kort om göteborgslokaler lokaler för handel, främst genom att bygga om och till befintliga...

1Årsredovisning 2014 • GöteborgsLokaler

Kort om GöteborgsLokaler

GöteborgsLokaler äger och förvaltar stadsdelstorg,

butiks- och kontorslokaler i Göteborg. Bolaget bildades

1996 och ingår sedan årsskiftet 2013/2014 i koncernen

Göteborgs Stadshus AB som är helägt av Göteborgs Stad.

Hälften av de förvaltade ytorna ligger vid lokala

stadsdelstorg. Målet är att skapa trivsamma, trygga och

tillgängliga torg med ett gott utbud av det som göteborgaren

behöver i sin vardag. På så sätt bidrar Göteborgs Lokaler till

stadens infrastruktur och till att bygga ett hållbart Göteborg.

Förvaltade ytor 478 381 m2

Förvaltade hyresavtal 2 642 avtal

Totala hyresintäkter 152 753 333 kr

Fastighetsvärde 1 061 371 055 kr

Fastighetsresultat 48 454 000 kr

Uthyrningsgrad, m² 90,9 %

Resultat efter finansnetto 30 654 165 kr

Soliditet 52 %

Hyresgästindex 67

Motiverad medarbetarindex 79

Foto: Ulf Celander

2 Årsredovisning 2014 • GöteborgsLokaler

VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

Förvaltningsberättelse

Ägarförhållande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Ägardirektiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Lokaler för handel och kontor i omvärlden . . . . . . . . 5

GöteborgsLokalers fastigheter . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Framtidens IT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Styrmodell och måluppfyllelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Styrinstrument och intern kontroll . . . . . . . . . . . . . . 10

Medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Miljö . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Finansiell information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Risk- och känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Utsikter 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Förslag till vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Fem år i sammandrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Finansiella rapporter

Resultaträkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Kommentarer till resultaträkning . . . . . . . . . . . . . . . 19

Balansräkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Kommentarer till balansräkning . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Kassaflödesanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

Granskningsrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Styrelse och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Företagsledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

HÅllbarHetsreDovisning

Vår syn på hållbarhet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Vår värdegrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Ekologiskt ansvarstagande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Socialt ansvarstagande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Ekonomiskt ansvarstagande . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Mot en hållbarare framtid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Innehåll


Så här i backspegeln känns det som om ”ketchupeffekten” slog till 2014. Efter mycket tid av planering och förberedelser

har en mängd viktiga och spännande projekt verkligen kommit igång och andra har kunnat visa resultat under året.

Ett exempel är ”Lärandets torg” i Hammarkullen som pågått under några år. I våras kunde vi skriva avtal med Folkhögskolan i Angered om centrumbyggnaden på torget. Nu byggs lokalen om och sommaren 2015 flyttar folkhögskolan in – och Hammarkullen stärker sin profil som ett centrum för bildning och utbildning.

Arbetet med Selma Lagerlöfs Torg har också tagit många steg framåt under året. Där ska vi investera i ett nytt hus för stadsdelsförvaltningen och ett för dagligvaruhandel och vård, en sammanlagd investering på omkring 300 miljoner kronor. Detaljplanen beräknas bli klar under våren 2015.

FriHamnen är ett annat stort utvecklingsområde som vi deltar i. Där har vi under året fått markanvisning tillsammans med Framtidenkoncernen. Det handlar om cirka 1 000 kvadratmeter lokaler i de nya fastigheternas bottenvåningar som vi ska förvalta åt de kommunala bostadsbolagen.

Ett projekt som pågått under en tid är ombyggnaden på Hjällbo Lillgata där Polisen ska flytta in under våren. Nycklarna lämnas över strax efter årsskiftet 2015.

men vi Fortsätter FörstÅs också att utveckla och förbättra stadsdels torgen. Flera torg har firat jubileum och jag var själv med och högtidstalade för 60åringen Axel Dahlströms Torg och det något yngre Rannebergen Centrum som fyllde 40 år – det var väldigt trevligt!

Vårväderstorget har målats om och fått en ny färgsättning med inspiration från den tid då torget stod färdigt 1958. Strax intill, på Blåsväders gatan, invigdes en fritidsgård på 400 kvadratmeter i mars.

I Bergsjön arbetar vi med övriga fastighetsägare i projektet Bergsjön 2021 för att gemensamt utveckla stadsdelen. Siktet är inställt på att genomföra en bomässa i Bergsjön som en del av Göteborgs 400 årsjubileum 2021.

2014 var första året med den nya organisationen för bolagen i Göteborgs Stad. Så här långt känns det bara positivt och vi märker att vår kompetens tas tillvara på ett bra sätt.

Under året har vi också fortsatt arbetet med certifiering av bolaget enligt kvalitetsledningssystemet ISO 9001. Den hoppas vi bli klara med våren 2015.

Medarbetarundersökningen som gjordes under året visar på fortsatt höga betyg för Göte borgsLokaler. Vi till och med ökade två enheter till motiverad medarbetarindex 79. Det är ett mycket bra betyg som jag är både stolt över och ödmjuk inför. Ett sådant förtroende måste förvaltas väl. Bolaget är beroende av kunniga och motiverade medarbetare. När flera av trotjänarna gick i pension under året, var vi noga med att rekrytera så att de

nyanställda kunde gå parallellt en tid med dem som skulle lämna sina jobb för att vi inte skulle förlora allt för mycket kunskap.

vi tar ocksÅ vara pÅ ny teknik för att visa upp våra handelsplatser. I Haga har flera butiker tagit klivet in i den virtuella världen. Med hjälp av Google Business View kan kunderna besöka butikerna hemma framför datorn via Google Maps. Med hashtaggen #finatorg kan vem som helst visa upp torgen i sociala medier. Under året har goteborgslokaler.se anpassats för mobiler och surfplattor.

Så vi står väl rustade för att fortsätta skapa lokala och levande handels och mötesplatser där män niskor bor. Både i det nya och det gamla nära Göteborg.

Göteborg, februari 2015Robert Hörnquist

VD för GöteborgsLokaler

vD Har orDet

”Vi står väl rustade”


förvaltningsber ättelse

Förvaltnings-berättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, organisationsnummer 556082-4897, avger härmed redovisning av bolagets verksamhet under 2014.

Bergsjön Centrum



Ägarförhållande

Förvaltnings AB GöteborgsLokaler ingår som ett helägt bolag inom koncernen Göteborgs Stadshus AB som har Göteborgs Stad som ensam ägare.

Ägardirektiv

GöteborgsLokalers roll för att stärka Göteborgssamhället GöteborgsLokaler ska vara en betydande aktör på fastighetsmarknaden genom att värna och aktivt arbeta för att utveckla de kommersiella fastigheterna. Bolaget ska bidra genom att skapa lokala och levande handels och mötesplatser i bostadsområdenas närhet i syfte att åstadkomma en positiv inverkan på de närboendes livskvalitet. Handelsplatserna ska kännas trygga och ha ett utbud och servicenivå som matchar kundernas behov. Bolagets dialog med Göteborgssamhället är viktig och ska präglas av öppenhet.

GöteborgsLokaler ska ha ett långsiktigt hållbart förhållningssätt och låta ett helhetstänkande, som beaktar såväl ekologiska som sociala och ekonomiska aspekter, vara vägledande vid fullgörande av sitt uppdrag.

BolagsöversynGöteborgs Stad har från och med den 1 januari 2014 ett nytt koncernbolag, Göteborgs Stadshus AB, som är ägare till stadens samtliga bolag. Syftet med det nya koncernbolaget och den nya bolagsstrukturen i Göteborgs Stad, är att öka den politiska styrningen av Göteborgs Stads bolag och göra den mer synlig.

Den nya strukturen innebär att bolagen är indelade i olika områden; Energi, Bostäder, Hamn, Kollektivtrafik, Lokaler, Näringsliv och TurismKulturEvenemang. Området Lokaler består av GöteborgsLokaler, Higab AB, Älvstranden Utveckling AB och Göteborgs Stads Parkerings AB samt Idrotts och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB.

Verksamhet och organisationGöteborgsLokaler äger, förvaltar och utvecklar stadsdelstorg, butiks och kontorslokaler i Göteborg. Bolaget arbetar i en matrisorganisation som har flera kärnverksamheter. En del av organisationen är inriktad på fastighetsförvaltning och andra delar arbetar med gemensamma frågor för flera bolag inom Göteborg Stad. Merparten av bolagets 58 anställda finns inom den fastighetsförvaltande delen.

Lokaler för handel och kontor i omvärldenRunt om Göteborgsområdet planeras för nya kommersiella lokaler för handel, främst genom att bygga om och till befintliga handelsplatser till exempel Nordstan, Avenyn, Amhult, Backaplan och Kulan i Gamlestaden. Även externhandeln förväntas bli större. I Sisjön byggs allt mer och handeln i Bäckebol fortsätter att växa. Köpcentrumet Allum planerar att bygga ut.

Efterfrågan på kontor är stor, framför allt på moderna lokaler i centrala lägen. Generellt har vakansgraden minskat för kontor jämfört med samma period förra året, förutom för övriga Hisingen och östra Göteborg där vakanserna har ökat.

VD Ekonomi & personal

Förvaltning

Marknad & kommunikation

Förvaltnings- & bolagsstöd

Teknik

Framtidens IT

Skatt

marknaD vakansgraD Q2 2014

CBD* 3,5 %

Övriga Innerstaden 3,4 %

Norra Älvstranden 6,4 %

Västra Göteborg 12,9 %

Mölndal 7,6 %

Övriga Hisingen 10,7 %

Östra Göteborg 13,2 %

* Central Business District

Källa: Business Region Göteborgs rapport ”Läget i Göteborgsregionen 2014”



GöteborgsLokalers fastigheter

GöteborgsLokalers fastighetsförvaltning arbetar utifrån två uppdrag;• externförvaltning–fastighetsförvaltningmed

driftsnetto ansvar eller med intäktsansvar• ägdafastigheter–förvaltningavegetbestånd

Externförvaltning Externförvaltningen omfattar lokaler i bostads och parkeringshus där samarbetsavtal finns med bostadsbolagen inom Göteborgs Stadshus AB. I avtalen ingår ansvar för uthyrning och förädling av lokalbeståndet, men ingen teknisk förvaltning. Externförvaltningen omfattar även förvaltning med driftsnettoansvar. Här ingår Landala Torg och delar av Wieselgrensplatsen, som ägs av Fastighetskontoret, fastigheterna Scandinavium och Frölundaborg, som ägs av Scandinaviumbolaget, samt Rysåsens fastighet i Backa som ägs av Framtidenkoncernen. Den uthyrningsbara ytan för externförvaltningen uppgår till 309 278 m².

Ägda fastigheterGöteborgsLokalers ägda fastigheter finns i hela Göteborg och omfattar lokaler vid 19 stadsdelstorg samt vård och kontorsfastigheter. Oftast är bolaget den dominerande fastig hetsägaren i respektive område vilket ger en betydelsefull position. Företaget är starkt representerat i nordost och på Hisingen.

Fastigheterna är byggda främst under 1950, 1960 och 1970talen, samtidigt som bostadsbyggandet tog fart i Göteborg. De är till sin karaktär formade efter den tidens behov av handel och service. Det innebär att fastigheterna ligger centralt i stadsdelarna, men en bit från trafiklederna.

De kommersiella lokalerna i ägda fastigheter består i huvudsak av kontor, butiker och lager samt fritids och samlingslokaler. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 169 103 m².

Investeringar

Bolaget tillämpar från och med 2013 komponentredovisning. Tillkommande utgifter aktiveras om en komponent till väsentlig del byts ut. Även helt nya komponenter aktiveras. Årets fastighetsinvesteringar uppgick till 87 mnkr (59) inklusive energiinvesteringar.

Årets projekt har till största delen varit av mindre och medel stor karaktär. Ett större projekt har varit uppdraget att bygga en ny polisstation i Hjällbo.

Fastigheternas värde

Bolagets fastighetsbestånd hade vid utgången av 2014 ett beräknat avkastningsvärde på 1 061 mnkr (951) vilket överstiger det bokförda värdet med 346 mnkr (418). Årets värdering innebär en ökning av avkastningsvärdet med 11,6 procent (16,6) jämfört med föregående år. Det totala värdet på 1 061 mnkr motsvarar 6 276 kr/m² (5 661).

