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8/10/2019 La planification urbaine au Maroc.pdf

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TS06A Planning and Managing Urbanization

Hassan CHTOUKI

City Planning in Morocco

FIG Working Week 2011

Bridging the Gap Between Cultures

Marrakech, Morocco, 18-22 May 2011

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La planification urbaine au Maroc : tat des lieux et perspectives

Hassan CHTOUKI, Maroc

Mots cls : planification urbaine, Maroc.

RSUM:

Dans cet article, on se propose dclairer le lecteur dune part, sur le fondement juridique de la

planification urbaine au Maroc et de dfinir les diffrents instruments de cette planification, et

dautre part de reprer ses dficiences et ses lacunes juridiques et pratiques et de suggrer les

solutions qui sont mme driger une planification urbaine efficiente.

SUMMARY

In this article, it is proposed to enlighten the reader first, on the legal basis of urban planning in

Morocco and define the different instruments of this planning, then to identify its shortcomings

and its legal and practical gaps and suggest solutions which are able to build an efficient urban

planning.


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La planification urbaine au Maroc :

tat des lieux et perspectives

Hassan CHTOUKI, Maroc

1.INTRODUCTION:

Conscient de la ncessit dorganiser lurbanisation et dencadrer lextension urbaine, le

Maroc sest vite dot de textes juridiques en la matire. Dj, lpoque du protectorat, une

premire loi en matire durbanisme tait adopte ; il sagit du Dahir du 16 avril 1914, ce qui a

plac le Maroc parmi les premiers pays dots dun instrument lgislatif dans ce domaine.

Plus tard, dautres textes ont t adopts visant lamlioration du paysage urbain et

lorientation de lurbanisme marocain. Une place particulire a t accorde aux instruments de

la planification urbaine, qui sest avre une politique efficace de dfinition et de

transformation des modes dutilisation des sols et une arme incontournable pour apprivoiser les

terrains, les structurer et en dessiner les formes susceptibles de rpondre aux objectifs tracsnotamment en matire du logement, quipement et infrastructure.

Cependant, la pratique de la planification urbaine telle quelle dcoule des textes en

vigueur par le biais des documents durbanisme rigs en tant quinstruments de dfinition de

lutilisation des sols (A) souffre encore de beaucoup dinsuffisances juridiques et pratiques

quil conviendrait de traiter par ladoption des procds rglementaires adquats (B).

2.FONDEMENT JURIDIQUE ET INSTRUMENTS DE LA PLANIFICATIONURBAINE

Plusieurs textes juridiques fondent la pratique de la planification urbaine danstoutes les phases dtude et dapprobation des diffrents documents durbanisme, qui

constituent les instruments techniques et juridiques de cette planification.

2.1.Cadre juridique

La planification urbaine Marocaine trouve son soubassement juridique dans plusieurs textes

en vigueur dont on peut mentionner notamment :

- La loi 12/90 relative lurbanisme et son dcret dapplication ;

- Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des agglomrations rurales ;

-

Le Dahir du 10 septembre 1993 instituant les Agences Urbaines.

Lon fera une prsentation succincte de ces textes :

2.1.1-La loi n 12-90 relative lurbanisme et son Dcret dapplication

Parmi les principes fondamentaux qui ont prsid linstitution de cette loi sur

lurbanisme, ont peut mentionner :

- Amliorer et acclrer les procdures dinstruction, de consultation et dapprobation

des documents durbanisme pour quils deviennent rapidement opposables et plus

oprationnels ;

-

Donner une base lgale aux schmas directeurs damnagement urbain


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Les principales innovations introduites par cette loi par rapport lancienne lgislation ont

t motives par le souci dtendre le champ dapplication de la rglementation de nouvelles

zones, dintroduire de nouveaux documents durbanisme tout en les hirarchisant, de prciser le

rgime juridique de la construction et de renforcer les sanctions.

Concernant les documents durbanisme, la loi a introduit :

- La notion de hirarchisation des documents durbanisme en ce sens que le plan dezonage et le plan damnagement respectent les dispositions du Schma Directeur

dAmnagement Urbain (S.D.A.U.) relatives aux zones nouvelles durbanisation et la

destination gnrale du sol ;

- La possibilit pour les plans damnagement de prvoir louverture lurbanisation

des zones dextension selon un chancier dtermin (court, moyen et long terme) ainsi que la

dsignation des primtres des secteurs restructurer ou rnover ;

- La possibilit pour les S.D.A.U. et les plans damnagement de prvoir des zones qui

obiront un rgime juridique particulier. Par cette disposition, le lgislateur vise de grandes

oprations damnagement et durbanisme qui feront lobjet, par exemple, dun amnagement

concert ;

- La rduction de la dure de validit des effets des plans damnagement, dans un souci

de ralisme, de 20 10 ans non prorogeable pour la voirie, les espaces verts et les terrains de

sport.

