instituto politÉcnico...
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INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA UNIDAD TECAMACHALCO
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE:
INGENIERO INDUSTRIAL
POR LA OPCIÓN DE TITULACIÓN:
SEMINARIO
“VALUACIÓN INMOBILIARIA”
NOMBRE DEL PROYECTO
“VALUACIÓN DEL INMUEBLE PLAZA LAS FUENTES EN LA CIUDAD DE TIJUANA, B.C. EN EL
AÑO 2009
DESARROLLO
JULIO BAUTISTA LOPEZ
TIJUANA, B.C.
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INDICE
1. INTRODUCCION 6
2. OBJETIVOS 7
3. MARCO TEORICO 8
3.1 Marco Histórico 8
3.1.1 Historia de la Valuación Inmobiliaria 8
3.1.2 Antecedentes Históricos de la Valuación Inmobiliaria 11
3.1.3 Antecedentes Históricos de la Valuación en Tijuana, B.C. 14
3.1.4 Situación Actual de la Valuación en Tijuana, B.C. 16
3.1.5 Aspectos Históricos de la Casa-Habitación de Interés Social 17
3.1.6 Aspectos Históricos de las Plazas Comerciales 19
3.2 Marco Referencial 20
3.2.1 Principios básicos de la valuación inmobiliaria 20
3.2.2 Criterios que conforman el valor del inmueble 23
3.2.3 Características de un buen evaluador 23
3.2.4 Ética en la evaluación inmobiliaria 24
3.3 Marco Normativo 28
3.3.1 Normatividad en el ámbito federal 28
3.3.2 Normatividad en el ámbito Estatal 41
3.3.3 Normatividad en el ámbito Municipal 67
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4. AVALUO DE UNA CASA-HABITACION DE INTERES SOCIAL 84
5. AVALUO DE LA PLAZA COMERCIAL “ LAS FUENTES” 100
6. CONCLUSIONES 126
7. GLOSARIO DE TERMINOS 127
8. BIBLIOGRAFIA 132
9. DIRECCIONES ELECTRONICAS 133
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1._ INTRODUCCION
Desde el inicio de mi carrera de Ingeniería Industrial se nos decía que nuestro
ámbito profesional era muy amplio y que podíamos desarrollarnos fuera del ámbito
industrial. Se nos comentaba que nuestra formación nos daría la oportunidad de
trabajar al lado de profesionales de otras disciplinas, hoy estas palabras se hacen
realidad nuevamente. El trabajar con profesionales de arquitectura durante el
seminario de valuación inmobiliaria, me ha dado la oportunidad de conjugar parte de
los conceptos aprendido en materias como Dibujo Industrial, Economía, Finanzas,
Evaluación de proyectos y Contabilidad de costos, con los métodos usados para
determinar el valor comercial de un inmueble. Esta combinación de conocimientos
abre para mí una nueva área profesional de trabajo, la cual se ve ejemplificada en
esta tesina, donde realizamos el avaluó de una casa habitación y de una plaza
comercial.
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2._ OBJETIVOS
Por medio de este trabajo se pretende mostrar todo que representa la
realización de un proyecto de valuación inmobiliaria. Partiendo primero de la
definición del contexto histórico donde fue evolucionando la evaluación inmobiliaria,
hasta llegar a nuestros días en la localidad de Tijuana B.C. Posteriormente mediante
el estudio de los conceptos básicos de la valuación, su ética y su reglamentación, se
procederá a su aplicación en casos prácticos. Como primer objetivo se realizara el
avaluó de de una casa habitación de interés social, la cual tiene un régimen de
condominio. Posteriormente aplicando nuestros conocimientos adquiridos se realizara
la evaluación de un inmueble de gran tamaño, que en esta ocasión es una plaza
comercial que cuenta con tiendas anclas y sub-anclas, así como locales comerciales
en renta. Cabe mencionar que el conocer el valor que representa una propiedad, en
las ultimas décadas ha sido de gran importancia para la toma de decisiones sobre
compra de propiedades, obtención de cerditos hipotecarios, escrituración de
propiedades, pago de impuestos etc. y su ámbito de aplicación se da desde Bancos
privados, notarias, aseguradoras, constructoras etc. Por todo lo anterior la valuación
inmobiliaria representa un área de potencial desarrollo profesional, el cual será
ejemplificado en el presente trabajo.
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3._ MARCO TEORICO
3.1._ MARCO HISTORICO
3.1.1._ Historia de la valuación inmobiliaria
En un principio para el ser humano la necesidad principal fue la supervivencia,
sin embargo cuando se establecieron las primeras tribus el contar se convirtió en
importante, por ejemplo saber la cantidad de animales que se tenían o alimentos que
se disponían. Con el establecimiento de las primeras comunidades sedentarias la
necesidad de contar ahora, las propiedades físicas se hizo indispensable. Para
llevar un control aparecen los inicios del Catastro (del griego κατάστιχον, "registro")
que representa el registro administrativo de los bienes inmuebles y con ello nace
además la valuación inmobiliaria , la cual refleja el valor r del bien ( comparándolo
con otros). Esta relación entre el contar, registrar y evaluar se ha repetido desde la
historia antigua hasta nuestros días, como se muestra a continuación
Historia Antigua
El documento mas antiguo de catastro es una tablilla de barro de la ciudad
calde de Dungui (hace 4000 años antes a.C.) donde se muestran las parcelas con
medidas y superficies.
En el Antiguo Egipto (ya en el 3000 a.C.) se realizaban anotaciones en los
registros reales con propósitos de garantía de propiedad y pago de impuestos , que
estaban basados en relevamientos topográficos . Posteriormente existe una
referencia de Herodoto (1400 a.C.) donde menciona en Egipto trabajaban unos
técnicos llamados "estiradores de cuerdas", los cuales utilizaban cuerdas de
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longitudes conocidas con las que se encargaban de replantear los límites de las
propiedades después de las crecidas del Nilo, asignando a cada agricultor el área que
le correspondía tal cual había sido relevada previo a la crecida. Las anotaciones
respecto de las áreas que le correspondían a los agricultores no sólo servían para el
replanteo de sus propiedades sino para el cobro de un gravamen proporcional a la
producción potencial de la parcela, al combinar el área de la parcela con la cantidad
de limo depositada sobre ella, estimada a partir de los medidores de altura de las
aguas del rio Nilo , lo cual representa un trabajo de evaluación.
Se han encontrado referencias a que los propietarios de los predios rurales en
la Antigua Atenas debieron contribuir de forma proporcional al valor de sus inmuebles
para costear la defensa de la ciudad sitiada.
Se encontró en el norte de Italia una roca plana de alrededor de 4mt. de largo
con un mapa grabado alrededor del 1600 o 1400 a.C. en el que se pueden ver como
líneas, los arroyos, canales de irrigación y caminos. Los círculos representan pozos
de agua y los rectángulos con una malla de puntos representarían campos de cultivo,.
Se han encontrado referencias de que en China, alrededor del 700 de nuestra
era, existía un sistema fiscal basado en la producción de granos y en la existencia de
archivos de planos.
En el Sur de la India, alrededor del 1000 de nuestra era, Raja el Grande,
fundador del Imperio Chola ordenó un elevamiento de rentas agrícolas que fue
mantenido durante la vigencia de su imperio.
Durante el imperio Romano sexto julio Frontino escribió un tratado sobre la
reglamentación de los repartos de tierra a los colonos que seguían a la ocupación por
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las legiones. En dicho tratado hacia referencia a la clasificación de los campos , las
controversias, los limites y la medición de áreas por medio de la proyección ortogonal
sobre un plano horizontal y no por las medidas hechas sobre el terreno inclinado. En
esta época, “ fue Tulio el que estableció un catastro renovable cada 5 años, y
posteriormente Augusto hizo realizar un catastro general del imperio romano. La
confección se encargaba a especialistas en las técnicas de medición y valoración,
que a su vez eran supervisadas por inspectores y comprobadores.
Edad media
En esta etapa salvo por casos aislados en la edad media prácticamente
desapareció el catastro, por caracterizarse por ser la propiedad señorial (militar o
eclesiástica)
En España en la época árabe, el gobernador en el año 721 mando realizar un
registro del territorio el cual tenia como uno de sus objetivos el obtener una
contribución territorial
En Italia, los primeros catastros fueron los estimi o allibramenti desarrollados
durante el siglo XIII , el mas importante de estos fue el catastro de Firenze que no
solo se limitaba a inventariar y valorar inmuebles, sino que realizaba además un
censo poblacional y patrimonial
Edad Moderna
En 1718 se inició en Milán un censimento de la riqueza, valorando el producto
bruto de las parcelas, calificando los terrenos en una tabla de calidades y cultivos
previamente establecidos, estimando su renta potencial
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En Francia en 1790 se publica una ley sobre los impuestos directos y entre
1793 y 1974 se decreta la organización del catastro general de la nación francesa; y
la valuación de todas las propiedades raíces.
3.1.2._ Antecedentes Históricos de la Valuación en México
México prehispánico
Los calpulalli, tierra de los barrios en que se dividen los pueblos, Administrados
por un jefe quien asociado con los mas ancianos llevaban un registro general de los
vecinos.
Las atepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en común, aplicando sus
productos al pago del tributo y a los gastos de la comunidad.
Época colonial
Según el Arq. José Luis Fernández del castillo en su ponencia “ ALGUNAS
NOTAS SOBRE LA HISTORIA DE LA VALUACION DE MEXICO” Presenta en Mérida
Yucatán en 1971 en la convención de valuación. Dice: el Arq. Andrés de la Concha
realizo el avaluó de todas las casa de la ciudad de México en el año de 1607; esto
con el motivo de allegarse recursos para llevar a cabo obras de desagüe. Don
Francisco de Sedano en 1970 publico un padrón con los valores de las propiedades
de la ciudad de México. Y el conde de Revillagigedo en 1794 formula el primer plano
regulador de la ciudad, estableciendo la pensión, que los dueños de las fincas
aportarían para el mantenimiento de los empedrados.
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México independiente
El ayuntamiento en 1830 encomienda al Arq. Joaquín de Heredia los avaluos de los
terrenos de la ciudad de México; quien parte del criterio, en el cual, el centro (plaza
mayor)es el punto mas deseado y a partir de ahí la menor o mayor distancia da la
diferencia de valores. En junio de 1836 se expide una ley que establece una
contribución de 2 al millar al año sobre el valor de los predios y bienes inmuebles.
Los criterios implementados implicaban, la oferta y la demanda en cada zona,
ubicación, estado de conservación y materiales utilizados.
La primera ley de catastro fue en 1896 para aplicarse en distrito federal el
caual contenía un sistema de avaluó por clase y tarifas, perpetuado por medio de
conservación constante y con avaluos revisables periódicamente.
Después de estudiar los métodos catastrales de diversos países europeos el
Ing. salvador Echegaray llega a la conclusión de que el sistema italiano era el que
mejor se adaptaba a nuestro medio, junto con otra personalidades de la época
redactan el proyecto de reglamento de catastro en 1899 . Corresponde también al
Ing. Echegaray (como primer director de catastro) el fijar las normas para la
formulación de los avaluos catastrales, que desde su inicio hasta la fecha son de
carácter físico . por primera vez se clasificaron las construcciones por tipos y precios
unitarios por metro cuadrado cubierto y aplicando un demérito por su estado de
conservación, lo cual agilizo la elaboración de los avaluos. Con esta reglamentación
se efectuaron !levantamientos perimetrales de las manzanas de la ciudad, por medio
de poligonales, paso siguiente fue efectuar deslindes de cada predio en particular y
basados en dicho deslinde se levantaron 105 pianos de los terrenos y sus
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construcciones, con base a este plano, el valuador realizaba una minuciosa visita
ocular practicando su avaluó con base en e! instructivo proporcionado autoridad
catastral, separando el valor del terreno del de las construcciones. Una vez valuado el
inmueble, se procedía a emitir la cuenta predial de cada propiedad urbana.'"
México Post Revolucionario
Los préstamos hipotecarios los concedían los escasos inversionistas
particulares y les bastaba una apreciación fiel del valor del inmueble hecha por un
arquitecto o Ingeniero. sin que este llegase a ser lo que hoy constituye un avaluó.
