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La Problemática de la Oferta de Alojamiento Turístico

No Reglada en España

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Barcelona, 31 de marzo de 2008

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La Problemática de la Oferta de Alojamiento Turístico No Reglada en España

Índice

Índice .............................................................................................................................................2 1 INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................3 2 DEMANDA ............................................................................................................................5 3 OFERTA ...............................................................................................................................8 4 NORMATIVA LEGAL Y FISCAL .........................................................................................13 5 ANALISIS DAFO.................................................................................................................20 6 PROPUESTA DE RECOMENDACIONES..........................................................................21 7 CONCLUSIONES ...............................................................................................................24

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1 INTRODUCCIÓN En los últimos años, los hábitos de viaje de los turistas, tanto nacionales como extranjeros, están experimentando cambios profundos y muy continuados: se reducen las estancias, pero se efectúan más viajes; gracias al uso cada vez más generalizado de Internet, se auto gestionan sus viajes y se contratan directamente los servicios de la oferta turística; utilizan como medio de transporte a las compañías aéreas de bajo coste, y, finalmente, se alojan cada vez más en viviendas propias, de familiares o amigos, y/o alquiladas (oferta de alojamiento turístico no reglada). Pero a pesar del aumento cada vez más significativo que va tomando el uso del alojamiento privado en el turismo, que se ha visto también impulsado por el desarrollo acelerado de la construcción de alojamientos residenciales en el litoral de la costa mediterránea y de las Islas Baleares y Canarias, la información disponible sobre este tipo de alojamiento de “potencial uso turístico” es escasa y difusa, lo que complica sobremanera un posible análisis de este segmento del turismo. La razón para esta falta de información radica en que los alojamientos privados utilizados con fines turísticos, no están registrados oficialmente como tales, puesto que en la mayoría de los casos son propiedad de sus usuarios y no están realizando ningún tipo de actividad económica, por lo que no hay necesidad, ni obligación de declararlos. Pero tampoco existe información sobre aquellas viviendas en las que sus propietarios sí reciben algún tipo de ingreso al ser alquiladas a terceros. En este sentido, el uso por los turistas de alojamientos residenciales propios o catalogados como de “familiares y amigos”, es decir el uso de la oferta de alojamiento no reglado, podría estar dando cobertura a situaciones de competencia desleal, de falta de control sobre la calidad de los alojamientos, y, finalmente, de contraprestaciones económicas no declaradas oficialmente en España. Para centrar el tema, vayamos a la normativa comunitaria y a la definición que se le da al alojamiento turístico (Decisión de la Comisión Europea 1999/34/ de 9 de diciembre de 1.998). La normativa lo define como “cualquier estructura empresarial que presta un servicio de alojamiento regularmente” y, además, distingue entre alojamiento colectivo y privado. El alojamiento colectivo (TURISMO EN OFERTA REGLADA) es aquel que constituye una actividad empresarial regular, que consiste en ofrecer al turista la posibilidad de pernoctar en una habitación u otro espacio acondicionado para el alojamiento, siendo su capacidad mayor a un determinado número de camas. Por exclusión se define el alojamiento privado (TURISMO EN OFERTA NO REGLADA), con la particularidad añadida de que se trata de alojamientos que no son empresas y que disponen de una capacidad limitada. En definitiva se establece una triple distinción entre ambas formas de alojamiento turístico:

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el desarrollo de una actividad económica,

la capacidad de los establecimientos, y

la necesidad de disponer de licencia de apertura y de actividad para ser dados de alta en los Registros de Actividades/Empresas Turísticas.

Por lo que hace referencia al alojamiento privado, se plantean dos escenarios:

1. Alojamientos Privados No Arrendados: viviendas en propiedad y viviendas de familiares y/o amigos

2. Alojamientos Privados Arrendados: apartamentos/viviendas privadas alquiladas directamente a particulares o a agencias de intermediación (AAVV, TTOO, APIS).

Es básicamente en este segundo escenario donde se integra la denominada oferta de alojamiento turístico no reglado. Sí seguimos avanzando, las dificultades surgen cuando debemos dar a un alojamiento privado la consideración del mismo como “turístico” (por oposición a residencial), ya que ello viene determinado por el uso que se le da a dicho activo por parte de su propietario, lo que dificulta sobremanera la evaluación y el control de la oferta existente de alojamiento privado de “potencial uso turístico”. En este sentido, el presente Informe tratará de introducirnos a la problemática de los apartamentos turísticos, a través de información y estudios realizados sobre la Demanda y la Oferta de este tipo de alojamiento, así como del análisis de la normativa legal y fiscal existente en nuestro país.

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2 DEMANDA Por el lado de la demanda, el Anuario Económico de España, que publica anualmente el Servicio de Estudios de “La Caixa”, efectúa una evaluación de las Pernoctaciones Turísticas por CCAA y provincias, distinguiendo entre Pernoctaciones regladas (en alojamientos colectivos reglados) y no regladas. Para el cálculo de las primeras, se toman los datos del INE a partir de sus 4 encuestas: Encuesta de Ocupación Hotelera, Encuesta de Ocupación en Acampamentos Turísticos, Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos y Encuesta de Ocupación en Alojamientos de Turismo Rural, es decir, encuestas en los alojamientos reglados. Las Pernoctaciones no regladas, que son las que se producen en lugares no controlados o reglados, tales como apartamentos turísticos y viviendas particulares, se estiman mediante dos procedimientos distintos, según que los turistas sean españoles o extranjeros. En el caso de las Pernoctaciones no regladas de españoles, se utiliza el coeficiente que relaciona las pernoctaciones no regladas con las regladas obtenidos a partir de la encuesta FAMILITUR del Instituto de Estudios Turísticos (IET), multiplicado por las pernoctaciones regladas de los españoles informadas por el INE:

Pernoctaciones noPernoctaciones regladas (FAMILITUR) Pernoctacionesno regladas = ------------------------------------- x regladasde españoles Pernoctaciones de españoles (INE)

regladas (FAMILITUR)

Para las Pernoctaciones no regladas de extranjeros, la metodología utilizada para su estimación consta de 3 fases: 1ª fase: estimación de las Viviendas de Potencial Uso Turístico-VPUT (viviendas secundarias y vacías) a partir del Censo de Población y Viviendas del INE de 2001, 2ª fase: estimación de las Viviendas de Real Uso Turístico y del número de plazas utilizadas, aplicando a las VPUT unos coeficientes de utilización de las mismas, 3ª fase: aplicación al total de plazas de uso turístico del grado de ocupación de las mismas durante un año por parte de turistas extranjeros.