Framtidens IT

Framtidens IT ansvarar för drift och support av infrastruktur, kommunikations och basapplikationer för Göteborgs Stads samtliga bolag inom områdena bostäder och lokaler. Verksamheten sysselsätter 18 personer och utgör ett verksamhetsområde inom GöteborgsLokaler.

Framtidens IT sköter för närvarande driften av drygt 200 servrar, kommunikation till cirka 1 400 olika punkter i fastigheter och supporten för drygt 1 000 användare. Större projekt som Framtidens IT har arbetat med under 2014 är implementering av Office 365, etablering av ITIL som arbetssätt och implementering av ett nytt ärendehanteringssystem.

tabell 1 • GöteborGslokalers totala förvaltninG

antal kontrakt yta m2 HyresvärDe* mnkr ytvakans %

Externförvaltning 1 687 309 278 277 6,2 %

Ägda fastigheter 955 169 103 148 9,1 %

2 642 478 381 425 7,2 %

* Hyresvärde avser 2014 års hyror



Styrmodell och måluppfyllelse

Grunden i planeringen av GöteborgsLokalers verksamhetsår är Göteborgs Stads budget och prioriterade mål, bolagets fleråriga affärsplan, resultat från genomförda undersökningar samt omvärldsanalyser. Utifrån detta tar bolaget fram inriktningen för GöteborgsLokaler. Därefter görs för

varje handelsplats en faktasammanställning som kompletteras med handlingsplaner och målsättningar. Dessa aggregeras sedan till bolagsnivå och redovisas i den årliga verksamhetsplanen, som följs upp vid tre tillfällen under året.

Lisa Sass gata

göteborgslokalers verksamHetsÅr

Bokslut och uppföljning mot föregående års verksamhetsplan

Verksamhetsplan och budget

Internkontrollplan och självdeklaration

Uppföljnings-rapport 2

Uppföljnings rapport 3

Handlingsplan per handels-plats och större fastighet

Faktasammanställning och målsättningar per handelsplats

Kundundersökning

Uppföljnings-rapport 1

Hyresgäst-undersökning

Revidering av bolagets affärsplan

dec

mars

juni

sept



GöteborgsLokaler planerar, arbetar och följer upp verksamheten utifrån tre målområden: verksamhet, ekonomi och medarbetare.

verksamHetsmÅlen består av värdindex, torgindex, energimål och mål för ITverksamheten (SLA, Service Level Agreement).

Värdindex baseras på den kundundersökning som görs bland lokalhyresgästerna på handelsplatserna. Indexet delas in i kundvård och service, lokalerna, inflytande samt trygghet. Bolagets hyresgästindex för ägda lokaler uppgick 2013 till 67. Nästa undersökning görs under 2015.

Torgindex baseras på Framtidenkoncernens undersökning bland bostadshyresgästerna, det vill säga torgens kunder. På frågan ”vilket helhetsbetyg ger du/ni ert lokala centrum/torg?” gav 75 procent betyget bra eller mycket bra. Utfallet 2013 var 73.

Energimålen utgörs av total energimängd som är fjärrvärme plus el (ej hyresgästel eller egenproducerad el) köpt energi. Värdet för 2014 blev 160 kWh/m2. Målet var satt till 150.

För Framtidens IT kommer vi att följa upp SLA. Detta är dock ett nytt mål, därför finns inget utfall för 2014.

ekonomimÅlen bygger på fastighetsresultat och resultat efter finansnetto. Fastighetsresultatet består av driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader, minskat med centrala kostnader, exklusive poster av jämförelsestörande karaktär såsom utökat underhåll, fastighetsförsäljningar och koncernledningsarvode. Fastighetsresultat för 2014 uppgick till 48,5 mnkr. Målet var 45,6 mnkr.

meDarbetarmÅlen består av motiverad medarbetar index, MMI, och sjukfrånvaro. Den första MMImätningen gjordes 2011 och GöteborgsLokaler fick då index 77. I årets undersökning bibehölls det goda resultatet med en liten ökning till 79. Målet för sjukfrånvaron var 2 procent och utfallet blev 4,1 procent.

verksamHet ekonomi meDarbetare

Värdindex

Fastighetsresultat Medarbetarindex

Torgindex

Resultat efter finansnetto Sjukfrånvaro

IT – SLA

Total energimängd: Fjärrvärme kWh/m2, El kWh/m2,

Fjärrvärme+El kWh/m2

Haga Kyrkogata



Styrinstrument och intern kontroll

GöteborgsLokalers interna styrinstrument består av ägardirektiv, bolagsordning, styrelsens arbetsordning, planer, program, riktlinjer, policydokument, vision, affärsidé, mål och strategier.

Policyer och riktlinjerI GöteborgsLokalers verksamhetshandbok finns regler, riktlinjer och rutiner som uppdateras regelbundet. Nya regler och rutiner kommuniceras till samtliga medarbetare och intressenter. Med anledning av Göteborg Stads beslut ”Regler för styrande dokument i Göteborgs Stad” har bolagets egna policyer upphävts och i förekommande fall antagits som ”Anvisningar”.

Intern kontroll och riskanalysBolaget har under året gjort en företagsövergripande riskanalys som identifierat, analyserat, kategoriserat och utvärderat möjligheter och hot som påverkar Göteborgs Lokaler på både strategisk och operationell nivå. Huvudsyftet med analysen är att säkerställa att verksamhetens mål kommer att uppnås. Väsentliga risker har presenterats i bolagets internkontrollplan och därefter har olika åtgärder vidtagits.

SjälvdeklarationGöteborgs Stad har antagit en handlingsplan för förstärkt intern kontroll och öppenhet. Den innefattar bland annat en självdeklaration, som är ett frågeformulär att besvara, samt en extra revisionsfunktion. Under hösten 2013 har årets självdeklaration inom området HRrekrytering genomförts. Resultatet från denna granskning är ännu inte klart.

Medarbetare

Antalet tillsvidareanställda uppgick vid årets slut till 58 personer (57) varav 23 kvinnor (21) och 35 män (36). Antalet nyanställningar under året var 5 (5) och antalet pensionsavgångar var 4 (2).

Omräknat till heltid hade bolaget 54 anställda (54). Bolaget tillhandahöll under året 4 praktikplatser och tog emot 4 feriearbetande skolungdomar.

Sjukfrånvaron uppgick till 4,1 procent (3,9).

Miljö

GöteborgsLokaler följer kommunfullmäktiges prioriterade mål samt Framtidenkoncernens inriktningar inom miljöområdet. I arbetet för att minska miljöpåverkan fokuserar GöteborgsLokaler på:

• Energianvändningochklimatpåverkan• Miljö-ochhälsostörandeämnen• Inneklimat• Avfallshantering.Uppfyllelsen av mål och aktiviteter mäts och återrap

porteras årligen.

Läs mer om bolagets miljöarbete i hållbarhetsredovisningen.



Hjällbo Lillgata



Finansiell information

Intäkter och resultatBolagets hyresintäkter uppgick 2014 till 152,8 mnkr (135,5), vilket är en ökning med 17,3 mnkr mot föregående år. Per kvadratmeter uppgår hyresintäkten till 903 kr (807). Under 2014 har redovisningen och klassificeringen av lokalanpassningar ombedömts. Intäkter tillhörande lokalanpassningar bruttoredovisas från 2014 och uppgår till 12 mnkr vilket förklarar den stora ökningen mellan åren.

Hyresbortfallet till följd av vakanser och rabatter minskade till 10,5 mnkr (14,0). Förvaltningsintäkterna om 20,1 mnkr (18,6) består huvudsakligen av arvoden för utförda förvaltningstjänster. Bolagets finansnetto uppgick 2014 till 3,7 mnkr (5,9). Resultat efter finansiella poster uppgick till 30,7 mnkr (24,7). Årets resultat efter bokslutsdispositioner, koncernbidrag och skatt uppgick till 45,1 mnkr (19,1).

Nya redovisningsregler – K3Från och med 2014 upprättas årsredovisningen i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övergången innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om i de finansiella rapporterna.

Den största förändringen för bolaget är att materiella anläggningstillgångar, både anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar, har delats in i betydande komponenter och att respektive komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. Det nya K3reglerna innebär också en skillnad i gränsdragningen mellan investering och underhåll.

Se effekter vid övergång till K3, sist i not 1.

FörvaltningsfastigheterBolaget har under 2014 gjort en genomlysning av beståndet och identifierat 13 fastigheter med väsentliga övervärden kopplat till bokfört värde på mark. I årets bokslut har en uppskrivning om 72 mnkr gjorts av markvärdet kopplat till dessa fastigheter.

Uppskrivning av fastigheter motbokas uppskrivningsfond i bundet eget kapital med 55,7 mnkr samt uppskjuten skatteskuld med 15,7 mnkr.

Bolagets fastighetsbestånd har ett totalt avkastningsvärde om 1,061 mnkr att jämföra med bokfört värde om 715 mnkr efter uppskrivningar och nedskrivningar i perioden. Årets resultat påverkas positivt av återförda nedskrivningar och nedskrivningar med netto 10,1 mnkr.

Risk- och känslighetsanalys

Känslighetsanalys

Effekter på resultatet

GöteborgsLokalers resultat påverkas av flera faktorer. Förändring av dessa parametrar ger följande förändring av årets resultat.

tabell 2 • effekter på årets resultat

FöränDring +/- eFFekt mnkr

Hyresintäkter, brutto 1 % +/- 1,6 mnkr

Drifts- inkl. centrala kostnader

1 % -/+ 0,9 mnkr

Hyresbortfall 10 % -/+ 1,0 mnkr

Underhållskostnader 10 kr/m2 -/+ 1,7 mnkr

Räntenivå* 1 % -/+ 2,4 mnkr

* Räntekänslighet 1 år

Kontraktens löptid

De flesta hyreskontrakt, cirka 90 procent, förfaller inom ett till tre år och hyresintäkterna är till största delen kopplade till konsumentprisindex. Större lokalhyresgäster har ofta längre kontrakt, fem till tio år, medan mindre oftast har kontraktstider på tre år.

Hyresgäster

Hyresgästerna domineras av Göteborgs Stads och Västra Götalandsregionens verksamheter, till exempel kontor för stadsdelsförvaltningar, skolor, bibliotek, förskolor, samlingslokaler, badanläggningar, vårdcentraler och tandvård. På dagligvarusidan är Ica och Axfood de stora hyresgästerna. De tio största hyresgästerna står för drygt 70 procent av hyresvärdet.

Vakans

Bruttovakansgraden för bolagets lokaler var vid årsskiftet 9,1 procent (9,3), vilket motsvarar en yta om cirka 15 430 m² (15 570). En stor del av vakansen, cirka 3 600 m², är strategiskt avställda i väntan på ombyggnad. Den justerade bruttovakansen till reell vakans blir 7,0 procent (7,1).

RäntorRäntekostnaderna är en av de enskilt största kostnadsposterna för GöteborgsLokaler och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på de finansiella marknaderna. From 2014 sker all upplåning via Göteborgs Stads Koncernbank.



Finansnettots räntekänslighet

Under antaganden om oförändrad lånevolym, oförändrad räntebindningstid samt positionssammansättning avseende ränteexponeringen kommer bolagets finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan. Beräkningen är baserad på de räntor som gällde på balansdagen samt utifrån en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet på hela avkastningskurvan.

tabell 3 • finansnettots räntekänsliGhet

2014–2017, mnkr

ränteantaganDe 2014 2015 2016 2017

Räntenivå 2014-12-31 -4 -4 -4 -4

Räntenivå +1 procentenhet -6 -6 -6

Räntenivå -1 procentenhet -2 -2 -2

FinansieringGöteborgsLokaler har en stark finansiell ställning. Det egna kapitalet uppgår vid periodens slut till 432 mnkr (331). Den synliga soliditeten uppgår till cirka 52 procent (52). Utifrån fastigheternas beräknade avkastningsvärde uppgår bolagets justerade egna kapital till 702 mnkr (656) efter uppskjuten skatt, som är beräknad till 22 (22) procent. Detta ger en justerad soliditet på 60 procent jämfört med föregående års 62 procent.

