UNIVERSITATEA DE VEST TIMIȘOARAFACULTATEA DE ECONOMIE ȘI DE ADMINISTRARE A AFACERILOR

MASTER: ADMINISTRAREA ȘI EVALUAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIAREANUL II

ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

-CLASIFICARE ȘI PROCEDURI-

COORDONATOR: dl. Prof. univ. dr. Anton Trăilescu

MASTERAND: Georgiana Oana Elade

1

-2011-INTRODUCERE:

De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe modalități, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni și cel bazat pe cărțile funciare. În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate și alte sisteme intermediare: sistemul cărților de publicitate funciară, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru București și câteva localități limitrofe și sistemul cărților de evidență funciară, aplicabil în anumite localități din Transilvania.

Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat și nordul Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărțile funciare. Acesta este un sistem real de evidență, avându-se în vedere imobilul precum și modul cât mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor și faptelor juridice privitoare la bunurile imobile. 

Superioritatea sistemului de carte funciară, a fost unanim recunoscută, dovadă în acest sens fiind apariția Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliară reală bazat pe cărți funciare, la nivelul întregii tări. Superioritatea sistemului cărtilor funciare rezidă în faptul că are în vedere interesele terților pe care Codul civil i-a ignorat și că acesta permite o identificare facilă a imobilului.

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază identificarea topografică a terenurilor. Toate înscrierile se fac pe imobile, iar nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria sa carte funciară în care sunt evidenţiate toate schimbările care intervin în situaţia materială şi juridică. Cărţile funciare realizează un sistem de publicitate complet deoarece sunt înregistrate integral toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale imobiliare. În anumite cazuri expres prevăzute de lege, sunt înscrise şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare, iar înscrierile referitoare la drepturile tabulare alcătuiesc ceea ce se numeşte stare tabulară.

Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar care poate fi alcătuit din una sau mai multe parcele. Corpul funciar reprezintă o unitate economică alcătuită după criteriul naturii imobilului ori al scopului economic urmărit de proprietar.

Înscrierile din cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii, iar ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii.

Înscrierea din cartea funciară a actului juridic de constituire, modificare sau stingere a unui drept real imobiliar are ca efect opozabilitatea faţă de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi obiect, de la acelaşi autor, care nu au efectuat această operaţiune ori au făcut-o ulterior.

Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în condiţiile legii, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul. Cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dacă în momentul

2

dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară o acţiune prin care se contestă cuprinsul său sau dacă dobânditorul nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate.

CADRU GENERAL:

Procedura privind înscrierea unui imobil în cartea funciară este reglementată de Ordinul 2371 din 22 decembrie 1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998, cu modificarile şi completarile ulterioare şi de Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, republicată, publicată în Monitorul Oficial nr. 201 din 3 martie 2006. Criterii de clasificare şi categoriile de înscrieri corespunzătoare: a) După obiectul lor, înscrierile sunt de trei feluri:

intabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale şi a drepturilor reale accesorii imobiliare;

înscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiţia justificarii lor ulterioare; notarea altor raporturi juridice, a incapacitatilor, drepturilor personale, acţiunilor şi

căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciară.

b) După natura sau conţinutul lor specific, înscrierile sunt de două feluri: înscrieri de ordin juridic înscrieri de ordin tehnic.

Înscrierile juridice sunt cele care produc efecte juridice, în sensul că nasc, modifică sau sting drepturi şi alte situaţii juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. Aceste înscrieri sunt de trei feluri: înscrieri propriu-zise, rectificări (radieri), şi îndreptări.

Înscrierea propriu-zisă este aceea care menţionează dobândirea (naşterea, strămutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum şi, după caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea şi capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. În sfârşit, în situaţia în care se săvârşesc erori materiale cu prilejul înscrierilor sau radierilor operate în cartea funciară, acestea se pot îndrepta spre a nu se cauza vreun prejudiciu persoanei interesate.

În afara înscrierilor strict juridice, în cartea funciară şi în celelalte documente cu care aceasta întregeşte găsim şi numeroase menţiuni şi date tehnice cum sunt cele referitoare la suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă, construcţiile ridicate, planul şi descrierea imobilului, valoarea impozabilă, observaţiile de ordin tehnic şi trimiterile de la o parte a cărţii funciară la alta etc. Fiind vorba de date şi menţiuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ acestea nu produc nici un efect juridic, chiar dacă ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri în

3

care va fi oricând posibilă completarea, îndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3 şi 5; art. 53), la cerere sau din oficiu.

c) După cum sunt ori nu sunt condiţionate de justificarea lor ulterioară: înscrierea definitivă (perfectă) înscrierea provizorie , (imperfectă sau condiţională).

