khÓa tẬp huẤn vỀ cẢi tẠo, chỈnh trang ĐÔ thỊ hiỆn hỮu

Trung tâm dự báo và ngh iên cứu đô th ịCentre de prospec t ive e t d ’é tudes urba ines

216 Nguyễn Đình Ch iểu , Q .3 , Thành phố Hồ Ch í MinhTe l / f ax : +84 (0 )83 930 54 77 - Emai l : padd i@hcm. fp t .vn

webs i t e : www.padd i .vn

Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDILes Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

R e g i o n

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

R e g i o n

KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANGĐÔ THỊ HIỆN HỮU

(14 - 17/07/2008)

ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN(du 14 au 17 juillet 2008)

LỜI NÓI ĐẦU AVANT-PROPOS ục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của

’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du

PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.

Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

PADDI doivent permettre de compléter la forma-tion des fonctionnaires de la ville en les sensi-bilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisci-plinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.

Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux ren-contrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret.

Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.

C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés.

M L

03

Biên soạn / Rédaction: Trần Thị Thu HiềnBiên dịch / Traduction: Huỳnh Hồng ĐứcChỉnh sửa / Correction: Fanny Quertamp, Trần Thị Thu HiềnXin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements à Mlle Jessie Josephet à Mlle Muireann Legoux

04

KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU

05

ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN

MỤC LỤC SOMMAIRE

06


07


DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM DỰ KHÓA HỌCL’expert français : M. Laurent Béchaud, Directeur du GIP/GPV de Saint-Etienne (Groupement d'Intérêt Public du Grand Projet de Ville)

L’expert vietnamien : M. Ly Khanh Tam Thao, Chef adjoint du Bureau de la gestion du centre de la Ville, Département de la Planification et de l’Architecture.

Chuyên gia Pháp: Ông Laurent Béchaud, Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án Lớn của Thành phố Saint-Etienne

Chuyên gia Việt Nam: Ông Lý Khánh Tâm Thảo, Phó Trưởng phòng Khu Trung tâm, Sở Quy hoạch Kiến trúc.

Département de la planification et de l’architecture :

Département des transports publics et des communications :

Institut d’urbanisme :

Institut des études d’économie :

Bureau des ressources naturelles et de l’environnement du district 1:

Bureau de la gestion urbaine du district 3 :

Sở Quy hoạch Kiến trúc:

Sở Giao thông Vận tải:

Viện Quy hoạch Xây dựng:

Viện Kinh tế:

Phòng Tài nguyên Môi trường Q.1:

Phòng Quản lý đô thị Q.3:

Autorité de la gestion de projet du district 3 :



Bureau de la gestion urbaine du district Tan Binh :

Bureau des ressources naturelles et de l’environnement du district Tan Phu :

Université des ressources humaines et sociales :

PADDI :

Ban Quản lý dự án Q.3:



Phòng Quản lý đô thị Q. Tân Bình:

Phòng Tài nguyên Môi trường Q. Tân Phú:

Đại học KHXH & NV:

PADDI :

LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

Nguyen Hoang To Anh

Dang Thi Phuong Thao

Le Van Pha

Nguyen Tat Hai

Nguyen Thi Ngoc Khue

Le Thi Hong Diep

David MargonsternNguyen Hong VanDelphine LiévinTran Thi Thu Hien

Nguyễn Hoàng Tố Anh

Đặng Thị Phương Thảo

Lê Văn Pha

Nguyễn Tất Hải

Nguyễn Thị Ngọc Khuê

Lê Thị Hồng Điệp

David MargonsternNguyễn Hồng VânTrần Thị Thu HiềnDelphine Liévin

Ly The Dan Truong Trung Kien Nguyen Thi Xuan Ha Phung Thi My Hoang Vu Trung Hung Tran Ha Hai Phu Ly Khanh Tam Thao Truong Q. Thuc Trinh Vu Hoang Tu Truong Anh TuanTran Dinh Trung

Nguyen The Anh Tran Thi Anh Thu

Pham Duc Minh Pham Van Phuoc

Nguyen Thi Tuong Van

Thai Thi Kim Chi

Ho Diep Dung Tien

Lý Thế Dân Trương Trung Kiên Nguyễn Thị Xuân HàPhùng Thị Mỹ HoàngVũ Trung HưngTrần Hà Hải PhúLý Khánh Tâm ThảoTrương Q. Thục TrinhVũ Hoàng TúTrương Anh TuấnTrần Đình Trung

Nguyễn Thế AnhTrần Thị Anh Thư

Phạm Đức MinhPhạm Văn Phước

Nguyễn Thị Tường Vân

Thái Thị Kim Chi

Hồ Điệp Dũng Tiến

08


09


PARTIE 1 : RÉAMÉNAGEMENT URBAIN :OUTILS À LA RÉALISATION

PHẦN 1: CẢI TẠO ĐÔ THỊ:CƠ CHẾ VÀ CÔNG CỤ THỰC HIỆN

Trong khóa học trước, chúng tôi đã đề cập đến các khó khăn trong việc cải tạo các ô phố. Các học viên đến từ các quận/huyện của Thành phố đã chọn khu trung tâm làm nghiên cứu trường hợp.

Tại quận 1, mật độ xây dựng rất cao và các khu vực xuống cấp sẽ được xây dựng lại trong khuôn khổ các dự án quy hoạch phát triển đô thị. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu trung tâm vì nơi đây có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị tốt. Các nhà đầu tư không hoặc rất ít quan tâm đến những quận mới, nơi có cơ sở hạ tầng còn yếu và lâu thu hồi vốn đầu tư; giải pháp duy nhất để tạo quỹ đất là mua đất nằm ở các quận mới. Ở khu vực trung tâm, có nhiều địa điểm nhà đầu tư rất quan tâm như khu vực xung quanh chợ Bến Thành, nơi có dân số ổn định.

Au cours du dernier atelier nous avons abordé les difficultés rencontrées pour la rénovation des îlots. Le cas d’étude choisi par l’ensemble des participants, venus de différents districts, est si-tué dans l’hyper centre d’HCMV.

Dans le district 1, la densité de construction est très élevée et les quelques terrains en friche qu’on peut apercevoir, seront bientôt bâtis pour des projets inscrits dans le schéma de dévelop- pement urbain. Les projets se concentrent essentiellement dans le centre où les réseaux techniques et les services urbains sont meil-leurs. Les investisseurs ne s’intéressent pas ou peu aux nouveaux districts, où les infrastructures sont encore faibles et le retour sur investisse-ment est trop long ; la seule solution pour avoir des réserves foncières est d’acheter les terrains situés dans ces nouveaux districts. Dans le cen-tre, plusieurs sites sont convoités par des inves-tisseurs, les alentours du marché Ben Thanh par exemple, où la population est stable.

Pour réaliser certains projets, nous rencontrons plusieurs difficultés liées à la démolition de bâti-ments anciens car nous souhaitons les démolir pour reconstruire des bâtiments aux fonctions mixtes :

Để thực hiện một số dự án, Thành phố muốn phá dỡ các công trình cũ để xây dựng lại các tòa nhà có chức năng hỗn hợp. Nhưng nhiều khó khăn nảy sinh trong quá trình thực hiện như:

Parmi les solutions envisagées pour faire face à ces problèmes et éviter la démolition, nous pro-posons une politique de réhabilitation, la mise en place d’une politique socio-économique de défiscalisation sur les investissements dans les quartiers de hauteur moyenne.

Một trong các giải pháp cho các vấn đề trên và để tránh việc phá bỏ công trình là ban hành chính sách về cải tạo đô thị kèm theo đó là chính sách kinh tế - xã hội và ưu đãi thuế khi đầu tư vào các khu phố có chiều cao trung bình.

La spéculation foncière est telle que les prix sont trop élevés, la négociation devient donc difficile. La seule solution de tirer des bé-néfices pour les investisseurs est d’augmenter le coefficient d’occupation des sols (COS), la densité du bâti et la hauteur mais cela aura les conséquences suivantes :

Nạn đầu cơ đất đai đã đẩy giá đất lên rất cao. Do đó, việc thương lượng gặp khó khăn. Giải pháp duy nhất để nhà đầu tư có thể có lợi nhuận là tăng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và chiều cao công trình. Nhưng điều này sẽ dẫn đến một số hậu quả sau:

La situation actuelle est difficile pour de nom-breux habitants qui vivent sur un terrain dont la valeur a fortement augmenté et que les propriétaires veulent vendre à un inves-tisseur plus offrant : les locataires doivent dé-ménager car ils n’ont pas les moyens de payer un nouveau loyer élevé. Dans le cas où ils pourraient se loger dans le nouveau bâtiment, ils devraient attendre quelques temps avant de pouvoir s’y réinstaller, ils auront alors besoin d’un logement provisoire.

Dans certains quartiers de hauteur moyen-ne, on trouve encore des villas (district 3) et des anciens appartements (district 5) ; si on autorise les permis de construire déposés, tous ces quartiers disparaîtront, les hauteurs augmenteront et les autorités ne seront pas satisfaites. Si on les refuse, ce sont les habi-tants qui ont besoin de réaménager leur habitat qui seront touchés et les intérêts économiques ne sont pas pris en compte.

Ở một số khu phố có chiều cao trung bình, có dạng nhà biệt thự (quận 3) và các nhà chung cư cũ (quận 5), nếu chính quyền cấp giấy phép xây dựng theo đề nghị của các nhà đầu tư, thì toàn bộ khu phố sẽ biến mất và thay vào đó là các công trình cao tầng. Nếu từ chối, thì những người cần cải tạo nhà ở của họ sẽ bị thiệt thòi vì những lợi ích kinh tế của họ không được tính đến.

Altération du paysage urbain ; Augmentation de la densité démographique;Amélioration difficile des infrastructures (électricité, eau et assainissement…).

Làm hỏng cảnh quan đô thị;Tăng mật độ dân số; Tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng (điện, nước, nước thải…)

I. XÁC ĐỊNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ KHU TRUNG TÂM

I. DÉTERMINATION DU RÉAMÉNAGEMENT DU CENTRE URBAIN

1. Hiện trạng tại quận 1 TPHCM

2. Vấn đề chính cần phải giải đáp là: Thành phố dự tính cải tạo đô thị như thế nào?

2. La principale question à laquelle nous devons répondre est : Comment la municipalité envisage-t-elle de réa-ménager la ville ?

1. Etat des lieux dans le district 1 de HCMV

►

►

►

Tình hình hiện nay rất khó khăn đối với những người ở thuê tại các khu vực có giá đất cao và người chủ sở hữu muốn bán cho nhà đầu tư. Khi đó, những người ở thuê buộc phải dọn nhà đi vì họ không thể trả tiền thuê nhà cao hơn. Nếu họ muốn quay lại ở trong chung cư mới xây thì họ cần phải có một nơi để tạm cư trong thời gian chờ xây dựng xong.

►

►

►

●

●

●

●

●

●

10


11


Le DPA (Département de la Planification et de l’Architecture), en association avec d’autres Départe-ments, sous la direction du Comité Populaire, pourraient mener une politique de développement socio-économique visant à assurer et à harmoniser les intérêts des propriétaires et des investisseurs. Une concertation entre les différents services est nécessaire pour trouver des solutions à moyen et long termes et mener à bien de tels projets.

Sở Quy hoạch Kiến Trúc (Sở QHKT), phối hợp với các sở ngành khác và dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố, có thể đề ra chính sách kinh tế - xã hội để đảm bảo và hài hòa lợi ích giữa các chủ sở hữu và nhà đầu tư. Cần có sự phối hợp giữa các sở ngành để tìm ra các giải pháp trung và dài hạn nhằm thực hiện tốt các dự án nêu trên.

Au Vietnam, l’aménageur (le maître d’ouvrage délégué) peut être aussi l’opérateur immobilier et par-fois, la ville peut être l’opérateur (= le maître d’ouvrage).

En France, la procédure est la suivante :

Ở Việt Nam, chủ đầu tư được ủy quyền cũng có thể là một nhà đầu tư bất động sản và đôi khi Thành phố cũng có thể là chủ đầu tư.

Ở Pháp, mô hình được tiến hành như sau:

Chaque ville a-t- elle un ou plusieurs aménageurs ? Comment les choisit-elle, par appel d’offre ou par désignation ?

Nous avons plusieurs types d'aménageurs. Il existe, en particulier, des sociétés d'Economie-Mixte (SEM) dont le capital est à plus de 50% détenu par les collectivités qui leur délèguent la maîtrise d'ouvrage pour la réalisation d'études urbaines ou lors de la mise en oeuvre de projets urbains.

Mỗi thành phố có một hay nhiều chủ đầu tư được ủy quyền? Thành phố lựa chọn chủ đầu tư này như thế nào, qua đấu thầu hay chỉ định thầu?

Chúng tôi có nhiều chủ đầu tư được ủy quyền. Trong đó đặc biệt có loại công ty hợp doanh (SEM) được thành lập với hơn 50% vốn đóng góp của Thành phố và vốn còn lại của tư nhân. Những công ty hợp doanh này được Thành phố giao quyền chủ công trình thực hiện những nghiên cứu về đô thị hoặc những dự án đô thị.

II. L’AMÉNAGEMENT URBAIN EN FRANCE : LES OUTILS À NOTRE DISPOSITION ET LA RÉPARTITION DES TÂCHESII. QUY HOẠCH ĐÔ THỊ Ở PHÁP: CÁC CÔNG CỤ SẴN CÓ VÀ PHÂN CHIA NHIỆM VỤ

Ville

Achète une propriété bâtie ou non bâtie,

occupée ou vacante

Reloge les habitants et développe des activités

économiques

Réalise les travaux : espaces publics et

réseaux

Vend les terrains libres et équipés à des promo-teurs immobiliers avec un cahier des charges

Vend les terrains aux opérateurs

Aménageur public

Délègue

Thành phố

Mua công trình hiện hữu có người ở hoặc không hoặc mua đất

trống

Tái định cư và phát triển các hoạt động

kinh tế

Đầu tư xây dựng: không gian công cộng

và hạ tầng kỹ thuật

Bán đất sạch đã có hạ tầng cho nhà đầu tư

thứ cấp kèm theo những yêu cầu kỹ thuật,

kinh tế

Bán đất cho các nhà đầu tư thứ cấp

Chủ đầu tư được ủy quyền

Ủy quyền

12


13


Pour cela, nous mettons en place le dispositif de la ZAC (Zone d’aménagement concertée : habitants, aménageur, promoteurs immobiliers). Les ZAC sont des zones à l’intérieur desquelles une collec-tivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les rétrocéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

Dans le cadre d’une ZAC, la collectivité peut construire des bâtiments à usage d’habitation, de com-merce, d’industrie et de services, ou installer des équipements collectifs publics ou privés. Elle peut jouir d’un droit de préemption sur le terrain de la ZAC en achetant en priorité le terrain mis en vente et ainsi s’opposer à une demande de permis de construire.