Quant au dcret dapplication de la loi, il prvoit de manire prcise, les procdures

dlaboration, dtude, de consultation, dapprobation et de mise en uvre de diffrents

documents durbanisme. Il introduit par ailleurs, la notion de suivi de ces diffrents documents.

2.1.2-Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des agglomrations rurales :

Ce Dahir est une rglementation simple et efficace dont la rglementation adapte estsuffisamment souple pour faciliter et stimuler le dveloppement des agglomrations rurales. Ce

texte sapplique toutes les agglomrations rurales situes en dehors des primtres dfinis

lart 18 de la loi 12-90 relative lurbanisme, c'est--dire en dehors :

- Des communes urbaines et leurs zones priphriques ;

- Des centres dlimits et leurs zones priphriques ;

- Des groupements durbanisme ;

- Des zones vocation spcifique.

Le Dahir du 25 juin 1960 a institu dune part un document durbanisme pour les

agglomrations rurales- le plan de dveloppement- qui est la fois un document graphique et

juridique, et dautre part, les moyens de contrle de lvolution de la construction dans ces

petites agglomrations. Son objectif est double :

- Crer et organiser des noyaux attractifs ruraux tout en orientant leurs extensions ;

- Contrler lurbanisation des agglomrations rurales par linstauration de

lobligation des autorisations de construire et de lotir.

2.1.3- Le Dahir du 10 septembre 1993 instituant les agences urbaines :

Ce texte juridique a t promulgu suite la cration de trois Agences Urbaines sur le

territoire marocain (Casablanca, Fs et Agadir). Il a pour objectif de rglementer lensemble


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des Agences Urbaines qui seront cres ultrieurement et dont linstauration savre ncessaire

pour accompagner et encadrer la dynamique urbanistique que connait le Maroc.

En effet, ce Dahir dfinit la forme juridique des Agences Urbaines en tant

qutablissements publics dots de la personnalit morale et lautonomie financire, et

dtermine leurs attributions, mode de gestion et mode de fonctionnement.

A la lecture des prrogatives et missions assignes aux agences urbaines, il parait

clairement que celles-ci constituent un acteur de premier choix dans lacte damnager et de

btir. Elles sont charges, entre autres, de raliser toutes les tudes ncessaires ltablissementdes SDAU, de prparer les projets des documents durbanisme rglementaire, et promouvoir et

raliser des oprations de rhabilitation urbaine, de rnovation immobilire et de restructuration

de quartiers.

Ces tablissements sont devenus un point nodal dans laboutissement de toute politique

urbanistique et leur intrt urbanistique est incontestable de par leur large implication dans la

promotion de lurbanisme Marocain, dautant plus quils couvrent pratiquement lensemble du

territoire Marocain.

2.2- Instruments de la planification urbaine

2.2.1- Schma Directeur Damnagement Urbain (SDAU)

Prenant en considration les relations qui existent entre lagglomration, sa zone

dinfluence directe et son arrire pays et se basant sur les donnes socio conomiques les

concernant, le S.D.A.U. trace dans une perspective de 25 ans les grandes lignes du

dveloppement intgr du territoire auquel il sapplique. A cet effet, il fixe lorganisation

gnrale planifie du dveloppement spatial du territoire considr et coordonne les actions des

personnes morales de droit public et des organismes semi-publics.

Le S.D.A.U. se situe au sommet de la hirarchie des documents durbanisme en ce sens que

les plans damnagement et de zonage doivent respecter le parti damnagement arrt par leS.D.A.U. Linitiative dlaboration du S.D.A.U. incombe lautorit gouvernementale charge

de lurbanisme1. Ce plan est approuv par dcret pris sur proposition de cette mme autorit.

Une fois approuv, le S.D.A.U. devient opposable lEtat, aux tablissements publics et aux

personnes morales de droit priv dont le capital est entirement souscrit par les personnes

publiques2, qui doivent respecter les dispositions du S.D.A.U. en ce qui concerne leurs

programmes daction prvisibles et les projets raliser.