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Los coeficientes de utilización y ocupación, así como el número de plazas por vivienda que se han aplicado sobre las VPUT, fueron obtenidos en los años 1989, 1991 y 1992 mediante estudios y encuestas realizadas por el IET a los poseedores de las VPUT. (Ver: “Primeras aproximaciones al estudio estadístico del alojamiento privado con fines turísticos desde una perspectiva de oferta”: Revista del IET nº 155-156/2003). De acuerdo con esta metodología, en el Anuario Económico de España 2007, las Pernoctaciones regladas se elevaron a 353,1 millones, mientras que las pernoctaciones no regladas se situaban en 867,4 millones, es decir casi 2,5 veces más. Su distribución por CCAA y por orden de importancia fue la siguiente:

PERNOCTACIONES (En millones)

CCAA REGLADAS % NO REGLADAS % TOTAL

C. Valenciana 37,1 17,5% 174,7 82,5% 211,8 Andalucía 51,4 26,9% 140,0 73,1% 191,4 Cataluña 60,6 31,4% 132,7 68,6% 193,3 Canarias 76,3 41,4% 107,8 58,6% 184,1 I. Baleares 60,2 50,2% 59,8 49,8% 120,0 Otras 67,5 21,1% 252,4 78,9% 319,9 TOTAL 353,1 28,9% 867,4 71,1% 1220,5 Fuente: La Caixa. Anuario Económico de España 2007

Sí atendemos a las cifras presentadas por el INE a partir de sus encuestas, puede comprobarse la importancia cada vez mayor del alojamiento en viviendas, tanto por parte del turismo nacional como del extranjero. Por lo que se refiere al Turismo extranjero, puede observarse el crecimiento experimentado por los dos tipos de alojamiento en “Vivienda gratuita” (72,4%) y “Vivienda alquilada” (37,1%), desde el año 2000 al 2006. Mientras que las Pernoctaciones en Hoteles y similares solamente han crecido en casi un 9%. Detrás de ello, nos encontramos con dos evidencias: el gran auge del denominado “turismo residencial”, el gran uso de la “Vivienda gratuita”, así como el también mayor uso de “Viviendas alquiladas” como formas de alojamiento escogidas por los turistas extranjeros.

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ENTRADA DE TURISTAS POR TIPO DE ALOJAMIENTO Cifras en millones de visitantes

Tipo alojamiento 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

CrecimientoBase:

2000=100 Hoteles y similares 33,7 33,3 33,9 32,9 33,5 35,2 36,7 108,9 Vivienda gratuita (propia o familiares) 7,6 9,8 10,0 10,1 11,2 12,5 13,1 172,4

Vivienda alquilada 3,5 4,3 5,0 4,4 4,1 4,4 4,8 137,1 Otros 3,0 2,7 3,4 3,4 3,6 3,8 3,8 126,7 Total 47,8 50,1 52,3 50,8 52,4 55,9 58,4 122,2 Fuente: Instituto de Estudios Turísticos (IET). FRONTUR

Pero el Turismo nacional tampoco escapa a este fenómeno, sí nos atenemos a la información aportada por el IET a partir de la encuesta FAMILITUR. De acuerdo con esta encuesta, los turistas españoles realizaron, en el año 2006, un 22,4% de sus pernoctaciones en Vivienda de su propiedad y más de un 51% conjuntamente en Vivienda alquilada (15,2%) y Vivienda gratuita (35,9%): en conjunto, en la modalidad de Vivienda se realizaron por los turistas nacionales más de 482 millones de pernoctaciones.

PERNOCTACIONES POR ALOJAMIENTO TURISTAS ESPAÑOLES (Año 2006)

Cifras en millones de pernoctaciones

Tipo de alojamiento Turismo interno %

Hoteles y similares 113,2 17,2% Vivienda propia 147,0 22,4% Vivienda alquilada 99,7 15,2% Vivienda gratuita (familiares/amigos) 235,4 35,9% Otros 61,1 9,3% Total 656,4 100,0% Fuente: IET. FAMILITUR Nota: A la fecha de emisión de este informe todavía no han sido publicadas por el IET los resultados de las encuestas de FRONTUR y FAMILITUR correspondientes al año 2.007.

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3 OFERTA La oferta conformada por las Viviendas de Potencial Uso Turístico (VPUT) ha sido estimada por diferentes estudios:

El mencionado anteriormente, “Primeras aproximaciones al estudio estadístico del alojamiento privado con fines turísticos desde una perspectiva de oferta” (Revista de Estudios Turísticos nº 155-156/2003 del IET),

El estudio elaborado por EXCELTUR/DELOITTE, “Impactos sobre el entorno, la economía y el empleo de los distintos modelos de desarrollo turístico del litoral mediterráneo español, Baleares y Canarias”(septiembre de 2005),

“Las viviendas familiares y su uso turístico en la Comunidad Valenciana” (Revista de Estudios Turísticos nº 155-156/2003 del IET), y

“Conclusiones. Estudio sobre la situación del turismo residencial en las Illes Balears”. Cámara de Comercio de Mallorca. Servicio de Estudios y Publicaciones. Septiembre 2006.

