kata pengantar - kementerian pekerjaan umum...pengembangan ruk yang disusun dengan mempertimbangkan...

Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan Rumah Umum dan Komersial

i

KATA PENGANTAR

Modul Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan Rumah Umum

dan Komersial bertujuan untuk memberikan pemahaman kepada peserta pelatihan

mengenai penyiapan program dan anggaran penyelenggaraan kegiatan

pengembangan RUK yang disusun dengan mempertimbangkan isu strategis dan

kebijakan nasional.

Buku ini disusun dalam 5 (lima) bab, meliputi Pendahuluan, Isu-isu Strategis

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial, Kebijakan Nasional terkait

Penyelenggaraan RUK, Penyusunan Program dan Anggaran Direktorat RUK, dan

Penutup.

Modul ini disusun secara sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari

materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif

peserta pelatihan.

Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun atas

tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini. Penyempurnaan

maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa terbuka dan

dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan peraturan

yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu dan bermanfaat

bagi peningkatan kompetensi Aparatur Sipil Negara di lingkungan Kementerian

Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dalam Penyelenggaraan RUK.

Bandung, Desember 2018

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman, dan

Pengembangan Infrastruktur Wilayah

i i Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan

Rumah Umum dan Komersial


i i i

UCAPAN TERIMA KASIH

TIM TEKNIS

Ir. Thomas Setiabudi Aden, M.Sc,Eng (Kepala Pusdiklat JP3IW)

Hasto Agoeng Sapoetro, S.ST., MT (Kepala Bidang TM Perkim)

Deva Kurniawan Rahmadi, ST., M.Sc (Kasubbid Teknik Pelatihan,

Bidang TM Perkim)

Nur Fajri Arifiani, ST., MT., M.Eng (Kasubbid Materi Pelatihan,

Bidang TM Perkim)

TIM PENYUSUN

Suminarti, ST., MT. (Kasubdit. Perencanaan Teknik dan Evaluasi,

Direktorat RUK)

Ir. Dedy Permadi, CES (Pejabat Fungsional)

NARASUMBER

Ir. Moch Yusuf Hariagung, MM, MT (Direktur Rumah Umum

dan Komersial)

Suryono Herlambang, ST., M.Sc (Tenaga Ahli)

Diterbitkan Oleh: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman, dan

Pengembangan Infrastruktur Wilayah Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Bandung, Desember 2018

i v Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan


DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ............................................................................................... I

DAFTAR ISI ........................................................................................................IV

DAFTAR GAMBAR .............................................................................................VII

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL....................................................................VIII

A. Deskripsi ............................................................................................ ix

B. Persyaratan ........................................................................................ ix

C. Metode ............................................................................................... x

D. Alat Bantu/Media ................................................................................ x

BAB 1 PENDAHULUAN ................................................................................... 1

A. Latar Belakang ..................................................................................... 2

B. Rencana Strategis Direktorat RUK ......................................................... 3

C. Tahapan Penyusunan Program dan Anggaran Penyelenggaraan kegiatan

RUK .................................................................................................... 4

D. Deskripsi Singkat.................................................................................. 7

E. Kompetensi Dasar ................................................................................ 8

F. Indikator Hasil Belajar .......................................................................... 8

G. Materi dan Submateri Pokok ................................................................ 8

H. Estimasi Waktu .................................................................................... 9

BAB 2 ISU-ISU STRATEGIS PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN

KOMERSIAL ....................................................................................... 10

A. Indikator keberhasilan........................................................................ 12

B. Backlog Perumahan ........................................................................... 12

C. Keterbatasan Ketersediaan Tanah untuk Perumahan MBR ................... 12

D. Keterbatasan Sumber Pembiayaan...................................................... 13

E. Sulitnya Perizinan untuk Pembangunan Perumahan MBR..................... 13


v

F. Rendahnya Kualitas Perumahan bagi MBR ........................................... 14

G. Kurangnya Perlindungan Konsumen .................................................... 14

H. Lemahnya Ketersediaan Data dan Informasi ........................................ 14

I. Terbatasnya Alokasi Ruang untuk Perumahan MBR.............................. 14

J. Belum didukungnya Lahan Perumahan dengan Sistem Infrastruktur ..... 15

K. Latihan .............................................................................................. 15

L. Rangkuman........................................................................................ 15

BAB 3 KEBIJAKAN NASIONAL TERKAIT PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM

DAN KOMERSIAL ................................................................................ 16

A. Indikator keberhasilan ........................................................................ 18

B. Program Sejuta Rumah ....................................................................... 18

C. Hunian Berimbang ............................................................................. 19

D. Optimalisasi Pemanfaatan Tanah bagi Pembangunan Perumahan......... 20

E. Bantuan Stimulan dalam Bentuk PSU .................................................. 20

F. Penyederhanaan Perizinan ................................................................. 21

G. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha di Bidang Perumahan ............ 21

H. Standar Kualitas Perumahan Layak Huni .............................................. 22

I. Fasilitasi Penyelesaian Konflik ............................................................. 23

J. Penyusunan Regulasi.......................................................................... 23

K. Latihan .............................................................................................. 23

L. Rangkuman........................................................................................ 23

BAB 4 PENYUSUNAN PROGRAM DAN ANGGARAN DIREKTORAT RUK .............. 25

A. Indikator keberhasilan ........................................................................ 26

B. Kegiatan Direktorat RUK ..................................................................... 26

c. Pemberian bantuan PSU rumah umum................................................ 27

C. Tahapan Penyusunan Program dan Kegiatan RUK ................................ 28

D. Proses Penganggaran ......................................................................... 28

vi Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan


E. Penetapan Harga Satuan Penyelenggaraan Kegiatan ............................ 29

F. Latihan .............................................................................................. 29

G. Rangkuman ....................................................................................... 30

BAB 5 PENUTUP .......................................................................................... 31

A. Simpulan ........................................................................................... 32

B. Tindak Lanjut ..................................................................................... 32

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................. 34

GLOSARIUM ..................................................................................................... 36

BAHAN TAYANG ............................................................................................... 38


vi i

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Alur Proses Penganggaran.................................................................. 29

vi i i Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan



i x

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Deskripsi

Modul Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan Rumah Umum

dan Komersial ini terdiri dari 3 (tiga) materi pokok. Materi pokok pertama

membahas tentang Isu-isu Strategis Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

dengan sub materi tentang Backlog Perumahan, Keterbatasan Ketersediaan Tanah

untuk Perumahan MBR, Keterbatasan Sumber-sumber Pembiayaan Perumahan,

Sulitnya Perizinan untuk Pembangunan Perumahan MBR, Rendahnya Kualitas

Perumahan bagi MBR, dan Kurangnya Perlindungan Konsumen.

Materi pokok kedua membahas Kebijakan Nasional terkait Penyelenggaraan

Rumah Umum dan Komersial, dengan sub materi mengenai Program Satu juta

Rumah, Hunian Berimbang, Optimalisasi Pemanfaatan Tanah bagi Pembangunan

Perumahan, Bantuan Stimulan dalam Bentuk PSU, KPBU Bidang Perumahan,

Standar Kualitas Perumahan Layak Huni, dan Fasilitasi Penyelesaian Konflik.

Materi pokok ketiga membahas Penyusunan Program Dan Anggaran Direktorat

RUK, dengan submateri tentang Gambaran Kegiatan Direktorat RUK, Tahapan

Penyusunan Program dan Kegiatan RUK, Proses Penanggaran dan Penetapan Harga

Satuan.

Peserta pelatihan mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang berurutan.

Pemahaman setiap materi pada modul ini sangat diperlukan karena materi ini

menjadi dasar untuk melakukan penyusunan Pemrograman dan Penganggaran

terhadap kegiatan-kegiatan yang akan dilaksanakan di lingkungan Direktorat

Rumah Umum dan Komersial. Hal ini diperlukan karena masing-masing modul

saling berkaitan. Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi

sebagai alat ukur tingkat penguasaan peserta pelatihan setelah mempelajari materi

dalam modul ini.

