la stima degli antichi beni voluttuari

LA STIMA DEI CASTELLI E DEGLI ANTICHI BENI VOLUTTUARI Prof. Arch. Domenico Tirendi Istituto Italiano dei Castelli

Quali beni rientrano tra quelli voluttuari?

Antichi (e fatiscenti) Palazzi, Giardini storici, Ville e Castelli

per la cui realizzazione maestranze ed artisti dellepoca hanno espresso la loro creativit per soddisfare il desiderio di pochi privilegiati che, in passato, hanno detenuto buona parte delle ricchezze di tutto un territorio.

Stima dei beni voluttuari

La maggior parte di queste opere sono di incomparabile bellezza paesaggistica Ed il loro destino stato strettamente legato allevoluzione della societ che dal sistema di tipo feudale passata a sistemi via via pi democratici. Solo una piccola parte di questi beni si integrata nella vita moderna

problemi estimativi

Benefici di tipo sfuocati ed immobili spesso destinati a scopi sociali;

Fase estimativa complessa, anomala e avulsa dal mercato immobiliare connessa allindeterminatezza del valore che molto discusso ed causa di polemiche dottrinali

problemi estimativi

Difficolt di rilevare dati comparativi al fine di poter esprimere un esauriente giudizio di stima per pervenire al pi probabile valore venale;

OCCORRERA, PERTANTO,: Verificare la potenzialit che presenta il bene come fonte di reddito. se esiste si potrebbe adottare la capitalizzazione del reddito netto con le opportune detrazioni delle spese occorrenti per i lavori di adeguamento dovuti alluso potenziale previsto.

casistica estimativa

1.Valutazioni di ville e castelli diruti o semidiruti con gravi pregiudizi statici nelle parti residue, non recuperabili, privi di vincoli e senza pregi storici ed artistici;

2. Valutazioni di ville e castelli solidi nelle strutture, recuperabili, privi di vincoli e senza pregi storici ed artistici;

3. Valutazioni di ville e castelli, con strutture ancora efficienti, recuperabili, vincolati e con pregi storici ed artistici.

1. Ville e castelli diruti o semidiruti con gravi pregiudizi statici nelle parti residue, non recuperabili, privi di

vincoli e senza pregi storici ed artistici.

Per risolvere il quesito estimativo si esegue la metodologia sito e cemento. Il valore del bene, pertanto, si ottiene come sommatoria delle seguenti aliquote: - Valore dellarea coperta su cui insiste limmobile irrecuperabile da demolire; -Valore dei materiali recuperabili dalla demolizione al netto delle spese dirette ed indirette necessarie per la demolizione stessa

Importante: il valore dellarea riferito allattualit ipotizzando larea edificata come area edificabile nei limiti della volumetria storicamente realizzata

annotazioni

Questo metodo non si presta nella risoluzione di problemi estimativi di ville e castelli diruti o semidiruti vincolati e con pregi storici, artistici e paesistici.

Operativamente si procede cos: Vm = Va.s.+Vm.r.+Sd+P Dove: Va.s. = valore dellarea di sedime per la cubatura legittimata Vm.r. = valore dei materiali recuperati (es. scala in piperno, conci, pietrame di

spoglio, ecc.) Sd=spese occorrenti per la demolizione P =Profitto spettante allImpresa

2. Valutazioni di ville e castelli solidi nelle strutture, recuperabili, privi di vincoli e senza pregi storici ed artistici;

Per la risoluzione di questo problema estimativo si soliti utilizzare il Valore di trasformazione. Il pi probabile valore venale dato dalla differenza tra il valore venale del bene trasformato o recuperato ed il valore di costo delle opere occorrenti per la trasformazione o il recupero: Vv = Vt - K Gli unici problemi (non trascurabili) che questo tipo di beni incorrono in un regime di quasi monopolio bilaterale e possiedano una planovolumetria compatibile con una razionale ed accertata commerciabilit mercantile

annotazioni

La prima cosa verificare la convenienza:

Vt-Vv Ct I Ct (Costi Totali) sono dati da: Costi di Costruzione Costi di Adeguamento Costi di Urbanizzazione Profitto spettante allImprenditore

Valutazioni di ville e castelli, con strutture ancora efficienti,

recuperabili, vincolati e con pregi storici ed artistici.