All finansiell verksamhet och riskhantering inom bolaget är samordnad och hanteras från och med 2014 av Göteborgs Stads koncernbank inom ramen för Göteborgs Stads finanspolicy och finansiella riktlinjer. Med finansiella risker avses ränterisk, valutarisk, likviditets och refinansieringsrisk, kredit och motpartsrisk.

Utsikter 2015

2014 bildades lokalkoncernen med Higab, Älvstranden Utveckling, Parkeringsbolaget och GöteborgsLokaler. Det samarbete som påbörjades påbörjades 2014 kommer under 2015 att ytterligare konsolideras.

Under året är det bolagets förhoppning om att det påbörjade kvalitetsarbetet kommer att leda till en certifiering enligt ISO 9001. Inom miljöområdet fortsätter vi att fokusera på energi och driftsoptimering.

Inom den närmaste femårsperioden kommer Göteborgs Lokaler ha ett antal pensionsavgångar och rekry teringsbehovet har setts över. Under det kommande året kommer vi att förstärka vår organisation genom nyrekrytering av för verksamheten strategisk personal.

I kundundersökningarna lyfts skötsel, utbud och tryggheten fram som viktiga frågor. Dessa kommer vi fortsätta att jobba med. Varje arbetsdag syftar till att skapa hållbara förutsättningar för verksamheterna i våra lokaler och att skapa levande närmiljöer och sociala mötesplatser. Under året kommer bolaget också att sätta extra fokus på att vidareutveckla kommunikationsarbetet, både intern och extern kommunikation.

För 2015 förväntas GöteborgsLokaler göra ett positivt resultat efter finansnetto.

Yttrande från styrelsen enligt ABL 18 kap 4 §

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står (kronor): Ingående balanserade vinstmedel 322 307 539Årets resultat 45 103 222Summa 367 410 761 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående medel disponeras enligt följande:Utdelning 29 800 000I ny räkning balanseras 337 610 761Summa 367 410 761

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstdispositionen

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna kapitalöverföringen, i form av utdelning, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2–3 st (försiktighetsregeln).

Bolagets utdelning (värdeöverföring) är ett led i en skattemässig disposition, där koncernen utnyttjar bolagets skattemässiga underskott. Den föreslagna utdelningen motsvaras således av ett erhållet koncernbidrag. Ingen värdeöverföring har ägt rum, då erhållet tillskott och föreslagen utdelning ska ses i ett sammanhang.

Utdelning kommer att betalas dagen efter årsstämman, den 5 mars 2015.

Resultat och ställningBeträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter.


Förvaltningsber ättelse

belopp i mnkr om ej annat anges 2014 2013 2012 2011 2010

resultaträkninG

Hyresintäkter, brutto 163,2 149,4 149,1 148,5 146,8

Hyresbortfall -10,5 -13,9 -9,6 -10,6 -11,4

Hyresintäkter, netto 152,8 135,5 139,5 137,9 135,4

Förvaltningsintäkter 20,1 18,6 17,8 16,8 15,1

Driftskostnader -80,3 -77,2 -79,1 -78,3 -87,2

Underhållskostnader -34,8 -18,8 -25,0 -23,9 -23,3

Fastighetsskatt -5,2 -5,1 -5,4 -5,6 -5,6

Driftsöverskott 52,5 53,0 47,8 46,9 34,5

Avskrivningar i förvaltningen -24,2 -10,1 -20,6 -19,4 -18,4

Nedskrivningar och återförda nedskrivningar 10,1 -6,0 -4,6 16,6 8,9

Centrala kostnader, inkl. avskrivningar -11,1 -12,3 -12,2 -14,1 -11,4

Övriga rörelseintäkter 23,3 20,7 20,7 15,2 13,5

Övriga rörelsekostnader -16,2 -14,7 -13,0 -11,9 -10,5

Finansnetto -3,7 -5,9 -7,8 -8,9 -8,9

Resultat efter finansnetto 30,7 24,7 10,3 24,4 7,6

Bokslutsdispositioner 27,4 -0,2 -4,8 -1,7 -

Skatt på årets resultat -13,0 -5,4 1,8 -6,0 -2,0

Årets resultat 45,1 19,1 7,3 16,7 5,6

balansräkning

Fastigheter 680,7 434,9 440,1 453,4 441,3

Övriga anläggningstillgångar 65,6 159,1 111,3 128,9 134,6

Omsättningstillgångar 82,6 41,1 82,2 46,7 90,1

Eget kapital 431,5 330,7 311,6 304,3 319,4

Obeskattade reserver 12,0 6,7 6,5 1,7 -

Avsättningar 51,1 22,4 17,0 20,0 15,4

Låneskulder (räntebärande) 240,0 192,2 220,0 235,0 260,0

Rörelseskulder (ej räntebärande) 94,2 83,0 78,4 68,1 71,3

FastigHeter

Taxeringsvärden 523,3 510,1 543,2 557,0 557,0

Lokalyta, m2 169 103 167 938 169 759 174 015 173 216

Fastighetsinvesteringar 87 59 21 20 26

Avkastningsvärde 1 061,4 950,6 815,1 852,3 815,5

Finansiering

Soliditet, % 52 52 49 48 48

Justerad soliditet, % 60 62 58 57 55

Räntetäckningsgrad, ggr 13,1 7,8 5,3 4,1 3,1

Skuldsättningsgrad, ggr 0,6 0,6 0,7 0,8 0,8

Genomsnittlig låneränta, % 1,8 3,0 3,8 3,8 3,5

Kassaflöde, exkl investeringar 46,3 42,4 37,1 28,8 18,7

personal

Medelantal anställda 57 57 54 50 49

Sjukfrånvaro, % 4,1 3,9 2,0 2,1 1,3

Förvaltning

Bruttohyra lokaler, kr/m2 965 890 878 853 835

Hyresbortfall lokaler, kr/m2 -62 -83 -56 -61 -66

Driftskostnader, kr/m2 475 460 466 450 503

Underhållskostnader, kr/m2 206 112 147 137 134

Centrala kostnader (inkl. avskr.), kr/m2 66 73 72 81 66

Driftsöverskott, kr/m2 310 315 281 269 199

Vakansgrad lokaler, % 9,1 9,3 7,6 9,5 10,0

Fem år i sammandrag


Förvaltningsber ättelse

Fastigheter

Färdigställda byggnader, mark, markanläggningar och lokal anpassningar.

Lokalyta, m2

Uthyrningsbar yta vid årets slut.

Fastighetsinvesteringar

Investeringar i fastigheter inklusive investerings bidrag.

Fastighetsresultat

Driftsöverskott plus övriga intäkter och kostnader minskat med centrala kostnader, exkl. poster av jämförelsestörande karaktär såsom fastighetsförsäljningar och koncernledningsarvode.

Soliditet

Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen.

Justerad soliditet

Redovisat eget kapital plus bedömt övervärde på fastigheter minskat med uppskjuten skatt på fastigheter i förhållande till den justerade balansomslutningen.

Genomsnittlig finansieringskostnad

Finansiell kostnad i förhållande till genomsnittlig lånevolym mätt vid utgången av varje månad.

Kassaflöde exklusive investeringar

Resultat efter finansiella poster exklusive avskrivningar, nedskrivningar samt återförda nedskrivningar.

Räntetäckningsgrad, ggr

Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader avseende företagets skulder exklusive av och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förhållande till finansiella kostnader avseende företagets skulder.

Skuldsättningsgrad, ggr

Räntebärande skulder i förhållande till redovisat eget kapital.

Förvaltning

Medelhyra, hyresbortfall, driftskostnader, underhållskostnader, cent rala kostnader och drifts överskott har beräknats på genomsnittlig lokalyta.

Driftsöverskott, kr/m2

Bruttoresultat exklusive av och nedskrivningar samt återförda nedskrivningar i förvaltningen i förhållande till total yta.

Vakansgrad lokaler

Outhyrd lokalyta i procent av uthyrningsbar lokal yta vid årets slut.

Definitioner

Hjällbo Centrum


Finansiella rapporter


not 2014 2013

intäkter

Hyresintäkter 2 152 753 135 472

Förvaltningsintäkter 3 20 087 18 599

summa intäkter 172 840 154 071

kostnaDer i FastigHetsFörvaltningen

Driftskostnader 4, 5 -80 340 -77 179

Underhållskostnader -34 771 -18 840

Fastighetsskatt -5 235 -5 099

-120 346 -101 118

DriFtsöverskott 52 494 52 953

Av- och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen 6 -14 074 -16 129

bruttoresultat 38 420 36 824

Centrala kostnader (inkl avskrivningar) 5, 6, -11 138 -12 291

Övriga rörelseintäkter 8 23 294 20 672

Övriga rörelsekostnader 5, 8 -16 196 -14 654

-4 040 -6 273

rörelseresultat 34 380 30 551

Finansiella intäkter 104 363

Finansiella kostnader -3 830 -6 224

Finansnetto 9 -3 726 -5 861

resultat efter finansiella poster 30 654 24 690

Bokslutsdispositioner 10 27 400 -200

Skatt på årets resultat 11 -12 951 -5 430

årets resultat 45 103 19 060

Resultaträkningtkr

Finansiella r apporter


Finansiella r apporter

Kommentar till resultaträkningen

Intäkter

Bolagets hyresintäkter uppgick 2014 till 152,8 mnkr (135,5),

vilket är en ökning med 17,3 mnkr mot föregående år. Per

kvm uppgår hyresintäkten till 903 kr (807). Under 2014 har

redovisningen och klassificeringen av lokalanpassningar om-

bedömts. Intäkter tillhörande lokalanpassningar bruttoredovi-

sas från 2014 och uppgår till 12 mnkr vilket förklarar den stora

ökningen mellan åren. Hyresbortfallet till följd av vakanser

och rabatter minskade till 10,5 mnkr (14,0). Bruttovakansgra-

den för bolagets lokaler var vid årsskiftet 9,1 procent (9,3),

vilket motsvarar en yta om cirka 15 430 kvm (15 570). En stor

del av vakansen, cirka 3 600 kvm, är strategiskt avställda

i väntan på ombyggnad. Den justerade bruttovakansen till

reell vakans blir 7,0 procent (7,1). Förvaltningsintäkterna om

20,1 mnkr (18,6) består huvudsakligen av arvoden för utförda

förvaltningstjänster.

Driftskostnader

Driftskostnaderna uppgick till 80,3 mnkr (77,2) vilket är en ök-

ning med 3,1 mnkr. Driftskostnaderna per kvadratmeter upp-

gick till 475 kr/m2 (460). Värmekostnaderna minskar med 9 kr/

m2 och elkostnaderna minskar med 5 kr/m2, medan kostnader-

na för vatten och avfall ökar med 2 kr/m2. Fastighetsskötseln

ökar med 9 kr/m2, i fastighetsskötseln ingår kostnader för städ-

ning, trädgårdsskötsel, snöröjning, skötselavtal, driftoptime-

ring och hisservice. Kostnaden för driftsadministration ökar

med 16 kr/m2. I driftsadministrationen ingår kostnader för egna

fastigheter och kostnader för utförda förvaltningstjänster. I öv-

rigt ingår kostnader för försäkring och försäkringsskador samt

befarade hyresförluster, dessa kostnader ökar med 1 kr/m2.

kronor per kvm 2014 2013

Värme 65 76

El 38 42

VA 12 10

Renhållning 10 8

Fastighetsskötsel 79 70

Driftsadministration 258 242

Övrigt 13 12

Summa drift 475 460

Underhållskostnader

Underhållskostnaderna uppgick till 34,8 mnkr (18,8), vilket

motsvarar 206 kr/m2 (112).

Fastighetsskatt

Kostnaden för fastighetsskatt var 5,2 mnkr (5,1).

Av- och nedskrivningar i förvaltningen

Av och nedskrivningar i fastighetsförvaltningen uppgick till

-14,1 mnkr (-16,1). Under 2014 har lokalanpassningar för hy-

resgästs räkning omklassificerats från finansiell anläggnings-

tillgång till materiell anläggningstillgång. Omklassificeringen

innebär att avskrivningar för 2014 ökat med 12 mnkr som tidi-

gare redovisats netto med tillhörande intäkter. I samband med

bokslutet och den internvärdering av fastigheter som är gjord

har nedskrivningar gjorts med -4,3 mnkr (-9,5) och reversering

av tidigare gjorda nedskrivningar uppgår till 14,4 (3,5).