Este definitivă acea înscriere ale cărei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data înregistrării cererii de înscriere, fără a fi necesară justificarea ei ulterioară. Ca înscrieri definitive putem menţiona: intabularea, notarea şi rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate în temeiul acordului părţilor sau unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.

Este provizorie acea înscriere care devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie este o înscriere condiţională sau, după caz, imperfectă (săvârşită în scopul de a conserva un drept câştigat în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este irevocabilă). Sunt provizorii, de exemplu:1) intabularea dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie suspensivă;2) înscrierea (intabularea) dobândirii, modificării sau stingerii unui drept tabular întemeiată pe o hotărâre judecătorească care nu este irevocabilă; 3) radierea dreptului de ipotecă sau a privilegiului, dacă debitorul a consemnat toate sumele pentru care acesta fusese înscris. Aşadar, înscrierea definitivă şi înscrierea provizorie sunt înscrieri autonome cu regim juridic distinct şi, prin urmare, ele nu trebuie confundate. Între ele există atât asemănări, cât şi deosebiri. Principalele asemănări sunt următoarele:- ambele au ca obiect drepturi tabulare;- ambele produc efecte de la data înregistrării cererii de înscriere.  Deosebirile sunt, însă, mult mai importante, şi anume: - ca obiect: pe când înscrierile definitive au ca obiect şi notarea unor drepturi personale, acte sau fapte juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, însrierile provizorii vizează numai drepturile tabulare;- ca efecte: pe când înscrierea definitivă produce efecte imediate fără a fi condiţionată de justificarea ei ulterioară sau de îndeplinirea altor formalităţi suplimentare, înscrierea provizorie produce efecte imediate, însă condiţionate de justificarea ei ulterioară;- ca sancţiune: rectificarea unei înscrieri definitive nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă sau care nu sunt apărate de publicitatea materială a cărţilor funciare; dimpotrivă nejustificarea unei înscrieri atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia, indiferent de numărul sau natura acestora şi fără a se putea invoca publicitatea materială a cărţilor funciare de către terţii subdobânditori.

4

d) După efectele juridice produse, înscrierile se împart în: înscrierea cu efect constitutiv de drepturi (înscrierea constitutivă) înscrierea cu efect de opozabilitate faţă de terţi (înscrierea cvasi-constitutivă) înscrierea cu efect de informare pentru terţi (înscrierea declarativă).

Din punct de vedere juridic, înscrierea constitutivă (atributivă sau extinctivă) de drepturi este acea înscriere care reprezintă un element constitutiv al operaţiunii juridice având ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. În acest caz, constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea oricărui drept real imobiliar reprezintă o operaţiune complexă care descompune în două elemente componente: 1) un titulus adquirendi, adică o cauză legitimă, respectiv un act sau fapt juridic constitutiv, translativ, modificator sau extinctiv de drepturi; şi 2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobândire, modificare sau stingere, pe care-l joacă în dreptul modern, de regulă, tradiţiunea sau publicitatea, adică, în speţă, înscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului în registrele de publicitate imobiliară. Este cazul sistemelor reale de publicitate imobiliară (austriac, german, elveţian, olandez etc.), dar şi al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17). Prin urmare, în lipsa înscrierii ori, după caz, în lipsa unui act sau fapt juridic valid, efectul constitutiv de drepturi nu se poate produce în mod absolut, adică nu numai faţă de terţi, dar nici între părţi, ceea ce însemnează că titular al dreptului va continua să rămână cel înscris, în mod valabil, în cartea funciară, adică titularul sau, după caz, antecesorul tabular. În prezent, face parte din această categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2 din Lege)