B. Persyaratan

Dalam mempelajari modul ini peserta pelatihan dilengkapi dengan peraturan

perundangan dan pedoman yang terkait dengan materi pelaksanaan Pemrograman

x Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan


dan Penganggaran Penyelenggaraan Kegiatan Pengembangan di lingkungan

Direktorat Rumah Umum dan Komersial.

C. Metode

Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah dengan

kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber) dan dalam

kegiatan pembelajaran peserta juga diberikan kesempatan tanya jawab, curah

pendapat, dan diskusi.

D. Alat Bantu/Media

Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat

bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu :

a. LCD/projector

b. Laptop

c. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya

d. Flip chart

e. Bahan tayang

f. Modul dan/atau Bahan Ajar

g. Laser pointer


1

BAB 1

PENDAHULUAN

2 Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan


Pendahuluan

A. Latar Belakang

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak

huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya,

serta aset bagi pemiliknya (pasal 1 UU no. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman). Mengingat pentingnya rumah sebagai sarana pembinaan

keluarga yang akan menjadi basis bagi tatanan kehidupan bermasyarakat,

berbangsa dan bernegara, adalah sangat wajar bila Negara bertanggung jawab

dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. UN-Habitat, dalam

peringatan Hari Habitat Dunia tahun ini, menetapkan tema ‘Housing at the centre’,

dan mendorong pemerintah berbagai negara untuk menempatkan isu perumahan

sebagai inti/pusat dari kebijakan nasional dan daerah. Hal ini juga didasari

kenyataan bahwa 70% penggunaan tanah perkotaan di banyak negara adalah

untuk fungsi perumahan. Dalam hal ini, rumah bukanlah semata-mata bangunan

gedung tempat hunian yang layak dan aman, tapi juga menyangkut aspek

ketersediaan fasilitas dan infrastrukturnya, lokasi dan kemudahan aksesibilitas,

serta terjangkau. Dengan demikian, perumahan dan kawasan permukiman

haruslah menjadi satu kesatuan dalam penyelenggaraannya.

Berdasarkan UU no. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,

Rumah Komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan

keuntungan, sedangkan Rumah Umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk

memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Pengertian

diatas, menunjukkan bahwa dua kategori rumah di atas, ditujukan untuk

memenuhi kebutuhan masyarakat yang penyediaannya dilakukan bukan secara

swadaya, tapi oleh pihak lain, seperti pemerintah, daerah, maupun pengembang.

Perbedaan dari keduanya adalah bahwa rumah komersial lebih diselenggarakan

untuk memenuhi kebutuhan masyarakat menengah ke atas (non MBR), sedangkan

rumah umum untuk memenuhi kebutuhan bagi MBR. Bentuk rumah yang

dibangun bisa berupa rumah tapak, rumah deret maupun rumah susun.

Masyarakat Berpenghasilan Rendah sendiri didefinisikan sebagai masyarakat yang


3

mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan

pemerintah untuk memperoleh rumah.

Berdasarkan pasal 5 ayat (1) undang-undang dimaksud, Negara bertanggung jawab

atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang pembinaannya

dilaksanakan oleh pemerintah. Sebagai bentuk keberpihakan pemerintah kepada

MBR, sebagai kelompok masyarakat yang membutuhkan uluran tangan

pemerintah, peran pemerintah bisa diwujudkan dalam bentuk regulasi, bantuan

stimulan/insentif, dan pendampingan/pengawasan/fasilitasi/sosialisasi, dan

penyediaan rumah agar semakin banyak MBR bisa menempati rumah yang layak

huni dan terjangkau. Sedangkan untuk penyelenggaraan rumah komersial,

pemerintah melakukan pembinaan melalui penerbitan regulasi dan pengawasan

terhadap penerapan regulasi dimaksud. Regulasi antara lain dilakukan agar

penyelenggaraannya terkendali, menghindari terwujudnya eksklusivitas kawasan

perumahan, dan menghindari konflik yang mungkin terjadi antara konsumen dan

pengembang.

Dalam penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial, beberapa kendala menjadi

penghambat percepatan penyediaan rumah umum dan komersial.

B. Rencana Strategis Direktorat RUK

Berdasarkan Renstra Direktorat Jendral Penyediaan Perumahan Tahun 2015-2019,

tujuan dari Ditjen Penyediaan Perumahan yaitu menyelenggarakan fasilitasi

penyediaan perumahan dengan tingkat dan kondisi ketersediaan, keterpaduan,

serta kualitas dan cakupan pelayanan yang produktif dan cerdas, berkeselamatan,

mendukung kesehatan masyarakat, menyeimbangkan pembangunan, memenuhi

kebutuhan dasar, serta berkelanjutan yang berasaskan gotong-royong guna

mencapai masyarakat yang lebih sejahtera. Guna mencapai tujuan tersebut maka

sasaran strategis yang terkait dengan Direktorat Rumah Umum dan Komersial

adalah :

1. Meningkatkan pengembangan kebijakan dan koordinasi pelaksanaan

kebijakan, penyusunan kebijakan, program, anggaran, kerjasama, data dan

informasi serta evaluasi kinerja pengembangan perumahan.

2. Meningkatkan pembinaan dan pengembangan rumah umum dan

komersial.

3. Terlaksananya fasilitas bantuan PSU rumah umum sebanyak 676.950 unit.



4. Terselenggaranya pencadangan tanah dan pembangunan rumah susun

melalui penyertaan modal negara untuk Perum Perumnas.

C. Tahapan Penyusunan Program dan Anggaran Penyelenggaraan kegiatan RUK

1. Identifikasi isu-isu strategis Penyelenggaraan RUK

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial menghadapi beberapa

permasalahan yang harus diatasi, meskipun hal tersebut membutuhkan waktu

yang cukup lama. Adapun isu-isu strategis yang terkait permasalahan

penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial, sebagai berikut:

a. Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial belum didukung dengan

regulasi dan pembinaan serta pengawasan dan pengendalian yang memadai

oleh pemerintah daerah;

b. Belum terpenuhinya penyelenggaraan rumah umum yang layak huni dan

terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana,

terpadu, dan berkelanjutan;

c. Data dan informasi rumah umum dan komersial belum tersedia secara

akurat dan aktual;

d. Penyelenggaraan perumahan masih mengalami permasalahan dalam hal

penyediaan kebutuhan sarana, prasarana dan utilitas umum yang memadai.

Disamping itu penyediaan lokasi perumahan rumah umum mempunyai

lokasi yang kurang strategis sehingga berdampak pada sulitnya aksesibilitas;

e. Keterbatasan tanah untuk pembangunan perumahan terutama perumahan

bagi MBR, harga tanah yang semakin meningkat (tidak terjangkau oleh MBR)

dan perizinan pembangunan rumah yang masih tumpang tindih;

f. Perbedaan sudut pandang antara pemerintah dan pelaku pembangunan

sehingga tidak tercapainya target dalam pemenuhan kualitas dan fasilitas

rumah umum, serta mekanisme yang diatur dalam peraturan perundangan;

g. Peran pelaku pembangunan belum maksimal, di antaranya dalam hal

menyediakan perumahan sesuai dengan syarat teknik dan melaksanakan

kewajiban yang telah ditentukan sesuai dengan peraturan perundangan;

h. Secara umum pemenuhan hak konsumen perumahan masih belum

terselenggara secara optimal;

i. Perizinan dan non perizinan penyelenggaraan rumah umum membutuhkan

biaya cukup besar dan waktu yang panjang.


5

2. Identifikasi Kebijakan Nasional Penyelenggaraan RUK

Penyediaan kebutuhan rumah bagi seluruh lapisan masyarakat khususnya MBR

merupakan salah satu wujud dari Nawa Cita ke-6 Presiden Republik Indonesia

yaitu: ”Meningkatkan Produktivitas Rakyat dan Daya Saing di Pasar International”.