Los escasos avaluos que se practicaban hasta los arios 20's de este siglo eran los de
carácter judicial, sin que tuvieran que apegarse a normas formalmente establecidas.
Dichos avaluos se realizaban según la máxima jurídica prevaleciente del “Leal Saber
y Entender” del perito designado.
Al crearse en 1925 la dirección general de pensiones civiles y de retiro que
tenia entre sus funciones el otorgar créditos con garantía hipotecaria a los empleados
federales. En un principio los préstamos que concedían NO se basaban en avaluos,
sino en meras opiniones de sus inspectores, lo cual genero que algunos préstamos
no quedaran suficientemente garantizados, debido a ello se creo el departamento de
valuación
En aquel tiempo solamente funcionaba un banco hipotecario denominado
Banco Internacional e Hipotecario de México, SA que operaba prestamos hipotecarios
sobre fincas urbanas y rusticas y que seguramente utilizo los servicios de algunos de
los mas connotados valuadores de esa época.
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3.1.3._ Antecedentes Históricos de la Valuación en Tijuana, B.C
Panorama histórico
Antes de que México perdiera casi la mitad de su territorio a manos de Estados
unidos. En los terrenos donde hoy se localizan las poblaciones de Tijuana (B.C
México) y san Ysidro (California USA ) se encontraba los terrenos denominados en el
siglo XIX como Rancho de Tía Juana. Una de las partes de dicho rancho fue
otorgada en concesión a Santiago Arguello en 1829 como compensación por los
servicios que su padre había dado, como militar, recaudador de impuestos y alcalde
de san diego.
A partir de que se firma el tratado de Guadalupe hidalgo y se establece la
nueva línea internacional, los terrenos que quedaron en la parte mexicana
comenzaron con el tiempo a obtener cada vez mayor relevancia conforme se fueron
ocurriendo los siguientes hechos:
_ Se utiliza el camino que une a los dos países como ruta de diligencias entre San
diego y el fuerte Yuma en Arizona en 1858.
_ En 1874 se establece una aduana fronteriza para controlar el paso de personas y
mercancías
_ En 1885 San diego logra comunicarse por ferrocarril con los Ángeles, san
Francisco y el resto del país, originando un flujo de población hacia la zona fronteriza.
_Se comienza a fraccionar los terrenos aledaños a la línea internacional del lado
estadounidense en 1887.
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_Se genera una afluencia cada vez mayor de visitantes a la region y el
establecimiento de nuevos comercios por nuevos residentes (alrededor de la aduana
mexicana).
La familia arguello y los conflictos por la tierra
Debido a que nunca se definieron con precisión los limites de los ranchos de la
región , al crearse la línea divisoria entre México y EE.UU. la familia arguello perdió
sus derechos del lado estadounidense. En el caso de los terrenos de México en 1861
Santiago Arguello logro confirmar su titulo sobre el rancho por parte del presidente
Benito Juárez. Sin embargo al fallecer a año siguiente sin dejar testamento, origina
una serie de confrontaciones entre sus numerosos descendientes, que reclamaban
para los derechos sobre la propiedad del rancho.
Debido a que Doña pilar viuda de de Santiago arguello vende a uno de sus
hijos Ignacio Arguello la mitad del rancho. Cuando ella muere intestada, se suscita
una confrontación entre los descendientes de Ignacio arguello y el resto de los
familiares quienes señalaban la carencia de valor legal en la venta realizada por
Doña pilar. Después de una serie de confrontaciones legales ambas partes deciden
dividir el predio en dos secciones. Una para cada uno de los dos grupos de los
arguello. Para realizar esto le solicitaron los servicios profesionales del Ing. Ricardo
Orozco para que realizara la medición y avaluó de rancho Tijuana
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El primer avaluó en Tijuana
En la medición y avaluó del rancho el Ing. Orozco aplico un criterio racional y
practico. Procedió a dividir el predio en dos partes desiguales pero del mismo valor
comercial, de acuerdo a las condiciones que se estiman en el mercado.
El ing. Orozco considero que eran dos los recurso mas valiosos contenidos en
el predio: La cercanía con línea divisoria internacional y el manantial de aguas
sulfurosas de Agua Caliente
A este respecto advirtió que si dividía el predio en dos partes iguales, los
bienes codiciados quedarían en la porción norte, elevándole su valor y, por, ende,
disminuyendo el de la porción sur. La solución a que llego el ingeniero fue recorre la
parte de la línea intermedia, de tal manera que el manantial quedara en la porción
sur. Asi ambas partes obtendrían un recurso que les permitiría valorarse por igual.
Fue finalmente gracias a este trabajo realizado por Ing. Orozco que en 1889
se termino el litigio y se comenzó con el proyecto de fraccionar el rancho de Tijuana
para formar un moderno poblado que hoy vemos como una realidad palpable.
3.1.4._ Situación actual de la valuación en Tijuana B.C
Actualmente en esta entidad existe un un organismo civil, denominado colegio
de valuadores de del estado de Baja California A.C, el cual fue fundado en julio del
año 1996 con la fusión entre Instituto Mexicano de Valuación A.C (creado en 1975) y
la primera generación de especialistas en valuación, egresados de la facultad de
economía de la universidad autónoma de baja california (campus Tijuana). Este
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organismo continuamente cursos y sus miembros ofrecen también los servicios de
valuación inmobiliaria entre otros.
En la ciudad de Tijuana existen una serie de despachos que especializados en
la realización de valuaciones inmobiliarias. Además existen algunos despachos de
corredores públicos realizan o tramitan valuaciones inmobiliarias.
La universidad autónoma de Baja California actualmente prepara profesionales
en el ramo de valuación (incluida la valuación inmobiliaria), mediante la inmparticion
de una maestría sobre esta área del desarrollo profesional.
El Instituto Politécnico Nacional (plantel E.S.I.A. Tecamachalco) a través de
su centro de educación continua (unidad Tijuana), imparte seminarios sobre
valuación inmobiliaria a los profesionales interesados en esta área profesional.
3.1.5._ Aspectos Históricos de la Casa habitación d e Interés Social
En un principio los cazadores nómadas hace 300 000 años comienzan a crear
simples refugios temporales hechos con ramas y arbustos que mas adelante son
reemplazados por tiendas construidas con pieles y huesos de mamut. Posteriormente
hace casi 12000 años a.C. se tienen datos de la fabricación campamentos de invierno
en madera, para grupos familiares de cazadores nómadas.
Las primeras casas
Las primeras casas surgen con las primeras poblaciones agrícolas conocidas
hace 6000 a.C. en los márgenes de los grandes ríos de Oriente Medio y en las
regiones mediterraneas, donde se construyen casas de adobe junto a los campos de
cultivo.
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Evolución de la casa-habitación en el mundo
En el antiguo Egipto hace 3000 a.C. se tienen evidencias de la construcción
de viviendas muy similares a las casas rurales del siglo XX, mas adelante en otras
ciudades del valle del indo se comienzan a realizan grandes casas con patio . Otros
pueblos como los Celtas del norte de Europa hace 500 a.C. construyen casas
circulares de piedra, con el techo de paja.
En otra zona los griegos en un principio hicieron sus casas de madera y,
posteriormente de ladrillo o piedra, pero siempre muy pequeñas y modestas, cabe
mencionar que dichas casas estaban divididas en dos partes, una para hombres y
otra para mujeres.
En la edad media las casas de los campesinos eran de adobe, piedra o
madera, dependiendo de los materiales de la región y solían estar constituidas por
una habitación amplia, que residencia de toda la familia y que a su vez era utilizada
como granero y habitualmente también era compartida por el ganado
En la edad moderna ( a partir del siglo XVI ) se generaliza el uso de ladrillos
de barro cocido para edificar casas en el norte de Europa, Surgiendo las primeras
mansiones señoriales europeas. Finalmente desde principios de siglo XX con
nuevas técnicas se desarrollan nuevos tipos de vivienda, usando ahora también el
acero, el cristal y el hormigón
Aspectos históricos de las casas de interés social en México.
El derecho a la vivienda tiene su raíz en el articulo 123, fracción XII , donde se
establece la obligación de los patrones a proporcional a sus trabajadores viviendas
cómodas e higiénicas
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Es hasta 1963 donde se crearon los principales organismos nacionales de
vivienda. Se constituye el fondo de operación y financiamiento bancario de la vivienda
(FOVI), como institución promotora de la construcción y mejora de la vivienda de
interes social. En 1972 por una reforma en el articulo 123, los patrones son obligados
mediante aportaciones a constituir un fondo nacional de vivienda y un sistema de
financiamiento barato para la adquisición de vivienda (dando origen al INFONAVIT ).
En ese mismo año por decreto se adiciona en la ley del Instituto de Seguridad y
servicios Sociales de los trabajadores al servicio del estado (ISSSTE) , el fondo de
vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE), para otorgar créditos hipotecarios a los
trabajadores del estado
Hasta la década de los 80s el estado intervenía directamente en la
construcción y financiamiento de vivienda, sin embargo ya en los 90s su participación
se limito solo al financiamiento, dando lugar a que empresas desarrolladoras como
Casas GEO, Consorcio ARA, Desarrolladora HOMEX, constructora ICA ,
constructora URBI entre otras, son las que desarrollan actualmente en nuestra
localidad los fraccionamientos con casas-habitación de interes social.
3.1.6._ Aspectos historicos de las plazas comercial es
Los Centros Comerciales aparecen casi al mismo tiempo que las tiendas de
Descuento en los Estados Unidos de Norteamérica, los cuales se desarrollaron con
una gran rapidez, ya que según estadísticas en el año de 1957 existían
aproximadamente dos mil tiendas de este tipo. Sus características principales las
podemos enumerar de la siguiente forma:
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• Ofrecen al público una gran gama de artículos.
• Se planean dé tal manera que dan la apariencia de ser una gran unidad, pero
realmente esta compuesto por diversos comerciantes independientes unos de
otros especialistas en su ramo.
• Cuentan con una superficie lo suficientemente gran de que destinan para
estacionamiento de los clientes que acuden en gran número a efectuar sus
compras en dichos establecimientos.
• Las rentas pactadas entre el dueño de inmueble con los comerciantes casi son
siempre a base de porcentajes sobre ventas realizadas.
3.2 _ MARCO REFERENCIAL
3.2.1 _ Principios Básicos de la Valuación Inmobili aria
Principios básicos de valor
En economía el concepto de valor es un término relativo por el cual la
necesidad o deseo de poseer una determinada propiedad esta dado en términos de
otra propiedad o en dinero, es decir el valor se define como la relación entre un objeto
deseado y un objeto en posibilidad de adquirirlo.
Otros conceptos y definiciones
Valor de uso: También llamado valor funcional, es la medida de la apreciación
de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Tiene un carácter
social, ya que mide la utilidad social del bien.
Valor de mercado: Es la cantidad estimada por la cual, se intercambia
voluntariamente un activo
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Valor razonable: El valor razonable de un terreno u edificio es un valor de
mercado para el uso actual dado a los mismos
Valor de uso alternativo: Es el mayor y mejor valor en uso distinto al que se
destina o pretende destinar la propiedad, para que sea de nuevo explotada
Valor de privación: Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la
pérdida que sufriría el negocio si fuera privado de ese activo.
Valor de inversión: Es el valor que para un inversor particular tiene una
propiedad inmobiliaria
Valor de seguro: Significa la cantidad que el seguro cubriría en relación con
las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar la s eventuales perdidas del
propietario y es igual al valor de mercado menos el valor del suelo (al momento de
realizar el avaluó).
Valor de liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir
cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición inferior al
razonable.
Principios básicos
_Principios de regresión: propiedad que tiende a valer menos por las
condiciones poco deseables de su alrededores
_Principio de progresión: Una casa económica en zona residencial tiende a
incrementar su valor.
_Principio de sustitución: es el hecho de que un comprador no pagara mas por
el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual.
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_Principio de mayor o menor costo: Debe ser físicamente posible,
económicamente viable, legalmente permitido y que resulte en el mayor valor del
bien.
_Principio de consistencia: Una propiedad que se encuentre en transición de
un uso en otro, no puede ser valuado considerando un uso para el terreno y otro para
la construcción. El valor de esta ultima, en estas condiciones sufre una depreciación.
