mại. Tiềm năng kinh

doanh khai thác các dịch vụ thể thao, giải trí, dịch vụ ăn uống phục vụ cho ngƣời dân trên

địa bàn Tp Tân An là rất lớn.

Tuy nhiên, do số lƣợng nhà hàng trên địa bàn Tp Tân An có cơ sở vật chất, mặt

bằng rộng rãi, chất lƣợng dịch vụ đáp ứng nhu cầu phục vụ liên hoan, tiệc cƣới từ 300

bàn trở lên còn khá ít, cụ thể nhƣ: Nhà hàng khách sạn Công Đoàn (Phƣờng 03, Tp Tân

An), Nhà hàng Thuỷ Tạ (Phƣờng 04), Nhà hàng Yesterday's (Phƣờng 04), Trung tâm

phục vụ hội nghị Tỉnh Long An (Phƣờng 1).

Các khu giải trí, tập luyện thể dục thể thao đƣợc đầu tƣ đầy đủ trang thiết bị phục vụ

nhu cầu của ngƣời dân còn rất hạn chế, hoặc đã xuống cấp.

Nhằm phục vụ các nhu cầu trên: Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ đầu tƣ xây

dựng nhà hàng ăn uống giải trí nằm trong Khu Đô Thị Trung Tâm Hành Chính Tỉnh

Long An, Phƣờng 06, Tp Tân An, Tỉnh Long An (Green City), cạnh khu liên hợp giải trí

thể thao Đồng Tâm thuộc Green City (do chính Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ trực

tiếp kinh doanh).

Việc đầu tƣ xây dựng nhà hàng trên cơ sở phục vụ nhu cầu của khách đến tập luyện

các môn thể thao trong khu phức hợp nhƣ: (04 Sân tennis, 02 sân bóng mini, 01 hồ bơi,

01 phòng tập Gym, 01 phòng massage foot do chính Cty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ trực

tiếp quản lý kinh doanh), khách hàng vãng lai và những ngƣời dân sống trên địa bàn Tp

Tân An.



CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ

3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án

Địa điểm đầu tƣ xây dựng nhà hàng thuộc Lô 14, Khu BT – 11 Đƣờng số 8, Khu Đô

Thị Trung Tâm Hành Chính Tỉnh Long An, Phƣờng 06, Tp Tân An, Tỉnh Long An

(Green City). Đây khu vực quy hoạch khu phức hợp giải trí của dự án gồm: Bến du

thuyền, sân tennis (gồm 04 sân đã hoạt động), sân bóng đá mini (02 sân đã hoạt động), hồ

bơi (đã hoàn thiện), quán ăn nhẹ và cà phê, giải khát (đã hoàn thiện).

Giới thiệu về Green City:

Tổng diện tích của dự án Green City là 76,6 ha, gồm các khu:

Khu Cửu Long

- 163 căn biệt thự (DT từ 432m2 – 2.741m2).

- 650 nhà liên kế (DT từ 135,52m2 – 325,6m2).

- Khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao, chăm sóc sức khoẻ (2.2 ha).

- Trƣờng học quốc tế (2.55 ha).

- Toà nhà Trung tâm thƣơng mại và dịch vụ, căn hộ cao cấp, văn phòng (cao 25

tầng, DT: 2.6 ha).

- Công viên dọc bờ sông, bến du thuyền.

Khu Thịnh Vƣợng

- 177 căn nhà liên kế và phố thƣơng mại (DT từ 144m2 – 259,24m2).

- 144 căn nhà vƣờn (DT từ 180m2 – 304,9m2).

- Bệnh viện quốc tế (2.3 ha).

- 7 Toà nhà thƣơng mại và dịch vụ cao 9 – 12 tầng.

- Toà nhà Trung tâm thƣơng mại và dịch vụ, căn hộ cao cấp, văn phòng (cao 25

tầng, DT: 2.8 ha)

Toàn cảnh Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh Long An



3.2. Hiện trạng khu đất xây dựng dự án

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

Chi tiết địa điểm đầu tƣ :

Khu BT – 11 Đƣờng số 8, Khu Đô Thị Trung Tâm Hành Chính Tỉnh Long An, Phƣờng

06, Tp Tân An, Tỉnh Long An (Green City).

Địa điểm xây dựng nhà hàng và khu liên hợp thể thao

3.2.2. Hiện trạng cấp điện; cấp –thoát nước

Nguồn cung cấp điện, cấp thoát – nƣớc đầy đủ.

3.3. Giải pháp thiết kế mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật

3.3.1 Tiêu chuẩn thiết kế mặt bằng

+ Phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt.

+ Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nƣớc tốt.

+ Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh thực phẩm, vệ sinh môi trƣờng.

+ Không gần các nguồn chất thải độc hại.

+ Đảm bảo nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, nƣớc từ mạng lƣới cung cấp chung.

3.3.2. Giải pháp kỹ thuật

a) Hệ thống đƣờng giao thông

Bình đồ tuyến:

Cao độ xây dựng mặt đƣờng trung bình + 1,0 m.



Kết cấu mặt đƣờng bê tông nhựa, vỉa hè, vỉa hè lát gạch terazzo, trồng cây xanh,

thảm cỏ 2 bên đƣờng.

Trắc ngang tuyến đường:

Độ dốc ngang mặt đƣờng hai mái là: i = 2%

Kết cấu mặt đƣờng là bêtông nhựa rải nóng

Nền móng đƣờng đƣợc gia cố cừa tràm và lớp đệm cát

Sơ bộ chọn kết cấu phần đƣờng nhƣ sau:

+ Nền đất hiện hữu gia cố cừ tràm

+ Lớp đệm cát

+ Lớp đá cấp phối sỏi đỏ

+ Lớp đá cấp phối 0 – 4

+ Lớp bêtông nhựa rải nóng

Trắc dọc đường:

Cao độ thiết kế tại tim đƣờng mới bằng cao độ tim đƣờng hiện hữu, độ dốc dọc

tuyến đƣờng i = 0%.

b) Hệ thống đƣờng sân bãi

Đường sân bê tông xi măng: Kết cấu làm mới, cụ thể kết cấu từ trên xuống

BTXM đá 1x2cm M300 dày :20 cm;

Giấy dầu hoặc tấm nilong ngăn cách;

Cát hạt trung lu lèn K > 0.98 dày :20 cm;

Đất sỏi đỏ đắp lu lèn K > 0.98 dày :20 cm;

Nền đất lu lèn K > 0.95.

Để thu nƣớc mặt trên sân, tạo độ dốc tự nhiên mặt bãi dốc 1% về phía tƣờng bao quanh

xây dựng các hố thu nƣớc mới.

Đường bê tông nhựa

Để đảm bảo giao thông quanh khu vực dự án đƣợc thông suốt và thuận lợi,

cần xây dựng mới bó vỉa, vỉa hè, hố ga thoát nƣớc và trồng cây xanh xung quanh;

Căn cứ hệ thống thoát nƣớc mặt hiện hữu và hƣớng thoát nƣớc từ trong ra

ngoài hệ thống thoát nƣớc chung, thiết kế độ dốc dọc đƣờng là 0.5% và độ dốc ngang

đƣờng là 1%.

Bó vỉa, vỉa hè và trồng cây xanh: Toàn bộ bó vỉa dọc theo đƣờng bãi, đƣờng xung

quanh bằng BTXM đá 1x2cm M200 dày 20cm, cao 25cm, đƣợc đúc sẵn từng tấm dài 1m

và lắp ghép; Xung quanh mỗi hạng mục công trình xây dựng vỉa hè rộng 02m. Lát vỉa hè

bằng gạch màu đỏ và xám xanh.

c) Hệ thống điện

Hệ thống chiếu sáng bên trong đƣợc kết hợp giữa chiếu sáng nhân tạo và chiếu

sáng tự nhiên. Hệ thống chiếu sáng bên ngoài đƣợc bố trí hệ thống đèn pha, ngoài việc

bảo đảm an ninh cho công trình còn tạo đƣợc nét thẩm mỹ cho công trình vào ban đêm.

Công trình đƣợc bố trí trạm biến thế riêng biệt và có máy phát điện dự phòng. Hệ thống

tiếp đất an toàn, hệ thống điện đƣợc lắp đặt riêng biệt với hệ thống tiếp đất chống sét.



Việc tính toán thiết kế hệ thống điện đƣợc tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn qui định của

tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn ngành.

d) Hệ thống cấp thoát nƣớc

Hệ thống cấp thoát nƣớc đƣợc thiết kế đảm bảo yêu cầu sử dụng nƣớc:

- Nƣớc sinh hoạt.

- Nƣớc cho hệ thống chữa cháy.

Việc tính toán cấp thoát nƣớc đƣợc tính theo tiêu chuẩn cấp thoát nƣớc cho công

trình công cộng và theo tiêu chuẩn PCCC quy định.

e) Hệ thống chống sét

Hệ thống chống sét sử dụng hệ thống kim thu sét hiện đại đạt tiêu chuẩn.

Hệ thống tiếp đất chống sét phải đảm bảo Rd < 10 và đƣợc tách riêng với hệ

thống tiếp đất an toàn của hệ thống điện.

