ix

xii

ABSTRAK

Penelitian ini berjudul “Tanggung Jawab PT Karya Agung Dewata sebagaideveloper terhadap konsumen ditinjau dari Hukum Perlindungan Konsumen”.Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang telah ada, seiringdengan keberadaan manusia itu sendiri. Di Indonesia kebutuhan masyarakat akanrumah semakin meningkat terutama pada masyarakat perkotaan. Adapunpermasalahan yang diangkat dalam penelitian ini diantaranya : (1). Bagaimanakahupaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan oleh PT. KaryaAgung Dewata tidak sesuai dengan isi perjanjian ?, dan (2). Bagaimanakahtanggung jawab PT. Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumendalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahappemeliharaan ?. Penelitian ini merupakan bentuk perjanjian yang berupa salahsatu rangkaian perkataan atau kalimat-kalimat yang mengandung janji-janji ataukesanggupan yang diucapkan atau dibuat dalam tulisan oleh para pihak yangmembuat perjanjian menerbitkan perikatan. Dan konsumen merasa dirugikan.

Penelitian ini merupakan penelitian hukum empiris, yang meneliti hokumtertulis dengan fakta-fakta yang ada di lapangan dan sebagai usaha mendekatimasalah yang diteliti dengan pendekatan hokum yaitu berusaha menelaahperaturan-peraturan yang berlaku dalam masyarakat sekaligus sesuai denganpernyataan yang terjadi di masyarakat. Dalam analisanya, penelitian inimenggunakan analisa kualitatif. Penelitian ini bersifat deskritif yaitu terdapatketentuan perundang-undangan.

Dalam kajian ini ditemukan bahwa, berdasarkan penelitian di PT. KaryaAgung Dewata, diperoleh data-data yang dibutuhkan dan dianalisis secarakualitatif untuk mengetahui permasalahan yang terjadi dilapangan, sehinggadiperoleh pelaksanaan perjanjian jual beli rumah antara developer dengankonsumen. Persoalan yang sering muncul adalah saat penyerahaan objekperjanjian jual beli rumah dilakukan, dimana konsumen harus menghadapikekecewaan, lantaran ternyata kualitas rumah yang dijanjikan tidak terpenuhi.Banyak permasalahan yang tidak sesuai dengan jadwal penyerahan rumah yangmolor, tembok yang retak, plafon yang mulai copot, pemasangan air, instalasilistrik dan sarana dan prasarana lingkungan. Hal tersebut tentunya menggangukenyaman hidup bagi konsumen. Terdapat beberapa komplain dari konsumen.Pembatasan tanggung jawab yang diwujudkan dengan penentuan jangka waktudalam menanggung kerusakan pada perumahan tersebut berarti bahwa developermenerima pengaduan atas ditemukannya kerusakan pada perumahan hanyaselama jangka waktu yang ditetapkan yaitu selama 60 hari sejak penandatangananrealisasi penyerahan rumah. Sudah memenuhi aturan dalam Undang-undangNomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Kata kunci : Perumahan, Merugikan konsumen, perlindungan Konsumen.

xiii

ABSTRACT

The study titled “responsibility PT Karya Agung Dewata as a developer tothe consumer in terms of consumer protection laws”. Housing is one of the basichuman needs that have been there, along with human existence it self. InIndonesia community needs for housing is increasing, especially in urbancommunities. As for the issues raised in this study include : (1). How is the effortmade by the consumer if the haouse is handed over by the gods PT. Karya AgungDewata in accordance with the content of the agreement ?, and (2). Hawresponsibility PT Karya Agung Dewata as a developer to the consumer in thecase of damage to the house is still in the stage of a pet ?. this research is a formof agreement in the form of a series of words of phrases that contain promises orability that is spoken or made an agreement to publish the agreement. Andconsumers feer aggrieved.

This research is an empirical legal research which examined the writtenlaw to the facts that exist in the field and as an attempt to approach the issuesexamined by the legal approach which seeks to examine the regulationsthat applyin society as well as in accordance with the reality that occurs in the community.In its analysis, this study used a qualitative analysis. This is a descriptive studythat there are statutory propisions.

In this study it was found that, based on research in PT. Karya AgungDewata, obtained needed and qualitative analysis to find out the problems thataccur in the field, in order to obtain the implementation of home purchaseagreement between the developer and consumer. Recurring problem is this time ofdelivery of the object purchase agreement carried home, where consumers have toface disappointment, throw it turns out the quality of the promised homes are notmet. Many problems are not in accordance with the schedule that delayeddelivery of the house, the walls were cracked, the ceiling started to fall off, theinstallation of water, electrical installations and infrastructure environment. It iscertainly disturbing the comfort of living for consumers. There are somecomplaints from consumers. Limitation of liability is realized by determination ofthe period in bear damage to housing means that the developer receiver recelveda complaint on the discomvery og damage to housing only for a specified feriod is60 days from the signing of the realization of home delivery. Already comply withthe rules in the law no 8 of 1999 on consumer protection.