Il faut définir différents types d’interventions, les principales sont les trois suivantes : la rénovation urbaine, la réhabilitation lourde et la réhabilitation par les propriétaires.

Trước hết phải xác định các loại hình can thiệp trong đó có ba loại hình chính: Nâng cấp đô thị, cải tạo lớn các chung cư cũ và cải tạo tại chỗ do chủ nhà thực hiện.

1. La réalisation d’une opération d’aménagement

Ở Pháp sử dụng công cụ ZAC (Khu quy hoạch có sự phối hợp giữa người dân, chủ đầu tư được ủy quyền và chủ đầu tư thứ cấp). Các khu ZAC này là những khu mà chính quyền hay một cơ quan nhà nước có quyền can thiệp nhằm thực hiện hay cho phép thực hiện việc chỉnh trang và xây dựng trên các mảnh đất, nhất là những mảnh đất mà chính quyền hay cơ quan nhà nước này đã thu mua hoặc sẽ thu mua và sau đó nhượng lại cho các nhà đầu tư công hoặc tư nhân.

Do đó, dựa vào ZAC, Thành phố có thể xây dựng những tòa nhà phục vụ nơi ở cho người dân, cho hoạt động thương mại, công nghiệp và các loại dịch vụ; hoặc xây dựng các cơ sở hạ tầng công cộng. Thành phố có thể dùng quyền ưu tiên mua để mua lại các khu đất thuộc khu ZAC khi chủ nhà giao bán và có quyền không cấp phép xây dựng.

1. Thực hiện dự án quy hoạch chỉnh trang

Các loại hình can thiệpNâng cấp đô thị

(phá bỏ và xây mới)Cải tạo lớn

các chung cư cũ(tái cấu trúc)

Cải tạo tại chỗ dochủ nhà thực hiện

(Hỗ trợ)Thực hiện dự án quy hoạch

- Thu mua / phá dỡ (nhà đầu tư đất)- Thu mua đất / lập dự án / triển khai thực hiện / bán sản phẩm (Công ty công tư hợp doanh)- Xây mới (chủ đầu tư thứ cấp)- Quy hoạch không gian công cộng và khu dân cư (Thành phố hoặc Công ty công tư hợp doanh về cải tạo)

Các lô phố: Cải tạo toàn bộ

Toàn bộ phạm vi khu phố: cải tạo các chung cư xuống cấp nặng nhất

Cơ chế khuyến khích

Cơ chế cưỡng chế

Cải tạo các chung cư cũ

- Mua lại các chung cư cũ / tái định cư / xác định kế hoạch tái cấu trúc chung cư / bán lại với ràng buộc công việc phải thực hiện (Công ty công tư hợp doanh).- Cải tạo lại có chất lượng phù hợp với những quy định bắt buộc (nhà đầu tư tư nhân / công)

Chủ nhà tự cải tạo

- Theo dõi / Hỗ trợ (Công ty công tư hợp doanh) - Theo dõi thường xuyên, hỗ trợ kỹ thuật và tài chính cho chủ nhà. - Cải tạo tư nhân (chủ sở hữu tư nhân)

Hỗ trợ tài chính trực tiếp / hỗ trợ thiết kế kỹ thuật

Quyền ưu tiên mua (ưu tiên mua bất động sản rao bán)Khu quy hoạch thỏa thuận: chương trình quy hoạch

Khu bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và cảnh quan: tạo khuôn khổ cho công tác chỉnh trang nhằm phát huy giá trị di sản.

Tuyên bố vì lợi ích công: Bắt buộc phải cải tạo toàn bộ chung cư

Luật Malraux: Miễn thuế các dự án cải tạo di sản

Tuyên bố vì lợi ích công: giải phóng mặt bằng

Đồng thời: tái định cư, cải tạo chỉnh trang các công trình công cộng

14


15


Un programme :

-

-

-

-

-

-

Un calendrier de travaux :

Un périmètre :Phạm vi:

Hồ sơ thực hiện khu quy hoạch phối hợp bao gồm ba 3 yếu tố : phạm vi khu vực quy hoạch, tiến độ thi công và bảng cân đối tài chính.

Le dossier de la réalisation de la ZAC est défini par un périmètre, un programme et un bilan financier.

Chương trình:

-

-

-

-

-

-

Tiến độ thi công:

100 à 110 logements neufs (10 000 m² SHON) en petit collectif et habitat intermédiaire - locatif privé et accession ;

Stationnements privatifs résidentiels (clos et protégés) ;

Réaménagement de la rue Desjoyaux (plantations, piste cyclable, trottoirs confortables) ;

Création d’une voirie secondaire de desserte des habitations et des lieux de stationnement ;

Jardin de quartier : jardin humide et jardin sec ;

Traitement du pied de colline (ruissellement).

100 đến 110 chỗ ở mới (10 000m² diện tích sàn) chung cư nhỏ, mức tiện nghi trung bình – cho thuê và bán trả góp;

Số chỗ đậu xe (có mái che) phục vụ cho cư dân;

Cải tạo tuyến đường Desjoyaux (trồng cây, làm đường dành riêng cho xe đạp, vỉa hè);

Làm đường nội bộ nối từ chung cư đến các điểm đậu xe;

Xây dựng vườn: vườn có tưới nước và vườn không cần tưới nước;

Cải tạo chân đồi.

16


17


Un bilan financier de la ZAC se présente globalement comme suit :Bảng dự toán cân đối tài chính khu ZAC được thể hiện như sau:

Questions - Réponses :

Existe-t-il des cas où la ville ne peut pas partici-per aux frais d’acquisition du foncier (indemnisa-tion, expropriation…) ?

Si le budget de St-Étienne ne suffit pas, la ville peut solliciter les autres collectivités publiques, le Département ou la Région.

Si les financements publics tardent à venir, sur quel autre financement peut-on compter pour poursuivre la construction ?

-

-

Hỏi – Đáp:

Có dự án nào Thành phố không thể hỗ trợ phần chi phí về đất không? (chi phí bồi thường, giải phòng mặt bằng…)?

Nếu Thành phố St-Étienne không có đủ ngân sách, Thành phố sẽ nhờ sự hỗ trợ của cấp Tỉnh hoặc Vùng.

Nếu các khoản hỗ trợ của nhà nước bị chậm trễ, thì dự án sẽ dựa trên những nguồn tài chính nào để tiếp tục được thực hiện?

-

-

En principe, l’aménageur public calcule le bilan financier de l’aménagement avant de mettre en oeuvre le projet non lucratif : c'est à dire que le bilan doit être équilibré. Sur le bilan d’aménagement, c’est la correspondance entre la partie « acquisitions + frais » qui est égale à la vente de SHON. La partie bleue est définie à l’avance. Lorsque la collectivité fait appel à un aménageur privé, il élabore le bilan financier avant de mettre en oeuvre le projet. Si les dépenses sont inférieures ou égales aux recettes, l’aménageur ne demande pas à la ville (ou à la collectivité) une participation publique.

Trên nguyên tắc, chủ đầu tư được ủy quyền (thường là đơn vị nhà nước) lập bảng dự toán cân đối tài chính theo hướng phi lợi nhuận trước khi tiến hành dự án và đề nghị chính quyền địa phương hoặc Trung ương hoàn vốn cho mình sau khi dự án kết thúc. Trên bảng cân đối tài chính, phần «Mua + chi phí» bằng với phần «Bán diện tích sàn xây dựng». Đối với Chủ đầu tư tư nhân, họ lập bảng dự toán cân đối tài chính trước khi thực hiện dự án. Nếu các khoản chi nhỏ hơn hoặc bằng các khoản thu, thì chủ đầu tư sẽ không đề nghị nhà nước hỗ trợ.

La participation publique sera reversée tout au long ou à la fin de l’opération selon les termes du contrat passé entre la collectivité et l'aménageur. La banque garantit l’emprunt prioritaire public sur 15-20 ans (à long terme).

Après la création d’une ZAC, l’aménageur privé signe un contrat avec la ville, qui définit la participation publique dès le début.

cuối của dự án. Điều này tùy thuộc vào quy định được ghi trong hợp đồng giữa thành phố và chủ đầu tư. Trong khi đó, ngân hàng đảm bảo khoản vay ưu đãi dài hạn trong thời gian 15 đến 20 năm.

Sau khi thành lập khu ZAC, chủ đầu tư tư nhân ký hợp đồng với Thành phố trong đó xác định rõ phương thức tham gia vào dự án của Thành phố.

Phần hỗ trợ của Thành phố sẽ được rót trong quá trình thực hiện dự án hoặc vào giai đoạn

18


19


Le bilan financier est établi par l’aménageur mais qui contrôle le prix de vente de la SHON et com-ment ?

-

-

Les habitants participent-ils au comité d’aménagement ?

Depuis 15 ans, une loi impose la mise en place d’une concertation. L’aménageur doit donc in-former, consulter et recueillir les points de vue des habitants concernés par le projet. Des comi-tés de quartier peuvent être créés pour servir de relais entre l’aménageur et les habitants.

Dispositif d’Opération Programmée d’Améliora- tion de l’Habitat (OPAH) :

-

-

Chủ đầu tư lập bảng cân đối tài chính, nhưng ai kiểm tra giá bán diện tích sàn xây dựng, Thành phố hay người dân và kiểm tra như thế nào?

-

-

Người dân có tham gia vào công tác quy hoạch không?

Từ 15 năm nay, luật bắt buộc phải có sự tham gia của người dân vào dự án quy hoạch. Chủ đầu tư phải thông tin, tham vấn và ghi nhận ý kiến người dân về dự án. Có thể thành lập các Ban đại diện người dân làm cầu nối giữa người dân và chủ đầu tư.

Chương trình hoạt động cải tạo nhà ở (OPAH) :

-

-

-

-

-

Si le propriétaire loue un logement à un locataire, alors il lui faut payer 2,5% du loyer à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Avec cet argent, l’agence constitue un budget substantiel. Elle reverse ses recettes en appui au programme de logements dégradés.Si les propriétaires d’appartements ou de mai-sons en mauvais état, occupés ou vacants, veulent les faire rénover, et si ce logement se trouve dans une zone en réhabilitation, ils peu-vent monter un dossier et le soumettre à l’ANAH. Ils peuvent recevoir une subvention directe de l’agence à hauteur de 50% du montant plafonné des travaux subventionnables ou un appui tech-nique d’ingénierie selon le type de rénovation ef-fectuée.

Quels sont les travaux subventionnables ?

Les travaux doivent permettre d’améliorer les logements et l’immeuble en matière de sécu-rité, de confort et de salubrité. Ne sont pas re-tenus les travaux assimilés à la reconstruction, à l’entretien (peintures, sols souples, etc.) ou à l’agencement (création de placard, cuisine équi-pée, etc.).

-

-

-

Nếu chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình, thì chủ sở hữu phải trích 2,5% tiền cho thuê nhà để nộp cho Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà ở. Số tiền này được tập trung vào một quỹ và được sử dụng để hỗ trợ cho chương trình cải tạo nhà ở xuống cấp. Nếu chủ sở hữu muốn sửa chữa căn hộ hoặc căn nhà xuống cấp của mình, dù có người ở hay bỏ trống, và nếu nằm trong khu vực cải tạo, thì chủ sở hữu có thể lập hồ sơ và nộp cho Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà ở (ANAH). Chủ sở hữu có thể nhận được hỗ trợ trực tiếp từ cơ quan này với mức hỗ trợ đến 50% tổng kinh phí sửa chữa hoặc hỗ trợ thiết kế kỹ thuật.

Loại công việc nào có thể nhận được hỗ trợ?

Những việc giúp cải thiện căn hộ hay khu chung cư về mặt an ninh an toàn, tiện nghi và đảm bảo vệ sinh. Những công việc không thuộc diện hỗ trợ là xây lại mới, bảo trì (sơn, …) hay trang bị thêm (làm tủ đựng chén đĩa, trang bị bếp,…).

L’Aménageur public établit un bilan financier certifié par un comité de la collectivité et fait un compte-rendu annuel de ses opérations fi-nancières, qu’il transmet à la collectivité.

L’aménageur privé établit le bilan financier, vérifié à l’avance et défini à la signature du contrat après négociation à l’amiable. La collec-tivité doit veiller à ce que le budget soit équilibré et peut éventuellement baisser le prix.

Il résulte d’une convention signée entre une commune, l’État, la Région et l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), qui détermine :•

••

L’OPAH est incitative : elle n’impose pas les travaux mais crée les conditions plus favorables pouvant inciter à investir dans

Chủ đầu tư được ủy quyền lập bảng dự toán cân đối tài chính và phải được một ủy ban của Thành phố phê duyệt. Ngoài ra, họ cũng phải lập báo cáo tài chính hàng năm và gửi cho chính quyền.

Chủ đầu tư nhân lập bảng dự toán cân đối tài chính, Thành phố kiểm tra và sau đó thương lượng với chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng. Thành phố giám sát để đảm bảo dự án thực hiện đúng theo bảng cân đối tài chính và có thể yêu cầu giảm giá.

Là một Thỏa thuận được ký kết giữa chính quyền địa phương, trung ương, vùng và ANAH (Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà ở). Chương trình này xác định rõ : •

••

Chương trình OPAH mang tính khuyến khích,

la réfection de logements existants dans un périmètre précis ;

Son domaine d’intervention peut être un péri-mètre géographique ou un thème d’action (in-salubrité, économie d’énergies, bruit …) ;

Pour inciter les propriétaires à réaliser les travaux, la collectivité met en œuvre des ac-tions d’accompagnement : équipements, commerces, espaces publics … ;

L’OPAH dure de 3 à 5 ans et est menée par une équipe chargée de son animation :•••

không áp đặt cải tạo mà chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho phép cải tạo hoặc sửa chữa công trình nhà ở hiện hữu trong phạm vi đã được xác định;

Chương trình có thể được thực hiện theo khu vực hoặc theo một mảng cụ thể (cải tạo điều kiện vệ sinh, tiết kiệm năng lượng, hạn chế tiếng ồn…)

Để khuyến khích chủ sở hữu tự cải thiện nơi ở, chính quyền địa phương triển khai các hoạt động hỗ trợ như xây dựng cơ sở hạ tầng, không gian công cộng,…

Chương trình OPAH thường kéo dài từ 3 đến 5 năm và có một ê-kíp thực hiện các nhiệm vụ sau:•••

2. Réhabilitation par les propriétaires

2. Chủ sở hữu tự cải tạo

les objectifs (enjeux particuliers : logements insalubres, problèmes de santé publique, économies d’énergie dans les logements, copropriétés en grande difficulté... et volumes de logements à traiter)les volumes financiers allouésles typologies de travaux subventionnés

Các mục tiêu (những vấn đề đặc biệt như nhà ở không đạt chuẩn, vấn đề sức khỏe cộng đồng, tiết kiệm năng lượng trong khu nhà, các khu nhà cao tầng trong điều kiện khó khăn… và số lượng nhà ở cần cải tạo),Khoản tài chính cần hỗ trợ,Loại công việc cải tạo được hỗ trợ.

contacts avec les propriétairescommunication grand publicappui au montage des dossiers de travaux et de subventions

Làm việc với các chủ sở hữu, Thông tin, tuyên truyền cho cộng đồng, Hỗ trợ lập hồ sơ cải tạo và hồ sơ xin hỗ trợ tài chính.