El primer estudio, elaborado a partir del último Censo de Población y Vivienda 2001, así como de las Encuestas de Ocupación de Alojamientos Turísticos del INE, arroja la siguiente información:

AÑO 2001 Plazas de

Alojamientos Turísticos Colectivos

Plazas estimadas de

Viviendas Secundarias

Total de plazas de

Alojamiento Turístico

% Peso de la 2ª

residencia s/ Aloj.

Turístico Comunidad Autónoma

C. Valenciana 250.593 2.617.195 2.867.788 91,3% Andalucía 340.446 1.751.296 2.091.742 83,7% Cataluña 654.393 1.934.619 2.589.012 74,7% Canarias 379.509 333.088 712.597 46,7% I. Baleares 416.389 275.951 692.340 39,9% Murcia 41.044 441.335 482.379 91,5% Otras 616.416 5.147.746 5.764.162 89,3% Total 2.698.790 12.501.230 15.200.020 82,2% Fuente: Censo de Población y Vivienda 2001. EOAT 2001/INE Este estudio se detiene en la estimación de las plazas de Viviendas Secundarias, pero no llega a estimar su utilización final como alojamiento de uso turístico. Pero establece que el peso de la 2ª Residencia sobre el alojamiento colectivo u oferta reglada, representa más del 82% de las plazas de alojamiento totales de potencial uso turístico.

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En el estudio de EXCELTUR/DELOITTE, a partir también de la información del Censo del año 2001, se estima que, en el año 2003, en los municipios ubicados en el litoral mediterráneo y en las Islas de Baleares y Canarias, existían 11,9 millones de plazas de alojamiento residencial (que incluyen, primeras y segundas residencias), por 1,7 millones de plazas de alojamiento turístico reglado. La distribución estimada de las plazas de alojamiento, era la siguiente:

AÑO 2003. Miles de plazas Tipología de alojamiento Plazas de alojamiento %

Vivienda principal 6.135 45% Alojamiento reglado 1.673 12% Viviendas de potencial uso turístico (VPUT) 5.318 39% Resto 504 4% Total 13.630 100% Fuente: Deloitte/EXCELTUR a partir de IECCAA, INE, MFOM En definitiva, el alojamiento turístico reglado representa solamente el 12% de la oferta total de alojamiento potencialmente turístico. Del análisis efectuado, se llega a estimar que las Viviendas de Potencial Uso Turístico (VPUT) representan alrededor de 5.318.000 plazas (39%). Como vemos, la importancia de las VPUT es muy significativa, ya que por 1.673.000 plazas de alojamiento turístico reglado (12%) en el litoral mediterráneo y las Islas Baleares y Canarias, se estiman 5.318.000 plazas en VPUT, es decir 3,18 veces más plazas en VPUT. Siendo este fenómeno muy relevante en las Comunidades Valenciana, de Murcia y de Andalucía, donde por cada plaza de alojamiento reglado existían, en el año 2003, más de 5 plazas de potencial uso turístico o alojamiento privado no reglado. Por otra parte, este es un fenómeno que no ha parado de crecer en los últimos cinco años con el “boom” de los desarrollos inmobiliarios residenciales, por lo que es probable que en la actualidad la relación 5 x1 pueda estimarse que puede ser muy superior.

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AÑO 2003 (Cifras en miles)

Plazas de Aloj.

turístico regladas

Plazas de Viviendas de

Potencial Uso

Turístico

Total de plazas de

alojamiento turístico

% Peso de la VPUT s/

Aloj. Turístico

Comunidad Autónoma

C. Valenciana 303 1.543 1.846 83,6% Andalucía 226 1.157 1.383 83,7% Cataluña 352 989 1.341 73,8% Canarias 387 623 1.010 61,7% I. Baleares 390 499 889 56,1% Murcia 15 231 246 93,9% Deloitte/EXCELTUR

El estudio de Deloitte/EXCELTUR, profundiza más en esta problemática y de la encuesta realizada en los 26 municipios estudiados, destaca los siguientes aspectos:

más del 70% de los alojamientos no reglados son disfrutados por sus propietarios o son cedidos a familiares o amigos, reales o ficticios, sin que exista una contraprestación declarada o conocida,

del 23% de los usuarios de alojamiento residencial encuestados que reconocen pagar un arrendamiento, un 65% ha llegado a un acuerdo directamente con el propietario.

Por otra parte, el tercer estudio centra su investigación en tres municipios turísticos de la Comunidad Valenciana: Oropesa del Mar (Castellón), Cullera (Valencia) y Benidorm (Alicante). El estudio pone de manifiesto que en el entorno del litoral de la Comunidad Valenciana se estima una oferta de 2,25 millones de plazas en viviendas de uso turístico: 1,47 millones de plazas en viviendas de uso turístico por su propietario y 0,78 millones de plazas (193.909 viviendas) en viviendas de uso turístico alquiladas.

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO ALQUILADAS (Año 2001) Viviendas Oropesa Cullera Benidorm C. Valenciana

Principal 0 145 297 4.875 No principal 3.001 6.254 21.877 189.034 Total Viviendas de uso turístico alquiladas

3.001 6.399 22.174 193.909

Plazas uso turístico 12.003 25.596 88.696 775.635 Total Viviendas regladas 1.118 983 6.518 29.858

%VREG/VPUT 37% 15% 29% 15% Plazas regladas 5.539 5.057 23.158 129.902 %PLREG/PUT 46% 20% 26% 17% Fuente: Las viviendas familiares y su uso turístico en la Comunidad Valenciana. Revista IET nº 155-156 y elaboración propia. Del análisis efectuado se desprende un considerable “gap” entre las viviendas o unidades de alojamiento turístico/plazas de uso turístico alquiladas y las regladas, pudiendo estimarse que más de un 80% de media de las viviendas/plazas alquiladas no se encontraban regladas en la Comunidad Valenciana. En el caso de Benidorm, este porcentaje se situaría en torno al 75% en plazas y el 70% en viviendas, mientras que en la población de Cullera estos porcentajes se situarían en el 80% y 85%, respectivamente. Finalmente, el estudio elaborado por la Cámara de Comercio de Mallorca señala en sus Conclusiones los siguientes aspectos, sobre datos referidos al año 2004:

En conjunto, las Illes Balears reciben más de 11,5 millones de turistas, de los que 5,1 millones de turistas al año es turismo residencial: el turismo residencial representa un 44% del total.