Toàn bộ hệ thống sau khi lắp đặt phải đƣợc bảo trì và kiểm tra định kỳ.

Việc tính toán thiết kế chống sét đƣợc tuân thủ theo quy định của quy chuẩn xây

dựng và tiêu chuần xây dựng hiện hành.

f) Hệ thống PCCC

Công trình đƣợc lắp đặt hệ thống báo cháy tự động tại các khu vực công cộng để

đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình. Hệ thống chữa cháy đƣợc lắp đặt ở những nơi

dễ thao tác và thƣờng xuyên có ngƣời qua lại.

Hệ thống chữa cháy: ống tráng kẽm, bình chữa cháy, hộp chữa cháy,… sử dụng

thiết bị của Việt Nam đạt tiêu chuẩn về yêu cầu PCCC đề ra.

Việc tính toán thiết kế PCCC đƣợc tuân thủ tuyệt đối các qui định của qui chuẩn

xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

g) Hệ thống thông tin liên lạc

Toàn bộ công trình đƣợc bố trí một tổng đài chính phục vụ liên lạc đối nội và đối

ngoại. Các thiết bị telex, điện thoại nội bộ, fax (nếu cần) đƣợc đấu nối đến từng phòng.

3.4. Nhân sự dự án

Tuyển dụng và đào tạo nhân sự

Công ty sẽ tuyển lao động theo hình thức ký hợp đồng lao động giữa giám đốc

hoặc ngƣời đƣợc giám đốc ủy quyền và ngƣời lao động phù hợp với các quy định của

pháp luật.

Công ty sẽ ƣu tiên sử dụng lao động là ngƣời địa phƣơng, đặc biệt là ngƣời dân

sống trong khu vực triển khai dự án.

Những đối trƣợng lao động thuộc nhóm lao động phổ thông sẽ đƣợc công ty đào

tạo kỹ năng công việc phù hợp với vị trí làm việc theo sự phân công của BGĐ.



KẾ HOẠCH HỆ THỐNG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH

Sơ đồ quản lý Công ty

3.5. Quy mô dự án

Dự án Nhà hàng ẩm thực & Khu giải trí Sông Vàm Cỏ nằm trong Khu Đô Thị

Green City, Phƣờng 06, Tp Tân An, Long An. Tổng diện dích xây dựng là 2.741m².

3.6. Tiến độ đầu tƣ

+ Quý IV/2015 : Khởi công xây dựng

+ Quý IV/2016: Chính thức đƣa dự án vào hoạt động

Kế toán

Kế toán

Quản lý Nhà hàng

Giám Đốc

Quản lý Bar

Quản lý Nhà hàng

Nhân sự phục vụ các bộ phận thuộc nhà hàng, khu thể thao, lƣu niệm



CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG

4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng

4.1.1. Giới thiệu chung

Xây dựng Dự án Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ với tổng diện

tích 2.174 m²

Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố tích

cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong xây dựng dự án và khu vực lân cận, để

từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lƣợng môi

trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng và cho xây dựng khi dự án đƣợc

thực thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng.

4.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:

Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc

quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006

cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo

vệ Môi trƣờng;

Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày

18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi

trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;

Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và

Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu

công nghiệp;

Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và

Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi

trƣờng bắt buộc áp dụng;

Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh

mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;

Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;

Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài

Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng

và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-

BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi trƣờng;



Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án

Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo đƣợc đúng theo các

tiêu chuẩn môi trƣờng sẽ đƣợc liệt kê trong các bảng sau đây của Chính phủ Việt Nam

(1995). Tùy theo từng trƣờng hợp, các quy định, điều khoản chặt chẽ nhất trong những

tiêu chuẩn trên sẽ đƣợc áp dụng.

Giá trị giới hạn các thông số cơ bản trong môi trƣờng không khí

Tên chất

Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5937-1995 (mg/m3)

Trung bình 1 giờ Trung bình 8 giờ Trung bình 24 giờ

CO 40 10 5

NO2 0.4 - 0.1

SO2 0.5 - 0.3

Pb - - 0.005

O3 0.2 - 0.06

Bụi lơ lửng 0.3 - 0.2

Nồng độ cho phép của chất thải nƣớc mặt

TT

TIÊU CHUẨN VIỆT NAM TCVN 5942-1995

Thông số Đơn vị Giá trị giới hạn A Giá trị giới

hạn B

1 PH - 6-8.5 5.5-9

2 BOD5 (20oC) mg/l < 4 < 25

3 COD mg/l < 10 < 35

4 Oxy hòa tan mg/l 6 2

5 Chất rắn lơ lửng mg/l 20 80

6 Dầu, mỡ mg/l Không phát hiện 0.3

7 Chất tẩy rửa mg/l 0.5 0.5

8 Coliform MPN/100 ml 5,000 10,000



Ghi chú:

Cột A áp dụng đối với nƣớc mặt có thể dùng làm nguồn nƣớc sinh hoạt (nhƣng

phải qua quá trình xử lý theo quy định).

Cột B áp dụng đối với nƣớc mặt dùng cho các mục đích khác. Nƣớc dùng cho

nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản có quy định riêng.

4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng

Việc thực thi dự án Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ sẽ ảnh hƣởng

nhất định đến môi trƣờng thực hiện và xung quanh khu vực dự án , sẽ tác động trực tiếp

đến môi trƣờng không khí, đất, nƣớc trong khu vực này. Chúng ta có thể dự báo đƣợc

những nguồn tác động đến môi trƣờng có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau.

4.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án

+ Tác động của bụi, khí thải

Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ

công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha

trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị cũng nhƣ các

phƣơng tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trƣờng sẽ gây ra tiếng ồn.

+ Tác động của nước thải

Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nƣớc thải sinh hoạt của công nhân xây

dựng. Lƣợng nƣớc thải này tuy không nhiều nhƣng cũng cần phải đƣợc kiểm soát chặt

chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nƣớc mặt, nƣớc ngầm.

+ Tác động của chất thải rắn

Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: chất thải rắn từ quá trình xây

dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh trong giai

đoạn này nếu không đƣợc quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nƣớc mƣa

gây tắc nghẽn đƣờng thoát nƣớc và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế

thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ đƣợc tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh

hoạt rất ít vì lƣợng công nhân không nhiều cũng sẽ đƣợc thu gom và giao cho các đơn vị

dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay.

4.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

+ Tác động của môi trƣờng không khí.

Bụi phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra vào khu vực.

Tiếng ồn phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra vào khu vực.

+ Tác động của bụi, khí thải: Khí thải phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra

vào khu vực.

+ Tác động của môi trƣờng nƣớc: nƣớc thải sinh hoạt, nƣớc thải từ nhà hàng, khu

vực nấu nƣớng.

+ Tác động của chất thải rắn: giấy các loại, kim loại, vỏ hộp kim loại, thuỷ tinh, rác

nhựa các loại, giẻ lau, bao bì rách hỏng, rác hữu cơ, phân thành:



Rác phân huỷ đƣợc: là các chất hữu cơ nhƣ thức ăn thừa, lá cây, vỏ hoa quả,

giấy loại,...

Rác không phân huỷ đƣợc hay khó phân huỷ nhƣ: thuỷ tinh, nhựa nilon, vỏ đồ

hộp, kim loại, cao su,...

Rác độc hại: pin, ắc quy, bóng đèn điện...tỷ lệ chiếm không đáng kể.

.

4.3. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm

4.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án

- Phun nƣớc làm ẩm các khu vực gây bụi nhƣ đƣờng đi, đào đất, san ủi mặt bằng…

- Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mƣa, nƣớc chảy tràn, bố trí ở cuối

hƣớng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tƣợng gió cuốn để không ảnh hƣởng toàn

khu vực.

- Tận dụng tối đa các phƣơng tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động

gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên.

- Cung cấp đầy đủ các phƣơng tiện bảo hộ lao động cho công nhân nhƣ mũ, khẩu

trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết.

- Hạn chế ảnh hƣởng tiếng ồn tại khu vực công trƣờng xây dựng. Các máy khoan,

đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h.

Chủ đầu tƣ đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu

sau:

- Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công.

- Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân.

- Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…

- Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh đƣợc xây dựng đủ cho số lƣợng công nhân tập

trung trong khu vực dự án.

- Rác sinh hoạt đƣợc thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung.

- Có bộ phận chuyên trách để hƣớng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh

môi trƣờng, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.

4.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:

Trồng cây xanh nhằm tạo cảnh quan môi trƣờng xanh cho Nhà hàng, trồng cây cảnh

hài hoài với kiến trúc. Cây cỏ đƣợc trồng trong những vƣờng chung và dọc các đƣờng

phố nội bộ, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi

trƣờng.

Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phƣơng tiện vận chuyển: biện pháp giảm

thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lƣợng và giảm

thiểu có hiệu quả, cần kết hợp thông thoáng tự nhiên sử dụng cửa thông gió, chọn hƣớng

gió chủ đạo trong năm, bố trí cửa theo hƣớng đón gió và cửa thoát theo hƣớng xuôi gió.