_Principio de equilibrio: Existe un punto de armonía entre la oferta y la
demanda. Un cambio entre ella afectara el valor del inmueble.
_Principio de competencia: un exceso de ganancia atrae a la competencia. La
competencia excesiva produce competencia ruinosa
_Principio de conformidad: el valor máximo se logra cuando existe un grado
razonable de homogeneidad social y económica. Razón primordial para el
establecimiento de planos reguladores y así proteger una zona determinada
_Principio de anticipación de usos discordantes: El valor actual de una
propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro,
fundamenta el valor de capitalización de rentas.
_Principio de crecimiento, equilibrio y declinación: Los efectos del deterioro
físico ordinario y de la demanda se da en los siguientes casos:
Crecimiento: Cuando los inmuebles se están construyendo la demanda
aumenta
Equilibrio: cuando el fraccionamiento se encuentra saturado y hay pocos
cambios la oferta y la demanda se encuentra en equilibrio.
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Declinación; cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento
en tanto que la demanda de ellas disminuye.
3.2.2._ Criterios que conforman el valor de un i nmueble
Costo � valor � Precio
Costo: todos los gastos en que se incurren para reponer un bien, considerando
todos los elementos directos o indirectos.
Precio: Cantidad que se pide y ofrece por un bien o un servicio
Utilidad: Capacidad de un objeto para satisfacer una necesidad o deseo, la
medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.
Escasez: La oferta limitada de un objeto incrementa su valor. Algo puede ser
útil pero no escaso
Demanda: Producto o servicio que los consumidores están dispuestos a
adquirir, se relaciona con la escasez, pero puede ser independiente; algo puede ser
útil y escaso, pero si nadie lo quiere decrece su valor.
Poder adquisitivo: capacidad del adquiriente para comprar una mercancía; algo
puede ser útil, escaso, demandados, pero no hay dinero para adquirirlo.
3.2.3._ Características de un Buen Valuador
El avaluó por ser un producto de utilidad socio-económica requiere ser
realizado profesionalmente, por ende el valuador debe tener las siguientes
características:
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Deberá tener conocimientos suficientes sobre el campo de la valuación
inmobiliaria; asimismo deberá saber encontrar fuentes sustanciales de conocimiento
complementario para su función valuadora y mantener una continua tendencia
mejoradora de su desempeño profesional.
Deberá estar convencido de la importancia y valor del ejercicio de su profesión
y del valor y utilidad de del avaluó realizado
Debe ser creativo, pues estimulando el pensamiento y la imaginación, asegura
recursos técnicos y fuentes de información apropiados.
3.2.4._ Ética en la Valuación inmobiliaria
CODIGO DE ETICA
A.) DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR
A.1 Obligación del Valuador
Es obligación del Valuador determinar, describir y definir la expresión de valor
adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de valor, cada una de las
cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación
solicitado, es obligación del Valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al caso
particular. Al cumplir con esta obligación, el Valuador puede considerar las
instrucciones de su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la
selección de la expresión correcta de valor es responsabilidad única del Valuador. Es
también su obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de
valor especifico que el ha determinado con el propósito de obviar un mal entendido y
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así evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no
deliberada.
A.2. Es obligación del Valuador determinar los resultados numéricos adecuados y
aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de la valuación.
A.3. Es obligación del Valuador evitar dar un resultado numérico falso. Obviamente, el
Valuador tiene la obligación de evitar informar un cantidad falsa.
A.4. Obligación del Valuador de ejercer de manera ética
Para poder cumplir con sus obligaciones, el Valuador debe ser competente en
su campo de ejercicio. Tal competencia se logra a mediante el estudio, la práctica y la
experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los
principios de ética que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica profesional.
A.5. Carácter profesional del ejercicio de la valuación.
Los miembros de los Institutos están asociados en una actividad profesional.
Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos específicos
que no poseen los legos. El conocimiento es de tal carácter que requiere un alto
grado de capacitación y una inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirir
y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado
necesario, deposita toda su confianza en el Valuador y confía en que aplique sus
conocimientos y habilidades Profesionales hasta el punto que sea necesario, para
lograr los objetivos del trabajo. Los miembros de los Institutos reconocen esta
responsabilidad hacia el cliente y para con la sociedad.
A.6. Responsabilidad del Valuador con terceros.
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Frecuentemente el avalúo pasa de manos del cliente a terceras personas para su
uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero
independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y objetividad
de las conclusiones del Valuador, como lo tiene el cliente. Los miembros de los
Institutos reconocen su responsabilidad ante estas personas que, además de su
cliente, utilizan los resultados obtenidos en el avalúo.
A.7. Relación del Valuador con la Sociedad.
Debido a que el bienestar del público en general frecuentemente se involucra
en la ejecución de asignaciones de valuación, el Valuador tiene una obligación y
responsabilidad hacia el público en general, que invalida y sobresee su obligación
hacia su cliente.
B.) OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE
B.1 Obligación del Valuador hacia su cliente.
La principal obligación del Valuador hacia su cliente es entregar un trabajo
completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos ó
anhelos del cliente, de otras personas, organismos ó instituciones públicas ó privadas
B.2. Carácter confidencial de una Valuación.
El hecho de que un Valuador sea contratado para hacer una valuación es
asunto confidencial. En algunos casos, el simple hecho de que un Valuador sea
contratado, puede constituir información que el cliente, sea un ciudadano particular ó
una Institución de crédito prefiere, por razones válidas, mantener en secreto.
El conocimiento por terceras personas de que un Valuador ha sido contratado
para llevar a cabo un trabajo especifico puede dificultar la operación.
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Consecuentemente no es apropiado de parte del Valuador revelar su asignación, a
menos que el cliente lo apruebe ó que el Valuador se vea obligado, por Ley, a revelar
el hecho de que ha sido contratado.
No es correcto que un Valuador revele a terceras personas la cantidad a que
ha llegado en su conclusión de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos
que esta obligación la imponga la Ley.
En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de Valuación
es propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma
identificable, sin su aprobación.
B.3. Obligación del Valuador de ofrecer servicios competentes
Es incorrecto que un Valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de
un bien para cuya valuación no esta calificado; a menos que se asocie ó consulte con
otro Valuador que esté debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes,
debiendo informar al cliente con antelación.
Como corolario al principio, arriba expuesto, se declara contrario a la ética, el
que el Valuador pretenda poseer o implique que posee conocimientos profesionales
que no tenga.
B.4. Obligación del Valuador en relación a causas contenciosas.
Cuando un Valuador es contratado por una de las partes en un litigio, se
considera práctica contraria a la ética que el Valuador, en su avalúo, suprima u oculte
cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la causa de su cliente; o que
destaque o haga resaltar cualesquiera hechos, datos u opiniones que sean favorables
a la posición de su cliente; o que en cualquier otra forma asuma actitud parcial. El
28
Valuador tiene la obligación de presentar los datos, el análisis y el valor sin importar el
efecto que dicha presentación tenga sobre la causa de su cliente.
B.5. Obligación del Valuador relativa a prestar servicio a más de un cliente en el
mismo asunto.
Cuando dos ó más clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador
con respecto a la misma propiedad ó con respecto a la misma causa legal, el
Valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que
todas las partes estén enteradas y de acuerdo.
B.6. Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación.
Es buena práctica llegar a un contrato escrito ó al menos un acuerdo verbal
claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del
trabajo, tiempo en que se entregará el informe y el monto de los honorarios.
3.3 _ MARCO NORMATIVO
3.3.1 Normatividad en el Ámbito Federal
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 30 DE MAYO
DE 2005
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS DE VALUACIÓN
INMOBILIARIA, ASÍ COMO DE AUTORIZACIÓN Y REGISTRO D E PERSONAS
PARA PRACTICAR AVALÚOS.
29
CAPÍTULO III
De la Práctica de Avalúos
ARTÍCULO 16.- Los avalúos a que se refiere este Manual deberán satisfacer los
requisitos de forma y contenido, así como los administrativos que prevé el propio
Manual.
ARTÍCULO 17.- Todo avalúo deberá reunir como mínimo los siguientes elementos:
I. Datos de identificación y autentificación del inmueble:
a. Número de cuenta catastral y el o los números de cuenta correspondientes al
pago de los Derechos por el Suministro de Agua.
b. Ubicación del inmueble, anexando croquis de localización.
c. Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para oír y recibir
notificaciones.
d. El nombre y número de autorización de la institución de crédito o sociedad civil o
mercantil que practicó el avalúo, en su caso.
e. El nombre y número de registro del perito valuador que practicó o auxilió en la
práctica del avalúo, en su caso.
f. El nombre y número de registro del corredor público que practicó el avalúo, en
su caso.
g. En cada hoja el sello de la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, y la
firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, así como la firma del
perito valuador que auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.
h. En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor público que haya
practicado el avalúo, según se trate
30
i. Fecha en la que se practicó el avalúo y, en su caso, la fecha a la que se
retrotrae el valor.
j. Claves correspondientes a: área ó corredor de valor; uso; rango de nivel y clase
de cada porción de la construcción; denominación, y factores de eficiencia que
identifican al inmueble o a porciones del mismo.
k. Nombre y domicilio de la persona que directamente solicitó el avalúo,
independientemente de la persona que hubiese pagado los honorarios
respectivos.
l. Motivo del avalúo.
II. Características del inmueble:
a. Descripción de los elementos urbanos significativos del área o corredor en que
se ubique el inmueble, destacando, en su caso, aquéllos que lo distinguen de
otras áreas de valor o corredor de valor del Distrito Federal.
b. Descripción del inmueble y su uso actual.
c. Descripción del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso,
distinguir los elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del área o
corredor de valor en que se ubica.
d. Descripción de cada porción de construcción que permita reconocerla y, en su
caso, los elementos que la hacen diferente de las clases similares.
e. Descripción de cada instalación especial, elementos accesorios u obras
complementarias que posea el inmueble.
31
f. Superficies correctas de terreno, construcción, instalaciones especiales,
elementos accesorios u obras complementarias y, en el caso de condominios,
del indiviso que corresponda.
g. Fotografías del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura,
instalaciones y acabados; así como fotografías de fachadas de los bienes
inmuebles comparables, para el método comparativo de mercado.
III. Valor del inmueble:
a. Descripción y justificación del método o métodos y factores de eficiencia que se
aplicaron para determinar el valor del inmueble.
b. Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta
las características particulares que fundamentan el valor de la misma, así como
las relaciones numéricas o factores de homologación necesarios para
establecer, a partir del análisis pormenorizado respectivo, los valores unitarios
correspondientes al área de valor o corredor de valor aplicables en la
determinación del valor del terreno del inmueble, así como los valores unitarios
de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificaciones existentes
aplicables en la determinación del valor de las construcciones del mismo,
señalándose con precisión la fuente de información aplicada.
c. Las operaciones necesarias que permitan reconocer los cálculos hechos para
determinar el valor del inmueble.
d. El valor de mercado del inmueble.
e. Las aclaraciones metodológicas pertinentes.
32
Los valores de referencia que se utilizarán tanto para la elaboración como para la
revisión de los avalúos, serán aquellos que para tal efecto sean publicados.
ARTÍCULO 18.- Los avalúos practicados por las personas autorizadas o registradas
deberán presentarse en los formatos entregados para tales efectos ante la autoridad
fiscal, sin omisiones ni alteraciones, escritos a máquina o en computadora,
debidamente sellados y firmados, incluyendo las hojas complementarias y memorias
de análisis que abunden o aclaren un punto específico.
ARTÍCULO 19.- Los avalúos tendrán una vigencia de seis meses contados a partir de
la fecha en que fueron practicados y siempre que no cambien las características
físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.