20


21


Sous quelle forme la subvention de 50 %, est-elle versée ?

L’ANAH verse la somme directement aux pro-priétaires qui ont effectué des travaux et peuvent présenter des factures déjà payées.

Présentation / Définition de la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) et du Périmètre (nombre de logement à réhabiliter).

Il y a trois possibilités pour cette réhabilitation lourde :

-

-

-

Grâce à la DUP, l’opérateur achète le terrain, reloge les habitants, établit le programme, vend aux investisseurs (= un acquéreur qui réalise des nouvelles constructions dédiées au logement, au commerce ou au bureau).

Mức hỗ trợ nói trên được giải ngân như thế nào?

ANAH chuyển trực tiếp số tiền trên cho chủ sở hữu khi chủ sở hữu đã thực hiện việc sửa chữa và có hóa đơn xác nhận đã thanh toán.

Tuyên bố vì lợi ích công và xác định phạm vi của dự án (số căn hộ cần cải tạo).

Có 3 cách thực hiện dự án dạng này:

-

-

-

Bằng thủ tục Tuyên bố vì lợi ích công, chủ đầu tư được ủy quyền mua lại đất, tái định cư người dân, lên chương trình dự án, xây dựng cơ sở hạ tầng và sau đó bán lại đất sạch đã có hạ tầng cho các nhà đầu tư thứ cấp khác. Nhà đầu tư thứ cấp này xây dựng các công trình mới như chung cư, nhà ở, văn phòng hoặc kinh doanh thương mại.

Việc nhà nước hỗ trợ cho các dự án như trình bày ở phần trên có được quy định trong luật hay không? Hay sự hỗ trợ này tùy theo bản chất của từng dự án?

Luật không quy định mức hỗ trợ là bao nhiêu, nhưng việc hỗ trợ là bắt buộc. Mức hỗ trợ được xác định dựa trên kết quả đàm phán giữa chính quyền và nhà đầu tư; phương thức này có thể áp dụng được tại TPHCM.

Vì sao trong những dự án dạng này, chủ đầu tư luôn luôn là đơn vị nhà nước?

Vì khó thực hiện hoặc ít có lãi.

Dựa vào các tiêu chí gì để quyết định phá dỡ một chung cư xuống cấp?

Ở Pháp, luật quy định Thị trưởng là người chịu trách nhiệm về sự an toàn tính mạng cho người dân. Do đó, nếu chung cư xuống cấp, đe dọa tính mạng của người dân, thì Thị trưởng ra quyết định phá dỡ. Ngoài ra, cơ quan y tế cũng đến lấy ý kiến người dân về tình trạng của chung cư. Một cuộc điều tra, khảo sát sẽ được thực hiện với nhiều tiêu chí khác nhau nhằm tính toán các chi phí và mức hỗ trợ của nhà nước cho người dân ở chung cư. Để thực hiện điều này, một ủy ban chuyên trách sẽ được thành lập bao gồm đại diện của các cơ quan của chính phủ, các sở ngành của địa phương và nhà đầu tư.

La subvention de l’État dont vous venez de par-ler est-elle indiquée dans la loi ou s’applique-t-elle selon la nature des travaux ?

La loi n’indique pas le montant de la subvention mais une participation publique est obligatoire, elle résulte d’une négociation à l’amiable entre la ville et l’investisseur ; cela pourrait être appliqué à HCM-ville où nous retrouvons la même procé-dure.

Pourquoi est-ce toujours le secteur public et non le privé, qui investit dans ces opérations ?

Parce que soit c’est difficile à réaliser, soit c’est peu rentable.

Quels sont les critères pour décider de la démoli-tion d’un logement ?

La loi française dit que le Maire est responsable de l’état de l’immeuble qui menace la vie et la sécurité des habitants, sa responsabilité est donc de proclamer la démolition. Par ailleurs, il y a une agence sanitaire qui vient consulter la santé des habitants. Un enquêteur fait une en-quête selon différents critères, calcule le montant des travaux, après on calcule le taux de subven-tion pour l’appui aux habitants de ces immeu-bles. Pour cette procédure, les services de l’État, la ville et l’investisseur se réunissent dans une commission créée spécialement et jugent l’état de l’immeuble.

3. Dự án cải tạo chung cư cũ 3. Réhabilitation lourde

Các chủ sở hữu thực hiện việc cải tạo. Trong trường hợp này, họ lên chương trình sửa chữa, đề nghị cấp giấy phép xây dựng và thuê các đơn vị xây dựng thực hiện.

Các chủ sở hữu buộc phải bán căn hộ của mình cho chủ đầu tư được ủy quyền qua thương lượng. Nếu không, chính quyền sẽ ra Tuyên bố vì lợi ích công và sẽ có một đơn vị nhà nước đứng ra mua lại quỹ nhà này theo hợp đồng với chính quyền.

Chính quyền cưỡng chế thu mua quỹ nhà xuống cấp này nếu các chủ sở hữu không đồng ý bán qua thương lượng.

Soit les propriétaires font les travaux, dans ce cas, ils établissent le programme, demandent le permis de construire et le réalisent avec des opérateurs ;

Soit les propriétaires sont obligés de vendre aux opérateurs/aménageurs publics après avoir négocié à l’amiable. Sinon, la ville lance une procédure de Déclaration d’Utilité Pub-lique et un opérateur public participe à l’achat du foncier sous le contrat avec la ville.

Soit la ville réalise une opération d’acquisition foncière par expropriation si les habitants ne veulent pas lui vendre.

22


23


a. Cưỡng chế và bồi thường

Trong nhiều trường hợp, dự án cần được tuyên bố vì lợi ích công để tiến hành thủ tục cưỡng chế. Thành phố cũng có thể sử dụng Tuyên bố vì lợi ích công để bảo vệ di sản kiến trúc của mình (giá trị lịch sử) và môi trường (giá trị văn hóa…) là hai yếu tố vô cùng quan trọng.

Thành phố muốn phá dỡ chung cư xuống cấp nặng như hình (H1) và xây dựng lại chung cư mới. Thủ tục Tuyên bố vì lợi ích công được triển khai với các bước như sau:

1.

2.

3.

4.

5.

Chủ sở hữu đồng ý bán tài sản của mình sau khi thương lượng. Thông thường, sẽ còn lại một hoặc hai chủ không muốn bán. Khi đó, Tỉnh trưởng ra quyết định cưỡng chế và giá mua do thẩm phán ấn định. Tỉnh trưởng chỉ định người phụ trách điều tra. Người này có thể là cán bộ hưu trí, chuyên gia quy hoạch đô thị. Người này làm việc độc lập trong cuộc khảo sát, tổng hợp ý kiến và đưa ra các đề xuất có tính đến các lợi ích chung và riêng, các đặc điểm của dự án và đảm bảo không có lạm dụng đối với người bị cưỡng chế. Tỉnh trưởng kiểm tra và giám sát các hoạt động của Hội đồng Thành phố. Cơ quan này phê duyệt dự án sau khi có ý kiến của Tỉnh trưởng.

a. Expropriation et indemnisation

Dans de nombreux cas, il est nécessaire que le projet soit déclaré d’utilité publique, pour per-mettre les acquisitions par expropriation notam-ment.Une municipalité peut aussi utiliser la DUP pour protéger son patrimoine architectural (valeur his-torique) ou valeur de l’environnement (culture, biodiversité rare…) qui sont les deux facteurs im-portants.

La ville souhaite démolir l’immeuble en mauvais état de la photo de gauche et reconstruire en met-tant en oeuvre la procédure de DUP suivante :

1.

2.

3.

4.

5.

Les propriétaires acceptent de vendre leur bien suite à la négociation à l’amiable. Souvent il reste un ou deux propriétaires qui ne veulent pas vendre. Le Préfet rédige alors l’ordonnance d’expropriation et le prix est fixé par un juge.Le commissaire enquêteur, désigné par le Préfet, est parfois une personne qui était fonctionnaire de la ville, spécialiste dans l’aménagement urbain ou des ouvrages spécialisés. Il est indépendant, autonome et rédige une proposition qui tient bien compte des caractéristiques, de l’intérêt général et de l’intérêt particulier, à savoir qu’il vérifie l’Utilité publique, les caractéristiques de l’opération et qu’il n’y a pas d’abus vis-à-vis des expropriés. Le Préfet contrôle les actes du Conseil municipal. Le Conseil municipal approuve ce projet avant la révision du maire et après celle du Préfet.

Trước - Avant (H1) Après - Sau (H2)

Lập hồ sơ Tuyên bố vì lợi ích công. Hồ sơ gồm các bản vẽ, bảng dự toán chi phí mua lại nhà đất và các tài liệu giới thiệu dự án;

Tỉnh trưởng giới thiệu dự án cho người dân;

Thực hiện cuộc điều tra khảo sát ý kiến người dân;

Constituer le dossier de DUP sur lequel on définit les plans, l’estimation des acquisi-tions, les présentations du projet ;

Présentation du projet par le Préfet au public ;

Réalisation d’une enquête publique ;

Rapport du commissaire enquêteur ;

Le Préfet rend sa décision : soit, il est d’accord avec le rapport du commissaire enquêteur pour la DUP soit parfois, il n’est pas d’accord avec ce rapport (DUP défavorable) mais il peut quand même approuver l’expropriation des personnes logées.

Báo cáo của người phụ trách cuộc điều tra;

Tỉnh trưởng ra quyết định: Tỉnh trưởng đồng ý với báo cáo của người phụ trách cuộc điều tra và Tuyên bố dự án vì lợi ích công.

24


25


b. Chi phí bồi thường

Vai trò của Cơ quan Thẩm định Giá bất động sản là xác định giá đúng của bất động sản bị cưỡng chế có tính đến giá trị của bất động sản đó trên thị trường và các yếu tố về vị trí, diện tích…và không đi ngược lại lợi ích của chủ sở hữu.Cơ quan này lấy ý kiến của các chủ sở hữu và thảo luận với chủ đầu tư được ủy quyền. Sau đó, chủ đầu tư này thương lượng với các chủ sở hữu bị cưỡng chế. Thẩm phán cũng tham khảo ý kiến của Cơ quan Thẩm định giá trước khi ấn định giá mua. Nếu chủ sở hữu không đồng ý với giá đưa ra, thì có thể nộp đơn khiếu nại ra tòa án. Có trường hợp, chủ đầu tư vẫn có thể gặp những khó khăn sau: -

-

Tuy nhiên, luật của Pháp cũng bảo vệ lợi ích cá nhân.Ví dụ: Một chủ sở hữu sống trong một căn hộ xuống cấp ở trung tâm thành phố bị cưỡng chế thu mua. Nếu tiền bán căn hộ không đủ để người đó tìm được nơi ở khác tại cùng khu vực, thì chủ sở hữu được hưởng thêm một khoản hỗ trợ bằng 25% giá trị bán căn hộ và chủ đầu tư dự án phải chịu số tiền này.

Ở Pháp, giá trị của tài sản được tính vào thời điểm nào? Vì ở Việt Nam, giá trị tài sản tăng lên ngay khi dự án được công bố.

Giá trị của tài sản được tính trước khi công bố dự án. Không nhất thiết phải công bố dự án trước vì điều đó sẽ làm tăng giá bồi thường.

4. Quyền ưu tiên mua

Thành phố xác định những khu vực mình có quyền ưu tiên mua và thông báo cho các chủ sở hữu trong các khu vực đó biết. Nếu chủ sở hữu muốn bán tài sản của mình, thì thành phố có quyền ưu tiên mua trước. Điều này cho phép thành phố có thể mua được bất động sản với giá trước khi dự án được công bố, tạo quỹ đất dự trữ và kiểm soát được giá bất động sản. Trong trường hợp chủ sở hữu đã sửa sang lại nhà ở, giá mua sẽ được tính thêm cả giá sửa chữa.

b. Coût de l’expropriation

Le rôle du Service des Domaines est de fixer le prix juste d’un bien foncier en tenant compte de sa valeur récente d’après le marché et de ses caractéristiques (localisation, superficie…) sans aller contre l’intérêt du propriétaire.Ce service prend avis auprès des propriétaires et discute avec l’opérateur. L’opérateur travaille toujours avec le Service des Domaines avant d’arriver à une négociation amiable avec les pro-priétaires expropriés. Le juge travaille aussi avec ce service.Si le propriétaire conteste le prix, il peut déposer un recours au tribunal. Une fois l’opérateur sai, on peut rencontrer les difficultés suivantes : -

-

Pourtant, la loi française protège bien le droit de l’individu. Exemple : Un propriétaire vit dans un immeuble très dégradé du centre ville, l’indemnisation qu’on peut lui verser suite à une expropriation, ne lui permet pas de se reloger dans le même quartier. Il touchera alors, une indemnisation indexée sur la valeur du marché plus une indemnité de 25% de ce montant. Ce supplément versé est compté dans les frais de l’opérateur.À quel moment calculez-vous la valeur du bien car ici, la valeur du bien augmente dès lors qu’un projet est annoncé ?On tient compte de la valeur préalable, avant que le projet ait été connu. Il n’est pas nécessaire de proclamer les projets, ce qui favorise à élever le prix d’expropriation.

4. Préemption

La municipalité fait connaître le secteur préemp-té aux propriétaires concernés, via un notaire. Le propriétaire accepte de vendre et la collectivité a le droit de l’acheter. Le propriétaire vend dans un secteur où il y a un droit de préemption. Cela per-met de fixer la valeur du bien avant que le projet ne soit présenté au public, d’avoir des réserves foncières, de connaître tous les prix.

Nếu dự án được công bố sau khi chủ đầu tư đã mua bất động sản trong khu vực dự án, thì sau khi công bố dự án, giá mới sẽ cao hơn giá các chủ sở hữu đã bán cho chủ đầu tư. Khi đó, các chủ sở hữu có quay lại và yêu cầu trả thêm tiền không?