Dalam rangka meningkatkan produktivitas rakyat dan daya saing di pasar

internasional maka terdapat subagenda prioritas nasional yaitu membangun

perumahan dan kawasan permukiman dengan arah kebi jakan kepada tersedianya

perumahan yang layak dan terjangkau. Selanjutnya, perumahan merupakan salah

satu aspek prioritas pembangunan untuk mencapai visi dan misi dari Presiden RI

yang dituangkan dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional

(RPJMN) Tahun 2015-2019.

Berdasarkan amanat dari RPJMN Tahun 2015-2019, maka telah ditetapkan sasaran

umum terkait dengan perumahan yaitu terpenuhinya kebutuhan dasar masyarakat

untuk bertempat tinggal yang layak dengan didukung prasarana, sarana, dan

utilitas yang memadai dalam mendorong peningkatan produktivitas rakyat dan

daya saing di pasar internasional. Rencana pembangunan nasional memuat arahan

kebijakan, strategi pembangunan nasional, program nasional dan kerangka regulasi

yang bersifat indikatif yang diacu oleh Pemerintah dalam merumuskan program

serta melaksanakan tugas dan fungsinya.

3. Penyusunan Program dan Anggaran Ditjen Penyediaan Perumahan dalam Penyelenggaraan RUK

Berdasarkan arah kebijakan dan strategi bidang penyediaan perumahan, maka

sesuai dengan tugas dan fungsinya, arah kebijakan Direktorat Rumah Umum dan

Komersial untuk Tahun 2015-2019 yaitu meningkatkan akses masyarakat

berpenghasilan rendah terhadap rumah umum yang layak dan terjangkau yang

dilengkapi dengan sarana, prasarana, dan utilitas yang memadai, serta

mengendalikan, memantau dan mengevaluasi penyelenggaran rumah komersial,

secara selaras dan seimbang. Berdasarkan arah kebijakan tersebut, maka strategi

dalam penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial untuk Tahun 2015-2019

tersebut:

1. Melaksanakan perencanaan teknik, pendataan, evaluasi, dan pelaporan

pelaksanaan kebijakan bidang rumah umum dan komersial, melalui upaya:

a. Pelaksanaan koordinasi dengan para pemangku kepentingan, dalam

rangka penyusunan program dan kegiatan bidang rumah umum dan



komersial;

b. Penyusunan dan pemutakhiran data dan informasi terkait rumah

umum dan komersial;

c. Pelaksanaan evaluasi kinerja rumah umum dan komersial, secara

rutin;

d. Penyusunan laporan pelaksanaan kebijakan bidang rumah umum dan

komersial.

2. Mengembangkan ketersediaan dan meningkatkan upaya pelaksanaan

regulasi dan kebijakan serta dalam penyelenggaraan rumah umum dan

komersial, melalui upaya:

a. Penyusunan NSPK terkait rumah umum dan komersial, sesuai dengan

peraturan perundanga, Peraturan Pemerintah dan sesuai dengan

kebutuhan yang ada;

b. Melaksanakan bimbingan teknis, sosialisasi, dan supervisi regulasi

bidang rumah umum dan komersial;

c. Melaksanakan kebijakan dan evaluasi kebijakan dalam bidang rumah

umum dan komersial.

3. Mempercepat penyediaan dan pembangunan rumah umum yang

dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas yang memadai, untuk

mewujudkan hunian yang layak dan terjangkau, melalui upaya:

a. Perencanana, pelaksanaan, pemantauan dan evaluasi yang efektif

dalam rangka menjamin manfaat dan efektivitas pelaksanaan bantuan

rumah umum;

b. Peningkatan keterlibatan pemerintah daerah dalam tahap

perencanaan, pelaksanaan, dan pemantauan pelaksanaan bantuan

rumah umum dalam rangka perwujudan penyediaan rumah umum

yang layak;

c. Melakukan pembinaan dalam mendukung peningkatan kualitas rumah

umum yang layak dan serasi sesuai dengan NSPK yang ada;

d. Dukungan terhadap penyusunan perencanaan penyediaan perumahan

dan permukiman dalam rangka mendukung sinergisasi program

bantuan PSU rumah umum dengan program pembangunan

perumahan dan permukiman secara keseluruhan di daerah.


7

4. Mendukung percepatan pelaksanaan kebijakan hunian berimbang dalam

penyelenggaraan rumah umum dan komersial, melalui:

a. Pelaksanaan sosialisasi dan bimbingan teknis kepada pemerintah

daerah dan pelaku pembangunan dalam rangka penyusunan regulasi

di daerah dan peningkatan implementasi kebijakan hunian berimbang;

b. Pelaksanaan pemantauan dan evaluasi terhadap pemerintah daerah

dan pelaku pembangunan terkait implementasi kebijakan hunian

berimbang.

5. Memfasilitasi penyediaan lahan untuk pembangunan perumahan,

khususnya untuk MBR, melalui:

a. Pendataan ketersediaan lahan untuk perumahan di Indonesia,

khususnya yang potensial dapat dimanfaatkan untuk pembangunan

perumahan bagi MBR;

b. Penyusunan sistem informasi ketersediaan lahan yang up to date dan

dapat dimanfaatkan untuk seluruh pemangku kepentingan bidang

perumahan, dalam rangka penyediaan perumahan bagi MBR;

c. Fasilitasi pelaksanaan kerjasama antar pemangku kepentingan terkait

penyediaan lahan perumahan;

d. Pemantauan pelaksanaan penyediaan lahan perumahan oleh para

pemangku kepentingan, khususnya lahan bagi perumahan MBR.

6. Meningkatkan sinergi dan koordinasi dan kelembagaan pelaksanaan

kebijakan pembangunan rumah umum dan komersial melalui peningkatan

peran pemerintah daerah dan pemangku kepentingan lainnya dalam

pembangunan perumahan.

7. Mendukung penguatan kelembagaan bidang rumah umum dan komersial

di daerah.

D. Deskripsi Singkat

Mata pelatihan Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan Rumah

Umum dan Komersial memberikan pemahaman kepada peserta pelatihan

mengenai penyiapan program dan anggaran penyelenggaraan kegiatan

pengembangan RUK yang disusun dengan mempertimbangkan isu strategis dan

kebijakan nasional.



E. Kompetensi Dasar

Setelah mengikuti pembelajaran pada pelatihan ini, peserta pelatihan diharapkan

mampu menyiapkan bahan penyusunan program dan anggaran penyelenggaraan

kegiatan RUK.

F. Indikator Hasil Belajar

Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu:

a. mengidentifikasi isu-isu strategis terkait penyelenggaraan RUK;

b. mengidentifikasi kebijakan nasional terkait penyusunan kebijakan, strategi,

dan program;

c. menyusun program dan anggaran Direktorat RUK.

G. Materi dan Submateri Pokok

Materi dan submateri pokok dalam mata Diklat ini adalah:

1. Isu-isu Strategis Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

a. Backlog Perumahan

b. Keterbatasan Ketersediaan Tanah untuk Perumahan MBR

c. Keterbatasan Sumber Pembiayaan

d. Sulitnya Perizinan untuk Pembangunan Perumahan MBR

e. Rendahnya Kualitas Perumahan bagi MBR

f. Kurangnya Perlindungan Konsumen

g. Lemahnya Ketersediaan Data dan Informasi

h. Terbatasnya Alokasi Ruang untuk Perumahan MBR

i. Belum didukungnya Lahan Perumahan dengan Sistem Infrastruktur

2. Kebijakan Nasional terkait Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

a. Program Sejuta Rumah

b. Hunian Berimbang

c. Optimalisasi Pemanfaatan Tanah bagi Pembangunan Perumahan

d. Bantuan Stimulan dalam Bentuk PSU

e. Penyederhanaan Perizinan

f. KPBU di Bidang Perumahan

g. Standar Kualitas Perumahan Layak Huni

h. Fasilitasi Penyelesaian Konflik

i. Penyusunan Regulasi


9

3. Penyusunan Program dan Anggaran Direktorat RUK

a. Kegiatan Direktorat RUK

b. Pemberian Bantuan PSU Rumah Umum

c. Tahapan Penyusunan Program dan Kegiatan RUK

d. Proses Penganggaran

e. Penetapan Harga Satuan Penyelenggaraan Kegiatan

H. Estimasi Waktu

Untuk mempelajari mata pelatihan pemrograman dan penganggaran kegiatan

pengembangan RUK ini dialokasikan waktu sebanyak 4 (empat) jam pelajaran.