Per la risoluzione di questo problema estimativo possiamo percorrere due strade: Una, pi tradizionale, basata sulla stima del costo di riproduzione deprezzato con laggiunta, in percentuale, di plusvalenze per i pregi; Ed una seconda, pi innovativa di matrice anglosassone, basata sulle cosiddette esternalit influenti: basato sulleffetto esterno dei beni che escono dalla sfera privata (estimo classico) sfociando nei benefici per la comunit e sulleconomia del territorio circostante.

Stima tradizionale

Occorrer sommare il valore dei segg termini costitutivi del bene oggetto di stima:

Valore dellarea, vista nei limiti della volumetria storicamente realizzata;

Costo deprezzato delle strutture recuperabili al netto del degrado fisico e dellobsolescenza tecnologica e funzionale;

Plusvalore per i pregi storici, artistici e paesaggistici che si pu dedurre applicando unaliquota percentuale prestabilita.

Annotazioni 1/2

Nella valutazione di un fabbricato non nuovo necessario applicare un deprezzamento al costo di costruzione mediante il coefficiente di vetust e di obsolescenza. Il coefficiente di vetust dato dal rapporto fra let del fabbricato e la durata complessiva del fabbricato e deve tenere conto: - dellet del fabbricato; - dello stato di manutenzione del fabbricato. Il coefficiente di obsolescenza deve tenere conto del deprezzamento a causa della minore razionalit del fabbricato, in relazione alla funzione svolta

annotazioni 2/2

Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef.1 0,990 10 0,900 19 0,830 28 0,785 37 0,7402 0,980 11 0,890 20 0,825 29 0,780 38 0,7353 0,970 12 0,880 21 0,820 30 0,775 39 0,7304 0,960 13 0,870 22 0,815 31 0,770 40 0,7255 0,950 14 0,860 23 0,810 32 0,765 41 0,7206 0,940 15 0,850 24 0,805 33 0,760 42 0,7157 0,930 16 0,845 25 0,800 34 0,755 43 0,7108 0,920 17 0,840 26 0,795 35 0,750 44 0,7059 0,910 18 0,835 27 0,790 36 0,745 45 0,700

Stima del plusvalore

Lo Bianco (Estimo, Hoepli, Milano, 1981, III ed. pag. 181) ha suggerito di adottare i seguenti coeffienti di maggiorazione sul valore deprezzato costruendo una scala di merito:

Coefficienti maggiorativi Coeff. max min

Pregi Storici 0,10 10% 0

Pregi Artistici 0,20 20% 0

Pregi Panoramici 0,03 3% 0

Stima innovativa

Tiene conto delle esternalit influenti quali il V.E.T .(Valore Economico Totale) ed il VSC (Valore Sociale Complesso)

Valore duso (di mercato ma anche turistico-ricreativo); Valore duso indiretto; Valore duso differito (o opzionale); Valore di lascito; Valore di esistenza; Valore storico e artistico legato allirriproducibilit del

bene

Stima delle Esternalit Influenti attraverso la Valutazione di Contingenza applicata ad una risorsa culturale

Beni privati (valore di mercato generato dallincontro tra domanda e offerta; dispiega utilit per utenti singoli o gruppi di utenti limitati).

Beni pubblici (Fallimento del mercato= beni che tutti possiedono in comune, non c godimento esclusivo) NON ESCLUDIBILITA NON RIVALITA NEL CONSUMO

La Valutazione di Contingenza come metodo di stima Il mercato fallisce quando si tratta di beni pubblici; La Valutazione di contingenza simula il mercato

chiedendo direttamente alle persone quanto sono disposti a pagare per un miglioramento o ad accettare per subire una perdita;

Definizione di uno scenario ipotetico; Scelta di un veicolo di pagamento; Scelta del metodo di intervista e del formato di

domanda; Scelta del campione per linchiesta

Stima del valore ricreativo di un giardino storico: il caso del Bosco di Capodimonte a Napoli

Estensione:134 ha

Localizzazione:

Nord di Napoli Risale al 1734

quando fu realizzato da Carlo III di Borbone per

assecondare la propria passione per

la caccia

Foto 1/3

Foto 2/3

Foto 3/3

Il Questionario 1/3

UNIVERSITA DI NAPOLI FEDERICO II Facolt di Architettura.