Las Illes Balears cuentan con más de 711 mil plazas de potencial uso turístico:

Los alojamientos colectivos turísticos suman más de 422 mil plazas.

Los alojamientos de segunda residencia de potencial uso turístico superan las 288 mil plazas (40,5%).

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La información analizada, tanto por el lado de la demanda como por el de la oferta, pone de manifiesto la gran importancia, en términos cuantitativos y cualitativos, que tienen los apartamentos y viviendas turísticas privadas, que en su mayoría no están reglados, ni son comercializados por canales reglados, generándose las siguientes problemáticas:

inexistencia de controles de calidad sobre la oferta no reglada,

falta de garantías para el usuario final e indefensión ante posibles incumplimientos en calidades y en servicios recibidos inferiores a los ofrecidos, e

intrusismo y competencia desleal por la posible falta de cumplimiento de las obligaciones tributarias y de otras materias reguladas, como sanidad, higiene, protección contra incendios, seguros de responsabilidad civil y contra robos, etc., que permiten la comercialización de esta oferta no reglada a precios sensiblemente inferiores a los de la oferta reglada.

En definitiva, aspectos todos ellos que van en contra de la calidad y de la competitividad de los propios destinos turísticos, y más de aquellos en los que la oferta de alojamiento no reglado constituye la base principal de su oferta de alojamiento turístico.

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4 NORMATIVA LEGAL Y FISCAL 4.1. LEGAL

Ámbito estatal: En primer lugar, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos (LAU), regula los arrendamientos para usos distintos al de vivienda, englobando a los arrendamientos de segunda residencia y de temporada (artículos 3.1, 3.2 y 4.3), como es el caso de los vacacionales. En definitiva, regula los arrendamientos que recayendo sobre una edificación no tengan como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Pero por otra parte, la mencionada Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, es decir estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes (y de forma supletoria por el Código Civil), no siendo necesario que el contrato de arrendamiento se formalice por escrito. Es así como en la práctica resulta poco habitual que existan contratos formalizados por escrito en los alquileres de vacaciones entre particulares. En segundo lugar, el Real Decreto 2877/82, de 15 de octubre sobre ordenación de apartamentos y viviendas vacacionales, regula y define los Apartamentos Turísticos (AT) y las Viviendas Turísticas Vacacionales (VTV), las empresas explotadoras de AT y los requisitos para su apertura y funcionamiento. Este Real Decreto no ha tenido desarrollo reglamentario, por lo que continúa vigente la Orden Ministerial de 17 de enero de 1967. Es decir, una normativa con 26 y 41 años de antigüedad, respectivamente, para una actividad tan cambiante como la del sector turístico. El Real Decreto indica que los AT están constituidos por bloques o conjuntos de apartamentos y conjuntos de villas, chales, bungalows y similares, ofrecidos EMPRESARIALMENTE en alquiler como alojamiento turístico, de modo habitual, y debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos. Tanto los bloques como los conjuntos de AT deben ser ofrecidos en su totalidad bajo una sola unidad empresarial de explotación. Así mismo, deberán ser clasificados previamente por la Administración competente, mediante reconocimiento formal de sus características y categoría. Por otra parte, se establece que la duración de los contratos de AT no podrá ser inferior a 3 días como mínimo y 45 días como máximo, salvo las posibles prórrogas que las partes pacten. A nuestro entender, lo que realmente diferencia, desde el punto de vista urbanístico, a los AT reglados es que se construyen sobre suelo terciario con uso hotelero, no residencial, y, por tanto, no pueden usarse como vivienda habitual, y, en definitiva, su finalidad es la de proporcionar alojamiento con unos servicios propios de la industria hotelera. Y es así como en el momento

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de la compraventa de un AT existe un tratamiento fiscal diferenciado en el Impuesto sobre el Valor Añadido. De esta forma, en la compraventa de un AT, sobre suelo terciario de uso hotelero, debe de soportarse un IVA del 16%, mientras que si el AT fuera considerado como vivienda, el IVA a soportar sería de un 7%. Finalmente, el arrendamiento de AT con prestación de servicios accesorios de la industria hotelera (limpieza periódica, suministro de toallas, limpieza de ropa, etc.) debe de llevar repercutido en el importe del alquiler un IVA del 7% (como el alojamiento en un hotel), mientras que el alquiler de vivienda está exento de este impuesto. Por lo que hace referencia a las VTV, éstas se definen como unidades aisladas de apartamentos, bungalows, villas, chales y similares y, en general, cualquier vivienda que con independencia de sus condiciones de mobiliario, equipo, instalaciones y servicios, se ofrezcan en régimen de alquiler por motivos vacacionales o turísticos. Las VTV solamente están obligadas a notificar al Organismo competente su dedicación al tráfico turístico. De lo anterior puede inferirse que la LAU, con su regulación de los arrendamientos de segunda residencia y de temporada, constituye una vía de escape, ya que puede resultar muy difícil de demostrar que el alquiler de la vivienda incluye además los servicios accesorios propios de la industria hotelera. Sin embargo, en los arrendamientos de AT y VTV nos encontramos ante una cesión temporal del uso y disfrute de la totalidad de una vivienda, a cambio de precio, amueblada y equipada, en condiciones de uso inmediato, lo que, en nuestra opinión, constituye una actividad económica, que se ejerce de forma profesional y con una finalidad lucrativa. Pero además sí se produce con la concurrencia de un servicio turístico y su comercialización se realiza a través de los operadores y canales turísticos, esta actividad debería quedar explícitamente fuera del ámbito de la LAU.