11

BAB 2

ISU-ISU STRATEGIS PENYELENGGARAAN

RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL



Isu-isu Strategis

Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial

A. Indikator keberhasilan

Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu mengidentifikasi isu-isu

strategis terkait penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial.

B. Backlog Perumahan

Berdasarkan hasil Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) tahun 2015 oleh BPS,

pada tahun 2015 terdapat 11,68 juta keluarga yang belum memiliki rumah/hunian.

Angka ini menurun dibandingkan dengan data tahun 2010 yang berjumlah 13,5

juta. Pada tahun yang sama, berdasarkan RPJMN 2015-2019, backlog penghunian

rumah adalah sebesar 7,6 juta unit. Sementara itu, dari sejumlah rumah yang

sudah adapun, masih terdapat 2,51 juta unit rumah tidak layak huni (Sumber:

BPS), menurun dibandingkan dengan data tahun 2010 sebanyak 3,4 juta.

Dilatarbelakangi oleh kondisi di atas, pemerintah mentargetkan bahwa dalam

kurun waktu 5 (lima) tahun, sejak tahun 2015 hingga tahun 2019, dapat dibangun

850.000 unit rumah dan peningkatan kualitas 1.500.000 unit rumah tidak layak

huni.

C. Keterbatasan Ketersediaan Tanah untuk Perumahan MBR

Di beberapa kota besar, utamanya di Jawa, ketersediaan tanah merupakan

permasalahan yang sangat kompleks. Kota Bandung misalnya, tanah yang tersisa

hanyalah mampu menyelesaikan 10% dari data backlog kota tersebut. Terbatasnya

tanah yang masih tersisa untuk perumahan tersebut, kemudian disertai dengan

harga yang terus naik mengikuti besarnya permintaan-utamanya di perkotaan,

yang menyebabkan sulitnya penyediaan rumah untuk rakyat, khususnya MBR.

Pada akhirnya, manakala terdapat pengembang yang akan menyediakan

perumahan bagi MBR, lahan yang masih mungkin untuk dibeli (dengan harga yang

terjangkau), umumnya berlokasi di pinggiran, jauh dari pusat kegiatan, dan minim

ketersediaan infrastrukturnya (jalan, air, listrik, transportasi publik, telekomunikasi,

pengelolaan sampah, limbah dan drainase). Tingginya permintaan akan tanah


13

untuk berbagai fungsi dan keperluan pembangunan, juga telah mendorong sulitnya

pengadaan, pembebasan dan sertifikasi tanah. Hal itu juga mendorong sikap

sebagian oknum aparat yang memanfaatkan situasi tinggi kebutuhan masyarakat.

D. Keterbatasan Sumber Pembiayaan

Rumah umum saat ini lebih banyak disediakan oleh para pengembang yang

pembiayaannya didukung oleh perbankan, maupun oleh pemerintah yang dibiayai

dengan APBN dan APBD. Pemerintah melalui Ditjen Pembiayaan Perumahan juga

sudah menyalurkan dana APBN dalam bentuk subsidi melalui skema Fasilitas

Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga (SSB), Bantuan

Uang Muka (BUM), serta skema terbaru yaitu Bantuan Pembiayaan Perumahan

berbasis tabungan (BP2BT). Sementara masih terdapat sumber-sumber

pembiayaan lain yang belum dioptimalkan, seperti dana pensiun, jamsostek, CSR

perusahaan, arisan kelompok masyarakat maupun yang terakhir disahkan UU-nya,

yaitu Tabungan Perumahan Rakyat (TAPERA).

Berbagai subsidi berkelanjutan maupun subsidi silang perlu dikembangkan

mengingat bahwa berdasar survei yang pernah dilakukan oleh Perumnas terhadap

daya beli masyarakat menyimpulkan rendahnya daya beli dimaksud. Rumah untuk

MBR yang saat ini telah disubsidi oleh pemerintah melalui fasilitas likuiditas

pembiayaan perumahan (FLPP), yang harganya berkisar 130 juta rupiah, dengan

cicilan berkisar 800 ribu rupiah/bulan, ternyata masih belum mampu dijangkau

oleh MBR yang kemampuan menyicilnya hanya berkisar 400-500 ribu rupiah/bulan.

Dengan demikian, dari sisi supply, perlu dipikirkan untuk pengembangan rumah

sederhana yang harga jualnya lebih rendah dari standar dan ketentuan yang

sekarang sudah diberlakukan.

E. Sulitnya Perizinan untuk Pembangunan Perumahan MBR

Percepatan dan kemudahan perizinan, terutama untuk perumahan bagi MBR,

merupakan salah satu yang menjadi perhatian pemerintah. Hal ini sejalan dengan

diluncurkannya Paket Kebijakan Ekonomi XIII yang memangkas 33 izin dan tahapan

menjadi 11 izin dan rekomendasi, dengan waktu pemrosesan semula sekitar 769-

981 hari berkurang menjadi 44 hari yang akan memberikan biaya penghematan

dalam proses tersebut sebesar 70%. Melalui Inpres No. 3 tahun 2016 tentang

Penyederhanaan Perizinan Perumahan, Kementerian PUPR mendapatkan amanah

untuk melakukan penyederhanaan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dimana hal



tersebut telah tertuang dalam Permen PUPR no. 5/PRT/M/2016 tentang IMB

Gedung. Namun demikian, tantangan berikutnya adalah bagaimana implementasi

kebijakan penyederhanaan perizinan tersebut di lingkungan Pemerintah Daerah,

karena kewenangan proses perizinan, khususnya penyediaan perumahan berada di

tangan Pemerintah Kabupaten/Kota.

F. Rendahnya Kualitas Perumahan bagi MBR

Direktorat Evaluasi, Ditjen Pembiayaan Perumahan mencatat bahwa 55,4% rumah

subsidi yang dibangun oleh developer (pengembang) belum mencapai standar

minimum konstruksi rumah yang layak.

G. Kurangnya Perlindungan Konsumen

Perlindungan konsumen perlu dilakukan karena sering terjadinya konflik antara

pengembang dan masyarakat konsumen. Permasalahan terjadi terutama karena

minimnya informasi yang disampaikan oleh pengembang terhadap produk yang

sedang dipasarkan (status perizinan, alih status kepemilikan properti ke konsumen,

ketersediaan fasos-fasum), serta konflik yang terjadi dalam pengelolaan rumah

susun dan apartemen. Permasalahan ini merupakan salah satu pengaduan yang

tertinggi yang disampaikan masyarakat di website Kementerian PUPR, sehingga

harus menjadi perhatian dalam penyelesaiannya.

H. Lemahnya Ketersediaan Data dan Informasi

Data dan informasi sangat diperlukan sebagai bahan untuk pengambilan keputusan

pemerintah serta sebagai bahan dalam penyusunan potensi pasar yang akan

bermanfaat bagi para pengembang. Saat ini, memang sudah ada data dan

informasi terkait dengan distribusi kekurangan akan rumah (backlog kepemilikan),

namun target dan capaian penyediaan rumah oleh pemerintah daerah dan para

pelaku penyedia perumahan, serta potensi ketersediaan tanah untuk perumahan

belum terdata dengan baik.

I. Terbatasnya Alokasi Ruang untuk Perumahan MBR

Alokasi ruang untuk perumahan MBR tidak secara spesifik tercantum dalam RTRW.

