jahreshauptversammlung haus- und grundeigentümerverein roth und umgebung e.v. freitag, 20. märz...

JahreshauptversammlungHaus- und Grundeigentümerverein Roth

und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009

www.haus-und-grund-roth.de

http://www.haus-und-grund-roth.de/

Steuertipps zu Haus & Grundbesitzdurch Helmut Lorenz

neue Rechtsprechung zu Haus & Grund

durch Dietrich Niederalt

Fachreferate

http://www.jedermann.de/webcount/wcc.php?ut=hugportal&um=hug-de&us=HuG-Portal

Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 3

Helmut Lorenz Steuerberater

Rechtsbeistand vereidigter Buchprüfer

Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz



Die neue Erbschaftsteuer bringt:

höhere Freibeträge

höhere Bewertung

höhere Steuersätze

höheres Steueraufkommen

höhere Unsicherheit

höhere Anzahl von Rechtsbehelfen



Erbschaftsteueraufkommen

Politik spricht von Steuerkraft – der Bürger von Steuerlast



Erbschaftsteuerklassen Steuerklasse I II III

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Ehegatten GeschwisterLebenspartner

Kinder Neffen/Nichten. + alle übrigen

Stiefkinder Stiefeltern

Enkel Schwiegerkinder/eltern

Eltern und Großeltern Eltern und Großeltern

(bei Tod) (bei Schenkung)

geschiedener Ehegatte



Erbschaftsteuerfreibeträgealt neu

Ehegatten 307.000 500.000eingetr. Lebenspartner 5.200 500.000Kinder , Stiefkinder 205.000 400.000Enkel 51.200 200.000Eltern bei Erbschaft 51.200 100.000

Eltern bei Schenkung, Geschwister, Neffen, NichtenSchwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern 10.300 20.000übrige / nicht Verwandte 5.200 20.000



Erbschaftsteuertarif bisherWert Steuerklasse I II III

bis 52.000 7% 12% 17%

bis 256.000 11% 17% 23%

bis 512.000 15% 22% 29%

bis 5.113.000 19% 27% 35%

…….

max. 30% 40%50%



Erbschaftsteuertarif 2009Wert Steuerklasse I II III

bis 75.000 7% 30% 30%

bis 300.000 11% 30% 30%

bis 600.000 15% 30% 30%

bis 6.000.000 19% 30% 30%

…….

max. 30% 50% 50%

für nahe Angehörige gleich

für Tanten, Nichten und Freunde deutlich mehr



Immobilien-Bewertung

Einheitswert für Grundsteuer

Brandversicherungswert für Versicherung

Bedarfswert für Grunderwerbsteuer

Bodenrichtwert

Vergleichswert

Ertragswert für Erbschaftsteuer

Sachwert

gemeiner Wert



Vergleichswertverfahren

für • Ein- und Zweifamilienhäuser• Wohnungs- und Teileigentum

nach• Kaufpreissammlung Finanzamt• Gutachterausschuss Vergleichspreise

§ 183 BewG



Ertragswertverfahren

• Mietwohngrundstück• gemischt genutzte Grundstücke • Geschäftsgrundstücke

Gebäudeertragswert + Bodenwert

Bewirtschaftungskosten

Bodenwertverzinsung

Gebäudereinertrag x Liegenschaftszins

entsprechend Restnutzungsdauer



ErtragswertverfahrenBodenrichtwert 350 €/qm

X Grundstücksfläche 400 qm

= Bodenwert 140.000

Einnahmen 72.000

-Betriebskosten -12.000

Jahresmiete 60.000

- Bewirtschaftungskosten Anl.23

27 % -16.200

Reinertrag des Grundstücks 43.800

-Bodenwertverzinsung 5 % -7.000

Gebäudereinertrag 36.800

x Vervielfältiger Anl. 21 15,37 565.616

Ertragswert 705.616



Sachwertverfahren (z.B. für Büro)

Bodenrichtwertx Grundstücksfläche = Bodenwert

Flächenpreis (Regelherstellungskosten Anl. 24)x Bruttogrundfläche (Summe Grundflächen aller Grundrissebenen) = Gebäuderegelherstellungswert- Alterswertminderung= Gebäudesachwert

Bodenwert + Gebäudesachwert= vorläufiger Sachwertx Wertzahl Anl. 25= Grundbesitzwert



Beispiel: Mietwohngrundstück

Ein Mietwohngrundstück soll auf

1. Tochter (Steuerklasse I)

2. Schwiegertochter (Steuerklasse II)

übertragen werden.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn der gemeine Wert des Grundstücks beträgt

a) 250.000 b) 500.000 c) 1.000.000 d) 2.000.000



Lösung:

Mietwohngrundstück

Gemeiner Wert 250.000 250.000

Verschonung 10 % 25.000 25.000

Steuerpflichtiger Grundbesitz 225.000 225.000

Persönlicher Freibetrag -225.000 -20.000

Steuerpflichtiger Erwerb 0 205.000

Steuersatz 0 % 30 %

Erbschaftsteuer 0 61.500

Tochter Schwieger-



Lösung:

Mietwohngrundstück

Gemeiner Wert 500.000 500.000

Verschonung 10 % 50.000 50.000



Steuerpflichtiger Erwerb 50.000 430.000

Steuersatz 7 % 30 %

Erbschaftsteuer 3.500 129.000

Tochter Schwieger-



Lösung:

Mietwohngrundstück

Gemeiner Wert 1.000.000 1.000.000

Verschonung 10 % 100.000 100.000



Steuerpflichtiger Erwerb 500.000 880.000

Steuersatz 15 % 30 %


Tochter Schwieger-



Lösung:

Mietwohngrundstück

Gemeiner Wert 2.000.000 2.000.000

Verschonung 10 % 200.000 200.000

Steuerpflichtiger Grundbesitz 1.800.000 1.800.000


Steuerpflichtiger Erwerb 1.400.000 1.780.000

Steuersatz 19 % 30 %


Tochter Schwieger-



Vererbung Familienheim

ist steuerfrei, wennSelbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken vor Tod durch

Erblasser undunverzügliche Selbstnutzung durch Erben (Ehegatte

oder Kinder) 10 Jahre erfolgtbei Kindern/Enkeln bis zur Fläche von 200 qm steuerfrei

Vermietung/Verkauf innerhalb 10 Jahre = Verlust der Steuerfreiheit (Ausnahme Tod / Pflegebedürftigkeit)



Erbschaftsteuerreform Gewinner:

manchmal FirmenerbenEhegatten, Kinder, Enkel

gleichgeschlechtliche Partner

der STAAT

Verlierer:

Immobilieneigentümer

Geschwister, Schwiegerkinder

alle in Steuerkl. II, III

Firmenerben, die nicht

fortführen können

der BÜRGER



Erbschaftsteuer abschaffen ?

Der Marktwert der HRE wurde diese Woche auf 190 Millionen Euro geschätzt.

nachdem seit Beginn der „Finanzkrise“die Bank insgesamt 102 Milliarden Euro Hilfen und Bürgschaften erhalten hat.

Gleichwohl ist die Bank nur 1/500 dieser Hilfen wert!

Die Steuergelder sind veruntreut / verschwunden ?

Für 102 Mrd. hätten wir die Erbschaftsteuer nach dem Aufkommen von 2008 (4,6 Mrd) 22 Jahre und bei Berechnung von Zinsen für immer abschaffen können.



Nachfolgeplanung

• Vermögens- und Schuldenaufstellung• Liquiditätsbedarf ausreichend herstellen• gesetzliche Erbfolge prüfen • Testament erstellen• Pflichtteile beachten• Wirtschaftlich / rechtlich / steuerlich optimieren• vorweggenommene Erbfolge überlegen



Handwerkerleistungen (§ 35 a EStG)

• ab 2009 neben haushaltsnahen Dienstleistungen in Privathaushalten (auch bei WEG-Verwaltung)

• 20% der Lohnkosten sind von der Steuerschuld (nicht Einkommen) absetzbar,

• maximal 1.200 € • bei Vorlage Rechnung + Überweisung

Tipp: lassen Sie die Rechnung aufteilenLohnanteil größer Material kleiner



Fahrtkosten zur Arbeit

• ab 2007 wieder ab dem 1. Entfernungs- km• die ersten 20 km sind nicht mehr Privatvergnügen



Grundsteuererlass

• wenn Rohertrag > 50 % gemindert• vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist

• kann auf Antrag die Grundsteuer zu 25 % / 50 % erlassen werden§ 33 GrStG neu



Wohn-Riester

ein zahnloser Papiertiger

Grundbetrag Zulage 154 €Kinderzulage bis 300 €

fiktives WohnförderkontoBesteuerung im Alter

kompliziert und fraglich



Sparer – FB

seit 2007

750 € bei Alleinstehenden

1.500 € bei Ehegatten(das waren mal 12.000 DM)

Tipp: Freistellungsaufträge prüfen



Abgeltungssteuer ab 2009

Kapitalerträge kosten 0 - 25% Steuer

(keine Erklärungspflicht, außer …..

Kirchensteuer, falsche Zinsfreibeträge, zu hoch, etc.)

Tipp:

Steuererklärung bei niedrigeren Steuersätzen abgeben und zuviel bezahlte Steuer zurückholen



Schulden

nicht absetzbare Schuldzinsen vermeiden

keine Zinsen sind besser als absetzbare Schuldzinsen

durch Tilgung von Schulden ist die Rendite sicher und oft regelmäßig höher als bei Geldanlagen (LV, „betriebliche Altersversorgung“, etc.)

Grundschulden nach Tilgung löschen

Tipp:



Private Veräußerungsgewinne

Bei Immobilien

innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig!

(früher 2 Jahre)

Bei Kapitalvermögen

immer steuerpflichtig

(außer Altbestand bis 31.12.2008und älter als 1 Jahr)

früher 6 Monate, dann 1 Jahr

jetzt immer !

Steuerreform nächstes Jahr ?



verbilligte Vermietung an Angehörige > 56 %

ortüblich richtig falsch

Miete 6.000 4.000 3.000Werbungskosten 12.000 12.000 6.000Verlust 6.000 8.000 3.000

Miete 6.000 0 3.000Werbungskosten 2.000 0 1.000Überschuss 4.000 0 2.000



Immobilien und Umsatzsteuer

• Zuordnung zum Unternehmen ?• Vorsteuerabzug• Rechnungsstellung (Eingangsrechnung – Mietverträge)

§ 14 UStG• Berichtigungstatbestände § 15 a UStG• Bei Verkauf: Option zur Steuerpflicht nur bei

Beurkundung (nicht nachträglich möglich)

Tipp: nicht ohne meinen Steuerberater



Danke für Ihre Aufmerksamkeit„schaff und erwirb zahl Steuern und stirb“


jahreshauptversammlung haus- und grundeigentümerverein roth und umgebung e.v. freitag, 20. märz...

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