Ámbito Autonómico: El artículo 148.1.18 de la Constitución Española establece la posibilidad de que las Comunidades Autónomas asuman competencias en materia de promoción y ordenación del Turismo, en sus ámbitos territoriales. De esta forma, en los Estatutos de Autonomía de muchas CCAA se establece que el Turismo es competencia exclusiva de las mismas y así se contempló en los traspasos y asunciones de competencias realizados en el transcurso de los últimos años. A pesar de ello muchas CCAA se rigen todavía por la disposición estatal del Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre. Sin embargo, las CCAA de Islas Baleares, Canarias, Cataluña, La Rioja, Murcia, País Vasco, Principado de Asturias y Valenciana han regulado a los apartamentos turísticos y, en menor medida, a las viviendas turísticas vacacionales.

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Dentro de este abanico legislativo producido por las distintas CCAA merece destacarse que no existe un tratamiento homogéneo de los AT y de las VTV. En este sentido, merecen destacarse, entre otras, las siguientes diferencias: 1. El tratamiento de los AT bajo la modalidad de explotación en “Conjuntos”. En la normativa de las Comunidades Valenciana, del País Vasco y de Murcia, se considera como Conjunto de AT al agregado de más de 5, 3 y 2 apartamentos, respectivamente. Mientras que en las demás CCAA no se indica nada sobre el número mínimo de AT para constituir un “Conjunto”. 2. El tratamiento de las VTV. En la normativa de la Comunidad Valenciana la figura de las VTV está regulada por la normativa estatal, pero aparece la figura de la Unidad de Alojamiento Turístico (UAT), que se define como: apartamento que se destina al tráfico turístico directamente por quien, con título bastante, tenga su disposición. En este sentido, la normativa valenciana incluye dentro de la figura de las UAT a las viviendas de segunda residencia o vacacionales que son objeto de arrendamiento. Por otra parte, en la Comunidad de Illes Balears, las VTV tienen un ordenamiento específico en la Ley 2/2005, de 22 de marzo y en el Decreto 55/2005, de 20 de mayo. Y se define a las VTV como viviendas unifamiliares aisladas (una vivienda por parcela, por tanto no se incluyen las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, ni los adosados entre medianeras), con un máximo de 6 dormitorios y 12 plazas, que ofrezcan servicios de alojamiento mediante precio por motivos de vacaciones o turísticos, contratadas por las líneas habituales de comercialización, a través de los empresarios de VTV, que reúnan los requisitos exigidos, y que incluyan la prestación, como mínimo, de los servicios de limpieza, mantenimiento de piscina, y, en su caso, de jardín y de instalaciones. Además, define al empresario de VTV como cualquier persona física o jurídica que ofrezca al mercado, sea como propietario sea como intermediario o gestor, una o más VTV. Y a los servicios turísticos como: limpieza periódica de la vivienda, suministro de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de los mismos, mantenimiento de las instalaciones, servicio de atención al público en horario comercial. La Comunidad de las Islas Canarias da un tratamiento similar al indicado anteriormente en las Illes Balears. En el caso de ambas comunidades autónomas se está regulando solamente el arrendamiento de villas o chales en parcelas únicas, pero no se regula a la generalidad de las viviendas turísticas vacacionales (apartamentos, casas adosadas o pareadas). 3. Prohibición expresa de comercialización de AT La normativa de las Comunidades de Islas Canarias, Illes Balears y Principado de Asturias incluye en su articulado que las Agencias de Viajes y Tour Operadores no podrán comercializar en ningún caso AT no autorizados por la Administración Turística.

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Existen otras diferencias en la regulación, en temas tales como clasificaciones y categorías, distintivos, régimen de reservas, fianzas, dotaciones de servicios, etc. Finalmente, destacar que en Cataluña el uso temporal de una vivienda como apartamento turístico tendrá una nueva definición legislativa dentro de la Ley del Derecho a la Vivienda (Ley 18/2007, de 28 de diciembre), que entrará en vigor el próximo 10 de abril. A partir de esa fecha, los Ayuntamientos que hayan adaptado sus ordenanzas municipales a la nueva Ley, podrán obligar a los apartamentos turísticos a disponer de una licencia municipal de actividad y, además, cualquier otra autorización sectorial que les sea exigible. Esta licencia solamente podrá ser tramitada por el propietario del apartamento, a diferencia de lo que sucedía hasta ahora, cuando las empresas explotadoras sólo tenían que inscribirlos/notificarlos en el Registro de Turismo de la Generalitat. Por otra parte, se establece que la falta de licencia de actividad dará lugar a la adopción de las medidas de intervención o sancionadoras que establezcan las ordenanzas municipales, la presente ley o la normativa sectorial correspondiente. Esta nueva disposición representa un reforzamiento de la capacidad inspectora, ya que los medios de inspección municipales complementarán a los previstos por la propia normativa turística. Además, la nueva legislación anima a las administraciones competentes para que impulsen políticas orientadas a evitar la utilización ilegal de viviendas para su uso turístico y con esta finalidad deberán aprobar planes de inspección y velar para que las viviendas para uso turístico tengan las autorizaciones correspondientes. La nueva legislación define el uso turístico de una vivienda de la siguiente forma: “la vivienda cuyo uso ceden los propietarios a terceros, con la autorización de la administración competente, en condiciones de inmediata disponibilidad para una estancia de temporada”, tanto si se alquila con un contrato por semanas o dos meses, como si se factura por noches. En definitiva, la administración entiende que no se trata de una primera, ni de una segunda residencia y que, por tanto, su uso se cataloga como turístico. En este sentido, la nueva regulación establece que los inquilinos o arrendatarios no pueden convertir la vivienda de uso turístico ni en su domicilio principal, ni secundario Las dos claves de esta nueva normativa son: la comentada licencia municipal de actividad a la que estarán obligados todos los que quieran destinar su apartamento al alquiler y la responsabilidad que adquiere el propietario ante cualquier problema de mal uso del apartamento o de falta de licencia. Pero, como resulta evidente, la eficacia de esta nueva normativa y de su posterior desarrollo reglamentario todavía está por ver.