Saat ini hampir seluruh kabupaten/kota telah memiliki Peraturan Daerah tentang

rencana tata ruang wilayah (RTRW) yang peta rencananya berskala 1:50.000 dan

1:25.000. Fungsi perumahan yang luasnya berkisar 70% dari seluruh luas wilayah

(terutama di perkotaan), tidak di spesifik kan peruntukannya untuk perumahan


15

MBR dan atau non MBR. Peruntukan rinci tersebut baru akan terlihat pada rencana

detail tata ruang (RDTR), yang hingga saat ini masih sedikit kabupaten/kota yang

mengesahkannya. Dengan tidak adanya pedoman pemanfaatan ruang

sebagaimana dimaksud, serta dengan mengingat tingginya permintaan akan rumah

sementara supply-nya terbatas, maka hunian yang dibangun di perkotaan

cenderung mengalami kenaikan harga dan selanjutnya hanya bisa di akses oleh

masyarakat menengah ke atas.

J. Belum didukungnya Lahan Perumahan dengan Sistem Infrastruktur

Infrastruktur dimaksud antara lain adalah jalan, air, listrik, transportasi publik,

telekomunikasi, pengelolaan sampah, limbah dan drainase kota. Disamping itu

keterpaduan lahan perumahan dengan sistem infrastruktur yang ada belum

terwujud. Kita sering melihat terdapat perumahan yang dikembangkan oleh para

pengembang, namun tidak dilengkapi dengan ketersediaan akses jalan yang

memadai dengan kapasitas sesuai dengan prediksi kendaraan milik calon

konsumen, serta sambungan listrik PLN, air PDAM, dan drainase lingkungan. Kita

juga sering menemukan perumahan yang infrastrukturnya tidak terkoneksi dengan

baik dengan sistem kota/kawasan yang sudah ada.

K. Latihan

Berikan ulasan mengenai salah satu isu strategis penyelenggaraan rumah umum

dan komersial yang saudara pahami!

L. Rangkuman

Penyusunan Program dan Anggaran Penyelenggaraan Kegiatan RUK dilakukan

dengan mempertimbangkan isu-isu strategis penyelenggaraan RUK, sehingga

program yang tersusun bisa menjawab isu dimaksud.

Isu utamanya adalah besarnya angka backlog baik dari kepemilikan maupun

penghunian yang pemenuhannya bisa dilakukan melalui penyediaan rumah umum

oleh para pengembang. Beberapa penyebab dari besarnya angka backlog

dimaksud, terkait dengan aspek tata ruang dan pertanahan (keterbatasan tanah,

alokasi ruang untuk MBR dan ketersediaan infrastruktur), pembiayaan dan daya

beli, perlindungan konsumen, ketersediaan informasi, perizinan, dan rendahnya

kualitas rumah.


17

BAB 3

KEBIJAKAN NASIONAL TERKAIT

PENYELENGGARAAN

RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL



Kebijakan Nasional terkait Penyelenggaraan



Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu mengidentifikasi

kebijakan nasional terkait penyusunan kebijakan, strategi, dan program.

B. Program Sejuta Rumah

Meskipun telah banyak yang dilakukan oleh Kementerian PUPR, namun demikian

target yang tertera dalam RPJMN 2015-2019 sangatlah besar untuk mampu

disediakan dengan anggaran pemerintah melalui APBN. Untuk mencapai target

tersebut Pemerintah mencanangkan Program Satu Juta Rumah pada tanggal 29

April 2015, yang merupakan program pemerintah untuk mendorong berbagai

stakeholder penyediaan perumahan, yaitu pemerintah daerah,

Kementerian/Lembaga lainnya, pengembang, dunia usaha, masyarakat maupun

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) sendiri agar mampu

melakukan percepatan penyediaan rumah, utamanya bagi masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR). Diharapkan melalui program ini, dapat terbangun

satu juta rumah setiap tahunnya.

Dalam kapasitas sebagai penanggung jawab utama program ini, Kementerian

PUPR selain perannya sebagai penyedia rumah/hunian, khususnya bagi masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) dan sebagai pendorong bagi para pengembang

perumahan melalui dukungan penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum

(PSU) dan skema pembiayaan, juga menjalankan fungsi sebagai regulator. Dalam

hal ini, salah satu yang didorong adalah percepatan dan kemudahan perizinan. Hal

ini sejalan dengan diluncurkannya Paket Kebijakan Ekonomi XIII yang memangkas

33 izin dan tahapan menjadi 11 izin dan rekomendasi, dengan waktu pemrosesan

semula sekitar 769-981 hari berkurang menjadi 44 hari yang akan memberikan

biaya penghematan dalam proses tersebut sebesar 70%. Melalui Inpres No. 3

tahun 2016 tentang Penyederhanaan Perizinan Perumahan, Kementerian PUPR

mendapatkan amanah untuk melakukan penyederhanaan Izin Mendirikan

Bangunan (IMB), dimana hal tersebut telah tertuang dalam Permen PUPR no.


19

5/PRT/M/2016 tentang IMB Gedung. Tantangan berikutnya adalah bagaimana

implementasi kebijakan penyederhanaan perizinan tersebut di lingkungan

Pemerintah Daerah, karena kewenangan proses perizinan, khususnya penyediaan

perumahan berada di tangan Pemerintah Kabupaten/Kota. Disamping itu,

pembangunan perumahan tentunya harus sesuai dengan peruntukan dalam

Rencana Tata Ruang Wilayah, yang disiapkan oleh masing-masing daerah dan

terintegrasi dengan prasarana dan saran perkotaan, termasuk dukungan

transportasi publik.

C. Hunian Berimbang

Dalam rangka mendorong ketersediaan rumah bagi MBR, Pemerintah menciptakan

konsep hunian berimbang sebagaimana amanat yang tercantum dalam Undang-

undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Ketentuan tersebut mewajibkan Badan hukum yang melakukan pembangunan

perumahan skala besar untuk mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang

dalam satu hamparan. Dalam hal tidak memungkinkan tidak dalam satu hamparan,

maka penyediaan rumah umum nya harus dilaksanakan dalam satu daerah

kabupaten/kota. Kewajiban tersebut dikecualikan untuk badan hukum yang

membangun perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan

rumah umum. Dalam hal pembangunan perumahan diperuntukkan seluruhnya

sebagai rumah umum, Pemerintah dan/atau pemerintah daerah dapat

memberikan insentif kepada badan hukum untuk mendorong pembangunan

perumahan dengan hunian berimbang.

Penerapan hunian berimbang sebagimana yang di atur dalam Peraturan Menteri

Perumahan Rakyat Nomor 07 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan

Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang antara lain

mengatur perbandingan antar rumah mewah : rumah menengah dan rumah

sederhana yaitu 1:2:3.

Namun demikian, peraturan tentang Hunian Berimbang, harus dirubah menjadi

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia

Tentang Penyelenggaran Perumahan dengan Hunian Berimbang, dengan mengatur

tentang pengembangan kawasan perumahan dengan penerapan keserasian, dan

terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau bagi MBR dalam lingkungan

yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan.



D. Optimalisasi Pemanfaatan Tanah bagi Pembangunan Perumahan

Dalam rangka menjawab permasalahan tata ruang dan pertanahan, telah dan

sedang dilakukan :

Finalisasi Peraturan Menteri PUPR tentang implementasi hunian berimbang

(saat ini draft Permen dimaksud sudah siap). Kehadiran permen ini sangat

diharapkan pemerintah daerah, untuk menjadi pedoman dalam pemberian

izin bagi pengembang (utamanya pengembang besar yang akan membangun

rumah menengah ke atas).

Pembahasan dengan kementerian ATR/BPN untuk menghasilkan komitmen

dan kesepakatan untuk :

memberikan kemudahan dalam administrasi pertanahan khusus bagi

rumah umum,

mendorong alokasi ruang bagi perumahan MBR di rencana tata ruang

wilayah (tidak harus menunggu pengesahan perda tentang RDTR).