Keywords : Housing, Adverse consumers, Consumer protection.

xiv

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk di Indonesia yang semakin

pesat, tuntutan akan tersedianya berbagai fasilitas yang mendukung kehidupan

masyarakat juga mengalami peningkatan. Hal tersebut mendorong pihak

pemerintah maupun swasta untuk melaksanakan pembangunan, terutama di

bidang perumahan. 1 Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia

(basic need) yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia itu sendiri. Saat

ini konsep perumahan telah mengalami penggeseran, tidak hanya sebagai

kebutuhan dasar saja, ataupun sebagai media yang memberikan perlindungan,

namun perumahan telah menjadi gaya hidup (life style), memberikan kenyamanan

dan menunjukkan karakteristik atau jati diri yang merupakan salah satu pola

pengembangan diri serta sarana private, sebagaimana dibutuhkan pada masyarakat

global.

Pembangunan perekonomian nasional pada era globalisasi, harus dapat

mendukung tumbuhnya dunia usaha, sehingga mampu menghasilkan beraneka

barang/jasa yang memiliki kandungan teknologi dan dapat meningkatkan

1 Anna Ningsih, Pemukiman Kembali, Alternatif Ganti Kerugian bagi MasyarakatKorban Penggusuran, Jurnal Hukum volume XXXII No. 3 Juli-September, Semarang, UNDIP,2003, hal 42.

1

2

kesejahteraan serta sekaligus mendapatkan kepastian atas barang dan/atau jasa

yang diperoleh di pasar.

Pihak swasta yang dalam hal ini adalah Developer sebagai mitra

pemerintah ikut berperan dalam memenuhi penyediaan perumahan baik di

wilayah pedesaan dan perkotaan. Kebutuhan terhadap perumahan juga telah

mengalami peningkatan terutama pada masyarakat perkotaan khususnya kota

Denpasar, di mana populasi penduduknya sangat besar, sehingga memaksa

pemerintah dan developer untuk berupaya memenuhi kebutuhan akan perumahan

di tengah berbagai kendala seperti keterbatasan lahan perumahan. Permasalahan

lain yang kerap muncul dalam pemenuhan kebutuhan terhadap perumahan adalah

aspek-aspek mengenai konsumen, di mana konsumen berada pada posisi yang

dirugikan karena perlindungan terhadap konsumen tidak menjadi prioritas utama

dalam dunia bisnis, melainkan keuntungan yang diperoleh oleh produsen atau

pelaku usaha, tidak terkecuali dalam bidang perumahan. Umumnya pihak

konsumen tidak berdaya mempertahankan hak-haknya, karena tingkat kesadaran

konsumen terhadap hak-haknya masih rendah. Hal tersebut disebabkan minimnya

tingkat pengetahuan konsumen itu sendiri, baik terhadap aspek hukumnya yang

berlaku saat ini, belum mampu secara optimal mengatasi permasalahan dalam

perlindungan konsumen.

Pemasaran yang dilakukan developer sangat tendensius, sehingga tidak

jarang informasi yang disampaikan itu ternyata menyesatkan ( misleading

information ) atau tidak benar, padahal konsumen sudah terlanjur menadatangani

3

Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( PPJB ) dengan pengembag, atau bahkan sudah

akad kredit degan pihak Bank pemberi kredit pemilikan rumah.

Secara umum, posisi konsumen perumahan lemah dibandingkan dengan

pengembang, baik dari segi sosial ekonomi, pengetahuan teknis maupun dalam

mengambil upaya hukum melalui institusi pengadilan, sehingga konsumen sering

tidak menyadari haknya telah dilanggar oleh pengembang. Apabila konsumen

mengetahui hal tersebut sekalipun, konsumen enggan untuk melakukan tindakan

upaya hukum. Merebaknya masalah perumahan dalam bisnis properti atau

perumahan, pada dasarnya, diawali dengan adanya ketidaksesuaian antara apa

yang tercantum dalam brosur atau iklan berupa informasi produk, dengan apa

yang termuat dalam perjanjian jual beli yang ditandatangani konsumen. Masih

banyak permasalahan lain dalam bisnis property/perumahan yang antara lain

masalah yang menyangkut ketidaksesuaian berupa jadwal penyerahan rumah yang

molor, gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknik bangunan, kualitas

bangunan tidak sesuai perjanjian, serta fasilitas-fasilitas lain seperti fasilitas

pemasangan air, instalasi listrik dan sarana prasarana lingkungan (fasilitas umum

dan sosial), maupun masalah legalitas seperti misalnya Izin Mendirikan Bangunan

(IMB) dan sertifikat rumah. Izin Mendirikan Bangunan dan sertifikat yang

dijanjikan kepada konsumen pada saat promosi penjualan rumah tidak dipenuhi.2

Dalam KUHPerdata telah diatur mengenai hak-hak konsumen untuk melakukan

upaya hukum, apabila dilanggar oleh pelaku usaha. Konsumen dapat menuntut

ganti kerugian, baik berdasarkan perbuatan melawan hukum/Onrechtmatige Daad

2 Erwin Kallo dkk, Kolom Konsultasi Hukum dan Arsitektur, Majalah Idea, Edisi 27/03-April, 2006, hal 44.

4

(Pasal 1365-1367, 1369 KUHPerdata) maupun terhadap adanya cacat tersembunyi

(Pasal 1504 dan 1506 KUHPerdata). Secara lebih spesifik mengenai perlindungan

konsumen, pemerintah juga telah mengeluarkan kebijakan berupa Undang-

Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang perlindungan konsumen, guna

