korea - august 2020 spotlight 한국 공유오피스 savills research · coworking in prime stock...
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한국 공유오피스SPOTLIGHT
Savills Research
Korea - August 2020
출처 FASTFIVE
2savills.co.kr/research
한국 공유오피스의 코로나19 이후
“코로나19 이후 ‘공간재임대’에서 ‘종합적인 공간 서비스업체’로 공유오피스 운영업체들이 빠르게 진화하고 있다.”
공유오피스 현황 2020년 6월 말 기준, 집계된 서울 오피스에
입주한 공유오피스 면적은 578 ,700 sqm로
2016년 말 대비 6배 증가하였다. 2014년,
8개 업체, 총 연면적 50 ,000sqm 미만으로
운영되던 국내 공유오피스 규모는 2016년
위워크(WeWork )의 한국진출을 계기로 가파
르게 증가하기 시작하였다. 2016년 세빌스
가 집계하는 서울 전체 오피스면적의 0 .3%
를 차지하던 공유오피스 면적은 2018년 1%
로 늘었으며 그보다 2년이 지난 2020년 상
반기에는 1 .6%를 차지하게 되었다. 프라임
오피스 1에서 공유오피스가 차지하는 면적 또
한 동일기간 약 5배 늘어나며 그 비중 또한
0.6%에서 2.4%까지 늘어난 모습을 보였다.
서울 프라임오피스 내에서 공유오피스가
차지하는 비중은 CBD 2 .8%, GBD 2 .6%,
YBD 1 .1%로, 서울 프라임오피스 면적의 절
반가량을 차지하는 CBD에서의 공유오피스
비중이 타 권역 대비 높았다.
CBD에서는 타 권역 대비 신규로 준공된
오피스 빌딩이 많아 공실이 빠르게 증가하
면서 프라임오피스에 입주하는 공유오피스
의 비중도 크게 증가하였다. 시그니쳐타워
에는 패스트파이브(Fas tF i ve )가, 트윈트리
타워, 서울스퀘어 및 종로타워에는 위워크
가 입주하며 프라임오피스의 대형 공실 면
적을 해소하였다.
공유오피스의 총면적은 GBD에서 가장 넓
었는데 이는 프라임오피스 뿐 아니라 세컨더
리오피스를 임차하여 운영하는 사례가 많았
기 때문이다. 신생 벤처기업 등을 대상으로
공간을 재임대하는 사업의 특성상, GBD에
위치한 공유오피스는 높은 월임대료를 지불
해야하는 프라임빌딩보다는 상대적으로 임
대료가 저렴한 테헤란로 이면도로에 위치한
오피스를 임차하는 전략을 취했다. 공유오피
스는 GBD에서 가장 넓게 분포하고 있음에도
불구하고 GBD 내 공유오피스의 임대율이 타
권역보다 10%이상 높은 것으로 분석된다.
GBD의 경우, 타 권역 대비 IT를 기반으로
한 1인 기업 및 Sma l l and Med ium-s i zed
En te rp r i ses (“SMEs” )의 비율이 높은 것
으로 분석되었으며 이들이 성장하여 GBD
차트 1: 서울 오피스 면적에서 공유오피스가 차지하는 비중, 2016 - 1H/2020
출처 세빌스코리아*2020년 6월 말 기준, 오픈한 공유오피스 임차면적
차트 3: 권역 및 빌딩 등급별 공유오피스 입주면적, 1H/2020
출처 세빌스코리아
차트 2: 권역별 프라임오피스 면적에서 공유오피스가 차지하는 비율, 1H/2020
출처 세빌스코리아
2.8%
2.6%
1.1%
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
CBD GBD YBD
(Office GLA, 1,000 sqm) Prime Stock Coworking in Prime Stock
0.3%
1.0% 1.6%
0.6%1.9% 2.4%
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
Coworking inTotal Stock
Coworking inPrime Stock
Coworking inTotal Stock
Coworking inPrime Stock
Coworking inTotal Stock
Coworking inPrime Stock
2016 2018 2020*
(Office GLA, 1,000 sqm)
-
50
100
150
200
250
300
350
CBD GBD YBD Others
(Office GLA, 1,000 sqm) Prime Secondary
1 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설,
관리상태 등을 종합적으로 고려하여 주요 3개 권역에 위치한 30,000
sqm 이상의 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 의미함
3
한국 공유오피스의 코로나19 이후
환영을 받았고, 매각에도 도움을 주었다.
더케이트윈타워(2018년, 2 ,810만원/평) ,
서울스퀘어(2019년, 2 ,460만원/평), 종로
타워(2019 년, 2 ,530만원/평) 등 위워크
입점 후 공실이 줄어 매각이 성사되는 경
우가 많았다. 여의도의 O2빌딩(구 HP빌
딩) (2018년, 1 ,600만원/평)도 위워크의
임차로 매각이 용이해진 것으로 보인다.