Trong bối cảnh Việt Nam, nên mua bất động sản trước khi công bố dự án và với giá thị trường tại thời điểm đó. Cho dù thực hiện dự án nhà ở hay để làm quỹ đất dự trữ trong thời hạn từ 3 đến 5 năm, chính quyền cũng phải giải thích rõ với các chủ sở hữu những gì mình dự định thực hiện trên các khu đất mua bằng quyền ưu tiên mua. Những chủ sở hữu còn lại trong khu vực dự án, nếu không muốn bán, thì chính quyền sẽ tiến hành thủ tục mua cưỡng chế. Những người đầu cơ bất động sản không thể yêu cầu mức giá bán quá cao vì mức giá mua cưỡng chế sẽ do thẩm phán ấn định sau đối chất giữa luật sư và nhà đầu cơ diễn ra dưới sự chỉ đạo của Thành phố. Đối với các dự án tư nhân, thì chủ đầu tư thương lượng với các chủ sở hữu. Thành phố không can thiệp vào. Chủ đầu tư được ủy quyền chọn chủ đầu tư thứ cấp bằng cách chỉ định thầu hay đấu thầu?

Qua đấu thầu và trên cơ sở thương lượng. Ví dụ tại dự án Chateaucreux: Thị trưởng đã chỉ định thầu cho một chủ đầu tư thứ cấp, nhưng kết quả thất bại. Sau đó, tổ chức đầu thầu dự án và đã thành công. Thành phố nên chuẩn bị kỹ những gì mình mong muốn trong dự án thông qua hồ sơ yêu cầu kỹ thuật kinh tế được soạn một cách đầy đủ và chính xác. Đó cũng là cách tiết kiệm thời gian cho dự án.

Ở Việt Nam, các chủ đầu tư công được ủy quyền thường chưa có nhiều kinh nghiệm về quy hoạch và thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng lớn. Họ thường liên kết với các doanh nghiệp tư nhân nước ngoài để thành lập các công ty liên doanh. Cách làm này có cần thiết không ?

Ở Pháp, các doanh nghiệp nhà nước không liên doanh với nước ngoài để thực hiện các dự án quy hoạch công. Các doanh nghiệp nhà nước tại địa phương và các Tập đoàn lớn của nhà nước (bùng nổ bất động sản những năm 2002-2003) thực hiện khoảng 80% các dự án công ích ở các địa phương.

Si le propriétaire fait des travaux d’embellisse- ment, le prix de vente en tiendra compte.

Quand l’acquisition est faite et que le projet est dévoilé, le prix du bien acheté est en dessous du nouveau prix, le propriétaire a-t-il le droit de protester et demander de payer de plus ?

Dans le contexte vietnamien, il vaut mieux acheter avant le projet et au prix du marché à ce mo-ment-là. Qu’il s’agisse d’un projet de logements ou de réserve foncière pour une durée limitée (3-5 ans), la collectivité publique doit expliquer ce qu’elle veut faire de ces acquisitions. Des proprié-taires acceptent de vendre au prix proposé, les autres propriétaires qui ne veulent pas partir, ne restent pas longtemps et seront expropriés avec une indemnisation au prix négocié. Le spécula-teur ne peut pas trop faire monter les prix car le juge veille et fixe le prix d’indemnisation après le débat de l’avocat avec le spéculateur sous la di-rection de la ville. La ville n’intervient pas dans les opérations privées.

Par quel type de contrat l’aménageur public con-fie-t-il l’opération à un opérateur ?

Par appel d’offre en favorisant la consultation et la négociation amiable. Exemple de Chateaucreux : Le Maire a proposé un opérateur, le résultat a été un échec. Dans le 2e cas, le choix s’est fait par appel d’offre, ce fut une réussite sur le long terme.Il vaut mieux bien préparer ce que l’on veut grâce à un cahier de charges le plus précis possible : on gagne ainsi du temps.

Au Vietnam, les aménageurs publics sont encore peu expérimentés en aménagement et grands projets d’infrastructures. Ils s’associent et créent alors des « joint-venture » avec des sociétés étrangères. Est-ce bien nécessaire de procéder ainsi ?

En France, le secteur public réalise seul des opérations d’aménagement public, il n’y a au-cune coopération avec des compagnies privées étrangères. Les sociétés publiques locales ou les entreprises privées nationales françaises (boom immobilier de 2002-2003) réalisent 80% des ou-vrages publics locaux.

Liên quan đến ấn định giá khi chủ nhà vắng mặt.Liên quan đến quyền thừa kế tài sản khi thủ tục, giấy tờ thừa kế không rõ ràng.

liées à la fixation du prix car les propriétaires sont partisliées à la succession, les modalités ne sont pas claires.

26


27


PARTIE 2 : CAS D’ÉTUDE ET PREMIÈRES ORIENTA-TIONS

PHẦN 2: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP VÀ NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG ĐẦU TIÊN

Khu Eden nằm ngay phía trước trụ sở UBND Thành phố, được bao bọc bởi 4 tuyến đường (Lê Lợi – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Huệ) và 2 công viên. Có 210 hộ dân sinh sống tại đây. Đây là vị trí đắc địa của Thành phố. Khu vực này đang xuống cấp vì mật độ dân số ở đây rất cao.

Giá bất động sản ở đây rất cao. Nếu nhà đầu tư mua lại toàn bộ khu này và với điều kiện các công trình xây dựng mới bị hạn chế chiều cao như trên, thì nhà đầu tư rất khó thu hồi vốn. Để hỗ trợ cho nhà đầu tư, Thành phố đã giao thêm cho nhà đầu tư

Il s’agit de la place située face au siège du Co-mité populaire de la Ville. Cet îlot, délimité par 4 rues principales (Lê Lợi – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Huệ) est encadré par deux parcs et abrite 210 foyers ; c’est le meilleur site de la ville.Ce quartier est très dégradé car la densité de population y est très élevée.

Les prix du foncier et de l’immobilier sont très élevés. En achetant ce terrain avec cette limita-tion de hauteur de construction, les promoteurs ne peuvent pas avoir un retour sur investisse-ment rapide. Pour compenser la perte, la ville leur

a octroyé un terrain à proximité où ils pourront construire sans limitation de hauteur. Les pro-priétaires-commerçants souhaitent garder leurs appartement mais la ville a approuvé ce projet et l’a confié à un investisseur (société Vincom) en charge de négocier et d’acheter les appartement des propriétaires. Un projet d’hôtel 5 étoiles est prévu dans cet îlot tandis que les propriétaires et locataires actuels effectuent des travaux de rénovation.

Les services techniques réfléchissent à des al-ternatives pour conserver une certaine harmonie dans le paysage en limitant la hauteur des bâti-ments à 6 étages à l’avenir. La ville a autorisé la construction d’un sous-sol de 6-7 niveaux pour des parkings et des commerces.

một khu gần đó để nhà đầu tư có thể xây dựng các công trình với chiều cao lớn hơn. Các chủ sở hữu cũng như chủ cửa hàng thương mại mong muốn giữ lại căn hộ và cửa hàng kinh doanh nhưng thành phố đã duyệt dự án và giao cho nhà đầu tư (công ty Vincom) chịu trách nhiệm thương lượng mua lại căn hộ. Một dự án xây dựng khách sạn 5 sao đã được dự kiến trong khi các chủ sở hữu và người thuê nhà đang tiến hành sửa chữa, cải tạo các căn hộ.

Các sở ngành của Thành phố đang suy nghĩ để tìm giải pháp nhằm giữ được sự hài hòa về cảnh quan trong khu vực. Thành phố đã cho phép nhà đầu tư xây dựng từ 6 đến 7 tầng hầm tại khu vực này để làm bãi đậu xe và trung tâm thương mại.

I. KHU EDEN I. LE QUARTIER EDEN

1. Hiện trạng 1. Situation actuelle

Bản đồ khu Eden Plan du quartier Eden

Hôtel Contineltal

QUARTIER EDEN

CPde HCMV

Hôtel REX

Rue

Le

Than

h To

n

Rue Dong Khoi Rue Dong Khoi

28


29


Solution envisagée : Démolition et reconstruc-tionFonction : commerces et servicesPoint stratégique : 6 étagesEmprise au sol : Grand recul dans la rue Le Thanh Ton et du côté de l’hôtel Rex, on res- pecte le même recul que pour l’îlot Eden.

Proposition de la Société Vincom – investis-seur et maître d’ouvrage :

-

-

-

-

Le processus d’achat du foncier et de négociation n’a pas encore débuté pour ce projet conduirait à deux cas de figure :

1er cas : l’investisseur négocie sans l’intervention de l’État ;

2e cas : l’investisseur négocie avec l’intervention de l’État.

Giải pháp dự kiến: Giải tỏa và xây dựng mới Chức năng: thương mại và dịch vụChiều cao: 6 tầngKhoảng lùi: lùi sâu ở phía mặt tiền đường Lê Thánh Tôn và mặt đối diện Khách sạn Rex. Giữ nguyên khoảng lùi như của các công trình hiện hữu tại khu này.

Đề xuất của chủ đầu tư:

-

-

-

-

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chưa được triển khai trong dự án này.

Có thể xảy ra 2 trường hợp:

Trường hợp 1: chủ đầu tư thương lượng để mua lại bất động sản của các chủ sở hữu mà không có sự can thiệp của nhà nước;

Trường hợp 2: có sự can thiệp của nhà nước.

Questions de l’expert français :

Existe-t-il une loi qui impose à l’État d’aider l’investisseur pour l’indemnisation et le reloge-ment ?

Il n’y a pas de contrat entre la ville et l’investisseur mais un contrat entre l’agence d’aménagement municipale, qui s’occupe de ce type de projets et l’investisseur. Chaque district a sa propre agence (pouvoir délégué). L’agence municipale décide des types de projets publics dans lesquels l’État doit investir (routes, écoles…) et des projets de développement socio-économique.Pour cela elle réalise une enquête sociale au-près des foyers, analyse la situation et présente son rapport à la municipalité et à l’investisseur, qui prépare ensuite ses propositions. Les pro-priétaires sont volontairement en négociation amiable avec l’agence.

Si jamais les habitants refusent les indemnisa-tions, qui se charge de leur expropriation ?

Cette agence rédige une lettre d’expropriation et l’envoie au propriétaire. Si ce propriétaire re-fuse, il va porter plainte au tribunal du district. Si ce dernier rejette la plainte, le propriétaire peut demander un recours à la municipalité. Dans le cas où la plainte est acceptée, la ville ordonne à l’agence de réviser sa décision et d’indemniser correctement le propriétaire. Si la plainte est re-jetée, le propriétaire doit accepter la décision de l’agence.

Concernant les commerces du rez-de-chaussée, cette structure intervient-elle directement et seulement dans la négociation entre l’investisseur et les commerçants ?

Selon la loi, les commerçants bénéficient d’une réduction d’impôts et d’une subvention selon leurs recettes. D’ailleurs, ils ont le privilège d’avoir un stand au rez-de-chaussée.

Câu hỏi của chuyên gia:

Có luật nào buộc nhà nước phải hỗ trợ nhà đầu tư trong công tác bồi thường và tái định cư không?

Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng thuộc thẩm quyền của Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng quận/huyện. Ban này ký thỏa thuận với nhà đầu tư về việc bồi thường và tái định cư đối với những dự án nhà nước như đường xá, trường học... và những dự án phát triển kinh tế - xã hội.Ban bồi thường thực hiện cuộc điều tra, khảo sát các hộ bị ảnh hưởng trong dự án và đề ra phương án bồi thường và tái định cư trình UBND Thành phố phê duyệt. Phương thức chủ yếu được sử dụng là thương lượng.

Nếu người dân từ chối mức bồi thường, thì cơ quan nào chịu trách nhiệm thực hiện việc cưỡng chế, giải phóng mặt bằng?

Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng ra thông báo cưỡng chế và gửi cho chủ sở hữu. Nếu chủ sở hữu không đồng ý, thì có thể khiếu nại ra tòa án nhân dân cấp quận. Nếu tòa cấp quận bác đơn kiện, thì chủ sở hữu có thể gửi đơn lên tòa cấp Thành phố. Nếu Tòa án Thành phố xử thắng cho chủ sở hữu, thì Thành phố sẽ yêu cầu Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng xem xét lại quyết định của mình và bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu. Ngược lại, thì chủ sở hữu phải chấp hành quyết định của Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Đối với các hộ kinh doanh ở tầng trệt, cách tính tiền bồi thường như thế nào?

Theo quy định của luật, các hộ này được giảm thuế và được nhận hỗ trợ tùy theo doanh thu của mình. Ngoài ra, họ còn được ưu tiên bố trí vào tầng trệt của trung tâm thương mại mới.

2. Présentation du projet2. Giới thiệu dự án

Structure de construction : 6-7étages sou-terrains, 6 étages en surface

Missions de Vincom : établir le plan, le sou-mettre au CP, obtenir le permis de construire, acheter et reloger les habitants. Selon les règlements, la ville se charge de reloger la population.

La société Vincom verse des indemnités satisfaisantes aux propriétaires expropriés.

En principe, la ville fait une proposition de relogement aux propriétaires expropriés mais dans le cas présent, la société Vincom, maître d’ouvrage, propose différents sites de relogement.

Công trình: 6-7 tầng hầm, 6 tầng cao

Các nhiệm vụ của chủ đầu tư Vincom: lập dự án và trình cho UBND Thành phố phê duyệt, xin giấy phép xây dựng. Theo quy định, Thành phố sẽ chịu trách nhiệm tái định cư cho người bị di dời.

Chủ đầu tư Vincom bồi thường thỏa đáng cho những hộ trong diện bị giải tỏa.

Trên nguyên tắc, Thành phố sẽ đưa ra đề xuất tái định cư cho những hộ bị giải tỏa. Nhưng trong dự án này, công ty Vincom giới thiệu các địa điểm tái định cư cho các hộ bị giải tỏa.

30


31


Gợi ý của chuyên gia:

Hiện trạng:

Có 2 khả năng:

1.

2.

Cả hai khả năng này đều có thể áp dụng được cho khu Eden. Công ty Vincom có thể đề nghị Thành phố ra tuyên bố Dự án vì lợi ích kinh tế - xã hội để giải quyết các khó khăn liên quan đến việc giải phóng mặt bằng. Khu Eden cần được cải tạo và hiện đại hóa thông qua hình thức đấu thầu.

Đánh giá tình hình hiện tại của Công ty Vincom đối với hai mảnh đất trên:

Remarques de l’expert français :

Situation existante :

Il y a deux possibilités :

1.

2.