Quá trình thông thoáng cƣỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao.Tuy

nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệnh áp suất giữa hai mặt cắt sẽ

tạo sự thông thoáng tự nhiên.



Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu: các lò đun nấu cần bố trí các bếp nấu

thông thoáng, các bình gas đƣợc đặt cẩn thận nơi khô, mát giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất

cẩn gây ra.

+ Giảm thiểu ô nhiễm nƣớc thải: Nƣớc thải của nhà hàng sẽ đƣợc xử lý từ nƣớc thải

nhà vệ sinh sang bể tự hoại.

+ Giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý

chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trƣờng. Ban quản lý sẽ

cho thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.

Bố trí đầy đủ phƣơng tiên thu gom cho từng chất thải: có thể tái chế chất thải rắn

sinh hoạt.

Các loại chất thải rắn có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hoá chất,...) sẽ đƣợc tái sử

dụng, loại chất thải có thể tái sử dụng (giáy, nilon,...) hoặc có thể tận dụng sẽ đƣợc hợp

đồng với Công ty Dịch Vụ Công Trình Đô Thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý

tập trung.

Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đƣợc chú ý riêng, đƣợc quản lý và xử lý theo

đúng quy định của Nhà nƣớc, đặc biệt là Quy chế” Quản lý chất thải nguy hại” theo

Quyết định số 155 của Thủ tƣớng Chính phủ.

4.4. Kết luận

Việc đầu tƣ nhà hàng từ lúc xây dựng đến khi đi vào hoạt động sẽ ít nhiều làm ảnh

hƣớng đến mội trƣờng khu dân cƣ. Tuy nhiên, phía Công ty sẽ đảm bảo những tiêu chuẩn

an toàn để giảm thiểu tác động đến môi trƣờng xung quanh. Đồng thời, Công ty TNHH

MTV Sông Vàm Cỏ chúng tôi xin cam kết thực hiện tất cả các biện pháp triệt để để giảm

thiểu một vài tác động môi trƣờng về tiếng ồn và bụi khí thải của Dự án; sẵn sàng báo

cáo hoặc hợp tác với các cơ quan quản lý môi trƣờng để tạo điều kiện đánh giá hoặc quan

trắc môi trƣờng cho thật thuận lợi.



CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN

5.1.Hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng

STT

Hạng mục Diện tích m²

I Xây dựng công trình 1,762

1 Khu nhà hàng, café 866

2 Khu quầy bar 220

3 Quầy bán hàng lƣu niệm, cổng 252

4 Chòi, sân vƣờn 224

5 Bãi đậu xe 200

II Xây dựng hạ tầng, cảnh quan 979

1 Xây dựng giao thông

2 Xây dựng cấp điện

3 Xây dựng cấp nƣớc

4 Xây dựng chiếu sáng

5 Xây dựng HT xử lý môi trƣờng

6 Xây dựng tƣờng rào

7 Xây dựng cảnh quan cây xanh

2,741

5.2.Hạng mục máy móc thiết bị

Thiết bị cho khu nhà hàng, café

Thiết bị cho khu quầy bar

Thiết bị khu quầy lƣu niệm

Thiết bị cấp thoát nƣớc

Thiết bị PCCC

Thiết bị chống sét

Thiết bị điện chiếu sáng

Máy móc, thiết bị văn phòng

5.3.Kế hoạch sản phẩm dịch vụ

Mục đích đầu tƣ xây dựng của dự án là phục vụ nhu cầu ăn uống, giải trí, tập luyện

thể thao,...cho ngƣời dân trên địa bàn Tp Tân An, Long An và các tỉnh thành khác.

Khu nhà hàng: Thời gian hoạt động từ 09h00 – 23h00.

- Chuyên phục vụ các món ẩm thực ba miền Bắc, Trung, Nam, đặc biệt là các món

ăn đặc sản Miền Tây.

- Tổ chức tiệc cƣới hỏi, liên hoan, sinh nhật cho khách đoàn tối đa 300 khách cùng

lúc và các khách nhóm nhỏ lẻ.

Khu Bar: Thời gian hoạt động từ 18h00 – 23h00.

- Phục vụ thƣởng thức âm nhạc, giải trí hàng đêm với hệ thống âm thanh, sân khấu

hiện đại, quầy pha chế với nhân viên pha chế chuyên nghiệp tạo ra những thức uống hấp



dẫn, đặc sắc.

- Các chƣơng trình âm nhạc do các nghệ sỹ chuyên nghiệp và thực khách có nhu

cầu thƣởng thức giao lƣu âm nhạc.

Khu cà phê giải khát (ăn sáng, trƣa, tối, ăn nhẹ): Thời gian từ 06h00 – 21h00.

- Phục các món ăn sáng, ăn nhẹ: Cơm tấm, phở, hủ tiếu, bánh canh, bánh bì ốp la,

bò kho,...Các thức uống giải khát nhƣ cà phê, nƣớc ngọt,...

- Phục vụ tiệc buffet vào cuối tuần và các ngày lễ.

Khu bán hàng mỹ nghệ nội thất: Thời gian hoạt động từ 08h00 – 17h00.

- Trƣng bày và bán các sản phẩm mỹ nghệ, nội cao cấp bằng gỗ do Công ty TNHH

Nhân Nghĩa sản xuất, Cty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ là đơn vị phân phối.

Khu liên hợp thể thao: Thời gian hoạt động từ 06h00 – 20h00.

- Khu liên hợp thể thao với sự đầu tƣ hiện đại về cơ sở vật chất, gồm sân tennis, hồ

bơi, sân bóng đá mini, phòng tập Gym, phòng massage foot,...

- Hệ thống sân tennis hiện đại gồm 04 sân, trong đó có 02 sân mái che, 02 sân ngoài

trời và 01 sân tập với hệ thống chiếu sáng và mái che di động có thể cơ động di chuyển

theo ý muốn.

- Hệ thống sân bóng đá mini gồm 02 sân cỏ nhân tạo, đƣợc trang bị đèn chiếu sáng

phục vụ các trận đấu ban đêm.

- Hệ thống hồ bơi gồm 03 độ sâu khác nhau dành cho nhiều lứa tuổi từ trẻ em đến

ngƣời lớn.

- Hệ thống phòng tập Gym và phòng massage foot với trang thiết bị hiện đại và

huấn luyện viên chuyên nghiệp.

5.4 Kế hoạch phát triển dự án

Công ty dự kiến sau 06 tháng đi vào hoạt động sẽ đánh giá lại những ƣu, khuyết

điểm nhằm khắc phục và phát huy phục vụ khách hàng hiệu quả hơn.

Công ty sẽ phát triển mô hình nhà hàng nổi trên sông Vàm Cỏ bằng cách mua 01 sà

lan boong và xây dựng một nhà hàng nổi mini có thể phục vụ 80 – 100 khách cùng lúc.

5.5 Kế hoạch marketing

Mục tiêu của chƣơng trình marketing là quảng bá, giới thiệu hình ảnh, sản phẩm

dịch vụ của dự án đến rộng rãi mọi ngƣời trên địa bàn Tp Tân An, Tỉnh Long An và

khách vãng lai khác.

Trƣớc thời điểm khai trƣơng 15 ngày, Công ty sẽ triển khai các chƣơng trình treo

băng rôn, quảng cáo trên phƣơng tiện truyền thông, báo, đài, tờ rơi,....

Đối tƣợng mà Công ty nhắm đến là các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp và cá

nhân trên địa bàn.

Công ty sẽ tham khảo các chƣơng trình khuyến mãi, giá cả các đối thủ cạnh tranh

nhằm đƣa một số chƣơng trình khuyến mãi phù hợp với nhu cầu của khách hàng tại địa

phƣơng.

Ví dụ: Giảm giá 10% cho hoá đơn trên 5.000.000 đồng hoặc thẻ khách hàng VIP,

thẻ ƣu đãi cho tổ chức, cá nhân,....Thẻ tập thể thao,....Giảm giá cho khách đoàn.



CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN

6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ

Tổng mức đầu tƣ cho Dự án “Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ” đƣợc

lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số

14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;

- Luật số 32/2013/QH13 của Quốc hội : Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

thuế thu nhập doanh nghiêp;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án

đầu tƣ và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý

chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của

Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí

đầu tƣ xây dựng công trình;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7

Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng

dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;

- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP;

- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của

Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp;

- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về:

lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ

chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Thông tƣ số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hƣớng

dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán

và dự toán công trình;



6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ

6.2.1.Tài sản cố định

Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ an

“Nhà hàng ẩm thực và khu giải trí Sông Vàm Cỏ”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý

vốn đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.