그러나 국내 공유오피스 업계 선두(지
점 수 기준)를 유지하던 위워크가 2020
년 5월, KB자산운용이 소유하고 있는 종
로타워 지점에 대한 계약파기를 요청하며
공유오피스에 대한 우려 섞인 시선이 불
거지고 있다. 위워크는 강북 일부 지점의
높은 공실률로 면적 및 지점 축소에 나선
것으로 알려졌다. 미국 본사의 기업공개
( IPO )가 무산되고 본사의 적자 폭이 증
가함과 동시에 전파력이 강한 코로나19
로 인해 접촉과 대면을 기피하게 되었다.
특히, 공간이나 물건을 함께 사용하는 데
에 거부감이 확산되었으며, 이에 따라 넓
은 공유면적과 친밀한 네트워킹을 강점
으로 내세웠던 위워크 내 공실률이 높아
진 것으로 보인다. 이러한 위워크의 위
기는 위워크가 주로 임차한 CBD 프라임
오피스에서 크게 나타나고, 향후에도 임
대차 불안정성을 높일 것으로 예상된다.
그러나 모든 공유오피스가 위기를 겪
는 것은 아니며, 타 업체의 경우, 안정적
인 성장을 보이기도 하는 것으로 확인되
었다. 특히, 패스트파이브와 스파크플러
스는 기업공개( IPO )를 진행하고 있다.
2019년 7월, 390억원 규모의 추가적인
투자를 유치한 패스트파이브는 6월 말 기
준 25개 지점을 연내 28개, 내년에 35개
까지 확장한다는 계획이다 2. 스파크플러
스 역시 2019년 12월, 300억원 규모의
“시리즈B” 투자 유치에 성공하며 2021년
까지 서울 전역에 지점을 40호점으로 늘
린다는 계획을 세우고 사업을 활발하게
확장하고 있다.
패스트파이브는 3대 주요 업무권역에
위치하지만 상대적으로 임대료가 저렴한
이면도로 빌딩을 건물주로부터 위탁 받
아 임대와 관리를 모두 대행•운영하는
“빌딩솔루션(Bu i ld ing So lu t ion )”을 새
로운 성장전략으로 내세우며 공간을 재
임대하는 사업의 한계를 보완할 계획으로
프라임오피스에 진입하는 신규수요로
부 상 하 는 경 우 도 있 었 다 . 일 반 적 으 로
신규오피스에 대한 임차수요가 높지만
GBD의 경우, 권역 내 적은 신규공급과
낮은 프라임오피스 공실률로 인해 공유
오피스에 임차하는 사례가 증가하는 것
으로 나타났다.
반면, 증권사들의 사옥과 금융사 위주
의 임차인 비중이 높은 YBD의 경우 공
유오피스 업체의 진출이 타 권역 대비
상대적으로 늦었으며 그 증가 속도도 느
리게 나타났다.
업체별 상이한 성장 전략 국내에서 운영하고 있는 주요 공유오
피스 운영업체는 업체별로 각기 다른 분
포 현황을 보인다. 외국계 공유오피스인
위워크와 저스트코(Jus tCo )의 경우 전
체 임차 면적 중 프라임오피스 임차비중
이 절반 정도를 차지하며 국내 운영업체
대비 높은 모습을 보였다.
가장 넓은 면적을 임차하고 있는 위워
크와 패스트파이브는 서로 다른 전략으로
면적을 확장한 것으로 보인다. 위워크는
운영하고 있는 전체 오피스 면적 중 프라
임오피스에 임차하고 있는 비중이 41%
로 패스트파이브의 19%와 확연한 차이
를 보인다. 특히, 위워크의 경우, 프라임
오피스에 임차하고 있는 면적 중 75%
이상이 CBD에 위치하며 이는 GBD보
다 공실률이 높은 CBD의 프라임오피스
를 주로 공략하며 공격적인 지점 확장에
나선 결과로 풀이된다.
2016년 8월 한국시장에 처음 진출한 위
워크는 “대형면적, 장기임차”로 당시 공
실률이 높았던 CBD의 많은 빌딩으로부터
차트 5: 주요 공유오피스 운영업체의 입주 빌딩 별 면적비율, 1H/2020
출처 세빌스코리아
41%
19%10%
52%
-
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
WeWork FASTFIVE SparkPlus JustCo
(Office GLA, 1,000 sqm) Prime CBD Prime GBD Prime YBD Secondary
WeWork33%
JustCo6%FASTFIVE
19%
SparkPlus10%
Others*32%
1H/2020
WeWork8%
FASTFIVE10%
SparkPlus3%
Others*79%
2016
*그래프 비율은 각 운영업체의 전체 면적 중 프라임 오피스 임차 비중
*Others: 2016년 Regus, TEC 외 12개 업체, 2020년 36개 업체
차트 4: 주요 공유오피스 업체 별 면적비율, 2016 및 1H/2020
출처 세빌스코리아
2 패스트파이브 인터뷰, 2020년 7월
4savills.co.kr/research
한국 공유오피스의 코로나19 이후
알려졌다. 2019년 425억원의 매출을 기
록한 패스트파이브는 240억원 수준의 상
각전영업이익(EBITDA)을 창출하였으며
2018년 4.8억원 수준의 상각전영업손실
(EBITDA)을 기록한 스파크플러스 역시
2019년 상각전영업이익(EBITDA)를 4.9
억원으로 높이며 지속가능한 성장에 집
중하고 있는 것으로 알려졌다.