Mencadangkan lokasi di perkotaan sebagai bagian dari bank tanah, dan

rencana konsolidasi tanah

Penyusunan regulasi sebagai tindak lanjut atas PP 83 / 2015 tentang

Perumnas, terutama terkait dengan peran BUMN tersebut dalam land

banking, dan sebagai developer Negara

Pemanfaatan lahan ex BPPN dan lahan aset Ditjen Bina Marga sebagai lahan

untuk pengembangan rusunawa yang dibangun dengan skema kerjasama

pemerintah dan badan usaha (KPBU)

Penyusunan pedoman RP3KP, sosialisasi dan pendampingan implementasinya

(merupakan tugas dan tanggung jawab Direktorat Perencanaan). Dalam RP3KP

yang disusun dan ditetapkan daerah, diharapkan adanya kejelasan tentang

lokasi rumah umum yang akan dikembangkan, dukungan infrastruktur,

keterpaduan dengan infrastruktur kota/kawasan sekitarnya, serta wilayah

potensial sebagai cadangan pengembangan kota baru.

E. Bantuan Stimulan dalam Bentuk PSU

Dalam rangka menjawab tantangan akan rendahnya daya beli masyarakat

terhadap rumah umum, antara lain perlu dilakukan Pemberian Bantuan Stimulan

berbentuk prasarana, sarana dan utilitas umum (PSU) di lingkungan perumahan

umum yang pelaksanaannya diawali dengan penetapan dan penyepakatan desain

rumah umum standar beserta RAB nya. Bantuan PSU pada tahun 2018 sebanyak


21

27.500 unit rumah umum, atau mengalami kenaikan dibandingkan tahun 2017

yang diberikan kepada sekitar 14.000 unit rumah umum yang dibangun (angka ini

sangat kecil dibanding dengan target REI sebanyak 205.000, Apersi sekitar 100.000

dan Apernas sekitar 10.000 unit). Namun demikian, pada tahun 2019 kembali

menurun menjadi sebanyak 13.000 unit rumah umum.

F. Penyederhanaan Perizinan

Dalam rangka menjawab hambatan perizinan, terutama implementasi kebijakan

penyederhanaan perizinan sebagaimana telah dicanangkan dalam Paket Kebijakan

Ekonomi ke 13 di lingkungan Pemerintah Daerah, perlu dilakukan :

Pemantauan penyederhanaan proses perizinan di daerah sebagai

implementasi PP 64/2016 dan SE Mendagri.

replikasi terhadap perizinan berbasis online sebagaimana yang telah dilakukan

oleh DKI Jakarta, Surabaya dan Bandung dalam rangka mewujudkan perizinan

yang lebih transparan.

Catatan : Dalam rangka penyederhanaan perizinan, bisa dipertimbangkan

agar proses dapat dilakukan di kantor pelayanan satu atap (tanpa harus

diproses di dinas-dinas terkait), sepanjang bangunan

rumah/perumahan/kawasan permukiman direncanakan oleh tenaga ahli yang

bersertifikat, sesuai dengan peruntukan di RTRW/RDTR, sesuai dengan

ketentuan dalam peraturan zonasi (GSB, KDB, KLB, KDH, dsb). Hal tersebut

bisa dilakukan dengan ketentuan bahwa apabila dijumpai adanya

pelanggaran, maka tenaga ahli yang merencanakan bisa dicabut

sertifikat/lisensi nya.

G. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha di Bidang Perumahan

Peran pihak non-pemerintah dalam penyediaan perumahan cukup krusial. Data

penyediaan perumahan pada periode tahun 2015-2017 menunjukkan bahwa

sebagian besar suplai perumahan merupakan hasil investasi pihak swasta dan

masyarakat. Pemerinta hsebagai regulator berusaha memberikan dukungan

melalui penerapan skema kemudahan perizinan pembangunan, penyediaan

infrastruktur/PSU, dan subsidi perumahan. Sementara sebagai provider, dengan

keterbatasan anggaran pembangunan yang tersedia, Pemerintah melaksanakan

pembangunan social housing melalui pembangunan Rumah Susun (Rusun) dan

Rumah Khusus (Rusus) yang dapat dihuni oleh penerima manfaat dengan cara

menyewa.



Dalam rangka untuk mempercepat dan mengefisiensikan proses delivery rumah

bagi MBR, serta untuk mengatasi permasalahan keterbatasan anggaran

pembangunan yang dihadapi Pemerintah, dilakukan pendekatan kerjasamaantara

pemerintah dan swasta melalui skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha

(KPBU). Untuk mendukung implementasi skema tersebut, telah diterbitkan

perangkat regulasi antara lain berupa Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 201 5

tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur, Peraturan Menteri Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur, dan Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa

Pemerintah Nomor 19 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan

Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur.

KPBU mengacu pada spesifikasi yang ditetapkan oleh Menteri / Kepala Lembaga /

Kepala Daerah / BUMN / BUMD yang sebagian atau seluruhnya menggunakan

sumberdaya Badan Usaha dengan memperhatiakn pembagian resiko antara pihak.

H. Standar Kualitas Perumahan Layak Huni

Penyusunan konsep rumah umum, dengan harga yang lebih murah, tapi tetap

layak huni, melalui pengembangan rumah modular dan rumah inti tumbuh, yang

dikembangkan dari bahan bangunan murah, komponen bangunan murah, dan

rumah prefabrikasi.

Persayaratan rumah layak huni berdasarkan SDGs yaitu :

1. Harus memenuhi keriteria keandalan fisik bangunan terutama komponen

atap, lantai dan dinding

2. Luas bangunan > 7.2 m2

3. Memiliki infrastruktur lingkungan hunian yang layak meliputi sanitasi, air

minum dan jalan lingkungan


23

I. Fasilitasi Penyelesaian Konflik

Dalam rangka menjawab tantangan akan banyaknya konflik yang terjadi antara

pengembang dan konsumen, yang tinggal di rumah susun dan atau rumah tapak,

perlu dilakukan:

Penyusunan Peraturan Menteri PUPR tentang P3SRS (paralel dengan

penyusunan dan penetapan RPP tentang penyelenggaraan Rumah Susun)

Finalisasi Peraturan Menteri PUPR tentang perlindungan konsumen

perumahan

J. Penyusunan Regulasi

Dukungan regulasi kepada Perumnas untuk berperan sebagai estate management.

Pengembangan peran ini mengatur ketentuan bahwa ex rumah bersubsidi tidak

bisa dijual dengan harga komersialkepada masyarakat luas, tapi dijual ke

Perumnas, agar bisa dialihkan kembali kepada MBR lain yang membutuhkan.

Penyusunan regulasi pemberian insentif kepada badan usaha yang akan

menyediakan hunian sewa khususnya bagi MBR, dalam bentuk

pembebasan/keringanan pajak, stimulan pembiayaan kepadan badan usaha.

Penyusunan regulasi skema penghunian oleh konsumen rumah susun dalam

bentuk sewa-milik. Penyusunan regulasi pemberian subsidi biaya sewa bagi MBR,

dan subsidi kepemilikan bagi MBR.

K. Latihan

1. Berikan ulasan mengenai salah satu kebijakan nasional terkait

penyelenggaraan rumah umum dan komersial yang saudara pahami!

2. Jelaskan peran Kementerian PUPR dalam mendorong perwujudan Program

Sejuta Rumah!

L. Rangkuman


selain dengan mempertimbangkan isu-isu strategis penyelenggaraan RUK, juga

harus mempertimbangkan kebijakan nasional terkait dengan penyelenggaraan

rumah umum dan komersial, sehingga program yang tersusun bisa menjawab isu

dan kebijakan nasional dimaksud.



Beberapa kebijakan penting yang harus dipedomani adalah percepatan pencapaian

target program satu juta rumah, implementasi dan monitoring hunian berimbang,

kemudahan perizinan, fasilitasi penyediaan lahan, bantuan PSU rumah umum,

kerjasama pemerintah dan badan usaha dalam penyediaan rumah umum,

peningkatan kualitas hunian menjadi andal dan layak huni, percepatan

penyelesaian dan pengesahan regulasi, dan penyelesaian konflik. Melalui

pelaksanaan kegiatan terkait dengan kebijakan di atas, diharapkan bisa

mempercepat pencapaian target penyelesaian backlog dan RTLH.