Tổng mức đầu tƣ của dự án 21,518,829,000 đồng, bao gồm:

Đvt: 1,000vnđ

Hạng mục đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng

TT Hạng mục DT

m²

Đơn

giá

Thành tiền

trƣớc thuế

Thuế

GTGT

TT sau

thuế

I Xây dựng công trình 1,762

9,997,000 999,700 10,996,700

1 Khu nhà hàng, café 866 7,500 6,495,000 649,500 7,144,500

2 Khu quầy bar 220 5,500 1,210,000 121,000 1,331,000

3 Quầy bán hàng lƣu niệm, cổng 252 4,000 1,008,000 100,800 1,108,800

4 Chòi, sân vƣờn 224 3,500 784,000 78,400 862,400

5 Bãi đậu xe 200 2,500 500,000 50,000 550,000

II Xây dựng hạ tầng, cảnh quan 979

2,805,000 280,500 3,085,500

1 Xây dựng giao thông

1,250,000 125,000 1,375,000

2 Xây dựng cấp điện

120,000 12,000 132,000

3 Xây dựng cấp nƣớc

55,000 5,500 60,500

4 Xây dựng chiếu sáng

80,000 8,000 88,000

5 Xây dựng HT xử lý môi trƣờng

50,000 5,000 55,000

6 Xây dựng tƣờng rào

500,000 50,000 550,000

7 Xây dựng cảnh quan cây xanh

750,000 75,000 825,000

Tổng CP xây dựng 2,741

12,802,000 1,280,200 14,082,200

CP máy móc thiết bị

STT Hạng mục TT trƣớc thuế Thuế VAT TT sau thuế

1 Thiết bị cho khu nhà hàng, café 1,050,000 105,000 1,155,000

2 Thiết bị cho khu quầy bar 350,000 35,000 385,000

3 Thiết bị khu quầy lƣu niệm 150,000 15,000 165,000

4 Thiết bị cấp thoát nƣớc 750,000 75,000 825,000

5 Thiết bị PCCC 350,000 35,000 385,000

6 Thiết bị chống sét 150,000 15,000 165,000

7 Thiết bị điện chiếu sáng 1,250,000 125,000 1,375,000

8 Máy móc, thiết bị văn phòng 150,000 15,000 165,000

Tổng CP thiết bị 4,200,000 420,000 4,620,000



Chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây

dựng công trình.

Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản

lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn

giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:

+ Chi phí tổ chức lập dự án đầu tƣ.

+ Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tƣ, tổng mức đầu tƣ; chi phí tổ chức thẩm tra

thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.

+ Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

+ Chi phí tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phí xây

dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trƣờng của công trình;

+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết

toán vốn đầu tƣ xây dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

+ Chi phí khởi công, khánh thành;

GXL: chi phí xây lắp

GTB: chi phí thiết bị

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

Bao gồm các khoản chi phí sau

+ Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;

+ Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;

+ Chi phí tƣ vấn lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

+ Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công

trình;

+ Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích

đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tƣ vấn, nhà

thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết, tổng thầu xây dựng;

+ Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp

đặt thiết bị;

+ Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng;

+ Chi phí quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng: tổng mức đầu tƣ, dự toán, định mức xây

dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;

+ Chi phí tƣ vấn quản lý dự án;

Chi phí khác

Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí

thiết bị; chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi phí tƣ vấn

đầu tƣ xây dựng nói trên:

+ Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tƣ; Chi phí bảo hiểm công trình;

+ Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ;



Dự phòng phí

Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi

phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD

ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu

tƣ xây dựng công trình”. Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lƣợng công việc phát sinh

chƣa lƣờng trƣớc đƣợc khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt giá trong thời

gian thực hiện dự án ; chi phí này còn dùng để chi trả chi phí lãi vay, chi phí thuê đất

trong thời gian xây dựng.

Tổng giá trị đầu tƣ

Đvt:1,000 vnđ

TT Khoản mục GT trƣớc thuế Thuế VAT GT sau thuế

1 Chi phí xây dựng 12,802,000 1,280,200 14,082,200

2 Chi phí thiết bị 4,200,000 420,000 4,620,000

3 Chi phí quản lý dự án 383,905 38,391 422,296

4 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 879,913 87,991 967,904

Chi phí lập dự án 103,542 10,354 113,896

Chi phí thiết kế xây dựng công trình 425,923 42,592 468,515

CP giám sát thi công xây dựng 322,098 32,210 354,308

CP giám sát lắp đặt thiết bị 28,350 2,835 31,185

5 CP khác 365,203 36,520 401,723

CP bảo hiểm công trình 255,030 25,503 280,533

CP kiểm toán độc lập 68,518 6,852 75,370

CP thẩm tra, phê duyệt quyết toán 41,655 4,165 45,820

6 Chi phí dự phòng 931,551 93,155 1,024,706

TỔNG MỨC ĐẦU TƢ 19,562,572 1,956,257 21,518,829

6.2.2.Vốn lưu động sản xuất

Nhu cầu vốn lƣu động cần cho dự án

Đvt: 1,000 vnđ

Khoản phải thu 20% Doanh thu

Khoản phải trả 15% CP hoạt động

Tiền mặt 5% CP hoạt động



Năm 2016 2017 2018 2019 2020

1 2 3 4 5

Khoản phải thu (AR) 1,112,616 6,091,759 6,416,955 6,682,821 7,763,229

Thay đổi trong khoản

phải thu

( (+)DAR = ARt-1-ARt )

(1,112,616) (4,979,143) (325,195) (265,866) (1,080,407)

Khoản phải trả (AP) 727,442 3,641,131 3,775,657 3,896,922 4,403,077


phải trả

( (+)DAP = APt-1-APt )

(727,442) (2,913,688) (134,527) (121,265) (506,155)

Số dƣ tiền mặt (CB) 242,481 1,213,710 1,258,552 1,298,974 1,467,692

Thay đổi số dƣ tiền mặt

( (+)DCB = CBt-CBt-1 ) 242,481 971,229 44,842 40,422 168,718

Năm 2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

Khoản phải thu (AR) 7,996,125 8,236,009 9,444,605 9,727,943 10,019,781


phải thu

( (+)DAR = ARt-1-ARt )

(232,897) (239,884) (1,208,596) (283,338) (291,838)

Khoản phải trả (AP) 4,524,598 4,649,553 5,214,708 5,359,930 5,509,285


phải trả

( (+)DAP = APt-1-APt )

(121,521) (124,955) (565,155) (145,223) (149,355)

Số dƣ tiền mặt (CB) 1,508,199 1,549,851 1,738,236 1,786,643 1,836,428

Thay đổi số dƣ tiền mặt

( (+)DCB = CBt-CBt-1 ) 40,507 41,652 188,385 48,408 49,785



CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án

Đvt:1,000 vnđ

Vốn chủ sở hữu 6,455,649 30%

Vốn vay ngân hàng 15,063,181 70%

TMĐT 21,518,829 100%

Với tổng mức đầu tƣ là 21,518,829,000 đồng (Hai mươi mốt tỷ, năm trăm mười tám

triệu, tám trăm hai mươi chín ngàn đồng chẵn), vốn chủ sở hữu chiếm 30% tƣơng ứng

với số tiền là 6,455,649,000 đồng; vốn vay ngân hàng là 15,063,181,000 đồng chiếm

60%. Nguồn vốn này đƣợc vay trong 84 tháng, ân hạn 24 tháng. Bắt đầu trả nợ gốc từ

tháng thứ 25; nợ gốc và lãi vay đƣợc trả đều hàng tháng.