menjembatani kebutuhan akan perlindungan hukum bagi konsumen, dengan

mewujudkan keseimbangan perlindungan kepentingan konsumen dan pelaku

usaha, sehingga tercipta perekonomian yang sehat, termasuk mengenai aspek-

aspek perumahan. Namun berbagai macam peraturan tidak akan berjalan dengan

efektif, apabila tidak terlaksanakan secara optimal, di samping minimnya

kesadaran konsumen terhadap hak-haknya dalam hukum. Undang-Undang

Perlindungan Konsumen (UUPK), dimaksudkan menjadi landasan hukum yang

kuat bagi pemerintah dan lembaga perlindungan swadaya masyarakat, untuk

melakukan upaya pemberdayaan konsumen, melalui pembinaan dan pendidikan

konsumen. Upaya pemberdayaan tersebut penting, karena tidak mudah

mengharapkan kesadaran pelaku usaha yang pada dasarnya secara prinsip

ekonomi lebih mengutamakan untuk mendapat keuntungan yang semaksimal

mungkin, dengan modal seminim mungkin. Prinsip ini sangat potensial merugikan

kepentingan konsumen, baik secara langsung maupun tidak langsung.

PT. Karya Agung Dewata merupakan Perusahaan pengembang

perumahan di Denpasar, yang bergerak di bidang Developer, Usaha ini mulai

dirintis oleh Ibu Anastasia sejak 12 Mei 2003. Berawal dari usaha mengelola dan

memasarkan dari hasil kerjasama dengan Investor pemilik tanah. Saat ini telah

mulai mencoba untuk mengelola, memproduksi dan memasarkan produk dari

5

usaha sendiri. Pada perkembangan selanjutnya, PT. Karya Agung Dewata yang

didirikan secara resmi dengan Akta Pendirian Perusahaan yang dibuat di hadapan

Notaris, serta kelengkapan ijin operasional sebagaimana berikut :

o Akta Pendirian Perusahaan Nomor : 04 tertanggal 08 Juli 2004

o NPWP PT. Karya Agung Dewata Nomor : 02.864.070.4-908.000

o TDP PT. Karya Agung Dewata Nomor : 22 021 42 00007

o SIUP PT. Karya Agung Dewata Nomor : 05 / 22.02 / PM / VII / 2004

o Merupakan anggota REI NPA : 13.00298

berusaha senantiasa untuk mengembangkan kegiatan usaha serta memberikan

pelayanan kepada pembeli atau rekanan kerja yang lebih baik. PT. Karya Agung

Dewata berusaha memberikan produk perumahan berupa kavling siap bangun dan

perumahan subsidi pemerintah. Dimana dengan produk semacam ini, diharapkan

kualitas bangunan menjadi sebagaimana yang diinginkan, karena akan terjadi

kontrol bersama antara developer dan pembeli pada saat atau proses pembangunan

berlangsung. Serta jaminan kualitas dan bentuk atau model bangunan seperti yang

diharapkan, dengan tidak meninggalkan unsur pelayanan yang relatif memuaskan

dan sesuai dengan yang dibutuhkan oleh masyarakat pada saat ini.

Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka akan sangat menarik untuk

diteliti lebih lanjut mengenai permasalahan tersebut dan menyusunnya dalam

skripsi yang berjudul : “ TANGGUNG JAWAB PT KARYA AGUNG

DEWATA SEBAGAI DEVELOPER TERHADAP KONSUMEN DITINJAU

DARI HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN ”

6

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian dari latar belakang diatas, Maka dapat dibuat rumusan

masalah sebagai berikut :

1. Bagaimanakah upaya yang dilakukan oleh konsumen apabila rumah yang

diserahkan oleh PT. Karya Agung Dewata tidak sesuai dengan isi perjanjian?

2. Bagaimanakah tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer

terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang

masih dalam tahap pemeliharaan?

1.3. Ruang Lingkup Masalah

Dalam setiap karya ilmiah diperlukan adanya suatu ketegasan tentang

materi yang diuraikan dengan tujuan untuk mencegah agar materi yang dibahas

tidak menyimpang dari pokok permasalahan.3 Agar tidak terjadi pembahasan yang

berlebihan dan ada kesesuaian antara pembahasan dengan penulisan, maka

diberikan batasan-batasan. Permasalahan tersebut diatas muncul akibat persaingan

bisnis perumahan yang semaki ketat, developer berlomba-lomba untuk menarik

orang-orang/konsumen untuk membeli tanah/rumahnya dengan berbagai cara.

