kata pengantar - repository.uph.edurepository.uph.edu/453/3/toc.pdfdengan judul “pengalihan dan...
TRANSCRIPT
vi
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas
anugerah dan kasih-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir
dengan judul “Pengalihan dan Perpanjangan Hak Atas Tanah Bersama dari
Rumah Susun”. Penulisan skripsi ini bertujuan untuk memenuhi salah satu syarat
guna memperoleh gelar Sarjana Hukum Program Kekhususan Hukum Bisnis di
Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan, Karawaci.
Selesainya penulisan skripsi dengan baik adalah suatu berkat yang tidak
dapat terlepas dari dukungan, pengalaman dan pelajaran yang beharga dari
berbagai pihak sejak masa perkuliahan hingga penyusunan skripsi ini. Dengan
kerendahan hati dan penuh rasa hormat, penulis mengucapkan terima kasih
kepada:
1. Bapak Prof. Bintan R. Saragih S.H., selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Pelita Harapan;
2. Ibu Velliana Tanaya S.H., M.H., selaku Direktur Fakultas Hukum Universitas
Pelita Harapan dan Pembimbing Akademik;
3. Ibu Dr. Vincensia Esti Purnama Sari, SH., M.Hum., selaku Ketua Jurusan
Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan;
4. Bapak Dr. Gunanegara, S.H, M.Hum., selaku dosen pembimbing penulis atas
kesediaan waktu dan memberikan arahan serta pengetahuan untuk
mendapatkan hasil yang terbaik;
vii
5. Bapak Yosephus Mainake, S.H., M.H., selaku dosen co-pembimbing atas
waktu yang diluangkan untuk membimbing penulis dengan memberikan
dukungan dan nasehat selama proses pembuatan skripsi;
6. Bapak Rev. Albert Mitchell Moore, M. Div, selaku Wakil Presiden
Universitas Pelita Harapan untuk Pengembangan Mahasiswa dan Chaplain
Universitas Pelita Harapan, seorang role model yang selalu melihat kebaikan
dalam berbagai hal;
7. Kepada seluruh dosen dan karyawan Sekretariat Fakultas Hukum Universitas
Pelita Harapan yang telah mengajar dan senantiasa memberikan bimbingan
kepada penulis selama berada di UPH;
8. Keluarga tercinta penulis, Papa dan Mama beserta seluruh keluarga besar
yang telah senantiasa mendoakan, menemani, dan memberi dukungan
sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini;
9. Sahabat-sahabat penulis selama menempuh perkuliahan di UPH, Megawati,
Stephanie Lydia Evan, Elisabeth Hurry, Priska Febriana, Esther Roseline,
Michelle Sijobantaeng, Fahry Pradipta, dan Abi Dharmoyo.
10. Keluarga besar Himpunan Mahasiswa Fakultas Hukum UPH, terutama
kepada seluruh anggota periode 2014/2015 dan 2015/2016 yang selalu
memahami dan mendukung penulis dalam berbagai kondisi;
11. Keluarga besar Majelis Perwakilan Mahasiswa UPH, terutama kepada
seluruh anggota dalam periode 2015/2016 yang selalu bahu membahu sebagai
sahabat-sahabat terkasih;
viii
12. Shella Gunawan, Evan Theodorus, Fiammeta Esther, beserta segenap Student
Leaders dan rekan-rekan organisator Universitas Pelita Harapan sebagai
sahabat yang selalu mendukung dengan cara masing-masing;
13. Seluruh karyawan Student Life dalam pimpinan Bapak Novel Priyatna yang
telah menjadi rekan dan role model selama satu tahun terakhir Penulis di
UPH; dan
14. Pihak-pihak lainnya yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah
mendukung dan membantu Penulis dalam menjalankan studi dan
menyelesaikan skripsi ini. Terima kasih atas doa, dukungan, dan bantuannya.
Penulis berharap skripsi ini dapat memberikan kontribusi dan manfaat dalam
perkembangan ilmu hukum dan masyarakat di masa mendatang. Penulis
menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh sebab itu penulis
terbuka terhadap kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak.