7.2 Tiến độ phân bổ nguồn vốn

Quý IV/2015: Khởi công xây dựng

Quý IV/2016: Chính thức đƣa dự án vào hoạt động

Đvt: 1,000 vnđ

TT Khoản mục QUÝ

IV/15

QUÝ

I/16

QUÝ

II/16

QUÝ

III/16 TỔNG

1 Chi phí xây dựng 4,694,067 4,694,067 4,694,067

14,082,200

2 Chi phí thiết bị

4,620,000 4,620,000

3 Chi phí quản lý dự án 422,296

422,296

4 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 483,952 483,952

967,904

5 Chi phí khác 100,431 100,431 100,431 100,431 401,723

6 Chi phí dự phòng 256,177 256,177 256,177 256,177 1,024,706

TỔNG MỨC ĐẦU TƢ 5,956,922 5,534,626 5,050,674 4,976,607 21,518,829

TT Khoản mục QUÝ

IV/15 QUÝ I/16 QUÝ II/16

QUÝ

III/16 TỔNG Tỷ lệ

1 Vốn chủ sở hữu 1,787,077 1,660,388 1,515,202 1,492,982 6,455,649 30%

2 Vốn vay 4,169,845 3,874,238 3,535,472 3,483,625 15,063,181 70%

Tổng cộng 5,956,922 5,534,626 5,050,674 4,976,607 21,518,829 100%



7.3. Kế hoạch vay và trả nợ

Số tiền vay 15,063,181 ngàn đồng

Thời hạn vay 120 tháng

Ân hạn 24 tháng

Lãi vay 10.5% /năm

Thời hạn trả nợ 96 tháng

Bảng kế hoạch vay và trả nợ trong kỳ của dự án

Đơn vị tính: ngàn đồng

TT Ngày Dƣ nợ đầu

kỳ

Vay nợ

trong kỳ

Trả nợ

trong kỳ

Trả nợ

gốc

Trả lãi

vay

Dƣ nợ

cuối kỳ

1 10/1/2015

1,389,948

1,389,948

2 11/1/2015 1,389,948 1,389,948 1,240

1,240 2,779,897

3 12/1/2015 2,779,897 1,389,948 2,399

2,399 4,169,845

4 1/1/2016 4,169,845 1,291,413 3,719

3,719 5,461,258

5 2/1/2016 5,461,258 1,291,413 4,870

4,870 6,752,671

6 3/1/2016 6,752,671 1,291,413 5,633

5,633 8,044,084

7 4/1/2016 8,044,084 1,178,491 7,174

7,174 9,222,574

8 5/1/2016 9,222,574 1,178,491 7,959

7,959 10,401,065

9 6/1/2016 10,401,065 1,178,491 9,275

9,275 11,579,555

10 7/1/2016 11,579,555 1,161,208 9,993

9,993 12,740,764

11 8/1/2016 12,740,764 1,161,208 11,362

11,362 13,901,972

12 9/1/2016 13,901,972 1,161,208 12,398

12,398 15,063,181

13 10/1/2016 15,063,181

13,000

13,000 15,063,181

14 11/1/2016 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

15 12/1/2016 15,063,181

13,000

13,000 15,063,181

16 1/1/2017 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

17 2/1/2017 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

18 3/1/2017 15,063,181

12,133

12,133 15,063,181

19 4/1/2017 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

20 5/1/2017 15,063,181

13,000

13,000 15,063,181

21 6/1/2017 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

22 7/1/2017 15,063,181

13,000

13,000 15,063,181

23 8/1/2017 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

24 9/1/2017 15,063,181

13,433

13,433 15,063,181

25 10/1/2017 15,063,181

169,908 156,908 13,000 14,906,272

26 11/1/2017 14,906,272

170,201 156,908 13,293 14,749,364



27 12/1/2017 14,749,364

169,637 156,908 12,729 14,592,456

28 1/1/2018 14,592,456

169,921 156,908 13,013 14,435,548

29 2/1/2018 14,435,548

169,781 156,908 12,873 14,278,640

30 3/1/2018 14,278,640

168,409 156,908 11,501 14,121,732

31 4/1/2018 14,121,732

169,502 156,908 12,593 13,964,824

32 5/1/2018 13,964,824

168,960 156,908 12,052 13,807,916

33 6/1/2018 13,807,916

169,222 156,908 12,314 13,651,007

34 7/1/2018 13,651,007

168,689 156,908 11,781 13,494,099

35 8/1/2018 13,494,099

168,942 156,908 12,034 13,337,191

36 9/1/2018 13,337,191

168,802 156,908 11,894 13,180,283

37 10/1/2018 13,180,283

168,283 156,908 11,375 13,023,375

38 11/1/2018 13,023,375

168,522 156,908 11,614 12,866,467

39 12/1/2018 12,866,467

168,012 156,908 11,104 12,709,559

40 1/1/2019 12,709,559

168,242 156,908 11,334 12,552,651

41 2/1/2019 12,552,651

168,102 156,908 11,194 12,395,742

42 3/1/2019 12,395,742

166,893 156,908 9,985 12,238,834

43 4/1/2019 12,238,834

167,822 156,908 10,914 12,081,926

44 5/1/2019 12,081,926

167,335 156,908 10,427 11,925,018

45 6/1/2019 11,925,018

167,543 156,908 10,635 11,768,110

46 7/1/2019 11,768,110

167,064 156,908 10,156 11,611,202

47 8/1/2019 11,611,202

167,263 156,908 10,355 11,454,294

48 9/1/2019 11,454,294

167,123 156,908 10,215 11,297,385

49 10/1/2019 11,297,385

166,658 156,908 9,750 11,140,477

50 11/1/2019 11,140,477

166,843 156,908 9,935 10,983,569

51 12/1/2019 10,983,569

166,387 156,908 9,479 10,826,661

52 1/1/2020 10,826,661

166,563 156,908 9,655 10,669,753

53 2/1/2020 10,669,753

166,423 156,908 9,515 10,512,845

54 3/1/2020 10,512,845

165,678 156,908 8,770 10,355,937

55 4/1/2020 10,355,937

166,143 156,908 9,235 10,199,029

56 5/1/2020 10,199,029

165,710 156,908 8,802 10,042,120

57 6/1/2020 10,042,120

165,864 156,908 8,955 9,885,212

58 7/1/2020 9,885,212

165,439 156,908 8,531 9,728,304

59 8/1/2020 9,728,304

165,584 156,908 8,676 9,571,396

60 9/1/2020 9,571,396

165,444 156,908 8,536 9,414,488

61 10/1/2020 9,414,488

165,033 156,908 8,125 9,257,580

62 11/1/2020 9,257,580

165,164 156,908 8,256 9,100,672

63 12/1/2020 9,100,672

164,762 156,908 7,854 8,943,763

64 1/1/2021 8,943,763

164,884 156,908 7,976 8,786,855

65 2/1/2021 8,786,855

164,744 156,908 7,836 8,629,947

66 3/1/2021 8,629,947

163,859 156,908 6,951 8,473,039

67 4/1/2021 8,473,039

164,464 156,908 7,556 8,316,131

68 5/1/2021 8,316,131

164,085 156,908 7,177 8,159,223

69 6/1/2021 8,159,223

164,184 156,908 7,276 8,002,315



70 7/1/2021 8,002,315

163,814 156,908 6,906 7,845,407

71 8/1/2021 7,845,407

163,905 156,908 6,996 7,688,498

72 9/1/2021 7,688,498

163,765 156,908 6,856 7,531,590

73 10/1/2021 7,531,590

163,408 156,908 6,500 7,374,682

74 11/1/2021 7,374,682

163,485 156,908 6,577 7,217,774

75 12/1/2021 7,217,774

163,137 156,908 6,229 7,060,866

76 1/1/2022 7,060,866

163,205 156,908 6,297 6,903,958

77 2/1/2022 6,903,958

163,065 156,908 6,157 6,747,050

78 3/1/2022 6,747,050

162,343 156,908 5,435 6,590,142

79 4/1/2022 6,590,142

162,785 156,908 5,877 6,433,233

80 5/1/2022 6,433,233

162,460 156,908 5,552 6,276,325

81 6/1/2022 6,276,325

162,505 156,908 5,597 6,119,417

82 7/1/2022 6,119,417

162,189 156,908 5,281 5,962,509

83 8/1/2022 5,962,509

162,225 156,908 5,317 5,805,601

84 9/1/2022 5,805,601

162,085 156,908 5,177 5,648,693

85 10/1/2022 5,648,693

161,783 156,908 4,875 5,491,785

86 11/1/2022 5,491,785

161,806 156,908 4,897 5,334,876

87 12/1/2022 5,334,876

161,512 156,908 4,604 5,177,968

88 1/1/2023 5,177,968

161,526 156,908 4,618 5,021,060

89 2/1/2023 5,021,060

161,386 156,908 4,478 4,864,152

90 3/1/2023 4,864,152

160,826 156,908 3,918 4,707,244

91 4/1/2023 4,707,244

161,106 156,908 4,198 4,550,336

92 5/1/2023 4,550,336

160,835 156,908 3,927 4,393,428

93 6/1/2023 4,393,428

160,826 156,908 3,918 4,236,520

94 7/1/2023 4,236,520

160,564 156,908 3,656 4,079,611

95 8/1/2023 4,079,611

160,546 156,908 3,638 3,922,703

96 9/1/2023 3,922,703

160,406 156,908 3,498 3,765,795

97 10/1/2023 3,765,795

160,158 156,908 3,250 3,608,887

98 11/1/2023 3,608,887

160,126 156,908 3,218 3,451,979

99 12/1/2023 3,451,979

159,887 156,908 2,979 3,295,071

100 1/1/2024 3,295,071

159,847 156,908 2,938 3,138,163

101 2/1/2024 3,138,163

159,707 156,908 2,799 2,981,254

102 3/1/2024 2,981,254

159,395 156,908 2,487 2,824,346

103 4/1/2024 2,824,346

159,427 156,908 2,519 2,667,438

104 5/1/2024 2,667,438

159,210 156,908 2,302 2,510,530

105 6/1/2024 2,510,530

159,147 156,908 2,239 2,353,622

106 7/1/2024 2,353,622

158,939 156,908 2,031 2,196,714

107 8/1/2024 2,196,714

158,867 156,908 1,959 2,039,806

108 9/1/2024 2,039,806

158,727 156,908 1,819 1,882,898

109 10/1/2024 1,882,898

158,533 156,908 1,625 1,725,989

110 11/1/2024 1,725,989

158,447 156,908 1,539 1,569,081

111 12/1/2024 1,569,081

158,262 156,908 1,354 1,412,173

112 1/1/2025 1,412,173

158,167 156,908 1,259 1,255,265



113 2/1/2025 1,255,265

158,028 156,908 1,119 1,098,357

114 3/1/2025 1,098,357

157,793 156,908 885 941,449

115 4/1/2025 941,449

157,748 156,908 840 784,541

116 5/1/2025 784,541

157,585 156,908 677 627,633

117 6/1/2025 627,633

157,468 156,908 560 470,724

118 7/1/2025 470,724

157,314 156,908 406 313,816

119 8/1/2025 313,816

157,188 156,908 280 156,908

120 9/1/2025 156,908

157,048 156,908 140 (0)

15,063,181 15,936,799 15,063,181 873,619



CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính

8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở

tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung

cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:

- Thời gian hoạt động của dự án dùng để tính toán là 10 năm

- Vốn chủ sở hữu và vốn vay

- Doanh thu của dự án đƣợc căn cứ theo đơn giá dịch vụ cho các khách hàng hiện

nay; Chi phí nguyên vật liệu đầu vào.