Finalement, les autres documents durbanisme relatifs un territoire faisant lobjet dun

S.D.A.U. continuent produire leurs effets condition que leurs dispositions soient

compatibles avec les dispositions dudit schma.

2.2.2-Plan dAmnagement (PA)

Le plan damnagement est un document durbanisme fondamental qui la diffrence du

S.D.A.U, nest pas un acte prospectif. Il dfinit le droit dutilisation du sol par des rgles

1Articles 9 de la loi 12/90 relative lurbanisme2Le terme autorit gouvernementale charge de lurbanisme est emprunt de la loi 12/90 qui lutilise pour

dsigner ladministration comptente en matire durbanisme.


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prcises immdiatement applicables. Il ralise une mise en uvre sur une dure de 10 ans des

orientations du S.D.A.U. concern et est tabli sur la base du plan de zonage, le cas chant.

Le plan damnagement est compos dun ou plusieurs documents graphiques et dun

document crit dit rglement. Quant la procdure dlaboration proprement dite du PA, le

decret dapplication indique que linitiative de son tablissement appartient lautorit

gouvernementale charge de lurbanisme avec la participation des communes sous rserve des

attributions dvolues aux agences urbaines par la lgislation en vigueur.

Le plan damnagement est approuv par dcret pris sur proposition de lautorit

gouvernementale charge de lurbanisme. Le texte dapprobation du PA vaut dclaration

dutilit publique des oprations ncessaires la ralisation des quipements prvus pendant 10

ans. Pass ce dlai, les propritaires reprennent la disposition de leurs terrains, qui bnficient

alors du statut des terrains avoisinants.

La mise en uvre de ce plan est prise en charge par les communes en concertation avec les

administrations concernes.

Llaboration des PA reste centralise mme si lattribution des marchs dtudes et leur

suivi revient au pouvoir dconcentr. La participation des communes, limite lmission

davis et celle des habitants malgr lenqute publique, est sans doute toujours peu efficace.Lincapacit des citoyens lire des plans et dcortiquer la technicit des dossiers limitent

lefficacit de cette consultation.

2.2.3-Plan de Zonage

Cest un document qui permet de dfinir lutilisation des sols en labsence dun PA pour un

secteur dtermin. De l dcoule son caractre transitoire et son rle en tant quinstrument

consistant respecter les dispositions du S.D.A.U.

Ce plan est tabli linitiative de lautorit gouvernementale charge de lurbanisme en

participation avec les communes concernes. Aucune enqute publique nest prvue pour ceplan vu la mesure conservatoire quil constitue la prparation du PA et la prservation des

orientations du S.D.A.U. et la brivet de son opposabilit.

Lapprobation du plan de zonage intervient par arrt pris par lautorit gouvernementale

charge de lurbanisme et publi au bulletin officiel. Ds son approbation, ce plan produit des

effets lgard de ladministration et des tiers pendant une dure maximale de 02 ans partir

de la date de publication au bulletin officiel.

2.2.4- Plan de Dveloppement des Agglomrations rurales

Le plan de dveloppement est un outil de planification des agglomrations rurales compos

dun document graphique et un rglement simplifi sous forme de tableau. Le plan de

dveloppement produit effet pendant une dure de 10 ans prorogeable pour une priode dgale

dure.

Cette organisation va pouvoir faire lobjet dun suivi dans son excution puisque ds

quune agglomration est dote dun plan de dveloppement, lobtention dune autorisation

pralable est impose pour toute construction raliser dans cette agglomration3.

3M. Dryef, urbanisme et droit de lurbanisme au Maroc , dition la porte, CNRS ditions, 1993, p.178


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Le plan de dveloppement est homologu par arrt du Gouverneur de la Province concern

puis approuv par arrt du Ministre de lIntrieur, les deux arrts sont publis au bulletin

officiel.

2.2.5-Arrt dalignement

Cest un outil particulirement simple qui a t tudi dans le cadre des lgislations de 1960et 1992 relatifs lurbanisme. En effet, les prsidents des conseils communaux peuvent dcider

la cration des voies, places et parkings, la modification de leur trac ou leur largeur ou leur

suppression, totale ou partielle, par des arrts. Ces arrts sont assortis dun plan graphique

indiquant la limite de la dite voirie4.

3. PLANIFICATION URBAINE : CONTRAINTES ET PERSPECTIVES

Lanalyse du bilan dapplication des textes en vigueur en matire de planification

urbaine et de la pratique urbanistique permet de dresser un ensemble de difficults et

insuffisances (I) auxquelles il conviendrait de pallier par la prise de mesures rglementaires

adquates(II).