ARTÍCULO 20.- Cuando las características de los inmuebles sean tales que ameriten
la aplicación de criterios técnicos distintos a los establecidos para la revisión a la que
se refiere este Manual, se deberá indicar tal circunstancia en el apartado de
consideraciones previas al avalúo y anexar una memoria de análisis, misma que será
obligatoria en los siguientes casos:
Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia distintos a los contemplados en el
método de revisión de este Manual;
I. Cuando se hayan utilizado factores de eficiencia que redunden en reducciones
al valor mayores al 40%;
II. Cuando en la determinación del valor de mercado del bien inmueble se haya
utilizado el valor que resulte de un método de valuación o ponderación de varios
métodos, distintos a los utilizados por la autoridad fiscal para la revisión, se
deberán consignar en los capítulos correspondientes del avalúo, los soportes
33
utilizados, señalando con precisión las fuentes de información y memorias de
cálculo utilizadas, para su revisión y comprobación técnica.
En todo caso, los métodos y criterios aplicados para la realización del avalúo,
distintos a los establecidos en este Manual, deberán observar los principios,
lineamientos y bases establecidos en el mismo, y estarán sujetos a revisión y
justificación.
ARTÍCULO 21 .- La información mínima que deberá contener la memoria de análisis
es:
I. Exposición de motivos, donde se deberán explicar los métodos de valuación o
factores de eficiencia aplicados;
II. Desglose de la información que sustenta los cálculos presentados;
III. Descripción de los cálculos realizados, y
IV. Las demás que sean necesarias para aclararla y sustentarla.
ARTÍCULO 22.- Las personas autorizadas y las registradas, están obligadas a
guardar copia de los avalúos que practiquen o de aquellos que auxilien en su
práctica, según sea el caso, durante cinco años posteriores a su elaboración, así
como de cualquier otra información que sirva como sustento para cualquier aclaración
o requerimiento de las autoridades fiscales.
CAPÍTULO IV
De los Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y Revisión de
Avalúos
ARTÍCULO 23.- La autoridad fiscal aplicará para la revisión de los avalúos, el
método de comprobación establecido en este capítulo, así como los indicadores del
34
mercado inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los factores
de eficiencia.
En cuanto a la aplicación de valores de suelo y de construcción, así como de los
deméritos de las construcciones en avalúos catastrales, se atenderá a los valores
unitarios y deméritos contenidos en el Código vigente en la época en que se practique
el avalúo.
ARTÍCULO 24.- Para efectos de elaboración y revisión de los avalúos, se entenderá
por:
I. Valores Unitarios de Suelo. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado,
enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor;
II. Área de valor. Al grupo de manzanas con características similares en
infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria;
III. Corredor de valor. Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al
que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial,
industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes
colindan con una vialidad pública del Distrito Federal, independientemente de su
acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor
actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del
predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de
partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles antes
señalados;
35
IV. Factores de eficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden
aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez
determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.
ARTÍCULO 25.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la
elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor
según las características del terreno respectivo son:
I. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor
se entenderá por:
a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad
de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor
frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.
II. Factor de ubicación (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio
correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en
función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica;
III. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor
de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los
reglamentos correspondientes;
IV. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor
de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de
forma rectangular. Se entenderá por:
a. a. Rectángulo inscrito (Ri): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un
predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.
36
b. Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo
inscrito.
c. Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor
que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden
inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.
d. Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción
anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las
áreas restantes sin frente a una vía de acceso.
e. Áreas irregulares con frente a la calle (Ac): Las áreas restantes con frente a
alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.
f. Áreas irregulares interiores (Ai): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de
acceso que no forman parte de la porción posterior.
El cuadrado se entenderá como un caso particular de l rectángulo.
V. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor,
al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la
determinación de este factor se entenderá por:
a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del
valor.
VI. Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco
factores señalados en este artículo.
ARTÍCULO 26.- Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los
avalúos, se entenderá por:
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I. Valores unitarios de construcción, al valor expresado en pesos por metro
cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase;
II. Porción de construcción, a la parte de la construcción que por su uso, rango de
niveles, clase y factores de eficiencia es distinta del resto de las edificaciones;
III. Uso, al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción
diferente al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico
se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro
de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan,
de acuerdo con la tipología predeterminada de usos que establece este Manual;
IV. Rango de nivel, al rango de número de plantas cubiertas dentro del que
puede encontrarse cada porción de construcción. Incluye sótanos, cobertizos,
vestíbulos, accesos y todo aquel elemento con techumbre de una edificación de
acuerdo con la tipología predeterminada de rangos de nivel que establece este
Manual;
V. Clase, al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las
características propias de sus espacios, servicios, estructura e instalaciones
básicas, así como de los acabados típicos que le corresponden, la cual tiene
asignado un valor unitario de construcción. Se divide en Habitacional y No
Habitacional;
VI. Factores de eficiencia de la construcción, a los méritos y deméritos que
podrán aplicarse a la revisión del valor de una porción de construcción según
sus características, una vez identificado el valor de referencia de la construcción
que le corresponde.
38
ARTÍCULO 27.- Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada
porción de construcción, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la
construcción:
I. Factor de Grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento del
valor con relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción;
II. Factor de Edad de las Construcciones (FEd): sirve para aplicar el demérito al
valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años.
ARTÍCULO 28.- La elaboración y revisión de avalúos de inmuebles bajo el régimen
de propiedad en condominio se calculará como sigue: al valor total del terreno se
aplicará el indiviso respectivo, se desglosará cada porción de construcción de las
edificaciones e instalaciones comunes, se calculará su valor y se aplicará el indiviso
correspondiente.
ARTÍCULO 29.- En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se llegará
a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo
correspondiente al área o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisión del
valor unitario de cada porción de construcción sólo se llegarán a aplicar factores de
eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor
unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construcción.
ARTÍCULO 30.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos,
accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizará por separado. Las
autoridades fiscales podrán realizar análisis específicos para diseñar coeficientes
para la revisión.
39
ARTÍCULO 31.- Las autoridades fiscales realizarán investigaciones del mercado
inmobiliario y con base en ellas elaborarán las siguientes tablas:
I. Tabla A "Valores de Referencia de Suelo por Área de Valor Región-Manzana".
Su organización será por cada Delegación del Distrito Federal y comprenderá
las regiones y manzanas catastrales que la conforman. Su clave se integra por
la letra “A”, que significa “área de valor”, seguida de dos números iniciales que
identifican a la Delegación y de tres números finales correspondientes a una
secuencia de área dentro de la Delegación. Cada área de valor estará
relacionada con el valor unitario de suelo que le corresponda, expresado en
pesos;
II. Tabla B "Valores de Referencia de Suelo por Corredor de Valor". Está
organizada por Delegación del Distrito Federal en la que cada corredor está
descrito por el nombre principal de la vía y el tramo que comprende. La clave
está compuesta por la letra inicial "C" que significa "corredor de valor", los
números que identifican a la Delegación y las letras que identifican a una
secuencia de corredores dentro de la misma Delegación. La misma tabla
vinculará cada corredor con el valor unitario de suelo que le corresponde,
expresado en pesos;
III. Tabla C "Factores de Eficiencia de Suelo". Especifica los factores referidos en el
artículo 25 de este Manual;
IV. Tabla D "Usos de la Construcción". Indica la clave alfabética correspondiente y
desglosa los usos específicos que comprende;
V. Tabla E "Rango de Niveles de la Construcción". Señala la clave numérica o
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alfabética que corresponde a cada rango, según el número de niveles de cada
porción de las construcciones;
VI. Tabla F "Clase de la Construcción". Señala los valores unitarios y nombre
genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad de
cada porción de las construcciones;
VII. Tabla G "Valores de Referencia de la Construcción por Uso, Rango de Niveles y
Clase". Señala los valores unitarios expresados en pesos, correspondientes a
cada uno;
VIII. Tabla H "Factores de Eficiencia de la Construcción". Especifica los factores
referidos en el artículo 27 de este Manual;
IX. Tabla I "Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios u Obras
Complementarias". Se refiere a:
a. Instalaciones Especiales (IE): Son aquéllas que se consideran necesarias para
cada tipo de inmueble.
b. Elementos Accesorios (EA): Son aquéllos que se consideran indispensables
para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se
convierten en elementos característicos del bien analizado.
c. Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble.
X. Las tablas complementarias que se requieran para la revisión de los avalúos.
ARTÍCULO 32.- Las autoridades fiscales difundirán las tablas a que se refiere este
Manual semestralmente o cuando el mercado inmobiliario refleje un comportamiento
que así lo amerite. Las modificaciones a las tablas a que se refiere el presente
41
artículo, se publicarán en la Gaceta Oficial del Distrito Federal.
En tanto no se den a conocer las nuevas tablas, seguirán utilizándose las últimas que
se hubiesen difundido.
ARTÍCULO 33.- Cuando una institución de crédito, sociedad civil o mercantil, o un
perito valuador o corredor público considere que alguno de los datos de las tablas a
que se refiere este Manual es inapropiado o inexacto deberá comunicarlo por escrito
a la Subtesorería anexando la investigación de mercado, con datos completos de los
inmuebles investigados, fotografías y el sustento analítico necesario para que se
evalúe y, en su caso, se apruebe, modifique y difunda.
Las tablas se pondrán a la venta en la Subtesorería, semestralmente. Cuando amerite
poner a la venta nuevas tablas en un período extraordinario, se notificará por escrito a
las instituciones de crédito y a las sociedades civiles o mercantiles con autorización
vigente, además de difundir tal hecho a los peritos valuadores y corredores públicos
registrados.
3.3.2._ Normatividad en el Ámbito Estatal
NORMAS TECNICAS, DE VALUACION CATASTRAL, DESLINDES, LEVANTAMIENTOS, CARTOGRAFIA Y REGISTRO INMOBILIARIO DEL ESTADO DE B.C.
I.- ASPECTOS GENERALES.
I.1.- El presente Marco Especificaciones para Valuación Catastral tiene el
propósito de servir como referencia normativa para la elaboración de las tablas de
valores catastrales y la zonificación catastral dentro del Territorio del Estado y darles
un carácter uniforme.
42
I.2.- Para los efectos del establecimiento de estos procedimientos y normas
técnicas, se consideran las siguientes definiciones:
ANALISIS DE VIDA/EDAD.- Es el método para estimar la depreciación
acumulada, aplicándole al costo de un bien la relación, de la edad efectiva del bien
entre su vida útil económica.
AVALÚO INMOBILIARIO.- Es un dictamen técnico en el que se indica el valor
de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una
investigación y análisis de mercado.
Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien,
determinado la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha
determinada.
AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es
decir aplicando todos los enfoques como si se hiciere el avaluó por primera vez.
AVALÚO FORMAL.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutando
totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna
deposición de desviación.
AVALÚO FRACCIONAL.- Consiste en la valuación de un elemento que forma
parte de toda una propiedad, por ejemplo en un edificio, valuar solo el terreno o valuar
solamente construcciones.
BIEN.- Se entiende como tal, cualquier derecho original de propiedad. Se
constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que
puede usar y de la que obtiene un provecho, de la cual puede disponer libremente.
43
BIEN INMUEBLE.- Se define como bien inmueble a los derechos,
participaciones y beneficios sobre una parte de la tierra con sus mejoras
permanentes, así como a los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las
principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE.- Se define como bien mueble a los derechos sobre un objeto
utilitario o artístico, no anexando permanentemente a la tierra. El término bien mueble
se refiere entonces, a todo lo que no es inmueble, o sea, maquinaria, equipo,
mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien
mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos,
además de los elementos intangibles atribuidos a los deberes y derechos de
propiedad sobre ellos.
BIEN RA ÍZ.- Lo constituyen el terreno físico y todos aquellos elementos que
son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras hechas por el hombre que
están adicionadas permanentemente al terreno.
BIENES COMPARABLES.- Son aquellos bienes con características
semejantes al bien que se está valuando y se obtiene de la recopilación de datos de
mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. Deben ser
lo más semejantes al bien valuado en razón de sus características físicas, de
localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el
proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien
que se está valuando.
COMERCIALIZACION.- Es el acto de comerciar o vender mediante la
utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado.
44
A la comercialización también se le llama mercadeo que implica el estudio de: precio,
producto, mercado y promoción.
COMPRA.- Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un
pago de dinero.
CONDICIONES LIMITANTES.- Son aquellas restricciones que los clientes, los
promoventes, el valuador o las leyes locales le imponen a una valuación.
CONTRAPRESTACION.- Pago por el uso o usufructo de un bien.