Centrala kostnader (inklusive avskrivningar)

Centrala kostnader uppgick till -11,1 mnkr (-12,3). I posten

centrala kostnader ingår kostnader för VD och strategisk led-

ningspersonal, revisionskostnader samt fakturerade kon-

cerngemensamma kostnader. I de centrala kostnaderna in-

går avskrivningar på inventarier med -1,6 mnkr (-1,6).

Övriga rörelseintäkter och övriga rörelsekostnader

Utfallet för övriga rörelseintäkter uppgick till 23,3 mnkr (20,7).

Av årets rörelseintäkter avser 21,9 (18,9) sålda tjänster från

IT-supporten. I övriga rörelseintäkter ingår 0,8 mnkr reavinst

fastighetsförsäljning och 0,6 mnkr skadestånd.

Övriga rörelsekostnader var -16,2 mnkr (-14,6) vilket är di-

rekta kostnader som i sin helhet hänförbara till IT-supporten.

Finansnetto

Från och med 2014 sker all upplåning via Göteborgs Stads

koncernbank. Bolagets finansnetto uppgick till -3,7 mnkr

(-5,9). Bolaget har lån på 240 mnkr vilka är korta samt en out-

nyttjad checkkredit på 35 mnkr.

Resultat efter finansiella poster

GöteborgsLokalers resultat efter finansiella poster uppgick

till 30,7 mnkr (2,0).

Skatt på årets resultat

Årets skatt -13,0 mnkr (-5,4), består av uppskjuten skatt -13,0

mnkr (-5,4).

Årets resultat

Årets resultat efter bokslutsdispositioner, koncernbidrag och

skatt uppgick till 45,1 mnkr (19,1).

Föregående års siffror inom parantes.


finansiella r apporter

(forts.)

Balansräkningtkr

tillgÅngar not 2014-12-31 2013-12-31

anläggningstillgÅngar

Immateriella anläggningstillgångar 12

Övriga immateriella anläggningstillgångar 31 140

Summa övriga immateriella anläggningstillgångar 31 140

Materiella anläggningstillgångar 13

Förvaltningsfastigheter 680 656 434 875

Inventarier och övriga anläggningstillgångar 37 211 20 012

Pågående ombyggnad 28 346 57 404

Summa materiella anläggningstillgångar 746 213 512 291

Finansiella anläggningstillgångar

Uppskjuten skatt 14 - -

Lokalanpassningar 15 - 81 468

Aktier i HBV förening (Husbyggnadsvaror) 40 40

Deposition konst 15 15

Summa finansiella anläggningstillgångar 55 81 523

Summa anläggningstillgångar 746 299 593 954

omsättningstillgÅngar

Korta fordringar

Kundfordringar 76 11 271

Fordringar hos koncernbolag 36 605 4 428

Kortfristig fordran mot Göteborgs Stads koncernbank 28 406 -

Skattefordran 8 616 8 616

Övriga fordringar 5 033 1 870

Kortfristig del lokalanpassningar - 11 909

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 825 2 991

Summa korta fordringar 54 155 41 085

Kassa och bank 2 3

Summa omsättningstillgångar 82 563 41 088

summa tillGånGar 828 862 635 042

eGet kapital oCh skulDer

eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 1 000 1 000

Uppskrivningsfond 55 718 -

Reservfond 7 400 7 400

Summa bundet eget kapital 64 118 8 400

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 322 308 303 248

Årets resultat 45 103 19 060

Summa fritt eget kapital 367 411 322 308

Summa eget kapital 431 529 330 708

obeskattaDe reserver

Periodiseringsfond 10 - 400

Ackumulerade avskrivningar utöver plan 10 12 000 6 300

Summa obeskattade reserver 12 000 6 700



avsättningar

Uppskjuten skatteskuld 14 51 085 22 419

Summa avsättningar 51 085 22 419

låneskulDer (räntebäranDe) 17

Skulder till Göteborgs Stads koncernbank 18 240 000 -

Skulder till koncernbolag 18 - 192 172

Summa låneskulder 240 000 192 172

rörelseskulDer (ej räntebäranDe) 17

Leverantörsskulder 24 853 21 406

Skulder till koncernbolag 4 412 285

Övriga skulder 13 668 11 623

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 51 315 49 729

Summa rörelseskulder 94 248 83 043

summa eGet kapital oCh skulDer 828 862 635 042

poster inom linjen

ställDa säkerHeter ocH ansvarsFörbinDelser

Ansvarsförbindelser 20 11 152 10 549

Kommentarer till balansräkningen

Anläggningstillgångar

Det bokförda värdet på anläggningstillgångarna uppgick per

årsskiftet till 746 mnkr (594).

Materiella anläggningstillgångar

Det bokförda värdet för fastigheterna uppgick till 681 mnkr

(435). Avskrivningar har under året gjorts med -22 mnkr (-19).

Nedskrivningar samt återförda nedskrivningar har under året

gjorts med sammanlagt 10 mnkr (-6). Under året har omklassi-

ficeringar till färdig fastighet gjorts med 94 mnkr (4) bestående

av aktiveringar, köp och försäljning. Lokalanpassningarna har

omklassificeras från finansiella anläggningstillgångar till ma-

teriell anläggningstillgång gjorts med 93 mnkr. Bolaget har

också gjort en uppskrivning på mark med 71 mnkr.


Lokalanpassningar (inklusive kortfristig del) 93 mnkr för hy-

resgästs räkning har under året omklassificeras till materiell

anläggningstillgång som skrivs av under kontraktets löptid.

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Kortfristiga fordringar uppgick till 54 mnkr (41) och avser

främst fordringar till koncernbolag och kundfordringar.

Kassa och bank

Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 28 mnkr (-). Vid års-

skiftet fanns en outnyttjad checkkredit på 35 mnkr.

Eget kapital och skulder

Det egna kapitalet uppgår vid periodens slut till 432 mnkr

(331). Den synliga soliditeten uppgår till cirka 52 procent (52).

Den justerade soliditeten, efter uppskjuten skatt, uppgår till

cirka 60 procent (62).

Obeskattade reserver

Bolaget har löst upp periodiseringsfond på 0,4 mnkr (2,7) samt

gjort en avskrivning utöver plan på 5,7 mnkr (2,9).

Avsättningar

Bolaget har en uppskjuten skatteskuld på 51 mnkr (22) vilket

avser temporära skillnader i fastigheter för redo visade kontra

skattemässiga värden.

Låneskulder

Bolagets lån uppgick vid årsskiftet till 240 mnkr (192).

Rörelseskulder

De korta skulderna uppgick till 94 mnkr (83) och avser främst

leverantörsskulder 25 mnkr (21), övriga skulder 14 mnkr (12)

samt förutbetalda intäkter och upplupna kostnader med 51

mnkr (50).

not 2014-12-31 2013-12-31

Föregående års siffror inom parantes.

Balansräkning (tkr) forts



Förändringar i eget kapital

Kassaflödesanalystkr

aktiekapital uppskriv-

ningsFonD

reservFonD Fritt eget kapital

Ingående balans 2013-01-01 1 000 - 7 400 303 248

Årets resultat 19 060

Utgående balans 2013-12-31 1 000 - 7 400 322 308

Ingående balans 2014-01-01 1 000 - 7 400 322 308

Uppskrivning mark 55 718

Årets resultat 45 103

Utgående balans 2014-12-31 1 000 55 718 7 400 367 411

Aktiekapitalet utgörs av 10 000 aktier med kvotvärde 100 kr.

not 2014 2013

löpanDe verksamHet

Rörelseresultat 34 380 30 551

Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet 21 15 590 17 709

Erhållen ränta 104 363

Erlagd ränta -1 827 -5 382

Betald skatt - -767

kassaFlöDe FrÅn Den löpanDe verksamHeten

Före FöränDring av rörelsekapital48 247 42 474

kassaFlöDe FrÅn FöränDring av rörelsekapital 22 21 523 42 817

kassaFlöDe FrÅn Den löpanDe verksamHeten 69 770 85 291

investeringsverksamHeten

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -2 -111

Försäljning av anläggningstillgångar 3 700 -

Investeringar i byggnader och pågående ombyggnad -89 262 -55 343

Investeringar i finansiella anläggningstillgångar - -11 636

Investeringar i övriga anläggningstillgångar -3 629 -6 563

Försäljning av andra anläggningstillgångar 111 -

kassaFlöDe FrÅn investeringsverksamHeten -89 193 -73 653

FinansieringsverksamHeten

Minskning av långfristiga fordringar - 16 191

Minskning av låneskulder - -27 828

Upptagna lån 47 828 -

kassaFlöDe FrÅn FinansieringsverksamHeten 47 828 -11 637

Årets kassaFlöDe 28 405 1

Likvida medel vid årets början 23 3 2

Likvida medel vid årets slut 23 28 408 3

summa Disponibla meDel 28 408 3

FöränDring av räntebäranDe nettotillgÅngar

Nettolåneskuld vid årets ingång -192 169 -219 998

Ökning/minskning av räntebärande skulder -47 828 27 828

Ökning/minskning av likvida medel 28 405 1

nettolåneskulD viD årets utGånG -211 592 -192 169


finansiella r apporter • noter

Noterbelopp i tkr om inte annat anges

Not 1 Redovisnings- och värderings- principer

Från och med 2014 upprättas årsredovisningen i enlighet

med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmän-

na råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovis-

ning (K3). Se Effekter vid övergång till K3, sist i not 1. Tidigare

tillämpades årsredovisningslagen och Redovisningsrådets

rekommendationer nr 1-29, förutom nr 29, och akutgruppens

uttalanden nr 1-3, 8-41.

Intäkter

Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hy-

ror sker därför så att endast den del av hyrorna som belöper

på perioden redovisas som intäkter. Fastighetsförsäljningar

redovisas i samband med att risker och förmåner som för-

knippas med äganderätten övergår till köparen. Resultat från

fastighetsförsäljningar redovisas bland övriga rörelseposter.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas när det är sanno-

likt att den framtida ekonomiska nyttan tillfaller bolaget.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresin-

täkter och/eller värdestegring. I begreppet förvaltningsfastig-

heter ingår byggnader, byggnadsinventarier, mark och mark-

anläggningar. Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde

med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten

samt uppskrivningar och med avdrag för planenliga avskriv-

ningar och eventuella nedskrivningar.

Bolaget tillämpar från och med 2013 komponentredovis-

ning vilket innebär att samtliga anskaffningsvärden och ack-

umulerade avskrivningar delats upp på väsentliga kompo-

nenter.

Tillkommande utgifter aktiveras om en komponent till

väsent lig del byts ut. Även helt nya komponenter aktiveras.

Vid byte av komponent görs en utrangering av eventuellt

kvarvarande värde av den ersatta komponenten. Denna

utrangeringskostnad redovisas i resultaträkningen som övrig

rörelsekostnad.

Övriga tillkommande utgifter redovisas som underhålls-

kostnad i den period de uppkommer

Kostnader för uttagande av pantbrev inräknas i anskaff-

ningsvärdet i den mån de bedöms som värdehöjande, i annat

fall redovisas de som driftskostnader.

Intäkter från förvaltningsfastigheterna redovisas i enlighet

med avsnittet intäkter.

Samtliga bolagets fastigheter klassificeras som förvalt-

ningsfastigheter.

Bolaget genomför löpande lokalanpassningar för enskilda

hyresgäster, som löper med särskilda tilläggsavtal. Anskaff-

ningsvärdet för lokalanpassningar aktiveras och skrivs av på

kontraktets löptid. Under 2014 har lokalanpassningar ombe-

dömts till att utgöra materiell anläggningstillgång och utgör

således en separat komponent.

I samband med bokslutet görs en intern värdering per

fastighet. Värderingsmodellen bygger på en diskontering av

beräknade betalningsströmmar och beaktar fastigheternas

hyresnivå, uthyrningsgrad med mera. Verkliga drift- och un-

derhållskostnader har ersatts av schabloniserade kostnader

för respektive fastighet.

För fastigheter som vid värderingstillfället har ett högre

bokfört värde än det aktuella bedömda verkliga värdet görs

en individuell prövning. Nedskrivning görs efter denna pröv-

ning med erforderligt belopp.

Tidigare gjorda nedskrivningar prövas vid varje boksluts-

tillfälle. Om behov finns återförs tidigare gjorda nedskrivning-

ar över resultaträkningen.