Mereka mengadakan promosi produknya dengan mengumbar janji-janji bahwa

konsumen akan mendapatkan kualitas bangunan yang baik, fasilitas yang lengkap,

uang muka rendah, cicilan serta bunga yang ringan, disamping itu kemudahan

dalam masalah legalitas. Tapi dalam pelaksanaannya tidak semua janji-janji

terealisasi sehingga para konsumen/pembeli banyak yang kecewa karena apa yang

3 M. Iqbal Hasan. 2002 Pokok-Pokok Materi Metode Penelitian Dan Aplikasinya, Cet. I,Ghalia Indonesia, Jakarta, hal. 43.

7

mereka peroleh tidak sesuai seperti yang dijanjikan dan konsumen merasa

dirugikan. Melihat dari permasalahan tersebut di atas, penulis memberikan

batasan-batasan yang membahas terkait dengan upaya yang dilakukan konsumen

apabila rumah yang diserahkan tidak sesuai dengan perjanjian serta bagaimana

tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen

dalam hal terjadinya kerusakan terhadap rumah yang masih dalam tahap

pemeliharaan.

1.4. Orisinalitas

Dalam rangka menumbuhkan semangat anti plagiat di dalam dunia

pendidikan di Indonesia, maka mahasiswa diwajibkan untuk mampu

menunjukkan orisinalitas dari penelitian yang tengah dibuat dengan menampilkan,

beberapa judul penelitian tesis atau disertai terdahulu sebagai pembanding.

Adapun dalam penelitian kali ini, peneliti akan menampilkan 1 Skripsi dan 1

tesis terdahulu yang pembahasannya berkaitan dengan “ Tanggung Jawab PT.

Karya Agung Dewata Sebagai Developer Terhadap Konsumen Ditinjau Dari

Hukum Perlindungan Konsumen ’’.

8

Tabel 1.1 Daftar Penelitian Sejenis

No Judul Penulis Rumusan Masalah

1 Penerbitan Brosur Perumahan

Oleh Pengembang Yang

Merugikan Konsumen

Ditinjau Dari Hukum

Perlindungan Konsumen

Made Minarja

Triasa( Fakultas

Hukum

Universitas

Udayana

Denpasar 2014)

1. Upaya apa yang

dapat dilakukan

konsumen terkait

kerugian yang

ditimbulkan akibat

penerbitan brosur

perumahan oleh

pengembang?

2. Sanksi apa yang

dapat diberikan

kepada pihak

pengembang terkait

brosur perumahan

yang menimbulkan

kerugian pada

konsumen?

9

2 Tanggung Jawab Developer

Sebagai Upaya Perlindungan

Konsumen Dalam Bidang

Perumahan Di kabupaten

Pati

Ahmad adi

Winarto, S.H

( Mahasiswa

Fakultas

Hukum

Magister

Kenotariatan

Universitas

Diponegoro

Semarang

2008 )

1. Bagaimana

pelaksanaaan

perjanjian jual beli

rumah antara

developer dengan

konsumen, sebagai

upaya perlindungan

konsumen dalam

bidang perumahan di

kabupaten pati ?

2. Bagaimana tanggung

jawab developer,

sebagai upaya

perlindungan

konsumen dalam

bidang permahan di

kabupaten pati ?

10

Tabel 1.2 Daftar Penelitian Penulis

No Judul Penulis Rumusan Masalah

1 Tanggung Jawab PT. Karya

Agung Dewata Sebagai

Developer Terhadap

Konsumen Ditinjau Dari

Hukum Perlindungan

Konsumen

Ni Luh Gede

Utami Kasih

(Fakultas Hukum

Universitas

Udayana

Denpasar 2015).

1. Bagaimana upaya

yang dilakukan

konsumen apabila

rumah yang

diserahkan tidak

sesuai dengan

perjanjian?

2. Bagaimana tanggung

jawab PT Karya

Agung Dewata

sebagai developer

terhadap konsumen

dalam hal terjadinya

kerusakan terhadap

rumah

yang masih dalam

tahap pemeliharaan?

Adapun perbedaan penulisan ini dengan penulisan sebelumnya adalah dalam

tulisan ini lebih menekankan pada tindakan ataupun langkah – langkah represif

11

yang dilakukan terkait sengketa atau peselisihan yang telah terjadi antara pihak

developer dengan konsumen.

1.5. Tujuan Penelitian

a. Tujuan Umum

Adapun tujuan umum dari penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap konsumen dan

upaya yang dilakukan konsumen apabila rumah yang diserahkan tersebut

tidak sesuai dengan perjanjian.

2. Untuk pembulat studi mahasiswa dalam bidang ilmu hukum untuk

mencapai gelar Sarjana Hukum.

3. Untuk melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi khususnya dalam

bidang penelitian yang dilakukan mahasiswa.

b. Tujuan Khusus

1 Untuk mengetahui terkait dengan upaya yang dilakukan konsumen apabila

rumah yang diserahkan tidak sesuai dengan perjanjian.

2 Untuk mengetahui tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai

developer terhadap konsumen dalam hal terjadinya kerusakan terhadap

rumah yang masih dalam tahap pemeliharaan.

12

1.6. Manfaat Penelitian

a. Manfaat TeoritisDalam hasil penelitian ini diharapkan mempunyai kegunaan dan dapat

menambah informasi bagi perkembangan ilmu hukum khususnya berkaitan

dengan hukum perlindungan konsumen dalam bidang perumahan.

b. Manfaat Praktis

Dalam hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan dan

memberikan informasi kepada pihak-pihak yang terlibat dalam masalah

perlindungan hukum bagi konsumen perumahan dan sebagai masukan bagi pihak-

pihak yang terkait dengan masalah perlindungan terhadap konsumen dalam

bidang perumahan.