3.1.Contraintes de la planification :

Le bilan dapplication des textes juridiques de planification urbaine en vigueur montre

dune part une nette amlioration du comportement urbain par rapport lancienne exprience

davant la promulgation de ces textes, et dautre part de nombreuses difficults et insuffisances

qui se sont apparus au fil du temps touchant au procdures, mthodes et rglementation, cette

situation appelle des ractions lgislatives en vue dy remdier. Parmi ces problmes, on peut

noter :

- Centralisation de linitiative dlaboration et de lapprobation des documents durbanisme.

Au Maroc, on note une concentration excessive de lappareil de planification ; Cest les

reprsentants de lEtat et non pas les lus qui tiennent les rnes de cette manuvre

dorganisation spatiale.

En effet, except larrt dalignement, les autres documents durbanisme sont tablis

et approuvs linitiative du pouvoir central. Quant aux communes, celles-ci concourent la

prparation des projets de documents durbanisme par le biais de concertations qui se droulent

chaque tape aprs dlibrations du conseil communal qui met ses observations, lesquelles

sont examines en liaison avec ladministration de lEtat et lagence urbaine.

- Problme du financement des documents durbanisme :

Ltablissement des documents durbanisme ncessite des moyens financiers

considrables5. Leffort consenti dans ce contexte reste encore insuffisant, le taux de

couverture en documents durbanisme est faible6. Pour stimuler la production de ces documents

tout en allgeant les charges financires supportes par les divers intervenants dans

4Article 32 de la loi 12/90 prcite.

5En 2004, le budget cumul rserv aux tudes de lurbanisme par la direction de lurbanisme et les Agences

Urbaines a atteint 1.68 800.000 DH.6 Daprs le Ministre charg de lurbanisme, le nombre de documents homologus jusqu fin 2005 est 182

plans.


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llaboration de ces plans, le Ministre Charg de lurbanisme a adopt une approche

participative en terme de charges, frais et responsabilits des Communes, Etat et Agences

Urbaines.

Cette approche consiste supporter par lEtat lintgralit des frais dtablissement des

documents durbanisme pour les communes pauvres de les financer hauteur de 50% pour les

communes moyen budget et de sen dcharger pour les communes riches. En outre, certaines

Agences Urbaines se sont orients vers le financement de ltablissement de ces documents soit

unilatralement soit dans un cadre contractuel avec les communes concernes.

-Rticence dans la prise des arrts de mise ltude :

Devant la lenteur de la procdure dlaboration des documents durbanisme qui stale

gnralement sur plusieurs annes, les projets de construction et damnagement qui voient le

jour doivent correspondre aux prvisions du plan en cours dlaboration. Le lgislateur prvu

la procdure des arrts de mise ltude qui sont pris en vue de fixer les limites du territoire

pour lequel ltude de ce plan est envisage afin que des oprations damnagement ou de

construction ne viennent mettre en chec ses prvisions.

Cependant, la dure de validit des effets de ces arrts est limite 06 mois

renouvelable une seule fois pour une dure quivalente. Cette dure est insuffisante au vu dutemps gnralement consomm par les tudes avant lhomologation du plan, cela appelle une

raction lgislative urgente visant linstauration dune procdure acclre de production des

documents durbanisme, sachant que les arrts de mise ltude sont rarement pris malgr

leur importance incontestable dans la russite des prvisions des plans en cours dlaboration.

En effet, les lus ne sont pas favorables une mesure conservatoire pouvant les empcher de

dlivrer des autorisations.

- Lenteur administrative : phases dtude, denqute publique et dhomologation :

Le facteur temps est dcisif dans toute tude urbanistique. La non ralisation des

documents durbanisme dans les dlais impartis impacte ngativement leurs contenu et valeururbanistique et on se trouve parfois avec un document durbanisme rcemment homologu,

quasiment obsolte, car toutes les tudes effectues pour dfinir ses options damnagement

sont devenues dsutes cause du temps coul entre leur tablissement et lapprobation finale

du document.