Ces deux possibilités sont valables pour l’îlot Eden et la société Vincom peut demander à la ville de déclarer ce projet d’ « Intérêt pour le dévelop- pement socio-économique » pour résoudre les difficultés d’expropriation. L’îlot Eden devait être rénové et modernisé par appel d’offre. Le Comité populaire a effectué une liste des investisseurs capables de couvrir les frais d’indemnisation et d’établir un programme d’aménagement clair et

Một công ty tư nhân đầu tư, ký thỏa thuận với các chủ sở hữu và không có mua cưỡng chế. Khi đó, công ty cần có giấy phép phá dỡ công trình, giấy phép xây dựng do Thành phố cấp và thực hiện dự án theo đúng các thủ tục quy định.

Lập dự án quy hoạch công: Thành phố ra Tuyên bố vì lợi ích công và giao dự án cho một chủ đầu tư công theo hợp đồng với Thành phố. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm mua lại toàn bộ khu vực dự án, tái định cư người dân, xây dựng cơ sở hạ tầng và sau đó bán đất sạch cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Une société privée qui construit une tour, signe des accords avec chacun des proprié-taires, sans expropriation. Elle a besoin du permis de démolir, d’un permis de construire, accordés par la ville et de suivre la procédure.

Une opération d’aménagement publique : La ville fait une DUP, confie le projet à un aménageur public qui joue le rôle de maître d’ouvrage sous contrat avec la ville. Cet amé-nageur sera en charge du relogement suite à l’acquisition et à la démolition ou, revendra le terrain viabilisé à un ou plusieurs investis-seurs qui vont être maître d’ouvrage pour la construction.

efficace. Finalement, il a choisi Vincom par dé-signation.

La situation actuelle de la société Vincom :

Terrain A (parc Chi Lăng) = 0 prix Terrain B logé et commerce (îlot Eden) = M prix

Dans le cas du parc Chi Lăng, l’investisseur ne perd pas d’argent à l’achat car il n’y a ni proprié-taire ni locataire, mais la ville a signé un bail de 50-60 ans avec la société Vincom. La hauteur des deux tours prévues sur le terrain de Chi Lăng a été fixée par le DPA, la décision finale appartient à la municipalité. Les proposi-tions techniques et financières ont été élaborées par la société Vincom, qui négocie ensuite avec la Ville, avec la Trésorerie ou, le Département des Finances.

Công viên Chi Lăng (mảnh đất A) = 0 đồng Khu Eden bao gồm hộ gia đình và hoạt động thương mại (mảnh đất B) = M đồng

Đối với trường hợp công viên Chi Lăng, nhà đầu tư không mất phí mua lại vì không có chủ sở hữu cũng như người thuê. Thành phố ký hợp đồng nhượng quyền khai thác cho Công ty Vincom trong thời hạn 50-60 năm.Sở QHKT ấn định chiều cao xây dựng cho hai tòa nhà cao tầng tại công viên Chi Lăng nhưng phải chờ phê duyệt của UBND TP. Các đề xuất về thiết kế kỹ thuật và tài chính do Công ty Vin-com thực hiện, sau đó Công ty này sẽ tiến hành thương thảo với Thành phố, Kho Bạc Thành phố và Sở Tài chính.

Dépenses

Acquisition

A = 0

B = M

Recettes

Droit

100 m² x prix de superficie (construction)

50 m² x prix du marché

Chi phí

Mua lại đất

A = 0

B = M

Lợi nhuận

Lãi

100 m² x giá sàn xây dựng

50 m² x giá thị trường

32


33


Présentation d’un projet similaire en France:

PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS DE LA ZAC CHATEAUCREUX

Giới thiệu một khu quy hoạch dự án ở Pháp:

CHƯƠNG TRÌNH TỔNG THỂ DỰ ÁN KHU VỰC NHÀ GA CHATEAUCREUX

3. Các bước thực hiện một dự án quy hoạch ở Pháp 3. Les étapes du montage d’une opération d’aménagement en France

SECTEUR SUD SECTEUR SUD-EST

SECTEUR NORD TOTAL

34


35


Quelques projets de cette zone d’aménagement et de développement durable :

-

-

-

La superficie totale à construire dans cette zone est définie dans le plan d’aménagement divisé en zones, en secteurs. Après, chaque lot est confié aux investisseurs. A St-Étienne, nous avons be-soin de construire des bureaux,

Vài dự án trong khu quy hoạch và phát triển này:

-

-

-

Diện tích được phép xây dựng trong khu vực này được quy định trong bản đồ quy hoạch theo khu vực. Mỗi lô sẽ được giao cho các nhà đầu tư thứ cấp xây dựng công trình.

Ở St-Etienne, chúng tôi ước tính nhu cầu văn phòng trước khi tiến hành kêu gọi dự án. Điều này cho phép Thành phố có thể thương lượng với các nhà đầu tư.

Thành phố sẽ ước lượng:

-

-

Nghiêu cứu thị trường rất quan trọng. Năm 1992, tại Lyon đã có nhiều tòa nhà văn phòng rồi. Sau đó, người ta tiến hành cải tạo khu vực xung quanh nhà ga Lyon-Perrache và xây thêm nhiều văn phòng nữa. Đến nay, rất nhiều văn phòng ở đây vẫn còn bị bỏ trống.

il faut définir et estimer les besoins avant que l’aménageur n’établissement un plan qu’il présen-tera ensuite. Cela donnera lieu à des négocia-tions avec la ville.

La collectivité va estimer :

-

-

Il ne faut pas oublier l’étude de marché. En 1992 à Lyon, il y avait déjà plusieurs tours de bureaux autour de la gare Lyon-Perrache mais pour le réaménagement de la gare et du quartier autour, on a estimé trop rapidement l’augmentation des besoins en bureaux, qui ont été construits mais qui sont aujourd’hui vides.

Programme des équipements publics - Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng

Dự án khu vực nhà ga ChateaucreuxProgramme global des constructions de la ZAC Chateaucreux

la Cité Grüner = 28 000 m² de bureaux construits par des investisseurs privés (construc-tion en cours) ;

l’Îlot de la Poste Weiss : un promoteur a été désigné par la ville sans consultation préa- lable, mais finalement, l’opération ne peut se faire ;

le siège mondial du Groupe Casino s’installe sur 40 000 m² de superficie, le bâtiment a été dessiné par un architecte japonais.

Khu nhà Cité Grüner: 28 000 m² diện tích sàn văn phòng do các nhà đầu tư nhân thực hiện (đang xây dựng);

Khu Poste Weiss: Thành phố đã chỉ định một nhà đầu tư, nhưng cuối cùng dự án không thực hiện được;

Trụ sở của tập đoàn Casino, với 40 000m² sàn. Công trình do một kiến trúc sư Nhật thiết kế.

Cần xây bao nhiêu m² văn phòng?

Diện tích đất dành cho xây dựng văn phòng là bao nhiêu?

Combien de m² faut-il construire ?

Quel terrain répond aux besoins de cette construction ?

36


37


ZAC de Chateaucreux / Khu quy hoạch có sự phối hợpProgramme des équipements publics / Chương trình xây dựng các cơ sở công cộng

équipement / công trình cơ sở

Equipements primaires / Công trình cấp 1

Equipements secondaires / Công trình cấp 2

Equipements d’ infrastructure / Cơ sở hạ tầng

Equipements de superstructure / Cơ sở xã hội

Equipements d’ infrastructure / Cơ sở hạ tầngDesserte quartier d’ affaires

Secteur Sud : voies nouvelles / Khu vực phía nam: các đường mới

Secteur Sud : places nouvelles et espaces piétons/ Khu nam: quảng trường mới và không gian cho người đi bộ

Liaison Centre Ville / Nối trung tâm Thành phố

Secteur Sud : voies requalifiées / Khu Nam: đường đạt chuẩn

Secteur Sud : réseaux / Khu Nam: các mạng lưới

Secteur Tavitian : voices nouvelles / Khu Tavitian: đường mới

Secteur Nord : voies nouvelles / Khu Bắc: đường mới

01- carrefour / ngã tư Montat / Fauriat / 38è R.I.02- carrefour / ngã tư CI Marey - Fauriat03- rue / đường CI Marey04- rue / đường Montat05- bassin d’ orage bd Fauriat

06- école maternelle et primaire / trường mẫu giáo và tiểu học

07- rue nouvelle du petit Cabaret / đường mới Ville et/ou S.E.M.* 471 203 339EPASE2008-151013Ville et/ou S.E.M.* 775 332 553EPASE2008-151660

Ville et/ou S.E.M.* 558EPASE2011558Ville et/ou S.E.M.* 290EPASE2014290

Ville et/ou S.E.M.* 502EPASE2013502Ville et/ou S.E.M.* 3094EPASE2011-153094Ville et/ou S.E.M.* 115EPASE2010115Ville et/ou S.E.M.* 240EPASE2010-12240Ville et/ou S.E.M.* 108EPASE2012108

Ville et/ou S.E.M.* 1123 562EPASE20111685

Ville et/ou S.E.M.* 462EPASE2010462Ville et/ou S.E.M.* 552EPASE2013552Ville et/ou S.E.M.* 125EPASE2014125Ville et/ou S.E.M.* 210EPASE2010-15201Ville et/ou S.E.M.* 226EPASE2014226Ville et/ou S.E.M.* 201EPASE2010-15201

Ville et/ou S.E.M.* 1406EPASE20151406Ville et/ou S.E.M.* 344EPASE2015334Ville et/ou S.E.M.* 179EPASE2015179Ville et/ou S.E.M.* 339EPASE2015339

Ville et/ou S.E.M.* 848

17308 2 145 4 106 0 0 0

EPASE2013848

23559

Concessionnaires et Ville 2114EPASE2009-152114

08- prolongement Est av. Dalgabio / đại lộ Dalgabio nối dài

09- prolongement de la rue Verpilleux / đường Verpilleux nối dài10- prolongement de la rue Verrerie / đường Virrerie nối dài

11- tête ouest de l’Esplanade de France / đầu tây Esplanade12- place du Général Lafayette / quảng trường Général Lafayette13- placette rue du Gris de Lin / quảng trường đường Gris de Lin14- Trottoirs des îlots A, B, C et D / vỉa hè các lô A, B, C và D15- placette rue du / quảng trường đường Plateau des Glières

16- av. Denfert-Rochereau / đại lộ Denfert-Rochereau

17- av. Dalgabio Ouest / đại lộ Dalgabio tây18- rue Gris de Lin / đường Gris de Lin19- rue Cugnot / đường Cugnot20- trottoir paysager rue de la / vỉa hè cảnh quan đường Montat21- rue Pierre Bayle / đường Pierre Bayle22- voies diverses / các đường khác

23- réseaux de viabilité / mạng lưới sắp xây dựng

24- prolongement rue Vial / nối dài đường Vial25- liaison Montat ouest / liên kết tây Montat26- liaison Montat Est / liên kết đông Montat27- liaisons piétonnes 38è R.I. / liên thông cho người đi bộ 38è R.I.

28- rue de la Gendarmerie / đường Gendarmerie

Tổng / Cumul

Intitulé / Đầu đề coût global (HT k€) prévisionnel/ tổng chi phí dự kiến (chưa thuế)

échéance/ kỳ hạn

gestionnaire/ chủ quản

S.E.M. 564S.E.M.2008-09564S.E.M. 181 362S.E.M.2015543S.E.M. 1012 2 024S.E.M.20153036S.E.M. 136 1 048 264S.E.M.2009400

Ville 523Ville2008-091571

Ville 1185 0Ville20151 185

financement / đầu tư tài chínhVille / Thành phố S.E.MEPASE Dépt / Tỉnh Région / Vùng autre / khác

maître d’ouvrage/ chủ công trình

réalisation / thực hiện

38


39


Danh mục chương trình thống kê các hạng mục công trình công cộng trong đó phần xây dựng các hạng mục cũng được tính vào. Mỗi một hạng mục đều được xác định chủ công trình, người phụ trách và đảm bảo quản lý. Chi phí cho mỗi phần hạng mục được phân bổ cho các bên liên quan.

Danh mục các công trình gồm:

-

-

-

Cơ quan Cải tạo chỉnh trang Saint-Etienne, Thành phố Saint-Etienne và Cộng đồng đô thị

Chung cư Cô Giang nằm ở phường Cô Giang, quận 1. Chung cư được bao bọc bởi đường Cô Giang và Cô Bắc, Trường THPT Lương Thế Vinh ở phía Tây Nam và khu dân cư hiện hữu ở phía Đông Bắc. Hiện tại, có 4 block chung cư 5 tầng với khoảng 1 000 hộ dân sinh sống và 25 hộ ở mặt tiền đường Cô Bắc, 20 hộ ở mặt tiền đường Cô Giang và 80 căn nhà bên trong. Tuy chung cư có chiều cao trung bình và nằm trong khu vực đường hẹp với bề rộng từ 10 đến 12 m, nhưng mật độ dân số rất cao và khu vực này đang xuống cấp nghiêm trọng.

Diện tích trung bình của các căn hộ là 40 m². Kết cấu của chung cư đã xuống cấp, vệ sinh môi trường và an ninh không bảo đảm. Cần huy động vốn của nhà nước và tư nhân để cải tạo lại. Chủ trương của Thành phố là phá bỏ và xây dựng lại khu vực này với chức năng nhà ở, thương mại và dịch vụ. Thành phố sẽ chấp thuận dự án xây dựng mới các công trình tại đây với chiều cao 40

Les logements de Co Giang, sont situés dans le quartier du même nom, dans le district 1. L’îlot est encadré par les rues Cô Bắc et Cô Giang, au Sud-Ouest, par le lycée Lương Thế Vinh et au Nord- Est par un îlot d’habitats existants. Sur le plan de ce projet, on compte 4 blocs de logements de 5 étages soit, environ 1 000 foyers et 25 maisons donnant sur la rue Cô Bắc, 20 maisons sur la rue Cô Giang et 80 maisons à l’intérieur. Bien que les immeubles soient de faible ou de moyenne hau-teurs et situés dans des petites rues de largeur de 10-12 m, la densité de population est élevée et ce quartier est très dégradé.

L’immeuble est entouré de maisons. Les apparte-ments font 40 m² en moyenne. La structure du bâtiment est très dégradée, les conditions de sé-curité et de vie très mauvaises. Nous avons be-

Le programme d’équipements publics recense les équipements dont la réalisation est prévue dans le cadre de l’opération. Pour chacun d’eux sont identifiés le maître d’ouvrage, la personne publique qui le prendra en charge et en assurera la gestion, ainsi que la répartition du coût du fi-nancement de chaque équipement entre les dif-férents intervenants. Dans la liste des ouvrages, nous trouvons :

-

-

-

Trois constructeur : L’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne (EPASE), Ville de Saint-Etienne et Saint-Étienne Métropole jouent le maître d’ouvrage.

Saint-Etienne tham gia với vai trò là ba chủ công trình.