ID = FORMATO X Y Z SESSO M F GIORNO L M M G V S D DATA /08/2000 CLIMA Caldo Soffocante = 1 Sole splendente = 2 Variabile = 3 Piovoso = 4 POSIZIONE IN SITO = 0 FUORI SITO = 1 Salve sono dellUniversit di Napoli che per conto della Soprintendenza ai BAA sta conducendo uninchiesta sul Bosco di Capodimonte. Le sarei grato se potesse rispondere ad alcune domande; le informazioni che mi vorr fornire sono strettamente riservate e verranno usate solo ai fini di unindagine statistica. PARTE I 1) Negli ultimi anni ha letto o guardato in tv qualcosa sulla conservazione delle risorse naturali, oppure vistato musei, mostre darte o manifestazioni come Napoli porte aperte? SI =1 NO =0 2) Quante volte negli ultimi 12 mesi ha visitato un museo, un giardino storico o un sito archeologico? .. PARTE II

1) La visita al Bosco fa parte di un itinerario che comprende visite ad altri luoghi?

Se si, quali? 2) E la prima volta che visita il Bosco? SI =1 NO= 0 Se no, quante visite ha effettuato lo scorso anno? .. Il Bosco di Capodimonte il sito della nostra inchiesta; esso situato a nord di Napoli e si estende per 134 ettari attorno a Palazzo Reale. Il re Carlo III di Borbone lo scelse come propria riserva di caccia. Il progetto del giardino venne sviluppato tra il 1735 e la met del XIX secolo. Dopo la prima guerra mondiale il parco venne lentamente abbandonato, e quando nel 1957 il Palazzo reale venne aperto al pubblico come museo , il Bosco si trovava in uno stato di completo degrado. Nellultimo decennio un grande sforzo stato rivolto al recupero del Bosco per ricondurlo agli antichi splendori.

PARTE III Il Governo locale non ha i fondi sufficienti per garantire unadeguata conservazione e manutenzione di questo giardino storico. Per questo motivo il Ministro dei Beni Culturali ha suggerito lintroduzione di un biglietto dingresso per il Bosco di Capodimonte, al fine di raccogliere fondi. Sapendo che quanto viene raccolto verrebbe devoluto esclusivamente alla conservazione ed allo sviluppo del Bosco, se ci fosse la possibilit di votare se avviare o meno un programma per la conservazione del Bosco di Capodimonte comportante lintroduzione di un biglietto dingresso, lei come voterebbe? A FAVORE = 1 CONTRO = 2 NON SO =3 La Sovrintendenza di Napoli, che lautorit responsabile della manutenzione del Bosco, insieme al Ministero dei Beni Culturali ha in programma il miglioramento dei servizi interni al Bosco come la creazione di un centro informativo e visite guidate da esperti. Il biglietto dingresso rifletter il costo dei servizi offerti. LIVELLO 1

Il Questionario 2/3 Le mostro quattro possibili costi del biglietto di ingresso per ciascun adulto al Bosco di Capodimonte (i bambini ed i ragazzi fino a 16 anni verrebbero ammessi a met prezzo.

Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto dingresso fosse di .1500 per visita?

Quante volte visiterebbe il Bosco nei prossimi 12 mesi se il biglietto fosse di . 2000 per visita?


LIVELLO 2




LIVELLO 3




LIVELLO 4




Per chi ha scelto il livello pi basso sulla card:

1) Sarebbe disposto a pagare qualcosa in meno della cifra pi bassa (anche se molto piccola) pur di entrare al Bosco pur di non aver negato laccesso?

. . E per questa cifra quante volte visiterebbe il Bosco in un anno?

Per chi la scelto il livello pi alto sulla card:

1) Quanto sarebbe il massimo che lei sarebbe disposto a pagare per ciascuna visita? . . E per questa cifra quante volte visiterebbe il Bosco in un anno? WTP1 WTP2 WTP 3 OPZIONE A

Visiterei pagando questo biglietto:

OPZIONE B Non Visiterei e pertanto non pagherei questo biglietto:

.1500 .2000 .4000 N.ro visite:

.2000 .3000 .6000 N.ro visite:

.2500 .5000 .10000 N.ro visite:

.4000 .8000 .16000 N.ro visite:

2) La Sovrintendenza sta pensando di organizzare eventi speciali che abbiano

luogo allinterno del Bosco, specie nel periodo primavera/estate. Tali eventi rifletterebbero un costo aggiuntivo sul biglietto dingresso.