Înscrierea pentru opozabilitate faţa de terţi este acea înscriere de care depinde nu existenţa, ci numai opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau personale dobândite, modificate sau, după caz, stinse, în temeiul unui anumit act sau fapt juridic. În aceste cazuri, dimpotrivă, se apreciază că între părţi actul sau faptul juridic produce efecte translative, consitutive sau extinctive de drepturi, în mod imediat (automat) şi nemijlocit (principiul efectului translativ al convenţiilor), chiar în lipsa şi fără a fi nevoie de nici o înscriere sau altă formalitate prealabilă, însă faţă de terţi, în lipsa înscrierii, dreptul real dobândit, modificat sau stins nu produce nici un efect fiind cu alte cuvinte inopozabil acestora. În realitate, chiar între părţi, lipsa înscrierii este de natură să afecteze raporturile dintre părţi, cel puţin în cazul drepturilor reale (iar nu personale) supuse sistemului de carte funciară, deoarece antecesorul tabular rămâne titularul dreptului înscris în folosul său (cf.art. 30 din L. nr. 7/1996) şi poate dispune în continuare de el, potrivit , regulilor de carte funciară, ceea ce însemnează că, şi în aceste cazuri, înscrierea are caracter constitutiv sau, cel puţin cvasi-constitutiv, fiind un element esenţial al producerii transferului sau stingerii efective a dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară. Fac parte, în prezent, din această categorie: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea, în cazurile în care aceasta din urmă este obligatorie (v. art. 20 alin.1, art. 21, 25, 29, 38 şi 39 din Lege).

Înscrierea cu efect de informare are caracter pur declarativ, în sensul că de această înscriere nu atârnă nici existenţa şi nici opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau personale, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, ci o astfel de înscriere asigură numai informarea terţilor asupra situaţiei juridice reale a imobilului din cartea funciară şi, eventual, conferă titularului dreptul de a dispune de bun, potrivit regulilor de carte funciară. Intră în această categorie intabularea sau înscrierea provizorie a drepturilor reale opozabile erga omnes fără înscrierea în cartea funciară, în

5

cazurile anume prevăzute de lege (art. 26 din L. nr. 7/1996), notarea actelor şi faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară care sunt opozabile erga omnes fără înscrierea în cartea funciară (ex.: dreptul de preempţiune legală, calitatea de bun comun a imobilului, incapacitatea de exerciţiu, hotărârea de deschidere a procedurii de reorganizare judiciară sau a falimentului), ele urmând a fi făcute pentru a întregi cuprinsul cărţii funciare în vederea informării complete a terţilor, iar nu în scopul de a le fi opozabile.

Din cele ce precedă, rezultă că înscrierile constitutive sau atributive de drepturi sunt elemente esenţiale pentru ca dreptul respectiv să se nască, modifice sau, după caz, să stingă, deoarece actul sau faptul juridic care constituie temeiul înscrierii nu poate produce un asemenea efect nu numai faţă de terţi, dar nici între părţi. Dimpotrivă înscrierile în scop de opozabilitate au o eficacitate redusă, deoarece acestea sunt necesare nu mai pentru ca drepturile ori situaţiile juridice valabil dobândite să poată fi valorificate contra oricărei persoane. Cât priveşte înscrierile declarative sau informative acestea nu produc efecte juridice specifice, ci numai asigură informarea terţilor cu privire la existenţa unor situaţii juridice pe deplin eficace, indiferent de orice altă formalitate de publicitate. Cu toate acestea, utilitatea lor nu poate fi tăgăduită, deoarece, în lipsa lor, terţii n-ar fi în măsură să cunoască de multe ori, în mod efectiv şi la timp, situaţiile juridice în cauză, fapt ceea ce uneori le-ar putea vătăma propriile interese. Spre ex., lipsa menţiunii punerii sub interdicţie judecătorească a titularului de carte funciară ar putea expune pe terţ riscului anulării actului de înstrăinare încheiat cu interzisul judecătores, chiar dacă nu ştia de luarea acestei măsuri (art. 144 C. fam.). 

e) În funcţie de modificările aduse unui corp de carte funciară se pot face înscrieri, reînscrieri sau transcrieri.

Corpul de carte funciară, adică imobilul înscris în cartea funciară, este susceptibil de modificare prin alipiri sau dezlipiri de parcele, situaţii în care se pot săvârşi înscrieri, reînscrieri sau transcrieri, după caz (art. 42 şi 43). Astfel se săvârşesc:- înscrieri, când se adaugă o nouă parcelă care nu era cuprinsă în vreo carte funciară la un corp de carte funciară;- reînscrieri, când se măreşte întinderea unei parcele sau dacă, dezlipindu-se o parcelă aceasta se trece în aceeaşi carte funciară ca un corp de carte funciară de sine stătător;- transcrieri, când o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta. f) După natura documentelor cadastrale pe baza cărora se săvârşesc se disting

înscrierile cu caracter nedefinitiv înscrierile cu caracter definitiv.