Gnralement, le BET cocontractant ne respecte pas les dlais de ralisation des tudes

fixs par la circulaire n005 du 15/06/1995 18 mois pour le plan damnagement. Ce retard

est d dune part aux matres duvre auxquels on peut reprocher le manque de ressources

techniques et humaines qualifies et labsence dexprience et de spcialit ce qui affecte

ngativement la qualit du produit final et ne permet gure dhonorer leurs engagements dans

des dlais raisonnables. Et dautre part, ladministration elle-mme qui opte toujours pour les

BET soumissionnaires les moins disant malgr les dispositions de dcret de 2007 relatif aux

marchs publics qui recommande de choix de la meilleure offre. En outre, cette administration

ne dispose pas gnralement dun nombre suffisant de profils qualifis pour assurer le suivi et

le contrle des BET et participer ainsi augmenter le taux de ralisation des documents

durbanisme.

Cette lenteur dans le processus de production des documents durbanisme est

corrobore par linsuffisance des dispositions de la rglementation en vigueur qui ne prcise

pas le timing des diffrentes phases dlaboration de ces documents. Ds lors, les services

extrieurs et les administrations sollicits pour exprimer leur avis sur le projet occasionnent

souvent des retards considrables, ce qui a des effets ngatifs sur lavenir urbanistique des


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agglomrations et leurs besoins socio-conomiques renouvelables. On note, par exemple,

labsence de textes juridiques qui obligent le gouverneur7 la tenue de la runion de la

commission technique locale quil prside dans un intervalle de temps dtermin, ou qui

contraignent les communes des dates prcises pour ouvrir lenqute publique.

Entre 1989 et 1998, il a t conclu 218 marchs dlaboration de plans damnagement

dont seul 23 plans sont homologus. Certains de ces plans ont exig plus de 09 ans rien que

pour leur laboration8

. Ces retards concernent aussi la phase dhomologation du documentdurbanisme. Dans ce sens, le plan damnagement sectoriel pour la restructuration du quartier

MSALLA Oued Zem est significatif, jusqu lheure actuelle, ce plan nest pas encore

homologu malgr quil a t soumis la commission centrale et transfr au Ministre charg

de lurbanisme depuis la 15 dcembre 2005. Cette ralit dstabilise laction des intervenants

en matire de gestion urbaine qui, en labsence dun document opposable qui produit tous ses

effets juridiques9, continueront sen servir comme document de rfrence sans garanties

juridiques.

Cette situation est encore aggrave par la multiplicit des intervenants, leurs intrts

opposs, et la divergence des attitudes et points de vue quant aux choix des options

damnagement, paralllement une coordination insuffisante et une consistance procduraleexagre et parfois injustifie car elle soppose aux impratifs de la clrit et de lapproche

spatio-temporelle requises pour ne pas hypothquer lavenir urbanistique des agglomrations

par une image prvisionnelle biaise.

- Faiblesse dans la mise en uvre des documents durbanisme :

On note ici des taux trs faibles de ralisation des quipements programms dans les

documents durbanisme slevant 9,2% d aprs une tude ralise par lAgence Urbaine de

Tanger sur son ressort territorial et 17% daprs une autre tude relative Casablanca.

Cet tat de ralisation des quipements porte non seulement, prjudice aux propritairesdes terrains support de ces superstructures qui restent gels cause de linsuffisance des

moyens financiers des administrations concernes qui ne procdent pas leur acquisition, mais

aussi au document durbanisme lui mme dont les terrains rservs aux quipements publics

seront repris par leurs propritaires aprs expiration des effets de dclaration de lutilit

publique. Ces terrains bnficient alors du statut des terrains avoisinants, ce qui ne rpond pas

aux buts initialement fixs par le document durbanisme.

- Lexception en matire durbanisme :

Cette exception existe dans toutes les juridictions. Plus les documents sont

contraignants, plus le recours lexception est important soit pour, rpondre des exigences de

dveloppement conomique, soit pour accompagner des mutations sociales ou

comportementales.

7Cest le reprsentant de lEtat lchelle de la Province qui est une collectivit locale ; en effet les collectivits

locales au Maroc sont constitues de trois entits : Commune, Province et Rgion.8

2007-2008.

9Daprs larticle 27 de la loi 12-90 relative lurbanisme, lcoulement dune dure de 12 mois aprs la clture

de lenqute publique rend le document durbanisme inopposable au public.