IPOTESI A Quanto extra sarebbe disposto a pagare su di un singolo biglietto per poter avere accesso alle corse dei cavalli? .. per un numero di visite pari a .. IPOTESI B Quanto extra sarebbe disposto a pagare su di un singolo biglietto per poter avere accesso ad un maneggio ? .. per un numero di visite pari a .. IPOTESI C Quanto extra sarebbe disposto a pagare su di un singolo biglietto per poter avere accesso ad un parco giochi attrezzato per bambini? .. per un numero di visite pari a ..

Il Questionario 2/3 PARTE IV 1) Qual la sua citt e regione di residenza? Napoli = 1; Prov. Napoli = 2; Salerno =3; Benevento =4; Avellino =5; Caserta =6; Altro = 7; Sud = 8; Centro =9; Nord =10; Isole= 11; Europa = 12; Altro Continente = 13; 2) Il suo nucleo familiare da quante persone composto? . 3) Qual il suo titolo di studio?

Licenza elementare Licenza media Diploma Laurea Scuola post-laurea Altro Rifiuto 4) Mi pu fornire sommariamente la sua et? A) 18-23 E) 39-43 I) 59-63 B) 24-28 F) 44-48 L) >63 C) 29-33 G) 49-53 M) Rifiuto D) 34-38 H) 54-58 5) In quale fascia inserirebbe il suo reddito personale netto? < 12 12-24 24-36 36-48 48-60 60-72 72-84 84-96 96-108 108-120 >120 Rifiuto

6) In che misura il suo reddito contribuisce a quello della sua famiglia? < 25% 25-50% 50-75%

>75% Non so

LAnalisi dei risultati

LAnalisi dei risultati 2

Curva di frequenza cumulata X, Y, Z (1999)

Numero visite WTP417 160001004 100001835 80002744 60004148 50007241 40009133 300011265 250016016 200018984 1500

LAnalisi dei risultati 3 MODELLO DI REGRESSIONE X, Y, Z (1999) Independent: NUMVIS Dependent Mth Rsq d.f. F Sigf b0 b1 WTP LIN ,630 8 13,61 ,006 9803,46 -,5500 WTP LOG ,946 8 141,45 ,000 34928,9 3485,3

WTP

N.ro visite

20000100000-10000

20000

10000

0

-10000

Observed

Linear

Logarithmic

4077,26 283313 = 1.155.140.915

Ne deriva che il valore duso del Bosco di Capodimonte, al tempo t0,

assumendo dei differenti saggi di sconto (r1, r2 ed r3), dato dal

rapporto tra flusso dei benefici (in un anno) e saggio:

1.155.140.915 /0,03 = 38.504.697.167 (per r1 = 0,03);

1.155.140.915 /0,08 = 14.439.261.438 . (per r2 = 0,08);

1.155.140.915 /0,10 = 11.551.409.150 . (per r3 = 0,10). E significativo comparare il valore duso del Bosco di Capodimonte

con i valori agricoli medi per Napoli. In particolare, la coltura pi

redditizia della regione agraria n2 in cui ricade Napoli, il roseto che

vale 185.000.000 /ha. Considerando che il Bosco di Capodimonte ha

unestensione di 134 ha, il suo valore duso dato da 287.340.000.

Pertanto, per la fruizione del Bosco di Capodimonte si verifica un

valore pi elevato di quello attribuibile ad unarea della stessa

estensione coltivata a roseto.

LAnalisi dei risultati 4

Al valore duso del Bosco di Capodimonte di . 38.504.697.167

corrisponde un V.E.T. approssimativamente pari a . 115.514.091.501

essendo il valore duso minore o uguale ad un terzo del valore

economico totale, essendo i restanti due terzi dovuti al valore

opzionale ed al valore desistenza

V.E.T.= 115.514.091.501 .

V.S.C. = ( V.E.T., I )

Validazione della Stima

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