- Chí phí vận hành, sản xuất và bảo dƣỡng: bao gồm các chi phí nhân công; chi phí

nguyên, nhiên vật liệu; chi phí bảo dƣỡng các VTTB và bảo trì thay thế; các chi phí khác.

- Chi phí khấu hao tài sản cố định: Áp dụng phƣơng pháp khấu hao theo đƣờng

thẳng. Trong tính toán áp dụng thời gian khấu hao theo QĐ 45/2013/TT-BTC ngày

25/04/2013 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: áp dụng thuế suất theo luật thuế TNDN

hiện hành số 32/2013/QH13 ngày 19/06/2013.

- Đơn vị tính: ngàn đồng

Chi phí nhân sự của dự án

Nhân sự của dự án gồm: bộ phận Ban lãnh đạo và nhân viên văn phòng đƣợc tính

theo mức lƣơng hàng tháng, ngoài ra còn có công nhân sản xuất trực tiếp. Tổng số nhân

sự của Dự án cần dùng là 80 ngƣời.

TT Chức danh SL Lƣơng

cơ bản

Tông

lƣơng

tháng

Chi phí

BHXH,

BHYT

(tháng)

Tổng

lƣơng

năm

Chi phí

BHXH,

BHYT

(năm)

I Nhân sự chính thức khu

Nhà hàng 44 3,211,000 652,080

1 Gíam đốc 1 20,000 20,000 4,400 260,000 52,800

2 Quản lý nhà hàng 2 10,000 20,000 4,400 260,000 52,800

3 Bếp trƣởng 1 15,000 15,000 3,300 195,000 39,600

4 Kế toán 6 6,000 36,000 7,920 468,000 95,040

5 Nhân viên lễ tân 6 4,500 27,000 5,940 351,000 71,280

6 Nhân viên phục vụ 20 4,000 80,000 17,600 1,040,000 211,200

7 Nhân viên nhà bếp 5 4,500 22,500 4,950 292,500 59,400

8 Lao công 3 3,500 10,500 2,310 136,500 27,720

9 Bảo vệ nhà hàng 4 4,000 16,000 3,520 208,000 42,240



II Nhân sự chính thức khu

bar & thể thao 16 1,150,500 233,640

1 Quản lý bar 1 10,000 10,000 2,200 130,000 26,400

2 Quản lý khu thể thao 2 10,000 20,000 4,400 260,000 52,800

3 Nhân viên pha chế 2 8,000 16,000 3,520 208,000 42,240

4 Nhân viên phục vụ 4 4,000 16,000 3,520 208,000 42,240

5 Lao công 3 3,500 10,500 2,310 136,500 27,720

6 Nhân viên bảo vệ 4 4,000 16,000 3,520 208,000 42,240

III Nhân sự khu bán hàng 8 260,000 52,800

Nhân viên 5 4,000 20,000 4,400 260,000 52,800

III Nhân viên thời vụ 20 720,000

Nhân viên thời vụ 20 3,000 60,000 720,000

Tổng cộng 80 5,341,500 938,520

Chi phí thuê đất hàng năm

Căn cứ theo điều 3; 4 HĐ cho thuê v/v Cho thuê các công trình thể thao giữa Công

ty Cổ phần Đồng Tâm và Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ ký ngày 22/10/2014

Căn cứ theo điều 4 HĐ thuê đất giữa Công ty Cổ phần Đồng Tâm và Công ty

TNHH MTV Sông Vàm Cỏ ký ngày 16/04/2015 về việc thuê 2.741,58 m² để kinh doanh

nhà hàng.

Bảng tính chi phí thuê đất hàng năm của dự án

(Tỷ lệ tăng giá áp dụng cho khu thể thao căn cứ theo HĐ và giả định áp dụng tỷ lệ

này cho khu nhà hàng từ năm thứ 3 của dự án 2018)

2015 2016 2017 2018 2019 2020

0 1 2 3 4 5

Tỷ lệ tăng giá 1.00 1.10 1.21 1.33 1.46 1.61

Khu thể thao 3,000 13,200 14,520 15,972 17,569 19,326

Khu nhà hàng 40,000 256,000 360,000 396,000 435,600 479,160

Tổng cộng 43,000 269,200 374,520 411,972 453,169 498,486

2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

Tỷ lệ tăng giá 1.77 1.95 2.14 2.36 2.59

Khu thể thao 21,259 23,385 25,723 28,295 31,125

Khu nhà hàng 527,076 579,784 637,762 701,538 771,692

Tổng cộng 548,335 603,168 663,485 729,834 802,817



Chi phí khấu hao

TT HẠNG MỤC Gía trị Thời gian KH KH/năm

1 CP xây dựng 14,082,200 09 1,564,689

2 CP thiết bị 4,620,000 09 513,333

3 CP khác của dự án 2,816,629 07 402,376

CP quản lý dự án 422,296 07 60,328

CP tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 967,904 07 138,272

CP khác 401,723 07 57,389

CP dự phòng 1,024,706 07 146,387

Tổng mức đầu tƣ 21,518,829

2,480,398

Bảng tính: Chi phí khấu hao qua các năm

TT Hạng mục 2016 2017 2018 2019 2020

1 2 3 4 5

I Gía trị TS đầu kỳ 21,518,829 21,518,829 19,038,432 16,558,034 14,077,636

1 CP xây dựng 14,082,200 14,082,200 12,517,511 10,952,822 9,388,133

2 CP thiết bị 4,620,000 4,620,000 4,106,667 3,593,333 3,080,000

3 CP khác dự án 2,816,629 2,816,629 2,414,254 2,011,878 1,609,503

II KH trong kỳ - 2,480,398 2,480,398 2,480,398 2,480,398

1 CP xây dựng

1,564,689 1,564,689 1,564,689 1,564,689

2 CP thiết bị

513,333 513,333 513,333 513,333

3 CP khác dự án

402,376 402,376 402,376 402,376

III GT TS cuối kỳ 21,518,829 19,038,432 16,558,034 14,077,636 11,597,238

1 CP xây dựng 14,082,200 12,517,511 10,952,822 9,388,133 7,823,444

2 CP thiết bị 4,620,000 4,106,667 3,593,333 3,080,000 2,566,667

3 CP khác dự án 2,816,629 2,414,254 2,011,878 1,609,503 1,207,127

TT Hạng mục 2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

I Gía trị TS đầu kỳ 11,597,238 9,116,840 6,636,442 4,156,044 2,078,022

1 CP xây dựng 7,823,444 6,258,756 4,694,067 3,129,378 1,564,689

2 CP thiết bị 2,566,667 2,053,333 1,540,000 1,026,667 513,333

3 CP khác dự án 1,207,127 804,751 402,376 - -

II KH trong kỳ 2,480,398 2,480,398 2,480,398 2,078,022 2,078,022

1 CP xây dựng 1,564,689 1,564,689 1,564,689 1,564,689 1,564,689

2 CP thiết bị 513,333 513,333 513,333 513,333 513,333

3 CP khác dự án 402,376 402,376 402,376

III GT TS cuối kỳ 9,116,840 6,636,442 4,156,044 2,078,022 0

1 CP xây dựng 6,258,756 4,694,067 3,129,378 1,564,689 0

2 CP thiết bị 2,053,333 1,540,000 1,026,667 513,333 -

3 CP khác dự án 804,751 402,376 - - -



Chi phí hoạt động

Chi phí nguyên vật liệu đầu vào

Khu thể thao 25% DT khu thể thao

Khu quầy bar 40% DT quầy bar

Khu nhà hàng 52% DT nhà hàng

Khu đồ lưu niệm 70% DT đồ Lƣu niệm

Chi phí bảo trì máy móc, thiết bị 5% CP XDTB tỷ lệ tăng 2%/năm

Chi phí quảng cáo, marketing 2% Doanh thu

Chi phí lƣơng nhân công tỷ lệ tăng 2%/năm

Chi phí bảo hiểm 22% CP nhân công

Chi phí điện nƣớc 1.0% Doanh thu

Chi quỹ phúc lợi xã hội 4.0% Doanh thu

Chi phí khác 1% Doanh thu

(Bên cạnh các chi phí phục vụ cho hoạt động của dự án thì hàng năm chủ đầu tƣ

đều trích 4% doanh thu cho quỹ phúc lợi xã hội; quỹ này dùng cho các hoạt động cộng

đồng, giúp đỡ những NLĐ có hoàn cảnh khó khăn,…)