Ett representativt urval av bolagets fastigheter värderas

årligen av externa värderingsinstitut för att kvalitetssäkra den

interna värderingsmodellen.

Under 2014 har uppskrivning mark gjorts för ett urval av

fastigheter. Uppskrivningen av fastigheter motbokas upp-

skrivningsfond i bundet eget kapital samt uppskjuten skat-

teskuld.

Pågående ny- och ombyggnationer

Pågående ny- och ombyggnationer värderas till direkta an-

skaffningskostnader med tillägg för viss del av indirekta kost-

nader. Projekt som inte fullföljs kostnadsförs. En individuell

värdering görs av varje projekt. Pågående projekt, som i kal-

kylen visar på ett nedskrivningsbehov vid färdigställandet,

skrivs ned i takt med upparbetade projektkostnader tills att

nedskrivningen uppgår till skillnaden mellan färdigställt pro-

jekt och bedömt marknadsvärde

Inventarier och övriga anläggningstillgångar

Dessa anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde

minskat med avskrivningar enligt plan och eventuella ned-

skrivningar. Avskrivning sker linjärt över den beräknade nytt-

jandeperioden.

Avskrivningar

Avskrivning sker linjärt över respektive komponents beräk-

nade nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden kan variera från

byggnad till byggnad till följd av olika materialval.

Planenliga avskrivningar på byggnadens huvudkompo-

nenter görs utifrån följande nyttjandeperioder:

Stomme och grund 50-100 år

Tak 30-50 år

Fasad 30-50 år

Installationer 15-40 år

Stomkompletteringar 15-50 år

Lokalanpassningar 3-20 år

Avskrivning på övriga anläggningstillgångar baseras på an-

skaffningsvärdet.



Planenliga avskrivningar på övriga anläggningstillgångar/

komponenter görs utifrån följande nyttjandeperioder:

Markanläggningar 20 år

Byggnadsinventarier 20 år

Markinventarier 20 år

Inventarier 3-10 år

Övriga materiella anläggningstillgångar 5 år

Immateriella anläggningstillgångar 5 år

Lånefinansiering

Låneskulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde mins-

kat med gjorda amorteringar. Låneutgifter periodiseras och

resultatförs över löptiden. Resultateffekt som uppstår vid för-

tidsinlösen av lån, periodiseras över kvarstående löptid på de

ursprungliga lånen. Vid en väsentligt förändrad finansiering

kan effekten kostnadsföras direkt.


Under 2014 har lokalanpassningar för hyresgästs räkning

oklassificerats från finansiell anläggningstillgång till materiell

anläggningstillgång.

Fordringar

Fordringar är upptagna till det belopp som efter individuell

prövning beräknas inflyta

Likvida medel

Likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel.

Redovisning av inkomstskatter

Med inkomstskatter avses skatt som baseras på företagets

resultat. Skattepliktigt resultat är det över- eller underskott för

en period som skall ligga till grund för beräkning av periodens

aktuella skatt enligt gällande lagstiftning.

Periodens skattekostnad eller skatteintäkt består av aktu-

ell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är skatt som

hänför sig till skattepliktiga eller avdragsgilla temporära skill-

nader som medför eller reducerar skatt i framtiden.

Aktuell skatt är den skatt som beräknas på det skatteplik-

tiga resultatet för en period. Årets skattepliktiga resultat skiljer

sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för

ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Bolagets aktuella

skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskriv-

na eller aviserade på balansdagen.

Uppskjutna skattefordringar och skulder redovisas, i ba-

lansräkningen, för alla skattepliktiga temporära skillnader

mellan bokförda och skattemässiga värden för tillgångar och

skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräk-

ningen avseende underskottsavdrag och samtliga temporära

skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan

utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade

värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bok-

slutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är san-

nolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas

tillgängliga för att kunna utnyttjas.

Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som för-

väntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skul-

der regleras.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen kan

inkluderar likvida medel, värdepapper, fordringar, rörelseskul-

der och upplåning. Dessa redovisas till det belopp varmed de

beräknas inflyta respektive nominellt belopp.

Avsättningar

En avsättning definieras som en skuld, vilken är oviss till be-

lopp eller den tidpunkt då den skall regleras. Redovisning sker

då det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse, en

tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras och det är troligt

att ett utflöde av resurser kommer att ske.

Pensioner

Förmånsbestämda och avgiftsbestämda pensionsplaner re-

dovisas enligt hittillsvarande svensk redovisningspraxis som

bygger på Tryggandelagen. Bolaget redovisar samtliga pen-

sionsplaner som avgiftsbestämda. Pensionskostnad avser

den kostnad som påverkat årets resultat. Samtliga pensions-

premier kostnadsförs under den period de intjänas. Bolagets

VD äger rätt till en premiebestämd tjänstepension på 30 pro-

cent av ordinarie lön. Övriga befattningshavare följer den kol-

lektivavtalade tjänstepensionen enligt ITP-planen.

Leasing

Leasegivare

Bolagets hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt.

Intäkter från operationella leasingkontrakt redovisas i enlighet

med avsnittet intäkter.

Leasetagare

Bolaget har ingått vissa finansiella leasingkontrakt som av-

ser bilar och kontorsmaskiner. Dessa är av mindre värde och

påverkar inte bolagets resultat eller ställning och redovisas

därför som operationella leasingkontrakt.

Aktieägartillskott och koncernbidrag

Aktieägartillskott är aktieägartransaktioner och redovisas

som en kapitalöverföring, det vill säga som en ökning av fritt

eget kapital. Koncernbidrag ska redovisas i resultaträkningen

som en bokslutsdisposition.

Kassaflödesanalys

Den indirekta metoden har använts för att redovisa kassaflö-

den från den löpande verksamheten.

Verksamhetsområden och geografiska områden

Bolaget bedriver sin verksamhet inom Göteborgs Stad med

kunder inom samma geografiska område. Verksamheten om-

fattar uthyrning och förvaltning av fastigheter. Bolagets pri-

mära segment är det som redovisats i resultat- och balansräk-

ningen. Någon sekundär indelningsgrund har inte bedömts

vara aktuell.

Effekter vid övergång till K3

Övergången till K3 har gjorts i enlighet med K3 kapitel 35, vil-

ket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räk-

nats om enligt tabellen nedan och att omräknade jämförelse-

tal presenteras i samtliga räkningar och noter. Bytet har inte

haft någon effekt på ingångsbalansräkningen 1 januari 2013.



Den största förändringen för bolaget är att materiella an-

läggningstillgångar, både anskaffningsvärden och ackumu-

lerade avskrivningar, har delats in i betydande komponenter

och att respektive komponent skrivs av separat över sin nytt-

jandeperiod. Bolaget har definierat samtliga byggnader i sex

huvudkomponenter med tillhörande underkomponenter. Utö-

ver detta är mark, markanläggning och byggnadsinventarier

också egna komponenter.

K3-reglerna innebär också en skillnad i gränsdragningen

mellan investering och underhåll.

Bolagets balans- och resultaträkning per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt:

balansräkning ub 2013 enliGt fast-

ställD balansräkning

eFFekt av änDraD

princip

ub 2013 enliGt k3-

regelverket

Förvaltningsfastigheter samt pågående ny- och ombyggnation

489 635 22 656 512 291

Övriga tillgångar 122 751 0 122 751

Summa tillgångar 612 386 22 656 635 042

Eget kapital 313 036 17 672 330 708

Uppskjuten skatt 17 435 4 984 22 419

Övriga skulder 281 915 0 281 915

Summa eget kapital och skulder 612 386 22 656 635 042

resultaträkninG 2013 enligt

tiDigare principer

eFFekt av änDraD

princip

2013 enligt

k3-regelverket

Underhållskostnader -26 875 11 938 -14 937

Av- och nedskrivningar i fastighetsförvalt-ningen

-26 847 10 718 -16 129

Uppskjuten skatt -446 -4 984 -5 430

Årets resultat 1 388 17 672 19 060

Underhållskostnader aktiveras/ombokats till pågående om-

byggnad i större utsträckning då väsentligt utbyte av befintlig

komponent aktiveras på fastigheten. Underhållskostnaderna

har därför minskat med 11 938 tkr. Avskrivningarna har mins-

kat med 10 718 tkr till följd av förändrade nyttjandeperioder.

Bolagets egna kapital har påverkats på följande sätt:

aktie-

kapital

bunDna

reserver

balanserat

resultat

Årets

resultat

summa eGet

kapital

Eget kapital 2013-12-31 enligt tidigare till-lämpade principer

1 000 7 400 303 248 1 388 313 036

Effekt vid byte av redovisningsprincip - - - 17 672 -

Eget kapital 2013-12-31 enligt K3 1 000 7 400 303 248 19 060 330 708

Bolagets kassaflödesanalys har påverkats på följande sätt:

kassaFlöDesanalys 2013 enligt tiDigare

principer

eFFekt av änDraD

princip

2013 enligt

k3-regelverket

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 7 895 22 656 30 551

Justering för poster som ej ingår i kassaflödet

28 427 -10 718 17 709

Investeringsverksamheten

Investering i byggnad, markan-läggning och mark

-43 405 -11 938 -55 343

Årets kassaflöde 1 0 1



Not 2 Hyresintäkter

2014 2013

Lokaler 149 163 132 807

Övrigt 3 590 2 665

Summa hyresintäkter 152 753 135 472

De framtida icke-uppsägningsbara leasingavgifterna i nom-

nella värden framgår av nedanstående tabell.

lokaler 2014

Inom ett år 148 348

1-5 år 235 382

> 5 år 69 534

Summa 453 264

Av bolagets kontraktsportfölj per 2014-12-31 är 27 procent

(30) av hyresvärdet (årshyror) uppsägningsbart inom ett år, 64

procent (66) senare än ett år men inom fem år och 9 procent

(4) senare än fem år. De flesta hyreskontrakt, cirka 90 procent,

förfaller inom ett till tre år och hyresintäkterna är till största de-

len kopplade till konsumentprisindex. Större lokalhyresgäster

har ofta längre kontrakt, fem till tio år, medan mindre oftast har

kontraktstider på tre år.

Not 3 Förvaltningsintäkter

2014 2013

Förvaltningsuppdrag 19 975 18 490

Övrigt 112 109

Summa förvaltnings-

intäkter

20 087 18 599

Not 4 Driftskostnader

2014 2013

Värme -11 065 -12 730

El och gas -6 367 -7 106

Vatten och avlopp -2 036 -1 777

Avfallshantering -1 762 -1 286

Fastighetsskötsel -13 307 -11 723

Driftsadministration -43 565 -40 571

Övriga driftskostnader -2 238 -1 986

Summa driftskostnader -80 340 -77 179

Bolagets kostnader för operationell leasing inklusive hyra av

kontor uppgår till 3 mnkr (3 mnkr).

Not 5 Ersättning till styrelse, VD och övrig personal

2014 2013

Löner och ersättningar

VD -1 171 -1 029

Övriga anställda -30 005 -27 876

Summa löner och ersättningar -31 176 -28 905

Pensionskostnader

VD -326 -324

Övriga anställda -4 442 -4 032

Summa pensionskostnader -4 768 -4 356

Övriga sociala kostnader -13 032 -12 382

Summa personalkostnader -48 976 -45 643

Inga tantiem eller liknande ersättningar har utbetalts under

året. Kostnader för personal hänförs till drifts-, centrala kost-

nader och övriga rörelsekostnader efter arbetsfunktion.

Principer

Till styrelsens ordförande, ledamöter och suppleanter utgår

arvoden enligt kommunfullmäktiges beslut. Ersättning till

verkställande direktören utgörs av grundlön, övriga förmåner

samt pension. Pensionsförmåner och övriga förmåner utgår

som del av den totala ersättningen. Ersättning till verkstäl-

lande direktören beslutas av moderbolagets verkställande

direktör i samråd med Göteborgs Stad.

ersättninGar oCh övriGa förmåner unDer 2014

grund-

lön/ sty-

relse-

arvode

övriga

förmå-

ner

pen-

sions-

kost-

nad

totalt

Styrelseordf. -35 - - -35

Styrelseled. -73 - - -73

Styrelsesuppl. -17 - - -17

Verkställande direktör

-1 046 -7 -326 -1 379

Övriga ledande befattningshavare

-6 193 -111 -1 638 -7 942

Totalt -7 364 -118 -1 964 -9 446

ersättninGar oCh övriGa förmåner unDer 2013

grund-

lön/sty-

relse-

arvode

övriga

förmå-

ner

pen-

sions-

kost-

nad

to-

talt

Styrelseordf. - - - -

Styrelseled. - - - -

Styrelsesuppl. - - - -

Verkställande direktör

-1 029 -6 -324 -1 359

Övriga ledande befattningshavare

-5 995 -231 -1 739 -7 965

Totalt -7 024 -237 -2 063 -9 324

Övriga förmåner avser bil- och kostförmån.