25

BAB 4

PENYUSUNAN PROGRAM DAN ANGGARAN

DIREKTORAT RUK



Penyusunan Program dan Anggaran Direktorat

RUK


Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menyusun program dan

anggaran Direktorat RUK.

B. Kegiatan Direktorat RUK

Tugas pemerintah secara umum terdiri dari 4 (empat) hal, yaitu pengaturan,

pembinaan, pembangunan dan pengawasan. Dengan demikian, untuk menjawab

isu dan permasalahan, serta menindaklanjuti kebijakan nasional terkait dengan

penyelenggaraan RUK, perlu dilaksanakan kegiatan terkait dengan 3 (tiga) hal yaitu

pengaturan, pembinaan, dan pengawasan.

1. Penyusunan Regulasi dalam Rangka Pengaturan

Permasalahan penyelenggaraan rumah susun dan rumah tapak semakin kompleks,

meskipun telah ditetapkannya undang-undang tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman yaitu Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 dan Undang-undang

nomor 20 Tahun 2011, potensi permasalahan yang dialami oleh konsumen

perumahan masih sedemikian besar. Untuk itu Direktorat RUK, perlu menyusun

dan melengkapi beberapa regulasi tentang perumahan dengan peraturan,

pedoman, petunjuk teknis dan petunjuk pelaksanaan agar semua proses berjalan

sesuai aturan yang berlaku. Agar semua pemangku kepentingan dan juga

Pemerintah Daerah selaku Pembina dan pengawas di tingkat daerah dapat

melaksanakan tugas penyelenggaraan penyediaan perumahan khususnya terkait

penyelenggaraan RUK. Beberapa langkah strategis yang akan dilakukan dalam

penyusunan NSPK penyelenggaraan RUK, yaitu:

a. Pemetaan permasalahan

b. Penyusunan Family Tree dan Roadmap

c. Penyusunan dan Pelaksanaan Rencana Aksi

d. Penyusunan:

Peraturan baru yang diperlukan;


27

Revisi dan/atau Penggabungan Peraturan yang sudah ada;

Deregulasi (pencabutan peraturan yang menghambat).

2. Pembinaan Penyelenggaraan RUK

Tugas utama Direktorat RUK adalah pembinaan, yang dilaksanakan melalui

kegiatan :

a. Sosialisasi peraturan Menteri PUPR tentang pelaksanaan hunian berimbang

serta Monitoring implementasi nya di daerah.

Ditargetkan awal tahun 2019 telah terbit Peraturan Menteri dimaksud,

yang selanjutnya perlu ditindak lanjuti dengan sosialisasinya kepada

pemerintah daerah dan pengembang. Selanjutnya, perlu dilakukan

pendampingan penyusunan regulasi di daerah tentang implementasi

hunian berimbang, serta monitoring atas implementasi peraturan menteri

dimaksud.

b. Inventarisasi, identifikasi dan penyiapan administrasi tanah siap bangun

untuk dimanfaatkan sebagai rumah susun

Kegiatan yang dilaksanakan adalah sosialisasi peraturan, Inventarisasi dan

identifikasi tanah eks BPPN dan tanah asset Ditjen Bina Marga serta

pendampingan identifikasi penyediaan lahan milik Pemda, yang potensial

dimanfaatkan sebagai lokasi pembangunan rusun. Penyiapan administrasi

tanah-tanah dimaksud selanjutnya akan ditawarkan kepada badan usaha

melalui skema KPBU.

c. Pemberian bantuan PSU rumah umum

Kegiatan diawali dengan penyelenggaraan rapat koordinasi teknis yang

mengundang pemda dan SNVT untuk mensosialisasikan konsep dan

implementasi bantuan PSU. Sebagai tindak lanjut dari rakortek dimaksud,

para pengembang rumah umum akan meyampaikan usulan bantuan PSU

untuk kemudian di verifikasi kelayakan dan kesesuaiannya berdasar kriteria

yang sudah ditetapkan. Terhadap usulan yang memenuhi kriterianya, Dit.

RUK akan menyalurkan bantuan PSU dimaksud.

d. Monitoring dan Evaluasi (atas kemajuan program satu juta rumah dan atas

pengaduan masyarakat)

Untuk pelasaksanaan pendataan program satu juta rumah, telah

dilaksanakan kerjasama dengan Asosiasi pembangunan perumahan,

pemerintah daerah dan pokja yang ada di seluruh provinsi di Indonesia

untuk mendapatkan data pelaksanaan pembangunan perumahan yang



dilaporkan setiap minggunya. Data-data yang diperoleh dari berbagai pihak

ini diproses oleh tim program satu juta rumah untuk menghindari adanya

data lokasi rumah yang sama dengan menggunakan aplikasi.

e. Penyiapan dan perumusan materi teknis KPBU

KPBU perumahan adalah partisipasi sektor swasta dalam investasi

penyediaan rusunawa atau rusunami bagi MBR di atas lahan pemerintah

berdasarkan perjanjian kerjasama antara pemerintah dan badan usaha,

oleh karena itu untuk dapat melaksanakan KPBU ini perlu dilakukan

pendekatan dengan berbagai pihak yang terkait melalui berbagai

pertemuan diskusi guna merumuskan bentuk kerjasama

3. Pengawasan atas Implementasi Regulasi Hunian Berimbang dan Penyediaan Rumah Umum Layak Huni

Sejalan dengan segera diterbitkannya beberapa peraturan terkait dengan hunian

berimbang, rumah tapak layak huni, serta kemudahan perizinan, akan dilaksanakan

pengawasan atas implementasinya. Pengawasan dilaksanakan dengan tujuan

untuk mengetahui tingkat kepatuhan pemerintah daerah dan pengembang

terhadap terbitnya peraturan dimaksud, serta evaluasi dan tindak lanjut/perbaikan

ke depan.

C. Tahapan Penyusunan Program dan Kegiatan RUK

Tahapan pemrograman adalah proses inventarisasi usulan kegiatan dan penentuan

usulan prioritas serta tentatif kebutuhan anggaran sesuai dengan prioritas

pembangunan nasional, urgensi kebutuhan dan prakiraan ketersediaan anggaran

pembangunan yang berasal dari usulan daftar panjang yang diajukan oleh masing-

masing Subdit, kemudian daftar tersebut di pilih kembali menjadi daftar prioritas

sesuai dengan target RPJMN/Renstra, prioritas nasional , pagu indikatif dan

readiness criteria serta keseuaian dengan alokasi anggaran.

D. Proses Penganggaran

Proses penganggaran adalah proses perencanaan keuangan tahunan Pemerintah

yang disetujui oleh DPR Rencana keuangan Pemerintah untuk periode 1 (satu)

tahun terdiri atas anggaran pendapatan, belanja dan pembiayaan pembangunan.


29

Gambar 1 Alur Proses Penganggaran

Sumber anggaran belanja berasal dari 2 sumber, yaitu :

1. Pendapatan Negara: Hak pemerintah pusat yang diakui sebagai penambah

kekayaan bersih yang terdiri atas penerimaan perpajakan, penerimaan

Negara Bukan Pajak dan Penerimaan Hibah; digunakan untuk membiayai

belanja negara. Contohnya seperti, penerimaan pajak, penerimaan bukan

pajak dan hibah.

2. Pembiayaan: Setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/atau

pengeluaran yang akan diterima kembali. Komponen pembiayaan

digunakan untuk menutupi defisit anggaran. Contohnya seperti, pinjaman

dalam negeri dan pinjaman luar negeri.

E. Penetapan Harga Satuan Penyelenggaraan Kegiatan

Kegiatan sebagaimana dimaksud di atas, untuk kegiatan non fisik dilaksanakan

secara kontraktual dengan jasa konsultan, dan swakelola yang melibatkan tenaga

ahli. Sedangkan untuk kegiatan fisik, dilaksanakan kontraktual dengan jasa

kontraktor/pengembang dalam penyediaan PSU untuk bantuan rumah umum.