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Cette drogation institue par une simple circulaire a permis de pallier aux rigidits des

documents durbanisme, toutefois elle a provoqu des consquences ngatives sur le paysage

urbain :

- Discontinuits spatiales et perturbation du processus durbanisme normal de certaines

villes ;

- Surdentification des tissus urbains et dficit en quipements, espaces libres

Par ailleurs et dans certains cas, la drogation constitue un moyen rgulateur des

infractions urbanistiques.Il est signaler que la lgislation marocaine sur lurbanisme prvoit expressment la

drogation. Ainsi la loi 12/90 sur lurbanisme permet aux maitres duvres des documents

durbanisme de prciser les secteurs qui peuvent tre modifis et les conditions satisfaire pour

concrtiser cette modification.

Mais, il est force de constater que cette disposition nest pas applique, il est

simplement nglige. Ce qui a dbouch sur lapplication systmatique des circulaires

ministrielles pour droger aux documents durbanisme. On continue toujours sur cette voie

dans le non respect du principe du paralllisme des formes, car ces circulaires nont pas la force

juridique pour modifier un document durbanisme de lordre dun plan damnagement par

exemple qui est approuv par dcret qui se trouve bien plus suprieur dans la hirarchie des

lois.Constat PNUD+CCDH : la drogation est un assouplissement insuffisamment encadr

qui a affect ngativement la planification urbaine et la cohrence du dveloppement urbain (

In Etude sur le droit au dveloppement, dont le projet a t sign Rabat le 20/01/2009).

- Absence de politique foncire au service de lurbanisme

Les problmes que pose le foncier aujourdhui vis--vis de lurbanisme, rsident dans la

complexit des rgimes juridiques, la multiplicit des statuts fonciers, la faible couverture par

limmatriculationetc

La prise en compte de la dimension foncire est omniprsente dans les textes lgislatifs

relatifs lurbanisme, ces textes conoivent lurbanisme comme tant un catalyseur delapurement de lassiette foncire. En effet aucun projet de lotissement ne peut tre reu et

autoris si le terrain nest pas immatricul ou en cours dimmatriculation. par ailleurs, les

prvisions des documents durbanisme tiennent rarement compte du statut foncier et de ltat

parcellaire du sol. Ils contribuent aussi une mauvaise distribution de la plus value foncire.

Dun autre cot, la procdure dexpropriation tant trs complexe, la rserve foncire

publique disponible insuffisante et les outils oprationnels pour mobiliser les terrains

urbaniser absents, le foncier se prsente ainsi, plus comme un facteur dissuasif quincitatif.

- Environnement :

Le dveloppement urbain engendre des pressions importantes sur lenvironnement. La

prise en compte insuffisante des aspects environnementaux et sa prfrence pour les aspects

socio conomiques et dinfrastructures du fait du lourd dficit quelles connaissent a abouti la

consommation des espaces au dtriment du patrimoine naturel et une congestion au niveau des

grandes villes.

En outre, certaines zones sensibles tel que le littoral ne disposent daucune assise

juridique pour les prmunir contre lurbanisation anarchique et dmesure quil connat

actuellement.

Labsence de textes juridiques de protection du littoral Marocain tait lorigine dune


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occupation anarchique de ce littoral condamnant ainsi les aires balnaires et les passages la

mer et sa pollution, sans oublier le paysage ctier qui sen trouve dfigur. Dans ce sens

lexemple de Bouznika ctire est significatif.

3.2. Perspectives :

- Rduction des dlais dtude et dapprobation des documents durbanisme (DU).

Les dlais dtude et dapprobation des D.U sont longs. Ce constat est le rsultat de la

lourdeur et de la complexit de la procdure dlaboration, dapprobation et de rvision des

D.U. Dores et dj, il est ncessaire de simplifier ces procdures en procdant dans un premier

temps la dconcentration des procdures dapprobation de ces documents comme cela ressort

des prvisions du projet du code de lurbanisme qui, dans ce contexte, largit les prrogatives

du wali10

.

Dans une tape suivante, la dcentralisation pourrait tre la solution naturelle pour la

gestion des espaces communaux, linstar du lgislateur franais qui, par les lois de transfert

de comptences de 1983, attribue sans quivoque la gestion de lespace communal aux lus

locaux sils le veulent11. A eux de dcider de se doter des documents de planificationncessaires, puis les laborer et les approuver. Toutefois, cette mesure est difficile

concrtiser du moins dans le court terme vu linsuffisance quasi-gnrale des ressources

humaines des communes et labsence des conditions socio-conomiques et culturelles propices.