1.7. Landasan Teoritis atau Kerangka Teori

Dalam mendukung penelitian ini agar sesuai dengan permasalahannya

sehingga dapat mewujudkan sebagai suatu karya tulis, telaah pustaka yang

memuat tentang konsep-konsep, khususnya tentang tanggung jawab PT Karya

Agung Dewata sebagai developer terhadap konsumen ditinjau dari hukum

perlindungan konsumen, pandangan para sarjana yang dapat digunakan sebagai

justifikasi teoritis dan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan

permasalahan yang tertuang antara lain :

KUHPerdata menyebut perjanjian dengan istilah persetujuan dalam bahasa

latin disebut Agreement adalah perjanjian yang bersifat teknis atau administratif.

Menurut Pasal 1313 KUH Perdata, pengertian persetujuan dapat didefinisikan

sebagai berikut :

13

“Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana 1 (satu) orang atau

lebih mengikatkan dirinya terhadap 1 (satu) orang lain atau lebih”4

Menurut R. Wirjono Projodikoro, menyebutkan bahwa perjanjian

merupakan perbuatan hukum mengenai harta benda kekayaan antara dua pihak

dalam hal mana satu pihak berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal sedangkan

pihak lain berhak untuk menuntut pelaksanaan perjanjian itu.5

Dikemukakan oleh R. Subekti, bahwa perjanjian adalah suatu peristiwa

dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling

berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa itu timbulah suatu

hubungan hukum antara dua pihak yang dinamakan perikatan.6 Perjanjian itu

menerbitkan suatu perikatan, antara dua orang yang membuatnya. Dalam

bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan atau kalimat-kalimat

yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau dibuat dalam

tulisan oleh para pihak yang membuat perjanjian menerbitkan perikatan.

Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan, karena

perikatan paling banyak diterbitkan oleh suatu perjanjian. Rumusan perjanjian

dalam pasal 1313 KUHPerdata tersebut menurut para ahli mengandung banyak

kelemahan :

1. Hanya menyangkut sepihak saja. Dapat dilihat dari rumusan “ satu orang

atau lebih mengikatkan dirinya terhadap sesuatu Hanya menyangkut

282.,

4 R Subekti Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Jakarta, Pradnya Paramita, 1995, hal

5 Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,Bandung, Eresco, 1981, hal 7.

6 Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Jakarta, Alfabeta, 2004, hal 74.

14

sepihak saja. Dapat dilihat dari rumusan “satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya”. Kata

“mengikatkan” sifatnya hanya sepihak, sehingga perlu dirumuskan “kedua

pihak saling mengikatkan diri” dengan demikian terlihat adanya konsensus

antara pihak-pihak, agar meliputi perjanjian timbal balik.

2. Kata perbuatan “mencakup” juga tanpa consensus. Pengertian “perbuatan”

termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa atau tindakan

melawan hukum yang tidak mengandung konsensus. Seharusnya

digunakan kata “persetujuan”.

3. Pengertian perjanjian terlalu luas. Hal ini disebabkan mencakup janji

kawin (yang diatur dalam hukum keluarga), padahal yang diatur adalah

hubungan antara debitur dan kreditur dalam lapangan harta kekayaan.

4. Tanpa menyebutkan tujuan. Rumusan Pasal 1313 BW tidak disebut tujuan

diadakannya perjanjian, sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri tidak

jelas untuk maksud apa.

Perikatan adalah suatu pengertian abstrak, sedangkan perjanjian adalah

suatu hak yang konkrit atau suatu peristiwa. Pada umumnya orang bebas dalam

membuat perjanjian, tidak terikat pada bentuk tertentu, bisa dibuat lisan atau

tertulis. Namun dalam zaman sekarang ini, suatu perjanjian secara lisan tidak

dapat dipertahankan lagi dalam kaitannya dengan pembuktian, sehingga zaman

sekarang ini, perjanjian harus dibuat dalam bentuk tertulis, dalam bentuk akta di

bawah tangan atau akta otentik yang digunakan sebagai alat pembuktian.7 Untuk

7 Ibid hal 74.

15

beberapa perjanjian tertentu undang-undang menentukan suatu bentuk tertentu,

sehingga apabila bentuk itu tidak dituruti maka perjanjian itu tidak sah. Dengan

demikian bentuk tertulis tadi tidaklah hanya semata-mata merupakan alat

pembuktian saja, tetapi merupakan syarat untuk adanya (bestaanwaarde)

perjanjian itu.

Asas-asas hukum dalam perjanjian menurut Sudikno Mertokusumo, adalah

pikiran dasar yang umum sifatnya, dan merupakan latar belakang dari peraturan

hukum yang kongkrit, yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan

putusan hakim yang merupakan hukum positif dan dapat diketemukan dengan

mencari sifat-sifat dalam peraturan kongkrit tersebut.8

Asas-asas hukum perjanjian meliputi :

a. Asas Konsensualisme

Konsensual berasal dari bahasa latin Concensus yang berarti sepakat. Hal ini

diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan :

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang

bagi mereka yang membuatnya”.

b. Asas Kebebasan Berkontrak

Pada dasarnya manusia bebas untuk mengadakan hubungan dengan orang lain,

termasuk di dalamnya untuk mengadakan perjanjian. Hal ini dapat disimpulkan

dari Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan :

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang

bagi mereka yang membuatnya”.