Trong phần thu của chủ đầu tư được ủy quyền EPASE, có phần hỗ trợ của Hội đồng tỉnh, Hội đồng Vùng, Chính phủ, Cộng đồng đô thị St-Etienne và Thành phố St-Etienne.

Người dân cũng tham gia đóng góp tài chính vào quá trình thực hiện dự án này vì họ là người thụ hưởng. Để có thêm nguồn thu, Thành phố có loại thuế riêng gọi là thuế cơ sở hạ tầng.

Thuế này được áp dụng cho bất kỳ hoạt động xây dựng mới, xây lại hay mở rộng các công trình. Nó được thực hiện khi cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép phê duyệt quy hoạch, hoặc giao biên bản xử phạt vi phạm xây dựng không phép; và được thanh toán làm hai lần trong vòng 3 năm kể từ ngày cấp, trừ đối với số tiền nhỏ thì được thanh toán một lần.

tầng để đáp ứng nhu cầu tái định cư tất cả các hộ dân tại chỗ. Tuy nhiên, điều này sẽ gây áp lực lên cơ sở hạ tầng hiện hữu.

Dự án cần được nghiên cứu kỹ để tạo cảnh quan hài hòa và hạn chế bớt chiều cao.

Thành phố mong muốn phá bỏ chung cư này để xây dựng mới với các chức năng: thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở. Số căn hộ mới xây dựng sẽ được chia thành 2 phần:

-

-

soin d’investissements publics et privés pour le réhabiliter. La ville souhaite le démolir et re-construire des bâtiments comprenant des loge-ments, des commerces et des services. La ville doit accepter un projet de 40 étages, pour répon-dre aux objectifs de relogement de tous les habi-tants mais les infrastructures sont inadaptées et les rues trop étroites.

Nous devons bien étudier ce projet pour créer un paysage harmonieux et limiter ce niveau très élevé de hauteur.

La ville a la volonté de démolir et de reconstruire des logements. Fonctions des nouvelles constructions : commerces, bureaux, habitat, servi-ces. Le projet comporte deux catégories :

-

-

Dans la recette de l’aménageur EPASE : besoin en financement par l’EPASE venant du Départe-ment du Conseil régional, de l’État, de la collec-tivité et de l’agglomération. Les propriétaires ne sont pas touchés mais ils doivent participer car ils bénéficient des nouvelles infrastructures. La taxe locale d’équipement est payée à la collectivité et c’est la recette de la collectivité. Cette taxe sera demandée sur toute opération de construction, reconstruction et l’agrandissement des bâtiments de toute na-ture. Le fait générateur est la délivrance du per-mis de construire ou des autres autorisations d’urbanisme, ou le procès-verbal d’infraction en cas de construction sans permis.

Modalité de paiement : Elle est payée en deux fois, un an et demi et trois ans après la date de délivrance, sauf pour les petites sommes qui sont payables en une seule fois.

Các công trình hạ tầng công cộng: hệ thống sưởi đô thị, trường mẫu giáo và tiểu học;

Các công trình hạ tầng cơ bản: mạng lưới, đường xá, quảng trường;

Danh mục công trình với chi phí và tiến độ thực hiện năm 2008-2009.

des équipements de superstructure : chauffe-rie urbaine, école maternelle et primaire.

des équipements d’infrastructure : réseaux, voirie, places

le coût et la réalisation en 2008-2009.

II. CHUNG CƯ CÔ GIANG II. LES LOGEMENTS DE CO GIANG


Một phần dùng để tái định cư cho những hộ tại chung cư cũ và những hộ thuộc diện tái định cư ở các dự án khác của Thành phố;

Một phần được bán với giá thị trường.

une partie avec des relogements sur place et en dehors ;

une partie vendue au prix du marché.

40


41


Chủ trương của Thành phố là những hộ ở đây sẽ được tái định cư tại chỗ hoặc trong quận. Hiện tại, các nhà đầu tư đang phối hợp với chính quyền để thương lượng về mức giá bồi thường theo giá thị trường với các chủ sở hữu. Những hộ bị giải tỏa sẽ được mua lại căn hộ trong chung cư mới với giá ưu đãi.

Người dân trong khu vực sẽ không phải đóng góp vào kinh phí cải tạo cơ sở hạ tầng. Các công trình cơ sở hạ tầng xã hội trong khu vực như nhà văn hóa, trường học…sẽ được cải tạo.

Diện tích sàn dành cho nhà ở: 8 x 14 000 = 112 000 m² Tổng diện tích sàn xây dựng: 11 x 14 000 = 154 000 m²

Mật độ xây dựng và chiều cao của các công trình trong dự án lớn hơn rất nhiều so với các công trình hiện hữu. Điều này sẽ gây áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng hiện hữu. Tất cả các căn hộ trong chung cư mới sẽ được bán.

Câu hỏi của chuyên gia Pháp: Tất cả 737 hộ sẽ được tái định cư tại chỗ hay chỉ một phần?

70-80% số hộ sẽ phải dời đi nơi khác ở mà không thể mua được căn hộ mới vì giá bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá bán căn hộ mới.

Tình hình ở Việt Nam rất khó so sánh vì:

-

-

La politique de la ville est le relogement sur place ou dans le même quartier. Actuellement, les in-vestisseurs, en coordination avec les autorités locales, négocient le rachat des logements avec les propriétaires, au prix du marché. Lors de la nouvelle construction, ils vendent les nouveaux logements aux anciens propriétaires à un prix avantageux. Les habitants du quartier ne doivent pas participer à l’amélioration des infrastructures. Des infrastructures sociales : centre culturel, école… seront aménagées dans le quartier.

Superficie de construction : 8 x 14 000 = 112 000 m² de logementsSurface totale : 11 x 14 000 = 154 000 m²La densité du bâti et la hauteur du projet sont net-tement supérieures à celles d’aujourd’hui. Cela soulève des inquiétudes quant à la capacité des infrastructures. Les logements de Co Giang se-ront tous en propriété. Tous les anciens proprié-taires ne pourront pas acheter un nouveau loge-ment dans ce projet car le coût est très supérieur au prix d’achat de leur ancien appartement.

Question de l’expert français : Les 737 foyers vont-ils être relogés sur place ou une partie seulement ?

70-80% des foyers devront aller vivre ailleurs en raison du prix d’achat trop élevé du nouveau logement.

La comparaison avec la France est difficile pour la raison suivante :

-

-

Tandis qu’en Espagne, 20% sont en location et 80% sont propriétaires.

2. Đề xuất của nhà đầu tư2. Proposition de la société

Ở Pháp:

•

•

Ở Tây Ban Nha: 20% là ở thuê và 80% là sở hữu.

45% hộ gia đình sống trong nhà thuê.

55% hộ gia đình là chủ sở hữu nhà ở của mình.

45% des foyers sont logés en location

55% des foyers sont propriétaires

Đ. CÔ BẮC / R

UE CÔ BẮC

Đ. TRẦN H

ƯNG ĐẠO / R

UE TRẦN H

ƯNG ĐẠO

Đ. CÔ GIANG / R

UE CÔ GIANG

Đ. ĐỀ THÁM / RUE ĐỀ THÁM

Đ. CÔ BẮC / R

UE CÔ BẮC

Đ.NGUYỄN KHẮC NHU

/ RUE NGUYỄN KHẮC NHU

CSGT QUẬN 1/ POLICE DE

CIRCULATION DU DISTRICT 1

PHÂN VIỆN KIỂM NGHIỆMLABORATOIRE

NHÀ CÔNG VỤ/ MAISON DE SER-

VICE PUBLIC

CAO ỐC VĂN PHÒNG/ IMMEUBLE DE BUREAUX

ĐH VAN LANGUNIVERSITÉ VAN LANG

LOGEMENT CÔ GIANG

ISAMCOXN O TO ISAMCO

LYCEE LƯƠ

NG THẾ VINH

42


43


Đối với dự án Cô Giang, nhà đầu tư thương lượng không thành công với các chủ sở hữu về giá bồi thường.Ở Pháp, nhờ thủ tục Tuyên bố vì lợi ích công nên chủ đầu tư có thể thương lượng hoặc Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục giải tỏa và bồi thường.

Đối với chung cư Cô Giang, có thể có khả năng thực hiện như sau:

-

-

Với số tiền có được từ việc bán căn hộ của mình theo giá thị trường, chủ sở hữu có thể mua một căn hộ cũ khác. Nếu chủ sở hữu có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, thì sẽ được tái định cư trong các chung cư cho thuê giá rẻ. Tại khu vực Cô Giang, chung cư mới sẽ được xây dựng với 45% số căn hộ để cho thuê trong đó 20% cho thuê giá rẻ và 25% bán.

Lúc nào cũng nên có sẵn nhà ở phục vụ cho người ở thuê không?

Pour le relogement, voici le processus préconisé :

-

-

-

Đối với trường hợp tái định cư, nên tham khảo cơ chế sau:

-

-

-

Pour le projet de Co Giang, l’aménageur n’arrive pas à négocier un prix d’achat convenable avec les propriétaires.Projet d’aménagement : en France, grâce à la DUP on peut négocier à l’amiable pour acquérir des logements, ou exproprier. Pour les logements de Co Giang, il y existe la procédure suivante :

-

-

Avec la somme reçue pour l’indemnisation négo-ciée à l’amiable au prix du marché, le propriétaire peut acheter un logement ancien pas cher. S’il se trouve en difficulté, il pourra être logé dans un immeuble locatif social (HLM). A Co Giang, il y aura 45% des logements en location dont 20% en HLM et 25% en accession-propriété.

Y a –t-il des logements disponibles ?

Le projet prévoit un logement reconstruit pour un logement démoli : l’offre de relogement est reconstituée dans le quartier mais aussi dans le reste de la Ville.

Une commission de relogement, présidée par des élus et réunissant tous les partenaires, veille à sa mise en œuvre :

•

•

Un accompagnement social dédié aux familles relogées est organisé :

•

•

•

l’aménageur public achète et démolit ;

l’investisseur construit.Chủ đầu tư nhà nước mua lại và phá bỏ,

Nhà đầu tư tư nhân đầu tư xây dựng.

Nếu dự án phá bỏ một chỗ ở, thì phải dự kiến xây lại một chỗ ở. Số chỗ ở được xây mới có thể nằm trong khu vực đó hoặc ở những nơi khác trong thành phố.

Thành lập Ban tái định cư gồm những người được dân bầu làm đại diện và các bên có liên quan. Ban này có nhiệm vụ:

•

•

Tổ chức hỗ trợ xã hội cho các hộ tái định cư:

•

•

•

3. Diagnostic et analyse par l’expert français

3. Đánh giá và phân tích của chuyên gia Pháp

suivi des attributions en fonction des sou-haits et des ressources des ménages, sur proposition des opérateurs en charge du re-logement

validation de l'offre proposée

Theo dõi quá trình bố trí tái định cư dựa trên nguyện vọng và nguồn lực của các hộ và theo đề nghị của đơn vị phụ trách tái định cư.

Phê duyệt các đề xuất.

Tổ chức mạng lưới nhân viên xã hội,

Khảo sát xã hội học trước khi tái định cư,

Theo dõi hoàn cảnh của các hộ tái định cư.

mise à disposition de travailleurs sociaux,

diagnostic sociaux avant le relogement,

suivi des ménages relogés en fonction des problématiques.

Tái định cư tại St Etienne / Relogement à St Etienne

44


45


Qui gère les réserves foncières pour le reloge-ment ?

Les sociétés publiques construisent avec une subvention de l’État des logements HLM neufs. Les logements Co Giang seront reconstruits en HLM.

Répartition des statuts des habitants selon leurs revenus :

C’est le cas de Co Giang : la plu-part des habitants expropriés ne peuvent pas être propriétaires ailleurs, ils doivent donc être loca-taires dans les HLM publiques. L’enquête sociale révèle que la plupart de ces personnes travaillent dans le district 1 et sont cireurs de chaussures, vendeurs sur le trottoir ou marchands ambulants.

Cơ quan nào quản lý quỹ đất phục vụ cho tái định cư?

Các đơn vị nhà nước xây dựng nhà ở cho thuê giá rẻ với sự hỗ trợ của nhà nước. Nếu ở Pháp, chung cư Cô Giang sẽ được xây dựng lại thành chung cư cho thuê giá rẻ.

Phân chia nhóm người dân ở chung cư theo thu nhập:

Ở chung cư Cô Giang, đa số hộ bị giải tỏa không thể mua được nhà ở tại những nơi khác. Do đó, họ phải thuê nhà ở tại các chung cư cho thuê giá rẻ của nhà nước. Theo kết quả khảo sát xã hội học, đa số người dân ở đây có công ăn việc làm tại quận 1. Họ làm nghề đánh giày, bán hàng rong, hoặc mua bán trên vỉa hè. Nếu muốn

Si on les reloge, on doit trouver un endroit où le prix du terrain est très bas mais ils ne trouveront pas de travail à proximité de leur nouveau loge-ment. Dès que l’occasion se présente, ils ven-dent leur maison ou leur appartement, retournent dans les mêmes rues et reprennent le même travail et fondent un nouveau bidonville dans le centre-ville. De plus, la communauté à laquelle ils appartiennent est généralement très soudée et solidaire, si on casse cette structure, ils devien-nent fragiles et instables.En France, ce serait différent, une formation pro-fessionnelle et un accompagnement social se-raient mis en place pour ces populations.

Comment se fait cet accompagnement et qui le prend en charge ?

L’accompagnement social englobe plusieurs choses :

1.

2.

tái định cư cho họ, thì phải tìm khu đất có giá rẻ. Nhưng như thế, họ sẽ không thể làm việc gần nơi ở của mình. Do đó, ngay khi có cơ hội, họ sẽ bán căn nhà hoặc căn hộ tái định cư để quay trở lại khu vực trước kia mình trước, làm lại nghề cũ và lập ra một khu lụp xụp mới ngay tại trung tâm thành phố. Hơn nữa, cộng đồng của họ rất gắn bó và liên kết với nhau, nếu cấu trúc này bị phá dỡ, thì họ sẽ trở nên dễ bị tổn thương hơn và cuộc sống sẽ không ổn định. Ở Pháp, cách làm hơi khác ở Việt Nam. Trong trường hợp này, người tái định cư sẽ được đào tạo nghề và hỗ trợ xã hội.

Hỏi: Công tác hỗ trợ xã hội được thực hiện như thế nào và cơ quan nào chịu trách nhiệm thực hiện?

Hỗ trợ xã hội bao gồm:

1.