Karawaci, 17 Oktober 2016
Josephine Susilowati
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL TUGAS AKHIR ......................................................... i
LEMBAR PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR ........................ ii
LEMBAR PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING TUGAS AKHIR .. iii
LEMBAR PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR ................. iv
ABSTRACT .................................................................................................... v
KATA PENGANTAR .................................................................................... vi
DAFTAR ISI .................................................................................................. ix
DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... xiii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................. xiv
DAFTAR SINGKATAN ................................................................................ xv
DAFTAR TABEL .......................................................................................... xxiii
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ............................................................................ 1
1.2. Rumusan Masalah ....................................................................... 16
1.3. Tujuan Penelitian ........................................................................ 16
1.4. Manfaat Penelitian ...................................................................... 17
1.5. Sistematika Penulisan ................................................................. 17
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Landasan Teori
2.1.1. Sejarah Hukum Rumah Susun di Indonesia ..................... 19
x
2.1.2. Pengertian dan Jenis Rumah Susun di Indonesia ............. 22
2.1.3. Konsep Hak Milik atas Tanah pada Rumah Susun .......... 27
2.1.4. Subyek Rumah Susun ....................................................... 29
2.1.5. Persyaratan Pembangunan Rumah Susun hingga
Pembentukan SHM Sarusun ............................................ 30
2.1.6. Perhimpunan Penghuni dan Pemilik Satuan Rumah
Susun ................................................................................. 48
2.1.7. Pengalihan Hak Atas Tanah Bersama Rumah Susun ....... 50
2.1.8. Perpanjangan Hak Atas Tanah ......................................... 60
2.2. Landasan Konseptual .................................................................. 64
BAB III METODE PENELITIAN
3.1. Jenis Penelitian ........................................................................... 67
3.2. Prosedur Perolehan Bahan Penelitian dan Objek Penelitian ...... 69
3.3. Sifat Analisis ............................................................................... 72
3.3.3.1. Instrumen Pendekatan dalam Penelitian Hukum ........... 72
3.3.3.2. Sifat Analisis ................................................................ 77
3.4. Hambatan dan Penanggulangan .................................................. 78
BAB IV ANALISIS
4.1. Pengaturan Pengalihan dan/atau Perpanjangan Kepemilikan
Hak atasTanah Bersama Rumah Susun ...................................... 80
4.2.Kewenangan Subyek Hukum dalam Menerima
xi
Pengalihan Kepemilikan Hak atas Tanah Bersama dari Rumah
Susun .......................................................................................... 92
4.2.1. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum
dalam Menerima Pengalihan Kepemilikan Hak atas
Tanah Bersama dari Condominium di
Amerika Serikat .............................................................. 93
4.2.2. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum
dalam Menerima Pengalihan Kepemilikan Hak atas
Tanah Bersama dari Commonnhold di Inggris ............... 100
4.2.3. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum
dalam Menerima Pengalihan Kepemilikan Hak atas
Tanah Bersama dari Flats/Apartment di Karnataka,
India ................................................................................ 108
4.3. Kewenangan Subyek Hukum dalam Melakukan Permohonan
Perpanjangan Jangka waktu Hak Guna Bangunan atau Hak
Pakai atas Tanah Bersama dari Rumah Susun dan Menerima
Sertifikat yang Diperpanjang ...................................................... 117
4.3.1. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum
dalam Melakukan Permohonan dan Menerima
Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas
Tanah Bersama dari Condominium di
Amerika Serikat .............................................................. 119
4.3.2. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum
xii
dalam Melakukan Permohonan dan Menerima
Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas
Tanah Bersama dari Commonhold di Inggris ................. 120
4.3.3. Perbandingan dengan Kewenangan Subyek Hukum
dalam Melakukan Permohonan dan Menerima
Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Hak atas
Tanah Bersama dari Flats/Apartment di Karnataka,
India ................................................................................ 121
BAB V PENUTUP
5.1. Kesimpulan ................................................................................. 124
5.2. Saran ........................................................................................... 124
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. ............................................................................................. 32
Gambar 2.2. ............................................................................................. 33
xiv
DAFTAR LAMPIRAN
1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
xv
DAFTAR SINGKATAN
UUD RI 1945 Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia Tahun 1945
KUHPerdata Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
UUPA Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria
Ned.BW/BW.Ind Nederlandsche Burgerlijk Wetsboek /