Bảng tính: Chi phí hoạt động qua các năm

TT HẠNG MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

1 2 3 4 5

1 CP nguyên vật liệu đầu vào 2,776,815 15,196,262 15,830,202 16,396,806 19,200,820

Khu thể thao 104,895 605,034 801,238 916,973 944,482

Khu quầy bar 252,000 1,297,800 1,336,734 1,376,836 1,701,769

Khu nhà hàng 2,136,420 11,736,067 12,088,149 12,450,794 14,427,357

Khu đồ lưu niệm 283,500 1,557,360 1,604,081 1,652,203 2,127,212

2 CP bảo trì máy móc, thiết bị 57,750 235,620 240,332 245,139 250,042

3 CP quảng cáo, marketing 111,262 609,176 641,695 668,282 776,323

4 CP quản lý, nhân công 1,335,375 5,448,330 5,557,297 5,668,443 5,781,811

5 Chi phí bảo hiểm 234,630 957,290 976,436 995,965 1,015,884

6 Chi phí điện nƣớc 55,631 304,588 320,848 334,141 388,161

7 Chi quỹ phúc lợi xã hội 222,523 1,218,352 1,283,391 1,336,564 1,552,646

8 Chi phí khác 55,631 304,588 320,848 334,141 388,161

TỔNG CỘNG 4,849,616 24,274,206 25,171,049 25,979,481 29,353,849



TT HẠNG MỤC 2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

1 CP nguyên vật liệu đầu vào 19,776,845 20,370,150 23,507,760 24,212,993 24,939,382

Khu thể thao 972,816 1,002,001 1,032,061 1,063,023 1,094,913

Khu quầy bar 1,752,822 1,805,407 2,169,497 2,234,582 2,301,620

Khu nhà hàng 14,860,178 15,305,983 17,516,847 18,042,353 18,583,624

Khu đồ lưu niệm 2,191,028 2,256,759 2,789,354 2,873,035 2,959,226

2 CP bảo trì máy móc, thiết bị 255,043 260,144 265,346 270,653 276,066

3 CP quảng cáo, marketing 799,613 823,601 944,460 972,794 1,001,978

4 Chi phí quản lý, nhân công 5,897,448 6,015,397 6,135,704 6,258,419 6,383,587

5 Chi phí bảo hiểm 1,036,202 1,056,926 1,078,064 1,099,626 1,121,618

6 Chi phí điện nƣớc 399,806 411,800 472,230 486,397 500,989

7 Chi quỹ phúc lợi xã hội 1,599,225 1,647,202 1,888,921 1,945,589 2,003,956

8 Chi phí khác 399,806 411,800 472,230 486,397 500,989

TỔNG CỘNG 30,163,987 30,997,020 34,764,717 35,732,868 36,728,567

8.1.2.Doanh thu từ dự án

I. Kinh doanh nhà hàng:

- Tổ chức sự kiện: cƣới hỏi, sinh nhật và các sự kiện khác: ƣớc tính 300 ngƣời/ thời

điểm,

- Kinh doanh nhà hàng ẩm thực.1 ngày ƣớc tính có 2 thời điểm

Công suất sảnh lớn nhà hàng: tối đa 30 bàn/thời điểm. (bình quân 20 ngày/tháng)

Công suất chòi sân vƣờn: tối đa 11 bàn/thời điểm. (bình quân 15h/ngày)

Công suất phòng lạnh: tối đa 05 bàn/thời điểm. (bình quân 15h/ngày)

II. Kinh doanh quán bar:

Công suất phục vụ: tối đa 100 khách/thời điểm.(bình quân 7h/ngày) mỗi thời điểm

khoảng 2h;

III. Kinh doanh khu thể thao:

04 Sân tennis: Công suất khai thác (bình quân 08 giờ/sân/ngày).

02 Sân bóng mini: Công suất khai thác (bình quân 08 giờ/sân/ngày).

01 Hồ bơi: Công suất phục vụ (bình quân 50 khách/lƣợt).

- Đối với hoạt động thể thao ngoài trời:

180 ngày mùa mƣa: công suất chỉ đạt 70% so với ngày khô.

180 ngày nắng khô: công suất đạt 100%

IV. Kinh doanh khu đồ thủ công, mỹ nghệ

Kỳ vọng của nhà cung cấp khi bán hết hàng đạt 100% sản phẩm thì doanh thu là

6 tỷ/năm.

Bảng tính thể hiện doanh thu của từng khu khi đạt công suất 100%

( Số ngày hoạt động trong năm là 360 ngày)



TT Hạng mục Năng

suất ĐVT

Đơn

giá ĐVT

Doanh

thu/ngày

Doanh

thu/năm

I Khu thể thao

10,800 3,356,640

1 4 sân tennis 8 giờ/sân/ngày 150 ngàn đồng/giờ 4,800 1,468,800

2 2 sân bóng mini 8 giờ/sân/ngày 150 ngàn đồng/giờ 2,400 734,400

3 1 hồ bơi 50 lƣợt/ngày 20 ngàn đồng/lƣợt 1,000 306,000

4 Phòng tập gym 80 lƣợt/ngày 10 ngàn đồng/lƣợt 800 288,000

5 Phòng Massage 20% doanh thu

1,800 559,440

II Khu quán bar

17,500 6,300,000

Quán bar cafe 100 khách/thời điểm 50 Ng.đồng/ngƣời 17,500 6,300,000

III Khu nhà hàng

54,780,000

1 Nhà hàng ẩm thực

194,500 46,680,000

Sảnh lớn nhà hàng 30 bàn/thời điểm 2,000 ngàn đồng/bàn 120,000 28,800,000

Chòi sân vƣờn 11 bàn/thời điểm 2,250 ngàn đồng/bàn 49,500 11,880,000

Phòng lạnh 5 bàn/thời điểm 2,500 ngàn đồng/bàn 25,000 6,000,000

2 Tổ chức sự kiện

90,000 8,100,000

Sự kiện 300 ngƣời/lƣợt 150 Ng.đồng/ngƣời 90,000 8,100,000

IV Khu lƣu niệm

5,400,000

Mỹ nghệ, nội thất

15,000 5,400,000

Bảng tính : Doanh thu qua các năm của dự án

Năm 2016 2017 2018 2019 2020

1 2 3 4 5

3% Tỷ lệ tăng giá 1.00 1.03 1.06 1.09 1.13

1 Khu thể thao 419,580 2,420,137 3,204,953 3,667,891 3,777,928

Công suất 50% 70% 90% 100% 100%

Doanh thu 419,580 2,420,137 3,204,953 3,667,891 3,777,928

2 Khu quầy bar 630,000 3,244,500 3,341,835 3,442,090 4,254,423

Công suất 40% 50% 50% 50% 60%

Doanh thu 630,000 3,244,500 3,341,835 3,442,090 4,254,423



3 Khu nhà hàng 4,108,500 22,569,360 23,246,441 23,943,834 27,744,918

Công suất 30% 40% 40% 40% 45%

Doanh thu 4,108,500 22,569,360 23,246,441 23,943,834 27,744,918

4 Khu đồ lƣu niệm 405,000 2,224,800 2,291,544 2,360,290 3,038,874

Công suất 30% 40% 40% 40% 50%

Doanh thu 405,000 2,224,800 2,291,544 2,360,290 3,038,874

Tổng cộng 5,563,080 30,458,797 32,084,773 33,414,106 38,816,143

Năm 2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

3% Tỷ lệ tăng giá 1.16 1.19 1.23 1.27 1.30

1 Khu thể thao 3,891,266 4,008,004 4,128,244 4,252,091 4,379,654

Công suất 100% 100% 100% 100% 100%

Doanh thu 3,891,266 4,008,004 4,128,244 4,252,091 4,379,654

2 Khu quầy bar 4,382,056 4,513,518 5,423,744 5,586,456 5,754,050

Công suất 60% 60% 70% 70% 70%

Doanh thu 4,382,056 4,513,518 5,423,744 5,586,456 5,754,050

3 Khu nhà hàng 28,577,265 29,434,583 33,686,245 34,696,833 35,737,738

Công suất 45% 45% 50% 50% 50%

Doanh thu 28,577,265 29,434,583 33,686,245 34,696,833 35,737,738

4 Khu đồ lƣu niệm 3,130,040 3,223,941 3,984,791 4,104,335 4,227,465

Công suất 50% 50% 60% 60% 60%

Doanh thu 3,130,040 3,223,941 3,984,791 4,104,335 4,227,465

Tổng cộng 39,980,627 41,180,046 47,223,024 48,639,715 50,098,906

8.1.3.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án

Báo cáo thu nhập

Thông qua báo cáo thu nhập, ta tính toán đƣợc lãi lỗ, hiệu quả kinh tế của dự án :