COSTO.- Son todos los gastos en que se incurre para poder producir un bien,
dentro de un sistema productivo.
En el contexto de avalúos, el termino costo se refiere también a todos los
gastos en que se incurre para reponer un bien.
El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que
inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción y
comercialización de un bien. El costo es un concepto relativo a la producción y no es
aplicable al proceso de intercambio. Por otra parte, el precio pagado por un
comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE REMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos
monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar,
considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los
modelos considerados equivalentes.
COSTO NETO DE REPOSICION.- Se entiende como el valor que tienen los
bienes a la fecha del avaluó y se determina a partir del costo de reposición nuevo,
disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total,
45
al estado de conservación , al grado de obsolescencia y a otros elementos de
depreciación.
Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo
servicio, instalado y para uso continuado.
DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están
dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y aun precio dado.
DEPRECIACION.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien
ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional (técnica) y/o por
la obsolescencia económica (externa). También se conoce como depreciación
acumulada.
En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas
para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un
periodo establecido.
DEPRECIACION FÍSICA.- Perdida de utilidad en un activo fijo, atribuible
estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.
DEPRECIACION OBSERVADA.- Es la depreciación acumulada, determinada
no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino
mediante la inspección física o avaluó de su estado de operación, y expresada
ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.
DETERIORO FÍSICO.- Es una forma de depreciación donde la pérdida de valor
o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el desgaste
o exposición a los elementos.
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EDAD CRONOLOGÍCA.- Es el número de años que han transcurrido desde la
construcción original de un bien.
EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un
bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida
útil remanente de un bien y su vida útil normal.
Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, en contraste
con su edad cronológica.
FACTOR DEMÉRITO.- Es el conjunto de acciones que en total deprecian al
valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que
presenta el bien.
FACTOR DE COMERCIALIZACION.- Representa el porcentaje que ha de
aplicarse a los valores de oferta para determinar su precio final, eliminando el
porcentaje por negociación y la comisión del corredor de bienes raíces encargado de
la operación.
FACTOR DE HOMOLOGACION.- Es la cifra numérica que establece el grado
de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las
características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos
comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLENCIA.- Se entiende como la contribución técnica o
económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional
(perdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos
del bien) o bien económica (perdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por
fuerzas económicas externas al mismo).
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FACTORES EXTERNOS.- Se considera a los factores que pueden influir en el
valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación de las tasas de interés bancarias;
existencia de créditos hipotecarios, a nivel local el atractivo de un vecindario; y el
buen mantenimiento de los bienes inmuebles.
HOMOLOGACION.- Se entiende como la acción de poner en relación de
igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de
conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o
cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis
comparativo de mercado o de otro parámetro.
LEY.- Es la ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California.
MANZANA.- Es la superficie de terreno dentro de las colonias,
fraccionamientos o zonas urbanas, limitadas por vía pública y otro u otros predios.
MEJORAS A LOS TERRENOS.- Consisten en todos los gastos inherentes,
como: pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas;
desmonte; nivelación, cercado; ramales o escapes de ferrocarril y otras adicciones
que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El
término puede incluir también los edificios, pero cuando el terreno se le ha agregado
las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama generalmente “edificio”.
MERCADO.- Es el terreno en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de
mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre
compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la
demanda.
48
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de
bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado
abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compra venta recientes, operaciones de renta o alquiler y que mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de
mercado.
El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un
inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar
por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. También
se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICION.- Se utiliza en los
avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las
mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir,
que un comprador bien informado no pagará más por un bien, que la cantidad de
dinero necesaria para construirlo o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al
que se estudia.
El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de
reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación
total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un
estimado del incentivo empresarial o las perdidas / ganancias del desarrollador.
OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien
o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales) o extremos
(económicos) distintos al uso y deterioro físico.
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OBSOLENCIA CURABLE.- Es aquella cuyo costo por corregirla es menor que
el beneficio económico que recibe el bien por la curación.
OBSOLENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida en valor o utilidad de un bien,
ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.
OBSOLENCIA INCURABLE.- Es aquella cuyo costo por corregirla es mayor
que el beneficio económico que recibe el bien. Generalmente no conviene curarla.
OBSOLENCIA TÉCNICO-FUNCIONAL.- Es la pérdida en el valor, resultado
de una nueva tecnología , incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño,
materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de
utilidad o excesivos costos variables de operación , por su influencia negativa en el
medio ambiente.
Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la
moda, preferencias o normas.
La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los
costos operativos excedentes. Esta puede ser curable o incurable.
OFERTA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los vendedores están
dispuestos a vender en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado.
PRECIO.- Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El concepto de
precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que
se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o
confidencial, se vuelve un hecho histórico y generalmente se asienta como un costo.
50
PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al
término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el
descuento por pronto pago.
PRECIO DE OFERTA.- Es aquel precio que el propietario de un bien le ofrece
formalmente en venta en el mercado.
PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está
dispuesto a ofrecer un bien o servicio.
PRECIO TOPE.- Es el precio máximo al cual pude ser vendido un producto o
servicio.
PREDIO.- A la porción de terreno, con o sin construcción , limitada por un
perímetro cerrado, comprendida dentro del Municipio, que constituya una sola
propiedad, copropiedad, posesión o usufructo.
PREDIO RURAL.- Es el que se encuentra fuera de los límites de la mancha
urbana, que por su naturaleza es susceptible de actividades agropecuarias, o en
general, de cualquier otra actividad económica primaria.
PREDIO RÚSTICO.- Es el que se encuentra fuera de los límites de la mancha
urbana que se encuentre en breña y que por sus características actuales no es
susceptible de realizar actividad económica primaria alguna.
PREDIO SUBURBANO.- Es aquel que se encuentra dentro del límite de la
mancha urbana que no ha recibido acción de urbanización, pero que es factible de
contar con ello, dentro de esta categoría se consideran las reservas territoriales
(áreas de un centro de población que serán utilizadas para su futuro crecimiento y se
integren al sistema de suelo para el desarrollo urbano y la vivienda) que señala el
51
Plan de Desarrollo Urbano del Estado y los programas de Desarrollo Urbano
Municipales, así como los que estando ubicados en zonas rusticas o rurales
contengan construcciones o instalaciones que no se dediquen a fines agrícolas,
ganaderos, mineros o forestales.
En este caso, cada municipio establecerá si lo considera necesario, alguna
clasificación dentro de este tipo de predios en base a sus propias características.
PREDIO URBANO.- Los existentes dentro del límite de la mancha urbana,
zonas de transición y de las manchas urbanas de los poblados, colonias y
fraccionamientos, que cuenten con acción o acciones de urbanización, con excepción
de los predios dedicados permanentemente a fine agrícolas.
PREDIO NO EDIFICADO O BALDÍO.- Al que encuadre en cualquiera de los
siguientes supuestos:
a) Al predio urbano que no tenga construcciones y se encuentre improductivo.
b) Al predio urbano que teniendo construcciones en proceso, en receso o en
estado ruinoso, presente condiciones de inseguridad y se encuentre
improductivo.
c) Al predio urbano que teniendo construcciones no habitadas por el propietario,
al hacerse el avalúo de estas, resulten con un valor inferior al cincuenta por
ciento del valor del terreno, en zonas que cuenten como mínimo con servicios
de agua, electricidad y drenaje.
d) Al predio que teniendo construcciones, éstas sean de carácter provisional, los
materiales usados sean de uso transitorio o puedan removerse fácilmente y
además se encuentre improductivo.
52
Para los efectos de lo dispuesto en lo incisos anteriores, se entiende que un
predio es improductivo cuando, siendo urbano, no sea utilizado con fine
habitacionales, educativos, para la realización de actividades comerciales,
industriales, de equipamiento o servicios y carezca de equipamiento y mantenimiento
adecuado as u uso.
No se consideran predios no edificados o baldíos, los que sean utilizados con
fines habitacionales, educativos, comerciales, industriales, de prestación de servicios,
cuyas áreas constituyan jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de
actividades deportivas, siempre y cuando cuenten con la infraestructura,
equipamiento e instalaciones necesarias para dicho objeto.
PREDIO EDIFICADO.- Todos aquellos predios urbanos que no estén
especificados en fracción anterior.
PREDIO HABITACIONAL.- Todos aquellos dedicados exclusivamente para
habitación.
PREDIO INDUSTRIAL : Los que se encuentren dentro de una zona declarada
expresamente como industria en los programas de centro de población, así como los
ocupados exclusivamente para la realización de actividades industriales fuera de la
zona indicada.
PREDIO COMERCIAL: todos aquellos que se dediquen total o parcialmente a
giros comerciales, así como para actividades u oficinas administrativas
gubernamentales.
PRECIO PÚBLICO: Aquellos que son propiedad o posesión de la Federación,
53
Estado o Municipio que base en la ley aplicable, sean considerados de dominio
público.
PREDIO SOCIAL: Todos aquellos de propiedad o posesión particular que se
dediquen de manera exclusiva al desarrollo de actividades de beneficencia.
PREDIO DE AGRUPACIONES PROFESIONALES : Los que sean propiedad o
posesión de organizaciones sindicales, ejidales, sociedades o asociaciones
profesionales o patronales.
PREDIOS REGULARES : Son los cuadriláteros con un solo frente, cuyos
ángulos no difieren en más de quince grados del ángulo recto; los triángulos con dos
o tres frentes; los cuadriláteros en esquina y pentágonos con dos frentes y pancoupé,
siempre y cuando sus linderos interiores no difieran en las de quince grados de las
perpendiculares trazadas a los alineamientos. Pueden considerarse como regulares
los polígonos con un solo frente, que sean divisibles totalmente en cuadriláteros
regulares, así como las fracciones de predios con frentes a la calle que reúnan las
condiciones de los predios regulares. No se consideran como irregulares las
superficies en entrantes o salientes (ancones) cuya dimensión máxima, medida sobre
la perpendicular al lindero respectivo, no exceda de un metro. Las inflexiones de
linderos hasta de quince grados no serán consideradas como irregulares, pero si lo
será la sucesión acumulativa de inflexiones que configure una irregularidad
incuestionable.
PREDIOS IRREGULARES: Son los que, teniendo un solo frente, sean
cuadriláteros cuyos ángulos difieran en más de quince grados del ángulo recto; los
triángulos con un lado a la calle y los polígonos de más de cuatros lados que no sean
54
divisibles totalmente en cuadriláteros iguales. También se consideran predios
irregulares los que teniendo dos o más frentes no cumplan con los requisitos para ser
considerados como predios regulares.
UNIDAD DE SUPERFICIE: es la expresión en metros cuadrados o hectáreas y
submúltiplos de los mismos, que se refiere a las medidas de superficie y extensión de
un predio.
UNIDAD DE CONSTRUCCIÓN: es la expresión en metros y submúltiplos del
mismo, que ocupa la construcción aprovechable que se aloja en un predio.
TABLA DE VALORES UNITARIOS
� Tabla de valores de terreno: Son los considerados para el suelo por unidad de
superficie, que se determinen de conformidad con lo previsto en la ley, para
cada sector, colonia o subsector homogéneo.
� Tabla de valores de construcción: Son los considerados para los distintos tipos
de edificación por unidad de construcción de acuerdo a su clasificación, que
se determinen de conformidad con lo previstos en la Ley.
TABLA DE DEMERITOS : son las listas que determinan los conceptos y
factores de incrementos del valor aplicable al suelo o construcción, por las
condiciones en merito que los beneficien.
TABLA DE INCREMENTOS : son las listas que determinan los conceptos y
factores de incrementos del valor aplicable al suelo o construcción, por las
condiciones de merito que los beneficien.
UNIDAD TIPO:
55
� Lote tipo: Al predio que se determine por la Dependencia como
preponderantes en una zona catastral, calle o tramo de calle en función de su
superficie y características geométricas.
� Construcción Tipo: Son las diferentes clasificaciones de construcción que se
determinen por la Dependencia, en función de los materiales, sistemas
constructivos, instalaciones y acabados utilizados en la edificación.