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El caso de Francia: En Francia, el Código de Turismo (compendio de todas las reglamentaciones relacionadas con la actividad turística en Francia) regula las siguientes situaciones:

Las Residencias de Turismo (Résidences de tourisme),

Las Ciudades Residenciales de Turismo (Villages résidentiels de tourisme),

Las Ciudades de Vacaciones (Villages de Vacances), y

Los Apartamentos Turísticos.

Las tres primeras categorías obedecen a la oferta reglada de alojamiento turístico extrahotelero y como tales son establecimientos comerciales de alojamiento clasificado o reglado, que son objeto de explotación de forma permanente o por temporada, bajo una unidad de gestión. Los apartamentos o viviendas son ofrecidos en alquiler a los turistas, que no tienen su residencia habitual en la misma, para su ocupación por una noche, semana o mes. En todos los casos es necesaria la autorización y clasificación de los mismos por parte de la autoridad gubernativa.

Por lo que se refiere a los apartamentos turísticos, los define como aquellos apartamentos, villas o estudios amueblados, para uso exclusivo del inquilino, que son ofrecidos en alquiler a clientes de paso, que no tienen su residencia habitual en la misma, que efectúan en los mismos una estancia caracterizada por un alquiler al día, a la semana o al mes. El arrendador o su mandatario deben remitir una declaración al Secretario del Ayuntamiento, quien le da el correspondiente número de identificación y remite el expediente a la autoridad gubernativa para la clasificación del inmueble.

En definitiva, en el caso de Francia son la autoridad gubernativa y la municipal quienes controlan esta actividad, no la autoridad turística como es en el caso de España. Resulta claro que los medios de inspección gubernativos y/o municipales son muy superiores a los que dispone la autoridad de turismo.

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4.2. FISCAL En el apartado precedente se han incluido algunos comentarios respecto al marco fiscal de los Apartamentos Turísticos (AT), que trataremos de desarrollar en mayor profundidad. Como punto de partida, recordar que los AT, como tales, se construyen sobre suelo terciario con uso hotelero, no residencial. Esta distinción determina un diferente tratamiento fiscal en el Impuesto sobre el Valor Añadido, en el momento de la compraventa de un AT frente al de una vivienda de uso residencial. En este sentido, la compra de un AT está gravada al tipo impositivo del 16%, mientras que la de una vivienda lo es al tipo del 7%. Además, el IVA soportado en la compra de un AT será deducible del IVA repercutido en los arrendamientos posteriores del AT. Mientras que el IVA soportado en la compra de una vivienda nunca será deducible, ya que el alquiler de una vivienda para residencia está exento de IVA. Con respecto al arrendamiento y subarriendo de AT, no hay un acuerdo entre los expertos fiscales, ya que algunos de ellos consideran que están exentos de IVA cuando el arrendador no se obligue a prestar alguno de los servicios de la industria hotelera, tales como limpieza del interior del AT con periodicidad semanal y cambio de ropa también con periodicidad semanal. Sin embargo, la doctrina del Tribunal Económico Administrativo Central (Resolución nº 00/5408/1999 de fecha 24 de octubre de 2001) establece muy claramente que: si en el contrato de arrendamiento/subarriendo de AT existe además el compromiso por parte del arrendador de prestar determinados servicios propios de la industria hotelera de forma continuada (limpieza y lavado de ropa), el tipo impositivo aplicable en el IVA es el reducido del 7% (prestación de servicios de hostelería); por el contrario, si no se incluye este compromiso, el tipo impositivo aplicable, tanto en el arrendamiento como en el subarriendo, si este tiene lugar, el tipo impositivo aplicable sería el del 16%. Ante este último caso, no es de extrañar que muchos contratos de arrendamiento se acojan a la LAU, ya que se está exento de IVA. Cuando el arrendador de un AT es una persona física, desde el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas caben dos supuestos:

Que se realice una actividad económica y para ello han de concurrir dos circunstancias: a) que en el desarrollo de la actividad se disponga, al menos, de un local destinado a la gestión de la actividad; y, b) que para la ordenación de la actividad se utilice una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En caso contrario, el arrendamiento de AT tendrá la consideración de rendimiento del capital inmobiliario.

Ambos rendimientos formarán parte de la Base Liquidable general del Impuesto, sobre la que se aplica la escala general, estatal y autonómica, para obtener la cuota íntegra, estatal y autonómica.

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Mientras que sí el arrendador es una persona no residente deberá de tributar al tipo del 24%, cuando no disponga de un establecimiento permanente en España (el mero hecho de poseer bienes inmuebles en España, aunque se exploten en arrendamiento, no implica que se actúe a través de establecimiento a efectos del Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Sí tuviera establecimiento permanente (un local y una persona contratada a jornada completa) tributaría al tipo del 30%. Finalmente, si el arrendador es una persona jurídica estará sometida al Impuesto de Sociedades con un gravamen sobre su beneficio del 30% o del 25%, sí se trata de una PYME (menos de 8 millones de euros anuales de facturación). Respecto a la problemática fiscal, el estudio de EXCELTUR/Deloitte comentado anteriormente indica que: “… la pérdida de ingresos puramente fiscales que para la hacienda pública puede estar provocando la falta de control de este creciente fenómeno vinculado a la comercialización “alegal” del alojamiento residencial, que también estimula progresivamente Internet, pérdida provocada tanto por alquileres como por las rentas obtenidas por el propietario que tampoco se declaran. Según el cálculo realizado en un escenario de simulación muy conservador, la pérdida anual de ingresos fiscales sólo por IVA e IRPF se situaría anualmente en torno a los 400 millones de euros en el conjunto de esas seis comunidades”(Andalucía, Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana y Murcia).