6

Ce este intabularea?Intabularea este înscrierea având ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte imediate şi definitive, de la data înregistrării cererii de înscriere. Legea nu a folosit această denumire particulară pentru desemnarea unui asemenea gen de înscriere, dar această lacună a fost acoperită, cel puţin la nivel enunţiativ, prin recenta modificare adusă de Legea nr. 247/2005 (art. 26 alin. 4), fiind suplinită anterior şi de Regulament (art. 44).Intabularea este o înscriere definitivă, în sensul că, o dată cererea de înscriere admisă, efectele intabulării se produc instantaneu şi deplin, pe data înregistrării cererii de înscriere (art. 25 alin. 1), fără a mai fi nevoie de aducerea la îndeplinire, respectiv de săvârşirea unei proceduri completatoare din partea aceluia în profitul căruia s-a săvârşit intabularea. În acest sens se spune că intabularea este o “înscriere necondiţionată” în antiteză cu înscrierea provizorie, care necesită justificarea ulterioară

P rin urmare, nu dreptul, ci înscrierea este definitivă, desăvârşită , deoarece intabularea unui drept real imobiliar se poate face şi sub condiţie rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu alte restricţii izvorâte din lege ori din voinţa părţilor  (de ex. interdicţia de înstrăinare sau de grevare, dreptul de preempţiune etc.), însă, în toate aceste cazuri “nu înscrierea se admite condiţional, ci dreptul intabulat are o condiţie incertă”, pe când în ipoteza intabulării în toate cazurile petiţionarul nu are sarcina de a suplini anumite lipsuri şi astfel nu se poate vorbi vreo sancţiune contra lui (de eventuala suprimare a dreptului o dată înscris), cum se întâmplă în cazul înscrierii provizorii care nu este justificată, în condiţiile prevăzute de lege. b) Reglementare. Înscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare este reglementată atât în Legea nr. 7/1996, cât şi în Regulament.

Obiectul intabulării:Intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor reale imobiliare. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt numite drepturi tabulare, iar drepturile tabulare alcătuiesc ceea ce în jurisprudenţă şi doctrină s-a numit şi se numeşte starea tabulară.Sunt susceptibile de înscriere în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare:

dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul de uzufruct, uz, abitaţie, administrare, concesiune, folosinţă servitute; dreptul de ipotecă şi privilegiile imobiliare. Intabularea stingerii unui drept real se

numeşte radiere (cf. art. 20 alin. 2 din Lege; art. 5-6, 44, 89, 93 din Regulament).

Intabularea constituie înscrierea obişnuită, normală, a drepturilor reale imobiliare şi este considerată, totodată, o înscriere definitivă, perfectă, în sensul că nu necesită vreo justificare ulterioară, cum e cazul înscrierii provizorii, care are caracter excepţional şi condiţional.

Conditii de intabulare:Pentru efectuarea intabulării, cererea de înscriere trebuie însoţită de înscrisul original - un înscris autentic ori, după caz, un înscris sub semnătură privată - sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere. Dacă înscrierea se face în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă (dacă este dată de instanţa penală) sau irevocabilă (dacă este dată de instanţa civilă). Dacă înscrierea se face în temeiul unei decizii administrative, se va prezenta înscrisul

7

original (de ex., un exemplar al procesului-verbal de sechestru pentru luarea inscripţiei ipotecare pentru garantarea unei creanţe fiscale, decizia de restituire în natură a imobilului preluat de stat în mod abuziv, emisă în condiţiile L. nr. 10/2001 etc.) sau legalizată a acestuia. Cât priveşte înscrisul original, acesta trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe (art. 48 alin. I din Lege şi art. 90 din Regulament):

este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; indică numele sau denumirea părţilor; individualizează imobilul printr-un număr cadastral unic; d) este însoţit de o traducere

legalizată, dacă nu este întocmit în limba română; este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a

certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. O menţiune aparte trebuie însă făcută în privinţa înscrisurilor sub semnătură privată.