VALOR: Es un concepto económico que se refiere a la relación monetaria
entre bienes y servicios disponibles para comprar y aquellos que los compran y
venden. Se entiende como el grado de utilidad de un bien o servicio, expresado en
términos monetarios, tomando en cuenta las cualidades que determinan su precio. El
valor no es un hecho sino un estimado del precio más probable que se pagara por un
bien o un servicio en un momento dado, de acuerdo con la definición particular de
valor aplicable en cada caso.
VALOR BASE: Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que
sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el
valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y
adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y la propiedad del bien en tanto no se
vende.
VALOR CATASTRAL: Es el valor técnicamente determinado para cada bien
inmueble, mediante la aplicación de las tablas de valores aprobadas, con sus factores
de demerito o incremento que correspondan; o en caso de ser mayor, el que
manifieste el propietario o poseedor en los términos de la Ley.
56
VALOR DE MERCADO: Es el precio más pro bable en que podría adquirirse o
venderse un bien en el mercado. Dicho mercado debe ser, preferentemente sano,
abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la
oferta y la demanda.
VALOR EN USO: Es el valor que tiene una propiedad específica para un uso
especifico y para un usuario especifico, y por lo tanto, no está necesariamente
relacionado con su valor de venta en el mercado. Este tipo de valor se enfoca en el
valor con el que contribuye un bien específico, sin considerar al mayor y mejor uso del
bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda. Equivale al
valor presente de los flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un
activo al final de si vida útil.
VALOR FISCAL : Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e
inmuebles con fines fiscales.
VALOR JUSTO DE MERCADO: Se entiende como la cantidad expresada en
términos monetarios, por la que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y
competido, entre su comprador y vendedor actuando sin presiones ni ventajas de uno
u otro, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avaluó, en un plazo
razonable de exposición. Es decir, el resultado del análisis de por lo menos tres
parámetros valuatorios a saber, valor físico o netos de reposición (enfoque de costos)
valor de capitalización de rentas (enfoque de ingresos) y el valor por ventas
comparables) enfoque de mercado).
VALUAR: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la
investigación física, económica, social jurídica y de mercado, permite estimar en
57
monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas
que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUAR : Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de
procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con
frecuencia a análisis técnicos detallados.
VENTA: Transferencia de bienes o servicios por medio de las cual vendedor
otorga la propiedad de dichos bines o servicios al comprador, a cambio del pago de
precios convenido.
VIA PÚBLICA: Todos espacio de uso común que se encuentre destinado o
que de hecho se utilice, al libre tránsito de personas, bienes o servicios, a alojar redes
de infraestructura urbana, a dar acceso, iluminación, ventilación y asoleamiento a los
predios que lo delimitan. Este espacio está limitado por la superficie engendrada por
la generatriz vertical que sique el alineamiento oficial o el lindero de dicha vía pública.
VIDA UTIL FÍSICA: Periodo de tiempo total, expresado en años, que se estima
un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.
ZONIFICACIÓN CATASTRAL : La demarcación del territorio del Estado en
zonas, sectores, subsectores o colonias, de acuerdo a las características señaladas
en la Ley.
ZONA CATASTRAL: Son las áreas en las que se dividen los Municipios y que
presentan características homogéneas en cuanto a sus aspectos físicos, económicos,
sociales, de uso actual y potencial del suelo, que preferentemente estén delimitadas
por rasgos físicos, como carreteras, caminos, brechas , vías y arroyos.
58
II.- DEL ESTUDIO DE MERCADO.
II.1.- Para actualizar los valores catastrales, la oficina encargada de Catastro
deberá aplicar el Método Comparativo de Mercado, para ello es necesario recurrir a
las diversas fuentes de información disponibles, como son: periódicos, revistas,
Bolsas Inmobiliarias, Agencias de Bienes Raíces, etc., además de realizar una
investigación de campo.
II.2.-El personal encargado de llevar a cabo esta tarea deberá poseer título
profesional a nivel de licenciatura como ingeniero Civil, Ingeniero Topógrafo,
Arquitecto o cualquier otra licenciatura a fin a la valuación, y/o contar con especialidad
o practica de la misma.
II.3.-los trabajadores relativos a la actualización de valores catastrales pueden
ser delegados a peritos valuadores externos, los cuales deberán estar inscritos en el
Padrón de Valuadores del municipio correspondiente y cumplir con los requerimientos
establecidos por la autoridad municipal que corresponda, en el reglamento que para
tal efecto se elabore.
II.4.-el estudio de Mercado, deberá contemplar la totalidad del parque
inmobiliario que se encuentra en el mercado y procurar que al menos se logre una
muestra del 5% del total de los predios por colonia.
II.5.-En los casos de predios con construcción, se tomaran en cuenta los
siguientes aspectos:
� Superficie de construcción.
� Edad de la construcción o edad de las mejoras.
� Calidad y tipo de construcción.
59
II.6.-Se deberá realizar una estraficación de las muestras de campos,
depuradas en función de los criterios de homogeneidad en los tipos de inmuebles.
II.7.-Cuando se cuente con la información relativa a la oferta de vienen
inmuebles, el factor de comercialización que ha de aplicarse a los bienes en oferta es
el que resulte de restar el porcentaje de descuento de la negociación y el porcentaje
de comisión cobrada por el corredor de bienes raíces, lo que nos dará como resultado
el valor de mercado a considerar o para este caso.
II.8.-Si se trata de la información de una compra-venta ya realizada, se
considerara el costo real de la transacción menos la comisión de corredor de bienes
raíces.
II.9.-Para la investigación de mercado se tomaran en cuenta todas las ofertas
existentes en el mercado y las operaciones de compra ventas detectadas.
II.10.-Se llevara un control de la información recabada atreves de un archivo
que cuente cuando menos con la siguiente información:
II.10.1.- Para predios Urbanos:
1. Fecha
2. Características de la colonia o fraccionamiento donde se ubica el bien
inmueble tales como:
� Nombre de la Colonia y Clave Catastral.
� Edad de la Colonia.
� Características Topográficas.
� Ubicación relativa.
� Lote tipo.
60
� Accesos viales.
� Densidad de población.
� Nivel socio-económico.
� Uso de suelo predominante.
� Equipamiento urbano.
� Infraestructura.
� Calidad de los servicios existentes.
3. Características físicas del terreno.
� Superficie del predio.
� Régimen de tenencia de la tierra.
� Ubicación física respecto de la manzana.
� Uso de suelo.
� Medadas del predio.
� Topografía del predio.
� Tipo de vialidad con la que colinda su acceso.
� Servicios con los que cuenta el predio y características de los mismos.
� Irregularidad del predio.
4. Características de la construcción.
� Superficie construida.
� Edad de la construcción.
� Material predominante.
� Calidad de la construcción.
� Acabados.
61
� Instalaciones especiales.
5. Importe de la oferta o bien el importe de la ope ración de compra-venta.
II.10.2.- para predios rústicos y rurales:
� Fecha.
� Características de los predios.
� Ubicación.
� Superficie.
� Medidas y colindancias.
� Uso de suelo.
� Productividad.
� Vías de comunicación.
� Régimen de propiedad.
� Calidad y potencialidad del suelo.
� Acceso al agua o forma de riego.
II.11.- La información recabada cada año podrá actualizarse para el siguiente,
aplicando el factor de inflación por medio del mercado inmobiliario al costo.
III.- DEL METODO RESIDUAL DE LAS CONSTRUCCIONES.
III.1.-En base a su uso genérico, las construcciones se clasifican en:
a) Habitacional.
b) Comercial.
c) Industrial.
d) Equipamiento.
e) Recreativo.
62
III.2.-Para estimar el valor de las construcciones se establecen las siguientes
categorías de construcción:
a) Lujo.
b) Superior.
c) Media.
d) Económica.
e) Corriente.
f) Precaria.
III.3.-Para efectos valuatorios se establece la vida útil para cada categoría de
construcción como sigue:
a) Corriente 30 años.
b) Económica 40 años.
c) Media 50 años.
d) De lujo 70 años.
e) Superior 80 años o más.
III.4.-De acuerdo a su estado de conversión se clasifican en:
a) Excelente.
b) Bueno.
c) Regular.
d) Malo.
e) Ruinoso.
III.5.-Para efecto de determinar el valor de la construcción, se elaborara una tabla con los costos
de reemplazo para cada categoría por metro cuadrado.
63
III.6.-Para calcular la depreciación de un bien inmueble, se utilizara el método
de Ross-Heidecke , el cual considera un comportamiento en una función curva que
combina recta y parábola, además de considerar el grado de conservación.
III.7.-Los coeficientes de Heidecke a considerar .
III.8.-Una vez calculado el costo de reemplazo de la construcción, se determina
la depreciación.
IV.-DE LA HOMOLOGACION DE ZONAS
IV.1.-Para efecto de esta norma se tomaran como características de
homologación solo las siguientes:
Ubicación relativa.
Servicios disponibles y calidad de los mismos.
1. Infraestructura.
2. Equipamiento urbano.
3. Accesos viables.
4. Características topográficas.
5. Edad de la colonia.
6. Densidad de población.
7. Nivel socio-económico.
8. Uso de suelo predominante.
IV.2.- Se le otorga un valor de ponderación a cada una de las características
establecidas en el apartado anterior, lo cual servirá para establecer el factor de
homologación para cada zona.
64
IV.3.-En aquellas colonias que no existiera movimiento inmobiliario que permita
determinar su valor de mercado, se le considera el valor establecido en alguna
colonia homogénea.
IV.4.-Tomando en cuenta su honestidad, ética profesional, responsabilidad,
profesionalismo, experiencia, reconocimiento, etc. , se elegirán a cuando menos tres
peritos valuadores independientes a los que se le solicitara su juicio respecto a los
valores comerciales por colonia, el cual se integrara a las muestras recabadas para
su promedio.
IV.5.-El valor para una zona homogénea será el resultado de obtener el
promedio de las muestras encontradas en total, considerando todas las fuentes de
recopilación de información (campo, publicaciones, bolsa inmobiliaria etc.) eliminando
aquellos valores muy altos o muy bajos.
V.- DE LA VALUACION DE LAS PRINCIPALES VIALIDADES.
V.1.-Por su importancia, algunas de las principales vialidades de las zonas
urbanas será necesario valuarlas en forma particular por tramos o frentes de
manzana.
V.2.-Las principales características de estas vialidades a considerar para su
homologación son:
� Principal uso de suelo.- Comercial, Industrial o Habitacional.
� Categoría.- Primer orden, segundo orden y tercer orden.
Características topográficas:
a) Ubicación relativa.-Cercanía a zonas de interés
b) Sección de la vialidad.-Numero de carriles de la circulación vehicular
65
c) Flujo vehicular.-Se ponderara la intensidad, distinguiendo además los
porcentajes de vehículos ligeros y pesados.
d) Tipo y calidad de rodamiento:
� Factores socio-económicos.
� Índice socioeconómico.
Prestigio:
a) Existencia de camellones y ancho de los mismos.
b) Áreas ajardinadas dentro de gamellones o banquetas.
c) Mobiliario urbano.
d) Señalización y nomenclatura.
V.3.-Con la finalidad de obtener el factor de homologación para estas zonas, se
le dará un valor de ponderación a cada uno de estos aspectos.
V.4-Estas zonas se estudiaran bajo el mismo sistema ya establecido:
a) Investigación directa de muestras del mercado de campo.
b) Investigación de bolsa inmobiliaria.
c) Investigación de inmuebles en venta registrados en periódicos y revistas.
V.5.-Si se presenta el caso de contar con muy pocas muestras validas para
sustentar el estudio de mercado, será necesario considerar la opinión de peritos
valuadores externos plenamente reconocidos.
VI. DE LOS INCREMENTOS Y DEMERITOS
VI.1.-De acuerdo a lo establecido en la Ley de Capitulo Cuarto”De las
operaciones Catastrales” en su Artículo 27”El valor catastral de los bienes inmuebles
66
será el valor técnicamente determinado mediante la aplicación de los valores
unitarios, con sus factores de incremento o demerito.
VI.2.-Los factores de incremento o demerito según sea el caso, serán los
siguientes sin embargo tienen limitaciones y se requiere de un buen criterio para su
uso:
VI.2.1.-Factor de área, F.A.= (0.25 x el área del lote tipo)/(área del lote
valuado+0.75).