Gruppen övriga ledande befattningshavare består av 7

personer (8).

Bolaget redovisar samtliga pensionsplaner som avgiftsbe-

stämda. Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat

årets resultat.

Pensioner

Bolagets VD äger rätt till en premiebestämd tjänstepension

på 30 procenet av ordinarie lön. Övriga befattningshavare föl-

jer den kollektivavtalade tjänstepensionen enligt ITP-planen.

Avgångsvederlag

I beloppet pensionskostnader för VD ingår infriad pensions-

utfästelse för avgående VD.

Med VD har träffats avtal om en ömsesidig uppsägnings-

tid på sex månader samt ett avgångsvederlag på 18 månader

vid uppsägning från bolagets sida. Med några övriga ledande

befattningshavare finns avtal om en månads uppsägningstid

med ett avgångsvederlag på tolv månadslöner. Resterande

övriga ledande befattningshavare följer kollektivavtal.



meDeltal anställDa

2014 2013

Kvinnor 21 21

Män 36 36

Summa medeltal anställda 57 57

FöretagsleDningens könsFörDelning

2014 män kvinnor totalt

Styrelse 4 3 7

VD, övriga ledande befattnings-havare

6 2 8

Totalt 10 5 15

2013 män kvinnor totalt

Styrelse 4 3 7

VD, övriga ledande befattnings-havare

7 2 9

Totalt 11 5 16

Not 6 Av- och nedskrivningar

2014 2013

Planenliga avskrivningar i

fastighetsförvaltningen

Markanläggningar -199 -36

Byggnader -21 851 -8 493

Byggnadsinventarier -2 066 -1 511

Bredbandsnät -44 -44

Inventarier bredband -44 -44

Summa avskrivningar i

fastighetsförvaltningen-24 204 -10 128

Nedskrivningar i fastighets-

förvaltningen

Byggnader -4 256 -9 538

Summa nedskrivningar i fastig-

hetsförvaltningen-4 256 -9 538

Återförda nedskrivningar i

fastighetsförvaltningen

Byggnader 14 386 3 537

Summa återförda ned-

skrivningar i fastighets-

förvaltningen

14 386 3 537

Summa av- och nedskrivningar i

förvaltningen-14 074 -16 129

Planenliga avskrivningar inom

centrala kostnader

Avskrivningar inventarier -1 601 -1 580

Summa planenliga avskrivningar

inom centrala kostnader-1 601 -1 580

Summa av- och nedskrivningar -15 675 -17 709

Not 7 Centrala kostnader

2014 2013

Centrala kostnader -9 537 -9 603

Koncerngemensamma kostnader - -1 108

-9 537 -10 711

I centrala kostnader ingår betalt arvode till revisionsbyrå med,

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB:

Revisionsarvode -179 -105

Summa arvode -179 -105

Utöver ovanstående arvode till valt revisionsbolag har arvode

utgått för lekmannarevision med 121 tkr (96).

Not 8 Övriga rörelseintäkter och -kostnader

2014 2013

Övriga rörelseintäkter

IT-support 21 851 18 938

Reavinst fastighetsförsäljning 806 -

Övrigt 636 1 734

Summa övriga rörelseintäkter 23 293 20 672

Övriga rörelsekostnader

IT-support -16 196 -14 654

Summa övriga rörelsekostnader -16 196 -14 654

Not 9 Finansnetto

2014 2013

Finansiella poster hänförbara till före-

tagets tillgångar

Ränteintäkter Göteborgs Stads koncernbank

57 -

Ränteintäkter koncernföretag - 330

Ränteintäkter externt 47 33

Summa finansiella poster hänför-

bara till företagets tillgångar

104 363

Finansiella poster hänförbara till före-

tagets skulder

Räntekostnader Göteborgs Stads koncernbank

-3 802 -

Räntekostnader koncernföretag - -6 008

Räntekostnader externt -28 -216

Summa finansiella poster hänför-

bara till företagets skulder

-3 830 -6 224

Finansnetto -3 726 -5 861



Not 11 Skatt på årets resultat

2014 2013

Aktuell skatt - -

Uppskjuten skatt avseende förändringar i temporära skillnader

-12 951 -5 430

Redovisad skattekostnad -12 951 -5 430

Skillnaden mellan bolagets redovisade skattekostnad och

skattekostnad baserad på gällande skattesats består av föl-

jande komponenter:

2014 2013

Redovisat resultat före skatt 58 054 24 490

Skatt enligt gällande skattesats -12 772 -5 387

Avdragsgilla kostnader som ej ingår i resultatet

- 25

Bokförda ej skattepliktiga intäkter 5 2

Bokförda ej avdragsgilla kostnader -185 -63

Skatteeffekt schablonränta periodiseringsfond

1 -7

Summa skatt på årets resultat -12 951 -5 430

Not 10 Bokslutsdispositioner

2014 2013

Avsättning till periodiseringsfond - -

Upplösning av periodiseringsfond 400 2 700

Avskrivningar utöver plan -5 700 -2 900

Erhållna koncernbidrag 32 700 -

Summa bokslutsdispositioner 27 400 -200

IB Periodiseringsfond 400 3 100

+ avsättning - -

- upplösning -400 -2 700

UB Periodiseringsfond - 400

IB Ackumulerade avskrivningar utöver plan 6 300 3 400

+ avsättning 5 700 00

- upplösning - -

UB Ackumulerade avskrivningar utöver

plan

12 000 6 300

IB Summa obeskattade reserver 6 700 6 500

+ summa avsättningar 5 700 2 900

- summa upplösningar -400 -2 700

UB Summa obeskattade reserver 12 000 6 700

Not 12 Immateriella anläggningstillgångar

2014 2013

Ingående anskaffningsvärden 140 29

Inköp 2 111

Omklassificeringar -111 -

Utgående ackumulerat anskaffnings-

värde

31 140

Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan

- -

Årets avskrivningar - -

Utgående ackumulerade avskrivningarenligt plan

- -

Utgående planenligt restvärde 31 140

Not 13 Materiella anläggningstillgångar

FörvaltningsFastigHeter

2014 2013

Marknadsvärde

Ingående marknadsvärde 950 635 815 145

Investeringar 91 563 37 945

Fastighetsförsäljning -3 700 -

Övrig värdeförändring 22 873 97 545

Utgående marknadsvärde 1 061 371 950 635

Vid varje årsskifte internvärderas bolagets fastighetsbestånd

och varje fastighet åsätts ett marknadsvärde. Värdena beräk-

nas genom en intern värderingsmodell som ska spegla mest

sannolika pris vid en försäljning på den öppna markanden. Ett

representativt urval av bolagets fastigheter värderas årligen

av externa värderingsinstitut.

Värderingsteknik för internvärdering –

lokalfastigheter

Fastigheter som ägs av GöteborgsLokaler värderas med en

ettårskalkyl som bygger på Gordons formel. Driftsnettot för

värderingsåret beräknas med kontrakterade intäkter minska-

de med faktisk vakans och schabloniserade kostnader samt

utgående fastighetsskatt. Driftnettot kapitaliseras med ett di-

rektavkastningskrav som är unikt för varje fastighet.

Om fastigheterna är externvärderade, hämtas direktav-

kasningkraven direkt från värderingarna, i andra fall bedöms

de efter en kombination av läge och vilken typ av verksamhet

som lokalerna är anpassade för. Om de ettåriga driftnettona

avviker avsevärt från ett normalår, upprättas 10-åriga kassa-

flödeskalkyler för att säkerställa korrekta värden.

Till värdet av det kapitaliserade driftnettot läggs restvärdet

för de kapitalskulder (hyrestillägg) som belöper på hyresgäs-

terna. I den fastighetsvärderingen har aktuell hyra använts.

Drifts- och underhållskostnader baseras i modellen på ett

standardkostnadssystem där kostnaderna är ålders- och lä-

gesberoende och varierar mellan 143 kr/m2 (143) och 571 kr/m2

(441). Avkastningskravet differentieras beroende på läge och

varierar mellan 4,75 procent (5,75) och 9,00 procent (9,00).



byggnaD

2014 2013

Ingående anskaffningsvärden 949 437 943 611

Inköp 9 309 -

Försäljningar/utrangeringar -2 103 -

Omklassificering 285 369 5 826

Utgående anskaffningsvärden 1 242 012 949 437


-502 525 -494 135


Omklassificering -90 724 10 634

Årets avskrivningar -21 747 -19 024

Utgående ackumulerade avskriv-

ningar enligt plan

-628 294 -502 525

Ingående uppskrivningar 5 750 5 853

Omklassificering - 89

Årets avskrivning på uppskrivningar -104 -192

Utgående uppskrivningar 5 646 5 750

Ingående nedskrivningar -71 482 -65 481

Försäljningar/utrangeringar 14 196 -

Återförd nedskrivning, reversering 14 286 3 537

Omklassificering -21 793 -

Årets nedskrivningar -4 256 -9 538

Utgående ackumulerade nedskriv-

ningar

-69 049 -71 482

Utgående planenligt restvärde

byggnad

550 315 381 180

Summa förvaltningsfastigheter 680 656 434 875

taxeringsvärde 402 821 392 978

Avskrivningar sker löpande på anskaffningsvärde reduce-

rat med ackumulerade nedskrivningar. Ackumulerade ned-

skrivningar utgör nedskrivningar brutto före avskrivning.

Åter stående kvarvarande ackumulerade nedskrivningar ef-

ter avskrivningar uppgår till 44 011 tkr.

mark

2014 2013


Inköp 2 944 -


Omklassificering 633 -

Utgående ackumulerade anskaff-

ningsvärden

51 129 49 241

Ingående uppskrivning - -

Årets uppskrivning 71 434 -

Utgående ackumulerade uppskriv-

ningar

71 434 -

Ingående nedskrivningar -135 -135

Återförd nedskrivning 100 -

Utgående ackumulerade nedskriv-ningar

-35 -135

Utgående bokfört restvärde mark 122 528 49 106

taxeringsvärde 120 434 117 148

markanläggningar

2014 2013

Ingående anskaffningsvärde 3 927 434

Omklassificering 3 467 3 493

Utgående ackumulerat anskaff-

ningsvärde

7 394 3 927

Ingående ackumulerade avskriv-ningar enligt plan

-97 -61

Omklassificering - -5

Årets avskrivningar -199 -31

Utgående ackumulerade avskriv-

ningar enligt plan-296 -97


markanläggningar

7 098 3 830

breDbanDsnät byggnaD

2014 2013

Ingående anskaffningsvärden 885 885

Utgående ackumulerat anskaff-

ningsvärde

885 885


-126 -82

Årets avskrivningar -44 -44

Utgående ackumulerade avskriv-ningar enligt plan

-170 -126

Utgående planenligt restvärde 715 759



Not 14 Uppskjuten skattTemporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skul-

ders redovisade respektive skattemässiga värden är olika.

Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skat-

teskulder och uppskjutna skattefordringar avseende följande

poster:

2014 2013

Uppskjutna skatteskulder

Skillnad redovisat värde/skattemässigt värde fastighet

-51 129 -25 527

Uppskjutna skattefordringar

Anläggningstillgångar - 3 101

Övriga temporära skillnader - 7

Underskottsavdrag 13 -

Övriga temporära skillnader 31 -

Uppskjuten skuld/skattefordran,

netto

-51 085 -22 419

Not 17 Skuldernas förfallotider

inom 1 år 1–5 år

Låneskulder

Skulder till Göteborgs Stads koncernbank 240 000 -

Summa låneskulder 240 000 -

Rörelseskulder

Leverantörsskulder 24 853 -

Skulder till koncernbolag 4 412 -

Övriga skulder 13 668 -

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

51 315 -

Summa rörelseskulder 94 248 -

Not 18 Finansiella skulder

räntebäranDe skulDer

mnkr, nominellt värde 2014 2013

Skulder till Göteborgs Stads koncernbank 240,0 -

Skulder till koncernbolag - 192,2

totalt 240,0 192,2

inventarier

2014 2013


Inköp 3 629 1 743

Försäljning/utrangeringar -6 582 -

Omklassificiering 17 281 4 810

Utgående anskaffningsvärden 64 655 50 327


-30 315 -27 180

Försäljningar/utrangeringar 6 582 -

Årets avskrivningar -3 711 -3 135

Utgående ackumulerade

avskrivningar enligt plan

-27 444 -30 315


inventarier

37 211 20 012

pÅgÅenDe ombyggnaD

2014 2013


Under året nedlagda kostnader 62 505 70 971

Under året överfört till förvaltnings-fastigheter

-91 563 -37 945

Utgående anskaffningsvärden 28 346 57 404

Utgående planenligt restvärde 28 346 57 404

Not 15 Lokalanpassningar

2014 2013


Omklassificeringar från pågående om-byggnad

- 23 124

Försäljning/amorteringar - -16 191

Omklassificeringar till kort lokalanpass-ning

- 4 282

Omklassificering till materiell anlägg-ningstillgång

-81 468 -

Utgående anskaffningsvärden - 81 468

Utgående planenligt restvärde - 81 468

Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

2014 2013

Förutbetalda kostnader 3 825 2 991

Upplupna intäkter - -

Summa förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

3 825 2 991



Not 24 Finansiell riskhanteringAll finansiell verksamhet och riskhantering inom bolaget är

samordnad och hanteras av from 2014 av Göteborgs Stads

koncernbank inom ramen för Göteborgs Stads finanspolicy

och finansiella riktlinjer. Med finansiella risker avses ränte-

risk, valutarisk, likviditets- och refinansieringsrisk, kredit- och

motpartsrisk.

Not 25 Upplysningar om närstående samt koncerninterna transaktioner

Moderbolag där Förvaltnings AB GöteborgsLokaler är dot-

terbolag, är Higab AB, och koncernorganisationsnummer

556104-8587, med säte i Göteborg. Bolaget står under be-

stämmande inflytande från moderbolaget Göteborgs Stads-

hus AB samt från moderbolagets ägare Göteborgs Stad.

Några transaktioner med ledande befattningshavare eller

nyckelpersoner, utöver lön och andra ersättningar, se not

5, har inte förekommit.

intäkter ocH kostnaDer inom koncernen

2014 2013

Andel av totala intäkter

Bolag och nämnder inom Göteborg Stad 57 % 61 %

Andel av totala kostnader i rörelseverksamhet

Bolag och nämnder inom Göteborgs Stad 19 % 23 %

Vid köp och försäljning mellan koncernföretag inom Göte-

borgs Stad tillämpas samma principer för prissättning som vid

transaktioner med extern part. Köp och försäljning av fastig-

heter mellan koncernföretag sker till skattemässigt restvärde.

Köp och försäljning av andra anläggningstillgångar sker till

bokfört värde.

Not 26 Händelser efter balansdagenInga väsentliga händelser har inträffat, utöver den ordinarie

verksamheten, efter räkenskapsårets utgång.

De finansiella rapporterna undertecknas den 2 feb ruari

2015 och kommer att framläggas på ordinarie årsstämma

den 5 mars 2015.

Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

2014 2013

Upplupna räntekostnader 3 683 1 680

Upplupna kostnader för underhåll 1 750 1 857

Upplupna kostnader för el, värme och liknande

2 764 2 455

Upplupna personalkostnader 4 877 4 640

Upplupen fastighetsskatt 5 099 5 099

Förutbetalda hyresintäkter 28 768 27 412

Övriga poster 4 374 6 586

Summa upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

51 315 49 729

Not 20 Ansvarsförbindelser

2014 2013

Stämpelskatt vid fastighetsförvärv, för vilka uppskov erhållits

10 571 10 014

Ansvarsbelopp, arbetsgivarorganisationen Fastigo

581 535

Summa ansvarsförbindelser 11 152 10 549

Not 21 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet

2014 2013

Avskrivningar, nedskrivningar och återfö-ringar avseende materiella anläggningstill-gångar

15 676 17 709

Realisationsvinst/förlust vid försäljning av materiella anläggningstillgångar

-806 -

Övrigt 720 -

Summa justeringar för poster som ej in-

går i kassaflödet

15 590 17 709

Not 22 Kassaflöde från förändring i rörelsekapital

2014 2013

Ökning(-)/minskning(+) av kortfristiga fordringar

7 721 39 369

Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder 13 802 3 448

Summa kassaflöde från förändring i

rörelsekapital

21 523 42 817

Not 23 Likvida medelLikvida medel utgörs av balansräkningens poster kassa och

bankmedel. Kortfristig fordran mot Göteborgs Stads koncern-

bank utgör likvida medel i kassaflödet.


Göteborg 2015–02–05

Per Berglund Lisbeth Grönfeldt Bergman Camilla Widman Styrelseordförande Vice ordförande

Arne Heldtander Robert Hörnquist Göran Larsson Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande dennaårsredovisning har lämnats 2015–02–05.Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Karin Olsson Auktoriserad revisor

Vår granskningsrapport har lämnats 2015–02–05.

Lars Svensson Jan LindblomAv kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer


Revisionsberättelse

Till årsstämman i Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, org.nr. 556082-4897

Rapport om årsredovisningenVi har utfört en revision av årsredovisningen för Förvaltnings AB GöteborgsLokaler för år 2014. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 5–32.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningenDet är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvarVårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UttalandenEnligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Förvaltnings AB GöteborgsLokaler AB:s finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningarUtöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Förvaltnings AB GöteborgsLokaler AB för år 2014.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvarDet är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvarVårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UttalandenVi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Göteborg den 5 februari 2015

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Karin OlssonAuktoriserad revisor


Granskningsrapport

Till årsstämman i Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, org.nr. 556082-4897

Till Göteborgs kommunfullmäktige för kännedom

Vi, av fullmäktige i Göteborgs kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Förvaltnings AB GöteborgsLokalers verksamhet under år 2014.

Styrelse och verkställande direktör ansvarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och föreskrifter, bolagsordning samt ägardirektiv.

Vårt ansvar är att granska och bedöma om bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.

Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen,

kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet och med beaktande av de beslut kommunfullmäktige och årsstämman fattat. En sammanfattning av utförd granskning har överlämnats till bolagets styrelse och vd. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för vår bedömning.

Vi bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt och att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.

Göteborg 2015–02–05

Jan Lindblom Lars Svensson Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor Av kommunfullmäktige utsedd lekmannarevisor


FöDD År invalD År

Per Berglund ordförande (S) 1954 2014

Lisbeth Grönfeldt Bergman vice ordförande (M) 1948 2014

Camilla Widman ledamot (S) 1978 2014

Arne Heldtander ledamot (M) 1943 2014

Göran Larsson ledamot (MP) 1952 2014

Ali Reza Taghavi Moeeni suppleant (S) 1963 2014

Margita Björklund suppleant (FP) 1945 2014

Styrelse

Revisorer

Karin Olsson Öhrlings PricewaterhouseCoopers ABLars Svensson lekmannarevisorJan Lindblom lekmannarevisor

Per Berglund

Lisbeth Grönfeldt Bergman

Arne Heldtander

Camilla Widman

Ali Reza Taghavi Moeeni

Margita Björklund

Göran Larsson

Foto: GöteborgsLokaler


Företagsledning

Ingemar Olsson

Robert Hörnquist

Christer Henriksson

Michael Bäckegren

Catharina Sundberg

Bo Säljö

Magnus Ranch

Pia Johnson

FöDD År anställD År

Robert Hörnquist verkställande direktör 1962 2011

Magnus Ranch teknisk chef 1954 1996

Michael Bäckegren ekonomichef 1966 1997

Pia Johnson marknadschef 1970 1997

Catharina Sundberg fastighetschef 1962 1998

Ingemar Olsson skattechef 1951 1998

Bo Säljö säkerhetschef 1958 2006

Christer Henriksson IT-chef 1966 2013

Foto: GöteborgsLokaler


Fastighetsförteckning

Uthyrningsbar LoA* m2

FastigHets-beteckning

aDress kontor butik inDustri – lager

övrigt total area

tax. värDe,

tkr

bokFört värDe**,

tkr

Centrum

Guldheden 62:1 Dr Fries Torg 6 651 0 115 1 232 1 998 0 5 723Heden 24:12 Engelbrektsg 69-71 4 710 0 0 0 4 710 41 400 37 640Landala 10:25 Landalagången 3 656 0 35 1 090 1 781 0 7 657Lorensberg 53:3 Kungsportsavenyn 18 687 795 0 0 1 482 31 800 43 715Majorna 723:7 Karl Johansgatan 12 0 0 0 921 921 0 727Sävenäs 66:2 Uddeholmsgatan 5 202 0 0 326 528 0 25Vasastaden 8:10 Haga Kyrkogata 6 1 509 0 0 0 1 509 0 2 875

Summa Centrum 8 415 795 150 3 569 12 929 73 200 98 362

västerJärnbrott 164:2 Topasgatan 58 2 057 0 50 1 299 3 405 0 15 719Järnbrott 131:3 Högsbogatan 58 2 758 0 0 0 2 758 0 14 002Järnbrott 82:3 Axel Dahlströms Torg 1 468 181 1 623 34 2 306 8 514 2 962Järnbrott 83:2 Axel Dahlströms Torg 3 0 659 0 1 717 2 376 11 538 6 075Styrsö 3:183 Brattenvägen 13 0 0 0 1 142 1 142 0 4 417

Summa Väster 5 283 840 1 673 4 192 11 988 34 693 43 175

HisingenBacka 1:3 Brunnsbotorget 3 0 2 065 721 0 2 786 11 447 10 037Backa 104:1 Lisa Sass gata 22-24 2 875 46 0 0 2 921 14 293 8 402Backa 104:7 Lisa Sass gata 12 993 0 0 3 162 4 155 0 43 793Biskopsgården 29:14 Vårväderstorget 6 3 120 5 580 1 446 1 788 11 934 47 099 33 497Biskopsgården 31:3 Blåsvädersgatan 1 0 0 0 770 770 0 905Biskopsgården 99:1 Höstvädersgatan 1 6 969 399 97 859 8 324 43 800 51 502Biskopsgården 87:3 Länsmanstorget 2 0 2 687 245 0 2 932 10 981 6 692Biskopsgården 91:2 Länsmanstorget 1 1 034 0 0 343 1 377 0 15 670Brämaregården 72:8 Virvelvindsgatan 8A 1 880 0 0 0 1 880 0 4 865Kyrkbyn 89:6 Kyrkbytorget 6 485 135 35 1 223 1 878 0 5 319Röd 135:1 Nordhagsvägen 2A 1 716 0 0 0 1 716 0 11 226Tuve 10:149 Tuve Torg 0 0 0 0 0 0 0Tuve 10:152 Tuve Torg 2 2 076 3 752 26 2 961 8 815 40 983 45 950

Summa Hisingen 21 148 14 664 2 570 11 106 49 488 168 603 237 858

norrAngered 81:1 Fjällblomman 9 811 1 169 220 6 668 8 868 0 19 486Bergsjön 2:41 Rymdtorget 9 3 382 2 428 600 896 7 306 28 123 21 665Hjällbo 37:40 Hammarkulletorget 61 2 849 1 482 0 11 865 16 196 8 061 29 269Hjällbo 60:3 Bergsgårdsgärdet 80 2 749 4 131 467 5 216 12 563 20 509 42 202Hjällbo 60:1 Hjällboplatsen 0 0 0 0 0 0 0Hjällbo 9:2 Hjällbo Lillgata 1-5 15 927 0 397 302 16 626 56 000 91 615Kortedala 134:4 Kortedala Torg 3 3 480 1 486 2 479 399 7 844 31 249 12 821Kortedala 134:6 Kortedala Torg 1 0 1 001 170 1 459 2 630 11 944 13 673Kortedala 136:7 Kortedala Torg 8 2 228 4 537 735 1 325 8 825 42 241 37 562Kortedala 21:4 Hundraårsgatan 32 0 0 0 2 858 2 858 0 29 537Kortedala 50:3 Förstamajgatan 2B 8 588 180 433 0 9 201 43 500 37 209Kortedala 17:1 Minutgatan 2 0 0 1 364 0 1 364 4 065 613Kortedala 51:14 Kalendervägen 22 0 0 0 417 417 1 067 100

Summa Norr 40 014 16 414 6 865 31 405 94 698 246 759 335 572

summa göteborgslokaler 74 860 32 713 11 258 47 911 169 103 523 255 714 967

* Uthyrningsbar LOA (Lokalyta). I kolumn övrigt ingår bland annat utbildnings-, vård-, omsorgs- och samlingslokaler.