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5 ANALISIS DAFO El diagnóstico sobre la situación de la oferta de alojamiento turístico no reglada en España se presenta bajo la forma de análisis DAFO, cuyos principales aspectos se resumen en la siguiente tabla:

DEBILIDADES AMENAZAS * La actual LAU constituye una vía de escape para que * Intrusismo y competencia desleal

los AT salgan fuera del control de la autoridad turística * Pérdida de calidad en la oferta de alojamiento

* La legislación estatal sobre AT es anticuada y no turístico extrahotelero

contempla la realidad actual del turismo * Pérdida de ingresos fiscales para el Estado y las

* Falta de homogeneidad entre las diferentes CCAA CCAA que han regulado la oferta de AT como forma de alojamien- * Indefensión y falta de garantías para los arrendatarios to turístico de AT no reglados * Falta de medios y de recursos para el control e inspección * Posible incumplimiento de normativa básica de de los AT seguridad e inexistencia de seguros de responsabili- * Dificultad de controlar la actividad de AT no reglados dad civil por parte de los arrendadores de AT no regla- (viviendas de amigos y familiares: viviendas turísticas) dos

* Falta de una "marca" específica para AT * Falta de una institución representativa a nivel estatal de empresarios de AT * La legislación actual no clarifica ni delimita suficiente- mente la frontera entre los AT y las Segundas Residen- cias * Falta de información sobre el sector de AT, especialmen- te sobre el no reglado

FORTALEZAS OPORTUNIDADES * La creciente demanda de alojamiento en apartamen- * Cada vez mayor toma en consideración de la proble- tos turísticos (AT) por parte de los turistas nacionales mática de los AT por parte de las autoridades estatales y extranjeros y autonómicas * La importante oferta de alojamiento en AT existente * El Plan de Turismo 2020 tiene previstas actuaciones en España sobre la legislación turística actual * Existencia de un alto grado de concienciación sobre * Igualmente se plantea la realización de Planes secto- la problemática de los AT no reglados por parte de las riales de competitividad donde podrían incluirse los AT asociaciones empresariales representativas del sector

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6 PROPUESTA DE RECOMENDACIONES

Modificar o complementar la LAU La actual LAU no contempla la variada casuística relacionada con el alquiler de viviendas para uso turístico y/o vacacional, sin embargo sí que deja un marco abierto a través de la regulación de los arrendamientos de segunda residencia y de temporada. Este marco permite que se “acomoden” los contratos de alquiler de apartamentos y viviendas turísticas vacacionales en la misma LAU. Para evitar esta situación, bastaría con modificar y/o complementar la LAU, en el sentido de que todo contrato de arrendamiento de vivienda que incluya el compromiso o la obligación de prestación de unos servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza y lavado de ropa de forma periódica) quedará o bien excluido de la propia LAU y remitido a la normativa turística, o bien regulado de forma explícita en la LAU. Esta prestación de servicios propios de la industria hotelera, así como que los apartamentos turísticos son edificados en suelo terciario de uso hotelero son dos de los elementos básicos para diferenciar las segundas residencias (sometidas a la LAU) de los apartamentos turísticos (sometidos al ordenamiento de la oferta de alojamiento turístico) Otra variable a contemplar debería ser la duración de los propios contratos de arrendamiento de las viviendas con una alta rotación y/o por plazos muy breves de tiempo (días, semanas o meses). El establecimiento de estos plazos temporales de corta duración sería el indicador que permitiría un mejor control y conocimiento del arrendamiento de las viviendas turísticas vacacionales. Finalmente, la LAU en todos los casos de arrendamiento de viviendas debería de obligar a la formalización de un contrato, aspecto no obligatorio actualmente en los contratos de segunda residencia o por temporada. Contratos que por lo general son sustituidos por acuerdos verbales entre particulares.

Armonización de la legislación autonómica sobre apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales Sería deseable que la legislación sobre apartamentos y viviendas turísticas estuviera lo más armonizada posible entre todas las comunidades autónomas, en especial por lo que hace referencia al concepto y características de las viviendas turísticas vacacionales. Con respecto a estas últimas viviendas, la normativa se limita simplemente, en la mayoría de los casos, a la obligatoriedad de comunicación a la Administración turística de su dedicación al tráfico turístico, pero no se incluyen disposiciones que garanticen la calidad de los servicios prestados por estos establecimientos.

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Medidas de fomento de la calidad Recomendamos la implantación de una “marca” de calidad turística específica para los AT y VVT reglados, que posteriormente se convierta en una herramienta para su propia promoción comercial.

Medidas de fomento del asociacionismo a nivel estatal En determinadas CCAA existen asociaciones empresariales representativas de los empresarios de AT, pero todavía no existe una Asociación Estatal que pueda actuar en defensa del sector y como “lobby” ante las respectivas Administraciones.

Medidas para fomentar la afloración de la oferta turística no reglada (alojamientos turísticos privados) y comercializada de forma ilegal En realidad, el objetivo final que se persigue es la mejora de la calidad de la oferta turística y, por tanto, la imagen/credibilidad de la oferta turística española, para el avance de la competitividad de las empresas explotadoras de apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales. Y, por otra parte, garantizar los derechos tanto de los arrendadores como de los arrendatarios de este tipo de viviendas. Para la consecución de los objetivos anteriores se recomiendan las siguientes actuaciones:

Potenciar y reforzar los recursos técnicos y humanos de la Inspección Turística y contar con la coordinación y colaboración de la Inspección de Hacienda para aumentar la cantidad y la eficiencia de los controles e inspecciones. Al mismo tiempo, elevar las sanciones sobre la oferta ilegal identificada y sobre los comercializadores de apartamentos turísticos ilegales.

Comunicar anualmente a las Agencias de Viajes y Tour Operadores comercializadoras de los apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales, aquellos que estén debidamente registrados en la administración turística de las respectivas CCAA. Y, al mismo tiempo, prohibirles bajo sanción la comercialización de los apartamentos y viviendas turísticas vacacionales que no figuren en los Registros ad hoc de cada una de las distintas comunidades.

