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LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Les baux dérogatoires La durée et le droit au renouvellement

La fixation et la révision du loyer

7 juillet 2015

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Introduction

• Statut d’ordre public o Location d’immeubles ou de locaux dans lesquels est

exploité un fonds • Exploitant doit être inscrit au RCS ou RM

– Commerçant ou industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés

– Chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers

• Protection du locataire o Garantir la pérennité de l’activité o Protéger le locataire sur les changements de loyers o Conférer un droit au renouvellement au locataire

• Réforme des baux commerciaux o Loi Pinel du 18 juin 2014

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Les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux

• Le bail dérogatoire permet de conclure un bail pour une durée inférieure à 9 ans o La durée des baux dérogatoires est limitée

• À 2 ans pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014

• À 3 ans pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014

– La limite porte sur la durée totale du bail ou des baux successifs

o Le bail dérogatoire ne se présume pas • La volonté des parties de déroger au statut des baux

commerciaux doit être claire et non équivoque – Le bail dérogatoire ne peut pas être un bail verbal

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• A l’expiration du bail dérogatoire o En principe, le bail cesse de plein droit

• Le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement

• Le bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire

2 situations à distinguer

Occupation des locaux pour une durée ≤ 3 ans

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• Situation en fin de bail o Occupation d’une durée inférieure à 3 ans

• Il est possible de renouveler ou de conclure un nouveau bail dérogatoire

– Dans la limite globale de 3 ans

o Occupation du local par le locataire au-delà des 3 ans

• Il est important que le bailleur manifeste au locataire sa volonté de ne pas poursuivre la location

– A défaut, si le locataire est laissé dans les lieux sans opposition du bailleur

» Naissance d’un nouveau bail commercial dès le lendemain du jour d’expiration du bail

• Règle qui s’appliquait avant la loi Pinel – Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014

» Le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de l’expiration pour manifester sa volonté d’échapper au statut des baux commerciaux

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Durée et renouvellement du bail commercial

• Droit au renouvellement du bail commercial o La location doit entrer dans le champ d’application

des baux commerciaux • Le preneur doit être immatriculé

– L’immatriculation doit correspondre à l’activité exercée dans les locaux

» Condition à apprécier lors de la demande par le locataire du bénéfice du droit au renouvellement

• A défaut, en l’absence d’immatriculation – Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

est valable

o Deux conditions doivent être respectées pour bénéficier du droit au renouvellement

• Exploitation effective du fonds par le locataire pendant au moins 3 ans

• Détention de la propriété du fonds

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• Droit au renouvellement du bail commercial o Ce droit appartient au preneur et non au bailleur o Le renouvellement n’est pas automatique

• Il peut être mis en œuvre par le bailleur – Congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur

» Le congé doit être délivré au moins 6 mois à l’avance » Il doit être notifié par acte extra-judiciaire ou par

lettre recommandée avec accusé réception • Date du congé = 1ère présentation de la LRAR

– L’acceptation du locataire peut être tacite » Le locataire a toujours la possibilité de décliner l’offre

sans avoir un préavis à respecter

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• Droit au renouvellement du bail commercial o Il peut être demandé par le locataire

• La demande doit obligatoirement être faite par acte extra-judiciaire

– Irrecevabilité de la lettre recommandée AR • La demande doit reproduire dans la signification

l’alinéa 4 de l’article L 145-10 du code de commerce » Sous peine de nullité de la signification

• Délai de le demande – Dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail – Ou à tout moment au cours de la prolongation du bail

o Délai de réponse du bailleur • 3 mois à compter de la signification

– Le silence vaut acceptation du principe du renouvellement du bail

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Le loyer du bail commercial

Fixation du loyer initial

Révision du loyer

Fixation du loyer du bail

renouvelé

Comment déterminer le loyer du bail commercial ? 3 niveaux de réflexion

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• Fixation du loyer initial o Le loyer en tant que tel

• C’est un élément essentiel du contrat de bail – A défaut de loyer, le bail n’existe pas

• Principe de liberté contractuelle dans la fixation du montant

– Pas de minima ou de maxima imposés » Attention aux loyers dérisoires

• Assimilés à une absence de loyer

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• Fixation du loyer initial o Le loyer peut être

• Fixé de façon forfaitaire – Montant forfaitaire annuel

• Variable – En fonction d’une clause de recettes

» Il possible de prévoir un minimum garanti » La notion du CA doit être définie dans le contrat de bail

• Prise en compte ou exclusion des rabais accordés, des marchandises restituées pour commandes annulées, des ventes à crédit, etc.