 În prezent, înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii, precum şi constituirea de drepturi reale asupra acestora, prin acte între vii, se poate face numai prin acte încheiate în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute (art. 2, titlul X, din L. nr. 247/2005). Rezultă că înstrăinarea sau grevarea construcţiilor prin acte mortis causa (de ex., prin testament), precum şi înstrăinarea sau constituirea de drepturi reale asupra construcţiilor indiferent de natura sau destinaţia lor, pot fi făcute în continuare şi prin acte întocmite sub semnătură privată. În asemenea cazuri, condiţia prevăzută de art. 48 alin. 1 lit. e) din Lege (cerinţa ca actul translativ sau constitutiv de drepturi să fie însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului) nu trebuie întrunită, întrucât, prin ipoteză, este necesară doar în cazul în care legea sau, după caz, părţile impun respectarea cerinţei formei autentice.

Condiţii speciale de intabulare: În afara cerinţelor prevăzute de art. 48 alin. 1 din Lege, pentru a se dispune intabularea dobândirii, modificării sau stingerii unui drept real imobiliar, trebuie întrunite şi alte condiţii suplimentare sau, după caz, derogatorii, în cazurile anume prevăzute de lege. Exempli gratia pot fi amintite aici următoarele situaţii:- rectificarea înscrierilor de carte funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declaraţie autentică a titularul dreptului înscris, fie în caz de litigiu ori hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă (art. 33 alin. 4).- debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii (art. 47 alin. 9) .- dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii,  precum şi a unei documentaţii cadastrale corespunzătoare (art. 55 alin. 1);- ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire (art. 55 alin 3 din Lege şi art. 3 din L. nr. 190/1999, cu modificările ulterioare);

8

Înscrierea în cartea funciară fixează limitele de existență ale acestui document, în lipsa acestuia, conținutul său neexistând. Efectuarea oricărei înscrieri în cartea funciară presupune ca imobilul asupra căruia se face înscrierea să fie evidențiat în prealabil în cartea funciară.

Cererea de înscriere:

Cererea de înscriere adresată biroului de carte funciară va cuprinde: - numele şi domiciliul solicitantului; - obiectul înscrierii; - indicarea actului sau a actelor în măsura sa justifice cererea; - localitatea în care este situat imobilul; - numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară.

La cerere se va ataşa înscrisul original sau copia legalizată în temeiul căreia se cere înscrierea, precum şi dovada plăţii taxelor legale. Odata înregistrată, cererea nu mai poate fi modificată sau întregită, fiind necesară înregistrarea unei noi cereri, fără a plati însă din nou taxele legale, cu excepţia cazului în care pentru noua cerere s-ar prevedea taxe mai mari, situaţie în care se va suporta numai diferenţa. La cerere se vor ataşa, fie actele originale, fie copii legalizate ale acestora. Cererea poate fi depusa de titularul de carte funciară sau de partea interesată, prin mandatar cu procură autentică sau legalizată, după caz, sau prin notarul public care a efectuat actul notarial susceptibil de înscriere în cartea funciară.

Cererea privind efectuarea operaţiunilor de înscriere în cartea funciară se depune la biroul de carte funciară, într-un singur exemplar, şi se înregistreazăcu data şi ora primirii de către grefier sau de către conducătorul de carte funciarăcare ţine registrul de intrare. Dacă se depun două exemplare, cel de-al doilea, cu menţiunea numărului de înregistrare şi a actelor anexate cererii, se restituie părţii.

9

CERERE DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ:

ROMÂNIA Judecătoria.................. Biroul de carte funciarăNr. cerere......../..........

C E R E R E D E Î N S C R I E R E

Domnule judecător,

Subsemnatul ....................................................., domiciliat în localitatea........................., str....................................... nr............, va rog să dispuneţi: Obiectul înscrierii:--------------------- întabularea*)- înscrierea provizorie**)- notarea***)- radierea****) Imobilul este identificat prin nr. de carte funciară: ........................... şi nr. cadastral al parcelei:........................ Actul juridic care justifică cererea:- act de dobândire/constituire/radiere a unui drept real imobiliar. Înscrisurile ataşate la cerere, în original sau în copie legalizată (contracte sau acte unilaterale, hotărâri judecătoreşti sau acte administrative):......................