Pour acclrer le processus de production de ces documents, le recours des BET qualifis

est primordial. Plusieurs marchs dlaboration de documents durbanisme dans la rgion

Chaouia-Ouardigha ont t infructueux cause de labsence dexpertise des BET

soumissionnaires. Pour pallier ces dficiences, il est ncessaire que les Agences Urbaines qui

ont acquis beaucoup dexprience en urbanisme assurent des journes de formation au profit

des matres duvres et renforcent leur encadrement et suivi.

Ensuite la multiplicit des intervenants aggrave par labsence de coordination est unedonne quil fallait traiter dans le cadre dune rglementation prcise qui distribue les rles,

tablit les mcanismes darbitrage en cas de dsaccord et dfinit les intervalles temporels ne

jamais dpasser.

- Moyens de Mise en uvre des Documents dUrbanisme (DU)

La mise en uvre des documents durbanisme souffre de beaucoup de

dysfonctionnements. Lcart entre les ralisations et les projections urbanistiques continue

slargir. Par consquent, il savre ncessaire de limiter ce phnomne par :

- Le renforcement de lapproche participative et concerte lors de llaboration et de la

mise en uvre des documents durbanisme tout en veillant la dfinition prcise des besoins

rels notamment en matire dquipements publics dont la ralisation incombe au secteur

public ;

- Programmer lexcution des principales oprations dinfrastructure et dquipements

socio-collectifs et estimer le cot de leur ralisation ;

- Associer le secteur priv dans la ralisation des quipements publics, en particulier les

quipements denseignement et de sant.

10Cest le reprsentant de lEtat au niveau de la rgion.

11Hubert Charles, Les principes de lurbanisme , ditions Dalloz, 1993, Paris, p.17


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- Proposer des formes de partenariat public/priv, permettant au secteur public et priv de

procder des ralisations communes en matire de dveloppement urbain.

- Instaurer une contribution des oprateurs conomiques en contrepartie des plus-value

cres par un document durbanisme.

Dans ce contexte, la qute des formules de contribution du secteur priv au cot et charges

de lurbanisation tait au cur du projet de code de mise niveau de lurbanisme qui a prvu

dans ce contexte des solutions originales. Elles consistent faire participer les propritairesfonciers au cot de lurbanisation suite la cession des terrains dans les cinq ans de leur

couverture par un document durbanisme, au changement de zonage ayant valoris le terrain ou

la cration de lotissements sur des terrains nayant jamais fait lobjet de ladite participation.

Par ailleurs, il est important de rappeler quen dpit du cot pesant de lurbanisation et de

ralisation des quipements publics, certains textes qui permettent de desserrer cette contrainte

financire publique ne sont pas appliqus. En effet les propritaires terriens qui ont bnfici

doprations et travaux publics valorisants, sont tenus de partager la plus value ainsi cre avec

la collectivit publique concerne12

.

- Politique Foncire :

Pour accomplir un urbanisme adapt, il convient de disposer de terrains ncessaires pour

que les collectivits puissent installer les services publics indispensables. La politique de

constitution de rserves foncires ne doit pas tre relgue au second plan, surtout que lon

constate actuellement un amenuisement de la rserve foncire publique et une forte spculation

foncire.

Parmi les outils de cette politique foncire quil fallait instituer le droit de premption au

profit des collectivits publiques, il leur permettra de se porter acqureur des terrains aux lieu et

place de celui qui entendait les acqurir. Les chiffres montrent qu avec fort peu dacquisitions

effectives, mais une menace permanente, les prix des terrains sont contenus 13. La fiscalitfoncire, peut tre aussi un outil de rgulation du march foncier, pour cela, il est ncessaire

dadopter des mesures fiscales dissuasives contre le gel des terrains.

Dautres problmes fonciers qui rsident dans la multiplicit des statuts fonciers, et la

dualit du rgime foncier(terrains immatriculs et ceux non immatriculs) devraient tre

considrs comme srieux vis--vis de lurbanisme. Ds lors, urge-t-il dassainir ces terrains

pour les mobiliser au service de lurbanisme par :

- Ladoption de limmatriculation densemble ;

- Lobligation de limmatriculation foncire lintrieur des primtres urbains et ceux

couverts par un document durbanisme ;

-

La cration dAgences foncires rgionales et transfert du patrimoine foncier tatique

leurs actifs ;

- La mobilisation des terrains Habous, Guich et collectivits ethniques par leur

appropriation par les ayants droit et prfrence du droit de lurbanisme la

rglementation relative aux statuts fonciers en cas de discordance14

.