Untuk kegiatan non fisik, harga satuan dihitung setiap komponennya, sedangkan

untuk kegiatan fisik dihitung berdasarkan analisa harga satuan pekerjaan di jakarta,

dan selanjutnya dikalikan koefisien tingkat kemahalan per kabupaten/kota yang

diterbitkan oleh BPS.

F. Latihan

1. Jelaskan secara ringkas tiga kegiatan RUK terkait pengaturan, pembinaan,

dan pengawasan, dalam rangka menjawab isu dan permasalahan, serta

menindaklanjuti kebijakan nasional terkait dengan penyelenggaraan RUK!



2. Jelaskan tahapan penyusunan program dan kegiatan RUK, beserta proses

penganggarannya!

G. Rangkuman


selain dengan mempertimbangkan isu-isu strategis penyelenggaraan RUK, juga

harus mempertimbangkan kebijakan nasional terkait dengan penyelenggaraan

rumah umum dan komersial, sehingga program yang tersusun bisa menjawab isu

dan kebijakan nasional dimaksud.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka fokus kegiatan direktorat RUK lebih

banyak terkait dengan pengaturan, pembinaan dan pengawasan. Pengaturan

terkait dengan perlunya penyusunan berbagai peraturan untuk merespons

berbagai isu dan permasalahan yang dihadapi dewasa ini, sosialisasi berbagai

peraturan dan pedoman, pendampingan penyusunan peraturan di daerah, serta

pengawasan atas implementasi berbagai peraturan yang sudah diterbitkan.

Bantuan PSU untuk rumah umum meskipun merupakan kegiatan fisik

pembangunan PSU, namun dikategorikan sebagai kegiatan pembinaan, karena hal

tersebut dilaksanakan sebagai upaya pembinaan kepada pemda dan pengembang.

Beberapa kebijakan penting yang harus dipedomani adalah percepatan pencapaian

target program satu juta rumah, implementasi dan monitoring hunian berimbang,

kemudahan perizinan, fasilitasi penyediaan lahan, bantuan PSU rumah umum,

kerjasama pemerintah dan badan usaha dalam penyediaan rumah umum,

peningkatan kualitas hunian menjadi andal dan layak huni, percepatan

penyelesaian dan pengesahan regulasi, dan penyelesaian konflik. Melalui

pelaksanaan kegiatan terkait dengan kebijakan di atas, diharapkan bisa

mempercepat pencapaian target penyelesaian backlog dan RTLH.


31

BAB 5

PENUTUP



Penutup

A. Simpulan

Berdasarkan data dari UN-Habitat tahun 2005, investasi perumahan oleh

masyarakat di Indonesia mencapai 90-95%, artinya investasi yang dilakukan

oleh pemerintah, daerah dan pengembang perumahan (sebagai penyedia

rumah umum dan komersial) hanya berkisar antara 5-10%. Angka ini relatif kecil

dibanding dengan negara lain, yang angkanya berkisar 30%. Dengan demikian,

pemerintah perlu mendorong dan memberikan fasilitasi kepada para

pengembang untuk berperan lebih banyak dalam penyediaan perumahan.

Terhadap penyelenggaraan rumah umum (bagi MBR), Kementerian PUPR perlu

melakukan 4 model kegiatan yang mungkin dilakukan, yaitu pengembangan

data dan informasi, penyusunan regulasi, pemantauan, fasilitasi, dan sosialisasi

peraturan kepada daerah, serta bantuan stimulan PSU dan pola kerjasama,

sementara terhadap penyelenggaraan rumah komersial, peran PUPR sebatas

penyusunan regulasi. Dalam kesempatan ini, diusulkan 7 peraturan Menteri

yang perlu disusun, 2 kegiatan pengumpulan data dan informasi, 5 kegiatan

pemantauan/pendampingan, serta 2 bentuk kegiatan fisik.

Berbeda dengan Direktorat Rumah susun, Rumah Khusus dan Rumah Swadaya,

peran Direktorat Rumah Umum dan Komersial lebih berperan dalam bentuk

fasilitasi, pendampingan dan stimulan. Oleh karena itu, perbandingan anggaran

antara belanja modal (fisik) dengan barang dan lain-lain (non fisik), bisa berkisar

antara 80:20.

Keberhasilan pencapaian target dari Direktorat ini, juga sangat tergantung dari

pihak lain, seperti Kementerian ATR/BPN, Kementerian Dalam Negeri,

pemerintah daerah, para pengembang, kalangan perbankan, serta Perumnas.

B. Tindak Lanjut

Modul Pemrograman dan Penganggaran Kegiatan Pengembangan RUK untuk

Pelatihan Penyelenggaraan Rumah Umum dan Komersial memberi bekal

pengetahuan bagi peserta pelatihan mengenai isu strategis dan kebijakan


33

nasional terkait penyelenggaraan RUK sebagai dasar pertimbangan/bahan

untuk penyusunan program dan anggaran kegiatan pengembangan RUK. Bekal

pengetahuan ini diharapkan dapat ditindaklanjuti dengan pelatihan untuk

meningkatkan kompetensi ASN di lingkungan Ditjen Penyediaan Perumahan,

khususnya Direktorat RUK dalam menyusun program dan anggaran melalui

berbagai rangkaian kegiatan dan analisis hingga menghasilkan output.


35

DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman

Undang-Undang nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

Renstra Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Tahun 2015-2019

Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) Tahun 2015-2019

Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 07 Tahun 2013 tentang

Perubahan Atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun

2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

dengan Hunian Berimbang

Peraturan Menteri Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 5/PRT/M/2016

tentang IMB Gedung

Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah

Nomor 19 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan

Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan

Infrastruktur

Data penyediaan perumahan pada periode tahun 2015-2017

Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) tahun 2015



GLOSARIUM

Perumahan dan

Kawasan

Permukiman

Satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan,

penyelenggaraan perumahan, penyeleggaraan

kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan,

pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap

perumahan kumuh dan permukiman kumuh,

penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan

serta peran masyarakat.

Perumahan Adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari

permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang

dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas

umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang

layak huni

Peyelenggaraan

Perumahan dan

Kawasan

Permukiman

Adalah kegiatan perencanaan, pembangunan,

pemanfaatan dan pengendalian, termasuk didalamnya

pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem

pembiayaan serta peran msayarakat yang

terkoordinasi dan terpadu

Rumah Komersial Rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan

keuntungan

Rumah Umum Rumah yang diselenggarakan unutk memenuhi

kebutuhan bagi masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR)

Rumah Layak

Huni

Rumah yang memenuhi persyaratan keselamatan

bangunan dan kecukupan minimum luas bangunan

serta kesehatan penghuninya

MBR Masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli

sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk


37

memperoleh rumah

Insentif Perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan

terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan

perwujudan penyelenggaraan RUK

RTRW Hasil perencanaan tata ruang

Backlog Kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan

jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat

Konsolidasi tanah Penataan kembali bidang-bidang tanah termasuk hak

atas tanah dan atau penggunaan tanahnya dengan

dilengkapi prasarana jalan, irigasi, fasilitas lingkungan

serta fasilitas penunjang lainnya yang diperlukan,

dengan melibatkan partisipasi para pemilik tanah dan

atau penggarap tanah

KPBU kerja sama antara pemerintah dan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum

dengan mengacu pada spesifikasi yang telah

ditetapkan sebelumnya oleh menteri dan direksi

Badan Usaha Milik Negara/direksi Badan Usaha Milik

Daerah, yang sebagian atau seluruhnya menggunakan

sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan

pembagian risiko di antara para pihak

Bank Tanah Setiap kegiatan pemerintah untuk menyediakan tanah

yang akan dialokasikan peggunaannya di kemudian

hari


39

BAHAN TAYANG

kata pengantar - kementerian pekerjaan umum...pengembangan ruk yang disusun dengan mempertimbangkan...

Documents