Data..............Semnatura.........-----------------

*) Drept de proprietate, uz, uzufruct, abitaţie, servitute, concesiune, ipoteca, privilegiu etc. **) Act sub condiţie suspensivă, hotărâre judecătorească nedefinitiva. ***) Incapacitate, act sub condiţie rezolutorie sau cu termen, locaţiunea, preemptiunea, promisiunea de înstrăinare, sechestrul judiciar şi asigurator, schimbarea rangului ipotecii, acţiuni în justiţie asupra imobilului în cauză, orice alte fapte sau drepturi personale etc. ****) Drepturi reale, ipotecă, privilegiu. ----------------- NOTĂ: Acte normative incidente în acest domeniu: - Ordinul Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie nr. 946 din 12 octombrie 2000 pentru aprobarea Instrucţiunilor privind întocmirea documentaţiei cadastrale tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în Cartea funciara a actelor şi faptelor juridice referitoare la terenuri şi construcţii, publicat în Monitorul Oficial nr. 90 din 22 februarie 2001, cu modificările şi completările ulterioare.

10

Notarea:

În ceea ce privește a treia formă de înscriere în cartea funciară , notarea, al cărei obiect îl constituie înscrierea drepturilor personale, a drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice care au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară în scopul asigurării opozabilității față de terți, fiind o caracteristică a drepturilor de creanță, având în vedere că drepturile reale pot fi doar intabulate sau înscrise provizoriu, aceasta a fost reglementată de Decretul nr.115/1938, iar ulterior actele și faptele juridice ce puteau face obiect al notării au fost redate în cuprinsul art.42 al Regulamentului nr.633/2006 al ANCPI, precum și în cuprinsul altor legi speciale, Noul Cod civil reglementează în totalitate procedura notării, prevăzând în art.901- art.902 distincția între actele și faptele juridice care sunt supuse notării și cele care pot fi notate în cartea funciară fără însă ca opozabilitatea față de terți să depindă de această înscriere, acestea fiind opozabile terților și în absența notării lor în cartea funciară.

Stările și faptele notate în cartea funciară trebuie să aibă legatură cu imobilele înscrise în respectiva carte funciară, notarea neconstituind o limitare a exercițiului drepturilor înscrise în cartea funciară, ci urmarește realizarea publicității imobiliare, adică a scopului cărții funciare, de informare a terților cu privire la situația juridică a bunului.Obiectul notarii se distinge în următoarele categorii:

1. Starea și capacitatea persoanelor, care privește atât persoanele fizice cât și juridice, care sunt titulare ale unui drept real înscris în cartea funciară. Notarea se va putea referi la incapacități totale sau parțiale de exercițiu ale titularului dreptului , interesul acestor notări constând în faptul că drepturile reale imobiliare ce aparțin unei astfel de persoane: actele de administrare, conservare și de dispoziție, pot fi îndeplinite prin reprezentant legal. Aceste notări tind să împiedice pe titularul dreptului înscris să dispună de acesta cu încălcarea dispozițiilor legale privind reprezentarea, iar pe de altă parte informează terții cu privire la incapacitățile titularului de a dispune de drepturile sale.

2. Acțiunile și căile de atac în justiție care pot fi notate în cartea funciară trebuie să privească un drept real înscris în cartea funciară, caracterizându-l pe acesta ca fiind litigios. Actiunea sau calea de atac trebuie să aibă legatură cu imobilele înscrise în cartea funciară și drepturile reale aferente, notarea proceselor având drept scop informarea terților de bună-credință cu privire la caracterul litigios al bunului pe care doresc să-l dobândească.

3. Măsurile de indisponibilizare au drept efect informarea terților asupra limitelor aduse dreptului de dispoziție al titularilor drepturilor reale imobiliare. Aceste măsuri sunt: interdicția de înstrăinare și/sau grevare a imobilului și modalitățile acestora, dreptul de preemțiune, lucrări de expropriere, sechestu asigurator și judiciar.

Prevazută de art. 84 alin.2 lit. h) din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară interdicția de înstrăinare și grevare, precum și modalitățile acesteia pot fi notate în cartea funciara dacă se dovedește faptul că o asemenea interdicție a fost instituită pe cale legală sau convențională. În ce privește interdicția de înstrăinare legală ( de ex. art. 9 din legea 112/1995), notarea este facultativă, fiind lăsată la aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptele sau raporturile juridice ce pot face obiectul său, există și sunt opozabile față de terți, indiferent de înscrierea lor în cartea funciară. Totodată, de menționat faptul că admiterea cererii privind notarea interdicțiilor în cartea funciară, nu pot avea alt efect decât acela de

11

opozabilitate față de terți și de informare cu privire la o situație juridică deja existentă și nicidecum nașterea unei interdicții, ca situație juridică nouă, cu alte cuvinte notarea nu poate avea efect constitutiv de interdicție.