Burgerlijk Wetboek Indonesia
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda yang Berkaitan
dengan Tanah
Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007
tentang Penanaman Modal
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun
PP Nomor 4 Tahun 1988 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun
xvi
1988 tentang Rumah Susun
PP Nomor 48 Tahun 1994 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun
1994 tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan atas Penghasilan dari
Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan
PP Nomor 40 Tahun 1996 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun
1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas
Tanah
PP Nomor 24 Tahun 1997 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah
PP Nomor 36 Tahun 2005 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun
2005 tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan dari
Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau
Bangunan
PP Nomor 103 Tahun 2015 Peraturan Pemerintah Nomor 103
Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah
Tempat Tinggal atau Hunian oleh
Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia
PMNA/KBPN Nomor 2 Tahun 1989 Peraturan Menteri Negara Agraria /
xvii
Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk
dan Tatacara Pengisian serta
Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah
Susun
PMNA/KBPN Nomor 4 Tahun 1989 Peraturan Menteri Negara Agraria /
Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk
dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah
serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik
atas Satuan Rumah Susun
PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997 Peraturan Menteri Negara Agraria /
Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah
PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun 1999 Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang
Tata Cara Pemberian dan Pembatalan
Hak atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan
PMNA/KBPN Nomor 5 Tahun 2015 Peraturan Kepala Badan Pertanahan
xviii
Nasional Nomor 5 Tahun 2015 tentang
Izin Lokasi
PMNA/KBPN Nomor 13 Tahun 2016 Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 13 Tahun 2016
tentang Tata Cara Pemberian,
Pelepasan atau Pengalihan Hak Atas
Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau
Hunian Oleh Orang Asing yang
Berkedudukan di Indonesia
PERKA BPN Nomor 2 Tahun 2011 Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 2
Tahun 2011 tentang Pedoman
Pertimbangan Teknis Pertanahan dalam
Penerbitan Izin Lokasi, Penetapan
Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan
Tanah
PERKA BKPM Nomor 14 Tahun 2015 Peraturan Kepala Badan Koordinasi
Penanaman Modal Republik Indonesia
Nomor 14 Tahun 2015 tentang
Pedoman dan Tata Cara Izin Prinsip
Penanaman Modal
PERGUB DKI Jakarta Nomor 134
Tahun 1998
Peraturan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 134 Tahun 1998
xix
tentang Pengecualian Pengenaan SP3L
PERGUB DKI Jakarta Nomor 138
Tahun 1998
Peraturan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 138 Tahun 1998
tentang Tata Cara Permohonan dan
Penyelesaian Persetujuan Prinsip
Pembebasan Lokasi/Lahan bagi
Perusahaan Penanaman Modal Asing
dan Penanaman Modal Dalam Negeri
di DKI Jakarta
PERGUB DKI Jakarta Nomor 41
Tahun 2001
Peraturan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 41 Tahun 2001
tentang Tata Cara Penerimaan
Kewajiban dari Para Pemegang SIPPT
Kepada Pemerintah
PERGUB DKI Jakarta Nomor 76
Tahun 2008
Peraturan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 138 Tahun 2008
tentang Pengecualian Pengenaan SIPPT
PERGUB DKI Jakarta Nomor 134
Tahun 2011
Peraturan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 134 Tahun 2011
tentang Pengecualian Pengenaan SP3L
KEPGUB DKI Jakarta Nomor 540
Tahun 1990
Keputusan Gubernur DKI Jakarta
Nomor 540 Tahun 1990 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Pemberian Surat
xx
Persetujuan Prinsip Pembebasan
Lokasi/Lahan atas Bidang Tanah untuk
Pembangunan Fisik Kota di Daerah
Khusus Ibukota Jakarta
KEPGUB DKI Jakarta Nomor 640
Tahun 1992
Keputusan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 640 Tahun 1992
tentang Ketentuan terhadap
Pembebasan Lokasi/Lahan Tanpa Izin
dari Gubernur Kepala Daerah Khusus
Ibukota Jakarta
KEPGUB DKI Jakarta Nomor 138
Tahun 1998
Keputusan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 138 Tahun 1998
tentang Tata Cara Permohonan dan
Penyelesaian Persetujuan Prinsip
Pembebasan Lokasi/Lahan bagi
Perusahaan Penanaman Modal Asing
dan Penanaman Modal Dalam Negeri
di Daerah Khusus Ibukota Jakarta
KEPGUB DKI Jakarta Nomor 41
Tahun 2001
Keputusan Gubernur Daerah Khusus
Ibukota Jakarta Nomor 41 Tahun 2001
tentang Tata Cara Penerimaan
Kewajiban dari Pemegang SIPPT
kepada Pemerintah Provinsi Daerah
xxi
Khusus Ibukota Jakarta
CLRA Commonhold Leasehold Reform Act
2002
KAOA The Karnataka Apartment Ownership
Act 17 of 1973
KOFA The Karnataka Ownership Flats Act 16
of 1973
UCA Uniform Condominium Act 1980
BPN Badan Pertanahan Nasional
BPHTB Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan
IP Izin Pembangunan
IMB Izin Mendirikan Bangunan
KRK Ketetapan Rencana Kota
NPP Nilai Perbandingan Proporsional
PEMDA Pemerintah Daerah
PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPPSRS Perhimpunan Penghuni dan Pemilik
Rumah Susun
PPh Pajak Penghasilan
PSU Prasarana Sarana Umum
RTLB Rencana Tata Letak Bangunan
xxii
Sarusun Satuan Rumah Sususn
SHM Sarusun Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah
Susun
SIUP
SKBG Sarusun Sertifikat Kepemilikan Bangunan
Gedung Satuan Rumah Susun
SP3L Surat Persetujuan Prinsip Pembebanan
Lokasi/Lahan
SIPPT Surat Izin Penunjukkan Penggunaan
Tanah
TDP Tanda Daftar Perusahaan
xxiii
DAFTAR TABEL
Tabel 1 .................................................................................................... 116