8 Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum. Liberty, Yogyakarta, 1991, hal. 97.

16

c. Asas Kekuatan Mengikatnya Suatu Perjanjian

Perjanjian yang telah dibuat dan disepakati mempunyai kekuatan mengikat

sebagai undang-undang bagi para pihak. Asas ini disimpulkan dari Pasal 1338

ayat (1) KUHPerdata.

d. Asas Itikad Baik

Asas itikad baik dalam arti objektif terdapat dalam Pasal 1338 ayat (3)

KUHPerdata, yang bunyinya :

“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik”.

e. Asas Kepribadian

Diatur dalam Pasal 1315 KUHPerdata yang menyatakan :

“Pada umumnya tak seorang dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau

meminta ditetapkannya suatu janji daripada untuk dirinya sendiri”.

Perjanjian yang dibuat oleh para pihak dapat dikatakan “sah” apabila

memenuhi syarat-syarat tertentu yang telah ditentukan oleh undang-undang.

Akibat dari perjanjian yang dibuat tersebut mempunyai akibat hukum. Menurut

Pasal 1320 KUHPerdata, syarat sahnya perjanjian adalah :

a. Sepakat Mereka Yang Mengikatkan Diri

b. Kecakapan untuk Membuat suatu Perjanjian

c. Suatu Hal Tertentu

d. Sebab yang Halal

Mashudi dan Moch. Chidir Ali berpendapat, bahwa yang dimaksud

dengan prestasi adalah kewajiban yang harus ditunaikan oleh pihak pertama,

terhadap penunaian mana pihak yang lain mempunyai hak menuntut

17

pelaksanaannya. Bentuk prestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1234

KUHPerdata terdiri atas kewajiban untuk :

a. Memberikan sesuatu, atau

b. Melakukan sesuatu, atau

c. Tidak melakukan sesuatu.

Pemenuhan prestasi ini tidak selamanya dapat terlaksana, ada kalanya

prestasi tidak dapat terpenuhi yang disebabkan salah satu disebut wanprestasi.

Wanprestasi adalah suatu keadaan yang dikarenakan kelalaian atau kesalahannya,

debitur tidak dapat memenuhi prestasi seperti yang telah ditentukan dalam

perjanjian9 dan bukan dalam keadaan memaksa.

Adapun bentuk-bentuk dari wanprestasi yaitu :10

1) Tidak memenuhi prestasi sama sekali;

Contoh : A dan B telah sepakat untuk jual beli tanah seluas 100 m2 yang

berlokasi di perumahan Puri Bukit Permai Kav. EF dengan harga

Rp. 310,000,000.00 yang penyerahannya akan dilaksanakan pada

Hari Senin, Tanggal 12 Mei 2016 Pukul 10.00 di kantor Notaris

C. Setelah A menunggu lama, ternyata si B tidak datang sama

sekali tanpa alasan yang jelas.

2.21

9 Nindyo Pramono, Hukum Komersil, (Jakarta: Pusat Penerbitan UT, 2003), cet. 1, hal.

hal.18

10 R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, (Jakarta: Putra Abadin, 1999), cet. 6,

18

2) Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya;

Contoh : A dan B telah sepakat untuk jual beli tanah seluas 100 m2 yang

berlokasi di perumahan Puri Bukit Permai Kav. EF dengan harga

Rp. 310,000,000.00 yang penyerahannya akan dilaksanakan pada

Hari Senin, Tanggal 12 Mei 2016 Pukul 10.00 di kantor Notaris

C. si B datang pada hari itu membawa bukti - kepemilikan tanah

tersebut berupa SHM asli, namun si B datang pada jam 14.00

3) Memenuhi prestasi tetapi tidak sesuai atau keliru.

Contoh : A dan B telah sepakat untuk jual beli tanah seluas 100 m2 yang

berlokasi di perumahan Puri Bukit Permai Kav. EF dengan harga

Rp. 310,000,000.00 yang penyerahannya akan dilaksanakan pada

Hari Senin, Tanggal 12 Mei 2016 Pukul 10.00 di kantor Notaris

C. pada hari itu si B datang tepat waktu, tapi si B membawa

SHM asli yang berbeda letak object tanah kavlingnya dan bukan

SHM asli yang letak object tanah kavling Puri Bukit Permai Kav.

EF yang telah diperjanjikan sebelumnya.