Esta fórmula puede emplearse cuando el área del lote valuado es mayor o
menor que el área del lote tipo. Para este último caso, se considera válida hasta un
factor máximo de 4.
VI.2.2.-Factor e irregularidad, F.I.= Raíz cuadrada (área regular)/(área de todo
el lote) Por área regular se entiende el rectángulo de mayor área que se pueda
inscribir dentro del lote irregular.
VI.2.3.-Profundidad: Si el predio excede del fondo del lote tipo, este se dividirá
en rectas paralelas al frente y a distancias iguales al fondo del lote tipo. El factor de
fondo de 1.00 para la primera fracción, de 0.70 para la segunda, de 0.70 x 0.70 para
la tercera fracción y así sucesivamente hasta cubrir la máxima profundidad del
terreno en estudio.
VI.2.4.-Factor de frente, F.F=f/7, En esta fórmula, f es el frente del lote valuado
y se utiliza solo si es menor a 7 metros.
VI.3.-De no presentarse características físicas particulares distintas a las de la
colonia, el valor del predio será el resultado de multiplicar el valor unitario por metro
cuadrado por la superficie de terreno.
67
VI.4.-En caso de presentarse características físicas particulares del terreno, el
resultado anterior se afectara multiplicándolo por el factor resultante (FR) cuyo calculo
se obtiene al multiplicar entre si cada uno de los factores que intervengan de acuerdo
a las características que presente.
3.3.3._ Normatividad en el Ámbito Municipal
REGLAMENTO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES PAR A EL
MUNICIPIO DE TIJUANA, B. C.
Publicado en el Periódico Oficial No. 29,
de fecha 20 de octubre de 1989.
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES FISCALES.
ARTICULO 1.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 1.- El presente Reglamento es de orden público e interés general
tiene por objeto fijar las normas para la práctica de avalúos y reglamentar la
actividad de los valuadores fiscales municipales y es de observancia general en todo
el Territorio del Municipio de Tijuana.
68
ARTICULO 2.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalúo
fiscal el estudio técnico realizado por el Valuador Profesional debidamente autorizado;
que tiene por objeto determinar el valor comercial de un bien inmueble en función de
la unidad monetaria, en fecha determinada para su aplicación como base en el
cálculo de los impuestos que al efecto fijen las leyes.
ARTICULO 3.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 3.- Valuador Fiscal es la persona autorizada para dictaminar como
Perito Legal en la materia, sobre el valor de bienes inmuebles sujetos a trato fiscal;
funge con autorización expedida por la Autoridad Fiscal y es un Auxiliar de la
Administración Pública Municipal.
ARTICULO 4.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el Periódico
Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H. XV
Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic. José
Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
69
ARTICULO 4.- La intervención de Valuador Fiscal en la práctica de todo tipo de
avalúos es indispensable para la validez de los dictámenes valuatorios de bienes
inmuebles cuando la cuantificación sirva de base para la determinación de valores
que se utilicen para fijar o calcular los impuestos que, conforme a las leyes, deban
pagarse al Municipio.
ARTÍCULO 5.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el Periódico
Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H. XV
Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic. José
Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 5.- El valuador fiscal, en su calidad de Auxiliar de la Administración
Pública esta sujeto a las disposiciones que sobre la materia establezca la Ley de
Hacienda Municipal del Estado de Baja California y las que dicten las Autoridades
Municipales.
CAPITULO SEGUNDO
AUTORIDADES
ARTICULO 6.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
este Reglamento:
70
I.- EL PRESIDENTE MUNICIPAL
II.- EL TESORERO MUNICIPAL Y
III.- EL RECAUDADOR DE RENTAS MUNICIPAL.
De conformidad en lo establecido en el Art. 4 de la Ley de Hacienda Municipal
del Estado de Baja California. ARTICULO 7.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo,
publicado en el Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV,
expedido por el H. XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente
Municipal el C. Lic. José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente
como sigue:
ARTICULO 7.- Corresponde al Presidente Municipal,
1.- Autorizar el registro del valuador del solicitante una vez cubiertos los
requisitos señalados en el Artículo 16 del presente Reglamento.
2.- Autorizar y ordenar la publicación de los manuales, instructivos, formas y
normas de valuación fiscal inmobiliaria que le proponga el Tesorero y vigilar el
cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento y de las disposiciones que de
él deriven.
ARTICULO 8.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 8.- Corresponde a las Autoridades en materia de Avalúos Fiscales,
71
1.- Vigilar que la actuación de los Valuadores Fiscales se sujete a los previsto
en la Legislación Fiscal vigente para el Municipio y que corresponda a la salvaguarda
del interés fiscal del mismo y aplicar las sanciones de carácter pecuniario a que se
hagan merecedores los Valuadores Fiscales.
2.- Formular, para su aprobación por el Presidente Municipal, los manuales,
instructivos, normas y formas y demás instrumentos que se requieran para normar y
ordenar la práctica de avalúos fiscales.
3.- Llevar el Registro de Valuadores Fiscales del Municipio.
4.- Las demás que este Reglamento, la legislación y el Presidente Municipal, le
impongan.
CAPITULO TERCERO
AVALUOS FISCALES
ARTICULO 9.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 9.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales se sujetarán a las normas
y reglas que regulan la práctica valuatoria en el País, a las que señale este Reglamento y a las
que fijen los instructivos que al efecto expidan en tiempo las Autoridades Fiscales del
Municipio.
ARTICULO 10.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el Periódico Oficial
No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H. XV Ayuntamiento de
72
Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic. José Guadalupe
Osuna Millán, 1995-1998; Para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 10.-El avalúo fiscal debe ser un estudio expreso para determinar el
valor comercial de una propiedad inmobiliaria debidamente identificada y descrita, a
una fecha determinada y deberá apoyarse en el correcto y completo análisis de la
información pertinente.
ARTICULO 11.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 11.-Se entiende por valor comercial de un bien inmuebles en una
fecha determinada, el precio más alto en numerario que un comprador aceptaría
pagar y un vendedor accedería a recibir por el bien, atendiendo y conociendo ambos
su uso mejor y más productivo, siempre que ambas partes estén bien informadas y
actúen inteligente, libre y voluntariamente y sin apremio de ninguna clase.
ARTICULO 12.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 12.-Los avalúos fiscales se sujetarán a la metodología establecida
en el Instructivo para la Valuación de Predios en el Municipio de Tijuana, el cual se
73
anexa y se considera parte integrante de este reglamento, así como al formato que al
efecto establezcan las autoridades en la materia y deberán contener, invariablemente,
la siguiente información:
I.- GENERAL.
a).- Nombre del solicitante y del propietario del bien.
b).- Nombre del valuador y número de su registro en el Municipio.
c).- Identificación catastral del predio, incluyendo número del lote y manzana,
colonia o fraccionamiento, zona catastral, clave catastral, medidas colindantes y
superficie.
II.- PARA PREDIOS URBANOS.
a).- Descripción detallada de las características urbanas.
b).- En el caso de los lotes baldíos, notas sobre topografía y el uso mejor y
más productivo a que pueda destinarse.
c).- En caso de lotes con mejoras:
1).- Descripción del terreno, incluyendo forma y topografía.
2.- Descripción de mejoras haciendo un retrato hablado de las mismas, incluyendo
una relación descriptiva detallada de los diversos tipos y usos de construcción
apreciados
3.- Relación detallada y descriptiva de los elementos de construcción por tipo
apreciado.
74
4.- Definición del uso mejor y más productivo para el cual es apto el terreno
atendiendo a su ubicación, forma, topografía y demás características y comentario
razonado en cuanto a sí el uso actual corresponde o no al mejor y más productivo.
III.- PARA PREDIOS RUSTICOS
a).- Descripción de las comunicaciones y servicios públicos con que cuente el
predio.
b).- Descripción detallada de las características del predio incluyendo forma,
topografía, calidad y tipos de suelo desde el punto de vista geológico y edafológico,
provisión de agua, etc., tipos de cultivo para los que es apto, forma de explotación,
etc.
c).- Descripción detallada de factores externos que afecten al predio en su
valor, como climatología, régimen jurídico, afectaciones de cualquier tipo, sanidad
vegetal y animal, plagas, etc.
d).- Descripción detallada de las mejoras, construcciones y edificaciones con
que cuente el predio; esta se hará en términos semejantes a los señalados el inciso c)
de la Fracción II de este Artículo.
DESCRIPCION DETALLADA DE LOS ACCESORIOS E INSTALACI ONES
ESPECIALES CON QUE CUENTE EL PREDIO
e).- Descripción detallada de los bienes inmuebles por definición que existan en el
predio y que conforme a las disposiciones legales aplicables deben tomarse en
cuenta al determinar su valor.
75
f).- Comentario crítico en cuanto a la forma de explotación del predio y su
aprovechamiento.
IV.- ESTIMACION DEL VALOR.
PARA ESTE EFECTO DEBERA DETERMINARSE EL VALOR SIGUI ENDO
POR LO MENOS DOS DE LOS TRES ENFOQUES TRADICIONALES DE
ANALISIS.
a).- De Comparación o mercado
b).- De costo o de reposición depreciado o físico.
c).- De rentas o de ingreso.
Una vez calculado el valor conforme a la técnica de cada enfoque el Valuador
deberá ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinación
del valor comercial.
Tratándose de inmuebles destinados a renta deberá siempre incluirse el estudio del
valor mediante el enfoque de ingreso.
V.- Expresión del valor comercial como conclusión, expresado con números y
con letra, señalando la fecha para la cual se hizo determinación correspondiente.
VI.- Las notas, comentarios y aclaraciones que estime conveniente y
necesarias el Valuador, y toda la información adicional que se requiera.
VII.- Fecha del avalúo, nombre del registro de Valuador y su firma; cuando no
existan formatos especiales se harán los avalúos en forma convencional.
76
ARTICULO 13.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 13.-En los avalúos fiscales podrán utilizarse fundadamente los
factores de castigo, premio y demérito que para el caso fijen los instructivos y
manuales que aprueben las autoridades en materia de Avalúos Fiscales Municipales
cada año, a propuesta conjunta de dos representantes del Colegio de Valuadores de
la localidad y de un representante de un organismo nacional de valuación, sin
embargo no podrán usarse indiscriminadamente pues el hecho de usar los de mérito,
obligara el empleo de los de premio y viceversa.
ARTICULO 14.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el Periódico
Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H. XV
Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C
Lic. José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como
sigue:
ARTICULO 14.- Las Autoridades en materia de Avalúos Fiscales determinarán
en que casos se requiere el avalúo fiscal: para los efectos de impuesto sobre
adquisición de inmuebles y transmisión de dominio: para el cálculo de la renta de la
Zona Federal Marítima Terrestre, se hará designación de un valuador autorizado en
todos los casos.
77
CAPITULO CUARTO
DE LOS VALUADORES Y SU REGISTRO
ARTICULO 15.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998 fue reformado por Acuerdo de Cabildo,
publicado en el Periódico Oficial No. 56 de fecha 27 de diciembre de 2002, Tomo CIX,
expedido por el Honorable XVII Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo
Presidente Municipal el C. Lic. José de Jesús González Reyes, 2001-2004, para
quedar vigente como sigue:
ARTICULO 15.- Para ser Valuador Fiscal se requiere:
1.- Ser Ciudadano Mexicano en uso de sus derechos
2.- Poseer título profesional a nivel de licenciatura en alguna profesión afín a la
materia del presente reglamento y contar con especialidad en valuación certificada
por una institución de educación superior y/o contar con nombramiento como
Corredor Público, debidamente registrados en el Departamento General de
Profesiones de la Secretaría de Educación y Bienestar Social del Estado de Baja
California.
3.- Protestar desempeñar su actividad como Valuador Fiscal, Auxiliar de la
Administración Pública Municipal, sujetándose a los reglamentos, normas, instructivos
y demás disposiciones que al efecto dicte la Autoridad Municipal.
78
4.- Solicitar y obtener su Registro en la Tesorería Municipal cumpliendo las
formalidades que al efecto se establezcan.