2.

un revenu minimum d’insertion (RMI), réservé aux adultes de plus de 25 ans = seuil de la pauvreté ;

un accompagnement social par des services sociaux payés par le Département, et par

Thu nhập tối thiểu để hòa nhập xã hội, dành cho người từ 25 tuổi trở lên với mức hỗ trợ bằng với chuẩn nghèo;

Tỉnh thanh toán các khoản dịch vụ xã hội và có nhân viên xã hội hỗ trợ về y tế, giáo dục và hướng nghiệp;

Revenu du ménageLocataire privé

Locataire du public

ê nhà c

Décision

d'engagement d'une

démolition ou Arrêté de

DUP

Quyết định phá bỏ hoặc ra Tuyên bố vì lợi ích công

46


47


3.

Từng ngành đều có chính sách ưu đãi cho người nghèo. Tỉnh kết hợp với các tổ chức xây dựng và quản lý nhà cho thuê giá rẻ triển khai thực hiện hỗ trợ xã hội cho các hộ tái định cư. Sự liên kết của cộng đồng được gìn giữ trong quá trình tái định cư. Tuy nhiên, ở Pháp không có những nghề gắn với đường phố. Đối với chung cư Cô Giang, nên thiết lập đối thoại giữa nhà đầu tư và người dân hoặc thương lượng giữa cơ quan nhà nước với người dân vì đây là dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Ở Pháp chung cư cho thuê giá rẻ (HLM) luôn sẵn có chỗ hay khi có dự án tái định cư mới xây?

Nhìn chung, các chung cư này luôn kín chỗ. Chung cư HLM được xây dựng theo nhu cầu. Khi có một hộ dọn đi, thì tổ chức HLM sẽ xét chọn một hộ khác vào ở. Ngoài ra, còn có nhà mở dành cho người nghèo ở tạm trong những hoàn cảnh khó khăn (mùa đông lạnh giá, thiên tai…). Quy mô trung bình của một căn hộ HLM là 50 m² cho từ 3 đến 4 người ở.

Nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn, nhưng ngân sách của nhà nước thì có hạn. Làm thế nào để tìm nguồn tài chính từ bên ngoài?

Ở St-Etienne, các chủ đầu tư sẽ tính toán nhu cầu và chi phí của dự án. Trường hợp chung cư Cô Giang, nếu ở Pháp, thì chúng tôi sẽ lập một chương trình ưu tiên và kinh phí sẽ được huy động từ các nguồn sau:

-

-

-

-

Hộ nghèo sẽ được hỗ trợ 32% tiền thuê nhà. Một cơ chế hỗ trợ xã hội sẽ giúp cho các hộ nghèo được hưởng trợ cấp về nhà ở. Trên nguyên tắc, người thuê nhà sẽ trả tiền thuê. Nhưng nếu người thuê có hoàn cảnh rất khó khăn, thì nhà nước sẽ hỗ trợ một phần tiền thuê nhà.

Ở Việt Nam, chính sách vẫn còn chưa cụ thể, nhưng luật cũng đã quy định phải xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp và sinh viên. Người nghèo ở đô thị vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc tìm nhà cho thuê giá rẻ. Khi có dự án xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc hoặc phát triển đô thị, Thành phố sẽ tiến hành giải phóng mặt bằng.

Nhận xét của chuyên gia: Những người này cần nhà ở xã hội.

Ở Pháp, ngoài nhà ở xã hội, không gian công cộng và cảnh quan cũng được quan tâm. Ở St-Etienne, có 20 000 căn hộ nhà xã hội trong số 80 000 căn hộ trên địa bàn và có khoảng gần 1 000 hộ vào ở nhà xã hội mỗi năm.

Thêm thông tin về quá trình thay đổi trong chính sách xây dựng nhà ở tại Pháp

Chính sách xây dựng ở Pháp được chia thành các giai đoạn như sau:

1945 – 1960: Tái thiết đất nước và kinh tế sau chiến tranh.Xây dựng lại dựa trên quy hoạch Marshall vì nhiều thành phố bị phá hủy do bom đạn. Thiếu nhà ở, nên một căn hộ thường có nhiều người ở.

1960 – 1975: Xây dựng ồ ạt.Phá bỏ các chung cư cũ và xuống cấp và xây mới 500 000 chỗ ở mỗi năm. Dân số Pháp trong giai đoạn này khoảng 50 triệu người; nhiều người trở về từ các thuộc địa (1 triệu người trong vòng 5 năm).

Được ưu tiên xét duyệt vào chung cư nhà ở xã hội và tuyển dụng dựa trên hồ sơ của từng cá nhân.

Quỹ tiết kiệm và tiền gửi,

Ngân sách của địa phương: 17 đến 25%,

Ngân sách của chính phủ: từ 2 – 3%,

Vốn vay.

3.

Pour chaque secteur, on réserve des politiques favorables aux populations pauvres. L’accompagnement social au relogement est mis en place par les Départements avec les person-nels des organismes d’HLM. La solidarité de la communauté doit être maintenue en phase de relogement. En revanche, en France, nous n’avons pas tous ces « petits » métiers de rue. Pour les logements de Co Giang, il est néces-saire d’instaurer un dialogue entre l’investisseur et les habitants ou une négociation entre le Ser-vice public et les habitants, car c’est un projet qui fait partie du développement socio-économique.

En France, le logement en HLM est-il disponible ou est construit un HLM au moment des projets de relogement ?

En général, il n’y a pas de logements sociaux va-cants ; on construit des HLM selon les besoins. Les habitants déménageant, des logements se libèrent, l’organisme HLM peut reloger des per-sonnes dans le besoin. Il existe aussi des loge-ments d’urgence (foyers d’accueil) que les gens pauvres peuvent occuper temporairement en cas de problème (hiver rigoureux, catastrophe clima-tique…). La taille moyenne d’un logement social HLM est de 50 m² pour 3 ou 4 personnes.

Les besoins en logements sociaux sont de plus en plus importants, le budget de l’État pour leur construction et leur gestion est limité, comment peut-on trouver des ressources financières à l’extérieur ?

A St-Étienne, ce sont les financeurs qui calculent les besoins et le coût des opérations et font dif-férents montages financiers qu’ils analysent et présentent. Il me semble que Co Giang corres- pondrait à un programme prioritaire en France pour lequel les sources de financement seraient :

- - - -

Une subvention de 32% sera octroyée aux plus pauvres pour que le loyer soit le moins cher pos-sible. Un dispositif social exceptionnel permet aux plus pauvres de bénéficier de ces aides au logement. En principe, les loyers sont payés par les locataires. Si les locataires sont très pauvres l’État les aide à payer partiellement leur loyer.

Au Vietnam, la politique n’est pas encore pré-cise, mais la loi impose la construction de rési-dences pour les ouvriers des usines industrielles et les étudiants des universités. Les populations urbaines pauvres sont en difficulté pour trou-ver un HLM. La ville les déplace des bidonvilles vers un autre endroit, quand il y a des projets d’infrastructures ou de constructions, sur les ter-rains qu’ils occupent.

Remarque de l’expert : Ces gens ont besoin de logements sociaux.

En France, on pense aux logements sociaux mais aussi aux espaces publics et au paysage. A St-Étienne, nous avons 20 000 logements so-ciaux sur un parc de 80 000 logements ; moins de 1 000 foyers accèdent à un logement social, par an.

Complément d’information sur l’évolution de la politique de construction de logements en FranceEn France, à partir de 1945, après la 2ème guerre mondiale :

1945 – 1960 : Reconstruction économique.Reconstruction basée sur le plan Marshall parce que de nombreuses villes avaient été détruites par les bombardements. Pas assez de logements construits, de nombreuses personnes dans un logement.

1960 – 1975 : Construction massive, démolition des quartiers dégradés anciens et construction de 500 000 logements par an. La population du pays était de 50 millions d’habitants ; des Fran-çais des colonies ont été rapatriés en France (près d'un million de personnes en 5 ans).

les assistants sociaux de la santé, de l’éducation, de l’orientation professionnelle ;

la priorité pour accéder à un logement en HLM et à emploi après une évaluation individuelle des dossiers.

la Caisse des dépôts et Consignation un budget local = 17 à 25%un budget de l’État = 2-3%un financement par emprunt

48


49


Après la guerre, le besoin de reconstruction est très élevé, les habitants des campagnes migrent vers les villes, on développe alors de nombreuses habitations à loyer modéré (HLM).

Aujourd’hui, la population âgée augmente, tandis que ces retraités sont payés par les salariés ac-tuels. Le problème est que si le nombre de retrai-tés augmente, le nombre de salariés se réduit ou stagne. Donc, la solution est de baisser le mon-tant des retraites des propriétaires retraités et que les retraités locataires reçoivent une autre aide : Retraite = Minimum vieillissement + aide sociale. Après la guerre, la France a connu la période du baby boom. Dans 15 ans, ces nombreuses per-sonnes seront à la retraite et rencontreront des difficultés pour se loger. Avec un bail privé de 3 ans, le retraité peut se loger dans un logement privé qui coûte cher et peut être mis à la porte. Il peut aussi se loger dans un HLM selon ses reve-nus. De ce fait, l’État encourage les habitants à être propriétaire sur emprunt à long terme sous forme de la politique prioritaire de l’État. Avant, la tendance en France était que l’âge moyen des propriétaires était de 35-40 ans avec un emprunt sur 15 ans ; la tendance actuelle est une acces-sion à la propriété à 30 ans avec un emprunt sur 30-35 ans.

Le marché locatif privé fonctionne pour que l’économie reste dynamique. Avec l’augmentation du nombre de maisons ou appartements à louer, les travailleurs urbains ont tendance à louer. Il faut réserver une grosse capacité de logements locatifs pour les locataires. La colocation est très développée chez les ouvriers, les étudiants et les jeunes travailleurs, mais surtout dans les grandes villes où le prix des locations est trop cher (Paris, Lyon…).

Dans les années 70, des logements ont été construits en masse, sans aucune réalisation d’étude préalable, les conséquences ont été néfastes : des investisseurs ont perdu de l’argent car l’offre était supérieure aux besoins et mal adaptée.A présent, nous évitons de faire les mêmes er-reurs : les espaces publics autours des grands ensembles sont mieux aménagés, les construc-tions sont plus durables et fonctionnent mieux.

1975 – 1981: Khủng hoảng năng lượng. Giảm xây dựng nhà ở. Thất nghiệp cao, 8% vào năm 1981.

1981 – 2000: Phân cấp mạnh cho chính quyền địa phươngHỗ trợ trực tiếp cho người ở thuê thay vì hỗ trợ cho các tổ chức xây dựng và quản lý nhà ở cho thuê giá rẻ. Giá nhà ở và giá thuê nhà theo cơ chế thị trường. Tỷ lệ thất nghiệp cao. Cơ chế trợ cấp hội nhập xã hội được thực hiện vào năm 1988. Dân số: 55 triệu người.

Từ năm 2000: 62 triệu người, kinh tế thị trường trong khu vực đồng euro, tỷ lệ thất nghiệp giảm. Nỗ lực cải tạo các chung cư lớn, xuống cấp với tổng ngân sách là 12 triệu euros trong vòng 7 năm: xây mới từ 300 000 đến 400 000 chỗ ở mỗi năm. Giá nhà ở tăng gấp 5 lần. Người nghèo gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Nhu cầu nhà cho thuê giá rẻ rất cao.

Có hai hiện tượng chính:

-

-

Ở Pháp, các vùng đô thị ngày càng lớn. Ba vùng đô thị có dân số đông nhất:

-

-

-

Hiện nay, tỉ lệ người ở thuê và người sở hữu nhà ở Pháp:

Sau chiến tranh, nhu cầu xây dựng rất cao cùng với hiện tượng di dân từ nông thôn lên thành thị nên loại hình nhà cho thuê giá rẻ đã phát triển mạnh.

Hiện nay, số người lớn tuổi tăng lên và lương hưu của họ là do những người làm công ăn lương hiện nay đóng góp chi trả. Do đó, nếu số người hưởng lương hưu tăng lên và số người làm công ăn lương giảm hoặc không tăng, thì phải giảm mức lương hưu của những người đang sở hữu nhà để có thêm ngân sách hỗ trợ cho người nghỉ hưu ở nhà thuê. Sau Thế chiến 2, Pháp bước vào giai đoạn bùng nổ dân số. Trong 15 năm nữa, số người về hưu sẽ tăng lên đáng kể và họ cũng sẽ gặp khó khăn về nhà ở. Tùy vào lương hưu / thu nhập của mình mà người về hưu có thể được xét trong diện ở nhà HLM. Do đó, chính phủ Pháp khuyến khích người dân mua nhà bằng cách vay vốn dài hạn có sự hỗ trợ của nhà nước. Trước kia, ở Pháp, tuổi bắt đầu trở thành chủ sở hữu nhà là khoảng 35 – 40 tuổi với thời hạn vay vốn của ngân hàng khoảng 15 năm. Hiện nay, tuổi bắt đầu trở thành chủ sở hữu nhà là khoảng 30 với thời hạn vay vốn từ 30 đến 35 năm.

Song song đó, vẫn cần có thị trường nhà cho thuê của tư nhân để đảm bảo tính năng động của nền kinh tế. Người lao động ở đô thị có xu hướng ở thuê ngày càng nhiều làm số lượng nhà và căn hộ cho thuê ngày tăng. Cần phải dành một lượng lớn nhà ở để cho thuê.Việc ở ghép khá phổ biến đối với công nhân, sinh viên và người lao động trẻ, nhất là ở các thành phố lớn như Paris, Lyon.. vì giá thuê nhà rất cao.

Trong thập niên 70, nhà ở được xây dựng hàng loạt mà không có nghiên cứu trước. Điều này đã để lại nhiều hậu quả: nhà đầu tư lỗ vốn vì cung vượt cầu và không phù hợp với nhu cầu. Hiện nay, chúng tôi đang tránh không mắc phải những sai lầm đó: không gian công cộng tại các khu chung cư được quy hoạch tốt hơn, các công trình được xây dựng bền vững và hoạt động tốt hơn.

Tự do đi lại ở Châu Âu và số người già tăng cao,

Ly hôn dẫn đến số người trong một chỗ ở giảm. Ở St-Etienne, trung bình có 2 người trong một chỗ ở.

Vùng đô thị Paris (12 triệu người);

Vùng đô thị Lyon (1,3 triệu người);

Vùng đô thị Marseille (hơn 1 triệu người).

1975 – 1981 : Crise d’énergie – Baisse de la construction de logements – Chômage croissant, 8% de chômeurs en 1981.

1981 – 2000 : Décentralisation. Aide à la per-sonne sur le logement plutôt que l’aide directe aux organismes HLM. Recours au marché y com-pris le marché des logements, le prix dépendant du marché. Chômage élevé. RMI créé en 1988. Population de 55 millions d’habitants.