Đvt: 1,000 vnđ

Năm 2016 2017 2018 2019 2020

1 2 3 4 5

Doanh thu 5,563,080 30,458,797 32,084,773 33,414,106 38,816,143

Chi phí hoạt động 4,849,616 24,274,206 25,171,049 25,979,481 29,353,849

Chi phí khấu hao - 2,480,398 2,480,398 2,480,398 2,480,398

Chi phí lãi vay 111,816 157,753 144,148 124,378 104,910

Chi phí thuê đất 269,200 374,520 411,972 453,169 498,486

LN trƣớc thuế 332,448 3,171,921 3,877,206 4,376,680 6,378,500

Thuế TNDN (20%) 66,490 634,384 775,441 875,336 1,275,700

LN sau thuế 265,958 2,537,537 3,101,765 3,501,344 5,102,800



Năm 2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

Doanh thu 39,980,627 41,180,046 47,223,024 48,639,715 50,098,906

Chi phí hoạt động 30,163,987 30,997,020 34,764,717 35,732,868 36,728,567

Chi phí khấu hao 2,480,398 2,480,398 2,480,398 2,078,022 2,078,022

Chi phí lãi vay 84,837 65,066 45,296 25,611 6,166

Chi phí thuê đất 548,335 603,168 663,485 729,834 802,817

LN trƣớc thuế 6,703,070 7,034,394 9,269,128 10,073,380 10,483,335

Thuế TNDN (20%) 1,340,614 1,406,879 1,853,826 2,014,676 2,096,667

LN sau thuế 5,362,456 5,627,515 7,415,302 8,058,704 8,386,668

Báo cáo ngân lƣu

Với suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ là 15% ; lãi suất vay vốn là 12%/năm đồng

thời dựa vào tỷ trọng nguồn vốn WACC bình quân = 14.1%

Đvt:1,000 vnđ

Báo cáo ngân lưu qua các năm

Năm 2015 2016 2017 2018 2019 2020

0 1 2 3 4 5

NGÂN LƢU VÀO

Doanh thu

5,563,080 30,458,797 32,084,773 33,414,106 38,816,143

Thay đôi khoan phai

thu (1,112,616) (4,979,143) (325,195) (265,866) (1,080,407)

Tổng ngân lƣu vào

4,450,464 25,479,654 31,759,578 33,148,239 37,735,735

NGÂN LƢU RA

Chi phí đầu tƣ ban

đầu 21,518,829

Chi phí hoạt động

4,849,616 24,274,206 25,171,049 25,979,481 29,353,849

Chi phí thuê đất

43,000 269,200 374,520 411,972 453,169

Thay đôi khoan phai

trả (727,442) (2,913,688) (134,527) (121,265) (506,155)

Thay đôi sô dƣ tiên

măt 242,481 971,229 44,842 40,422 168,718

Tổng ngân lƣu ra 21,518,829 4,407,655 22,600,947 25,455,885 26,310,610 29,469,581

Ngân lƣu ròng

trƣớc thuế (21,518,829) 42,809 2,878,707 6,303,693 6,837,630 8,266,154

Thuế TNDN

66,490 634,384 775,441 875,336 1,275,700

Ngân lƣu ròng sau

thuế (21,518,829) (23,680) 2,244,323 5,528,252 5,962,293 6,990,454

Hệ số chiết khấu 1.000 0.876 0.768 0.673 0.590 0.517

Hiện giá ngân lƣu

ròng (21,518,829) (20,754) 1,723,908 3,721,610 3,517,797 3,614,741

Hiện giá tích luỹ (21,518,829) (21,539,583) (19,815,676) (16,094,065) (12,576,268) (8,961,528)



Năm 2021 2022 2023 2024 2025

6 7 8 9 10

NGÂN LƢU VÀO

Doanh thu 39,980,627 41,180,046 47,223,024 48,639,715 50,098,906

Thay đôi khoan phai thu (232,897) (239,884) (1,208,596) (283,338) (291,838)

Tổng ngân lƣu vào 39,747,730 40,940,162 46,014,428 48,356,377 49,807,068

NGÂN LƢU RA

Chi phí đầu tƣ ban đầu

Chi phí hoạt động 30,163,987 30,997,020 34,764,717 35,732,868 36,728,567

Chi phí thuê đất 498,486 548,335 603,168 663,485 729,834

Thay đôi khoan phai tra (121,521) (124,955) (565,155) (145,223) (149,355)

Thay đôi sô dƣ tiên măt 40,507 41,652 188,385 48,408 49,785

Tổng ngân lƣu ra 30,581,459 31,462,051 34,991,116 36,299,537 37,358,830

Ngân lƣu ròng trƣớc thuế 9,166,271 9,478,111 11,023,313 12,056,839 12,448,238

Thuế TNDN 1,340,614 1,406,879 1,853,826 2,014,676 2,096,667

Ngân lƣu ròng sau thuế 7,825,657 8,071,232 9,169,487 10,042,163 10,351,571

Hệ số chiết khấu 0.453 0.397 0.348 0.305 0.267

Hiện giá ngân lƣu ròng 3,546,557 3,205,829 3,191,978 3,063,772 2,767,896

Hiện giá tích luỹ (5,414,971) (2,209,142) 982,836 4,046,608 6,814,504

Từ kết quả ngân lƣu trên ta tính đƣợc các chỉ số tài chính sau:

STT Chỉ tiêu

1 Tổng mức đầu tƣ ban đầu 21,518,829,000 đồng

2 Giá trị hiện tại thuần NPV 6,814,504,000 đồng

3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 19.54%

4 Thời gian hoàn vốn 08 năm

Nhận xét:

- Tổng mức đầu tƣ ban đầu : 21,518,829,000 đồng

- NPV = 6,814,504,000 đồng > 0

- IRR = 19.54% > > WACC=14.1%

Dự án sinh lợi cao và hiệu quả đầu tƣ lớn

- Thời gian hoàn vốn 08 năm (tính cả thời gian xây dựng)

+ Nhận xét: Qua biểu phân tích các chỉ tiêu kinh tế của dự án cho thấy rằng dự án đều

có NPV dƣơng, mang lại hiệu quả đầu tƣ. Chỉ số IRR dự án tƣơng đối phù hợp và đảm

bảo tính sinh lợi cho dự án không những đám ứng nhu cầu tài chính, mà dự án còn có ý

nghĩa rất lớn trong việc phát triển và giảm thiểu tổn thất trong nông nghiệp.



8.2 Khả năng trả nợ

Nguồn vốn vay bắt đầu đƣợc trả từ tháng thứ 25 của dự án (Tính cả thời gian xây

dựng), sau thời gian ân hạn là 24 tháng. Nguồn vốn bao gồm: 50% lợi nhuận sau thuế

hàng năm và nguồn khấu hao; đảm bảo đủ trả nợ cho ngân hàng.

Năm 10/2017 2018 2019 2020 2021

Nguồn trả nợ vay 937,292 4,031,280 4,231,070 5,031,798 5,161,626

50% Lợi nhuận hàng năm 317,192 1,550,882 1,750,672 2,551,400 2,681,228

Khấu hao 620,099 2,480,398 2,480,398 2,480,398 2,480,398

Trả nợ vay 628,477 2,027,046 2,007,275 1,987,807 1,967,734

Thừa/thiếu sau trả nợ 308,815 2,004,235 2,223,795 3,043,991 3,193,892

Năm 2022 2023 2024 2025

Nguồn trả nợ vay 5,294,155 6,188,049 6,107,374 6,271,356

50% Lợi nhuận hàng năm 2,813,757 3,707,651 4,029,352 4,193,334

Khấu hao 2,480,398 2,480,398 2,078,022 2,078,022

Trả nợ vay 1,947,964 1,928,194 1,908,509 1,418,339

Thừa/thiếu sau trả nợ 3,346,191 4,259,856 4,198,865 4,853,017

8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội

Phân tích tài chính hiệu quả đầu tƣ cho thấy dự án “Nhà hàng ẩm thực và khu giải

trí Sông Vàm Cỏ” rất khả thi thông qua các thông số tài chính. Vì vậy dự án hoạt động sẽ

tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tƣ và khả năng thu hồi vốn nhanh. Thêm vào đó, dự án còn

đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu

vực nói riêng; nhà nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu

nhập doanh nghiệp.



CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Qua quá trình nghiên cứu và tính toán với các điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tƣ

nhận thấy việc đầu tƣ nhà hàng, hoàn thiện các hạng mục trong khu thể thao nhằm khai

thác tiềm năng dịch vụ phục vụ nhu cầu chung của ngƣời dân càng tốt hơn. Đồng thời

mang lại một số hiệu ứng tích cực nhƣ:

Thu hút ngƣời dân đầu tƣ, sinh sống tại Green City. Đẩy mạnh phát triển hạ tầng cơ

sở vật chất trong Khu đô thị Trung tâm hành chính tỉnh.

Góp phần đóng góp ngân sách cho địa phƣơng.

Trên cơ sở đánh giá, phân tích dự án. Tính khả thi của dự án là hoàn toàn có cơ sở

Vì vậy, Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ mong muốn các cơ quan ban ngành,

các đơn vị tài trợ vốn đầu tƣ xem xét, phê duyệt để dự án sớm đƣợc triển khai đi vào hoạt

động. Bên cạnh đó, công ty chúng tôi xin phép đƣợc đề xuất vay vốn đầu tƣ với lãi suất

ƣu đãi;

Công ty TNHH MTV Sông Vàm Cỏ cam kết:

- Về tính chính xác của nội dung của hồ sơ dự án;

- Chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật Việt Nam và các quy định của

Giấy chứng nhận đầu tƣ.

Long An, ngày tháng năm 2015

CÔNG TY TNHH MTV SÔNG VÀM CỎ

(Giám đốc)

lap du an nha hang am thuc va khu giai tri song vam co

Documents