패스트파이브, 스파크플러스 등 국내
업체들은 상대적으로 저렴한 가격과 국
내 입주기업에 최적화된 콘텐츠로 차별
화 전략을 추구하고 있다. 패스트파이브
는 2020년 5월 공동 직장 어린이집인
“다람”을 개원하며 멤버사 직원들이 별
도 운영비 부담 없이 어린이집을 이용할
수 있는 서비스를 출시하였다. “다람”은
전체 운영비용 중 약 33%에 해당하는
비용에 대해 국가 지원을 받아 패스트파
이브 측의 운영부담을 줄였다. 스파크플
러스는 명함 관리 서비스인 “리멤버”를
운영하는 드라마앤컴퍼니와의 제휴를 통
해 입주사를 대상으로 리멤버 플랫폼을
활용한 인재 검색 및 채용 광고 서비스
를 지원하고 있다.
저스트코는 기업 맞춤형 사무 공간 서
비스인 ‘커스텀 오피스 ’에 집중하며 입주
기업의 보안과 독립성을 보장해주는 방
향으로 지속가능 전략을 세우고 있는 것
으로 알려졌다. 사무실 사이에는 투명 유
리 대신 벽을 설치하고 유리를 사용하는
경우 불투명 필름을 붙여 개인 공간을
장점은 장기화된 코로나19로 실물 경제가
위축되며 더욱 부각될 수 있을 것으로
보인다. 사무실을 새로이 임차하는데
필수적인 인테리어 비용과 사무집기 구입
및 대여 등 부대비용이 별도로 들지
않는다는 점도 또 다른 장점으로 고려된
것으로 보인다.
다만, 향후 건물주와 공유오피스가 한정
된 입주사를 두고 경쟁해야 하는 구도가
예상된다. 이에 공유오피스 업체는 자체
적으로 사무실을 임차하는 것이 부담스
러운 중소기업, 벤처기업 등 틈새시장을
공략하며 그들에게 소속감을 줄 수 있는
공간을 통해 고객을 관리하는 한편 비즈
니스 플랫폼 사업으로 발전하여 다양한
서비스와 기회 창출을 시도하고 있다.
건물주의 입장에서는 자체적으로 공유
오피스를 운영하는 방식도 하나의 대안
이 될 수 있을 것으로 보인다. IFC서울은
자체적으로 소형 오피스 브랜드인 ‘The
Smart Sui tes at IFC ’를 론칭하며 건물
주가 직접 공유오피스 시장에 진출하였다.
코로나19 등 예상치 못한 위기를 겪으며
기업들의 오피스 수요는 위성 오피스, 거
점 오피스 등으로 계속 다양해지고 분화할
것이다. 또한 상업용 부동산시장이 수년
전부터 임차 우위의 시장으로 변화함에
따라 임차인이 필요로 하는 서비스를 누
가, 더, 잘 제공하는지에 따라 공유오피
스의 명암이 갈릴 것이다.
Crystal LeeCEOSouth Korea+82 2 2124 [email protected]
Savills KoreaSeunghan LeeSenior Director Office Advisory & Marketing+82 2 2124 [email protected]
JoAnn HongDirectorSouth Korea+82 2 2124 [email protected]
Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific +852 2842 [email protected]
Savills Research
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Kookhee HanSenior DirectorInvestment Advisory +82 2 2124 [email protected]
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강조하는 공간 분리 전략을 택했다. 현
지화에 신경 쓰며 핫데스크(공용 업무
공간)나 카페테리아와 같은 공용공간보
다는 오피스 자체의 ‘생산성 ’에 방점을
두고 기업 간 독립성을 살려 입주 기업의
만족도를 높인 것으로 알려졌다.
코로나19 이후 코로나19를 겪으며 공유오피스의
수요는 잠깐 주춤하는 듯하였으나
새로운 수요가 생겨나고있다. 비대면
근무 확산에 따라 공유오피스를 개별
기업의 ‘거점 오피스 ’로 빠르게 활용할
수 있다는 점이 장점으로 고려된 것으로
보인다. 코로나19로 인한 위험을
분산시키기 위해 선택한 재택근무의
업무 효율성 문제를 보완할 수 있는
방법으로 ‘거점 오피스 ’를 활용한 근거리
출근 제도를 도입하는 회사가 늘어났고
이런 수요를 공유오피스 업계가 흡수한
것이다. 이에 따라, 주 임차 대상이던
중소 ∙중견기업, 외국기업의 한국지사
이외에도 코로나19를 겪으며 소규모
팀 단위로 사무공간을 분산할 필요성을
느낀 대기업의 신규 임차로 수요가
다양해진 것으로 보인다.
보증금이 일반오피스보다 적고 임대차
계약기간을 유연하게 조정할 수 있는
공유오피스의 장점도 경기불황에 대한
불안 심리와 맞물리면서 수요 증가를 불러
일으킨 요인이 된 것으로 보인다. 이러한