Ahli hukum seperti M. Yahya Harahap merumuskan, wanprestasi sebagai

pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak

menurut selayaknya.11 Menurut R. Subekti, bentuk wanprestasi dari para pihak

dapat berupa :

a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya

11 M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal 60.

19

b. Melaksanakan apa yang dijanjikan, tetapi tidak sebagaimana

diperjanjikannya;

c. Melakukan apa yang diperjanjikan namun terlambat;

d. Melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.12

Sehubungan dengan perlindungan terhadap konsumen, yang perlu

mendapat perhatian utama dalam perjanjian baku adalah mengenai klausula

eksonerasi (exoneratie klausule exemption clausule) yaitu klausula yang berisi

pembebasan atau pembatasan pertanggungjawaban dari pihak pelaku usaha yang

lazimnya terdapat dalam jenis perjanjian tersebut. Menurut Pasal 18 Ayat (1)

menyebutkan mengenai klausula-klausula yang dilarang dicantumkan dalam suatu

perjanjian baku yaitu :

a. Menyatakan pegalihan tanggung jawab pelaku usaha.

b. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali

barang yang dibeli konsumen.

c. menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali

uang yang dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh

konsumen.

d. menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha baik

secara langsung maupun tidak langsung untuk melakukan segala tindakan

sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh konsumen secara

angsuran.

12 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan VII, Intermasa, Jakarta, 1987, hal 45.

20

e. mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau

pemanfaatan jasa yang dibeli oleh konsumen.

f. memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa atau

mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi obyek jual beli jasa.

g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan

baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat

sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang

dibelinya.

h. menyatakan bahwa konsumen memberi kuasa kepada pelaku usaha untuk

pembebanan hak tanggungan, hak gadai, atau hak jaminan terhadap barang

yang dibeli oleh konsumen secara angsuran

Dalam penjelasan Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Perlindungan Konsumen

menyebutkan tujuan dari larangan pencantuman klausula baku yaitu “Larangan ini

dimaksudkan untuk menempatkan kedudukan konsumen setara dengan pelaku

usaha berdasarkan prinsip kebebasan berkontrak” sehingga diharapkan dengan

adanya Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Perlindungan Konsumen akan

memberdayakan konsumen dari kedudukan sebagai pihak yang lemah di dalam di

dalam kontrak dengan pelaku usaha sehingga menyetarakan kedudukan pelaku

usaha dengan konsumen. Sesuai dengan Pasal 18 ayat (2) disebutkan bahwa

pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang letak atau bentuknya

sulit terlihat atau tidak dapat dibaca secara jelas, atau yang pengungkapannya sulit

dimengerti. Pencantuman klausula baku tersebut dapat berupa tulisan kecil-kecil

yang diletakkan secara samar atau letaknya ditempat yang telah diperkirakan akan

21

terlewatkan oleh pembaca dokumen perjanjian tersebut, sehingga saat kesepakatan

tersebut terjadi konsumen hanya memahami sebagian kecil dari perjanjian

tersebut. Artinya perjanjian tersebut hanya dibaca sekilas, tanpa dipahami secara

mendalam konsekuensi yuridisnya, yang membuat konsumen sering tidak tahu

apa yang menjadi haknya.

Prinsip-prinsip tanggung jawab merupakan perihal yang sangat penting

dalam hukum perlindungan konsumen. Dalam kasus-kasus pelanggaran hak

konsumen, dipelukan kehati-hatian dalam menganalisis siapa yang harus

bertanggung jawab dan seberapa jauh tanggung jawab dapat dibebankan kepada

pihak-pihak terkait.13 Secara umum, prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat

dibedakan sebagai berikut :

1. Prinsip tanggung jawab berdasarkan unsur kesalahan (liability based of

fault);

2. Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab (presumption of liability);

3. Prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab (presumption of

nonliability);

4. Prinsip tanggung jawab mutlak (strict liability);

5. Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability).

Di dalam Undang-undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen terdapat 3 (tiga) pasal yang menggambarkan sistem tanggung jawab

produk dalam hukum perlindungan konsumen di Indonesia, yaitu ketentuan

13 Shidarta, Hukum perlindungan konsumen, (Jakarta: Grasindo, 2000), hal. 59.

22

Pasal 19 Undang-undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen merumuskan tanggung jawab produsen.

1.8. Metode Penelitian

Penelitian pada umumnya bertujuan untuk menemukan, mengembangkan

atau menguji suatu pengetahuan. Menemukan berarti berusaha untuk memperoleh

sesuatu untuk mengisi kekosongan atau kekurangan. Mengembangkan berarti

memperluas dan menggali lebih dalam sesuatu yang sudah ada. Sedangkan

menguji kebenaran dilakukan jika apa yang sudah ada masih atau menjadi

diragukan kebenarannya.14

Robert Bogdan dan Steven J. Taylor mengatakan bahwa metode adalah

proses, prinsip dan prosedur dengan mana kita mendekati masalah dan mencari

jawaban. Dalam ilmu-ilmu social, istilah ini berlaku untuk bagaimana seseorang

melakukan penelitian.15 Sejalan dengan disiplin ilmu yang dipelajari penulis,

maka dalam penulisan Skripsi ini yang digunakan adalah penelitian hukum,

adapun yang dimaksud dengan penelitian hukum adalah :

“Kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran

tertentu bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa jenis gejala hukum

tertentu, dengan jalan untuk menganalisanya. Kecuali itu, maka juga diadakan

pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hokum tersebut untuk kemudian

14Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, GhaliaIndonesia, Jakarta, 1990, hal 15.