-

12Voir article 59 de la loi 7.81 relative lexpropriation pour cause dutilit publique et loccupation temporaire.13

Hubert Charles, Op.Cit, P.68

14Article 37, dernier alina, du projet de code de lurbanisme


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Il est aussi propos dlaborer des enqutes foncires, des plans parcellaires et des tudes

du march foncier pralablement ltablissement des documents durbanisme et ce pour

rduire le dcalage entre les projections spatiales et les ralits du terrain et dinstaurer lquit

foncire par la participation ajuste de chaque bnficiaire aux cots de lurbanisation.

-Environnement

La planification urbaine doit sinscrire dans le cadre dun dveloppement urbain durable,en adoptant des mesures danticipation, de prvention et de conservation, mme de diminuer

les impacts ngatifs de lurbanisation et daugmenter lattractivit et la viabilit des espaces

urbains produits.

Dans ce contexte, il est propos de prvoir une rglementation toffe visant :

- sauvegarder les zones sensibles, les espaces menacs, les zones vulnrables aux

inondations .etc.

- Etablir des documents durbanisme qui doivent :

**Fixer les zones protger pour des raisons dordre environnemental ;

**Dterminer le plan vert comprenant les documents graphiques et crits relatifs aux

principaux espaces verts crer, classer, protger ou mettre en valeur ;**Disposer dtudes sectorielles permettant de mieux apprcier les enjeux

environnementaux et de mieux orienter le dveloppement urbain (cartes daptitude

lurbanisation, cartes de vulnrabilit la pollution etc).


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REFERENCES

- Driss BASRI, Guide de lurbanisme et de larchitecture , collection dification dun

Etat moderne, imprimerie ROYALE, Rabat, 1993.

- Jean Paul Lacaze, Introduction la planification urbaine , Presses de lEcole

nationale des ponts et chausses, Edition le moniteur, Paris, 1995.

- Jean Pierre Lebreton, Droit de lurbanisme , Presses Universitaires de France (PUF),

Paris, 1998

- Hassan CHTOUKI, impact du foncier sur lurbanisme au Maroc , Thse de Licence

en Droit priv, facult des sciences juridiques , conomiques et sociales, Settat, 2006.

-

Hubert Charles, Les principes de lurbanisme , ditions Dalloz, Paris, 1993.- Mhammed DRYEF, urbanisation et droit de lurbanisme au Maroc , Edition la

porte, CNRS Editions, 1993.

- Ministre de lintrieur , recueil des textes lgislatifs et rglementaires relatifs

lurbanisme , Imprimerie OMNIA, Rabat, 1996.

- Ministre dlgu charg de lhabitat et de lurbanisme, code de lurbanisme ;

document de concertation , 2006.

2007-2008.


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BIOGRAPHICAL NOTES :

** Diplmes :

-2010 : Master en droit des relations daffaires;

-2006 : Licence en Droit priv;-2001 : Ingnieurgomtre topographe .

** Publications :

-Mmoire en Topographie : Intgration dun module de consultation desdocuments cadastraux archivs dans lenvironnement MicroStation et sondploiement sur Intranet , 2001;

-Mmoire de licence en droit priv : Foncier et urbanisme au Maroc , 2006 ;

-Mmoire de fin dtudes de Master en droit des relationsdaffaires : Concurrence dloyale : concept thorique et manifestationspratiques , 2010 ;- Prsentation du thme gestion du foncier et urbanisme au Maroc au congrs

national des IGT tenu Casablanca, juin 2007;

- Publication de ce mme thme la revue de lIGT n 6, anne 2009.

**Exprience Professionnelle

-Ingnieur dveloppeur la socit CADTECH (socit de services, dtudes et

conseil en informatique spcialise dans les SIG et base Hay Riad Rabat) -2001;

- Ingnieur Chef de projet au sein de la socit des travaux ariens- Hassan ElKettani - 2002;

-Ingnieur Topographe lantenne de lagence durbanisme Benslimane depuisoctobre 2002 ;

-Chef de service de la lgislation et de la rglementation au Dpartement desAffaires Juridiques et Foncires de lagence durbanisme de Settat depuis le01-01-2006 ;-Chef dantenne de lagence durbanisme de Settat Berrechid, 2010.

CONTACTS

Title Given name and family name : Hassan CHTOUKI

Institution : Agence durbanisme de Settat

Address : n13, rsidence Nassim 1, Bd. Changuit, Smaala;

City : Settat

COUNTRY : Morocco

Tel. +212661478645

Fax +212522324019

Email : [email protected]