• Binaire – Fixe et variable

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• La fixation du loyer initial o Indexation du loyer

• Il est possible de mettre en place une clause d’échelle-mobile – Il s’agit d’un mécanisme d’indexation en fonction d’un indice de

référence choisi par les parties » Indice librement choisi par les parties: ILC, ILAT, ICC

– Périodicité de révision déterminée librement dans le contrat de bail – Il est possible de demander une révision judiciaire du loyer

» Lorsque le loyer indexé excède de plus d’1/4 le loyer initial » Cette révision est lissée afin que l’augmentation soit limitée à

10 % du loyer acquitté en N-1 • Concerne uniquement les baux conclus ou renouvelés à compter

du 1er septembre 2014

o Ne correspond pas à la révision triennale • La clause d’indexation s’applique automatiquement


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• La révision triennale des loyers o La révision triennale n’est pas automatique

• Elle s’applique sur demande de l’une des parties au contrat de bail

– La demande peut être réalisée par acte d’huissier ou LRAR » La demande doit obligatoirement indiquer le montant

du nouveau loyer

• La demande de révision ne peut être formée qu’une fois tous les 3 ans

– La période de 3 ans se décompte à partir » De la date d’entrée en jouissance du locataire » Du point de départ du bail renouvelé » Du jour où le nouveau prix est applicable

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• La révision triennale du loyer o La révision triennale du loyer est plafonnée

• À la variation de l’un des indices suivants – Indice des loyers commerciaux (ILC)

» Applicable aux activités commerciales et artisanales – Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

» Applicable aux activités autres que commerciales ou artisanales

– Indice du coût de la construction » Ne peut plus être utilisé pour la révision triennale

des loyers • Baux conclus ou renouvelés à compter du 1er

septembre 2014

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• La révision triennale du loyer o Dans certains cas, la révision triennale n’est pas

plafonnée • En présence d’une modification matérielle des facteurs locaux

de commercialité – Cette modification doit avoir entraîné une variation de + 10 % de la

valeur locative • Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er

septembre 2014 – Le loyer ne pas varier de + 10 % par rapport au loyer N-1

» L’augmentation est lissée mais non plafonnée

o Date d’effet de la révision • La date d’effet correspond à la date de la demande de révision

– Avant la loi Pinel, la date d’effet correspondait à la demande du bailleur ou la date d’effet fixée rétroactivement

» Modification législative d’application immédiate qui s’applique aux baux en cours

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• Le loyer renouvelé o Le montant du loyer des baux renouvelés doit

correspondre à la valeur locative des locaux • Il s’agit d’une disposition d’ordre public

– Cette mesure vise à protéger le locataire d’une forte hausse de loyer

o Le loyer renouvelé est plafonné • Uniquement pour les baux d’une durée de 9 ans

– Pas de plafonnement du loyer renouvelé en cas de » Renouvellement d’un bail conclu pour une durée supérieure à

9 ans » Renouvellement d’un bail d’une durée supérieure 12 ans par

l’effet d’une tacite prolongation • Limité à la variation de l’indice de référence

– ILC ou ILAT en fonction de l’activité » Suppression de la référence à l’ICC pour les baux conclus ou

renouvelés à compter du 1er septembre 2014

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• Le loyer renouvelé o Calcul du plafonnement

• En présence de l’indication dans le bail de la valeur de l’indice au jour de la conclusion du bail

– Variation entre l’indice publié et l’indice indiqué dans le bail

• En l’absence d’indication sur la valeur de l’indice au jour de la conclusion du bail

– Variation calculée sur une période de 9 ans antérieure au dernier indice publié

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• Le loyer renouvelé o Cas où le loyer du bail renouvelé n’est pas

plafonné • Baux conclus pour une durée > à 9 ans • Bail d’une durée > à 12 ans par l’effet d’une tacite

prolongation • Modification notable

– Des caractéristiques du local – De la destination du local – Des obligations des parties – Des facteurs locaux de commercialité

o Lissage du déplafonnement • Pas d’augmentation du loyer N supérieure à 10 % du

loyer acquitté en N-1

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