15 Soerjono Soekanto, 1984, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press,Jakarta, hal. 46.

23

mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang

timbul di dalam gejala hukum yang bersangkutan.’’16

Adapun pengambilan lokasi penelitian yang bertempat di Kantor PT.

Karya Agung Dewata yang beralamat di Jalan Raya Kuta No. 299 Kuta –

Badung. Untuk memberikan arah yang jelas dan ilmiah, maka dalam penelitian ini

juga diperlukan suatu metode penelitian yang meliputi jenis penelitian, jenis

pendekatan, sumber bahan hukum/data, teknik pengumpulan bahan hukum/data

dan teknik analisis.

Adapun penjabarannya dapat dilihat pada uraian sebagai berikut :

a. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah hukum

empiris, yaitu suatu penelitian yang mengkaji hukum tertulis dengan fakta-fakta

yang ada di lapangan dan sebagai usaha mendekati masalah yang diteliti dengan

pendekatan hukum yaitu berusaha menelaah peraturan-peraturan yang berlaku

dalam masyarakat sekaligus sesuai dengan kenyataan yang terjadi di masyarakat.

b. Jenis Pendekatan

Metode pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini ialah pedekatan

perundang-undangan (the statue approach) yaitu pendekatan tersebut melakukan

pengkajian peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan tema sentral

penelitian. Serta di dukung pendekatan fakta (the fact approach) yaitu dengan

melihat fakta-fakta yang ada dilapangan berdasarkan atas permasalahan yang akan

dikaji selanjutnya dikaitkan dengan undang-undang yang berlaku.

16 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 2002, hal 43.

24

c. Sifat penelitian

Sifat penelitian dalam kajian ini bersifat deskritif, yakni penelitian secara

umum termasuk pula di dalamnya penelitian ilmu hokum, bertujuan untuk

menentukan gejala lain dalam masyarakat.

d. Sumber Data

Dalam penelitian ini lebih menitik beratkan pada penelitian kepustakaan

(library research) dan kajian pada dokumen-dokumen yang berkaitan dengan

pembahasan permasalahan sebagai bahan hukum. Adapun bahan-bahan hukum

yang akan dijadikan sumber penelitian ini meliputi :

1. Sumber hukum primer merupakan bahan hukum yang bersifat autoritatif

artinya mempunyai otoritas. Bahan-bahan hukum primer ini terdiri dari peraturan

perundang-undangan. Perundang-undangan adalah segala peraturan Negara, yang

merupakan hasil pembentukan peraturan baik ditingkat pusat maupun ditingkat

daerah.

2. Sumber hukum sekunder yaitu bahan yang memberikan penjelasan terhadap

bahan hukum primer yang terdiri atas literatur-literatur, hasil-hasil penelitian,

makalah-makalah dalam seminar, jurnal, artikel-artikel dan berbagai tulisan

lainnya yang berkaitan dengan masalah yang diteliti.

3. Bahan hukum tersier yaitu di dapat untuk memberikan petunjuk maupun

penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yaitu kamus

dan ensiklopedia.

25

e. Teknik Pengumpulan Data

Bahan yang digunakan dalam penelitian ini diperoleh melalui data

perpustakaan dan dokumen yaitu dengan mengumpulkan berbagai bahan hukum

baik berupa tulisan yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas, kemudian

dibandingkan dengan sumber-sumber lainnya seperti peraturan perundang-

undangan, serta data lapangan dikumpulkan dengan cara mengadakan wawancara

(interview) dengan sumber-sumber yang kompeten dibidangnya atau

“mengumpulkan data dengan jalan berkomunikasi langsung dengan subyek, baik

dalam situasi yang sebenarnya maupun dalam situasi buatan”17

Dalam mengadakan wawancara, dilakukan dengan mengajukan daftar

pertanyaan yang telah dipersiapkan sebelumnya. Pertanyaan yang diajukan

berkisar pada tanggung jawab PT Karya Agung Dewata sebagai developer

terhadap konsumen ditinjau dari hukum perlindungan konsumen.

f. Pengolahan dan Analisis Data

Untuk mendapatkan hasil atau jawaban atas permasalahan yang diteliti,

maka keseluruhan data yang terkumpul selanjutnya diolah dan dianalisa dari

aspek praktek maupun teorinya. Analisis data yang telah dilakukan adalah analisa

kualitatif, dalam arti keseluruhan data yang terkumpul diklasifikasikan sedemikian

rupa kemudian diambil yang ada hubungannya dengan permasalahan yang akan

dibahas. Akhirnya akan diperoleh simpulan yang menjawab semua permasalahan

yang diajukan.

162

17 Winarno Surachmad, 1980, Pengantar Penelitian Ilmiah, Cet II, Tarsito, Bandung, h.

26

Setelah data tersebut semua diolah, selanjutnya pembahasannya disajikan

secara analisis deskriptif yaitu memaparkan secara lengkap dan mendetail aspek-

aspek tertentu yang berkaitan atau yang bersangkut paut dengan masalah,

diberikan uraian-uraian dan disajikan secara berurutan sesuai dengan data yang

pada akhirnya menjadi skripsi.