Incentivar la regularización/afloración de la oferta turística no reglada mediante la concesión de ventajas tangibles, tales como ayudas a la comercialización (páginas Web, participación en ferias de turismo, etc.), o la renovación de los apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales para asegurar el cumplimiento de los estándares de calidad.

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Campañas de sensibilización para luchar contra el intrusismo Sobre los usuarios finales de los apartamentos turísticos.

Campañas de sensibilización en los medios de comunicación (TV, prensa general y especializada) de los principales mercados emisores de turistas, tanto nacionales como internacionales, para que decidan alojarse en apartamentos turísticos reglados, como garantía de cumplimiento de la calidad de las instalaciones y de los servicios, frente a la oferta ilegal. Así mismo, comunicar a los usuarios finales las formas de acceso a la información (páginas Web, Registros Turísticos), para verificar cuáles son las empresas explotadoras y los apartamentos turísticos reglados existentes en el destino escogido.

Sobre las Asociaciones de Defensa de los Consumidores, para que difundan entre sus asociados la conveniencia de contratar apartamentos turísticos legalizados o reglados.

En las Oficinas de Información Turística, tanto en nuestro país como en el extranjero, aconsejando sobre las ventajas de arrendar un AT reglado y los inconvenientes se hacerlo con uno no reglado.

En la Página Web www.spain.info recomendando el arrendamiento de AT reglados.

Sobre los propietarios de apartamentos turísticos no reglados.

Campañas de sensibilización sobre los riesgos potenciales y responsabilidades que puede entrañarles el arrendamiento de AT no reglados, en casos de incendio o robos sufridos en su interior por sus arrendadores y que no tuvieran correctamente asegurados, ni cubierta su responsabilidad civil.

Ofertas de servicios de asesoramiento por parte de las Asociaciones de empresarios de AT en materias de calidad, seguridad, responsabilidad civil, fiscalidad y contratos de arrendamiento, así como de promoción de sus AT en las páginas Web de las Asociaciones correspondientes.

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http://www.spain.info/


7 CONCLUSIONES A pesar del carácter limitado del alcance de este análisis, pueden emitirse varias conclusiones en el marco de la problemática que se deriva de la situación actual de la oferta de alojamiento turístico no reglada.

En primer lugar, destacar la importancia de los AT y de las Viviendas Turísticas Vacacionales (VTV), tanto desde el lado de la oferta como de la demanda turística. Importancia que no se ha visto, hasta el momento, reflejada en las actuaciones de las autoridades estatales y autonómicas para regular y controlar a este sector del alojamiento turístico, que cada vez va adquiriendo mayor relevancia dentro de la actividad turística.

Si una de las principales apuestas del Plan de Turismo 2020 de España es la mejora de la competitividad de nuestro sector turístico, no nos cabe ninguna duda que la oferta de alojamiento turístico representada por los AT y las VTV, tiene que jugar un papel importante en las políticas, estrategias, programas y medidas que surjan de dicho Plan. En definitiva, el sector de AT y VTV tiene la oportunidad y debe de desempeñar un “rol” significativo en la regulación del sector, sí realmente se está apostando por una mejora de la calidad de la oferta turística española y no hay ninguna duda de que los AT y VTV son una parte importante de la misma. Y, a nuestro entender, esta mejora de la calidad de los AT y VTV solamente puede realizarse yendo de la mano de una clara regulación y control de su actividad.

En este marco, las primeras conclusiones conciernen al actual marco legislativo y coinciden con las expresadas en varios foros y congresos de apartamentos turísticos. Por tanto, la participación del sector de AT en el Plan de Turismo 2020 de España, debería de servir para:

En primer lugar, solicitar que la LAU explicite claramente que se entiende por Viviendas Turísticas, para que quedarán excluidas de la misma y pasarán directamente al ámbito de la legislación turística.

En segundo lugar, el sector debería de presionar a las autoridades estatales y autonómicas para que actualicen y adapten la legislación, así como para clarificar y delimitar de una forma definitiva las diferencias existentes entre lo que son Segundas Residencias y lo que son Apartamentos Turísticos y Viviendas Turísticas Vacacionales.

En tercer lugar, sería recomendable que tanto a nivel estatal, como autonómico se adoptará un modelo legislativo único sobre AT y VTV, que redujera la complejidad y heterogeneidad de la normativa sobre la oferta turística de alojamiento extrahotelero.

En el marco institucional, el sector debería de hacer todos los esfuerzos para agruparse en torno a una Asociación Estatal de Apartamentos Turísticos de España, que representara a todos los empresarios del mismo.

A nivel de producto y de su promoción, el sector debería de estudiar y posteriormente implementar, con la ayuda de la Secretaría de Turismo, una/s “marca/s” específica/s para los AT y VTV, que sirvieran de imagen del producto del sector. Por otra parte, el sector debería de solicitar a la Secretaria de Turismo la realización de un Plan de Competitividad de los AT y VTV, lo que

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permitiría tener un mejor conocimiento del propio sector y de los problemas a los que ha de hacer frente para la mejora de su calidad y competitividad.

A nivel de control de la oferta no reglada y dados los escasos recursos humanos destinados por las diferentes autoridades turísticas autonómicas al control de la actividad de AT y VTV, debería de solicitarse por el sector a estas autoridades que formalizaran acuerdos de colaboración con el Ministerio de Economía y Hacienda, de forma que la Inspección Tributaria destinara parte de sus Inspectores a la realización de controles sobre los AT y VTV no reglados. Si esta colaboración no fuera posible, debería de recurrirse a la ayuda de las autoridades municipales para posibilitar ese control.

Finalmente, la realización de campañas de sensibilización, tanto sobre los usuarios como sobre los propietarios de AT y VTV no reglados, resulta imprescindible. En este sentido, el sector debería de formalizar convenios de colaboración con las Asociaciones de Defensa de los Consumidores, con las Asociaciones representativas de las Agencias de Viajes y Tour Operadores, así como con la Secretaría de Turismo para su participación efectiva en la concepción y difusión de dichas campañas.

Barcelona, 31 de marzo de 2008

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