4. Drepturile personale, care pot fi notate în cartea funciară sunt născute de regulă din raporturi juridice cu o altă persoană, de natură să afecteze regimul juridic al imobilului. Acestea sunt: contractul de locațiune, cesiunea veniturilor imobilului pe o perioadă mai mare de 3 ani, chitanțele de plată ale chiriei pe o perioadă mai mare de 2 ani, contractele de leasing imobiliar, modalități juridice care afectează dreptul înscris în cartea funciară.s.a.

Condițiile în care se poate face notarea în cartea funciară, sunt analizate în funcție de cazurile în care notarea se dispune la cererea părților interesate și cele în care notarea se dispune din oficiu. La cererea părților interesate pot fi notate în cartea funciara actele și faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor având legatură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Înscrierea notării la cererea părții interesate se dispune în temeiul actelor doveditoare care îndeplinesc condițiile prevazute de art. 48 din Lege.

Notarea din oficiu se face la dispoziția instanței de judecată, la cererea organului de urmărire penală sau a registratorului de carte funciară, în baza adreselor eliberate de acestea, însoțite fiind de copii ale acțiunilor introductive sau ordonanței procurorului. De menționat că aceste notări se pot face și la cererea părții interesate. Dispoziția notării din oficiu nu echivalează însă cu o impunere ca registratorul să procedeze la respectiva notare, acesta putând respinge sesizarea de înscriere după o fundamentată analiză. Registratorul este obligat să noteze din oficiu respingerea cererii de înscriere în cartea funciară, cine a cerut notarea, dreptul sau faptul juridic care a făcut obiectul cererii și imobilul la care se referă.

În cazurile în care se dispune înscrierea din oficiu a notării apreciem că se impune comunicarea încheierii de notare părțiilor interesate.

Radierea:

Radierea drepturilor de carte funciară este operațiunea prin care se înscrie stingerea efectelor drepturilor tabulare, ori stingerea cauzei care a determinat înscrierea în cartea funciarî.

Cazurile de radiere se clasifică funție de obiectul care îl vizeaza în : radierea intabulării; radierea înscrierii provizorii; radierea notării.

1. Radierea unor drepturi intabulate (înscrise definitiv) se poate face în baza unei declarații de voință unilaterale provenind de la titularul dreptului (o asemenea situație este rar întalnită în practică deoarece are drept consecință stingerea ireversibilă a dreptului) și în baza certificatului de deces în cazul drepturilor ce se sting prin moartea titularului.2. Condițiile radierii înscrierii provizorii rezultă din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 51 din Regulament, rezultând următoarele cazuri de radiere:

12

a) Împlinirea termenului de radiere- în situația în care s-a efectuat o înscriere provizorie, ți mai sunt necesare înscrisuri suplimentare, obligație care a fost pusă în vedere solicitantului înscrierii sub sancțiunea decăderii într-un termen stabilit de registrator, iar solicitantul nu s-a conformat.b) Renunțarea titularului la dreptul înscris provizoriu, fiind necesară îndeplinirea condițiilor pentru înscrierea definitivă.c) Când hotararea de valorificare a înscrierii provizorii a fost respinsă, întelegându-se hotararea pronunțată în acțiunea în justificarea înscrierii provizorii.d) Hotărârea judecătorească a constatat nevalabilitatea titlului în baza căruia s-a dispus înscrierea provizorie. e) Dacă nu s-a făcut dovadă că acțiunea în justificare a fost pornită în termen, adică la împlinirea condiției suspensive sau la expirarea termenului acordat de către registrator pentru depunerea înscrisurilor suplimentare.

3. Radierea notarii. Radierea faptelor și drepturilor personale, a litigiilor și altor raporturi referitoare la imobile, se va dispune la cererea părților sau din oficiu, similar formelor de sesizare care au stat la baza notării.

Constituie temei al radierii notării încetarea stării de incapacitate a titularului dreptului real, încetarea măsurilor de indisponibilizare a imobilului, a altor drepturi personale care au determinat notarea. Măsura radierii poate fi hotărâtă din oficiu de către registratorul de carte funciară, în cazul notărilor care și-au pierdut efectul. De asemenea radierea notării poate fi cerută de părțile interesate în baza actelor doveditoare care să ateste stingerea drepturilor care au determinat notarea.

13