Depuis 2000 : 62 millions d’habitants, écono-mie de marché dans la zone euro, baisse du chômage. Effort de construction par le plan de rénovation des grands ensembles avec 12 mil-lions d’euros sur 7 ans : de 300 000 à 400 000 logements/an. Le prix des logements augmente, est multiplié par 5, les pauvres ont des difficultés à accéder à un logement, les organismes HLM sont fortement sollicités.

Deux principaux phénomènes :

-

-

Les agglomérations s’agrandissent de plus en plus en France. Les trois agglomérations les plus peuplées :

-

-

-

Actuellement en France, la répartition en pourcentage du nombre de propriétaires et de lo-cataires est comme suit :

Développement de la population en Europe avec l’immigration, et le vieillissement de la population ;

Divorce menant à la diminution du nombre des personnes dans les logements. Sur St-Étienne, il y a deux personnes par logement.

Agglomération parisienne : 12 millions d’habitants,

Agglomération lyonnaise : 1,3 millions d’habitants,

Agglomération marseillaise : plus d’un mil-lions d’habitants.

50


51


III. BỐN Ô PHỐ TRƯỚC DINH THỐNG NHẤT

III. LES QUATRE ÎLOTS DEVANTLE PALAIS DE LA RÉUNIFICATION


2. Giới thiệu dự án

2. Proposition de projet des autorités

Sở QHKT đã hoàn thành quy chế quản lý kiến trúc ở khu vực này sau khóa học về thiết kế đô thị do Sở phối hợp với PADDI tổ chức vào tháng 5 năm 2007. Sở hy vọng quy chế này sẽ được Thành phố thông qua. Bốn ô phố này nằm trong khu vực bảo tồn. Nếu tiến hành cải tạo theo quy chế, thủ tục sẽ rất dài và phức tạp. Nhưng nếu các chủ sở hữu muốn cải tạo công trình của mình, thì nhà nước cũng phải hỗ trợ để việc cải tạo được thực hiện theo đúng quy chế quản lý kiến trúc

Theo quy hoạch dự kiến, khu vực này sẽ có 3 mức chiều cao khác nhau: từ 3 đến 5 tầng (màu xanh lá trên bản đồ), 8 tầng (màu vàng) và hơn 20 tầng (màu vàng đậm) dọc theo đường Nguyễn Thị Minh Khai. Ở phía đường đối diện, các công trình có chiều cao trung bình.

Giá đất trong 4 ô phố này rất cao; các chủ sở hữu mong muốn được xây dựng càng cao càng tốt.

Các lô đất mặt tiền có giá rất cao, nhưng chiều cao xây dựng bị hạn chế, chỉ có 3 – 4 tầng. Những

Le DPA a achevé le plan d’aménagement de ce quartier comportant quatre îlots, suite à l’atelier sur le design urbain organisé par le PADDI, en mai 2007. Voici les quelques principes rédigés lors de l’élaboration du règlement d’urbanisme de ce quartier. Le DPA souhaite que le projet final qui s’appuie sur le règlement d’urbanisme, soit approuvé par la ville. Ces quatre îlots sont situés dans un périmètre de sauvegarde du patrimoine. Si on réhabilite selon le règlement, la procédure est très longue et complexe. Or, si les proprié-taires souhaitent réhabiliter leur bien rapidement, nous devons aussi les accompagner pour que les travaux respectent le règlement.

Sur le projet, on observe trois hauteurs différen-tes : de 3 à 5 étages (en vert sur la carte), 8 étag-es (en jaune) et des tours de plus de 20 étages, le long de la rue Nguyen Thi Minh Khai (jaune foncé). Les bâtiments sont de moyenne hauteur dans la rue opposée.Le prix des terrains dans ces 4 îlots est très cher ; des propriétaires les possèdent tous. Tous les propriétaires souhaitent que la nouvelle construc-tion soit la plus élevée possible. En revanche, les acquéreurs des terrains situés au bord de la rue, doivent payer beaucoup plus que les autres mais

dãy bên trong được phép xây cao hơn nên nhà đầu tư sẽ sớm có lợi nhuận hơn.

Có cơ chế tài chính gì để bảo đảm sự công bằng giữa các chủ sở hữu không? Quy hoạch xung quanh các villa cũ, được bảo tồn, như thế nào?

Thành phố cũng quan tâm đến việc đưa ra các quy chế nhằm bảo tồn các di sản kiến trúc và đảm bảo sự phát triển hài hòa.

Phần lớn các dự án trong 4 ô phố này là dự án tư nhân. Thành phố không có các quy chế nào đặc biệt, nhất là đối với việc bảo tồn các căn nhà ống.

Nếu chủ sở hữu muốn cải tạo công trình của mình, thì các sở ngành phải tiến hành kiểm tra hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng và cung cấp các quy định về xây dựng như chiều cao xây dựng tối đa.

Ở Việt Nam có các quy định về bảo tồn di sản kiến trúc nhà phố. Những ngôi nhà phố ở đây không được liệt kê trong danh sách di sản. Nhưng nếu nằm trong danh mục các công trình cần được bảo tồn, thì các chủ sở hữu không được phá bỏ. Thành phố phải thuyết phục các chủ sở hữu đưa các công trình của mình vào danh mục di sản.

leur construction est limitée à 2-3 étages. Les autres ont le droit de construire en hauteur pour recueillir un bénéfice maximal.

Quels dispositifs fiscaux peut-on mettre en place pour garantir une égalité entre tous les proprié-taires et les acquéreurs ? Quels aménagements peut-on faire autour des villas protégées ?

Les autorités ont intérêt à fixer des règles qui devront être respectées pour préserver le pat-rimoine et assurer son développement harmo-nieux.

La plupart des projets situés dans les quatre îlots, entre l’angle de la rue Pasteur et de la rue Han Thuyen sont privés, la municipalité n’a pas de règles précises surtout pour la préservation des compartiments.

Si les propriétaires souhaitent faire des travaux, les services techniques doivent pouvoir leur fournir les règles de construction (hauteur maxi-male…).

Au Vietnam, les règlements permettent de sau-vegarder le patrimoine architectural privé. Ces maisons ne figurent pas sur la liste du patrimoine, si on les y inscrit, les propriétaires n’auront pas le droit de démolir. Les autorités doivent convaincre ces propriétaires d’inscrire leur bien sur la liste du patrimoine.

52


53


3. Bảo tồn di sản kiến trúc 3. Préservation du patrimoine architec-turalỞ Pháp, tại các khu bảo tồn, các công trình của

nhà nước và tư nhân đều được bảo vệ. Trong khu vực này, chiều cao và kết cấu công trình được quy định chặt chẽ. Pháp có nhiều công cụ để bảo tồn các di sản kiến trúc:

1.

2.

3.

4.

Ví dụ: Trường hợp 1: Ông A và ông B là hai chủ sở hữu hai bất động sản liền kề. Nhà đầu tư C đã mua bất động sản của ông B và cần một phần bất động sản của ông A. Do đó, cần có sự thỏa thuận và thống nhất giữa ông A và ông B.

Trường hợp 2: Chủ sở hữu có căn nhà ở vị trí thuận lợi nhưng không thể xây dựng được vì nằm trong giá trị di sản. Giải pháp: chủ sở hữu có thể được miễn thuế hoặc được hỗ trợ khi ông ta tiến hành sửa chữa nhà.

Ở Pháp, chiều cao của các công trình xây dựng được xác định theo chiều rộng và chức năng của tuyến đường. Hệ số sử dụng đất được dùng để xác định chiều cao tối đa của công trình. Hiện nay ở Pháp, ngoại trừ những khu phố đã được xây dựng từ trước, cách tính này đã thay đổi đối với các khu mới vì khoảng lùi được áp dụng như nhau cho tất cả các tòa nhà và các căn nhà có cùng số mét vuông như nhau.

En France, le secteur protégé permet de con-server le patrimoine architectural public ou privé. Il définit les hauteurs et les structures des bâti-ments dans un périmètre. Plusieurs outils exis-tent pour la préservation du patrimoine : 1.

2.

3.

4.

Règlements fixes : Conserver un patrimoine par l’approche paysagère, les règlements doivent être fixés, on travaille à ce moment-là avec les propriétaires et on ne change pas. Exemple : 1er cas de figure : les propriétaires A et B sont en limite de propriété. L’investisseur qui a acheté le terrain de B a besoin d’une partie de A, il faut donc trouver un accord entre A et B qui trouvent un moyen pour vendre ensemble, soit A et B se mettent d’accord pour un accord privé entre par-ticularités. Solution : Réhabilitation par les pro-priétaires.2e cas de figure : Le cas C est très bien situé et cela donne une valeur au patrimoine mais non constructible et resté décalé. Solution : les pro-priétaires peuvent être exonérés ou même sub-ventionnés lors de leur réparation.En France, on construit à une hauteur qui est dé-finie selon la largeur de la voirie, le gabarit des bâtiments et les fonctions des rues. Quelque soit la taille de la parcelle, c’est le coefficient d’occupation des sols (COS) qui est pris en compte pour définir la hauteur maximale des bâ-timents. A présent, ce mode de calcul est révolu car on impose le même recul des bâtiments par

tout en France et les terrains ont la même super-ficie, à l’exception des quartiers anciens. Au Vietnam, par exemple dans la rue Le Duan, l’hôtel Métropole est situé très en recul, le bâti-ment à côté ne peut avoir le même recul car sa parcelle est de taille différente. Les parcelles sont de tailles très différentes, surtout dans le centre. On applique le même recul pour chaque îlot, pas pour tout un quartier. Khu bảo tồn: Một cuộc khảo sát công khai sẽ

giúp xác định phạm vi của khu bảo tồn. Sau đó, chính phủ sẽ ra quyết định thành lập khu bảo tồn.

Khu bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và cảnh quan (ZPPAUP): Chính phủ phối hợp với chính quyền địa phương để xác lập.

Cơ quan kiến trúc quốc gia.

Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương: Do chính quyền địa phương quyết định. Bản đồ này được kèm theo một quy chế quy hoạch xây dựng mang tính pháp lý và được điều chỉnh mỗi năm một lần.

le secteur sauvegardé : décision prise par l’État, une enquête publique est menée pour établir ce secteur sauvegardé.la ZPPAUP - Zone de Protection du Patri-moine Architectural Urbain et Paysager : Dé-cision collective et élaboration avec l’État.l’Architecte des bâtiments de France payé par l’Étatle Plan local d’urbanisme (PLU) : Décision par la Collectivité. Il s’agit d’un plan d’urbanisme avec des règles très respectées mais il est révisé une fois par an.

IV. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC IV. AUTRES QUESTIONS ABORDÉES

Au Vietnam, s’agissant des projets privés, les in-vestisseurs rencontrent parfois des difficultés : ils parviennent à acheter 95% des propriétés dans un immeuble mais sont en échec de négociation amiable pour les 5% restants. L’Etat doit-il inter-venir ?En France, l’État ne doit pas intervenir dans les projets privés mais seulement dans les projets publics.En France, les infrastructures peuvent-elles ser-vir largement à un nouvel ouvrage de construc-tion ? Réseau technique : répond aux besoins de manière régulière.Circulation : pas toujours faite et très compliquée.Transport en commun : sans compter les petits projets mais le périmètre plus grand. En France, 20% d’habitants prennent les transports en com-mun. Il existe trois grandes sociétés d’approvisionne-ment en eau potable contrôlées par les collec-tivités, qui permettent grâce à leur base de don-nées de connaître la population des villes, leur consommation d’eau….Quels sont les pourcentages de répartition de l’habitat, des bureaux et des services et, des commerces ? On raisonne ainsi pour chaque secteur : 30% d’habitat, 40% de services et bureaux, 30% de commerces. Il y a une formule générale pour convertir en m². Recommandation : La ville de HCM doit établir un bilan financier et un bilan des inconvénients et des avantages dans les projets. C’est aussi obligatoire pour les investisseurs.

Ở Việt Nam, khoảng lùi của công trình xây dựng được xác định dựa vào diện tích của lô đất. Ví dụ trên đường Lê Duẩn, các tòa nhà cao tầng được xây dựng trên các lô đất lớn nên có khoảng lùi sâu hơn so với các tòa nhà được xây dựng trên lô đất nhỏ hơn. Trong khu trung tâm, các lô đất lớn nhỏ khác nhau. Khoảng lùi được áp dụng cho từng ô phố chứ không cho toàn khu phố.

Ở Việt Nam, đối với các dự án tư nhân, nhà đầu tư đôi khi gặp khó khăn như sau: họ đã mua được 95% số căn hộ của một chung cư cũ, nhưng thương lượng thất bại với các chủ sở hữu của 5% căn hộ còn lại. Khi đó, Nhà nước có nên can thiệp vào?

Ở Pháp, Nhà nước không can thiệp vào các dự án tư nhân mà chỉ can thiệp vào các dự án công.

Ở Pháp, cơ sở hạ tầng hiện hữu có đủ để phục vụ cho các công trình xây dựng mới không?

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: đáp ứng nhu cầu Giao thông: không phải lúc nào cũng đáp ứng được, rất phức tạpGiao thông công cộng: 20% người dân Pháp sử dụng giao thông công cộng

Có 3 công ty cấp nước lớn chịu sự kiểm soát của chính quyền địa phương và nhờ cơ sở dữ liệu của các công ty này ta có thể biết được dân số của thành phố, lượng tiêu thụ nước…

Tỉ lệ nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ được phân bổ như thế nào?

Đối với mỗi khu vực: 30% nhà ở, 40% dịch vụ và văn phòng, 30% thương mại. Có một công thức để quy đổi sang m².

Khuyến nghị: TPHCM và các nhà đầu tư nên lập một bảng cân đối tài chính và một bảng so sánh các thuận lợi và khó khăn trong các dự án. Nhà đầu tư cũng phải lập bảng cho dự án của họ.

54


BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH DÀNH CHO CHÍNH QUYỀN VÀ NHÀ ĐẦU TƯBilan d’une opération pour la collectivité et pour l’investisseur

Ghi chú:

Note : Une pratique en France, la collectivité demande une participation du promoteur aux réseaux d’eau potable et d’électricité. Sur un endroit donné, la question de circulation est une question politique entre le conseil municipal et le maire et ils investissent dans la reconstruction des infrastructures.

Chính quyền địa phương ở Pháp yêu cầu các nhà đầu tư đóng góp vào mạng lưới cấp nước và điện. Còn vấn đề về giao thông nằm trong chủ trương chính sách của mỗi địa phương và thuộc quyết định của hội đồng ủy ban và thị trưởng. Cơ sở hạ tầng được địa phương đầu tư xây dựng.

KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮUATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN

khÓa tẬp huẤn vỀ cẢi tẠo, chỈnh trang ĐÔ thỊ hiỆn hỮu

Documents