** Bokfört värde inkl. byggnadsinventarier och finansiell anläggningstillgång.


hållbarhetsredovisning

”Hållbar utveckling – en utveckling som tillgodoser dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjlig-heter att tillgodose sina behov.” (Brundtlandkommissionen)

HÅllbarHets-

reDovisning



Vår syn på hållbarhet

Ekologiskt, socialt och ekonomiskt ansvarstagande

Som en stark fastighetsaktör i Göteborg har GöteborgsLokaler

ansvar och skyldigheter, men också möjligheter att aktivt verka

för ett mer hållbart samhälle. För bolaget innebär hållbar utveck-

ling att verksamheten bedrivs utifrån ett ekologiskt, socialt och

ekonomiskt ansvarstagande. Genom att arbeta systematiskt

och medvetet med dessa frågor bidrar bolaget till samhällets

positiva utveckling.

Vår värdegrund

GöteborgsLokaler har en gemensam plattform av värderingar

som utgör en viktig del av företagskulturen och fungerar som

en etisk kompass. Centralt i värdegrunden är:

• Tydliga mål och förväntningar

• Arbetsglädje

• En positiv och öppen människosyn

• Förtroende

• Engagemang och delaktighet



Ekologiskt ansvarstagande

Ekologiskt ansvarstagande handlar för GöteborgsLokaler om

att ta sitt miljömässiga ansvar i samhället i stort, att se sig

själv som en viktig aktör i arbetet med hållbar utveckling, både

lokalt och globalt. De miljö- och klimat insatser som bolaget

genomför lokalt påverkar indirekt och/eller direkt samhällets

utveckling och överlevnad. GöteborgsLokaler är miljödiplo-

merat enligt Svensk Miljöbas.

Öppen redovisning av klimatpåverkanKlimatförändringarna är en av samhälles största utmaningar.

De har inte bara potential att ändra ekosystemen, utan kom-

mer även i hög grad att påverka mänskliga samhällen över

hela jorden. GöteborgsLokaler arbetar aktivt för att minimera

klimatpåverkan. Att öppet redovisa bolagets koldioxidutsläpp

är ett led i det arbetet.

Detta görs i en årlig klimatredovisning som syftar till att

dels få en samlad bild av företagets totala klimatpåverkan,

dels kunna jämföra klimatpåverkan från företagets olika akti-

viteter. Avsikten är att bli bättre på att upptäcka områden som

kan effektiviseras. Redovisningen ger även vägledning när

åtgärder ska prioriteras. Klimatredovisningen utgår från den

internationella standarden ISO 14 064 och Greenhouse Gas

Protocol samt Miljöstyrningsrådets standarder för miljövaru-

deklarationer (EPD). Utsläppen beräknas genom emissions-

faktorer. Inga direkta mätningar av koldioxiden görs.

Totala koldioxidutsläpp

De dominerande utsläppen kom från uppvärmning som stod

för nästan 98 procent av de totala utsläppen. Den näst störs-

ta kategorin var tjänsteresor och arbetspendling med drygt

2 procent av utsläppen.

100

110

120

130

140

150

160

170

202020192018201720162015201420132012201120102008

kWh/

m2

GÖTEBORGSLOKALERS ENERGIMÅL (FASTIGHETSEL OCH FJÄRRVÄRME) 2008–2020Reviderad inför 2014. 2008 är referensår. År 2010–2013 är verkligt utfall.

170

132

Uppföljning av miljömålFör att minska utsläppen av växthusgaser arbetar Göteborgs-

Lokaler aktivt med att minska energiförbrukningen. Detta sker

både genom avtal med olika leverantörer av driftsövervak-

nings- och optimeringstjänster samt med egen driftspersonal.

EnergioptimeringBolaget har under 2014 arbetat vidare med sin energiplan

och dess energimål. Några exempel på åtgärder genomförda

under året är:

• Injusteringar av värmesystem i ett flertal fastigheter.

• Ombyggnad av Brunnsbotorget med ny högeffektiv ven-

tilation.

• Utbyten av gamla datorundercentraler (ducar) till mo-

dernare typ i ett flertal fastigheter.

0

500

1 000

1 500

2 000

2013201220112010

ton

CO

2 /å

r

KOLDIOXIDUTSLÄPP TOTALT



Miljö- och hälsostörande ämnenFör att undvika ämnen som har negativ inverkan på hälsa och

miljö ställer GöteborgsLokaler miljökrav vid all upphandling av

nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. All nyproduktion som

startar på kommunal mark följer Göteborgs Stads program

för miljöanpassat byggande, fastställt av fastighetsnämnden

2009.

GöteborgsLokaler använder ett databasverktyg (Sunda

Hus) för att mer effektivt undvika byggmaterial med negativ

miljöpåverkan.

Gröna transportmedelFör GöteborgsLokaler är det centralt att främja så gröna trans-

portmedel som möjligt. Bolagets elbilsflotta består idag av tre

bilar. Till detta kommer även en hybridbil (el/bensin). Övriga

företagsbilar är miljöklassade gasfordon. Även i år har alla

anställda erbjudits Västtrafiks årskort. Företaget har satsat på

att underlätta för medarbetarna att använda cykel till och från

jobbet. Bland annat har GöteborgsLokaler deltagit i Trafikkon-

torets utmaning en ”cykelvänlig arbetsplats” där vi tilldelats två

av tre möjliga stjärnor.

Förutsättningar för miljösmart handlandeBolagets affärsidé är ”GöteborgsLokaler gör göteborgarens

vardag enklare”. Närservice ska erbjudas, med undertonen

”handla miljösmart, handla på ditt lokala torg”. Göteborgs-

Lokaler arbetar aktivt för att lokalhyresgästerna ska möta

invånarnas behov av basnyttigheter, såsom mataffär, kom-

munal service, vårdcentral och tandvård. Allt för att minimera

antalet resor med bil.

Grönare torgSom ett led i att skapa ett välmående, grönt Göteborg foku-

serar GöteborgsLokaler på att aktivt minska nedskräpningen

på flera av stadens torg. Det görs bland annat genom att pla-

cera ut fler papperskorgar och plantera blommor och annan

grönska på torgen.

30

32

34

36

38

40

42

20142013201220112010

kWh/

m2

FASTIGHETSEL • kWh/m2

100

105

110

115

120

125

20142013201220112010

kWh/

m2

FJÄRRVÄRME, KLIMATKOMPENSERAD • kWh/m2

500

525

550

575

600

625

650

675

700

20142013201220112010

liter

/m2

KALLVATTEN • liter/m2

Fastighetsel

Utfallet blev 41,5 kWh/m² för 2014. Jämfört med 2013 har

elförbrukningen stigit med 1 kWh/m², vilket ger en ökning av

förbrukningen med totalt 2,4 procent.

Kallvatten

Utfallet blev 703 l/m² för 2014. Jämfört med 2013 har kall-

vatten förbrukningen stigit med 74 l/m², vilket ger en ökning

av förbrukningen med totalt 10,5 procent.

Fjärrvärme

Utfallet blev 117,4 kWh/m² för 2014. Jämfört med 2013 har

värmeförbrukningen sjunkit med 2,6 kWh/m², vilket ger en

sänkning av förbrukningen med totalt 2,2 procent.



Socialt ansvarstagandeSocialt ansvarstagande handlar för GöteborgsLokaler om

att vårda sina medarbetare, sin relation till kunder och andra

intressentgrupper samt verka för lokalsamhällets positiva ut-

veckling.

Friska kompetenta medarbetareEtt övergripande mål är motiverade, trygga och engagerade

medarbetare som trivs på jobbet. Av medarbetarundersök-

ningarna framgår tydligt att bolagets personal är mycket nöj-

da. Bolaget mäter även ett flertal HR-nyckeltal, bland annat

korttidsfrånvaro, en siffra som alltid ligger lågt, vilket kan ses

som ytterligare en indikation på att våra medarbetare mår bra

på arbetsplatsen.

Även 2014 ställde GöteborgsLokaler upp i Göteborgsvar-

vet. Totalt anmälde sig 25 medarbetare – 24 kom till start och

24 gick i mål. Alla anställda erbjuds också ett friskvårdsbidrag.

Mångfald, jämställdhet och allas lika värdeEtt medvetet mångfalds- och jämställdhetsarbete är centralt

i verksamheten. Jämställdhetsarbetet utgår ifrån stadens po-

licy. Varje år genomförs minst en aktivitet som all personal

bjuds in till i syfte att öka medvetenheten och kunskapen kring

mångfalds- och jämställdhetsfrågor.

Tryggare och trivsammare torgGöteborgsLokaler arbetar aktivt med att skapa torg där alla

invånare ska trivas och känna sig trygga. Det kan röra sig om

allt ifrån en bra blandning av verksamheter till bevakningsin-

satser, belysning, vinterunderhåll av vägar och tak samt park-

bänkar för vila och samtal.

Med Göteborgs Stads barnperspektiv i åtanke har bola-

get arbetat vidare med att både skapa nya platser för barn på

torgen och genom att renovera och uppdatera befintliga. Ex-

empelvis fick Tuve Torgs lekbil en uppskattad helrenovering.

CentrumutvecklingSedan 2004 har bolaget en egen centrumledningsorganisa-

tion med uppdraget att utveckla handelsplatsen och hand-

larna. Centrumutvecklaren projektleder också torgens före-

tagarföreningar/marknadsråd.

Lokalhyresgästerna erbjuds kompetensutvecklingGöteborgsLokaler har under året fortsatt med de uppskattade

utbildningarna för lokalhyresgäster. Utbildningarna har bland

annat handlat om att annonsering i sociala media, rädda liv,

öka din omsättning, exponering, temaskyltning och fönsterde-

koration. Utvärderingarna visar att hyresgästerna är mycket

nöjda med kurserna.

Ekonomiskt ansvarstagande

För GöteborgsLokaler handlar ekonomiskt ansvarstagande

om att vårda sitt kapital väl och säkerställa en långsiktigt stabil

och framgångsrik verksamhet.

Bolaget främjar sina kunders och ägares ekonomiska in-

tressen genom god verksamhetsstyrning med hög etik. Lo-

kalerna förvaltas med transparent, solid och god ekonomi.

För GöteborgsLokaler är det en självklarhet att medvetet och

aktivt förebygga korruption och mutor. En tydlig upphandlings-

och inköpspolicy utgör grunden i detta arbete.

GöteborgsLokalers uthyrningspolicy lägger också grun-

den för att bolagets lokaler har verksamheter med hållbara

ekonomiska förutsättningar.



Mot en hållbarare framtid…Ett axplock av årets genomförda projekt med hållbarhetsanknytning:

• Utomhusbio på bland annat Landala Torg, Vårväderstorget och

Tuve Torg

• Trygghetsvandringar på torgen

• Ökad trygghet på torgen

• Ett brett kursutbud för lokalhyresgäster

• Nya lekredskap på torgen

• Årets kundundersökning

• Barn och äldre planterade lökar på Selma Lagerlöfs Torg

• Renovering av lekredskap på torgen

• Bikupor på Selma Lagerlöfs Torg

• GöteborgsLokaler är en cykelvänlig arbetsplats

• Bänkarna på Brunnsbotorget försågs med LED-belysning

• Loppmarknader

• Nya mötesplatser på torgen

Axel Dahlströms Torg


Produktion E Gustafsson Information AB Foto Marcus Andersson där inget annat anges tryck Ale tryckteam

Förvaltnings AB GöteborgsLokaler

Besöksadress: Åvägen 40

Postadress: Box 5265, 402 25 Göteborg

Tel 031 – 335 01 00

www.goteborgslokaler.se

kort om göteborgslokaler lokaler för handel, främst genom att bygga om och till befintliga...

Documents