ARTICULO 16.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 16.-Los requisitos a que alude el Artículo anterior, se acreditan en
los siguientes términos:
I.- A) Original y copia del titulo profesional y b) Original y copia del titulo ó
diploma de la especialidad en valuación; debiendo exhibir los originales y entregar a
la tesorería las copias en las que se asentara la constancia de haber tenido a la vista
aquellos, o en su caso, con copia del registro ante la Comisión Nacional Bancaria y
de Valores.
II.- B) Con solicitud que presente a la Tesorería, que deberá dictaminar y
autorizarla o rechazarla en un término de cinco días hábiles.
III.- Con el recibo correspondiente.
ARTICULO 17.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el Periódico
Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H. XV
Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic. José
Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
79
ARTICULO 17.- Una vez aprobada la solicitud se autorizará registro del
interesado, se le abrirá el expediente respectivo y se le asignará el número que
corresponda. Si la Tesorería determina que no es de autorizarse la solicitud, se
devolverá ésta al interesado junto con los documentos que acompañó y un escrito en
el que se funden las causas de rechazo y se establezca el plazo mínimo que deberá
transcurrir para que pueda presentar nueva solicitud si ésta es procedente.
ARTICULO 18.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 18.-Las autoridades en materia de Avalúos Fiscales, podrán cancelar el
registro de un Valuador Fiscal por cualquiera de las siguientes causas:
1.- Cuando haya obtenido su inscripción proporcionando datos falsos o cuando
dolosamente presente datos erróneos, documentos falsos o falsificados o información
equivocada en los avalúos que practique o en sus anexos.
2.- Cuando no hubiere cumplido sus funciones como Valuador Fiscal en los
casos en que para ello se hubiere requerido.
3.- Cuando hubiere reincidido en violaciones a este Reglamento.
4.- Cuando deje de satisfacer cualquiera de los requisitos que señala el Artículo 16.
80
CAPITULO QUINTO
SANCIONES:
ARTICULO 19.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 19.- Cuando el valuador incurra en violaciones al presente
Reglamento y a cualquiera de las disposiciones que como Auxiliar de la
Administración Pública debe cumplir de acuerdo a lo previsto en la legislación
Municipal, el Tesorero podrá imponer las siguientes sanciones de acuerdo con la
gravedad de la ofensa.
I.- Amonestación escrita.
II.- Suspensión del registro hasta por tres meses.
III.- Suspensión hasta por un año.
IV.- Cancelación del registro.
Asimismo, independientemente de las sanciones administrativas y de la
responsabilidad real en que incurran los Valuadores Fiscales, éstos serán
responsables solidarios del importe de las prestaciones fiscales que dejaren de
pagar los contribuyentes del impuesto sobre adquisiciones y traslación de dominio por
variaciones encontradas en los valores fiscales, de conformidad con lo establecido en
la Ley de Ingresos para el Municipio de Tijuana.
81
La autoridad fiscal tendrá la facultad de ordenar un nuevo avalúo a costa del
contribuyente cuando estime que el avalúo presentado por este, no se apegue a las
condiciones del mercado que prevalezcan en la región. Para efectos de este
Reglamento se entenderá como una violación cuando exista una variación mayor a
un 10% entre los valores de avalúo que presente el contribuyente y los que arroje el
avalúo ordenado por la autoridad fiscal.
ARTICULO 20.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico
Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 20.-El valuador que haya sido sancionado, podrá recurrir ante el
Presidente Municipal presentando escrito en que funde sus razones. El Presidente
Municipal oirá al interesado y emitirá su fallo en un plazo que no excederá de quince
días.
ARTICULO 21.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
ARTICULO 21.-Cuando la causa de la sanción se funde en razones técnicas
de valuación, el Valuador podrá solicitar la integración de una Comisión Técnica
82
Dictaminadora que oirá sus argumentos de carácter técnico y emitirá opinión
razonada sobre la validez de éstos y la del o los avalúos. La Comisión será temporal
y se integrará a través de una solicitud por escrito ante el Tesorero Municipal, el cual
gozará de un plazo de tres días para designar a su representante y solicitar a los
Colegios la designación de las personas que los deban representar. Estas
designaciones deberán hacerse en un plazo máximo de cinco días hábiles a fin de
que la Comisión pueda instalarse en un plazo no mayor de diez días hábiles del
recibo de la solicitud.
La Comisión Técnica Dictaminadora se integra por tres Valuadores Fiscales
designados uno por el Tesorero Municipal, otro por un representante debidamente
acreditado del Colegio afín a la licenciatura que posea el Valuador sancionado.
Una vez integrada la Comisión, el Presidente Municipal citará al valuador en
audiencia privada, en el que se oirán sus argumentos, recibirán pruebas y se le
interpelará.
La audiencia deberá celebrarse dentro de los diez días siguientes a la
integración de la Comisión.
La Comisión en un plazo de cinco días hábiles laborales, posteriores a la
audiencia emitirá su dictamen, dirigidos al Tesorero Municipal y al interesado.
ARTICULO 22.- Fue reformado por Acuerdo de Cabildo, publicado en el
Periódico Oficial No. 41, de fecha 9 de Octubre de 1998, Tomo CV, expedido por el H.
XV Ayuntamiento de Tijuana, Baja California, siendo Presidente Municipal el C. Lic.
José Guadalupe Osuna Millán, 1995-1998; para quedar vigente como sigue:
83
ARTICULO 22.-La Comisión, como cuerpo arbitral, podrá señalar su propio
procedimiento o sujetarse, de manera supletoria, a lo que prescribe el Código Adjetivo
vigente en el Estado.
Con fundamento en el dictamen de la Comisión el Presidente Municipal,
confirmará, modificará o suspenderá la sanción.
D A D O en la Sala de Cabildo de la Ciudad de Tijuana, Baja California, a los
veinte días del mes de abril del año de mil novecientos ochenta y nueve.
EL PRESIDENTE MUNICIPAL
LIC. FEDERICO VALDEZ MARTINEZ
84
4._ AVALUO DE UNA CASA-HABITACION DE INTERES SOCI AL
CASO PRÁCTICOCASO PRÁCTICOCASO PRÁCTICOCASO PRÁCTICO
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88
89
90
91
92
93
.
94
95
96
97
98
99
100
5._ AVALUO DE LA PLAZA COMERCIAL “LAS FUENTES”
CASO PRÁCTICOCASO PRÁCTICOCASO PRÁCTICOCASO PRÁCTICO
101
102
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119
120
121
122
123
124
125
126
6._ CONCLUSIONES
La presente tesis ha sido de gran utilidad para mostrar todo el potencial que
tiene la valuación Inmobiliaria, desde un terreno vacio en un extremo de la ciudad
hasta una gigantesca construcción en una área urbana, es susceptible de ser
valuada. En todos los inmuebles es posible determinar su valor en base a sus
características físicas, su ubicación, su uso actual y su potencial uso, todo esto en
base a la realización de análisis e investigaciones de mercado. Este proceso
conlleva una responsabilidad muy grande, por el significado que representa el
valor determinado en nuestra valuación, para la toma de decisiones. El
Profesionista abocado a esta actividad tiene un compromiso ético de ofrecer un
servicio competente por lo es necesario su continua especialización en este
ámbito, para asegurar la presentación de un trabajo satisfactorio.
127
7._ GLOSARIO DE TERMINOS
AVALÚO INMOBILIARIO.- Es un dictamen técnico en el que se indica el valor
de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una
investigación y análisis de mercado.
AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es
decir aplicando todos los enfoques como si se hiciere el avaluó por primera vez.
BIEN INMUEBLE.- Se define como bien inmueble a los derechos,
participaciones y beneficios sobre una parte de la tierra con sus mejoras
permanentes, así como a los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las
principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIENES COMPARABLES.- Son aquellos bienes con características
semejantes al bien que se está valuando y se obtiene de la recopilación de datos de
mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. Deben ser
lo más semejantes al bien valuado en razón de sus características físicas, de
localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el
proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien
que se está valuando.
COMPRA.- Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un
pago de dinero.
COSTO DE REMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos
monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar.
COSTO NETO DE REPOSICION.- Se entiende como el valor que tienen los
bienes a la fecha del avaluó y se determina a partir del costo de reposición nuevo,
128
disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total,
al estado de conservación , al grado de obsolescencia y a otros elementos de
depreciación.
DEPRECIACION.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien
ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional (técnica) y/o por
la obsolescencia económica (externa). También se conoce como depreciación
acumulada.
EDAD CRONOLOGÍCA.- Es el número de años que han transcurrido desde la
construcción original de un bien.
FACTOR DEMÉRITO.- Es el conjunto de acciones que en total deprecian al
valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que
presenta el bien.
FACTOR DE COMERCIALIZACION.- Representa el porcentaje que ha de
aplicarse a los valores de oferta para determinar su precio final, eliminando el
porcentaje por negociación y la comisión del corredor de bienes raíces encargado de
la operación.
FACTOR DE HOMOLOGACION.- Es la cifra numérica que establece el grado
de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las
características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos
comparables entre sí.
HOMOLOGACION.- Se entiende como la acción de poner en relación de
igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de
conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o
129
cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis
comparativo de mercado o de otro parámetro.
MANZANA.- Es la superficie de terreno dentro de las colonias,
fraccionamientos o zonas urbanas, limitadas por vía pública y otro u otros predios.
MERCADO.- Es el terreno en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de
bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado
abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compra venta recientes, operaciones de renta o alquiler y que mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de
mercado.
El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un
inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar
por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. También
se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICION.- Se utiliza en los
avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las
mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir,
que un comprador bien informado no pagará más por un bien, que la cantidad de
dinero necesaria para construirlo o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al
que se estudia.
130
El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de
reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación
total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un
estimado del incentivo empresarial o las perdidas / ganancias del desarrollador.
OFERTA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los vendedores están
dispuestos a vender en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado.
PRECIO.- Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio.
PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al
término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el
descuento por pronto pago.
PRECIO DE OFERTA.- Es aquel precio que el propietario de un bien le ofrece
formalmente en venta en el mercado.
PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está
dispuesto a ofrecer un bien o servicio.
VALOR: Se entiende como el grado de utilidad de un bien o servicio,
expresado en términos monetarios, tomando en cuenta las cualidades que
determinan su precio.
VALOR CATASTRAL: Es el valor técnicamente determinado para cada bien
inmueble, mediante la aplicación de las tablas de valores aprobadas, con sus factores
de demerito o incremento que correspondan.
VALOR DE MERCADO: Es el precio más probable en que podría adquirirse o
venderse un bien en el mercado. Dicho mercado debe ser, preferentemente sano,
131
abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la
oferta y la demanda.
VALOR FISCAL : Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e
inmuebles con fines fiscales.
VALUAR: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la
investigación física, económica, social jurídica y de mercado, permite estimar en
monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas
que inciden en el valor de cualquier bien.
.VENTA: Transferencia de bienes o servicios por medio de las cual vendedor
otorga la propiedad de dichos bines o servicios al comprador, a cambio del pago de
precios convenido.
132
8._ BIBLIOGRAFIA
Corelle José V. Fernando
Valoración de Inmuebles de Naturaleza Urbana
Editorial. Universidad Politécnica de Valencia, 2004
Gallegos Jáuregui Benjamín
Técnicas de Avaluó de Bienes Agropecuarios y Agroindustriales
Editorial. IICA El Salvador, 1985
González Nebreda Pere
La valoración inmobiliaria Teoría y Práctica
Editorial. Colección de Arquitectura Legal, 2006
Padilla Corona Antonio
Inicios urbanos del norte de Baja California .Influencias e ideas,1821-1906,
Editorial. UABC,1998,
Samaniego López Marco Antonio
Breve Historia de Baja California Norte
Editorial. UABC, 2006
133
9._ DIRECCIONES ELECTRONICAS
http://www.bajacalifornia.gob.mx/portal/gobierno/legislacion/periodico/270902_N42
_SII.pdf
http://www.consejeria.df.gob.mx/gaceta/pdf/mayo05_30_63bis.pdf
http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/BAJA%20CALIFORNIA/Municipios/Tijuan
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http://www.sandiegohistory.org/bio/arguello/arguello.htm
http://www.sandiegohistory.org/timeline/timeline1.htm#1820
http://www.tijuana.gob.mx/ciudad/CiudadDelRancho.asp
http://www.catastro.gub.uy/historia.htm